Embed Size (px)
Citation preview
Logement dul’ABC
LA BOÎTE À OUTILSLa création de cette boîte à outils a pour objectif de donner aux intervenants et citoyens engagés des moyens pour agir de façon efficace auprès des personnes requérant un accom-pagnement sur le plan du logement. Les personnes intéressées suivront une formation mise sur pied par l’ABC du logement. En résumé, celle-ci abordera comme sujets : la situation du logement à Québec, les logements sociaux et communautaires, les droits et règlements ainsi que la médiation.
La boîte à outils est produite par l’ABC du logement, un projet dévelopé dans le cadre des approches territoriales intégrées de Limoilou et de Giffard-Montmorency.
ÉDITEUR/RÉDACTEUR : Christian Bélanger
COLLABORATEURS : Isabelle Mercure ATI Limoilou, Monique Côté ATI Giffard-Montmo-rency, Marc Laberge OMHQ, Christine Fecteau avec la collaboration de Colette Paquet FECHAQC, Véronique Laflamme FRAPRU, Méla-nie Clermont FROHQC, Amélie Doucet L’AUTRE AVENUE, Hélène St-Pierre CAPVISH, Christine Lafontaine, Le comité logement Rose-mont pour l’autorisation de publication du document Mon appart, mes droits ! et le BAIL pour ses formulaires.
GRAPHISTES : Maxime Roy, Gisel Saint-Hilaire
RÉVISEURES :Micheline Coté, Gisel Saint-Hilaire
Publication septembre 2012
Ce document est réalisé aux meilleures de nos connaissances. Si vous remarquez des erreurs ou des données désuètes, nous vous remer-cions de nous en avertir.
La reproduction de ce document est permise, en tout ou en partie. En tel cas, la source doit être mentionnée.
1. INTRODUCTION
Un peu d’histoire.................................................................................................................................. 6
Remerciements..................................................................................................................................... 8
Acronymes............................................................................................................................................. 9
2. LA SITUATION DU LOGEMENT
La situation du logement à Québec ............................................................................................... 11
Solutions pour améliorer les conditions .......................................................................................... 14
3. HLM
Obtenir une place dans un HLM ....................................................................................................... 17
• Conditions d’admissibilité ........................................................................................................... 18• Catégories et sous-catégories d’HLM ...................................................................................... 19• Demande d’inscription ................................................................................................................ 20
Inscription sur la liste d’admissibilité ................................................................................................ 21• Priorisation de la demande........................................................................................................ 21• Système de pointage ............................................................................................................. 22• Validité de l’inscription ............................................................................................................. 22
Obtenir un logement ........................................................................................................................... 23
• Attribution des logements ....................................................................................................... 23• Obligation du locataire ............................................................................................................. 23
Procédure de traitement de la plainte ............................................................................................. 24
4. COOP• Les membres ............................................................................................................................... 28• Structure démocratique de la coopérative d’habitation ..................................................... 29• Le coût du loyer .......................................................................................................................... 30• Les subventions ............................................................................................................................ 31• Conditions d’admissibilité ......................................................................................................... 32• Accès au logement coopératif (processus général) ............................................................. 33• Accès au logement coopératif en développement ............................................................. 34• Accès aux coopératives , Programme sans but lucratif – privé (PSBL-P) ........................ 35
TABLE DES MATIÈRES
5. OBNL-H• Définition ...................................................................................................................................... 37• Les avantages de l’OBNL-H et son fonctionnement ........................................................... 38• Accès au logement dans un OBNL d’habitation .................................................................. 39
6. COMPARATIF COOP/OBNL-H/HLM................................................................................................ 41
7. SUBVENTIONS/PROGRAMMES...................................................................................................... 44
8. MÉDIATION• La gestion des conflits en vrac ................................................................................................. 45• La médiation de quartier .......................................................................................................... 51
9. ACCESSIBILITÉ UNIVERSELLE• Mise en contexte : Les problèmes rencontrés ...................................................................... 53• Mixité et accessibilité universelle ............................................................................................ 55• Code du bâtiment ...................................................................................................................... 57
10. LEXIQUE • Fédérations et Organismes ...................................................................................................... 59• Groupe de Ressources Techniques ......................................................................................... 60• Organismes gouvernementaux/municipaux.......................................................................... 61• Organismes de défense des droits.......................................................................................... 62• Hébergement (court et moyen terme).................................................................................... 64
11. ANNEXES
ANNEXE I MON APPART, MES DROITS !• Chercheretchoisirsonlogement........................................................................................... 6• Lebail:uncontratavecvotrepropriétaire............................................................................. 11• Lesdifférentesformesdelocation.......................................................................................... 14• Obligationno1:Payersonloyer!............................................................................................ 17• Lesmodificationsaubailetlahaussseduloyer................................................................... 18• Lesréparationsurgentesetnécessaires................................................................................... 19• Lesréparationsmajeures.......................................................................................................... 19• Lesréparationsmineuresetl’entretienménager................................................................. 20• L’insalubrité................................................................................................................................... 20• Lechauffage................................................................................................................................. 21• Lestroublesdevoisinagesetleharcèlement...................................................................... 22• Lesanimaux.................................................................................................................................. 22• Lepropriétairepeutentrerchezvous.................................................................................... 22• Quoifaireencasdeproblèmes?............................................................................................. 23• Lareprisedulogementetl’éviction....................................................................................... 24• Quittersonlogement................................................................................................................ 25• Larégiedulogementetvous.................................................................................................. 27• Conclusion................................................................................................................................... 29• CoordonnéesdesorganismesetdessitesInternet............................................................ 30• Quiz................................................................................................................................................ 33
ANNEXE II RÈGLEMENT D’ATTRIBUTION
ANNEXE III PROGRAMME ACCÈSLOGIS
ANNEXE IV PROGRAMME LOGEMENT ABORDABLE
ANNEXE V SHQ
ANNEXE VI FORMULAIRES• Miseendemeure• Procuration• Avisdecessiondebail• Contratdecessiondebail• Avisdesous-locationdulogement• Réponsedulocataireàl’avisd’augmentationetdemodificationd’uneautreconditiondebail• Demandedelogementàprixmodique• Certificatmédical• Demandedelogementpourunecoopératived’habitation• Demandedelogementàloyermodiquecoopératif• Documentsàfournirpourunedemandedeloyermodiquecoopératif
UN PEU D’HISTOIRE…Contexte de création de l’ABC du logement :
le maillage de deux communautés
Plusieurs acteurs de Limoilou se mobilisent en avril 2008 afin de contrer la pauvreté et l’exclusion sociale. Leur première action fut la rédaction d’un portrait en matière de lutte à la pauvreté et à l’exclusion sociale suivie de la réalisation d’un diagnostic collectif. Une consultation auprès de plus de 160 personnes qui analysent les dynamiques de leur quartier et proposent des solutions. À la suite de ces consultations, cinq priorités d’actions sont identifiées : éducation, famille, immigration, logement, sécurité alimentaire. En mai et juin 2010, 120 personnes de la communauté se rassemblent afin de valider les stratégies, les objectifs et d’ajouter des moyens. Puis toute la communauté priorise les actions à mettre en place au plan d’action de lutte à la pauvreté et à l’exclusion sociale dans Limoilou.
De septembre à décembre 2010, 98 personnes réparties sur cinq chantiers travaillent sur le développe-ment de projets. Dans le chantier logement, on constate rapidement le manque d’information tant chez les citoyens que chez les intervenants sur différents thèmes liés au logement. Cette méconnaissance d’éléments clés pour connaître et faire respecter ses droits est un obstacle majeur à l’accessibilité au logement chez les personnes en situation de pauvreté et d’exclusion sociale.
L’approche territoriale intégrée (ATI) est une approche préconisée par la Stratégie nationale de lutte contre la pauvreté et l’exclusion sociale afin d’améliorer les conditions de vie des personnes issues des milieux défavorisés. Cette approche vise à rassembler des acteurs de diverses sphères d’activités afin qu’ils réfléchissent ensemble à déterminer des solutions pour lutter contre la pau-vreté et l’exclusion sociale de leur territoire. L’ATI mise sur la concertation intersectorielle afin de coordonner la mise en place d’actions adaptées à un territoire.
L’approche territoriale intégrée dans la Capitale-Nationale
En juin 2007, plusieurs partenaires de la Capitale-Nationale signent l’entente de partenariat sur la mise en place de l’approche territoriale intégrée dans leur région pour soutenir les initiatives de mo-bilisation afin de contrer la pauvreté et l’exclusion sociale des communautés vulnérables dans leur district. Cinq territoires de la région de la Capitale-Nationale sont ainsi priorisés : l’arrondissement de Limoilou, le quartier Saint-Sauveur, les quartiers Giffard et Montmorency, la MRC de Portneuf et la MRC de Charlevoix-Est.
L’ATI Limoilou
6
L’ABC DU LOGEMENTChargé de projet : Christian Bélanger
Comité de suivi : Geneviève Duhaime, Monique Côté, Louise Fortin, Éric Lapointe, France Dansereau, André Labbé.
Comité de programmation : Frédéric Lavoie, Marc Laberge, Ghislain Hudon, Geneviève Côté, Christine Fecteau, André Hébert, Jocelyne Lavoie, Pascale Latouche.
Comité de logistique : André Labbé, Jeannine Fiset, Ghislain Hudon, Jocelyne Lavoie, France Danse-reau, Éric Lapointe.
