L’investissement de rendement dans l’ultra-centre ville · L’investissement de rendement dans l’ultra-centre ville Un modèle unique, une proposition confidentielle Cette

L’investissement de rendementdans l’ultra-centre ville

Un modèle unique, une proposition confidentielle

Cette présentation est destinée à l’usage exclusif d’investisseurs professionnels ou de Conseillers en Investissement Financiers. Elle ne doit en aucun cas être remise à un investisseur non-professionnel. La souscription, l’acquisition, la cession ou le transfert des parts de fonds sont réservés aux

investisseurs qui remplissent les conditions de l’article 423-49 du RGAMF. Nous attirons votre attention sur le fait que le FPCI entre dans la catégorie des fonds déclarés à l’AMF et autorisés à la commercialisation par l’AMF. Il ne s’agit pas d’un fonds devant faire l’objet d’un agrément par l’AMF.

Informations aux souscripteurs

L’attention des souscripteurs est attirée sur le fait que l’investissement réalisé est bloqué pendant une durée pouvant atteindre 8 ans et 6 mois, [sauf cas de déblocage anticipé prévus à l’art. 14.1 du règlement]. Le fonds professionnel de capital investissement est principalement investi dans des entreprises non cotées en bourse qui présentent des risques particuliers.Le FPCI peut adopter des règles d’investissement dérogatoires aux fonds agréés. L’investisseur devra prendre connaissance des facteurs de risques de ce fonds professionnel de capital investissement décrits en pages 20 et 21 de la présente plaquette, et aux paragraphes 7.1 à 7.6 de l’article 7 intitulé « Profil de risque » du règlement.Enfin, l’autorisation de commercialisation par l’AMF ne signifie pas que l’investisseur bénéficiera automatiquement des différents dispositifs fiscaux présentés par la société de gestion. Ceux-ci dépendront notamment du respect par ce produit de certaines règles d’investissement, de la durée de détention et de la situation personnelle de l’investisseur. Le pourcentage de l’actif éligible au quota décrit à l’article 5 du règlement et permettant de remplir les conditions de l’article 163 quinquies B du Code général des impôts sera atteint dans un délai de 6 mois à compter de la création du FPCI.

03 -FPCI Paris Autrement Investissement

Cottage92 m2, 3 chambres2016

Quels sont les investissements traditionnels de centre-ville?

Comment concilier une belleadresse et un haut rendement,tout en prêtant attention au profilde risque ?

2,75%

4%

Rentabilité* de l’immeubled’habitation à Paris Centre

Rentabilité* de l’immeublede bureaux à Paris Centre

FPCI Paris Autrement Investissement

En contrepartie d’une prise de risque supérieur, il est possibled’accéder à des rendements plus élevés.

* loyer net sur prix d’acquisition acte en mains, frais d’agence inclusSource : Les Echos / Immostat (BNPParibas)

En investissant en centre ville sur un marché :l’hébergement hôtelier


* Source : Office Tourisme de Paris

35ème année

75 à 80%

Paris première destination urbaine du monde

taux d’occupation moyen constaté des hôtels dans le Centre-ville de Paris depuis 10 ans*

- 04 05 -

Balthazar

Taux d’occupation en Juillet 2016

70,6%-13,5 pts

Clichy, La Chapelle, La Villette18ème

7ème6ème

12ème15ème

72,7%-6,6 pts

Montmartre

79%-8,9 pts

Champs-Elysées,Vendôme

75,4%-12,6 pts

Tour Eiffel,Trocadéro, Invalides

76,4%-14,4 pts

Saint Germain,Luxembourg,Montparnasse

79,8%-5,9 pts

Notre-Dame,Quartier Latin

72,6%-14,1 pts

Alésia,Porte d’Italie

77,4%-13,6 pts

BNF, Bercy,Gare de Lyon

73,6%-11,7 pts

Passy,Bois de Boulogne

80%-10,1 pts

Porte de Versailles,Necker

78,9%-7,3 pts

Opéra, Grands Boulevards

80,4%-7,7 pts

Gare, Canal Saint Martin

62,1%-21,3 pts

Belleville, Nation

71,6%-16,1 pts

République,Bastille

81,5%-12,8 pts

Les Halles,Le Marais

Paris, première destinationtouristique mondiale *

Millénaire

Un bi-marché efficient

Nuitées hôtelières «Affaires»

