© S.A. IPM 2012. Toute représentation ou reproduction, même partielle, de la présente publication, sous quelque forme que ce soit, est interdite sans autorisation préalable et écrite de l'éditeur ou de ses ayants droit.

Supplément à La Libre Belgique - N°172 - Semaine du 29 novembre au 5 décembre 2012

PP6>8Pages réaliséespar la régiepublicitaire IPMImmo

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Dossier Patrimoine Nos annoncesDans ce supplément,7 pages pour trouver lebien de votre choix.

L’asbl “Quartier des Arts”félicite M. Metzger pour ses“plus” Gare Centrale. PP 4-5

Le chauffage collectif ouurbain se veut plus écologiqueet économique. PP 2-3

D.R.

PP 10 > 16

© S.A. IPM 2012. Toute représentation ou reproduction, même partielle, de la présente publication, sous quelque forme que ce soit, est interdite sans autorisation préalable et écrite de l'éditeur ou de ses ayants droit.

2 Le dossier SEMAINE DU 29 NOVEMBRE AU 5 DÉCEMBRE 2012 LIBRE IMMO 3Le dossierSEMAINE DU 29 NOVEMBRE AU 5 DÉCEMBRE 2012 LIBRE IMMO

l Habitat l Construction

Le chauffage collectif nouvel le version ?

h Le principe du chauffagecollectif ou urbain n’est pasneuf. Mais les techniquesévoluent.

SE CHAUFFER INDIVIDUELLEMENT oucollectivement ? Telle est la question ! Lechauffage collectif dans un immeuble àappartements classique, tout le mondeconnaît : une chaudière centrale (chauf­fage et/ou eau chaude sanitaire) fonc­tionne pour tous et chacun règle la tem­pérature comme il le souhaite dans sonappartement et paye sa part de consom­mation.

Le principe du chauffage collectif peutaussi être appliqué à un ensemble d’ha­bitations ou de bâtiments qui sont plusou moins éloignés les uns des autres. Onparle alors plus facilement de chauffageurbain. Certains réseaux fontmême plu­sieurs centaines de kilomètres.Le principe ? “Il s’agit d’un système qui

prévoit une boucle primaire sur laquelle onse connecte”, explique Stefan Goossens,productmanager chez VanMarcke.Ce type de chauffage existe déjà chez

nous. Dans le secteur public ou dans leprivé, notamment à Anhée, Libin, Hot­ton, Louvain­la­Neuve, Mons, Visé parexemple. D’autres projets sont en cours,à Malempré, à Roelers,… (voir les exem­ples ci­dessous). “Mais c’est encore très

marginal en Belgique”, note Tom Prinzie,product marketing chez Van Marcke.Dans les pays scandinaves, c’est devenula norme. “AuDanemark, 80 % des habita­tions sont chauffées à l’aide d’un réseau dechauffage urbain. En Suède, ce chiffre est de60 %. Aux Pays­Bas, on compte plus de500000 raccordements.”

Les systèmes peuvent prendre plu­sieurs formes, suivant la source d’appro­visionnement, mais aussi le système dedistribution. La température a aussi sonimportance.La source peut être très diverse. Du gaz,

des pellets, du bois déchiqueté,… “EnWallonie, on travaille surtout avec du boiscar cette ressource est sur place”, note Tom

Prinzie. A côté de ces sources renouvela­bles, il existe aussi les sources d’énergie“perdue” : incinérateur, industrie, sour­ces d’eau chaude (géothermie,…). Dansces derniers cas, l’idée est réellement derécupérer la chaleur perdue. “Il y a beau­coup plus de pertes qu’on ne le pense”, es­time Stefan Goossens. “Si toutes les usinesd’incinération de déchets de Flandre occi­dentale collaboraient à un système dechauffage collectif, 25 % des logements de laprovince pourraient être chauffés de cettemanière”, explique Tom Prinzie. “A An­vers, la perte de chaleur se chiffre chaqueannée à 1 000mégawatts, de quoi chaufferplus de 200000 habitations.” Au Dane­mark, l’énergie provient essentiellementde la géothermie et des incinérateurs.

La distribution de l’énergie peut aussivarier. “On travaille souvent moins sur cetaspect­là qui est pourtant aussi essentiel”,estime TomPrinzie. “Dans un immeuble àappartements classique, la chaudière fonc­tionne avec un ballon d’eau chaude qui cir­cule dans le système via quatre tuyaux. Lafacturation pose souvent problème et lespertes sont importantes, entre la chaudièreet les compteurs individuels. La question sepose alors de savoir qui va payer ces pertes.Pour la distribution, il existe un nouveausystème d’échangeur à plaques, qui estplacé dans le logement lui­même. Seuls deuxtuyaux sont désormais nécessaires, ce quilimite les pertes. De plus, ce système fonc­tionne avec des températures plus basses, cequi limite encore les pertes. Il permet égale­

ment de produire de l’eau sanitaire quandle besoin s’en fait sentir avec une capacitésupplémentaire pour une consommationmoindre. Grâce à ce système on est passé de100000 litres de consommation annuelledans un immeuble de 74 appartements à55000 litres.”Les nouveaux systèmes fonctionnent

en général avec des températures plusbasses, de l’ordre de 70°, qui nécessitentmoins d’énergie à la production. Et puis,“plus l’eau d’un circuit est chaude, plus lespertes vont être importantes”, expliqueRaymond Docq, responsable Energie àl’Université Catholique de Louvain. “Lestempératures basses sont plus écologiques”,ajoute Tom Prinzie. “En Scandinavie, parexemple, tous les réseaux sont à basse tem­

pérature. En Russie, par contre, il existe de­puis longtemps des réseaux à des tempéra­tures de 120 à 150°. Mais on a besoin detellement d’énergie pour arriver à ces tem­pératures que le système n’est pas intéres­sant. Les pertes sont importantes.”Quant aux économies réalisées grâce à

un chauffage collectif, elles dépendrontbien sûr de différents facteurs, comme lasource. Un exemple cependant : dans leprojet Pléiades à Visé (voir ci­dessous) leslogements devraient consommer enmoyenne 3 litres/m²/an en équivalentmazout, alors qu’unemaisonneuveordi­naire en consomme trois fois plus.

Si des projets se développent en Belgi­que, le chauffage urbain reste méconnu.

“Malheureusement, peu de gens y croient; etils préfèrent souvent choisir ce qui estconnu… La récupération d’énergie suscitel’intérêt, mais dans le cas d’un incinérateurpar exemple, les gens préfèrent produire del’électricité. C’est un mauvais calcul car lesrendements sont très faibles. Ce sont sou­vent les primes qui guident ce choix… Dansdes pays comme l’Allemagne, il est obliga­toire d’utiliser la chaleur pour produire dela chaleur et non de l’électricité. Amon avis,le chauffage urbain est l’une des solutionspour les problèmes d’énergie”, estime TomPrinzie qui regrette aussi qu’en Belgique“chacun travaille un peu dans son coin. Iln’y a pas vraiment d’échanges d’idées et debonnes pratiques.”Solange Berger

Profiter de l’incinérateur

Développé par le promoteur Dumobil, le projet“Licht en Ruimte” à Roulers est sur les rails. Auprogramme : la construction de 37maisons jume­lées et villas, 12 habitations sociales et 42 apparte­ments sociaux. Sa spécificité : il s’agit du premierlotissement de Flandre dans lequel les logementsseront intégralement chauffés via un raccorde­ment au réseau de chauffage urbain. La source :l’usine d’incinérationMirom. Des canalisationsd’eau partent déjà de cet incinérateur pour chauf­fer notamment le centre culturel De Spil, l’hôpital,le bassin de natation, le campus Katho et le marchéde gros de la ville. Les canalisations (15 km en tout)passent également par le terrain à lotir. Autant enprofiter…Sur ce projet seront installées, dans chaque loge­ment, des sous­stations Alfa­Laval destinées àrépondre totalement aux besoins en chauffagecentral et production d’eau chaude sanitaire. Lachaleur est régulée automatiquement en fonctionde la température souhaitée à l’intérieur de l’habi­tation. L’eau chaude sanitaire est chauffée dema­nière indépendante par un échangeur de chaleurde grande capacité, “ce qui permet d’assurer à l’eauchaude la même pureté que l’eau froide du réseaud’alimentation”, assure l’installateur.Les premiers aménagements du terrain ont étéfaits enmars 2012. Les fondations des premièresmaisons et des appartements sont en cours. Leréseau de chauffage devrait être opérationnel enoctobre 2013. Il fonctionnera à une températurede 70°­40°

D.R.

