La Libre IMMO du 14 juin 2012

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Supplément à La Libre Belgique - N°153 - Semaine du 14 au 20 juin 2012

PP.3>8

ALEXIS

HAUL

OT

DANSLESSILLONSDE L’OR

Vie de château AnnoncesDans ce supplément,8 pages pour trouverle bien de votre choix.

Visite du château-fortd’Ansembourgau Grand-Duché. page 9

D.R.

PP> 11-18



3Le dossierSEMAINE DU 14 AU 20 JUIN 2012 LIBRE IMMO

Épinglé

Un micromarché. En 1980, la superficieagricole en Belgique s’étendait sur prèsde 1,420 million d’hectares, selon lesstatistiques du SPF Economie. Trente ansplus tard, en 2010, il n’y en avait plusque près de 1,360 million d’hectares, soitune “perte” d’un peu plus de 4%. Tra-duction : plus de 60 000 hectares ont ététransformés en zonings industriels oucommerciaux, en logements, en voiries…Plus forte, bien plus forte, est la diminu-tion du nombre d’exploitations (-62 % à42 854 unités) et de travailleurs (-56 % à80 944 personnes). Une évolution quis’explique principalement, selon EtienneBeguin, par la performance du matériel(machines agricoles notamment), l’élec-tronique (les robots de traite), les pro-duits et la génétique, les rendements (de30 à 100 quintaux de froment à l’hectaredepuis la guerre), la taille des parcelles(en augmentation importante, liée no-tamment au remembrement légal) et uneprise en compte de la protection del’environnement.

Le segment des bois et forêts a moinsperdu. Au contraire, il a même grappilléquelques kilomètres carrés. En 1980,bois et forêts couvraient 6 978 km².Trente ans plus tard, ils sont montés à7 019 km² (+0,6 %). Ils occupent environ23 % de la superficie totale du pays, dontquatre cinquième en Wallonie (5 533km², un tiers de la superficie wallonne).Les cinq communes les plus boisées sontnaturellement wallonnes : Martelange,Vresse-sur-Semois, Baelen, Bouillon etViroinval.

l Conjoncture l Terres agricoles, prairies, forêts

L’immobilier à l’hectareh L’hectare est la mesure agraire parexcellence. Ces dernières années, son prix aconsidérablement augmenté. Pas sesrendements. Pas encore… peutêtre ?

Analyse Charlotte Mikolajczak

C’EST UN TOUT PETIT SEGMENT IMMOBILIER DONT ONparle… trop peu. Et sur lequel ne s’attachent pas – plus, à direvrai – les grands scrutateurs du marché que sont la DG Statistiques du SPF Economie, les notaires (du moins quand ilstraitent la chose de manière statistique), les banques, lescourtiers, etc. Par le passé, la banque Anhyp, puis le consultant Stadim, y accordaient quelques tableaux de leur fameuse analyse statistique annuelle du marché immobilierbelge. Mais depuis, il n’y en a que pour les maisons, les appartements, les terrains à bâtir et, dans le domaine professionnel, les bureaux, les commerces, les espaces industriels…

Et pourtant : le marché immobilier des terres agricoles etdes prairies existe bel et bien. Depuis quelques années, ilsuscite même un vif intérêt auprès d’investisseurs, dont certains n’ont rien à voir avec le monde agricole.

Ce surplus de demandes tombant sur un marché pauvreen offres fait dangereusement augmenter les prix. En 1995,un hectare de terre libre en Hesbaye se vendait quelque10 000 euros. Aujourd’hui, on n’est pas loin des50 000 euros en moyenne. Du fois 5 ! Dans le Condroz et surla même période, l’hectare est passé de 5 000 à 20 000 euros(+ 400 %). En Flandre, on évoque des sommets à plus de100 000 euros l’hectare dans les Polders. Des valeurs quin’ont plus rien à voir avec les revenus que leurs propriétairespeuvent en tirer, qu’il s’agisse de la production agricole oudes loyers payés par les agriculteurs. En chiffres, on évoquedes rendements locatifs entre… 0,5 et 1 %.

Plus que dans les autres segments de l’immobilier, on peutparler, ici, d’une véritable surévaluation des prix. Ceuxci nerépondent plus à des critères fonctionnels et les évaluateurs

ne savent plus “où mettre la barre”. Leur valeur d’usage,c’estàdire leur potentiel agronomique (pour un propriétaire agriculteur) ou leur revenu (pour un propriétairebailleur) ne compte que… pour la moitié du prix. Et ne permet bien souvent pas à rembourser le crédit hypothécaire.L’autre moitié s’explique par quantité d’autres paramètres.

