LES POLICES DE L’HABITAT INSALUBRE (1)

Logements, immeubles et ilots insalubres

Qu’est-ce que l’habitat insalubre ?

• Définition ancienne : de 1850 à 1902 La loi : art L.1331-26 du code de la santé publique :

« Un immeuble, bâti ou non, vacant ou non, attenant ou non à la voie publique …. constitue soit par lui-même soit par la façon dont il est occupé ... un danger pour la santé des occupants ou des voisins… »

• Qu’est ce que la santé ? Définition de l’OMS – Santé physique, santé mentale, santé sociale

Commentaire :

Ne pas se limiter à l’évaluation des risques pour la santé physique; les difficultés de l’évaluation sanitaire : la dimension sociale, voire culturelle, du bien-être dans l’habitat Un risque sanitaire n’est pas la maladie avérée : les liens de causalité sont rares et limités aux maladies physiques (plomb, amiante, moisissures …) Evaluer un risque sanitaire est plus délicat qu’évaluer un risque physique (de péril, par exemple) Éviter les attendus de type corrélations de cause à effets : l’etre humain n’est pas prédéterminé …

Patrimoine urbain et insalubrité de l’habitat

• Quelques repères historiques : • « Les maisons qui tuent » et le postulat écologique – naissance de la médecine

de l’hygiène; l’hygiène publique; le mouvement social … • Démolir pour éradiquer la maladie (choléra, tuberculose) • Le mouvement hygiéniste, ses applications et ses héritiers :

– De Haussmann à Le Corbusier, de l’urbanisme de rénovation urbaine au logement social …

– Les progrès de l’hygiène publique améliorent notablement les conditions de vie …

• Des conflits entre gens du patrimoine et gens de l’urbanisme et du logement : – Victor Hugo, Haussmann, Formigé – Des métiers marqués par cette histoire : ABF et aménageurs, ABF et HLM …

• Réconcilier hygiène de l’habitat et respect du patrimoine urbain : G.Giovannoni, les « villes moyennes », le FAU …

• Les OPAH-RU et le PNRQAD dans cette dialectique ….

Engager une procédure d’insalubrité

• Une plainte, une demande émanant d’un occupant : Obligation de visiter et de faire rapport : pour la DT/ARS comme pour le SCHS

• Tout signalement de toute origine : CAF ou MSA, travailleurs sociaux, gestionnaires du FSL, services du logement, commissions de prévention des expulsions, …(art 40 du CPP) ADIL, opérateurs mandatés (OPAH, MOUS, aménageurs) infirmiers, voisins, toute personne …interet de monter des partenariats

• Autosaisine : ne pas attendre la plainte, mais visiter … (les autres logements dans la copropriété , les fonds de cour …)

• Refus de laisser visiter ou entrer ? – Par l’occupant : droit du domicile; mais la fonction d’inspecteur de

salubrité justifie l’entrée (avec huissier et serrurier et si nécessaire référé en TGI)

– Par le propriétaire, non occupant : ne peut s’y opposer et n’a pas à exiger d’être présent : la visite contradictoire n’existe pas …

– Le syndic : ne le peut car les parties communes ne sont pas des domiciles et le syndicat des copropriétaires n’est pas propriétaire …

A qui s’adressent les arrêtés d’insalubrité ?

• Aux propriétaires /titulaires de droits réels, tels qu’ils figurent au fichier immobilier (même décédés) à qui incombe l’entretien de leur habitation, louée ou non,

• Aux exploitants des locaux d’hébergement (hôtels)

• Le statut d’occupation n’entre pas en compte en la matière et la mesure doit être instruite :

– Vis-à-vis d’un propriétaire occupant,

– D’un syndicat de copropriétaires,

– D’un hôtelier,

– Que les occupants soient de bonne foi, ou non, (selon les dires du logeur), qu’il y ait procédure d’expulsion en cours, ou non,

