Les droits du locataire - Librairie Eyrolles · lorsque le retard dépasse dix jours. Si la lettre de rappel ou les appels téléphoniques restent sans effet, le propriétaire doit

Les droits du locataire

Gwendoline Aubourg

Droits du locataire 21/01/04 16:22 Page 3

© Groupe Eyrolles, 2004,ISBN 2-7081-3538-4

Chapitre 6

Les litiges


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De nombreux litiges peuvent vous opposer à votre propriétaire. Leprincipal d’entre eux concerne bien entendu le paiement du loyer maisaussi le dépôt de garantie, etc.

Les litiges relatifs aux loyers impayés

Si vous avez une dette de loyer ou de charges à l’égard de votre proprié-taire, des mesures de saisie (meubles, compte bancaire) peuvent êtreprises à votre encontre, pouvant aboutir parfois à un jugementd’expulsion ! Sachez toutefois, si vous êtes de bonne foi, que vous avez lapossibilité de régler le litige de manière amiable et d’obtenir des délais depaiement.

Votre propriétaire a cinq ans pour engager une action en paiement deloyers. En revanche, en matière de charges locatives impayées, le délai deprescription n’est pas défini.

Les recours du propriétaire contre les loyers impayés

Si vous ne payez pas votre loyer, le propriétaire dispose de divers recours,allant de la simple lettre à l’expulsion !

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Du simple rappel à la mise en demeure

Dans un premier temps, si vous n’avez pas payé votre loyer, votre proprié-taire va tenter de vous contacter par téléphone ou par écrit pour vousrappeler votre retard.

En général, le propriétaire vous avertit d’abord par une lettre simple (pasavant le 10 du mois pour une échéance le 1er) puis, à défaut de réponse devotre part, par lettre recommandée avec accusé de réception, en principelorsque le retard dépasse dix jours.

Si la lettre de rappel ou les appels téléphoniques restent sans effet, lepropriétaire doit alors vous adresser une lettre de mise en demeure. Pourdes raisons de preuve, il est nécessaire que cette lettre de mise en demeuresoit envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception. Cettelettre a pour objet de vous informer qu’une sanction peut être prise à votreencontre, si vous ne régularisez pas votre situation. Dès que vous recevezcette lettre, les intérêts de retard commencent à courir.

Parallèlement à l’envoi de cette lettre de mise en demeure (voir annexesp. 168), le propriétaire peut, si elle existe, contacter votre caution(personne physique ou morale) par écrit.

Si vous percevez une aide au logement (APL, par exemple), votre proprié-taire va alors signaler à la CAF (ou à la CMSA, selon votre situation) le non-paiement du loyer. Par ailleurs, si vous n’avez pas payé le loyer (totalementou partiellement) depuis au moins deux mois consécutifs, le propriétairepeut alors obtenir, à votre place, le versement de l’aide, selon la procédurede la tierce opposition.

L’assurance pour impayés de loyers

Si le propriétaire a souscrit une assurance pour impayés de loyers, ils’adressera en premier lieu à son assureur. C’est une formule d’assurancepermettant de protéger les propriétaires bailleurs contre certains risques :loyers impayés, dégradations immobilières, litiges liés à l’application du bail.

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Bien qu’ils varient d’une société d’assurance à une autre, les contratsproposent généralement les garanties suivantes :

Ω indemnisation des loyers, charges et taxes impayés ;

Ω paiement des sommes dues par le locataire lorsque celui-ci part sanseffectuer son préavis ;

Ω prise en charge de l’indemnité d’occupation fixée par le juge lorsque larésiliation du bail est effectivement prononcée ;

Ω paiement des loyers lorsque le juge accorde des délais au locataire ;

Ω prise en charge des frais de contentieux liés au recouvrement des loyerset à la gestion du bail ;

Ω réparation des dégradations commises par le locataire et constatéeslors de son départ, paiement des loyers pendant la durée des travauxnécessaires à la remise en état ;

Ω prise en charge de l’absence de revenus locatifs lorsque le mandatairen’a pas trouvé un premier locataire.

Cette assurance indemnise le propriétaire lorsque le locataire ne paie plusses loyers, après une période de trois à six mois. Par la suite, le rembour-sement varie selon les contrats. Certains contrats limitent le plafond degarantie. Les plafonds représentent un nombre de loyers (douze ou dix-huit mois, par exemple) ou un montant global. Par ailleurs, certainscontrats mettent en place une franchise, c’est-à-dire qu’ils imposent lepaiement d’une somme par le propriétaire indépendamment du montantdu remboursement.

S’il ne l’a pas fait à la signature du contrat de location, le bailleur peuttoujours souscrire une assurance pour impayés de loyers, en cours de bail.En général, le propriétaire doit alors prouver à l’assureur que le locataire atoujours payé ses loyers. Par ailleurs, le propriétaire impose souvent unepériode d’essai, pendant laquelle la prise en charge ne s’applique pas.

Le montant de l’assurance est déterminé par un pourcentage du montantannuel du loyer compris entre 1,5 et 4 % du loyer.

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Demander une saisie

Le propriétaire peut aussi procéder à une saisie, si le recouvrement de sacréance est menacé par le fait que vous pouvez librement vous dessaisir devos biens : saisie-attribution, saisie conservatoire, saisie sur le salaire, etc.

