Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès

Luxembourg Real Estate 2020:Les fondations du succs

La confiance dans le march immobilier est de retour aprs six annes dincertitude.

Bnficiant dune conjoncture traditionnellement favorable et dun attrait toujours grandissant, le march immobilier luxembourgeois a ralis une performance significative au cours des dix dernires annes.

Quelles sont les perspectives du march immobilier luxembourgeois lhorizon 2020 ? Notre tude vise mettre en lumire les transformations du secteur ainsi que les grandes tendances susceptibles de crer de nouvelles opportunits sur ce march.

Luxembourg Ville

Dudelange

Differdange

Esch-sur-Alzette

Ptange

107.2

32.6

19.4

23.6

17.3

Population 2014

Population totale (x1000) 549.7Luxembourgeois 300.8Ressortissants trangers 248.9dont: Portugais 90.8 Franais 37.1 Belges 18.1 German 12.7 Autres ressortissants de lUE 55.7 Autres 34.5Proportion dtrangers en % 45.3

Territoire:

Capitale: Luxembourg Ville

82 km

57 km

2,586 km2

Le Grand-Duch de Luxembourg

Allemagne

Belgique

France

Source: STATEC, Portail statistique

Communes les plus importantes 2014 (en milliers)

Une situation de multilinguisme

La situation linguistique au Luxembourg se caractrise par la pratique et la reconnaissance de trois langues: le luxembourgeois, le franais et lallemand

Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succs 3

Table des matires

Premire partie : Introduction 4

Seconde partie : Petit pays, grandes ambitions 6

Troisime partie : Quelles perspectives lhorizon 2020 ? 161. Immobilier de bureau 17

2. Immobilier rsidentiel 20

Quatrime partie : Tendances et moteurs de lvolution du paysage immobilier 221. Mobilit interne et frontalire 23

2. Perspectives conomiques internationales 26

3. Evolutions et transformations dmographiques 29

4. Technologie et dveloppement durable 33

5. Nouvelles sources de financement 35

6. Action gouvernementale 37

Cinquime partie : Conclusion - Opportunits et enjeux du march 38

Vos contacts 39

4 PwC Luxembourg

Croissance soutenue du march immobilier luxembourgeoisLe march luxembourgeois a connu un dveloppement rapide au cours des dix dernires annes, se dmarquant de la plupart des autres pays europens. Limmobilier reste fortement marqu par la situation gographique et dmographique uniquedu pays et cette tendance devrait se poursuivre.

Les principaux moteurs du march luxembourgeois sont limmobilier de bureau et limmobilier rsidentiel, dont la valorisation reste considrable par rapport la taille du pays. Selon nos estimations, la croissance de ces deux marchs se poursuivra jusquen 2020, avec de nombreuses opportunits la cl.

Le Luxembourg reste un march porteur qui se distingue par sa stabilit politique et conomique. Lavenir et le succs du march immobilier luxembourgeois sont ainsi largement tributaires des spcificits et des avantages comptitifs du pays. Le renforcement des infrastructures sera ainsi ncessaire afin de conserver lattrait du Grand-Duch et de rpondre aux besoins de lensemble des rsidents et des entreprises du pays. Ces enjeux constituent une priorit pour le gouvernement et de nombreuses initiatives ont t lances afin de conserver la qualit de vie et de renforcer la place du pays sur la scne internationale.

La stabilit conomique constitue galement un pilier essentiel du march immobilier. Le Luxembourg a connu des volutions considrables au cours des deux dernires annes, marques par un engagement renforc pour la coopration et lchange dinformations en matire fiscale. Ces transformations seront mme dattirer de nouveaux investisseurs, notamment les particuliers fortuns. En matire de croissance du Produit Intrieur Brut (PIB), les prvisions du gouvernement et des instances internationales telles que le Fonds Montaire International (FMI) restent optimistes. La croissance du secteur immobilier sera galement soutenue par linnovation technologique, les enjeux du dveloppement durable et les nouvelles sources de financement.

Introduction : Limmobilier luxembourgeois au diapason des grandes tendances mondiales

Premire partie

Un secteur marqu par de fortes transformationsAu niveau mondial, le secteur immobilier voluera dans un contexte de transformations conomiques et sociales rapides au cours des cinq prochaines annes. Les acteurs qui sauront anticiper ces volutions seront les plus mme de saisir les nouvelles opportunits.Limmobilier connat dores et dj un regain dintrt et de nombreux investisseurs cherchent renforcer leur participation dans ce secteur. Pour preuve, lagence de notation Standard & Poors a rcemment soulign lessor remarquable du secteur, en crant une classe dactif spcifique limmobilier dinvestissement en dehors des actifs financiers traditionnels.Selon les estimations du rapport Real Estate 2020: Building the future , la valeur de linvestissement immobilier institutionnel au niveau mondial devrait augmenter de plus de 55 % entre 2012 et 2020, passant de 29 000 milliards 45 000 milliards de dollars. Six enjeux majeurs globaux se dgagent pour le secteur immobilier:1. Lexpansion urbaine rapide2. Les transformations dmographiques sans prcdent bouleversant la demande immobilire. 3. La croissance des conomies mergentes renforant la concurrence autour des actifs immobiliers. 4. Limpact des enjeux du dveloppement durable sur larchitecture et la construction. 5. Le changement des fondamentaux du march immobilier avec larrive des nouvelles technologies.6. Lessor de limmobilier au sein des places financires.

