La fiscalité de l’immobilier d’entreprise

La fiscalité de l’immobilier

d’entreprise

entre attraction et répulsion

IACF - Marseille, le 20 octobre 2016

Avec la participation de :

Renaud THIELE, Rapporteur public, 6ème chambre CAA Marseille

Damien BILLET, Avocat, cabinet SBKG & Associés

Bernard DUMAS, Avocat, BBLM Avocats

Sylvain LORMAN, Avocat, PwC Société d'Avocats

Anne-Christine MAILLARD, Avocat

Philippe EMIEL, Avocat, PwC Société d'Avocats

Laurent ROUSTOUIL, Avocat, BBLM Avocats

Damien Billet Avocat associé

[email protected]

Bernard DumasAvocat associé

[email protected]

IACF – 7 octobre 2016 - Les conventions intragroupe à l’épreuve du droit fiscal 2

LE CHOIX DE L’ACQUÉREUR

1. LES MODALITÉS CLASSIQUES D’ACQUISITION

IACF – 20 octobre 2016 - La fiscalité de l’immobilier d’entreprise, entre attraction et répulsion 3


Acquisition par le groupe ou par une SCI patrimoniale ?

Le choix impacte :

la valorisation du groupe

la trésorerie du groupe

la fiscalité des revenus et de la cession

la stratégie de transmission du patrimoine du chef d’entreprise



1.1. L’acquisition par le groupe

Acquisition de l’immobilier par :

- Une société opérationnelle du groupe qui utilise l’immeuble

- La holding

- Une SCI translucide ou soumise à l’IS

Avantages de l’acquisition par le groupe :

• Possibilité de financer l’acquisition sur les fonds propres du groupe

• Pas de détérioration de la trésorerie du groupe ce qui améliore sa capacité

d’autofinancement => accès au crédit facilité

• Pression fiscale faible du fait du régime IS : (i) déduction des frais

d’acquisition et d’un amortissement, (ii) taux d’IS attractif (15% jusqu’à

38.120 € ; 33 1/3% au delà)




Inconvénients de l’acquisition par le groupe

• L’immeuble n’est pas soustrait aux risques de RJ/LJ

• Fiscalité lourde en cas de cession : taux de l’IS sur une assiette

large (car diminuée des amortissements pratiqués)

• L’immobilier pèse dans la valorisation du groupe

Elimination de potentiels repreneurs et dégradation de la

rentabilité des fonds d’investissement

Spécificités

• Acquisition par la holding

Uniquement si la holding est l’outil de travail (i.e. holding animatrice):

- permet d’assurer l’exonération d’ISF du bien

- ne met pas à risque la qualité de holding animatrice (Cf. position – contestable -

de l’administration en cas de détention de SCI par la holding)




Spécificités

• Acquisition par une SCI translucide financée par un compte-courant

Imposition des résultats à l’IS entre les mains de l’associé (art. 238 bis K-I du

CGI)

Absence d’AAG si la société mère ne perçoit pas d’intérêt au titre de l’avance en

compte-courant (BOI-IS-BASE-35-20-20-10 n°60 et 70)

La cession est facilitée:

- Un assujetti à l’IR peut être intéressé par l’achat des parts : reprise de

l’antériorité pour l’abattement pour durée de détention sur les plus-values ;

- DE réduits car assis sur le prix des titres (prix faible compte tenu du

compte-courant);

- Plus-value de cession réduite par application de la jurisprudence

Quémener si non distribution des bénéfices



1. 1. L’acquisition par le groupe

Spécificités

• Acquisition des parts d’une SCI translucide

Inconvénient : faible levier de l’amortissement car (i) base d’amortissement

constituée par le prix de revient historique et (ii) plan d’amortissement déjà

commencé

Solution envisageable :

1- Acquisition des parts par une société du groupe

2- Réévaluation libre des actifs de la SCI => plus-value de réévaluation

imposable à l’IS chez la société acheteuse

3- TUP de la SCI dans la société acheteuse => le prix de revient des titres de

la SCI pour le calcul de la PV est majoré du gain de réévaluation (application

de la jurisprudence Quémener), ce qui génère une moins-value égale au gain

de réévaluation

Base amortissable réévaluée sans imposition

Traitement admis par le Bofip : BOI-BIC-PVMV-40-30-20 n°90

Mais arrêt CE, 6 juillet 2016, SARL Lupa Immobilière France jette un trouble



1.2. L’acquisition par une SCI patrimoniale

Avantages :

• Optimisation de la transmission du patrimoine

Désintéresser les enfants non repreneurs

Transmission douce : faire participer les enfants au capital de la SCI endettée

• Complément de revenus

• Protège l’immobilier des aléas et du risque d’exploitation du groupe

Attention: penser à l’exonération d’ISF biens professionnels: un seul niveau

d’interposition; locataire.

Séparer l’immobilier de l’exploitation ne peut en soi être contesté par l’administration

fiscale (Rép. Min. n°28171 Straumann; CA Paris 16 sept 2005 n°03-8922; CAA Lyon 10 fév. 2005

n°99-1426)

Se poser la question du régime fiscal : quels paramètres à prendre en compte?

stade de développement de l’entreprise, situation familiale, mode de financement,

objectifs poursuivis, situation fiscale du dirigeant, perspective de cession / transmission…




Le choix du régime fiscal IR / IS

SCI soumise à l’IR SCI soumise à l’IS

Détermination

du bénéfice

Pas de déduction des frais

d’acquisition ni d’un

amortissement

Déduction des frais

d’acquisition et d’un

amortissement

Imposition du

bénéfice

Imposition chez l’associé à l’IR

+ CSG/CRDS, soit un taux

marginal de 60,5%, que le

bénéfice soit distribué ou non

Imposition à l’IS chez la SCI

au taux de 33 1/3 % avec

taux réduit de 15% pour le

bénéfice < 38.120 €

Distribution

des bénéfices

Pas d’imposition (bénéfice déjà

taxé du fait de la translucidité)

Dividendes imposés à l’IR

(après abattement de 40%) +

CSG/CRDS au taux de

15,5%, soit un taux marginal

de 42,5%




Le choix du régime fiscal IR / IS

SCI soumise à l’IR SCI soumise à l’IS

Plus-value de

cession de

l’immeuble Régime des plus-

values des particuliers

(art. 150 U à VH CGI),

abattement pour durée

de détention

Imposition à l’IS de la plus-

value calculée à partir de la

VNC

+ IR sur la distribution du prix

de vente

Plus-value de

cession des

titres

Régime des plus-values de

cession de valeur mobilières

- art. 150-0 A s. CGI

A long terme Régime de l’IR instable.

Tendance à la hausse

des taux (CSG/CRDS,

CEHR…)

Stabilité du régime




Le choix du régime fiscal IR / IS – Exemple chiffré

Bien acquis pour 1 M€ financé par emprunt sur 20 ans au taux de 2%

Loyers annuels: 70 K€

IRPP Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Année 15

Loyers 70 000 70 700 71 407 72 121 72 842 80 463

Intérêts d'emprunt 19 350 18 515 17 664 16 795 15 909 6 000

Charges 8 000 8 080 8 161 8 242 8 325 9 196

Résultat 42 650 44 105 45 582 47 084 48 609 65 268

Remboursement capital 41 356 42 191 43 042 43 911 44 797 45 701

IRPP-CSG/CRDS 25 803 26 683 27 577 28 486 29 408 39 487

Trésorerie - 24 509 - 24 769 - 25 037 - 25 313 - 25 597 - 19 921

Trésorerie cumulée - 24 509 - 49 278 - 74 315 - 99 628 - 125 225 - 398 732




Le choix du régime fiscal IR / IS – Exemple chiffré

IS Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Année 15

Loyers 70 000 70 700 71 407 72 121 72 842 80 463

Intérêts d'emprunt 19 350 18 515 17 664 16 795 15 909 6 000

Amortissement 25 714 25 714 25 714 25 714 25 714 25 714

frais d'acquisition 70 000

Charges 10 000 10 100 10 201 10 303 10 406 11 495

Résultat - 55 065 - - - 19 255 37 254

Remboursement capital 41 356 42 191 43 042 43 911 44 797 45 701

IS - - - - 2 888 5 588

Trésorerie - 706 - 106 500 1 112 - 1 158 2 674

Trésorerie cumulée - 706 - 812 - 312 800 - 358 7 877


2. LES STRATÉGIES PORTANT SUR LE DÉMEMBREMENT


2. LES STRATÉGIES REPOSANT SUR LE DÉMEMBREMENT :

PROPOS LIMINAIRES

Valorisation de l’usufruit temporaire à durée fixe

Barème fiscal (art. 669 du CGI) : 23% de la valeur de la PP par période de 10ans

L’UF constitué au profit d’une personne morale ne peut avoir une durée >30 ans (valeur maximum

de l’UF : 69% de la PP)

Valeur économique : méthode financière (actualisation des cash-flows, à quel taux? )

Acte anormal de gestion : quelle valorisation?

Dépense ne se rattachant pas à une gestion normale ou qui ne serait pas engagée dans

l’intérêt de l’entreprise

A ce jour, pas de prise de position de la doctrine ni de la jurisprudence

Abus de droit (L64 LPF) : quelle substance?

