Le Logement Social Participatif Cas de La Ville Nouvelle Ali Mendjli

7/25/2019 Le Logement Social Participatif Cas de La Ville Nouvelle Ali Mendjli

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Le logement social participatifLe logement social participatifPour un e approche par t i ci pa t i ve dans l a concep t i onPour un e approche par t i ci pa t i ve dans l a concep t i on

--Cas de la ville nouvelle Ali MendjliCas de la ville nouvelle Ali Mendjli--

Sous la direction de: Dr CHAOUCHE S.Jury:

Prsident: Dr. SAHNOUNE T. Prof. Universit ConstantineRapporteur: Dr. CHAOUCHE S. M.C. Universit ConstantineExaminateurs: Dr. BOUHENNI M.D. MC. Universit Constantine

Dr. RIBOUH B . M.C. Universit Constantine

PrPrsentsent par:par:BELBACHA MEROUCHEBELBACHA MEROUCHE

CHAHRAZEDCHAHRAZED


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LLAlgAlgrie a connu depuis lrie a connu depuis lindindpendance un rythme dpendance un rythme durbanisationurbanisationparticuliparticulirementrement levlev, avec une croissance annuelle de la population, avec une croissance annuelle de la population

urbaine de lurbaine de lordre de 5,4%ordre de 5,4% ; suite; suite llexode rural massif vers les villesexode rural massif vers les villes lalarecherche drecherche dun emploi plus run emploi plus rmunmunrateur, la scolarisation des enfants, larateur, la scolarisation des enfants, la

tentation de la ville et ses avantages dtentation de la ville et ses avantages doo un logement dun logement dcent.cent.

lltat atat a tt conduitconduit prendre des mesures visant le dprendre des mesures visant le dveloppement developpement dellindustrialisation du btiment avec lindustrialisation du btiment avec lobjectif de crobjectif de crer des conditions deer des conditions de

production aptesproduction aptes satisfaire la demande en logementssatisfaire la demande en logements ;;

La planification urbaine nLa planification urbaine na pas suivi la pas suivi lurbanisation trurbanisation trs forte.s forte.

la demande en logementsla demande en logements et en services est toujours en hausseet en services est toujours en haussedans les villes.dans les villes.

Le dLe dficit en logements est estimficit en logements est estim aujourdaujourdhuihui 1,5 millions.1,5 millions.

Les autoritLes autorits algs algriennes ont driennes ont dfini,fini, partir de 1996, une nouvelle politique departir de 1996, une nouvelle politique dellHabitat reposant largement sur lHabitat reposant largement sur linitiative du secteur privinitiative du secteur priv.. (AGENCE DALGER, 2000).


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lltat a adopttat a adopt une nouvelle politique qui sune nouvelle politique qui sest traduite, par une approche deest traduite, par une approche definancement du logement, ofinancement du logement, o il est le ril est le rgulateur afin de se substituergulateur afin de se substituer

progressivementprogressivement lltat optat oprateur et monopolistique.rateur et monopolistique.

Cette nouvelle politique viseCette nouvelle politique vise ddvelopper lvelopper loffre de logements pour lesoffre de logements pour lesadapter aux niveaux de revenus des madapter aux niveaux de revenus des mnages .nages .

pallier le dpallier le dficit qui se creuse davantage.ficit qui se creuse davantage.

Ainsi et en plus du logement social locatif, qui a constituAinsi et en plus du logement social locatif, qui a constitu pendant trpendant trs longtemps, les longtemps, leseul rseul rffrentiel de la politique de logements, les Pouvoirs Publics, toutrentiel de la politique de logements, les Pouvoirs Publics, tout en pren prvoyantvoyantson maintien, prson maintien, prconisent de dconisent de dvelopper dvelopper dautres formules de logements commeautres formules de logements comme lele

logement social participatiflogement social participatif, et la location, et la location--vente qui sontvente qui sont destindestins aux couchess aux couchessocialessociales moyens revenus.moyens revenus.

La ville de Constantine aLa ville de Constantine a tt aussi dotaussi dote de dun programme de logements durant cesun programme de logements durant cesdernidernires annres annes, particulies, particulirement aprrement aprs la crs la cration de ses villes nouvellesation de ses villes nouvelles 4242 691 logements pour691 logements pour la ville de Ali Mendjlila ville de Ali Mendjli et 17 800 logements pour la villeet 17 800 logements pour la villede Massinissade Massinissa (DLEP(DLEP--CneCne. 2006/2007).. 2006/2007).


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Parmi les diffParmi les diffrents modes de production de logement dans la ville de Ali Mendjrents modes de production de logement dans la ville de Ali Mendjli ,li ,le logement social participatifle logement social participatif LSPLSP ,, ccest une formule pour la construction deest une formule pour la construction delogement ologement o llaide de laide de ltat esttat est hauteur de 500.000 DAhauteur de 500.000 DA actuellement, le reste estactuellement, le reste est la charge de lla charge de lacquacqureur avec desreur avec des prts bancaires qui sprts bancaires qui stalent sur 15talent sur 15 25 ans25 ans..

La cration du logement social participatif; a provoqu un engouement chez lescatgories sociales revenu moyen qui consist faciliter laccs la proprit desmnages nayant aucune alternative ; grce une aide qui leur serait accorde parltat sous forme de prt non remboursable.