Petit tour de la question avec Etienne Beguin, notaire àBeauraing, professeur en Droit des contrats dans le cadre duMaster notarial de l’UCL,Xavier deMunck, secrétaire général de NTF, l’association des propriétaires ruraux de Wallonie,Gaëtan Goisse, avocat à Namur, spécialisé en droit ruralet professeur de Droit à Gembloux, Yves Lange, du Comptoir foncier de Huy qui fait office de courtier et pratique personnellement vendeurs et acheteurs depuis une quinzained’années et Alexis Mommens, du bureau de courtage(maillon entre vendeurs et acheteurs) et de gestion de biensruraux (perception des fermages pour le compte des propriétaires, calcul de l’indexation…) Huyghebaert&Mommens installé à Oostkamp (près de Bruges).

S’ils ne sont pas tous d’accord sur le début du boom – depuis 3 ans pour les uns, depuis plusieurs années pour lesautres –, voire même sur l’existence d’un boom – pour YvesLange, les prix présentent une hausse continue depuis 15ans – tous le sont pour dire que ce type d’investissementplaît de plus en plus. Et à un panel de plus en plus variéd’acheteurs. Du moins, pour les terres libres de tout bail(voir page 8). Et encore. “Jusqu’il y a 6 mois, précise GaëtanGoisse, il y avait peu d’intérêt pour les terres occupées. Mais leschoses ont changé. Aujourd’hui, des ventes sont réalisées mêmesur des terres liées par un bail.”

“Le mouvement de hausse des prix, rappelle l’avocat, va duNord vers le sud. Il a débuté en Hollande, a touché d’abord laFlandre, puis la Wallonie et passera ensuite vers la France. Lemarché flamand est plutôt aujourd’hui à la stabilisation, aprèsune hausse importante. À tel point que ces 4 à 5 dernières années, les vendeurs wallons ont vu débouler des candidatsacheteurs néerlandais et flamands, euxmêmes agriculteurs ou investisseurs mais s’appuyant sur un agriculteur néerlandophonequ’il connaît dans la région.”(suite page 4)

JEAN

-LUC

FLÉM

AL


4 Le dossier SEMAINE DU 14 AU 20 JUIN 2012 LIBRE IMMO

(suite de la page 3)Pour expliquer cet engouement – et par là même cette

hausse des prix –, les experts évoquent plusieurs raisons. La dernière en date ? Le fait de personnes échaudées par la Bourse et les marchés financiers. “Ce sont euxqui, depuis 3 ans, perturbent le marché, poussant les prixvers le haut, indique Xavier de Munck. Comme l’or, ilsconsidèrent les terres agricoles comme une valeur refuge,une valeur plus fondamentale. Car même si les rendementssont plus bas, ils n’ont jamais déçus.” Et d’acheter des terres libres d’occupation et même des terres occupées,moins chères. “Ceux qui achètent ne s’intéressent pas àl’exploitation, ni au rendement, juste à la valeur refuge, à lagarantie que le capital ne disparaîtra pas, à la diversification de leur portefeuille et... et à la plusvalue, confirmeAlexis Mommens. Une terre qui vaut aujourd’hui 25000euros l’hectare et qui augmente de 1000 euros par an, celafait du 4% l’an.” “Quand les rendements boursiers flirtaientavec les 7 %, celui des terres agricoles, de moins de 1 %, intéressait peu les investisseurs, renchérit Me Beguin. Maisaujourd’hui, il tient mieux la comparaison. Les rendementsboursiers ont chuté, ceux des terres agricoles sont un peuplus élévés qu’il y a 10 ans. Avec ceci que le régime est fiscalement intéressant.”

Il n’empêche, même si les fermages (les loyers) ontaugmenté ces dernières années, le prix des terres ayant,lui, “boomé”, les rendements repartent à la baisse. “Lerevenu locatif est déterminé par la loi, précise AlexisMommens. Un coefficient selon les régions et les terres,multiplié par le revenu cadastral. Celui qui achète une terreà 15000 euros l’hectare et perçoit un fermage de 200euros, profite d’un rendement de 1,33%. Si le prix passe à20000 euros, mais le loyer à seulement 220 euros, son rendement chutera à 1,1%.”

