DU

4 JU

ILLET

AU

31

JUILL

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015

N°483

BILAN DU MARCHÉ IMMOBILIER MI-2015

MON LOCATAIRE NE PAIE PAS …

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Reproduction même partielle interdite. L’éditeur

n’est pas responsable des éventuelles erreurs

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sont de la responsabilité des annonceurs.

Tél. : 02 340 70 70

Fax : 02 340 70 77

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Editeur responsable

François le Hodey

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SOMMAIRE

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P.05 LA MINUTE JURIDIQUE Mon locataire ne paie pas … Que faire ? P.06 ZOOM

Auderghem & Watermael-Boitsfort Stabilisation, rebond et petit creux au programme P.08 PAROLE D’EXPERT

Bilan du marché immobilier mi-2015 P.13 BRUXELLES P.47 BRABANT P.61 NEUF

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Au préalable…

Le propriétaire qui désire mettre un bien immobilier

en location s’efforce toujours de trouver des locataires

solvables. Le propriétaire prudent va tenter de sonder la

solvabilité de son candidat locataire.

Pour un partenaire commercial, les bases de données

commerciales ou même les publications des comptes

annuels à la BNB sont un bon indicateur même si ceux-

ci peuvent être anciens. Si ces informations ne sont pas

rassurantes, le propriétaire pourra demander des garanties

personnelles (engagement de caution du gérant, etc.).

Pour les particuliers, les moyens d’investigation sont

inexistants. On constate dans la pratique que les

propriétaires deviennent fort exigeants. Un locataire

sérieux et désireux de louer le bien qu’il convoite pourra

être avisé de produire au propriétaire son contrat de travail,

ses dernières fiches de salaire, la preuve de ses derniers

payements de loyer et les coordonnées de son ancien

propriétaire, un avertissement extrait de rôle ou toute autre

preuve de sa solvabilité. Il proposera éventuellement le

payement du loyer par une domiciliation et il communiquera

un numéro de téléphone ou une adresse e-mail où on peut

facilement le joindre.

Il sera à tout le moins prudent d’exiger l’encaissement du

premier mois de loyer et la preuve de la constitution de la

garantie locative.

Le propriétaire pourra également souscrire une assurance

spéciale “garantie revenus locatifs” qui, à certaines

conditions, couvre les loyers impayés et la protection

juridique.

Mise en demeure

Si toutefois le locataire ne paye pas son loyer, le propriétaire

doit d’abord tenter d’obtenir le payement à l’amiable en

prenant contact avec celui-ci (téléphone ou e-mail). A défaut

de payement de l’arriéré de loyer, le propriétaire doit sans

tarder (maximum quinze jours après la date d’échéance)

envoyer une lettre recommandée par laquelle il exige le

payement dans un délai fixe (huit jours par exemple), tout

en demandant des explications sur la raison du retard et

en précisant qu’à défaut de payement il entamera une

procédure judiciaire.

Au besoin, et si les enjeux deviennent importants, il peut

être utile de faire appel aux services d’un avocat pour la

rédaction de cette mise en demeure, son intervention à ce

stade permettant déjà de régler de nombreux cas.

Suite à cette mise en demeure, la réaction du locataire

sera souvent de proposer un plan d’apurement. Si celui-ci

lui parait raisonnable, le propriétaire l’acceptera et tiendra à

l’œil le respect des échéances.

Il peut aussi envisager des mesures conservatoires mais

coûteuses comme la saisie gagerie sur le mobilier meublant

le bien loué, sur lequel il dispose d’un privilège, et ce si

l’enjeu est important.

MédiationUne autre possibilité qui s’offre aux parties lorsqu’il y a une contestation est de recourir à

la médiation. La médiation est un mode de règlement amiable des conflits qui fait intervenir

un tiers, le médiateur, dont la mission est d’amener les personnes à renouer le dialogue, à

confronter leurs points de vue au cours d’un échange et à rechercher les bases d’un accord

durable et acceptable. Ce processus est rapide, peu coûteux et efficace. Nous renvoyons ici à

notre article « La médiation immobilière » publié dans le LogicImmo du 11 février 2015.