Le Logement Social Participatif (L.S.P) est un programme de logements socio-participatifs, qui signifie que la ralisation de ce logement fait appel la

participation du demandeur (acqureur) de logement.

La ralit est toute autre:

v la participation des acqureurs reste simplement financire: Elle nentre pas dans le choix du type de logements ;

Ni dans la conception architecturale ; Ni dans les choix des matriaux utiliss lors de la ralisation.

v Les promoteurs ainsi que les matres douvrages ont le pouvoir absolu etle contrle total sur la quantit et la qualit des logements :

Sur la localisation des logements; Le type dhabitation ;

Le mode de la ralisation.


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le logement social participatif ralis en Algrie et plusparticulirement dans la ville de Ali Mendjli nest pas trs diffrent

du logement social locatif ralis par ltat.

En plus, lacqureur nest pas labri des variations en hausse du prix dulogement, justifies en gnral par toutes sortes dimpondrables allant des

fluctuations des cots des matriaux ou des taux dintrts bancaires enpassant par les nouvelles normes de construction imposes par la

rglementation, suite au sisme du 21 mai 2003.


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Les logements LSP serontLes logements LSP seront tuditudis dans le soucis dans le souci ::

DDAnalyser le logement social participatif, donner une vision dAnalyser le logement social participatif, donner une vision dtailltaille sur sese sur sesprincipes et la rprincipes et la rglementation qui le rglementation qui le rgie pour comprendre les succgie pour comprendre les succs ainsi ques ainsi queles difficultles difficults qus qua connu le LSP depuis son ava connu le LSP depuis son avnement jusqu'nement jusqu' aujourdaujourdhui.hui.

Montrer lMontrer limportance de la participation du bimportance de la participation du bnnficiaire dans la conception deficiaire dans la conception deson logement, etson logement, et galement dans sa rgalement dans sa ralisation et son entretien pour unealisation et son entretien pour unemeilleure adaptation ainsi que la prmeilleure adaptation ainsi que la prservation du cadre bti et lservation du cadre bti et limage de laimage de laville.ville.

Trouver une meilleure formule pour sensibiliser les diffrents acteurs : tat-Promoteur- Acqureur, sur limportance et la porte de ce mode de productionde logements, afin que chacun deux bnficie de ses droits, et prend part desa responsabilit.


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LLoption de notreoption de notre tude est la participation et la concertation pourtude est la participation et la concertation pourune approche conceptuelle qui rune approche conceptuelle qui rpond aux aspirations despond aux aspirations des

habitants. A cet effet, les citoyens interviennent,habitants. A cet effet, les citoyens interviennent, la fois commela fois comme

acteurs et sujets de l'action:acteurs et sujets de l'action:

11re hypothre hypothse:se:

22me hypothme hypothse:se:

Elle consiste dfinir si un compromis peut exister entre lacqureur, lepromoteur et ltat, pour baliser le cot de la ralisation du logement socialparticipatif et que chacun aura son mot dire, c'est--dire redfinir lesprincipes de la formule du logement LSP concernant la rglementation envigueur, peut amliorer davantage ses objectifs et encourager les citoyens choisir cette nouvelle forme de production de logements.

Elle suppose que lacqureur reste un acteur fondamental dans laconception et la ralisation de son logement, donc ; comment cherchercette coordination dans la participation pour pallier vers la fin leffet desurprise pour les diffrentes parties concernes.


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CritCritres du choix du site dres du choix du site dinterventionintervention

La ville de Ali Mendjli est une zone en pleine expansion et peutLa ville de Ali Mendjli est une zone en pleine expansion et peut tretreun tun tmoin dmoin dexpexprimentation, aussi cette ville a pris une ampleur sansrimentation, aussi cette ville a pris une ampleur sansprprccdant pour lui donner le caractdant pour lui donner le caractre dre dune ville, finalement elle aune ville, finalement elle atouts les atouts dtouts les atouts dune ville.une ville.

Le programme consistant en matiLe programme consistant en matire de logements dont la ville dere de logements dont la ville deAli Mendjli aAli Mendjli a tt dotdote (42e (42 691 logements), et principalement par691 logements), et principalement par

rapport au programme de logement LSP y affectrapport au programme de logement LSP y affects (13545 logementss (13545 logementsc'estc'est----dire 31,73% du programme total).dire 31,73% du programme total).


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La conception de la maquette de recherche et le dLa conception de la maquette de recherche et le dveloppement developpement dese travail sera formulse travail sera formule en trois parties comple en trois parties complmentaires:mentaires:

La premiLa premire partie:re partie:Elle consiste donc faire une description sur le logement en Algrie, et

sur le logement LSP en particulier, pour comprendre la rglementation quile rgie et la ralit.

La deuxiLa deuxime partie:me partie:Elle reprsente un changement dchelle, nous essaierons dtudier un cas

concret, celui du logement LSP dans la ville de Ali Mendjli. Il sagit dun travailpurement analytique qui met en lumire les dfaillances et les opportunits de cemode de production tout en expliquant les possibilits de son dveloppement.

La troisiLa troisime partie:me partie:Empruntera une dmarche conceptuelle, se veut une synthse la lumire de

laquelle, seront dfinis les actions de chaque acteur pour une efficience de laproduction du logement. Elle traite galement la participation citoyenne commemoyen pour la durabilit, la participation et la gouvernance locale, car les troisacteurs se cherchent pour une meilleure conception.


