Les renseignements contenus

dans la présente notice ont pour

but d’attirer votre attention

sur les points les plus importants

du sujet qui vous intéresse.

Pour de plus amples informations,

consultez votre notaire.

Les avant-contratsPromesse de venteOffre d’achatCompromis de vente

ChambredesNotairesde

Paris-Directionde

laCom

munication-Juillet2011

12, avenue Victoria, 75001 Paris - Tél. : 01 44 82 24 00

www.paris.notaires.fr

Imprimé sur papier recyclé

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LA VENTE D’UN BIEN IMMOBILIER EST PRESQUE TOUJOURS

PRÉCÉDÉE D’UN “AVANT-CONTRAT” PAR LEQUEL LE FUTUR

VENDEUR ET LE FUTUR ACQUÉREUR MANIFESTENT LEUR INTÉRÊT

POUR L’OPÉRATION TOUT EN SE LAISSANT LE TEMPS DE VÉRIFIER

SA FAISABILITÉ (RECHERCHE DE FINANCEMENT, OBTENTION

PRÉALABLE DE DOCUMENTS OU D’INFORMATIONS…).

IL EXISTE TROIS PRINCIPAUX TYPES D’AVANT-CONTRATS :

LA PROMESSE UNILATÉRALE DE VENTE, L’OFFRE D’ACHAT ET

LE COMPROMIS DE VENTE. CHACUN DE CES ACTES A DES

CONSÉQUENCES IMPORTANTES ET DIFFÉRENTES. VOTRE

NOTAIRE ATTIRERA VOTRE ATTENTION ET VOUS CONSEILLERA

UTILEMENT SI VOUS LE CONTACTEZ AVANT LA VENTE.

NE VOUS FIEZ EN EFFET JAMAIS À L’INTITULÉ DE L’ACTE :

CERTAINES “PROMESSES” OU “OFFRES” CONSTITUENT DES

ENGAGEMENTS DÉFINITIFS. SEULE UNE LECTURE ATTENTIVE

DU CONTENU DE L’AVANT-CONTRAT VOUS PERMETTRA DE

SAVOIR CE À QUOI VOUS VOUS ENGAGEZ.

N’OUBLIEZ PAS QUE LES CONDITIONS DE LA VENTE SONT

FIXÉES DÈS L’AVANT-CONTRAT ET QU’IL VOUS SERA TRÈS

DIFFICILE DE LES MODIFIER.

CES AVANT-CONTRATS NE CONCERNENT PAS LES VENTES

D’IMMEUBLES EN COURS DE CONSTRUCTION. DANS CE

CAS, SEUL UN “CONTRAT DE RÉSERVATION” PEUT ÊTRE

CONCLU.

ACQUISITION D’UN IMMEUBLEÀ USAGE D’HABITATION :UN DÉLAI AVANT DE S’ENGAGER

Les personnes qui cherchent à acquérir un bienimmobilier à usage d’habitation bénéficient d’un délaide sept jours avant d’être engagées.Cette mesure ne concerne que les acquéreurs qui ne sontpas des professionnels de l’immobilier ; elle s’impose enrevanche à tous les vendeurs, professionnels de l’immo-bilier ou non.

Le principe en est le suivant

� Si la vente est précédée d’un avant-contrat sousseing privé ou authentique, l’acquéreur dispose d’undélai de sept jours au cours duquel il peut se rétracter.S’il le fait, il n’est plus tenu d’un quelconque engagementenvers le vendeur.Toutes les sommes qu’il aurait déjà versées à un agentimmobilier ou à un notaire doivent lui être restituées dansles 21 jours de la rétractation (attention : tout versementdirect au vendeur pendant le délai de rétractation est interdit).Pour faire courir le délai de rétractation, le vendeur ou sonintermédiaire doit lui notifier un exemplaire de l’acte signé,par LR avec AR ou acte d’huissier.

� Si la vente n’a pas été précédée d’un avant-contrat,l’acquéreur bénéficie d’un délai de réflexion de sept joursavant la signature de l’acte de vente.Dès lors que l’acquéreur ne s’est pas rétracté dansles sept jours, l’avant-contrat peut produire ses effets,lesquels varient selon qu’il s’agit d’une promesseunilatérale de vente, d’une promesse d’achat ou d’uncompromis de vente.

