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n°43Décembre 2013

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Veille et actualités juridiques DROIT NOTARIAL DE

L’ENTREPRISE (2EME PARTIE)

Livres & agenda

18Actualités des partenaires Association La Chaîne

de l’Espoir

Dossier spéciAL 10

pourquoi fAire AppeL à un commissAire-priseur ?

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management d’une étude notariale

VAcAnces D’hiVer : Les nouVeLLes tenDAnces

pAnorAmA Des nouVeLLes mesures en

mAtière immobiLière

Chers lecteurs,

Comme chaque année, la période précédant les fêtes de fin d’année est chargée. Pendant que certains se lancent dans une course frénétique aux cadeaux, dans les études, chacun fait plutôt au mieux pour conclure un maximum d’actes, notamment en matière immobilière, avant le 1er janvier 2014. Ce rythme soutenu reste néanmoins espéré puisque cela est révélateur d’un marché de l’immobilier dynamique. Malheureusement à cet égard, la réforme de la plus-value du 1er septembre 2013 n’a pas eu l’effet escompté sur le volume des transactions. La hausse existe mais reste timide. Il n’est pas sûr non plus que l’on puisse prévoir une hausse significative en 2014 : augmentation des frais de notaire, alourdissement de la taxation des ventes des terrains à bâtir… autant de mesures qui peuvent dissuader les parties (P.4).

Mais ne focalisons pas sur les dossiers d’immobilier. En matière mobi-lière, le commissaire-priseur constitue un allié précieux pour le notaire. Nous faisons le point sur cette profession (P.10).

Une fois l’ensemble de ces dossiers bouclés, il sera grand temps de partir en vacances. Oubliez l’alternative ski ou soleil, aujourd’hui les vacances d’hiver offrent de nombreuses possibilités et ce, pour toutes les bourses (P.14).

L’ensemble de la rédaction du Journal du Village des Notaires vous souhaite d’excellentes fêtes et vous donne rendez-vous en forme à la rentrée !

Sarah-Louise Gervais

LE JOuRNAL Du VILLAgE

DES NOTAIRES

est publié par LEgI tEaM

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N° ISSN 2103-9534

ONT AuSSI PARTICIPé à CE NuMéRO

Linda DELCICyriane VICIaNa

DIffuSION5.000 exemplaires

ÉditoPar Sarah-Louise Gerva is

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panorama des nouvelles mesures en matière

immobilière.

Le projet de loi de finances pour 2014 (PLF 2014) présenté

fin septembre 2013 et le projet de loi pour l’accès au Logement et un Urba-nisme Rénové (aLUR) de la ministre Cécile Duflot vont avoir un grand impact pour les acteurs du monde immo-bilier français : réforme de la taxation des plus-values im-mobilières, hausse des frais de notaire, aménagement des aides écologiques, enca-drement des loyers, garantie universelle des loyers etc… Découvrez en détails les réformes en cours et à venir.

L’allègement de l’impôt pour les ventes de rési-dences secondaires.

Dans le but de fluidifier le marché immobilier et d’augmenter le nombre de

transactions qui a beaucoup chuté depuis deux ans, la taxation des plus-values réalisées lors de la vente d’une résidence secondaire s’est vue grandement allé-gée depuis le 1er septembre 2013. En effet, la baisse actuelle du volume des opérations immobilières pénalise fortement le bud-get des collectivités locales qui touchent l’essentiel de l’impôt intégré aux frais de notaire payés lors de chaque transaction.L’allègement de la taxation se fera par :- la réduction du délai de détention de 30 à 22 ans pour être totalement exo-néré d’impôts;- des abattements pour du-rée de détention plus avan-tageux ;- un abattement exception-nel supplémentaire de 25%

s’appliquera sur l’ensemble de la part imposable de la plus-value pour les tran-sactions réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014.

grâce à cette nouvelle mesure, les particuliers peuvent réaliser une éco-nomie d’impôts allant de plusieurs milliers d’euros à plusieurs dizaines de mil-liers d’euros selon les cas. Cet allègement concerne tous les logements autres que la résidence principale (résidence secondaire, in-vestissement locatif ainsi que tous les autres biens autres que les terrains à bâtir). Pour rappel, la vente d’une résidence principale est systématiquement exo-nérée de taxation sur la plus-value.

L’alourdissement de la taxation pour les ventes de terrains à bâtir.

afin de faire face à la crise du logement, il est primor-dial de construire plus, ce qui nécessite des terrains à bâtir. Dans le but de mobi-liser le grand nombre de terrains détenus par les par-ticuliers, le gouvernement va utiliser l’arme fiscale en renforçant fortement la taxation sur les terrains à bâtir pour lutter contre la rétention foncière. Ce phé-nomène consiste à conser-ver son terrain le plus long-temps possible dans le but de faire baisser la taxation sur la plus-value voire de bénéficier d’une exonéra-

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tion totale. Cette nouvelle mesure consiste purement et simplement à supprimer les abattements pour durée de détention à compter du 1er janvier 2014 afin de dis-suader les propriétaires de terrains à bâtir d’attendre pour vendre. Par consé-quent, à compter de cette date, l’intérêt de conserver un terrain sera fiscalement nul. autrement dit, un pro-priétaire a tout intérêt à vendre d’ici le 31 décembre 2013 s’il souhaite bénéficier des abattements actuels.

Vers une augmentation des frais de notaire ?

Les frais de notaire payés par l’acheteur devraient subir une hausse en 2014 de 0,7%. toute vente im-mobilière s’effectue chez le notaire et donne lieu à

des frais d’acquisition sup-portés par l’acheteur qui représentent 6 à 7% du prix d’achat dans l’ancien.

Ces « frais de notaire », comme il est d’usage de les qualifier, sont en grande partie constitués par l’im-pôt, appelé « droits de mu-tation » ou « droits d’enre-gistrements ».

Le taux global de cet impôt est aujourd’hui de 5,09% du prix du bien dont un droit départemental d’un montant maximal de 3,80% du prix. Le plafond de ce droit serait porté à 4,50% soit une hausse de 0,7%. La mesure serait transitoire et s’appliquerait pendant deux ans du 1er mars 2014 au 29 février 2016.

Cette augmentation des frais de notaire résulte de

la volonté du gouvernement d’aider les départements qui éprouvent de grandes difficultés à financer les dépenses de solidarité qui leur incombent (RSa, pres-tation de compensation handicap, etc.) et qui ne cessent de croître dans le contexte actuel de la crise économique et sociale. toutefois, elle représente un mauvais signal pour des acheteurs déjà très réticents.

De plus, cette décision de modifier le pourcentage de l’impôt allant aux dépar-tements va à l’encontre du désir des pouvoirs publics de relancer le marché im-mobilier avec la réforme de la taxation des plus-va-lues immobilières. En effet, les deux mesures peuvent apparaître contradictoires dans leurs effets.

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La probable baisse de la TVA pour les travaux de rénovation des logements.

Les travaux de rénovation portant sur les logements achevés depuis plus de deux ans bénéficient ac-tuellement de la tVa au taux réduit de 7%, taux qui devait passer à 10% au 1er janvier 2014. Le PLF pré-voit de ramener ce taux à 5% à compter du 1er janvier 2014. Cette mesure serait limitée aux seuls logements sociaux mais aussi pour les travaux d’économie d’énergie du parc privé. Cette disposition poursuit un double objectif : soute-nir l’emploi dans le secteur du bâtiment et favoriser la transition énergétique.

Le taux de la tVa serait également réduit à 5% (contre 7% aujourd’hui) pour les opérations d’ac-cession à la propriété dans les zones d’aménagement et de rénovation urbaine (zones dites « aNRU ») et leurs périphéries.

L’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers est l’une des mesures phares du projet de loi « aLUR » actuellement en débat au Parlement. Cette mesure impose la mise en place d’un dispositif d’encadre-ments des loyers dans les zones « tendues » (agglo-mération de plus de 50 000 habitants où la demande est supérieure à l’offre). Pour tous nouveaux baux ou renouvellement de bail, les propriétaires auront l’obli-gation de fixer un loyer compris dans une fourchette définie par zone et par type de logements.

Le locataire bénéficiera d’un délai de 6 mois après signa-ture du bail pour demander une diminution du loyer si celui-ci dépasse le montant du plafond autorisé.

Cet encadrement instaure également un dépôt de ga-rantie d’une durée de 2 mois de loyer au lieu de 1 mois pour une location classique.

La garantie universelle des loyers

Un autre grand volet du projet de loi « aLUR » est la garantie Universelle des Loyers (gUL) qui cou-vrira les risques de loyers impayés. Elle s’appliquerait à l’ensemble des proprié-taires bailleurs (personnes physiques ou morales) pour tout le parc de logements privés loués en résidence principale. Un propriétaire confronté à une situation d’impayé se verrait indem-niser du montant du loyer par la garantie.

La situation du locataire sera du même coup examinée. Si ce dernier subit des difficul-tés ponctuelles dues à une rupture sociale, économique, familiale, un accompagne-ment sera rapidement mis en place. Ce nouveau fonds serait financé par des cotisa-tions réparties à part égales entre le bailleur et le loca-taire (cotisation de 1 à 2 % sur le loyer). gérée par un nouvel établissement public dédié, cette garantie devrait être effective au plus tard pour le 1er janvier 2016.