Deux communautés qui mettent leurs forces en commun
CDÉC
L’ATI Giffard-Montmorency
Mis en place en 2008, les travaux de l’ATI Giffard-Montmorency ont permis de tracer un portrait de si-tuation, autour de dix thèmes, pour les micro territoires que sont la partie sud du quartier Vieux-Moulin et le secteur Montmorency du quartier Chutes-Montmorency. Une douzaine de journées forum rassem-blant près de 100 personnes des secteurs public, parapublic, institutionnel et communautaire en plus de citoyens ont permis d’améliorer la connaissance et la priorisation des enjeux. Le plan d’action qui en découle est la réalisation de sept comités thématiques, regroupant au total 42 personnes. Il s’inscrit en continuité de la démarche citoyenne, participative et inclusive entreprise en 2008. Parmi les enjeux prio-ritaires du quartier Giffard, le logement constitue le champ d’action prédominant car on y constate un manque flagrant de logements, surtout de logements sociaux. Plusieurs démarches ont été ef-fectuées par le comité logement auprès des acteurs concernés de l’arrondissement de Beauport et à la Ville de Québec. Il ressort également des ateliers de discussions et des comités de travail un besoin très grand pour les participants de connaître et de comprendre toutes les ficelles du monde du loge-ment afin d’agir de façon autonome et efficace.
En décembre 2010, les deux animatrices des ATI Giffard-Montmorency et Limoilou constatent que leurs communautés ont des besoins similaires. Rapidement, dans un but d’efficience, elles décident de mettre en commun les forces de leur milieu. Elles rassemblent les membres de leur comité logement afin de travailler ensemble sur le développement de l’ABC du logement. Le maillage des différentes visions, des connaissances et des analyses ainsi qu’une forte représentativité citoyenne garantissent au projet un impact important sur la communauté. Ce projet novateur et unique vise à outiller la collectivité et à augmenter la connaissance sur le thème du logement.
La Corporation de développement économique communautaire de Québec (CDÉC) a été mandatée pour la réalisation de l’ABC du logement. Grâce à sa connaissance des besoins et des enjeux du milieu, la CDÉC contribue activement, depuis près de 20 ans, à l’initiation, l’accompagnement et la réalisation de projets. De plus, elle coordonne et participe à des concertations ou des comités de travail ainsi qu’à la mise sur pied d’entreprises d’économie sociale et solidaire (démarrage, plan affaires, recherche de financement, réseautage, vie associative, etc.) que ce soit sous la forme de coopérative ou d’entreprise à but non lucratif (OBNL). La CDÉC a pour mission de «Contribuer à l’amélioration de la qualité de vie des citoyens et des citoyennes des quartiers en revitalisation, en suscitant et en soutenant les projets de développement économique communautaire et durable».
7
REMERCIEMENTS
Nous remercions les partenaires financiers qui, grâce à leur contribution, ont rendu possible la réalisa-tion de l’ABC du logement.
Nous remercions également nos précieux collaborateurs qui ont contribué à concrétiser ce projet.
8
AACR : Aide assujettie de contrôle de revenu
ATI : Approche territoriale intégrée
BAIL : Bureau d’animation et information logement du Québec métro
CDÉC : Corporation de développement économique communau-taire
COOP : Coopérative d’habitation en logement
FÉCHAQC : Fédération des coopératives d’habitation de Québec, Chaudière-Appalaches
FRAPRU : Front d’Action populaire en réaménagement urbain
FROHQC : Fédération régionale des OBNL en habitation de Qué-bec et Chaudière-Appalaches
GRT : Groupe de ressources techniques
HLM : Habitation à loyer modique
LAAA : Logements adaptés pour aînés autonomes
LAQ : Logement abordable Québec
OBNL : Organisme à but non lucratif
OMHQ : Office municipal d’habitation de Québec
PRBI : Plafond de revenu déterminant les besoins impérieux
PSL : Supplément au loyer
PSBL-P : Programme sans but lucratif
SCHL : Société canadienne d’hypothèques et de logement
SHQ : Société d’habitation du Québec
SOMHAC : Société municipale d’habitation Champlain
SOSACO : Société de services d’aide aux coopératives
Les principaux acronymes rencontrés dans cette boîte à outils
9
Pour une grande part de la population, il est difficile de s’y retrouver parmi les multiples lois, règlements, pro-grammes, subventions et autres notions en lien avec le logement. Pour les personnes en situation de pauvreté, cette difficulté est majeure.
Cette boîte à outils trace les grandes lignes, soit l’ABC des différents sujets abordés sur le logement. Pour en savoir plus, veuillez communiquer avec les organismes spécialisés en logement cités dans ce document. Vous trouverez leurs coordonnées à la fin de cette boîte à outils.
Bonne lecture!
10
Historiquement, Québec est une ville de locataires. Avant les fusions, les deux tiers des mé-nages étaient locataires. Après l’intégration de plusieurs anciennes banlieues, près de la moitié (47,9 %) des ménages sont toujours locataires de leurs logements. Lors du recensement de 2006, 23 755 ménages locataires de la ville de Québec (soit 19 % d’entre eux) avaient des besoins impérieux de logement. Certains ménages, dont les ménages immigrants et ceux ayant une femme à leur tête, ont des besoins encore plus importants.
Pénurie de logements qui perdurent, un parc de logements locatifs qui s’effrite.
LA SITUATION DU LOGEMENT À QUÉBEC
POURCENTAGE DE MÉNAGES LOCATAIRES CONSACRANT PLUS DE 30 %, 50 % ET 80 % DU REVENU EN LOYER
EN 2006
Nbre de ménages locataires
109 015 100 %
Paient 30 % et + 37 905 34,8 %
Paient 50 % et + 17 340 15,9 %
Paient 80 % et + 7 030 6,4 %
NOMBRE ET POURCENTAGE DES MÉNAGES LOCATAIRES CONSACRANT PLUS DE 30 %, 50 % ET 80 % DE LEUR REVE-
NU AU LOGEMENT, SELON LE SEXE DU PRINCIPAL SOU-TIEN FINANCIER, EN 2006
principal soutien financier Femme Homme
Nombre total 58 545 50 465
Revenu médian 26 524 $ 34 019 $
Loyer médian 570 $ 573 $
Paient 30 % et +
nombre 23 105 14 800
% 39,5 % 29,3 %
Paient 50 % et +
nombre 10 435 6 900
% 17,8 % 13,7 %
Paient 80 % et +
nombre 4 045 2 980
% 6,9 % 5,9 %
Notes :
Source : Société canadienne d’hypothèques et de logement
11
Notes :
Ces locataires subissent, depuis 10 ans, les contrecoups de la pénurie de logements qui continue d’affecter la région métropo-litaine de recensement (RMR) de Québec. Selon le rapport sur le marché locatif publié par la SCHL : au printemps 2012, le taux d’inoccupation général des logements à Québec est de 0,7 %. Selon les données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), depuis 2000, le coût moyen d’un logement de deux chambres à coucher a augmenté de 38,6 % dans la RMR de Québec. Cela affecte particulièrement les ménages locataires à plus faible revenu.
Cependant, il se construit de moins en moins de logements locatifs à Québec. Le marché du condo est visiblement plus inté-ressant pour le marché immobilier puisque le profit, sur ce genre de construction, est immédiat. En 2011, pour la première fois, il s’est même construit plus d’unités de condo (1758) que de logements locatifs (514).
En 10 ans, la proportion de mises en chantier entre les deux formes d’habitation s’est inversée. À Québec, la construction d’unités de condominiums a été 3,2 fois supérieure à celle de loge-ments locatifs, au cours du premier trimestre de 2012. Le FRAPRU estime que la construction de logements locatifs ne remontera pas nécessairement, lorsque la construction de copropriétés chutera. L’abandon du logement locatif privé semble plutôt être une tendance lourde qui s’explique très largement par l’accès à la propriété de la majorité des locataires qui, par le passé, avaient davantage les moyens financiers de payer le type de loyer néces-saire pour assurer la rentabilité d’appartements neufs dont le loyer s’élève souvent à plus de 1000 $.
Le parc actuel de logements locatifs, lui, s’effrite, affecté par la transformation en copropriétés divises et indivises, phénomène difficile à chiffrer, mais très visible, notamment dans les quartiers centraux de Limoilou, Saint-Sauveur, Saint-Roch, Saint-Jean-Baptiste et Montcalm.
La Loi sur la Régie du logement autorise la conversion d’un im-meuble locatif en copropriétés divises. La Loi permet aux autres municipalités de réglementer cette transformation en condos. C’est le cas à Québec depuis 2002. En 2002, au plus chaud de la crise du logement, la Ville de Québec met en place un moratoire sur la conversion en logements en copropriété divise afin de protéger en partie le parc de logements locatifs. D’une durée d’un an, le rè-glement sera prolongé chaque année. Il entraînera une diminution significative du nombre de transformations en condos, mais ne les éliminera pas entièrement, la Ville accordant des dérogations aux propriétaires dès que l’immeuble n’abrite plus de locataires.
En décembre 2010, la Ville de Québec avait annoncé l’adoption d’un règlement élargissant le moratoire sur la transformation de loge-ments locatifs en copropriétés divises (aussi appelés condos). Autrefois, un immeuble devait être vacant pendant dix ans avant que son propriétaire puisse déposer une demande visant à le
Le parc actuel de logements locatifs, lui, s’effrite, affecté par la transformation en copropriétés divises et indivises (…).