La saisie-attribution

La saisie-attribution s’applique uniquement à des créances sur unesomme d’argent. Elle permet à votre bailleur de récupérer immédiatementles sommes disponibles sur votre compte bancaire. Pour mettre en œuvrecette saisie, le bailleur doit être obligatoirement titulaire d’un titre exécu-toire (un bail).

Dès que la créance a été reconnue par une décision de justice, le bailleurcréancier peut s’adresser à un huissier de justice. Cet huissier doit ensuitesignifier à la banque du débiteur un acte de saisie, qui doit comportercertaines mentions obligatoires :

Ω le nom et l’adresse du débiteur saisi ;

Ω le décompte des sommes réclamées ;

Ω l’énonciation du titre exécutoire ;

Ω la mention selon laquelle la banque doit déclarer tous les comptesd’argent de son client ;

Ω la mention selon laquelle il est interdit au débiteur de disposer dessommes réclamées dans la limite de ce qu’il doit.

La banque a l’obligation de fournir les informations demandées. L’acte desaisie rend immédiatement indisponibles vos comptes bancaires, àhauteur des sommes dues au créancier. Pendant les quinze jours ouvrablesqui suivent la saisie-attribution, les sommes inscrites sur votre comptebancaire sont indisponibles. Passé ce délai, les opérations de crédit ou dedébit sont acceptées, à condition toutefois qu’elles soient antérieures à lasaisie. Auparavant, la saisie arrêt bloquait la totalité du compte dudébiteur.

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Certaines sommes, insaisissables, doivent toujours être laissées à votredisposition. Vous avez la possibilité d’utiliser ces sommes d’argent pourles besoins de votre vie quotidienne et d’effectuer des retraits d’argent surles comptes saisis, à condition toutefois de justifier l’origine de cet argent.Ces sommes insaisissables sont :

Ω le Revenu Minimum d’Insertion (RMI) ;

Ω l’allocation de solidarité spécifique ;

Ω l’allocation d’insertion ;

Ω les prestations maladie en nature, c’est-à-dire le remboursement desfrais médicaux.

L’huissier doit ensuite vous notifier cette saisie-attribution dans un délaide huit jours. À défaut, la première étape, c’est-à-dire l’indisponibilité devos comptes bancaires est annulée. Suite à cette notification, vousdisposez d’un délai d’un mois pour contester la saisie devant le juge del’exécution. Le bailleur créancier ne peut en aucun cas se faire payer avantla fin de ce délai de contestation. Si au bout du délai d’un mois, vousn’avez formulé aucune contestation, le paiement de vos créances n’est pasadressé directement au bailleur mais au secrétariat du greffe.

Dès que le bailleur a reçu la totalité des sommes correspondant à sacréance, le juge de l’exécution ordonne alors la mainlevée de la saisie.Votre banque est alors informée de cette mainlevée par le secrétariat dugreffe, par lettre recommandée avec accusé de réception.

La saisie de votre véhicule

À condition de posséder un titre exécutoire, le bailleur créancier peutégalement demander la saisie de votre véhicule (voitures, motos, etc.).Pour procéder à cette saisie, le bailleur créancier a le choix entre deuxprocédures.

PPrrooccéédduurree 11 :: llaa ssaaiissiiee ppaarr ddééccllaarraattiioonn àà llaa pprrééffeeccttuurree..

Le bailleur peut effectuer une déclaration à la préfecture du lieu d’imma-triculation du véhicule. La déclaration doit indiquer vos nom et adresse, lenuméro d’immatriculation et la marque du véhicule saisi. Par ailleurs, la

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déclaration doit mentionner le titre exécutoire (acte ou jugement) luipermettant de faire procéder à la saisie. Enfin, le bailleur créancier doitpréciser le décompte des sommes que vous lui devez.

Vous devez être informé par le bailleur de cette déclaration à la préfecturepar acte d’huissier, dans les huit jours qui suivent la déclaration. À défautde règlement dans un délai de deux ans, le bailleur doit réitérer sa décla-ration. Sinon, la déclaration initiale n’est plus valable. La déclaration à lapréfecture vous interdit de vendre votre véhicule avant d’avoir réglé votredette au créancier. En effet, pour vendre votre véhicule, vous devezdemander à la préfecture un certificat datant de moins de deux mois. Or,suite à la déclaration du bailleur, la préfecture ne vous délivrera aucuncertificat.

PPrrooccéédduurree 22 :: llaa ssaaiissiiee ppaarr iimmmmoobbiilliissaattiioonn..

À condition de posséder un titre exécutoire, le bailleur peut charger unhuissier de procéder à l’immobilisation de votre véhicule. En général, cetteimmobilisation s’effectue à l’aide du sabot de Denver. L’huissier doit vousinformer immédiatement par écrit de cette saisie, en mentionnant le titreexécutoire et le lieu où le véhicule est immobilisé. L’huissier doit ensuitevous délivrer un commandement de payer. Ce commandement indiqueque vous avez la possibilité de vendre votre véhicule à l’amiable dans undélai d’un mois, avec l’accord du bailleur créancier. Après ce délai, votrevéhicule est vendu aux enchères.