Le gel des aides au logement

Pour minimiser les dé-penses de l’Etat, les ba-

rèmes de l’aide Personna-lisée au logement (aPL), de l’allocation de Loge-ment Sociale (aLS) et de l’allocation de Logement Familiale (aLF) ne seront pas revalorisés chaque année au 1er janvier et res-teront ainsi identiques en 2014 à ceux de 2013. Le pouvoir d’achat des loca-taires devrait donc baisser sauf à voir l’encadrement des loyers prévus par le projet de loi « aLUR » s’appliquer rapidement.

Et du côté des copropriétés ?

Un registre national des co-propriétés verrait le jour et serait géré par un établisse-ment public dédié. La pre-mière vague d’immatricu-lation des copropriétés est fixée au 31 décembre 2016 et concernera les copro-priétés de plus de 200 loge-ments. L’absence d’imma-triculation sera punie d’une amende et astreinte.Les notaires devront véri-fier que les copropriétés soient bien inscrites dans le registre lors d’une transac-tion.

Il sera également mis en place une obligation, sans aucune dérogation pos-sible, de comptes bancaires séparés entre le syndic et la copropriété. Les intérêts ac-quis, le cas échéant, par le compte bancaire iront dans la poche de la copropriété.

Enfin chaque copropriété devra avoir sa propre fiche synthétique. Celle-ci devra présenter la situation fi-nancière de la copropriété et l’état de son bâti et être annexée aux compromis de vente.

Autres mesures du projet de la loi Duflot

D’autres mesures moins emblématiques du projet de la loi Duflot sont suscep-tibles de voir le jour mais il faudra attendre la fin des débats au Parlement. Parmi celles-ci, il est possible d’observer :

- Une évolution des an-nonces immobilières qui devraient, par exemple, indiquer le montant moyen annuel des charges de co-propriété payées afin que le futur acheteur ait une idée précise des dépenses connexes à son logement et préciser si la copropriété fait l’objet de procédure type sauvegarde.

- La volonté du gouverne-ment de lutter contre l’ha-bitat indigne via l’instaura-tion d’une amende pour les marchands de sommeil qui refuseraient de faire des travaux dans un logement déclaré insalubre et l’inter-diction pour les proprié-taires de ce type de loge-ment à acheter un nouveau bien immobilier destiné à la location pendant 5 ans.

- Un encadrement des loca-tions meublées en y appor-tant une nouvelle définition : une location meublée est un logement loué pendant au moins 8 mois et doit être la résidence principale du locataire. Le bail est signé pour une durée d’un an tacitement reconductible ou 9 mois pour les étudiants sans ta-cite reconduction.

- Des modèles-types de bail et d’état des lieux, souvent à l’origine de contentieux ; le bail devra notamment mentionner les références de loyers, la surface pré-cise du logement et le montant payé par le dernier locataire. Un décret devrait aussi définir les modalités de prise en compte de vé-tusté en matière de répara-tions locative.

- Une liste exhaustive des pièces justificatives auto-risées qu’un propriétaire peut exiger du candidat locataire.

- Des pénalités en cas de rétention par le bailleur du dépôt de garantie au-delà du délai légal, à hauteur de 10% du montant du dépôt par mois.

Réginald Le Plénier

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pourquoi faire appel à un commissaire-priseur ?

Pour le grand public, le recours à un com-m i s s a i r e - p r i s e u r

semble un luxe réservé aux heureux propriétaires d’une estampe japonaise ou d’une commode Louis XV. Mais en vérité, il existe de nom-breuses situations où il est intéressant pour des par-ticuliers d’avoir l’aide et l’accompagnement d’un tel professionnel. Dans la pra-tique, le notaire est souvent l’intercesseur idéal pour

faire comprendre cela aux clients de son étude. Ces deux professions sont en effet liées organiquement. La récente évolution du mé-tier de commissaire-priseur, avec l’ouverture des ventes volontaires à la concur-rence, a encore renforcé cette complémentarité, ain-si que l’évolution des textes de loi sur les domaines communs d’intervention. Pourquoi et quand faire appel à un commissaire-

priseur pour l’estimation et la prisée ? Comment présenter aux particuliers l’intérêt qu’ils ont à recourir à la vente aux enchères ?

Le commissaire-priseur judiciaire et le notaire

tout comme le notaire, le commissaire-priseur judi-ciaire est un officier public nommé par le garde des sceaux, ce qui confère à sa consultation l’authenticité de l’acte juridique oppo-sable au tiers. La spécia-lité du commissaire-priseur s’appuie sur une double formation en droit et en art qui lui donne la capacité d’évaluer avec une grande exactitude les biens qui lui sont soumis. Non qu’il soit à même d’estimer immédia-tement tous les biens qu’il aperçoit, mais il sait com-ment, lorsqu’il ne maîtrise pas le style ou la période, s’informer sur la valeur de ces objets. Il est donc en mesure d’expertiser un bien, c’est-à-dire d’attri-buer une œuvre à un artiste reconnu, et de jauger de sa valeur en fonction de la réa-lité du marché de l’art.

De nombreux textes de lois incitent notaire et commis-saire-priseur judiciaire à travailler main dans la main. Lors du règlement d’une succession dans le cas d’une acceptation à concurrence de l’actif net (art. 789 du code civil), un notaire peut demander à un commissaire-priseur d’intervenir s’il ne se sent pas toujours la capacité d’estimer au mieux les biens meubles de la succession. De même, lors des procé-dures de divorce, lorsque le juge désigne un notaire en application de l’article 255 du code civil, « en vue d’éla-borer un projet de liquida-tion du régime matrimonial et de formations de lots à partager », celui-ci a intérêt à faire appel à un expert.

Vis-à-vis de ces partenaires que sont les commissaires-priseurs judiciaires, comme du grand public qui peut souvent se montrer réti-cent à l’idée de payer des frais supplémentaires, il est important de prendre en compte la manière dont les nouvelles réglementations ont su moderniser une pro-fession, qui, bien qu’elle remonte aux temps les plus anciens, a toujours su s’adapter aux nouvelles ré-alités. Le décret 2012-423 du 28 mars 2012 a renforcé l’inspection de comptabilité dans les offices de commis-saires-priseurs judiciaires et a instauré une obliga-tion pour les chambres de discipline de la profession de désigner un expert-comptable en qualité de vérificateur. De nombreux éléments de la loi de 2011 (cf. supra) sont à même de rendre l’intervention d’un commissaire-priseur plus rassurante et attractive pour

le public, à l’image de la consécration de la tenue du registre sous forme électronique. Le nouveau code de déontologie, bien qu’il fasse polémique au sein de la profession parce qu’il fut commandité par la ministre de la Justice suite à un scandale localisé à Drouot, pourra néanmoins contribuer à développer le recours à cette profession.

Dans le cas le plus courant, les particuliers s’adressent à un commissaire-priseur lors d’une succession. Mais ils hésitent souvent face aux frais engendrés. Pourtant, quelle que soit la valeur d’une succession, il existe presque toujours un intérêt bien compris à faire appel à un expert capable d’évaluer les biens à leur juste valeur.

Prenons le cas classique d’un héritage immobilier. Si les héritiers considèrent faible, voire nulle, la valeur des biens meubles, celle du bien immobilier est, elle, souvent importante, en rai-son de la bulle immobilière de ces dernières années. Or, comme le stipule l’article 764 du Code général des impôts, « pour les meubles meublants, et sans que l’ad-ministration ait à en justi-fier l’existence, la valeur imposable ne peut être infé-rieure à 5 % de l’ensemble des autres valeurs mobi-lières et immobilières de la succession ». Si une maison est estimée par le marché immobilier à 200 000€, celle des meubles sera de 10 000€, soit probablement beaucoup plus que leur va-leur réelle. L’estimation du

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commissaire-priseur est op-posable à l’administration fiscale. Si, au contraire, la valeur des meubles est éle-vée, leur estimation exacte a de nombreux avantages :

- Elle permet à tous les hé-ritiers d’être informés de la valeur réelle des objets en présence, alors que cette connaissance peut être le monopole de certains d’entre eux au détriment des autres ;

- Elle permet la constitu-tion de lots en cas de par-tage des biens et limite ainsi les risques de conten-tieux entre héritiers ;

- Elle facilite l’identifica-tion d’objets légués par le défunt à une personne dé-terminée et désignée dans le testament.

Enfin, en cas de méconnais-sance générale de la valeur des objets, le recours à un commissaire-priseur per-met de connaître le poten-tiel marchand des biens en présence, et peut-être de dénicher une perle rare. Il n’est pas rare que les envo-lées actuelles du marché de l’art réservent des surprises à certains héritiers, avec des atlas anciens que de riches amateurs acquièrent pour plus de 20000€, ou des objets d’art chinois, parti-culièrement en vogue, qu’il n’est pas rare de voir at-teindre le million d’euros.