Disclaimer:Cette brochure fait un certain nombre de prdictions et inclut la vision de PwC sur lenvironnement futur du secteur de limmobilier. Ces prdictions sont prendre pour ce quelles sont. Ces prdictions sur lenvironnement futur du secteur abordent des problmatiques qui restent incertaines et qui peuvent par consquent se matrialiser diffremment de ce qui est prsent dans cette brochure. Les informations communiques dans ce document ne se substituent pas un conseil lgal ou dautres services professionnels. En cas de besoin en conseil lgal ou juridique, les lecteurs peuvent se tourner vers leurs propres conseillers lgaux ou consultants professionnels pour discuter des donnes qui les concernent. Toutes les rfrences se trouvent en note de bas de page. Cette brochure a t publie en avril 2015.


Six prvisions se dgagent lhorizon 2020Le paysage immobilier luxembourgeois connaitra des volutions spctaculaires au cours des prochaines annes:

Limmobilier de bureau et limmobilier rsidentiel enregistreront une croissance de lordre de 60 % et 50 % respectivement entre 2012 et 2020. Cette croissance sera notamment porte par le dveloppement conomique et laugmentation des besoins en espaces de bureau et en main-duvre.

lheure actuelle, le Luxembourg dispose de surfaces de bureau insuffisantes pour satisfaire la demande venir. Si lconomie poursuit sa croissance au rythme attendu, les entreprises viendront manquer despaces de bureau, crant une situation de pnurie.

La mobilit et les infrastructures de transport joueront un rle central: laugmentation projete de la population et du nombre de travailleurs frontaliers pseront sur les besoins en infrastructure et des solutions de mobilit efficaces devront tre adoptes rapidement.

Le march locatif Luxembourg-Ville et dans les communes voisines sera soutenu par larrive de nouveaux rsidents. De mme, un nombre croissant de ressortissants luxembourgeois revenus modestes se verront contraints de dmnager en priphrie, voire dans les pays limitrophes.

La construction de logements collectifs prendra le pas sur la construction dhabitations individuelles afin de saligner sur les besoins et les budgets des mnages. En moyenne, le nombre de personnes par mnage a sensiblement diminu au Luxembourg au cours des dernires dcennies, et cette tendance devrait samplifier avec larrive de nouveaux rsidents.

Le march luxembourgeois verra larrive de nouveaux investisseurs privs et institutionnels, tels que les fonds de pension, tout en restant une destination de choix pour les particuliers fortuns.

1

2

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4

5

6

Petit pays, grandes ambitions

Cest ainsi que lon peut dfinir le dveloppement du pays ces dernires dcennies. Le Luxembourg a connu une croissance conomique et dmographique exponentielle, par comparaison aux autres pays de lUE.

Deuxime partie

6 PwC Luxembourg

2


Une conomie comptitive et forte croissance

Outre sa stabilit politique et budgtaire, lun des atouts principaux du Grand-Duch rside dans sa capacit dadaptation en matire de stratgie conomique. Avant de devenir une place financire de premier ordre, lconomie du pays dpendait essentiellement du secteur agricole. La sidrurgie a ensuite pris le relais et a connu un essor considrable. Avec le dclin industriel, le gouvernement a rorient sa politique afin de favoriser de nouveaux secteurs porteurs de croissance, notamment dans les services financiers. Le Grand-Duch a ainsi t le premier pays europen adopter la Directive OPCVM en 1988, lui permettant de devenir un march de premier ordre pour la domiciliation de fonds dinvestissement en Europe et dans le monde. Par la suite, le pays a su tirer parti de son exprience en matire financire pour devenir une place internationale reconnue dans les mtiers de la banque et de lassurance. Aujourdhui, la place financire constitue le socle de son conomie, mme si le pays poursuit sa diversification en investissant dans de nouveaux secteurs tels que la logistique et les technologies de linformation et de la communication.

Consquence directe : la taille de la population active au Luxembourg a presque doubl au cours des 20 dernires annes, alors quelle na augment que de 20% dans lUnion Europenne (UE) au cours de la mme priode. En parallle, le PIB du Luxembourg a plus que tripl entre 1991 et 2014, alors celui de la zone euro a t multipli par deux.

n La population active a presque double en 20 ans contre 20% en Europe1

n Le PIB luxembourgeois a plus que tripl entre 1981 et 2014 alors que le PIB de la zone euro a doubl sur la mme priode2

1,2 Fonds Montaire International, Base de donnes des perspectives de lEconomie Mondiale, octobre 2014

Table 1: Croissance de lemploi (Base 100 - anne 1994)

Source: Fonds Montaire International, Base de donnes des perspectives de lEconomie Mondiale, octobre 2014

n BE n FR n ALL n LU n UE

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014

200

100

150

8 PwC Luxembourg

Le pays a galement encourag limplantation et le dveloppement de grandes multinationales sur son territoire. Cette attractivit se reflte dans la performance du pays affiche dans les classements internationaux en matire de comptitivit. Dans le cadre du Rapport sur la comptitivit mondiale (Rapport sur la comptitivit mondiale 2014-2015) publi par le Forum conomique mondial, le Luxembourg se classait en 2014 en 19e place sur 144 pays, soit trois places de mieux quen 2013. Dans le cadre du classement mondial sur la comptitivit labor par IMD, le Luxembourg se positionnait en 13e place en 2013 et en 11e place en 2014. Le Grand-Duch a ainsi gagn des places dans la plupart des classements mondiaux.