Qu’il s’agisse d’une saisie par déclaration à la préfecture ou d’unesaisie par immobilisation, vous avez la possibilité de demander aujuge de l’exécution du lieu de votre résidence ou du lieu d’immo-bilisation du véhicule de demander la mainlevée de la saisie. Poursaisir ce juge, vous devez vous adresser au greffe du Tribunal degrande instance.

La saisie sur salaire

À condition de posséder un titre exécutoire, le bailleur peut saisir leTribunal d’instance de votre lieu de résidence, par simple lettre ou décla-

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ration au greffe afin de procéder à une saisie sur votre salaire. Cette lettreou déclaration doit indiquer :

Ω les nom, état civil et adresse du créancier ;

Ω les nom et adresse du débiteur ;

Ω les nom et adresse de l’employeur du débiteur ;

Ω le détail des sommes réclamées ;

Ω la copie du titre exécutoire du créancier.

Vous êtes ensuite convoqué à l’audience de conciliation par le greffier, parlettre recommandée avec accusé de réception. L’huissier convoque aussi lebailleur créancier par simple lettre, quinze jours au moins avant la date del’audience de conciliation. À l’issue de l’audience de conciliation, deuxsituations doivent être distinguées :

Ω la conciliation aboutit. Dans ce cas, le juge doit constater l’accord dansun procès-verbal de conciliation. Ce procès-verbal doit être signé par lebailleur créancier et vous-même.

Ω la conciliation n’a pas abouti. Dans ce cas, le juge rend une ordonnancede saisie sur rémunérations.

Le juge rend également une ordonnance de saisie sur rémunérations, sivous étiez absent à l’audience de conciliation.

Le greffier du Tribunal d’instance informe alors votre employeur, par lettrerecommandée avec accusé de réception, dans un délai de huit jours quisuivent l’expiration des délais de recours contre le jugement, qu’il a l’obli-gation de procéder à une retenue sur la fraction saisissable de votresalaire. Les sommes saisissables sont celles qui ont le caractère de salaire.Il en est ainsi notamment de l’allocation de chômage (exceptée l’allo-cation de solidarité spécifique), les indemnités journalières de maladie etde maternité, les pensions de retraite, les rentes ou encore les indemnitésde licenciement. En revanche, les indemnités et les allocations pour chargede famille ainsi que les rentes d’accident de travail sont des sommes insai-sissables.

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Toutefois, votre salaire ne peut pas être saisi dans sa totalité. En effet,seule une fraction de votre salaire est saisissable. Cette fraction saisissableaugmente avec le montant du salaire. Le barème fixé est révisé chaqueannée au 1er janvier.

Barème des fractions de salaire saisissable (au 1er janvier 2004)

Ces tranches sont augmentées de 1 170 euros par an et par personne àcharge sur présentation de justificatifs. Parmi les personnes à charge, ontrouve le conjoint ou le concubin dont les ressources sont inférieures auRMI, les enfants à charge et l’ascendant dont les ressources sontinférieures au RMI et qui habitent avec la personne débitrice.

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Tranche de salaire annuel Fraction saisissable

Retenue maximale par mois

(retenue maximalecumulée par mois)

Jusqu'à 3 120 euros 1/20e 13 euros (13 euros)

De 3 120 à 6150 euros 1/10e25,25 euros

(38,25 euros)

De 6150 à 9 220 euros 1/5e51,16 euros

(89,41 euros)

De 9 220 à 12 240 euros 1/462,92 euros

(152,33 euros)

De 12 240 à 15 280 euros 1/384,44 euros

(236,77 euros)

De 15 280 à 18 360 euros 2/3171,11 euros

(407,88 euros)

Au-delà de 18 360 euros La totalité(407,88 euros

plus le reste du salaire)


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Dans tous les cas, vous devez toutefois bénéficier d’une sommeminimum vitale dont le montant est égal au montant du RevenuMinimum d’Insertion (RMI), soit 417,88 euros par mois depuis le1er janvier 2004.

Vous pouvez contester le montant de la retenue opérée sur votre salaire.Pour cela, vous devez vous adresser au juge d’instance soit directement,soit par l’intermédiaire d’un huissier de justice, d’un avocat ou de toutautre personne munie d’une procuration. Par ailleurs, si vous avez desérieuses difficultés financières pour payer votre dette, vous pouvezdemander un délai de grâce, de deux ans maximum, au juge d’instance.

La saisie vente

La saisie vente est une procédure permettant au bailleur créancier devendre vos meubles pour se payer ensuite sur le montant du prix vendu. Lamise en œuvre de cette procédure suppose, comme pour les autres saisies,l’existence d’un titre exécutoire.

Si la dette est inférieure à 535 euros, le créancier ne peut procéder à unesaisie vente sur les meubles que si la saisie du compte bancaire ou desrémunérations s’est révélée infructueuse. L’huissier doit vous délivrer uncommandement de payer, comportant la mention du titre exécutoire ainsique la somme exacte réclamée. Ce commandement vous ordonne de payervotre dette dans un délai de huit jours. À défaut de paiement dans ce délai,la dette pourra être payée par la vente forcée de vos meubles.

