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Les cahiers de l’avenir
Habiter à Bordeaux
La ville pour qui ?
juin 2017
L’association Bordeaux Métropole des Quartiers 2020 réunit depuis l’automne 2015 des femmes et des hommes qui contribuent par le débat d’idées, la réflexion et la rencontre à une nouvelle dynamique locale centrée sur le progrès social, environnemental et économique. Dans ce cadre, l’association organise un séminaire par trimestre sur des thèmes essentiels à la vie de Bordeaux et de sa métropole. Chaque séminaire aura son cahier de l’avenir.
Cahier n°1
« La maison abrite la rêverie, la maison protège le rêveur, la maison nous permet de rêver en paix », Gaston Bachelard dans La
poétique de l’espace.
Ce premier cahier a pour objectif d’apporter les résultats du séminaire du 25 mars 2017 sur le thème du logement à Bordeaux. Il vise à « capitaliser » les principales réflexions, bien souvent collectives, issues des trois ateliers de cette journée.
Il n’a pas vocation à être exhaustif sur un sujet aussi dense et complexe que celui du logement dans la ville. Ce cahier tente plutôt de tirer quelques lignes constitutives d’une vision pour améliorer la relation de chacun au logement à Bordeaux.
Le logement est un droit fondamental, une question primordiale, qui représente plus d’un ¼ du budget d’un ménage. Notre capital de vie se compose en moyenne de 740 000 heures, combien en passons-nous à l’intérieur d’un logement ?
Comment un bien de première nécessité est-il devenu un produit de rentabilité ?
Bien de première nécessité le logement est malheureusement devenu un enjeu de rentabilité. Le système de la construction immobilière s’auto entretient en faisant monter inéluctablement les prix. Si, par exemple, il s‘agit de réduire ou de stopper la défiscalisation, les lobbies l’empêchent (enjeu pour le BTP, les emplois etc…). Les prix, en constante hausse, s’expliquent par la spéculation foncière qui joue un rôle de premier plan dans l’inflation immobilière.
Il est également intéressant de prendre un peu de recul et de se comparer : par exemple le coût du bâtiment est plus cher en France qu’en Allemagne, le taux de propriétaires est plus important en Espagne et en Italie. L’exemple de Paris avec une évolution de plus de 10 points en faveur des logements sociaux mérite d’être regardé.
Bordeaux est certes devenue en 2017, une grande ville attractive, mais aussi celle où le prix du logement est devenu le plus « pesant » pour les familles :
• Plus forte hausse nationale de 10% entre avril 2016 et avril 2017 du prix du logement avec un prix moyen de 3600€ m2.
• Baisse du pouvoir d’achat immobilier pour les familles qui voit en dix ans, sur Bordeaux, une réduction de 10m2 du logement à moyen similaire, alors que d’autres grandes villes de France sont à un gain de plus de 20m2.
• Le marché du logement neuf à Bordeaux est composé de 72% d’investisseurs, contre seulement 35% à Paris ou 54% sur le Grand Lyon.
Pour qui ?
Séminaire logement du 25 mars 2017
Réflexions communes autour de 3 ateliers
Flambée des prix, que faire ?
CONSTATS ET QUESTIONNEMENTS
Le logement et l’habitat, mythes et réalités.Produire plus ne suffit pas, mais les discours anti-constructions s’op-posent au « droit à la ville » ce qui rend les parcours résidentiels à Bordeaux de plus en plus contraints.- A qui profite la flambée des prix ? - A quoi et à qui servent les nouveaux
logements ? - Comment disposer d’une offre de
logements satisfaisante en quantité et en qualité, pour tous et chacun des ménages ? Le logement est-il adaptable à chaque étape de la vie d’une famille et du parcours de chacun ?
- Comment favoriser l’acceptabilité des projets et quelles contreparties pour les ménages déjà présents ?
- Comment mieux travailler les muta-tions ?
Architecture, comment faire mieux ?
CONSTATS ET QUESTIONNEMENTS
- Les formes d’habitat corres-pondent-elles aux besoins ?
- Quelles sont les innovations possibles pour construire autrement ? La densification est-il un objectif à poursuivre ? (Grand Parc versus Echoppes ? Percée hausmanienne cours Alsace et lorraine?).
- Ne faut-il pas privilégier l’usage à l’esthétique (à laquelle nous parvenons difficilement…) ?
