La Libre Essentielle IMMO mars 2012 : n°96

N° 96SUPPLÉMENT GRATUIT SAMEDI 10 MARS 2012

IMMOArchitecture

Subway Architecture Zoom

Namur, rendez-vous bois Table ronde

MIPIM 2012

Immobilier Près de 300 biens à vendre et à louer

Dossier spécial

Salon MIPIM 2012

à Cannes

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ZoomNamur, rendez-vous bois

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Dossier MIPIM 2012Retour à la raison

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Table ronde MIPIMLe temps des opportunités ?

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21 85 91essentielle immo 96Photo cover > Serge Anton / Ont collaboré à ce numéro : Serge Anton, Philippe Golard, Thierry Laffineur et Marie Pok / Commercialisation > Véronique Le Clercq 02 211 27 64 – [email protected], Daphné Mertens 02 211 29 85 – [email protected] et Didier Winnepenninckx 02 211 27 46 – [email protected] /Assistante commerciale > Virginie Lambert 02 211 30 36 / Conception graphique > Dominique Hambÿe 0486 83 62 96 / Pré-presse annonces > Ligne [email protected] / Coordination technique > Luc Deknudt [email protected] / Impression > Sodimco / Éditeur responsable > François le Hodey / Directeur des ventes publicitaires > Emmanuel Denis

ArchitectureSubway Architecture

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04–Portrait

Lorsque Sébastien Mouffe et Nicolas Janssensdécident d’unir leurs talents, en 2006, tous deuxont déjà accompli un bout de chemin au sein dedifférents bureaux et se sont déjà très spontané-ment tournés vers la recherche d’économiesd’énergie, à travers le recours à des matériauxinnovants et une réflexion sur l’architecture biocli-matique : orientation, déclivité, compacité… Lepremier est diplômé en architecture à Saint-Luc(Liège) en 98, le second, ingénieur-architecte,est sorti de l’UCL en 2001. Lorsqu’ils décidentde mettre en commun leurs expériences respec-tives, ils composent un petit fascicule où les dif-férents projets sont représentés par un réseau delignes qui rappelle un plan de métro. Le nom étaittout trouvé. Le bureau Subway s’établit à Namur.

DiversitéDepuis sa fondation, Subway croule littéralementsous les projets de rénovations et d’extensions,ce qui prouve que l’on peut aussi faire de l’archi-tecture avec une certaine ambition à petiteéchelle. Mais les deux jeunes architectes s’enga-gent aussi dans des constructions neuves, descommerces, des typologies aussi diversesqu’une maison médicale, un centre de fitness ouun atelier pour enfants, et s’offrent même occasion-nellement un concours. Subway a ainsi remportéun projet de logements sociaux à Malonnes, unensemble de neuf appartements groupés(phase ?). Un point commun ? Pas de principe

arrêté, pas de dogme mais un constant souci deréduire la consommation énergétique et de fairedes choses « sympathiques », comme le souligneSébastien Mouffe, peu enclin aux grandes théories.Il explique que lorsqu’il débute dans le métier, les menuisiers avec qui il travaille ne sont guèrespécialisés dans les techniques de développe-ment durable. Il parvient pourtant à s’entourer deprofessionnels compétents et s’inspire de ce quise pratique en Allemagne depuis longtemps. « J’ai fait mes premiers projets sur le modèle desconcepts de différentes entreprises spécialisées,notamment en Autriche et en Allemagne. Je mesuis pris au jeu et passionné pour le bois. C’estun matériau qui permet des audaces que laconstruction traditionnelle n’autorise pas : desporte-à-faux, des courbes, des accrochages debardages très divers. Le bois atteint aussi desperformances thermiques de haut niveau. » Mais on ne peut plus aujourd’hui revendiquer lanorme basse énergie comme un leitmotiv. Cettenotion est devenue une exigence, un minimumrequis complètement intégré dans la plupart des programmes, et non plus le signe distinctif ou la revendication politique d’un bureau. «Siaujourd’hui les ossatures bois se sont standardi-sées, ce n’est pas une mauvaise chose car celaincite les candidats à la construction à aller trouverdes bureaux pour leur créativité architecturale etnon plus pour la seule raison qu’ils sont étiquetésconstruction bois ».

Avec le recul, le bureau reconnaît que le bois entredans une période délicate puisque se révèlentaujourd’hui toutes les faiblesses que l’inexpériencedes premières constructions basse énergie etpassives n’a pas permis d’éviter : la surchauffe,bien plus difficile à maîtriser que la déperditionde chaleur, le manque d’un système de ventila-tion (mécanique ou naturel) performant et bienentretenu, l’absence de programmes de tempé-ratures distincts dans les différentes pièces, lerendement parfois décevant des technologiessolaires, le vieillissement de certains matériauxisolants. Des maladies de jeunesse que Subwaypense avoir évitées en soumettant aux entre-prises des cahiers des charges très précis. Maisaujourd’hui, les techniques étant plus maîtrisées,l’attention se porte davantage sur la qualité archi-tecturale des projets. Ainsi, la couleur s’invitesouvent dans les projets du bureau namurois.Ces accents chromatiques lui permettent d’inté-grer par la même occasion des matériaux variés enextérieur comme à l’intérieur. De nombreux exem-ples colorent ainsi leur portfolio. Exit la morosité,les boîtes et les bardages ajourés horizontaux :l’avenir est à la personnalisation. Installés dans unancien séminaire, Sébastien Mouffe et NicolasJanssens se sont entourés de créatifs issus demilieux divers (musique, graphisme, cinéma) ce quiouvre leurs horizons, délie les langues sur lessujets les plus divers et leur offre un regard distan-cié sur l’ensemble de leurs travaux.

Alors que primes et déductions fiscales octroyées aux projets de construction durable viennent de passer à la trappe, certains continuent à défendre les mérites de l’architecture bioclimatiqueet des matériaux plus respectueux de l’environnement. Subway Architecture avait intégré ces notions dès sa fondation.

Texte Marie Pok – Photos Serge Anton

Subway Architecturerue de l’Arsenal, 95000 NamurInfos 081 87 97 87www.subwayarchitecture.be

Subwayarchitecture

basse énergie et plus encore



06 – Architecture

La nature du terrain imposait un socle en maçon-nerie traditionnelle. Ce bloc s’élève directementsur la dalle et supporte un étage construit, lui, enossature bois, coiffant d’une certaine légèretéune assise plutôt massive. Cette constructionmixte s’habille d’un bardage ajouré de lattes hori-zontales en cèdre qui emballe toute la partiesupérieure. Côté jardin, profitant d’une expositionau Sud-Est, la maison s’ouvre généreusement àla lumière du jour, tout en s’en protégeant grâceà la volumétrie même de la maison. En effet,l’étage en bois est en léger ressaut par rapport àla façade. La partie saillante offre une protectionnaturelle contre les rayons du soleil d’été. Unegrande partie de la longueur de cette boîte enossature bois a été « creusée » de façon à pour-voir les trois chambres d’enfants et le bureaud’un balcon protégé. Les surchauffes sont ainsiévitées sans recours à d’autres artifices. Lesfaçades de cette partie de l’habitation sont cou-vertes de panneaux Trespa noirs. L’espace des

parents, comprenant chambre et salle de bain, jouitd’une baie horizontale panoramique, partiellementprotégée par le bardage extérieur dont l’ajouragepartiel préserve l’intimité tout en invitant la lumièreextérieure. L’angle sud-est de la maison a étécreusé et théâtralise ainsi son entrée principale. Lafaçade nord-ouest est entièrement fermée, à l’ex-ception d’une ouverture verticale, ajourée sur lapartie supérieure et illuminant l’escalier.

S’approprier l’espaceL’ intérieur témoigne d’une grande rationalisationde l’espace. Un bloc central allongé sépare le halld’entrée du séjour. Il abrite les différentes fonc-tions : vestiaire, W.C., cuisine. Les espaces de

séjour se distribuent autour de ce bloc : espacemulti media, salon, salle-à-manger, cuisine. Le solde ces pièces à vivre est en béton lissé. Sur lesrecommandations des architectes, les proprié-taires ont ponctué l’espace de touches de couleurvive et se sont ainsi approprié l’espace en optantpour un fuchsia qui tranche sur le gris anthracitedominant. Pour monter à l’étage, on emprunte unescalier dont les marches sont légèrement déta-chées des murs latéraux, un décrochement souli-gné par un éclairage de LEDs. A l’étage, la qualitédes pièces tient à leur orientation et à leur contactavec l’extérieur. Si le rez-de-chaussée est chauffépar un chauffage par sol, l’étage a reçu une isola-tion suffisante de laine de bois (23 cm) et sepasse de tout apport de chaleur supplémentaire.

Construire en zone inondable est un défi auquel l’architecture doit aujourd’hui se confronter de façon consciente et responsable.

Cette maison a été construite sur un terrain où le risque d’inondation, certes faible, a jeté les bases

d’une création architecturale réfléchie et travaillée.

Mixte

Les propriétaires se sont approprié l’espace par quelques touches de couleurs. La dalle en verre

fait profiter le rez-de-chaussée de lalumière du lumineux palier.

La façade nord-est est complètement fermée, à l’exception d'une ouverture

verticale au niveau de l’escalier.

Cuisine Ikea et sol en béton lissé.

L’étage supérieur, en léger ressaut, protège le rez-de-chaussée

des rayons du soleil d’été.

La maison se compose d’une assise en maçonnerie traditionnelle

et un étage en ossature bois.



Les extensions réalisées par Subway sont nombreuses. Celle-ci se caractérise par la mise en place d’un bardage qui s’applique aussi à la toiture en pente.

Une boîtequi change tout

08 – Architecture

A cette maison trois façades s’était déjà ajoutée laconstruction d’un garage. Les briques de couleursdifférentes n’offraient aucune homogénéité.Subway a donc pris le parti d’uniformiser l’ensem-ble en enveloppant l’extension et sa toiture dans unbardage de bandes de cèdre. Cette boîte sculptéevient se poser sur la toiture plate du garage etabrite le salon qui prolonge la cuisine. Son toit, également recouvert de bardage, prolonge la pentede la toiture principale. Son volume en porte-à-fauxoffre un espace terrasse couvert. Un grand châssisen aluminium laqué noir sépare ce balcon du salon.

L’intérieur de ses faces est habillé de panneauxTrespa noirs. Le volume contient également unemezzanine qui dote la chambre des parents d’unepartie bureau. Dans la foulée, la cuisine a été rénovée. Elle se compose d’un îlot central avecplan de cuisson, Tepan Yaki et coin à déjeuner, etun plan contenant l’évier et le lave-vaisselle. Lesplans de travail sont en pierre reconstituée de typeCaesar Stone en Corian®. L’ancien carrelage a été recouvert d’une résine époxy. Par cette exten-sion modeste mais où chaque geste est justifié, lamaison accède à une nouvelle vie.

Un nouveau volume en bois est venu coiffer le garage.

Bardage en cèdre, faces intérieures en panneaux Trespa.

L’escalier pénètre dans le volume en bois et jouit des jeux graphiques

du bardage ajouré.

Une nouvelle cuisine avec îlot central et plans de travail

en pierre reconstituée de type Caesar Stone en Corian®.

Sol recouvert de résine époxy.



10 – Architecture

A Charleroi, un centre médical a été agrandi par une nouvelle aile tout en bois. Dans la foulée, les châssis de la maison abritant

le centre ont été remplacés et sa façade de brique repeinte en gris. Les abords en brique ont été peints en noir, créant un nouveau

repère architectural dans le quartier.

Bois & cuivre

Cette extension avait été pré-fabriquée en atelier,ou plutôt en salon ! En effet, les éléments avaientété fabriqués et pré-montés dans un espace dédiédu salon Bois et Habitat en 2008. Ce nouveauvolume a permis de doter le centre médical dedeux nouveaux cabinets, d’une réception, d’unesalle d’attente, d’un local pour les infirmiers et desanitaires. L’ancienne maison est connectée àcette extension par un passage couvert d’une ver-rière qui offre un puits de lumière. De l’extérieur cesont surtout les cadres des fenêtres en cuivre quiinterpellent le regard. Tout en créant un rythme, ilspermettent d’isoler chaque fenêtre du voisinage.

La nouvelle entité a été construite en ossature boisavec un bardage extérieur de planches larges(moins onéreux à mettre en place) en cèdre rougeet des panneaux de Fermacel pour le travail inté-rieur. Bien que décroché du corps principal, cevolume devait cependant se greffer sur le systèmede chauffage existant. Grâce à son isolation, il ne

constitue pas un besoin en consommation énergé-tique important. Le bloc intérieur contenant laréception se démarque par sa couleur verte trèsmarquée. Devenue une véritable référence dans leréseau des clients de Subway, l’intégration decouleur vive dynamise les espaces et les qualifie àmoindres frais.

L’orientation des cadres des fenêtres en cuivre permet de préserver la confidentialité des cabinets. Bardage en cèdre.

Une façade repeinte et une aile en bois ont donné un nouveau

visage à ce centre médical.



12 – Zoom

Fin mars, le salon annuel Bois & Habitat investitpatio, hall et palais de Namur Expo à Salzinnes. Sur 12 000 m2, quelque 210 exposants y proposeront toutes les déclinaisons de la filièrebois : (sous-)systèmes constructifs, rénovations,déco et ameublements comme produits traitants, innovations et matériaux les plus divers.

Par Philippe Golard

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rendez-vous bois Namur

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14 – Zoom PRÊTS À L’EMPLOIAllégeant les fondations, le système constructif innovant à caissons ouverts (T) ou fermés (H) de la coopérative finnoise Metsäliitto est constitué de placages d’épicéa, nervures et panneaux en lamibois Kerto-Ripa. Un tel outil permet de réaliser toitures faible pente et planchers intermédiaires de belles portées : 20 ou 12 m, sans appui. Sa préfabrication en grandes dimensions garantit une pose rapide (1 000 m2/jour). L’usine peut intégrer isolations phoniques et acoustiques,et parement feu stabilisé à 60 min. Empreinte carbone inférieure aux charpentes béton et métal. Infos palais 1 stand 301 – www.finnforest.fr

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18 – Design

Deux rendez-vous auront suffi à convaincre leprésident d’Habitat et l’actionnaire principal dugroupe Cafom de faire de lui le nouveau directeurartistique de l’enseigne Habitat (hors Royaume-Uni). Jeune encore (il est né en 79), PierreFavresse s’est construit une personnalité artis-tique solide. Formé à l’école Boulle d’abord, puisà l’Ecole Nationale Supérieure des ArtsDécoratifs de Paris, il a ensuite été le bras droitde Mathieu Lehanneur, autre étoile filante de la scène française. Depuis plus d’un an, il s’étaitlancé à son compte, et l’on avait vu déjàquelques produits signés Pierre Favresse expo-sés et édités (notamment par la marque belgeObjekten). L’année 2012 sera une année deconsécration car plusieurs projets du créateurferont leur entrée en magasin sous les labelsLigne Roset, Super-ette et La Chance. Après unpassage par la Belgique, ce natif de Saint-Nazaire s’est finalement posé à Paris, nouveausiège d’Habitat Europe, où il gère une équipe de6 designers et médite une vision globale pourcette marque mythique, fondée en 1964 parTerence Conran. Malgré sa longue et forte tradi-tion, la marque avait connu une importante désaf-fection de la part de sa clientèle. C’est à Pierreque revient la mission de regagner le cœur desadeptes de la première heure ou de conquérircelui d’un public nouveau, qu’il estime éduqué etsensibilisé à la qualité de son environnement parla presse et le web. Entretien.

Quelle est la nouvelle stratégie que vousavez mise en place avec la haute directiondu groupe Habitat-Cafom ? Il serait insensé devouloir bouleverser toutes les collections enplace. Soyons clair : il y a 4500 références au

catalogue, nous n’allons pas tout redessiner.Habitat a une longue tradition et j’entends la res-pecter. En revanche, j’ai le devoir de renouvelerson image en commençant par un retour auxbasiques, à la simplicité. Si l’on veut un jour réin-troduire de l’émotion dans les collections, il fautd’abord passer par une épure. Je veux débarras-ser Habitat du côté trop « tendance » (qui a viréà la tendance dépassée, NDLR).

Quel sera votre rôle au sein de la nouvelleorganisation, dorénavant basée à Paris ? Jesuis chargé de développer une vision globale dela marque, et de diriger l’équipe de designinterne, en dialogue avec les autres services.

Concrètement, quels sont les moyens mis àvotre disposition ? Il faut d’abord comprendrele fonctionnement d’Habitat. Il existe trois façonsde faire entrer des objets dans les collections :les concevoir en interne, les faire « designer » àl’extérieur ou les sélectionner. Pour cette dernièrecatégorie, le groupe dispose d’un team d’ache-teurs et de consultants. J’ai recruté une équipede six designers, tous âgés de moins de 32 ans,ayant chacun une spécialisation (le graphisme, lepackaging, le design industriel, textile ou mobi-lier) mais faisant aussi preuve de flexibilité et depolyvalence. Un team qui va amener une certainefraîcheur aux nouveaux produits.

Allez-vous réitérer la collection VIP mise enplace par Tom Dixon ? Pas de la même façon. Jecomprends parfaitement l’objectif poursuivi parTom Dixon lorsqu’il invite Carla Bruni à imaginer unhamac ou aux Daft Punk de signer une table basse.Mais je ne pense pas que cela soit encore pertinentaujourd’hui. Par contre, je serais personnellementplus intéressé par l’expertise d’un chef qui nousindique où l’on pourrait ajouter plus de qualité dansles objets qui entourent la table et les fourneaux.

Vous avez été lauréat du concours Révé-lateurs de Talents CINNA en 2008 et reçu leNew Designer Award 2012 décerné par leElle Déco britannique, tandis que plusieursde vos projets sont exposés ou sont enpasse de sortir. Cette nomination n’arrive-t-elle pas un peu tôt dans votre carrière etvous laissera-t-elle le temps de continuervotre cheminement personnel ? Je pense quecette opportunité arrive à un bon moment dans lamesure où j’étais indépendant et n’étais pasencore à la tête d’un grand bureau où j’aurais étéresponsable du sort de plusieurs employés. Masituation était encore flexible. Je continuerai àcréer des choses plus personnelles, je n’ai pasde contrat d’exclusivité, mais je crois que cetteproduction risque d’être mise entre parenthèseces deux premières années. Le défi est énorme.Et passionnant.

Récemment repris par le Groupe Cafom, acteur européen de la distribution traditionnelle et du e-commerce d’équipement

de la maison, Habitat prend une nouvelle direction, s’appuyant sur la vision d’un jeune designer prometteur, Pierre Favresse.

Texte Marie Pok

Pierre Favresse : la jeunesse aux commandes

d’Habitat©

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Pierre Favresse, horologe Jean, Super-ette

Infos www.habitat.be – www.pierrefavresse.com

Pierre Favresse, lampe Tidelight

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SMEG BELGIUM SA Zoning Industriel Puurs Schoonmansveld 12 2870 Puurs Tél. 03 8609696 Fax 03 8860666 www.smeg.be [email protected]

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20 – Avant/Après

Ce projet de reconversion d’une ancienne cliniqueen immeuble résidentiel (127 appartements) s’ap-puiera sur deux axes :– Une remise en valeur de ses abords par la créa-tion d’un large espace vert autour de l’immeuble;– Une conception énergétique performante com-prenant :

– une valeur K de 35 et un E de 75 ;– un chauffage centralisé avec cogénération;– une production d’eau chaude sanitaire com-plétée par panneaux solaires;– une ventilation assurée par des terminaux indi-viduels double flux avec récupération de chaleur;– une récupération de l’eau de pluie réutiliséevia un réseau alimentant les chasses d’eaux etles communs.