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Le parc de logements se caractrisait par la vtust et la dgradation;

Le problme nt pas seulement pos dans le secteur du logement mais aucontraire, il t gnralis, le manque des quipements socio-conomiques, et lasaturation des diffrents rseaux a accentu la crise dans le pays.

La situation dans les villes algriennes na pas cess de saggraveraprs lindpendance du pays:

les habitations illicites et les bidonvilles se multipliaient au fur et mesure que la population volue;

Mais il a nglig un secteur trs important, et qui a une porteconomique non ngligeable, puisquil constitue la forme la plus

lmentaire dinvestissement des mnages, cest le logement, facteurdintgration et de reconnaissance sociale. Ceci a engendr de srieuxproblmes surtout dans la gestion de lespace ; la multiplication des

bidonvilles et les constructions illicites.

Ltat au lendemain de lindpendance, a trac un objectif bien dfini ; mettreen place un important programme dindustrialisation qui va permettre de faireavancer le pays en crant de lemploi et en faisant former les gens pour btir

leur pays de nouveau.


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Les rsultats observs et le mcontentement de la population face la qualit deslogements acquis sont dus pour une grande partie au monopole de Ltat, do

limplication dautres acteurs dans la production du logement savrait indispensable.

La politique adopte par le Gouvernement partir des annes 90, vise dvelopper et diversifier des segments doffre de logements ou daides, pourles adapter aux revenus des mnages, en vue de satisfaire la demande de

toutes les catgories sociales.

un objectif a t fix par ltat qui la foi ; la ralisation du principal projet quiserait de livrer un (1) million de logements durant la priode 2005/2009, en plusl'amlioration de la qualit architecturale et technique du cadre bti produit .


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Parmi les diffrents programmes de logements adopts par ltat ; Le Logement SocialParticipatif (L.S.P), cette nouvelle formule qui est destins aux couches sociales

moyens revenus, qui pendant plusieurs dcennies vivaient la crise du logement et qui nepouvaient accder ni au logement social ni au logement promotionnel du fait de son cotlev.

Le Logement Social Participatif est une formule de logements qui a tlabor et amlior de manire progressive au fur et mesure de sa mise

en uvre depuis 1994, et cela daprs les principes dicts par:

v Le dcret lgislatif n93-03 du 1er mars 1993 relatif lactivit immobilire;

v Le dcret excutif n 94-308 du 4 Octobre 1994 qui dfinit les rgles

dintervention de la CNL, en matire de soutien financier des mnages;v Larrt interministriel du 09 Avril 2002, modifiant et compltant celui du 15Novembre 2000 qui fixe les conditions et les modalits dintervention de la caissenationale du logement en matire de soutien financier des mnages.


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la rglementation qui rgie le logement social participatif fait appel uneparticipation financire des bnficiaires des logements;

On parle de financement, de plafond rglementaire et de prix de vente et on

noubli un point essentiel ; la qualit du logement et ladaptation du bnficiaire.

On lui impose des logements conus par des bureaux dtudes publics ouprivs, dont le seul souci est dexcuter un produit conomique, respecter les

normes exiges, raliser le programme dans un dlai dtermin et surtout un cot a ne pas dpasser.

Le bnficiaire est considr comme client passifou consommateur de logements:

Cela explique la rigidit de la programmation qui oblige lhabitant sesoumettre aux exigences politiques et surtout conomiques de sa

socit.


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Le logement LSP est conu sans prendre en considration les exigencesdes usagers, en plus, il est confront plusieurs problmes noter:

Une multitude de documents a dposer a savoir : au promoteur pour le contrat de rservation, la CNL

pour loctroi de laide de lAAP, au notaire pour lacte de vente sur plan et enfin la banque pour le crditbancaire, et cela prend gnralement plusieurs mois voire des annes.

La somme que doit verser les bnficiaires en plusieurs tranches se fait dsormais dans la totalit avantltablissement du contrat VSP, et cela ne garantie pas aux bnficiaires le droit aux logements LSP vu les

enqutes effectues pour la validation de la liste finale.

Le retard dans la livraison des logements est devenu un problme trs srieux dans ces programmes et

les promoteurs trouvent toujours des justifications pour leurs comportements.

Pour mieux comprendre le logement LSP, et connatre sescaractristiques, nous avons mener une analyse, en choisissant des

programmes de logements raliss afin de faire ressortir les points forts.Cette analyse se fait dans la ville de Ali Mendjli, cette dernire a bnfici

dun programme important en matire de logements et surtouts lesprogrammes LSP.


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La ville nouvelle de Ali Mendjli.La ville nouvelle de Ali Mendjli.

Dans le plan directeur de la villeDans le plan directeur de la villenouvelle, il anouvelle, il a tt tabli unetabli uneproposition d'une ville de 300.000proposition d'une ville de 300.000habitants, sachant qu'il y a possibilithabitants, sachant qu'il y a possibilitd'augmenter ce chiffred'augmenter ce chiffre long termelong terme

du fait de la disponibilitdu fait de la disponibilit des terrainsdes terrains(important potentiel foncier estime a(important potentiel foncier estime aplus de 1 500 ha).plus de 1 500 ha).

