Le Secteur des Mutuelles, Retraites complémentaires & Opérateurs de la Prévoyance

Les Mutuelles, Retraites

complémentaires et Opérateurs

de la Prévoyance en 2012 :

Se rapprocher pour innover !

Un environnement de plus en plus complexe, qui exige

la création de nouveaux modèles économiques

Un contexte économique morose et instable

Les années de crise ont particulièrement affecté l’activité des

mutuelles, des retraites complémentaires et des groupes de

prévoyance, en pesant sur les cotisations des assurés. En

outre, la reprise fragile de 2010 s’est avérée insuffisante pour

permettre un retour à une croissance soutenue. Aujourd’hui,

les mutuelles et les institutions de prévoyance restent

confrontées à un contexte économique morose, marqué par

un chômage élevé, un pouvoir d’achat en berne et des

entreprises malmenées, contraintes de rationaliser leurs

coûts. La question de l’évolution des cotisations est donc

plus que jamais d’actualité et, dans un contexte

d’augmentation forte des prestations et de taxation nouvelle

des opérateurs, exige des institutions qu’elles maintiennent

leur niveau de marge – notamment en perspective de

l’entrée en vigueur de la directive Solvency II, en 2013.

A cela s’ajoutent les mutations des systèmes de santé et de

retraite, qui imposent aux organismes de revoir leur modèle

économique, au rythme des réformes gouvernementales… et

d’atteindre une taille suffisante pour pouvoir assumer les

réformes structurelles.

In fine, un contexte général qui résulte en un durcissement

de la concurrence, à la fois entre les différentes familles

d’opérateurs - les organismes complémentaires, les groupes

de prévoyance, mais également les assureurs généralistes -

et au sein de chaque segment de marché.

Face à ces défis, une nécessité : la concentration

La consolidation est une tendance de fond du secteur, qui

n’a cessé de s’intensifier au cours des dernières années. Elle

concerne tous les types et toutes les tailles d’organismes, et

se traduit par des rapprochements, des alliances ou des

partenariats, tant au sein des groupes mutualistes qu’entre

groupes interprofessionnels, ou entre mutuelles et institutions

de prévoyance… Dans tous les cas, une logique identique :

l’atteinte de la taille critique, la mutualisation des coûts et la

réalisation de synergies. Une exigence de premier ordre

dans le cas des caisses de retraites complémentaires, dont

l’activité et les cotisations sont entièrement organisées et

règlementées, et pour lesquelles la principale source de

performance – et de différentiation - réside dans la maitrise

des coûts. A la clé, de nouveaux ensembles dotés de

moyens conséquents, leur permettant de poursuivre de

nouveaux axes de développement, à la fois ambitieux et

nécessaires :

- En mettant en place de nouvelles stratégies de

communication, pour accroitre leur visibilité et se faire

connaitre du grand public ;

- En repensant leurs réseaux de distribution, par exemple

en recourant au courtage ou en tirant profit des nouvelles

potentialités d’Internet : communautés virtuelles,

boutiques en ligne, sites de comparateurs, etc. ;

- En innovant, en se diversifiant et en procédant à la

refonte de leurs gammes de produits et de services, avec

pour objectif la constitution d’une offre globale de

prestations, adressée à une clientèle élargie.

Une recherche d’excellence qui impacte les choix

immobiliers des organismes, dans le sens d’une

« consolidation qualitative »

C’est en région Ile-de-France que les grandes mutations

des mutuelles, des caisses de retraites complémentaires

et des organismes de prévoyance sont les plus lisibles

en termes immobiliers. Les transactions immobilières des

dernières années dans ce secteur révèlent en effet que près

Le Secteur des Mutuelles, Retraites complémentaires

& Opérateurs de la Prévoyance

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de 6 mouvements immobiliers sur 10 répondent à une

logique de consolidation et/ ou de recherche d’économies.