GénériqueAdresse_Avenue Circulaire Groeselenberg 1180 Bruxelles

Maître de l’ouvrageBEAUFORT HOUSEArchitecteDDS & Partners Architects

SurfaceHors-sol 15 204 m2

Sous-sol 7 150 m2

EstimationTotal 24 000 000,00 eurosExécution2011 – 2013Nombre de logements_127Nombre emplacements parking_168

T. L.

Avant Après

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Sablon . Rue des Sablons, 19 . 1000 Bruxelles . Tél. : +32 (0)2 256 07 77 . [email protected] Jaco . Chaussée de Waterloo 1354 . 1180 Bruxelles . Tél. +32(0)2 256 07 17 . [email protected]

Bruxelles - Centre : Au 3e ét. d’un immeuble des années ‘20, lumineux appartement de ± 110 m² habitables, grands espaces et hauteur sous plafond. Gd salon, sàm, 2 ch., sdb, cuisine équipée, vaste hall avec vestiaire et buan-derie. Cet appartement combine calme, confort, sécurité et un emplacement central exceptionnel. W-00S1HV - 355.000 € - Sablon 02 256 07 77

Bruxelles - Sablon : Cette maison (1675) a été rénovée par l’architecte Mario Serra di Migni en 1995. Un puits de lumière apporte une ambiance lumineuse d’un étage à l’autre. Elle offre un studio s’ouvrant vers la terrasse et le jardin, salon avec fo, sàm, cuisine et une gde chambre avec sdb. Ascenseur, placards intégrés et spacieux sous-sol. W-00QMDA - 770.000€ - Sablon 02 256 07 77

Bruxelles - Dansaert : Rénové en 2005, ce RDC commercial de ± 125 m² offre du caractère, un style épuré et une gde visibilité. Il offre : hauteur sous plafond, dble vitrine, mur en briques et puits de lumière orienté vers le sous-sol décoratif et exploitable. 3.800 €/mois - Pas de porte : 70.000€. Toute activité commerciale ou libérale est admise sauf Horeca. W-00SLZT - Sablon 02 256 07 77

Rhode-St-Genèse : Charmante villa de ± 370 m² datant des années ‘30 située sur un terrain de ± 9,90 ares. Au rez-de-chaussée : hall, vestiaire, bureau, sàm avec fo, grand salon, cuisine séparée super équipée. Au 1er étage : 4 chambres, 2 sdb et atelier. Grand grenier aménageable. Au sous-sol, buanderie, garage et débarras. 750.000 € - W-00S8D7 - Fort Jaco 02 256 07 17

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Uccle - Observatoire : Ravissante villa tot. rénovée en 2009 sur terr. ± 7,5 ares et de ± 473 m² hab. Au rez, salon, sàm, family room, cuis. sup. équ. Gar. 1 voit et 2 empl. ext. Au 1er étage, suite parentale (bureau, terrasse et sdb), 3 ch., 1 sdb et 1 sdd. Au 2e étage : grenier isolé de ± 100 m². Caves, buanderie, chaufferie et cave à vin. 1.495.000 € - W-00SHV2 - Fort Jaco 02 256 07 17

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Uccle - Vivier d’Oie : Ravissante maison 3 façades (1920) de ± 330 m², rénovée en 2005 et située sur un terrain S-O de 5,60 ares. Au rez, salon avec fo et bow window, sàm, cuisine américaine sup. équ. et second salon avec belle cheminée. Au 1er étage : 2 ch., une sdb et une sdd. Au 2e étage, 3 ch. et une sdd. Caves, buan-derie et garage une voiture. 750.000 € - W-00S7W3 - Fort Jaco 02 256 07 17

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Bruxelles : Situé à deux pas du “Jardin du Roi”, cet appartement de ± 200 m² en parfait état et de grande qualité sis dans un immeuble prestigieux offre une très belle vue. Il se compose de belles pièces de réceptions de ± 81 m², 3 ch., 3 sdb, 1 cuisine super équipée et 1 emplacement de parking. Chauffage indivi-duel. 1.050.000 € - W-00R39D - Bois de la Cambre 02 373 60 00

Bruxelles : Magnifi quement situé en face de la Forêt de Soignes, ce très lumineux appartement ± 142 m² entouré de terrasses de ± 69 m² offre un cadre reposant et un excellent état d’entretien. Il se compose de : 2 grandes pièces de réception, 1 cuisine super équipée, 2 ch., 2 sdb, 1 cave et 1 emplace-ment de parking. 650.000 €- W-00RUTB - Bois de la Cambre 02 373 60 00

Ixelles : Idéalement située et à prox. immédiate des transports en commun, cette charmante maison de ± 311 m² vous offre un espace idéal pour recevoir une famille. Sur 3 étages elle se compose de pièces de réceptions, 5 ch., 4 sdb et 1 cuisine équipée. Jardin de ± 56 m² et 2 terrasses de ± 16m². Poss. de pkg aux alentours. 785.000 € - W-00NUY6 - Bois de la Cambre 02 373 60 00

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Uccle - Coghen : Maison de 1927 de ± 210 m² à remettre au goût du jour. Elle se compose de trois pièces en enfi lade, d’une cuisine donnant accès vers le jardin de ± 216 m² et vers une cour intérieure, de 6 chambres, de 2 salles d’eau, d’un bureau, d’une buanderie, de plusieurs caves et d’un grand garage. 690.000 € - W-00CXC6 - Place Brugmann 02 340 19 40

Ixelles - Place Brugmann : Bel appartement lumineux de ± 110 m² situé dans un immeuble classique de 1951. Il comprend de grandes réceptions avec une belle rotonde et un parquet en chevrons, 2 chambres, 1 salle de bains, 1 cuisine avec balcon, 1 chambre de bonne au rez-de-chaussée et 1 cave. 375.000 € - W-00RKDV - Place Brugmann 02 340 19 40

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Woluwe-St-Pierre : A proximité de la Place Dumon, belle maison de maître datant de 1913 et offrant ± 400 m² habitables. Elle se compose de belles récep-tions, cuisine semi-équipée, 5 chambres et 2 salles de bains. Caves et grenier aménageable. Emplacement de parking et très beau jardin exposé sud-ouest. 1.095.000 € - W-00DSPN - Place Dumon 02 256 07 27

Wezembeek - Oppem : Villa de conception originale offrant ± 185 m² habitables de plain pied. Elle se compose de magnifi ques réceptions de ± 80 m², une cuisine super équipée, 3 chambres, 1 dressing, 1 salle de bains et 1 salle de douche. Très beau terrain de ± 15 ares. Garage 1 voiture et caves. 595.000 € - W-00NY9B - Place Dumon 02 256 07 27

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Woluwe-St-Pierre - St-Michel : Maison “Art Déco” extrêmement lumineuse construite en 1929 et bénéfi ciant de ± 280 m² habitables. Hall d’entrée, belles réceptions, 4 chambres, 1 sdb, 2 sdd et 1 dressing. Petit jardin exposé plein sud, garage une voiture, emplacement et cave. Nombreux éléments décoratifs d’époque. 890.0000 € - W-00RGB2 - Square Montgomery 02 403 28 86

Wezembeek - Oppem : Située dans un clos, belle maison de ± 200 m² sur un terrain de ± 7 ares. Elle offre, au rez-de chaussée, de lumineuses réceptions, un bureau et une cuisine super équipée. A l’étage : 3 chambres (poss. 4), 1 sdb et 1 sdd. Grenier, caves de ± 100 m² et garage. Jardin et terrasse plein sud. 655.000 € - W-00K7WM - Place Dumon 02 256 07 27

Etterbeek - Merode : Sur la prestigieuse Avenue de Tervuren, au 3e étage d’un immeuble classique de de 1960, bel appartement de ± 190 m². Hall d’entrée, grand living très lumineux de ± 41 m², salle à manger attenante ou bur. ou ch. sup. (± 22 m²), grande cuisine équipée avec coin à déjeuner, 2-3 ch., sdb, sdd, garage et cave. 560.000 € - W-00KO20 - Square Montgomery 02 403 28 86

Woluwe-St-Pierre - Square Léopold : Au 7e et dernier étage superbe penthouse de ± 200 m² agrémenté d’une grande terrasse de ± 45 m² avec belle vue sur le palais Stocklet. Hall d’entrée, vaste living ± 63 m², gde cuisine hyper équipée, offi ce, hall de nuit, 2 ch. + bureau (13-17-13 m²), sdb, sdd, garage et cave. 840.000 € - W-00LNYI Square Montgomery 02 403 28 86

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Wavre . Rue du Pont du Christ, 15 . 1300 WavreTél. : +32 (0)10 475 000 . [email protected] . www.engelvoelkers.be

Wavre : Magnifi que propriété de ± 521 m² sur un terrain de ± 70 ares, com-posée d’un salon très cosy avec feu ouvert et mezzanine, jolie salle à man-ger, cuisine équipée avec coin à déjeuner, 5 chambres et 3 salles de bains. Bâtiment annexe composé de 3 bureaux et remise. Très belle maison parfai-tement orientée. 995.000 € - W-00OIZF

Chaumont-Gistoux : Jolie villa de style sur un terrain de ± 66 ares. Salon avec feu ouvert et magnifi que vue sur le jardin, sàm, cuisine à équiper et bureau avec fo. A l’étage, 4 chambres avec placards ainsi qu’une gde sdb et grenier de rangement. Studio avec entrée sép. pouvant convenir pour une profession libérale ou une fi lle au pair. 745.000 € - W-00ROY6

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Bierges : Certainement une des plus charmantes maisons du Domaine d’Angoussart ! Très lumineuse maison donnant sur un ravissant jardin bien arboré, vaste cuisine et bureau indépendant. Belle chambre des maîtres avec fo, dressing et salle de bains, ainsi que 3 autres chambres et seconde salle de bains. Le coup de cœur ! 799.950 € - W-00CIMI

Chaumont-Gistoux : Splendide propriété sur ± 35 ares bien orientée. La maison est scindée en 2 entités indép. Vaste salon avec fo, sàm, cuisine hyp. équ. bureau, 6 ch., 1 sdb et 2 sdd. 2e entité actuellement chambres d’hôtes avec bel espace bien-être (sauna infrarouge et jacuzzi), 2 ch., mezzanine, 1 sdb et 1 sdd. Beau jardin, agréable terrasse et 2 garages. 1.395.000 € - W-00SHP4

Limal : Propriété d’exception sur ± 2 ha composés de prairies et d’un terrain à bâtir. Cette magnifi que villa offre une cuisine hyp. équ., une sàm et un gd salon avec fo. Gdes pièces de réception et piscine intérieure. Chambre des maîtres, dressing et sdb, 6 autres chambres dont une avec sdb et dressing, ainsi que 3 sdb. Beau jardin avec piscine, dbl garage et caves. 2.600.000 € - W-00RLC6


AUDERGHEM Quartier de Val Duchesse, agréable maison de charme 3 faç. de 1923 sur un beau terrain de 6 a 41. Belles réceptions avec parquet et plafonds d’époque, grande véranda donnant sur le jardin et petite arrière-maison. 4 ch. dont une en mezzanine. Possibilité d’une 5ème ch. 2 salles de bains. Caves et garage. Travaux à prévoir pour lui redonner tout son charme. Ref. 6895

ETTERBEEKDerrière le Collège Saint-Michel, superbe maison 3 faç. d’une superfi cie de 345 m² habitables. Belle luminosité et fi nitions de qualité. Elégantes réceptions avec parquet et fo, cuisine entièrement équipée, 6 chambres, salle de bains, salle de douche, grenier aménagé, caves et garage 2 voitures. Terrasse et jardin. Localisation exceptionnelle. Ref. 6840

WOLUWE-ST-PIERRESuperbement situé dans un quartier résidentiel en face du centre sportif, magnifi que appartement récent de 154 m² avec 12 m² de terrasse sud-ouest offrant de très belles fi nitions, une vue dégagée sur un îlot de verdure. Belles réceptions (54 m²), grande cuisine su-per équipée, buanderie, 3 chambres, sdb, sdd, cave et garage. Vente sous régime TVA. Ref. 6913

AUDERGHEM : Longeant la Promenade VerteSituation d’exception pour cette villa lovée dans un parc arboré et clos de 18 ares. Très belles réceptions, 7 cham-bres, 3 salles d’eau, spacieux sous-sols. Quelques travaux de rajeunissement sont à prévoir. Magie et charme pour ce domaine. Possibilité d’acquérir 7 ares suppl. à bâtir. Ref. 6674

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WOLUWE-SAINT-LAMBERT : «Résidence Cézanne»

Ce projet d’une architecture contemporaine et de très belle qualité, dispose encore de 33 appartements de 1 à 4 chambres, jouissant

chacun d’une terrasse ou d’un jardin privatif. Proximité et qualité sont les valeurs de votre future résidence. www.victoire.be/cezanne/

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WOLUWE-SAINT-LAMBERTDans un clos, à prox. immédiate de l’Ecole Européen-ne, cette maison en excellent état profi te d’un beau jardin et d’une terrasse plein sud. D’une superfi cie de ± 300 m², cette maison offre des réceptions donnant sur le jardin, une vaste cuisine hyper équipée et coin à déjeuner, bureau, 5 chambres, sdb + 2 sdd, buanderie et garage. PEB: D+ CO2/m²/an: 33. Ref. 6918

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WOLUWE-SAINT-LAMBERT A proximité immédiate des communications, au mi-lieu d’un jardin de 5 ares 85, maison lumineuse des années 60 en bon état. Belles réceptions, cuisine super équipée. 5 chambres. 2 sdb et sdd. Salle de jeux en sous-sol. Garage. Très beau potentiel ! Ref. 6912

TERVUERENA proximité du parc de Tervueren et du Musée d’Afri-que, de la British School et du tram 44, dans une rue calme sans issue, villa sur 6 ares 64 comprenant de belles réceptions avec fo, grande cuisine super-équi-pée, buanderie, 4 chambres, salle de bains, 2 salles de douches, cave et garage. Ref. 6907

IXELLES Sur une belle place proche du Châtelain, cet appartement traversant de 184 m², avec terr. de 15m², offre des pièces spacieuses, lumineuses et une vue sup. et arborée. Récep-tions de 51m² avec fo, longées par la terr, cuis attenante, 3 ch donnant à l’arrière et 2 sdb. 2 emplac. de parking et 2 caves. A rénover. PEB E+ CO² 66. Ref. 6908

WOLUWE-SAINT-PIERREQuartier Sainte-Alix, cette maison d’une superfi cie de 180 m² habitables, rénovée en 2007 avec de très beaux matériaux, vous offre de belles réceptions, très grande cuisine super-équipée avec coin à déjeuner, 4 cham-bres, salle de bains, grenier aménageable, terrasse et joli jardin sud-est sans vis-à-vis. Maison «coup de coeur»! Ref. 6914

WOLUWE-SAINT-LAMBERTDans un petit immeuble de 2007, à proximité immé-diate du Shopping, appartement lumineux, d’une su-perfi cie de 147 m² et 15 m² de terrasses jouissant de belles fi nitions, de réceptions de ± 42 m², cuisine hy-per équipée et coin à déjeuner suivie d’une buanderie, 3 ch, salle de bain + salle de douche. Cave et 2 garages fermés. PEB: C+ CO2/m²/an : 21. Ref. 6916

IXELLESProx. pl. Brugmann, vaste maison de Maître jouissant d’une sup. façade en brique et pierre de France. Déve-loppant une superfi cie de 600 m², cette maison se prête aux agencements les plus divers. Au rez, bel espace idéal pour prof. lib. et aux étages élégantes réceptions, cuis et de nombreuses chambres. Terrasse et beau jardin privatif. Gar. en location à prox. immédiate. Ref. 6786

BIERGES : A 15’ de BruxellesDomaine d’Angoussart, belle propriété s/ 89 ares jouissant de grandes pelouses plein sud, d’un bois, d’une concier-gerie 2 ch. intégrée à la maison. Somptueuses réceptions de 100m², spacieuse cuisine avec offi ce, 5 ch avec salles d’eau. Garage 3 voitures, caves. Possibilité d’y exercer une profession libérale. Demeure de prestige. Ref. 6787

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WOLUWE-SAINT-LAMBERTA côté du square Léopold II, ravissante maison des années ‘30 en bon état et aménagée avec beaucoup de goût. Agréable jardin de plain-pied orienté sud-ouest, des réceptions avec cheminée et bibliothèque, très beaux parquets, cuisine familiale super équipée, 5 gran-des chambres, 3 sdb, buanderie, salle de jeux, 2 garages en location face à l’immeuble. Ref. 6917

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Les biens proposés sur cette page ont été sélectionnés pour leur diversité parmi de nombreux autres que nous pouvons vous proposer, même si vous en trouvez de beaucoup plus nombreux sur notre site Internet, ainsi que sur les différents moteurs de recherches, n’hésitez pas à nous appeler, par discrétion d’autres propriétés, villas et apparts ne peuvent être publiés à la demande de leurs propriétaires.

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UCCLE Quartier Montjoie

Dans un des quartiers les plus recherchés pour toutes ces facilités, maison classique façade 10 m 40, magni-fi que jardin plein sud sans vis-à-vis ( ± 7 a 10), surface ± 450 m². Belles réceptions, poss profession libérale, cuisine équipée, 7/8 chambres, 4 sdb. Garage.

Dans situation calme vaste villa classique entièrement ré-novée, beau jardin plein sud (± 15 a 75) surface construi-te ± 550 m2. Belles réceptions, cuisine super équipée, 5 chambres, 2 salles de bain, salle de douche, Garage 4 voitures.

RHODE-ST-GENÈSE

En retrait de l’avenue jolie villa classique française 1970 bâtie sur un terrain de ± 25 a 90. ± 380 m2, surface construite ± 500 m2. Grandes réceptions, cuisine équi-pée, grand bureau, 4 chambres, dressing, salle de bain, salle de douche. Garage 2 voitures.

UCCLE

UCCLE Observatoire

Très belle demeure de caractère et de charme de 1930 sise dans un beau jardin ± 16 ares privatif dans un cadre protégé. Elégantes réceptions au décor raffi né. Grande terrasse. Très grande cuisine équipée, 6 chambres à coucher, 3 salles de bains. Garage. Piscine intérieure.

LASNE

Superbe propriété de charme du début du 20°siècle de style Anglo-normand dans un parc de 80 ares avec magnifi que piscine +pool house. Entièrement rénovée en profondeur par dé-coratrice de grand renom, surface habitable de l’ordre ± 650 m2, grande terrasse ± 100 m2. Très belles réceptions, superbe cuisine, 5 ch, 5 sdb., car port pour 8 voit. + garage.

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Dans très beau domaine de 1 ha 60 aux arbres centenaires, spectaculaire villa conçue par l’architecte André Jacqmain jouissant d’un terrain privatif de 32 ares. La surface de ± 900 m2 est répartie entre des réceptions s’ouvrant sur des terrasses magnifi ques, une grande cuisine hyper équipée, 5 chambres, 4 salles de bains. Piscine intérieure. Garage 3 voitures.

Vaste maison de maître ± 500 m2, superbe jardin paysagé et romantique, (± 4 ares) poss. prof. libérale, entrée cochè-re, bureau. Vastes réceptions, 6 chambres, 4 sdb. (Even-tuellement 2 apparts séparés). Garage en location.

IXELLES Molière-Place Brugmann

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Nous recherchons très spécifi quement et avec un caractère d’urgence quelques maisons et hôtels de maître ds le quartier Molière, les Etangs d’Ixelles, ainsi que ds l’axe des institutions européennes, des villas à Uccle, Woluwé ainsi que ds les autres communes résidentielles du sud de Bruxelles.Enfi n des propriétés de charme et de caractère à la lisière sud de Bruxelles et plus particulièrement ds le Brabant Wallon.

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En retrait de l’av. de Tervueren, face au étangs Mellaerts avec une sup. vue dégagée, beau penthouse ds petite résid. classique 1993, 4ème ét. ± 220 m2 + terr. Jolie récep-tion, cuis éq, 3 ch + bur + 2 sdb, sdd. Garage 2 v. en fi le.

Avenue Delleur, 8 - 1170 Bruxelles

Dans bel environnement boisé ravissante propriété classique dans magnifi que parc de ± 50 ares, piscine. ± 350 m2. (Poss. d’extension).Belles réceptions, 4 ch, 2 sdb + gd studio. Garage 3 voitures.

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IXELLES Châtelain/Louise

Superbe maison de caractère, façade 7 m, (600 m2) en-tièrement rénovée en grande profondeur. Belles récep-tions, cuisine super équipée, 5 ch (dont 2 avec gde terr.), 5 sdb. Garage 2 voitures. Ravissant jardin/terr. sud.

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Ce hall particulièrement typé des années 30 mène à un bel appartement de caractère ± 160 m², partiellement ré-nové, élégant salon, 3 chambres, cuisine super équipée, salle de bains. cave.

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Dans petite résidence de grande classe dans cadre de verdure, agréable appartement au 2ème ét, ± 163 m2 + terrasse 15 m2, belle réception, parquet, cuis éq, 3 cham-bres, 2 salles de bains. garage 2 voitures. PEB D.

