34
«Le maquis du contrôle fiscal immobilier et des investissements notamment non-résidents ou sociétés personnes» SNPI - 11 mars 2016 Rémi DHONNEUR Avocat à la Cour de Paris Associé responsable du département fiscal Europe [email protected] M. (33 – 6) 08 93 95 33 Kramer Levin Paris Private Banking : Quand vous voulez sécuriser les vôtres …

Kramer Levin Paris Private Banking · I. Maquis du contrôle fiscal immobilier: quels risques ? A – Quoi de neuf Docteur; LFR 2015 et LF 2016 ... c’est-à-dire de moins de sept

Embed Size (px)

Citation preview

Page 1: Kramer Levin Paris Private Banking · I. Maquis du contrôle fiscal immobilier: quels risques ? A – Quoi de neuf Docteur; LFR 2015 et LF 2016 ... c’est-à-dire de moins de sept

«Le maquis du contrôle fiscal immobilier et des investissements notamment non-résidents

ou sociétés personnes»

SNPI - 11 mars 2016 Rémi DHONNEUR Avocat à la Cour de Paris Associé responsable du département fiscal Europe [email protected] M. (33 – 6) 08 93 95 33

Kramer Levin Paris Private Banking : Quand vous voulez sécuriser les vôtres …

Page 2: Kramer Levin Paris Private Banking · I. Maquis du contrôle fiscal immobilier: quels risques ? A – Quoi de neuf Docteur; LFR 2015 et LF 2016 ... c’est-à-dire de moins de sept

Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP Transparence et nouvelles stratégies fiscales françaises

Plan

I. Maquis du contrôle fiscal immobilier: quels risques ?

A – Quoi de neuf Docteur; LFR 2015 et LF 2016 B – Quels contribuables ciblés par le contrôle en 2016 ? C – Quel rendement réel du contrôle fiscal ? D – Une sévérité accrue ? Vers une répression pénale ? E – Les conflits contribuables-DGFIP se règlent-ils ? F – Changements pour 2017: la Répression Fiscale pour seul Horizon ?

II. Maquis des investissements immobiliers NR / Soc Personnes

A – Le régime des plus-values immobilières: les cas d’exonération B – Les structures de détention simple: SCI, SARL de famille… C – Avenant à la CDI Luxembourgeoise: le retour aux classiques D – Réorganisation des structures double-tiers étrangères: cas pratiques, la

transparence, réorganisation des trusts, fondations et contrôle fiscal en France

E – Le régime des cessions de titres de SCI Conclusion: de la démaquisation !!!

Page 3: Kramer Levin Paris Private Banking · I. Maquis du contrôle fiscal immobilier: quels risques ? A – Quoi de neuf Docteur; LFR 2015 et LF 2016 ... c’est-à-dire de moins de sept

Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP Transparence et nouvelles stratégies fiscales françaises

I- Contrôle fiscal: quels risques ?

« Le canard enchainé » mercredi 30 décembre 2015

Présentateur
Commentaires de présentation
Page 4: Kramer Levin Paris Private Banking · I. Maquis du contrôle fiscal immobilier: quels risques ? A – Quoi de neuf Docteur; LFR 2015 et LF 2016 ... c’est-à-dire de moins de sept

I.A – Quoi de Neuf Docteur: LFR 2015 et LF 2016 ?

• La télédéclaration et le télépaiement seront progressivement généralisés : La souscription par voie électronique de la déclaration d'ensemble des revenus est rendue obligatoire en 2016 pour les contribuables dont le revenu fiscal de référence de 2014 est supérieur à 40 000 €. Les contribuables dans l'impossibilité d'effectuer cette télédéclaration pourraient cependant continuer d'utiliser la déclaration papier. Le seuil de revenu fiscal de référence sera progressivement abaissé pour les déclarations des revenus des années suivantes de telle sorte que la télédéclaration soit généralisée en 2019 (plus de contrôles fiscaux ?).

Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP Transparence et nouvelles stratégies fiscales françaises I – Contrôle fiscal: quels risques ?

• Le seuil de paiement dématérialisé des impôts perçus par voie de rôle (impôt sur le revenu, ISF, taxes foncières et taxe d'habitation) est abaissé à 10.000 € à compter de 2016, puis progressivement réduit de 2017 à 2019.

• Le dispositif dit « ISF-PME » est recentré sur les entreprises jeunes et innovantes, c’est-à-dire de moins de sept ans (dix ans pour certains investissements intermédiés). Le montant des réductions d’impôts reste inchangé: 18.000 € ou 45.000 € (plus de contrôles fiscaux ?).

Présentateur
Commentaires de présentation
Page 5: Kramer Levin Paris Private Banking · I. Maquis du contrôle fiscal immobilier: quels risques ? A – Quoi de neuf Docteur; LFR 2015 et LF 2016 ... c’est-à-dire de moins de sept

• En 2014, alors que le nombre de foyers fiscaux a légèrement augmenté, le nombre de ménages imposables est, lui, tombé à 17,6 millions, sur un total de 37,1 million de foyers fiscaux, soit une proportion de 47 %.

• Légèrement plus de quatre foyers fiscaux sur dix sont dans la tranche marginale d'imposition à 14% de l’impôt sur le revenu en 2014. Il est à noter que la tranche à 5,5% a été supprimée par la Loi de finances de 2016. Mais ce sont les tranches supérieures (30%, 41% et 45%) qui apportent le plus d’argent au fisc.