- Comment s’inspirer des solutions qui fonctionnent ailleurs ?
- A Bordeaux, la ville patrimoine est-elle un atout ou un handicap ?
Dans mon quartier comment cela se passe ?
CONSTATS ET QUESTIONNEMENTS
Comment régule t-on le déséquilibre entre les quartiers sur Bordeaux et sur la métropole. Ya-t-il une adéquation des revenus/quartiers avec le prix des logements ? Comment faire face au phénomène de gentrification et quelles conséquences ? Comment mieux anticiper les équipements publics pour éviter la dégradation de la qualité de vie ?
La création d’une
agence immobilière
performante à
vocation sociale
pourrait permettre
à des bailleurs privés
de «louer » en fonction
des besoins.
des productions de
logements neuf sur
Bordeaux sont le fait
d’investisseurs.
72%
100%
150%
200%
250%
300%
350%
400%
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
coût maison ancienne CUB
coût appartement ancien CUB
coût logement neuf CUB
loyers de relocation CUB
pouvoir d'achat des ménages France
Bordeaux, une ville de riches ?
3346€ 3466€3667€ 3704€ 3743€ 3748€
3000€
3500€
4000€
2009 2010 2011 2012 2013 2014
Évolution des prix du collectif neuf
prixdeventemoyenm²(parkinginclus)
BMQ–25mars2017
5 leviers essentiels pour des parcours résidentiels choisis pour un droit à la ville pour tousIl importe de s’inscrire dans une logique de cohérence et de réfléchir à la notion de parcours résidentiel pour toutes les étapes de la vie : célibataires, colocataires, familles, couples séparés, personnes âgées, isolées etc…La question du logement pose la question principales de la ville pour qui ? Quel accompagnement pour répondre à tous les besoins ?
1. Rétablir une adéquation entre revenus des ménages et prix du logement :
72% des productions de logement appartiennent à des investisseurs à Bordeaux. Cela impose de réguler le logement défiscalisé à Bordeaux, avec parfois un sentiment de trop de « laisser faire, laisser passer ».
Sur l’adéquation des prix avec les revenus, avec les 2500€ du m2 comme objectif très volontariste de production sur Bordeaux, on est dejà dans un constat d’échec par rapport aux classes moyennes :
• pour un 80m2 à 200k€, et un emprunt sur 20 ans, on s’adresse uniquement à un couple au salaire médian (soit 3400€/mois à deux).
• ce qui veut dire qu’on ne s’adresse JAMAIS, même en faisant tous les efforts du monde, à la classe moyenne inférieure (entre 1428 et 1700€/mois)... encore moins aux 30% les moins fortunés
=> c’est un problème de ne parler qu’aux 50% des revenus les plus élevés.
Si l’objectif c’est de faire des logements à 2500€ le m2, on peut opposer des périmètres pour empêcher la rémunération des plus-values, en bloquant par exemple les prix d’achats.
Les promoteurs jouent le jeu en périphérie, mais sur la métropole bordelaise, on ne semble pas imposer suffisamment.
L’encadrement des loyers est une solution rendue possible par la décision du Conseil d’Etat du 15 mars 2017 et qui devient indispensable sur Bordeaux, tout comme la limitation à 120 jours de location/an via Airbnb. (Décret du 30 avril 2017. Exemple de paris, londres, Amsterdam)
La création d’une agence immobilière performante à vocation solidaire (par exemple via In Cité) pourrait permettre à des bailleurs privés de louer (cf. dispositif Louez solidaire à Paris) avec garantie des loyers. Il s’agit bien de diversifier l’offre au regard des revenus, des évolutions sociétales et des besoins spécifiques.
Plus largement, toutes les dispositions qui permettront de libérer les initiatives (1% expérimentation, dispositifs d’intermédiation, budgets participatifs dans le cadre de la concertation et pour favoriser l’acceptabilité des projets, concours…) peuvent être envisagées. La logique générale doit être celle qui prévoit que l’habitat conjugue bien le logement, les services, la mobilité et les interactions avec la ville.
L’Association Bordeaux Métropole des Quartiers 2020 a réuni une soixantaine de participants pour un séminaire de travail sur le logement, thème important pour Bordeaux : les objectifs de la matinée étaient les suivants :
Face à un thème important pour Bordeaux, il s’est agit de partager ensemble des points de constat, de poser collectivement des questions et tracer quelques perspectives.