A l’UCL depuis 40 ansC’est dès l’origine que l’UniversitéCatholique de Louvain s’est dotée,sur ses sites de Louvain­la­Neuve etdeWoluwe, d’un chauffage urbain.A Louvain­la­Neuve, le réseauactuel (de 3 km aller et 3 km re­tour) couvre les besoins de lamajo­rité des bâtiments académiques,d’une partie des logements del’université et quelques immeublesprivés situés dans le quartier duBiéreau. Le combustible est le gaznaturel. Deux chaudières sont enfonction : une classique et une decogénération (mise en place en2010). La température du circuit :90° à la sortie et 70° au retour (soit90°­70°). “Sur le site deWoluwe, parcontre, nous travaillons avec destempératures plus élevées de180°­130°”, explique Raymond

Docq, responsable Energie del’UCL. “Il s’agit d’eau surchaufféesous pression afin de la maintenirsous forme d’eau et non de vapeur.Cette température élevée se justifiepour les besoins de l’hôpital (Clini­

ques universitaires Saint­Luc), pourla stérilisation notamment. Noustravaillons actuellement sur unprojet de rénovation du chauffagepour un réseau à un régime 90°­70°pour diminuer les pertes d’énergie.”

CHRISTOP

HEBO

RTELS

Se chauffer à la biomasse

Ce sont quelque 250 logements qui sont envisagés à terme dans le domaine desPléiades à Visé, développé par le groupe Horizon. Le projet a débuté en 2009.“Nous sommes le premier réseau urbain de chaleur biomasse privé créé en Belgi­que”, explique Isabelle Reisenfled, responsable de la communication pourHorizon. Les premiers habitants ont intégré les lieux en septembre 2010.Ce chauffage collectif est alimenté par du bois. “Dans un premier temps, nousavons travaillé avec une chaudière provisoire à pellets installée dans un containerde chantier. Il était inutile d’avoir une trop grande puissance pour seulementquelques logements. Nous avons construit un bâtiment qui accueille depuis peul’installation définitive : deux chaudières à plus grande puissance qui fonctionnentavec du bois déchiqueté”.Le réseau fonctionne à une température comprise entre 60 et 80° suivant lasaison. “Dans les habitations, nous avons fait le choix de placer des radiateursmureaux classiques pour une question de réactivité”, explique Isabelle Reisenfeld.Dans chaque logement, a été installé “un système d’échangeur à plaques ou deserpentin, suivant les cas de figure, dans un souci d’optimalisation du système”.Les logements sont “thermo­efficaces”, un concept qui s’appuie sur le modèledesmaisons bioclimatiques. “Les logements demandent peu de chauffage, sanspour autant être passifs”, précise Isabelle Reisenfeld. Le concept inclut égale­ment une utilisation optimale des ressources naturelles et limite aumaximumles pertes d’énergie. “En été, le réseau est coupé. Ce sont les panneaux solairesthermiques ou la pompe à chaleur du logement qui prennent le relais pour l’eauchaude sanitaire”, précise Isabelle Reisenfeld.“Nous avons opté pour un chauffage collectif car cela revient moins cher et c’estplus efficace que de placer des chaudières individuelles dans chaque logement.C’est un choix économique et écologique”, ajoute­t­elleDepuis la mise en route du réseau de chaleur il y a près de deux ans, un com­plexe sportif s’est aussi greffé sur le réseau. “Et à terme, pourquoi ne pas permet­tre à d’autres habitations d’en profiter ?” Le projet qui comprend quatre phasesen est à la deuxième. La 3e est déjà ouverte à la vente.

HORIZO

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Profiter d’une nappe d’eau chaude

AMons, la géothermie n’en est pas à ses débuts. C’est dans les années 70 qu’unenappe d’eau chaude est découverte. “Entre 1972 et 1976, le Service géologique deBelgique a creusé un premier puits à Saint­Ghislain pour unemeilleure connais­sance des réseaux profonds”, explique David Charlet, ingénieur au bureau d’étudede l’IDEA (Intercommunale du Développement économique et d’aménagementde la région deMons­Borinage­Centre) en charge notamment des projets degéothermie. Ce premier forage a permis de découvrir la présence d’une napped’eau chaude située entre 2400 et 2650mètres de profondeur. Début des années80, deux nouveaux puits ont été forés à Ghlin et Douvrain. La nappe ainsi décou­verte s’étend sur 5 kmde large (N­S) et 20 kmde long (E­O). Sa température : 73°.“Ce n’est qu’après le second choc pétrolier qu’on s’est demandé s’il ne serait pasintéressant d’exploiter cette source de chaleur”, raconte David Charlet. “En 1985 aété construite à Saint­Ghislain une centrale thermique nécessaire pour l’échangeurde chaleur, trait d’union entre le puits et le consommateur.” Le réseau de Saint­Ghis­lain alimente depuis 3 écoles, un centre sportif, la gare de Saint­Ghislain, l’hôpitaldu Grand­Hornu et 355 logements sociaux. L’eau récupérée (à 40­50°) est aussiutilisée pour la station d’épuration. Le puits de Douvrain alimente, quant à lui, lamini­centrale de l’hôpital de Baudour. Le puits de Ghlin n’a, par contre, jamais étémis en production. “Mais son exploitation est prévue pour fin 2013 dans le cadre dela nouvelle zone d’activité économique Geothermia. Celle­ci occupe 40 hectares etdevrait à terme accueillir 800 emplois”, précise David Charlet.Un quatrième puits va être foré. Les travaux devraient commencer début 2013.Sont prévues aussi la construction d’une centrale géothermique et l’installationdes conduits. C’est tout un nouveau quartier deMons qui doit voir le jour, uneliaison entre l’ancienne ville et les Grands Prés. Au programme : une nouvellegare, un centre de congrès (notre photo), un hôtel et des logements. “On regardeaussi la faisabilité du raccordement au réseau de la cité administrative qui existedéjà et du futur magasin Ikea”, précise David Charlet. Des espaces sont prévusaussi pour permettre à des promoteurs d’investir dans du logement ou du bu­reau.

IDEA

Le nouveau sud d’Anvers

C’est tout un nouveau quartier quidevrait voir le jour aux abords dupresque tout aussi neuf Palais deJustice d’Anvers. Le Nieuw­Zuid,

dont les travaux débuteront en2014, devrait abriter des loge­ments, des bureaux, des écoles, despetits commerces,… Le tout chauffé

grâce à un réseau collectif. “Dansun premier temps, il fonctionnera augaz”, nous explique Filip Lenders,de la section Environnement de laville d’Anvers. “Et puis, nous profite­rons de la centrale biomasse qui seraconstruite pour le développementindustriel Bluegate situé à côté et quiest en projet.” A terme, d’autresquartiers situés dans le sud pour­raient aussi peut­être s’y connecter.Anvers songe aussi à exploiter lachaleur perdue au sein du port.“Nous en sommes seulement austade des études de faisabilité”,précise Filip Lenders. “Il faut voircomment on peut récupérer lachaleur d’un point de vue techniqueet l’intérêt des entreprises et indus­tries qui y sont installées.”

STUD

IOAS

SOCIAT

OSECC

HI-VIGAN

O

© S.A. IPM 2012. Toute représentation ou reproduction, même partielle, de la présente publication, sous quelque forme que ce soit, est interdite sans autorisation préalable et écrite de l'éditeur ou de ses ayants droit.

3Le dossierSEMAINE DU 29 NOVEMBRE AU 5 DÉCEMBRE 2012 LIBRE IMMO

l Habitat l Construction

Le chauffage collectif nouvel le version ?