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� de la superficie de la partie privative d’un lot en co-propriété (la “loi CARREZ” rend obligatoire cettemention dans l’avant-contrat). Il est souhaitable, pourdes raisons de responsabilité, que cemétrage soit effectuépar un professionnel ; il est également vivement conseilléd’être informé du montant des charges et des dernièresdécisions de l’assemblée générale, notamment quant auxtravaux qui ont été votés et à leur montant.Certaines de ces informations sont obligatoirementdemandées par le notaire au syndic après la signaturede l’avant-contrat ;

� des informations sur les travaux qui ont été le cas échéanteffectués dans les lieux (nature, plans, assurances,autorisations administratives ou de la copropriété,achèvement…) ;Si toutes les informations utiles ne peuvent pas êtreimmédiatement mises à la disposition du bénéficiaire,il est prudent de soumettre la réalisation de la venteà leur production ; on parle alors de “condition suspensive”.Il en va de même si des démarches doivent être faites(obtention d’un permis de construire, par exemple)ou si des événements doivent préalablement intervenir(départ d’un occupant, par exemple).

� des certificats exigés par la réglementation sur l’amiante,le plomb, les termites, la performance énergétique,l’installation intérieure de gaz, l’installation intérieured’électricité, les installations d’assainissement noncollectif, les risques naturels et technologiques.

� et bien entendu le prix, le régime fiscal de la vente(TVA ou droits d’enregistrement) et les modalités depaiement (comptant, à terme, recours à un emprunt…).Certaines informations indispensables à la réalisationde la vente ne pourront être communiquées qu’aprèsla signature de la promesse de vente en raison des délaisnécessaires.Il s’agit principalement de celles qui concernent la situationdu bien au regard des règles d’urbanisme, la purge desdroits de préemption et les éventuelles inscriptionshypothécaires.

LA PROMESSE UNILATÉRALEDE VENTE

QUI S’ENGAGE ET À QUOI ?

Dans la promesse unilatérale de vente, le propriétaires’engage à vendre son bien à une personne déterminée(le “bénéficiaire”).Il donne ainsi en exclusivité une “option” au bénéficiaire,en général pour un temps limité. Si dans le délai quilui est accordé le bénéficiaire déclare vouloir acheter(on dit qu’il “lève l’option”), la vente sera considérée commeconclue aux conditions proposées dans la promesse.Si le bénéficiaire déclare ne pas vouloir acquérir, le vendeurpeut reprendre son entière liberté et vendre le bienà quelqu’un d’autre.

ATTENTION : le fait, pour le bénéficiaire,de “signer une promesse unilatérale de vente”ne signifie pas qu’il s’engage à acquérir maissimplement qu’il accepte les conditionsde cette offre au cas où il déciderait d’ache-ter le bien.

QUE DOIT CONTENIR LA PROMESSE ?

Puisque la promesse se transforme en vente lorsque l’optionest levée, elle doit préciser dès le début toutes les conditionsde la vente.Avant de signer une promesse, il faut donc être en possessionde toutes les informations utiles. Il s’agit notamment :

� de l’état civil du vendeur, de sa situation familiale, ainsique de sa qualité de propriétaire et de l’origine dela propriété du bien qu’il veut vendre (précédenteacquisition, donation…). L’identité exacte et la situationfamiliale du bénéficiaire doivent être également vérifiées ;

� de la description complète du bien (localisation, usaged’habitation, de commerce ou de bureau, contenance,désignation cadastrale, situation locative…) et de sesaccessoires (caves, greniers, garages, jardin, mobilieréventuel…) ;

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LE VENDEUR PEUT-IL REVENIRSUR SA PROMESSE ?

À partir du moment où le bénéficiaire a levé l’option,la vente est conclue et le vendeur ne peut plus se rétracter.Le bénéficiaire est alors en droit d’exiger que la ventesoit régularisée devant notaire. Si le vendeur refuse devendre, l’acquéreur peut demander au tribunal de grandeinstance de constater la vente ; le jugement aura la valeurd’un acte notarié de vente. Mais devant les difficultésrencontrées, le bénéficiaire peut préférer renoncer àpoursuivre la réalisation de la vente et demanderdes dommages et intérêts au vendeur.

