Les coopératives d’Hlm et l’accession sociale à la propriété

Les coopératives d’Hlmet l’accession socialeà la propriété

Les coopératives d’Hlm

Une des quatre familles composant le mouvement Hlm, issue des mouvements ouvriers de la fin du XIXè

Des entreprises de l’économie sociale à statut Hlm

Un réseau de 160 coopératives d’Hlm locales ou régionales qui font travailler le tissu économique local

Une vocation : l’accession à la propriété des ménages modestes

Deux métiers complémentaires : la construction et la gestion locative, la gestion de copropriétés

Plus de 400.000 ménages logés depuis un siècle et plus de 5.000 logements produits en 2008 dont 80% en accession


Un mouvement national doté d’un projet stratégique de consolidation et de développement autour de trois objectifs :

- Produire plus : doubler la production de logements du Mouvement en 5 ans

- Produire mieux : accompagner nos coopérateurs dans le temps au travers de la sécurisation Hlm et prendre en compte la qualité environnementale dans nos pratiques

- Produire partout : améliorer la présence territorialedes coopératives d’hlm, notamment par le nouveaustatut de société coopérative d’intérêt collectif (scic)


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Présentation des métiers de votre coopératives d’Hlm, des chiffres-clés et des réalisations marquantes récentes (avec

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Les outils de l’accession sociale

Une accession sociale sécurisée

La réglementation encadre les conditions dans lesquelles les coopérativesd’Hlm conçoivent et proposent leurs logements en accession :

• ils sont destinés majoritairement à des ménages modestes achetant leur résidence principale et dont les revenus ne dépassent pas des plafonds de ressources (PLS et PLI),

• ils sont vendus à des prix respectant des plafonds de prix,

• les acquéreurs bénéficient d’un accompagnement dans le temps au travers de la sécurisation Hlm (assurance-revente contre une éventuelle décote pendant 10 ans, garanties de rachat et de relogement pendant 15 ans) qui les protège contre les aléas de la vie.

La sécurisation Hlm

4 niveaux permettant à l’accédant de devenir propriétaire en toute confiance :

1. Une mission de conseil pour l’établissement du projet d’acquisition et son financement

2. Une assurance-recvente, garantie complémentaire apportée par un tiers contre les risques de décote du bien en cas de revente « contrainte », prenant la forme d’une assurance souscrite par l’accédant, pour une période de 10 ans

3. Une garantie derachat, engagement du promoteur social, ou d’un partenaire, à racheter le logement à un montant garanti, convenu à l’avance, pendant 15 ans

4. Une garantie de relogement, engagement pendant 15 ans du promoteur social, ou d’un partenaire, à faire une offre de relogement dans un logement locatif social en cas de besoin

La « boite à outils »

Accession sociale

PSLA Pass foncier bail à

construction

Prêt Pass foncier

Accession en Anru

Territoires France entière France entière Commune ayant mis en place une aide spécifique

Commune ayant mis en place une aide spécifique

Périmètre d'une ZUS ayant conclu une convention Anru et 500 mètres autour

Plafonds de ressources des accédants

Cœur de cible sous plafonds PLS majoré et possibilité de 25% de clientèle entre PLS majoré et PLI majoré

Ménages sous plafonds PSLA

Ménages primo-accédant sous plafonds PSLA

Ménages primo-accédants sous plafonds PSLA

Ménages sous plafonds PLS

Prix de vente plafonds (en euros/m² tva incluse)

Zone A : 4 526Zone B1 : 3 087Zone B2 : 2 605Zone C : 2 303





Sécurisation Sécurisation Hlm Sécurisation Hlm Sécurisation HlmGaranties de rachat et de relogement pendant la durée initiale du bail à construction par le CIL

Sécurisation HlmGaranties de rachat et de relogement dans des conditions fixées par recommandation de l’UESL

Sécurisation Hlm

Fiscalité Tva à 19,6% Tva à 5,5% Tva à 5,5% pour les opérations « engagées » avant le 31 décembre 2010

Tva à 5,5% pour les opérations « engagées » avant le 31 décembre 2010

Tva à 5,5%

Accession sociale

PSLA Pass foncier bail à

construction

Pass foncier prêt à rembst

différé

Accession en Anru

Aide collectivité locale

Facultative Facultative De 3000 à 5000 euros minimum selon les communes et la composition du ménage