12
transformer en condos. Or, ce règlement n’a pas fait long feu et fut remplacé par d’autres beaucoup moins ambitieux. Le plus récent règlement crée des brèches menaçant la protection du parc locatif. Les immeubles de cinq unités ou moins ayant un propriétaire occupant depuis deux ans peuvent désormais être convertis en condos, même s’il y a des locataires¹.
Pour le FRAPRU, l’amélioration du sort des locataires à faible et modeste revenu passe par le développement du logement social. Pour cette raison, il réclame que les gouvernements accroissent leurs investissements en logement social, avant que la pénurie de logements locatifs s’aggrave davantage.
À Québec, la place du logement social dans le développement de la ville est beaucoup moins importante qu’elle a pu l’être avant le milieu des années 1990, moment où le gouvernement fédéral s’est retiré du développement de ces logements.
Le financement des programmes permettant le développement du logement social par les gouvernements fédéral et provincial sont insuffisants depuis le retrait du gouvernement fédéral en 1993.
Si l’on exclut la parenthèse de la mairesse madame Andrée Bou-cher, toutes les administrations qui se sont succédé à la tête de la Ville depuis quarante ans se sont montrées favorables au logement social. Toutefois, ce parti pris est aujourd’hui insuffisant. L’explosion de la valeur foncière et la frénésie immobilière rendent très difficile la construction de logements sociaux. En bref, les rares terrains disponibles coûtent trop cher et il se trouve presque toujours un promoteur privé pour offrir plus.
Pour contourner le problème, la municipalité s’intéresse depuis un peu plus de 10 ans au concept d’inclusion pour favoriser la mixité sociale. L’idée de base de la Ville est d’encourager les promoteurs à inclure du logement social dans leurs projets en échange d’une prime à la densité. Cette ouverture de la Ville ne s’est toutefois jamais traduite en une réelle politique d’inclusion et chaque dossier est traité à la pièce. Dans les cas où cette approche a fonctionné, à l’Îlot Fleuri et à la Cité verte par exemple, le pourcentage de loge-ments sociaux est dérisoire (autour de 5 %).
À l’heure actuelle, la Ville de Québec trace les grandes lignes de son développement pour les 15 à 20 prochaines années et des Pro-grammes particuliers d’urbanisme (PPU) sont en cours d’élaboration. De grands bouleversements sont à prévoir dans les prochaines an-nées et le FRAPRU s’inquiète de l’avenir des populations vulnérables qui vont être soumises à de nombreuses pressions dans leur milieu de vie si la Ville n’adopte pas des politiques claires, comme une politique d’inclusion visant à favoriser le développement du logement social dans les nouveaux développements résiden-tiels. Le FRAPRU s’intéresse particulièrement aux enjeux soulevés par les projets annoncés des écoquartiers de la Pointe-aux-Lièvres et D’Estimauville, du Plan de mobilité durable et du PPU du Plateau-centre de Sainte-Foy. Ces grands développements auront un impact négatif pour les locataires des quartiers environnants : hausses de
Notes :
¹Voir à ce sujet, dans le dossier spécial « Bienvenue à condoville » publié par l’Infobourg (disponible au www.compop.net), les articles de Jonathan Carmichaël du Bureau d’animation et d’information logement (BAIL).
À Québec, la place du logement social dans le développement de la ville est beaucoup moins importante qu’elle a pu l’être avant le milieu des années 1990 (…).
13
taxes et de loyers ; pressions sur le marché locatif pouvant mener à la conversion de logements en condos, etc. Il faut donc prendre des moyens pour contrer ces effets pervers.
Les gouvernements provincial et fédéral ont les moyens d’agir pour que le droit au logement soit respecté.
Le gouvernement provincial finance le développement de nouveaux logements sociaux en finançant le programme AccèsLogis qui per-met la réalisation de coopératives d’habitation et d’organismes sans but lucratif (OBNL).
Dans le budget de 2012-2013, 2500 nouveaux logements sociaux y étaient annoncés, dont 425 pour la Ville de Québec.
Le FRAPRU croit que pour répondre aux besoins les plus urgents, il faudrait développer 50 000 nouveaux logements sociaux en 5 ans, dont 4270 pour la ville même de Québec, et ce, sous les différentes
Notes :
Nouveaux développements résidentiels d’envergure annon-cés par la ville de Québec
Quelles sont les solutions pour améliorer les conditions de vie des locataires à faible et modeste revenu?
Potentiel de développement connu du Plan de mobilité durable
72 000 logements seront construits à Québec au cours des 20 prochaines années
Le FRAPRU croit que pour répondre aux be-soins les plus urgents il faudrait développer 50 000 nouveaux lo-gements sociaux en 5 ans, (…).
14
Selon le FRAPRU, la Ville devrait se doter d’une politique claire en ce qui concerne le développement immobilier sur son terri-toire : tous les projets privés devraient inclure obligatoirement un pourcentage significatif de logements sociaux ou, à défaut, contribuer à un fonds dédié au développement de tels logements aux alentours. Les groupes membres du FRAPRU à Québec de-mande l’adoption d’un règlement d’inclusion obligatoire de 30 % de logements sociaux dans les nouveaux développements immobiliers sur des sites privés à Québec.
D’autres outils complémentaires seraient également nécessaires :
• une politique municipale d’acquisition et de réservation de sites, visant à retirer et à protéger des propriétés foncières (terrains et immeubles) de l’inflation et de la spéculation, en vue de les céder éventuellement à de nouveaux projets de loge-ments sociaux ;• une réglementation plus sévère en matière de salubrité permettant à la Ville, aux COOP ou aux OBNL d’habitation de récupérer des immeubles mal entretenus, voire laissés à l’aban-don par leurs propriétaires négligents et récidivistes, et ce, sans que ces derniers profitent indument du transfert de propriété ;• une réglementation interdisant la transformation de loge-ments locatifs en condos.
La ville doit également se donner un objectif ambitieux de développement de logements sociaux et être également proac-tive dans ses représentations auprès des gouvernements supé-rieurs afin qu’ils augmentent le nombre d’unités financées dans leurs budgets.
Le FRAPRU est un regroupement québécois qui a pour mission la promotion du droit au logement, la défense collective des droits des locataires et le maintien des populations résidentes dans les quartiers populaires. Il est composé de 130 groupes membres, dont près d’une quinzaine à Québec. Le Comité populaire Saint-Jean-Baptiste, le Comité des citoyens et citoyennes du quartier Saint-Sauveur et le Comité logement d’aide aux locataires du secteur ouest constituent ses trois groupes membres participants dans la région. Ils travaillent quotidiennement avec les locataires de leurs quartiers et mettent sur pied des projets de coopératives d’habita-tion pour répondre aux besoins des requérants et des requérantes de logements sociaux qui les contactent.
La Ville de Québec a, elle aussi, des outils à sa disposition pour favoriser le développement du logement social sur son territoire.
Notes :
formules : coopératives, OBNL et HLM. Le FRAPRU croit qu’il faut recommencer à construire des HLM car les coopératives et les OBNL d’habitation ne répondent pas aux besoins de tous les loca-taires. En décembre 2010, il y avait 1779 ménages inscrits sur la liste de l’Office municipal d’habitation de Québec (OMHQ).
FRAPRU
2350, boul. de Maison-neuve Est, Bureau 205 Montréal, QC H2K 2E7
(514) 522-1010
www.frapru.qc.ca
15
16
HLM Les habitations à loyer modique (HLM) appartiennent au gouvernement du Québec. Les HLM sont administrés localement par les Offices municipaux d’habitation (OMH) dont les conseils d’administration sont composés de représentants de la Ville, de groupes socio-économiques et de locataires.
Les habitations à loyer modique (HLM) sont réservées aux ménages à faible revenu. Tous les locataires reçoivent une subvention.
À la demande de la Ville de Québec, la Société d’habitation de Québec (SHQ) a créé l’Of-fice municipal d’habitation de Québec, l’OMHQ.
L’obtention d’une place dans un HLM dépend du règlement d’attri-bution des logements à loyer modique. En résumé :
1. Pour obtenir une place dans un HLM, il faut :
• Satisfaire aux conditions d’admissibilité ;
• Définir la catégorie et la sous-catégorie de HLM dans laquelle la personne peut habiter :
– Catégorie A : Ménage de plus de 55 ans ;
– Catégorie B : Ménage de moins de 55 ans ;
– Catégorie C : Clientèle spécifique nécessitant des services autres que ceux des repas ;
• Faire une demande d’inscription.
2. Inscription sur la liste d’admissibilité :
• La validité d’une demande est de 1 an.
• Le rang des demandeurs est établi en fonction:
– De la priorité des demandes ;
– Du pointage obtenu .
En cas d’égalité de pointage, l’ancienneté de la demande dé-termine le rang d’un demandeur.
3. Pour obtenir et maintenir sa place dans un HLM, il faut :
• Suivre les règles d’attribution des logements ;
• Respecter les obligations de locataire.
4. Procédures en cas de plaintes.
Notes :
La validité d’une demande est de 1 an.
Étapes pour l’obtention d’une place dans un HLM
L’OMHQ a abaissé l’âge à 55 ans au lieu de 65 ans. Ce n’est pas le cas pour tous les OMH.
17
Prix du loyer
Le loyer des HLM varie selon le revenu de per-sonnes. Les résidents
consacrent 25% de leur revenu au paiement de
leur loyer.