Procédure devant le Juge de paix

En cas de mutisme du locataire ou de non respect du plan d’apurement, le propriétaire devra s’adresser au Juge de

Paix du lieu où se situe le bien loué (ou à un arbitre si cela est précisé dans le contrat de bail).

Il est vivement conseillé de ne pas attendre trop longtemps avant d’entamer la procédure (maximum 10 jours après

la seconde échéance impayée) afin d’éviter que la somme due n’augmente de trop. Le propriétaire peut lui-même

déposer une requête (moins couteuse qu’une citation par huissier – 40 € quand l’enjeu porte sur moins de 2.500

€ et 80 € s’il porte sur plus de 2.500 €, ces frais étant multipliés par le nombre de demandeurs, soit le nombre de

propriétaires du bien loué).

Cette requête devra obligatoirement mentionner : la date, l’identité complète du/des propriétaire(s), celle du/des

locataire(s), l’objet de la demande, les dispositions du contrat et du Code civil qui fondent la demande, la signature

du demandeur ou de son avocat, un certificat de domicile récent de la partie adverse (délivré par l’administration

communale où elle est domiciliée).

Dans la requête, le propriétaire veillera expressément à réclamer l’arriéré de(s) loyer(s), et le cas échéant, la fin du

bail aux torts du locataire, l’indemnité de résiliation qui en découle, la faculté d’expulsion de tous les occupants, la

libération de la garantie locative en sa faveur et la désignation d’un expert. La requête devra également prévoir

l’application de l’article 735 du Code judiciaire qui permet de pouvoir plaider l’affaire dès l’audience d’introduction

outre l’exécution provisoire. Etre conseillé ou représenté par un avocat s’avère fort utile afin de ne rien négliger.

Une fois que la requête est déposée, l’audience d’introduction se tiendra dans le mois devant le Juge de paix. A cette

audience, plusieurs hypothèses peuvent se présenter :

Le locataire ne se présente pas et n’est pas représenté par un avocat. Le bailleur obtient un jugement par défaut

faisant droit à ses demandes. Il faudra alors demander à un huissier de procéder à la signification et à l’exécution

de cette décision.

Le locataire se présente ou est représenté par un avocat. Dans ce cas :

L’affaire est plaidée tout de suite et le juge rendra un jugement, pour l’ensemble de la demande, soit pour les

points les plus urgents qui ont été demandés dans la requête. Si le jugement est positif pour le bailleur, il devra

procéder à sa signification par huissier afin de faire courir le délai d’appel d’un mois.

L’affaire dans son ensemble, soit certains points sollicités dans la requête, n’ont pu être plaidés à cette audience

d’introduction, notamment parce que le locataire conteste l’un ou l’autre chef de la demande. Dans ce cas, les

parties pourront fixer un calendrier (ce délai peut être fort long vu l’arriéré judiciaire de certaines juridictions) pour

déposer leurs conclusions dans lequel les parties devront exposer leurs arguments.

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LA MINUTE JURIDIQUE 05

Sur le marché de la revente, une maison à Watermael-

Boitsfort reste plus chère qu’à Auderghem, tandis que

c’est l’inverse sur le segment des appartements.

AUDERGHEM& WATERMAEL-BOITSFORT Stabilisation, rebond et petit creux au programme

L’un des traits marquants du marché immobilier de Watermael-Boitsfort est d’être assez peu agité. Un constat qui s’explique très logiquement. Dans cette petite commune verte du sud de Bruxelles, l’atmosphère est calme, le cadre très agréable et les transports en commun nombreux. On ne s’étonnera donc pas que les quelque 25 000 habitants aient dès lors peu de propension à vouloir vivre ailleurs. Ceux qui s’installent dans cette commune le font pour longtemps. Et le peu de biens mis en vente sont si convoités qu’ils s’échangent rapidement dès leur mise en vente. Cette situation a trois conséquences : un nombre de transactions moins important qu’à Auderghem, un intérêt accru pour les biens qui s’y libèrent et, bien entendu, une pression sur les prix au fil des ans. Les maisons qui se sont échangées entre 2003 et 2012 ont vu ainsi leur prix exploser de pas moins de 187%... Soit l’une des plus fortes hausses régionales sur le segment de la maison unifamiliale. En 2014, le prix de référence des maisons a encore grimpé de 7%, pour atteindre 505 000 euros, sur base d’un total de 111 transactions.