Avec Bruxelles et Strasbourg, la ville de Luxembourg peut galement se targuer dtre lune des capitales de lUnion europenne : la ville abrite le sige de plusieurs institutions europennes telles que la Cour de justice de lUE, la Cour des comptes europenne, la Banque Europenne dInvestissement, ainsi que plusieurs services de la Commission europenne et le secrtariat du Parlement europen. De nombreux fonctionnaires europens rsident et travaillent au Luxembourg, contribuant lessor du pays.

Table 2: Carte de la comptitivit

Table 3: Pourcentage dentreprises innovantes dans lUE, 2010-2012 (% denterprises)

Institutions

Infrastructure

Environnement macro-conomique

Sant et ducation primaire

Enseignement suprieur et formation

Efficacit du march des biens

Dveloppement du march financier

Maturit technologique

Sophistication des affaires

Innovation

Taille du march

Efficacit du march du travail

LuxembourgEconomies avancesSource: Rapport sur la comptitivit mondiale 2014-2015, Forum Economique Mondial

Source: Bilan Comptitivit 2014, Ministre de lEconomie, Luxembourg

Gr

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0

10

20

30

40

50

60

70


La croissance de lconomie du pays a t rendue possible par larrive en masse de travailleurs trangers. Le Luxembourg compte ainsi lun des plus forts taux de rsidents de nationalit trangre en Europe, lesquels reprsentent plus de 45 % de la population du pays. Depuis 1977, le nombre dtrangers rsidant au Luxembourg a t multipli par trois5. La plupart de ces derniers sont originaires de lUE, mais la proportion dtrangers en provenance de pays tiers est en augmentation constante. La majorit des nouveaux rsidents sont des travailleurs hautement qualifis, constituant un vritable atout conomique pour le pays. Le Luxembourg propose de nombreux avantages visant attirer de nouveaux talents. titre dexemple, le pays se classe en troisime position dans le Global Talent Competitiveness Index 2014.

Une population multiculturelle et grandissante

Table 4: Croissance de la population (Base 100 - anne 1950)

Table 5: Composition de la population du Luxembourg de 1950 2014

Source: Division de la population au Dpartement des affaires conomiques et sociales du Secrtariat des Nations Unies, Perspectives de la population mondiale, Rvision 2012


n BE n FR n DE n LU n EU

n Luxembourgeois n Etrangers

2005

1995

1990

1985

1980

1975

1970

1965

1955

1960

1950

1950

1982

1954

1986

1956

1990

1960

1994

1964

1998

1968

2002

1972

2006

1978

2010

2014

2010

2000

100

0%

150

125

50%

25%

75%

175

100%

n Le nombre de rsidents trangers est un des plus lvs en Europe, culminant 45% de la population3

n La population a augment de plus de 70% de 1950 20104

3,4,5 STATEC

10 PwC Luxembourg

Un des plus forts taux de travailleurs frontaliers en Europe...

Le Grand-Duch peut tirer parti de sa position gographique centrale aux frontires de lAllemagne, de la Belgique et de la France. Le nombre de travailleurs frontaliers a tripl au cours des 20 dernires annes6 et ces derniers reprsentent dsormais plus de 44 % de la main-duvre du pays7. Chaque jour plus de 160 000 personnes traversent les frontires pour y venir travailler8. Les travailleurs franais constituent la majorit des frontaliers, suivis des travailleurs belges et des travailleurs allemands. lexception de pays tels que Monaco ou le Liechtenstein, le Luxembourg compte le plus fort taux de travailleurs frontaliers en Europe9.

6,7,8 STATEC, Portail statistique.9 Scientific report of the mobility of cross-border workers within the EU-27/EEA/EFTA countries, MKW/Empirica 2009

Belgique

Lux

France

25.0% 24.8%

50.2%

Allemagne

Table 6: Pourcentage de travailleurs frontaliers par pays de rsidence



10, 11, 12 STATEC, Portail statistique.

Source: STATEC

... et de nombreux problmes de circulation

La mobilit constitue une priorit pour le gouvernement luxembourgeois. Avec un nombre croissant de travailleurs frontaliers, le Luxembourg est aujourdhui lun des pays les plus embouteills au monde. Le pays se classe en 7e position dans le classement INRIX en 2014, alors quil se positionnait en 14e place en 2010. Malgr les efforts considrables du gouvernement visant promouvoir les transports publics, leur utilisation peine se gnraliser. Depuis le dbut des annes 2000, le nombre de voitures immatricules dans le pays a augment de 35 %, la population rsidente a cr de 25 % et le nombre de travailleurs frontaliers a bondi de 75 %, alors que le rseau routier na quasiment pas volu.

Table 7: Classement 2013 des pays les plus embouteills en Europe (par heures passes dans les embouteillage par an)

Source: INRIX

2013 2012 Variation

1 Belgium 58 58 02 Netherlands 44 51 -73 Germany 35 36 -14 France 35 37 -25 Luxembourg 31 28 36 UK 29 28 17 Italy 24 21 3

Depuis 2000:

n Le nombre de voitures immatricules au Luxembourg a augment de 35%10

n La population nationale a augment de 25%11

n Le nombre de frontaliers a augment de 75%12

12 PwC Luxembourg

Cot de la vie lev

Laugmentation de la population influence invitablement la demande immobilire. La construction de nouvelles habitations au cours des dix dernires annes na pas t suffisante pour y rpondre. En consquence, les prix des logements au Luxembourg ont augment de plus de 35 % depuis 200413. Entre 2013 et 2014, les prix moyens des maisons et des appartements ont augment de 7 % et 2,9 % respectivement14.