L’apparition des opéra-teurs de ventes volontaires

En vue de transposer dans le droit français la directive « services »1 , souhaitant ouvrir la libre circulation des services sans restriction de nationalité, de lieu du siège statutaire ou de forme juridique, la loi du 20 juil-let 2011 pour la libéralisa-tion des ventes volontaires de meubles aux enchères publiques a transformé le paysage de la vente aux enchères publiques. Le texte final n’a pas retenu la suppression de la profes-sion de commissaire-pri-seur judiciaire qui avait été envisagée par les auteurs de la loi, et il a également préservé le caractère civil des ventes volontaires qui seraient autrement devenus des actes de commerce. Mais il a ouvert le champ des ventes aux enchères volontaires à toute personne physique ou société consti-tuée sous n’importe quelle forme, avec une simple dé-claration auprès du Conseil des Ventes. Néanmoins, les conditions à réunir sont

nombreuses, dans l’intérêt des professionnels comme du grand public. tout opé-rateur de vente volontaire doit compter parmi ses membres un commissaire-priseur habilité (titre, habi-litation, diplôme reconnus comme équivalent), avec une formation initiale en art et droit similaire à celle des commissaires-priseurs judi-ciaires, un examen d’accès au stage et deux années de stage, dont au moins 6 mois dans un office de commis-saire-priseur judiciaire, plus un enseignement théorique et pratique sous le contrôle du Conseil des Ventes.

Pour les conditions d’ac-cès, la seule différence avec un commissaire-pri-seur judiciaire tient donc à l’examen d’aptitude propre à cette profession. D’ail-leurs, les commissaires-priseurs travaillant au sein de ces opérateurs de ventes volontaires sont souvent les officiers ministériels eux-mêmes souhaitant se consacrer à des ventes hors cadre judiciaire.

De l’intérêt d’une vente aux enchères volontaires

La position de confiance d’un notaire vis-à-vis des clients de son étude est excellente pour les ame-ner à comprendre l’intérêt de recourir à la vente aux enchères. La vente aux en-chères a de tout temps été le moyen le plus efficace d’établir le prix le plus juste par la confrontation de l’offre et de la demande.

La compétence d’un com-missaire-priseur de ventes volontaires et de la struc-ture qui l’accompagne se

1 - Directive 2006/123/CE sur l’exer-cice de la liberté d’établissement sur le territoire des Etats membres par des prestataires communautaires

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reconnaît à la manière de mener la vente dans le plus grand intérêt du vendeur, autant dans le transport des biens que dans la presse, l’édition et la diffusion de catalogues.

En effet, sans vente aux en-chères, des risques existent de connivence entre inter-médiaire et acheteur. Plus simplement, lorsqu’il n’y a pas d’intermédiaire, il est

possible à un professionnel ou à un amateur éclairé, par une habile argumenta-tion, d’acquérir le bien à un prix inférieur à sa va-leur potentielle.

Contrairement aux ventes aux enchères judiciaires, les commissions lors des ventes aux enchères volon-taires sont plus fluctuantes et souvent plus élevées – entre 5 et 15 % pour les

vendeurs et 10 et 25 % pour les acheteurs. Mais la législation prévoit de nombreux garde-fous pour les particuliers, notamment l’obligation d’un mandat par écrit, ainsi que des modernisations très utiles, comme la possibilité de ré-aliser la vente par internet, soit par liaison soit sur un site web dédié.

Jordan Belgrave

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Vacances d’hiver : les nouvelles tendances

Il est loin le temps où les vacances d’hiver se résumaient à une seule

et unique alternative aux deux options pareillement coûteuses : ski ou plage à l’autre bout du monde. Désormais, les offres se multiplient et permettent à toutes les bourses de s’offrir une coupure bien méritée lorsque le mercure s’acoquine avec le zéro. On a connu le last minute, le all inclusive, en 2014 on revient à des concepts plus simples mais tout aussi efficaces et qui ne néces-sitent même pas de faire appel à la langue de Shake-speare pour les désigner : le partage et le tourisme de proximité.

L’important c’est le trajet…

« L’important c’est le tra-jet pas la destination » a-t-on coutume de dire et c’est

particulièrement vrai pour des vacances de courtes durée comme celles d’hi-ver. Paris-Bangkok … via Johannesburg et Moscou… Les sites internet de réser-vation de billets n’hésitent pas à inviter le voyageur à passer deux voire trois jours dans les aéroports internationaux contre cinq ou six à destination.

Certes, certains montages ubuesques vous feront éco-nomiser quelques euros mais les vols longue dis-tance entrecoupés auront surtout pour effet d’enta-mer votre séjour de moitié et de vous faire revenir de vacances plus fatigués que vous ne l’étiez en partant.

Préférez les destinations proches ou facilement ac-cessibles. Vous éviterez en plus les inconvénients du décalage horaire fatiguant

lorsqu’on ne part qu’une semaine ou deux. Pour rendre le voyage à la fois plus convivial, plus écolo-gique et plus économique, pensez au covoiturage, que vous soyez passager ou conducteur. Le trajet sera alors l’occasion de faire des rencontres, d’échanger des bonnes idées d’activi-tés sur votre destination…

Enfin, pour vraiment faire de votre trajet l’élément phare de vos vacances, pourquoi ne pas embar-quer à bord d’un train. De nombreux voyagistes ont rénové les trains mythiques comme le transsibérien ou l’Orient-Express. Le bud-get est conséquent mais à ce prix, vous vous offrirez un voyage dans le temps autant que dans l’espace. Bien au chaud dans des wagon-lits extrêmement luxueux vous pourrez par exemple parcourir la steppe russe jusqu’en Mongolie et admirer lacs gelés et pay-sages enneigés.

Ski ou… ?

Le premier réflexe lorsque l’on planifie ses vacances d’hiver, c’est de penser au ski. Il est vrai que la France est l’un des pays les mieux équipés en matière de sta-tions de sport d’hiver. Les communes ont largement diversifié leur offre et per-mettent désormais à ceux qui ne sont pas adeptes de la glisse de pratiquer d’autres activités plus ou moins sportives : randon-nées en raquette, piscine découverte chauffée, bal-lade avec des chiens de

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traineau, spa. Mais pour mériter la première des-cente de piste, la raclette et le vin chaud, mieux vaut s’y prendre très à l’avance.

Les réservations des trains comme des logements dans les stations de sport d’hiver sont prises d’as-saut dès le début du mois de septembre et la loca-tion pour une semaine du moindre studio au pied des pistes coûte souvent plus cher qu’un mois de loyer habituel. Pour réduire les coûts, vous pouvez penser , comme nous l’avons vu, à la solution du covoiturage ou alors envisager de partir hors-saison.

« C’est le silence qui se remarque le plus, les vo-lets roulant tous descen-dus. De l’herbe ancienne dans les bacs à fleurs sur les balcons… On doit être hors-saison ». Faites men-tir la chanson de Cabrel et partez découvrir la richesse des régions françaises hors-saison. Vous trouverez de nombreuses offres de loca-tions à prix très réduits en bord de mer ou dans les campagnes. C’est aussi la période où les restaurateurs sont moins débordés, vous en serez d’autant mieux accueillis. a vous donc les longues balades sur la plage face à une mer déchaînée suivie pour se réconforter d’un magnifique plateau de fruits de mer. Il est égale-ment possible d’échanger sa maison en passant par l’un des nombreux sites qui proposent de mettre en relation des particuliers. Outre une réduction des coûts, le système permet de se retrouver comme chez soi à l’autre bout du pays.

Même si les mauvaises sur-prises sont rares, les inter-médiaires proposent en général une assurance.

Du partage au bénévolat

Partager sa voiture, par-tager sa maison, … outre l’idée de proximité, on le voit les vacances sont de plus en plus placées sous le signe de la consommation collaborative. Mais cette nouvelle façon d’utiliser les richesses sous utilisées ne s’arrête plus au partage de biens. aujourd’hui, cha-cun donne de sa personne. Vous pouvez par exemple être accueilli localement par des habitants de la région prêts à vous faire découvrir gratuitement ou contre une faible rémuné-ration les secrets de leur ville. Plusieurs associa-tions existent, comme les Greeters, qui mettent en relation des particuliers.

Pour aller encore plus loin dans l’expérience du partage, vous pouvez également profiter de vos vacances pour faire du bénévolat. De nombreuses associations sont à la re-cherche de volontaires pour les aider ponctuelle-ment et ce même pour une semaine. Les conditions sont variables d’un projet à l’autre mais vous serez souvent hébergé et nourri gratuitement en échange de votre implication.

Les vacances à la maison

Enfin, comble des vacances de proximité, le concept de staycation ou vacances à la maison est apparu outre-at-lantique et fait de plus en plus d’émules en France.

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Lassés de rentrer de va-cances aussi vidés que leur porte-monnaie, de plus en plus de salariés décident de « poser quelques jours » uniquement pour se reposer et profiter de leur région.