Le séminaire a été travaillé autour de trois thèmes : • partager ensemble des points de constat, • poser collectivement des questions • tracer des perspectives d’amélioration
Le séminaire s’est articulé en trois thèmes :
BORDEAUX, UNE VILLE DE RICHES ?
Il importe de mieux
mesurer les coûts
sociaux de la
densification et
de mieux maitriser
la mobilité.
de locataires
68%
Bordeaux est-elle une ville d’échoppes et de propriétaires ?
%delocatairesduparcprivé 54
%depropriétaires 32
Tauxdevacance 7%
%demaisons 25% %d'appartements 75%
Densitédel'habitat(logt/ha) 81,8
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
70000
propr.occup. locat.privé locat.Hlm
6p.et+
5pièces
4pièces
3pièces
2pièces
1pièce
Typologie des logements
54%
19%
8%
6%
8%5%
av.1949
1949-1974
1975-1981
1982-1989
1990-1998
1999-2005
Date de construction des logements
4 particularités : - Parc ancien important (PSMV + UNESCO) - Parc locatif privé dominant - Logement collectif dominant - Un parc locatif privé de petits logements
sources:INSEE
Bordeaux ne respecte toujours pas les obligations légales en matière de logement social (25%) avec un taux encore inférieur à 17%. Rappelons qu’en 1995, ce taux était légèrement inférieur à 15%. En plus de 20 ans, le pourcentage n’a donc presque pas bougé. En 10 ans, Paris qui a des contraintes architecturales encore plus fortes a été capable de multiplier par deux le pourcentage.
Depuis quelques années, Bordeaux produit plus de logements sociaux, mais presque exclusivement au travers de ses grandes opérations d’aménagement.• Des grosses opérations
d’aménagement avec de vraies interrogations sur les projets livrés comme Ginko ou les Bassins à Flot.
N’y a-t-il pas une acupuncture nécessaire à la ville en matière de logements sociaux et de mixité ? Il existe une somme des petites zones à traiter qui, mises bout à bout représentent un potentiel non négligeable. Le « Small is beautiful » permet également de favoriser la participation par les riverains. Là, réside une double difficulté politique : la nécessité de concilier les grands projets structurants avec un « Small is beautiful » sur mesure mais moins vendeur.
Il conviendrait pour cela de mobiliser également le parc locatif social ancien, le secteur diffus et le parc locatif privé. Dans un rapport de forces renouvelé avec les bailleurs sociaux (qui exercent leur activité sur un champ non-concurrentiel et non-délocalisable), la collectivité pourrait imposer des attributions des logements locatifs sociaux neufs dans le cadre des mutations et des attributions aux « nouveaux entrants » dans le parc locatif social ancien, ce qui reviendrait à répondre aux besoins de 2 ménages pour la création d’un seul logement.
La mixité de l’habitat est également revenu comme un leitmotiv dans les facteurs clés de succès.
• Mixité des usages (habitat / activité économique : exemple cité = aménagement du centre ville de Mérignac), mixité logement social/ classique.
• Ceci pour lutter contre l’effet de ghettoisation/concentration du logement social.
• On pourrait y ajouter la mixité des vieilles pierres avec des projets plus modernes.
Mixité également entre des grands projets d’aménagement tels qu’ils existent aujourd’hui (BAF, Bastide-Niel, Brazza, Saint Jean-Belcier...) et des projets de taille plus modestes, qui apparaissent comme des moyens tout aussi pertinents de densifier l’habitat en ville, en exploitant toutes les «dents creuses», le foncier inexploité ou le bâti inoccupé, à rénover.
Ces projets de tailles plus modestes apparaissent comme des alternatives intéressantes aux «coups» médiatiques mais dont les Bordelais(es) pourraient revenir d’ici quelques années. La surdensification nest pas une fatalité, ni une fin en soi.
La maitrise du foncier devient l’enjeu majeur étant donné sa valeur et ses conséquences sur le prix du logement. Les stocks actuels de réserve foncière de Bordeaux Métropole de 675 ha sont ainsi répartis comme suit :
• 144 ha en zonage mixte (principalement dans les ZAC et opérations d’aménagement)
• 237 ha en zonage économique (Ecoparc 45ha, Bordeaux Nord 83 ha, Bordeaux Aéroparc 76 ha)
• 294 ha en zonage naturel.