QU’EST-CE QU’UNE CLAUSE DE DÉDIT,ET UNE CLAUSE PÉNALE ?

Certaines promesses contiennent une “clause de dédit”par laquelle le vendeur (ou l’acquéreur) se réserve le droitde revenir sur son engagement, même après la levéede l’option,moyennant le versement d’une certaine somme.Cette clause est rare mais légale et en cas de rétractation,le bénéficiaire ne peut pas en principe obtenir de l’autrepartie plus que le versement de cette somme.

Lorsque la promesse contient une “clause pénale”, celle-cifixe le montant de la somme due par celui qui n’a pasexécuté ses obligations ; son montant peut être réduitou augmenté par le juge.

ATTENTION : ne vous fiez pas à l’intitulé desclauses ; seul leur contenu compte. Le notairevous renseignera utilement sur leur portée.

QUE MENTIONNER QUAND LEBÉNÉFICIAIRE A BESOIN D’UN PRÊT ?

Lorsque le bien est à usage d’habitation, les articlesL.312-15 et suivants du Code de la consommation exigentque la promesse unilatérale de vente indique si le prixest payé, avec ou sans l’aide d’un prêt immobilier.Si un (ou plusieurs) prêt(s) est(sont) prévu(s), l’acte estnécessairement conclu sous la condition suspensive deson (ou de leur) obtention. Le bénéficiaire dispose pourcela d’un délai qui ne peut être inférieur à un mois.

Si le bénéficiaire n’obtient pas son prêt, il est libéréde ses engagements et toutes les sommes qu’il auraitdéjà versées au vendeur doivent intégralement luiêtre remboursées, dont l’indemnité d’immobilisation(voir ci-après).

Si le bénéficiaire ne veut pas recourir à un emprunt,il doit impérativement porter sur l’acte une mention desa main, par laquelle il reconnaît avoir été informé, quedéclarant qu’il ne recourt pas à un prêt, il ne pourra plusse prévaloir du fait qu’il ne l’a pas obtenu s’il devait parla suite en solliciter un, ce dans le but de demander larestitution de l’indemnité d’immobilisation. A défaut d’unetellemention, le bénéficiaire pourrait faire jouer la conditionsuspensive pendant toute la durée de la promesse.

Pour les biens à usage autre que d’habitation, cette conditionsuspensive n’est pas obligatoire. Le bénéficiaire doit doncveiller en cas de besoin à ce qu’elle soit mentionnée dansl’acte ; à défaut, il ne peut pas s’en prévaloir.

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QU’EST-CE QU’UNE INDEMNITÉD’IMMOBILISATION,ET À QUOI S’EXPOSE LE BÉNÉFICIAIREQUI NE LÈVE PAS L’OPTION ?

Dans une promesse unilatérale de vente, le bénéficiairea le droit de ne pas lever l’option ; dans ce cas la venten’est pas conclue. Cette possibilité de ne pas leverl’option ne doit pas être confondue avec l’exercice dudroit de se rétracter, lequel ne joue que dans les septjours de la notification de la promesse (voir le début decette brochure).

Les promesses prévoient le plus souvent le versementd’une “indemnité d’immobilisation” par le bénéficiaire(en général de 5 à 10%duprix) : cette somme reste acquiseau vendeur si l’option n’est pas levée. Ce n’est pas lecas, si la vente n’a pas pu intervenir par sa faute ou parcequ’une condition suspensive ne s’est pas réalisée.

L’indemnité d’immobilisation reste “séquestrée” entreles mains du notaire tant que la non réalisation dela vente n’est pas certaine. En cas de contestation entrele vendeur et l’acquéreur, le notaire conserve cettesomme le temps qu’une solution amiable soit trouvéeou qu’une décision de justice intervienne.

COMMENT LEVER L’OPTION ?

Pour produire ses effets, l’option doit être levée dansles formes et les délais mentionnés dans la promesse.Même si la loi n’impose pas de condition de forme, lalettre recommandée avec demande d’avis de réceptionest vivement conseillée.