Acte à caractère fictif

Acte inspiré par aucun autre motif que celui d’éluder/atténuer les charges fiscales (application

littérale des textes ou à l’encontre des objectifs poursuivis par les auteurs)

Comité de l’abus de droit fiscal (29 janvier 2015 et 23 juin 2016)



PROPOS LIMINAIRES Précisions sur le démembrement

Le démembrement peut être source d’optimisation fiscale, patrimoniale et économique.

Il faut voir le démembrement comme le partage dans le temps de l’usage d’un bien :

Par la société d’exploitation pendant la phase d’activité du chef d’entreprise

Par le chef d’entreprise à l’âge de la retraite

Schématiquement :

-L’usufruit du bien immobilier ou des parts de SCI est détenu par la société d’exploitation

-La nue-propriété est détenue par le chef d’entreprise qui a vocation à récupérer la PP à

terme

Pendant la durée du démembrement : régime favorable de l’IS (amortissement,

taux de l’IS), pas de RF pour le chef d’entreprise et maîtrise du bien par le

groupe

Après réunion de l’UF et de la NP : appréhension directe des revenus et régime

favorable des PV des particuliers en cas de cession. La durée de détention pour

le calcul de l’abattement n’est pas altéré (BOI-RFPI-PVI-20-20 n°40)



PROPOS LIMINAIRES La cession d’usufruit temporaire : article 13.5 du CGI

« le produit résultant de la première cession à titre onéreux d'un même usufruit

temporaire ou, si elle est supérieure, la valeur vénale de cet usufruit temporaire est

imposable au nom du cédant (…), dans la catégorie de revenus à laquelle se rattache,

au jour de la cession, le bénéfice ou revenu procuré ou susceptible d'être procuré par le

bien ou le droit sur lequel porte l'usufruit temporaire cédé »

Champ d’application:

-Cession ATO : vente, échange, apport

-Cédant : toute personne, sauf personne morale soumise à l’IS

-Cessionnaire : tous

-1ère cession => la seconde cession du même usufruit est taxée en PV

-L’UF temporaire s’entend d’un UF à durée fixe (BOFiP) (exclusion des UF viagers)

L’administration fait application de ce dispositif en cas de cession concomitante de la NP

et de l’UF temporaire du même bien à deux personnes distinctes (Rép. Lambert AN 2

juillet 2013 p.6919 n°15540; BOI-IR-BASE-10-10-30 n°90).



PROPOS LIMINAIRES

Pour évaluer la valeur vénale, l’administration admet de retenir, à titre indicatif, le

barème de l’article 669, II du CGI (BOI-IR-BASE-10-10-30 n°190)

Taxation du produit de cession: imposition à l’IR et aux prélèvements sociaux dans la

catégorie adéquate (RF si location nue, BIC si location équipée, RCM si valeurs

mobilières visées à l’art. 150-0 A du CGI, à défaut: BNC)

La cession d’usufruit : droits d’enregistrement (base barème fiscal)


2. LES STRATÉGIES REPOSANT SUR LE DÉMEMBREMENT

2.1. VENTE DE LA NUE-PROPRIÉTÉ DE L’IMMEUBLE

Société

d’exploitation

Société civile

immobilière

Usufruit temporaire

à durée fixe

Nue-propriété

Vente de la nue-propriété

Paiement du prix


Société

d’exploitation

Société civile

immobilière

Usufruit temporaire

à durée fixe

Nue-propriété

Vente de la nue-propriété

Paiement du prix

Intérêts

Refinancement de la société d’expl.

Facilitation du processus de vente de l’expl.

PV atténuée (seule la PV de cession de NP est

imposée à l’IS)

Réintégration dans une perspective

patrimoniale

Difficultés

Valorisation du prix de cession de NP : acte

anormal de gestion, abus de bien social…

Absence de flux de revenu pour financer

l’acquisition de la NP



2.1. VENTE DE LA NUE-PROPRIÉTÉ DE L’IMMEUBLE

2.2. DISTRIBUTIONS AUX ASSOCIÉS DE DIVIDENDES EN NATURE

Société

d’exploitation

Usufruit temporaire

à durée fixe

Dividendes en nature

Attribution de la nue-

propriété de l’immeuble

social



Société

d’exploitation

Usufruit temporaire

à durée fixe

Dividendes en nature

Avantages

Pas de trésorerie mobilisée pour l’opération de

distribution

Droits d’enregistrement non applicables (mais

TPF oui) : distribution non assimilable à une

cession (C.Cass., com, 12 février 2008, n°05-

17085).

Difficultés

Publicité foncière et question de l’opposabilité

aux tiers des droits transférés aux associés

Bénéficiaire du dividendes imposé à l’IR et aux

PS en RCM (sans trésorerie en face)


2.2. DISTRIBUTIONS AUX ASSOCIÉS DE DIVIDENDES EN NATURE


2.3. ATTRIBUTION AUX ASSOCIÉS DE LA NUE-PROPRIÉTÉ DE L’IMMEUBLE

Société

d’exploitation

Usufruit temporaire

à durée fixe

Réduction

de capital

Attribution de la nue-propriété

de l’immeuble social



Société

d’exploitation

Usufruit temporaire

à durée fixe

Réduction

de capital

Attribution de la nue-

propriété de l’immeuble social

Avantages

Pas de trésorerie mobilisée pour l’opération de

réduction de capital

Possibilité d’écarter l’application des droits

d’enregistrement en cas de reprise d’apport par

l’associé (seule droit fixe applicable 375€ ou 500€

en fonction du capital de la société)

Inconvénients

Un tiers à la société détient la NP de l’immeuble

social et peut devenir plein propriétaire à l’issue du

terme de l’usufruit

Montage potentiellement dangereux (sortie en PV

privée)


2.3. ATTRIBUTION AUX ASSOCIÉS DE LA NUE-PROPRIÉTÉ DE L’IMMEUBLE


2.4. VENTE DE L’USUFRUIT TEMPORAIRE DES PARTS DE SCI

Inconvénients / Difficultés

Imposition de la cession de l’UF temporaire à l’IR

(art. 13,5 CGI)

Quelle valorisation de l’UF des titres? notamment

si la cession intervient avant l’acquisition de

l’immeuble

Risque d’AD à maîtriser

Avantages

Impact fiscal faible si la SCI dégage peu de

cash flow, notamment si elle est endettée => IR

et DE réduits

Les titres sont exclus de l’ISF (BOI-PAT-ISF-30-

20-20 n°200)

Société

d’exploitation

Usufruit temporaire

à durée fixe

Nue-propriété

Société civile

immobilière



Sécurisation de l’opération

Effectuer une valorisation de l’UF temporaire

La société d’exploitation doit retirer un véritable

avantage financier à l’acquisition de l’UF

=> distribution pour améliorer la trésorerie de la

société

Accorder à l’usufruitier des avantages politiques et

juridiques:

- Pouvoirs étendus en AG lui permettant de

contrôler le bail

- Fonction de gérant de la SCI

Nécessaire substance de la SCI

Nue-propriété Société

d’exploitation

Usufruit temporaire

à durée fixe

Société civile

immobilière


2.4. VENTE DE L’USUFRUIT TEMPORAIRE DES PARTS DE SCI


2.5. A ÉVITER : CESSION DE LA PP ET REVENTE IMMÉDIATE DE LA NP

Société

d’exploitation

Cession de la PP Société

d’exploitation

Usufruit temporaire

à durée fixeNue-propriété

Société

d’exploitation Vente de la nue-propriété

Paiement du prix




Les modes alternatifs d’acquisition

Philippe Emiel / Avocat /

Alix Bréchet

PwC Société d’Avocats

• Crédit-bail immobilier (« CBI »)

• Bail à construction (« BAC »)


Agenda

• Aperçu juridique / fiscal / financier / comptable

• Les règles fiscales

• Conclusion du contrat CBI

• Pendant la durée du contrat CBI

• Lors de la levée d’option d’achat

• Cession du contrat CBI

• Cabinet de curiosités

• Société détenant un immeuble versus détenant un contrat CBI

• CBI et non récupérateurs à 100% de TVA

• Fiscalité latente


CBI


• Nous n’aborderons que le CBI non bureaux en IdF

• Aucun avantage fiscal (y compris timing) n’est attaché au CBI bureaux en IdF

• Nos commentaires concernent principalement sur un CP IS

Remarques préliminaires


Aperçu juridique / fiscal / financier / comptable


• Un mode de financement complexe d’actifs immobiliers

• 2 éléments:

• une location

• une option d’achat en application d’une promesse unilatérale de vente

• Ne peut porter que sur des locaux professionnels (pas de résidentiel)

Le CBI, c’est quoi?

Qui peut être preneur d’un CBI?