La distribution de l’énergie peut aussivarier. “On travaille souvent moins sur cetaspect­là qui est pourtant aussi essentiel”,estime TomPrinzie. “Dans un immeuble àappartements classique, la chaudière fonc­tionne avec un ballon d’eau chaude qui cir­cule dans le système via quatre tuyaux. Lafacturation pose souvent problème et lespertes sont importantes, entre la chaudièreet les compteurs individuels. La question sepose alors de savoir qui va payer ces pertes.Pour la distribution, il existe un nouveausystème d’échangeur à plaques, qui estplacé dans le logement lui­même. Seuls deuxtuyaux sont désormais nécessaires, ce quilimite les pertes. De plus, ce système fonc­tionne avec des températures plus basses, cequi limite encore les pertes. Il permet égale­

ment de produire de l’eau sanitaire quandle besoin s’en fait sentir avec une capacitésupplémentaire pour une consommationmoindre. Grâce à ce système on est passé de100000 litres de consommation annuelledans un immeuble de 74 appartements à55000 litres.”Les nouveaux systèmes fonctionnent

en général avec des températures plusbasses, de l’ordre de 70°, qui nécessitentmoins d’énergie à la production. Et puis,“plus l’eau d’un circuit est chaude, plus lespertes vont être importantes”, expliqueRaymond Docq, responsable Energie àl’Université Catholique de Louvain. “Lestempératures basses sont plus écologiques”,ajoute Tom Prinzie. “En Scandinavie, parexemple, tous les réseaux sont à basse tem­

pérature. En Russie, par contre, il existe de­puis longtemps des réseaux à des tempéra­tures de 120 à 150°. Mais on a besoin detellement d’énergie pour arriver à ces tem­pératures que le système n’est pas intéres­sant. Les pertes sont importantes.”Quant aux économies réalisées grâce à

un chauffage collectif, elles dépendrontbien sûr de différents facteurs, comme lasource. Un exemple cependant : dans leprojet Pléiades à Visé (voir ci­dessous) leslogements devraient consommer enmoyenne 3 litres/m²/an en équivalentmazout, alors qu’unemaisonneuveordi­naire en consomme trois fois plus.

Si des projets se développent en Belgi­que, le chauffage urbain reste méconnu.

“Malheureusement, peu de gens y croient; etils préfèrent souvent choisir ce qui estconnu… La récupération d’énergie suscitel’intérêt, mais dans le cas d’un incinérateurpar exemple, les gens préfèrent produire del’électricité. C’est un mauvais calcul car lesrendements sont très faibles. Ce sont sou­vent les primes qui guident ce choix… Dansdes pays comme l’Allemagne, il est obliga­toire d’utiliser la chaleur pour produire dela chaleur et non de l’électricité. Amon avis,le chauffage urbain est l’une des solutionspour les problèmes d’énergie”, estime TomPrinzie qui regrette aussi qu’en Belgique“chacun travaille un peu dans son coin. Iln’y a pas vraiment d’échanges d’idées et debonnes pratiques.”Solange Berger

Profiter de l’incinérateur

Développé par le promoteur Dumobil, le projet“Licht en Ruimte” à Roulers est sur les rails. Auprogramme : la construction de 37maisons jume­lées et villas, 12 habitations sociales et 42 apparte­ments sociaux. Sa spécificité : il s’agit du premierlotissement de Flandre dans lequel les logementsseront intégralement chauffés via un raccorde­ment au réseau de chauffage urbain. La source :l’usine d’incinérationMirom. Des canalisationsd’eau partent déjà de cet incinérateur pour chauf­fer notamment le centre culturel De Spil, l’hôpital,le bassin de natation, le campus Katho et le marchéde gros de la ville. Les canalisations (15 km en tout)passent également par le terrain à lotir. Autant enprofiter…Sur ce projet seront installées, dans chaque loge­ment, des sous­stations Alfa­Laval destinées àrépondre totalement aux besoins en chauffagecentral et production d’eau chaude sanitaire. Lachaleur est régulée automatiquement en fonctionde la température souhaitée à l’intérieur de l’habi­tation. L’eau chaude sanitaire est chauffée dema­nière indépendante par un échangeur de chaleurde grande capacité, “ce qui permet d’assurer à l’eauchaude la même pureté que l’eau froide du réseaud’alimentation”, assure l’installateur.Les premiers aménagements du terrain ont étéfaits enmars 2012. Les fondations des premièresmaisons et des appartements sont en cours. Leréseau de chauffage devrait être opérationnel enoctobre 2013. Il fonctionnera à une températurede 70°­40°

D.R.

A l’UCL depuis 40 ansC’est dès l’origine que l’UniversitéCatholique de Louvain s’est dotée,sur ses sites de Louvain­la­Neuve etdeWoluwe, d’un chauffage urbain.A Louvain­la­Neuve, le réseauactuel (de 3 km aller et 3 km re­tour) couvre les besoins de lamajo­rité des bâtiments académiques,d’une partie des logements del’université et quelques immeublesprivés situés dans le quartier duBiéreau. Le combustible est le gaznaturel. Deux chaudières sont enfonction : une classique et une decogénération (mise en place en2010). La température du circuit :90° à la sortie et 70° au retour (soit90°­70°). “Sur le site deWoluwe, parcontre, nous travaillons avec destempératures plus élevées de180°­130°”, explique Raymond

Docq, responsable Energie del’UCL. “Il s’agit d’eau surchaufféesous pression afin de la maintenirsous forme d’eau et non de vapeur.Cette température élevée se justifiepour les besoins de l’hôpital (Clini­

ques universitaires Saint­Luc), pourla stérilisation notamment. Noustravaillons actuellement sur unprojet de rénovation du chauffagepour un réseau à un régime 90°­70°pour diminuer les pertes d’énergie.”

CHRISTOP

HEBO

RTELS

Le nouveau sud d’Anvers

C’est tout un nouveau quartier quidevrait voir le jour aux abords dupresque tout aussi neuf Palais deJustice d’Anvers. Le Nieuw­Zuid,

dont les travaux débuteront en2014, devrait abriter des loge­ments, des bureaux, des écoles, despetits commerces,… Le tout chauffé

grâce à un réseau collectif. “Dansun premier temps, il fonctionnera augaz”, nous explique Filip Lenders,de la section Environnement de laville d’Anvers. “Et puis, nous profite­rons de la centrale biomasse qui seraconstruite pour le développementindustriel Bluegate situé à côté et quiest en projet.” A terme, d’autresquartiers situés dans le sud pour­raient aussi peut­être s’y connecter.Anvers songe aussi à exploiter lachaleur perdue au sein du port.“Nous en sommes seulement austade des études de faisabilité”,précise Filip Lenders. “Il faut voircomment on peut récupérer lachaleur d’un point de vue techniqueet l’intérêt des entreprises et indus­tries qui y sont installées.”

STUD

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SOCIAT

OSECC

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© S.A. IPM 2012. Toute représentation ou reproduction, même partielle, de la présente publication, sous quelque forme que ce soit, est interdite sans autorisation préalable et écrite de l'éditeur ou de ses ayants droit.

4 Patrimoine SEMAINE DU 29 NOVEMBRE AU 5 DÉCEMBRE 2012 LIBRE IMMO 5En pratiqueSEMAINE DU 29 NOVEMBRE AU 5 DÉCEMBRE 2012 LIBRE IMMO

En bref

L’Espoir durableFin de semaine dernière, la Fon­dation pour les générations fu­tures a remis, pour la premièrefois, son nouveau prix pour uneconstruction durable et aborda­ble baptisé “The blue House”.C’est le projet “L’Espoir”, un bâ­timent passif en bois, situé dansla commune bruxelloise de Mo­lenbeek, qui l’a reçu. Un bâti­ment exemplaire non seule­ment pour des questions éner­gétiques et techniques mais

aussi parce qu’il tient comptedes 4 dimensions dudéveloppe­ment durable (environnemen­tale, sociale, économique et par­ticipative). Un montant de5 000 euros a été offert à son ar­chitecte, Damien Carnoy del’Atelier Carnoy­Crayon.“L’Espoir” coûte moins cherqu’un bâtiment classique et of­fre une habitation confortable à14 familles en difficultés finan­cières.Le jury, coprésidé par le dessina­teur François Schuiten et l’ar­

chitecte de renom Bob VanReeth, a également sélectionnétrois nominés : “LeComptoir su­crier” à Anvers de Ver­dickt&Verdickt, “L’HabitationLAR” à La Roche de David Hen­quinet et “The Black House” deRien Rossey à Leffinge. e