Rebond des villas Il y a deux ans, Watermael-Boitsfort n’a pas échappé pas à la tendance morose subie par les villas bruxelloises, devenues un marché de niche de plus en plus select. Courant 2013, ce segment avait encaissé une sensible correction, alors qu’il s’était encore bonifié de quelque 60% courant 2012, année de sa plus forte progression. En termes de prix de référence, la villa de Watermael-Boitsfort était ainsi passé de 1,15 million d’euros à 825 000 euros. Ce prix avait été calculé sur base de 13 biens échangés, soit 14% de l’activité globale de ce segment à Bruxelles. Avec Uccle, Woluwe-Saint-Pierre et Auderghem, Watermael-Boitsfort fait partie du dernier carré des communes bruxelloises à connaître une activité encore quantifiable sur

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ce segment. Mais en 2014, toutes n’ont pas enregistré de bonifications pour autant. Watermael-Boitsfort a fait partie du trio à rebondir au cours de l’année écoulée en enregistrant une bonification de 15% sur ce segment, amenant leur prix de référence à 950 000 euros. Les villas d’Auderghem ont elles aussi profité d’un bonus chiffré à 9% sur base des 12 transactions opérées en 2014, tirant le prix de référence d’une villa à 945 000 euros.

Petit creux pour les appartements de Watermael-Boitsfort Essentiellement composé de maisons mitoyennes, le segment des appartements est minoritaire dans la commune. Si les prix sont fonction de la localisation, du nombre de chambres, du métrage et de la présence ou non d’une terrasse ou d’un balcon, ceux-ci ont globalement subi une légère correction de 4% courant 2014, avec un prix de référence fixé à 260 000 euros. Ce prix englobe tous les types d’appartements. Le prix médian d’un appartement 2 chambres est de 240 000 euros ( 292 500 euros pour un 3 chambres).

Du côté des projets neufs, on ne peut pas dire que l’offre soit abondante. Les quelques nouveaux projets comme la résidence Twice et middelbourg Garden proposent des appartements entre 3500 et 4000 euros du m². Pour un appartement 2 chambres de quelque 115 m², il faut donc tabler sur quelque 450 000 euros, hors TVA et frais de notaire. Voilà le prix à payer pour des personnes qui ne veulent pas – ou plus – avoir la charge de l’entretien d’une maison et couler de beaux jours dans ce qui reste l’une des communes les plus agréables de la capitale.

Bonus pour les appartements d’AuderghemAuderghem est l’une des communes bruxelloises qui a récemment affiché le plus de projets neufs d’envergure, comme par exemple les appartements des « Terrasses

de Val Duchesse » du côté du clos Crommelynck, ceux du « Triumph Gardens » sur le boulevard du Triomphe, des « Jardins de Tilia » dans le quartier des Invalides, ou encore ceux de « Delvaux » et de « Bassem Gardens » à proximité du quartier Val Duchesse. Une avalanche de biens neufs qui, de par leurs hautes finitions, soulignent davantage le côté quelque peu obsolète de tous les anciens immeubles qui se ressemblent comme deux gouttes d’eau. En conséquence, la demande pour les appartements de seconde main avait fléchi. Et l’évolution des prix à la baisse en était le corollaire. Mais sur l’ensemble de l’année 2013, et davantage encore en 2014, le prix de référence des appartements de seconde main est reparti à la hausse pour atteindre actuellement 310 500 euros, soit la 7e place du classement bruxellois, encore loin derrière Uccle et Woluwe-Saint-Pierre. Ici aussi, ce prix englobe tous les types d’appartements. Pour un 2 chambres, le prix médian est de 237 500 euros (374 000 euros pour un 3 chambres).

