Le foncier des communes littorales - Ministère de la ... · Un prix au m² des terrains à bâtir 2 fois plus élevé sur la côte que le prix moyen régional Néanmoins, la tendance

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Evolution de la construction de 1991 à 2005 (base 100 en 1991)

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Une dynamique de construction de logements très forte sur les communes littorales qui s’estompe ces dernières années au profit du rétro-littoral. Un marché immobilier et foncier avec des prix élevés sur les communes littorales, notamment sur la presqu’île guérandaise, dopé par

les acheteurs extérieurs à la région.

Une dynamique de construction de logements très forte sur les communes littorales qui s’estompe ces dernières années au profit du rétro-littoral. Un marché immobilier et foncier avec des prix élevés sur les communes littorales, notamment sur la presqu’île guérandaise, dopé par

les acheteurs extérieurs à la région.

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Le foncier des communes littoralesLe foncier des communes littorales

Littoral Maritime 44

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Rétro-Littoral 44

Littoral 85

Rétro-Littoral 85

Région Pays de la Loire

Source SITADEL DRE/SIT/BSUL

ventilation de la construction de SHON de locaux sur la

période 2001-2005

ventilation des constructions de logements sur la période 2001-2005

Source SITADEL DRE/SIT/BSUL

Communes littorales : une construction de logements importante, une construction de locaux faible

Sur la période 2001-2005, environ 120 000 logements ont été construits dans la région des Pays de la Loire.Durant ces 5 années, la contribution de la zone littorale et rétro-littorale à l’augmentation du parc de logements régional a été de 20% avec un poids équivalent pour le littoral 44 et le littoral 85.

La contribution des communes côtières dans la construction de locaux est en revanche beaucoup plus faible : 7% de la SHON de locaux de la région construite dans le littoral et rétro littoral. La part des locaux agricoles est importante pour le littoral sud Vendée et le rétro littoral 85. Le secteur tertiaire est particulièrement présent sur le littoral Pays de Monts et sur le littoral maritime 44.

Entre 1991 et 2005, le marché de la construction a explosé dans le rétro-littoral 44 et 85 où la densité de logements était initialement plus faible et où il subsistait des réserves foncières.Pour les zones littorales maritimes 44 et 85, la tendance générale est à la stabilité depuis une quinzaine d’années. Mais cette stabilité est en fait le résultat de deux tendances opposées : l’augmentation des constructions de logements individuels destinés au résidentiel, et la baisse des constructions individuelles à vocation de résidence secondaire et des constructions collectives.

Explosion de la construction de logements dans le rétro-littoral entre 1991 et 2005

directionrégionalede l’EquipementPays de la Loire

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Caractéristiques des constructions sur la période 2001-2005

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Département 44

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Département 85


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1000 habts

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1000 logts

Peu de constructions à destination de résidence secondaire

Une consommation foncière par logement importante dans le rétro-littoral

Les construct ions neuves sont principalement individuelles (+ de 90%) pour le littoral Sud Vendée et le rétro littoral. En revanche, le poids du collectif est de 60% pour le littoral estuaire et d’environ 40% pour le littoral Pays d’Olonne et la Presqu’île Guérandaise. Hormis pour le littoral Sud Vendée et le littoral Pays de Monts, la part de la construction à destination des résidences secondaires est faible.

Pour une zone donnée, la surface moyenne de terrain consommée par logement est fonction de la taille des parcelles des maisons individuelles et du poids du collectif. Pour le littoral estuaire et le littoral Pays d’Olonne, où le collectif est important, la surface de terrain consommée par logement sur la période 2001 à 2006 est comprise entre 400 et 500 m². A l’opposé, plus de 1100 m² sont consommés pour les logements du rétro-littoral 44 et 85 et environ 925 m² consommés par logement pour le littoral Pays de Retz où le collectif est très faible.Pour les seules maisons individuelles, la surface de terrain consommée est la plus forte dans le rétro-littoral avec plus de 1200 m², suit le littoral maritime 44 avec plus de 1050 m² et enfin le littoral 85 avec environ 800 m². Excepté pour les constructions de la Presqu’île Guérandaise, la surface de terrain moyenne consommée par les résidences secondaires est toujours plus faible que pour les résidences principales.