Quatre visions autourde la JonctionL’Agence bruxelloise de déve­loppement territorial ADT orga­

nise, le 7 décembre, une mati­née d’études sur les “Quatre vi­sions autour de la JonctionNord­Midi”. Celle­ci dévoilerales résultats de l’appel à idéeslancé par le Maître architecte dela Région de Bruxelles­Capitale.Quatre bureaux internationaux,Xaveer De Geyter (XDGA), V +,Studio012/Karbon et 51N4E,ont été interpellés afin de pro­duire unenouvelle iconographi­que pour la Jonction Nord­Midi,en intégrant les questionsd’aujourd’hui et les éclairages

collectés via les événements or­ganisés depuis 2011 autour duthème de la Jonction. Ces pré­sentations seront suivies d’undébat qui fera le point sur l’ac­tualité du dossier en présencenotamment d’Emir Kir, secré­taire d’État bruxellois à l’Urba­nisme, d’Erik Van Meensel, di­recteur de district, SNCB­Hol­ding, et d’Eric Cooremans,direction Stratégie, BruxellesMobilité. Informations prati­ques sur www.adt­ato.irisnet.be(page événements). e

Traque aux logementsvidesLe parlement bruxellois aadopté vendredi dernier à l’una­nimité une disposition qui faci­litera grandement la traque auxlogements vides dans une capi­tale (entre 15 000 et 30 000).Concrètement, il a donné sonfeu vert à la proposition de mo­dification de l’article 18 de l’or­donnance portant le codebruxellois du logement. Le codedu logement ainsi remanié im­

posera désormais aux fournis­seurs d’eau et d’électricité (Hy­drobru et Sibelga) de transmet­tre au gouvernement bruxellois,chaque année, la liste de tous lesbiens qui présentent une con­sommation d’eau ou d’électri­cité inférieure au seuil fixé par legouvernement. (Belga) e

Billionhomes vs IPIEn mai 2012, l’Institut profes­sionnel des agents immobiliers

(IPI) s’inquiétait du fonctionne­ment du site internet “billion­homes.com”, une plate­formequi copie l’offre immobilièred’autres sites pour la proposer àses visiteurs. Il mettait particu­lièrement en garde contre desdonnées inexactes concernantle prix ou la disponibilité desbiens proposés et contre desfrais demandés en cas de modi­ficationde ces données. Dans uncommuniqué, le site immobilierprécise que le SPF Economie n’ya rien trouvé d’illégal. “Selon le

SPF Economie, il n’y a pas d’élé­ment qui démontrerait que notresite aurait commis des infractionsà la législation”, explique KimCoppens, responsable pressechez Billionhomes.Réponse du berger à la bergère,dans un autre communiqué,l’IPI évoque les “fausses alléga­tions soutenues par Billionhomes”.“Le SPF Economie n’a pas trouvéd’éléments permettant de con­clure que Billionhomes a commisdes infractions à la législationpour laquelle le SPF Economie est

compétent”, écrit­il. A l’heure ac­tuelle, il reçoit toujours desplaintes de consommateurs etd’agents immobiliers à l’encon­tre du site concerné. Plaintesqu’il “prend au sérieux, étudiantpar ailleurs les diverses possibilitésde recours juridiques”. L’IPIajoute qu’il a “récemment rédigédes conditions générales d’utilisa­tion que les agents immobilierssont invités à publier sur leur siteafin d’éviter que l’information(annonces ou autres) ne soit utili­sée sans autorisation”. e

Question time

Les notairesvous offrentune assuranceLes vendeurs et acquéreurs d’un bien immobilier si­gnent un compromis de vente. Ils sont liés définitive­ment. Cependant, le transfert de propriété, la remisedes clés et le paiement du prix ne s’effectuent qu’aumoment de la signature de l’acte authentique. Si l’ac­quéreur décède entre la signature du compromis devente et l’acte, ses héritiers seront tenus d’acquérir lebien à sa place,même s’ils n’ont pas les possibilités fi­nancières pour y faire face.Même si le risque reste réduit, conscient des problè­mes familiaux et économiques que pose cette situa­tion, le notariat offre cette assurance pour les décèsaccidentels survenant entre la signature du compro­mis de vente (ou plus précisément : lemoment où lesconditions suspensives sont réalisées) et la signaturede l’acte. Il faut que le décès soit consécutif à un acci­dent soudain et involontaire. Ne sont donc pas cou­verts les décès résultant de maladie. Pour cet autrerisque, l’acquéreur peut toujours souscrire une assu­rance personnelle s’il le désire.Le montant assuré est le prix de vente augmenté desfrais de l’acquisition (diminué toutefois du montantdes acomptes versés) avec un plafond limité à250 000€. Les bénéficiaires sont les ayants­droit (hé­ritiers) du défunt, pour autant qu’ils signent l’acteauthentique d’acquisition. S’ils décident de ne pasacheter, ils ne recevront pas le montant garanti. Unecondition essentielle : ceci s’applique aux compromisqui se sont signés en l’étude d’un notaire avec paie­ment un acompted’aumoins 5%duprix. Le compro­mis reprendra une clause signalant à l’acquéreurl’existence de cette assurance. Les notaires l’ajoutentsystématiquement pour autant que les conditionssoient remplies. La garantie couvre uniquement lespersonnes physiques pendant une période de 4moisqui suit la signature du compromis. e

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Libre Immo. Supplémenthebdomadaire à La Libre Belgique.Coordination rédactionnelle:

Vincent Slits. (02 211 29 13 - vincent.slits@lalibre.be)Illustrations: Etienne Scholasse. Réalisation: Sodimco.Administrateur délégué - éditeur responsable: François leHodey. Directeur général: Denis Pierrard. Rédacteur en chef:Vincent Slits. Rédacteur en chef adjoint: Pierre-FrançoisLovens. Conception graphique: Jean-Pierre Lambert(responsable graphique), Bruno Bausier. Publicité: VéroniqueLe Clercq (00322 21127 64 - veronique.leclercq@saipm.com)

l Prix l ASBL Quartier des Arts

Metzgersur la bonne voieh Francis Metzger s’est vu couronner d’un prixplus que symbolique. Il a réaménagé des espacesprimordiaux de la gare Centrale de Bruxelles.

CE LUNDI SOIR, DANS LES MURS DE Tractebelqui abritent pour quelques temps encore lesiège de l’asbl “Quartier des Arts”, avant untransfert vers la rue de Namur, a été remis un deces prix qui, à Bruxelles, à force, n’a pas de prix.C’est celui du susdit “Quartier des Arts”, spécifi­quement créé pour sauver ce qui peut l’être en­core dans une certaine zone de Bruxelles, à sa­voir celle dont l’association tire son nom. Le pré­sident de l’association est le comte (Georges)Jacobs de Hagen, emblématique ancien patrond’UCB et président d’“Aider Autrui”. L’associa­tion a été créée voici quarante­deux ans à lasuite de la démolition honteuse de l’hôtel desducs d’Ursel (on prononce d’Urs), placé non loinde la gare Centrale.Or, c’est elle qui était au cœur de la cérémonie

de ce lundi soir pour couronner l’œuvre, nonpas de Victor Horta qui en fut le créateur, maisde Francis Metzger et d’une partie de ses quinzecollaborateurs. Metzger est fort apprécié des dé­fenseurs du patrimoine, mais le héros de la soi­rée faisait remarquer que ce n’est pas là sa seulespécialité, même si c’est celle qui fait le plus par­ler de lui et de son bureau (Ma2.be). Pourl’heure, ce qui l’occupe le plus ce sont les tra­vaux, considérables en et autour de l’hôtel Asto­ria, rue Royale à Bruxelles. Mais il y eut aussil’agrandissement de l’hôpital Erasme, le théâtrede la Balsamine et le “Kinetix” à Schaerbeek.Bientôt ce sera le tour du château “Charle­Al­bert”, à reconstruire.