Stabilisation des maisons à Auderghem

Sur le segment des maisons unifamiliales, on assiste depuis plus de deux ans à une situation de stagnation des prix. En 2009, le prix de 400 000 euros semblait correspondre à la réalité du terrain. Selon les professionnels, on pouvait trouver une maison 2 ou 3 façades pour ce prix, mais pas forcément en bon état, et surtout pas du côté de Val Duchesse ou du parc de la Woluwe qui sont des zones fortement demandées. Si les propriétaires semblaient être devenus raisonnables dans les prix affichés, il apparaissait que les prix réels de vente n’avaient en réalité pas diminué outre mesure. La tendance à la hausse s’était même renforcée en 2010, mais 2011 avait pour sa part affiché un certain fléchissement. Les années 2012 et 2013 avaient confirmé cette tendance, tandis que l’année écoulée a montré un léger sursaut, stabilisant le prix de référence à 450 000 euros, sur base de 163 transactions.

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L’offre est actuellement très importante, ce qui occasionne une pression sur les prix. Et parce que cette pression n’a pas encore été véritablement intégrée par les vendeurs, l’offre finit naturellement par s’accumuler. Les candidats qui cherchent un appartement de quelque 115 m2, par exemple, se retrouvent actuellement face à une offre de pas moins de 500 biens… Et comme ces derniers ont une grande connaissance de leur segment de recherche, les vendeurs ont tout à fait intérêt à ce que leur prix soit juste. Une surévaluation de 5% suffit en effet à faire perdre 50% des candidats potentiels…Si le marché apparaît donc difficile, il faut néanmoins se réjouir du niveau des taux d’intérêts qui restent bas, malgré leur récente et légère remontée. Si le coût du crédit reste donc très attractif, il n’en reste pas moins que les candidats acquéreurs doivent désormais montrer patte blanche et disposer de fonds assez conséquents pour pouvoir réaliser leur projet.

En 2014, le marché a été fort ralenti à l’est de Bruxelles, ce qui a eu notamment pour conséquence une offre qui s’est accumulée. Depuis peu, nous constatons que les candidats acquéreurs apparaissent moins hésitants sur leur engagement à acquérir un bien, mais cette situation d’offre abondante a pour conséquence un allongement des transactions. Il est devenu très difficile aujourd’hui de vendre un bien lors de la première visite. Actuellement, un minimum de deux, voire trois visites est nécessaire pour espérer pouvoir concrétiser une transaction. Ces délais se situent entre 90 et 120 jours, sans compter le délai nécessaire pour remplir l’obligation de renseignements urbanistiques imposée aux agences immobilières depuis août 2014 et qui pose de réels problèmes. Si certaines communes respectent le délai administratif légal, d’autres n’en ont cure ou ne prennent pas conscience des conséquences négatives de leur attitude sur le marché immobilier…

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En 2014, la conjoncture économique, le coût élevé du logement par rapport au revenu des ménages

et le resserrement des crédits ne semblent pas avoir freiné outre mesure le marché immobilier belge,

qui a fait preuve de stabilité dans son ensemble. Qu’en est-il à la mi-2015 à Bruxelles et dans le

Brabant wallon ? Logic Immo a demandé à trois professionnels leur analyse sur la question.

BILAN DU MARCHÉ IMMOBILIER mi-2015

Le marché immobilier reste encore pour une grande part imprévisible, surtout pour les vendeurs qui restent confrontés à un marché d’acheteurs. Face à une offre réellement abondante, ces derniers ont véritablement l’embarras du choix. Et leurs critères financiers et personnels rendent les transactions aléatoires. Un bien que l’on pense pouvoir être vendu facilement ne l’est finalement pas, tandis que l’inverse est également vrai. Je prendrai ici l’exemple d’un bien de qualité mis en vente à 325 000 euros, et qui a mis plus d’un an à se vendre… Les conditions sévères d’octroi de crédit ont bien entendu une forte incidence sur le marché. Si la tranche de prix jusqu’à environ 335 000 euros ne pose pas de réelles difficultés à ce niveau, c’est bien plus le cas pour la tranche comprise entre 375 000 et 500 000 euros, qui constitue actuellement le ventre mou du marché, la tranche supérieure touchant une autre catégorie d’acheteurs.