– Que les occupants soient sans droit ni titre, ou même squatters

Evaluer l’insalubrité • Analyser les désordres d’un logement, d’un bâtiment, d’un ilot

– Multiplicité de désordres – Le RSD n’est pas une base de l’insalubrité, mais de la police du maire,

mais la multiplicité des dysfonctionnements au regard du RSD justifie le passage à l’enquête d’insalubrité …

– Exemples : humidité importante, moisissures sur les murs, fenêtres laissant passer l’eau, électricité dangereuse, absence de chauffage ou chauffage insuffisant, alimentation en eau potable défectueuse, assainissement inexistant ou défectueux…

– on peut y inclure tous éléments de solidité et sécurité (garde-corps, escaliers,

effondrements ….) – La loi vise explicitement les locaux vacants – Les parties communes d’un immeuble collectif peuvent être seules déclarées

insalubres …

• La « grille d’insalubrité » éditée par la DGS/DGHUC en 2003 : – utile pour la visite complète d’un logement ou d’un immeuble – aucune valeur juridique; surtout ne pas mettre ou citer dans le rapport ou

l’arrêté la valeur de la cotation

• L’évaluation de l’insalubrité n’empêche pas le choix de la procédure par rapport aux situations locales, aux acteurs en place et par rapport à une stratégie …(sauf urgence et droit des occupants)

Remédiable, irrémédiable • Art L1331-26 du CSP :

« L’insalubrité d’un bâtiment doit être qualifiée d’irrémédiable lorsqu’il n’existe aucun moyen technique d’y mettre fin, ou lorsque les travaux nécessaires à sa résorption seraient plus coûteux que la reconstruction. »

• Notion juridique et non technique : une autorité de police ne peut jamais imposer à un propriétaire des travaux qui constitueraient des « travaux de reconstruction »; ce qui n’interdit pas au propriétaire d’engager de tels travaux …ni de vendre …

• Mode de calcul : cout des travaux de réparation à comparer aux couts de reconstruction aux normes actuelles d’un bâtiment équivalent (type prix moyen au m2 dans la commune) (hors frais de démolition, couts de maitrise d’œuvre ou autres …) et hors contraintes urbanistiques ou autres

• Attention : les juges sanctionnent de plus en plus l’irrémédiabilité et vérifient les modes de calcul …

• Intérêt d’évaluer les cas (peu présents) d’impossibilité technique, qui peut être pertinente en quartier ancien ….

Rédaction du rapport d’insalubrité

• Suite à la visite de l’immeuble et/ou des logements : décrire des désordres, créant un risque pour la santé ou la sécurité, sans autres précisions … – ne pas se référer au RSD, qui n’est pas la base légale en

insalubrité, – Ni à la cotation de la grille de la circulaire de 2003

• Prescrire une obligation de résultat (et non pas de moyens) mais sans être trop général … – « Mise en sécurité » … et non « mise aux normes »

• En copropriété, bien distinguer dans l’arrêté, en articles distincts ce qui concerne : – Les parties communes : à la charge du syndicat, représenté par

le syndic – Chaque logement, à la charge du copropriétaire;

• Le rapport doit expliciter devant le Coderst le caractère remédiable ou irrémédiable

Mesures d’urgence : L1331-26-1 • Découverte d’un danger imminent pour la santé ou la sécurité, en cours

de procédure d’insalubrité (cas de figure différent du 1311-4) • Prise d’’un arrêté du préfet portant :

– Prescription de travaux dans un délai (bref), fixé – Interdiction temporaire d’habiter possible;

• Exécution des mesures édictées : – En cas de défaillance du propriétaire : exécution d’office par le préfet

(DDT, maitre d’ouvrage, sur ses crédits), aux frais du propriétaire; – La créance publique peut être garantie par l’inscription d’un PSI

• Protection des occupants : prorogation de la durée du bail – Rétroactivement, loyer cesse d’être du si un arrêté d’insalubrité suit