Dans un métier pareil, on ne travaille jamaisseul. Horta (1861­1947) faisait pareil et trustaitde nombreux contrats auprès des clientsouverts d’esprit et libéraux, à commencer parles Solvay. Dans le propos qui nous occupe,Metzger est de la même eau et son nom flotte,non point sur des mers immenses, mais sur desbâtiments qui le sont par leur réputation. C’estlui qui a restauré la maison Empain à Bruxelles,mais aussi la bibliothèque Solvay rue Béliard,puis il intervint sur la maison Autrique deHorta, qui fut l’une des premières du maître enArt nouveau. Et le voici couronné pour être in­tervenu sur l’œuvre finale du maître bruxelloisen lui ayant rendu fraîcheur et lisibilité. Hortaavait laissé les clés du chantier dès la guerre ter­minée à Maxime Brunfaut (1909­2003), revenude déportation ; il était l’un de ses anciens colla­borateurs. Il fut dès lors chargé de finir le projet

sur lequel Horta s’était penché dès 1912. Brun­faut réalisa dans les environs de la gare l’immeu­ble Sabena et le siège du parti socialiste. Pour1958, avec deux autres collègues, il avait obtenula commande de l’aérogare de Zaventem. Il fautdire que la gareCentrale était unpionmajeur dudéveloppement de la capitale dès l’origine de laterrible percée de la jonction Nord­Midi lancéeen 1905. Ce queMetzger révéla c’est que la basedu projet d’une gare Centrale revient à AdolpheMax, bourgmestre de Bruxelles, qui a laissé undessin certes sommairemais éloquent des lignesgénérales du bâtiment. L’emplacement définitifévolua à plusieurs reprises. Horta était en licecommed’autres. Nous avons évoqué ses idées de1912, mais comme les travaux de la jonctiontraînaient, il conçut d’autres projets encore en1920 et en 1940. Ce sont ces derniers plans quifurent mis en application dans le droit fil dumouvement moderniste issu du Bauhaus (écolefondée par l’Anversois Henry Van de Velde àWeimar) et qui trouvera des expressions jusquedans les monumentaux des pays totalitaires dèsles années trente.

Metzger se lança dans le projet de restaurationde la gare à partir de 1997. Les travaux ne débu­tèrent qu’en 2002 et se terminèrent en 2011.

Pour maîtriser son dossier et entrer au cœur dubâtiment, si spécial il faut le dire et sans équiva­lent réel, Metzger eut l’occasion de rencontrerMaxime Brunfaut en 1997. Il en vint quatreheures de conversation, filmées, pour saisir lessubtilités de l’édifice.Brunfaut lui conseilla de trouver le ton juste,

plutôt que de vouloir tout savoir. Metzger en saquête de justesse expliqua alors que son rôle fut“de créer un dialogue entre un lieu, un programmeet un moment. Il fallait faire parler le bâtimentquand même et œuvrer comme un inspecteur depolice sur les lieux d’un crime. La gare avait étéconçue pour accueillir 15 000 personnes par jour.Nous en sommes à 140 000 avec des pointes à180000. Il était grand temps d’intervenir pouraméliorer le confort de tous ces gens qui passent etrepassent en ces espaces devenus peu engageants,encombrés de commerces que Horta avait pro­grammémais en les limitant. Mon rôle fut de trou­ver une écriture qui respecte l’ancien et accepte lesinterventions contemporaines”.

Metzger montra les images de la salle des gui­chets et du grand escaliermenant aux quais, na­guère encore éclairés de lampes au sodium, cequi donnait une couleur jaunâtre aux pierres.Nonobstant la pollution générale, il fallait ren­

dre de la lumière et l’idée surgit de créer unegrande verrière, geste contemporain imaginédans le bureau Greisch (Liège­Bruxelles). PourMetzger, le concept est certes radical mais ils’inscrit dans la continuité. “L’architecture, dit­il,est comme une poupée russe. Tous les éléments sontinterconnectés, jusque dans les détails. Cela se voitdans les éléments constructifs comme les façadeslatérales que Horta voulait laisser ouvertes et quedes commerces ont fermées petit­à­petit. La taverneOrlando en est un exemple.”Mais cela vaut égale­ment pour les garde­corps ou les éclairages. Lesbaies intérieures avaient même été imaginéespar Horta en tailles décroissantes pour augmen­ter l’effet de perspective, comme dans un théâ­tre (celui du parc de Seneffe par exemple, parCharles de Wailly en 1780) ou comme dans lefameux hôtel du duc de Lauzun à Paris, cons­truit juste avant le château de Vaux­le­Vicomtepar Louis Le Vau où les portes des salons en enfi­lades vont en diminuant.La gare a retrouvé une grande part de lisibilité.

Les accès ont été améliorés par une entrée versl’Albertine, mais il y a encore des zones d’om­bres et la gare qui a bénéficié d’un budget d’en­viron trentemillions d’euros sur près de dix ans,doit encore être améliorée.Philippe Farcy

La gare Centrale a changé d’allure depuis quelques mois. Sans affecterl’oeuvre de Victor Horta, le bureau Metzger a rendu la gare plus ac-cueillante, lumineuse, presque fraîche. Les interventions contemporai-nes, de Greisch notamment, font partie d’une lecture du bâtiment capablede marier l’ancien et le nouveau.

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5En pratiqueSEMAINE DU 29 NOVEMBRE AU 5 DÉCEMBRE 2012 LIBRE IMMO

En bref

Traque aux logementsvidesLe parlement bruxellois aadopté vendredi dernier à l’una­nimité une disposition qui faci­litera grandement la traque auxlogements vides dans une capi­tale (entre 15 000 et 30 000).Concrètement, il a donné sonfeu vert à la proposition de mo­dification de l’article 18 de l’or­donnance portant le codebruxellois du logement. Le codedu logement ainsi remanié im­

posera désormais aux fournis­seurs d’eau et d’électricité (Hy­drobru et Sibelga) de transmet­tre au gouvernement bruxellois,chaque année, la liste de tous lesbiens qui présentent une con­sommation d’eau ou d’électri­cité inférieure au seuil fixé par legouvernement. (Belga) e

Billionhomes vs IPIEn mai 2012, l’Institut profes­sionnel des agents immobiliers

(IPI) s’inquiétait du fonctionne­ment du site internet “billion­homes.com”, une plate­formequi copie l’offre immobilièred’autres sites pour la proposer àses visiteurs. Il mettait particu­lièrement en garde contre desdonnées inexactes concernantle prix ou la disponibilité desbiens proposés et contre desfrais demandés en cas de modi­ficationde ces données. Dans uncommuniqué, le site immobilierprécise que le SPF Economie n’ya rien trouvé d’illégal. “Selon le

SPF Economie, il n’y a pas d’élé­ment qui démontrerait que notresite aurait commis des infractionsà la législation”, explique KimCoppens, responsable pressechez Billionhomes.Réponse du berger à la bergère,dans un autre communiqué,l’IPI évoque les “fausses alléga­tions soutenues par Billionhomes”.“Le SPF Economie n’a pas trouvéd’éléments permettant de con­clure que Billionhomes a commisdes infractions à la législationpour laquelle le SPF Economie est

compétent”, écrit­il. A l’heure ac­tuelle, il reçoit toujours desplaintes de consommateurs etd’agents immobiliers à l’encon­tre du site concerné. Plaintesqu’il “prend au sérieux, étudiantpar ailleurs les diverses possibilitésde recours juridiques”. L’IPIajoute qu’il a “récemment rédigédes conditions générales d’utilisa­tion que les agents immobilierssont invités à publier sur leur siteafin d’éviter que l’information(annonces ou autres) ne soit utili­sée sans autorisation”. e