Pour contester le commandement de payer, vous devez vous adresserimmédiatement à l’huissier de justice et, éventuellement, au juge de l’exé-cution. Vous pouvez également demander au juge un délai de grâce, pourune durée maximale de deux ans.

Pour procéder à l’acte de saisie, l’huissier vient à votre domicile pourdresser l’inventaire des biens saisis. Vous pouvez contester l’inventaire envous adressant directement au juge de l’exécution.

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Certains meubles sont insaisissables. Il en est notamment ainsides objets nécessaires à la vie et au travail du débiteur et de safamille.

Passé le délai de huit jours, l’huissier peut effectuer l’acte de saisie, c’est-à-dire l’inventaire des meubles, même en votre absence. Dans ce cas,l’huissier doit toutefois être accompagné d’un commissaire de police.Après l’inventaire, les meubles restent à votre domicile, mais vous nepouvez en aucun cas les vendre ou les déplacer. À défaut, vous pouvez êtrepénalement sanctionné.

Vous disposez d’un mois, à compter de l’acte de saisie, pour demander àvendre vous-même vos meubles (vente amiable) et ainsi éviter lesenchères publiques. Le bailleur créancier dispose d’un délai de quinzejours pour accepter ou refuser la vente amiable. En l’absence de réponsedans ce délai, il est réputé avoir accepté la vente amiable.

À défaut de vente amiable, la vente forcée (aux enchères publiques) nepeut avoir lieu qu’après un délai d’un mois à compter de la notification del’acte de saisie.

Résilier le bail

Le propriétaire a la possibilité de procéder à la résiliation du bail en cas deloyers ou de charges impayés, si une clause « résolutoire » du contrat l’yautorise. Le propriétaire doit alors respecter une procédure particulière. Eneffet, le propriétaire doit vous transmettre, par huissier, un comman-dement de payer, mentionnant obligatoirement dans son intégralitél’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 (voir annexes p. 164), ainsi que l’adressedu Fonds de solidarité logement.

Vous disposez alors d’un délai de deux mois pour payer intégralementvotre dette. Si le paiement n’est pas effectué, le propriétaire peut obtenirvotre expulsion en vous assignant devant le tribunal par huissier dejustice.

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En revanche, si le bail ne comporte aucune clause résolutoire pour non-paiement des loyers et des charges, le propriétaire doit alors vous assignerdevant le Tribunal d’instance, en demandant au juge la résiliation du bailainsi que votre expulsion.

Si vous êtes condamné à payer les loyers de retard, le juge peut estimerque le défaut de paiement des loyers n’est pas suffisamment grave pourjustifier la résiliation du bail et l’expulsion.

L’expulsion

Le propriétaire a la possibilité d’engager une procédure d’expulsion lorsquele contrat contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de pleindroit du bail, en cas de non-paiement du loyer et des charges, pour non-versement du dépôt de garantie ou encore pour défaut d’assurance.

De même, une procédure d’expulsion peut être engagée lorsque vous nequittez pas le logement, suite à un congé donné pour reprise du logementpour l’habiter, pour le vendre ou pour un motif réel et sérieux.

Par ailleurs, en l’absence de clause résolutoire ou pour d’autres raisons quele non-paiement des loyers et des charges (usage abusif des locaux,détérioration, etc.), le propriétaire peut vous assigner directement auTribunal d’instance pour demander la résiliation du bail et votre expulsion.

Si vous louez un logement HLM, vous bénéficiez d’un droit au maintiendans les lieux. Toutefois, une possibilité d’expulsion existe. Mais avant dedéclencher cette procédure d’expulsion, le préfet peut mettre en œuvre,après une enquête sociale, tous les moyens et toute les aides existantspour vous permettre, si vous êtes de bonne foi, de résoudre vos problèmesd’impayés et ainsi éviter l’expulsion.

La procédure d’expulsion

Pour procéder à votre expulsion, le bailleur doit saisir obligatoirement unhuissier de justice. Dès le début de la procédure, l’huissier délivre unebrochure expliquant la procédure d’expulsion, la marche à suivre et les

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coordonnés des organismes pouvant aider les familles. L’huissier vousremet un commandement de payer sa dette dans un délai de deux mois.Ce commandement doit indiquer des mentions obligatoires :

Ω le mécanisme de la clause résolutoire ;

Ω la possibilité d’obtenir du juge des délais de paiement ;

Ω la saisine du Fonds de solidarité pour le logement, destiné à verser desaides financières aux locataires en difficultés du département.

Si vous n’avez pas payé dans les deux mois et si vous n’avez pas obtenu dedélais de paiement, le propriétaire doit saisir, par voie d’huissier, le jugepour obtenir la résiliation judiciaire du bail. Cet huissier doit aussi envoyerune copie de l’assignation au préfet, par lettre recommandée avec accuséde réception, au moins deux mois avant la date de l’audience, afin derecenser les aides auxquelles vous prétendez.

Lors de ll’’aauuddiieennccee,, il vous est recommandé d’être présent afin d’expliquervotre situation. Vous pouvez alors proposer des modalités de rembour-sement adaptés à vos capacités financières, demander des délais depaiement.