La villeLa ville est divisest divise en vingt (20)e en vingt (20)unitunits de voisinage. Chaque quatres de voisinage. Chaque quatreunitunits de voisinage forment uns de voisinage forment un

quartier dont la surface fonciquartier dont la surface foncire etre etllaffectation des programmes estaffectation des programmes estdiffdiffrente.rente.

Le schma directeur de la ville de Ali Mendjli.


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La rLa rpartition des densitpartition des densits ets ettypologies sur ltypologies sur lensemble de la ville aensemble de la ville a

pour objectifs de renforcer lpour objectifs de renforcer lidideeddune image claire.une image claire.

LLhihirarchisation fonctionnellerarchisation fonctionnelle (r(rpartition des diffpartition des diffrents programmes).rents programmes).

REPARTITION DES DIFFERENTS PROGRAMMES DANS

LA VILLE DE ALI MENDJLI

450

350160

120

420

Habitat

Equipements

Espaces v erts

Zone dactivits

multiples

Voiries

Un programme massif en logements pour la ville de Ali Mendjli.

O.P.G.I

promoteurs

AADL

FNPOS

CNEP

Promoteurs

Auto

Sonelgaz

AADL

Coopimmo0

5000

10000

15000

20000

LE PROGRAMME DE LA VILLE DE ALI

MENDJLI EN MATIERE DE LOGEMENTS

Social

LSPLoca-vente

Loca-vente

Social

Promotionnel

Individuel

Promotionnel

Logts aids

Promotionnel

Lorganisation des diffrents types de

logements dans la ville de Ali Mendjli etles affectations des diffrentsorganismes est diffrent dune zone

une autre ainsi que le nombre delogements attribus pour chacun deux.

Les diffrents programmes dans la ville de Ali Mendjli.

Le programme de logements dans la ville de Ali Mendjli.


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Constat sur le logement participatif a Ali Mendjli.Constat sur le logement participatif a Ali Mendjli.

Le logement social participatif est un programme trs important dans la ville deAli Mendjli, il reprsente 31,73% du programme total soit 13545 logements

repartis sur neuf (09) units de voisinage sur vingt au total (UV 01, 02, 05, 06,07, 09, 13, 17, 18).

LLemplacement privilemplacement privilgigi des diffdes diffrents programmes des logements LSP etrents programmes des logements LSP etqui donne sur les voies primaires et secondaires de la ville, auqui donne sur les voies primaires et secondaires de la ville, augmentegmentellimportance du logement social participatif.importance du logement social participatif.

Ce chiffre est trCe chiffre est trs important pars important par

rapport au nombre totalrapport au nombre totalattribuattribu la ville nouvelle de Alila ville nouvelle de AliMendjli, ce qui explique lMendjli, ce qui explique lintintrtrtque prque prsente ce mode desente ce mode deproduction.production.

2334UV 17

3830UV 18

2072UV 13

306UV 09

30UV 07

964UV 06733UV 05

1671UV 02

1605UV 01

Nbre de logementsNbre de logementsUnitUnit de voisinagede voisinage

Tableau montrant les units de voisinagequi ont bnfici des programmes LSP.


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Le logement social participatif dans la nouvelle ville de Ali MeLe logement social participatif dans la nouvelle ville de Ali Mendjli estndjli estpasspass par les deux formules:par les deux formules:

11--llancienne formule datant de lancienne formule datant de lannanne 1999 jusqu'e 1999 jusqu' llannanne 2002, elle se 2002, elle sestestcaractcaractrisrise par une aide financie par une aide financire par lre par ltat estimtat estimee 300.000 DA avec une300.000 DA avec unerrduction du prix des terrains de 60% au profit des promoteurs enduction du prix des terrains de 60% au profit des promoteurs en plus dplus duneuneaide de viabilisation estimaide de viabilisation estimee 50.000 DA pour chaque logement.50.000 DA pour chaque logement.

La nouvelle ville de Ali Mendjli a t dote dun programme de 541 logements LSP, dont 526

sont achev et 15 sont larrt ( cause de difficults lies au promoteur constern). Ces

logements sont raliss sur les units de voisinage UV01, UV05 et UV06 et les promoteurs qui

ont ralis ces programmes sont en nombre de 12 promoteurs et sont repartis comme suit:

1100UV06

10 (dont 1 larrt)425 (dont 15 larrt)UV05

116UV01

Nombre de promoteursNombre de logementsUnit de voisinage

Le programme du LSP durant lancienne formule.


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22--La nouvelle formuleLa nouvelle formule tablie depuis 2002 est plus avantageuse que ltablie depuis 2002 est plus avantageuse que lancienne,ancienne,lltat a augmenttat a augment la valeur de lla valeur de laide de 400.000 DAaide de 400.000 DA 500.000 DA(y compris500.000 DA(y comprisllaide de viabilisation), il a raide de viabilisation), il a rduit les prix des terrains de 80% au profit desduit les prix des terrains de 80% au profit despromoteurs, en plus la facilitpromoteurs, en plus la facilit de lde lacquisition des permis de construire qui sontacquisition des permis de construire qui sontremis par le wali au lieu du prremis par le wali au lieu du prsident de lsident de lassemblassembl populaire communale.populaire communale.

Cette formule a fait profit la ville de Ali Mendjli du programme PEC(Programme En Cours) de 609 logements dont 283 sont achevs et 326 sonten cours.