QUE SE PASSE-T-IL APRÈSLA LEVÉE DE L’OPTION ?

Une fois levée, l’option ne peut plus être rétractée.La vente devient immédiatement définitive et l’indemnitéd’immobilisation se transforme en acompte sur le prixde vente. Le vendeur dispose des mêmes moyens decontrainte que l’acquéreur si ce dernier refuse de régulariserla vente (voir ci-dessus “le vendeur peut-il revenir sur sapromesse”).

Mais pour produire tous ses effets, la vente doit êtrerégularisée par acte authentique devant notaire.

En général, c’est à la date de la signature de l’acte notariéde vente que le prix est intégralement payé par l’acquéreuret que s’opère le transfert effectif de la propriété du bien.C’est également à cette date que les droits de mutationdoivent être versés à l’administration fiscale. Le notaireaura pris soin d’en demander préalablement le montantà l’acquéreur.

LES PROMESSES DE VENTEOBLIGATOIRES NOTARIÉES

Depuis le 1er juillet 2009, toute promesse de vente, d’unedurée supérieure à 18 mois, doit être conclue par acteauthentique lorsque le vendeur est une personne physique.

À défaut, la promesse est nulle. Une indemnité d’immo-bilisation d’aumoins 5% du prix de vente doit être verséeou une caution de ce montant consignée entre les mainsdu notaire.

Ces dispositions s’appliquent également lorsque le délaiinitial de le promesse est prolongé pour porter sa duréetotale à plus de 18 mois.

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L’OFFRE D’ACHAT

L’offre d’achat (également appelée “promesse d’achat”ou “option d’achat”) est parfois inexactement présentéeau candidat acquéreur comme un acte qui ne l’engagepas et qui lui permet de simplement retenir le bienimmobilier, le temps de réfléchir.

Mais attention, l’offre d’achat est en réalité un acteimportant : elle n’engage que l’acquéreur à acheterle bien au bénéficiaire de la promesse (le propriétaire dubien) si celui-ci déclare vouloir le vendre. C’est pourquoicette offre doit avoir une durée limitée. Dès son acceptationpar le vendeur, la vente devient définitive (voir la promessede vente).

Il est interdit de demander au candidat acqué-reur qui signe une offre ou une promessed’achat de verser une quelconque somme auvendeur ou à un intermédiaire. Lorsque le pro-jet d’acquisition porte sur un bien immobilierà usage d’habitation, le délai de rétractationou de réflexion doit être purgé. (voir le débutde cette brochure).

L’offre d’achat peut comporter les mêmes mentions quela promesse de vente, notamment en ce qui concerneles conditions suspensives.

LE COMPROMIS DE VENTE

Dans le compromis de vente (parfois également appelé“promesse synallagmatique de vente”) les deux partiess’engagent : le propriétaire à vendre et le candidat acquéreurà acquérir. Cet engagement réciproque constitue déjàune vente dès lors que le bien immobilier est identifiéet que son prix est fixé.

ATTENTION : le compromis de vente est déjàune vente et non une simple promesse.

Lorsque le projet d’acquisition porte sur un bien immobilierà usage d’habitation, le délai de rétractation s’appliquecomme pour la promesse de vente (voir le début de cettebrochure).

Dès lors que l’acquéreur n’a pas renoncé dans le délaide rétractation à son projet d’achat, la somme d’argentversée par l’acquéreur à la signature (en général de 5 à10% du prix) constitue un acompte sur le prix de venteet ne pourra pas lui être restituée (sauf si des conditionssuspensives ne sont pas réalisées dans les délais, etnotamment celle qui concerne l’emprunt).

Personne n’a à lever d’option : les engagements réciproquessont immédiatement irrévocables et, en cas de difficultés,chacun pourra contraindre l’autre à payer le solde duprix convenu et à régulariser la vente par acte authen-tique.

En ce qui concerne le contenu de l’acte, les dispositionsrelatives aux emprunteurs, les clauses de dédit ou les clausespénales et les conditions suspensives, toutes les obser-vations précédemment faites à propos de la promesseunilatérale de vente sont applicables au compromis devente.

N’hésitez pas à consulter un notaire avantde signer un avant-contrat, et à lui demanderde rédiger l’acte.