L’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire. L’aide juridictionnelle peutvous aider à prendre en charge les frais de justice (avocats, huissiers, etc.).

La demande de délais de paiement

Si vous ne pouvez pas régler votre dette, vous devez vous adresser au juged’instance pour solliciter des délais de paiement. Si le propriétaire veuts’opposer à cette demande, il doit se présenter obligatoirement àl’audience pour solliciter du juge la mise en œuvre de la clause résolutoire(idem, si vous ne respectez pas l’échéancier éventuellement fixé par lejuge).

Deux solutions se distinguent :

Ω llee jjuuggee ddéécciiddee dd’’ooccttrrooyyeerr ddeess ddééllaaiiss ddee ppaaiieemmeenntt.. Il peut décider dereporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues dans la limitede deux ans. Si le règlement s’effectue en plusieurs échéances,l’échéancier est assorti d’une clause de déchéance du terme. Si vous

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payez les échéances (en plus de son loyer normal) à la date prévue, vouspouvez rester dans le logement. En revanche, si vous ne payez pas, lebailleur peut vous expulser sans avoir à saisir le tribunal.

Ω llee jjuuggee rreeffuussee dd’’ooccttrrooyyeerr ddeess ddééllaaiiss ddee ppaaiieemmeenntt.. Si le juge refused’accorder des délais de paiement et s’il constate que la clause résolu-toire peut s’appliquer, il prononce la résiliation du bail et ordonne doncl’expulsion.

Le commandement d’avoir à libérer les lieux

L’expulsion a lieu après la décision du tribunal et après signification par unhuissier d’un commandement d’avoir à libérer les lieux. Toutefois, vous nepouvez être expulsé qu’après un délai de deux mois suivant la signifi-cation du jugement. Le contenu du commandement d’avoir à libérer leslieux est strictement réglementé par le décret du 31 juillet 1992.

Par ailleurs, la décision d’expulsion ne devient exécutoire qu’à partir dumoment où elle n’est plus susceptible d’appel ou d’opposition. En effet,suite à un jugement ordonnant l’expulsion, le locataire a la possibilité defaire appel, éventuellement en demandant l’aide juridictionnelle, dans undélai de quinze jours après une ordonnance de référé et après un délai d’unmois après un jugement du Tribunal d’instance.

L’obtention de délais pour quitter les lieux

Le juge qui prononce l’expulsion peut vous accorder un délai supplémen-taire pour quitter les lieux. Ce délai supplémentaire peut aller de trois moisà trois ans. En effet, le juge peut décider de prolonger le délai légal de deuxmois pour une durée de trois mois au maximum (soit cinq mois au total),si l’expulsion risque d’avoir des conséquences d’une exceptionnelle gravitéen raison de la période de l’année (hiver) ou de la présence d’enfants en basâge, etc. Par ailleurs, si votre relogement ne peut avoir lieu dans descirconstances normales, le juge peut vous accorder un délai supplémen-taire d’une durée de trois mois à trois ans au maximum.

Vous avez la possibilité de demander ce délai supplémentaire au juged’instance, avant la délivrance du commandement d’avoir à libérer les

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locaux par l’huissier, même s’il n’a pas été prévu dans l’ordonnanced’expulsion. En revanche, si le commandement d’avoir à libérer les locauxa déjà été délivré, vous devez solliciter ce délai supplémentaire auprès dujuge de l’exécution.

Le déroulement de l’expulsion

Votre expulsion ne peut avoir lieu entre 21 heures et 6 heures. De même,l’expulsion ne peut se dérouler les jours fériés ou les jours chômés, saufaccord du juge. En général, l’huissier se contente, dans un premier temps,d’une tentative d’expulsion et rédige un procès-verbal. Ce n’est qu’en casd’échec qu’il fait appel à la force publique.

Le recours à la force publique

Pour avoir recours à la force publique, le propriétaire doit faire unedemande auprès du préfet, par l’intermédiaire de l’huissier. Le préfetdispose alors d’un délai de deux mois pour donner sa réponse. Si le préfetaccepte, l’huissier peut faire appel au commissaire de police pour l’aiderdans l’opération d’expulsion. En cas de refus, la décision du préfet doitêtre motivée (il faut savoir que le défaut de réponse dans le délai de deuxmois équivaut à un refus). Le propriétaire a alors la possibilité d’êtreindemnisé par l’État.

En effet, le propriétaire doit alors être indemnisé pour la perte des loyerssuite au refus du préfet de faire intervenir la force publique pour expulserle locataire défaillant. Pour obtenir son indemnisation, le propriétaire doitadresser une demande d’indemnisation amiable à la préfecture par lettrerecommandée avec accusé de réception. Le préfet dispose alors d’undélai de quatre mois pour rendre sa décision (le défaut de réponsependant le délai de quatre mois équivaut à un refus). Si le préfet refusecette demande d’indemnisation, le propriétaire dispose alors d’un délaide deux mois pour saisir le tribunal administratif.

Lors de l’expulsion, l’huissier dresse un nouveau procès-verbal, dans lequelil mentionne vos meubles et le lieu où ils seront entreposés à vos frais.Vous disposez d’un mois pour les retirer. Passé ce délai, les meubles

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peuvent être vendus aux enchères. Le bailleur peut alors récupérer sur leproduit de la vente aux enchères la dette que vous lui devez encore. Vousconservez toutefois le solde de la vente.

