La Libre Immo du 13 septembre 2012

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PP.2-3

JEAN

-LUC

FLÉM

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ENMODEMINEURL’ARE

AnnoncesDans ce supplément,7 pages pour trouver lebien de votre choix. P.

D.R.

PP. 6 > 1 2

Cela fait 22 ans que La Libre Belgique pratique l’immobilier.Page 5

Anniversaire

Supplément à La Libre Belgique - N°162 - Semaine du 13 au 19 septembre 2012


2 Le dossier SEMAINE DU 13 AU 19 SEPTEMBRE 2012 LIBRE IMMO 3Le dossierSEMAINE DU 13 AU 19 SEPTEMBRE 2012 LIBRE IMMO

l Marché l Terrains à bâtir

Un produit immobilier fon cièrement singulier

h Les prix des terrains àbâtir n’ont cesséd’augmenter. D’autantplus vigoureusementque leur taille, elle, arapetissé. Cettecontraction progressivede l’espace constructiblea débuté en Flandre il y aplus de 10 ans et émergedésormais en Wallonie.

S’IL EST BIEN UN SEGMENT DU MARCHÉ IMMOBILIER difficileà cerner, c’est celui des terrains à bâtir. Et pas seulement parcequ’ils sont rares. Sans être exhaustif, on peut ajouter que leur singularité tient également au fait qu’ils sont aussi bien recherchéspar des professionnels du lotissement que par le grand public, cequi fausse parfois le jeu; que certains particuliers les gardent précieusement en portefeuille pour leurs enfants ou petitsenfants,ou en guise de poire pour la soif, rendant ce marché de moins enmoins liquide; que ces terrains sont de qualité bien variée (localisation, vues, pentes, largeur…), celleci jouant plus encore sur lesprix que sur ceux des maisons et appartements; enfin, et c’estune constance, que leur taille va en s’amenuisant, mais plus brutalement en Flandre qu’en Wallonie.

Ceci pour dire que les prix moyens au mètre carré sont très peureprésentatifs. Il n’empêche, ils permettent de visualiser de grandes tendances (voir infographie). Où l’on voit que, semestre aprèssemestre, et sauf exceptions récentes, ledit prix moyen augmente : en Flandre depuis plus de 20 ans; en Wallonie, surtoutdepuis 10 ans.

Denrées rares, les terrains à bâtir sont au cœur de certainesanalyses immobilières.

L’agence de notation Standard&Poors, qui a publié fin août uneétude sur le marché immobilier belge, se montre très perplexeface au fait qu’en Belgique, la croissance de la demande ne stimule pas les développeurs et promoteurs à augmenter l’offre.Avec pour résultat que les prix se tiennent étonnamment bien,dans un environnement belge et européen qui est et reste encrise.

S&P relève que si l’offre de logements est structurellement limitée sur le long terme, cela tient, certes, à l’évolution démographique, mais aussi à une pénurie de terrains. Qui se vérifie particulièrement en Flandre “où la taille moyenne des terrains s’est contractée d’un tiers entre 2002 et 2005 pour faire face à la croissance

de la demande !”.“La taille moyenne a quelque peu augmenté depuisdécembre 2010”, ajoute S&P, citant des données de la DG Statistique et information économique, “mais reste bien inférieure à lamoyenne des années 90.” Dans le même temps, poursuivent lesauteurs de l’étude S&P, “le nombre de transactions foncières a diminué, encore une fois principalement en Flandre, où la contractionest la plus forte : entre 1992 etmars 2012, le nombre de transactionsde terrains à bâtir a chuté de deux tiers, ce qui explique en partiepourquoi les prix ont augmenté beaucoup plus rapidement en Flandre qu’enWallonie.”

Cette rareté des terrains et, en corollaire, leur diminution progressive de taille sont également pointées par Julien Manceaux,économiste chez ING Belgium. Dans son étude sur ce segmentimmobilier datant de mai 2011, il relève combien “la raréfactiondes terrains dans certaines provinces devient problématique pour lesparticuliers”. Du moins pour certains. Car, à cet égard, les différences régionales sont grandes.“En Flandre, précisetil dans l’étude, la raréfaction des terrains a

été plus rapide qu’en Wallonie, menant à deux phénomènes concordants : la taille moyenne du terrain vendu a baissé d’un tiers en quelques années (de plus de 11 ares dans les années 90 à moins de 9 en2010 *) alors que le prix aum² a été multiplié par quatre entre 1998et 2010, passant de 40 à 160 euros/m². [...] Le prix du terrain moyenvendu (même s’il est de plus en plus petit) a d’ailleurs à peine connu lacrise en Flandre (la correction de 3 % a très vite été corrigée) et progresse à un rythme soutenu.”“En Wallonie, la pénurie était moins marquée jusque récemment,

poursuit l’économiste. En effet, la taillemoyenne des terrains a continué de croître régulièrement jusqu’en 2008 où elle a dépassé les 18ares. Elle a fortement diminué depuis mais reste aujourd’hui supérieure de moitié à la taille enregistrée en Flandre (15 ares contre 9).Parallèlement, le prix au m² a peu évolué jusqu’aux années 2000,mais a plus que doublé depuis en passant de 20 à 40 euros/m² fin

2008 et à près de 50 euros/m² en 2010. Contrairement à ce qui estobservé en Flandre, jusqu’en 2008, la hausse du prix au m² n’a pasété compensée par une réduction de la taille des terrains et le prix duterrain moyen vendu a fortement progressé (11 % par an enmoyenne entre 2000 et 2008).” Nettement plus vite que les prixdes logements existants, maisons et appartements (+8 % par an).Et d’annoncer que le double phénomène “augmentation des prix+ diminution de la taille des terrains” repérable en Flandre depuis longtemps commence à émerger en Wallonie.“Ces deux phénomènes parallèles devraient mener à une évolution

du prix moyen qui ne sera pas très différente, sur le long terme, ded’évolution des prix sur le marché secondaire puisque ces marchéssont liés”, précisaitil.