34IACF – 20 octobre 2016 - La fiscalité de l’immobilier d’entreprise, entre attraction et répulsion

• PPh • oui

• Sociétés commerciales • oui

• Sociétés civiles (ex SCI) • oui

• SIIC cotée • oui (secteur exo)

• Filiale SIIC (de SIIC cotée) • oui (secteur exo)

• OPCI (SPPICAV/FPI) • oui (secteur exo)

• Filiale SIIC (de SPPICAV) • oui (secteur exo)

• SCPI • non

Financement bancaire versus en CBI (1/4)


Juridique

Bancaire CBI

• position de prêteur / emprunteur

• société emprunteuse est propriétaire de l’actif immo

• position de CB / CP• contrat de bail + option d’achat• propriétaire de l’actif immo:

• avant la levée (anticipée ou à terme) de l’OA: CB

• après: CP• droits du CP dans un CBI: pas un droit réel

immobilier



Comptable (PCG)

Bancaire CBI

• actif immo inscrit au bilan de la société emprunteuse

• immeuble: réévaluable

• actif immo inscrit au bilan:• du CB avant levée (anticipée ou à terme)

de l’OA• du CP après levée de l’OA

• CBI: actif incorporel (pas activé excepté si CBI acquis): pas réévaluable chez CP


Financier

Bancaire CBI

• immeuble monétisable• durée: environ 7 ans (pour

du bureaux core)• bullet loan (mais tendance à

un amortissement minimum de circa 10%)

• LTV/LTC: circa 60%/65%• taux: circa Euribor +

1,5%/1,8%• plutôt utilisé par des

investisseurs

• contrat CBI monétisable (après accord de la société de CBI)

• durée: 12 ans (en général) pour des raisons fiscales

• amortissement linéaire• déficit cash si sous-location• LTV: en principe possible 100% (et plus) mais

en pratique plutôt 75/80% (en raison de la technique de l’avance-preneur)

• taux: presque identique à un financement bancaire

• plutôt utilisé par des utilisateurs



Fiscal

Bancaire CBI

• intérêts bancaires déductibles fiscalement pour la société emprunteuse sauf si (a) sous-cap en raison des garanties accordées prohibées; ou (b) rabot de 25% sur CFN si applicable (rare en pratique)

• pour un CBI non bureaux en IdF: redevances de CBI déductibles (excepté terrain). déductibilité plus importante que si propriétaire (car inclut remboursement du capital) et sur durée plus courte mais (a) simple avantage timing; et (b) rabot de 25% sur CFN si applicable (rare en pratique)



Règles fiscales

IACF – 20 octobre 2016 - La fiscalité de l’immobilier d’entreprise, entre attraction et répulsion

Conclusion du contrat CBI (1/2)

CBI < 12 ans CBI > 12 ans

Compt. • inscription immeuble à l’actif du bilan du CB

DMTO

• taux : droit fixe de 25 € • taux : 0,715%• base : montant

cumulé des redevances diminué de la QP des frais financiers

40


Conclusion du contrat CBI (2/2)

CBI < 12 ans CBI > 12 ans

Emolumentsnotariés

• acte authentique non obligatoire mais souvent en pratique

• taux : 0,542% + TVA @ 20%

• base : montant cumulé des redevances diminué de la QP des frais financiers

• acte authentique obligatoire

• taux : 0,542% + TVA @ 20%

• base : montant cumulé des redevances diminué de la QP des frais financiers

CSI

• néant • taux : 0,1%• base : montant

cumulé des redevances

41

Chez le CP

QP déductible des redevances CBI QP non déductibles des

redevances CBI

• Q/P correspondant frais financiers

• Q/P correspondant à l’amortissement financier des constructions et des frais d’acquisition

• Q/P correspondant à l’amortissement financier du terrain

Ordre d’imputation

Q/P financier

1) Q/P frais d’acquisition

2) Q/P construction

3) Q/P terrain

Pendant la durée du contrat CBI: IS

Q/P déductible

Q/P non déductible

Durée du contrat de CBI

Lo

yer

s


42


Lors de la levée (anticipée ou non) de l’OA: IS

IS

• réintégration extra-comptable

• objectif: replacer le CP dans la situation qui aurait été la sienne s’il avait acquis le bien immobilier dès la signature du contrat CBI

• montant: (A + B – C) – D – E• A: valeur des constructions à la date de signature du contrat de

CBI• B : valeur du terrain à la date de signature du contrat de CBI• C: cumul des dotations aux amortissements (en appliquant la

méthode d’amortissement par composants) des constructions que le CP aurait pratiquées s’il avait été propriétaire du bien immobilier depuis la signature du contrat CBI

• D: prix de l’OA• E: QP des redevances de CBI réintégrées extra-comptablement

au cours du contrat CBI par le CP

43


Lors de la levée (anticipé ou non) de l’OA: prix de revient fiscal

Fiscal

• prix de revient fiscal:• prix de revient comptable + QP des redevances de CBI

réintégrées pendant la durée du contrat CBI + réintégration extra-comptable opérée lors de la levée de l’OA

• ventilation terrain/constructions:• sur le terrain: à hauteur du coût d’acquisition du terrain par

CB• sur les constructions: pour l’excédent

• amortissements:• règles identiques à la compta• comptabilisation d’un amortissement dérogatoire (en sus de

l’amortissement pour dépréciation) sur les constructions dans le cas fréquent où le prix de revient fiscal est supérieur au prix de revient comptable

44


Lors de la levée (anticipée ou non) de l’OA: TVA

Pas de levée anticipée de l’OA

Levée anticipée de l’OA

TVA

• exonération TVA maisoption possible (liquidéesur prix de l’OA)

• pas de régularisationpositive / négative chez leCB

• exonération TVA maisoption possible (liquidéesur prix de l’OA)

• régularisation positive encas d’absence dedéduction initiale etd’option pour la TVA à lasortie

• régularisation négativeen cas de déductioninitiale sans option pourla TVA à la sortie

45


Lors de la levée de l’OA: DMTO et autres

DMTO

• taux : 5,8% ou 0,715% en cas d’engagement de revendre (pas d’intérêt si prix de l’OA est €1)

• base : prix de l’OA sauf si contrat CBI > 12 ans non publié dans les 3 mois de sa conclusion (dans ce cas, valeur de marché du bien au jour de la levée de l’OA)

Emolumentsnotariés

• acte authentique obligatoire• taux : 0,814% + TVA @ 20%• base : en général pratique notariale: valeur de

marché du bien immobilier lors de la levée de l’OA

CSI• taux : 0,1%• base : valeur de marché du bien au jour de la levée

de l’OA

46

Cession du contrat CBI: valo

47

• valeur d’un contrat CBI: valeur convenue de l’immeuble – valeur actuelle des sommes restant à payer (redevances de CBI + prix de levée de l’OA). Taux d’actualisation à retenir: entre le taux appliqué au contrat de CBI et le taux de marché de l’argent au jour de l’acquisition du contrat CBI sur une durée proche de celle restant à courir sur le contrat CBI



Cession du contrat CBI: IS

chez le cédant

PV compt

• montant: prix cession du contrat (si contrat CBI achetéet non acquis)

PV fiscale

• montant: PV comptable – QP redevances réintégréesextra-comptablement pendant la durée du contrat

• taux : 33,33% / 34,43%

chez le cessionnaire

Prix derevient fiscal

• prix de revient fiscal : prix payé pour l’acquisition du contrat CBI

48


Cession du contrat CBI: TVA/DMTO (1/2)

DMTO/TVA

• la cession d’un contrat CBI se décompose en 2 opérations:• la cession d’un droit de jouissance (droit au

bail) sur l’immeuble• la cession d’une promesse unilatérale de

vente• ventilation de prix de cession:

• pas de méthode de valorisation unanimement reconnue de chacun des éléments. que des méthodes empiriques

• par définition, plus la date de cession du contrat CBI est proche de la date de levée de l’OA, plus la valeur à attribuer à la promesse unilatérale de vente doit être importante

49


Cession du contrat CBI: TVA/DMTO (2/2)cession du droit de

jouissancecession de la promesse

unilatérale de vente

DMTO

• taux: 0%/3%/5%• base: prix de cession du

contrat CBI affecté à la cession du droit au bail

• non

TVA

• non • immeuble de < 5 ans: TVA @ 20% / base: prix de cession affecté à la cession de la promesse unilatérale de vente

• immeuble de > 5 ans: exo TVA mais option possible

CSI • non • non

Acte notarié

• non • non

50

CBI et 257 bis (1/2)


• CP sous-loue immeuble avec TVA puis cession contrat CBI par CP et acquéreur du contrat CBI continue sous-location de l’immeuble en TVA

• 257 bis sur cession du contrat CBI par CP: oui

• position validée par fisc

• immeuble loué en TVA par X puis cédé par X à SCB et conclusion d’un contrat CBI avec SCB (donc cession-bail) et X continue la (sous) location de l’immeuble en TVA

• 257 bis sur cession immeuble de X à SCB: oui


CBI et 257 bis (2/2)


• CP sous-loue immeuble avec TVA puis CP acquière l’immeuble auprès de SCB en levant l’OA et immeuble continue d’être loué en TVA

• 257 bis sur cession immeuble par SCB à CP: oui


• CP sous-loue immeuble avec TVA puis CP acquière l’immeuble auprès de SCB en levant l’OA puis cède immédiatement l’immeuble à un tiers qui continue la location de l’immeuble en TVA

• 257 bis sur cession immeuble de propriétaire à tiers: oui (position validée par CE 23/11/2015 JM3 For / critère du CE: continuité de l’activité locative chez acquéreur (peu importe que cédant n’ait pas détenu durablement immeuble avant cession)

• 257 bis sur cession immeuble de SCB à CP: pas abordé par CE


Cabinet de curiosités

SPI et CBI (1/2)

54

• Il existe 6 définitions différentes de SPI: ISF, DTMO, PV PPh, PV PM résidentes, etc

• Principe: la valeur d’un contrat CBI n’a pas à être prise en compte au numérateur du ratio de 50% de 5 de ces définitions. Les droits d’un preneur dans un contrat CBI ne sont pas des droits réels immobiliers