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Au coeur d’un joli village condruzien, ravissante propriété de caractère sise sur un terrain privatif de ± 1 ha 90 composée d’une zone de parc, un verger et de pâtures. Bordée par un ruisseau et jouissant d’un étang naturel, cette propriété offre une double habiatation composée de 6 chambres, 2 livings avec feux ouverts, 2 sàm, 2 cuisines, 2 bureaux, 2 salles de bains, caves, buanderie, garage, vaste grenier aménageable, dépendances,etc... Important potentiel d’aménagement. +32 (0) 475/39.24.50

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MIPIM 2012Cannes

du 6 > 9 mars 2012

SOMMAIRE

Retour à la raison . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

Investissements stables ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

Obligation de réussite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

Bruxelles, autorégulation

vs vacance locative . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

Immobilier en mutation . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

Mipim Awards : 3 nominés belges . . . . . . . . . 16

Responsabilité citoyenne,

responsabilité financière . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

Table ronde :

Le Temps des opportunités . . . . . . . . . . . . . . . 26

350 Professionnels de l’immobilier . . . . . . . . 30

Dossier réalisé par la Régie Générale de Publicité Editeur responsable : Emmanuel Denis - Directeur Adjoint des Ventes Publicitaires : Henry Visart - Commercialisation : Véronique Le Clercq, Daphné Mertens et Didier Winnepenninckx

Rédaction : Thierry Laffineur - Mise en page : Ligne Claire s.a. 02 374 99 99 - Imprimerie : Sodimco - RGP s.a. : Rue des Francs, 79 à 1040 Bruxelles - www.rgp.be

En se plaçant sous le thème des ‘opportu-nités mondiales’, l’édition 2012 du MIPIM (Marché International des Professionnels de

l’Immobilier), se concentre principalement sur la tension qui existe désormais entre les déve-loppeurs immobiliers et le monde de la finance soucieux de limiter ses risques. En effet, selon les prévisions annuelles du secteur publiées par PwC et Urban Land Institute (ULI), dans le rapport Emerging Trends in Real Estate® Europe 2012 : « La crise économique crée de l’incertitude sur le marché immobilier européen et pose la question du financement des investissements. En effet, les perspectives d’un redressement en 2012 dépen-dent de deux facteurs :L’impact des récentes mesures réglementaires (Bâle 3, Solvabilité 2 et AIFM) sur la propension des banques à proposer des prêts commerciaux ;La santé du système financier face aux problèmes de dette souveraine et le risque d’une libéra-tion massive d’actifs par les banques auprès des investisseurs. En conséquence le choix des marchés privilégiés dépendra davantage de leur potentiel de sécurité que de leur potentiel de croissance. » ■ AVANTAGE AUX ‘FONDS PROPRES’

Dans leurs commentaires, les auteurs de l’étude précisent encore :

L’instabilité économique affecte les prêteurs et les investisseurs. L’incertitude quant au niveau d’ex-position des banques à un défaut de paiement de la dette souveraine, conjuguée à une incerti-tude réglementaire, tend à paralyser les marchés financiers inquiétés par une possible récession économique ;Le financement immobilier sera probablement l’une des principales victimes des mesures bancai-res prises en réponse aux pressions règlementai-res et macroéconomiques; la réduction du niveau d’endettement ne libérera pas de capital pour les nouveaux prêts immobiliers; la dette sera envisa-gée à plus court terme et son cout augmentera. La nécessité de trouver des solutions de finance-ment alternatives deviendra indispensable ;

La dette constituera le thème principal de 2012. Seuls 6 % des banquiers estiment que la dispo-nibilité des dettes financières d’emprunt sera la même qu’en 2011, contre 42 % qui estiment qu’elle sera légèrement inférieure, et 52 % qu’elle sera bien plus faible qu’en 2011.

Par contre, cette situation est aussi une source d’opportunités à deux niveaux :• pour les investisseurs pouvant tirer parti

des opportunités du désengagement des banques ;

• pour les investisseurs en fonds propres, moins dépendant de la dette ;

A cet égard, les prévisions des investisseurs ins-titutionnels (ils agissent en fonds propres) sont

MIPIM 2012 RETOUR A LA RAISONplus optimistes que celles des banquiers : 75 % d’entre eux estiment en effet que la disponibilité de fonds propres sera plus élevée en 2012 qu’en 2011.

Si la recherche de ‘sécurité’ n’est pas nouvelle face aux incertitudes du marché, elle semble parti-culièrement forte pour 2012 et devrait favoriser les investissements dans les pays nordiques et en Allemagne davantage qu’en France (même si Paris, Marseille et Lyon demeurent de bons compromis entre liquidité, volatilité et risques) ou qu’au Royaume-Uni (pénalisé par la forte dépendance de Londres au secteur des servi-ces financiers). Enfin, les investisseurs pourraient aussi se tourner vers des zones moins liquides mais à forte croissance comme la Turquie ou la Pologne.

■ TOP CINQ

Selon cette approche, les cinq premiers marchés du classement sont :

Istanbul : La capitale turque est en tête du clas-sement en matière de promotions et d’investisse-ment immobiliers. Une popularité principalement due à ses perspectives de croissance économique et démographique ; Munich : la ville affiche l’un des taux de chômage les plus faibles en Allemagne ; Varsovie : les investisseurs anticipent l’impor-tance croissante de la ville en tant que centre financier de l’Europe de l’Est, favorisant le secteur des bureaux de la ville. Berlin : la capitale allemande présente le marché le plus attractif d’Europe en matière d’investisse-ment résidentiel. Son atout, comme pour Munich, est sa stabilité dans l’environnement économique actuel.Stockholm : la ville est considérée comme l’un des marchés les plus solides d’Europe, en raison d’un financement public fort et d’une solide éco-nomie basée sur les exportations.

■ BELGIQUE : LOGISTIQUE ET RETAIL DEVANT LES BUREAUX

Dans sa dernière analyse des différents marchés belges de l’immobilier d’entreprise, Jones Lang LaSalle met en évidence les éléments positifs/négatifs qui conditionneront l’évolution des prin-cipaux secteurs en 2012. Parmi ceux-ci on citera :

L’important volume d’activités dans le secteur «Industrial & Logistic» (en croissance de 8% entre 2010 et 2011);La bonne tenue du secteur «Retail» en termes de valeur et en termes d’activités (volume et nombre de transaction respectivement en hausse de 21 et 7% entre 2010 et 2011) ;La contraction du marché de bureaux qui entraine une baisse significative de l’offre et une stabilisa-tion du taux de vacance locative. A Bruxelles

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Susertiores

Chide

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Légende cover : La Tour Warsaw Spire (Varsovie – Pologne). Actuellement en cours de construction, cette tour de bureaux d’une hauteur de 220 m a remporté le Eurobuild Award en Pologne.Maître de l’Ouvrage : Ghelamco PolandArchitecte : Jaspers-Eyers (Architecte du Projet : Gilles Bollens)

Bâtiment de l’Agence Européenne pour la Sécurité Alimentaire Parme - Italie. Architecte : Art & Build. Photo : Serge Brison


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(environ 75% du marché national), la prise en occupation en 2011 enregistre un niveau his-toriquement bas (300.000m2 par rapport à une moyenne de 510,000 m2 au cours de ces cinq dernières années). Le secteur le plus touché par cette baisse d’activité est celui des Entreprises. Seule la prise en occupation par les institutions européennes a augmenté en 2011. On enregistre également une diminution de la prise en occupa-tion au niveau des villes régionales.

■ CHIFFRES 2011 ET TENDANCES 2012

Logistique et semi-industriel : le bon effet de la centralisation

Commentaires

Les bons résultats de ce segment sont principa-lement liés à la centralisation d’activités, l’optimi-sation des infrastructures logistiques et dans une plus faible mesure, à une expansion d’activités. Les loyers haut de gamme pour les surfaces logistiques sont restés stables tout au long de l’année 2011 à 50€ par m2 par an. Quant au semi-industriel , la prise en occupation totale (fin 2011) s’élève à un peu moins de 750.000 m2, soit une augmentation de 8% par rapport à 2010 et de 25% par rapport à la moyenne sur cinq ans de 603.000 m2. La moitié des prises en occupation a été réalisée par des acquisitions pour usage propre pour des PME dont beaucoup semblent disposer d’une trésorerie solide. Ces acquisitions sont en outre encouragées par l’avantage que représente le coût annuel de financement de l’achat d’un bâtiment neuf par rapport au coût

d’un loyer annuel. Le triangle « Bruxelles – Anvers – Gand » reste la région la plus attractive, enregis-trant 76% des transactions.

Prespectives 2012 :

Avec un taux de vacance dans les espaces logis-tiques estimé à moins de 2% et une pénurie de développements logistiques spéculatifs dans les années à venir, le marché ne peut répondre immédiatement à des demandes de grandes surfaces. S’il existe bien des terrains disponibles pour le développement, les conditions économi-ques actuelles encouragent les développements « clé en main » plutôt que ceux à risque. En ce

Commentaires

L’arrivée et l’expansion des marques anglo-amé-ricaines telles que Abercrombie & Fitch, Hollister, Disney Store, Primark, River Island et Forever 21 ont dynamisé le paysage belge du retail ; tous les nouveaux arrivants importants tentent, avec beaucoup d’efforts et à grands frais, de s’établir dans les meilleures localisations. Cette croissance est principalement liée à l’aug-mentation du nombre de transactions dans le secteur du Retail Warehousing où la disponibilité d’espace est importante grâce à la perspective de construction de nouveaux projets. A contrario, le manque de disponibilité combiné à des niveaux élevés de pas de porte et de loyers pour les surfa-ces AAA ont modéré l’activité dans le secteur des High Streets (rues commerçantes) et maintenu le nombre de transactions des Shopping Centres. Les loyers haut de gamme des High Street et Shopping Centres sont restés globalement sta-bles sur base annuelle à un niveau de 1.800 €/m2/an pour la rue Neuve à Bruxelles et le Meir à Anvers et 1.600 €/m2/an pour les Shoppings Centres de Woluwe et Wijnegem. Pression à la hausse sur les pas de portes.

Perspectives 2012

2012 devrait connaître un dynamisme comparable à 2011 avec une attractivité toujours grande du marché belge dans le contexte européen actuel (indicateurs économiques globalement positifs).

Bâtiment Lavoisier. Nominé aux Mipim Awards. Architecte : Assar. MO : SDRB. Photo : Marc Detiff e

Take-up (m2) Prime Rents

2010 2011 Dec 5-year average Trend ‘12 (€/m2/yr) Trend ‘12

Logistics 783.000 757.000

«

50

«

Semi-industrial 685.000 745.000 603.000

«

55

«

Total 938.000 1.528.000 1.360.000

Source : Jones Lang LaSalle

Take-up (m2/transactions) Prime Rents

2010 2011 Dec 5-year average Trend ‘12 (€/m2/yr) Trend ‘12

High Street 87.000333

74.000312 80.000

« 1.800(Rue Neuve)

«

Shopping Centre

28.000121

35.000123 51.000

« 1.600(Woluwe SC)

«

Retail Wareh. 125.00095

181.000151 124.000

« 175(Rue de Stalle)

«

Total 240.000 290.000 256.000

Source : Jones Lang LaSalle

qui concerne le marché semi-industriel, le niveau d’activité en 2012 sera en grande partie dépen-dant de la demande des PME pour les acquisitions de biens.

Retail : les anglo-américaines dynamisent le marché


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Nicolas Orts, 44 ans, CEO CBRE S.A., licencié en sciences économiques ICHEC, Master Boulder University et Execu-tive Education programme Harvard, a travaillé chez Blaton et DTZ.

Gaétan Clermont, 40 ans, CEO de CBRE S.A. et adminis-trateur de CBRE Europe Moyen Orient Afrique, ingénieur de gestion Solvay Business School et Executive Education pro-gramme Harvard, a travaillé chez Accenture, à la Banque Indosuez (M&A) et DTZ.

CBRE Belgique, repris dans une situation critique en 1999 par Nicolas Orts et Gaétan Clermont, est aujourd’hui leader du marché belge sur base d’un chiffre d’affaires de 35 millions € en 2011 et dis-pose de 135 collaborateurs actifs dans la maison mère et ses filiales, CBRE Retail, CBRE Valuation, CBRE Luxembourg, CBRE Suisse, CBRE Facility Management et Sogesmaint-CBRE.

CBRE S.A. dispose de bureaux à Anvers, Bruxelles, Luxembourg et en Suisse. CBRE S.A. est adossé au groupe CBRE Inc. coté en bourse à New York générant un chiffre d’affaires de 5.9 milliards USD en 2011.

■ L’AVANTAGE DE L’EFFET DE TAILLEPar sa position de leader mondial de conseil en immobilier d’entreprise (deux fois la taille de son premier concurrent), CBRE occupe une place privilégiée dans un monde immobilier désor-mais totalement internationalisé. Comme le pré-cise Nicolas Orts : « Cette position, son effet de taille et une présence dans toutes les grandes métropoles internationales permet à CBRE de capter rapidement les tendances du marché. Cet avantage concurrentiel assure au groupe d’of-frir des conseils spécialisés relatifs à l’immobilier détenu ou occupé par les grandes entreprises (Pfizer, Citibank, BMW, L’Oréal, Nokia, American Express, HP, General Motors, Shell, Exxon Mobile, NYSE-Euronext, IBM,…) et investisseurs belges et internationaux (Cofinimmo, Befimmo, Allianz, Bank of Ireland, Commerzbank, UBS,…) que sont ses clients».

■ PLATE-FORME MULTISERVICEPour Gaétan Clermont (CEO CBRE S.A.) : « En Belgique, où ce leadership est également confirmé, notre approche repose sur deux axes. D’une part, nous agissons dans tous les secteurs : bureaux, commerces, logistique, hôtels, maisons de repos, et grands programmes résidentiels et, d’autre part, nous disposons des compétences permettant un ‘conseil à 360°’ auprès de tous les acteurs (promoteurs, investisseurs, entreprises, retailers, organismes publics,…). Cette double maîtrise, qui symbolise le principe du ‘One Stop Shopping’, constitue la plus-value apportée au client. »

■ CORPORATE SOLUTIONSLe département de conseil en stratégie immobi-lière (‘Corporate Services’) est leader au niveau international et compte, parmi ses clients, tant des entreprises que des organismes publics avec qui elle entretient une relation long terme. Nous conseillons et mettons en œuvre les solutions les mieux adaptées pour optimaliser les performan-ces de nos clients telles que réduction des coûts d’occupation, choix de localisation, renégociation de bail, optimalisation de l’espace de travail et sale & lease back. Nous attachons également une grande importance à notre empreinte carbone et celle de nos clients.

■ CONSEIL AUX DEVELOPPEURS ET INVESTISSEURS

CBRE conseille tant les développeurs que les investisseurs. Nous avons accès au plus grand réseau d’investisseurs internationaux et dispo-sons actuellement en portefeuille de plus de 40 missions de vente pour la Belgique pour plus d’1 milliard d’euros. Notre équipe de consultants a, non seulement une expérience professionnelle en immobilier, mais également un background en architecture, en fiscalité, au niveau légal et financier. »

■ EVOLUTION DE MARCHEL’incertitude parmi les corporates et les proprié-taires a grandi en même temps que les inquiétu-des quant à la zone euro et l’impact potentiel des mesures d’austérité mises en place. Elle a résulté en des marchés immobiliers de plus en plus polari-sés. Alors que la plupart des sociétés ont mis leurs décisions immobilières en « stand by » et que la demande des investisseurs se concentre sur les meilleures localisations, de nombreuses opportu-nités font surface. De bons produits immobiliers sont mis en vente à des prix raisonnables et les sociétés sont en mesure d’obtenir des loyers très favorables dans le marché actuel. C’est pourquoi nous nous attendons à ce que les acteurs dans le secteur immobilier tirent avantage de ces oppor-tunités dans les mois à venir.

■ CBRE BELGIUM

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Solvay: Lors de la vente de son site historique (2 ha de terrain comprenant 5 immeubles d’une superfi cie totale d’environ 40.000 m2) à Ixelles, Solvay a été séduit par la qualité du projet d’Allfi n/CFE (acquéreur) et notamment par le souci d’intégra-tion des éléments correspondant aux valeurs de l’entreprise : mixité, durabilité et intégration du projet dans le tissu urbain.

Cargill: Ayant connu une croissance exponentielle depuis son installation dans le Mechelen Offi ce Park (de 3.000 à près de 10.000m2), Cargill a pro-fi té de la fi n de son bail pour reconsidérer son immobilier tant au niveau de l’environnement de travail que de la localisation. Après une analyse détaillée et une négociation en parallèle des diff érentes options, Cargill a fi nalement décidé de renouveler son contrat sur leur site actuel et de procéder à une réorganisation interne afi n de rentabiliser au mieux son espace de bureau.

BSB s’installera prochainement dans l’imposant immeuble de 7.000 m2 du Boulevard Baudouin 1er (Louvain-La- Neuve) pour une durée de 11 ans.


— 6 —

La pénurie de projets de Shopping Centres à l’horizon 2012/2013 amplifiera un peu plus la pression sur les localisations Prime déjà marqués par une forte demande liée à un manque d’es-pace vacant. Toutefois, avec l’affaiblissement d’in-dicateurs conjoncturels tels que la confiance des consommateurs à travers l’Europe ou la pression sur le chiffre d’affaire des retailers, une interro-gation demeure : En 2012 le secteur du retail en Belgique sera-t-il soutenu par l’indexation des salaires comme ce fut le cas de manière inatten-due en 2008 ?

Bureaux (Bruxelles) : période de convalescence

Commentaires

Le volume de livraisons pour 2011 et les faibles perspectives de développements livrables en 2012 et 2013 sont principalement dus au manque de possibilités de financement pour les projets spéculatifs. Cet état de fait se traduit aujourd’hui par une diminution de la disponibilité de 7.3% à 6.8% dans le CBD (Central Business District). A terme, il pourrait engendrer un manque d’im-meubles neufs de qualité. La disponibilité dans le CBD (de 7.3% à 6.8%) et à terme, il pourrait engendrer un manque d’immeubles neufs de qualité. La disponibilité future sera vraisemblable-ment influencée par la réorganisation du secteur bancaire. La reconversion d’immeubles de bureaux en hôtels, immeubles résidentiels, maisons de repos ou écoles se confirme (130,000 m2 en 2010 et 180,000 m2 en 2011). Il existe dans la zone décen-tralisée un grand potentiel de reconversion des immeubles de bureaux en raison du vide structu-rel et de la baisse des valeurs. Cette tendance à la reconversion est également observée cette année dans la périphérie. En ce qui concerne le CBD, les opportunités existent mais elles sont dictées par une approche urbanistique et la volonté de la politique régionale.Les valeurs faciales des loyers sur base annuelle ont diminué dans le Quartier Léopold (-3.2% à EUR 300 m2 / an) et le Quartier Nord (-4.9% à EUR 195 m2/an) et sont restées stables dans les autres quartiers. Les incentives atteignent des sommets inégalés dans la zone décentralisée et la Périphérie en raison des niveaux de disponi-bilité qui restent élevés (respectivement 16.8% et 21.4%).

Perspectives 2012 :

Malgré la prévision d’une prise en occupation probablement limitée en 2012, le degré de dis-ponibilité/vacances devrait diminuer, principa-lement dans le CBD. Cette évolution est liée à plusieurs facteurs :un faible taux de livraisons spéculatives ;l’évolution de la reconversion ;la rénovation suite à un vieillissement accéléré des immeubles sous l’impulsion de la tendance « green ». On observe en effet une volonté des propriétaires de mettre au plus vite leurs immeu-bles en conformité avec les nouvelles normes afin d’en garantir pour l’avenir sa valeur et son potentiel locatif.

■ INVESTISSEMENTS : STABLES ?

Le volume d’investissement en immobilier non-résidentiel en Belgique pour l’année 2011 est estimé à 1.7-1.8 milliard EUR, soit une hausse de 20 à 30% par rapport à 2010 (1.4 milliard EUR). Ce niveau reste néanmoins inférieur de 3.0 milliard EUR à la moyenne sur cinq ans. Pour 2012, compte tenu de la situation économique et de l’Eurozone, on peut s’attendre à ce que cette croissance reste, dans le meilleur des cas, stable.

Investissements et rendements par segments de marché

Bureaux : opportunistes

Le volume d’investissement ‘bureaux’ est estimé à 875 – 900 Million EUR pour 2011. C’est un niveau comparable au volume de 2010 mais 50% sous la moyenne sur cinq ans. Les investisseurs, soucieux d’éviter les risques, se concentrent principalement sur des produits “super” core (= des biens de qualité avec des baux à long terme) pour lesquels l’offre sur le marché est limitée, ce qui entraine une diminu-tion du volume d’investissement. Par ailleurs, arrivent également sur le marché des dossiers

opportunistes (ventes forcées) pour lesquels des développeurs ou des acquéreurs privés montrent de l’intérêt.Les rendements Prime pour des immeubles avec des durées de bail standard sont restés stables à Bruxelles (6.00% dans le quartier Léopold/Pentagone) et 6.50% dans le quartier Louise et Nord. En-dehors du CBD, le rendement Prime de la zone Décentralisée a été révisé de 25 points de base à la hausse pour atteindre 7.00% tandis qu’il est resté stable en Périphérie à 7.25%. Les bâtiments bien situés avec des baux à long terme indexés et des locataires de qualité continuent à être vendus à un rendement initial de 5%.

Industrie : rendement confirmé

En 2011, le volume d’investissement ‘industrie’ est estimé à 200 million EUR, soit plus du dou-ble du montant investi en 2010 et au-delà de la moyenne sur dix ans. Les plus grandes tran-sactions, qui représentent près de la moitié du volume total, sont des achats pour propre usage. Par ailleurs, le marché d’investissement a été dominé par les investisseurs belges. Intervest Offices et Warehouses et WDP sont les plus grands investisseurs pour le marché de l’industriel en 2011, représentant 70 million EUR à travers 5 transactions. Enfin, le rendement Prime pour la Belgique s’élève à 7.00%. Lors de la crise de 2009, les rendements étaient montés jusqu’à 7.75% avant de redescendre à leurs niveaux actuels, confirmés en 2011.