Dans les faits, on n’en est pas encore là. Au premier semestre2012, selon la DG Statistique et Information économique, le prixdes terrains à bâtir a encore augmenté de 5,7 % en Belgique à104,80 euros/m² en moyenne. Une augmentation plus marquéeque celle des maisons d’habitation ordinaires (+2,9%) et des villas, bungalows et maisons de campagne (+1%), et légèrement plusimportante que celle des appartements (+5,5%). Il faut dire quel’an dernier (totalité de l’année), leur prix avait diminué de 4,6 %.

En Région flamande, au cours de ce premier semestre,il a fallu débourser en moyenne 164,90 euros/m² (+6,6 %)pour acheter un terrain à bâtir. Mais 49,50 euros (+3,6%) en Région wallonne. A Bruxelles, leur prix s’élevait en moyenne à 471,60 euros/m² (+6,7 %).

Mais un semestre n’est pas toujours l’addition de deux trimestres. Courant du deuxième trimestre de l’année (avrilmaijuin 2012), les prix moyens des terrains ont stagné en Région flamande par rapport au premier trimestre (janvierfévriermars 2012), mais ont bondi de 18,8 % en Région wallonne. Et ontexplosé en Région bruxelloise (+64,4%). Un soubresaut qui estmonnaie courante du fait que le nombre de transactions y estbeaucoup plus faible que dans les deux autres Régions.

Par province, la DG Statistique note qu’en matière de terrains àbâtir, les provinces flamandes les plus chères et les moins chèressont respectivement le Brabant flamand et le Limbourg. En Région wallonne, les extrêmes sont le Brabant wallon et le Luxembourg (voir infographie).Charlotte Mikolajczak

U* Cette diminution d’un tiers sur plus d’une dizaine d’annéessemble plus réelle que la même diminution relevée par S&P quil’établit sur moins de cinq ans, NdlR.

Épinglé

Valeur refuge. Il fut un temps oùles terrains à bâtir étaient acquis àla seule fin… de s’y asseoir. Dumoins de s’asseoir sur l’investisse-ment et d’attendre que leur valeuraugmente ou que les enfants desacquéreurs grandissent et puis-sent, un jour, y bâtir leur chez eux.“Ce phénomène a existé, confirmeSybille Colin, porte-parole duréseau d’agences Century 21Benelux.Mais il est de moins enmoins d’actualité, du moins pourle particulier. Je dirais qu’il a fleurijusqu’il y a une dizaine d’années,en Flandre, et jusqu’il y a peu enWallonie.” C’est qu’entre-temps, lachance de dénicher un terrainindépendant d’un lotisseur, d’unpromoteur, d’un constructeur s’estamenuisée. Non qu’ils soient plusrapides, mais parce que de telsterrains n’existent plus. Les ter-rains d’aujourd’hui sont pris sur cequi, hier, était chancre, site aban-donné ou réserve. “Il s’agit degrandes superficies à lotir.” Est-ceà dire que ce sont les promoteursqui font boomer les prix ? “Non,c’est l’offre et la demande”, ré-pond Sybille Colin, qui pointe ladouble conséquence sur les prix etla taille des terrains : “En Flandre,avec le même budget, vous pou-viez, il y a 10 ans, acheter unterrain de 6 à 7 ares; aujourd’hui,il faut vous contenter de 3 ares. EnWallonie, le phénomène n’est pasaussi marqué. Sauf peut-être danscertaines régions, proches desaxes routiers ou des frontières.”Avec la France…mais aussi avec laFlandre. “Les Flamands sonttentés par les valeurs et les dispo-nibilités en Wallonie, conclut-elle.Quitte à perdre en distance. Faire100 km en une heure ou 25 km,cela reste une heure.” (C.M.)

La Wallonie cherche la densification

h Les terrains sont de plus en plus rares dans la plupart desprovinces. Ils ont aussi tendance à être de plus en plus petits. Unevolonté des autorités, des promoteurs et… des candidatsbâtisseurs.

