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LE BAIL COMMERCIAL
Règles générales & clauses négociables
Introduction
Le bail commercial est le bail d’un local soumis à des dispositions protectrices du locataire que l’on appelle « le statut des baux commerciaux ».
La protection organisée par la réglementation tend à lui assurer la stabilité de son exploitation commerciale par 2 mesures essentielles:
Une durée de bail minimale de 9 ans, et surtout le droit au renouvellement de son bail à l’expiration de celui-ci (ou, à défaut, le versement d’une indemnité d’éviction)- ce que l’on nomme usuellement « la propriété commerciale »
Le plafonnement du loyer du bail renouvelé et le contrôle de la révision du loyer
Introduction
Domaine d’application du bail commerciale: entreprises ayant une activité industrielle, commerciale ou
artisanale – possibilités d’application volontaire.
Il s’agit d’un statut d’Ordre Public Deux dérogations uniquement sont possibles: la convention
d’occupation précaire (justifiée par des circonstances légitimes) ou le bail de courte durée (24 mois maximum).
La forme écrite n’est pas obligatoire mais très vivement recommandée.
Les principales règles et clauses
La durée du bail L’objet du bail: la destination Le loyer et ses charges Les travaux et entretien La fin du bail par résiliation Le droit au renouvellement du bail La cession du bail
La durée du bail commercial
La durée minimale obligatoire est de 9 années, sauf le droit de résiliation triennale accordée au preneur (qui ne doit pas être écartée par une clause du bail) ou au bailleur (en cas d’exercice du « droit de reprise »)
Cette durée peut être allongée mais ne peut être indéterminée – toutefois attention: une durée supérieure à 9 ans est un motif de « déplafonnement » du loyer
L’objet du bail: la destination des lieux
Le locataire ne peut exercer dans les lieux loués que l’activité prévue au bail
Le locataire ne peut exercer une activité différente de celle prévue au bail qu’avec l’autorisation du bailleur (cette autorisation doit être non équivoque)
A défaut, le locataire s’expose aux sanctions suivantes: Déplafonnement du loyer Résiliation judiciaire Clause résolutoire de plein droit Refus de renouvellement et non paiement de l’indemnité
d’éviction.
L’objet du bail: la destination des lieux
A défaut d’accord entre les parties, le seul moyen de modifier la destination du bail est de passer par la procédure de « déspécialisation », qui peut être partielle ou plénière.
La déspécialisation « partielle »:
Lorsque le locataire souhaite adjoindre des activités connexes ou complémentaires – la procédure et les délais sont réglementés.
Parmi ses effets, il faut noter que la déspécialisation partielle peut être prise en compte lors de la révision du loyer si elle entraîne une modification de la valeur locative, et/ou peut fonder un déplafonnement du loyer.
L’objet du bail: la destination des lieux
La déspécialisation « plénière » (changement de la destination)
doit être justifiée par les conditions économiques et les nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution. De plus, l’activité projetée doit être compatible à la destination, aux caractères et à la situation de l’immeuble- la procédure et les délais sont également réglementés.
Parmi ses effets, le bailleur peut demander une indemnité, une augmentation immédiate du loyer. Lors du renouvellement du bail, le changement d’activité peut entraîner le déplafonnement du loyer.
Nb- cette procédure doit être notifiée dans certaines formes et délais aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce qui disposent du droit d’être transférés sur la nouvelle activité ou de soumettre leur accord à certaines dispositions à prendre.
L’objet du bail: la destination des lieux
En conclusion, concernant la « destination » du bail,
Il est recommandé de veiller dans la rédaction du contrat de bail aux activités autorisées et préférer une clause type « tous commerces » pour éviter de devoir recourir à la procédure de déspécialisation (au minimum prévoir les activités connexes et complémentaires).
Cela peut éventuellement avoir un impact sur la fixation du loyer mais cette clause est de nature à faciliter la cession ultérieure du bail commercial.