• En effet, 14,5 millions sur 37 millions, c’est le nombre de foyers fiscaux dont le taux maximal d'imposition (celui appliqué sur la partie supérieure de leurs revenus) est de 14% (revenu fiscal par part est situé entre 11.991 euros et 26.631 euros). Mais ils ne s’acquittent que de 28% du montant total perçu par le fisc.

• La tranche à 30% (4,4 millions de foyers), c’est-à-dire les foyers (revenu par part compris entre 26.631€ et 71.397€ en 2013), les contribuables s’acquittent de 46% de l’impôt sur le revenu, alors qu’ils ne représentent que 12,6% des foyers fiscaux.

• Les 355.247 foyers fiscaux appartenant à la tranche à 41% et les 60.596 figurant dans celle à 45% s’acquittent de 29,5% de l’impôt sur le revenu alors qu’ils ne représentent que 1.3% des foyers fiscaux. Les trois tranches supérieures du barème paient plus de 75% du montant total de l’impôt sur le revenu.

I.B – Quels contribuables ciblés ? Qui paie l’IR en France ?

Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP Transparence et nouvelles stratégies fiscales françaises I – Contrôle fiscal: quels risques ?

Présentateur
Commentaires de présentation
Page 6: Kramer Levin Paris Private Banking · I. Maquis du contrôle fiscal immobilier: quels risques ? A – Quoi de neuf Docteur; LFR 2015 et LF 2016 ... c’est-à-dire de moins de sept

ISF 2012 2013 2014

Nombre de déclarations

260 065 312 406 331 010

Recettes au profit de l’Etat

(en M€)

5 043 4 390 5 198

Concernant l’ISF, le nombre de déclarations a augmenté de 127% de 2012 à 2014, atteignant un nombre de déclaration fiscale d’un montant de 331 010 en 2014.

Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP Transparence et nouvelles stratégies fiscales françaises I – Contrôle fiscal: quels risques ?

I.B – Quels contribuables ciblés par le contrôle en 2016 ?

Présentateur
Commentaires de présentation
Page 7: Kramer Levin Paris Private Banking · I. Maquis du contrôle fiscal immobilier: quels risques ? A – Quoi de neuf Docteur; LFR 2015 et LF 2016 ... c’est-à-dire de moins de sept

• Les contrôles approfondis visent principalement les entreprises (47 776/3967)=12 fois moins. Or il y a

dix fois plus de foyers fiscaux que d’entreprises ( 3,71 millions d’entreprises dont 9800 ETI (entreprise de taille intermédiaire dont 5200 qui ont – de 500 salariés)…et seulement 200 grandes entreprises (0,26%)….comparables aux « The 45% 60596 » (0,17%). Why ?

• Le nombre de contrôles sur pièces, sur l’impôt sur le revenu (-11%), les impôts patrimoniaux (-24%) ou les revenus des professionnels (-10%) est en baisse depuis 2012.

• C’est le même constat pour les vérifications de comptabilité légèrement en baisse, ainsi que pour les examens de situation fiscale personnelle (ESFP) qui ont chuté de 5% depuis 2013 (donc une baisse généralisée du contrôle fiscal).

I.B – Quels contribuables ciblés par le contrôle en 2016 ?

Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP Transparence et nouvelles stratégies fiscales françaises I – Contrôle fiscal: quels risques ?

Présentateur
Commentaires de présentation
Page 8: Kramer Levin Paris Private Banking · I. Maquis du contrôle fiscal immobilier: quels risques ? A – Quoi de neuf Docteur; LFR 2015 et LF 2016 ... c’est-à-dire de moins de sept

• Le montant des droits éludés et des pénalités a augmenté globalement de 106% depuis 2012,

particulièrement pour l’impôt sur le revenu (+ 85%), les droits d’enregistrement (+ 134,5%) et l’ISF (+ 315,4%). Why ? « Cellules Repentis » Woerth et Cazeneuve (STDR = 2,7 milliards en 2015)..

• De plus, le rendement budgétaire du contrôle fiscal a augmenté depuis 2012 de 115,6% puisqu’il rapportait 9 milliards d’euros en 2011 et a atteint 10,4 milliards d’euros en 2014. Pourtant y compris Repentis le recouvrement est demoins de 50%

Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP Transparence et nouvelles stratégies fiscales françaises I – Contrôle fiscal: quels risques ?

I.C – Quel rendement réel du contrôle fiscal ?

Présentateur
Commentaires de présentation
Page 9: Kramer Levin Paris Private Banking · I. Maquis du contrôle fiscal immobilier: quels risques ? A – Quoi de neuf Docteur; LFR 2015 et LF 2016 ... c’est-à-dire de moins de sept

La répression stagne en pourcentage MAIS de 2012 à 2014, le nombre de perquisitions fiscales a baissé de 20% avec un rendement général répressif de -12,63%.

De 2012 à 2014, le nombre de dossiers transmis à l’autorité judiciaire a augmenté de 110%, là encore au vu des dénonciations des banques et des renseignements obtenus auprès des « Repentis Trahis » ….

Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP Transparence et nouvelles stratégies fiscales françaises I – Contrôle fiscal: quels risques ?

I.D – Une sévérité accrue ? Vers une répression pénale ?

Présentateur
Commentaires de présentation
Page 10: Kramer Levin Paris Private Banking · I. Maquis du contrôle fiscal immobilier: quels risques ? A – Quoi de neuf Docteur; LFR 2015 et LF 2016 ... c’est-à-dire de moins de sept

En 2014, sur un total de 5 510 018 réclamations et demandes gracieuses, seulement 17 991 affaires ont été déposées devant les tribunaux administratifs et 581 devant le TGI (0,34%). De plus, pour la même année, seulement 613 affaires ont abouti devant le Conseil d’Etat (3,4% des contentieux) et 41 devant la Cour de cassation (7%). Ainsi, malgré un contrôle fiscal dur en apparence, notre système fiscal (Loi + procédure +DGFIP) est très efficient quant à la résolution des litiges qui génère peu de contentieux!

Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP Transparence et nouvelles stratégies fiscales françaises I – Contrôle fiscal: quels risques ?

I.E - Les conflits contribuables DGFIP se règlent-ils ?

Présentateur
Commentaires de présentation
Page 11: Kramer Levin Paris Private Banking · I. Maquis du contrôle fiscal immobilier: quels risques ? A – Quoi de neuf Docteur; LFR 2015 et LF 2016 ... c’est-à-dire de moins de sept

Le législateur excelle de plus en plus dans l’appréhension de la manne fiscale : échange de renseignements, suppression du secret bancaire, absence de lois d’amnistie fiscale, cellule de régularisation répressive- présomption de donation d’un tiers pour toutes les sommes figurant sur des comptes ouvert à l’étranger non déclarés (impôt à 60%), règles déclaratives spécifiques imposées aux administrateurs des trusts depuis le 31 juillet 2011, exit tax, police fiscale aux moyens étendus, agressivité des contrôles fiscaux (augmentation de l’abus de droit fiscal et des établissements stables), échange automatique, échanges conventionnels, BEPS, digitalisation des déclarations et de la comptabilité, limitation des paiements en espèce à 1000€ ou 15000€ depuis septembre 2015…

La répression fiscale et le changement des règles du jeu en cours de partie donnent le vertige. Le tribut fiscal augmente et les contribuables français sont tentés de transférer leur domicile fiscal vers de nouveaux horizons plus favorables…. Les principaux départs ne sont plus simplement liés à la détention d’avoirs non déclarés… En effet, un tel transfert ne change pas les conséquences fiscales pour le passé… L’échange automatique d’informations dès 2017 entre en vigueur …bientôt 100 Etats ? USA ?

Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP Transparence et nouvelles stratégies fiscales françaises I – Contrôle fiscal: quels risques ?

I.F - Changements pour 2017 : la Répression Fiscale pour seul Horizon ?

Présentateur
Commentaires de présentation
Page 12: Kramer Levin Paris Private Banking · I. Maquis du contrôle fiscal immobilier: quels risques ? A – Quoi de neuf Docteur; LFR 2015 et LF 2016 ... c’est-à-dire de moins de sept

• Le système des déclarations de soupçons auprès de TRACFIN s’est amplifié. Grâce à sa faculté de transmettre les déclarations à l’administration fiscale dès lors qu’il suspecte l’existence d’une fraude fiscale au sens de l’art 1741 du CGI, la lutte contre la fraude fiscale s’intensifie au point de constater une augmentation significative sur les quatre dernières années. Le Gouvernement a établi une liste de 16 critères permettant de qualifier l’existence d’une présomption de fraude fiscale ayant pour finalité un contrôle systématique desdites déclarations (ex: « le retrait fréquent d’espèces d’un compte professionnel ou leur dépôt sur un tel compte non justifié par le niveau ou la nature de l’activité économique », «le transfert de fonds vers un pays étranger suivi de leur rapatriement sous la forme de prêts).

• Le contrôle sur pièces évolue (CSP) vers une démarche davantage fondée sur l’initiative et la sélectivité des dossiers à contrôler à partir d’une analyse des zones d’enjeux et de risques pour assurer une couverture harmonieuse et équilibrée du tissu fiscal. L'objectif est de mieux détecter les dossiers frauduleux présentant des enjeux importants en vue notamment de la programmation du contrôle fiscal externe. Le CSP de l’impôt sur les sociétés diminue en nombre de dossiers rectifiés (-9 %) mais augmente fortement en montant de droits rappelés (+51 %), tirés par les résultats de la Direction des Grandes Entreprises (DGE).

Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP Transparence et nouvelles stratégies fiscales françaises I – Contrôle fiscal: quels risques ?

I.F - Changements pour 2017 : la Répression Fiscale pour seul Horizon ?

Présentateur
Commentaires de présentation
Page 13: Kramer Levin Paris Private Banking · I. Maquis du contrôle fiscal immobilier: quels risques ? A – Quoi de neuf Docteur; LFR 2015 et LF 2016 ... c’est-à-dire de moins de sept

• Les régularisations: L’administration fiscale française ne fait plus de cadeaux et affecte ses meilleures troupes au STDR (le rendement baisse de 5% sur les droits et 7% sur les pénalités)… Les contribuables de bonne foi souhaitant régulariser leurs avoirs étrangers se retrouvent avec l’angoisse de poursuites pénales… Reste-t-il des troupes d’élite pour le contrôle fiscal des particuliers ?

• La régularisation auprès du STDR ne constitue plus une garantie…sachant que les règles légales sont appliquées de façon spéciales (prescription, amendes, 123bis..).

• Les banques, les fiduciaires et les avocats fiscalistes sont dans le collimateur de autorités avec la loi Galut du 6 décembre 2013 (écoutes téléphoniques sonorisation, affaires Arlette Ricci, Cahuzac, UBS et bien d’autres…

Les infractions fiscales sont désormais sous le coup d’un potentiel couronnement de 500.000 euros d’amende et de 5 ans d’emprisonnement sans compter l’existence de circonstances aggravantes (compte à l’étranger…) qui accroissent les sanctions jusqu’à 2 millions d’euros et 7 ans d’emprisonnement… Dans le cadre d’une succession, le contribuable peut être poursuivi pour blanchiment de fraude fiscale s’il ne régularise pas les biens non déclarés issus de la fraude du défunt … Les pouvoirs du procureur de la République en matière de blanchiment de fraude fiscale (imprescriptible !!!!) sont accrus…

Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP Transparence et nouvelles stratégies fiscales françaises I – Contrôle fiscal: quels risques ?

