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La Société de Garantie de l’Accession
L’Union sociale pour l’habitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003
Champ d’application de la garantie
L’Union sociale pour l’habitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003
Textes sur la SGA
Loi SRU – Articles L 453.1 à L 453.3
Décret d’application relatif à la convention de garantie (publication prévue fin mai, début juin)Articles R 453.1 à R 453.8 du CCH
Le décret contient les clauses type de la convention
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Organismes concernés
Tout organisme d’HLM
Offices d’HLM Entreprises Sociales pour l’Habitat Sociétés Coopératives d’HLM
qui mène une activité d’accession
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Opérations de promotion et de vente d’immeubles d’habitation…
Effectuées directement par l’organisme HLM ou indirectement par le biais de sociétés civiles…
Pouvant comporter accessoirement des locaux commerciaux ou professionnels.
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Activité visée
Vente d’immeubles à construire (VEFA)
Vente d’immeubles neufs achevés
Acquisition d’immeubles en vue de leur revente après réalisation de travaux d’amélioration
Vente de parts de sociétés civiles
Location accession d’immeubles neufs, achevés ou en construction
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Vente de locaux commerciaux ou professionnels dans une opération locative
Opérations d’aménagement
Opérations de lotissements
Opérations dans le cadre de contrats de construction de Maisons Individuelles (CCMI)
Vente de logements HLM
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Ne sont pas concernés
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Entrée en vigueur
Toute opération engagée à compter du 1er juillet 2003 devra entrer dans la garantie
3 critères pour la notion d’engagement
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soit la décision d’affecter le terrain à l’opération
soit l’achat du terrainsauf s’il y a eu avant le 1er juillet une délibération de l’organisme portant sur un programme déterminé et des conditions économiques précises
soit la constitution de droits réels immobiliers tels les droits à construire ou les baux à statut particulier
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Au 1er juillet 2003
2 types d’activité accession des organismes d’HLM
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Celle qui relève de la SGA :
• engagée après le 1er
juillet • type d’opération visé
par la loi SRU
Celle qui ne relève pas de la SGA :
• engagée avant le 1er
juillet • type d’opération non
visé par la loi SRU
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Mécanismes
de la garantie
La garantie couvre les pertes éventuelles sur fonds propres liées à l’activité accession :
elle couvre l’activité accession de l’organisme
ce n’est pas une garantie à l’opération
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L’organisme qui mène une activité d’accession fait 2 déclarations à la SGA :
Il déclare son encours maximum prévisionnel de production « A »
Il déclare le montant de fonds propres « B » qu’il met en couverture de « A »
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Prix d’achat des terrains + frais pour les opérations non lancées par OS
+Prix de revient des opérations lancées par OS
–100 % du montant des ventes
–80 % du montant des réservations
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Encours de production « A »
Cas spécifique de la location accession :
En déduction du prix de revient, on retire 95% du montant du prix de vente indiqué dans le contrat, pendant la période préalable à la levée de l’option
Cas spécifique des opérations en société civile :
Seules les quote-parts de l’organisme dans la société sont prises en compte
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L’encours « A » déclaré est l’encours maximum
Cet encours est prévisionnel, inscrit dans la convention de garantie et ne peut être dépassé.
Pour l’évaluer, l’organisme fait un business plan de son activité sur les années à venir.
L’encours fait l’objet d’un suivi de la part de l’organisme et de la SGA (reporting).
Il est actualisé chaque année si nécessaire.
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L’organisme déclare un montant de fonds propres « B » qu’il met en couverture de son activité accession
« B » est au moins égal à 20% de l’encours « A » déclaré
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B A X
0,20
Fonds propres « B » venanten couverture de l’activité
accession
Ce montant de fonds propres « B » est déclaratif, mais il fait l’objet d’une vérification par la SGA.
Les dispositifs d’auto-contrôle fédéraux, en tant qu’experts mandatés par la SGA, vérifient « B » : analyse de la situation financière de l’organisme.
La notion de fonds propres est définie dans le règlement intérieur de la SGA.
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Objectif : vérifier que le montant « B » déclaré est disponible
La garantie ne peut-être accordée sans cette analyse financière validant le montant « B »
L’analyse est annexée à la convention de garantie
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Analyse de la situation financière de l’organisme
L’analyse s’appuie sur les derniers comptes approuvés de l’organisme
Examen du potentiel financier à terminaison des opérations de l’organisme
Vérification des apports et engagements des actionnaires ou collectivités locales en renforcement des fonds propres
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Méthode de l’analyse
Analyse des remboursements anticipés d’empruntset de l’excédent éventuel de provisions, notamment les PGR au vu de l’état du patrimoine
Enfin, l’analyse peut aussi s’appuyer sur l’autofinancement qui sera dégagé au cours des cinq futurs exercices
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Un seuil de versement (« franchise ») :
soit une perte d’au moins 50 % des fonds propres « B »
La SGA prend en charge une fraction de la perte, au delà du seuil :
soit une fraction de 50 %
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Intervention de la SGA
Une perte de fonds propres « B »
Appréciée à partir du compte de résultat de l’activité d’accession garantie
Toutefois, la perte est appréciée à partir du résultat cumulé des cinq derniers exercices de l’activité
Le résultat de l’activité fait l’objet d’une comptabilité distincte à compter du 1er juillet 2003
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De quelle perte s’agit-il?
Le versement de la SGA est remboursable si l’organisme retrouve des moyens financiers.
Les conditions de ce remboursement seront définis par le conseil d’administration de la SGA.
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Engagement et suivi de l’activité
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A compter du 1er juillet 2003, pour lancer l’OS d’une opération, il faut qu’elle soit pré-commercialisée à 30 %.
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Trimestriel : 31 mars, 30 juin, 30 septembre, 31 décembre
Envoyé spontanément par l’organisme à la SGA
Déclaratif
Contrôles possibles par la SGA ou ses experts
Renseigné par les gestionnaires de l’accession (et non par les comptables ou financiers)
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Le reporting d’activité
Déclaration des opérations entrant dans l’encours
Des informations sur les opérations et leur avancement
Type d’opération Prix de revient prévisionnel et évolution Éléments relatifs à la commercialisation :
réservations et ventes Marges prévisionnelles
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Contenu du reporting
En pratique…
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Coût fixe de 1 000 € HT par organisme et par an
Coût variable de 0,2 % HT de l’encours « B » garanti :
– En début d’année : facturation sur la base de l’encours prévisionnel « A »
– En fin d’année, recalage en fonction de l’encours réel
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La cotisation
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Marche à suivre d’ici au 1er juillet 2003
1. Faire un business plan à cinq ans de son activité pour évaluer l’encours maximum « A »
2. Définir un montant de fonds propres « B » à mettre en couverture de « A »
3. Prendre contact avec son dispositif d’auto contrôle fédéral pour l’analyse financière
4. Faire une demande de garantie à la SGA
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5. Signer la convention de garantie
6. Payer la cotisation à la SGA
7. En retour vous aurez une attestation de garantie.
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Etablir et envoyer à la SGA les reporting arrêtés au 30 septembre et 31 décembre
N’engager les opérations que si 30 % de pré-commercialisation
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Ce qui change d’ici au 31 décembre 2003
Mettre en place une comptabilité analytique
Etablir un compte de résultat distinct de l’activité intégrant les coûts de structure après ventilation
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