Retail : un certain appétit

Ce secteur, confronté à une pénurie de produits d’investissement, subit une forte demande des institutionnels et des privés pour des localisations triple A où les rendements sont égaux ou inférieurs à 5%. Les rendements restent sous pression bais-sière pour les Shopping Centres ainsi que les Retail Warehousing. A l’opposé du marché de bureau, il existe un fort appétit des investisseurs pour les actifs retail, qu’ils soient core ou moins core.

Bruxelles 2010 2011e 12 Month Outlook

Stock million m2 13,0 13,0

«

Take-up Total (m2) 469,000 300,000e

«

Taux de disponibilité (%) 11.2% 11.1%

«

CBD 7.3 6.8

«

Hors CBD 18.2 18.8

«

Livraison (m2) 281,000 111,000

«

Prime Rent (€/m2/yr) 310 300

«

Top Quartile Rent (€/m2/yr) 218 222

«

Weighted Average Rent (€/m2/yr) 171 177

«Source : Jones Lang LaSalle

Centre culturel ‘Het Perron’ Ypres (Belgique) - Architecte : BURO II & ARCHI+I et BURO Interior – Photo : Klaas Verdru


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DDS & Partners : De g à d : Grégoire de Jerphanion, Dirk Bigaré, Dominique Delbrouck, Olivier Callebaut et Christian Sibilde

Fondé en 2006 autour de Dominique Delbrouck, Christian Sibilde et Grégoire de Jerphanion, DDS & Partners (membre du G30) réunit aujourd’hui 45 collaborateurs et s’inscrit parmi les principaux bureaux d’architecture de Belgique.

■ EFFETS D’UN RESSERREMENT ECONOMIQUE

Sur un marché immobilier soumis à un res-serrement général des conditions d’attribution du crédit, quelles conséquences majeures sont perceptibles ?

Ch. Sibilde / G. de Jerphanion : «Nous en identi-fions trois :

■ Le durcissement de l’environnement économi-que fait évoluer le marché et le ‘sécurise’ dans la mesure où il conforte le rôle des acteurs professionnels fiables et pousse à la dispari-tion des ‘opportunistes’. Réussir un projet c’est réussir un calcul de rentabilité préalable

■ Pour les développeurs, contraints d’accroître leurs mises de fonds propres jusqu’à hauteur de 40 voire 50% du budget, l’exigence qua-litative globale des programmes s’est accrue et est devenue très sensible tout au long de la procédure d’élaboration et de construction (délai, sécurité, permis,..) ;

■ Cette exigence se retrouve naturellement dans l’accroissement de la performance du construit et profite donc à l’acquéreur ou utili-sateur final. Ces derniers raisonnent désormais prioritairement en termes de budget – il déter-minera la surface accessible - et d’un rapport qualité/prix optimal.

Parallèlement, les contractions financières tou-chent également les candidats acquéreurs de biens moyens (150.000 > 250.000 €). Face à une demande accrue de logements, ce facteur est favorable à une extension du marché locatif ‘d’entrée de gamme’ sur lequel les investisseurs portent aujourd’hui un regard très attentif. Enfin, l’équation économique qui équilibre le rapport entre coût des surfaces et coût des performances

énergétiques (*) pousse à une réduction des superficies. Celle-ci, soumise aux contraintes du RRU, imposant des surfaces minimales à cer-taines pièces d’habitation, est aussi un facteur de créativité pour les architectes (concepteurs) tenus de sortir des schémas traditionnels au profit de réponses innovantes. Paradoxalement, les contraintes financières et réglementaires, ini-tialement perçues comme restrictives, favorisent donc la valeur de l’intervention architecturale conditionnée à une obligation de réussite. »(*) Ex. : Pour un même budget on acquerra un bien de 75m2 énergétiquement effi cace plutôt qu’un bien de 85 m2 moins performant.

■ OBLIGATION DE MIXITE

Comment associer l’obligation de réussite à celle de la mixité ? « Qu’il s’agisse de constructions neuves (Rive Gauche – Charleroi, Genève Park - Bruxelles) ou de reconversions/rénovations de sites/immeubles

■ DDS OBLIGATION DE REUSSITE

DDS & Partners scrlAv. Louise 251 – b.7 - 1050 Bruxelles

Tel. : 02/340.32.32 – Fx. : 02/340.32.22.E-mail : [email protected]

www.dds-partners.eu

anciens (Papeteries de Genval, Projet Smartsol – Bruxelles, Bara De Lijn – Bruxelles), chaque démar-che doit désormais impérativement s’envisager comme un programme de redéveloppement urbain d’un quartier (mixte et multifonctionnel) et non se limiter à un projet immobilier. Faute d’une telle approche toute initiative orientée mono fonctionnalité, mono typologie ou mono segment social contribuera inexorablement à la création de ‘ghettos’. A Bruxelles, les autorités publiques, désormais conscientes de cette néces-sité, s’orientent vers la définition d’un nouveau cadre légal dans lequel les obligations de mixité (= impératifs de quotas par programme) seront stipulées dans la loi. »

Papeteries de Genval : Construction d’espaces publics, de bâtiments (rez commerciaux + étages résidentiels), d’un complexe associant résidence service et maison de repos. En association avec l’Atelier de Genval. Maître de l’ouvrage : SUPALI s.a. Répartition des fonctions : Appartements : 390 unités / Commerces : 15.000 m2 / Services : 11.000 m2. Exécution : 2012 > 2017(prévisions)

Smartsol : Pôle d’associations culturelles et solidaires. Projet urbanistique à vocation sociale, culturelle et internationale au coeur de Saint-Gilles (Bruxelles). Cet ancien ensemble de bureaux et d’ateliers, représentant une surface de 6.000 m2 sera entièrement rénové de façon durable .Maître de l’Ouvrage : SMartBeExécution : 2012 > 2014.

Genève Park : Ce projet de 357 appartements à Evere, sis en zone de bureau/logement remplace un projet de bureau jamais réalisé. Le site s’inscrit dans une zone récemment urbanisée au cours du siècle passé et crée une limite entre la zone administrative et la zone d’habitat. Cette localisation caractérise l’actuelle hétérogénéité urbanistique et architecturale de l’environnement du site. Le projet termine le développement du dernier îlot en friche et assure la transition entre les immeubles résidentiels de ce quartier et les immeubles de bureaux de la rue de Genève.Maître de l’ouvrage : SKYLINE PROJECTSSurfaces : Hors-sol : 31 300 m2 / Sous-sol : 12 890 m2

Emplacements parking : 357 places. Budget : 38 millions €Exécution: 2009 – 2013 en plusieurs lots


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■ 2012 : LE TEMPS DE LA COMPRESSION ?

Les volumes d’investissement en 2012 devraient (normalement) atteindre un niveau comparable à 2011. En ce qui concerne les bureaux en 2012, les transactions sont attendues dans les deux seg-ments extrêmes du marché mais très peu, voire pas du tout, dans le segment intermédiaire en rai-son du manque de liquidités. Ce seront d’une part des transactions pour des produits super core et d’autre part des ventes opportunistes (forcées). Entre 2012 et 2014, beaucoup de bâtiments qui ont été achetés il y a 5-7 ans (pendant les années de boom), devront être refinancés. Dans le même temps, les banques sont face au défi de créer une réserve de capital de 9% afin de se conformer aux normes de Bâle III en 2012. Cela limitera leurs moyens de financement alloués aux emprunts. Cette conjonction d’éléments va compliquer les refinancements et pourrait conduire à des ven-tes forcées. Ce phénomène toucherait surtout le marché de bureaux sans (trop) impacter les segments du retail ou de la logistique. Enfin, les rendements Prime pour les bureaux du segment super core pourraient encore se comprimer vu la forte demande. En ce qui concerne le segment logistique, on s’attend plutôt à une stabilisation des rendements en 2012 tandis que ceux du retail devraient rester sous pression, en lien avec la forte demande et la grande liquidité des actifs.

■ MIPIM : DIALOGUES ET INITIATIVES

Soucieux d’affirmer sa place de première plate-forme mondiale de l’immobilier , le MIPIM organi-sera plusieurs événements réunissant les acteurs de l’investissement. Parmi ceux-ci on notera :

‘Dialogue’ - Mercredi 7 mars à 14h30, un dialogue entre un expert de l’analyse des marchés interna-tionaux, Jean-Michel Six, Chef économiste pour l’Europe Standard and Poor’s, et un des acteurs majeurs de l’investissement immobilier, Bernhard Berg, Managing Director IVG Institutional Funds GmbH, donnera des pistes aux participants sur les meilleures opportunités d’investissement dans le contexte économique actuel.

‘Building Innovation’ : ce nouveau programme/pavillon , qui place le bâtiment au cœur du sec-teur, mettra en scène des initiatives innovantes destinées à renforcer la valeur d’un portefeuille immobilier. Pour assurer une meilleure rentabilité de leurs biens, les investisseurs ne se contentent plus d’une gestion purement financière de leurs actifs immobiliers. L’enjeu est désormais d’accroî-tre la rentabilité du bâtiment en mettant l’accent aussi bien sur ses qualités intrinsèques - fonction-nalité, sobriété de consommation, durabilité - que sur sa gestion rationnelle et efficace. ‘Building Innovation’ donnera également la parole aux architectes, en première ligne pour répondre aux enjeux du développement urbain durable. Ces concepteurs de projets immobiliers auront l’opportunité de partager leur vision des bâti-ments de demain et l’évolution des modes de construction avec l’ensemble des acteurs de la chaîne de valeur. Un cycle de trois conférences sera également consacré aux enjeux économiques, sociaux et environnementaux auxquels doivent répondre les constructions d’aujourd’hui. Afin d’enrichir le programme ‘Building Innovation’ et l’inscrire dans la durée, le MIPIM a noué un partenariat académi-que avec la chaire immobilier et développement durable de l’école de commerce internationale l’ESSEC.

‘Invité d’honneur’ – jeudi 8 mars à 10h00 - Joschka Fischer, ancien ministre des Affaires étrangères de l’Allemagne entre 1998 et 2005, envisagera les enjeux de la crise financière euro-péenne, déterminants pour le futur du secteur immobilier. L’avenir de l’immobilier est intime-ment lié aux évolutions économiques actuelles. Au cœur de la crise financière, l’Europe cristallise les doutes et incertitudes des professionnels du secteur immobilier. Reconnu pour son implica-tion et son rôle clé dans les affaires européennes depuis des années, Joschka Fischer aidera les acteurs et dirigeants du secteur à mieux cerner les perspectives d’évolution de la zone euro. Partisan d’une Europe fédérale, J. Fischer reviendra sur la nécessité d’adopter une politique commune pour garantir la stabilité et stimuler la croissance. Il insistera également sur le rôle déterminant de la

monnaie unique pour sauver le système financier de la zone euro. A noter que cette édition duMipim portera un regard tout particulier sur l’Allemagne (pays invité d’honneur). En effet, por-tée par l’économie la plus solide de la zone euro, l’Allemagne affiche une résilience toute particu-lière dans le contexte économique actuel.

‘Re-Invest’ – mardi 6 mars – Sommet des inves-tisseurs institutionnels. Réunissant les investis-seurs institutionnels les plus influents pour le secteur immobilier, dont GIC (Singapour), Teacher Retirement System of Texas (Etats-Unis), MN Services (Pays-Bas), First Swedish National Pension Fund (AP1) (Suède), Dutch Railway Pension Fund (SPF) (Pays-Bas), cette séance posera notamment la question de l’ avenir de la gestion de fonds et de la nécessité d’un nouveau modèle ?

‘Immobilier logistique’ : une première Pour sa 23ème édition, le MIPIM consacrera un large volet à l’immobilier logistique. Parmi les temps forts de ce nouveau programme, un pavillon situé dans la zone d’exposition ainsi qu’un cycle de conférences seront dédiés à un secteur actuellement en pleine expansion. Afin d’aider les professionnels à décrypter les dernières tendances de ce secteur et mettre en avant les opportunités qui en découlent, le MIPIM propose une série de conférences pro-grammées les trois premiers jours du salon à 11h30. Des experts du secteur comme Philip Dunne, Président HYPERLINK Prologis Europe, Ranald Hahn, Managing Director chez GSE, et Rob Wilkinson, Chief Investment Officer d’AEW Europe, partageront leurs points de vue sur les évolutions du marché et reviendront notamment sur les nouvelles exigences de rentabilité, de fonctionnalité, d’optimisation des flux et de prise en compte de l’aménagement du territoire aux-quelles ils doivent faire face. La logistique urbaine est en première ligne pour répondre aux enjeux de la concentration des populations et de l’acti-vité économique dans les villes. En effet, de plus en plus d’infrastructures logistiques doivent être connectées aux cœurs des agglomérations tout en respectant le milieu urbain et l’environne-ment. L’offre logistique fluviale est ainsi de plus

Port Sud (Bruxelles) : Projet de rénovation d’un ancien bâtiment industriel en Centre de découverte et d’innovation (Arch. + doc. : Bogdan & Van Broeck Architects)


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• Isolation performante (K42)• Économie d’énergie (E65)• Un site au cœur de la ville

en plus prisée par les villes qui y voient le cumul d’atouts économiques et écologiques.

‘Conférences’ : parmi les 60 conférences prévues, de nombreuses sessions seront consacrées aux investissements considérés sous différents aspects. Tous les principaux pays verront leurs spécificités analysées lors de sessions dédiées. On peut citer notamment : • L’Asie et les meilleures opportunités d’investissement ;• Une session, co-organisée par IPD, analysera les particularités du marché

britannique, un marché à deux vitesses entre Londres et le reste du pays. • Une conférence sur les risques engendrés par la situation de la zone euro avec

le Chef économiste pour l’Europe de Standard and Poor’s. • Une session sur l’Espagne, dont les législations ont évolué avec le changement

de gouvernement.

Parmi les conférences thématiques, des sessions seront consacrées à : • L’immobilier médical, un secteur porteur en Europe, mais qui n’est pas sans

risque. • Le sport, comme moteur de développement urbain. • L’immobilier résidentiel, ou comment construire des logements abordables,

durables et rentables pour les investisseurs. • L’impact de la Directive européenne AIFM (Alternative Investment Fund

Managers) qui réglementera les fonds d’investissement alternatifs. Cette session est co-organisée avec HYPERLINK «http://www.juridim.org/» Juridim, le Cercle des Directeurs et Responsables Juridiques de l’Immobilier.

EVOLUTION MONDIALE DES LOYERS

Le tableau ci-dessous indique les villes et métropoles internationales ayant connu la plus forte croissance de leurs meilleurs loyers en 2011.A noter que pour l’Europe, les villes d’Athènes, Lisbonne, Dublin, Madrid, Barcelone et Milan ont connu une diminution, oscillant entre 2 et 14% de ces mêmes loyers

Europe’s cities with largest prime rental growth 2011

Location Submarket Rental change

1 Moscow CBD 41.18 %2 Oslo CBD 15.15 %3 Helsinki CBD 12.00 %4 Stockholm Birger Jarls Gatan 9.52 %5 Gothenburg CBD 9.09 %6 Aarhus CBD 9.09 %7 London West End 7.89 %

Source: Cushman & Wakefield 2012

Bâtiment de l’Agence Européenne pour la Sécurité Alimentaire – Parme – ItalieArch. : Art & Build – Photo Serge Brison


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En effet, chez HIB, nous mettons l’accent sur la fait que notre business-modèle relève avant tout d’un ‘processus’ dont les phases successives sont l’acquisition de biens, leur gestion et leur revente à terme. La performance de ce processus repose alors sur trois piliers :

■ Assurer la croissance du portefeuille en étant performant au niveau des achats de biens exis-tants ET le développement de projets propres ; bien acheter est la base de tout !

■ Garantir la qualité de la gestion journalière des biens détenus et optimaliser leur taux d’occupa-tion ;

■ Opérer une stratégie d’arbitrage performante, à savoir vendre à bon escient certains biens déte-nus au terme de +/- 20 ans de présence au sein du portefeuille.

Dans ce schéma, le risque de voir les marchés immo-biliers altérés et faussés par des ventes ‘à la casse’ d’actifs détenus par des banques, je distinguerai deux éléments :

■ Au niveau du marché belge d’abord : chez nous les organismes bancaires sont toujours restés relativement prudents au niveau de leurs formu-les de crédit. Selon le principe qui veut que faire crédit, c’est faire confiance, les prêts n’ont été attribués que sur base d’une solvabilité avérée des emprunteurs. Le risque d’assister à des liqui-dations en grand nombre est donc très faible ;

■ Au niveau du marché international par contre, il existe une inquiétude réelle quant au niveau d’endettement global des acteurs privés et publics et à ses conséquences. Le risque est donc présent.

■ HOME INVEST BELGIUM

PERFORMANCE ET CROISSANCE CONSTANTES

Sicafi résidentielle créée en juin 1999 sur base d’un patrimoine de 40 millions €, le portefeuille immobilier de Home Invest Belgium (1.200 biens) atteint aujourd’hui la valeur de 250 mil-lions €. Cotée en bourse (Euronext) son action-nariat est composé à 50% d’institutionnels et de groupes familiaux. Son taux d’endettement est de 34% (le plus bas de l’ensemble des 15 sicafis belges), soit un peu plus de la moitié de la limite légale de 65% (voir encadré : HIB, les chiffres de l’efficience).

Dans son analyse du marché immobilier, Xavier Mertens (CEO – Home Invest Belgium), consi-dère l’avenir du secteur selon différents angles d’analyse, parmi lesquels on retiendra : les incer-titudes liées aux aléas économiques, la généra-lisation du principe de Sale & Lease Back et les performances affichées par la sicafi.

■ UN PROCESSUS ET TROIS PILIERS

« Contrairement à ce que pense généralement le marché, une stratégie de développement de notre patrimoine via des opérations de recon-version de biens existants, à savoir acquérir des biens tertiaires, ou autres, obsolètes pour les transformer en logements, nous intéresse. Ce segment est porteur et nous analysons actuelle-ment la faisabilité de plusieurs dossiers.

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Xavier Mertens CEO Home Invest Belgium

Ce constat doit toutefois être nuancé. L’Europe a pris conscience - parfois brutalement (ex. : Grèce, Italie, Irlande, …) - de ce risque, alors que dans l’absolu son taux d’endettement n’est pas gigantesque dès lors qu’on le compare à d’autres dont les USA ou encore le Japon endetté à hau-teur de 190% de son PIB ! En outre, cette prise de conscience s’assortit de mesures, telles celles inscrites dans ‘Solvency II’, ‘Bâle III’ ou ‘SEC 95’. Elles poursuivent un double objectif. D’une part, il s’agit de renforcer la solidité du secteur financier, et d’autre part, de freiner l’endettement des Etats et des entités régionales »

■ SALE & LEASE BACK : A CHACUN SON METIER

« L’accroissement perceptible des opérations de S&LB ne doit pas être systématiquement ramené à la seule analyse des bilans d’entreprises péna-lisés par la détention d’actifs immobiliers. Nous nous inscrivons là dans une logique qui veut que chacun fasse son vrai métier. La gestion immo-bilière s’est considérablement complexifiée au cours des dernières années. Elle requiert dès lors une approche très professionnelle – rarement le

‘cœur de métier’ des entreprises à la fois pro-priétaires et occupantes – et favorise donc la mutation induite par les S&LB : passer du statut de propriétaire à celui de locataire dégagé des contraintes de gestion immobilière.

Ce raisonnement peut être poussé plus avant et concerner notamment les logements sociaux. Au sein de telles opérations il convient en effet de distinguer le ‘hardware’ (les immeubles et leur gestion technique qui peuvent relever des compétences d’une sicafi ou d’autres investis-seurs) et le ‘software’ (la prise en location à long terme par les pouvoirs publics qui fixent libre-ment les conditions et modalités d’attribution

des logements). Si l’objectif général est d’accroître le nombre de logements, dont les logements sub-ventionnés, la formule S&LB est alors efficiente en ce qu’elle permet de scinder et d’optimaliser les fonctions de chacun ».

City Gardens Leuven : 138 unités, surface de 5.236 m2 (Photo : Marc Detiff e)

Lambermont : 131 unités, surface de 14.110 m2 (photo : Yves Fonck)

Gent Zuid : 18 unités, 2.346 m2 (Photo : The Image Company)


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BRUXELLES, AUTOREGULATION vs VACANCE LOCATIVE ?Dans sa dernière édition ‘l’Observatoire du Bureau’ (Région de Bruxelles-Capitale) remarque que contrairement aux inquiétu-des, et malgré les incertitudes qu’engendre une période économique difficile, le pour-centage de vacance en Région de Bruxelles-Capitale est resté stable en 2011.

Est-ce à dire que tout va bien ?Oui, dans la mesure où le pourcentage de vacance dans le parc immobilier de bureaux situé dans trois des cinq quartiers centraux équivaut à celui que les courtiers considè-rent comme normal. Seul celui enregistré dans le Quartier Louise dépasse la moyenne régionale.Non, puisque la disponibilité est toujours trop importante et qu’aucune amélio-ration notable n’est apparue depuis cinq ans dans plusieurs quartiers décentralisés. Globalement, le pourcentage de vacance reste trop élevé et la prudence s’impose face à d’importants projets qui devraient se concrétiser dans les années à venir.

Certes la situation est moins critique qu’en périphérie où la vacance dans le stock de bureaux dépasse toujours les 30%.