I.F - Changements pour 2017 : la Répression Fiscale pour seul Horizon ?

Présentateur
Commentaires de présentation
Page 14: Kramer Levin Paris Private Banking · I. Maquis du contrôle fiscal immobilier: quels risques ? A – Quoi de neuf Docteur; LFR 2015 et LF 2016 ... c’est-à-dire de moins de sept

I-F : Changements pour 2017 : la Répression Fiscale pour seul Horizon ? Pour retrouver le luxe de la tranquillité, le poète invite au voyage… fiscal ? L’invitation au voyage Mon enfant, ma sœur, Songe à la douceur D’aller là-bas vivre ensemble! Aimer à loisir, Aimer et mourir Au pays qui te ressemble! Les soleils mouillés De ces ciels brouillés Pour mon esprit ont les charmes Si mystérieux De tes traitres yeux, Brillant à travers leurs larmes. Là, tout n’est qu’ordre et beauté, Luxe, calme et volupté. »

Charles Baudelaire (1821-1867)

Les Fleurs du Mal

Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP Transparence et nouvelles stratégies fiscales françaises I – Contrôle fiscal: quels risques ?

Présentateur
Commentaires de présentation
Page 15: Kramer Levin Paris Private Banking · I. Maquis du contrôle fiscal immobilier: quels risques ? A – Quoi de neuf Docteur; LFR 2015 et LF 2016 ... c’est-à-dire de moins de sept

Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP Transparence et nouvelles stratégies fiscales françaises

II- Maquis des investissements immobiliers des non-résidents

Présentateur
Commentaires de présentation
Page 16: Kramer Levin Paris Private Banking · I. Maquis du contrôle fiscal immobilier: quels risques ? A – Quoi de neuf Docteur; LFR 2015 et LF 2016 ... c’est-à-dire de moins de sept

A.1 Résidence principale La plus-value réalisée lors de la cession d'une résidence principale est exonérée, quel que soit le type de logement (maison individuelle ou appartement).

A.2 Logement autre que la résidence principale Les plus-values réalisées au titre de la première cession d'un logement autre que la résidence principale (ou de droits démembrés portant sur un tel logement) sont exonérées à la double condition que le cédant n'ait pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession et qu'il remploie le prix de cession dans l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale. A.3 Logement possédé par un non-résident Personnes physiques, non résidentes, ressortissantes d'un Etat de l’EEE qui cèdent un logement situé en France. Une seule résidence par contribuable, double condition (fiscalement domicilié en France pendant au moins 2 ans en continu et cession réalisée au plus tard au 31/12 de la 5è année après le départ de France), et limité à la fraction de la plus-value nette imposable qui n'excède pas 150 000 €.

II.A - Le régime des plus-values immobilières : les cas d’exonération

A.4 Vente n’excédant pas 15 000€ Les plus-values de cession d'immeubles, de parties d'immeubles ou de droits relatifs à ces biens sont exonérées lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €. Ce plafond s'apprécie bien par bien et non pas annuellement. A.5 Abattement pour durée de détention Lorsque l'immeuble cédé est détenu depuis plus de cinq ans, la plus-value est diminuée d'un abattement pour durée de détention dont le montant diffère selon qu'il s'agit de calculer l'impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux. Pour la détermination du montant imposable à l'impôt sur le revenu, l'abattement est de : 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt et unième et 4 % au terme de la vingt-deuxième année de détention. L'exonération d’IR est ainsi acquise après vingt-deux ans de détention. Par exemple, une plus-value réalisée le 1er juin 2015 est exonérée si l'immeuble a été acquis avant le 1er juin 1993. Trente ans pour les prélèvements sociaux.

Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP Transparence et nouvelles stratégies fiscales françaises II – Maquis des investissements immobiliers des non-résidents

Page 17: Kramer Levin Paris Private Banking · I. Maquis du contrôle fiscal immobilier: quels risques ? A – Quoi de neuf Docteur; LFR 2015 et LF 2016 ... c’est-à-dire de moins de sept

B.1 Loueur en meublé professionnel: •Si membre du foyer fiscal exploitant, travaux, amortissements, charges déductibles du revenu global du foyer fiscal •Exonération d’ISF et possibilité d’exonération de plus value en cas de revente de l’activité ou transmission. B.2 Revenus fonciers, achats avec travaux: •Achats avec travaux et rénovation: financement déductible sans limite. •Mise en location d’un logement : déduction des déficits fonciers du revenu global dans la limite de 10.700 € par an et par foyer fiscal; si le montant du déficit foncier généré dépasse cette limite, le résidu est imputable sur les revenus des 6 années suivantes. •Attention, travaux de reconstruction et agrandissement: non déductibles des revenus (de la plus value future). B.3 Plus value sur la résidence principale: •Exonération de la plus value dans l’IR

II.B - Les structures de détention simples : SCI, SARL de famille …

Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP Transparence et nouvelles stratégies fiscales françaises II – Maquis des investissements immobiliers des non-résidents

Page 18: Kramer Levin Paris Private Banking · I. Maquis du contrôle fiscal immobilier: quels risques ? A – Quoi de neuf Docteur; LFR 2015 et LF 2016 ... c’est-à-dire de moins de sept

B.4 Gestion IS/IR des flux immobiliers, la foncière familiale (sans opter)

Gestion de l’immobilier à l’IS avantageuse pour les patrimoines immobiliers assez importants car :

• permet de déduire les amortissements, les intérêts

d’emprunt, les autres frais de gestion ;

• permet de créer du déficit indéfiniment reportable ;

• permet d’arbitrer entre mise en réserves ou distributions de dividendes

Mais sortie à l’IR préférable (application de l’abattement pour durée de détention).