Logic Immo. Quelles sont les tendances qui ont marqué ce premier semestre ?

POUR BRUXELLES

POUR LE BRABANT WALLON

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08 PAROLE D'EXPERT

SERGE DEWANDRE

Les biens qui se vendent le mieux actuellement sont ceux qui remplissent trois critères, outre le prix qui se doit d’être juste. D’abord, il faut que le bien soit en parfait état. Ensuite, ce bien doit présenter des matériaux de bonne qualité. Enfin, le bien ne doit pas nécessiter de travaux. Ce triangle qualitatif a une incidence très claire : un tel bien peut se vendre 10% plus cher et trois fois plus vite…

SERGE DEWANDRE

Nous ne voyons pas beaucoup d’évolution sur le marché pour cette année. Le marché s’est avéré un peu plus actif durant le second trimestre, mais nous ne voyons néanmoins pas de changements profonds. Il reste encore beaucoup de points d’interrogation s’agissant de la conjoncture économique et de décisions politiques restées en suspens…

JEAN-PIERRE VANDERMEULEN

Sur le marché de la revente, les biens qui intéressent prioritairement les candidats sont soit des bâtiments à des prix très attractifs et qui sont complètement à rénover, soit des biens en très bon état – des appartements 2 chambres entre 180 000 et 200 000 euros – qui ne nécessitent qu’une remise à jour ou un rafraîchissement. Du côté des investisseurs, le maître-achat du moment à l’est de Bruxelles est le studio de 30 à 40 m2 pour un prix d’environ 135 000 euros, en fonction du degré de finition et de la proximité des transports en commun.

JEAN-PIERRE VANDERMEULEN

Pour ce second semestre, nous entrevoyons un statu quo de la situation actuelle. L’amorce de remontée des taux actuelle est certes une tendance à prendre en compte, mais nous ne pensons pas que cette remontée va constituer un véritable frein pour la demande qui, elle, est appelée à s’accroître.

VINCENT WAUTERS

Les biens en bon état et qui disposent d’un petit jardin, pour un prix situé en dessous de 250 000 euros, sont très convoités, ce qui explique par ailleurs qu’il est désormais devenu difficile d’en trouver. Les biens dont la valeur est comprise entre 250 000 et 350 000 euros restent recherchés par les candidats acquéreurs, à condition que ces biens soient en – très – bon état. Au-delà de ce seuil, il devient plus difficile de trouver acquéreur.

VINCENT WAUTERS

Pour l’instant, force est de constater que nous naviguons à vue, et il est difficile d’anticiper la suite des événements. Une chose est sûre : les taux à long terme ont récemment commencé à remonter et, dans la situation actuelle, il serait bon que ces derniers ne remontent pas trop vite. Car leur évolution va s’avérer déterminante pour le marché en général.

Logic Immo. Quel a été le maître-achat local ? Et dans quelle fourchette de prix ?

Logic Immo. Quelles sont vos prévisions pour le second semestre ?

POUR BRUXELLES POUR BRUXELLES

POUR LE BRABANT WALLON

POUR LE BRABANT WALLON

30/06/2015 17:16:24

PAROLE D'EXPERT 09

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ISOLATION ÉCOLOGIQUE : pourquoi choisir une toiture verte ?