“POURDES QUESTIONS DE RENTABILITÉ ETpour obtenir plus facilement les autorisations,les promoteurs ont tendance à proposer desparcelles plus petites”, constate ChristopheHendrix, de l’Immobilière Hendrix, spécialiste du Brabant wallon, qui note encore quele nouveau code wallon (Cwatupe) qui aremplacé le permis de lotir par un permisd’urbanisation rend les lotissements plusdifficiles à mettre en œuvre. “Ce qui expliqueque de moins enmoins de particuliers selancent dans la promotion.”La région souhaite elle aussi des parcellesplus petites. “Il y a une réelle volonté dedensification. Le principe – mais non contraignant – enWallonie : une situation à 20minutes à pied d’une gare – et donc biensouvent d’un centre – se traduit par 40 habitations à l’hectare; une situation à 20minutesà vélo d’une gare par 20 habitations à l’hectare. Ainsi plus on s’éloigne du centre et d’unegare, plus on a de chances de trouver desgrands terrains. Les communes vont aussi engénéral dans ce sens, même si chacune a sescritères. Tout en tenant compte des pressionsdes riverains.” Une commune du Brabantwallon semble faire exception : Lasne. “Là,en général, il faut minimum 15 ares pour unterrain à bâtir. La commune a une politiqueplus sélective”, constate Christophe Hendrix.Paradoxalement, si obtenir un permis d’urbanisation est plus difficile en règle générale, la réglementation est dans certains casplus souple. Ainsi, par exemple, “si un terrain à bâtir se trouve le long d’une routesuffisamment équipée et entre deux habitations distantes de moins de 100mètres, il estpossible de diviser ce terrain sans permisd’urbanisation. Il y a une volonté de densifierdes poches non bâties”, constate ChristopheHendrix.A cette volonté de densification s’ajouteencore le fait que le propriétaire d’un terrain de 30 ares, préférera, s’il le peut, levendre en trois parcelles de 10 ares. Car biensouvent plus un terrain est petit, plus il estproportionnellement cher.Des prix ? Christophe Hendrix préfère nepas en donner. “Cela dépend de tellement dechoses !” De la superficie, de l’orientation,…et bien sûr de la situation. Plus l’on s’éloignede Bruxelles – où les terrains deviennentune exception –, plus les prix diminuent etplus leur nombre et leur taille augmentent.“Le long de la E411, il faut passer la sortie 11(GemblouxThorembais) pour avoir plus dechoix. Audelà deWaterloo, il faut aller jusqu’à Genappe.”Bruxelles et le Brabant wallon ne sont pasles seuls concernés par cette raréfaction desterrains. Dans le Hainaut, par exemple, il y a

une “réelle chute de l’offre sur les cinq dernières années”, constate Massimo Miserere,administrateur de l’agence Century 21Maximmo présente à Frameries et à Nimy.“Dans les villes, commeMons, il n’y a plus dutout de terrain. Pour avoir du neuf, certainespersonnes achètent unemaison pourrie, ladémolissent et reconstruisent sur la parcelle.Des promoteurs rachètent aussi d’anciensespaces commerciaux, les abattent et construisent plusieurs petites maisons, créantparfois ainsi un vrai nouveau quartier.”En dehors des villes, il est encore possiblede trouver des terrains. Parfois même de1520 ares. A quel prix ? “Cela peut varierdu simple au double. A Frameries, par exemple, au cœur du Borinage, il faut compter enmoyenne 80 000 euros pour 15 ares. Près duShape, où la population est plus aisée, on seraà 140000 euros; le Shape fait vraimentmonter les prix”, note Massimo Miserere. Etla proximité avec la France ? “Les prix sonten fait beaucoupmoins élevés de l’autre côtéde la frontière. Les contraintes urbanistiquessont aussi plus souples. Mais peutêtrequ’avec le nouveau gouvernement on pourrait assister à un changement de comportement d’achat et voir des Français s’installeren Belgique, dans la régionmontoise.”

Autre zone frontalière : la région d’Arlon oùl’“offre de terrains est encore correcte”,remarque Olivier Beke, gérant de l’agenceBekimmo, située à Arlon, qui constatel’influence du Luxembourg sur les prix, denombreux Belges travaillant làbas préférant habiter en Belgique où les prix sontmoindres. “Ce n’est pas neuf. Plus l’on s’approche de la frontière, plus les prix sontélevés. A L’Eglise, par exemple, à 40 km dugrandduché, on est à la moitié du prixd’Arlon. Et avec la hausse du prix du carburant, ce phénomène pourrait s’amplifier.”Mais s’il y a encore des terrains, ils n’échappent à la tendance générale : ils sont pluspetits. “Cela fait déjà un petit temps. C’est dûnotamment au coût dum²”, note OlivierBeke, qui constate encore que les normesurbanistiques poussent les 2 et 3 façades.“Les 4 façades sont rarissimes et prennentdonc de la valeur. Les terrains pour les érigersont environ 20 % plus chers que les autresterrains.”Les parcelles moyennes du côté d’Arlonfont 6, 7 ou 8 ares. “A L’Eglise, on sera autourdes 10 ares. Des terrains plus grands necorrespondent en fait pas à la demande desgens qui ne souhaitent pas avoir des grandsjardins difficiles à entretenir. Mais les surfaces bâties n’ont, elles, pas changé.”Solange Berger


3Le dossierSEMAINE DU 13 AU 19 SEPTEMBRE 2012 LIBRE IMMO

l Marché l Terrains à bâtir

Un produit immobilier fon cièrement singulier2008 et à près de 50 euros/m² en 2010. Contrairement à ce qui estobservé en Flandre, jusqu’en 2008, la hausse du prix au m² n’a pasété compensée par une réduction de la taille des terrains et le prix duterrain moyen vendu a fortement progressé (11 % par an enmoyenne entre 2000 et 2008).” Nettement plus vite que les prixdes logements existants, maisons et appartements (+8 % par an).Et d’annoncer que le double phénomène “augmentation des prix+ diminution de la taille des terrains” repérable en Flandre depuis longtemps commence à émerger en Wallonie.“Ces deux phénomènes parallèles devraient mener à une évolution

du prix moyen qui ne sera pas très différente, sur le long terme, ded’évolution des prix sur le marché secondaire puisque ces marchéssont liés”, précisaitil.

Dans les faits, on n’en est pas encore là. Au premier semestre2012, selon la DG Statistique et Information économique, le prixdes terrains à bâtir a encore augmenté de 5,7 % en Belgique à104,80 euros/m² en moyenne. Une augmentation plus marquéeque celle des maisons d’habitation ordinaires (+2,9%) et des villas, bungalows et maisons de campagne (+1%), et légèrement plusimportante que celle des appartements (+5,5%). Il faut dire quel’an dernier (totalité de l’année), leur prix avait diminué de 4,6 %.