Ces amateurs de refuge restent toutefois minoritaires.Et ce, même si on leur associe un autre groupe de nouveaux acheteurs qui investissent pour leur proprecompte mais pour une affectation non agricole : afin d’ycréer un potager ou un verger, ou surtout pour y fairegambader chevaux et autres ânes. “C’est une pression surles prix qu’il ne faut pas négliger”, sourit Me Beguin.

Les vrais acteurs du marché sont et restent pour l’essentiel des familles propriétaires de longue date quiveulent agrandir leur patrimoine et, surtout, des agriculteurs. Car qui plus qu’eux peuvent s’intéresser auxterres qu’ils cultivent déjà au titre de locataire. D’autant

qu’ils ont l’avantage d’avoir un droit de préemption surles terres que beaucoup exercent.

“La hausse des prix date de quelques années après l’instauration du régime de primes de la PAC (Politique agricolecommune), plus exactement de DPU (Droit au paiementunique), une aide compensatoire à une diminution de revenus, indique Yves Lange. Les agriculteurs ont perçu unecompensation à l’hectare qui leur a donné les moyensd’acheter des terres. Pour eux, c’était devenu une valeur refuge”. “Ces aides sont conditionnées à une série de mesuresde bonnes pratiques, précise Xavier de Munck. Commepar exemple de ne pas dépasser telle ou telle densité de bétail à l’hectare. Beaucoup d’agriculteurs se sont retrouvésavec de trop petites superficies et ont donc dû acheter certaines parcelles à n’importe quel prix car la viabilité de leurexploitation en dépendait. Un facteur qui a fait augmenterles prix.” “Et puis, ajoute Me Beguin, pour beaucoup d’exploitants, acheter est une forme d’épargne”.

“Je dirais pour ma part, ajoute Gaëtan Goisse, que lephénomène de hausse des prix date d’une vingtaine d’années, mais qu’il s’est amplifié ces 6 à 7 dernières années,grâce à l’évolution… technique des machines agricoles”. Ilest de coutume, pour un agriculteur d’accepter de cheminer une heure durant pour atteindre ses terres. Lestracteurs d’hier faisaient du 40 ou du 45 km/h. Ceuxd’aujourd’hui atteignent la vitesse de 50 à 55 km/h.“D’où une plus grande concurrence entre eux”, ajoutetil.

Le matériel surpuissant et le développement des techniques (nouveaux produits, souches génétiques capables de résister…) permettent aussi de travailler 10 à 15hectares de plus, sans problème, économie d’échelle à laclé. Où l’on voit des exploitations prendre de plus enplus d’ampleur dans une véritable course à la taille. En1980 la Belgique comptait quelque 114 000 exploitation. Trente ans plus tard, il n’en reste que près de43 000 (voir page 3).

Si certains agriculteurs achètent, c’est aussi parcequ’ils doivent faire des frais, même si le prix est surévalué. Et qu’ils en ont les moyens. Courant de la saison20102011, le prix du blé tendre a augmenté jusqu’à270 euros la tonne, alors que durant la saison 20092010 il n’avait pas dépassé les 130 euros la tonne.Quand on produit 3 000 ou 4 000 tonnes, cela commence à chiffrer. “La conjoncture du prix des céréales a étéfavorable, confirme Xavier de Munck. Sur certaines zones, au nord du sillon Sambre et Meuse et dans le Condroz,

l’exploitation s’est refait une santé. Les agriculteurs se sontretrouvés avec une trésorerie très fournie, ont eu tendanceà vouloir la placer et ont eu les moyens de tenir tête entreeux. Ce qui a donné lieu à des affrontements entre les acheteurs dominant et à une poussée des prix.” Un phénomèneconjoncturel qui n’a pas de systématisme et joue moinsactuellement.

Enfin, suggère Gaëtan Goisse, certains achètent “parceque ne pas acheter c’est donner à penser qu’on n’en est pascapable; or, ceux qui ne savent pas suivre sont éliminés dumarché.”