Rsider prs de son lieu de travail devient ainsi un luxe. Les cots lis au logement psent pour plus dun tiers des dpenses mensuelles des mnages luxembourgeois, soit le taux le plus lev en Europe15.

Source: Observatoire de lhabitat, Ministre du Logement, Luxembourg

Source: Eurostat

n Maisons n Appartements

n 1988 n 1994 n 1999 n 2005 n 2010

Belgique Allemagne Espagne France PortugalLuxembourg Pays-Bas

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

90

0%

120

15%

20%

5%

10%

30%

25%

150

135

105

35%

13 Observatoire de lhabitat, Ministre du Logement, Luxembourg.14 Economie et statisques, working papers 79, STATEC, 2015.15 Eurostat

Table 9: Pourcentage du cot du logement et nergie par rapport aux dpenses moyennes par foyer

Table 8: Croissance des prix annoncs (Base 100 - anne 2004)


Les propritaires au cur du march rsidentiel

La plupart des rsidents au Luxembourg sont propritaires de leur rsidence principale, avec un taux de propritaire de prs de 71 %18. Si ce taux est proche de la moyenne europenne et belge (70 %), il est en fort contraste avec les pays voisins, o il stablit 64 % en France et 53 % en Allemagne19. Ces diffrences sont encore plus marques au sein mme du pays, o plus de 85 % des rsidents de nationalit luxembourgeoise sont propritaires de leur logement, alors que 50 % des rsidents trangers sont en location.

Locataires25%

Propritaires71%

Autres4%

16,17,18,19 STATEC, Regards 26, dcembre 2014

n 85% des rsidents nationaux sont propritaires de leur logement16

n 50% des rsidents trangers sont en location17

Peu de spculation sur limmobilier de bureauLe march de limmobilier de bureau est troitement li lessor conomique du pays. Laugmentation des besoins en matire despaces de bureau limite les taux de vacance dans les zones centrales et la plupart des bureaux sont lous ou vendus avant lachvement des travaux. Actuellement, trs peu de promoteurs se lancent dans le dveloppement de projets immobiliers spculatifs. Cependant, le risque de ne pas trouver de locataires pour ces projets est limit, compte tenu de la forte demande dimmobilier de bureau.

Table 11: Estimation de loffre future de bureaux

Source: Office market report Luxembourg, Q4 2014, JLL

2015e 2016e 2017e

Offre spculative (en milliers de m2) 22 37 12Offre non-spculative (en milliers de m2) 62 83 59

Total (en milliers de m2) 84 120 71

Source: STATEC, Regards 26, dcembre 2014

Table 10: Statut doccupation de lhabitat au Luxembourg

14 PwC Luxembourg

Un immobilier commercial dense au cur de la Grande Rgion

La densit de limmobilier commercial au Luxembourg compte parmi les plus leves dEurope. Nanmoins, ce march dispose encore dune certaine marge de croissance, avec une clientle grandissante en provenance de la Grande Rgion et des travailleurs frontaliers toujours plus nombreux, qui viennent consommer au Luxembourg en semaine mais aussi le week-end en famille.

Avec une surface totale de prs de 500 000 m2, la densit commerciale par habitant est sensiblement plus leve au Luxembourg que dans la plupart des autres tats europens. La surface occupe par les grands centres commerciaux devrait augmenter de 80 000 m2 dici 2017, soit une augmentation de plus de 16 %.

Table 12: Densit de limmobilier commercial (2012; Surface disponible / 1000 habitants)

Source: Cushmand & Wakefield, Marketbeat, Retail and office market report, Luxembourg, Spring 2013

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n La densit de limmobilier commercial par habitant est une des plus leves en Europe

n La surface des principaux centres commerciaux devraient grossir de t80 000 m2 dici 2017, soit une augmentation de 16%20

20 Agents immobiliers, analyse de PwC

Quelles perspectives lhorizon 2020 ?

Malgr limpact de la crise financire, le march immobilier prsente nouveau de nombreuses opportunits dinvestissement dans le pays.

Mthodologie La valeur totale du march immobilier rsidentiel et de bureau a t estime pour la priode entre 2004 et 2012 partir de donnes publiques. Ces informations ont ensuite servi de base pour nos estimations lhorizon 2020. Dans ce contexte, nous avons pris en considration les prvisions conomiques du gouvernement luxembourgeois et de certaines instances supranationales. Ces informations ont ensuite t recoupes avec les donnes des agents immobiliers et les projections de croissance dmographique et conomique pour le pays.

Troisime partie

16 PwC Luxembourg


Immobilier de bureau

2020

La valeur totale du parc immobilier de bureau au Luxembourg slevait 23 milliards deuros en 2014. Selon nos estimations, ce march devrait connatre une croissance de lordre de 5,9 % par an pour atteindre environ 32 milliards deuros en 2020.

Limmobilier de bureau a connu une croissance de plus de 14 % par an entre 2004 et 2007. Cependant, crise financire oblige, la croissance du march a ralenti entre 2007 et 2012, avec une croissance annuelle de lordre de 1,5 %.