En Région flamande, au cours de ce premier semestre,il a fallu débourser en moyenne 164,90 euros/m² (+6,6 %)pour acheter un terrain à bâtir. Mais 49,50 euros (+3,6%) en Région wallonne. A Bruxelles, leur prix s’élevait en moyenne à 471,60 euros/m² (+6,7 %).

Mais un semestre n’est pas toujours l’addition de deux trimestres. Courant du deuxième trimestre de l’année (avrilmaijuin 2012), les prix moyens des terrains ont stagné en Région flamande par rapport au premier trimestre (janvierfévriermars 2012), mais ont bondi de 18,8 % en Région wallonne. Et ontexplosé en Région bruxelloise (+64,4%). Un soubresaut qui estmonnaie courante du fait que le nombre de transactions y estbeaucoup plus faible que dans les deux autres Régions.

Par province, la DG Statistique note qu’en matière de terrains àbâtir, les provinces flamandes les plus chères et les moins chèressont respectivement le Brabant flamand et le Limbourg. En Région wallonne, les extrêmes sont le Brabant wallon et le Luxembourg (voir infographie).Charlotte Mikolajczak

U* Cette diminution d’un tiers sur plus d’une dizaine d’annéessemble plus réelle que la même diminution relevée par S&P quil’établit sur moins de cinq ans, NdlR.

La Wallonie cherche la densification

h Les terrains sont de plus en plus rares dans la plupart desprovinces. Ils ont aussi tendance à être de plus en plus petits. Unevolonté des autorités, des promoteurs et… des candidatsbâtisseurs.

“POURDES QUESTIONS DE RENTABILITÉ ETpour obtenir plus facilement les autorisations,les promoteurs ont tendance à proposer desparcelles plus petites”, constate ChristopheHendrix, de l’Immobilière Hendrix, spécialiste du Brabant wallon, qui note encore quele nouveau code wallon (Cwatupe) qui aremplacé le permis de lotir par un permisd’urbanisation rend les lotissements plusdifficiles à mettre en œuvre. “Ce qui expliqueque de moins enmoins de particuliers selancent dans la promotion.”La région souhaite elle aussi des parcellesplus petites. “Il y a une réelle volonté dedensification. Le principe – mais non contraignant – enWallonie : une situation à 20minutes à pied d’une gare – et donc biensouvent d’un centre – se traduit par 40 habitations à l’hectare; une situation à 20minutesà vélo d’une gare par 20 habitations à l’hectare. Ainsi plus on s’éloigne du centre et d’unegare, plus on a de chances de trouver desgrands terrains. Les communes vont aussi engénéral dans ce sens, même si chacune a sescritères. Tout en tenant compte des pressionsdes riverains.” Une commune du Brabantwallon semble faire exception : Lasne. “Là,en général, il faut minimum 15 ares pour unterrain à bâtir. La commune a une politiqueplus sélective”, constate Christophe Hendrix.Paradoxalement, si obtenir un permis d’urbanisation est plus difficile en règle générale, la réglementation est dans certains casplus souple. Ainsi, par exemple, “si un terrain à bâtir se trouve le long d’une routesuffisamment équipée et entre deux habitations distantes de moins de 100mètres, il estpossible de diviser ce terrain sans permisd’urbanisation. Il y a une volonté de densifierdes poches non bâties”, constate ChristopheHendrix.A cette volonté de densification s’ajouteencore le fait que le propriétaire d’un terrain de 30 ares, préférera, s’il le peut, levendre en trois parcelles de 10 ares. Car biensouvent plus un terrain est petit, plus il estproportionnellement cher.Des prix ? Christophe Hendrix préfère nepas en donner. “Cela dépend de tellement dechoses !” De la superficie, de l’orientation,…et bien sûr de la situation. Plus l’on s’éloignede Bruxelles – où les terrains deviennentune exception –, plus les prix diminuent etplus leur nombre et leur taille augmentent.“Le long de la E411, il faut passer la sortie 11(GemblouxThorembais) pour avoir plus dechoix. Audelà deWaterloo, il faut aller jusqu’à Genappe.”Bruxelles et le Brabant wallon ne sont pasles seuls concernés par cette raréfaction desterrains. Dans le Hainaut, par exemple, il y a

une “réelle chute de l’offre sur les cinq dernières années”, constate Massimo Miserere,administrateur de l’agence Century 21Maximmo présente à Frameries et à Nimy.“Dans les villes, commeMons, il n’y a plus dutout de terrain. Pour avoir du neuf, certainespersonnes achètent unemaison pourrie, ladémolissent et reconstruisent sur la parcelle.Des promoteurs rachètent aussi d’anciensespaces commerciaux, les abattent et construisent plusieurs petites maisons, créantparfois ainsi un vrai nouveau quartier.”En dehors des villes, il est encore possiblede trouver des terrains. Parfois même de1520 ares. A quel prix ? “Cela peut varierdu simple au double. A Frameries, par exemple, au cœur du Borinage, il faut compter enmoyenne 80 000 euros pour 15 ares. Près duShape, où la population est plus aisée, on seraà 140000 euros; le Shape fait vraimentmonter les prix”, note Massimo Miserere. Etla proximité avec la France ? “Les prix sonten fait beaucoupmoins élevés de l’autre côtéde la frontière. Les contraintes urbanistiquessont aussi plus souples. Mais peutêtrequ’avec le nouveau gouvernement on pourrait assister à un changement de comportement d’achat et voir des Français s’installeren Belgique, dans la régionmontoise.”