Une toiture verte extensive ou intensiveOn fait une distinction entre toitures vertes intensives et extensives en fonction de l’épaisseur de la couche de substrat et de la végétation. Une toiture verte extensive ne nécessite pratiquement aucun entretien, alors qu’une toiture verte intensive demande autant de travail qu’un jardin ordinaire. Cette dernière doit inclure une couche de substrat plus épaisse (jusqu’à 50 cm) et exige donc une toiture plus robuste.Une toiture verte se pose de préférence sur un toit plat, mais peut également être utilisée sur un toit avec un degré d’inclinaison maximal de 40°. Attention : cela s’applique uniquement pour une toiture verte extensive. La végétation se limite alors à de l’herbe, de la mousse et des petites plantes. Une toiture verte intensive, elle, peut se composer d’arbres et arbustes.

Récapitulatif des avantages d’une toiture verte

Durée de vie plus longue du revêtement de toiture.

Meilleure isolation thermique et acoustique. Attrait de la faune et de la flore. Purification de l’eau plus efficace.

Inconvénients d’une toiture verte Plus grande difficulté à récupérer les eaux de

pluie. Fuites difficiles à détecter. Les frais d’achat d’une toiture verte intensive sont

plus élevés, car la structure de la toiture doit être plus résistante.

Poser soi-même une toiture verte ?Alors que vous pouvez tout à fait poser une toiture verte extensive vous-même, une toiture intensive demande généralement l’intervention d’un professionnel.

Comment faire ? Veillez tout d’abord à ce qu’aucune fuite ou fissure ne se trouve sur la surface du toit. La détection d’une fuite après la pose d’une toiture verte est en effet une tâche compliquée.

Si votre toiture n’est pas équipée d’un film EPDM ou de bitume anti-racines, pensez à inclure une telle couche, ainsi qu’une couche de drainage. Au niveau de chaque point d’évacuation, placez une fosse d’inspection et une bande de gravier. Posez ensuite les carreaux de toiture verte un par un sur le toit. Si la bordure de votre toit n’atteint pas 8 ou 10 cm de hauteur, prévoyez une bande de gravier de 20 cm. Ainsi, vous évitez que les plantes ne poussent par-dessus la bordure.

Vivre en ville et dans la verdureVous vivez en ville et n’avez pas de jardin à disposition ? Dans ce cas, vous pouvez créer un

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telle toiture offre une foule d’autres avantages, comme une isolation thermique incroyable et une

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année de construction prix de l’immobilier dans le quartier surface habitable superficie totale type d’habitation niveau de finition efficacité énergétique

Plus le niveau de finition de votre maison est élevé, plus elle a de la valeur. L’efficacité énergétique joue également un rôle important. Avez-vous investi récemment dans une chaudière à condensation ou dans du vitrage isolant ? Ces améliorations apportent une valeur ajoutée à votre habitation.

La valeur estimée d’un bien ne constitue rien de plus qu’une indicationL’expert a passé votre maison au peigne fin et vous a livré un rapport détaillé ? Vous possédez alors une bonne indication de la valeur de votre habitation.

Si vous avez l’intention d’acheter une nouvelle maison, ne focalisez pas sur cette indication. Si vous comptez injecter le montant obtenu de la vente de votre ancienne habitation dans le budget pour votre nouvelle maison, vous feriez mieux de vous constituer une réserve. Vous pouvez, en effet, très bien en obtenir le montant estimé, tout comme il est possible que vous deviez vous limiter à cinq voire dix pourcent de moins.

Les experts font également toujours une distinction entre une vente à long et à court terme. Le rendement issu de la vente d’un bien à court terme est bien moins élevé.

Estimez vous-même la valeur de votre maisonVous pouvez vous-même procéder à une mini expertise de votre maison et vous faire une idée de sa valeur. Quels atouts présente-t-elle? Avez-vous récemment effectué des rénovations ? Combien aviez-vous déboursé à l’époque pour votre maison ? Quels sont les prix des habitations similaires dans le quartier ? Voilà des éléments grâce auxquels vous pouvez vous faire une idée de la valeur de votre maison.