Avec des risques lors des successions, quand il y adeux ou trois enfants, mais un seul qui reprend laferme. “La situation est chaque fois inconfortable”, précisel’avocat. Remettre cher, c’est rendre mécontent celui qui vapayer un loyer. Remettre pas cher, c’est fâcher les autres. Or,99,5 % des agriculteurs investissement dans des terres…”

Estce à dire qu’il n’y a pas de spéculation sur les terresimmobilières. Spéculation dans le sens… immobilier dela chose. Xavier de Munck est le premier à affirmer lecontraire. C’est même selon lui la première raison quipousse agriculteurs, familles propriétaires de longuedate et nouveaux amateurs de s’y intéresser : l’espoirqu’un jour, dans une ou deux générations, les terresagricoles deviennent, boom démographique et urbanisation oblige, des… terrains à bâtir. Et que leur prix passede 5 euros/m² par exemple à… 50 euros (prix moyend’un mètre carré de terrain à bâtir des habitations enWallonie en 2011). “C’est ce que j’appelle la fonction“d’urbanisabilité” d’une terre, indiquetil. Une tendancelente mais lourde, qui se vérifie pour les terres du Brabant etdu sillon Sambre et Meuse. Les zones urbaines se rapprochent toujours plus des zones rurales. Faire un placementdans une terre, c’est envisager qu’un jour elle pourrait devenir constructible. Même si cela prend plusieurs générations. Cette “urbanisabilité” est plus marquée en Belgiquequ’en France, où le potentiel est infime. Il suffit, pour cefaire, d’observer une vue satellite des deux pays de nuit. EnBelgique, le bâti devra obligatoirement manger sur les terres non bâties. En France, il y a plus d’espace”. “La Belgiquec’est... une grande ville”, conclut Me Begin. “Toutes les terres de culture ne seront pas tranformées en terrains à bâtir,en zonings industriels ou commerciaux. Mais celles qui restent y gagneront aussi : le gâteau se réduisant, la pressiondes agriculteur enflera sur les morceaux restants.”(suite du dossier en page 6 et 8)

JEAN

-LUC

FLÉM

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6 Le dossier SEMAINE DU 14 AU 20 JUIN 2012 LIBRE IMMO

Un bail à ferme moins contraignant ?h La prochaine régionalisation du bail à ferme n’incite pas(encore) les investisseurs à la spéculation.

C’est un sujet d’actualité : le bail à ferme,comme le bail d’habitation et le bailcommercial, est appelé à tomber dansl’escarcelle des Régions. Et tout porte àcroire qu’il perdra alors un peu de soninflexibilité et offrira un meilleur équilibre entre propriétaires et locataires.Mais peu d’investisseurs semblent s’appuyer sur cette hypothétique modification pour investir sur le marché desterres agricoles et prairies. “Ceux quiachètent ne sont pas candides, noteXavier de Munck (NTF).Même si le bail àferme est un carcan, ils sont disposés àrester dans son cadre.” “La réglementation demande un certain assouplissement”, convient Me Beguin (notaire),même s’il juge “que les esprits ne sont pasmûrs pour certaines évolutions”. “Lamatière est complexe et… passionnelle,ajoutetil. Elle aura sans doute un impact sur l’immobilier, mais personne nesemble, pour l’heure, spéculer sur lesorientations futures.”Peutêtre les esprits sontils plus prêts auchangement en Flandre qu’ils ne le sonten Wallonie. C’est du moins ce quepense Alexis Mommens. “En Flandre, ilsemble qu’on est disposé à réécrire le bailà ferme en tenant compte d’une duréelimitée dans le temps et de meilleursloyers, explique le courtier qui, desenvirons de Bruges, travaille aussi bienen Flandre qu’en Wallonie. Le fermage

légal est bien trop faible en Belgique. Ilatteint aumaximum 300 à 350 eurosl’hectare. Aux PaysBas, le fermage légalse situe entre 600 et 1 000 euros l’hectare.” “La rareté de l’offre en Belgiquevient précisément du bail à ferme, reprend Xavier de Munck. Les agriculteurssemblent être conscients qu’ils doiventveiller à la qualité du partenariat qu’ilsforment avec les propriétaires. Au risquede dériver progressivement vers la constitution de grands groupes qui échapperontau bail à ferme.”Pour l’heure, 30 % des terres agricolessont aux mains des agriculteurs exploitants et 70 % sous le régime du bail àferme, “auxmains de propriétaires otagesd’un cadre légal contraignant et déséquilibré”, ajoute le secrétaire général deNTF. “C’est une des caractéristiques denotre pays. L’agriculture ne peut se passerdes bailleurs en tant que premier pourvoyeurs de moyens de production.”Uneproportion que Me Beguin reconnaîtmais tempère : “Dans les 70 %, il n’y a pasque des ‘gros propriétaires’, publics (Régions, communes, CPAS…) ou privés (familles, fabriques d’Eglise…), ditil. Il y aune proportion non négligeable de… frèreset sœurs de fermiers qui ont hérité d’unepartie des terres et les louent à celuid’entre eux qui a décidé de reprendre laferme.”C.M.

