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Logic-Immo Magazine Hainaut 192 du 29/11/14

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Logic-Immo Magazine Hainaut 192 du 29/11/14

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PROVINCE DU HAINAUT

N°192 ❯ DU 29 NOV AU 19 DÉC 2014

❯ 06PAROLED’EXPERTLes critères et bons plans pour investir

❯ 08ZOOMPrix des maisons en baisse à Binche

❯ 45ACTUALITÉConstructions presque neutres en énergie en 2021

LIGNY Superbe propriété avec partie professionnelle indépendante. Spacieuse villa récente (2004) sur + de 30 ares (5 ch, 2 sdb + partie professionnelle). 595.000€ WWW.CLUB-IMMOBILIER.BE - 071/51.2.3.4.5

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Comment définiriez-vous votre agence ?Notre expérience dans l’immobilier haut de gamme nous autorise à nous positionner comme des spécialistes de ce secteur, sur un marché que nous connaissons parfaitement et avec une éthique fondée sur des règles intangibles : discrétion, écoute, disponibilité, simplicité, courtoisie et transparence. Ces règles à la fois simples et fondamentales ont une grande valeur à nos yeux. C’est dans cet esprit que nous créons et entretenons des liens et des relations de confiance avec nos clients vendeurs et acquéreurs.

Comment répondez-vous aux besoins des candidats acquéreurs français qui souhaitent s’installer en Belgique ?Nous savons combien il peut être délicat pour bon nombre de Français de quitter leur pays et d’être plongés dans un cadre de vie différent. Nous apportons donc toutes nos connaissances en matière de délocalisation et toute l’étendue de notre réseau relationnel pour les accompagner dans leur démarche, qu’il s’agisse de questions fiscales, comptables, administratives, juridiques, bancaires, ou tout simplement en rapport avec la gestion de la vie quotidienne. Nous pouvons ainsi être les facilitateurs de leur implantation. Quelque soit leur problématique et leur profil, nous faisons un maximum pour leur apporter rapidement des réponses. Et le fait que Simon soit lui-même un Français est bien entendu un plus. Mais notre clientèle ne se résume pas aux Français. Quelle que soit sa nationalité, nous mettons un point d’honneur à bien connaître chaque client, à comprendre ses besoins et ses souhaits afin d’être à la hauteur de ses attentes.

Etes-vous aussi en mesure d’accompagner aussi les candidats investisseurs ?Bien entendu. Là aussi, nous offrons nos compétences en termes d’analyse et de conseil ainsi que notre réseau de relations et de partenariats. Nous pouvons totalement accompagner nos clients dans leur projet d’investissement, prendre en charge l’ensemble des démarches et même créer leur projet ou les associer à un projet existant ou en cours de réalisation.

Quelle est votre politique en matière de prix ?L’estimation et la détermination du prix de vente sont des éléments cruciaux dans le processus de vente. En qualité d’experts, notre rôle est de faire coïncider, sans conflits d’intérêts, les attentes de nos clients vendeurs et acquéreurs. Pour cela, nous nous devons d’apporter un résultat objectif, clair, précis, réaliste et justifié pour chaque expertise. Nous ne sommes pas là pour flatter l’ego des propriétaires en leur faisant miroiter monts et merveilles pour obtenir un mandat. Cela desservirait leur intérêt comme le nôtre. D’autre part, il est exclu pour nous de considérer les acheteurs internationaux comme des vaches à lait, sous prétexte que leur pouvoir d’achat est plus élevé. S’ils sont disposés à acheter des biens de grande valeur, ils souhaitent aussi et avant tout les acheter au prix réel du marché. Et ce serait une erreur de croire qu’ils ne s’informent pas au préalable sur la réalité du terrain.

Et en matière d’exclusivité ?Pour être clair, nous ne l’exigeons pas, tout en la souhaitant. En finalité, l’exclusivité que nous aimons avoir est davantage définie par la confiance que nous accordent nos clients, par les liens que nous créons avec eux et la volonté commune de conclure la transaction. Et il faut donner d’abord pour recevoir ensuite… Voilà un principe qui s’applique totalement au métier de service qui est le nôtre.