L’élaboration du Plan Local d’Urbanisme a identifié : 1 300 hectares de foncier stratégique mixte dans les zones AU (principalement à vocation habitat pour la production de 45 000 logements attendus d’ici 2021), et 1 000 ha de foncier à vocation économique qui doivent être les secteurs d’interventions prioritaires des différents acteurs.
2. Augmenter le pourcentage de logements sociaux et favoriser la mixité dans une logique de justice spatiale :
3. Maitriser le foncier, une bataille fondamentale qui nécessite moyens et réelle volonté politique :
4. Lutter contre la spéculation et la rente foncière nécessitent du temps
L’expérimentation menée dans le cadre des 50 000 logements sur la Charte opérateurs semble porter ses fruits au service de la lutte contre l’envolée des prix fonciers.
La création d’un organisme foncier solidaire pourrait permettre l’accession à la propriété du logement à prix maîtrisés en la dissociant de la propriété du terrain (exemple de Lille).
Quant à la récente adhésion à l’établissement public foncier, il est si faiblement doté et intervient si tard qu’on peut douter de ses effets à moyen terme.
Problème de l’aménagement en lien avec le logement : beaucoup d’outils et de dispositifs complexes en faveur du logement mais faute d’une volonté politique à l’échelle de la métropole, on se retrouve avec des difficultés.
• Quelle est la bonne échelle territoriale pour décider des permis de construire à l’échelle de la métropole ?
• Problème de coordination entre les communes et la métropole : comment créer une filière intégrée de décision à l’échelle du territoire ?
• Quel rôle pour l’établissement public foncier ? Peut-il changer la donne ? L’État peut acquérir (on a fait du national pour éviter une taxe locale) des emprises. Une fois que le prix de l’immobilier est trop élevé on ne peut plus l’enrayer.
BORDEAUX, UNE VILLE D’ÉCHOPPES ET DE PROPRIÉTAIRES ?
Les constructions de logements ne peuvent être déconnectées de la nécessité des équipements et espaces publics indispensables : écoles, équipements sportifs, commerces accessibles, espaces d’échanges etc…
Plus que la question de l’esthétique d’un bâtiment, celle qui s’impose est la «vivabilité» d’un ensemble architectural. Plus que d’unité architecturale ou d’esthétique des façades, ce qui peut faire la réussite d’un projet est son appropriation par les habitants.
• Celle-ci passe par la subsistance d’espaces suffisants au sein des immeubles : espaces entre immeubles (question du vis à vis), espaces de convivialité, espaces aménagés pour les services communs, espaces laissés au commerce, espaces verts...
• Les constats plutôt négatifs qui peuvent être faits aujourd’hui relatifs aux projets Ginko ou des BAF tiennent manifestement plus à l’impression d’oppression, de manque d’aération et de vie qui se dégage de ces ensembles que des choix architecturaux purs, auxquels le temps rendra peut être justice.
Autrement dit, ce sont plus les choix d’urbanisme (raisonnement en termes de quartier et d’environnement collectif) qui posent question que les choix architecturaux.
Le dogme de la densification n’est peut-être pas celui partagé par la majorité de la population. Il importe de mieux mesurer les coûts sociaux de la densification et de mieux maitriser la mobilité des flux. Comment rendre la ville innovante sur ces questions-là ?
BMQ 2020, association née en 2016 a vocation à se projeter dans le futur de Bordeaux, ses quartiers, sa métropole. Et l’enjeu est de taille : après la décennie bordelaise (2010-2020), qui aura vu sortir de terre bon nombre de grands projets structurants, quel avenir veut-on pour notre cité ? Faut-il la laisser continuer à se développer et, si oui, de quelle manière ? Comment, le cas échéant, favoriser la poursuite d’un développement harmonieux, profitable à tous ?
Une ville pour qui ? Pour y faire quoi (y vivre, y travailler, y étudier, s’y cultiver ?) Pour quel rôle au sein de la métropole ? Pour quel rayonnement au-delà ?
Lieu de réflexion donc, sur une vision pour le futur de la ville et de sa métropole, mais pas seulement, car les hommes et les femmes qui la constituent sont également portés par l’envie de faire, de récupérer les clés de leur cité et « d’accoucher » d’idées réalisables.