Actuellement cest le programme quinquennal du prsident (2005-2009),qui est estim 1 millions de logements lchelle nationale ; quil vafalloir ralis dici 2009, le quota de la ville de Ali Mendjli est estim a6935 logements LSP dont la majorit sont en cours de ralisation.


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Le programme des logements sociaux participatifsLe programme des logements sociaux participatifsdans la ville de Ali Mendjli.dans la ville de Ali Mendjli.

LLtat dtat davancement des travaux desavancement des travaux des

logements LSP dans les unitlogements LSP dans les units des devoisinage est diffvoisinage est diffrent drent dune unitune unit llautre, ceci est due au conditions deautre, ceci est due au conditions deddmarrage des travaux de rmarrage des travaux de ralisationalisationdans le temps, en plus des difficultdans le temps, en plus des difficultssque peuvent rencontrque peuvent rencontrs les promoteurss les promoteurslors de la proclors de la procdure de validation desdure de validation des

projets.projets.

LSP dans la ville de Ali Mendjli.


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llimplantation des programmes LSP dans limplantation des programmes LSP dans lUV01.UV01.

F1

G1

G1

F1

Logement LSP

120 logts120 logts--en coursen coursde rde ralisation.alisation.

5555 logtslogts-- achevachevssnon livrnon livrs.s.

65 logts65 logts--en cours deen cours derralisation.alisation.

80 logts80 logts--en cours deen cours derralisation.alisation.

LSP dans lunit de voisinage UV01.

les programmes LSP dans lles programmes LSP dans lUV01 sont 1605 logements, 163 sont achevUV01 sont 1605 logements, 163 sont achevs, 1052 sonts, 1052 sonten cours de ren cours de ralisation et 390 logements ne sont pas encore lancalisation et 390 logements ne sont pas encore lancs.s.


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0.00 50 100 150 200 250

Logement LSP

60 logts en cours de60 logts en cours de

rralisation.alisation.

110 logts achev110 logts achevsset livret livrs.s.

245 logts en cours245 logts en cours

de rde ralisation.alisation.


les programmes LSP dans lles programmes LSP dans lUV02 sont 1671 logements, 305 sont achevUV02 sont 1671 logements, 305 sont achevs,s,et 1366 sont en cours de ret 1366 sont en cours de ralisation.alisation.


24/50

R + 5

R + 5

R + 6

R + 6

R + 6 R

+ 6

R + 6

R + 6

R + 5

R + 6

0.00 50 100 150 200 250

Logement LSP

R + 5

R + 5

R + 5 R +

5 R + 6

R + 6

R + 6


55 logts achev55 logts achevs et livrs et livrs.s.



135 logts135 logts-- achevachevs et livrs et livrs.s.


les programmes LSP dans lles programmes LSP dans lUV05 sont 733 logements, 405 sont achevUV05 sont 733 logements, 405 sont achevs,s,et 328 sont en cours de ret 328 sont en cours de ralisation.alisation.


25/50

0.00 50 100 150 200 250

Logement LSP

MARCHE




les programmes LSP dans lles programmes LSP dans lUV06 sont 964 logements, 100 sont achevUV06 sont 964 logements, 100 sont achevs et livrs et livrs, 162s, 162

sont achevsont achevs et non livrs et non livrs, et 702 logements sont en cours de rs, et 702 logements sont en cours de ralisation.alisation.


26/50


0.00 50 100 150 200 250

Logement LSP 30 logts achev30 logts achevs et livrs et livrs.s.


les programmes LSP dans lles programmes LSP dans lUV07 sont 30 logements, achevUV07 sont 30 logements, achevs et livrs et livrss la fin de lla fin de lannanne 2007.e 2007.


27/50


[ A 3 ]

R + 9

[ C 4 ]

R + 7

[ C 5 ]

R + 7

[ B 3 ]

R + 8

696.

21

St

atio

n

0.00 50 100 150 200 250 Logement LSP

306 logts en cours de r306 logts en cours de ralisation.alisation.


les programmes LSP dans lles programmes LSP dans lUV09 sont 306 logements en cours de rUV09 sont 306 logements en cours de ralisation.alisation.


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0.00 50 100 150 200 250 Logement LSP




120 logts en cours de r120 logts en cours de ralisationalisation..

100 logts en cours de r100 logts en cours de ralisationalisation..

les programmes LSP dans lles programmes LSP dans lUV13 sont 2072 logements, 90 sont achevUV13 sont 2072 logements, 90 sont achevs, 1670 ens, 1670 en

cours de rcours de ralisation et 312 sont encore non lancalisation et 312 sont encore non lancs.s.


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llimplantation des programmes LSP dans limplantation des programmes LSP dans lUV17 et lUV17 et lUV18.UV18.

0.00 50 100 150 200 250 Logement LSP0.00 50 100 150 200 250 Logement LSP

Touts les programmes LSP dans lTouts les programmes LSP dans lUV17 (2334 logts) sont en cours de rUV17 (2334 logts) sont en cours de ralisation et ceux dealisation et ceux dellUV18 (3830 logts) sont en phase dUV18 (3830 logts) sont en phase dtude ou de lancement des programmes dtude ou de lancement des programmes djj tuditudis.s.

LSP dans LUnit de voisinage UV17. LSP dans lunit de voisinage UV18.