Question time

Les notairesvous offrentune assuranceLes vendeurs et acquéreurs d’un bien immobilier si­gnent un compromis de vente. Ils sont liés définitive­ment. Cependant, le transfert de propriété, la remisedes clés et le paiement du prix ne s’effectuent qu’aumoment de la signature de l’acte authentique. Si l’ac­quéreur décède entre la signature du compromis devente et l’acte, ses héritiers seront tenus d’acquérir lebien à sa place,même s’ils n’ont pas les possibilités fi­nancières pour y faire face.Même si le risque reste réduit, conscient des problè­mes familiaux et économiques que pose cette situa­tion, le notariat offre cette assurance pour les décèsaccidentels survenant entre la signature du compro­mis de vente (ou plus précisément : lemoment où lesconditions suspensives sont réalisées) et la signaturede l’acte. Il faut que le décès soit consécutif à un acci­dent soudain et involontaire. Ne sont donc pas cou­verts les décès résultant de maladie. Pour cet autrerisque, l’acquéreur peut toujours souscrire une assu­rance personnelle s’il le désire.Le montant assuré est le prix de vente augmenté desfrais de l’acquisition (diminué toutefois du montantdes acomptes versés) avec un plafond limité à250 000€. Les bénéficiaires sont les ayants­droit (hé­ritiers) du défunt, pour autant qu’ils signent l’acteauthentique d’acquisition. S’ils décident de ne pasacheter, ils ne recevront pas le montant garanti. Unecondition essentielle : ceci s’applique aux compromisqui se sont signés en l’étude d’un notaire avec paie­ment un acompted’aumoins 5%duprix. Le compro­mis reprendra une clause signalant à l’acquéreurl’existence de cette assurance. Les notaires l’ajoutentsystématiquement pour autant que les conditionssoient remplies. La garantie couvre uniquement lespersonnes physiques pendant une période de 4moisqui suit la signature du compromis. e

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Libre Immo. Supplémenthebdomadaire à La Libre Belgique.Coordination rédactionnelle:

Vincent Slits. (02 211 29 13 - vincent.slits@lalibre.be)Illustrations: Etienne Scholasse. Réalisation: Sodimco.Administrateur délégué - éditeur responsable: François leHodey. Directeur général: Denis Pierrard. Rédacteur en chef:Vincent Slits. Rédacteur en chef adjoint: Pierre-FrançoisLovens. Conception graphique: Jean-Pierre Lambert(responsable graphique), Bruno Bausier. Publicité: VéroniqueLe Clercq (00322 21127 64 - veronique.leclercq@saipm.com)

Pour maîtriser son dossier et entrer au cœur dubâtiment, si spécial il faut le dire et sans équiva­lent réel, Metzger eut l’occasion de rencontrerMaxime Brunfaut en 1997. Il en vint quatreheures de conversation, filmées, pour saisir lessubtilités de l’édifice.Brunfaut lui conseilla de trouver le ton juste,

plutôt que de vouloir tout savoir. Metzger en saquête de justesse expliqua alors que son rôle fut“de créer un dialogue entre un lieu, un programmeet un moment. Il fallait faire parler le bâtimentquand même et œuvrer comme un inspecteur depolice sur les lieux d’un crime. La gare avait étéconçue pour accueillir 15 000 personnes par jour.Nous en sommes à 140 000 avec des pointes à180000. Il était grand temps d’intervenir pouraméliorer le confort de tous ces gens qui passent etrepassent en ces espaces devenus peu engageants,encombrés de commerces que Horta avait pro­grammémais en les limitant. Mon rôle fut de trou­ver une écriture qui respecte l’ancien et accepte lesinterventions contemporaines”.

Metzger montra les images de la salle des gui­chets et du grand escaliermenant aux quais, na­guère encore éclairés de lampes au sodium, cequi donnait une couleur jaunâtre aux pierres.Nonobstant la pollution générale, il fallait ren­

dre de la lumière et l’idée surgit de créer unegrande verrière, geste contemporain imaginédans le bureau Greisch (Liège­Bruxelles). PourMetzger, le concept est certes radical mais ils’inscrit dans la continuité. “L’architecture, dit­il,est comme une poupée russe. Tous les éléments sontinterconnectés, jusque dans les détails. Cela se voitdans les éléments constructifs comme les façadeslatérales que Horta voulait laisser ouvertes et quedes commerces ont fermées petit­à­petit. La taverneOrlando en est un exemple.”Mais cela vaut égale­ment pour les garde­corps ou les éclairages. Lesbaies intérieures avaient même été imaginéespar Horta en tailles décroissantes pour augmen­ter l’effet de perspective, comme dans un théâ­tre (celui du parc de Seneffe par exemple, parCharles de Wailly en 1780) ou comme dans lefameux hôtel du duc de Lauzun à Paris, cons­truit juste avant le château de Vaux­le­Vicomtepar Louis Le Vau où les portes des salons en enfi­lades vont en diminuant.La gare a retrouvé une grande part de lisibilité.

Les accès ont été améliorés par une entrée versl’Albertine, mais il y a encore des zones d’om­bres et la gare qui a bénéficié d’un budget d’en­viron trentemillions d’euros sur près de dix ans,doit encore être améliorée.Philippe Farcy

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6 Viager SEMAINE DU 29 NOVEMBRE AU 5 DÉCEMBRE 2012 LIBRE IMMO

Dossier réalisé par IPM Immo – novembre 2012

VIAGER :VIAGER :

UNE EVOLUTIONPROMETTEUSE

Malgré l’étroitesse de son segment, le viager constitueun marché particulièrement dynamique dont la crois­sance annuelle atteint plus de 8% depuis 2010 (de 2%à 2,5% de part de marché). Ce succès repose sur diffé­rents facteurs tant économiques que sociétaux. PourJean­François van Maldeghem – Responsable de Treviviager : “Si l’arrivée de nouveaux acteurs importantssur ce segment a notamment eu pour effet d’y ‘dé­poussiérer les mentalités’ ­ le viager a perdu sa conno­tation négative ­ , l’évolution prometteuse actuelle dela formule doit être considérée au regard de 5 paramè­tres :Facteur patrimonial : une demande croissante éma­nant de propriétaires âgés (moyenne de 76 ans pourles hommes et 74 ans pour les femmes), soucieuxd’étudier la cession d’une partie de leur patrimoine àtravers la vente en viager.Facteurs sociologiques et économiques : l’allonge­ment de la durée de vie et son corollaire le ‘papy

boom’, demande de se procurer de nouvelles sourcesde revenus (complément de retraite). Cette recherchede nouveaux revenus (entre 700 et 850€/mois) via leviager représente la motivation première de plus de80% des clients.Facteurs psychologiques : la ‘résistance psychologi­que’ d’attachement à la propriété immobilière s’effrite.D’une part, les propriétaires acceptent d’autant plus fa­cilement de vendre leur bien qu’ils sont confrontés àdes obligations financières et d’autre part, le principede responsabilité de la ‘transmission du patrimoine’aux générations suivantes est moins prégnant.Facteurs conjoncturels : à l’inquiétude ressentie faceaux conséquences de la crise financière et de l’Euro,s’ajoute désormais une certaine ‘méfiance’ envers lesbanques.Facteurs médias : tant la presse que les notaires et lesagences de courtage ont diffusé une informationquant aux avantages et possibilités du principe : * pour

les seniors (vendeurs), il permet de se constituer intelli­gemment un complément de pension; * pour l’acqué­reur, il constitue un investissement immobilier sécuriséalternatif.Si nous nous inscrivons dans une perspective à moyenterme, il est clair que l’ensemble de ces paramètres serenforcera et il n’est pas illusoire de tabler sur une partde marché du viager de 4­5% d’ici 5 ans.Egalement souligné par J. Jacobs ­ Adm ­ Viagerim,on mentionnera le facteur géographique. En effet :“Le viager qui souffrait d’une certaine réticence en pro­vince, tend désormais à s’y développer et contribueainsi à la progression de la formule au niveau national”.Parallèlement, pour Marie­Noël de Munter ­ Adm. ­Immoviager : “L’offre du viager en nue­propriété enre­gistre une croissance. Il faut y voir une double raison : ­pour les vendeurs elle est liée à différents facteurs dontla crise, la taxation des immeubles transmis en ligne in­directe et entre étrangers et au souhait de vivre le

(Doc.: Trevi)

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7ViagerSEMAINE DU 29 NOVEMBRE AU 5 DÉCEMBRE 2012 LIBRE IMMO

Dossier réalisé par IPM Immo – novembre 2012

mieux possible dans son bien; Pour les acheteurs, lesavantages de la formule se situent à plusieurs niveaux :* achat avec capital de départ minimum pour lequel il

n’est pas nécessaire de recourir à un emprunt hypo­thécaire (l’octroi de crédits est devenu plus difficile);

* acquérir la nue­propriété d’un immeuble permet dediversifier ses placements sans avoir les soucis inhé­rents à la gestion d’un bien

” Enfin, pour Nathalie Schryvers (Immobilière LeViager) : « La conjonction des facteurs ‘papy boom’ et‘coûts d’entretien d’un bien’ est favorable à la crois­sance de la formule et touche désormais tous les seg­ments de marché... dont celui des résidences secon­daires de la Côte belge. Toutefois, au­delà de cet épi­phénomène le cœur du marché ‘viager’ se maintientautour de biens ‘moyens’ correspondant à une valeurvénale de ± 250.000 €, principalement situés à Bruxel­les et en Brabant wallon.”