Circonspection Cette étude est également l’occasion de comparer l’évolution permanente du stock et de la disponibilité en son sein. A cet égard, la circonspection est de rigueur : le nombre de projets autorisés laisse entrevoir une aggravation à terme de la disponibi-lité immobilière alors qu’aucun scénario de reprise économique rapide en Belgique n’est envisagé en 2012 ou 2013. Le marché pour-rait néanmoins se réguler et les promoteurs ne pas réaliser les projets pour lesquels ils ont reçu un permis.

l’importance de la vacance persistante (qui se prolonge depuis au moins 2 ans) atteint la moitié des superficies de bureaux disponibles.

Vacance par quartierLe stock de bureaux en Région de Bruxelles-Capitale a très peu diminué entre fin 2010 et fin 2011 : -3.840 m2, soit -0,03%.Le pourcentage de surfaces disponibles et commercialisées s’élève fin 2011 à 9,2% et représente peu de différence d’une année à l’autre : 9,8% fin 2007 et 8,9% en 2008, 9,8% à nouveau en 2009 et 9,5% en 2010.Le centre ville reste dans la partie basse de la fourchette des pourcentages qui y ont été relevés depuis cinq ans tandis que les quartiers Nord et Européen enregistrent une diminution significative des leurs, les meilleurs depuis 2007.Le Décentralisé attire de moins en moins et la vacance cumulée (13,9%) dans ses bureaux devient préoccupante. Mais les pro-jets qui seront disponibles en 2012 sont très peu nombreux, les plus gros d’entre eux ayant été postposés.

Projets et reconversionsLes disponibilités annoncées à moyen terme (2013 et 2014) et déjà proposées sur le mar-ché dépassent les 250.000 m2. Les prévisions économiques étant assez pessimistes pour l’année 2012 et 2013, la commercialisation de superficies aussi considérables semble peu opportune.Les promoteurs immobiliers préféreront-ils postposer leurs projets pour éviter les dif-ficultés rencontrées avec la commercialisa-tion de la tour Zenith ? Certains l’ont déjà fait pour être directement confrontés aux effets de la crise financière.Par ailleurs, la (re)conversion en logements d’immeubles administratifs devenus obsolè-tes ne constituera pas la panacée pour résor-ber la sur-offre de bureaux. Au rythme pris

par ces opérations depuis cinq ans (62.000 m2 en moyenne par an), il faudrait 20 ans pour résorber les 1,2 million de m2 toujours vacants !

590.000 m2 vides depuis 2 ans Au vu du contexte économique général, le secteur immobilier semble tirer son épingle du jeu à Bruxelles. Il le doit surtout au faible nombre de projets qui ont été développés ces dernières années et lui ont évité l’ac-croissement d’un vide locatif aux propor-tions alarmantes. Cela n’est pas le cas dans la proche périphérie.La question d’une suroffre persistante se pose avec plus d’acuité en recensant les superficies de bureaux qui restent vides de plus en plus longtemps.Près de 590.000 m2 n’ont pas trouvé d’occu-pants depuis plus de deux ans. Ces surfaces, dont l’inoccupation prolongée devient com-mercialement embarrassante, représentent la moitié (49% exactement) de la vacance.En 2012, les surfaces nouvelles ou réno-vées qui deviendront disponibles seront peu nombreuses. Pas d’inquiétude donc. La prise en occupation, qui pourrait encore se contracter, devrait assurer la conservation d’un taux de vacance globalement accepta-ble, sinon le diminuer.Mais la situation du marché immobilier de bureaux pourrait devenir plus difficile dans les années qui suivront. Les projets en attente de concrétisation et les importantes surfaces supplémentaires alors mises à dis-position perturberaient un fragile équilibre.En effet, la suroffre – stabilisée jusqu’ici grâce à la rareté des superficies nouvelles – augmenterait alors dans des proportions inopportunes. Le report de la mise en œuvre de quelques permis importants accordés en 2009 ou en 2010 semble confirmer l’application du principe d’autorégulation. Question : Combien de temps ce principe pourra-t-il tenir ?

Blue Boulevard, Hasselt - Belgique [en cours] - Masterplan et mission d’architecture pour environ 300 unités d’habitation donnant sur la bassin du canal de HasseltArchitecte : BURO II & ARCHI+I et Urban Planning


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Immeuble Jourdan 85 – Bruxelles (propriété de Home Invest Belgium) : 26 unités, surface de 2814 m2 (Photo : Damienne de Harlez)

Les très bons résultats affichés par HIB au 31 décembre 2011 sont mis en évidence par 6 données :

Un résultat net courant hors IAS 39 en progression de 5 %;Le résultat distribuable affiche un bond de 19,9% ;Un dividende de € 3 par action, soit une nouvelle augmentation de 9% ;Une valeur nette d’inventaire de € 57,58, en progression de 5,3% ;Un taux d’occupation moyen en hausse à 95,4% ;Un taux d’endettement limité à 34%

Ces résultats témoignent de la capacité de Home Invest Belgium à profiter, malgré un contexte général difficile, des opportunités offertes par le secteur de l’immobilier rési-dentiel locatif (appartements et maisons unifamiliales), qui est son core business, lesquelles lui permettent de créer de la valeur supplémentaire dans l’intérêt de ses actionnaires. Parmi ces opportunités, HIB a ainsi réalisé en 2011 de nouveaux investis-sements parmi lesquels on citera :

L’opération d’apport par voie de scission par-tielle d’une grande partie des actifs immobi-liers de la SA MASADA. Le patrimoine ainsi acquis comprend une série d’immeubles

très bien situés dans diverses communes bruxelloises dont Ixelles, Bruxelles-Ville et Uccle ;

Le projet Belliard/Industrie, dont la récep-tion provisoire de l’ensemble est prévue pour le premier semestre 2012. Pour rappel, il s’agit du développement d’une résidence hôtelière de 109 chambres par Nexity IG pour le compte de Belliard 21, filiale à 100% de la Sicafi, et de la rénovation en six appar-tements d’une ancienne maison de maî-tre ; l’ensemble est situé à l’angle de la rue Belliard et de la rue de l’Industrie, en plein quartier européen à Bruxelles ;

La quatrième et dernière phase de la rénova-tion du complexe immobilier City Gardens, à Louvain, acheté fin 2009. Le rendement locatif brut initial dégagé sur l’ensemble de cette opération s’élève en effet à +/- 6,8% du montant total investi, contre les 6,29 % prévus initialement ;

Opération de scission partielle de la sa V.O.P. Suite à cette opération Home Invest Belgium est devenue titulaire des droits emphytéotiques de 60 ans sur 4 immeubles de rapport situés dans la région de Bruxelles-Capitale, ainsi que de la pleine propriété d’un projet en état de futur achèvement à Jette, à l’angle de l’avenue Odon Warland

et de la rue Bulins. Le projet comporte 34 appartements et 1 commerce au rez-de-chaussée, pour une surface locative totale de +/- 3 123 m2 et 34 emplacements de parking couverts. L’immeuble sera équipé de techniques de pointe en matière de per-formance énergétique. L’évaluation totale de ces acquisitions s’élève à € 7 454 000 frais inclus. En rémunération de cet apport, 118 491 actions nouvelles ont été émises ;

Opération de scission de URBIS sa, permet-tant d’acquérir un complexe résidentiel com-portant 18 appartements, situé Wilsonplein à Gand, au-dessus du centre commercial « Gent-Zuid ». La partie résidentielle, d’une superficie locative nette de +/- 2 346 m2, a été acquise pour € 3 200 000 frais inclus ; compte tenu de l’apport concomitant d’une dette à concurrence de € 2 800 000, cet apport a été rémunéré par l’émission de 6.318 actions nouvelles ;

Acquisition en date du 14 novembre 2011 d’un immeuble à appartements, situé à Liège, Quai de Rome 45-46 ; il comporte 25 appartements, 2 bureaux et vingt-qua-tre emplacements de parking ; le prix de cette acquisition s’est élevé à € 2 787 000 frais compris. Il s’agit d’un produit locatif classique bénéficiant d’une des meilleures localisations à Liège.

HOME INVEST BELGIUM, LES CHIFFRES D’UNE EFFICIENCE

Info. : w w w.homeinvestbelgium.be


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■ ANIXTONIMMOBILIER EN MUTATION

Créée en 2006 par Vincent Gérin et Cedric Liénart de Jeude, ANIXTON se positionne comme une société de conseil en immobilier d’entreprise tota-lement indépendante et dégagée d’une trop grande structure. Cette indépendance fondamen-tale garantit l’objectivité des missions prestées et évite tout conflit d’intérêts. En 2010, selon l’analyse établie par le magazine indépendant ‘Expertise News’, Anixton, désormais articulée autour des compétences de 10 collaborateurs, a occupé la 2ème place au classement des consul-tants en investissements immobiliers.

■ ‘ERASME’ : SALE & LEASE BACK INTELLIGENT

Comme le précise Vincent Gérin et Cedric Liénart de Jeude (Adm. Dél. Anixton) : « Dans le cadre des mutations qui touchent désormais les marchés immobiliers et dont les effets sont à la fois ceux d’une financiarisation des valeurs et d’une conso-lidation des acteurs au sein de quelques grandes entités, l’opération de S&LB que nous menons en 2012 pour compte de l’Hôpital Erasme (Hôpital Académique de l’Université Libre de Bruxelles) doit être perçue comme « intelligente ».

Cela signifie que, contrairement à des opérations similaires initiées par des entreprises confrontées à l’urgence de faire face à des difficultés financiè-res (redresser un bilan) – il ne s’agit plus

De gauche à droite : Vincent Gérin & Cédric Liénart de Jeude, Managing Directors & Co-Fondateurs d’Anixton.

Leuvensesteenweg, 369 - 1932 ZaventemTel. : +32 2 721 99 19 - Fax. : +32 2 721 99 20

[email protected] - www.anixton.com

alors d’un choix stratégique mais bien d’une obligation de survie –, le processus initié par Erasme (aujourd’hui quasi en équilibre financier) répond d’une stratégie sur le long-terme : dispo-ser des fonds nécessaires à la transformation d’un hôpital actuel en un centre de soins performant du XXIème siècle. Les liquidités ainsi dégagées par l’opération seront réinvesties à hauteur de 50% , d’une part, dans l’équipement et la rénovation de l’entité existante (performance de l’outil de production) et d’autre part, dans la construction de nouvel-les infrastructures qui permettront, entre autres, d’accueillir tout ou partie de l’Hôpital Bordet. La volonté sous-jacente étant d’établir un centre d’excellence oncologique.

■ DES ‘VALEURS’ COMME CONDITION

Il est évident que ce positionnement, de par la stratégie qu’il poursuit autant que par le bilan financier affiché par l’hôpital, intéresse de nom-breux investisseurs (le montant demandé se situe entre 150 et 170 millions €).

Par ailleurs, l’intelligence de la démarche réside aussi dans sa forme juridique. S’agissant d’un S&LB non acquisitif - l’hôpital vend une emphy-téose et redevient propriétaire au terme de celle-ci (+/- 35 ans) - il n’y a pas ‘d’appauvrissement’ patrimonial du vendeur.

« Enfin, l’hôpital a fixé comme condition de réa-lisation de l’opération de traiter avec un investis-seur dont les valeurs sont compatibles avec celles qu’il défend. Exit donc les fonds d’investissement en provenance de pays ne respectant pas les droits de l’homme. Contrairement à l’adage, l’ar-gent aura bien dans ce cas une odeur ! » explique Vincent Gérin.

■ AU-DELA DES TURBULENCES

« Quant au risque de voir des banques – confron-tées à un défaut de paiement – inonder le mar-ché des biens immobiliers (garanties) qu’elles détiennent, il nous semble maintenant quasi nul. Aucune vente forcée n’a eu lieu en Belgique à ce jour.

L’opération que nous avons menée sur l’immeuble ‘Waterside’ (zone canal) - longtemps suspecté de liquidation – est révélatrice de ce fait. L’immeuble a été vendu à un prix de marché et est désor-mais occupé par un locataire AAA (La Régie des Bâtiments) après avoir été entièrement (ré)aménagé.Sans doute avons-nous dépassé la zone des turbu-lences critiques du marché immobilier. Cela posé, il reste qu’un des problèmes majeurs de Bruxelles est celui de la reconversion de son parc tertiaire actuellement en vacance (1,2 millions m2), notam-ment parce que de telles opérations ne peuvent être entreprises sans une analyse globale de leurs conditions d’implantation, en ce compris l’amé-nagement d’un tissu socio-économico-culturel. »

Erasme, devenir un pôle d’excellence via une opération de S&LB (Doc. : Anixton)

Waterside (Arch. Jaspers-Eyers)


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NOUVEL HÔTEL DE POLICE ET EXTENSION DE CHARLEROI/DANSES

Nominé pour les MIPIM Awards 2012 dans la catégorie ‘Best Futura Project’. Fin 2011, la Ville de Charleroi a mandaté le groupe CFE pour la conception, la construc-tion, le financement et la maintenance de ce projet de type DBFM conçu par les Ateliers Jean Nouvel et MDW Architecture.Outre la préservation de deux ailes des bâti-ments de la caserne Defeld et leur adaptation pour satisfaire aux standards basse-énergie, ce projet durable inclut une troisième “aile” verti-

cale : une tour passive elliptique de 75 mètres recouverte de briques bleues qui hébergera les bureaux et les locaux très flexibles de la Police.L’extension de Charleroi/Danses comprendra des studios de danse et des residences pour artistes, situés dans de petits bâtiments en brique afin de conserver l’échelle humaine du lieu. Sur le toit, une tente abritera le nou-veau foyer-belvédère. Tous les éléments de l’ensemble sont reliés entre eux par un espace extérieur accessible depuis la rue et agrémenté d’une brasserie ouverte à tous. Ce projet inha-bituel donne un nouveau point de repère « vert » pour la Ville de Charleroi.

MIPIM AWARDS : TROIS NOMINÉS BELGESHôtel de Police - Charleroi/Danses Performing Arts Center / Belgique Promoteurs : Ville de Charleroi - Groupe CFEArchitectes : Ateliers Jean Nouvel and MDW Architecture

Bâtiment Lavoisier - Photo Marc Detiff e

LAVOISIER, LE CACHET INDUSTRIEL ET LA MODERNITÉ AU SERVICE DES ENTREPRISES (SDRB)

Le bâtiment Lavoisier, réalisé avec le concours de Assar Architects, consiste en la rénova-tion d’un ancien bâtiment industriel situé à Molenbeek, utilisé pendant de longues années par la British American Tobacco. De nouvelles circulations verticales, dont 2 ascenseurs visibles le long de la façade avant, ont permis de garder le cachet industriel du bâtiment tout en lui donnant la flexibilité d’uti-lisation requise par la demande des occupants de ce type d’immeuble. La création d’un par-king paysager a également permis d’améliorer l’environnement de tout un quartier tout en permettant des extensions futures sur le site de manière à créer un outil évolutif pour les entreprises venant s’installer sur le site. Le bâtiment a été rénové selon les principes du développement durable avec un indice K de 42 et un indice E de 65. Aujourd’hui, il déve-loppe 13.900 m2 de surfaces pour des activités économiques.


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■ BURO II & ARCHI+ICRÉER L’ESPACE UNIQUE PAR UNE APPROCHE GLOBALE

Rue J. Jordaensstraat 18a, B-1000 -BruxellesT +32 2 641 88 00 | F +32 2 640 53 55

E [email protected] | www.b2ai.comHoogleedsesteenweg 415, B-8800 Roulers

T +32 51 21 11 05 | F +32 51 22 46 74E [email protected] | www.b2ai.com

Bellevue 5, B-9050 Ledeberg [Gand]T +32 9 210 17 10 | F +32 9 210 17 19

E [email protected] | www.b2ai.com

BURO II & ARCHI+I est né de la fusion en 2011 de BURO II, fondé en 1978 à Roeselare par Hendrik Vermoortel et d’ARCHI+I (architecture et ingénie-rie), créé en 1983 par Philémon Wachtelaer. Le bureau s’affiche aujourd’hui comme un groupe solide. Il dispose d’une expertise nationale et internationale de 30 ans et compte plus de 140 collaborateurs répartis sur les sites de Bruxelles, Roeselare et Gent.

Fort d’une activité nationale et internationale dont la réalisation du Guangzhou Baiyun International Conference Center – Chine , auteur d’une architecture et d’un urbanisme résolument orientés vers la mise en œuvre de concepts et de technologies durables appliqués à tous les seg-ments de la construction (bureaux, logements, hôpitaux, équipements publics, écoles, etc.) BURO II & ARCHI+I est un entité multidisciplinaire. Ses différents départements internes (urbanisme et paysagisme, architecture, ingénierie, architec-ture d’intérieur, assistance à la maîtrise d’ouvrage et quantity surveying) lui assurent une organisa-tion d’entreprise performante et une disponibilité de l’ensemble des compétences nécessaires à la production ‘intégrée’ de tout programme.

« Dès l’entame d’un projet, un directeur de projet, un architecte de conception et un architecte de projet sont désignés. Le directeur de projet est l’in-terlocuteur du client. Les architectes de conception et de projet suivent le dossier tout au long de sa concrétisation. Les deux suivent le projet de A à Z et se chargent de la coordination des différentes disci-plines internes et externes. Un groupe de réflexion dénommé Integrated Design (ID) placé sous la direc-tion d’Herman Jult, stimule le développement du savoir-faire et la cohérence en matière de contenu. Le client obtient ainsi la garantie d’une approche intégrée dès les premières ébauches du projet. »

■ VISION : ENTRE EMOTION ET RAISON

Chaque développement de project s’établit autour d’une vision structurée par trois axes :■ Le processus : soit l’analyse de l’ensemble des

solutions spécifiques permettant de définir ‘la’ réponse architecturale unique et optimale;

■ Un partenariat avec le client : la demande du client constitue le point de départ. Le proces-sus est toujours un parcours commun auquel participe le maître d’ouvrage et un réseau de partenaires stratégiques ;

■ Une multidiciplinarité : elle fait appel aux différentes disciplines nécessaires à la produc-tion d’une synthèse aboutie (projet final). Elle repose sur un travail d’équipe, un profession-nalisme et des compétences.

« Nos projets vont au-delà de l’attente : ils sont plus réfléchis, plus étonnants, plus fonctionnels, plus durables ou plus rentables. Très souvent, ils combi-nent ces caractéristiques. Ils ont mûri. Ils sont l’abou-tissement de diverses pistes de réflexions, tenant compte des divers facteurs environnementaux. Ils sont le résultat de la confrontation entre imagina-tion et expérience, entre recherche et attente, entre émotion et raison »

■ VALEURS : CRÉER EST UN ENGAGEMENT RESPONSABLE

Les valeurs qui animent toute démarche du bureau se déclinent autour de plusieurs dimen-sions : l’attention, la responsabilité, l’engagement social, le respect et la participation.

Valeur sociétale: donner de l’espace au vécuL’espace revêt une signification sociétale. La dura-bilité s’exprime sous tous ses aspects: intégration sociale, aspects ‘win-win’ entre les communautés, etc. Construire consiste à rassembler des acteurs.

Valeur du vécu: donner de l’espace au maître d’ouvrageLes rêves et les attentes du maître de l’ouvrage forment le point de départ du projet. La créati-vité est un processus, la réponse à la question n’est pas connue à l’avance, elle se développe au travers d’un travail sur mesure pour avant de se traduire en solutions uniques. Construire c’est vivre, expérimenter et concrétiser ses rêves.

Valeur technique: donner de l’espace à l’expertiseAu-delà de la dimension technique et afin qu’ 1 + 1puissent faire 3, le bureau compose des équipes d’experts de disciplines très diverses : histoire, sociologie, économies, art,… ; Construire c’est aussi générer une expertise pour aujourd’hui et pour demain.

Valeur économique: donner de l’espace à la faisabilitéLes projets ne sont pas seulement réalisés dans un contexte spatial et social, ils le sont également dans un contexte économique. Il importe donc de veiller à l’équilibre entre le rêve et la réalité, entre souhait et faisabilité. Un bon projet est celui qui, pour toutes les parties concernées, est faisable et réalisable. Construire consiste à planifier, optima-liser, calculer et compter.

■ BURO II & ARCHI+I:Un partenaire et une structure fiables

Hendrik Vermoortel et Philémon Wachtelaer sont accompagnés de quatre associés : Rita Agneessens, Geert Blervacq, Tom Vandorpe et Pieterjan Vermoortel.Rita Agneessens en tant que CEO prend e.a. en charge l’organisation générale des projets, Geert Blervacq est responsable des flux opération-nels, Tom Vandorpe supervise la conception et Claude Labeeuw la partie exécution. Ils forment le « management team ».Gaëtan Beague, Herman Jult, Claude Labeeuw, Christian Troosters, Joke Vandromme et Michel Van der Beken sont partenaires associés et secon-dent le management.

140 collaborateurs, les compétences nécessaires à la production ‘intégrée’ de tout programme.