• La procédure suit son cours sauf si la réalisation de travaux a mis fin à toute insalubrité

Insalubrité - Procédure du L1331-26 • Rapport d’enquête de la DT/ARS - ou du SCHS, suite à visite • Avis ABF si besoin : R 1331-4 CSP : sur la nature des travaux prescrits (notamment en cas

de démolition) et non sur les modes de faire • Information des propriétaires et des occupants de la date du CoDERST, avec le rapport :

– Propriétaires et titulaires de droits réels, tels qu’ils figurent au fichier immobilier (conservation des hypothèques/ et non pas au cadastre) : 1 mois à l’avance

– Affichage dans l’immeuble, en mairie • Avis du CoDERST sur :

– Réalité et les causes de l’insalubrité – Caractère remédiable ou non – Mesures propres à y remédier – ATTENTION : Le PV du Coderst doit mentionner ces 3 éléments

• Signature de l’AP : le préfet est lié par l’avis du CoDERST sur la remédiabilité/irrémédiabilité, mais peut préciser : – interdiction temporaire d’habiter (en remédiable) – ou la démolition, ou non (en irrémédiable);

• Notification aux propriétaires, aux occupants, au syndic de copropriété (parties communes) : affichage sur l’immeuble en sécurité juridique …

• Transmission au maire, à la CAF/MSA, au FSL, procureur

• Publication de l’arrêté au fichier immobilier

Insalubrité remédiable : Travaux

• Prescriptions de travaux de réparation – Délai, quelques mois environ (au max 6 à 12 mois ) – Non respect du délai :

• Travaux d’office : maire, au nom de l’Etat, ou Préfet, après mise en demeure aux propriétaires de faire les travaux (délai minimum 1 mois)

• Réalisation des travaux aux frais du propriétaire • Inscription du privilège spécial immobilier (PSI)

• Eventuellement : – Interdiction temporaire d’habiter (délai fixé dans l’AP) – L’AP doit fixer un délai pour proposer des offres d’hébergement

temporaire et, pour informer le préfet de cette offre : • Délai inférieur au délai de l’interdiction temporaire d’habiter.

– Passé ce délai, la collectivité publique doit se substituer au propriétaire aux frais avancés de celui-ci

Insalubrité irrémédiable Rappel : l’insalubrité est « irrémédiable » si le montant des travaux excède le montant de la reconstruction ou s’ils sont techniquement impossibles; • L’arrêté doit fixer :

– Interdiction définitive d’habiter, délai maximum de 1 an – Un délai pour proposer des offres de relogement définitif, et informer le préfet de l’offre.

(Passé ce délai, l’autorité publique doit se substituer au propriétaire et proposer un logement définitif)

• L’arrêté peut ordonner :

– La démolition de l’immeuble (exécution d’office uniquement avec l’autorisation du juge/TGI) – Les mesures nécessaires pour empêcher l’accès dans le bâtiment – La démolition n’est pas obligatoire et en secteur protégé, avis/accord de l’ABF sur tout ou

partie des démolitions • Le maire peut, à tout moment, ordonner et exécuter d’office tous travaux pour empêcher

l’accès

• Le propriétaire doit : – Exécuter les mesures prescrites – Assurer le relogement des occupants de bonne foi – Ne peut demander l’expulsion des locataires que s’ils ont refusé une offre correspondant à

leurs besoins et possibilités – sous le contrôle du juge

• Le propriétaire peut : – vendre son bien. La servitude suit et est opposable à l’acquéreur (nécessité de la publication

foncière) – faire des travaux : la mainlevée sera alors prononcée

L’exécution des travaux

• Le propriétaire est tenu d’exécuter les travaux prescrits dans le délai indiqué; • Il doit demander les autorisations d’urbanisme nécessaires : selon le cas,

déclaration de travaux, permis de construire ou permis de démolir; en secteur protégé, il doit, de plus, respecter les servitudes et demander l’avis ou l’accord de l’ABF (qui est différent de celui qui peut figurer dans l’arrêté d’insalubrité)

• Si l’arrêté d’insalubrité ordonne la démolition, celle-ci est exemptée du permis de démolir, mais, en espace protégé où l’avis ou l’accord de l’ABF est requis ….