Paris attire car elle dispose d’un patrimoinemillénaire et ininterrompu, donc exceptionnel

Tourisme de loisir à la belle saison, mais aussiParis capitale de la mode et économique :séjours professionnels l’automne et l’hiver

Paris, des fondamentaux(d’investissement) puissants

Paris visitée

mais Paris saturée

6,5 nuités* : durée moyenne de séjours enappartements

Comment répondre à la croissance historique de 1,5 à 2% annuel du nombre de touristes dans dans la capitale étant donné l’extrême rareté des surfaces constructibles à Paris dans les quartier centraux et le peu de construction d’hôtels ?

FPCI Paris Autrement InvestissementFPCI Paris Autrement Investissement

* Source : INSEE, Mai 2017* Source : INSEE, Mai 2017

07 -

Heidi

- 06

52,7%

+38,5%

Nuitées hôtelières liées au tourisme d’affaires en 2016, soit 23,2 millions de nuitées

Évolution des nuitées hôtelières d’affaires par rapport à 2015

L’enquête sur les freins de la destination Paris a été menée en mai 2015 dans 18 pays, sur un panel de 7000 individus dont 93% ne sont jamais venus à Paris.A Survey of a panel of 7,000 individuals (93% of whom had never been to Paris) was carried out in May 2015 in 18 countries to find out the reasons that deter people from visiting Paris destination.

Paris aimée,mais qui doit offrir une offre d’hébergement compétitive

Avis les plus cités au sujet de ParisMost cited items concerning Paris

Avis les moins cités au sujet de ParisLess cited items concerning Paris

Part de répondants en accord % of respondants in agreement

Paris est une ville touristiqueParis is a tourist city

Les Parisiens sont aimablesParisians are friendly

Paris est une ville d’art et d’histoireParis is a city of art and history

Paris est une ville sûreParis is a safe city

Paris est une ville de mode, shoppingParis is a luxury city

Paris est une ville verteParis is a green city

Paris est une ville de luxeParis is a luxury city

Paris est une ville romantiqueParis is a romantic city

Les Parisiens parlent bien les langues étrangères Parisians speak other languages well

Paris est bon marché pour les touristes Paris is a cheap destination for tourists

95% 66%

95% 64%

95% 53%

95%

95%

45%

27%

Pourquoi la locationsaisonnière à Paris ?

Une nouvelle façon de voyager :la location saisonnière est une façon économique et confortable (face not amment aux hôtels trop chers, avec des surfaces plus petites).

Sur ce secteur, l’expérience de Paris Autrement estforte et démontrée depuis presque 10 ans avec :

une progression constante du Parc (200 appartements en 2016, l’équivalent de 300 chambres ou de plusieurs hôtels parisiens)

des taux d’occupation d’un haut niveau (de 75 à 80%)

FPCI Paris Autrement Investissement- 08

Focus Paris Autrement

FPCI Paris Autrement Investissement 09 -

Un modèle Innovant

Un modèle en Croissance

Un modèle Complet

Un modèle sous licence

première agence en France à avoir proposé la réservation instantanée en ligne (2008)

5 500 séjours en 2016, 18 000 clientsTaux de satisfaction : 4,35 / 5

Conception, Rénovation, Commercialisation Exploitation, S’informer sur la direction de travaux de Paris Autrement

Source : Paris Autrement

Agences licenciées à Bordeaux (2012, 100 unités), Nice-Cannes (2016, 35 unités), Aix en Provence, (2017, 15 unités).