Table 13: Valeur de limmobilier de bureau au Luxembourg

Source: Agents immobiliers, Analyse PwC

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n En 2020, limmobilier de bureau atteindra les 32 milliards deuros contre 23 milliards euros en 2014, soit une croissance de 40%

n Dici 2020, le Luxembourg connaitra une pnurie de limmobilier de bureau

1

2004 2007 2012 20200

17.5

35

12,5

14,5%1,5%

5,9%

18,520

32

Taux de croissance annuel compos

18 PwC Luxembourg

Economies avances

Pays mergents Luxembourg

2004 2007 5,9% 14,6% 14,5%2007 2012 2% 8,1% 1,5%2012 2020 3,7% 8,9% 5,9%

Comparaison internationaleAprs une baisse des taux de croissance durant la crise financire, le march immobilier luxembourgeois a rapidement renou avec des taux de progression soutenus. Si le pays est class parmi les conomies avances, ses perspectives de dveloppement conomique se comparent plus volontiers celles des pays mergents.

Table 14: Taux de croissance annuel compos du march immobilier

Source: Analyse PwC

Luxembourg conjugue les caractristiques dune conomie avance au dynamisme dun pays mergent.


Une offre dimmobilier de bureau insuffisante face la demandeSuite au redressement conomique du pays, la location de surfaces de bureau a atteint son plus haut niveau depuis 2012. Cependant, le faible volume de chantiers lancs au cours des dernires annes laisse entrevoir une pnurie de loffre. Avec un taux de vacance locative avoisinant les 4 % et pouvant potentiellement chuter 3 %21, voire moins, les surfaces actuellement disponibles seront insuffisantes pour satisfaire la demande. La hausse de la demande et la pnurie de nouvelles surfaces de bureau feront mcaniquement augmenter les loyers. Qui plus est, les propritaires en profiteront pour ngocier au mieux les loyers des btiments les plus priss.

Dautres facteurs peuvent aussi avoir une influence sur lvolution du march et attnuer la pnurie annonce :

La gnralisation des open-space,rduisant la surface ncessaire paremploy ;

La dmocratisation du tltravail, la faveur des innovations dansle domaine des technologiesde linformation et de lacommunication.

Table 15: Evolution du stock de limmobilier de bureau en m2 et du PIB (base 100 - anne 1995)

Source: Ministre des Finances, FMI, Agents immobiliers, Analyse PwC

n PIB n Stock de limmobilier de bureau

21 Office market report Luxembourg, Q4 2014 , JLL

En revanche, la prsente analyse ne prend pas en considration lobsolescence des immeubles de bureau, bien quil ne fasse aucun doute que les btiments peu cologiques devront tt ou tard soit tre rnovs pour rester concurrentiels sur le march locatif, soit tre dmolis.

Ces facteurs sont ainsi susceptibles de faire augmenter les loyers dans les zones centrales et de promouvoir la construction de bureaux en priphrie, o les loyers sont moins levs et o laccs reste plus ais. Au vu des rentres rgulires dargent lies la location, mais aussi des plus-values potentielles la revente, limmobilier de bureau peut constituer un placement intressant pour les investisseurs institutionnels.

1995

1997

1996

1999

1998

2001

2003

2005

2007

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100

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20 PwC Luxembourg

Immobilier rsidentiel

n En 2020, limmobilier rsidentiel atteindra 158 milliards deuros, compar 122 milliards en 2014, soit une croissance de 30%

n Laugmentation du taux de TVA de 3% 17%, combine au dsquilibre entre loffre et la demande de logements, devraient maintenir la valeur de limmobilier.

Le march de limmobilier rsidentiel est en croissance stable depuis 2004 et a t relativement pargn par la crise de 2008, notamment en raison des facteurs suivants : Croissance rgulire de la population depuis 2004. Maintien de la demande un niveau lev, en particulier pour les appartements, qui,

surface gale, restent plus onreux que les maisons individuelles. Une offre rsidentielle en dcalage avec laugmentation de la demande. Des normes de construction parmi les plus strictes en Europe, ce qui pse sur les

cots. Un taux dinflation relativement lev (2,6 % par an en moyenne entre 2004 et 2013).

Avec une valeur totale estime plus de 122 milliards deuros en 2014, le march rsidentiel reste de loin le march immobilier le plus important au Luxembourg. Ce march devrait continuer crotre un rythme annuel de 5 % pour atteindre environ 158 milliards deuros en 2020.

Table 16: Valeur de limmobilier rsidentiel au Luxembourg

Source: STATEC, FMI, Observatoire de lhabitat, Analyse PwC

2004 2007 2012 20200

100

200

76,5

5,3%3,7%

5,0%

89,5107

158

2

Taux de croissance annuel compos

en m

illi

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s d

eu

ros


Des prix la hausse En raison de laugmentation continue de la demande et de la faiblesse de loffre, les prix de limmobilier rsidentiel ont augment en flche au cours des dernires annes. Laugmentation du taux de TVA, passant de 3 % 17 %, ne fera quexacerber cette tendance (Le taux de TVA pour les travaux de construction et de rnovation pour les logements qui ne sont pas occups par leur propritaire a t port 17 % au 1er janvier 2015). Les investisseurs seront ainsi susceptibles de rpercuter cette hausse des cots dinvestissement sur les loyers. Cependant, laugmentation de la TVA ne sera pas ncessairement rpercute immdiatement sur les prix de limmobilier.Le march locatif luxembourgeois se concentre principalement sur la ville de Luxembourg et les communes voisines, avec une prpondrance dappartements pour le parc locatif. Les biens rsidentiels sont majoritairement dtenus par des particuliers, refltant une prfrence bien ancre du pays pour linvestissement dans la pierre.