Si des biens sans valeur sont laissés dans le logement après l’expulsion, ilssont considérés comme abandonnés. Le propriétaire a la possibilité de lesfaire déménager ou détruire. En revanche, les papiers et les documentspersonnels sont placés sous enveloppe scellée et conservés pendant unedurée de deux ans par l’huissier. Passé ce délai de deux ans, l’huissierdresse un procès-verbal des documents conservés et les détruit.

Les situations où l’expulsion ne peut pas être mise en œuvre

Dans les situations suivantes, votre expulsion ne peut être mise enœuvre...

La ttrrêêvvee hhiivveerrnnaallee :: du 1er novembre au 15 mars de l’année suivante, c’est-à-dire durant la période hivernale, il est interdit d’expulser un locataire.Toutefois, cette interdiction d’expulsion ne s’applique pas au cas dessquatters. De même, elle ne s’applique pas aux locataires dont lerelogement est assuré dans des conditions satisfaisantes. Enfin, la trêvehivernale ne s’applique pas aux occupants d’un immeuble ayant faitl’objet d’un arrêté de péril.

L’aabbsseennccee dduu llooccaattaaiirree :: le commandement d’avoir à libérer les locauxindique seulement la date à partir de laquelle le logement doit être libéré.En pratique, l’huissier s’entend à l’avance avec l’occupant pour fixer unedate d’expulsion. À défaut d’accord, l’huissier ne peut pas procéder àl’expulsion.

Les procédures d’urgence

Il existe également des procédures d’urgence, plus rapides…

Le rrééfféérréé est la procédure la plus courante et la plus utilisée lorsque lacréance invoquée est incontestable. Le juge des référés rend une ordon-nance le jour même de l’audience ou, au plus tard, dans les deux semaines

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qui suivent l’audience. Par ailleurs, ce jugement est assorti de l’exécutionprovisoire. Cela signifie que le jugement s’applique même en cas d’appel.

L’iinnjjoonnccttiioonn ddee ppaayyeerr permet au bailleur créancier d’obtenir rapidement untitre exécutoire lui permettant de recouvrer sa créance, dont le montantest déterminé par le bail. Le créancier a la possibilité d’établir la preuve desa créance par tous les moyens (contrat de bail, reconnaissance de dette,etc.). Pour engager la procédure, le bailleur doit déposer une requête augreffe du Tribunal d’instance sous forme d’un formulaire à remplir. Si letribunal estime que la requête est justifiée, il rend une ordonnanceportant injonction de payer. Cette décision est portée à votre connaissancepar un huissier de justice.

Vous disposez alors d’un délai d’un mois pour contester l’ordonnanced’injonction en formant opposition. À défaut d’opposition, l’ordonnancedeviendra exécutoire et des saisies pourront être effectuées à votreencontre. En revanche, si vous formez opposition, vous serez alorsconvoqué par le tribunal, avec le bailleur, pour tenter de vous concilier. Sila conciliation se révèle impossible, le tribunal rend un jugement.

Depuis le 1er mars 1999, si le montant de la dette est supérieur à3 800 euros, vous, ou le bailleur, pouvez contester devant la Courd’appel la décision du tribunal rendue sur l’opposition.

Les solutions du locataire

En cas de difficultés financières, vous disposez aussi de quelques solutions…

Rechercher une solution amiable avec le propriétaire

Pour éviter toute procédure judiciaire (et surtout de nombreuxproblèmes !), vous avez tout intérêt à rechercher une solution amiableavec le propriétaire. L’élaboration d’un plan d’apurement des dettes estsouvent la solution retenue. Ce plan constitue un accord amiable écritprévoyant un étalement du remboursement de la dette du locataire surplusieurs mois.

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Si le locataire respecte les délais mentionnés dans le plan d’apurement desdettes, il a la possibilité de conserver son droit à une aide au logement.

Demander une aide financière

Le locataire peut solliciter plusieurs aides financières : le Fonds deSolidarité Logement (FSL), la garantie LOCA-PASS, etc.

Si, de bonne foi, vous ne pouvez plus payer votre loyer, vous avez la possi-bilité de faire appel au FFSSLL.. Pour pouvoir saisir le FSL, vous devez répondreaux trois conditions suivantes :

Ω vos dettes de loyers doivent être supérieures à trois mois d’impayés ;

Ω la mise en place de votre plan d’apurement a échoué ;

Ω votre loyer doit être compatible avec les ressources de votre ménage.

Dès lors, vous pouvez bénéficier de deux types d’aides : un prêt et/ou unesubvention.

Le pprrêêtt accordé ne peut avoir une durée supérieure à 24 mois. Ce sont lesmembres de la Commission d’arrondissement solidarité Logement quidétermine la part de la dette prise en charge sous forme de prêt.

Le total des mensualités des prêts accordés au locataire ne peutpas dépasser 30 % de ses revenus mensuels (déduction faite desprestations, APL et allocations familiales).