Le loyer
La fixation du loyer initial:
Le loyer initial est librement fixé par les parties tant dans son montant que ses modalités de paiement.
A noter concernant le dépôt de garantie: toute somme déposée supérieure à 2 mois de loyer est productive d’intérêts au profit du locataire (article L 145-40 du Code de commerce)- toute clause contraire est nulle.
Le loyer: la révision légale
La révision légale du loyer peut être demandée par l’une ou l’autre des parties tous les 3 ans.
En principe, le loyer révisé doit correspondre à la valeur locative mais par dérogation, et à défaut d’accord entre les parties, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut pas excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction (ICC) ou, s'il est applicable, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) (Principe du plafonnement).
Exceptions au principe de ce plafonnement: Si les facteurs de commercialité (ville, quartier,
implantation, moyens de transports, etc…) ont subi une modification matérielle qui entraîne une variation de + de 10% de la valeur locative.
S’il s’agit d’une première révision suivant une demande de déspécialisation partielle.
Le loyer: la révision
Le contrat peut prévoir une clause d’indexation dite aussi « clause d’échelle mobile » organisant une révision annuelle et automatique selon ces mêmes indices.
Dans cette hypothèse, l’article L145-39 du Code de commerce prévoit une procédure spécifique de « révision judiciaire » qui peut être mise en jeu par les parties lorsque, par le jeu de la clause d'échelle mobile, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus de 25% par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire, permettant ainsi de ramener loyer à sa valeur locative.
Les charges
On distingue de manière générale parmi les travaux: Les travaux d’entretien qui sont ceux utiles au maintien permanent en bon
état de l’immeuble Les grosses réparations qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa
solidité générale
A défaut de convention entre les parties: leurs relations seront appréciées au regard des principes posés par le Code
Civil:- Le bailleur est obligé d’entretenir le bien en état de servir à l’usage pour
lequel il est loué.- Le bailleur doit en outre faire toutes réparations, autres que locatives, qui
peuvent devenir nécessaires.- Le locataire lui, sauf clause contraire, n’est tenu que des seules réparations
locatives
En l'absence de clause particulière du bail et de règle de droit commun suffisamment explicite, le bailleur ne peut pas exiger le remboursement par le locataire de quelque charge ou taxe que ce soit.
Travaux et entretien
La plupart des cas, le contrat prévoit le transfert de la charge des travaux incombant au bailleur sur le locataire:
Tous les cas sont donc à apprécier selon l’existence, la qualité, la précision des clauses et des décisions jurisprudentielles.
Le bailleur ne peut s’affranchir de son obligation d’entretenir le bien en état de servir à l’usage auquel il est destiné, sauf stipulation expresse et non équivoque pour le locataire, acceptant en toute conscience de supporter les frais.
De manière générale, le bailleur doit prendre à sa charge les travaux: liés à la vétusté ou causés par la force majeure qui touchent le gros œuvre et consistent en une modification de la structure qui consistent en une réfection totaleCeci, sous réserve, que les travaux ne soient pas la conséquence d’une inexécution du locataire à son obligation d’entretien.
Travaux et entretien
Attention donc à la rédaction de la clause de votre bail ainsi qu’à vos obligations d’entretien et d’information du bailleur.
L’inexécution de vos obligations en cette matière, en outre, peut être source de résiliation (par le jeu d’une clause résolutoire ou de la résiliation judiciaire).
Travaux d’aménagement
Par le bailleur: en principe pas pendant l’exécution du bail Mais tolérance lorsqu’il s’agit de la mise en conformité aux
normes de confort Souvent il est prévu dans le bail une clause dite de
« souffrance » permettant au bailleur d’effectuer les travaux.
Par le locataire: le locataire est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille et dans le cadre de la destination prévue au bail.
Les contrats peuvent prévoir une clause d’interdiction ou le plus souvent prévoyant le nécessaire accord du bailleur sur les travaux envisagés. NB: le bailleur peut demander la remise en état à l’expiration du bail.