• Possibilité de démembrer la propriété des parts sociales

de la SCI entre une société de capitaux à l’IS (qui détient l’usufruit temporaire sur 10 ans) et une personne physique (nu-propriétaire); Revenus fonciers perçus par la SARL avec possibilité d’amortissement de l’immeuble et de déduction des intérêts (attention à la 3ème LFR pour 2012, avec première cession usufruit soumises au revenus fonciers pour le cédant ; article 13-5 du CGI);

Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP Transparence et nouvelles stratégies fiscales françaises II – Maquis des investissements immobiliers des non-résidents

Page 19: Kramer Levin Paris Private Banking · I. Maquis du contrôle fiscal immobilier: quels risques ? A – Quoi de neuf Docteur; LFR 2015 et LF 2016 ... c’est-à-dire de moins de sept

• Jusqu’à l’entrée en vigueur de l’avenant, les cessions, par des sociétés luxembourgeoises, de titres de sociétés

françaises détenant majoritairement des biens immobiliers français ne sont pas imposables en France.

• A compter de l’entrée en vigueur de l’avenant signé le 5 septembre 2014, les plus-values de cession de titres de

sociétés à prépondérance immobilière françaises réalisées par des sociétés luxembourgeoises seront imposables en

France.

• Les plus-values de cession de titres de sociétés françaises à prépondérance immobilière par des sociétés

luxembourgeoises seront soumises au prélèvement du tiers en vertu de l’article 244 bis A du CGI.

• Les cessions jusqu'à présent exonérées de toute imposition ne pourront être taxées par la France qu'à compter du 1er

janvier 2017, sous réserve d'une ratification conjointe avant le 30 novembre 2016.

• Même si la France avait notifié sa ratification avant le 30 novembre 2015, une imposition des cessions effectuées à

compter du 1er janvier 2016 n'aurait pas été possible, la ratification de l'avenant par le Luxembourg étant intervenue le

7 décembre 2015.

• Lors de la période de transition, dans quelles conditions les sociétés luxembourgeoises détenant indirectement des

immeubles français peuvent-elles légitimement bénéficier des avantages offerts par la convention toujours en vigueur

actuellement ? Aucun problème pour les cessions à un tiers, mais risque d’abus de droit pour les réorganisations

internes.

II.C - Avenant à la CDI franco-luxembourgeoise : le retour aux classiques

Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP Transparence et nouvelles stratégies fiscales françaises II – Maquis des investissements immobiliers des non-résidents

Page 20: Kramer Levin Paris Private Banking · I. Maquis du contrôle fiscal immobilier: quels risques ? A – Quoi de neuf Docteur; LFR 2015 et LF 2016 ... c’est-à-dire de moins de sept

LES QUESTIONS DIFFICILES………..

• Règle de réserve héréditaire et de la quotité disponible ? • ISF ? • Droits de succession ? • Taxe de 3% ? • Impôt sur les plus-values des personnes physisques • Droit de mutation/enregistrement sur cession de titres ? • Obligations déclaratives pour les trusts sans bénéficiaires ou constituant

résidents français et sans autre actifs français ? • Impôt sur le revenu/CSG sur les loyers ? • Les inconvénients de l’IS sur le long terme… • Exit strategies et substance …

Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP Transparence et nouvelles stratégies fiscales françaises II – Maquis des investissements immobiliers des non-résidents

Page 21: Kramer Levin Paris Private Banking · I. Maquis du contrôle fiscal immobilier: quels risques ? A – Quoi de neuf Docteur; LFR 2015 et LF 2016 ... c’est-à-dire de moins de sept

Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP Transparence et nouvelles stratégies fiscales françaises « Quelles solutions d’optimisation fiscale pour les non-résidents dans ce contexte ? Quels schémas ne tiennent plus et par quoi les remplacer ?»

Le droit au prélèvement : Les successions internationales ont pendant longtemps connu un principe permettant de régler certains contentieux : le droit de prélèvement. Ce dernier permettait à des héritiers français qui se voient privés par une loi étrangère de leur portion successorale de prélever une part sur la succession des biens situés en France. Le Conseil constitutionnel dans une décision rendue le 5 août 2011 est venu mettre un terme à ce droit de prélèvement (décision n°2011-159 QPC du 05 août 2011). Une question ministérielle du 13 janvier 2015 a suggéré le rétablissement de ce droit de prélèvement en respectant le principe constitutionnel d'égalité, quelle que soit la nationalité de l'héritier lésé par la loi successorale. Une proposition de loi allant dans le même sens avait été déposée le 23 janvier 2013.

