LE MUR DE CLÔTUREET LA MITOYENNETé

1. INTRODUCTION

Cette plaquette ne peut se prévaloir de tenir compte de l’ensemble des cas de figure relatifs aux murs de clôture et aux murs mitoyens, mais simplement d’en décrire les principales et traditionnelles vocations, et au-delà, d’alerter les particuliers sur les problématiques rencontrées de manière récurrente pour ce type d’ouvrages, aussi bien sur le volet technique que sur le volet juridique.

2. LA MITOYENNETé est un droit de propriété immobilière : cette forme particulière de copropriété signifie que deux personnes sont propriétaires d’un même bien. La nature juridique de la mitoyenneté est complexe, et certaines de ses règles ne s’appliquent qu’aux murs mitoyens. Notons qu’elle se démontre par titre, par prescription acquisitive (se comporter comme le copropriétaire d’un mur pendant 30 ans entre l’acquisition de la mitoyenneté), par présomption.

Un mur mitoyen est donc un mur commun, de séparation entre deux bâtiments ou de clôture entre deux propriétés, soit avec une limite de propriété virtuelle passant à l’axe de l’ouvrage.

Il en résulte toute une série de droits et devoirs, et notamment un accord du voisin indispensable pour effectuer des travaux sur l’ouvrage.

Pour les murs de clôture, il s’agit d’ouvrages situés en limite de propriété, source de nombreux conflits, qu’ils s’agissent de murs mitoyens ou non.

Dans le cadre de clôtures existantes, il conviendra donc de se renseigner en amont sur la nature juridique du mur. Dans le cadre d’une clôture à édifier, il faut absolument éviter d’« imaginer » le périmètre du terrain, suivant les dires de tiers, la topographie de la parcelle ou le tracé des équipements existants, même en étant de bonne foi, un recours de votre voisin serait possible, et peut être fondé.

Il est indispensable de procéder au préalable au bornage contradictoire de la parcelle, soit un tracé précis, définitif et contradictoire (c’est à dire en convoquant vos voisins) de la limite de propriété : ce bornage se fait sous l’égide d’un (ou plusieurs) géomètre expert, qui posera sur le terrain des bornes OGE (bornes de l’Ordre des Géomètres Experts) aux angles de la propriété, et établira un document synthétisant l’implantation de ces limites, désormais définitives.

La création d’un mur de clôture est alors possible.

3. Pour les MURs DE sOUTèNEMENT, il s’agit essentiellement d’un ouvrage technique, dont la vocation est de stabiliser un terrain remblayé (ou un terrain naturel qui s’éboule) par un « écran » maçonné qui doit résister à la poussée des terres qu’il retient. Il est présumé appartenir à celui dont le terrain est soutenu.

Un calcul adapté à cette poussée est indispensable pour garantir la pérennité de l’ouvrage, d’autant plus que cette poussée des terres peut être amplifiée, suivant les conditions climatiques, par les eaux d’infiltration et de ruissellement. On note d’ailleurs un certain nombre de désordres sur ce type d’ouvrage, rappelant, s’il y avait lieu, toutes les précautions indispensables à prendre, avant leur exécution.

D’ailleurs, des exutoires à ces eaux de ruissellement sont en général prévus dans ces murs (les barbacanes). Notons qu’à terme, des plantations réalisées en amont des soutènements, participent à la tenue de l’ouvrage par le développement de leurs racines.

Même si un grand nombre de procédés pour la réalisation de ces ouvrages existe, on rencontre essentiellement deux types de système constructif :

le mur traditionnel, réalisé en pierre sèche, où le calcul est empirique, et la tenue garantie par l’effet de masse de l’ouvrage : l’écoulement des eaux de ruissellement est assuré par la perméabilité de l’écran.

le mur en béton armé, relevant du calcul d’un ingénieur ou d’un bureau d’études structure, où le ferraillage de l’ouvrage est savamment élaboré pour répondre aux critères de résistance : l’écoulement des eaux de ruissellement est assuré, après la réalisation d’une étanchéité sur la paroi du mur adossé contre terre par des barbacanes.

Dans tous les cas de figure, on note le « fruit » des ouvrages, soit un angle plus ou moins prononcé entre l’aplomb du mur et une verticale parfaite : ce fruit permet d’« estomper » la poussée des terres, et au delà de ménager une marge de déformation potentielle de l’ouvrage dans le temps. Le « contre-fruit », soit un angle pris par le mur vers l’extérieur du remblai, témoigne le plus souvent, d’un risque à court terme de basculement de l’ouvrage.