22 PwC Luxembourg

Tendances et moteurs de lvolution du paysage immobilier

Nous avons identifi les facteurs qui seront dterminants pour le secteur immobilier au cours des prochaines annes ainsi que les principales tendances qui en dcoulent. Cette vue densemble semble essentielle en matire de planification moyen terme

Quatrime partie

22 PwC Luxembourg


Mobilit interne et frontalire

De plus en plus de personnes migrent vers la priphrie. En cause:

n de plus grands espaces sont disponibles

n les prix sont plus abordables

n le tltravail se dmocratise

Les rsidents dlaissent la capitale en raison des loyers levs et de la pnurie de logementsAu cours deux dernires dcennies, la population du Grand-Duch a augment de prs de 40 % et le nombre de rsidents trangers a doubl. Une telle croissance dmographique a ncessairement engendr certaines migrations internes. Entre 2005 et 2011, la ville de Luxembourg a connu un solde migratoire ngatif: en chiffres absolus, plus de 7 500 habitants ( savoir prs de 9 % de la population en 2005) ont quitt la capitale au cours de cette priode22. Cette migration vers la priphrie peut sexpliquer par lenvole des prix et le manque de biens adapts dans la capitale. La capitale luxembourgeoise, traditionnellement domine par les propritaires occupants, prend peu peu la forme dun march locatif, incitant les personnes aspirant accder la proprit sinstaller dans les villes alentours.En outre, les volutions informatiques rendent le tltravail de plus en plus accessible, renforant leffet de migration vers la priphrie. Cependant, malgr la conjonction de ces facteurs, la population de la ville de Luxembourg a augment de 30 % entre 2005 et 2014, essentiellement grce larrive de nouveaux rsidents trangers23.

1

22, 23 STATEC, Portail statistique

24 PwC Luxembourg

Luxembourg-Ville attire principalement les rsidents trangersAvec larrive de nouveaux rsidents lisant domicile en ville ou proximit de la capitale, la demande locative Luxembourg-Ville a explos et les prix ont volu en consquence.

Acclration de lurbanisation : le Luxembourg ne fait pas exception lchelle mondiale, lexode rural concerne actuellement des millions de personnes et cette tendance est voue se poursuivre lhorizon 2020. Lacclration de lurbanisation entranera une forte croissance des centres urbains et de nouvelles villes verront le jour. Le Luxembourg ne fait pas figure dexception ces grandes tendances mondiales. Au cours de la dernire dcennie, lurbanisation sest poursuivie un rythme acclr au Luxembourg. Entre 2001 et 2014, les dix plus grandes communes du pays ont absorb prs de 51 % de laugmentation de la population du pays, contre 19% entre 1970 et 200124. Ce chiffre atteint mme les 55 % pour la priode 2011 - 201425. Actuellement, 19 % de la population du Grand-Duch rside dans la capitale et les dix plus grandes communes du pays regroupent 45 % de la population26.Cette tendance est appele se renforcer dans les annes venir tant donn que le nombre de nouveaux logements collectifs, notamment dans les grandes communes, dpassera celui des constructions individuelles. En outre, les projets du gouvernement concernant la rationalisation de lespace urbain auront pour effet de prserver certains sites de toute construction, intensifiant lurbanisation dans certains secteurs.

Table 17: Portrait robot du nouveau rsident

Locataire

Rside proximit de son lieu de travail

Vit Luxembourg-Ville

24, 25, 26 STATEC, Portail statistique


Croissance des besoins en main-duvre frontalireLes socits luxembourgeoises devront de plus en plus avoir recours aux travailleurs frontaliers pour satisfaire leurs besoins en main-duvre. Face aux prix levs du logement au Grand-Duch, les travailleurs trangers optent souvent de rsider hors du pays, augmentant ainsi le nombre de travailleurs frontaliers.Selon nos estimations et la croissance conomique attendue, le nombre de frontaliers devrait augmenter de 25 % au cours des six prochaines annes, passant de 160 000 en 2014 200 000 en 2020.

Table 18: Evolution des travailleurs frontaliers


n BE n ALL n FR

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

0

100,000

50,000

150,000

200,000

PerspectivesLe dveloppement dinfrastructures et de solutions de mobilit constituent des enjeux essentiels en matire de planification urbaine et de qualit de vie au Grand-Duch. Les zones rsidentielles situes proximit des bassins demploi et bien desservies par les transports publics verront leurs prix augmenter plus rapidement que dans les zones moins bien desservies. Le march locatif Luxembourg-Ville devrait continuer connatre une forte croissance car la capitale restera la destination privilgie des nouveaux arrivants dans le pays.

26 PwC Luxembourg

Perspectives conomiques internationales

2

n Le PIB du pays va augmenter de 23% entre 2014 et 201927

n Malgr la crise financire, le Luxembourg a connu une croissance annuelle moyenne de 2,5%, compare 0,6% pour la zone euro et 1,6% pour les autres pays nots AAA.28

Horizon 2020Les conomies mondiales sont confrontes de multiples dfis, tant sur le plan conomique et social que politique. Le Grand-Duch peut compter sur sa stabilit et les perspectives conomiques positives du pays, en atteste le triple A attriube par lagence de notation Fitch, pour faire face ces dfis. Pour preuve, le pays a su maintenir un taux de croissance annuel moyen de 2,5 % au cours des cinq annes qui ont suivi la crise, alors que celui de lensemble de la zone euro stablissait 0,6 %.Les prvisions de croissance pour le pays refltent globalement la conjoncture au sein des conomies avances, mais restent suprieures celles des grandes conomies europennes.