BalthazarLocalisation des unités exploitées : au coeur de Paris


Les secrets du métier

Privilégier l’ultra-centre ville

Le charme haut de Gamme

seul périmètre assurant un fort taux d’occupation

forte personnalité s’opposant à la standardisation de l’hôtellerie de chaîne

La location saisonnière, uneréponse efficiente au besoindu marché :

- conçus spécifiquement par architecte- pour la location saisonnière,- avec l’autorisation de l’urbanisme de laVille pour cette exploitation.


Convertir l’existant

en hébergement hôtelier

des surfaces commerciales de centres-ville àParis et dans les régions touristiques

en bénéficiant de l’expérience de PA, qui aconduit la rénovation de nombreux locaux,

Magnum

Showroom60 m2, 2 chambres2012

Le FPCI PAI : Not re ambition


Paris

Rendement

Développement

PatrimoineAmitiéExigence

Club

Innovation

Plaisir

Fondsd’investissements

Qualité Professionnelle

SincéritéDurable

Constituer un patrimoine de centre-ville

Créer un Club d’investisseurs

S’appuyer sur un savoir-faire éprouvé

en investissant dans un fonds basé sur l’économie de la location saisonnière, le tout dans un outil fi scalement intéressant après 5 ans de détention

souhaitant s’engager dans un projet aux valeurs partagées, dans un outil avec avec une gouvernance transparente

au sein de Paris Autrement dans l’acquisition, latransformation et la valorisation de biens

FPCI Paris Autrement

Sous forme de FPCI - Fonds Professionnel à Capital Investissement - ses objectifs sont:

Le FPCI PAI a vocation à investir dans deux typesd’actifs

Créateur de Patrimoine de Centre-Ville

Invest issement

l’investissement dans des actifs patrimoniauxexploités par Paris Autrement et ses licenciés

- La propriété immobilière- Les baux commerciaux

le partage des valeurs créées avec l’ensembledes investisseurs


Zen115 m2, 4 chambres2015

FPCI Paris Autrement Investissement : 2 modèles


1/ La Propriété immobilière (P.I.)

2/ La Propriété Commerciale (P.C)

Acquisition d’un local commercial et satransformation en appartement meublé de luxe

Se porter locataire de locaux commerciaux, bureauxet les transformer en appartement meublé de luxe.

Ce modèle où l’exploitant (ici PA) et propriétaire desmurs sont distincts est fréquent dans l’hôtellerie.

- 14

Une Approche Innovante

Dans ce cadre, le FCPI PAI :- leur propose de prendre à bailleurs surfaces commerciales et bureaux- les revalorise par un programme de rénovationfinancé par le FPCI, avec un investissement jusqu’à 2000 €/m2- est un locataire pérenne car les locaux sont un outil de production et non une charge


La Propriété Commerciale

La location saisonnière est un débouché pour les propriétaires bailleurs

Buckingham, après travaux,84 m2, 2 chambres2016

Buckinghamen travaux

- conditions financières de marché- bail commercial 3/6/9 avec droit àrenouvellement- bail autorisant l’activité de location saisonnière

Dans le cadre d’une prise à bail par le FPCI, le loyerversé au bailleur est de 300 à 400 € /m2/ an, lerevenu de location saisonnière est de l’ordre de 950 €/m2/ an

Un bail Commercial usuel:

Une meilleure rentabilité visée

Un savoir-faire éprouvé

À titre d’exemples, Paris Autrement a réalisé lors de ces 4 dernières années des opérations (propriété commerciale et propriété immobilière) dans des conditions comparables à celles qui seront proposées dans le cadre du FPCI PAI.

Sur les 4 programmes menés, le rendement des unités se situent pour 2016/2017 entre 6,2% et 9,2%*.