Des précautions d’ordre technique et juridique sont indispensables avant d’engager des travaux : pour les murs de clôture : est-on sûr de la limite de propriété et s’agit-il d’ouvrages mitoyens, ou bien s’il s’agit d’une clôture sur la voie publique, est-on sûr de l’alignement ?pour les murs de soutènement, a-t-on pris toutes les dispositions techniques nécessaires pour garantir la tenue du mur dans le temps ? dans tous les cas de figure, s’est-on renseigné sur les autorisations d’urbanisme nécessaires (déclaration préalable et/ou permis de construire), sachant par exemple que le régime des clôtures est soumis à déclaration et que seuls les murs de soutènement inférieurs à 2m de hauteur échappent à toute démarche préalable s’ils ne sont pas implantés en limite de propriété ?

On retiendra cependant, même pour des ouvrages qui semblent anodins pour faire partie depuis longtemps de la mémoire collective, la nécessité de prendre un certain nombre de précautions, d’évaluer tous les paramètres, et de toujours s’entourer d’intervenants spécialisés, aussi bien sur des critères techniques que juridiques.

4. MURs DE CLÔTURE ET DE sOUTèNEMENT :LE vOLET pAYsAgER L’aspect extérieur des murs de clôture et/ou de soutènement peut poser des difficultés d’insertion dans le paysage. On reprendra les dispositions suggérées par le Service Territorial de l’Architecture et du Patrimoine des Alpes-Maritimes.En effet, la généralisation de l’emploi du béton armé, d’aspect nettement plus ostentatoire que le minéral naturel qui domine dans nos paysages, impose souvent des précautions dans des sites où la végétation intègre difficilement ces ouvrages : toutefois, en réponse aux diverses situations, quelques pistes de réflexion sont intéressantes.

Le mur traditionnel en pierres maçonnées ou sèches, a tendance à disparaître près du bâti et de ses abords, handicapé par un coût mais aussi des réglementations techniques et parasismiques qui peu à peu l’occultent des projets d’aménagement. Quand il existe, il doit faire l’objet d’une restauration élaborée afin que l’aménagement du terrain et du bâti s’intègre au paysage méditerranéen typique. De nombreuses solutions sont offertes en complément ou en substitution de ce mur traditionnel.

Le mur en gabion, constitué de pierres enserrées dans une cage métallique, qui, s’il nécessite une large assise stabilisée, peut supporter une poussée de terre conséquente puisqu’il résiste sur le principe de l’effet de masse, donc en compression par le poids de l’ouvrage.

Le mur en pierres dit « à coffrage perdu », où la pierre apparente dressée forme le coffrage extérieur de l’ouvrage, et dont le rendu est quasi mimétique avec un mur traditionnel, et le coût guère supérieur à un ouvrage en béton.

Le mur en béton armé, parementé de pierres, avec là encore un aspect extérieur proche d’un mur traditionnel, et dont la seule lacune avouable sera le coût de revient.

Le mur en béton « architectonique », où le coffrage extérieur comporte une empreinte, soit un rendu qui peut suggérer un aspect de mur en pierres, qui, s’il ne trompe personne, constitue une solution admissible.

Le mur en béton « architecturé », par exemple en bossage, souvent utilisé en accompagnement de projets plus contemporains.

Le mur en béton sablé ou désactivé, où la suppression du liant de surface par sablage ou désactivation laisse apparaître le granulat du béton, ce qui confère à l’ouvrage fini, un aspect d’agrégat naturel proche des talus de « poudingue » bordant nos routes collinaires.

Le mur décoré, où, l’on utilise en complément des autres solutions, une palette chromatique ou un décor ponctuel qui vient adoucir la vision de l’ouvrage.

Enfin l’enrochement, moyen technique controversé est réservé comme solution ultime car le mur cyclopéen ne s’intègre, même végétalisé, que médiocrement au paysage.

Voilà donc un ensemble de pistes qui démontre, qu’avec quelques précautions et des surcoûts souvent acceptables, les murs de clôture ou de soutènement peuvent garder des critères paysagers vertueux.

Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement des Alpes-Maritimes26, quai Lunel - 06300 Nice Tel.04 92 00 38 38 Fax. 04 92 00 38 30caue06@aol.com www.caue06.fr CA

UE

06 1

1/20

11