Page 22: Kramer Levin Paris Private Banking · I. Maquis du contrôle fiscal immobilier: quels risques ? A – Quoi de neuf Docteur; LFR 2015 et LF 2016 ... c’est-à-dire de moins de sept

Non resident shareholders/Trust Convertible Bond Non resident shareholders/Trust Intercompany Loan 1 Intercompany Loan 2

Diekirch Luxco 2

The Fretzel Fin Company

SAS soumise à l’IS ou SCI IR article 8 CGI ? Préponderance Imo

The Lux Sandwich

Grund Luxco 1 Pas de Prepon IMO

Apport des titres de la SARL à un holding de reprise

Lux BanK

Emprunt contracté pour l’achat immobilier et loyers pour le remboursement

The Double Tier

II.D - Réorganisation des structures double-tiers étrangères : la transparence du pays d’origin réorganisation des trusts, fondations et gestion du contrôle fiscal en France

Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP Transparence et nouvelles stratégies fiscales françaises II – Maquis des investissements immobiliers des non-résidents

Page 23: Kramer Levin Paris Private Banking · I. Maquis du contrôle fiscal immobilier: quels risques ? A – Quoi de neuf Docteur; LFR 2015 et LF 2016 ... c’est-à-dire de moins de sept

Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP Transparence et nouvelles stratégies fiscales françaises II – Maquis investissements immobiliers non-résidents

SCI not opting CIT

Employees if needed

France

Luxembourg

SA Holding and Service Co

99,99%

100%

Intercompany 30 years

in fine loan renewable €25.06M

Singapore

Family office Rental Agreement

2,5% of acquisition cost / year

Switzerland

Luxembourg

Foreign Bank Bank loan €25.01M

Service Agreement Administrative support

Management, accounting, Sales Agent service

Lien (privilège) €25.01M

Lien (privilège)

€50K

€100K

€50K

Shares Loans Agreements Warranties 3

1 share

Nominee Nominee contract

Page 24: Kramer Levin Paris Private Banking · I. Maquis du contrôle fiscal immobilier: quels risques ? A – Quoi de neuf Docteur; LFR 2015 et LF 2016 ... c’est-à-dire de moins de sept

Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP Transparence et nouvelles stratégies fiscales françaises II – Maquis investissements immobiliers non-résidents

SARL Famille not opting CIT

Location meublée

France

Hong Kong

25% Switzerland

Foreign Bank Bank loan €2,5M

Lien (privilège)

€50K

€10K

Shares Loans Agreements Warranties 3

Papa

Maman

25% 25% Fiston 1

Fiston 2

25%

Page 25: Kramer Levin Paris Private Banking · I. Maquis du contrôle fiscal immobilier: quels risques ? A – Quoi de neuf Docteur; LFR 2015 et LF 2016 ... c’est-à-dire de moins de sept

Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP Transparence et nouvelles stratégies fiscales françaises II – Maquis des investissements immobiliers des non-résidents

Buyers transfer Taxes / Notary Fees

French Income Tax French Wealth and inheritances Taxes

Capital gains Tax on the transfer of the real property of the shares of the company

3% Tax

Direct individual non French Tax resident ownership

About 6,9% (1% notary fees + 5,9% buyers transfer Tax)

If the real estate is leased, rental income subject to French personal income tax at the progressive rate + SC + CEHR (64%). No taxation in absence of rental income.

Applicable but real estate specific mortgaged loan may reduce taxable net wealth together with other affected debt

19% But capital gains reduced 6% for 6-21 years and 4% for 22-30 years.

Not applicable

French SCI About 6,9% (but lower in case of sale of the SCI’s shares, i.e. 5%)

At individual partner level, same principles as if held directly. No taxation in absence of rental income except if lease furnished (corporate tax)

Applicable but split of the shares among shareholders and specific mortgaged bank loan granted to the SCI may reduce share value for French Tax purposes

At individual partner level, same as if held directly; no difference if the shares of the SCI are sold

Exempt if filling of an annual Tax return or an undertaking information statement

Corporation established in a country having signed a Tax Treaty with France

About 6,9% (but lower in case of sale of the corporation’s shares, i.e. 5%)

Taxation of net rental income effectively received and deemed received (French corporate tax).

Same as the SCI 19% / 1/3 withholding tax and corporate tax (sale price less purchase price of the building decreased of a 2% depreciation per entire year if non EEE resident), i.e. less favorable If EEE resident, same rules as French corporations

Same as the SCI but practically more Tax audited

French real estate indirectly held by a foreign trust

5% if sale of the corporation’s shares owning the French real estate

Depends on nature of the Trust

Applicable on value of French assets held in the trust unless the Trust is irrevocable and discretionary one and the French tax administration agrees on the French Doctrine’s position

Same as the SCI or Tax Treaty corporation depending on the tax regime of the Trust

Exempt if established in a Tax Treaty country and if filling of an annual Tax return or an undertaking information statement

Page 26: Kramer Levin Paris Private Banking · I. Maquis du contrôle fiscal immobilier: quels risques ? A – Quoi de neuf Docteur; LFR 2015 et LF 2016 ... c’est-à-dire de moins de sept

Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP Transparence et nouvelles stratégies fiscales françaises

II.E – Le régime des cessions de sociétés de personnes et des titres de SCI

SCivile IR

Enfants Parents

Présentateur
Commentaires de présentation
Page 27: Kramer Levin Paris Private Banking · I. Maquis du contrôle fiscal immobilier: quels risques ? A – Quoi de neuf Docteur; LFR 2015 et LF 2016 ... c’est-à-dire de moins de sept

Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP Transparence et nouvelles stratégies fiscales françaises II – Maquis des investissements immobiliers des non-résidents

II.E – Le régime des cessions de titres de SCI 1 - Le particularisme des cessions de titres de sociétés " translucides "

• En vertu de l'article 8 du CGI, les résultats des sociétés de personnes du type Sociétés civiles, SNC, SARL " de famille ", sont imposables au nom de leurs associés.

• Cette règle s'applique tant aux bénéfices qu'aux pertes des sociétés translucides et quel que soit le régime fiscal auquel les associés sont soumis : IS, revenus fonciers, revenus mobiliers, etc.