Pour cela quoi de plus naturel que de démarrer par le plus petit dénominateur commun entre ses habitants : le logement ? Ce numéro 1 des Cahiers de l’Avenir se fait l’écho de premières réflexions menées sur ce thème, lors d’un remue-méninges, tel que je les affectionne, ayant permis de croiser et multiplier les points de vue, selon 3 axes : économique, esthétique et sociétal.
Ce séminaire a été l’occasion de poser quelques constats : l’effet ciseau entre pouvoir d’achat et coût du logement, la construction neuve avant tout destinée aux investisseurs, le « laissé construire » de logements défiscalisés, la concentration du logement social confinant à la ghettoïsation…
Puis, d’ébaucher des pistes, par exemple, quant à la nécessaire adaptabilité du logement comme opposée au « construit fini », l’importance de « l’habitabilité » des projets neufs, l’impérative conciliation des usages, des types d’habitat, de la pierre et du moderne, de grands et petits projets…
Je vous laisse en découvrir le contenu et vous invite à venir nous apporter vos idées, vos envies, vos compétences, afin qu’ensemble nous emmenions Bordeaux vers son futur.
Vincent Feltesse
5. Réhabiliter les vraies logiques d’aménagement et réintégrer l’appropriation des habitants comme une des conditions de réussite :
Il importe de mieux
mesurer les coûts
sociaux de la
densification et de
mieux maitriser la
mobilité.
Bibliographie et repères presse :
L’inconscient de la Maison, Alberto Eiguer, Dunod.
Questions générales :Vincent RENARD, Economiste et Professeur à Science-Po Paris, Article de recherche sur l’impact de la question foncière sur les politiques du logement.http://vincentrenard.eu/index.php/articles/11-la-question-fonciere-une-cle-pour-agir-sur-les-poli-tiques-du-logement
Les Echos du 17 avril 1997, l’environne-ment pèse sur le prix des logements
https://www.lesechos.fr/17/04/1997/LesEchos/17378-117-ECH_l-environ-nement-pese-sur-le-prix-des-loge-ments.htm
Article Localtis de février 2017, Acces-sion sociale à la propriété http://www.caissedesdepotsdester-ritoires.fr/cs/ContentServer?page-name=Territoires/Articles/ArticlesIm-pression&cid=1250278502495
Compte Logement 2015 sur les données nationales, publiées par le Ministère de la transition écologique et solidaire :
http://www.statistiques.developpe-ment-durable.gouv.fr/publications/p/datalab/compte-logement-2015-pre-miers-resultats-2016.html
A Bordeaux :Sud Ouest du 5 avril 2017, Le marché immobilier risque la surchauffe à Bordeaux : http://www.sudouest.fr/2017/04/05/le-marche-immobilier-risque-la-sur-chauffe-a-bordeaux-3337331-705.php
Charte 50 000 logements à Bordeaux Métropole, http://lafab-bm.fr/charte-50-000-logements-operateurs-logement-bor-deaux-metropole-la-fab-cest-signe/
Ailleurs :Les Echos du 27 mars 2017, Lille et les promoteurs prévoient des logements à prix modérés : https://www.lesechos.fr/pme-regions/actualite-pme/0211909958041-lille-et-les-promoteurs-prevoient-des-logements-a-prix-modere-2075316.php
L’humanité du 22 aout 2016, Prix du logement http://www.humanite.fr/logement-pour-le-meme-prix-jai-une-piece-et-un-garage-en-plus-614070
Bordeaux, une ville faite pour les familles ?
SourcenotairesdeFrance–2016
BORDEAUX, UNE VILLE POUR LES FAMILLES ?
Concrètement, que puis-je apporter ?
Pour prendre en main le devenir de notre lieu de vie
Parce que du débat d’idées nait le vivre-ensemble
Pour que d’autres ne m’imposent pas leur choix de vi(ll)e
Parce que le devenir de Bordeaux appartient à tous… alors à moi aussi
Pour que Bordeaux n’échappe pas aux Bordelais(es)
Parce que comme je vis ici, je décide et j’agis aussi
Pour que perdure notre qualité de vie
Participer en bonne intelligence à la création collective d’un projet de vie pour Bordeaux et ses habitants.
Prendre part au nécessaire renouvellement politique, à la mise en place de nouvelles formes de participations citoyennes
Organiser des rencontres, animer des débats, réunir des personnes aux opinions différentes mais motivées par l’envie de faire changer les choses, aller à la rencontre des habitants sur le terrain.
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