En témoignent les surfaces de bureaux occupées :

- 37% des mouvements se faisant vers des superficies

supérieures à 2.000 m², avec notamment 20% de très

grandes transactions sur des surfaces > 5.000 m² ;

- Tandis que la part de petites surfaces (< 500 m²)

représente à peine plus d’1 transaction sur 4, mettant en

lumière la forte concentration du secteur et la faible part

laissée aux petits acteurs sur ce marché.

La tendance ne peut cependant pas être résumée à une

seule optimisation immobilière, puisque 4 déménagements

franciliens sur 10 sont liés à une croissance des effectifs ou à

une amélioration de l’environnement de bureaux.

- D’ailleurs, les choix des organismes en termes de

localisation concernent à 37% Paris intra-muros, tandis

que seuls 16% des déménagements se font vers la 2e

Couronne, dans les zones à bas coûts... et à moindre

visibilité.

- En outre, si les déménagements se font majoritairement

vers des immeubles en état d’usage ou rénovés, 18% se

portent sur des bureaux neufs ou restructurés,

bénéficiant le plus souvent du label HQE.

- Le loyer annuel moyen assumé par les mutuelles et les

organismes de prévoyance atteint ainsi 349€ /m², tandis

que leur loyer haut-de-gamme (correspondant aux plus

hauts niveaux de loyers recensés) se place à 700€ /m².

En région lyonnaise, la logique immobilière, quoi que

moins marquée, s’inscrit dans la même optique de

« consolidation qualitative »

- Avec une part non négligeable de grandes surfaces

prises à bail (21% des mouvements portant sur des

superficies supérieures à 1.000 m²) ;

- Et un fort ancrage dans Lyon intramuros (85% des

déménagements recensés), notamment à la Part Dieu.

Enfin, il est à noter que les opérateurs de mutuelle, de

retraites complémentaires et de prévoyance sont plus

généralement très présents en régions, au travers

d’antennes régionales, voire de sièges délocalisés. Un

maillage qui fait écho à une gestion très décentralisée des

prestations, et qui met en lumière le potentiel de

consolidation immobilière encore non négligeable du secteur.

Une logique qui se décline différemment en fonction de

la taille de l’organisme

Si le regroupement immobilier dans des zones à coûts

modérés, mais bien localisées, est une tendance commune à

l’ensemble du secteur des mutuelles, des retraites

complémentaires et des opérateurs de prévoyance, cette

logique revêt certaines spécificités propres à la taille des

organismes.

Ainsi, l’examen des plus importants mouvements immobiliers

du secteur révèle que :

- Les grosses structures s’orientent davantage vers

l’acquisition que les plus petites, qui privilégient la

location ;

- Elles plébiscitent majoritairement les bureaux neufs, clés-

en-main ou restructurés ;

- Mais elles ont tendance à se tourner vers des

localisations moins centrales, compte tenu de leurs

importants besoins en mètres carrés : en Ile-de-France

notamment, avec pas moins de 7 transactions du top 10

localisées aux portes de Paris, alors que cette proportion

n’est que de 24% si l’on considère l’ensemble des

mouvements immobiliers des groupes mutualistes et de

prévoyance recensés sur la période.

Et demain ?

Le contexte socio-économique devrait rester morose et

continuer d’intensifier la concurrence entre opérateurs

D’une part, en raison de la nécessaire refonte des systèmes

de retraite et de santé, qui devrait aller dans le sens d’un

transfert accru de responsabilités de l’Etat vers les

organismes privés, accentuant la course à l’excellence entre

institutions. Ensuite, sous l’effet de l’évolution du système de

taxation qui, en représentant une nouvelle charge à assumer

pour les complémentaires et les organismes de prévoyance,

devrait rendre plus nécessaire encore la rationalisation de

leurs coûts, notamment immobiliers, ces derniers

représentant généralement le 2e poste de dépense, après les

salaires.