Vous avez l’intention de vendre votre maison ou vous souhaitez simplement connaître sa valeur ? La faire

expertiser est alors une bonne idée. Un expert passe votre maison au peigne fin et effectue une estima-

tion de sa valeur sur base de différents critères. Tenez compte du fait que cette expertise vous donne une

indication de sa valeur mais ne constitue en rien une science exacte.

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Vos besoins de logement actuels ne sont pas ceux de demain. C’est pourquoi il vaut mieux adapter votre habitation à votre style de vie appelé à changer. Une telle maison évolutive témoigne d’une vision à long terme : déjà lors de la phase de conception, l’habitation doit pouvoir évoluer sans trop de frais ou de transformations, afin de répondre aux nouveaux besoins des occupants.

Construire une maison évolutive : quel coût ?Une maison évolutive coûte à peine plus cher qu’une habitation traditionnelle et s’adapte à la variation des conditions de vie. Elle présente l’avantage supplémentaire de convenir à un public large : jeunes ou plus âgés, petits ou grands, à mobilité réduite ou non, tout le monde peut s’y sentir chez lui. Cela augmente ainsi les possibilités de vente et de location.

Quelques équipements pour une maison à vieMais quels sont les éléments à prendre en compte ? Prévoyez, par exemple, des ouvertures de porte plus larges. Si vous vous retrouvez un jour en chaise roulante, il ne sera plus nécessaire de déménager. Ne pensez pas uniquement aux portes, mais aussi à d’autres accès. De cette façon, un couloir large et une salle de bain et un WC spacieux peuvent vous éviter de nombreux tracas à l’avenir.

Évitez les différences de niveauÀ cet égard, évitez autant que possible les petites marches et différences de niveau dans votre habitation. Cela vous posera problème par la suite. De plus, les enfants ne sont pas fans de tels obstacles.

Prévoyez un escalier large dans votre maison évolutiveLes personnes âgées éprouvent souvent des difficultés à monter les marches. En tant que jeune candidat à la construction, inutile d’installer un monte-escalier, mais vous pouvez déjà prévoir de l’espace pour cet équipement. Si celui-ci s’avère nécessaire, vous ne devrez pas passer par des travaux de démolition pour l’intégrer.

Vous êtes jeune et avez des projets de construction. Par ailleurs, c’est sans doute la dernière

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La Bonneterie est devenu un édifice tout à fait contem-porain mais totalement ancré dans le tissu urbain, et c’est ce

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Pouvez-vous rappeler où se trouve précisément le site de La Bonneterie ?Cette ancienne manufacture de lampes électriques se trouve

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L’équipe IPM IMMO

Fabian Daubechies, Benoît Forgeur - Immo price - Orateurs

Rudy Courbet et Laurent Robinet Denis Latour et Tanguy van der StratenBenoît Forgeur et François Albertyn

Didier Winnepenninckx, Laurent De Roy, Caroline Housen et Dimitri Devos Julie Naveaux et Guillaume de Couvreur

Marc Boutefeu et Gérald Saint-Remy

Iris Langbord, Paul Van Butsele

Jacques Weinberg et Ugur Elbasan Fabien Schittekatte, Jean-Yves Desgain et Jean-Francois Thibaut

Patricia Altmann et Véronique Le Clercq

Dimitri Devos & Iris Langbord Maryline Petit Lamour, Michel Brukirer et Tamara Debremaecker

Julien Meyers, Romain David, Pascale Dumont de Chassart et Ugur Elbasan

Organisée dans le cadre de la première édition de l’Apéro Logic Immo (*), la présentation proposée par Immoprice.be a permis de mieux connaî-tre un nouveau service d’évaluation immobilière instantané, notamment développé à l’attention des professionnels de l’immobilier.

IMMOPRICE.BE,L’ALGORITHME DONNE LE PRIX... !