La violation d’une telle clause peut vous exposer à la résiliation du bail par le jeu d’une clause résolutoire ou de la résiliation judiciaire.
La fin du bail: la résiliation
Par le locataire: Sauf clause contraire du bail, faculté de résiliation
triennale. Le congé est donné par acte extrajudiciaire 6 mois avant le
terme du contrat, la résiliation prenant effet le dernier jour du trimestre civil de cette échéance.
Par le propriétaire: Le droit de reprise: le bailleur a la faculté de donner congé
à l'expiration d'une période triennale pour construire, reconstruire ou surélever l'immeuble existant, réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage ou exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain (C. com. art. L 145-4, al. 3)
La fin du bail: la résiliation
La mise en œuvre d’une clause résolutoire:
La plupart des contrats contiennent une clause qui prévoit la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement du locataire à une seule de ses obligations (par exemple, pour défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance, pour usage de l'immeuble contraire à sa destination, pour défaut de notification des changements d'état du locataire...).
Le renouvellement du bail
La procédure de renouvellement est généralement l’occasion pour les parties de discuter du loyer:
Soit les parties fixent le nouveau loyer d’un commun accord, Soit le nouveau loyer est susceptible d’être fixé judiciairement
dans le respect des règles de plafonnement:- le nouveau loyer est fixé selon la variation des Indices ou selon la
valeur locative si inférieure- le nouveau loyer est fixé à la valeur locative si le Déplafonnement
s’applique, lorsque les éléments pris en compte pour la fixation de la valeur locative ont subi une modification notable ( modifications des caractéristiques du local, modification de la destination, modification des obligations des parties, modifications des facteurs locaux de commercialité, etc…) Cette modification doit avoir entraîné pour l’activité exercée une variation de plus de 10% de la valeur locative.
Si aucune des parties ne se manifeste dans le cadre de la procédure de renouvellement, le contrat se poursuit tacitement et peut entraîner pour conséquence, s’il se poursuit au delà de 12 ans, le déplafonnement du loyer.
Le renouvellement du bail
La procédure de renouvellement par le bailleur:
sous forme d’un congé signifié par acte extrajudiciaire au moins 6 mois avant le terme, avec fixation du loyer du bail renouvelé (peut proposer un loyer déplafonné)
le locataire garde le silence: cela vaut acceptation Le locataire peut accepter le renouvellement et le loyer Le locataire peut accepter le renouvellement mais
contester le loyer: possibilité de saisir la commission départementale de conciliation ou de saisir le juge (si aucune saisine n’est effectuée par l’une ou l’autre des parties pendant le délai de 2 ans, l’ancien loyer s’applique).
Le renouvellement du bail
Par le locataire:
Le locataire peut demander le renouvellement par acte extrajudiciaire au moins 6 mois avant le terme ou à tout moment après. Cette demande doit respecter un certain formalisme.
Le locataire peut avoir un intérêt à demander ce renouvellement afin de connaître les intentions du bailleur s’il envisage de céder son droit au bail ou son fonds de commerce.
Le propriétaire garde le silence pendant 3 mois: cela vaut acceptation Le propriétaire accepte le renouvellement mais pas le loyer: procédure
possible devant la commission départementale de conciliation Le propriétaire refuse le renouvellement: il doit verser une indemnité
d’éviction
La cession du droit au bail
La cession du bail ne peut être interdite dans le cadre de la cession du fonds de commerce.
Elle peut cependant être soumise par une clause du bail:- à l’accord préalable du bailleur. Le bailleur ne peut refuser
que sur la base de motifs légitimes.- à un appel du bailleur à concourir à l’acte. La cession du seul droit au bail est soumis aux dispositions
du contrat qui peut prévoir qu’elle est complétement interdite, totalement libre, ou soumise à des conditions particulières.
NB- les cessions du droit au bail dans les deux cas sont soumises, en compélment des obligations contractuelles, au respect de certaines formes et formalités.