UN CONTRATMALLEABLEEn Belgique, dans sa forme actuelle, la pratique du via­ger est calquée sur le modèle du Code français, émana­tion du Code Napoléon, et défini par l’article 1964 duCode civil. Pour en comprendre le mécanisme et l’évo­lution, il convient de considérer ses aspects juridiques,pratiques et économiques.Une vente en viager est une transaction immobilière,elle repose sur un accord caractérisé par :­ Un contrat de vente d’un bien immobilier dans le­

quel le prix est converti en rente (généralement men­suelle) appelée arrérage, après paiement – non obli­gatoire ­ d’un montant partiel au comptant, appelé lebouquet qui vient alors en déduction du calcul de larente.

­ Un contrat aléatoire : on en connaît les probabilités

mais non l’issue (date du décès du crédirentier) quidemeure incertaine.

Les montants de la rente et du bouquet sont calculésen fonction de la valeur vénale du bien, de l’espérancede vie du crédirentier, du taux de rendement supposédu capital investi et de la nature du viager (libre ou oc­cupé).S’agissant d’un contrat de vente d’un bien immobilier,celui­ci fait l’objet d’un acte authentique (acte notarial)dans lequel le vendeur est dénommé le crédirentieret l’acquéreur le débirentier. A noter que le crédiren­tier est toujours une personne physique alors que ledébirentier peut être une personne physique ou unepersonne morale (société).La procédure réglant un contrat ‘viager’ est celle detoute vente immobilière. Elle s’échelonne selon lesphases successives suivantes : recherche d’acquéreur >compromis de vente > acte authentique. Les frais decette procédure, à savoir les droits d’enregistrement,les honoraires, les hypothèques et les frais divers sontsupportés par l’acquéreur.

VIAGER LIBRE et NON LIBRELa vente d’un immeuble en viager peut être assortieou non d’un droit de jouissance en faveur du vendeur.En d’autres mots le bien peut être vendu libre d’occu­pation ou occupé par un locataire.Viager libre (± 5% des cas) : L’acheteur (débirentier)peut alors occuper le bien ou en percevoir le(s) loyer(s).Viager non libre (± 95%des cas) : le bien vendu reste

Exemple chiffré : Viager non libre Valeur vénale du bien : 200.000 €Vente de la pleine propriété à une personne physique – Age de la crédirentière : 75 ansDurée de la rente : 20 ans – Rente mensuelle, indexée et non taxée (sans bouquet) : ± 1.425 €Rente mensuelle, indexée et non taxée (avec bouquet de 25.000 €) : ± 1.250 €

ARRÉRAGES – Montant de la rente. Les arréragespeuvent être mensuels, trimestriels, semestriels ouannuels, mais ils sont le plus souvent mensuels.BOUQUET – Somme variable versée au comptantpar l’acquéreur. Elle représente généralement 20%du prix. Le solde est converti en rente viagère calcu­lée en fonction de l’âge du ou des crédirentiers.Contrat aléatoire – Le contrat de rente viagère fi­gure, comme les contrats d’assurances, les jeux et lepari, dans les contrats dits « aléatoires » prévus par lesarticles 1964 et suivants du Code civil (en l’absenced’aléa, la nullité du contrat peut être prononcée).Crédirentier – Personne qui perçoit la rente via­gère. C’est « le vendeur ». Ce peut être une ou plu­sieurs personnes, disposant ou non de liens fami­liaux. Les cas les plus fréquents sont la personneseule ou le couple, mais il est tout à fait possible quece soient des membres d’une même famille ou desamis. Le crédirentier ne peut jamais être une per­sonne morale.DÉBIRENTIER – Personne qui paie la rente viagère.C’est « l’acheteur ». Ce peut être une personne physi­que ou une personne morale.NU­PROPRIÉTAIRE – Propriétaire sans l’usage dubien .RENTE – Somme payée par le débirentier mensuel­lement, trimestriellement, semestriellement ou an­nuellement.USUFRUITIER – Bénéficiaire de l’usage du bien sansrestriction.

PETIT LEXIQUE

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8 Viager SEMAINE DU 29 NOVEMBRE AU 5 DÉCEMBRE 2012 LIBRE IMMO

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occupé par le vendeur (crédirentier). Il est alors grevéd’un droit de jouissance en sa faveur. Ce droit de jouis­sance peut revêtir deux formes :­ L’usufruit : il permet au vendeur­crédirentier de louer

le bien. Cet usufruit peut être cédé, vendu et/ou hy­pothéqué.

­ Le droit d’usage et d’habitation (droit réel ET person­nel) : Il ne peut être cédé ni vendu et ne permet pasau vendeur­crédirentier de mettre le bien en location,sauf accord exprès entre les parties.

Dans le cas du viager non libre, le montant à convertiren rente est constitué du prix demandé diminué de lavaleur de la jouissance du bien par le vendeur et dubouquet éventuel.

UNE RENTE SUR 20 ANSLégalement il n’y a pas d’âge minimum pour proposerun bien en viager. Toutefois, dans le chef des acqué­reurs (débirentiers), les transactions ne sont intéressan­tes, qu’à la condition que l’âge du vendeur (crédiren­tier) soit généralement supérieur à 60 ans.Par ailleurs, l’allongement de la durée de vie assortitdésormais quasi tous viagers d’une limite dans letemps (délai) du paiement de la rente. Ce délai se né­gocie dans l’offre et porte généralement sur 15/20 ans.Il s’établit généralement sur base de l’espérance de vieà laquelle s’ajoute une période à définir contractuelle­ment. Ainsi à une espérance de vie de 15 ans du ven­deur (crédirentier) correspondra généralement unedurée de paiement de la rente de 20 ans. Cette évolu­tion est essentiellement économique. Faute d’un con­trat limité dans le temps les chances de trouver un ac­quéreur sont minimes, sauf à fixer un montant de rentetrès faible mais dés lors peu intéressant pour le ven­deur.

Dans le cas où il existe deux crédirentiers (vente réali­sée par un couple), on tiendra compte de l’âge de celuidont l’espérance de vie est la plus longue. On parlealors d’une rente ‘sur deux têtes’. Dans ce cas que larente est réversible à 100% (= le dernier survivant descrédirentiers perçoit la totalité de la rente après le pre­mier décès) ;

Remarque : Dans le cas de la fixation d’un délai, l’aléa(condition essentielle du contrat hors laquelle sa nul­lité peut être prononcée) subsiste. En effet, le décès ducrédirentier peut intervenir endéans cette période. Enoutre, la vente ne porte généralement que sur la nue­propriété. Le vendeur (crédirentier) se réservant l’usu­fruit, la durée de cet usufruit reste viagère et n’est sou­mise à aucun délai.

FRAIS ET FISCALITEPrincipe structurant du contrat viager, la conversion ducapital en rente tient compte de :– un taux intérêt (rendement supposé du capital in­vesti) ;– une indexation annuelle sur base de l’indice des prix

à la consommation ;En ce qui concerne les frais et la fiscalité (précompteimmobilier), on considérera les points suivants :– Si le bien est vendu libre d’occupation les frais et

taxes sont supportés par le débirentier dès l’acteauthentique.

– Si le bien est vendu grevé d’un droit de jouissance auprofit du crédirentier, les frais et taxes sont supportés parcelui­ci tant qu’il bénéficiera de son droit de jouissance.