1. OBTENIR UNE PLACE DANS UN HLM
Conditions d’admissibilité
Pour répondre aux conditions, le requérant doit :• Être inscrit au registre des demandes ;
• Être en mesure d’assurer ses besoins essentiels de façon autonome, sinon avec l’aide d’une personne partageant son quo-tidien, ou avec l’aide d’un soutien extérieur. De plus, en cas de sinistre, les résidents doivent assurer leur déplacement ;
• Être citoyen canadien ou résident permanent ;
• Avoir résidé sur le territoire 12 mois pendant les 24 der-niers mois, sauf pour :
– Personne handicapée (accès/circulation) ; – Personne victime de violence conjugale ; – Demandeur de Logement abordable Québec (LAQ).
• Avoir des revenus égaux ou inférieurs au seuil du plafond des revenus pour les besoins impérieux (PRBI), sauf :
– Maximum de 25 % des logements LAQ.
*www.habitation.gouv.qc.ca/espace_partenaires/coops_obnl/coops_obnl_acceslogis_quebec/programmes/acceslogis_que-bec/exploitation_dun_projet/gestion_du_psl/plafond_des_revenus_prbi_et_grilles_de_ponderation.html
Plafond de revenus déterminant les besoins impérieux*
Le PRBI* correspond au revenu maximal qui permet à un ménage d’être admissible à un logement à loyer modique selon le Règle-ment d’attribution des logements. Il sert à évaluer l’admissibilité d’un demandeur et de pondérer sa demande.
Les loyers médians du marché LMM sont établis à partir des don-nées du rapport Statistiques sur le marché locatif publié en oc-tobre de chaque année par la Société canadienne d’hypothèques et de logement. Les statistiques permettent de calculer le loyer des logements AccèsLogis et de sélectionner de nouveaux loge-ments sur le marché locatif privé dans le cadre du Programme de supplément au loyer. Le loyer des logements sélectionnés doit être égal ou inférieur au loyer médian de votre municipalité, selon le nombre de chambres à coucher.
Grille de revenus 2012 / FAMILLES et PERSONNES ÂGÉES
Couple ou 1 personne 25 500 $
2 ou 3 personnes sauf couple 31 500 $
4 ou 5 personnes 35 500 $
6 personnes et plus 46 000 $
Notes :
18
Notes :
Catégories et sous-catégories de HLM
1. Catégories de HLM
Le logement de catégorie A peut être attribué à :• Un ménage composé d’au moins une personne de 55 ans et plus ;
• Un ménage comprenant une personne handicapée susceptible de rencontrer des difficultés d’accès à un logement.
Le logement de catégorie B peut être attribué à :• Un ménage composé de personnes de moins de 55 ans étant conjoints ou unies par des liens de parenté ;
Le logement de catégorie C peut être attribué à :• Une personne, en raison de son état physique ou psychosocial, nécessitant des installations spécifiques ou des services d’assis-tance personnelle, excepté les services alimentaires.
Lorsqu’un logement est attribué à un ménage comprenant une per-sonne handicapée, ce ménage peut comprendre un proche aidant.
2. Sous-catégories de HLM
• Un studio est attribué à une personne seule ;
• Une première chambre à coucher est attribuée au chef du ménage et, le cas échéant, à son conjoint;
Il est toutefois possible d’obtenir 1 chambre à coucher supplémen-taire pour :
• Toute personne additionnelle dans le ménage. Cependant, 2 enfants de 7 ans et moins occupent une seule chambre. Il est possible de faire cohabiter 2 enfants de même sexe et de plus de 7 ans dans la même chambre ;
• Une personne handicapée dont la déficience ou les besoins particuliers l’empêchent de partager une chambre ;
• Un enfant en garde partagée occupant les lieux pendant au moins 40% du temps.
Le requérant est inadmissible à une place en HLM si:
• La valeur de ses biens dépasse 60 000 $.• Il est étudiant à temps plein, seul. Sauf dans quelques ex-ceptions.• Le locataire a une dette envers le locateur.
Il sera inadmissible pendant 5 ans dans les cas suivants :• Le Bail d’un HLM est résilié par jugement ; • Le locataire déguerpit d’un HLM ;• Le ménage comprend un membre inadmissible.
Lorsqu’un logement est attribué à un
ménage comprenant une personne handicapée, ce ménage peut comprendre
un proche aidant.
19
Notes :
Demande d’inscription
Pour remplir la demande, il faut :
Compléter le formulaire et fournir :
• Un document attestant les revenus du demandeur et ceux des membres du ménage ;
• Une preuve de sa citoyenneté ou de résidence permanente (résidence sur le territoire 12 mois pendant les 24 derniers mois) ;
• L’identification de tous les membres du ménage ;
• La valeur de ses biens ;
• Une preuve de garde partagée, s’il y a lieu ;
• La description du degré d’autonomie du demandeur ;
• L’état de la personne handicapée, s’il y a lieu ;
• Le lieu de résidence.
Une fois la demande reçue, le locateur doit :
1. Inscrire les demandes au registre.
2. Produire un accusé de réception dans les 30 jours suivant la ré-ception de la demande :
• Si la demande est refusée, le locateur doit fournir le motif du refus et informer le requérant de son droit de recourir à la Régie du logement.
Résumé des étapes
1. Réception de la demande d’inscription
2. Recevabilité :• Inscription reçue au Registre des demandes ;• Accusé réception de la demande.
3. Admissibilité :• Vérification des conditions d’admissibilité ;• Définition de la catégorie / sous-catégorie ;• Établissement du classement sur la liste d’attente.
4. Sélection :• Adoption des candidatures par le comité de sélection de la liste d’admissibilité ;• Décision (admissibilité ou inadmissibilité).
5. Attribution d’un logement :• Faite dans l’ordre établi selon la liste d’admissibilité.
20
Notes :
2. INSCRIPTION SUR LA LISTE D’ADMISSIBILITÉ
La décision du comité de sélection est rendue dans les 60 jours suivant la réception de la demande .
• Décision du comité de sélection
– Inscrire la personne sur la liste d’admissibilité ;
– Fournir le motif du refus, le cas échéant.
• Recours en cas de refus
– Le requérant a la possibilité d’exiger une révision de dé-cision au comité de sélection et, ultimement, à la Régie du logement.
Une fois le requérant inscrit sur la liste d’admissibilité, son classe-ment est défini selon les critères suivants :
1. Priorisation de la demande
Celle-ci est jugée prioritaire lorsque le demandeur :
• A perdu son logement suite à un sinistre, ou celui-ci est dé-claré impropre à l’habitation par sa municipalité pour une période supérieure à 30 jours. Le demandeur doit présenter une de-mande au locateur dans les 15 jours suivant l’événement. ;
• Voit son bail résilié ou est victime de violence conjugale. Dans un tel cas, une attestation de la situation doit être fournie soit par une maison d’hébergement reconnue, soit par le Service de police ou un établissement du réseau de la santé et des services sociaux ;
• Réside dans un logement à loyer modique et dont la sécurité ou la santé ou, le cas échéant, celle d’un membre de son mé-nage, exige qu’il soit relogé ;
• Fait une demande de relogement identifiée comme étant prio-ritaire par le locateur ;
• Est délogé par suite d’une mise en application d’un pro-gramme ou par suite d’une expropriation ou d’une acquisition de gré à gré par une municipalité ou par un organisme constitué à titre d’agent de cette municipalité. Dans un tel cas, une demande doit être faite au locateur dans les 6 mois suivant la date du dé-part ;
• Est locataire d’une COOP ou d’un OBNL qui bénéficie du Pro-gramme de supplément au loyer.
Décision
Inscription sur la liste
Siège social : OMHQ-SOMHACPour faire une de-mande : (418) 780-5211110, rue de Courcelette, Québec QC G1N 4T4
Le formulaire de demande est valide pendant un an. Il est donc important de l’envoyer !
21
Notes :
Validité de l’inscription
La durée d’une demande est de 1 an.
• L’Office munipal d’habitation (OMH) avise le demandeur par écrit 30 jours avant l’expiration de son inscription ;
• Le demandeur doit répondre par écrit et faire part de tout changement aux renseignements fournis lors de sa demande ;
• Le demandeur doit aviser par écrit de tout changement qui affecte son admissibilité ou son classement ;
• La liste d’inscription est accessible sur le site de l’OMHQ : www.omhq.qc.ca
2. Système de pointage
• 6 points au maximum en fonction du revenu de toutes les personnes qui font partie du ménage ;
• 6 points au maximum selon l’ancienneté à raison de 2 points par année ;
• 1 point pour chaque enfant mineur dont le demandeur a la garde pour 40 % du temps ;
• 5 points au maximum en fonction des critères locaux à prendre en considération, s’il y a lieu. En exemple :
– le demandeur est une personne handicapée qui, en raison de son incapacité motrice, ne peut accéder à son domicile ou y circuler de façon sécuritaire pour l’accomplissement de ses activités courantes .
N.B. L’ancienneté de la demande prévaut en cas d’égalité.
LES SECTEURS ET SOUS-SECTEURS DE SÉLECTION DE L’OMHQ
Une personne peut choisir plusieurs sous-secteurs de son secteur d’origine. Par exemple :
– Secteur : Arrondissement La Cité-Limilou
– Sous-secteurs : Haute-ville, Basse-Ville, etc.