• Exception: PV de cession de titres de SPI réalisées par une société IS résidente



Illustration (2/2)

Société

étrangère

Société

étrangère

CBI

+ location + sous-location

Etranger

Revenus nets: oui

DMTO sortie:

seulement sur droit

de jouissance

PV: non

DMTO sortie: non

PV: non

ISF: non

DMTO sortie: oui

PV: oui

ISF: oui

Revenus nets: oui

DMTO sortie: oui

PV: oui

CBI et non-récupérateur à 100% de TVA (1/1)

56

• SCB acquière immeuble en TVA et la récupère et contrat CBI avec un non récupérateur à 100% TVA avec option pour la TVA sur redevances de CBI

• rappel de la règle: période de régul de TVA chez CB: nb d’années qui courent jusqu’à l’échéance du contrat CBI si ce nombre est inférieur à 20 ans

• donc pas de régul TVA négative pour CB si contrat CBI est arrivé à son terme initialement prévu



Fiscalité latente: acquisition d’une sociétédétenant un contrat de CBI (1/3)

• le prix d’acquisition des titres doit être décoté de la fiscalité latente qui se déclenchera lors de la levée de l’OA (réintégration extra-comptable de l’excédent de déduction fiscale pendant la durée du CBI)

57


Fiscalité latente: acquisition d’un contratCBI (2/3)

• rappel: en cas d’acquisition d’un contrat CBI, lors de la levée de l’OA, la réintégration extra-comptable chez le CB acquéreur est calculée prorata temporis:

• si pas levée de l’OA anticipée par CB acquéreur : durée de détention des droits par CP acquéreur/durée totale du contrat de CBI

• si levée de l’OA anticipée par CB acquéreur: durée de détention des droits par CB acquéreur/durée totale de location effective

• pas d’impact négatif si acquisition d’un contrat CBI et levée immédiate de l’OA

58


Fiscalité latente: acquisition d’un contratCBI (3/3)

• pas de pratique de place clairement établie sur la fiscalité latente en cas d’acquisition d’un contrat CBI. en général, pas de décote pour fiscalité latente (en raison de la réintégration extra-comptable prorata temporis)

• dans certains situations spécifiques, cela peut être pénalisant ou avantageux pour le CP acquéreur

59

• Aperçu juridique / fiscal / financier / comptable

• Les règles fiscales

• Conclusion du BAC

• Pendant la durée du BAC

• A l’expiration du BAC


BAC


Aperçu

• le BAC est la convention par laquelle le preneur, s’engage, à titre principal, à édifier une construction sur le terrain du bailleur et à la conserver en bon état d’entretien pendant la durée du bail

• durée du BAC: mini: 18 ans / max: 99 ans

• c’est un droit réel immobilier (donc monétisable / hypothécable)

• le preneur est tenu de toutes les charges, taxes et impôts relatifs tant aux constructions qu’au terrain


Le BAC, c’est quoi?

• intérêt preneur: accès à du foncier sur une durée longue sans avoir à en financer l’acquisition immédiate

• intérêt bailleur : récupérer à terme un immeuble sans avoir le financer

• possibilité de combiner BAC et CBI sur 2 ou 3 têtes


Pourquoi a-t-on recours au BAC?

• paiement d’un loyer en numéraire (en général faible) ou/et en nature (rare)

• sauf convention contraire, remise des constructions (avec ou sans indemnité) au bailleur à l’expiration du BAC (BAC classique). le BAC peut cependant prévoir que le preneur fera l’acquisition du terrain à l’expiration du bail (BAC à sortie inversée) moyennant un sur-loyer


Des conditions financières très variées?


Règles fiscales


Conclusion du BAC: TVA/DMTO/Autres

TVA

• principe: exonération• exception: option TVA par bailleur

• base : montant des loyers + valeur du droit de reprise des immeubles qui doivent revenir au bailleur

• taux : 20%

DMTO • exo TPF @ 0,715%

Emolumentsnotariés

• acte authentique notarié obligatoire• taux et base: les 2 dégressifs

CSI

• taux : 0,1%• base : montant cumulé des loyers (TTC si option

TVA par bailleur) + de la valeur estimée en fin de BAC des constructions remises au bailleur

66


Pendant la durée du BAC

chez preneur chez baileur

IS

• déduction des loyers payés en numéraire @ 33,33%/34,43%

• amortissement des constructions sur la durée du bail

• imposition des loyers payés en numéraire

• taux: 33,33%/34,43%

67

A l’expiration du BAC (constructions reviennent sans indemnité au bailleur à l’expiration du BAC) (1/2)


Imposition du bailleur

• si comptabilisation des constructions pour leur prix de revient:• BAC entre > 18 < 30 ans:

• base : prix de revient des constructions sous déduction d’une décote de 8% par année de bail au-delà de la 18ème

• taux: 33,33%/34,43%• possibilité d’échelonner l’imposition sur 15 ans

• BAC > 30 ans:• exo

68

A l’expiration du BAC (constructions reviennent sans indemnité au bailleur à l’expiration du BAC) (2/2)


Imposition du bailleur

• si comptabilisation des constructions pour leur valeur vénale: • à hauteur du prix de revient des constructions:

• régime fiscal décrit ci-dessus• différence entre valeur vénale et prix de revient des

constructions:• imposition @ 33,33%/34,43%• pas de possibilité d’étaler l’imposition sur 15 ans

69

Taxes d’urbanisme:

Art. 28 de la 4e LFR pour 2010(L. n° 2010-1658, 29 déc. 2010)

Réforme de la fiscalité de

l’aménagement:

1er mars 2012- 1er mars 2015

Anne Christine MAILLARD – Avocat spécialiste en Droit fiscal

56 rue Paradis 13006 MARSEILLE - [email protected]


Réforme de la fiscalité de l’aménagement:2012-2015

Abrogation des taxes suivantes:

- Taxe locale d’équipement (+ 1% en IDF)

- Taxe départementale des espaces

naturels sensibles

- Taxe pour le financement des conseils

d’architecture, d’urbanisme et

d’environnement

- Taxe spéciale d’équipement de la Savoie


Réforme de la fiscalité de l’aménagement:2012-2015

Abrogation des participations suivantes:

- Versement pour dépassement du plafond

légal de densité

- Participation destinée à la réalisation de

parcs publics de stationnement

- Participation pour voiries et réseaux

- Participation des riverains des

départements des Haut-Rhin, Bas-Rhin et

MoselleIACF – 20 octobre 2016 - La fiscalité de l’immobilier d’entreprise, entre attraction et répulsion 72

Réforme de la fiscalité de l’aménagement: 2012-2015

• Instauration de 2 taxes:

- La taxe d’aménagement

- Le versement pour sous densité

• Aménagement de la redevance

d’archéologie préventive


TAXE D’AMENAGEMENT

Objet:

•permettre le financement des politiques

urbaines et de protection des espaces des

communes ou EPCI, aux départements ainsi

qu'à la région Île-de-France.

•contribuer à la réalisation des objectifs

définis à l'article L. 121-1 du C. Urb.


INSTITUTION DE LA TA - PART COMMUNALEArt. L 331-2 C. Urb.

1. Automatique dans les communautésurbaines (Grand Paris à compter de 2017), lesmétropoles et la métropole de Lyon, et dansles communes dotées d’un PLU ou d’un POS,sauf si la commune y renonce par délibération.

2. Facultative par délibération dans les autrescommunes et dans les autres EPCIcompétents en matière de PLU en lieu et placedes communes qu'ils regroupent et avec leuraccord.


INSTITUTION DE LA TA - PART COMMUNALE

•Régime des délibérationsDélibération prise avant le 30/11 pour eev 01/01Sort de la délibération au terme des 3 années:maintien jusqu’à nouvelle délibération.(CE 9 mars 2016 n° 391190, 9e et 10e s.-s., RJF 6/16 n° 530)

•Instauration au sein des EPCI:EPCI facultatif majorité qualifiée art. L5211-5 CGCT(2/3 des cons. mun. représentant 50 % population ou inversement)

•Cas particuliers:Création de commune (art. 54 LFR 2015)Fusion de communes / EPCI (Circ. logement du 18 juin2013 n° 1-2-2-1)


INSTITUTION DE LA TA – PARTS DEPARTEMENTALE ET REGIONALE (IDF) – art. L331-3 C. Urb.

• Part départementale:Institution par délibération prise avant le 30/11pour eev au 01/01.Validité : durée minimale de 3 ans à compter deleur entrée en vigueur (CE 9/03/2016 n°391190précité).Application dans toutes les communes dudépartement.

• Part régionale IDF (même régime)


OPERATIONS VISEES PAR LA TA

Art. L 331-6 du C. urb.:

• Opérations d'aménagement

• Opérations de construction, de reconstruction,d'agrandissement des bâtiments, installationsou aménagements de toute nature soumises àun régime d'autorisation d’urbanisme

• sous réserve des articles L. 331-7 à L. 331-9 duC. urb. exonérations obligatoires et facultatives


OPERATIONS EXONEREES DE PLEIN DROIT ET DE TOUTES LES PARTS DE LA TA (art. L 331-7 C. Urb.)