De 3000 à 5000 euros minimum selon les communes et la composition du ménage

Facultative

Financement de l'acquéreur

PTZ, PAS, prêt libre Engagement d'un établissement de crédit à proposer lors de la levée d’option un financement ayant une mensualité au plus égale à la dernière redevancePTZ, PAS, prêt libre

Pass foncier pour le portage du foncier dans la limite de 30 à 50 000 euros selon les communesPTZ (éventuellement majoré), PAS

Prêt Pass foncier représentant 30% du prix de l’opération plafonné avec un différé de remboursement sur la durée du prêt le plus long (hors PTZ) et amortissable en 10 ans.PTZ (éventuellement majoré), PAS

Eventuellement prime Anru de 5 à 10000 euros avec obligation de résidence principale pendant 5 ansPTZ ZUS éventuellement majoré, PAS...

Le PSLA : un produit conforté par la crise

• Une formule originale d’accession à la propriété basée sur la loi de 1984

• Une formule rénovée en 2004 par la mise en place d’un financement spécifique et d’avantages fiscaux

• Au cours d’une première phase, l’accédant occupe son logement et verse une redevance composée d’une indemnité d’occupation et d’un complément d’épargne

• Lorsqu’il le souhaite, et dans la limite d’un délai convenu d’avance (le plus souvent de 4 à 5 ans), il peut devenir pleinement propriétaire et son épargne participe alors de son apport personnel

Le PSLA : un produit conforté par la crise

Les caractéristiques du PSLA :

• Un financement spécifique sous forme de prêt conventionné• Une TVA à taux réduit et une exonération de TFPB de 15 ans• Une cible sociale sous plafonds de ressources• Un accompagnement social : la sécurisation Hlm

Des innovations début 2009 qui renforcent l’intérêt du PSLA :

• La possibilité de financer la levée d’option avec un prêt à taux zéro• une baisse des taux de refinancement auprès de la Caisse des dépôts

Le Pass foncier

Le Pass foncier est un mécanisme de portage financier sur 25 ans maximum de la charge foncière d’une acquisition immobilière neuve réalisée par des ménages primo-accédants dont les revenus sont inférieurs aux plafonds PSLA.

• En maison individuelle, il prend la forme d’une dissociation de l’acquisition du foncier de celle du bâti, le terrain étant porté par une structure désignée par le collecteur 1% logement.

• En opération groupée ou en logement collectif, il prend la forme d’un prêt à remboursement différé (le "prêt Pass foncier") octroyé par un collecteur du 1% logement.

Le Pass foncier

En maison individuelle, il prend la forme d’une dissociation de l’acquisition du foncier de celle du bâti, le terrain étant porté par une structure désignée par le collecteur 1% logement.

Le terrain est acheté à l’origine par une structure du collecteur 1% logement et mis à disposition de l’accédant sous forme de bail à construction (durée : 18 à 25 ans).

A l’expiration du bail et après remboursement des prêts finançant la construction, l’accédant achète le terrain avec possibilité d’échelonnement sur 15 ans, à un prix actualisé (1,5%/an pour les ressortissants 1% Logement ou le coût de la vie dans une fourchette 2% à 4,5% pour les autres).

Le prêt Pass foncier

En opération groupée ou en logement collectif, il prend la forme d’un prêt à remboursement différé (le "prêt Pass foncier") octroyé par un collecteur du 1% logement.

1ère phase, jusqu’au remboursement du prêt principal et dans la limite de 25 ans

Pendant le remboursement des autres prêts, on ne rembourse pas le capital du Pass foncier mais des intérêts à 1,25% par an si un des emprunteurs est salarié d’une entreprise assujettie au 1% logement, sinon 2,50% par an (ex. 35€ ou 70€ par mois pour 30 000 € empruntés).

2ème phase, après le remboursement du prêt principal

Le ménage rembourse le prêt Pass foncier au taux de 4,5% par an, sur 10 ans maximum. Il peut aussi rembourser par anticipation sans frais.