La liste d’inscription est affichée au bureau
de l’OMH. Elle est aussi accessible sur leur site
Internet où la protection de l’identité est garantie.
www.omhq.qc.ca
22
Notes :
3. OBTENIR UN LOGEMENT DANS UN HLM
Attribution des logements
Obligations du locataire
1. L’OMH attribue un logement à un demandeur inscrit.
2. Le demandeur a un délai de 7 jours pour se manifester :• En cas de refus ou d’absence de réponse, le demandeur ne peut reformuler de demande avant 1 an ;
• En cas d’acceptation, le demandeur a 2 mois pour résilier son bail en cours.
1. Être autonome :Le locataire doit être en mesure d’assurer ses besoins essentiels de façon autonome, en particulier les soins personnels et les tâches ménagères courantes. Dans le cas contraire, il doit s’assurer l’aide d’une personne partageant son quotidien, ou celle d’un soutien extérieur. De plus, en cas de sinistre, les résidents doivent garantir leur déplacement.
2. Respecter les clauses de bail selon le Code civil du Québec .Le résident doit :
• Payer son loyer à la date convenue dans le bail ;
• Être respectueux de son environnement et utiliser les lieux avec prudence et diligence ;
• Ne pas en changer les serrures, la forme ou la destination ;
• Respecter les lois relatives à la sécurité et à la salubrité ;
• Se conduire de façon à ne pas déranger les autres occupants de l’immeuble dans la jouissance normale des lieux (éviter le bruit) ;
• Tenir le logement propre ;
• Veiller aux menus travaux d’entretien, sauf ceux résultant du vieillissement normal, d’un cas fortuit ou d’une force majeure ;
• Permettre l’accès lorsque cela est nécessaire.
S’il y a non-respect des règlements :• Le locataire pourra faire l’objet d’une demande de résiliation de bail à la Régie du logement ;
• L’agent de liaison ou l’intervenant social pourra être appelé à intervenir si le locataire a besoin d’aide et de soutien pour se conformer à l’une ou l’autre de ses obligations.
Du statut de requérant à celui
de locataire
1.L’OMH offre le loge-ment ;
2.Le demandeur visite le logement et :– Soit il accepte et signe le bail ;– Soit il refuse et doit attendre 1 an avant de s’inscrire à nouveau.
23
Notes :
Suivi de la situation
4. PROCÉDURE DE TRAITE-MENT DE LA PLAINTE La plainte est traitée selon la nature des faits reprochés, de leur répétition, de leur gravité, de leur circonstance et du nombre de plaignants.
Le traitement de la plainte suit les étapes suivantes :1. Lettre d’avertissement (rappel du règlement, demande de
collaboration) ;2. Lettre recommandée (demande de cesser les faits repro-
chés) ;3. Mise en demeure ;4. Ordonnance d’exécution ou de résiliation du bail supervisé
par la Régie du logement.
1. ANALYSER LA SITUATION
A. Recueillir l’information :• Qui ?• Quoi ?• Quand ?• Depuis quand ?• Fréquence ?• Autres locataires incommodés ?• En quoi c’est dérangeant ?
B. Détecter les situations problématiques :• La personne tient des propos incohérents ou délirants ;• L’état de la personne ou du logement laisse à désirer ;• La personne adopte des comportements changeants, inhabi-tuels, plus dérangeants ;• Il y a appels répétés ou plaintes non fondées ;• Il y a non-paiement du loyer.
C. Vérifier l’information :• Visite à domicile, au besoin ;• Consulte les informations au dossier ;• Vérifie la version des faits auprès des autres locataires.
2. DÉTERMINER LES ACTIONS À PRENDRE EN FONCTION :• Du processus de traitement de la plainte ;• De la Politique d’accueil et de maintien des personnes éprouvant des difficultés sévères d’accessibilité ou d’intégration sociale.
3. INTERVENIR AUPRÈS DU OU DES LOCATAIRE(S)• Processus de traitement de la plainte.
La grande majorité des problèmes sont réglés avant d’en arriver à des
interventions plus rigoureuses.
24
Notes :
Perte d’autonomie, problèmes de santé mentale et mésententes entre locataires.
Le rôle des agents de relation avec la clientèle à ce niveau est de :
• Détecter les situations problématiques ;• Loger des appels aux proches et/ou aux intervenants ;• Informer les locataires des ressources du milieu ;• Référer les personnes à l’agent de liaison et/ou aux organismes appropriés ;• Accompagner les personnes dans leur demande de support auprès d’organismes (si nécessaire) ;• Agir en contexte d’autorité auprès de ceux qui n’acceptent pas d’aide (mesures légales).
Interventions de 2e niveau
Recours à la Régie du logement
Le demandeur peut faire réviser une décision relative :
• À son inscription au registre de demande ;
• À son inscription à la liste d’admissibilité ;
• À sa radiation de la liste d’admissibilité ;
• Au relogement du locataire ;
• À l’attribution d’un logement à une personne autre que celle qui y a droit.
OMHQ/SOMHAQ
110, rue de Courcelette Québec QC G1N 4T4
(418) 780-5200
www.omhq.qc.ca
25
26
COOPUne coopérative d’habitation est une entreprise collective qui repose sur le principe démo-cratique « un membre, un vote ». Elle a pour mission d’offrir des logements abordables à ses membres. En contrepartie, ces derniers doivent s’impliquer au développement de la vie au sein de leur coopérative.
La coopérative d’habitation est une association
• Elle repose sur le principe démocratique « un membre, un vote » ;
• Les valeurs coopératives promues sont la prise en charge de la coopérative par ses membres, la démocratie, l’égalité, l’entraide ;
• La COOP sélectionne les membres qui vont contribuer à son développement et à son bon fonctionnement.
Une coopérative d’habitation est également une entreprise
• Elle possède et loue des logements à ses membres ;
• Que ce soit une coopérative neuve ou rénovée, elle fait des emprunts et paie différentes factures (Exemple : taxes municipales) ;
• Les membres veillent à la gestion des finances et préser-vent les biens de la coopérative.
Une coopérative d’habitation est aussi une communauté
• Au sein d’une coopérative se retrouvent des personnes de différents milieux ayant des valeurs et des aptitudes différentes ;
• Ces personnes sont amenées à discuter et à travailler ensemble à leur projet commun, soit la coopérative ;
• Fait important à considérer, la coopérative tient compte des besoins de l’ensemble des membres plutôt que des besoins individuels.
Notes :
Les valeurs coopératives promues sont : la prise en charge de la coopérative par ses membres, la démocra-tie, l’égalité et l’entraide.
27
Notes :
Les membres
Le mode de gestion des coopératives est particu-lier. Ce sont les membres eux-mêmes qui veillent à la gestion de leur coopé-
rative.
(…) au sein de plu-sieurs coopératives, les
membres se verront attri-buer une tâche ménagère
(…). Cette contribution des membres permet de réduire les dépenses et de minimiser le coût des
loyers.
Les personnes qui habitent dans les coopératives d’habitation re-présentent une mixité de clientèle. Nous y retrouvons des ménages à faible et à moyen revenu. C’est une représentation de la société dans laquelle nous vivons. Certaines coopératives rejoignent des clientèles spécifiques* :
– Pour les familles ; – Pour les personnes âgées ; – Pour les immigrants ; – Pour les personnes handicapées ; – Autres…
Le mode de gestion des coopératives est particulier. Ce sont les membres eux-mêmes qui veillent à la gestion de leur coopérative. Cet engagement se traduit à plusieurs niveaux :
• Les membres assistent aux assemblées annuelles et exercent leur droit de vote. Ils peuvent être administrateurs de la coopéra-tive. Ils participent aux comités de leur choix. Le tout se fait selon leurs aptitudes et leurs compétences ; • De plus, au sein de plusieurs coopératives, les membres sont amenés à s’impliquer à l’entretien de l’immeuble (balayer les marches, nettoyer les vitres des portes d’entrées, etc.). Cette contribution des membres permet de réduire les dépenses et de minimiser le coût des loyers ;• Le conseil d’administration, constitué de membres, voit à la saine gestion et à la bonne gouvernance de la coopérative.
Or, une coopérative recherche plus que des locataires ! Elle recherche des personnes qui veulent s’engager :
• au développement de la vie de la coopérative ;
• dans la réalisation des tâches (entretien, participation à un comité, participation au conseil d’administration, etc.).
Les candidats non intéressés à faire leur part doivent s’abstenir.
Être membre d’une coopérative signifie s’impliquer dans son milieu de vie, participer à sa gestion, connaître et respecter les règlements, adhérer à la formule coopérative, payer son loyer le premier de chaque mois et participer aux tâches.
Afin d’être membre d’une coopérative, une personne doit, en accord avec la Loi sur les coopératives – article 51, en plus d’être signataire d’un bail de logement avec la coopérative :
• Avoir la capacité effective d’être un usager de la coopérative ;• Faire une demande d’admission ;• Souscrire et payer ses parts de qualification ;• S’engager à respecter les règlements de la coopérative et si-
gner un contrat de membre ;• Être admise par le conseil d’administration.
* Ces spécificités se retrouvent dans la liste des coopératives accessibles sur notre site Internet (www.cooperativehabitation.coop) ou aux bureaux de la Fédération des coopératives d’habitation de Québec, Chaudière-Appalaches (FÉCHAQC)
28
STRUCTURE DÉMOCRATIQUE DE LA COOPÉRATIVE D’HABI-TATION
La coopérative est formée par l’assemblée des membres. Certains pouvoirs sont exclusifs aux membres alors que d’autres le sont au conseil d’administration selon la Loi sur les coopératives.