QUAND LE CONTEXTE DEVIENT COMPLEXEComme tout secteur de nos économies modernes, celui de la construction et de l’immobilier connaît une évolution articulée, à la fois autour d’une complexification des procédures et d’un recours systématique aux nouvelles technologies.Ainsi, les métiers de la construction ont vu la traditionnelle relation triangulaire entre un Maître de l’Ouvrage, un Architecte et un Entrepreneur évoluer vers un polygone faisant désormais intervenir des MOD (Maître d’Ouvrage Délégué), des Project Managers, des Quantity/Quality Surveyors, etc.Le schéma est similaire dans l’immobilier où la relation Propriétaire - Agent - Acheteur se voit modifiée, d’une part par de nouvelles exigences légales (ex.: l’agent est désormais tenu de s’assurer de la conformité urbanistique du bien mis en vente) et techniques (ex.: les normes PEB) et, d’autre part, par l’apparition de nouveaux métiers/services, essentiellement liés à la communication et à l’information via l’analyse et le traitement des ‘big data’. Parmi ces nouveaux services, celui proposé par Immoprice.be porte essentiellement sur la détermination de la valeur des biens. (*) Organisée le 23 juin en présence d’une cinquantaine d’agents immobiliers

A CHEVAL SUR LE WEB ET L’IMMOBILIERLancé en 2014 par Fabian Daubechies et Benoît Forgeur (**) Immoprice.be poursuit une double fonction ‘à cheval sur le web et l’immobilier’ :Fonction B2C : permettre à tout un chacun (citoyen, investisseur,...) de connaître la valeur précise d’un bien résidentiel partout en Belgique;Fonction B2B : permettre aux professionnels, dont les agents immobiliers du résidentiel, de générer rapidement un rapport d’expertise personnalisé.

UN ALGORITHME ET DES ESPACES DE VALEURSComme F. Daubechies le précisa au cours de son exposé, l’idée centrale repose sur deux éléments majeurs :1/ Segmenter la Belgique en 4.300 espaces ou

quartiers. Chacun de ces 4.300 ‘espaces’ ou quartiers correspond à un ensemble de valeurs organisé selon une vingtaine de paramètres (valeurs de marché) parmi lesquels on citera :

- le coût du foncier; - le coût moyen d’un m² de logement;- le prix d’un box de garage;- le taux d’occupation des logements; - le rendement moyen demandé par les investisseurs;- etc.

2/ Développer un algorithme (formule mathématique) régulièrement mis à jour; Ces paramètres sont ensuite intégrés dans un algorithme qui non seulement calcule le juste prix d’un bien mais dont la pertinence est garantie par une mise à jour permanente des données, du fait même de l’activité/présence constante d’Immoprice sur le marché. Si le principe de base n’est pas nouveau (il a été développé dans les années 90 sous le nom de AVM pour Automated Valuation Model ) et existe aujourd’hui dans la plupart des pays européens et aux USA, celui conçu par Immoprice est le premier et le plus fiable proposé en Belgique. Il couvre l’ensemble du territoire national depuis mars 2015 et a, à ce jour, calculé/délivré plus de 30.000 estimations de prix.

NEUTRALITE et SOUPLESSEAu regard des besoins des agents immobiliers, dont celui de disposer rapidement de données chiffrées et géographiquement comparables , notamment nécessaires à l’établissement d’un rapport d’expertise, on notera que si l’expertise traditionnelle n’est pas une science exacte, l’algorithme est toujours l’occasion d’avoir une seconde opinion indépendante et neutre ! Plus en détails, le service proposé se veut souple. Il permet ainsi à l’agent (ou à tout utilisateur professionnel) d’accéder aux paramètres de l’évaluation et de les modifier selon sa connaissance d’un marché local. En conséquence, l’agent disposera alors d’un rapport personnalisé édité (et traduit) en français, néerlandais ou anglais.

Jean Libbrecht, Benoît Forgeur et François Albertyn

Julien Meyers et Jean LibbrechtL’équipe Best Partner Ugur Elbasan et Iris Langbord

Jean Libbrecht et Fabian Daubechies

Thierry Laffineur - Modérateur

Pascale Dumont de Chassart et Véronique Le Clercq

Laurent Robinet, Lesly Gentric, Laurence Viteux, Ugur Elbasan et Stephanie Viteux

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