- les constructions et aménagements destinés à unservice public ou d'utilité publique;

- les constructions de locaux d'habitation etd'hébergement bénéficiant d'un prêt locatif aidéd'intégration;

- certaines surfaces des bâtiments agricoles (pourl’essentiel bâtiments de stockage et de production) ;

- les aménagements prescrits par un PPR à la charge dupropriétaire ou bénéficiaire de la construction ;

- la reconstruction à l'identique d'immeubles sinistrésdepuis moins de 10 ans ;

-les constructions dont la surface est ≤ à 5 m².IACF – 20 octobre 2016 - La fiscalité de l’immobilier d’entreprise, entre attraction et répulsion 79

OPERATIONS EXONEREES DE LA SEULE PART COMMUNALE OU INTERCOMMUNALE

Constructions et aménagements réalisés dans :

- les périmètres des opérations d'intérêt national(OIN);

- les zones d'aménagement concerté (ZAC);

- les périmètres délimités par une convention deprojet urbain partenarial (PUP);

- les périmètres des programmes d'aménagementd'ensemble.


OPERATIONS EXONEREES SUR DELIBERATION (art. L 331-9 C Urb.)

Les collectivités concernées peuvent renoncer, en tout ou en partie, à laperception de leur part de taxe d'aménagement :

- sur les logements sociaux bénéficiant du taux réduit de TVA ;

- sur les surfaces des locaux à usage d'habitation principale financés à l'aidedu prêt à taux zéro (PTZ) ;

- sur les locaux à usage industriel ou artisanal ;

- sur les commerces de détail d'une surface de vente inférieure à quatre centsmètres carrés ;

- sur les immeubles classés parmi les monuments historiques ou inscrits àl'inventaire des monuments historiques ;

- sur les surfaces annexes affectées au stationnement de véhicules comprisesdans des logements sociaux bénéficient du taux réduit de TVA ou cellescomprises dans des immeubles autres que les maisons individuelles ;

- sur les abris de jardin de plus de 5 m2

- Sur les pigeonniers et colombiers (LFR 2014).


REGIME DES OPERATIONS EXONEREES SUR DELIBERATION

•Délibérations prises avant le 30/11 pour une applicationau 1er janvier de l'année suivante.

(C. urb. art. L 331-9 et L 331-14)

•Validité: 1 an, reconductible tacitement d’année en année

•Pas de sectorisation des exonérations.

(Circ. logement 18/06/2013 n° 1-3-3)

•Pas de possibilité de scinder la catégorie.(Rép. Masson : Sénat 4 juin 2015 p. 1323 n° 13168 ; Rép.Zimmermann : AN 9 juin 2015 p. 4362 n°57503)

•Si exonération partielle décidée, elle doit porter sur unpourcentage de surface.

(Rép. Masson et Zimmermann précitées)


ASSIETTE DE LA TA

ola valeur, déterminée forfaitairement par mètre

carré, de la surface de la construction définie à

l’art. L 331-10 du C. Urb.

Abattement de 50 % est appliqué pour

certaines constructions (C. urb. art. L 331-12)

Valeurs fixées au 1/01 révisées chaque années

par arrêté du Ministre chargé de l’urbanisme en

fonction de l’indice de la construction;

pour 2016: 701 € hors IDF et 795 € en IDF

ola valeur des aménagements et installationsdéterminée forfaitairement (par emplacement oupar m²).


TAUX PART COMMUNALE ET INTERCOMMUNALE

•Art. L 331-14 du C. Urb.: entre 1 % et 5%

oSi application de plein droit sans délibération, taux de 1 %oDélibération avant le 30/11 pour effet au01/01oValidité 1 an - reconduction tacite

oPossibilité d’institution de taux différentspar secteurs ou par types de constructionset d’aménagements


TAUX PART COMMUNALE ET INTERCOMMUNALE.

•Art. L 331-15 C. Urb. : majoration jusqu’à 20 %

Par délibération spéciale motivée et justifiée par lanécessité de réaliser des travaux substantiels de voirie oude réseaux ou la création d'équipements publics générauxen raison de l'importance des constructions nouvelles àédifier dans les secteurs concernés.

Il ne peut être mis à la charge des aménageurs ouconstructeurs que le coût des équipements publics àréaliser pour répondre aux besoins des futurs habitantsou usagers des constructions à édifier dans ces secteurs.

A défaut de justification, le taux pourra être annulé.(CAA Nancy 27/11/2014 n°14NC00787 J-Cl Constr Urb 26-20 §28)


TAUX PART DEPARTEMENTALE ET REGIONALE.

•Art. L 331-17 C. Urb. : part départementale

Taux jusqu’ à 2,5 %;Taux unique sur l'ensemble du département;Délibération avant le 30/11 pour effet au 01/01;Validité 1 an reconduction tacite.

•Art. L 331-17 C. Urb. : part départementale

Taux jusqu’ à 1 %;Taux variable possible par département;Délibération avant le 30/11 pour effet au 01/01;Validité 1 an reconduction tacite.


FAIT GENERATEUR DE LA TA

- Délivrance de l'autorisation de construire oud'aménager,

- Délivrance du permis modificatif,- Date de naissance d'une autorisation tacite de

construire ou d'aménager,- Décision de non-opposition à une déclaration

préalable,- PV constatant l'achèvement des constructions

ou des aménagements sans autorisation ou eninfraction aux obligations résultant del'autorisation de construire ou d'aménager.


LIQUIDATION DE LA TA .

Les services de l'Etat chargés de l'urbanismedans le département sont seuls compétents pourétablir et liquider la taxe (art. L331-19 C. urb.).

Principe d’application du taux le plus favorable:- En cas de dépôt du permis pendant la période

de validité d'un certificat d'urbanisme (Circ.logement du 18 juin 2013 n° 4);

- En cas d’implantation à cheval sur 2 zonescomportant des taux différents.

Attention: pas de liquidation dans l’arrêté de PC.IACF – 20 octobre 2016 - La fiscalité de l’immobilier d’entreprise, entre attraction et répulsion 88

REDEVABLE – ARTICLE L 331-6 al 2 C. Urb.

Redevable: bénéficiaire de l’autorisation d’urbanismeen cas de construction sans autorisation ou eninfraction, c’est le responsable de la construction.

Transfert total ou partiel de l'autorisation deconstruire ou d'aménager (art. L331-26 C. Urb.):Emission d’un titre d'annulation au profit du titulaireinitial puis dans les 36 mois suivants, d’un titre deperception au profit du bénéficiaire du transfert.

Annulation du projet: restitution de la taxe (article L331-30 C. urb.) - si une partie des travaux a étéexécutée, il faut un PC modificatif pour obtenir unenouvelle liquidation de la taxe.(CE 12 mars 2014 n°354825 JCP A 2014 act. 292 - RJF 6/14 n° 574 )


RECOUVREMENT– ART. L 331-24 C. Urb.

•Par le comptable public chargé du recouvrement descréances étrangères à l'impôt et au domaine.

•En deux temps (2 titres de perception 50 % de lataxe) sauf si la créance est inférieure à 1.500 € ouconstruction sans autorisation ou en infraction.

•Exigible dès l’émission du titre de perception maisdate limite de paiement au 15 du 2e mois suivant ladate d'émission (C. urb. art. L 331-27 art. 55 LFR pour 2010).

•Prescription de l'action en recouvrement :5 ans à compter de la date d'émission du titre deperception (C. urb. art. L 331-29).


DIFFERE DE PAIEMENT – ARTICLE L 278 LPF

Lorsqu'une autorisation de construire est attaquée enjustice par un tiers, le constructeur peut demander dedifférer le paiement des taxes d'urbanisme jusqu'aurèglement du litige, i.e. jusqu'au prononcé d'unedécision juridictionnelle devenue définitive.

Demande expresse et assortie des garanties prévuespar l'article L 277 du LPF.

La contestation en justice du permis de construirediffère l'obligation de paiement et non l'exigibilité.

Cass. com. 23-9-2014 n° 13-21.175 (n° 790 FP-PB) BF 12/14 inf. 943(validité d’un ATD pris avant que l’arrêt CAA ne soit devenu définitif)


CONTRÔLE ET CONTENTIEUX

Le droit de reprise de l'administration s'exerce jusqu'au31/12 de la 4e année suivant celle :- de la délivrance de l'autorisation d'aménager ou deconstruire ;- de la décision de non-opposition à une déclarationpréalable de travaux ;- ou celle à laquelle l'autorisation tacite est réputée avoirété accordée.(art. 56 LFR pour 2015)

En l’absence d’autorisation ou en cas d’infraction, le délaiexpire le 31/12 de la 6e année de la réalisation des travaux.

NB: actes interruptifs de prescription (art. L 189 LPF)


CONTRÔLE ET CONTENTIEUX

• Procédure de contrôle:

o Demande de justifications art. L 10 et L 11 LPF.

o Procédure contradictoire L 57 du LPF (Cette procédurefait toujours suite à un procès-verbal d'infraction - Circ.logement du 18 juin 2013 n° 1-7-2-2).

o Taxation d’office (art. L 331-22 2e al, et L 331-23) enl’absence de déclaration ou construction ayant unenature et un objet différents de ceux de la constructionautorisée, constatée par PV, bases ou éléments decalcul et sanctions portés à la connaissance duredevable 30 j au moins avant la MER.

o Sanction 80 % en cas d’infraction ou absenced’autorisation.