Les mouvements de consolidation immobilière devraient ainsi se poursuivre, avec à la clé des nouveaux bénéfices en matière d’image et de notoriété

A l’avenir, les opérateurs avisés pourraient mettre à profit les

indispensables regroupements immobiliers qu’ils doivent

conduire pour, en plus de tirer profit d’économies d’échelles

et de synergies entre équipes réunifiées, répondre aux

nouveaux enjeux auxquels ils sont confrontés. Par exemple,

à travers le choix d’une localisation stratégique, ou d’un

immeuble de qualité, afin de faire de leurs nouveaux bureaux

de vrais outils de visibilité et de proximité avec le grand

public… avec pour objectif d’atteindre une clientèle élargie et

de trouver de nouveaux relais de croissance.


14%

23%

6% 17%

24%

16%

Localisation

Paris Quartier Central des Affaires

Paris Intra Muros (hors QCA)

La Défense

Croissant Ouest (hors Défense)

Les Portes de Paris (1e Couronne)

Zones à bas coûts (2e Couronne)

9%

11%

16%

34%

29%

Superficie occupée En nb de transactions

Plus de 10 000 m²

De 5 000 à 9 999 m²

De 2 000 à 4 999 m²

De 500 à 1999 m²

Moins de 500 m²

87%

13% Location vs. Acquisition

Location

Acquisition

36%

27%

20%

17%

Loyer / m² En nb de transactions

< 300 €

300 ≤ … < 400 €

400 ≤ … < 500 €

≥ 500 €

49%

33%

15% 3%

Etat des locaux Etat d'usage

Rénové

Neuf

Restructuré

Mouvements immobiliers 2008-2012 en Ile-de-France

Total Paris intramuros: 37%

Total 1e et 2e couronnes : 40%

Source : Jones Lang LaSalle

Loyer moyen 349 €

Loyer haut de gamme 700 €

Total Défense / Croissant Ouest : 23%

Plus de 2.000 m² : 37%


Année Entreprise Surface Location vs. Acquisition

Localisation Provenance Etat des locaux

2008 BNP PARIBAS ASSURANCE

46 575 m² 8 625 m²

Acquisition Location

Nanterre Rueil Malmaison Neuf + HQE

Clé en main + HQE

2009 COVEA 27 000 m² Acquisition Levallois Perret - -

2008 GROUPE MALAKOFF 22 982 m² Location Guyancourt St Quentin en Yvelines Neuf + HQE

2008 AXA 17 300 m² Location Nanterre Paris 9e Neuf + HQE

2009 HUMANIS 13 938 m² Acquisition Montreuil Paris 10e Clé en main +

HQE

2008 PRO BTP 12 500 m² Acquisition Vincennes Charenton le Pont Rénové

2008 CHARTIS EUROPE 11 103 m² Location Courbevoie La Défense Neuf

2008 APRIONIS 10 397 m² Acquisition Garges Les

Gonesse 2e Couronne Clé en main

2010 SWISSLIFE

PREVOYANCE ET SANTE

9 484 m² Location Levallois Perret Paris 8e Rénové

2011 AXA 9 082 m² Location PARIS 9e Paris 9e Clé en main

Zoom sur les 10 plus grands mouvements en Ile-de-France

Paris intra-muros

Croissant Ouest

2e

Couronne

dont Paris Centre Ouest

Bois de Boulogne / Vincennes

1e

Couronne



39%

9% 9% 9%

6%

6%

6%

6%

6% 3%

Localisation

Part Dieu

Lyon 6° / Préfecture

Lyon 7° / Gerland

Vaise / Fourvière

Hôpitaux / Lyon 8°

Presqu'île

Tonkin / Saint Clair

Grand Lyon Est

Grand Lyon Nord Ouest

Extérieurs NORD

6% 6%

9%

9%

58%

12%

Superficie occupée En nb de transactions

Plus de 5 000 m²

De 2 000 à 4 999 m²

De 1 000 à 1 999 m²

De 500 à 999 m²

De 100 à 499 m²

Moins de 100 m² 88%

12%

Location vs. Acquisition

Location

Acquisition

14%

39% 29%

18% Loyer / m² En nb de transactions