En France, l’idée se pro-page rapidement facilités par l’existence des R.t.t.. Pas de valise, pas d’orga-nisation, pas d’embouteil-lage. On profite alors de l’occasion pour redécouvrir sa région comme un tou-riste. Car en effet, il n’est ni question d’hiberner, ni de remplir son temps libre par d’interminables listes de tâches rébarbatives à accomplir. On change ses habitudes et on évite de reproduire les schémas des coutumes du week-end.

On essaie enfin le resto devant lequel on passe tous les jours en se disant qu’il serait bon de l’essayer un jour sans jamais pour au-tant en franchir le seuil, on va visiter les musées de la région, on se ballade en levant la tête pour décou-vrir les architectures, on essaie le stage de yoga de la ville d’à côté ou on de-mande à sa voisine de nous apprendre la recette de sa fameuse terrine de lapin en 12h.

Pour rendre l’expérience un peu plus exotique, on pense par exemple à accueillir les correspondants étrangers des enfants, qui profiteront de ce temps pour pratiquer les langues de façon plus ludique. Et comme les

échanges culturels ne sont pas réservés aux enfants, on se replonge nous même dans nos années lycées en proposant notre canapé à des voyageurs étrangers sur un site comme couch-surfing qui met en relation des voyageurs venus du monde entier.

Bonnes vacances !

Sarah-Louise Gervais

Actualités des partenaires 18

Pouvez-vous nous présenter l’association La Chaîne de l’Espoir et ses missions ?

La Chaîne de l’Espoir a été créée en 1994 par le Pr alain Deloche, chirurgien car-diaque. a l’origine, notre objectif était de transférer et opérer en France des enfants, originaires de pays en développement, atteints de pathologies inopérables chez eux faute de structures hospitalières adap-tées et de ressources humaines qualifiées.

a raison d’une centaine d’enfants transfé-rés chaque année, il nous est très vite ap-paru que cette solution ne pouvait appor-ter qu’une petite réponse face aux besoins constatés sur le terrain. Il était devenu évident de développer une coopération avec les acteurs de santé de ces pays afin qu’ils puissent eux-mêmes prendre en charge leurs malades. Depuis 1996, nous intervenons directement sur le terrain, sous forme de missions médicales et/ou chirurgicales associées à des programmes

de formation des équipes médicales et paramédicales. Pour le bon déroulement de nos missions, nous apportons des équipements spécialisés, des médica-ments et des consommables.

Nous apportons également notre exper-tise dans la création de structures spécia-lisées tels que le Centre Cardiovasculaire de Phnom Penh, au Cambodge, ou l’Ins-titut Médical Français de l’Enfant, en af-ghanistan. aujourd’hui, nous travaillons sur deux projets de création d’Instituts de Cœur au Sénégal et au Congo.

Notre association s’investit également dans l’accès à l’éducation des enfants défavori-sés en développant des programmes d’aide à la scolarisation : distribution de maté-riel scolaire, de repas et de kits d’hygiène, construction ou de rénovation d’écoles…

La Chaîne de l’Espoir intervient dans une trentaine de pays, principalement en

afrique, en amérique du Sud, en asie du Sud-Est et au Moyen-Orient. Chaque année, ce sont plus de 100 000 enfants qui bénéficient des programmes de soins et 11 000 enfants qui bénéficient des pro-grammes d’éducation.

Comment vos ambassadeurs agissent à vos côtés ?

De nombreuses personnalités du monde artistique, audiovisuel, journalistique et sportif se mobilisent tout au long de l’année pour notre association, aux côtés de Mireille Darc, marraine active de La Chaîne de l’Espoir depuis plus de 10 ans. En participant par exemple à nos mis-sions à l’étranger, nos ambassadeurs nous aident à mettre nos actions en lumière auprès des médias.

Nos ambassadeurs participent également à notre grande opération de fin d’année, « 24 jours pour sauver les enfants de notre liste d’attente ».

Chacun met son image et son énergie à contribution pour lancer un appel à la gé-nérosité sur notre site internet, les réseaux sociaux et les médias.

Pouvez-vous me parler de l’opération « 24 jours pour sauver les enfants de notre liste d’attente » ?

Nous en sommes, cette année, à la 7ème édition. Il s’agit d’une grande campagne à la fois de collecte de fonds et de sensi-bilisation du grand public à la cause des enfants malades. Le défi est de taille : réunir en 24 jours un maximum de dons pour opérer un maximum d’enfants, en France ou à l’étranger, pour réduire une liste d’attente qui en compte des milliers.

Association La chaîne de l’espoir

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19 Actualités des partenaires

a partir du 1er décembre, La Chaîne de l’Espoir dévoilera l’histoire d’une di-zaine d’enfants gravement malades. Ces histoires, qui sont à suivre sur notre site internet, symbolisent l’action de notre association tout au long de l’année. On pourra également découvrir sur le site des témoignages de médecins locaux sur la problématique de la liste d’attente et les choix terribles auxquels ils sont confrontés.

Beaucoup d’enfants seront opérés ce mois de décembre. Certains seront soi-gnés en France, d’autres lors de nos mis-sions chirurgicales en afghanistan, au Cambodge, au Congo et en Syrie.

L’année prochaine l’association fêtera ses 20 ans, quel bilan pouvez-vous faire ? Préparez-vous un événement pour l’occasion ?

après 20 ans d’activité, le bilan est consé-quent car nous sommes partis de rien ou presque… Hier, nous nous ne faisions que transférer une centaine d’enfants par an en France. aujourd’hui, grâce à notre com-bat et notre persévérance, 100 000 enfants peuvent avoir accès aux soins et 11 000 enfants à l’éducation… Mais pour de-main, il faut faire encore beaucoup plus…

Pour célébrer cet anniversaire, nous pré-parons une grande rencontre qui aura lieu en octobre 2014. Nous réunirons tous les acteurs qui ont permis à La

Chaîne de l’Espoir de devenir ce qu’elle est aujourd’hui : nos équipes médicales, nos bénévoles, nos familles d’accueil, nos collaborateurs, nos ambassadeurs, nos partenaires, nos donateurs, et bien d’autres encore… Films, témoignages et discours seront l’occasion de revenir sur nos actions et de nous projeter vers l’avenir.

Comment pouvons-nous soutenir La Chaîne de l’Espoir ?

Les ressources de La Chaîne de l’Espoir, qui est membre du Comité de la Charte du Don en Confiance, proviennent, à près de 90%, de ressources privées. Les subventions publiques sont minimes et concernent principalement nos pro-grammes de formation de personnels médicaux.

Les particuliers peuvent soutenir notre association par des dons ponctuels ou des dons par prélèvements automatiques. Ils peuvent également s’engager davan-tage à nos côtés en faisant un legs ou une donation à La Chaîne de l’Espoir qui est habilitée à les recevoir.

Les entreprises peuvent également nouer des partenariats avec La Chaîne de l’Espoir et l’aider de diverses manières : organisation d’évènements, finance-ment de projets importants, mécénat de

compétences, dons de prestations, dons d’équipements médicaux….

Les bénévoles sont également d’une aide précieuse pour notre association car ils se mobilisent sans compter et lui insufflent l’énergie indispensable pour la poursuite de ses actions. Il y a bien sûr les médecins, les chirur-giens, les infirmières mais nous avons également des techniciens biomédicaux, des administratifs et surtout nos familles d’accueil qui font preuve d’un dévoue-ment total pour les enfants opérés en France.

La Chaîne de l’Espoir96 rue Didot CS 11417

75993 PARIS CEDEX 14

Annick fleury 01 44 12 66 80

afleury@chainedelespoir.org www.chainedelespoir.org

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20Veille et actualités juridiques

Droit notAriAL De L’entreprise (2eme

pArtie)

III. LE DROIT DES SuRETES

Parmi toutes les suretés existantes en droit français, le contrat de cautionnement est celui qui suscite le plus de contentieux. Cette étude lui sera donc exclusivement consacrée. Le cautionne-ment notarié, obligatoire en droit suisse, assure la sécu-rité juridique en garantis-sant la pleine efficacité de la sureté consentie, moins facilement contestée.Nonobstant une proposition du Congrès des Notaires en 1985, le législateur français ne généralise pas l’intervention des Notaires pour les cautionnements souscrits par des personnes physiques au-delà d’un certain montant, de peur de voir les cautions recou-rir à d’autres suretés plus simples à conclure et moins onéreuses. Le recours aux contrats sous-seing-privés est fortement critiquable et la nécessité d’une réforme du cautionnement se ressent au travers d’un contentieux important. A. La sanction de l’irrespect

des mentions requises en matière de cautionnement

solidaire

Le contrat de cautionnement est un acte grave, pouvant avoir des conséquences pé-cuniaires critiques. En effet, en acceptant auprès d’un créancier de se substituer à son débiteur principal en cas de défaillance, la caution peut voir sa situation finan-cière s’obérer grandement.