CONTENTIEUX D’ASSIETTE (L 331-31 C. Urb)

•Réclamation préalable obligatoire adressée auComptable Ordonnateur pour décision

o Cas de décharge, réduction ou de restitution totale oupartielle (cas prévus à l’article L 331-30 C. Urb.).

o Délai 31/12 de la 2e année suivant la MER ou 31/12 de la3e année suivant la PR (en cas de contrôle).

(CE 12 mars 2014 précité: application de l’article R. 196-1 duLPF pour le délai de réclamation)

o Les réclamations concernant la TA sont présentées,instruites et jugées selon les règles applicables enmatière d'impôts directs locaux (C. urb. art. L 331-31).


SURSIS DE PAIEMENT (ART. L 277 LPF)

• Demande expresse à l’appui de la réclamationpréalable contentieuse;

• Garanties demandées au-delà de 4.500 € de droits;

• A défaut, mesures conservatoires uniquement;

• Suspension de l’exigibilité de l’impôt jusqu’à ladécision définitive (jugement TA).


CONTENTIEUX D’ASSIETTE PROPREMENT DIT

• Saisine du Tribunal administratif

o 2 mois à compter de la réception de la décisionprise sur la réclamation (délai franc);

o A défaut de décision expresse, à l’expiration dudélai de 6 mois à compter de la présentation de laréclamation.

• Tribunal administratif statue en premier et dernierressort (art. R 811-1 du CJA).


CONTENTIEUX DU RECOUVREMENT

Les réclamations relatives au recouvrement de la taxesont présentées instruites et jugées selon les règlesapplicables en matière de créances étrangères à l'impôt etau domaine (C. urb. art. L 331-32).

Division de la doctrine:

Circulaire du 18 juin 2013 n° 1-9-2 : Recours préalable obligatoire:application des dispositions de l'article 118 du Décret n° 2012-1246 du7 novembre 2012 , opposition dans les 2 mois (réponse 2 mois sirégularité formelle de l’acte de poursuite, 6 mois dans les autres cas.

Créances des collectivités territoriales: article 118 inapplicable carconcerne les créances ordinaires de l’Etat, article L 1617-5 CGCT pasde recours préalable obligatoire (CE, 8 juill. 1998, n° 151261 à n°151263: Dr. fisc. 1998, n° 52, comm. 1185 et CE 24 juin 2009 n° 297636;Jurisdata 2009-075668)


CONTENTIEUX DU RECOUVREMENT

En cas de rejet de la réclamation: saisine du jugecompétent dans les 2 mois (art. 119 D 2012-1246 ou art. L1617-5 du CGCT)

- Saisine du juge judiciaire: validité en la forme de l’actede poursuite

« opposition à poursuites »

- Saisine du juge administratif: contestation ayant trait àl'existence de la créance, de son montant ou de sonexigibilité (titre exécutoire)

« opposition à l'exécution »


JURIDICTION GRACIEUSE

Après avis de l'administration chargée de l'urbanisme etconsultation de la collectivité territoriale ou de l'EPCIaffectataire, le comptable chargé du recouvrement de lataxe peut éventuellement prononcer la remise gracieusede l'amende exigée (C. urb. art. R 333-13).

Les remises peuvent porter sur la somme en principal, surles majorations, sur les frais de poursuites et sur lesintérêts.


VERSEMENT POUR SOUS DENSITE

Art. L 331-35 et s. du C. Urb.

Objet:

• lutter contre l'étalement urbain et inciter

à une utilisation économe de l'espace.

Incitation à l'utilisation maximale des

possibilités de construire reconnues à un terrain

pour favoriser la densité du tissu urbain.


0

INSTITUTION DU VSD

Institution facultative par les communes et les EPCI

compétents en matière de PLU ou de POS à tout moment

dans l’année, pour une durée minimale de 3 ans.

N.B.: pas de majorité qualifiée pour les EPCI.

Même pendant la durée de 3 ans, une nouvelle délibération

motivée tendant à favoriser l'investissement locatif,

l'accession à la propriété et le développement de l'offre

foncière peut être prise.


1

INSTITUTION DU VSD

Article L 2131-1 du CGCT:

les délibérations sont exécutoires de plein droit dès qu'il a

été procédé à leur publication ou affichage ainsi qu'à leur

transmission au représentant de l'Etat dans le

département ou à son délégué dans l'arrondissement.

Article L 331-36 dernier alinéa du C. urb.:

les délibérations sont adressées au service de l'Etat

chargé de l'urbanisme dans le département au plus tard le

premier jour du deuxième mois qui suit la date à laquelle

elles ont été adoptées.


2

INSTITUTION DU VSD

Objet: seuil minimal de densité en deçà duquel unversement pour sous-densité est dû par les personnesbénéficiaires d'un permis de construire.

Seuil minimal de densité déterminé par secteurs duterritoire de la commune ou de EPCI, dans les zonesurbaines et à urbaniser.

Sectorisation du VSD libre : elle peut ne concerner quequelques parcelles ou des parties de parcelles comprisesdans les zones U ou AU (C. urb. art. L 331-36).

Le VSD n'est pas lié à la taxe d'aménagement.


3

INSTITUTION DU VSD

- Pour chaque secteur, le seuil doit être fixé entre 50 %et 3/4 de la densité maximale autorisée par les règlesdéfinies par le plan local d'urbanisme.

- Densité d'une construction:Rapport entre la surface de plancher d'une constructionet la surface du terrain de l'unité foncière sur laquelle laconstruction doit être implantée (déduction faite desparties des terrains rendus inconstructibles pour desraisons physiques ou du fait de prescriptions ou deservitudes administratives.

•Cas particulier des opérations de lotissement:l'unité foncière servant au calcul du SMD est le périmètreloti, le lotisseur répartit ensuite cette densité entre lesdifférents lots (art. R 331-17 C.urb. et Circ. logement du18/06/2013 n° 2-2-2-2).


4

FAIT GENERATEUR DU VSD

Opérations visées: constructions nouvelles qui présententune densité inférieure au seuil minimal de densité.

Fait générateur: délivrance de l’autorisation de construireou d’aménager ou la réalisation de travaux sansautorisation ou en infraction (Art. L 331-38 C. Urb).

Ne sont pas des constructions nouvelles :- les projets d'extension ou les projets de construction delocaux annexes aux bâtiments déjà existants ;- les constructions édifiées sur les terrains de camping ou deparcs résidentiels de loisirs.

Exonérations:les constructions qui sont exonérées de plein droit des parts communales, départementales et régionales de la TA. Possibilité d’exonérations facultatives (renvoi au exonérations facultatives de TA - art. L 331-9 C. Urb).


5

CALCUL DU VSD

Le versement est égal au produit de la moitié de la

valeur du terrain par le rapport entre la surface

manquante pour que la construction atteigne le seuil

minimal de densité et la surface de construction

résultant de l'application du seuil minimal de densité.

Le montant total du versement exigible ne peut pas être

supérieur à 25 % de la valeur du terrain.

2 FORMULES DE CALCUL:

• 1 formule générale

• 1 formule pour les lotissements


6

Liquidation et Recouvrement

(L 331-38 C. Urb.)

Redevable : bénéficiaire de l’autorisation de

construire expresse ou tacite ou la

personne responsable de la construction.

Recouvrement selon les mêmes modalités,

que la taxe d'aménagement.


7

Contrôle et contentieux

(L 331-45 C. Urb.)

Contrôle et contentieux selon les mêmes

modalités, que la taxe d'aménagement.

Particularités:

- Contrôle de la valeur déclarée du terrain

- Procédure de rescrit


8

CONTRÔLE DE LA VALEUR DÉCLARÉE DU TERRAIN

La valeur du terrain doit être appréciée à la date du dépôt de la demande du permis de construire.(art. L. 331-39 C . Urb.)

Contestation de la valeur par les services de l'Etat:

1° étape: information de l'auteur de la demande ou de la déclaration et invitation à présenter ses observations ;2e étape: saisine pour avis de la direction départementale ou régionale des finances publiques; avis rendu ou réputé rendu dans un délai de trois mois ; 3e étape: arrêté de la valeur du terrain.

En cas de contestation de la valeur retenue par l'administration, le demandeur peut saisir la juridiction compétente en matière d'expropriation (TGI).


9

RESCRIT FISCAL (art. L 331-40 C. Urb.)

Possibilité d’obtenir la position de l'administration sur l'une des trois dispositions suivantes à sa situation :

- partie à déduire de l'unité foncière au titre des terrains rendus inconstructibles pour des raisons physiques ou du fait de prescriptions ou de servitudes administratives ;

- servitudes administratives qui frappent le terrain et qui ne permettent pas d’atteindre le seuil minimal de densité ;

- communes dépourvues de coefficient d'occupation des sols (COS), appréciation du plafond du seuil minimal de densité (75 % de la densité maximale déclarée).


0

PROCEDURE DE RESCRIT FISCAL

Demande présentée avant le dépôt de la demande dePC, par écrit, décrivant de façon précise et complètela situation de fait de son projet.

Réponse motivée par l’administration dans le délai de 3 mois suivant cette demande (délai permettant de recueillir l’avis du maire de la commune),

A défaut de réponse dans le délai de trois mois de lademande, les propositions de solution présentées parle contribuable dans sa demande sont opposables àl'administration.

En cas de contestation, Procédure de second avis àl’autorité ministérielle chargée de l’urbanisme.