Projet lauréat (en cours de réalisation) de la rénovation du Casino de Knokke-Heist – 50.000 m2 (Belgique) – Team : Steven Holl Archi-tects [New York, USA] en collaboration avec BURO II & ARCHI+I (Doc. : Steven Holl en collaboration avec BURO II & ARCHI+I)

Baiyun International Convention Center Guangzhou (Chine) – 270.000 m2 (Photo : Philippe Van Gelooven) Lauréat catégorie bâtiments publics au World Architecture Festival awards 2008 à Barcelone.

Grand hotel Casselbergh à Bruges. Rénovation et construction d’un hôtel (10.207 m2 / 2010) Team : BURO II & ARCHI+I [architecture] & BURO Interior [étude d’implantation zone de restauration et nouvelle construction] Architecte d’intérieur Frederic Declercq [zone de restaura-tion et nouvelle construction] (Photo: Kris Vandamme)


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Une Résidence-Services pourétudiants au coeur de la cité ardente.

LiègeProjet “Meuse Campus”

Les axes forts de ce projet sont :

• Studios 1 ou 2 pers. (de 18 à 35 m2)• Logements design, entièrement équipés• Divers services mis à disposition des locataires (conciergerie, agence locative

sur place, buanderie, local vélos, …)• Espaces communs (salles d’étude) et de détente (fitness, sauna, terrasse

solarium, billard, …)• Haute qualité environnementale

Les 236 studios seront commercialisés sous la formule du Pool locatif qui vise àoffrir à l’investisseur une gestion sans soucis ainsi qu’un rendement stable.

Le coût de l’investissement, TVA comprise, varie entre 77.792 € et 127.875 € enfonction de la superficie du studio.

Eckelmans Immobilier (IGE sa) - Tél. : 010 48 36 51 - [email protected] - www.eckelmans.be

Bruxelles - Gent - Leuven - Louvain-La-Neuve

Eckelmans Immobilier (IGE sa) a été créé en 1963 et se qualifie aujourd’hui despécialiste du logement urbain et estudiantin. Présent sur pratiquement chaque siteuniversitaire belge, il possède aujourd’hui un know-how tout particulier en matièrede développements immobiliers et de gestion locative.

Fort de cette expérience, Eckelmans Immobilier propose, après les développementsLadeuze et Lovano à Louvain-la-Neuve, une 3ème “Résidence-services Campus” aucœur de Liège, en face de l’université (Ulg).

Déjà 60% réservés après 3 semaines

Photo d’ambiance - Non contractuelle

MIDI-SUÈDE, PREMIER ENSEMBLE DE LOGEMENTS PASSIFS À BRUXELLES(SDRB)

Situé près de la gare du Midi et signé par les architectes d’Urban Platform, le projet Midi-Suède est le premier ensemble de logements passifs initié par le secteur public à Bruxelles.

Cet ensemble passif se singularise par sonintégration urbaine. Lorsqu’on oriente le regard vers la gare du Midi avec ses immeubles de bureaux de moyenne hauteur, Midi-Suède dévoile de grandes baies horizontales. Dans la direction opposée, c.-à-d. vers le tissu urbain historique composé de petits immeubles, le bâtiment laisse apparaître des petites loggias

verticales qui réinterprètent les fenêtres en saillie. Ce projet offre donc une double perception urbaine : elle fait écho à la fois à la ville moderne et historique. Midi-Suède est, de plus, un exemple en termes de développement durable. Il comprend 30 logements qui répon-dent parfaitement aux normes de durabilité et de passivité. Promoteur : SDRB

Midi-Suède / Belgique Promoteur : BPI - SDRB Architecte : Urban Platform Photo Marc Detiff e


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ART & BUILD ARCHITECT 255/8 Chaussée de Waterloo - B-1060 Bruxelles

+32 2 538 72 71www.artbuild.eu

■ ART & BUILDRESPONSABILITE CITOYENNE ET LEGITIMITE FINANCIERE

s

Fondé en 1989, Art & Build est né de l’idée qu’entre art et construction existait une synergiecapable de créer les conditions d’une architecture de qualité, propice à l’épanouissement individuel, social, culturel et pleinement respectueuse de l’environnement. Art & Build rassemble aujourd’hui une centaine de collaborateurs autour de 11 associés, et répar-tit ses activités sur 4 agences : Bruxelles, Paris, Toulouse et Luxembourg. Son mode opératoire s’appuie sur des pôles de compétences internes qui nourrissent chaque projet d’une expertise thésaurisée depuis plus de 20 ans, tandis que son organisation privilégie l’excellence des presta-tions et la pérennité du groupe.La multidisciplinarité ainsi développée au cours de ces dernières années permet à Art & Buildd’appréhender tous les sujets, sans exclusive. En témoigne la diversité des secteurs d’intervention : bureaux, hôpitaux, laboratoires, aménagement du territoire, logements, commerces, loisirs et équipements publics.

■ LA 3ème COMPTABILITE : 10 – 30 – 300

Comme l’explique Luc Deleuze (Architecte Associé) : « La situation économique actuelle dans laquelle nous sommes acteurs – nous l’accompa-gnons davantage que nous la subissons – ne doit pas nécessairement être vécue comme restrictive mais bien comme une opportunité d’efficience (faire plus et mieux dans des enveloppes budgé-taires limitées). De cette efficience découle alors la performance du construit qui se traduit à différents niveaux :■ La qualité du produit final devenu plus efficace

en termes d’organisation intérieure, de préoc-cupations environnementales (p.ex. : passif ), de santé des occupants, etc. ;

■ La rentabilité de l’investissement de départ, en termes de valeur immobilière ;

■ La rentabilité de fonctionnement et de maintenance du bâtiment ;

■ La rentabilité du facteur humain. C’est ce qu’on appelle aujourd’hui la ‘3ème comptabilité’. Elle touche à l’identification des occupants par rapport au bâtiment et à son utilisation. Elle agit sur la motivation et donc la productivité des collaborateurs.

Cette 3ème comptabilité doit s’envisager dans la perspective d’une équation dont les termes s’illustrent dans le rapport 10 – 30 – 300.

Explications :Si le budget de construction d’un bâtiment vaut 10, ses coûts d’exploitation/fonctionnement sur une période de 30 ans vaudront 30 et les salai-res distribués durant cette même période aux occupants du bâtiment vaudront 300 !

On perçoit dés lors clairement qu’une productivité accrue de 5% jouant sur la masse salariale grâce à la qualité de conception du bâtiment représente 15, soit 1,5 fois le budget de sa construction ! »

■ PARTAGE DES RESSOURCES

« Schématiquement, le processus de développe-ment immobilier fait intervenir deux acteurs :■ Les pouvoirs publics : garant de l’intérêt public

(responsabilité citoyenne) ;■ Le secteur privé : en charge du fonctionnement

de l’outil économique (légitimité financière). Cette nouvelle équation, dont on peut par ailleurs inverser les termes en parlant de légiti-mité citoyenne et de responsabilité financière, est la condition sine qua non du bon dérou-lement de toute opération. Concrètement elle signifie que celui qui a des responsabilités finan-cières doit s’inscrire dans le cadre d’une légitimité citoyenne.

Exemple : Pour introduire un permis d’urbanisme mieux vaut connaître les règlements, porteurs de l’intérêt public afin d’y inscrire l’ambition privée !Or, aujourd’hui les objectifs de l’intérêt public, garants de cette responsabilité citoyenne, rési-dent dans le partage des ressources auquel participe l’efficience des bâtiments : l’économie d’énergie, la santé, les processus de contrôle de la production des bâtiments, etc, soit un ensemble de facteurs qui confortent la légitimité financière des acteurs, par l’économie des moyens et la res-ponsabilité sociétale des entreprises basées sur le relais des valeurs collectives que portent ses préoccupations.

Face aux objectifs actuels de développements durables on perçoit alors que seule l’interaction entre responsabilité et légitimité est porteuse de résultats. Ainsi, les taxes carbones ont poussé des investisseurs à acquérir des forêts (placements et légitimité financière) mais aussi et surtout à les entretenir (responsabilité citoyenne).

L’approche d’Art & Build est calquée sur ce prin-cipe général d’équilibre qui veut, qu’outre un devoir d’innovation (une architecture porteuse de sens et performante), nous ayons pris comme engagement celui d’une responsabilité financière vis-à-vis de nos donneurs d’ordre, afin d’inscrire leurs ambitions dans le contexte de la légitimité citoyenne, portée par les pouvoirs publics.

Exemple : Le projet Covent Garden (Bruxelles) illustre ce principe. Le permis préalable qui auto-risait la construction de 50.000 m2 ne rencontrait pas les attentes de l’investisseur privé. Nous avons proposé aux pouvoirs publics (avec l’accord du propriétaire) d’augmenter cette superficie à la condition de respecter la même empreinte écolo-gique et un budget correspondant aux normes du marché (ne pas être impayable). Notre interven-tion (trouver de nouveaux concepts techniques et architecturaux et innover en matière d’économies des ressources) a alors permis la construction d’un immeuble de 74.000 m2 avec le même « foot-print » écologique! En conclusion, l’efficience de l’immeuble se retrouve dans l’accroissement de sa valeur (légitimité financière) et de son empreinte écologique limitée (responsabilité citoyenne) ! En combinant ce contrôle des moyens et ce support aux valeurs collectives, nous avons comme ambition de proposer une architecture traductrice des valeurs sociétales au travers d’une attention soutenue à l’utilisation contrôlée des ressources, au bénéfice de l’Homme.C’est ce que traduit notre « maître mot » : « A humanistic approach to Architecture » !

Les associés présents au MIPIM : de gauche à droite : Char-lotte Pijcke / Luc Deleuze / Bruno Caballe / David Roulin.

Immeuble de bureaux, Porte d’Ivry à Paris – 6050 m2 SHON pour la SEMAPA / Client : Buelens / concours remporté en décembre 2011 / spécifi cité : 1er immeuble de bureaux à ossature bois à Paris / image : Quick-it

Immeuble de bureaux « Belliard 40 », Quartier européen de Bruxelles - 20.000 m2 / Client : Cofi nimmo / spécifi -cité : Nommé « Bâtiment exemplaire » 2011 par Bruxelles-Environnement / image : Quick-it

< Covent Garden : Client : Immobilière du Royal Rogier / spécifi cité : 1er bâtiment de ce type a être équipé d’une station d’épuration biologique / photo : S. Brison


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Afin d’être plus représentatif de la diver-sité des segments de l’immobilier et tenir compte de l’évolution du secteur, de nou-velles catégories ont été ajoutées aux MIPIM Awards. Elles concernent l’immo-bilier ‘logistique’ (marqué par des spé-cificités techniques particulières) et les ‘immeubles de bureaux rénovés’.

■ Catégorie Meilleur hôtel et centre touristique

- Six Senses Con Dao / Vietnam Architectes : AW2 / Stéphanie Ledoux & Réda Amalou Promoteur : Indochina Land

- The Bulgari Hotel & Residences / Royaume-Uni Promoteur : Prime Development Ltd Architecte du concept/ Architecte d’intérieur : Antonio Citterio, Patricia Viel and Partners / Architecte du projet : Squire & Partners

- Victoria Tower Hotel / Suède Architecte : Wingardh Arkitektkontor AB / Architecte d’intérieur : Kiil Interiör Promoteur : Arthur Buchard, Call Tower Invest AB

■ Catégorie Meilleur projet industriel et logistique

- Distribution Park Dutra / Brésil Promoteur : Hines Brazil Architecte : Dupré Arquitetura

- Lavoisier / Belgique Promoteur : SDRB - GOMB - BRDA Architecte : ASSAR Architects

- McLaren Production Centre / Royaume-Uni Consultant en planification urbaine et Architecte urbaniste : Terence O’Rourke Ltd Architecte : Foster + Partners

■ Catégorie Meilleur centre d’affaires - Heron Tower / Royaume-Uni Architecte : Kohn Pedersen Fox Associates Promoteur : Heron International

- Main Point Karlin / République Tchèque Promoteur : PSJ INVEST, a.s. Architecte : DaM, spol. s r.o.

- TNT Centre / Pays-Bas Promoteur : OVG Real Estate BV Architecte : Paul de Ruiter BV

■ Catégorie Meilleur immeuble rénové

- Palazzo Aporti / Italie Promoteur : Hines Italia SGR S.p.A. Architecte : Antonio Citterio Patricia Viel and Partners

- Refurbishment “Alte Post” / Allemagne Project corporation : alstria VII. Hamburgische Grundbesitz GmbH & Co. KG Promoteur : Quantum Projektentwicklung GmbH Architecte : Alk Arwed Friedrichsen

- “The Library” - New Community Center and Library / Danemark Promoteur : Copenhagen City Properties Architecte : Cobe and Transform

■ Catégorie Meilleur projet résidentiel

- Midi-Suède / Belgique Promoteur : BPI - SDRB Architecte : Urban Platform

- Reflections at Keppel Bay / Singapour Promoteur : Keppel Land Limited Architect concepteur : Studio Daniel Libeskind Architecte du projet : DCA Architects Pte Ltd

- ‘Residence le 19’ in the Claude Bernard area in Paris / France Promoteur immobilier : BNP Paribas Real Estate Architecte : Atelier Zundel & Christea

LES FINALISTES DES MIPIM AWARDS 2012

North Light GDF SUEZ - Bruxelles (Arch. + Doc.: Jaspers-Eyers)


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■ DE CONYNCK IMMOBILIER

QUALITE ET PERFORMANCE DU RESIDENTIEL

Exclusivement consacré à la construction et pro-motion de biens résidentiels – principalement des appartements – le groupe De Conynck Immobilier – fondé en 2008 par l’intégration verticale de mul-tiples compétences (*) – assure une production annuelle d’environ 100 biens (150 à partir de 2013 et 200 à partir de 2015) inscrits dans les segments milieu et haut de gamme et déploie l’essentiel de ses activités à Bruxelles et en Wallonie.

■ LES CERCLES DES SUPERFICIES

Comme le précise Luc Messens (Administrateur) : « Sur un marché résidentiel devenu demandeur et porteur, à la fois par le fossé créé entre l’accrois-sement de la population et le manque de biens disponibles, voire leur vétusté, les impératifs envi-ronnementaux définissent une ligne stratégique.Parallèlement, à Bruxelles, les superficies des biens doivent être envisagées au vu de leur locali-sation. En procédant par cercles concentriques on constate que de petites entités sont parfaitement adaptées à l’hyper centre (premier cercle) et à ses pôles (universités, UE, etc.). La raison en est que leurs occupants sont souvent ‘nomades’.

A contrario, le second cercle (Auderghem, Woluwe, Uccle,...) est davantage celui d’une population ‘sédentaire’ dont les logements requièrent une qualité d’équipement, un espace et un confort accrus. Traduites en chiffres ces analyses mon-trent que la superficie d’un appartement 2 cham-bres du cœur de ville avoisinera les 80 m2, alors que le même bien inscrit dans le second cercle atteindra ± 90 m2 voire plus et celui du troisième cercle (Brabant wallon) 100 m2 et plus . »

■ INTEGRER LES COMPETENCES ET ANTICIPER LES NORMES

« Notre mission se structure autour d’une démar-che complète. Elle s’échelonne de la recherche du terrain à la commercialisation des biens construits en passant par le choix des architectes et l’établis-sement des programmes (au vu de leur localisa-tion). Cette intégration verticale à laquelle répond le groupe permet, d’une part, une très grande souplesse d’intervention (faire du ‘sur-mesure’) et, d’autre part, de gérer et contrôler chaque phase du processus de construction dont l’inves-tissement, le développement, la promotion, la construction et la commercialisation.

Chaussée de Waterloo,835 - bte 12B-1180 Brussels

[email protected] T : +32 476 21 58 13 - F : +32 2 743 07 77

www.deconynck.be

Dans ce schéma, notre production se distingue notamment par sa performance énergétique. Tous les biens sont construits selon le mode basse énergie et disposent d’une isolation renforcée de l’enveloppe, d’une ventilation double flux, d’une isolation acoustique, etc. L’objectif est clairement de mettre à disposition du marché des biens dont les performances anticipent et dépassent les normes futures (Ex. : la promotion développée

à Nivelles affiche une valeur K = 29, alors que la norme actuelle en Wallonie est de K = 45).Assurer cette qualité à la fois architecturale (esthétique) et technique (performance) repose également sur le choix des architectes auxquels nous faisons appel, parmi lesquels on citera les Bureaux A.D.E et MDW.Les collaborations et synergies ainsi établies nous permettent d’inscrire nos productions dans un excellent rapport qualité/prix (Ex. : un dévelop-pement à Uccle sera vendu autour de 2.700 €/m2 - hors frais - pour des biens dont les superficies oscillent de 90 à 140 m2). » (*) Architecte, Urbaniste, Ingénieurs, Investisseurs

Luc Messens – Administrateur – De Conynck Immobilier

Conçu par ADE sprl architecture de Marc Stryckman, cet immeuble résidentiel de 32 unités et 2 villas, construit en basse énergie (K29) se situe à 10 minutes à pied de la gare de Nivelles et 15 minutes du centre ville. 70% est vendu.

Vue virtuelle du futur immeuble développé à Uccle et conçu par ADE sprl. Les superfi cies oscillent entre 90 et 140 m2. ce projet comprendra des appartements de 2 et chambres ainsi que des duplex, pour un prix de 2.700 €/m2 (hors frais)

Vue virtuelle d’un développement en cours à Mouscron. Conçu par le bureau d’architecte Leman sprl de Peruwez, ce projet se réalisera en plusieurs phases . il est composé de 104 appartements , principalement des deux chambres de ± 90 m2. les travaux viennent de débuter. commercialisation fi n mai 2012. Le prix moyen sera de 1.900 € /m2

Vue virtuelle du futur immeuble qui sera développé à Liège (quartier du Laveu au pied de la colline de Cointe) ce projet conçu par le bureau d’architecture ODM comprendra 24 logements composés principalement de deux chambres. Les travaux viennent de débuter début janvier 2012. Le prix moyen sera de 2.150 € /m2


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■ Catégorie Meilleur centre commercial

- Cubus / Hong Kong Architecte : Woods Bagot Promoteur : Great Felicity Ltd

- D-Cube City /Corée du Sud Architecte : Samoo Architects & Engineers Promoteur : Daesung Industrial co., LTD

- Morocco Mall / Maroc Architecte et consultant principal : Design International Promoteur : Al Amine

■ Catégorie Meilleur projet futur

- Air-Floating Villas & Suites / Qatar Architecte : FPA Franzina+Partners Architettura

- Hôtel de Police - Charleroi/Danses Performing Arts Center / Belgique

Promoteurs : Ville de Charleroi - Groupe CFEArchitectes : Ateliers Jean Nouvel and MDW Architecture

- IN/OUT / France Promoteur : Société Foncière Lyonnaise (SFL) Architecte : DTACC

■ Catégorie Meilleur mega projet futur

- Express Rail Link West Kowloon Terminus / Hong Kong Architecte : Aedas Limited Promoteur : MTR Corporation Limited

- Jeju Airest City / Corée du Sud Promoteur et Creative PM Firm: Berjaya Jeju Resort Limited and Planning Korea Architectes: Planning Korea and Baum Architects

- Marina South / Singapour Promoteur : M+S Pte Ltd

Architectes : Ingenhoven Architects and A61 Architects Pte Ltd

Le Jury des MIPIM Awards est composé des personnalités suivantes :

Président du Jury : Mr. Michael Strong, Chairman & CEO – EMEA, CBRE, UK Thomas BEYERLE, Managing Director and Head of CS & Research, IVG Immobilien AG, Emmanuel COMBAREL, Fondateur et Architecte, Emmanuel Combarel Dominique Marrec archi-tectes, France Paolo GENCARELLI, Directeur immobilier Groupe, Unicredit Group, Italie Ann HEYWOOD, Directrice, The College of Estate Management, Royaume-Uni Frank KHOO, Directeur Général Asie, Axa Real Estate, Singapour See Lian ONG, Président, RICS, Malaisie

« Sculpter, c'est écrire en trois dimensions »

Stéphane Guiran

« 4-Dimensional Circle », Ouvre de l’artiste danois Jeppe Hein, «4-Dimensional Circle » est présente à Cannes durant le MIPIM et exposée sur le parvis de l’immeuble 65, Boulevard de la Croisette. L’œuvre est constituée de quatre miroirs rectan-gulaires qui, entrecroisés, présentent une ouver-ture semi-circulaire laissant apparaître un cercle au centre de la sculpture. Ce cercle est souligné par une série de LED installée de part et d’autre des miroirs, illuminant la sculpture de nuit.

« 65 Croisette »Ce développement immobilier exceptionnel couvre 1.800 m2 de surfaces de vente, entièrement louées, via des baux de long terme, à des marques de luxe renommées : Brioni, Burberry, Balenciaga, Bottega Veneta, Paule Ka, Jimmy Choo, Pucci et Yves Saint Laurent. La SAS Codinvest Croisette, filiale de Codic France et Finamas, ont tout récem-ment cédé l’ensemble commercial 65 Croisette au fonds d’investissement KanAm Grund, pour un montant d’environ 75 millions d’euros.