poids de la construction neuve annuelle moyenne sur la période 2001-2005 pour 1000 habitants et pour 1000 logements

Le poids de la construction neuve dans le parc existant est le plus élevé dans le rétro littoral 44 et 85 avec plus de 22 constructions chaque année pour 1000 logements existants et le plus faible pour la Presqu’île Guérandaise avec 12 logements neufs par an pour 1000 existants.Du fait de la part importante des résidences secondaires pour lesquelles aucune population n’est comptabilisée, ce sont les littoraux Pays de Monts et Sud Vendée qui présentent le plus fort taux de construct ion par habitant, respectivement 16 et 19 logements neufs chaque année pour 1000 habitants.

Une dynamique de construction particulièrement importante sur la zone littorale

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Au cours des 5 dernières années, 0,33% de la surface régionale a été consommée pour la construction de l o g e m e n t s . C e t t e consommation est proche de 1% pour le littoral Pays de Monts et Pays de Retz et dépasse 1,3% pour le littoral Pays d’Olonne et le littoral d e l a P r e s q u ’ î l e Guérandaise.

Une consommation foncière pour le logement très importante Au cours des 15 dernières années sur le littoral …

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La surface de terrain c o n s o m m é e p o u r l e logement a été très forte pour les communes littorales au cours des 15 dernières années : entre 6 et 8% du territoire consommés pour les communes de Pornichet, Le Pouliguen, Le Croisic, Préfailles, La Baule, St Gilles Croix de Vie, La Bernerie en Retz, La Faute sur mer et Piriac.

...toujours élevée lors des 5 dernières années ( plus de 1% de la surface des communes littorales consommée pour le logement )...

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Quelques éléments méthodologiques sur l'enquête sur les prix des terrains à bâtir :Il s'agit d'une enquête régionale réalisée auprès des pétitionnaires ayant déposé un permis de construire ; une majorité de ces permis concerne des terrains achetés dans l'année, mais tous les terrains achetés dans l'année n'ont pas encore fait l'objet d'un dépôt de permis, les chiffres présentés pour 2005 sont donc des chiffres provisoires. Pour l'année 2004, l'enquête ne portait que sur le littoral et les principales unités urbaines, les comparaisons ne porteront donc que sur ces territoires. Enfin, il est à noter que ces moyennes peuvent masquer des disparités importantes : selon la taille de la parcelle, selon qu'il s'agisse d'un terrain en diffus ou en lotissement, selon la commune de la zone ou encore selon la localisation du terrain par rapport à la côte ou au centre de la commune.

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Prix moyen provisoire des terrains à bâtir achetés en 2005

… mais qui est néanmoins en recul pour la majorité des communes

Un prix au m² des terrains à bâtir 2 fois plus élevé sur la côte que le prix moyen régional

Néanmoins, la tendance est actuellement à la baisse pour un nombre important de communes côtières (La Baule, Pornic, Noirmoutier, la Tranche sur mer, les Sables d'Olonne …). Pour les autres communes littorales, la surface consommée annuellement continue d'augmenter, mais à un rythme moins soutenu que le rythme régional qui est de plus de 59% entre la période 1991-1995 et 2001-2005.

Les prix moyens des terrains à bâtir achetés en 2005 se situent sur la Presqu'île Guérandaise et le Pays de Retz aux alentours des 92 000€ , soit deux fois le prix moyen régional. Le littoral du Pays d'Olonne suit avec un prix moyen à 85 000€. Les terrains du littoral maritime 44 étant plus grands que les terrains du littoral 85, les prix au m² pratiqués sont plus resserrés pour les cinq zones du littoral maritime (entre 89 et 102€ le m²). Les prix dans le rétro-littoral sont plus proches de la moyenne régionale : 53 000€ pour le rétro littoral 44 et 44 000€ pour le 85 malgré des surfaces moyennes de terrains supérieures à 1100 m² et donc plus importantes que sur le littoral.