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Sur les 13545 logements LSP destins la ville de Ali Mendjli, seulement1210 (+15 larrt) logements LSP sont achevs, cest--dire 9.04 %,alors que 56.69% en cours et 34.27% non lancs.

Ce retard dans la ralisation des logements LSP est d plusieurs facteurs :

q Le problme du fonciers et les retards observs dans le transfre des proprits.

q Le retard dans la validation des dossiers des bnficiaires et le blocage des aides dela CNL dont la majorit des promoteurs utilise comme source financire importante dans laralisation de leurs projets.

q Le non respect du dlai de ralisationjustifi par les promoteurs dans la majorit descas par laugmentation des prix des matriaux utiliss, en plus les problmes poss lors desprocdures administratives.

q Le non srieux des promoteurs de ne pas achever les logements, car ils se lancentdans plusieurs projets et ne terminent aucun dentres eux dans les dlais prescrits dansles contrats raliss avec les acqureurs.

q La tolrance des autorits en matire de control et de sanction envers lespromoteurs qui accusent des retards dans leurs programmes de logements LSP.


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Les diffLes diffrents programmes de logements LSP analysrents programmes de logements LSP analyss.s.

Programme 1Programme 1 : projet de 80 logements LSP: projet de 80 logements LSP llUV05UV05-- Ali Mendjli.Ali Mendjli.

CCest un programme de 80 logementsest un programme de 80 logementsLSP rLSP ralisaliss par un promoteur privs par un promoteur privpour le compte de deux organismespour le compte de deux organismestatiques (Sonelgaz et les Impt), quitatiques (Sonelgaz et les Impt), quise situse situ dans ldans lunitunit de voisinage UV05.de voisinage UV05.

Il aIl a tt lanclanc en len lan 2000 pour unean 2000 pour unedurdure de 24 mois, il ae de 24 mois, il a tt livrlivr en 2004.en 2004.

Plan de situation du programme n1

Plan de masse du programme n1

2

R + 5

R + 5

R + 5 R +

5 R + 6

R + 6

R + 6

R + 6

R + 6

R + 6 R

+ 6

R + 5

R + 6

R + 6

R + 5

R + 6

R + 5

Plan de situation et plan de masse du programme 1.


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le traitement classique des faades de LSP.

q Le groupement.

Le groupement se compose de 7 immeublesLe groupement se compose de 7 immeublesorganisorganiss en deux typess en deux types : cinq immeubles: cinq immeublesbarres pour lbarres pour lorganisme des Impt et deuxorganisme des Impt et deuximmeubles angles pour limmeubles angles pour lorganisme deorganisme deSonelgaz.Sonelgaz.

llemplacement demplacement dun parking et lun parking et lamamnagement des espaces verts et denagement des espaces verts et de

jeux est prjeux est prvu dans ce groupement,vu dans ce groupement, mais en rmais en ralitalit, seuls les immeubles, seuls les immeublessont livrsont livrs aux acqus aux acqureurs, avec un traitement des entrreurs, avec un traitement des entrs vers less vers lesimmeubles et le dimmeubles et le dgagement dgagement dune plateune plate--forme brute pour leforme brute pour le

stationnement des vstationnement des vhicules.hicules.


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Limmeuble angle

comporte aussi une cage

descalier centrale qui

desserte troisappartements de type F3

par palier.

q Limmeuble.

CCest un btimentest un btiment six niveauxsix niveaux : R+5, les RDC sont occup: R+5, les RDC sont occups par des commercess par des commerceset les cinq autres niveaux sont destinet les cinq autres niveaux sont destins aux habitations de type F3. La mmes aux habitations de type F3. La mme

conception est pour touts les immeubles.conception est pour touts les immeubles.

Il y a deux types dIl y a deux types dimmeublesimmeubles ::

Cinq (05) immeubles barres pourCinq (05) immeubles barres pourllorganisme des Imptorganisme des Impt

Deux (02) immeubles angles pourDeux (02) immeubles angles pourllorganisme de Sonelgaz.organisme de Sonelgaz.

Limmeuble barre comporte

une cage descalier centrale

qui desserte deux

appartements de type F3 parpalier.

Les immeubles sont rLes immeubles sont ralisaliss en structure poteauxs en structure poteaux--poutres avec un noyau centralpoutres avec un noyau centralen ben bton armton arm, les murs en parpaing pour les RDC (commerces) et en brique pou, les murs en parpaing pour les RDC (commerces) et en brique pourrles habitations.les habitations.

F3

F3

F3F3

F3


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q Lhabitation.

A quelques diffrences prs, les appartementscomprennent:

-1 petit dgagement qui desserte les autresespaces du logement ;-1 sjour ;-2 chambres,-une cuisine,-une SDB et WC,-deux balcons donnant sur les deux chambres.

Cellule barre

Cellule angle

La surface habitable tait fix 60 m pourles deux types de cellules.

90 % des acqureurs dans ce programme onteffectu des travaux dans leurs appartements.

ceux qui restent soit par manque de moyensfinanciers, soit ils sont des locataires(occupants temporaires), soit ils pensentvendre prix plus lev (logement fini) pouracheter un autre ou de changer de quartier toutsimplement.


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Actuellement, mme lalternative de vendre les logementsest carte aprs la nouvelle loi de finance du 1er Janvier2008 qui a confirm lincessibilit du logement LSP ainsi

que touts les logements aids.