L’assemblée générale des membres :
• élit les administrateurs ;
• nomme l’auditeur ;
• adopte les règlements initiaux et leurs modifications, etc.
Le conseil d’administration :
• admet les nouveaux membres ;• prépare le rapport annuel ;• rembourse les parts de qualification, etc.
Nous retrouvons également différents comités, dépendamment des besoins de la coopérative, où les membres peuvent s’impliquer afin d’apporter un soutien au conseil d’administration.
Notes :
Comitéde sélection
Comité des finances
Comité d'activités
sociales
Comité d'entretien
Conseil d'administration
Auditeur
Assemblée générale
Président(e)Vice-président(e)SecrétaireTrésorier Administrateurs
29
Notes :
LE COÛT DU LOYER Le prix des loyers ne peut être indiqué pour l’ensemble des coopé-ratives, chacune assumant sa propre gestion. Cependant, la plupart du temps, le loyer y est moins élevé que sur le marché privé.
Les éléments suivants influencent le coût des loyers.
Le programme de financement
Afin de construire ou de rénover une coopérative, il est nécessaire d’avoir du financement. Ce ne sont pas les membres qui débour-sent de leurs poches. Certaines coopératives reçoivent du finance-ment de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) provenant du gouvernement fédéral alors que d’autres coopératives reçoivent une aide de niveau provincial de la part de la Société d’habitation du Québec (SHQ). Certains programmes étant plus avantageux que d’autres, il y a donc un impact direct sur les coûts de loyer.
Les dépenses à prévoir et les réserves à accumuler
L’objectif premier d’une coopérative n’est pas de faire des profits, mais d’offrir des logements abordables et de bonne qualité à ses membres. Or, la coopérative doit gérer de façon adéquate et viser des budgets équilibrés afin d’atteindre cet objectif. Une coopéra-tive doit également mettre de l’argent de côté en prévision des dépenses futures. Il est à considérer que le principal revenu d’une coopérative est la location des loyers. Les prix sont donc fixés en considérant les dépenses à prévoir et les réserves à accumuler. La coopérative, sans faire de profits, doit prévoir des augmentations de loyer qui lui permettent de rencontrer ses besoins à long terme et de maintenir ses immeubles et ses logements en bon état.
La participation active des membres
La participation des membres influence directement les budgets. Lorsque les membres s’impliquent activement dans les divers co-mités (le conseil d’administration, etc.), il en résulte des économies pour la coopérative puisqu’il n’est pas nécessaire d’engager une ressource externe pour faire ces tâches. Les économies réalisées influencent alors le coût des loyers.
Le principal revenu d’une coopérative est la location des loyers. Les prix sont fixés en considérant les
dépenses à prévoir et les réserves à accumuler. Les
prix demeurent moins élevés que sur le marché
privé.
30
Les subventions dans les coopératives
Ce ne sont pas toutes les coopératives qui offrent des logements subventionnés, cela dépend du programme gouvernemental qui les finance. De plus, à l’intérieur même d’une coopérative, ce ne sont pas tous les ménages qui en reçoivent. Certaines coopératives permettent, par exemple, l’accès au programme de Supplément au loyer qui représente entre 20 et 50 % des ménages qui sont subventionnés. D’autres coopératives, comme les PSBL-P, offrent de l’aide au paiement de logement à tous ses ménages. Les dé-tails des subventions sont abordés dans la prochaine section de ce document.
Les caractéristiques spécifiques du logement
Les prix peuvent varier d’une coopérative à l’autre, mais ils sont gé-néralement inférieurs au prix du marché. Comme pour tout autre logement, le coût du loyer varie selon :
• la grandeur ;
• le secteur ;
• les services offerts, etc.
Ce n’est pas l’ensemble des coopératives qui offrent des services. Nous les retrouvons davantage dans les coopératives pour per-sonnes âgées. Les services offerts sont, par exemple, l’accès aux repas deux fois par jour.
Les prix peuvent varier d’une coopérative à
l’autre, mais ils sont géné-ralement inférieurs au prix
du marché.
Ce ne sont pas toutes les coopératives qui offrent des logements subven-
tionnés, (…).
Notes :
31
En plus de ces conditions, il est important de remplir celles de la coo-pérative et de respecter les normes d’occupation établies par la Loi sur la Société d’habitation du Québec. Les normes d’occupation sont à respecter dans le cas d’un ménage subventionné. Les personnes non subventionnées n’ont pas à s’y soumettre à moins d’avis contraire dans le règlement de la coopérative.
Les normes d’occupation sont les suivantes :
• Un studio est attribué à une personne seule ;
• Une première chambre à coucher est attribuée au chef du ménage et, le cas échéant, à son conjoint.
Notes :
Plafonds de revenus en besoin impérieux (PRBI)
Couple ou 1 personne 25 500 $
2 ou 3 personnes sauf couple 31 500 $
4 ou 5 personnes 35 500 $
6 personnes et plus 46 000 $
Les prix peuvent varier d’une coopérative à
l’autre, mais ils sont géné-ralement inférieurs au prix
du marché.
LES SUBVENTIONS Ce ne sont pas toutes les coopératives qui offrent des subven-tions. Parmi les subventions disponibles, nous retrouvons les trois suivantes :
• Le Programme de supplément au loyer (PSL) ;
• Le Programme sans but lucratif – privé (PSBL-P) ;
• L’aide assujettie de contrôle de revenu (AACR).
Le PSL est dans le cadre du programme AccèsLogis. Nous retrou-vons entre 20 et 50 % des ménages qui reçoivent une subven-tion. Ces derniers doivent respecter les critères d’admissibilité selon le Règlement sur l’attribution des logements à loyer modique (Loi sur la Société d’habitation du Québec).
Les conditions d’admissibilité sont :
• Satisfaire ses besoins soi-même ou avec un aidant naturel ou un soutien extérieur ;
• Être citoyen canadien ou résident permanent au sens de la Loi sur l’immigration et la protection des réfugiés, et être résident du Québec ;
• Avoir résidé au Québec pendant au moins 12 mois au cours des 24 derniers mois précédent la demande ou sa réinscription ;
• Avoir des revenus égaux ou inférieurs au montant maximal déterminé.
32
Notes :
Il est toutefois possible d’obtenir 1 chambre à coucher supplémen-taire pour :
• Toute personne additionnelle dans le ménage. Cependant, 2 enfants de 7 ans et moins occupent une seule chambre. Il est possible de faire cohabiter 2 enfants de même sexe et de plus de 7 ans dans la même chambre ;
• Une personne handicapée dont la déficience ou les besoins particuliers l’empêchent de partager une chambre ;
• Un enfant en garde partagée occupant les lieux pendant au moins 40 % du temps.
Le montant du loyer des personnes recevant du PSL est fixé à 25 % de leurs revenus.
Dans les coopératives de type PSBL-P, tous les ménages sont sub-ventionnés et paient 25 % de leurs revenus comme loyer. Les cri-tères d’admissibilité et les normes d’occupation à respecter sont les mêmes que ceux du PSL.
En ce qui à trait à l’AACR, les ménages admissibles sont ceux qui consacrent plus que le taux d’effort fixé par le conseil d’administration aux frais de logement. Si dans une coopérative où le taux d’effort est fixé à 30 % et que le ménage y consacre 45 %, ce dernier serait admis-sible à cette subvention. Les normes d’occupation énumérées ci-haut doivent également être respectées.
Dans tous les cas, pour avoir accès à une aide au paiement du loyer, une preuve de revenus doit être fournie directement à la coopéra-tive ou à l’Office municipal d’habitation du Québec (OMHQ), dé-pendamment à qui la Société d’habitation du Québec (SHQ) a confié la gestion de l’aide. Au moment opportun, la coopérative vous en informera.
ACCÈS AU LOGEMENT COOPÉRATIF
(PROCESSUS GÉNÉRAL) Afin d’avoir accès à une coopérative, il faut :
• remplir le formulaire « Demande de logement pour une coopé-rative d’habitation » ;
• en faire des copies ;
• l’envoyer à autant de coopératives désirées dans la liste des coopératives.
Il est également recommandé d’envoyer une copie du formulaire à la FÉCHAQC. Une liste de demandes y est conservée. Au besoin, les coopératives ayant un logement libre et une liste d’attente vide, joignent la Fédération pour obtenir des candidats intéressés à vivre en coopérative.
Le formulaire de demande est valide pendant un an. Il est donc important de l’envoyer annuellement.
Le montant du loyer des personnes recevant du PSL est fixé à 25 %
de leurs revenus.
33
Notes :
Aussitôt un logement libéré, le comité de sélection de la coopéra-tive s’empresse d’étudier les demandes reçues. Voici les étapes :
• Le comité de sélection convoque en entrevue les candidats correspondant aux critères de sélection de la coopérative ;
• Lors de cette entrevue, le comité demande l’autorisation pour effectuer une enquête de crédit et de bon voisinage. Un poin-tage sera attribué pour l’entrevue et l’enquête de crédit ;
• La personne obtenant le meilleur pointage voit sa candida-ture recommandée au conseil d’administration. (Ce n’est pas le comité de sélection qui admet les nouveaux membres, mais le conseil d’administration );
• Si le conseil accepte la recommandation du comité, la per-sonne est jointe pour signer le bail et le contrat de membre.