Le solde de la dette peut faire l’objet d’une ssuubbvveennttiioonn.. Celle-ci a pour butde compléter un prêt, si la dette est très importante et que le budget estprécaire. Une subvention peut également être accordée pour apurer vosdettes de loyer et de charges, si vos ressources sont inférieures ou égalesau RMI.

La ggaarraannttiiee LLOOCCAA--PPAASSSS,, gratuite, est une assurance de paiement du loyeret des charges, valable pour trois ans et couvrant un montant maximal dedix-huit mois de loyers et de charges impayés. Toutefois, cette garantie estportée à trois ans de loyer, renouvelable, en contrepartie d’une réservationlocative pour les salariés et les jeunes, dans le parc locatif conventionné.

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Vous pouvez bénéficier de cette garantie, quelle que soit la cause del’impayé. La garantie est mise en jeu à la demande du bailleur, après unepremière relance et l’envoi d’une lettre de rappel restée sans effet pendantquinze jours.

Si vous êtes en difficulté, vous pouvez également demander à bénéficierde la llooii ssuurr llee ssuurreennddeetttteemmeenntt ddeess ppaarrttiiccuulliieerrss,, dite « loi Neiertz ».Attention ! Pour mettre en œuvre la procédure de surendettement, vousdevez impérativement être dans une grave situation financière, c’est-à-dire que vous ne devez plus pouvoir rembourser vos dettes.

Pour saisir la Commission départementale de surendettement, vous devezvous adresser à la succursale de la Banque de France de votre départementafin de vous procurer un dossier de « déclaration de surendettement ».Vous devez remplir de manière précise ce dossier et l’accompagner d’unelettre de saisine (voir annexes p. 171) expliquant les causes du surendet-tement et indiquant vos nom et adresse, votre situation familiale et vosconditions de logement.

Par ailleurs, vous devez mentionner dans le dossier le montant et la naturede vos dettes et de vos dépenses courantes, les coordonnées de vos créan-ciers, ainsi que le montant détaillé de vos revenus, des éventuelles autresressources (prestations, allocations), de vos biens (immobiliers, produitsd’épargne) et de vos crédits à la consommation. Vous devez joindre tousles justificatifs nécessaires à ces éléments.

Une fois rempli et signé, vous devez adresser ce dossier au secrétariat dela Commission de surendettement, auprès de la succursale de la Banquede France de votre département.

La Commission vous informe ensuite (ainsi que vos créanciers,notamment le propriétaire) de sa saisine par lettre simple.

Le dépôt du dossier devant la Commission et la saisine de la Commissionne vous dispense pas de payer vos dettes de loyers.

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La Commission procède alors à l’examen du dossier pour déterminer larecevabilité de la demande. Elle peut demander des justificatifs supplé-mentaires.

La Commission de surendettement vous informe (ainsi que vos créanciers)de sa décision par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Si l’ouverture de la procédure est rejetée, vous devez adresser une lettre derecours, en recommandé avec demande d’avis de réception, au secrétariatde la Commission, lequel transmettra le dossier au juge de l’exécution.Celui-ci statue sur la recevabilité de la demande, après avoir recueilli vosobservations et celles de vos créanciers. Sa décision est ensuite notifiéeaux parties par lettre recommandée avec avis de réception. Une copie decette décision est transmise par lettre simple à la Commission de suren-dettement. La décision du juge n’est pas susceptible d’appel, mais peutfaire l’objet d’un pourvoi en cassation.

Modification de la procédure de surendettement

La procédure de surendettement a été modifiée par la loi d’orientation etde programmation pour la ville et la rénovation urbaine, du 1er août 2003.Cette loi prévoit un recours supplémentaire, dit « de rétablissementpersonnel », qui autorise l’annulation du restant de la dette, après liqui-dation des biens de la personne et éventuellement de ceux de sa caution.

Seuls les dossiers déposés devant une Commission de surendettement, àcompter du 3 août 2003 et dont l’apurement des dettes a été jugé impos-sible, peuvent bénéficier de cette mesure. Les bénéficiaires sont alorsinscrits pour une période maximale de huit ans sur le fichier national desincidents de paiement.

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Le règlement des autres litiges relatifs à la location

D’autres litiges peuvent vous opposer au propriétaire : non-restitution dudépôt de garantie, détermination du montant des charges, etc.

Les procédures amiables

Comme pour un litige relatif au paiement du loyer, la première chose àfaire est de tenter de régler le litige de manière amiable…

Adresser un courrier

Un litige vous oppose à votre bailleur ? N’hésitez pas, dans un premiertemps, à lui adresser une lettre recommandée avec accusé de réception luiexpliquant l’objet du litige. Par exemple, lorsque le bailleur ne vous a pasrendu le dépôt de garantie trois mois après la remise des clefs, une simplelettre de réclamation suffit souvent à remettre les choses en ordre !

Saisir la Commission départementale de conciliation

La loi « solidarité et renouvellement urbain » a créé de nouveaux droitspour les locataires dans leurs rapports avec leurs propriétaires bailleurs.Ces nouveaux droits s’exercent au sein d’une nouvelle instance : laCommission départementale de conciliation. Cette commission a pourobjet de régler les litiges suivants :

Ω les litiges individuels relatifs aux augmentations de loyer, au renouvel-lement du bail ;

Ω les litiges individuels relatifs aux charges locatives, aux réparations, àl’état des lieux et au dépôt de garantie ;

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6. Les litiges

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Ω les difficultés de mise en œuvre des accords collectifs, des plans deconcertation locative et de fonctionnement des immeubles ou groupesd’immeubles.