Le propritaire dun logement participatif ne profite jamais de lacquisitionde son appartement, il doit dabord prendre en charge les travaux

supplmentaires pour loccupation finale.


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Programme 2 : projet de 135 logement LSP lUV05- Ali Mendjli.

R + 6

R + 6

R + 5

R + 6

R + 5

R + 6

R + 6

R + 6

R + 6

R + 5

R + 5

R + 5 R +

5 R + 6

R + 6

R + 6

R + 5

2



R+6

R+6

R+6

R+6

R+5

Cest un programme de 135 logementsLSP raliss par 5 promoteurs privspour leur propre compte qui se situdans lunit de voisinage UV05.

Il a t lanc en 1999 pour une durede 24 mois, il a t livr en 2004. Leslogements sont distribus aux

promoteurs comme suit :

la part de chaque promoteur en logements LSP

25 logts

15 logts

20 logts 35 logts

40 logts promoteur 1promoteur 2

promoteur 3

promoteur 4

promoteur 5


Graphe montrant la part des promoteurs

en logements LSP.


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q Le groupement.

Limplantation des immeubles napas pris en considration la

morphologie du terrain,

Un immeuble sest retrouv avecun sous sol inexploitable et un accsvers lintrieur un tage de hauteur.

Il se compose de 11 immeubles :9 immeubles organiss en parallledes voies mcaniques formant un U.

les deux autres implants lintrieurdu groupement formant un L.

Traitement des faades.

Faade densemble.


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q Limmeuble.

La conception des btiments dans ce programme ne diffre pas de celledu programme n1.

Cest un btiment a six niveaux : R+5, les RDC sont occups par des commerceset les cinq autres niveaux sont des habitations de type F3.

Il y a deux types dIl y a deux types dimmeublesimmeubles ::

Six (06) immeubles barres.Six (06) immeubles barres. Cinq (05) immeubles anglesCinq (05) immeubles angles

Les immeubles comportent une cage descalier centrale qui desserte deuxappartements par palier de type F3 pour les btiments barres et trois

appartements par palier de type F3 pour les btiments angles.

Un des promoteurs de ce programme, a ralis le projet prsent dans leprogramme n1, alors, le groupe des promoteurs a opt pour la ralisation des

logements en utilisant les mmes cellules (barre et angle), quelques

diffrences prs dans le traitement des faades.


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q Lhabitation.

Les espaces de rangements nefigurent pas dans ces logements,alors les habitants utilisent laterrasses de la galerie pour lesrservoirs et les paraboles.

Le problme dtanchit et

dinscurit obligent les habitants fermer les schoirs et balcons enplus des ouvertures.

Traitement des faades- immeuble angle.

Traitement des faades- immeuble barre.


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Programme 3 : projet de 100 logement LSP lUV06- Ali Mendjli.

Le projet est un programme de 100logements qui se situ dans lunitde voisinage UV06.Cest un programme ralis par 1promoteurs priv pour son proprecompte.Il a t lanc en lan 2000 pour unedure de 24 mois, il a t livr en2003.

MARCHE





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Lamnagement desespaces extrieurs na past pris en considration

lors de la ralisation,actuellement, son entretien

est pris en charge par lesacqureurs.

q Le groupement.

Il est compos de8 immeubles : quatreimmeubles barre etquatre immeublesangle organiss en

forme de U.

Maquette du projet de 100 logements LSP UV06.

Faade commerante droite.Faade commerante arrire.


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q Limmeuble.

Cest un btiment six niveaux : R+5,les RDC sont occups par des commercesles cinq autres niveaux sont des habitations de type F3.

Il y a deux types dimmeubles :

Quatre immeubles barres et quatre immeubles angles.

Dans les deux types dimmeuble, lacqureurdu 1er tage bnficie dune grande terrassedans les logements F3, F3.1 et F3.2, ce quinest pas le cas pour les autres niveaux.

Immeuble barre.

Immeuble angle.

Chaque immeuble a une cage descalier centrale quidesserte deux appartements de type F3 par palier pourlimmeuble barre, et trois appartements par palier du

mme type pour limmeuble angle.


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q Lhabitation.

Dans les deux cellules (barre ou angle)noustrouvons la composition suivante:un sjour, deux chambres, une cuisine avec schoiret le bloc sanitaire, avec un espace dedgagement.La surface habitable du logement est 60m.

Lemplacement du chauffage est prvu mais pas deplacards ni despace de rangements.

Dans cet immeuble il y a trois variantes de logements detype F3: F3.1, F3.2 et le F3.3.

La conception des trois types de cellule est presque lamme, quelques diffrences prs;

Immeuble barre.

Immeuble angle.

Lhabitation est de deux types:La cellule barre et la cellule angle.


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Interprtation des rsultats danalyse :pour des programmes diversifis des rsultats similaires.

malgr la varit des programmes

La conception des cellules dhabitation est presque identique du point de vue :

Surface des logements;

Composition des espaces intrieurs;

Traitement architectural des faades et des espaces extrieurs;

Matriaux de construction.

La conception des cellule dhabitation est loin dtre de qualit ou mmeralise selon les besoins des usagers.

Provoquant par la suite; le dsagrment des acqureurs et incitant ces

derniers utiliser leurs propres moyens pour trouver des solutions afin demieux sadapter dans ces logements.