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Editeur responsable :François le Hodey

Directeur d’édition : Florence [email protected]él. : 0473 67 25 52

Reproduction même partielle interdite. L’éditeur n’est pas responsable des éventuelles erreurs d’impressions ou de photos. Les prix et descriptifs sont de la responsabilité des annonceurs.

Tirage national :180.000 exemplaires

Un parc dedistributionde ± 6 000présentoires

ÉDITIONDU HAINAUT

N°192 ❯DU 29 NOV AU 19 DÉC 2014

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❯ 06PAROLE D’EXPERT Les critères et bons plans pour investir

❯ 08ZOOM Prix des maisons en baisse à Binche

❯ 45ACTUALITÉ Les nouvelles constructions devront être presque neutres en énergie en 2021

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Région de Binche

Gaëlle Minutillo, Groupe Confort Invest (Binche)

Il convient d’abord de différencier les deux profils types d’investisseurs : ceux qui souhaitent réaliser un investis-sement pur et ceux qui investissent en planifiant d’occu-per eux-mêmes le bien à terme. Pour les premiers, le premier critère est naturellement le rendement, avant toute autre considération. Il faudra prendre alors en considération le rendement à court terme et celui à long terme, à savoir la plus-value qu’on pourra retirer de la vente du bien si on ne compte pas s’y installer soi-même ou le transmettre à ses enfants. Le se-cond critère le plus important se porte sur la localisation du bien. Mais au sein d’un même bien, à supposer qu’il s’agisse d’un immeuble d’appartements, l’investisseur « pur » ne devra pas pour autant choisir le logement le plus favorisé au niveau de son orientation ou de son agence-ment. Un appartement orienté plein Sud, par exemple, affichera un prix plus élevé qu’un autre orienté au nord, mais son rendement sera moindre parce que les revenus locatifs seront en réalité quasiment identiques. Un inves-

tisseur qui compte occuper son bien à terme n’envisa-gera bien entendu pas son investissement de la même manière. Ce raisonnement vaut aussi en ce qui concerne les superficies habitables. Entre deux biens présentant des superficies différentes, l’investisseur « pur » choisira celui qui offrira la superficie la moins grande, car le rap-port prix/rentabilité sera meilleur qu’avec un logement d’une plus grande surface. En effet, plus une unité de logement est petite, plus grand sera son rendement.Parallèlement à ces deux critères, celui de l’état d’un bien et de ses prestations est aussi déterminant. Les investis-seurs privés qui sont en mesure d’effectuer une part plus ou moins grande des travaux auront un avantage qui se répercutera sur le rendement, à condition que la bud-gétisation de ces travaux soit soigneusement étudiée…

Mon bon plan : Acquérir une maison mitoyenne à rénover…soi-même. A Binche et dans sa périphérie, on peut trouver ce genre de biens entre 40 000 et 70 000 euros.

❯ Journaliste: Stephan Debusschere

Les critères et bons plans pour investir

Vous souhaitez peut-être

acquérir une maison ou

un appartement à titre

d’investissement. Mais

quels sont les critères à

retenir pour faire les bons

choix ? Et quels seraient

les bons plans ? Pour

répondre à ces questions,

Logic Immo a donné

librement la parole à deux

professionnels actifs dans

les régions de Binche et

Charleroi.

Effectuer soi-même une part des travaux procure un avantage qui se répercutera sur le rendement.” Gaëlle Minutillo

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Région de Charleroi

Patrick Dumont, ETIMO (Mont-sur-Marchienne)

Pour l’investisseur occasionnel qui souhaiterait, en complément de la maison familiale, acquérir un bien pour s’assurer un revenu complémentaire, il est fondamental de bien cerner au préalable le budget qu’il peut allouer à son investissement. Le choix du type de bien dépendra donc en pre-mier lieu de sa capacité financière. Si le budget le permet, l’investissement dans un appartement ou une maison neuve me paraît être celui qui déga-gera le meilleur rendement locatif, sans oublier qu’un tel bien devrait aussi garantir des locataires de qualité. Si le budget ne le permet pas, on se tournera alors vers le marché de seconde main, et plus précisément vers des maisons « bon marché ». Dans la périphérie de Charleroi, dans les com-munes de bonne réputation situées à environ 10 km du centre – Courcelles par exemple – et appe-lées à progresser au niveau des prix, on trouvera des maisons à rénover dans une fourchette de prix comprise entre 50 000 et 60 000 euros. Le budget final, qui devrait alors avoisiner les 100 000 euros – frais compris – pourra dégager un rendement locatif intéressant. Et ce sera d’autant plus le cas si l’investisseur est en mesure de réaliser une partie des travaux lui-même.Le remboursement mensuel du crédit pour ce type d’acquisition devrait se chiffrer à quelque 550 à