Tableau

En matière de prix, les statistiques sont rares. La DG Statistiques n’analyseplus le segment des terres, prairies et forêts d’un point de vue immobilier.Stadim le faisait jusqu’en 2007. On y voit qu’en moyenne, et la précision estimportante, 1 hectare de terre de culture se monnayait alors à quelque22 550 euros. Pour 1 ha de prairie, il fallait compter 20 560 euros. Pour 1 hade bois en Ardenne, 5 750 euros. 20 ans plutôt (1987), les mêmes hectarescoûtaient, respectivement, 11 350, 8 830 et 4 350 euros. Soit, en 20 ans, uneaugmentation de près de 100% pour les terres de culture, de plus de 130 %pour les prairies, mais de 32 % seulement pour les forêts. À titre de comparai-son, dans le même temps, le prix des terrains à bâtir a augmenté de 340%, etmême de plus de 570 % en Flandre.

Bois et forêts

Un autre public. Dans les statistiques, dans leur approche, dans leur gestion, dansl’évolution de leurs prix ou de leurs rendements, les professionnels ne lient jamaisterres de cultures et forêts. C’est un autre produit. Même s’ils reconnaissent qu’ilssont liés. “Forêts et terres de culture participent d’une même évolution, à la hausse,précise Me Beguin (notaire). Tous deux sont aujourd’hui considérés comme desvaleurs refuges et des placements financiers. Mais pour les forêts, deux autres pro-blématiques ont incontestablement joué : la hausse du coût des énergies, d’une part,l’étroitesse de l’offre d’autre part. Le nombre de transaction est encore plus faible quesur le marché des terres de culture.” “Ce qui rend leur évaluation encore plus compli-quée”, ajoute Alexis Mommens (courtier et gestionnaire). Et d’évoquer deux typesd’amateurs. “En Wallonie, les forêts intéressent surtout les particuliers, pour le boisde chauffage qu’il porte. Pour autant qu’il s’agisse de surfaces acceptables et géra-bles. Pas plus de 5 hectares.” Où l’on parle de prix entre 7 000 et 10 000 eurosl’hectare. “En Flandre, poursuit-il, c’est la Région flamande qui rafle tous les terrainsboisés, à des prix fous. Jusqu’à 25 000 euros l’hectare, voire 30 000 euros, afin deles transformer en sites récréatifs. C’est mon plus grand acheteur. Cela tient au faitque selon les calculs de l’Europe, la région n’est pas assez boisée.” (C.M.)

ETIENN

ESC

HOLASSE



8 Le dossier SEMAINE DU 14 AU 20 JUIN 2012 LIBRE IMMO 9Vie de châteauSEMAINE DU 14 AU 20 JUIN 2012 LIBRE IMMO

l Vie de château (628)

Ansembourg au temps d’or

h Le châteaufortd’Ansembourg auGrandDuché se drape d’orpour faire corps avec sontemps. Nouvelle destinéed’un domaine imprenable. Etpourtant !

COUP DE JEUNE SUR ANSEMBOURGaurait pu être un autre titre pour cettechronique qui nous emmène dans unefamille furieusement belge mais quitrouve une partie de ses origines dansl’actuel grandduché de Luxembourgqui fut d’abord duché de ce nom et parlà partie prenante des PaysBas du sud,sous couronne des Habsbourg d’Espagne puis d’Autriche.

Coup de jeune car l’aîné des diversesbranches et dès lors comte d’Ansembourg, prénommé GastonGaëtan, a repris cette demeure ancestrale depuisquatre ans, suite au décès inopiné deson père. Quatre ans, c’est bien peu etpourtant sur ce site imprenable vu d’enbas s’est posée une fée aux cheveuxblonds. Sans doute estce elle qui adonné au beau sire d’à peine plus detrente ans l’envie de parer ses murs dela couleur des cheveux de sa bienaimée arrivée de la Baltique avec lagrâce des cigognes qui se posent sur lescheminées de Munster. Marina Tenderes, la bien nommée, aide ainsi sonmari à transformer ce châteaufort enun lieu de douceur de vivre et gaieté.Car Ansembourg se mue depuis sixmois en un lieu de villégiature touristique, très sélectif certes, il s’est ouvert àun public ciblé qui recherche l’excellence.Dans une maison de la première partie