Le Pass foncier

Trois pré-requis :

• être primo-accédant de leur résidence principale • disposer de ressources inférieures aux plafonds PSLA • être bénéficiaires d’une subvention ou d’un prêt sans intérêt attribuée par une ou plusieurs collectivités locales et respectant les exigences du prêt à taux zéro majoré

Attention !

• Une aide de collectivité réduite pour 2009 et 2010 dans le cadre du plan de relance (1 667 euros par logement apportés par l’Etat)

• Un dispositif appelé à disparaître fin 2010

Le Pass foncier

Le montant du Pass foncier octroyé par le collecteur 1% logement est égal à :

• en logement individuel, au coût d’acquisition du terrain et des frais d’expertise dans la limite de 30 000 euros en zone C, 40 000 euros en zone B et 50 000 euros en zone A

- En logement collectif, à 30% du montant total de l’acquisition, dans la limite de 30 000 euros en zone C, 40 000 euros en zone B2, 45 000 euros en zone B1 et 50 000 euros en zone A.

Le Pass foncier

Une accession sécurisée :

• Le collecteur 1% logement apporte une garantie de rachat et de relogement

• La coopérative d’Hlm apporte un service similaire

• La SGFGAS garantit le prêt à taux zéro et le prêt Pass foncier

La collectivité localeet l’accession socialeà la propriété

La collectivité locale et l’accession sociale

1. Participer, influencer la politique de l’habitat de la commune

2. Ainsi l’élu peut favoriser l’installation de certaines catégories de population…

3. … ou contenir l’éclatement de la famille en permettant aux enfants de rester près des parents et grands parents

4. Stabiliser le flux de population dans une direction équilibrante pour la commune

5. Favoriser le bon déroulement ou l’aboutissement du parcours résidentiel

6. Dégager des places dans le parc locatif social pour une meilleure offre.

1. Participer, influencer la politique de l’habitat de la commune

2. Ainsi l’élu peut favoriser l’installation de certaines catégories de population…

3. … ou contenir l’éclatement de la famille en permettant aux enfants de rester près des parents et grands parents

4. Stabiliser le flux de population dans une direction équilibrante pour la commune

5. Favoriser le bon déroulement ou l’aboutissement du parcours résidentiel

6. Dégager des places dans le parc locatif social pour une meilleure offre.


Comment favoriser la réalisation de logements en PSLA :

• En cédant le terrain à un prix compatible avec la cible sociale visée

• En PSLA : en apportant une aide financière sous forme de prêt ou d’avance sans intérêt avec un différé correspondant à la durée de la phase locative et remboursé à la levée d’option et/ou en apportant un complément de financement à l’accédant lors de la levée d’option

• En Pass foncier : en mettant en place les aides prévues par les textes pour que les accédants puissent bénéficier du Pass foncier.

Comment favoriser la réalisation de logements en PSLA :

• En cédant le terrain à un prix compatible avec la cible sociale visée

• En PSLA : en apportant une aide financière sous forme de prêt ou d’avance sans intérêt avec un différé correspondant à la durée de la phase locative et remboursé à la levée d’option et/ou en apportant un complément de financement à l’accédant lors de la levée d’option

• En Pass foncier : en mettant en place les aides prévues par les textes pour que les accédants puissent bénéficier du Pass foncier.

Les engagements de notre coopérative d’Hlm :

• La transparence du montage financier

• Une concertation sur la cible de clientèle prioritaire

• Un suivi dans le temps des clients de la réservation du logement jusqu’à 15 ans après la livraison du logement (sécurisation Hlm)

• Un partenariat bancaire avec le [Crédit Mutuel / Crédit Coopératif / Crédit Immobilier de France et Dexia] assurant le financement du client

Les engagements de notre coopérative d’Hlm :

• La transparence du montage financier

• Une concertation sur la cible de clientèle prioritaire

• Un suivi dans le temps des clients de la réservation du logement jusqu’à 15 ans après la livraison du logement (sécurisation Hlm)

• Un partenariat bancaire avec le [Crédit Mutuel / Crédit Coopératif / Crédit Immobilier de France et Dexia] assurant le financement du client


Documents

Les coopératives d’Hlm et l’accession sociale à la propriété