100 ≤ … < 120 €

120 ≤ … < 150 €

150 ≤ … < 200 €

200 ≤ … < 300 € 73%

24% 3%

Etat des locaux

Etat d'usage

Neuf

Restructuré

Total Lyon Intramuros :85%

Total Périphérie : 15%

Loyer moyen 157 € Loyer haut de gamme 253 €

Mouvements immobiliers 2008-2012 en Région Lyonnaise

Plus de 1.000 m² : 21%



Année Entreprise Surface Location

vs. Acquisition Localisation

Etat des locaux

2008 APICIL 18 314 m² Acquisition Vaise / Fourvière Neuf

2010 PROBTP 6 432 m² Acquisition Vaise / Fourvière Neuf

2008 MATMUT 2 213 m² Location Grand Lyon Est Neuf

2012 COVEA 2096 m² Location Lyon 6° / Préfecture Etat d'usage

2010 Confidentiel 2 012 m² Acquisition Lyon 7° / Gerland Etat d'usage

2010 APRIL GROUP 1 718 m² Location Vaise / Fourvière Etat d'usage

2008 Confidentiel 690 m² Location Presqu'île Etat d'usage

2011 MAIF 644 m² Location Part Dieu Neuf

2009 Confidentiel 383 m ² Location Hôpitaux / Lyon 8° Etat d'usage

2010 Confidentiel 351 m² Location Part Dieu Etat d'usage

Zoom sur les 10 plus grands mouvements en Région Lyonnaise

Lyon intra-muros

Grand Lyon

MATMUT – Saint Priest



32%

45%

23% Loyer / m² En nb de transactions

75€ ≤ … < 120€

120€ ≤ … < 150€

150€ ≤ … < 200€ 66%

31%

3%

Etat des locaux

Etat d'usage

Neuf

Rénové

7%

10%

14%

60%

9% Superficie occupée En nb de transactions

Plus de 2000 m²

1000 à 1999 m²

500 à 999 m²

100 à 499 m²

Moins de 100 m² 91%

9% Location vs. Acquisition

Location

Acquisition

Mouvements immobiliers 2008-2012 en Régions

(hors Ile-de-France et Lyon)


Loyer moyen 127 €

Loyer haut de gamme 190 €


Année Entreprise Surface Locataire vs. Propriétaire

Localisation Etat des locaux

2009 GROUPAMA D'OC 10 000 m² Acquisition Toulouse Neuf

2008 GROUPAMA LOIRE BRETAGNE 3 638 m² Location Orvault Neuf

2009 GAN ASSURANCES 2 800 m² Location Marseille Etat d'usage

2011 GENERALI ASSURANCES IARD 2 574 m² Location Marseille Etat d'usage

2012 GROUPE VAUBAN HUMANIS 1 600 m² Acquisition Toulouse Etat d'usage

2008 MACIF (SIEGE) 1 560 m² Location Orvault Neuf

2011 PRO BTP 1 538 m² Location Cagnes-sur-Mer Neuf

2010 PRO BTP 1 295 m² Location Mérignac Neuf

2012 SMABTP 1 210 m² Location La Madeleine Rénové

2010 MUTUALITE DU PUY DE DOME 1 002 m² Acquisition Clermont-Ferrand Neuf

Zoom sur les 10 plus grands mouvements en Régions

Plus de 1.000 m² : 17%


Bureaux Jones Lang LaSalle France

Paris

40-42 rue La Boétie

75008 Paris

Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15

Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28

La Défense Immeuble Le Berkeley 19-29, rue du Capitaine Guynemer 92903 Paris La Défense Cedex Tél. : + 33 (0)1 49 00 32 50

Fax : + 33 (0)1 49 00 32 59

Saint-Denis

3, rue Jesse Owens

93210 Saint-Denis

Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15

Fax : + 33 (0)1 48 22 52 83

Le Plessis-Robinson “La Boursidière” BP 171 92357 Le Plessis-Robinson Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15

Fax : + 33 (0)1 46 01 06 37

Lyon 55, avenue Foch 69006 Lyon Tél. : + 33 (0)4 78 89 26 26

Fax : + 33 (0)4 78 89 04 76

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Etudes et Recherche

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