Lalternative est de transformer personnellement les habitations.


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Les bnficiaires des logements LSP en continuelles transformations :recensement et classification des modifications.

Modifications principales (obligatoires)

Modifications secondaires (ncessaires).

Dmolir un mur (ou une cloison) pour le reconstruire ou lui changer dpaisseur;Fermer un espace ou louvrir sur un autre espace selon la fonction ou la surface quon veut lui attribuer;

Remplacement des plans de travail et ou les quipements sanitaires;Surlever les murs extrieurs des balcons ou schoirs ou bien les fermer directement;Agrandir ou au contraire rduire la taille dune ouverture (porte ou fentre),ou bien changer son emplacement dans le mur.

Changements de la faence ou du carrelage dans la cuisine et les salles deau;

Remplacement de la menuiserie ou dans dautre cas la pose des persiennes et des barraudages;travaux de peinture ; lectricit et plomberie;

dcoration diverses en pltre, ; marbre et faence.

Les modifications effectues dans

la cellule angle- programme 1 et 2.

Les modifications effectues

dans la chambre 2

Les modifications effectues

dans la cuisine


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la cellule barre- programme 1 et 2.


la cellule barre- programme 3.

Les modifications effectues dansla cellule angle- programme 3.

Les modifications effectuesdans la cuisine- programme 3.


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Le financement des logements LSP.

Prix des logements LSP : une volution trs acclre.

Laugmentation des prix des logementsna pas t suivie dune augmentationconsquente de laide tatique pour lefinancement du logement social participatif,et cela ne facilite pas la tache ni auxpromoteurs ni aux bnficiaires.

Cot des modifications : des montants qui varient du simple au double.

le prix des travaux peut allez du du prix du logement jusqu' la moiti du prixselon ltat de lappartement et lampleur des transformations projets, ainsi quaux

moyens financiers que disposent les propritaires.

Des modifications effectues pourune correction et une amlioration de logement

Inconvnients des modifications Avantages des modifications Lamlioration du logement ;

La satisfaction personnelle;

la participation relle de lacqureur.

Provoquer des problmes au niveau du systme

structurel du logement ;

Le changement du cadre btis.

L'evolution du prix des logments LSP

et le m ontant de l'aide de l'Etat.

0

50

100

150

200

250

300

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

le prix du LSP

le montantde l'aide


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Encourager la participation citoyenne : Une meilleure solution pour laprservation du cadre bti (LSP) et lembellissement de limage socitale.

Le logement social participatif est une formule trs intressante parmi les nouveauxprogrammes de lhabitat dans notre pays; il devrait trouver sa vraie place, en luiintroduisant de nouveaux concepts et en revoyant ses principes surtout en ce qui

concerne la participation des acqureurs dans le processus du logement, cetteparticipation ne doit pas rester seulement financire, mais elle doit associer les futursbnficiaires dans le choix de leurs logements, la conception et la qualit des espaces,

ainsi que les matriaux utiliss lors de la ralisation.

Faire participer le citoyen dans la conception de son logement vite beaucoupde dpenses inutiles, et fait gagner le temps et permet de connatre les vraies

besoins de la population en matire de logements.

Faire participer le citoyen dans la conception de son logement le responsabiliseultrieurement davantage dans la gestion et la prservation de son habitat et

mme de son environnement urbain.


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Le secteur du logement est une partie essentielle dans la vie urbaine, il constituele point de dpart de la vie de tout individu, et le lieu de confort et de dtente

aprs plusieurs heures de production dans la vie professionnelle.

La participation des citoyens est une des exigences actuelles primordiales pouramliorer le secteur du logement ainsi que plusieurs secteurs, o la dcision descitoyens est trs importante dans les diffrents projets de la vie cours terme

et aussi long terme.

Pour faire avancer une socit vers le dveloppement et la russite dans touts les domaines

de la politique, conomique et sociale, ltat doit travailler en collaboration avec ses citoyenspar diffrents moyens dinformation et de consultation.

La qualit de vie urbaine passe ncessairement par une meilleurecohabitation des diffrents usagers et des diffrents usages de l'espace.


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Le logement social participatif revt la fois le caractre promotionnel et lecaractre social.

Le logement social participatif (LSP) est la bonne rponse aux exigences de la catgoriesociale moyenne, qui a tant rv dun logement dans lequel elle va exprimer ses besoins

et ses aspirations en matire de conception et de qualit de lespace.

Le caractre promotionnel du logement social participatif oblige les promoteursresponsables de ces programmes de procder plusieurs dmarches essentielles audveloppement du logement LSP (et de lhabitat en gnral) savoir :

tudier le quotidien de la population et apprendre a connaitre ses besoinset ses attentes.

Amliorer la qualit du logement pour empcher les transformations continuelles deslogements et qui nuisent au cadre bti et a lenvironnement urbain.

Faire participer les acqureurs dans le processus du logement(conception- ralisation- gestion).

La participation citoyenne, est lLa participation citoyenne, est lune des exigences de laune des exigences de lagouvernance urbaine, cette contribution de la population dansgouvernance urbaine, cette contribution de la population dans

les projets de la sociles projets de la socitt, encourage le d, encourage le dveloppement et laveloppement et ladurabilitdurabilit de la ville.de la ville.

Documents

Le Logement Social Participatif Cas de La Ville Nouvelle Ali Mendjli