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17 novembre 2017 Séminaire Bâtiment Durable PHOTOVOLTAÏQUE ET COPROPRIETE Michel HUART APERe asbl Le solaire photovoltaïque en ville Installer du photovoltaïque sur des toitures communes

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17 novembre 2017

Séminaire Bâtiment Durable

PHOTOVOLTAÏQUE ET COPROPRIETE

Michel HUART

APERe asbl

Le solaire photovoltaïque en ville

Installer du photovoltaïque sur des toitures communes

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Accompagner les citoyens et les collectivités dans leur appropriation de l’énergie vers un système 100% renouvelable, durable et solidaire.

Lever les barrières

Partager librement l’information

Interpeller l’intelligence de chacun

Proposer des solutions constructives

TerritoiresCoopérative Citoyenne

Observatoire Prosumers

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OBJECTIF(S) DE LA PRÉSENTATION

• Présenter l’opportunité photovoltaïque et le

contexte des copropriétés en RBC

• Poser la problématique technique, sociale et

réglementaire des copropriétés

• Présenter la démarche spécifique d’installer du PV

sur une toiture commune

• Présenter les contrat-types, outils pour faciliter

l’accord entre les parties prenantes d’un projet PV

sur une toiture commune.

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PLAN DE L’EXPOSÉ

I. Contexte et opportunité photovoltaïque

II. Toitures partagées – Un projet pilote

III. Mise en œuvre en toiture commune

(démarche et cas de figure)

IV. Contrat-types

V. Perspectives

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Photovoltaïque et copropriété

I. Contexte et opportunité

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2016

56 MWc

≈ 0,41 km² (0,3% du territoire)

46 GWh

Plus de 3 200 installations PV en RBC

http://www.apere.org/fr/observatoire-photovoltaique

6

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Cartographie PV 20143 177 unités PV

48,5 MWc

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Observatoire 2005-2015 et …. objectifs 2020

2020

www.renouvelle.be – Actualité bruxelloise : PACE

849 GWh

8

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Encore beaucoup de toitures disponibles

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Statistiques immobilières

Source : IBSA(2014)

64 km² de surface bâtiment

(161,4 – 18,4 boisée = 143 km²)

8/10 des bâtiments sont

résidentiels

1/5 des bâtiments résidentiels

sont des immeubles

7/10 des logements sont des

appartements (dans des

immeubles et des maisons)

59% d’occupants locataires10

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Produire sa propre électricité

Aujourd’hui plus de 3000 installations solaires photovoltaïques en région bruxelloise

Disposer d’électricité à moindre frais

Réduction de la facture d’électricité

Temps de retour de 5 à 7 ans

Agir concrètement pour le climat et l’autonomie énergétique grâce au solaire (Autonomie solaire)

L’opportunité photovoltaïque

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Autonomie solaire = Réduire les prélèvements

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Description et enseignements

II. Projet pilote

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Faciliter l’installation de PV sur les toitures communesProjet pilote

Service d’accompagnement

Occupants d’immeuble – Propriétaires de toiture commune –Conseils et gestion

Info – Faisabilité – Coaching – Constat

Outils

Site web – Contrat-types – Démarche

Retours de terrain

Perception des acteurs – Motivations – Mesures de soutien

Toitures partagées

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Ce qui motive un occupant à mettre du PV

Volonté d’agir concrètement pour le climat

Réduire sa facture d’électricité

Valoriser la toiture bien exposée au soleil

Devenir consom’acteur

Contribuer à l’autonomie énergétique (individuelle ou régionale)

Occupant motivé à installer du PV

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Arguments mis en avant pour ne pas s’engager

Défiance dans la solution photovoltaïque

Efficacité; Durabilité; Rentabilité; Impact sur valeur immeuble; « fuite dans le futur ! »

Complexité des aspects administratifs et des démarches de mise en œuvre (perception)

Mécanismes de CV; Craintes de changements règlementaires; Démarche

Manque d’attractivité du « business modèle »

Niveau d’investissement versus bénéfices; Autres priorités d’investissement; Crainte d’effets rétroactif; Fin du mécanisme de compensation annuel

Motivations à ne pas installer du PV

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Arguments mis en avant pour ne pas s’engager

Difficulté d’intégration dans un bâtiment existant

Ombrages; Passage des câbles

Difficulté d’obtenir l’accord pour utiliser la toiture commune

Participation; Consentement; Crainte de problèmes amené par l’installation PV

Motivations à ne pas installer du PV

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Technique et règlementaire

III. Mise en œuvre en

toiture commune

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PV sur toiture commune

Idem unifamiliale, mais besoin d’être d’accord

Occupant(s) motivé(s) par l’opportunité photovoltaïque

Immeuble : Plusieurs occupants sous une toiture commune (propriétaire, copropriétaire, locataire, voisin direct)

Consentement pour l’usage de la toiture (droit de superficie, location, mise à disposition)

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Analyse de faisabilité

Toiture solaire

Surface libre ensoleillée

Contrainte urbanistique

Intégration dans le bâtiment

Bilan toiture (surcharges admissibles, isolation)

Câblage et raccordement

Si les conditions sont remplies, la rentabilité financière est garantie (Simulateur financier - http://sifpv-bxl.apere.org/)

Copropriété

Règlement de copropriété, ROI

Climat « social »

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Monter un projet dans une copropriété

Souvent l’idée est amenée par une personne(occupant propriétaire ou locataire).