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EFFET DU RESCRIT FISCAL DANS LE TEMPS

Modification des règles du PLU après un rescrit:

Si les règles du document d'urbanisme deviennent plus favorables, le pétitionnaire peut profiter des règles assouplies pour construire davantage mais il peut aussi proposer la constructibilité indiquée dans son rescrit.

Si les règles d'urbanisme deviennent plus restrictives donc moins favorables, les modalités sur lesquelles le rescrit a été demandé ne sont plus les mêmes. Le rescrit n'a plus de valeur juridique. Il n'a pas non plus valeur de certificat d'urbanisme. Circ. logement du 18 juin 2013 n° 2-5-2.

Modification du SMD après rescrit

S'il devient plus favorable (SMD diminué) au pétitionnaire, un autre rescrit peut être déposé.

S'il devient moins favorable (SMD augmenté), c'est le rescrit délivré qui fera foi. (Ord. 2014-1335 du 6-11-2014 )


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Les participations d’urbanisme

Renaud THIELE, rapporteur public, 6ème chambre CAA Marseille

1. Les participations d’urbanisme

2. Un régime très encadré

3. Des voies de recours diverses


1. Les participations d’urbanisme

aujourd’huiLes grandes étapes :

- LOF du 30/12/67 : remplace les participations librement négociées par la

TLE, sauf ZAC et cessions gratuites

- Faible rendement de la TLE, d’où création en 1985 des programmes

d’aménagement d’ensemble (PAE) qui permettent d’imposer de

nouvelles participations (PNRAS, PREE, PRESPIC)

- Loi SRU du 13.12.2000 modernise la PRESPIC qui devient la

participation pour voirie et réseaux (PVR)

- Contractualisation : les conventions de projet urbain partenarial (PUP)

créées par la loi du 25.3.9 remplacent en 2010 (LFR du 29.12.10) toutes

les autres participations sauf ZAC (L. 311-4 CU) et participation pour les

équip. exceptionnels (L. 332-8). Maintien temporaire des PAE et PVR.

IACF intragroupe à l’épreuve du droit fiscal 115

2. Les 4 principes régissant les

participations2.1. Le principe d’antériorité : 1.1. Participations prescrites dans l’autorisation d’urbanisme :

- Art. L. 332-28 du CU : l’autorisation = le fait générateur

- Créateur de droits quant au montant : CE, 3.11.2006, Cantin, n° 277937

- Le permis modificatif ne change pas le fait générateur (CE, 21 décembre

2001, SCI Le Complexe, n° 211663)

1.2. Conventions de PUP : également exigence d’antériorité

- Art. L. 111-4 du CU

- CAA Marseille, 27 mai 2016, Commune d’Aspères, n° 15MA01414, C+


2.2. Le principe de transparenceL’acte fixant le montant de la participation doit identifier

précisément

- Les équipements publics programmés

- Leur coût prévisionnel

- Les modalités de répartition de ce coût

V. Pour les PAE : CE, 28 juillet 2011, Cne de la Garde, n°

324123



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2.3. Le principe de contrepartie

Droit à restitution si : - Permis annulé (CE, 30.9.5 Beausoleil, n° 258873)

- Exécution impossible (CE, 10.8.5, Sté Sinka, n° 255037) sauf si

dépenses engagées (CE, 6.3.6, Sté Le triangle, n° 266346)

- Participation assise sur des dépenses autres que celles

d’équipements (CE, 23.12.10, Sebli, n° 307124)

- Evaluation excessive des besoins (CE, 4.11.94, Sté La Boissière,

n° 129531)

- Non respect des délais (CE, 27.1.10, Carqueiranne, n° 308614)


2.4. Le principe de légalité

- L. 332-30 CU : les participations non prévues sont

réputées sans cause

- Ce moyen est d’ordre public : CE, 20.9.91, Cne de

Villars-de-Lans, n° 78682

- Illégalité d’une convention contraire : CE, 10.10.2007,

Cne de Biot, n° 268205

- Illustration : TA Bastia, 13 octobre 2011, Mme Halupka,

n° 1000689, C+



3. Les voies de recours Avant titre exécutoire :

- REP contre la prescription : CE, 8.10.93, DU

agglomération alençonnaise, n° 61621)

- Demande annulation (Béziers I) de la convention de

PUP (CAA Marseille, 27.5.16, Cne d’Aspères, n°

15MA01414)

Opposition à titre exécutoire (L. 1617-5 CGCT)

Action en restitution (prescription 4 ans)

Action en répétition (prescription 5 ans)


La fiscalité de l’immobilier

d’entreprise

entre attraction et répulsion

IACF - Marseille, le 20 octobre 2016

Sylvain LORMAN, Avocat, PwC Société d'Avocats

PwC

17 octobre 2016

L’article 16 de la loi n°2010-237 du 9 mars 2010 de finances rectificative pour 2010 a modifié lesrègles de TVA applicables en matière immobilière avec un triple objectif :

mettre en conformité le droit national et le droit communautaire ;

redéfinir et simplifier les règles de TVA applicables aux opérations immobilières ;

faire de la TVA immobilière une TVA de droit commun.

Depuis 2010, les cessions d’immeubles sont soumises aux règles de droit commun et entrent par principe dans le champ d’application de la TVA dès lors qu’elles sont réalisées dans le cadre d’une activité économique.

La réforme de la TVA immobilière de 2010La TVA immobilière : TVA de droit commun

2Formation IACF

PwC

17 octobre 2016

La notion d'assujetti en TVA immobilière

3Formation IACF

PwC

17 octobre 2016

Pour déterminer si une personne (particulier, société de personnes, société de capitaux, etc..) réalise une activité économique immobilière pour les besoins de la TVA, il convient de distinguer selon qu’elle agisse en tant qu’ :

investisseur à titre privé : il s’agit alors du simple exercice du droit de propriété ; l’opération n’entre pas dans le champ d’application de la TVA ;

investisseur à titre professionnel : il s’agit d’une activité économique « effectuée dans le cadre d’un objectif d’entreprise ou dans un but commercial » entrant dans le champ d’application de la TVA.

Aucune définition spécifique pour les besoins de la TVA immobilière

4Formation IACF

PwC

17 octobre 2016

Selon la Cour (CJUE, 15 septembre 2011, aff. C-180 et 181/10, Jaroslaw Slaby), le nombre de ventes, le lotissement du terrain, la durée des opérations ou l’importance des recettes ne sont pas des critères pertinents.

Seules comptent les démarches actives de commercialisation, telles que « la réalisation sur le terrain de travaux de viabilisation, ainsi que la mise en œuvre de moyens de commercialisations avérés ».

La doctrine administrative pose une série de présomptions :

1) Une personne déjà assujettie à la TVA par ailleurs sera présumée l’être pour toutes ses opérations, sauf preuve contraire ;

2) Une personne non assujettie est présumée n’agir que dans le cadre de la gestion de son patrimoine privée: pas d’assujettissement d’office à la TVA à raison, même si les recettes ont un caractère de permanence.

L’assujettissement à la TVA d’une personne non assujettie suppose que cette dernière mobilise des moyens qui la placent en concurrence avec les professionnels.

Méthode du faisceau d’indice

Précisions apportées par la jurisprudence et la doctrine administrative

5Formation IACF

PwC

17 octobre 2016

Les opérations en TVA immobilière

6Formation IACF

Livraisons d’immeubles

Terrains : distinction entre TAB et TNAB

Référence aux caractéristiques objectives du terrain tirée du droit de l’urbanisme : terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées (PLU, carte communale, etc..)

Principe : terrain vierge de construction. Exception : assimilation des immeubles en ruine (immeuble dont l’état le rend impropre à un quelconque usage) et des immeubles inachevés (inutilisable en aucune façon)

Immeubles : neufs ou anciens

La notion d’immeuble couvre toute « construction » incorporée au sol (CJUE, 16 janvier 2003, aff.315/500, 5ème ch., Rudolf Maierhofer). Cette notion est interprétée de manière large par la doctrine administrative (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20) (les véritables immeubles, les routes, voies ferrées, ponts, tunnels, les lignes électriques, etc…).

Immeubles neufs : tout immeuble achevé depuis moins de 5 ans (construits ex nihilo, VEFA, immeuble ayant fait l’objet de travaux lourds l’ayant rendu à l’état neuf)

Expérience pratique : terrains à bâtir ou immeubles bâtis ?

7Formation IACF

PwC

17 octobre 2016

Les prestations de services se rattachant à un immeuble sont celles :

un lien suffisamment étroit avec l’immeuble (nettoyage, gardiennage, expertise relative à évaluation des dommages, etc…).

modifiant physiquement ou juridiquement un immeuble (BOI-TVA-CHAMP-20-50-30§120 et suivants)

Points d’attentions /actualité :

• Territorialité : lieu de taxation au lieu de situation de l’immeuble (article 47 de la Directive 2006/112/UE et 259 A-2° du CGI). (CJUE, c-41/04 27 octobre 2005, Levob)

• Point d’actualité : réforme de 2014 et introduction de l’autoliquidation de la TVA dans le cadre de contrats de sous-traitance (article 283-2 nonies du CGI).