du château vient d’ouvrir un hôtel : “LeTemps d’Or”. Comme souvent jadis ondevait pour accéder au château traverser la bassecour. C’est le cas ici et danscette première zone protectrice ontrouve une aile unique habitable.D’autres éléments de la bassecour setrouvent à l’arrière sur le plateau, privés de toitures. Tout cela sera un jourrestauré. La maison en long compteseulement six chambres, belles, grandes, presque somptueuses. Les maîtresde la seconde maison, protégés par laseconde enceinte animées de tours,s’occupent de recevoir leurs hôtes dansun espace qui surplombe une vaste terrasse isolée des vents. Là, des transatsde bois prennent des bains de lune, àcôté d’un jacuzzi et d’un sauna. Voilàqui nous mets loin des cottes demailles, des casques aussi divers quedes bacinets, des heaumes, des saladeset des barbutes. Point d’ennemis parici, sinon les nuages gris et leurs armées

de gouttes. Point de coups non plus, sinon de foudre..., ce dont le comte pourrait vous réciter un conte. De partout lavue vers le sud est absolument soufflante.Une fois trouvé l’accès au domaine sur

la route de Hollenfels à Tuntange(N113), on se lance dans une ballade demille mètres. Puis la première enceinteapparaît; de même l’immense vallée.

L’histoire du château se perd dans lanuit des temps et elle ne se précisequ’avec l’arrivée des sires de Raville quientrèrent ici en 1446, comme le signaleVincent Merckx dans son très beau volume consacré aux châteaux du GrandDuché. Les Raville étaient égalementseigneurs de Koerig non loin de Sterpenich et par là, d’Arlon. Riches longtemps, ils le furent moins au début du

XVIIe siècle. Pour soutenir un train devie convenable ils vendirent terres, fermes et châteaux même. Un de leurs locataires, à savoir Thomas Bidart, maîtrede forges qui usaient des bois et deseaux de l’Esch et de la Hollert pourfaire fonctionner ses makas en profita.Bidart acheta le vieux château d’Ansembourg en 1671. Depuis lors le domaine n’a plus été vendu, ce qui ne futpas le cas du château neuf (n°416, 5 octobre 2007), déjà traité ici, que cette famille fit construire dans la vallée.Une fois donc passée la bassecour, uneseconde barrière de pierre attend le visiteur. De hauts murs suivent un pontlevis passant sur des fossés secs, creusésà même la pierre. Un deuxième portailse présente ménagé dans une tourronde engagée. Arriver à la haute cour

demande de frôler la geôle limitée à unboyau surplombé d’une épaisse grilleet de franchir même un troisième portail. Enfin on découvre la maison en L,figée entre esprit gothique et élémentsde la Renaissance. Une chapelle duXVIIe siècle borde une terrasse piquée àses murs tombant sur des précipiceshauts de plus de cinquante mètres, detourelles plus ou moins intactes. Unpuits profond de trente mètres n’estplus d’usage. La porte d’entrée est sommée des armes de Jacques de Raville etde Marguerite de Bassompierre quiavaient effectué des travaux en 1561.GastonGaëtan d’Ansembourg poursuit ainsi l’oeuvre de restauration entamé par son père. Vive la jeunesse !!Philippe Farcywww.tempsdor.com

PHILIPPE

FARC

Y

La haute cour et la résidence des seigneurs sont très renferméesderrières de hauts murs. A l’avant du piton rocheux, sur la basse-cour ancienne, vient d’ouvrir un petit hôtel : “Le Temps d’Or”. Ouquand le temps s’arrête.

l Mode d’emploi l Définitions

Avant d’investir en “terres”h Ce qu’il faut savoir avantde se lancer sur le marchéimmobilier agricole.

1 Unmicromarché. Les terres agricoles et prairies couvrent quelque

1,360 millions d’hectares, soit un peuplus de 40% de la superficie du pays.Mais bon an mal an, il ne s’en échangequ’une ou deux dizaines de milliersd’hectares, soit entre 1 et 1,5 % du total.Et si certaines années il y en a eu un toutpetit peu plus, c’est que des institutionnels ou des pouvoirs publics ont décidéqu’ils avaient mieux à faire que de garder ce patrimoine dans leur portefeuille. Comme ce fut le cas de KBC qui,ces 4 à 5 dernières années, a vendu pratiquement tout son patrimoine agricole– des centaines d’hectares – acheté dansles années 70 et 80.