600 euros, ce qui équivaudrait par ailleurs au reve-nu locatif. L’investissement pourrait alors s’autofi-nancer dès la fin des travaux et la mise en location. L’investissement dans une maison me paraît aussi judicieux sur le plan du marché locatif. Dans la région de Charleroi, les maisons se louent en effet plus facilement qu’un appartement. Par ailleurs, le prix au m2 d’un appartement est plus élevé que celui d’une maison, et les charges de copropriété peuvent aussi s’avérer élevées.

Mon bon plan : Si le budget le permet, ma recommandation porterait sur une maison neuve de 2 ou 3 façades dans des communes de la périphérie nord ou sud de Charleroi. Mais si la capacité financière est limitée, le choix d’une maison à rénover est une excellente alternative qui produira un rendement locatif intéressant.

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Dans la région de Charleroi, les maisons se louent plus facilement que les appartements.” Patrick Dumont

1. Evaluez le rendement d’un bien à

court mais aussi à long terme.

2. Si vous investissez dans un bien

dans le but de l’occuper à terme,

n’oubliez pas de prendre en compte la

demande du marché.

3. La qualité du lieu est aussi

important que la qualité du bien qui

s’y trouve.

4. Visez des locataires de qualité qui

s’engagent dans la durée.

LES 4 BONS RÉFLEXES

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Prix des maisonsen baisse à Binche

Sur les 69 communes que compte la Province du Hainaut, plus de la moitié affiche des prix en baisse sur le segment de la maison. La commune de Binche en fait partie. Au cours du premier semestre de cette année, la maison mitoyenne, qui reste le maître-achat local, a encaissé un recul de 7%, ame-nant son prix de référence à 145 000 euros (156 000 euros en 2013). Le marché reste néanmoins équilibré avec des prix qui collent toujours à la de-mande et correspondent au profil des candidats ac-quéreurs, en majorité des jeunes couples en mesure de se permettre cet engagement financier. Lorsqu’il est à rénover, ce type de bien - maisons mitoyennes de 2 à 3 chambres avec jardin – présente une four-chette de prix entre 60 000 et 70 000 euros. Et pour environ 100 000 euros, on peut déjà trouver une maison en bon état, directement habitable. Malgré les hausses enregistrées durant les années précédentes, la demande est restée constante, car tant que les prix restent inférieurs à 200 000 euros, les biens se vendent relativement aisément, même si on observe un allongement des délais de transaction, suite notamment aux conditions plus serrées d’octroi de crédits de la part des banques.

Villas en hausseSur le segment des villas, on assiste à un sursaut des prix. De 237 500 euros en 2013, le prix de référence de la villa binchoise est passé à 267 500 euros, soit une progression de pas moins de 13%. Un prix qui dépasse le seuil de 250 000 euros at-teint en 2012. Mais qu’on ne se leurre pas. Sur ce

segment qui reste globalement en berne à cause de son coût élevé à l’entretien et de son profil éner-gétique souvent défavorable, ce sont généralement les biens en bon état et jouissant d’une bonne loca-lisation qui parviennent à tirer leur épingle du jeu. Le seuil psychologique des 250 000 euros est aussi loin d’être neutre, car il s’agit là du montant à partir duquel on dépasse le cadre d’un remboursement supportable au vu de la moyenne des revenus de la région. Quant aux biens et propriétés plus haut de gamme, leur vente reste à leur image : exception-nelle, mais néanmoins réelle.