Quelques éléments méthodologiques sur l'enquête commercialisation des logements neufs :Il s'agit d'une enquête nationale réalisée par le ministère des Transports, de l'Equipement, du Tourisme et de la Mer à un rythme trimestriel auprès des promoteurs immobiliers. Les chiffres doivent être interprétés avec précaution car la localisation et le standing des logements commercialisés une année donnée peut entraîner de grandes différences de prix, notamment s'il s'agit de programmes importants de 50 ou 100 logements.

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Prix moyen des ventes sur la période 2001-2005

Evolution provisoire du prix moyen des terrains achetés, entre 2004 et 2005

Les évolutions de prix des terrains sont les plus importantes sur le littoral du Pays d'Olonne et la Presqu'île Guérandaise (+ 30% environ entre 2004 et 2005), soit les zones où la densité de logements et de population est déjà la plus élevée et où la réserve de foncier est limitée. Par ailleurs, il est important de signaler que la structure des ventes évolue entre 2004 et 2005 avec moins de ventes sur le littoral et plus en rétro-littoral où le foncier est moins cher. L'augmentation du prix moyen sur l’ensemble de la zone littorale et rétro-littorale est de l'ordre de 11%.

Les prix moyens pratiqués sur la période 2001 à 2005 sont les plus élevés sur la Presqu'île Guérandaise : environ 165 000€ pour une maison de 80 m² et 172 000€ pour un appartement de 58m².Les prix d'appartements les moins élevés se situent sur le littoral Pays de Retz et Pays de Monts à un peu plus de 100 000 € pour 50m².A l'exception de la Presqu'île Guérandaise, les prix moyens des maisons sont plus élevés que les appartements, mais uniquement à la faveur de surfaces plus importantes, le prix au m² étant plus élevé dans le collectif.

Les prix des terrains augmentent le plus dans les zones les plus denses

Une commercialisation importante de logements neufs sur les communes littorales avec des prix particulièrement élevés sur la Presqu'île Guérandaise

Avec 5 250 logements collectifs et 1 600 maisons individuelles commercialisées au cours des 5 dernières années, le marché de la commercialisation des logements neufs sur les communes littorales représente environ 25% du marché régional des logements collectifs et 30% du marché de la maison individuelle. Les trois quarts de la commercialisation de la zone littorale concernent des logements collectifs. Avec plus de 1 200 commercialisations de logements collectifs chacun, la Presqu'île Guérandaise, le Pays d'Olonne et le littoral estuaire concentrent 75% de l'activité. Pour les maisons individuelles, le littoral du Pays de Monts avec plus de 500 ventes représente 1/3 des commercialisations.Il faut noter que l'activité est très faible dans le rétro-littoral et porte uniquement sur des maisons dans le rétro-littoral 44.

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Département 44


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Maisons de 3 à 5 pièces vendues en 2004

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Appartements de 1 à 4 pièces vendus en 2004

Evolution des prix des logements neufs commercialisés entre

1996-2000 et 2001-2005

Des transactions immobilières plus coûteuses sur la Presqu'île Guérandaise

Entre les périodes 1996-2000 et 2001-2005, l'évolution des prix sur les communes littorales a varié de 30 à 60% pour le collectif et de 70 à 110% pour l'individuel.Hormis pour le littoral du Pays de Monts, la progression des prix des logements collectifs a été plus faible pour les communes littorales que pour le reste de la région.En revanche, le prix des maisons individuelles a augmenté à un rythme beaucoup plus soutenu sur la côte.