Les prestations de services immobilières

8Formation IACF

PwC

17 octobre 2016

La réforme de la TVA immobilière de 2010 avait instauré une obligation de LASM pour les constructions d’immeubles neufs non revendus dans le délai de 2 ans leur achèvement

Réforme sur la LASM : l’article 32 de la loi de simplification de la vie des entreprises a modifié le 257 II-1-2° du CGI supprime cette obligation pour les récupérateurs intégraux

Pour les récupérateurs partiels : les obligations demeurent identiques (déduction intégrale pendant la phase de construction, fait générateur de la LASM à l’achèvement, délai jusqu’au 31.12 n+2 pour la déclaration et la liquidation de la TVA).

Points d’attention :

Cas de LASM toujours maintenus : changement d’affectation de secteur / cessation d’activité

Pas de remise en cause de l’obligation de procéder aux régularisation de TVA (annuelles ou globales) - Point de départ de régularisation : date du dépôt en mairie de la DACT

Les livraisons à soi-même d’immeubles

9Formation IACF

PwC

17 octobre 2016

Régime TVA et droits d’enregistrements au cours de la vie d’un immeuble

10Formation IACF

Construction Acquisition CessionExploitation

PwC

17 octobre 2016

Construction de l’immeuble

La construction d’un immeuble neuf par un assujetti non récupérateur est une opération taxable à la TVA conformément à l’article 257-II-1-2° du CGI. Cette taxation « à soi-même » de l’immeuble :

doit être réalisée dans les 2 ans suivant l’année d’achèvement de l’immeuble (DAT) (pas d’obligation si revente dans les 2 ans) ;

permet à l’assujetti de déduire la TVA grevant l’ensemble des dépenses de construction de l’immeuble (y compris l’acquisition ou l’aménagement du terrain) quelque soit l’affectation finale de l’immeuble : les dépenses engagées concoururent à la réalisation d’une opération taxable de plein droit, la LASM.

c’est au terme de la construction, que la TVA à collecter au titre de la LASM ne sera que partiellement ou non déductible en cas d’affectation de l’immeuble à une activité totalement ou partiellement non taxable.

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Formation IACF

PwC

17 octobre 2016

Le régime TVA de l’acquisition d’un immeuble dépend de la qualité du vendeur (assujetti / non assujetti)

Les achats avec TVA : l’acquisition de l’immeuble / TAB ouvre droit à déduction dans les conditions de droit commun. En principe, un bien acquis en TVA sur marge n’ouvre pas droit à déduction (condition de forme non satisfaite).

Comment structurer pour les assujettis réalisant des activités exonérées de TVA ?

Actualité jurisprudentielle marchands de biens : Tribunal Administratif de Paris du 28 janvier 2016 SNC Omega et Financière Lord Byron (appel interjeté)

Les achats sans TVA :

Une procédure de transfert des droits à déduction de la TVA à régulariser par le vendeur assujetti n’ayant pas opté existe au profit de l’acquéreur.

Suspension de TVA article 257 bis du CGI : l’acquéreur étant réputé poursuivre la personne du cédant, il devra procéder aux régularisations (annuelles et globale) de TVA sur les vingtièmes restant à courir => attention à la remise en cause du 257 bis du CGI en cas du non respect de la poursuite de l’activité

Acquisition d’immeubles / de terrains

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PwC – Landwell & Associés

17 octobre 2016

Acquisition de l’immeuble et droits d’enregistrements

Le régime des droits d’enregistrement d’un immeuble dépend de la qualité et des engagements de l’acquéreur

• TPF (0,715%) :

Terrains à bâtir et immeubles neufs, lorsque la vente est soumise à la TVA sur le prix total (pas TVA sur marge) et en l’absence d’engagement de construire pris par l’acquéreur

Engagement de l’assujetti de revendre dans les 5 ans (Article 1115 du CGI)

Un immeuble inachevé

• Exonération de TPF ou de DE (droit fixe de 125 €) :

Acquisition d’immeubles (au sens large : immeuble + terrain) par un assujetti qui prend dans l’acte l’engagement d’effectuer dans un délai de 4 ans les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf ou nécessaires pour terminer

• DE de 5,09 % à 5,8% dans tous les autres cas

• Assiette des DE dans le cas des cessions d’immeubles qui entrent dans le champ de la TVA : selon un rescrit du 6 avril 2010, les DE sont liquidés sur le prix exprimé à l’acte

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Formation IACF

PwC

17 octobre 2016

Articulation des engagements pris par l’acquéreur

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Formation IACF

Acquisition d’un immeuble en 2016

Vente en 2019

La substitution doit intervenir avant 2021

Doit revendre en 2021

Doit achever les constructions en 2024 (+ 1 an, sur demande expresse)

Cas 2

Cas 3

Engagement de construire repris

par sous-acquéreur

Doit achever avant 2021

Cas 4

Engagement de construire repris

par sous-acquéreur

Substitution en 2020 par un engagement de revendre : pas de

nouveau délai

Doit revendre en 2021

2021

La substitution doit intervenir avant 2021

2020

Substitution en 2020 par un engagement

de construire : nouveau délai

Engagement de revente dans les 5 ans

Cas 1

Engagement de construire dans les 4

ans

Engagement de

revente dans les 5 ans

Engagement de

construire dans les 4 ans


17 octobre 2016

Problématiques TVA liées à l’exploitation de l’immeuble

Franchise de loyer

En principe, les franchises de loyers sont traitées comme une réduction de prix (exclusion de la base d’imposition).

L’administration fiscale considère qu’un échange de services réciproques a lieu entre le bailleur et le locataire pendant la période de franchise de loyers lorsque le preneur a renoncé à sa faculté de résiliation triennale.

Ces services réciproques devraient être soumis à la TVA pour le bailleur comme pour le locataire et la TVA était exigible sur les deux flux (compensés sans paiement), nonobstant l’existence des droits

déduction corrélatifs.

Refacturation de charges

Le Bailleur peut accepter, pour des raisons commerciales / économiques, de prendre en charge un certains nombres de coûts supportés par son locataire (ex : coûts de déménagement / frais de conseils / travaux dans l’immeuble incombant en principe au locataire, etc…).

L’application d’une TVA à la refacturation de ces coûts va dépendre de l’existence d’un lien direct entre la rémunération et le service rendu (service individualisé, contrepartie).

Indemnités

Le Bailleur peut accepter de payer une indemnité à l’entrée du locataire dans les locaux.

Les Bailleurs / Preneurs peuvent également verser une indemnité lors du départ anticipé du locataire.

Là encore, la caractère taxable de cette « indemnité » dépendra de la possibilité d’identifier une contrepartie au paiement des sommes.

Points d’attention: rédaction des contrats / libellé de facturation.

Rescrit obtenu en 2015 sur les refacturation de charges

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17 octobre 2016

Vente de l’immeuble et TVA

Les ventes avec TVA sur le prix total

Immeuble neuf : immeuble achevé depuis moins de 5 ans (effet relatif) ou qui a fait l’objet de travaux l’ayant rendu à l’état de neuf (article 257 I-2 du CGI).

Immeuble ancien lorsque le vendeur a opté et que l’acquisition par le vendeur a ouvert droit à déduction (article 260 5° bis du CGI).

TAB de plein droit et TNAB sur option

Conseil d’Etat Akerys Promotion 28 Septembre 2016

Les ventes avec TVA sur la marge

La TVA s’appliquera sur la marge lorsque l’acquisition initiale de l’immeuble (TAB/immeuble ancien) n’aura pas ouvert droit à déduction pour le vendeur, c’est-à-dire lorsque l’immeuble aura été acquis par le vendeur auprès d’un vendeur initial :

• assujetti mais n’ayant pas opté pour la TVA sur la vente (cas des immeubles anciens) ;

• assujetti mais ayant appliqué le régime de la TVA sur marge ;

• non assujetti.

Une attention particulière doit être portée sur la détermination de la marge

Réponse ministérielle 15 mars 2016 sur la notion d’identité fiscale

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17 octobre 2016

Vente de l’immeuble et TVA

Les ventes sans TVA : celles hors champ d’application et exonérées de TVA

Les ventes d’immeubles réalisées par des personnes non assujetties à la TVA (personne morale de droit public, particulier, OSBL) ou des personnes assujettis n’agissant pas en tant que tel (activité à caractère patrimoniale) sont hors du champ d’application de la TVA

La vente par un assujetti d’un immeuble ancien (plus de 5 ans) (article 261 D 2 du CGI) est exonérée de TVA

Si l’assujetti vendeur n’a pas opté pour la taxation de la vente, une régularisation de la TVA initialement déduite devra être reversée au Trésor pour les vingtièmes restant à courir

Les ventes sans TVA : celles en suspension de TVA (article 257 bis du CGI)

L’article 257 bis du CGI (tel que précisé par la doctrine administrative) prévoit que la dispense de TVA s’applique (de plein droit) à la cession d’un immeuble, lorsque :

• l’immeuble affecté à une activité de location immobilière,

• l’acquéreur reprend les baux en cours (poursuite de la personne du cédant),

• la cession intervient entre deux assujettis redevables de la TVA (la cession en cause s’inscrivant dans une logique de transmission d’entreprise)

Aucune régularisation de TVA n’est à réaliser. Le vendeur devra transmettre un état récapitulatif des régularisations à effectuer au titre de l’immeuble pour les vingtièmes restant à courir

Réponse ministérielle Gérard 8 mars 2016 sur immeuble vacant 18

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Documents

La fiscalité de l’immobilier d’entreprise