Buckingham * Les performances passées ne préjugent pas des performances futures* Ces performances sont déterminés avant frais du fonds

Une Approche InnovanteLa Propriété Commerciale


Buckingham

Heidi

Fonds Professionnel de Capital InvestissementFPCI Paris Autrement Investissement

Fonds réservé à des investisseurs professionnels ou assimilés professionnels

19-

Balthazar

Caractéristiques du Fonds

DURÉE DE VIE DU FONDS

SOUSCRIPTEURS CONCERNÉS

MONTANT MINIMUM DE SOUSCRIPTION

PÉRIODE DE BLOCAGE

8,5 ans prorogeable 2 fois un an

Investisseurs professionnels et non professionnelséligibles au sens de l’article L.214-160 du code monétaire et fi nancier.

200.000, -€ hors frais

En dehors des cas de décès ou d’invalidité permanente, les investisseurs ne peuvent pas demander le rachat par le fonds de leurs parts pendant toute la durée de vie du Fonds. Les cessions libres sont soumises à conditions.

Fonds n°108 563

Focus sur les principaux acteurs

Paris Autrement : exploitant leader en matière de location touristique

LLJ Conseil : partenaire de Victoires Haussmann SGP pour la distribution du FPCI Paris Autrement Investissement

Victoires Haussmann SGP :société de gestion agréée

- Conseille le gestionnaire sur les investissements pot entiels- Exploite les actifs acquis ou pris à bail par le FPCI- Rend compte de sa gestion opérationnelle

En dehors des cas de décès ou d’invalidité permanente, les investisseurs ne peuvent pas demander le rachat par le fonds de leurs parts pendant toute la durée de vie du Fonds. Les cessions libres sont soumises à conditions.

21 -FPCI Paris Autrement Investissement FPCI Paris Autrement Investissement- 20

TYPE DU FONDSFonds professionnel de capitalInvestissement (FPCI)

SOCIÉTÉ DE GES TIONVictoires Haussmann SGP

CONSEIL IMMOBILIERParis Autrement

DÉPOSITAIRESociété Générale Services Securities

COMMISSAIRE AUX COMPTES Caderas Martin

- 20

3 partenaires

Black Pearl,37 m2, 1 chambre2016

Le FPCI PAI : un Patrimoine de qualité - Fiscalité

Un outil fiscalement intéressant à partir de la 5ème année de détention


* En cas de sortie avant le 5éme anniversaire de la souscription, l’imposition des plus-value sera applicable au taux plein pour les personnes physiques et morales

- 22

Fiscalitédu FPCI

InvestisseursParticuliers

InvestisseursPersonnesmorales

Remboursements du capital pendant la vie du fonds

Exonérés

Exonérés

Exonération

Non applicable

Exonérées d’IR mais assujetties aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS) de 17,2%

Exonérées d’IS et deprélèvements sociaux

Plus-value lors de laliquidation

IFI

Un partage des bénéfices

Au delà de 7% de taux de rendementprioritaire capitalisé :

- 80% des bénéfices seront distribués auporteurs de parts A (les investisseurs)- 20 % au porteur de parts B (ParisAutrement, le promoteur du programme).


Buckingham84 m2, 2 chambres2016

Une ambition de rendementExemple d’actifen exploitation

Les points clés de cet actif- Localisation : centre de Paris- Taille : 66 m2, 2 chambres- Durée des travaux : 2 mois- Date du début d’exploitation : mars 2018- Lien sur le site de l’exploitant Paris Autrement :www.parisautrement.com/fr/appartement/488/heidi-1

Rendement attendu après frais : + 7%


Heidi66 m2, 2 chambres

Heidi

- 24

Exemple d’actifen exploitation

Ensemble des rémunération des acteurs

Les points clés de cet actif- Localisation : centre de Paris- Taille : 55 m2, 2 chambres- Durée des travaux : 2 mois- Date du début d’exploitation : mars 2018- Lien sur le site de l’exploitant Paris Autrement :www.parisautrement.com/fr/appartement/489/la-rue-1

Rendement attendu après frais : + 7%


La Rue55 m2, 2 chambres

La Rue

- 26 27 -

Frais et Commissions

Commission de souscription

Commission de Souscription Additionnelle

Commission de structuration

Commission d’investissements

Commission de gestion annuelle

Acquisition des Actifs

Taux ou Montant (HT)