Le contrat de membre vise à ce que la coopérative respecte ses engagements envers le membre (offrir un rabais de membre, des formations, etc.) et le membre respecte les siens envers la coopéra-tive (participer à la vie démocratique, réaliser les tâches qui lui sont attribuées, etc.).
ACCÈS AU LOGEMENT COOPÉRATIF
EN DÉVELOPPEMENT
Les coopératives d’habitation sont développées grâce au support des différents Groupe ressource technique (GRT) de la région. Les coopératives en développement sont celles qui sont en processus de construction.
Ces nouvelles coopératives sont développées sous le programme AccèsLogis qui offrent de 20 à 50 % des ménages du supplément au loyer.
Celles qui sont développées par le GRT SOSACO, affilié à la FÉ-CHAQC, se retrouve à la fin de la liste des coopératives. Pour devenir membre de ces futures coopératives, le processus est le même. Le formulaire doit être envoyé directement à la FÉCHAQC en y inscrivant le nom de la coopérative à laquelle la personne est intéressée. Une liste à jour est aussi disponible sur le site de SO-SACO : www.sosaco.ca
Ces nouvelles coopéra-tives sont développées sous le programme Ac-
cèsLogis qui offrent de 20 à 50 % des ménages du
supplément au loyer.
34
Dans le cas des coopératives faisant parties du Central-Logement-Coop, c’est la FÉCHAQC qui :
• reçoit les demandes de logements ;• s’assure de l’admissibilité des candidats ;• met à jour la liste d’attente ;• convoque les candidats à une rencontre d’information ;• remet la liste des candidats admissibles aux coopératives ayant un logement vacant.
La personne intéressée à ces coopératives doit obligatoirement :
• assister à une rencontre d’information donnée par la FÉCHAQC.• remplir la Demande de logement à loyer modique coopératif, • fournir l’information requise (bail, déclarations d’impôts, annexes, etc.) et compléter la section Compétences, intérêts, responsabilités, disponibilité. • acheminer la demande aux bureaux de la FÉCHAQC.
LISTE DE COOPÉRATIVES À SUBVENTIONS
Central-Logement-Coop Autres PSBL-P
Améthyste Imprévu
Les immeubles populaires de la Vigne Bel avenir
L’Éveil Beauséjour
Champfleury St-Patrick de Coleraine
Cap Blanc Résidences Rivière-du-Chêne
Aînés de Dosquet
Faisan bleu
Brin de vie
Porte-Bonheur
Notes :
Les GRT de la région de Québec sont :
• SOSACO ;
• Immeubles populaires inc ;
• Action habitation de Québec inc.
ACCÈS AUX COOPÉRATIVES PROGRAMME SANS BUTLUCRATIF – PRIVÉ (PSLB-P)Un PSBL-P est une coopérative où tous les ménages reçoivent de l’aide afin de payer leur loyer. Quatorze de ces PSBL-P se retrouvent sur les territoires de Québec et de Chaudière-Appalaches.
35
En ce qui à trait aux conditions d’admissibilité, elles ont été précé-demment énumérées dans la section Les subventions.
Pour les autres coopératives PSBL-P, le formulaire Demande de logement à loyer modique coopératif est envoyé directement aux coopératives désirées et ces dernières gèrent leur propre liste d’admissibilité.
Dans les deux cas, la demande une fois reçue est classée selon le Règlement d’attribution des logements à loyer modique propre à chaque coopérative. Puis, les demandeurs sont invités à une entre-vue. La personne obtenant le meilleur résultat est recommandée au conseil d’administration de la coopérative pour y être admise.
Près de 250 coopératives d’habitation existent sur le territoire de la Fédération des coopératives d’habitation de Québec, Chaudière-Appalaches pour un total de plus de 4000 unités de logements.
Il est possible d’obtenir plus d’information à la Fédération des coo-pératives d’habitation de Québec, Chaudière-Appalaches.
Notes :
FÉCHAQC
275, rue du Parvis, Qué-bec QC G1K 6G7
(418) 648-1354
www.cooperativehabita-tion.coop
36
OBNL-HUn organisme à but non lucratif en habitation (OBNL-H) est une corporation qui regroupe des intervenants locaux qui, souvent en majorité, n’habitent pas dans l’immeuble, mais qui assument la gestion de cette forme de propriété collective, en partenariat avec les loca-taires.
Un organisme à but non lucratif en habitation a pour but d’offrir du logement permanent ou de l’hébergement temporaire à une population possédant des revenus modestes, de même qu’à des clientèles présentant certaines problématiques particulières.
L’OBNL-H possède et gère l’immeuble ou les immeubles tout en offrant des services adaptés à sa clientèle :
• Familles ;
• Personnes âgées ;
• Personnes handicapées ;
• Autres clientèles en marge de la société.
Les OBNL-H regroupent des personnes qui ont à coeur le dévelop-pement du logement pour les personnes à revenus faibles et moyens.Dans un OBNL-H, il n’est pas obligatoire d’occuper un logement pour être membre de l’organisme. Ainsi, certains membres ne sont pas nécessairement locataires alors que certains locataires ne sont pas nécessairement membres. Par contre, tous les résidents sont sollicités pour devenir membres.Généralement, les membres non-locataires sont :
• Des intervenants provenant d’organismes sociaux et communautaires ;
• Des citoyens engagés et sensibilisés à la cause du logement social.
La participation dynamique des occupants conjuguée à celle des ressources communautaires du milieu au sein des instances déci-sionnelles telles que l’assemblée générale, le conseil d’administra-tion et les différents comités (finances, entretien, liaison et sélec-tion), est sans contredit l’élément clé d’un organisme qui saura durer et satisfaire ses résidants.
Définition d’un OBNL en habitation
Notes :
Dans un OBNL-H, il n’est pas obligatoire d’occuper
un logement pour être membre
de l’organisme.
37
• Coût de loyer abordable : l’OBNL-H cherchera à réduire au maximum les coûts d’opération et le taux d’effort financier de-mandé aux résidants.
• Préservation des logements et frein à la spécula- tion immobilière ;
• Possibilité de services appropriés à des clientèles particulières ;
• Accessibilité aux subventions gouvernementales ;
• Possibilité de participation à la gestion ;
• Accès à une vie communautaire : L’incitatif à la participation établi selon les capacités et les intérêts de chacun contribue à briser l’isolement en favorisant le sentiment d’appartenance à la communauté.
Ces organismes se distinguent par l’implication bénévole des membres non-résidents.
L’OBNL-H est géré démocratiquement par ses membres. Ce sont eux qui établissent les règles de fonctionnement. À chaque année, ils élisent les personnes qui administrent l’OBNL-H et qui en sont responsables devant tous les membres.
La majorité des OBNL d’habitation encouragent fortement tous les locataires à devenir membres de l’organisme. Cette pratique est souhaitable car elle permet aux résidents de participer au contrôle démocratique et à la prise en charge du projet :
• Un des objets constitutifs de l’OBNL-H est d’offrir en location des logements ou des chambres à des personnes à revenu faible ou modeste ;
• Le conseil d’administration compte au moins un tiers des membres désignés par et parmi les locataires ou à titre de repré-sentants des locataires (parents, tuteurs, intervenants ou autres).
• Aucun des membres du conseil d’administration ne peut être rémunéré pour remplir sa fonction d’administrateur.
Notes :
Les avantages de l’OBNL en habitation
Ce qui distingue les OBNL en habitation
Le fonctionnemnet d’un OBNL en habitation
Ces organismes se dis-tinguent par l’implication
bénévole des membres non-résidents.
38
Il n’existe pas de liste commune de la disponibilité de logement. Une personne ou famille intéressée doit contacter chacune des organisations afin de connaître la disponibilité des logements. Tou-tefois, la FROHQC (Fédération Régional des OBNL d’habitation de Québec, Chaudière-Appalaches) diffuse sur son site les offres de logements lorsqu’un organisme nous informe des disponibilités :frohqc.rqoh.com
Comme pour tout autre logement, le coût du loyer varie selon la grandeur, le secteur où il est situé, les services offerts, etc. Les prix peuvent varier d’un OBNL-H à l’autre, mais ils sont générale-ment inférieurs au prix du marché.
L’objectif premier d’un OBNL-H n’est pas de faire des profits, mais d’offrir des logements abordables et de bonne qualité à ses membres. L’OBNL-H doit gérer de façon adéquate et viser des bud-gets équilibrés afin d’atteindre cet objectif. Un OBNL-H doit égale-ment mettre des économies de côté afin de prévoir des dépenses futures. Les loyers sont donc fixés en prenant en considération les dépenses à prévoir et les réserves à accumuler.
Accès au logement dans un OBNL d’habitation (processus général)
Le coût d’un loyer dans un OBLN d’habitation
La clientèle des OBNL d’habitation
L’OBNL-H est tenu de respecter le fonctionnement générale-ment reconnu d’un organisme communautaire. Il doit donc :
• Définir librement ses orientations, ses politiques et ses ap-proches, et répondre à des besoins émanant de la communauté ;
• Être responsable de la poursuite de sa mission, de sa gestion administrative et de son budget devant son assemblée générale ;
• Être un OBNL-H dont le conseil d’administration est composé de personnes usagères et de membres de la communauté qui y siègent à titre individuel et indépendant ;
• Établir et appliquer librement ses critères d’admission et main-tenir un accès direct et volontaire aux gens de la communauté qu’il dessert.