Faible pression immobilièreSi les travailleurs du Brabant Wallon et de Bruxelles lorgnent toujours du côté de certaines zones hen-nuyères en périphérie de Bruxelles et du Brabant wallon pour acquérir un bien à un prix plus abor-dable, c’est beaucoup moins le cas sur Binche et dans l’ensemble de l’arrondissement de Thuin, trop éloigné de la capitale pour les navetteurs. Et ceux qui tentent l’aventure en cherchant à s’installer sur Binche tout en travaillant à Bruxelles ne sont a fortiori pas ceux qui disposent de gros moyens. La pression immobilière sur Binche est donc d’une certaine manière presque inexistante avec une clientèle essentiellement locale. On constate cepen-dant un intérêt de la part de candidats extérieurs en provenance du Brabant wallon ou de l’autre côté de la frontière linguistique pour des biens de type fermette, que l’on trouve dans la périphérie directe de la ville.

❯ A l’instar de la majorité

des communes de la

Province, la maison

jointive binchoise

a enregistré une

baisse de ses prix,

contrairement aux villas

et aux appartements

qui af fichent une

progression. Binche

reste néanmoins un

marché stable avec des

prix qui collent toujours

à la demande.

❯ Journaliste: Stephan Debusschere

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Zones recherchéesL’entité de Binche apparaît comme la zone chic de la région de Centre. Nombre de candidats souhaitent ainsi acquérir un bien dans le centre, par attrait pour son folklore. Parmi les autres zones les plus prisées de l’entité, citons en premier lieu le paisible village de Buvrinnes qui concentre les biens de plus grande valeur. Son caractère très rural, ses fermes et fer-mettes attisent logiquement les convoitises des candi-dats acquéreurs. Dans une tranche de prix plus abor-dable, l’engouement se porte aussi sur les entités de Péronnes et Ressaix, où de nombreuses et anciennes maisons ouvrières font l’objet de très belles rénova-tions. Plus dense et toute proche du centre de Binche, l’entité de Waudrez fait également partie des zones les plus recherchées.

Progression des appartementsBinche n’est pas à proprement parler un marché d’appartements. Pourtant, on y avait noté une hausse sensible des prix en 2010, amenant le prix moyen d’un appartement 2 chambres en bon état à 125 000 euros. Après une année 2011 en dents de scie, un recul en 2012 et une stabilisation en 2013, le prix de référence actuel de 135 000 euros affiche une progression, et reste influencé par les charges de copropriété qui peuvent se révéler au cas par cas fort élevées.

Marché du neuf sainLa majorité des nouvelles promotions à Binche – des immeubles de 6 à 12 unités en moyenne – se déve-loppe dans la périphérie de la ville. Dans le centre his-torique, qui est protégé, les restrictions urbanistiques et la relative pénurie de terrains disponibles limitent la mise sur pied de nouveaux immeubles. Les apparte-ments neufs dans le centre sont donc fort recherchés et se vendent logiquement à des prix plus élevés qu’en périphérie. Ces logements affichent ainsi une tranche de prix comprise entre 1800 et 2200 euros/m2, selon le type de standing. Sur le plan provincial, le prix moyen actuellement demandé au m2 sur les cinq districts tourne autour de 1900 euros, avec des prix qui oscillent dans une fourchette assez large comprise entre 1700 et 2100 euros/m2. Les projets neufs dans la périphérie de Binche affichent des prix en-dessous de cette moyenne provinciale. L’activité sur le marché du neuf reste bonne à Binche. La demande s’avère très satisfaisante, et l’évolution favorable de ce marché autorise les promoteurs à mettre sur pied des projets sans attendre d’obtenir des ventes fermes sur plans.

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A proximité immédiate de la frontière française, située en campagne non isolée, cette villa moderne vous séduira par sa clarté et son environne-ment. Erigée sur un terrain, exposé sud-ouest, de 1800 m² paysager avec piscine chauffée, elle développe ± 275 m² hab. Un produit rare !!!! A 15 min de Lille. 595.000€

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Idéalement située sur un terrain de 1803 m² et offrant des vues imprenables sur la campagne environnante, chaleureuse villa contemporaine dévelop-pant une superficie de 380 m². Si vous aimez recevoir, ses espaces de vie de ± 150 m² feront l’affaire … A l’étage, une spacieuse mezzanine desser-vant sur 4 grandes ch. et 2 sdbs. Gd gar 2 voit et nombreux parkings ext. Piscine mosaïque et jardin bien orienté. Une visite s’impose !!