C’est la raison pour laquelle le législateur est intervenu afin de renforcer le forma-lisme en matière de cau-tionnement, dans le but de protéger la caution et de s’assurer que cette dernière s’engage en connaissance de cause. ainsi, l’article L.341-3 du Code de la consommation prévoit que « lorsque le créancier pro-fessionnel demande un cau-tionnement solidaire, la per-sonne physique qui se porte caution doit, à peine de nullité de son engagement, faire précéder sa signature de la mention manuscrite suivante : «En renonçant au bénéfice de discussion défini à l’article 2298 du code civil et en m’obligeant solidairement avec X..., je m’engage à rembourser le créancier sans pouvoir exi-ger qu’il poursuive préala-blement X...» ».Dans un arrêt de rejet du 10 mai 2012, pourvoi n° 11-17.671, la chambre commerciale de la Cour de cassation a jugé que l’en-gagement d’une caution solidaire, souscrit dans le respect des dispositions de l’article L.341-2 du Code de la consommation, ne com-portant pas la mention ma-nuscrite exigée par l’article L.341-3 de ce même code, demeure valable en tant que cautionnement simple. Les juges de la Cour de cassa-tion ont ainsi considéré que l’absence du formalisme imposé par le Code de la consommation en matière de cautionnement solidaire, ne peut avoir pour consé-quence la nullité de l’enga-

gement de la caution, mais a simplement pour effet de « priver le créancier du bé-néfice d’un engagement so-lidaire avec l’emprunteur ». Arrêts rendus par les juges de la Cour de Cassation en dates du 10 mai 2012, n° 11-17.671, et du 2 octobre 2012, n° 11-24.460

Dans cette espèce, M.X se porte caution de plu-sieurs prêts consentis par une banque à la société 3tS COMS. Cette dernière étant défaillante, la banque assigne en paiement la caution qui soulève alors la nullité de son engagement. La Cour d’appel de Lyon rejette la demande de M.X et consi-dère l’engagement valable. M.X forme donc un pourvoi en cassation aux moyens que son engagement en tant que caution solidaire par acte sous-seing-privé ne respec-tait pas le formalisme imposé par l’article L.341-3 du Code de la consommation et est par conséquent nul.

Le 10 mai 2012, la chambre commerciale de la Cour de cassation rejette le pourvoi de M.X aux motifs que l’ab-sence de formalisme de l’ar-ticle L.341-3 du Code de la consommation ne peut avoir pour conséquence la nullité de l’engagement de la cau-tion, mais a simplement pour effet de « priver le créancier du bénéfice d’un engagement solidaire avec l’emprunteur ». Les juges considèrent donc que l’engagement litigieux demeure valable en tant que cautionnement simple.

21 Veille et actualités juridiques

Il ressort de cet arrêt que l’absence du formalisme prévu par l’article L.341-3 du Code de la consomma-tion ne sera pas sanctionnée automatiquement par la nul-lité de l’engagement de la caution. Ce n’est que dans le cas où l’irrespect des mentions obligatoires est suffisamment significatif que les juges prononceront la nullité de l’engagement de la caution. a contrario, si cette absence ne résulte que d’une erreur matérielle, alors les juges concluront, comme en l’espèce, que l’engagement n’est pas nul, mais a pour effet de priver le créancier du bénéfice d’un engagement solidaire entre la caution et l’emprunteur.

C’est ce qu’a pu également juger cette même chambre commerciale dans un arrêt du 2 octobre 2012, (pourvoi n° 11-24460). En l’espèce, une caution invoquait la nullité de son engagement envers le créancier en rai-son du fait que les men-tions des articles L.341-2 et L.341-3 du Code de la consommation avaient été rédigées l’une à la suite de l’autre, suivies d’une seule signature et non de deux.

Les juges de la Cour de cassation écartent la nul-lité de l’acte et énoncent que ces mentions ont pour but « d’informer celui qui s’engage de la portée exacte de ses engagements et des conséquences éven-tuelles en cas de défaillance de l’emprunteur ». Le fait d’apposer une seule signa-ture pour les deux mentions prévues par le Code de la consommation ne fait donc pas obstacle à la compré-hension de la caution sur la

portée de son engagement et n’entraîne pas la nullité de ce dernier.ainsi, ces arrêts démontrent que ce qui est primordial au sein de l’engagement d’une caution envers un créancier, ce n’est non pas le forma-lisme stricto sensu prévu par les articles L.341-2 et L.341-3 du Code de la consom-mation, mais bien le fait de savoir si l’engagement en question a été pris en toute connaissance de cause. Par conséquent, si l’information de la caution sur la portée de son engagement est fonda-mentale, la façon de trans-mettre cette information quant à elle est plus souple.

B. L’engagement en connaissance de cause de

la caution

La question de la connais-sance par la caution de la portée de son engagement a intéressé les juges dans un arrêt en date du 10 juillet 2012 (pourvoi n°11-14.313).

Arrêt rendu par les juges de la Cour de cassation en date du 10 juillet 2012 n°11-14.313

En l’espèce, M.X se porte caution solidaire par acte authentique envers la banque pour le paiement d’un crédit qu’elle avait consenti à la société agri France.Mettant vainement en de-meure de payer la caution, la banque fait inscrire des hypothèques judiciaires provisoires sur des im-meubles lui appartenant.La caution saisie le juge de l’exécution en nullité de l’acte de cautionnement et en mainlevée des hypo-thèques inscrites.

La Cour d’appel d’agen rejette la demande d’annu-lation de la caution qui se pourvoit donc en cassa-tion aux moyens que d’une part, la banque savait que la situation du débiteur princi-pal était lourdement obérée au moment où le cautionne-ment a été conclu et qu’en omettant de le signaler à la caution, elle a commis une réticence dolosive. D’autre part, que si la banque n’est pas fautive si la caution connait la situation réelle du débiteur, la Cour d’appel n’a pas démontré une telle connaissance.

Le 10 juillet 2012, la chambre commerciale de la Cour de cassation rejette le pourvoi de M.X aux moyens que tout d’abord il n’est pas démontré que la banque ait eu connaissance d’une situation irrémédia-blement compromise de la société et ainsi manqué à son obligation de bonne foi. Ensuite, que la cau-tion avait déclaré dans son engagement ne pas faire de la situation de la société la condition déterminante de celui-ci. Enfin, qu’il s’avère que la caution est un homme d’affaire avisé qui avait en-trepris diverses démarches démontrant qu’il avait de sérieux doutes quant à la situation de la société et qui permet aux juges de la Cour de cassation de constater que la caution s’est engagée en connaissance de cause en prenant sciemment un risque.Cet arrêt met à nouveau en exergue le fait qu’aussi bien les juges du fond que les juges de la Cour de cassation s’efforcent de rechercher si la caution a contracté en connaissance

22Veille et actualités juridiques

de cause. Si les éléments de l’espèce permettent de dé-montrer que la caution avait conscience du risque pris, alors il n’est pas possible pour cette dernière de se défaire de son engagement.

C. La nullité de l’acte de cautionnement accordé par le consentement unanime des associés contraire à

l’intérêt social de la société

En vertu de l’article 1849 du Code civil, « dans les rapports avec les associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société ». L’intérêt de la société s’entend de « l’inté-rêt supérieur » de la per-sonne morale, distinct de ceux des associés la com-posant. Cette distinction des deux entités s’explique par les fins propres poursui-vies par la personne morale, à savoir la prospérité et la continuité de l’entreprise. L’article 1852 de ce même Code ajoute par ailleurs que les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus au gérant peuvent être prises à l’unanimité des associés.Un arrêt rendu par la 1ère chambre civile en date du 8 novembre 2007 avait ainsi jugé sur ce fonde-ment qu’un contrat de cau-tionnement donné par une SCI était valable dans trois hypothèses alternatives. Le cautionnement était ainsi valable lorsqu’il entrait dans son objet social, lorsqu’il existait une communauté d’intérêt entre la société et la personne cautionnée ou encore lorsqu’il résultait du consentement unanime des associés. Cette juris-prudence est aujourd’hui remise en cause.

En effet, dans son arrêt en date du 12 septembre 2012, la 3ème chambre civile fait une lecture cumulative de l’article 1849 et 1852 du Code civil, ayant pour conséquence de rendre nuls les actes de cautionnement accordés par le consente-ment unanime des associés dont l’objet est contraire à l’intérêt de la société. La troisième hypothèse de va-lidité énoncée en 2007 est ainsi soumise à une condi-tion cumulative, l’’intérêt social de la société devant nécessairement être pris en compte. Arrêt rendu par les juges de la Troisième chambre civile de la Cour de cas-sation en date du 12 sep-tembre 2012 n° 11-17.948.

Dans cette espèce, la caisse de crédit mutuel Porte du Sundgau (la CCM) avait contracté successivement avec la société civile immo-bilière aDC (la SCI) trois actes. La CCM consent tout d’abord un prêt à la SCI, ga-ranti par une hypothèque sur l’unique bien immobilier de la SCI évalué à un montant inférieur au montant de son engagement. En outre, la CCM consent à deux re-prises un prêt personnel aux époux Y associés uniques de la SCI, garantis par un contrat de cautionnement hypothécaire et solidaire souscrit par la SCI.Suite à l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire de la SCI, la CCM a déclaré ses trois créances à titre privilégié. Le liquidateur conteste ces déclarations et l’ordon-nance du juge commissaire ne décompte pas lesdites créances.