• Aînés ;
• Familles monoparentales ;
• Couples avec ou sans enfants ;
• Personnes présentant des besoins spécifiques.
Notes :
FROHQC
2010, Sir-Mathias-Tellier Québec, QC G1J 1G5
(418) 614-2495
www.frohqc.rqoh.com
39
40
LES LOGEMENTS SOCIAUX ET COMMUNAUTAIRES
Un logement social et communautaire est un logement destiné, suite à une initiative publique ou privée, à des personnes à revenus modestes qui auraient des difficultés à se loger sur le marché privé. Il y a trois types de logement. Voici quelques informations utiles qui vous permettront de les différencier.
COOP OBNL-H HLM
QUELLE EST LA DÉFINITION ?
Une coopérative d’habitation est une entreprise collec-tive qui repose sur le principe démocra-tique « un membre, un vote ». Elle a pour mission d’offrir des logements abordables à ses membres. En contrepartie, ces der-niers doivent s’impli-quer au développe-ment de la vie au sein de leur coopérative.
Un organisme à but non lucratif en habi-tation (OBNL-H) est une corporation qui regroupe des inter-venants locaux qui, souvent en majorité, n’habitent pas dans l’immeuble, mais qui assument la gestion de cette forme de propriété collective, en partenariat avec les locataires.
Les habitations à loyer modique (HLM) sont des logements à prix modique qui appartiennent au gou-vernement du Québec.
Qui y habite ?
Les personnes qui y habitent représentent une mixité de clientèle. Nous retrouvons des ménages à faibles et à moyens revenus, des familles, des personnes seules, des personnes immigrantes, etc. C’est une représentation de la société dans laquelle nous vivons.
Ce ne sont pas tous les locataires qui reçoi-vent une subvention.
Les HLM sont réservés aux ménages à faible revenu. Tous les locataires reçoi-vent une subvention.
Qui gère ?
Les membres gèrent la coopérative d’habi-tation.
Le Conseil d’adminis-tration gère l’OBNL-H, mais parfois confie la gestion de son projet à un gestionnaire ex-terne, le plus souvent aussi sans but lucratif (ex. : une société de gestion communau-taire).
Les HLM (habitations à prix modique) sont admi-nistrés localement par des offices municipaux d’habitation (OMH). Le CA de l’OMH est toujours composé de représentants de la ville, de groupes socio-économiques et de locataires.
41
COOP OBNL-H HLM
QUELLES SONT LES
CATÉGORIES ?
Elles sont énéralement mixtes. Certaines coopé-ratives et OBNL-H rejoignent des clientèles spéci-fiques :
• Pour familles ;• Pour personnes âgées ;• Pour immigrants ;• Pour handicapés ;• Etc…
Catégorie A Ménages de plus de 55 ans;
Catégorie B Ménages de moins de 55 ans;
Catégorie C Clientèles spéciales nécessitant des services autres que les repas.
QUELLES SONT LES SUBVEN-TIONS AUX
LOCATAIRES ?
Il y a trois principales subventions pour les gens admissibles : - le Programme de supplément au loyer (PSL) ; - le Programme sans but lucratif – privé (PSBL-P) ;- l’Aide assujettie de contrôle de revenu (AACR).
- Le Programme HLM ; - Le programme PSL.
COMBIEN COÛTE LE LOYER ?
Chaque coopérative fixe son prix, généralement moins élevé que sur le marché privé.
Le coût d’un loyer dépend :
• Du programme qui a financé le projet;• Des dépenses à prévoir et des réserves à accumuler;• De la participation des membres;• Si logement subventionné ou non;• Du secteur, de la grandeur du logement, des services offerts, etc.
Le coût du loyer des HLM varie selon le revenu de personnes : les résidents consacrent 25 % de leur revenu au paiement de leur loyer.
Le montant du loyer des personnes recevant du PSL et PSBL-P est fixé à 25 % de leurs revenus.
En ce qui a trait à l’AACR, les ménages admissibles consacrent plus que le taux d’effort fixé par le conseil d’administration aux frais de logement.
42
COOP OBNL-H HLM
INSCRIPTION
Remplir le formulaire « Demande de logement pour une coopérative d’habitation », en faire des copies et il doit être envoyé à autant de coo-pératives désirées dans la liste des coopératives. www.cooperativehabita-tion.coop Pour les coopératives PSBL-P, le formulaire doit être envoyé au Central-Logement-Coop situé dans les bureaux de la FÉCHAQC
Voir formulaires.
Contacter directement l’OBNL en habitation ou les OBNL-H où vous dési-rez demeurer pour vérifier les disponibilités.Consulter le site de la Fédération Régional des OBNL d’habitation de Québec ,Chaudière- Appalaches (FROHQC) www.frohqc.rqoh.com/
Se procurer un formulaire auprès de l’OMHQ, le rem-plir et le retourner avec les documents demandés :
• Preuve de l’adresse actuelle (12/24 mois) ;• Document attestant les revenus et ceux des membres du ménage ;• Remplir les conditions d’admission au règlement d’attribution des loge-ments à prix modiques.
Voir formulaires.
SÉLECTION
La sélection des nouveaux membres se réalise par le biais du comité de sélection en place dans la coopéra-tive.
Par la personne ou le comité mandaté par le conseil d’administration.
L’attribution des loge-ments se fait dans l’ordre de priorité établi à la liste d’admissibilité. La priorité est établie en fonction des revenus, de l’ancienneté de la de-mande et des conditions appliquées localement.
Les coopératives d’habitation(COOP) et les organismes à but non lucratif en habitation (OBNL-H) constituent deux formules d’habitation communautaire.
Les COOP sont contrôlées démocratiquement par leurs résidents-membres ayant une voix égale dans les décisions. Les OBNL-H sont gérés par des bénévoles de la communauté et par les résidents.
Le locataire d’une COOP est un membre qui s’engage au développement de la vie de sa coopérative. Son implication se traduit, selon ses capacités et ses aptitudes, à divers niveaux de participation (admi-nistration, entretient, finance, conseil d’administration, à l’un des comités, présence active aux assem-blées, etc.).
Les OBNL en habitation sont souvent destinés aux groupes sociaux vivant des difficultés particulières à se loger : personnes âgées, itinérants, personnes seules, mères de familles monoparentales, nouveaux arrivants.
Dans certains cas, les OBNL-H offrent du soutien communautaire à leurs résidents. Le soutien commu-nautaire est un ensemble d’interventions et de services reliés au logement et adaptés aux besoins des résidents. Le soutien communautaire peut prendre la forme de mesures de sécurité, de services d’ali-mentation, de défense des droits des locataires, d’accompagnement vers les ressources du milieu, etc. Il est à noter que l’OMHQ offre aussi du soutien communautaire à leurs résidents.
Les COOP et les OBNL-H demeurent accessibles financièrement à travers le temps. Elles établissent les loyers au plus près de leurs coûts de fonctionnement.
43
SUBVENTIONS/PROGRAMMESDifférentes subventions et programmes sont accessibles aux ménages à faibles revenus.
Le supplément au loyer – PSL
Cette subvention permet d’habiter un logement à faibles revenus du mar-ché privé, d’une COOP ou d’un OBNL-H.
le Programme sans but lucratif – privé
(PSBL-P)
Cette subvention permet à tous les locataires de payer 25 % de leurs revenus dans une COOP ou un OBNL-H dont le déficit d’exploitation est reconnu.
l’Aide assujettie de contrôle de revenu
(AACR)
Programme fédéral permettant de verser des subventions à des locataires à faibles revenus, et ce, en fonction des disponibilités budgétaires.
Allocation logement
Le programme allocation logement procure une aide financière d’appoint (jusqu’à 80 $/mois) à des ménages à faibles revenus : locataires, cham-breurs ou propriétaires consacrant une part trop importante de leurs revenus pour se loger. Ceux qui ont déjà une subvention ne peuvent la recevoir.
Clé en main« Clé en Main », est un programme alternatif de soutien au logement pour les personnes éprouvant des problèmes de santé mentale. PECH agit à titre de fiduciaire de ce projet.
Le programme HLMLe programme HLM permet aux locataires d’un HLM de payer 25 % de leurs revenus.
Programme d’adapta-tion de domicile
Le Programme d’adaptation de domicile a pour objectif de permettre à une personne handicapée d’accomplir ses activités quotidiennes dans son logement et ainsi de favoriser son maintien à domicile. Il accorde une aide financière au propriétaire du domicile pour l’exécution de travaux d’adap-tation admissibles répondant aux besoins de la personne handicapée.
Logements adaptés pour aînés autonomes - LAAA
Le programme Logements adaptés pour aînés autonomes accorde une aide financière aux personnes de 65 ans à faibles revenus pour qu’elles puissent apporter des adaptations mineures à leur maison ou à leur loge-ment afin de continuer à y vivre de façon autonome et sécuritaire.
Le Programme d’aide aux
organismes communautaires
Le Programme d’aide aux organismes communautaires offre une aide financière aux organismes qui mettent en place des services, des activités ou des projets favorisant l’amélioration des conditions d’habitation.Il comprend deux volets : le Soutien à la mission globale et le Soutien aux projets ponctuels.
Rénovation Québec
Rénovation Québec est un programme-cadre qui appuie financièrement les municipalités qui se dotent d’un programme visant à améliorer les logements dans des secteurs résidentiels dégradés.
44