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Le marché de larésidence secondaire redémarre

Les Belges achètent en masse une résidence secondaire en Belgique et à l’étrangerL’économie semble se redresser, et les maisons et appartements de certains pays affichent encore des prix spectaculairement bas : cela ne pouvait que relancer le marché des rési-dences secondaires. Ainsi, la vente de résidences secondaires en Espagne a grimpé de 43% entre 2012 et 2013. Les Belges sont les principaux acquéreurs, puisque pas moins de 78% des étrangers ayant acheté une résidence secondaire en Espagne viennent de notre pays !

D’autres destinations de vacances connaissent une évolution similaire, avec de plus en plus de transactions pour ce type de bien.

Pourquoi acheter une résidence secondaire ?Ce boom de la résidence secondaire n’est pas si étonnant. Les taux d’intérêts sont toujours au plus bas, ce qui ne rapporte rien aux épargnants. Trouver de nouvelles manières de ren-tabiliser l’argent est donc devenu un objectif majeur. Investir dans une résidence secondaire constitue une bonne alternative, puisque la valeur des biens immobiliers augmente généra-lement sur le long terme. Et si l’on consacre son bien à la location, l’emprunt se rembourse automatiquement.

Acheter une résidence secondaire à l’étranger ou en Belgique ?Une résidence secondaire peut représenter un bon investissement, mais de nombreux candi-dats acquéreurs se demandent s’il vaut mieux acheter en Belgique ou à l’étranger.

Dans de nombreux pays touristiques, les prix ont fortement diminué à cause de la crise. Acquérir une résidence secondaire est donc devenu plus accessible. En louant sa résidence secondaire, il est également possible de partir en vacances ailleurs. L’avantage d’une maison de vacances en Belgique est bien entendu la proximité. Ce qui la rend plus accessible pour votre famille et vos amis, mais aussi plus facile à gérer. Et louer une résidence secondaire à la Côte ou dans les Ardennes est également une option.

❯ les maisons et appartements de certains pays affichent encore des prix spectaculairement bas : cela ne pouvait que relancer le marché des résidences secondaires. Ainsi, la vente de résidences secondaires en Espagne a grimpé de 43% entre 2012 et 2013.

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Avez-vous l’intention de faire construire une maison dans un futur plus ou moins proche? Dans ce cas, vous avez peut-être déjà pensé à une maison économe en énergie. A partir de 2021, vous n’aurez plus le choix, car toutes les nouvelles constructions devront être presque neutres en énergie, conformément aux directives européennes sur la performance énergétique des bâtiments. Découvrez ici les caractéristiques d’une habitation presque neutre en énergie.

Caractéristiques d’une maison presque neutre en énergieComme son nom l’indique, l’élément caractéristique d’une telle maison est qu’elle consomme très peu d’énergie. Son niveau E doit être égal ou inférieur à 30. Cette valeur in-dique la performance énergétique du bâtiment. Elle prend en compte le chauffage, l’isolation, l’orientation et la venti-lation. Plus cette valeur est faible, moins la consommation énergétique est importante.

Quant au niveau K, qui représente l’efficacité énergétique d’un bâtiment, il doit être inférieur ou égal à 40. Il indique dans quelle mesure la maison est bien isolée. Pour cela, il prend en compte des éléments comme le toit, les portes et le sol.

Sources d’énergie renouvelablesDans une maison presque neutre en énergie, l’énergie provient en grande partie de sources renouvelables : panneaux solaires, pompe à chaleur, etc. Dans le cas de l’utilisation d’une pompe à chaleur, celle-ci doit servir de chauffage principal, et son coefficient de performance annuel doit être de minimum 4.

De plus, le risque de surchauffe doit être limité et la maison doit être équipée d’une bonne ventilation.

Economies réalisées avec une maison presque neutre en énergieVous allez vite remarquer que vous pouvez faire des éco-nomies substantielles avec une maison presque neutre en énergie. Vos factures énergétiques baissent et la valeur de votre bien augmente. Tout bénéfice, donc!

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Vous êtes convaincu des avantages d’une maison presque neutre en énergie? Vous ne devez pas attendre 2021 pour faire construire votre maison économe en énergie!

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