• L’autorité sanitaire (ARS ou SCHS) constat e la réalisation des travaux mettant fin à l’insalubrité (et peut refuser si les travaux sont insuffisants ou « bricolés »)

• Signature d’un arrêté de mainlevée par le préfet; • Notifié au propriétaire, au syndic de la copropriété, et aux occupants • Communiqué à la CAF, MSA …. • La publicité foncière de l’arrêté de mainlevée est à la diligence du propriétaire • Conséquences :

– Obligation de réintégration des occupants et de retour pour eux – Reprise du paiement du loyer et de l’allocation logement

• En cas d’inexécution des travaux, engagement des travaux d’office à la diligence du maire ou du préfet

Les travaux d’office • Effectués par le maire au nom de l’Etat, à défaut par le préfet (DDT)

• Précédés d’une mise en demeure préalable :

– 1 mois minimum pour les propriétaires et les copropriété (pour les travaux portant sur les parties communes)

– Il n’existe pas d’arrêté « d’exécution d’office des travaux » (inutile et dangereux …) : la mise en demeure suffit et ne fait pas grief, car ce n’est qu’un rappel, sauf contestation, si des travaux ont déjà été faits …

• Respect du code des marchés publics; l’urgence et l’exécution d’arrêtés d’urgence justifient le recours à l’art 35 II du CMP

• La commune peut bénéficier, de droit, d’une subvention de l’Anah de 50%, non remboursable …

• La créance publique est garantie par la solidarité des acquéreurs successifs et par le PSI (ordonnance de 2007)

• Utile d’effectuer une inscription provisionnelle du PSI dès la mise en demeure pour éviter les effets du droit commercial

• Ne pas oublier les occupants …

La substitution financière en copropriété

• L1331-29 – III du CSP

« Si l'inexécution de mesures prescrites portant sur les parties communes d'un immeuble en copropriété résulte de la défaillance de certains copropriétaires, la commune ou l'Etat peut se substituer à ceux-ci pour les sommes exigibles à la date votée par l'assemblée générale des copropriétaires »

• Les art Art R. 1331-6 et R. 1331-7 précisent les conditions pratiques de substitution :

• Le syndic doit saisir le maire (ou l’Etat) d’une attestation de défaillance » du ou des copropriétaires n’ayant pas répondu aux appels de fonds après somation de payer.

• La commune dispose d'un délai d'un mois pour décider de se substituer aux copropriétaires défaillants. En ce cas, sa décision est notifiée par le maire au syndicat des copropriétaires, pris en la personne du syndic, ainsi qu'aux copropriétaires défaillants, auxquels sont notifiées les sommes versées pour leur compte.

• Cette créance publique est garantie par les mêmes suretés que la créance pour travaux d’office.

• La commune peut bénéficier d’une subvention de 50 % de l’ANAH

Des sanctions pénales spécifiques

L 1337-4 du CSP

• 1 an emprisonnement, amende 50 000 € – Refus de faire les travaux prescrits, sans motif légitime

• 2 ans emprisonnement, amende 75 000 € – Refus de reloger en cas de surrocupation (L 1331-23)

• 3 ans emprisonnement, amende de 100 000 € – Refus de déférer à la mise en demeure du préfet (locaux impropres) – Dégrader le logement, le rendre inhabitable, pour faire partir les

occupants – Ne pas respecter, de mauvaise foi, une interdiction d’habiter – Remettre à disposition des locaux vacants ayant fait l’objet d’une

interdiction d’habiter ou d’utiliser • Des peines complémentaires

– Dont la confiscation de biens ou de l’immeuble – Dont l’interdiction d’exercer des métiers ou fonctions en relation avec

le logement