Quelques éléments méthodologiques sur la source PERVAL :Emanation du notariat, la société Perval collecte pour l'ensemble de la province de multiples informations sur les biens immobiliers (type, surface, nombre de pièces, prix, ...) recueillies lors des ventes et transmises par les notaires afin de constituer une base de données de références immobilières.L'étude porte sur les seules ventes de gré à gré, en pleine propriété concernant des biens libres de toute occupation et à usage d'habitation. Pour les maisons, les données étudiées sont celles des pavillons, maisons de ville et villas de 3 à 5 pièces. Pour les appartements, ce sont les studios et les appartements standard, les duplex et les triplex de 1 à 4 pièces qui sont étudiés. S'agissant des appartements, il convient de préciser que les données des zones rétro littorales n'étant pas significatives, elles ont été exclues de cette étude.La médiane a été retenue comme indicateur de prix de préférence à la moyenne, elle partage les observations en deux parties égales et permet de dire que la moitié des transactions se fait à un prix supérieur et l'autre moitié à un prix inférieur.

En 2004, le prix médian des maisons de 3 à 5 pièces, ayant fait l'objet d'une mutation, est de 142 000 euros pour l'ensemble de la zone. Avec 120 000 euros comme prix médian, l'Estuaire traduit un habitat urbain plus ancien et pouvant comporter des travaux de réhabilitation. A l'opposé, la Presqu'île Guérandaise s'affiche à 180 000 euros. Dans le Sud Vendée et les zones rétro-littorales, les prix sont en dessous du niveau médian de la zone et se situent autour de 125 000 euros.

Les prix au m² des appartements de 1 à 4 pièces sont beaucoup plus dispersés selon la zone : 1 400€ le m² pour le littoral estuaire et le double pour la Presqu'île Guérandaise.

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Pays de Monts


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Source : ECLN DRE/SIT/BSUL

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variation annuelle moyenne du m² en %

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2002-2004

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2000-2002

Evolution du prix des appartements de 1 à 4 pièces

Origine des acheteurs en 2000, 2002 et 2004

Evolution du prix des maisons de 3 à 5 pièces

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variation annuelle moyenne en %

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Source : PERVAL DRE/SIT

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Même commune

Même département

Pays de la Loire

Ile de France

Reste de la France

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Appartements de 1 à 4 pièces

Maisons de 3 à 5 pièces



Les transactions immobilières montrent que, sur le littoral, la hausse des prix s’accélère entre 2002 et 2004 avec en moyenne une hausse annuelle de 16,6% pour le prix des maisons de 3 à 5 pièces (contre 6,8 % entre 2000 et 2002) alors que le prix au mètre carré des appartements augmente au rythme de 11,6% l'an (contre 7,9% pour la période précédente).

En Loire-Atlant ique, la Presqu ' î le Guérandaise et le Pays de Retz enregistrent une forte poussée des prix des maisons sur la période 2002-2004 (respectivement 25,5% et 17,9% par an) alors que cette évolution est limitée sur le littoral Estuaire et le rétro-littoral, traduisant une faible influence tant touristique que des migrants sur le marché de l'immobilier. En Vendée, les maisons sont recherchées dans toutes les zones avec des hausses de plus de 15% par an sur la période 2002-2004.

Les appartements de la Presqu'île Guérandaise, du Pays de Monts et du Pays d'Olonne, qui constituent un marché sous forte influence touristique, présentent une évolution annuelle supérieure à 15% sur la période 2002-2004 après une évolution d'environ 7% sur la période précédente. A l'opposé, Saint-Nazaire, après une hausse fulgurante de 25% par an entre 2000 et 2002, connaît une baisse modeste de 3,1% l'an sur la période 2002-2004.

A peine la moitié des acheteurs est originaire du département de localisation du bien et seulement 15% de la commune même. Les acheteurs résidant dans les autres départements des Pays-de-la-Loire ont une nette préférence pour les appartements tandis que les franciliens sont plus enclins à acheter une maison. Enfin, les étrangers paraissent peu présents dans ces transactions (environ 2%).

Le marché des maisons et celui des appartements ne semblent pas avoir les mêmes destinations. Les maisons sont souvent de la taille d'une famille et la surface habitable est d'environ 90 m². Les appartements font à peine 40 m² de surface et paraissent orientés vers les jeunes retraités ou le tourisme occasionnel. Saint-Nazaire fait exception pour les appartements avec des surfaces de 55 m² mais il s'agit, ici, de résidences principales pour l'essentiel.