« Laetitia de Caritat » Conseillère en art contemporain, spécialisée dans la sculpture monumentale L. de Caritat, précise sa démarche : « Le principe de notre approche est de créer le lien entre le parti architectural et l’oeuvre d’art; que l’un valorise l’autre et vice versa.Nous travaillons généralement sur des com-mandes individualisées (pièce unique) afin de répondre au mieux aux attentes de nos clients , en terme d’intégration, d’esthétique, de valeur, d’investissement et défiscalisation pour offrir une singularité et une complémentarité artistique (jeune talent / artiste de renom) dans la cadre de la promotion immobilière ou de la mise en valeur des actifs à l’occasion de leur rénovation. »

Info. : www.ldcadvisory.com

■ ART & ARCHITECTURE

LES FINALISTES DES MIPIM AWARDS 2012


NOUVEAU À UCCLE www.leshautsdestjob.eu

Le site www.rainbow-properties.be vous offre un maximum d’informations concernant tous les projets : plans, prix, cahier des charges, acte de base, etc.

Un complexe de 20 appartements, 1 bureau et 1 maison intelligemment organisés pour un usage de l’espace optimal, ainsi que des lieux de vie baignés de lumière.Une architecture contemporaine aux lignes épurées magnifiquement intégrée au coeur d’Uccle à proximité de l’Observatoire, la forêt de Soignes et du marché de St-Job.Moderne, très agréable, bénéficiant de finitions de haute qualité, chaque entité est remarquablement bien agencée.Ceci est le fruit d’un cahier des charges réfléchi, axé sur la luminosité et sur l’optimisation de l’espace. Vous profiterez d’une atmosphère qui vous correspond et jouirez d’un lieu de vie unique, verdoyant et résidentiel.

UNE NOUVELLE DIVISION POUR LA LOCATIONDES APPARTEMENTS VENDUS AUX INVESTISSEURS

DES PRESTATIONS DE QUALITÉ

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Suite au succès du partenariat entre les sociétés RAINBOW PROPERTIES et E-MAPROD, notre offre de promotion

d’appartements se poursuit à Uccle, au n°23 de l’avenue latérale.Le chantier de construction est à présent en cours, en collaboration avec l’entreprise de construction DEDEYNE dont l’excellente réputation n’est plus à démontrer.La livraison des appartements est prévue dans un délai maximum de 18 mois.La société RAINBOW PROPERTIES détient l’exclusivité de la commercialisation. 20% ont déjà été vendus sur plans à des ménages qui ont pu créer leur logement « sur mesure ».Une maquette du projet est visible au siège de la Société RAINBOW PROPERTIES 37, avenue de Tervueren à Etterbeek - Mérode, qui est également en mesure de vous faire visiter un appartement témoin dans un projet similaire achevé.

APPARTEMENT TEMOIN

PROFITEZ DE L’AVANTAGE FISCAL

LIVRAISON AVRIL 2

013

www.rainbow-properties.be


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Source: Emerging Trends in Real Estate Europe 2012 survey.

Real Estate Business in 2011 and 2012

0% 20% 40% 60% 80% 100%

2012

2011

Capital Deployed inReal Estate Investments

2012

2011

Business Headcount

2012

2011

Business Profitability

2012

2011

Business Confidence

Increase Stay the Same Decrease

22.0% 40.6% 37.4%

26.1% 47.8% 26.1%

34.2% 38.6% 27.2%

39.2% 40.1% 21.1%

29.5% 45.3% 25.1%

29.6% 48.8% 21.6%

35.2% 42.5% 22.2%

46.3% 37.8% 15.9%

Source: Emerging Trends in Real Estate Europe 2012 survey.

EXHIBIT 1 12

Views on the Impact of Sustainability on Real Estate Businesses in 2012, by Business Type

Increase Stay the Same Decrease

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Bank, Lender, or Securitized Lender

Real Estate Service Firm

Fund/Investment Manager

Private Property Company or Developer

Publicly Listed Property Company or REIT

Institutional/Equity Investor

59% 41%

59% 34% 7%

59% 40% 1%

53% 44% 3%

47% 47% 6%

28% 69% 3%

(source : PwC)

Projet de l’hôpital de Knokke – (Belgique)Architecte: Association momentanée : Aaprog – Boeckx – Buro II & Archi + I

Immeuble de bureaux ‘Ducat Place III’ (Moscou) - Développeur – Propriétaire : HinesArchitecte : Skidmore, Owings & Merrill (London) - Photo : www.hines.com


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Bureau d’avocats essentiellement actif dans le Benelux (également présent à Londres etNew York), NautaDutilh concentre ses activités autour des pratiques bancaires, financières etimmobilières.

■ MOINS DE CREDITS, DAVANTAGE DE FONDS PROPRES

Dans l’entretien ci-dessous, Didier De Vliegher et François Tulkens (avocats partenaires) posent comme préalable qu’il ne peut désormais exis-ter d’immobilier sans réflexions financières parallèles.

« Cette affirmation, reflétée par les conférences/débats qui animeront l’édition 2012 du MIPIM, est à mettre en perspective avec la crise actuelle. La difficulté d’accession au crédit – notamment illus-trée par la réduction des financements immobiliers, aujourd’hui souvent limités à 50 - 60% de la valeur vénale du bien, a une triple conséquence :■ Elle tend à faire disparaître les investisseurs

opportunistes, souvent contraints à la vente for-cée ;

■ Elle modifie les pratiques usuelles de la plupart des acteurs immobiliers désormais soucieux de travailler en fonds propres ou sur base d’émis-sions d’actions/obligations ;

■ Elle place la majorité des acteurs institution-nels (banques, assurances, sicafi, fonds de pen-sions,…) disposant de fonds propres à investir, devant un impératif de diversification, à savoir développer moins de fonctions tertiaires pour davantage de fonctions résidentielles.

A un autre niveau, les effets de la contraction écono-mique se signalent également par :

■ Un accroissement relatif des opérations de Sale & Lease Back. Toutefois, si ces opérations sont rela-tivement faciles à mener pour des immeubles de bureaux, il en va différemment des unités de production industrielle difficiles à inscrire dans ce principe ;

■ La vente, par des entreprises présentes en Belgique, de réserves foncières initialement prévues pour des extensions. »

■ PPP : SOLUTION A NUANCER

Face à ces mouvements, il convient toutefois de noter que les autorités publiques ont adopté une série de mesures, dont celles de grands projets (écoles, autoroutes, prisons, entrepôts..) structu-rés en PPP (Partenariats Publics/Privés) ayant pour effet de redynamiser voire de recréer une activité immobilière. « Cette stratégie requiert toutefois une nuance. Aujourd’hui la Région bruxelloise s’oriente vers une ‘course aux logements’, soit un virage à 180° par rapport à la situation antérieure. La question qui se pose est alors de savoir ce qu’il adviendra de l’indispensable présence d’un tissu économi-que au sein de cette même région.

Pour ces PPP – auxquels nous collaborons par la négociation/rédaction des contrats DBFMO (*) qui y sont associés – on ajoutera trois facteurs :■ Leur mise en oeuvre se heurte souvent au

contrôle du foncier. Il sera donc (très) difficile à établir si celui qui l’initie n’est pas propriétaire du terrain (c’est notamment le cas des écoles et des logements publics) ;

■ Pour les investisseurs privés, ils génèrent un revenu (= paiement de mise à disposition) dont la valeur et la régularité sont assu-rées par la fiabilité et la solidité financière du commanditaire ;

■ Pour les autorités publiques, contraintes de réduire leur endettement (SEC 95 (**)), ils constituent une opportunité d’investissement dont les coûts sont transformés en loyers. »

■ REDUCTION DES SUPERTICIES

Si la tendance à la réduction des superficies, tant des bureaux (effet du home office) que des loge-ments (besoin de densification et de performan-ces énergétiques) apparaît comme inévitable, les deux segments se distinguent toutefois par les réglementations dont ils dépendent. Ainsi, le RRU (Règlement Régional d’Urbanisme) qui impose des superficies minimales aux pièces d’un habitat semble se trouver en porte-à-faux avec l’évolution actuelle.

« Nous sommes passés d’une absence de règle-mentation à une imposition vers le haut (qualité et superficie des pièces). Dès lors qu’on estimera que l’équation économique qui sous-tend ce principe est difficilement viable (revenu des ménages >< coût immobilier), il conviendra alors de revoir les objec-tifs et trouver un nouvel équilibre entre superficies et qualité du construit. C’est un choix politique. On comprendra que les autorités rechignent à détri-coter ce qui a été établi sachant qu’elles s’exposent alors au risque d’une multiplication des ‘cages à poules’ pour les personnes à revenus faibles et/ou moyens. »

■ EVOLUTION

« La rigueur imposée au marché immobilier quant à son endettement et ses risques (voir notamment les mesures Solvency et Bale III) pose certes un problème de financement via le crédit mais ouvre aussi des perspectives quant à un marché plus sain et consolidé (via des fusions) autour d’acteurs majeurs. Enfin, 2012 est l’année de deux élections présiden-tielles importantes (France et USA). Or, l’Histoire montre que de telles élections ont toujours un effet dynamisant par la mise en œuvre de programmes nouveaux. Si l’on ajoute à cela l’apparition des prémices d’une reprise économiques aux USA, nous réunissons là les conditions d’un optimisme relatif. »

■ NAUTADUTILH : ACTIVITES ET AWARDS

Parmi les dossiers importants traités en 2011 par Nautadutilh, on retiendra, outre la négociation de contrats liés aux PPP :■ Conseil d’ AG Real Estate dans l’opération

de rachat du Westland Shopping Center (> 100 millions €) ;

■ Conseil de Cofinimmo dans l’opération d’acquisition de City Link sa/nv propriétaires de 4 immeubles de bureaux à Anvers ;

■ Conseil de la Région Bruxelles Capitale pour la sécurisation urbanistique du système ‘Villo’ (vélos urbains publics) ;

■ Etc.

En 2011, Nautadutilh a également obtenu un Belgian Legal Award (Banking and Finance).

(*) DBFMO (Design –Build – Finance – Maintain – Operate)(**) Une directive de 1995 impose à l’Etat fédéral, aux régions et aux communautés de respecter un base comptable com-mune à l’Europe, soit le « SEC 95 », qui signifi e « Système euro-péen des comptes », un standard comptable commun pour s’assurer du suivi des critères de convergence européens. Il est ainsi plus facile d’évaluer correctement si les Etats membres respectent bien les objectifs de stabilité budgétaire fi xés par la Commission européenne. Jusqu’à présent, les entités loca-les ne sont pas concernées mais, dès l’horizon 2013, se po-sera obligatoirement la question du type d’application aux communes de cette nouvelle méthode comptable.

■ NAUTADUTILH LES EFFETS DE LA FINANCIARISATION DE L’IMMOBILIER

Chaussée de La Hulpe, 1201000 Bruxelles

Tel. : +32/2/566.81.40 - Fax. : +32/2/566.81.41www.nautadutilh.com

De gauche à droite : Didier De Vliegher et François Tulkens

Villo’ ! Source : Wikimedia Commons


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En plaçant son édition 2012 sous le thème ‘Building Innovation’, le MIPIM souhaite mettre en évidence « les initiatives destinées

à renforcer la valeur d’un portefeuille immobilier. L’enjeu est d’accroître la rentabilité d’un bâtiment en mettant l’accent aussi bien sur ses qualités de fonctionnalité, de sobriété et de durabilité que sur sa gestion rationnelle et efficace » Selon cette pers-pective, on s’interrogera donc quant à : ■ la vision des bâtiments de demain (archi-

tecture et techniques) et l’évolution de leurs modes de construction dans la recherche d’un immobilier durable ;

■ L’incidence d’un contexte économique difficile sur les développements et ventes ;

■ Les opportunités (constructions neuves, réno-vations énergétiques, reconversion) offertes par l’évolution du marché.

Pour y répondre, la présente Table Ronde réunis-sait Philippe Antoine – Dir. Gén. – SDRB / Jean Corman – Adm. Dél – VICTOIRE / Nicolas Orts – Adm. Dél – CBRE / Renaud Chevalier – Adm. Dél – ASSAR / Thibaut Dumortier – Managing Dir. – BURCO.

■ L’INCERTITUDE ET SES RISQUES

Face à l’incertitude économique – dont les défauts de paiement - existe-t-il un risque réel de liquidation massive de biens immobiliers ?

N. Orts : Face au risque de défaut de paiement, celui d’assister à la mise sur le marché d’un nom-bre important d’actifs immobiliers détenus par les banques est faible. En effet, d’une part, aucun signe tangible d’une telle évolution n’est actuel-lement perceptible sur le marché belge (il n’en va pas de même pour tous les pays européens) et, d’autre part, ouvrir la porte des liquidations immobilières aurait un impact non négligeable sur des valeurs alors tirées vers le bas.

Par contre, la multiplication des opérations de Sale & Lease Back (S&LB), tant dans le secteur public que privé, est une réalité. Tout laisse pré-voir qu’elle s’accentuera en 2012. Les acquisitions étant alors réalisées par les investisseurs tradi-tionnels (sicafis, fonds de pension, assureurs,..). Débutée il y a une quinzaine d’années, cette tendance, par laquelle les entreprises cherchent à alléger leur bilan en passant du statut de proprié-taire à celui de locataire, se généralise. Si nous mettons ce phénomène en parallèle avec les pratiques des pays anglo-saxons, on relève en effet que le taux d’immeubles détenus par les entreprises belges (privées et/ou publiques) est toujours anormalement élevé.

Th. Dumortier : La période que nous connaissons est aussi celle d’un ajustement nécessaire des valeurs immobilières. Sans négliger le risque de ‘ventes à la casse’ qui fausseraient le marché par un apport de biens à prix sacrifiés - on peut raisonnablement penser que cette adéquation se passera de façon ordonnée.

■ RECONVERSION ET MIXITE

Selon les contraintes économiques et environ-nementales, comment envisager l’immeuble de demain ? R. Chevalier : Il doit s’envisager au-delà de sa seule dimension d’objet construit ‘isolé’ pour être pensé dans un rapport à l’urbanité, c’est-à-dire à son contexte socio-économique et culturel. Quant à la reconversion, un potentiel existe et doit être exploité mais le principe ne peut être généralisé (tout immeuble ne se prête pas à de telles opérations). Les chiffres actuels montrent d’ailleurs que cette stratégie demeure ‘marginale’. Sur les 5 dernières années 310.000 m2 ont ainsi été reconvertis, soit +/- 60.000 m2/an. Ce volume reste limité lorsqu’on le met en perspective avec la vacance du parc (+/- 1,2 millions m2 à Bruxelles)

N. Orts : La reconversion d’immeubles de bureaux est un phénomène qui gagne en importance (+/- 100.000 m2 en 2011) comme en témoigne les exemples récents suivants :- La vente du siège Solvay à reconvertir en

résidentiel ;- L’ex siège Rossel qui sera reconverti en hôtel.

R. Chevalier : Parce que celles-ci ne se feront pas uniquement au départ d’immeubles de bureau. L’exemple du bâtiment ‘Lavoisier’ (nominé au Mipim Awards), ancien site industriel urbain a été rénové pour accueillir – dans un souci de mixité - de nouvelles activités économiques et du logement. Cette démarche participe d’un phéno-mène de réappropriation de l’espace urbain par la population et est favorisé par les difficultés de mobilité/accessibilité de la ville.

Ph. Antoine : Si en termes d’investissement la SDRB joue le rôle de ‘petit poucet’, elle s’inscrit toutefois résolument dans ce mouvement de reconversion. En effet, le problème de la mobilité, passé du niveau stratégique à celui de critique, incite des entreprises émigrées de la ville à y revenir dès lors qu’elles disposent d’une locali-sation urbaine couplée à une offre de transport public. C’est ainsi que le site ‘Da Vinci’, au départ dévolu à des activités industrielles, est devenu un ‘parc d’affaires’ sur lequel sont présents de grands groupes (Mobistar, Electrolux, Décathlon,..)

■ CONSIDERATIONS HOLISTIQUES

La qualité d’un tissu urbain relève de son appro-priation par ses habitants et des dynamiques (flux) qu’il permet. Quelles en sont les condi-tions et les exemples ?

J. Corman : Pour revenir à la conception archi-tecturale des nouveaux immeubles (ou ceux récemment rénovés), on perçoit effectivement

MIPIM 2012 : LE TEMPS DES OPPORTUNITES ?

Texte Thierry Laffineur - Photos Stéphanie Lecocq

TABLE RONDE


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une volonté d’intégration et de participation de ces bâtiments à leur environnement. Cela rejoint l’idée de réinvestir la ville. Un premier bon exemple est celui de la rénova-tion de la ‘Tour des Finances’, désormais ouverte sur la ville à travers la présence de fonctions commerciales. Un second est celui de la future tour ‘Upsite’ (canal) qui procède d’une réflexion préalable quant aux possibilités du site. A contrario, le bâtiment de la KBC (avenue du Port), posé tel un coffre-fort sur le bord du canal, ne par-ticipe absolument pas à cette réappropriation.

R. Chevalier : En d’autres mots, sans réflexion globale préalable définissant la vision et le cadre légal clair d’un aménagement urbain, il n’existe pas de possibilités de réappropriation de l’espace public.

J. Corman : Ce qui a été fait pour les centres com-merciaux, pensés et localisés en fonction d’une accessibilité, se retrouve aujourd’hui comme préalable à tout développement. Ainsi, réfléchir logement c’est aussi réfléchir trans-ports en commun, écoles, services, commerces de proximité… Si ces éléments n’existent pas ils devront être intégrés. A un autre niveau, ce que fait la Région wallonne à travers le concept de ‘noyaux d’habitats’ est une réaction à l’urbanisation anarchique illustrée par les maisons 4 façades en bordure d’axes rou-tiers. Une telle urbanisation ‘étalée’ est chère en termes d’équipements/services (égouts, voiries, poste) et ne contribue pas à une réappropria-tion de l’espace. Le nouveau positionnement des autorités consiste alors a partir du schéma suivant : intensifions la densité où elle existe et procédons par ‘discrimination positive’ : ceux qui adhèreront à ce principe seront ‘aidés’ (primes, réduction du revenu cadastral, exonération fiscale temporaire,…) A Bruxelles nous disposons à la fois d’une marge de densification importante (la densité de Paris est de 200 habitants/hectare contre 60 à Bruxelles) et des sites pour l’appliquer. Utilisons ce qui existe, densifions-le afin d’en faire des ‘quartiers’ et évitons les cités dortoirs (ex. : Val D’or) ou les ‘coffres-forts’

Ph. Antoine : Se réapproprier l’espace signifie l’équiper de toutes les fonctions nécessaires à son fonctionnement/développement. Selon cette

définition, le programme ‘Tivoli’ (Bruxelles Ville) n’est pas un projet de ‘comblement d’une dent creuse’ mais bien la reconstitution d’un quartier (un morceau de ville) pensé dès le départ en termes de mixité.Dans ce cas, la procédure suivie en amont (permis de lotir) passe par des concertations avec tous les acteurs (opérateurs, pouvoirs publics et habi-tants). Elle définit à la fois une trame et crée des synergies sur base d’une approche holistique.Concrètement dans ce projet, la volonté de den-sifier s’illustre par des constructions en rez +4 ou +5, voire, sous certaines conditions, en rez +6 ou +7. Quant à la volonté de mixité elle s’établit dans la multiplicité des composants du site : 450 logements, 1 parc public, des équipements col-lectifs, des commerces et 12.000 m2 de surfaces réservées aux activités économiques (notamment celles ayant trait à l’Eco-Construction) .

Th. Dumortier : Je suis d’accord avec vous mais le succès de ce type d’opération est aussi lié au coût des logements proposés qui n’excède pas 1.200 €/m2 hors frais. C’est une excellente opération pour les acquéreurs. Elle pose toutefois une question : celle de savoir si le budget ainsi consacré par la SDRB au développement de logements (+/- 200 logements / an pour +/- 10 millions €) ne peut être ‘mieux utilisé’. Une réduction des avantages consentis aux acquéreurs (p.ex. : en fixant le coût d’acquisition à 1.500 €/m2 et non à 1.200 €/m2) permettrait alors de constituer une réserve bud-gétaire utilisable pour la construction d’un plus grand nombre de logements.

■ FLUX, EFFET CISEAUX ET ELASTICITE

J. Corman : Il y a un risque : Bruxelles connaît une ‘élasticité de l’offre’. Cela signifie qu’à tout accrois-sement des coûts des logements correspond une alternative extra-urbaine moins onéreuse…. même si celle-ci se fait au prix de trajets plus longs.

Th. Dumortier : En parallèle ajoutons que Bruxelles a ‘peur’ du RER dans la mesure où ce dernier est perçu comme un facteur d’exode des entreprises. Cette appréciation me semble erro-née. Le RER représente une opportunité et est un facteur d’attractivité des entreprises vers la ville. Sauf à vouloir imaginer Bruxelles sans entreprises, c’est-à-dire économiquement moribonde, le prin-cipe du RER est fondamental.