Le 15 mars 2011, la Cour d’appel de Colmar in-firme l’ordonnance du juge commissaire et admet les créances de la CCM à titre privilégié au motif que la souscription d’un prêt ré-sultant du consentement de tous les associés engage la société vis-à-vis des tiers, nonobstant le fait que cet acte n’entre pas dans l’objet social de la SCI défini dans ses statuts. La Cour d’appel fait ainsi primer le consen-tement unanime des asso-ciés sur l’intérêt social de la société.La position des juges d’appel selon laquelle l’acceptation unanime des associés d’ac-croitre les dettes sociales dont ils avaient à répondre en cas de déconfiture de la société justifie l’admission de la créance dans son inté-gralité est cependant cassée par la Cour de cassation.Le 12 septembre 2012, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation censure ainsi la position des juges du fond pour ne pas avoir recherché si la sureté consentie par la SCI n’était pas contraire à l’intérêt social.

La Cour énonce alors le principe selon lequel « le cautionnement même ac-cordé par le consentement unanime des associés n’est pas valide s’il est contraire à l’intérêt social ». Ce prin-cipe met ainsi en avant le fait que la souscription d’un acte de cautionnement ne doit pas nuire au souscripteur, la nuisance en l’espèce étant que la souscription d’une telle garantie soit de nature à compromettre l’existence même de la société, l’inté-gralité de son patrimoine devant être réalisé suite à sa mise en jeu.

23 Veille et actualités juridiques

En posant ce principe, la Cour de Cassation rappelle l’im-possibilité de nier l’existence d’une personnalité autonome d’une société, personnalité distincte de celles des asso-ciés la composant. L’intérêt social dépasse la somme des intérêts des associés.

D. Précision de la notion de « caution avertie »

En raison de la dangerosité du contrat de cautionnement, un devoir de mise en garde s’impose aux créanciers lors de la conclusion du contrat depuis 2005. Ce nouveau fondement protecteur des cautions impose un compor-tement diligent de la part des créanciers qui doivent véri-fier la qualité avertie ou non de la caution et ainsi s’assurer que cette dernière connait la mesure de son engagement.

La Cour de cassation retenait initialement comme critère de distinction la qualité de dirigeant de la caution. ain-si, seules les cautions non dirigeantes bénéficiaient du devoir de mise en garde. Face au nombre croissant de contentieux relatifs à la notion de caution avertie, la Cour de Cassation a retenu des critères plus subtils qui écartent la distinction initiale. Elle précise ainsi les élé-ments du faisceau d’indices permettant de retenir une telle conception dans un arrêt en date du 11 avril 2012.

Arrêt rendu par les juges de la Chambre commer-ciale de la Cour de cas-sation en date du 11 avril 2012 n° 10-25.904.

En l’espèce, deux concours ont été consentis par la Caisse

de crédit mutuel de Paris (la caisse) à la société Ilodelis.com (la société). Le premier, consenti sous la forme d’un prêt est cautionné par Mme X gérante de la société et Mme Y associée. Le deuxième a quant à lui été consenti sous la forme d’une facilité de caisse cautionnée par Mme Y. après la mise en liquida-tion judiciaire de la société, la caisse déclare sa créance et met en jeu le contrat de cau-tionnement.Mme X et Mme Y remettent en cause la sureté et re-cherchent la responsabilité de la caisse pour octroi d’un crédit inapproprié et man-quement de la caisse à son obligation de mise en garde.Le 10 décembre 2009, la Cour d’appel de Paris sou-lève un grief de soutien abu-sif pour un projet non viable garanti par des cautions

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24Veille et actualités juridiques

non averties et condamne la Caisse au versement de dommages et intérêts.Cette dernière forme alors un pourvoi en cassation aux motifs que Mme X, en sa qualité de gérante de socié-té ayant contracté l’emprunt consenti à sa société est pré-sumée caution avertie. La Caisse ajoute par ailleurs que Mme Y, en sa qualité d’associée, peut également être caution avertie dès lors qu’il est établi qu’elle a par-ticipé activement à la ges-tion de la société.Le 11 avril 2012, la Chambre commerciale confirme la position de la Cour d’appel et rejette le pourvoi au moyen d’une analyse in concreto selon laquelle Mme X, la gérante, « ne pouvait être considérée, en sa qualité de signataire des actes de prêts concernés, comme gérante avertie de la gestion d’une société commerciale » eu égard à ses diplômes de lettres et de son DESS de l’information et de la documentation.La Cour ajoute par ailleurs que Mme Y, qui ne dispo-sait que de la qualité d’as-sociée de la société, n’avait pas participé aux demandes de prêts et n’avait pas été signataire des actes contes-tés. Elle ne pouvait alors pas être considérée comme caution avertie malgré ses connaissances en matière de gestion.Cet arrêt est essentiel en matière de cautionnement. Il confirme tout d’abord la position de la Cour de cas-sation émise dans un arrêt rendu en date du 31 jan-vier 2012 selon laquelle une caution n’est avertie qu’à condition de s’impli-quer dans la gestion de la société cautionnée. Il pré-

cise par ailleurs le fait que la qualité de caution avertie n’est plus indissociablement liée à la qualité de dirigeant, en ajoutant à la condition d’immixtion dans la gestion de la société les conditions de compétences et d’expé-rience de la caution dans le domaine de la société cau-tionnée. L’arrêt ajoute ainsi un élément au faisceau d’in-dices permettant de définir la qualité de caution avertie. L’orientation de la jurispru-dence vers une conception de plus en plus restrictive de cette notion se justifie par un souci de protection des cau-tions personnes physiques qui ne peuvent plus engager la responsabilité du banquier pour non-respect du devoir de mise en garde dès lors que la qualité de caution avertie leur a été reconnue.

au vu de ces différents ar-rêts, il convient de consta-ter que le non-respect des conditions de forme n’em-porte pas pour autant la nul-lité de l’acte de cautionne-ment, mais qu’a contrario, les juges sont implacables concernant le respect des conditions de fond. La juris-prudence est donc tantôt fa-vorable aux créanciers, tan-tôt favorable aux débiteurs.

IV. LE DROIT DES bAuX COMMERCIAuX En matière de droit com-mercial, l’essentiel de l’actualité juridique a trait à l’application de la loi WaRSMaNN II de simplification du droit et allégement des démarches administratives qui permet de clarifier certains points des baux commerciaux et d’aider les praticiens pour l’application des baux com-

merciaux (a). De même, la jurisprudence s’est pronon-cée à plusieurs reprises en réaffirmant des positions essentielles prises antérieu-rement qui permettent aux praticiens de conforter leurs positions dans les actes à effectuer (B).

A. La loi de simplification du droit et allégement des démarches administratives

Le Journal Officiel du 23 mars dernier a publié la loi de la veille ayant pour objet “la simplification du droit et l’allègement des démarches administratives”. Cette loi s’inscrit dans une lignée désormais connue à savoir “ les lois fourre-tout” censées non pas réformer au fond mais améliorer le patrimoine législatif existant. Cette loi dite WaRSMaNN II est dédiée aux acteurs éco-nomiques et touche par conséquent, le droit des af-faires (baux commerciaux), le droit immobilier (régime des promesses de vente) et le droit rural (purge du droit de préférence en cas de vente de parcelles boisées).La loi WaRSMaNN II réforme légèrement le droit des baux commerciaux. En effet, cette loi énonce une clarification et une simplifi-cation procédurales.

* Une clarification se situe au niveau de la date d’effet du congé en matière de bail commercial. Par l’intermé-diaire de l’article L.145-9 du Code de commerce, la loi nouvelle supprime la référence à la “tacite recon-duction” et lui préfère celle de “tacite prolongation” dans le but de consacrer la terminologie employée par la Cour de Cassation et afin

25 Veille et actualités juridiques

d’éviter des confusions fré-quentes et génératrices de contentieux.

* Une simplification procé-durale a été mise en place pour le droit de préemption des communes. L’article L.214-2 du Code de l’Urba-nisme prévoit que les com-munes doivent, dans un délai de deux ans à compter de la prise d’effet de l’alié-nation à titre onéreux, rétro-céder le fonds artisanal, le fonds de commerce ou le bail commercial.

De plus, la loi WaRSMaNN II a aménagé quelques points qui concernent le notariat. tout d’abord, la loi instaure un “fichier national des in-terdits de gérer”. L’article L128-1 du Code de com-merce précise que dans ce fichier seront inscrites “les faillites personnelles et les autres mesures d’interdiction de diriger, de gérer, d’admi-nistrer ou de contrôler direc-tement ou indirectement une entreprise commerciale..”. Malgré tout, le notariat ne doit pas se méprendre sur ce nouveau fichier car il ne s’agit pas d’un fichier des procédures collectives mais simplement d’une centralisa-tion informatisée de mesures de police économique qui n’altèrent pas la capacité des intéressés. Le failli pourra bien évidemment vendre, acheter, donner ou louer car il reste pleinement capable. En pratique, si le notaire est chargé de rédiger un acte, il doit vérifier l’absence de procédure collective et interroger de manière infor-matique le Bulletin Officiel des annonces Civiles et Commerciales.La loi simplifie aussi le régime des annonces judi-

ciaires et légales. L’objectif est de simplifier le mode d’établissement de la liste des journaux habilités à re-cevoir des annonces légales et le mode de fixation du prix à la ligne de ces an-nonces. La loi vise à réduire et à niveler les disparités de tarifs entre les départements et souhaite à l’avenir fixer un tarif unique de la ligne d’annonce au plan natio-nal. La loi complète le dis-positif par une publication obligatoire sur une plate-forme unique électronique regroupant les annonces légales faites au BODaCC et les informations inscrites au RCS. Ce système rentre en vigueur à compter du 1er

janvier 2013, et permettra à tous les acteurs écono-miques dont les notaires de consulter gratuitement l’en-semble des annonces judi-ciaires et légales publiées par quelques 600 journaux.