6 %

1 %

76 000 € HT

300€ HT par actif années 1 et 2 ; 750€ HT par actif pour les années suivantes

0,32% HT maximum, avec un minimum à :17.500 € année 130.000 € année 245.000 € année 3

2% HT maximum

Montant total des engagements de Souscription des parts A

Montant total des sommes que le souscripteur de parts A devra libérer lors de sa Souscription intervenant à compter de la date du Closing Initial

Forfait

Forfait

Forfait

Honoraires dus à la Partie ayant sourcé les ActifsMontant déterminé sur le volume Global d’Investissement

Assiete

Cession des Actifs 750€ HT par actif Commission de la Société de Gestion et honoraires dus au Conseil Immobilier

Commission de rachat d’actif 0.35% HT de la valeur des Actions

Négociation du financement bancaire 0.40% HT maximum (avec un minimum à 4.000€ HT) Montant du financement bancaire

Dépositaire 0.04% TTC (avec un minimum de 10 000 € TTC) Montant des actifs bruts sous gestion

Conseil immobilier 1,5 % HT annuellement Actif global brut du Fonds, annuellement

Commissaire aux comptes

Autres frais de gestion

Liquidation du Fonds

10 .000 € HT

15.000€ TTC

35 000 € +0,1%HT

Forfait global annuel estimé, hors frais de déplacement et de chancellerie

Montant maximum annuel

Forfait, de la valeur des actifs liquidés

PRINCIPAUX FACTEURS DE RISQUE

Le fonds Paris Autrement Investissement est un fonds professionnel de Capital Investissement non agrée par l’AMF et pouvant adopter des règles d’investissement dérogatoires aux fonds agréés.L’investissement dans le Fonds induit, principalement mais non exclusivement les risques suivants. L’ensemble des facteurs de risques sont décrits à l’article 7 « Profil de risque » du règlement. Un investisseur ne doit pas investir dans les Fonds s’il estime ne pas accepter, ou pouvoir subir les conséquences, des risques suivants.

Risque de perte en capitalLe Fonds n’offre aucune garantie de protection en capital. L’Investisseur est averti que son capital peut par conséquent ne pas lui être restitué ou ne l’être que partiellement. L’Investisseur ne doit pas réaliser un investissement dans le Fonds s’il n’est pas en mesure de supporter ou d’accepter les conséquences liées à une baisse de la valeur liquidative ou une perte totale de son investissement.Tout Investisseur potentiel doit être conscient que les Investissements sont soumis aux aléas économiques et aux autres risques inhérents à tout investissement en valeurs immobilières ou mobilières. Les Investissements sont également soumis aux fluctuations particulières de leurs sous-jacents immobiliers qui peuvent différer de celles des marchés financiers ou des prévisions estimées par la Société de Gestion. Ainsi, il n’est pas garanti que la valeur des placements s’appréciera ni que les objectifs d’Investissement du Fonds soient effectivement atteints.

Risques de baisse de rendementLe Fonds n’offre aucune garantie de rendement. L’Investisseur est averti que son investissement est susceptible de voir son rendement prévisionnel significativement réduit, voire que son investissement ne produira aucun rendement pendant une période pouvant aller jusqu’à la liquidation du Fonds. L’Investisseur ne devrait pas réaliser un investissement dans le Fonds s’il n’est pas en mesure de supporter ou d’accepter les conséquences liées à une baisse de rendement.

Risques liés à l’environnement économiqueL’évolution défavorable de la conjoncture économique, de la liquidité monétaire, des perspectives de croissance, du taux de chômage, de la devise du pays comparée à d’autres, tant au niveau global que dans le pays ou la ville concernée, font partie des risques liés à l’environnement économique susceptibles d’impacter significativement à la baisse la valeur liquidative du Fonds.