Table 19: PIB par pays et groupes de pays avec prvisions jusquen 2019

Source: Fonds Montaire International, Base de donnes des perspectives de lEconomie Mondiale, octobre 2014

n Monde n Luxembourg n Economies avances n UE n Belgique n France n Allemagne

1991

1993

1995

1997

2001

2003

2005

2007

2009

2011

2013

2015

2017

2019

100

300

200

600

500

400

27 Fonds Montaire International, Base de donnes des perspectives de lEconomie Mondiale, octobre 201428 Reuters, Fitch affirms Luxembourg at AAA ; Outlook stable 16 January 2015


Le moteur principal de la croissance du pays restera le secteur financierLes services financiers, comprenant notamment le secteur de la banque, de lassurance et de la gestion dactifs, reprsentent actuellement prs de 50 % de la production nationale29. En revanche, la part du secteur industriel a diminue de moiti depuis lan 200030. Celle du commerce et des services administratifs et de support a augment entre 2000 et 2013, passant de 7 % 16 %31. Malgr un niveau dactivit soutenu, la part de la production nationale issue du secteur de la construction et de limmobilier a baiss pour atteindre 7 % en 201332.Si certains secteurs ont connu des volutions considrables au cours des dernires annes, la place financire reste le moteur principal de lconomie luxembourgeoise. Bien quelle soit expose aux chocs financiers internationaux, lconomie luxembourgeoise continue prsenter de nombreuses opportunits. Au cours des trois dernires dcennies, la place financire a dvelopp un savoir-faire considrable, soutenue par un cosystme de prestataires de services hautement spcialiss. Le pays a galement su rpondre aux attentes des investisseurs internationaux en adoptant une politique claire en faveur de lamlioration continue de son cadre rglementaire. Cette expertise financire et la ractivit des autorits publiques sont des atouts dterminants aux yeux de la communaut internationale des affaires, contribuant ainsi la prennit et la russite du pays et de sa place.Les autres secteurs prsentent galement de nombreuses opportunits de dveloppement, refltant le caractre dynamique et lesprit dentreprise du pays.

Table 20: Production nationale par secteur 2000 - 2013


n Finance et Assurance n Commerce n Information & communication n Industrie n Services administratifs et support n Activits spcialises, scientifiques et techniques n Btiment et immobilier n Autres

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

0%

50%

100%

29, 30, 31, 32 STATEC, Portail statistique

28 PwC Luxembourg

Impact des volutions rglementaires sur lconomieAu 1er janvier 2015, le Luxembourg a introduit lchange automatique dinformations entre administrations fiscales dans le cadre de la Directive europenne sur lpargne. Pour le secteur de la banque prive, cette nouvelle rglementation aura pour effet de rduire le nombre de clients disposant de revenus moins levs parmi les moins fortuns. Ceci sinscrit dans le cadre dune volution plus gnrale de la banque prive au Luxembourg, devenant ainsi une place de premier ordre pour les investisseurs les plus fortuns.Le plan daction de lOrganisation de Coopration et de Dveloppement Economiques (OCDE) relatif lrosion de la base dimposition et transfert de bnfices (BEPS) apportera des transformations profondes en matire de fiscalit internationale et constitue ce titre un enjeu fondamental pour le pays. Les rformes annonces par lOCDE auront des consquences certaines sur les entreprises multinationales, que ce soit en matire de conformit rglementaire ou de structuration internationale. La transparence fiscale est dores et dj une ralit au Luxembourg et le pays poursuivra son engagement en ce sens ds lors que lensemble des grandes places financires seront soumises aux mmes rgles et obligations de transparence. Ainsi, les nouvelles exigences de substance apportes par la rglementation BEPS constituent une opportunit pour le Grand-Duch daccueillir davantage de travailleurs hautement qualifis.Laugmentation des taux TVA au 1er janvier 2015 pourra occasionner des cots supplmentaires pour lensemble du pays, ce qui pourrait temporairement affecter les niveaux dactivit. En outre, les volutions de la rglementation europenne en matire de TVA sur les activits de commerce en ligne sont susceptibles de freiner limplantation de nouvelles socits de e-commerce. Cependant, les consquences concrtes de ces nouvelles rgles sur lconomie

Nouveaux arrivants (ex. banques chinoises) Dveloppement de nouveaux ples dactivits (TIC, data centres, logistique) Proactivit du gouvernement dvelopper de nouveaux secteurs Nation Branding Effort

Renforcement de la rglementation des services financiers Erosion de la base dimposition et transfert des bnfices (BEPS) / Aides

tatiques Fin du secret bancaire

Changement de lois sur la TVA Comptition avec les centres financiers off shore et le passeport

asiatique pour les fonds dinvestissement

Les tendances sont positives mais de nouveaux risques mergent

Table 21: Principaux facteurs qui pourraient impacter lconomie luxembourgeeoise dans les annes venir

PerspectivesLe march immobilier au Grand-Duch est intimement li la russite conomique du pays. Les besoins en matire dimmobilier de bureau augmenteront en fonction de la croissance du pays, attirant davantage de rsidents et de frontaliers, dynamisant ainsi le march rsidentiel et commercial.

sont encore incertaines : des effets aussi bien positifs que ngatifs sont envisager, et dautres facteurs encore inconnus sont susceptibles dinfluencer la donne dans les annes venir.