Autre zone frontalière : la région d’Arlon oùl’“offre de terrains est encore correcte”,remarque Olivier Beke, gérant de l’agenceBekimmo, située à Arlon, qui constatel’influence du Luxembourg sur les prix, denombreux Belges travaillant làbas préférant habiter en Belgique où les prix sontmoindres. “Ce n’est pas neuf. Plus l’on s’approche de la frontière, plus les prix sontélevés. A L’Eglise, par exemple, à 40 km dugrandduché, on est à la moitié du prixd’Arlon. Et avec la hausse du prix du carburant, ce phénomène pourrait s’amplifier.”Mais s’il y a encore des terrains, ils n’échappent à la tendance générale : ils sont pluspetits. “Cela fait déjà un petit temps. C’est dûnotamment au coût dum²”, note OlivierBeke, qui constate encore que les normesurbanistiques poussent les 2 et 3 façades.“Les 4 façades sont rarissimes et prennentdonc de la valeur. Les terrains pour les érigersont environ 20 % plus chers que les autresterrains.”Les parcelles moyennes du côté d’Arlonfont 6, 7 ou 8 ares. “A L’Eglise, on sera autourdes 10 ares. Des terrains plus grands necorrespondent en fait pas à la demande desgens qui ne souhaitent pas avoir des grandsjardins difficiles à entretenir. Mais les surfaces bâties n’ont, elles, pas changé.”Solange Berger


4 Vie de château SEMAINE DU 13 AU 19 SEPTEMBRE 2012 LIBRE IMMO 5En pratiqueSEMAINE DU 13 AU 19 SEPTEMBRE 2012 LIBRE IMMO

l Anniversaire

Un bien long bail

h “La Libre Immo” fête ses 22 ansd’existence. Comme le marché que cesupplément évoque semaine aprèssemaine, il a évolué.

TROIS TITRES : LES NOUVELLES IMMOBILIÈRES, LATribune de Bruxelles et La Libre Immo. Pour une seuleproblématique chère au cœur de la rédaction de La LibreBelgique : l’immobilier, au sens large, intégrant la construction, la promotion et le développement, les tauxd’intérêt, les sociétés immobilières cotées (les sicafi etles autres), l’environnement, l’urbanisme, les châteaux…

Trois titres qui, ensemble, ont couvert près de 22 ansd’immobilier.

Tout a démarré avec le boom de la fin des années 80.Que l’on a dit causé par les Suédois – et il le fut bien enpartie – mais aussi par les Eurocrates et, surtout, par unebaisse sensible des taux d’intérêt hypothécaires. En troisans, entre 1987 et 1990, les prix de l’immobilier bruxellois ont augmenté de 78 %. De cette tempête, ou surcette vague, le groupe IPM (éditeur de “La Libre Belgique” et de “La Dernière Heure”) lance en octobre 1990,“Les Nouvelles immobilières”. Un supplément consacréexclusivement à l’immobilier, qui tiendra son titre et sespromesses 12 ans durant. Fin novembre 2002, les pagesimmobilières se trouvèrent un autre toit, au sein dunouveau titre du groupe : “La Tribune de Bruxelles”. Elles y resteront jusqu’au début de l’année 2009, reprenant leur envol avec “La Libre Immo”.

Qu’importe le titre… Au fil de ses milliers de pages, descentaines de spécialistes s’exprimeront. A destinationd’un nombre grandissant de propriétaires et candidatspropriétaires : en 1996, la Belgique comptait grossomodo 65 % de propriétaires; en 1999, ils étaient 71 %;aujourd’hui, le chiffre serait supérieur à 75 %, voire friserait les 80 %. Les taux d’intérêt hypothécaires parcourront le chemin inverse : de mars 86 à octobre 89, le créditlogement s’est maintenu à un taux jugé relativementbas entre 8,25 et 8,75 %; en 2002, les taux tournaientautour des 6,5 %; ils ont depuis dégringolé sous la barredes 4 %.

Autres grands phénomènes suivis dans les pages immobilières : le retour en ville et le succès grandissant desappartements, la hausse des prix des terrains à bâtir(dont “La Libre Immo” consacre son dossier du jour), lesavatars – ou plutôt les cycles – du marché des bureaux,leur décentralisation en périphérie, les vagues allemande et irlandaise après les Nordiques, la naissancedes sicafi et leur accession à la pleine maturité, lesgrands projets comme Tour&Taxis, la Cité administrative…, l’explosion des shopping centers et l’avènementdes retails parks, les années d’adolescence de la dernièrenée des villes de Belgique – LouvainlaNeuve –, le phénomène grandissant des kots et, ces dernières années,des maisons de repos; etc.

Mais surtout, le phénomène Internet. Qui a modifiéconsidérablement et durablement les professions immobilières quelles qu’elles soient, notaires, agents immobiliers, architectes, géomètres… Et, du même coup,les médias qui leurs sont associés. C’est dire combien ces22 ans sont un bien long bail.La Rédaction de La Libre Immo

ment que le nombre d’entrepreneurs pessimistesreste élevé. Leur appréciation de la conjoncture s’estdégradée au mois d’aoûtmais l’écart entre le tauxd’entrepreneurs optimistes (7,7 %) et pessimistes(19 %) ne s’est pas creusé.En outre, le nombre defaillites a diminué de 3,9 %pendant la période de maià juillet 2012. Quelque 440entreprises de construction ont déposé le bilan,alors qu’elles étaient 460au cours des trois mois précédents, de février à avril.Le nombre de faillites semaintient toutefois à unniveau élevé en comparaison avec les années précédentes. L’emploi dans lesecteur de la construction aquant à lui reculé de 0,1 %au cours du second trimestre de 2012. (Belga) e

La constructionse stabiliseL’activité du secteur de laconstruction est restée stable durant le deuxième trimestre de l’année 2012,d’après les dernières données de l’Institut desComptes Nationaux, rapporte la Confédérationconstruction dans un communiqué. L’activité du secteur a néanmoins augmenté de 1,3 % par rapportau deuxième trimestre de2011.Le carnet de commandesdes entrepreneurs s’estégalement maintenu, assurant une activité pour 5,43mois pendant la période dejuin à août. Mais il est endiminution de 0,2 % parrapport au trimestre précédent, de mars à mai 2012.Les chiffres révèlent égale

En bref

l Vie de château l 636

Une avouerietrès avenante

h Le donjon de l’avouerie deLouveigné est dans la mêmefamille depuis 200 ans.