Justifié par les mêmes causes socio­économiques , le marché français du viager connaît un dynamisme ­principalement en Ile de France et sur la Côte d’Azur ­, similaire à celui de son homologue belge et offredésormais une alternative intéressante à l’acquisition d’une résidence secondaire.En effet, comme l’explique M. Sonnati (Etude Lodel ­ Nice ­ France) : “Si notre climat constitue un argumentfavorable à la vente de résidences secondaires , les prix de ces dernières ont généralement un effet dissuasif.Or, le développement/croissance de la formule viager a pour effet de multiplier le nombre de biens placés surle marché et donc (via le jeu de l’offre/demande) d’infléchir celui­ci à la baisse et dégager ainsi desopportunités d’investissement.”Dans son ensemble le marché du viager sur la Côte d’azur se structure sommairement comme suit :Appartements : 75% n Maisons ou villas : 25% n Viager libre : 3% n Viager occupé : 97%Exemples chiffrés :n Maison (Menton) : 150 m² habitables sur terrain de 1.000 m². Valeur vénale : 500.000 € Couple crédirentier :85 ans ­ Bouquet : 200.000 € / Rente : 1.700 €/moisn Appartement (Nice) : 70 m² habitables. Valeur vénale : 200.000 € Couple crédirentier : 80 ans ­ Bouquet :35.000 € / Rente : 550 €/mois.Attention : on ajoutera que contrairement à la législation belge, le droit français ne permet pas de fixer undélai de paiement de la rente ! Info :www.viagerlodel.com

INVESTIR SUR LA CÔTE D’AZUR... EN VIAGER

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9ViagerSEMAINE DU 29 NOVEMBRE AU 5 DÉCEMBRE 2012 LIBRE IMMO

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– Les frais d’assurance de l’immeuble incombent àl’acheteur (propriétaire) même si le bien reste occupépar le vendeur.

ATTENTION : La rente est non imposable dans le chefdu crédirentier, sauf si l’acquéreur est une société (per­sonne morale) ou une personne physique exerçantune activité professionnelle dans le bien vendu.

VENDEUR PROTÉGÉDans son principe le viager assure une protection ‘ab­solue’ du vendeur par 3 garanties : la clause résolutoire,l’inscription hypothécaire pour le principal et l’inscrip­tion hypothécaire pour l’accessoire.En cas de défaut de paiement de la rente par l’ache­teur, la sanction est sévère et immédiate. Ainsi, 2 men­sualités consécutives non honorées donnent lieu à unerésolution de plein droit par laquelle le bouquet et lesrentes payées restent acquises au crédirentier à titre dedommages intérêts forfaitaires, la vente est annulée etle vendeur redevient plein propriétaire de son bien.En cas de difficulté de paiement, l’acquéreur a toute­fois une solution et peut céder son contrat à un tierssolvable. Ce dernier prendra alors en charge toutes lesobligations contractuelles mais devra, pour ce faire,obtenir l’accord du vendeur (crédirentier). La protec­tion du vendeur est également garantie par une ins­cription hypothécaire pour un montant équivalent àcelui de la valeur du bien, déduction faite d’un bou­quet éventuellement payé. Cette inscription reste vala­ble tout au long du contrat. Elle couvre également desfrais accessoires éventuels.Enfin, l’acquéreur obligera ses héritiers et ayants droitpour toute la durée du viager.

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Cette vente d’immeuble peut être assortie ounon d’un droit de jouissance en faveur du ven­deur. Ce droit établit les points suivants :*Viager libre (peu fréquent) : le bien peut être

vendu libre d’occupation ou occupé par loca­taire(s). L’acheteur pourra alors disposer du bienou en percevoir le(s) loyer(s) . Dans ce cas, lemontant à convertir en rente est constitué duprix demandé diminué du bouquet éventuel ;

* Viager non libre : (le plus fréquent) : le bienvendu reste occupé par le vendeur. Il est alorsgrevé d’un droit de jouissance en faveur du ven­deur. Ce droit de jouissance peut revêtir deuxformes :

­ L’usufruit : c’est l’usage et les fruits ; le vendeur adonc le droit d’occuper le bien toute sa vie. Il aégalement le droit de le louer et d’en percevoirseul les loyers jusqu’à son décès.

­ Le droit d’usage et d’habitation : est un droit réelet personnel. Il ne peut être cédé ni vendu et nepermet pas au vendeur­crédirentier de mettreen location, sauf accord exprès entre les parties.

Dans ces deux hypothèses le montant à convertiren rente est constitué du prix demandé diminuéde la valeur de la jouissance du bien par le ven­deur et ensuite du bouquet éventuel.

RenteLa conversion du capital en rente tient comptede :– un taux intérêt ;– l’espérance de vie du crédirentier ou de la limite

de durée fixée entre les parties pour le servicede la rente. (Dans le cas où il existe deux crédi­

rentiers, on tient compte de l’âge de celui qui a laplus longue espérance de vie. On parle alorsd’une rente « sur deux têtes ». Dans ce cas que larente est réversible à 100% (le dernier survivantdes crédirentiers perçoit la totalité de la renteaprès le premier décès) ;

–une indexation annuelle sur base de l’indice desprix à la consommation ;

DuréeLe paiement de la rente viagère ne s’éteint, enprincipe, qu’au décès du crédirentier. Toutefois,l’allongement de l’espérance de vie assortit désor­mais quasi systématiquement tout viager d’unedurée (env. 15/20 ans). Dans ce cas le crédirentiervoit sa rente majorée. A noter que ce délai porteuniquement sur le paiement de la rente et non surla durée de la jouissance (le vendeur­crédirentierreste dans son bien à vie).

Frais et fiscalitéSi le bien est vendu libre d’occupation les frais sontsupportés par le débirentier dès l’acte authenti­que.Si le bien est vendu grevé d’un droit de jouissanceau profit du crédirentier, les frais sont supportéspar celui­ci tant qu’il bénéficiera de son droit dejouissance. Les frais d’assurance de l’immeuble in­combent à l’acheteur (propriétaire) même si lebien reste occupé par le vendeur.La rente est non imposable dans le chef du crédi­rentier, sauf si l’acquéreur est une société (per­sonne morale) ou une personne physique exer­çant une activité professionnelle dans le bienvendu.

JOUISSANCE

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10 Annonces immobilières SEMAINE DU 29 NOVEMBRE AU 5 DÉCEMBRE 2012 LIBRE IMMO

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12 Annonces immobilières SEMAINE DU 29 NOVEMBRE AU 5 DÉCEMBRE 2012 LIBRE IMMO

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13immobilièresAnnoncesSEMAINE DU 29 NOVEMBRE AU 5 DÉCEMBRE 2012 LIBRE IMMO

MAISONS À VENDREde 125.000 à 250.000 €

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MAISONS À VENDREde 250.000 à 375.000 €

21-101307501-01

MAISONS À VENDREde 375.000 à 500.000 €

21-101301315-15

21-101309202-02 21-101301314-14

21-101301301-01

MAISONS À VENDREplus de 500.000 €

21-101309107-07

21-101301317-17

21-101301303-03

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14 Annonces immobilières SEMAINE DU 29 NOVEMBRE AU 5 DÉCEMBRE 2012 LIBRE IMMO

21-101301309-09

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21-101309203-03

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21-101306806-06

MAISONS À VENDREprix non précisé

21-101307207-07

21-101307208-08

APPARTEMENTSÀ VENDRE

de 125.000 à 250.000 €

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21-101310401-01

21-101310405-05

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APPARTEMENTSÀ VENDRE

de 250.000 à 375.000 €

21-101306808-08

21-101310407-07

21-101310410-10

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15immobilièresAnnoncesSEMAINE DU 29 NOVEMBRE AU 5 DÉCEMBRE 2012 LIBRE IMMO

21-101310404-04

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APPARTEMENTSÀ VENDRE

de 375.000 à 500.000 €

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ŠŠ

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APPARTEMENTSÀ VENDRE

plus de 500.000 €

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21-101301312-12

21-101309109-09

21-101309104-04

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16 Annonces immobilières SEMAINE DU 29 NOVEMBRE AU 5 DÉCEMBRE 2012 LIBRE IMMO

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21-101307202-02

21-101306803-03

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21-101301310-10

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VIAGER

21-83200403-03

21-67470110-10

MAISONSà louer

21-101206701-01

FLATS & STUDIOSà louer

21-101307503-03

21-101307504-04

TERRAINSà vendre

21-101309101-01

ÉTRANGERà vendre

21-101308801-01

FRANCE

21-101085801-01

VENTES PAR NOTAIRESdes autres provinces

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21-101285801-01

21-101139401-01

RÉSULTATS DES VENTES PUBLIQUESBruxelles

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