N. Orts : Pour ce qui concerne les mouvements des entreprises, entre celles qui quittent la Région et celles qui s’y implantent, existe un effet ciseaux : celles qui reviennent s’installent dans l’hyper-centre (nœud de communication multimodal) ou dans la grande périphérie, laissant l’espace ‘décentralisé’ en déshérence. Or, ce n’est pas en se protégeant et en faisant l’impasse sur les conditions d’une bonne mobilité (transports en commun performants, tissu urbain agréable et sécurisé, signalétique claire, aména-gements verts, propreté, implantation d’équipe-ments collectifs) qu’on favorisera le développe-ment harmonieux et multifonctionnel de la ville qui repose toujours sur un équilibre dynamique de ses flux.

Ph. Antoine : Les flux sont difficiles à analyser. Sans entrer dans une guerre des chiffres nous constatons que 200 sociétés sont aujourd’hui en attente d’une localisation urbaine. Cette demande ne peut être satisfaite faute de disponibilités/infrastructures/services ad hoc.

Parmi ces entreprises demandeuses 70% sont déjà implantées dans la ville, souhaitent y rester mais sont contraintes de se ‘relocaliser’ sous l’effet de leur croissance. Il importe donc de mettre à leur disposition des parcs d’activités économiques. Certes nous ne pourrons jamais aligner nos prix sur ceux de la grande périphérie mais nous pouvons justifier le surcoût bruxellois par un apport de services : une desserte performante de nos sites par des transports publics, l’implantation d’équipements collectifs (crèches, restos,...), etc.

Par ailleurs, assurer une faisabilité élargie des reconversions d’immeubles suppose de raison-ner en termes d’obsolescence programmée. Ainsi nous songeons notamment à répondre à la demande des entreprises de disposer d’empla-cements de stationnement par la construction de tours de parkings. Leur hauteur sous plafond serait de 2,80 m, soit une dimension propice à une reconversion vers des fonctions résidentielles ou autres.

R. Chevalier : Une réflexion similaire existe quant aux normes à appliquer aux nouveaux immeu-bles de bureaux (profondeur, hauteur d’étage,…). L’objectif est identique : faciliter leur reconversion au terme de 20 ou 30 ans.

Philippe Antoine Thibaut Dumortier Jean Corman Renaud Chevalier Nicolas Orts

TABLE RONDE


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■ GESTION RATIONNELLE ET EFFICACE

Que doit-on comprendre par une gestion efficace ?

N. Orts : Il faut comprendre que les promoteurs sont désormais très attentifs à une utilisation rationnelle de l’espace (les besoins des entre-prises ont changé) en ce qu’elle impacte le coût d’occupation global de l’immeuble (loyers, char-ges, assurances, consommations énergétiques.. ). Comme dans l’industrie automobile ce qui compte aujourd’hui c’est la production d’un immeuble dont l’architecture est ‘porteuse de sens’ et les performances techniques appréciables.

Th. Dumortier : Tant pour le neuf que pour la rénovation, l’amélioration des performances éner-gétiques doit être associée à une flexibilité d’utili-sation maximale des espaces (grands plateaux) et une densité d’occupation accrue (moins de m2 par occupant). Cette souplesse d’utilisation permet une plus grande rationalisation de l’espace et une adaptation des surfaces louées en fonction de l’évolution des besoins des entreprises.

R. Chevalier : La flexibilité que vous évoquez est aussi à considérer dans le temps. Les pièces occu-pées à raison de 2 heures/jour ne demandent pas à être ventilées/chauffées en permanence. C’est du ressort d’une bonne Gestion Technique Centralisée (=GTC). Si l’on pousse le raisonnement plus avant, les opérations de S&LB participent aussi – financiè-rement - de la gestion rationnelle et efficace de l’immobilier en dégageant les entreprises de leurs contraintes de propriétaires.

■ ‘VERT’ : UN PRE-REQUIS

Ph. Antoine : On peut se poser une autre question. Pourquoi les nouveaux immeubles ‘verts’ (green buildings) récemment apparus sur le marché et annoncés comme énergétiquement performants n’ont-ils pas suscité l’engouement escompté ?

Th. Dumortier : Le fait d’être ‘vert’ est devenu un argument nécessaire ; tous les candidats locatai-res intègrent de façon explicite cette exigence dans leur cahier des charges. Ceci étant, ce n’est pas un élément suffisant pour emporter une décision, au regard de l’ensemble des paramètres

qui motivent une implantation (localisation, dimension des plateaux, coûts, architecture, …)

N. Orts : Le ‘vert’ est aujourd’hui un pré-requis. Il est désormais inimaginable de proposer un immeuble à une entreprise sans considérer ses coûts énergétiques. Ce qui explique le succès très relatif évoqué doit être analysé au regard du ‘surcoût’ demandé aux locataires et dont peu acceptaient de payer le prix. Par ailleurs d’autres facteurs ont pénalisé ces bâtiments : - Un timing délicat : ils ont été mis sur le marché

à un mauvais moment (crise). - Leur surcoût est essentiellement dans le prix

de la construction et les économies ne pro-fitent pas au locataire. En effet, on estime qu’une durée d’occupation de 9 à 12 ans est nécessaire pour percevoir les bénéfices de leurs performances. Or ce délai n’est pas synchrone avec celui des baux, généralement établis pour des périodes plus courtes.

En conclusion, au-delà du marketing et de l’image, ces bâtiments doivent être commercialisés à un niveau de loyer de marché (être un standard qualitatif ) et les normes utilisées pour évaluer leurs performances doivent être précises. Elles sont actuellement multiples (Breeam, Valideo, HQE,..) et ne permettent pas de comparaisons objectives

■ BASIQUE POUR TOUS

Comment généraliser au mieux les performan-ces énergétiques ?

R. Chevalier : Au niveau du bâtiment il s’agira de s’attacher prioritairement aux postes d’isolation et d’étanchéité à l’air. C’est sans doute ‘basique’ mais très efficace dans la mesure où une enve-loppe isolée et compacte influence à elle seule plus de 50% de la performance énergétique du construit. Il s’agit donc d’un (sur)investissement minime pour un gain maximum. Ce n’est qu’une fois cette première étape assurée qu’on considérera l’installation des technologies d’optimisation (solaire, géothermie ..)Par ailleurs, dans un avenir proche, il ne suffira plus d’annoncer qu’un immeuble consomme moins, il s’agira aussi de donner des garanties de ces performances dans le temps.

J. Corman : D’accord avec cette approche qui concerne aussi le résidentiel. Concentrons-nous sur le ‘basique’ dont les effets porteront sur 99% du parc existant relativement vétuste et n’im-posons pas au 1% de nouveaux immeubles des performances que les autres n’atteindront pas ! Aujourd’hui, il est quelque peu aberrant que des bâtiments publics (administrations, loge-ments sociaux, écoles, …) aient des contraintes énergétiques très fortes (100% passif ) alors que l’immense majorité du parc pèche par un man-que élémentaire d’isolation. Il y a des réparti-tions d’enveloppes budgétaires à rationnaliser. Construisons davantage de mitoyens et inspirons nous du passif, mais n’en faisons pas un absolu systématique.

R. Chevalier : Si nous mettons ce principe en rapport avec la classification des certificats PEB, il s’agirait de faire passer la majorité du parc de ‘G’ à ‘C’ et non de se prévaloir de quelques immeubles affichant ‘A’

J. Corman : Le marché de la location est d’ailleurs très peu sensible au certificat PEB (qui manque encore de transparence, voire de professionna-lisme) et davantage enclin à sacrifier la perfor-mance énergétique au profit d’un espace plus grand ou d’un équipement (cuisine, sdb,..) plus élaboré. Certes le coût de l’énergie modifiera cette approche mais à ce jour ce n’est pas encore le cas.

Th. Dumortier : Rappelons-nous également que nous ne disposons pas encore du recul suffisant pour juger de tous les effets du passif. Faut-il dès lors anticiper le standard passif à l’horizon 2015, comme souhaite le faire la Région Bruxelloise, alors que la Commission Européenne prévoit 5 années de plus (2020) ? Ce délai devrait permet-tre la mise au point de techniques permettant d’atteindre un tel standard, sans en subir les inconvénients.

Ph. Antoine : Ce manque de recul (retour sur expérience) est incontestable mais les pouvoirs publics se sont inscrits dans une politique d’exem-plarité de la rénovation urbaine, sous-tendue par une volonté de tirer le marché vers un plus qua-litatif. La question demeure quant à savoir si le délai de 2015 (il imposera que tous les bâtiments neufs soient passifs et les rénovations réalisées en mode basse énergie) est utopique ou non.

TABLE RONDE



— 30 —

Laurence de Hemptinne réunit

350 professionnels de l’immobilier

Tout le gratin de l’immobilier assistait le 14 février dernier à un séminaire organisé et animé par Laurence de Hemptinne, journaliste spécialisée dans les questions immobilières, sur le thème « PRAS démographique et grands projets résidentiels » dont l’un des temps forts fut

l’exposé du Ministre-Président bruxellois Charles Picqué sur la toute récente modification du Plan Régional d’Affectation du sol (PRAS), un outil capital pour les professionnels de l’immobilier. Après les exposés de divers courtiers, architectes et développeurs immobiliers, la matinée fut

clôturée par un débat très animé entre le Secrétaire d’Etat bruxellois au Logement Christos Doulkéridis (Ecolo) et le député bruxellois-bourgmestre d’Etterbeek Vincent De Wolf (MR) sur le thème de la qualité de la politique menée par le Gouvernement bruxellois en matière de logement.

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Laurence de Hemptinne, organisatrice du colloque, entourée par « les débatteurs » Vincent De Wolf, chef de groupe MR au Parlement bruxellois et Christos Doulkéridis, Secrétaire d’Etat bruxellois au Logement

Le Ministre-Président bruxellois Charles Picqué et l’avocate Monique Kestemont (Stibbe) qui évoquèrent tous deux l’importante modifi cation du PRAS

Vincent De Wolf, Nathalie Gilson, échevine de l’Urbanisme d’Ixelles et Jean Corman (Victoire Properties) qui fut l’un des orateurs

de la matinée

Marnix Galle CEO d’Allfi n qui dévoila les grands projets résidentiels qu’il mène à Bruxelles et l’architecte Philippe Verdussen qui évoqua

la reconversion des immeubles de bureaux en logements

Stéphan Sonneville, CEO d’Atenor qui évoqua les ambitieux projets qu’il développe le long du Canal à Bruxelles, dont la fameuse Tour Up-site

et Nicolas Orts (CBRE) qui a fait le point sur les nombreux projets résidentiels en gestation à Bruxelles

Etienne Dewulf, nouveau président de l’Union Professionnelle du Secteur Immobilier (UPSI) et Philippe Blaton (Amart)

Véronique Le Clercq (La Libre Belgique), Laurence de Hemptinne et Florence Legein (FL Consult)

Laurence de Hemptinne, l’architecte Marie Moignot (MDW) et Guido Eckelmans (Eckelmans Immobilier)

Baudouin le Hardy de Beaulieu (IBW), Guillaume Botermans (Home Invest) et Réginald Rotsart (Amart)

Michel Shames (BPI) et Anne-Marie Van Pévenage, échevine de l’Urbanisme d’Anderlecht

L’architecte Jean Mathieu (Montois) et Sandrine Blaton (Immobilière SEM)

Benoît Forgeur (Winssinger & Asociés) et Rodolphe d’Oultremont (Gesti-Conseils)

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Lumineuse villa construite en 2001 sur un terrain de ± 17 a. Elle se compose d'un vaste hall avec vestiaire et mezzanine, d'un living de ± 60 m² avec cheminée, d'une cuisine équipée avec coin à déjeuner, 4 ch, bureau, 2 sdb, sdd, buanderie, garages pour deux voitures et caves. Matériaux de qualité, pompe à chaleur, aspira-teur central, citerne eau de pluie. Belle terrasse et jardin bien arboré avec partie verger. A découvrir.


Jolie villa brabançonne à ossature bois construite en 2005 sur un terrain de ± 11 ares. Elle se compose au rez d'un living, d'une cuis. sup. équ., buand, gar, ch et sdb en attente, à l'étage d'un hall, 3 ch et sdb, grande caves sous toute la maison. A voir!


Idéalement située dans un cadre de verdure recherché, très jolie villa 4 façades avec jardin de 21 ares environ, elle se compose d'un hall d'entrée avec vestiaire et toilette, d'un grand salon avec cheminée feu ouvert, d'une cuisine,d'un bureau ou chambre au rez avec une salle de bains, de 4 chambres à l'étage avec une salle de bains et douche, grenier, cave, buanderie et deux garages.Grande terrasse bien orientée et jardin très bien aménagé. Proche des axes de communications et de toutes facilités. Un bien à découvrir absolument.


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OHAIN Proche du Golf, dans un quartier calme de charme, vaste propriété récente sur 56 ares bien orientés avec piscine chauffée. Séjour, salle à manger, immense cuisine, 5 chambres, 5 salles d’eau, cave à vin pour amateurs,... Annexe avec 4 garages et appartement de 80 m². Superbes volumes et hauteur sous plafonds. Bien de pres-tige. Splendide.

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OHAIN Très belle propriété sur 77 ares avec vue sur la campagne, dans une petite rue sans issue. Salon et salle à manger avec feu ouvert, cuisine super-équipée avec coin à déjeuner et feu ouvert, bureau, 5 chambres et 4 salles d’eau. 3 garages, cave et piscine extérieure. Espace jacuzzi, sauna et douche. Calme et proche du Messager.

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Jolie villa 4 façades de qualité en par-fait état et au goût du jour dans quartier résidentiel de qualité proche de Bruxel-les de 320 m², 2 salons, sàm, grande cuisine super équipée avec large coin repas, 4 ch, 2 salles d’eau, jardin de 10 ares et terr. sud-ouest, 2 garages. Grenier. Rangement vélos. Chauffage au gaz. Coup de cœur.

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RHODE-SAINT-GENÈSEVilla sur 15 a : réceptions + hall d’entrée de 80 m² au rez + bureau de 18 m², parquet, grande cuisine neuve, toilette avec lave-mains et douche neuf, à l’ét; 4 ch, parquet, sdb neuve, toilette séparée avec lave-mains. Caves. 2 gar. avec portes auto-matiques. Alarme, clôturé et sécurisé. Vaste abri de jardin. Chauffage au gaz.

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Belle villa se situant dans un environne-ment calme et verdoyant tout en restant proche des voies de communication et de toute les facilités (écoles, commerces, ...), Cette construction bénéficie d'un excellent niveau de confort et d'un entretien sans faille. Son programme de ± 200 m² hab. est généreux et équilibré. Le jardin, très joliment aménagé et amoureusement entretenu bénéficie d'une piscine chauffée qui ravira petits et grands.Best Partner Immobilière Périphérie 02/355.59.21

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Superbe Hôtel de Maître offrant des décors inaltérés d'époque, de toute beauté. Il conviendrait idéal. à une grande famille ayant soif d'une finition irréprochable et désireuse d'implanter une profession libérale. Quelques éléments sont toutefois démodés (princi-palement cuisine et sanitaires). Avec ses ± 500 m² hab, son sup. parc emmuraillé et ses belles réceptions, il répondra aux besoins de représentativité des plus exigeants.Best Partner Immobilière Périphérie 02/355.59.21

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En bordure d'une campagne verdoyante avec une superbe vue, cette villa de concep-tion récente offrira à ses futurs occupants les espaces nécessaires à l'épanouissement d'une petite famille. Le calme est un must pour qui souhaite bénéficier d'une situation idyllique et malgré cela facilement acces-sible. Son programme se complète par un jardin bénéficiant d'une magnifique terrasse et d'une grande piscine chauffée.Best Partner Immobilière Périphérie 02/355.59.21

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Sympathique immeuble de rapport situé au pied du parc de Forest. Cette charmante maison du début du 20ème siècle vous offre ± 272m² dont ± 247m² nets hab. sur un terrain de ± 2 a 35. Cette maison de rapport est actuellement divisée en 4 unités; rez de ± 115 m², agréable logement, 2 ch avec un jardin de ± 142 m², les 3 autres apparts font +/-42M² et ont chacun une belle chambre. Revenu locatif mensuel de ± 2010 €/mois..Best Partner ImmobilièreBruxelles 02/344.25.89

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A deux pas de la Place Brugmann, en plein quartier Molière, très vaste Maison de Maître, élégante façade de 7 m et sur ± 4 a 89. De par son agencement, elle peut servir bien des besoins et envies :profession libérale plus logement, éven-tuellement plurifamiliale, ou comme son style l'indique superbe demeure de Maître. ± 527m² hab. et ± 591 m² bruts. Son jardin aménagé en plusieurs zones vous garantissent soleil, intimité, espace convivial et plaisir des yeux. PEB G.Best Partner ImmobilièreBruxelles 02/344.25.89

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QUELS SONT LES PRINCIPAUX ATOUTS DU PROJET PARK LANE ?

Ce projet sera exceptionnel à plusieurs

points de vue. Au niveau de sa localisation

d’abord, tant le quartier nommé « Le Bourdon

» dans lequel s’inscrit le projet a des airs

champêtres, et ce à quelques minutes de la

gare Calevoet – arrêt du futur RER – proche

des autres transports en commun, du ring et

de nombreux commerces. La liaison directe

avec le parc du Geleytsbeek et la zone verte

du Keyembempt confère en effet de grandes

qualités paysagères au projet qui s’intègre

avec douceur dans le tissu urbain existant et

donne une impulsion nouvelle à ce quartier à

haut potentiel.

Vient ensuite sa qualité architecturale.

La conception de ce programme à taille

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logements, une crèche, un espace de

bureau et des surfaces commerciales a été

confiée à l’architecte Jan De Four. Sobres et

contemporains, les deux bâtiments, qui seront

construits par des entreprises belges, sont

déployés de façon à combiner un excellent

ensoleillement avec une vue sur les espaces

verts environnants grâce aux larges baies

vitrées. Les appartements entre mitoyens

sont par ailleurs traversants, ce qui amène la

lumière naturelle généreusement jusqu’aux

centres des logements qui disposent de

balcons et de confortables terrasses de

chaque côté.

LES AMÉNAGEMENTS PEUVENT-ILS ÊTRE PERSONNALISÉS ?

Oui, acheter sur plan avant la pose de la

première pierre représente un réel avantage!

En effet, le candidat acquéreur peut

donner un cachet unique à son intérieur

en personnalisant son logement pour qu'il

corresponde au mieux à ce qu'il a imaginé.

Nos conseillers sont toujours disposés à

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besoins des acquéreurs. Bien entendu, nous

conseillons toujours d'acquérir un bien avant

le démarrage des travaux afin de pouvoir

effectuer toutes les modifications souhaitées.

QU’EN EST-IL DES ÉQUIPEMENTS ?

Tous les équipements fournis sont bien

entendu de standing, avec des cuisines hyper

équipées, des sanitaires haut de gamme, du

parquet en chêne semi-massif, des isolations

phonique et thermique performantes, ainsi

que des accès sécurisés, y compris aux caves

et parkings en sous-sol.

QUEL SERA LE NIVEAU ÉNERGÉTIQUE DU PROJET ?

La conception architecturale a été étudiée

de sorte à favoriser la réduction des coûts

énergétiques pour chaque logement.

Son approche bioclimatique est basée

sur une orientation favorable aux apports

thermiques solaires, un apport maximal de

lumière naturelle, ainsi qu’une excellente

isolation extérieure au niveau des façades,

des châssis et de la toiture. Les bâtiments

basse consommation du projet sont ainsi

conçus pour atteindre un niveau énergétique

inférieur à E70, avec des valeurs obtenues

par logement se situant entre E55 et E70.

A titre de comparaison, la consommation

énergétique d’un logement ancien de plus de

10 ans dépasse les 350 KWh/m2/an. A Park

Lane, ces valeurs calculées sont en moyenne

proches de 100KWh/m2/an, ce qui donne une

diminution des consommations énergétiques

proche des 70% !

EST-CE QUE LE PROJET COMPORTE UN ATOUT PARTICULIER AU NIVEAU DU PRIX ?

Tout à fait. Nous sommes ici dans un mode

d’acquisition de terrain avec « renonciation au

droit d’accession ». Cela signifie en clair que

la vente du terrain est séparée de la vente de

la construction. L’acquéreur final ne paiera

donc sur le terrain que les 12,5% de droits

d’enregistrement, et non pas les 21% de

TVA comme c’est le cas depuis le 1er janvier

2011, ce qui fait une grande différence à son

avantage !

LA COMMERCIALISATION SUR PLANS A-T-ELLE DÉJÀ COMMENCÉ ?

Oui, et nous avons déjà à ce jour quelque 25%

de ventes fermes, alors que le chantier de la

première phase débute en avril prochain. Les

prix au m2 se situent en-dessous des 3000

euros. Nous sommes donc dans des prix tout

à fait raisonnables qui n’atteignent pas ceux

d’autres quartiers d’Uccle, ou de communes

voisines comme les deux Woluwe ou Ixelles. Il

s’agit donc là d’une excellente opportunité qui

s’adresse aussi aux investisseurs qui peuvent

tabler sur un rendement locatif très compétitif.

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