La Commission est compétente pour le secteur privé et le secteur HLM.

Il existe une Commission départementale de conciliation dans chaquedépartement, chargée d’examiner les litiges pour lesquels le logement estsitué dans ce département. Pour connaître l’adresse du secrétariat de lacommission de votre département, adressez-vous à la Direction départe-mentale de l’équipement du lieu de votre logement. Pour saisir cettecommission, vous (ou le propriétaire) devez adresser une lettre au secré-tariat de la Commission de conciliation. Cette lettre doit comporter leséléments suivants : vos nom et adresse, les nom et adresse de la partieadverse ainsi que l’objet du litige.

Vous devez également joindre à cette lettre les documents suivants : lacopie du bail et la lettre de réclamation adressée préalablement à la partieadverse. Par ailleurs, si le litige est relatif à la révision du loyer, vous devezjoindre à votre lettre, la proposition de renouvellement du bail avecaugmentation du loyer faite par le bailleur, ainsi que les éléments deréférence qui lui ont servi pour proposer l’augmentation. Vous pouvezégalement transmettre à la Commission tout autre document permettantde faciliter la conciliation.

Demander une conciliation au tribunal

Vous (ou le propriétaire) avez la possibilité de formuler une demande deconciliation avec la partie adverse, par oral ou par simple lettre, auprès dugreffe du Tribunal d’instance.

La tentative de conciliation est menée par le juge lui-même ou bien par unconciliateur, nommé par le juge. Durant la conciliation, chaque partie doitêtre présente, exposer le litige ainsi que son argumentaire. Vous pouvez vousfaire assister par votre conjoint, votre concubin, un proche ou un avocat.

Si la conciliation aboutit à un accord, un constat d’accord doit être signé.En revanche, si la conciliation est un échec, les parties peuvent demanderque le litige soit immédiatement jugé.

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Les procédures judiciaires

Saisir le Tribunal d’instance

Si vous souhaitez agir en justice, vous devez saisir le Tribunal d’ins-tance du lieu du logement. Si le litige concerne une somme inférieureà 3 800 euros, la saisine est simple, gratuite et ne nécessite pas lerecours à un avocat ou à un huissier. En effet, pour saisir le tribunal,vous devez déposer un modèle type de déclaration au greffe duTribunal. Il est conseillé de remettre avec cette déclaration une copiedu bail, une copie des états des lieux d’entrée et de sortie ainsi qu’unecopie du courrier adressée préalablement au bailleur.

Si vous engagez un procès contre votre bailleur, vous avez la possi-bilité de donner mandat d’agir en justice à une associationsiégeant à la Commission nationale de concertation et agréée.

Le greffier enregistre votre demande et vous convoque, avec le bailleur, àune audience par lettre recommandée avec accusé de réception. Lors del’audience, un débat contradictoire est organisé. Le jugement peut êtrerendu immédiatement ou en délibéré. Par ailleurs, le jugement est rendupar défaut, si le défendeur est absent.

Dans quel cas faire appel ?

Il n’est pas possible de former appel du jugement rendu, si le litigeconcerne une somme inférieure à 3 800 euros.

En revanche, si le litige concerne une somme supérieure à 3 800 euros,vous ne pouvez pas procéder à la saisie du tribunal par une simple décla-ration au greffe du Tribunal. En effet, dans ce cas, vous devez procéder parassignation, mais toujours devant le Tribunal d’instance.

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6. Les litiges

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L’injonction de faire

La procédure d’injonction de faire peut être utilisée lorsque le bailleurrefuse, par exemple, de délivrer les équipements mentionnés dans le bailen bon état de fonctionnement, une quittance de loyer, un décompte descharges en vue d’une vérification, etc. Toutefois, cette procédure ne peutêtre utilisée que si la valeur de votre demande n’excède pas 7 600 euros.

Vous devez adresser une demande écrite (requête) au greffe du Tribunald’instance. Cette requête doit mentionner les nom, prénoms, adresse etprofession des parties. Vous devez joindre à votre requête les documentsjustificatifs : copie du contrat de bail, devis établi par un professionnel, etc.

Si le juge estime votre requête justifiée, il rend une ordonnance portantinjonction de faire, non susceptible de recours. Cette ordonnance estnotifiée aux deux parties par lettre recommandée avec accusé deréception. L’ordonnance rendue mentionne le délai et les conditions d’exé-cution de l’injonction. Cette ordonnance précise également le jour del’audience, en cas de non-respect de l’ordonnance. Si votre adversaire nerespecte pas cette injonction et conteste votre demande, le tribunalexamine l’affaire en présence des deux parties.

Par ailleurs, la décision du juge peut faire l’objet d’un appel devant la Courd’appel.

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Documents

Les droits du locataire - Librairie Eyrolles · lorsque le retard dépasse dix jours. Si la lettre de rappel ou les appels téléphoniques restent sans effet, le propriétaire doit