B. La jurisprudence rela-tive aux baux commerciaux

1. L’usage professionnel d’un logement et non re-nouvellement du bail mixte

Arrêt rendu par les juges de la Troisième chambre civile de la Cour de cassa-tion en date du 5 septembre 2012 n°11 22.336 (P+b)

Nombreux locaux sont pris à bail mixte, profession-nel et d’habitation par des professionnels libéraux qui y exercent leur activité. L’usage exclusivement pro-fessionnel des lieux est tout à fait légal mais cet usage peut avoir des conséquences à l’arrivée du terme du bail. La Cour de cassation par cet arrêt publié émet un rappel utile pour les

praticiens qui sont sou-mis au devoir de conseil à l’égard des clients preneurs professionnels ou bailleurs.

Le 24 octobre 1980, la so-ciété gaN-VIE, aux droits de laquelle s’est ensuite trouvée la société civile im-mobilière IMEFa 34 (SCI), propriétaire d’un apparte-ment l’avait donné à bail “dans les termes 3 de la loi du 1er septembre 1948 à une société professionnelle Mo-thon-astima-Lapouge, aux droits de laquelle se trouve la société civile profession-nelle d’avocats Chatenet et Join-Lambert (la SCP) ». Le bail avait été reconduit tacitement.

Le 28 mars 2007, la SCI a dé-livré à la SCP un congé pour le 30 septembre 2007 invo-quant l’usage exclusivement

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26Veille et actualités juridiques

professionnel du local. La locataire s’est maintenue dans les lieux, la SCI l’a as-signée aux fins de faire dé-clarer son congé valable et obtenir son expulsion mais sa demande a été rejetée par la Cour d’appel.

La SCI forme un pourvoi en cassation et la troisième chambre civile de la Cour de Cassation dans un arrêt publié du 5 septembre 2012 considère que le titulaire d’un bail mixte qui n’occupe pas les locaux loués comme son habitation principale, au moins partiellement, ne peut se prévaloir aux termes du contrat du droit au renouvellement.

La Cour de cassation revient sur le régime de ce contrat de location à usage mixte et rappelle que pour bénéficier du statut protecteur attaché aux baux d’habitation, à savoir le renouvellement, la condition d’occupation même partielle, des locaux pour son habitation prin-cipale au terme du bail est impérative pour que le loca-taire bénéficie au renouvel-lement attaché à la loi du 6 juillet 1989.

En pratique, beaucoup de professionnels souscrivent un bail mixte, profession-nel et d’habitation mais son titulaire exerce uniquement son activité professionnelle et n’occupe pas même par-tiellement les lieux loués pour un usage d’habitation.

L’arrêt commenté en ques-tion, reprend une solu-tion identique à l’arrêt de l’assemblée plénière du 2 février 1996 qui avait déjà tranché cette question où “ (...) le titulaire d’un

contrat de location à usage mixte (...) n’est pas tenu d’utiliser les lieux à cha-cun des usages prévus par la convention des parties, il ne peut, lorsqu’au terme du contrat il n’occupe pas pour son habitation princi-pale au moins partiellement les locaux pris en location se prévaloir du droit au renouvellement du contrat que la loi du 22 juin 1982 confère à celui qui habite les lieux loués”.

La Cour de cassation a cassé l’arrêt de la Cour d’appel en soulignant que le titulaire du contrat de location à usage mixte pro-fessionnel et d’habitation n’est pas tenu durant le bail d’utiliser les lieux à chacun des usages prévus par la convention des parties sauf au terme du bail. L’arrêt de la cour d’appel est cassé car cette dernière a uniquement recherché l’existence d’un motif légitime et sérieux de congé sans constater l’usage à titre d’habitation principale au moins partiel-lement des locaux loués.

En pratique, il est forte-ment conseillé lors de la présence d’un bail à usage mixte de donner une infor-mation tant au bailleur qu’au preneur profession-nel sur leurs droits dans la perspective de l’échéance du bail. Il convient de leur expliquer que le droit au renouvellement suppose que l’occupation partielle ou totale du bien soit effec-tive au terme du bail, à titre d’habitation principale du preneur. Cette informa-tion essentielle permet au notaire d’éviter que sa res-ponsabilité délictuelle soit engagée.

2. Le droit à repentir opposé à l’absence de date certaine de l’acte de réinstallation

Arrêt rendu par les juges de la Troisième chambre civile de la Cour de cas-sation en date du 31 mai 2012 n°11 17.534 (Pb)

La Cour de cassation pré-cise avec cet arrêt que le preneur ne peut opposer au bailleur nu-propriétaire non commerçant, souhai-tant exercer son droit de repentir, une preuve de sa réinstallation n’ayant pas acquis une date certaine.Par cet arrêt, la jurispru-dence met en garde les notaires sur le devoir de conseil qu’ils se doivent de fournir à l’égard des bailleurs et des preneurs concernant des règles mé-connues et les enjeux finan-ciers de ces affaires.

En l’espèce, la SCI La Pierre de l’Ile de France (la SCI) et la SaRL Sogil, res-pectivement nu-propriétaire et usufruitière de locaux à usage commercial donnés à bail à la société Dau-don et Cosuti, lui ont déli-vré congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indem-nité d’éviction. L’instance en fixation des indemnités d’éviction et d’occupation était pendante, la SCI et la société Sogil ont, par acte du 26 mars 2010, notifié à la société Daudon et Cosuti leur droit de repentir. Le 2 avril 2010, cette dernière leur a signifié l’irrecevabi-lité de leur droit de repentir, au motif qu’elle avait acquis par acte sous seing privé du 25 mars 2010 la totalité des parts sociales d’une société emportant cession d’un

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droit au bail ; que les locaux loués ont été restitués le 30 juin 2010.La société Daudon et Cosuti fait grief à l’arrêt de constater la validité du droit de repen-tir exercé le 26 mars 2010 et de rejeter sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction et forme un pour-voi en cassation.La troisième chambre civile de la Cour de cassation re-prenant une jurisprudence constante datant du 15 mars 2000 considère que le sys-tème de la preuve légale s’applique dès lors que le bailleur n’est pas commer-çant. En l’espèce, la société usufruitière est bien de forme commerciale mais la société nu-propriétaire est une SCI. La Cour de cassation procède à une distribution des règles ou la liberté de la preuve est admise envers la société commerciale mais le système de la preuve légale s’applique envers la SCI.Par conséquent, les nou-veaux engagements pris par le locataire sont inop-posables et ne font pas obs-tacles au droit de repentir car ils n’ont pas de date certaine à l’égard du nu-propriétaire selon l’article 1328 du Code civil.La Cour de cassation rejette donc le pourvoi formé par la société au motif qu’elle n’ap-portait pas la preuve qui lui incombait que l’exercice de leur droit de repentir par les titulaires du droit de propriété sur le bien donné à bail, l’ait été après qu’elle avait loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.Le locataire aurait pu es-sayer de contourner l’article 1328 du Code civil en prou-vant que le bailleur avait personnellement connais-sance des nouveaux enga-

gements (notification de l’acte passé), malgré tout la Cour de cassation ne retient aucun de ces arguments.

En pratique, il est fortement conseillé aux praticiens et rédacteurs d’actes de faire attention au mécanisme de la donation avec réserve d’usufruit. Les notaires vont de plus en plus rencontrer des litiges mettant en pra-tique baux commerciaux et démembrement de propriété du côté du bailleur. La ri-gueur et la sécurité juridique imposent par conséquent au locataire de conférer à l’acte juridique caractérisant les nouveaux engagements date certaine au sens de l’article 1328 du Code civil afin de se heurter à un exercice par-faitement légal du droit de repentir par le bailleur.

V. LE DROIT fISCAL

L’année 2012 s’est montrée très prolifique en matière de fiscalité, et ce d’autant plus qu’elle a été marquée par l’alternance politique, avec la fin de la Prési-dence de Monsieur Nicolas SaRKOZY et le début du quinquennat de Monsieur François HOLLaNDE, et cela sur fond de tumultes économiques et sociaux.L’actualité fiscale est au-jourd’hui l’une des préoc-cupations d’actualité des français.L’activité du Notaire s’en trouve ainsi impactée avec par exemple le nombre conséquent de dossiers à la fin de l’année 2011 relatifs à la signature des investisse-ments immobiliers locatifs en Scellier ou encore au prin-temps 2012 liés aux éven-tuels changements de fisca-lité en matière de donations.