Elle s’informe

Elle informe les membres de la copropriété

Elle identifie les personnes potentiellement intéressées

Ils disposent d’un accord de principe de la copropriété

La surface de toiture est répartie en lot

Le projet se définit et des devis sont analysés

Un accord est établi entre les parties

L’immeuble est équipé

L’installation est suivie

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Par type de maître d’ouvrage

Exemples concrets

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CopropriétaireObtient la mise à disposition (d’une partie) de la toiture commune -Bénéficie d’une facture d’électricité réduite pour son raccordement

CopropriétéBénéficie d’une facture d’électricité réduite pour le compteur des communs

LocataireLoue une partie de la toiture - Bénéficie d’une facture d’électricité réduite

PropriétaireDiminue les charges locatives de son bien (facture électrique) au profit de l’occupant (locataire). Améliore l’attractivité de son bien

Toitures partagées : 4 cas de figure

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Usage de la toiture par des copropriétaires

Cas 1: Copropriétaire investisseur

Copropriété Houblon

18 des 30 entités équipées de PV

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Cas 2: Copropriété investisseur

Usage de la toiture par la copropriété

Uccle, 2009, energuide

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Cas 3 : Locataires investisseurs

Location de surfaces de toiture par des locataires de l’immeuble

APERe, Bruxelles, 1000

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Cas 4 : Propriétaires investisseurs

Le propriétaire de l’immeuble investit dans plusieurs installations solaires raccordées aux compteurs des locataires.

Ixelles

www.environnement.brussels/fiche/installation-solaire-photovoltaique-theatre-marni

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IV. Contrats-type

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Organise de manière équilibrée les responsabilités du Maître d’ouvrage et du Propriétaire de la toiture commune.

(a) Contrat de mise à disposition toiture de toiture pour installation PV

(b) Contrat de bail de toiture pour installation PV

(c) Procès-verbal de l’Assemblée Générale Extraordinaire des copropriétaires de l’ACP (présentation du projet et approbation du contrat de mise à disposition)

(d) Clauses à intégrer au bail de location d’un bien immobilier bénéficiant d’une installation photovoltaïque.

Contrats-type

Bruxelles Environnement avec la participation de l’APERe et Lexilitis

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1. Objet du contrat (Surface, Installations, Destination)

2. Début - Durée - Fin

3. Redevance - Loyers - Impôts – Charges / Garantie

4. Obligations du Preneur/ Maître d’ouvrage (Respect et responsabilités vis-à-vis des prescriptions légales, Utilisation en bon père de famille)

5. Obligations du Bailleur/Propriétaire (Respect des installations et leur fonctionnement)

6. Accès aux Installations et à la Surface

7. Travaux relatifs au bâtiment et/ou la Surface

8. Responsabilité (du preneur de la présence et fonctionnement du PV)

Contenu du contrat-type

(bail, mise à disposition)

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9. Assurances (qui couvre la responsabilité du preneur)

10.Raccordements électriques

11.Cession et sous-location

12.Compétence

13.Expropriation

14.Enregistrement

15.Force contraignante

16.Dispositions finales

Contrat-type disponible sur demande à l’APERe

Contenu du contrat-type

(bail, mise à disposition)

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V. Perspectives

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Information (La solution PV)

Promotion (Susciter des occupants motivés)

Accompagnement (Coaching)

Formule de tiers investissement

Evolution règlementaire

Autoconsommation collective

Perspectives

Sources• TECSOL• L’EnerGEEK

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CE QU’IL FAUT RETENIR DE L’EXPOSÉ

• Le contexte bruxellois est propice à s’équiper de PV,

mais public mal informé

• Les acteurs des copropriété peuvent s’en saisir

(individuel ou collectif)

• Importance d’un climat social serein au sein de

l’immeuble

• Les contrats-type facilitent la démarche et rassurent

l’ensemble des parties. Disponible sur demande.

• Vers une autoconsommation collective pour élargir la

palette des possibilités

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OUTILS, SITES INTERNET, SOURCES :

• www.environnement.brussels

Energie > L’énergie verte > Le solaire photovoltaïque

• www.guidebatimentdurable.brussels

➢ Photovoltaïque

• www.apere.org et sa page dédiée

www.apere.org/fr/toitures-partagees

Et notamment, documents disponibles sur demande : ➢ Contrat-type de bail de toiture pour installation photovoltaïque

➢ Accord de l’ACP pour usage de la toiture commune pour installations

• www.renouvelle.be35

CONTACT

Michel HUART

Chargé de projets APERe

Coordonnées

: 02/209.04.08

E-mail : [email protected]

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