• En outre, ces résultats sont systématiquement taxés au titre de l'année de clôture de l'exercice de réalisation du profit ou de la perte. Or, l'affectation juridique et comptable des résultats (notamment sous forme de distribution de dividendes ou d'allocation de pertes) intervient dans la grande majorité des cas au cours de l'année suivante au plus tôt, voire même après une période beaucoup plus longue.

• Dans l'intervalle, un associé qui a été taxé sur des bénéfices qu'il n'a pas effectivement perçus, ou qui a déduit des pertes qu'il n'a pas économiquement supportées, peut être amené à céder ses parts. Or, lesdits bénéfices ou pertes, qui affectent toujours la situation nette de la société, contribuent à la valorisation de la société et influencent par conséquent le résultat de cette cession. Ainsi, une perte non affectée diminue la plus-value ou augmente la perte résultant de la vente des titres, alors que cette même perte a pu être une source d'économies fiscales pour le cédant. Inversement, un bénéfice non distribué augmente la plus-value imposable ou réduit la perte de cession, cependant qu'il a déjà été imposé.

• Intrinsèquement, le régime des sociétés de personnes comporte une source d'anomalies fiscales : double imposition ou double déduction.

Présentateur
Commentaires de présentation
Page 28: Kramer Levin Paris Private Banking · I. Maquis du contrôle fiscal immobilier: quels risques ? A – Quoi de neuf Docteur; LFR 2015 et LF 2016 ... c’est-à-dire de moins de sept

Selon la jurisprudence du Conseil d'Etat à laquelle l'administration s'est ralliée, la nécessité d'assurer la neutralité de l'application de la loi fiscale compte tenu du régime d'imposition spécifique des sociétés de personnes conduit à calculer la plus-value réalisée en ajustant le prix de revient des parts afin d'éviter que la cession ne se traduise par une double imposition ou une double déduction des résultats précédemment pris en compte par le cédant. Concrètement, pour le calcul des plus ou moins-values professionnelles, le prix de revient des parts à retenir s'entend du prix d'acquisition :

- majoré, d'une part, de la quote-part des bénéfices (y compris des plus-values) ayant été précédemment ajoutée aux résultats imposés de l'associé et, d'autre part, des pertes antérieures afférentes à des entreprises exploitées par la société en France ayant donné lieu de sa part à un versement en vue de les combler ; - et minoré, d'une part, des déficits (y compris des moins-values) que l'associé a effectivement déduits (CE 15-12-2010 n° 297513 : RJF 3/11 n° 324), à l'exclusion de ceux qui trouvent leur origine dans une disposition par laquelle le législateur a entendu conférer aux contribuables un avantage fiscal définitif et, d'autre part, des bénéfices afférents à des entreprises exploitées en France par la société et ayant donné lieu à répartition à son profit (CE 16-2-2000 n° 133296, SA Ets Quemener : RJF 3/00 n° 334). Pour corriger le prix de revient des parts, il convient de retenir les résultats réalisés par la société depuis la date d'acquisition des parts du cédant jusqu'à leur cession (TA Montreuil 2-12-2010 n° 09-4802 et 10-11035 : RJF 7/11 n° 782).

Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP Transparence et nouvelles stratégies fiscales françaises II – Maquis des investissements immobiliers des non-résidents

2 – L’arrêt « Quémener » et les entreprises associées de sociétés translucides

Page 29: Kramer Levin Paris Private Banking · I. Maquis du contrôle fiscal immobilier: quels risques ? A – Quoi de neuf Docteur; LFR 2015 et LF 2016 ... c’est-à-dire de moins de sept

Dans un même souci de neutralité fiscale, le Conseil d’Etat a étendu ce mécanisme correcteur à la valeur d'acquisition des parts de sociétés de personnes à prépondérance immobilière, pour le calcul des plus-values taxables sur le fondement des anciens articles 150 A bis et 150 H du CGI (CE 9 mars 2005, n° 248825, 8e et 3e s-.s., min. c/ Baradé).

Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP Transparence et nouvelles stratégies fiscales françaises II – Maquis des investissements immobiliers des non-résidents

Page 30: Kramer Levin Paris Private Banking · I. Maquis du contrôle fiscal immobilier: quels risques ? A – Quoi de neuf Docteur; LFR 2015 et LF 2016 ... c’est-à-dire de moins de sept

Encore de nombreuses questions à régler :

• Au regard de l'objectif de neutralité fiscale

poursuivi par le Conseil d'Etat, le cas des déficits appelle un mot de commentaire à l'égard des cédants simples particuliers. Lorsque le Conseil vise les " déficits que l'associé a déduits ", il s'agit nécessairement des déficits dont le contribuable a effectivement retiré un avantage à la date de la cession. On ne saurait concevoir, en effet, qu'une plus-value soit augmentée à raison de pertes jusqu'alors stériles, comme le sont des déficits fonciers dégagés par une SCI dont le cédant n'a jamais eu l'usage - et qu'il n'imputera peut-être jamais - ou des déficits BIC qu'un associé passif d'une SNC ne peut déduire de son revenu global.

• Il sera souvent très difficile en pratique de reconstituer l'historique exhaustif des résultats liés à une détention ancienne d'une participation.

• L'Administration avait annoncé qu'elle admettrait officiellement une limite temporelle à cet égard ; malheureusement, cette louable et pragmatique intention n'a jusqu'à ce jour pas été suivie d'effet.

• Bien que le texte des arrêts Quémener et Baradé vise le résultat de l'opération par laquelle " un associé cède les parts qu'il détient " dans une société translucide, la solution Quémener a manifestement vocation à s'appliquer également, en toute logique, aux résultats dégagés par la dissolution (avec ou sans liquidation) d'une société de personnes. D'ailleurs, le Conseil d'Etat estime que la dissolution d'une société emporte " une transmission des droits sociaux (...) bien que la dissolution de la société ait entraîné la disparition des parts sociales" (cf. CE 29 décembre 1978 n° 8758, relatif à la dissolution d'une SCP).

Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP Transparence et nouvelles stratégies fiscales françaises II – Maquis des investissements immobiliers des non-résidents

Page 31: Kramer Levin Paris Private Banking · I. Maquis du contrôle fiscal immobilier: quels risques ? A – Quoi de neuf Docteur; LFR 2015 et LF 2016 ... c’est-à-dire de moins de sept

• Dès lors, le résultat dégagé par la sortie des actifs sociaux (du fait du partage) doit naturellement être pris en considération, quand bien même il ne correspond pas à " un revenu imposé antérieurement " à l'opération.

• En cas de dissolution, lorsque le prix d'acquisition de parts social est représentatif d'une plus-value latente recélée par un actif social, la perte correspondant à l'annulation des parts doit être admise en compensation avec cette même plus-value dégagée par la dissolution.

• Comment doit-on traiter les gains réalisés par les sociétés translucides qui ont bénéficié d'une exonération totale ou partielle ? A priori, une plus-value immobilière réalisée par une SCI détenue par un particulier doit augmenter le prix de revient des parts (et donc réduire la plus-value) à concurrence du montant " effacé " par le jeu de l'abattement pour durée de possession (10 % par an après 5 ans). A cet égard, ces plus-values exonérées doivent être rangées dans la catégorie des " bénéfices imposés ", comme l'a d'ailleurs admis l'Administration pour l'application du dispositif " Sarkozy " d'exonération des cessions de fonds d'un montant inférieur à 300 000 Euro. A défaut, le fisc reprendrait par la plus-value sur les parts l'avantage consenti précédemment au titre de la plus-value sur l'immeuble.

Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP Transparence et nouvelles stratégies fiscales françaises II – Maquis des investissements immobiliers des non-résidents

Encore de nombreuses questions à régler :

Page 32: Kramer Levin Paris Private Banking · I. Maquis du contrôle fiscal immobilier: quels risques ? A – Quoi de neuf Docteur; LFR 2015 et LF 2016 ... c’est-à-dire de moins de sept

• Lorsque les arrêts mentionnent les "bénéfices imposés" ou les "pertes déduites", il ne peut s'agir que des résultats fiscaux de la société de personnes. En revanche, les "bénéfices répartis" et les "pertes comblées" ne peuvent correspondre qu'à des résultats comptables. Or, il n'y a pas nécessairement adéquation entre les "bénéfices imposés" et les "bénéfices répartis", de même qu'entre les "pertes déduites" et les "pertes comblées". Cela étant, cette dissymétrie n'a pu échapper au Conseil d'Etat lorsqu'il a élaboré cette solution visant à " assurer la neutralité de l'application de la loi fiscale compte tenu du régime spécifique des sociétés (de personnes)".

• Quoi qu'il en soit, la lettre de l'arrêt commande à notre avis que soient pris en compte les "bénéfices imposés" et les "pertes déduites" de nature fiscale d'une part, et les "bénéfices répartis" et les "pertes comblées" comptables d'autre part, même si un écart existe entre ces différents paramètres.

• MAIS DE VRAIS OPPORTUNITES…..

Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP Transparence et nouvelles stratégies fiscales françaises II – Maquis des investissements immobiliers des non-résidents

Encore de nombreuses questions à régler :

Page 33: Kramer Levin Paris Private Banking · I. Maquis du contrôle fiscal immobilier: quels risques ? A – Quoi de neuf Docteur; LFR 2015 et LF 2016 ... c’est-à-dire de moins de sept

Société 1 SARL

Société 2 SCI transparente

C – Cas pratiques

Situation : Droits sociaux détenus par les entreprises

Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP Transparence et nouvelles stratégies fiscales françaises

Cession de parts de sociétés de personnes ou dissolution

En 2013, la société 1 (SA) a acquis la société 2 (SCI) pour 1 000 €. La société 2 a subi des pertes fiscales déduites par la société 1 pour un montant de 300 €. Ces pertes ont été comblées par la société 1 à hauteur de 200 €. En 2015, la société 1 a cédé ses parts pour 1 500 €. Le prix de revient de celle-ci est corrigé comme suit : 1 000 € - 300 € (pertes fiscalement déduites) + 200 € (pertes comblées) = 900 €. Calcul de la PV imposable: Prix de cession – Prix de revient 1 500 – 900 = 600 600 x QPFC 12% = 72 72 x 33 1/3 = 24.

Page 34: Kramer Levin Paris Private Banking · I. Maquis du contrôle fiscal immobilier: quels risques ? A – Quoi de neuf Docteur; LFR 2015 et LF 2016 ... c’est-à-dire de moins de sept

Rémi DHONNEUR Avocat - Associé

Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP

47, avenue Hoche 75008 PARIS Tel (33-1) 44 09 46 00 Fax : (33-1) 44 09 46 01

M (33-6) 08 93 95 33 [email protected]

Conclusion : Ces maquis à priori c’est des sushis mais bien moins après notre démaquisation… Voire beaucoup d’opportunités. ..A l’image de nos ancêtres romains le contribuable français balloté s’adapte à son environnement fiscal sous le regard bienveillant des juges et du Conseil Constitutionnel. « Fluctuat nec mergitur» (Devise de la ville de Paris pour le SNPI) Merci et Bonne journée

Kramer Levin Paris Private Banking : Quand vous voulez sécuriser les vôtres ...