2 Où l’on parle de terres libres et deterres occupées. Et entre les deux,

il y a un monde qui s’appelle... bail àferme. Une terre libre est une terre dont

le nouveau propriétaire peut décider cequ’il en fait : la travailler luimême, lalouer à un particulier qui y mettrait seschevaux, ou à un agriculteur; et dans cedernier cas, encore peutil éventuellement choisir entre plusieurs types debail : le bail à ferme, le bail saisonnier(qui permet de demander des fermagesbien plus élevés, jusqu’à 500, voire1000 euros l’hectare) ou le bail de carrière (qui s’adresse, sous certaines conditions, à de jeunes agriculteurs pourl’ensemble de leur carrière mais qu’ilsdevront restituer à leur propriétairequand ils décideront de prendre leurretraite; un bail par ailleurs moins contraignant, plus rémunérateur et offrantdes avantages fiscaux). A l’inverse, uneterre occupée est une terre louée à unagriculteur, généralement dans le cadred’un bail à ferme. Bail qui manque desouplesse et qui, pour certains observateurs, est plus qu’un bail à vie. Résultat,une différence... de prix de vente importante. “En Hesbaye, dans le Brabantwallon, le nord Thudinie, le nord de Charleroi... on est dans une fourchette de 40 à50000 euros par hectare pour une terrelibre, indique Gaétan Goisse. Pour une

terre occupée, il faut compter 20 à 25% enmoins, voire même 27% ou plus selon lesannées du bail. Dans certains cas, j’oseraisévoquer le fait que la terre est... invendable.” Xavier de Munck évoque, pour sapart, une décote de 25 à 50% “suivant ladate d’une hypothétique libération”. YvesLange parle, lui, d’une décote de 30 à40% pour une terre occupée par rapportà une terre libre. “Il n’y a de marché dignede ce nom que pour les terres libres, ajoutetil. Si un propriétaire vend une terreoccupée, c’est parce qu’il n’a pas le choix.Et souvent, c’est son locataire qui l’achètera”. S’offrant par lamême un potentiel important de plusvalue puisque luiseul pourra la revendre... libre.

3 Pas de prix moyen. Il est déjà biendifficile de parler de prix moyens

pour une habitation, même à l’échelled’une commune. C’est encore plus difficile pour une terre agricole. “Tout dépend de sa situation, de la qualité des percelles, de la taille des blocs, de la valeur deconvenance....”, ajoute Me Gaëtan Goisse.Et Alexis Mommens de pointer les régions les plus chères : “Les Polders enFlandre (Dixmude, Furnes, Poperingen...)

et la Hesbaye en Wallonie, où les prix ontfameusement augmenté, surtout dans larégion de Wavre, de Namur et au nord deLiège.”

4 Les terres plus que les fermes. Lesacheteurs de terres agricoles sont

principalement des agriculteurs quipossèdent déjà leur ferme, ou des investisseurs qui ne comptent occuper ni lesterres ni les bâtiments. Ceuxci entrentdonc moins en ligne de compte quandon parle d’immobilier rural. Peutêtreaussi parce qu’il y en a moins, nettement moins qu’avant. “Dans les années70 et 80, le fermage pour des bâtimentsétait dérisoire et inapproprié à la conservation et à l’entretien des bâtiments”, raconte Gaëtan Goisse. Les propriétairespréféraient dès lors se défaire du bâti,même à bas prix. “Entre 1970 et 1985,quantité d’entre elles se sont vendues à 1million de francs belges. Pendant 15 ans,c’était leur prix. Maintenant, les loyerspour les bâtiments commencent à redevenir correct. Résultat, il y a moins de ventesde bâtiments sans terre.”

C.M.


9Vie de châteauSEMAINE DU 14 AU 20 JUIN 2012 LIBRE IMMO

l Vie de château (628)

Ansembourg au temps d’or

h Le châteaufortd’Ansembourg auGrandDuché se drape d’orpour faire corps avec sontemps. Nouvelle destinéed’un domaine imprenable. Etpourtant !

COUP DE JEUNE SUR ANSEMBOURGaurait pu être un autre titre pour cettechronique qui nous emmène dans unefamille furieusement belge mais quitrouve une partie de ses origines dansl’actuel grandduché de Luxembourgqui fut d’abord duché de ce nom et parlà partie prenante des PaysBas du sud,sous couronne des Habsbourg d’Espagne puis d’Autriche.