Un marché immobilier sur le littoral dopé par des acheteurs extérieurs à la région

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LITTORAL PAYS DE MONTS

85 011 Barbâtre

85 012 La Barre-de-Monts

85 018 Beauvoir-sur-Mer

85 029 Bouin

85 035 Brétignolles-sur-Mer

85 083 L'Epine

85 088 Le Fenouiller

85 106 La Guérinière

85 113 L'Ile-d'Yeu

85 163 Noimoutier-en-l'Ile

85 164 Notre-Dame-de-Monts

85 222 Saint-Gilles-Croix-de-Vie

85 226 Saint-Hilaire-de-Riez

85 234 Saint-Jean-de-Monts

85 243 Brem-sur-Mer

LITTORAL SUD VENDEE

85 001 l'Aiguillon-sur-mer

85 004 Angles

85 049 Champagné-les-Marais

85 104 Grues

85 114 Jard-sur-Mer

85 127 Longeville-sur-Mer

85 185 Puyravault

85 255 Saint-Michel-en-l'Herm

85 267 Ste Radégonde des Noyers

85 278 Saint-Vincent-sur-Jard

85 288 Talmont-Saint-Hilaire

85 294 La Tranche-sur-Mer

85 297 Triaize

85 307 La Faute-sur-Mer

LITTORAL PAYS D'OLONNE

85 060 Château-d'Olonne

85 112 L'Ile-d'Olonne

85 166 Olonne-sur-Mer

85 194 Les Sables-d'Olonne

RETRO LITTORAL 85

85 010 Avrillé

85 022 Le Bernard

85 042 Caillé-les Marais

85 103 Grosbreuil

85 105 Le Gué-de-Velluire

85 111 L'Ile-d'Elle

85 117 Lairoux

85 131 Les Magnils-Reigners

85 149 Moreilles

85 172 Le Perrier

85 179 Poiroux

85 207 St Denis du Payré

85 221 St Gervais

85 231 St Hilaire la Forêt

85 273 St Urbain

85 284 Soullans

85 286 La Taillée

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DRE : 10 Boulevard Gaston Serpette - 44036 Nantes cedex 2Téléphone : 02.40.67.26.26 - Télécopie : 02.40.67.28.28 - Courriel : [email protected]

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LES ZONAGES UTILISES POUR L'ETUDE

PRESQU'ILE GUERANDAISE

44 006 Assérac

44 010 Batz-sur-Mer

44 049 Le Croisic

44 055 La Baule-Escoublac

44 069 Guérande

44 097 Mesquer

44 125 Piriac-sur-Mer

44 132 Pornichet

44 135 Le Pouliguen

44 211 La Turballe

LITTORAL PAYS DE RETZ

44 012 La Bernerie-en-Retz

44 021 Bourgneuf-en-Retz

44 106 Les Moutiers

44 126 La Plaine-sur-Mer

44 131 Pornic

44 136 Préfailles

44 154 Saint-Brévin-les-Pins

44 182 Saint-Michel-Chef-Chef

ESTUAIRE DE LA LOIRE

44 046 Corsept

44 052 Donges

44 061 Frossay

44 103 Montoir-de-Bretagne

44 116 Paimboeuf

44 184 Saint-Nazaire

44 192 Saint-Viaud

RETRO LITTORAL 44

44 005 Arthon en Retz

44 013 Besné

44 030 la Chapelle des Marais

44 038 Chauvé

44 072 Herbignac

44 151 St André des Eaux

44 168 St Joachim

44 175 St Lyphard

44 176 St Malo-de-Guerzac

44 183 St Molf

44 187 St Père en retz

44 210 Trignac

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Le foncier des communes littorales - Ministère de la ... · Un prix au m² des terrains à bâtir 2 fois plus élevé sur la côte que le prix moyen régional Néanmoins, la tendance