Jadis totalement entouréd’eau, l’édifice abritait uneprison.

A LOUVEIGNÉ, NON LOIN DE Banneux,se cache dans un fond du village en larue du Gravier la tour carrée fortifiée del’avouerie. Elle n’est pas sans rappeler latour fortifiée de Roiseux sur le Hoyoux,mais elle est assez différente dans sontype du très intéressant donjon deDamré qui lui, se situe à cinq kilomètresd’ici, vers Sprimont.

Ces trois donjons se voient parfaitement de leurs chaussées respectives. Leplus imposant dans cette région liégeoise est celui de Nandrin auquel ilfaut joindre celui d’Amay. Mais Louveigné n’était pas liégeois. Nous sommes icien terres stavelotaines et une pierre armoriée placée sur l’arc du très beau porche d’entrée signale cette appartenance,avec la date de 1642. La principauté abbatiale de StavelotMalmédy possédaitdes terres dites “Audelà des Bois” quiallaient jusque Neupré et Englebermont.

Louveigné était en frontière des terresde Franchimont et donc de Liège. L’histoire du village se confond avec celle deHauteFraipont, plus près de la vallée dela Vesdre. Ryckel en donna l’historique

succin en 1892. Outre l’appartenance àStavelot, Louveigné était intégré dans lecomté de Logne, déjà en 1095. L’avouerie l’était en 1093. Le seigneur de Louveigné et sans doute aussi l’avoué devai

ent à chaque changement de princeabbé, déposer leurs hommages bien sûr,mais avec la particularité ici de se présenter au suzerain avec un brochet tenudans la main droite. Louveigné fut dé

tenu par la famille des Visé dont lesmembres prirent le nom de Fraipont auXIVe siècle. Elle détenait égalementBanneux. La seigneurie leur resta jusqu’au XVIIe siècle quand elle passa parmariage aux Calwaert; les époux étaientCatherine et Philippe. Il devint de ce faitsire des trois villages précités. Les Calwaert restèrent à Fraipont jusqu’à la findu XIXe siècle. Par contre ils semblentavoir perdu le contrôle des droits del’avouerie avec le changement de régime, après 1789.

La tour toute en moellons de grès, jadis ceinturée totalement d’eau (il enreste un bon tiers), avaitelle pourautant un rôle de défense à partir dumoment où elle se trouve dans unfond ? Elle possédait en tout cas desdroits seigneuriaux dont usaient lesavoués et notamment les basses etmoyennes justices. Un reste de tourronde à gauche du donjon faisait officede prison ou d’oubliettes.

Le donjon se trouve à l’extrémitéd’une cour bordée à gauche par une ailede granges et à droite par une ferme enlong divisée de nos jours en espacespour les scouts et autres mouvementsde jeunesse. Le donjon date du début dela seconde moitié du XVIe siècle. Il auraithébergé des moines bénédictins venusde leurs abbayes ardennaises. Puis ledonjon servit après la Révolution de résidence pour ce qui était devenu uneferme. Le docteur Lempereur, actuelpropriétaire, est l’héritier de plus de200 ans de présence familiale. La tourétait accessible jadis par un pontlevisdu côté oriental. Lequel côté est animéde trois lucarnes. De nos jours, on accède à la tour par un pont dormant àpoutrelles métalliques.

Le donjon monte sur trois niveaux habitables. Il est érigé en grès et pierrebleue pour les chaînages des arêtes etpour les encadrements des baies. Troistravées percent les côtés où les baiessont à traverses ou à croisées. La toituresupporte une bâtière couverte d’ardoises. Elle se compose de longues croupeset de légers coyaux. La corniche en boisest posée sur des rondins en pierrebleue.

On ne visite pas.Philippe Farcy

L’avouerie de Louveigné est un ensemble de bâtiments fort bien conservés. Le donjon esttoujours habité. Le site eut un joli succès le week-end passé lors des Journées du Patrimoine.Il est classé.

PHILIPPE

FARC

Y

PH.FY.

Le donjon en carré monte sur trois niveaux. Le porche d’entrée animé d’une jolie tour d’angle engagée porte une pierre datée de 1642.

PH.FY.