Coup de jeune car l’aîné des diversesbranches et dès lors comte d’Ansembourg, prénommé GastonGaëtan, a repris cette demeure ancestrale depuisquatre ans, suite au décès inopiné deson père. Quatre ans, c’est bien peu etpourtant sur ce site imprenable vu d’enbas s’est posée une fée aux cheveuxblonds. Sans doute estce elle qui adonné au beau sire d’à peine plus detrente ans l’envie de parer ses murs dela couleur des cheveux de sa bienaimée arrivée de la Baltique avec lagrâce des cigognes qui se posent sur lescheminées de Munster. Marina Tenderes, la bien nommée, aide ainsi sonmari à transformer ce châteaufort enun lieu de douceur de vivre et gaieté.Car Ansembourg se mue depuis sixmois en un lieu de villégiature touristique, très sélectif certes, il s’est ouvert àun public ciblé qui recherche l’excellence.Dans une maison de la première partie

du château vient d’ouvrir un hôtel : “LeTemps d’Or”. Comme souvent jadis ondevait pour accéder au château traverser la bassecour. C’est le cas ici et danscette première zone protectrice ontrouve une aile unique habitable.D’autres éléments de la bassecour setrouvent à l’arrière sur le plateau, privés de toitures. Tout cela sera un jourrestauré. La maison en long compteseulement six chambres, belles, grandes, presque somptueuses. Les maîtresde la seconde maison, protégés par laseconde enceinte animées de tours,s’occupent de recevoir leurs hôtes dansun espace qui surplombe une vaste terrasse isolée des vents. Là, des transatsde bois prennent des bains de lune, àcôté d’un jacuzzi et d’un sauna. Voilàqui nous mets loin des cottes demailles, des casques aussi divers quedes bacinets, des heaumes, des saladeset des barbutes. Point d’ennemis parici, sinon les nuages gris et leurs armées

de gouttes. Point de coups non plus, sinon de foudre..., ce dont le comte pourrait vous réciter un conte. De partout lavue vers le sud est absolument soufflante.Une fois trouvé l’accès au domaine sur

la route de Hollenfels à Tuntange(N113), on se lance dans une ballade demille mètres. Puis la première enceinteapparaît; de même l’immense vallée.

L’histoire du château se perd dans lanuit des temps et elle ne se précisequ’avec l’arrivée des sires de Raville quientrèrent ici en 1446, comme le signaleVincent Merckx dans son très beau volume consacré aux châteaux du GrandDuché. Les Raville étaient égalementseigneurs de Koerig non loin de Sterpenich et par là, d’Arlon. Riches longtemps, ils le furent moins au début du

XVIIe siècle. Pour soutenir un train devie convenable ils vendirent terres, fermes et châteaux même. Un de leurs locataires, à savoir Thomas Bidart, maîtrede forges qui usaient des bois et deseaux de l’Esch et de la Hollert pourfaire fonctionner ses makas en profita.Bidart acheta le vieux château d’Ansembourg en 1671. Depuis lors le domaine n’a plus été vendu, ce qui ne futpas le cas du château neuf (n°416, 5 octobre 2007), déjà traité ici, que cette famille fit construire dans la vallée.Une fois donc passée la bassecour, uneseconde barrière de pierre attend le visiteur. De hauts murs suivent un pontlevis passant sur des fossés secs, creusésà même la pierre. Un deuxième portailse présente ménagé dans une tourronde engagée. Arriver à la haute cour

demande de frôler la geôle limitée à unboyau surplombé d’une épaisse grilleet de franchir même un troisième portail. Enfin on découvre la maison en L,figée entre esprit gothique et élémentsde la Renaissance. Une chapelle duXVIIe siècle borde une terrasse piquée àses murs tombant sur des précipiceshauts de plus de cinquante mètres, detourelles plus ou moins intactes. Unpuits profond de trente mètres n’estplus d’usage. La porte d’entrée est sommée des armes de Jacques de Raville etde Marguerite de Bassompierre quiavaient effectué des travaux en 1561.GastonGaëtan d’Ansembourg poursuit ainsi l’oeuvre de restauration entamé par son père. Vive la jeunesse !!Philippe Farcywww.tempsdor.com

PHILIPPE

FARC

Y

La haute cour et la résidence des seigneurs sont très renferméesderrières de hauts murs. A l’avant du piton rocheux, sur la basse-cour ancienne, vient d’ouvrir un petit hôtel : “Le Temps d’Or”. Ouquand le temps s’arrête.



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Documents

La Libre IMMO du 14 juin 2012