Risques liés au marché immobilierL’évolution défavorable des chiffres liés au secteur immobilier, de l’investissement en capital français ou étranger, des prises à bail de surfaces disponibles, d’équilibre entre offre et demande, de mesures d’accompagnement ou encore des coûts d’avant-projet et projet, travaux, bureaux d’études, remise aux normes et autres, tant au niveau global que dans le pays et la ville concernés font partie des risques liés au marché immobilier susceptible d’impacter significativement à la baisse la valeur liquidative du Fonds.

Risques liés à chaque Actif immobilier détenu par une filialeChaque Actif Immobilier est susceptible de voir sa valeur significativement impactée, notamment dans la décroissance de son taux d’occupation, son revenu moyen par chambre, la performance d’exploitation, l’augmentation prévisible ou non de la vétusté de l’immeuble due ou non à des phénomènes externes ou des sinistres, à des changements de réglementation ou d’urbanisme, à une modification prévisible ou non de son environnement, à l’augmentation d’une offre immobilière perçue comme plus qualitative sur sa zone ou son marché de référence. Il peut en résulter une perte significative sur la valeur liquidative du Fonds.

Risques liés à l’endettement et à l’effet de levierLe recours à l’endettement permet au Fonds de procéder à des investissements immobiliers pour des montants supérieurs à ceux de sa collecte. L’attention des Investisseurs potentiels est attirée sur le fait que l’effet de levier démultiplie la capacité d’investissement du Fonds, mais démultiplie également et à due proportion, les risques de perte en capital.

Dès lors que le Fonds a recours à l’endettement ou l’effet de levier, il est possible que l’intégralité du capital investi par les investisseurs soit perdue, alors même que les Actifs Immobiliers du Fonds ont encore une valeur inférieure ou égale notamment aux montants dus au titre de l’endettement. L’Investisseur ne devrait pas réaliser un investissement dans le Fonds s’il n’est pas en mesure de supporter ou d’accepter les conséquences liées à la démultiplication de la baisse de la valeur liquidative.

En cas de souscription d’un emprunt à taux variable, le recours à l’endettement expose le Fonds au risque d’une évolution défavorable des taux d’intérêt et notamment aux risques liés à une augmentation générale des taux. Le recours par le Fonds à l’endettement pour corollaire l’obligation de payer à échéance régulière des intérêts et/ou remboursements de capital.

En cas de baisse du rendement des Actifs Immobiliers du Fonds, ou encore de dégradation de la situation financière du Fonds pour quelque cause que ce soit, le Fonds pourrait se retrouver dans l’incapacité d’honorer tout ou partie de sa dette (principal ou intérêts) à raison de la diminution de ses revenus d’exploitation ; en conséquence, que la vente d’un ou plusieurs Actifs Immobiliers à des conditions éventuellement très dégradées. L’investisseur doit donc être conscient que le recours à l’endettement et à l’effet comporte notamment des risques de trésorerie, de litige avec les créanciers, et de baisse significative de la valeur liquidative.

Risques liés à l’exploitantLe principal risque sur lesquels la Société de Gestion exercera un devoir de vigilance est le risque lié à la concentration de la Stratégie du FPCI sur un exploitant unique. Il est en effet probable que la totalité des Actifs acquis soient des Actifs qui seront exploités par Paris Autrement. Il existe donc un risque de concentration, lié au risque de défaut, d’insolvabilité, de cessation de paiement ou de liquidation de Paris Autrement. Ce risque pèserait en tout premier lieu sur le rendement des Actifs (les loyers pouvant soudainement cesser d’être payés) et également par conséquent sur le capital investi (la défaillance de l’exploitant et l’éventuelle perte subséquente de la clientèle des établissements venant affecter de façon négative la valeur en capital de tout ou partie des Actifs.

Autres facteurs de risque�- Risques liés au blocage et aux cessions de parts� - Risques juridiques et fiscaux� - Risques liés à la politique d’investissement et aux services rendus par les prestataires et les sous-traitants agissant pour le compte du Fonds

L’ensemble des risques cités ci-dessus sont explicités de manière détaillée dans le règlement du fonds.


Documents

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