Question time

Et si le bailcommercial étaitvendu ?Lorsqu’une personne exerce un commerce, celleciespère bien souvent pouvoir le développer durant denombreuses années. Une bonne manière de garantirainsi son gagnepain.En principe, la durée du bail commercial ne peut êtreinférieure à neuf ans. Mais le preneur n’est pas toujours à l’abri d’un coup du sort. Son projet pourrait eneffet être mis à mal si le bailleur décidait de vendreson bien.Le législateur s’est visiblement positionné dans lesens d’une protection du locataire. Il est prévu quemême si le contrat de bail commercial autorise, dansun de ses articles, l’expulsion du preneur en cas devente, celleci ne peut avoir lieu que dans le respectde certaines règles.Deux hypothèses sont à distinguer : soit le bail a étéenregistré et a une date certaine, soit il n’en a pas.Dans le premier cas, l’acquéreur ne pourra expulserle locataire que pour quatre motifs bien précis, excluant toute autre raison. Il s’agit des motifs suivants :l’occupation personnelle du bien par l’acquéreur;l’affectation de l’immeuble à une destination noncommerciale; la reconstruction de tout ou partie dubien; un manquement grave du locataire (exemple :le non paiement régulier du loyer et des charges).Après avoir précisé le motif de ce congé, le nouveaupropriétaire doit également respecter des délais. Lepréavis doit être transmis au preneur dans les troismois de l’acquisition du bien et un délai d’un an doitêtre observé avant qu’il ne doive quitter les lieux.La même règle s’applique lorsque le bail n’a pas datecertaine au moment de la vente du bien. Pour autantque le preneur occupe ce bien depuis six mois aumoins. e

UConsultez votre notaire pour desconseils sur mesure ou rendez vous surwww.notaire.be.

Libre Immo. Supplément hebdomadaire à La Libre Belgique. Coordination rédactionnelle: Vincent Slits. (02 211 29 13 - [email protected]) Illustrations: EtienneScholasse. Réalisation: Sodimco. Administrateur délégué - éditeur responsable: François le Hodey. Directeur général: Denis Pierrard. Rédacteur en chef: Vincent Slits.Rédacteur en chef adjoint: Pierre-François Lovens. Conception graphique: Jean-Pierre Lambert (responsable graphique), Bruno Bausier. Publicité: Véronique Le Clercq(00322 21127 64 - [email protected])

PH.FY.


5En pratiqueSEMAINE DU 13 AU 19 SEPTEMBRE 2012 LIBRE IMMO

l Anniversaire

Un bien long bail

h “La Libre Immo” fête ses 22 ansd’existence. Comme le marché que cesupplément évoque semaine aprèssemaine, il a évolué.

TROIS TITRES : LES NOUVELLES IMMOBILIÈRES, LATribune de Bruxelles et La Libre Immo. Pour une seuleproblématique chère au cœur de la rédaction de La LibreBelgique : l’immobilier, au sens large, intégrant la construction, la promotion et le développement, les tauxd’intérêt, les sociétés immobilières cotées (les sicafi etles autres), l’environnement, l’urbanisme, les châteaux…

Trois titres qui, ensemble, ont couvert près de 22 ansd’immobilier.

Tout a démarré avec le boom de la fin des années 80.Que l’on a dit causé par les Suédois – et il le fut bien enpartie – mais aussi par les Eurocrates et, surtout, par unebaisse sensible des taux d’intérêt hypothécaires. En troisans, entre 1987 et 1990, les prix de l’immobilier bruxellois ont augmenté de 78 %. De cette tempête, ou surcette vague, le groupe IPM (éditeur de “La Libre Belgique” et de “La Dernière Heure”) lance en octobre 1990,“Les Nouvelles immobilières”. Un supplément consacréexclusivement à l’immobilier, qui tiendra son titre et sespromesses 12 ans durant. Fin novembre 2002, les pagesimmobilières se trouvèrent un autre toit, au sein dunouveau titre du groupe : “La Tribune de Bruxelles”. Elles y resteront jusqu’au début de l’année 2009, reprenant leur envol avec “La Libre Immo”.

Qu’importe le titre… Au fil de ses milliers de pages, descentaines de spécialistes s’exprimeront. A destinationd’un nombre grandissant de propriétaires et candidatspropriétaires : en 1996, la Belgique comptait grossomodo 65 % de propriétaires; en 1999, ils étaient 71 %;aujourd’hui, le chiffre serait supérieur à 75 %, voire friserait les 80 %. Les taux d’intérêt hypothécaires parcourront le chemin inverse : de mars 86 à octobre 89, le créditlogement s’est maintenu à un taux jugé relativementbas entre 8,25 et 8,75 %; en 2002, les taux tournaientautour des 6,5 %; ils ont depuis dégringolé sous la barredes 4 %.

Autres grands phénomènes suivis dans les pages immobilières : le retour en ville et le succès grandissant desappartements, la hausse des prix des terrains à bâtir(dont “La Libre Immo” consacre son dossier du jour), lesavatars – ou plutôt les cycles – du marché des bureaux,leur décentralisation en périphérie, les vagues allemande et irlandaise après les Nordiques, la naissancedes sicafi et leur accession à la pleine maturité, lesgrands projets comme Tour&Taxis, la Cité administrative…, l’explosion des shopping centers et l’avènementdes retails parks, les années d’adolescence de la dernièrenée des villes de Belgique – LouvainlaNeuve –, le phénomène grandissant des kots et, ces dernières années,des maisons de repos; etc.

Mais surtout, le phénomène Internet. Qui a modifiéconsidérablement et durablement les professions immobilières quelles qu’elles soient, notaires, agents immobiliers, architectes, géomètres… Et, du même coup,les médias qui leurs sont associés. C’est dire combien ces22 ans sont un bien long bail.La Rédaction de La Libre Immo

ment que le nombre d’entrepreneurs pessimistesreste élevé. Leur appréciation de la conjoncture s’estdégradée au mois d’aoûtmais l’écart entre le tauxd’entrepreneurs optimistes (7,7 %) et pessimistes(19 %) ne s’est pas creusé.En outre, le nombre defaillites a diminué de 3,9 %pendant la période de maià juillet 2012. Quelque 440entreprises de construction ont déposé le bilan,alors qu’elles étaient 460au cours des trois mois précédents, de février à avril.Le nombre de faillites semaintient toutefois à unniveau élevé en comparaison avec les années précédentes. L’emploi dans lesecteur de la construction aquant à lui reculé de 0,1 %au cours du second trimestre de 2012. (Belga) e