La mise en ligne du « BOFIP Impôt » le 12 sep-tembre 2012 témoigne éga-lement de la diversité et de la multiplication des règles fiscales qui pour certaines se succèdent les unes aux autres sur un même sujet et aux différents échelons de la hiérarchie des normes.au travers des dévelop-pements ci-dessous, il convient de mettre en avant les actualités fiscales inté-ressant le Notaire dans son rôle de Conseil privilégié du chef d’entreprise (a) puis celles le concernant plus particulièrement dans sa qualité même de chef d’entreprise (B).

A. Le Notaire, un expert juridique et fiscal aux côtés

du chef d’entreprise

1. Deux brèves issues de l’actualité fiscale

Cession d’actions et droit d’enregistrement

alors que la loi de finances pour 2012 avait alourdi les droits d’enregistrement ap-plicables aux cessions pos-térieures au 1er janvier 2012, la loi de finances rectificative du 14 mars 2012 les a allégés.Jusqu’au 31 décembre 2011, les cessions d’actions étaient soumises à un droit de 3 %, plafonné à 5 000 euros par mutation.La loi de finances pour 2012 avait fixé le tarif sui-vant pour les cessions réali-sées à compter du 1er janvier 2012 :- un taux de 3 % pour la fraction d’assiette infé-rieure à 200 000 euros, de 0,50 % pour celle com-prise entre 200 000 euros et 500 000 euros, et de 0,25 % au-delà de cette dernière ;

Veille et actualités juridiques

29 Veille et actualités juridiques

- le plafonnement du droit à 5 000 euros est supprimé.La loi de finances rectificative de mars 2012, instaure enfin un taux proportionnel unique, de 0,1 % et ne donnant pas lieu à plafonnement. Ce dis-positif est applicable depuis le 1er août 2012.Pour mémoire, les cessions de parts sociales sont assu-jetties à un droit d’enregistre-ment de 3%, et 5% lorsqu’il s’agit de la cession de parti-cipations dans des sociétés à prépondérance immobilière.

Cession de parts et taxation des plus-values

afin d’« encourager l’inves-tissement à long terme des particuliers dans les socié-tés et permettre ainsi à ces dernières de se constituer un actionnariat stable », le Parlement avait précé-demment instauré un régime d’exonération progressive d’impôt sur les revenus, mais non de prélèvements sociaux, pour les plus-values réalisées par les particuliers lors de la cession d’actions ou de parts sociales.L’article 150-0D bis du Code général des impôts prévoyait l’application d’un abattement sur les plus-values réalisées égal à un tiers de la plus-va-lue par année de détention au-delà de la cinquième.La durée de détention étant décomptée à partir du 1er

janvier 2006 ou, si elle est postérieure, à partir du 1er janvier de l’année d’acqui-sition des titres. Comme annoncé par cer-tains observateurs du monde juridique, ce régime d’exonération progressive a été abrogé par l’article 80 de la loi de finances pour 2012 avant même sa prise d’effet réelle.

Un dispositif de report d’im-position lui a été substitué. Report d’impôt sur le revenu, mais non des prélèvements sociaux, sous la condition notamment qu’une fraction d’au moins 80% du montant de la plus-value net des pré-lèvements sociaux soit réin-vesti, dans un délai de trente-six mois à compter de la date de cession des titres, dans la souscription en numéraire au capital d’une société remplis-sant les mêmes conditions d’assujettissement fiscal et d’activité que celles prévues pour l’application du report. Cette condition peut appor-ter des questions quant à son contrôle effectif.Le dispositif de l’article 150-OD ter prévu en faveur des dirigeants de petites ou moyennes entreprises qui partent en retraite reste applicable jusqu’au 31 dé-cembre 2013.Outre le mécanisme même d’imposition, la taxation des plus-values de cessions de valeurs mobilières est au cœur de l’actualité avec le projet de réforme proposé par le gouvernement qui suscite de vives réactions, notamment auprès des premiers concer-nés qui se sont eux-mêmes qualifiés de « pigeons ».

2. Le Pacte Dutreil

Le pacte Dutreil transmis-sion, dans un objectif de stabilité de la géographie du capital des sociétés, permet, sous certaines conditions, de réduire de 75 % la base taxable aux droits de muta-tion à titre gratuit pour les sociétés et les entreprises in-dividuelles. Dans un second volet, ce dispositif prévoit également un régime déro-gatoire en matière d’Impôt de Solidarité sur la Fortune.

Depuis son instauration, de nombreuses réponses mi-nistérielles sont intervenues dans la perspective de clari-fier certains points d’ombre, alors qu’en pratique cela complexifiait parfois l’ap-plication effective du dispo-sitif pour les professionnels du droit.Deux instructions fiscales sont intervenues le 9 mars 2012 pour commenter ce régime.L’instruction consacrée à l’exonération de droits de mutation à titre gratuit pré-sente une utilité réelle. Elle clarifie plusieurs questions dont notamment le régime applicable aux sociétés uni-personnelles, les modalités d’appréciation de la pré-pondérance des activités exercées par la société ou le redevable, ou encore les modalités d’applications de l’engagement collectif de conservation « post- mortem ».au contraire, l’instruction relative au pacte Dutreil ISF rappelle essentiellement les positions prises précédem-ment par l’administration, sans beaucoup éclaircir la pratique sur les incertitudes existantes.

B. Le Notaire dans sa qualité même de chef d’entreprise

1. Décret n° 2012-403 du 23 mars 2012Le décret du 23 mars 2012 se caractérise par deux apports qui concernent la profession du Notaire : d’une part, les SCP peuvent désormais user de noms dits « de fantaisie ».D’autre part, il précise dans quelle mesure les sociétés de participations financières des professions juridiques, dont les Notaires, seront contrô-lées depuis que celles-ci sont

30Veille et actualités juridiques

désormais autorisées suite à la suppression de la condition d’agrément de ces mêmes so-ciétés de participations finan-cières d’officiers ministériels par le garde des sceaux.

2. Régime fiscal des ces-sions de parts de SCP

Madame la Ministre Marie-Jo Zimmermann avait inter-rogé en juillet 2011 le gou-vernement afin de faire préciser le régime fiscal du produit de la cession de parts d’une société civile professionnelle de profes-sions libérales réinvesti par le cédant dans cette société.Une réponse ministérielle en date du 22 mai 2012 précise que le régime fiscal varie selon que la société civile professionnelle re-lève du régime des sociétés de personnes ou a opté pour son assujettissement à l’im-pôt sur les sociétés.Si l’option pour l’assujet-tissement à l’impôt sur les sociétés a été choisie, la ces-sion de parts de SCP relève-ra du régime des plus-values des particuliers. En pratique cela correspond actuelle-ment à imposer le produit de la cession au taux de 19% auquel il convient d’ajouter les prélèvements sociaux au

taux de 13,5%. Il est à noter en la matière que le taux for-faitaire pourrait être rééva-lué à la hausse pour 2012 et conduire en 2013 à une im-position de ces produits de cession au barème progres-sif de l’impôt sur les reve-nus (mesures fiscales appli-cables lors de la publication de la réponse ministérielle). « La circonstance que les gains soient réinvestis dans la société dont les parts ont été cédées est sans incidence sur l’imposition due au titre de la cession de parts de la SCP. »au contraire, lorsque la société relève du régime des sociétés de personnes, « les cessions de parts de SCP […] dans lesquelles les contribuables exercent leur activité professionnelle sont considérées comme des éléments d’actif pro-fessionnel dont les cessions bénéficient du régime des plus-values et moins-values professionnelles ».Il convient de rappeler ici qu’il ne s’agit que d’une réponse ministérielle. En matière fiscale, les réponses ministérielles sont consi-dérées comme exprimant l’interprétation par l’admi-nistration des textes, et dont les contribuables peuvent se prévaloir.

avec le projet de réforme actuel, la longévité de la validité de cette réponse ministérielle est incertaine.

CONCLuSION :

a l’heure où le bâtonnier du barreau de Paris lance une réflexion autour de l’ins-tauration d’avocats com-missaires au droit dans les entreprises, et face à la mul-tiplication des règles juri-diques qui se superposent ou encore se succèdent, les métiers du chiffre et du droit ont une place essentielle aux côtés du chef d’entreprise.La place du Notaire comme conseil privilégié du chef d’entreprise sera à réaffirmer.

Travail réalisé par : Margaux MERY,

Claire NICOLAS, Anne-Sophie OURION,

Anabelle PAULIN, Véronique PERCHERON,

Anaïs RONDEAU & Victor VENDRELL.

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Fiscalité pratique, formules fiscales, émoluments, chiffres du patrimoineStéphanie Durteste, Sophie gonzalez-Moulin, Nicolas Nicolaïdes, William StemmerEditeur : LexisNexisISBN : 978-2-7110-1775-1374 pages 45€Parution : 09/2013thème : Droit > Droit notarialautre thème : Droit > Droit fiscal > autres ouvrages

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