La constructionse stabiliseL’activité du secteur de laconstruction est restée stable durant le deuxième trimestre de l’année 2012,d’après les dernières données de l’Institut desComptes Nationaux, rapporte la Confédérationconstruction dans un communiqué. L’activité du secteur a néanmoins augmenté de 1,3 % par rapportau deuxième trimestre de2011.Le carnet de commandesdes entrepreneurs s’estégalement maintenu, assurant une activité pour 5,43mois pendant la période dejuin à août. Mais il est endiminution de 0,2 % parrapport au trimestre précédent, de mars à mai 2012.Les chiffres révèlent égale

En bref

Question time

Et si le bailcommercial étaitvendu ?Lorsqu’une personne exerce un commerce, celleciespère bien souvent pouvoir le développer durant denombreuses années. Une bonne manière de garantirainsi son gagnepain.En principe, la durée du bail commercial ne peut êtreinférieure à neuf ans. Mais le preneur n’est pas toujours à l’abri d’un coup du sort. Son projet pourrait eneffet être mis à mal si le bailleur décidait de vendreson bien.Le législateur s’est visiblement positionné dans lesens d’une protection du locataire. Il est prévu quemême si le contrat de bail commercial autorise, dansun de ses articles, l’expulsion du preneur en cas devente, celleci ne peut avoir lieu que dans le respectde certaines règles.Deux hypothèses sont à distinguer : soit le bail a étéenregistré et a une date certaine, soit il n’en a pas.Dans le premier cas, l’acquéreur ne pourra expulserle locataire que pour quatre motifs bien précis, excluant toute autre raison. Il s’agit des motifs suivants :l’occupation personnelle du bien par l’acquéreur;l’affectation de l’immeuble à une destination noncommerciale; la reconstruction de tout ou partie dubien; un manquement grave du locataire (exemple :le non paiement régulier du loyer et des charges).Après avoir précisé le motif de ce congé, le nouveaupropriétaire doit également respecter des délais. Lepréavis doit être transmis au preneur dans les troismois de l’acquisition du bien et un délai d’un an doitêtre observé avant qu’il ne doive quitter les lieux.La même règle s’applique lorsque le bail n’a pas datecertaine au moment de la vente du bien. Pour autantque le preneur occupe ce bien depuis six mois aumoins. e

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Libre Immo. Supplément hebdomadaire à La Libre Belgique. Coordination rédactionnelle: Vincent Slits. (02 211 29 13 - [email protected]) Illustrations: EtienneScholasse. Réalisation: Sodimco. Administrateur délégué - éditeur responsable: François le Hodey. Directeur général: Denis Pierrard. Rédacteur en chef: Vincent Slits.Rédacteur en chef adjoint: Pierre-François Lovens. Conception graphique: Jean-Pierre Lambert (responsable graphique), Bruno Bausier. Publicité: Véronique Le Clercq(00322 21127 64 - [email protected])


6 Annonces immobilières SEMAINE DU 13 AU 19 SEPTEMBRE 2012 LIBRE IMMO


7immobilièresAnnoncesSEMAINE DU 13 AU 19 SEPTEMBRE 2012 LIBRE IMMO





MAISONS À VENDREde 250.000 à 375.000 €

21-99842306-06

21-99842301-01

MAISONS À VENDREde 375.000 à 500.000 €

21-100062403-03

MAISONS À VENDREplus de 500.000 €

21-100057205-05

21-100050018-18

21-100054706-06

21-100061205-05

21-100061204-04

21-100061202-02

21-100057203-03

21-100062404-04

21-100050011-11

21-100061201-01

21-100057206-06

21-100054704-04

21-100050013-13

21-100050017-17

21-100054705-05

21-100057207-07

21-100061206-06

21-100062405-05

APPARTEMENTSÀ VENDRE

de 125.000 à 250.000 €

21-100050003-03

21-100050004-04

21-100050016-16

21-100050005-05


de 250.000 à 375.000 €

21-100050009-09



21-100050015-15

21-100061903-03

21-100061910-10

21-100061901-01

21-100061905-05

21-100061203-03

21-100061207-07

21-100062408-08

21-100050012-12

21-100050014-14

21-100061906-06

21-100061907-07

21-100050001-01

21-100050006-06

21-100061208-08


de 375.000 à 500.000 €

21-100061908-08

21-100057201-01

21-100062407-07

21-100061902-02

21-100061909-09


plus de 500.000 €

21-100054701-01

21-100057204-04

21-100054703-03

21-100050010-10

21-100057210-10

21-100061904-04

21-100050007-07

21-100057202-02

21-100057209-09

21-100057208-08

21-100054702-02

LOFTSvente & location

21-100050002-02

VIAGER

21-83200403-03

21-67470110-10

MAISONSà louer

21-100054707-07

APPARTEMENTSà louer

21-100054708-08



TERRAINSà vendre

21-100050008-08

IMMEUBLESDE RAPPORT

21-100062401-01

BUREAUXà louer

21-99591601-01

SALLE DE VENTE PAR NOTAIRES34, rue de la Montagne 1000 Bruxelles

21-100006901-01

21-99786402-02

VENTES PAR NOTAIRESBrabant

21-100006801-01

21-100056601-01

VENTES PAR NOTAIRESdes autres provinces

21-99884401-01

21-99901301-01

21-100007101-01

FACULTÉ DE SURENCHÈRE

21-98919502-02


Documents

La Libre Immo du 13 septembre 2012