Evolutions et transformations dmographiques

3

n La population du Luxembourg a augment de plus de 40% en 25 ans33

n La population du pays devrait atteindre 700 000 habitants dici 2045/205034

Croissance de la population et arrive de nouveaux rsidentsLa croissance dmographique au Luxembourg a volu au mme rythme que celle de ses voisins europens jusquau dbut des annes 9035. Depuis lors, la population du Grand-Duch a augment de plus de 40 % en 25 ans, soit un taux de croissance moyen plus lev quau niveau mondial (+38 %)36.

Cette tendance devrait perdurer dans les annes venir dautant que les besoins en main-doeuvre dpasseront la population actuelle. Par consquent, larrive de nouveaux rsidents viendra renforcer laccroissement naturel de la population du Grand-Duch. Le nombre de frontaliers sinstallant au Luxembourg devrait aussi augmenter, notamment en raison des volutions fiscales dans les pays voisins et des temps de trajet rduits entre le domicile et le lieu de travail. Selon les estimations de lONU, la population du Grand-Duch atteindra 700 000 habitants entre 2045 et 2050. Face une telle augmentation, le pays devra se doter dune stratgie raisonne en matire damnagement du territoire, tant au niveau de la construction de nouvelles habitations que du dveloppement des infrastructures attenantes.

Table 22: Croissance de la population (Base 100 - anne 1950)


n Monde n Luxembourg n Europe n Belgique n France n Allemagne

1950

1955

1960

1965

1970

1975

1980

1985

1990

1995

2000

2005

2010

2015

2020

2025

2030

2035

2040

2045

2050

100

250

400

33, 34, 35, 36 Division de la population au Dpartement des affaires conomiques et sociales du Secrtariat des Nations Unies, Perspectives de la population mondiale, Rvision 2012

30 PwC Luxembourg

Les ressortissants luxembourgeois en priphrie et les nouveaux arrivants en villeLa ville de Luxembourg et les communes alentours regroupent une forte proportion de rsidents non-luxembourgeois haut revenus, alors que la population du nord du pays est compose dune majorit de rsidents luxembourgeois. Les ressortissants trangers les plus aiss peuvent se permettre de louer leur logement dans la capitale, alors que la plupart des luxembourgeois sont propritaire de leur rsidence principale, qui se situe la plupart du temps hors de la capitale.Les prix levs de limmobilier Luxembourg-Ville ont, par effet de ricochet, contraint certains rsidents historiques lire domicile ltranger, en raison des carts de prix entre ces marchs. Ainsi, le nombre de ressortissants luxembourgeois rsidant ltranger et travaillant au Grand-Duch a augment de 50% entre 2008 et 2013, passant de 3 000 4 50037.Le nombre de retraits europens fortuns stablissant au Luxembourg, afin de profiter de la qualit de vie leve du pays, a galement augment au cours des dernires annes, contribuant la hausse des prix dans la capitale. La conjonction de ces facteurs peut constituer dune certaine manire une menace pour la cohsion sociale du pays, notamment en raison des carts conomiques et sociaux grandissants entre la capitale et sa priphrie. Les classes moyennes sont ainsi davantage disposes vendre leurs biens et terrains dans les zones centrales pour sinstaller en priphrie. Le gouvernement a pleinement conscience de ces nouvelles problmatiques et a dores et dj pris des mesures, notamment en matire de logement social, afin de favoriser une certaine mixit sociale.

Table 23: Croisement des variables du taux dtrangers et des revenus (par rapport aux moyennes nationales)

Revenus < la moyenne nationale et taux de luxembourgeois > la moyenne nationale

Revenus > la moyenne nationale et taux de luxembourgeois > la moyenne nationale

Revenus < la moyenne nationale et taux de luxembourgeois < la moyenne nationale

Revenus > la moyenne nationale et taux de luxembourgeois < la moyenne nationale

37 STATEC, Portail statistique

Source: La cohsion territoriale au Luxembourg: quels enjeux? CEPS/Instead, Ministre du Dveloppement durable et des Infrastructures, 2013


volution de la composition des mnagesLa composition des mnages luxembourgeois a considrablement volu au cours des 40 dernires annes, passant de 3,1 2,4 personnes par mnage en moyenne38. Cette baisse a eu un impact considrable sur le parc immobilier au Luxembourg, notamment en matire de surface habitable. Selon nos estimations, cette tendance devrait se poursuivre en raison du nombre croissant de nouveaux rsidents, qui compte beaucoup de clibataires et de couples sans enfants et qui sinstallent la plupart du temps en location. En 2011, 45 % des rsidents belges, franais et allemands taient clibataires, alors que cette proportion ntait que de 38 % en 200139.

Table 24: Composition des foyers au Luxembourg


n 1 personne n 2 personnes n 3 personnes n 4 personnes n 5 personnes & plus

1970

1981

1991

2001

2011

0%

50%

100%

Les surfaces des logements au Grand-Duch comptent galement parmi les plus leves dEurope, avec une moyenne de 144 m2 par habitation, alors que la moyenne europenne est de 105 m2. Cependant, prs de 60 % des logements restent sous-occups (logements considrs comme trop grands pour les mnages en terme de pices disponibles)40 et ce taux dpasse les 80 % pour les personnes ges de 65 ans et plus41. Le phnomne de sous-occupation des logements constitue un enjeu de taille pour les autorits : actuellement, le parc rsidentiel nest pas utilis de manire efficace et nest pas en mesure de rpondre la hausse de la demande, entranant des prix levs.

38, 39 STATEC, Portail statistique40, 41 STATEC, Regards 27, dcembre 2014

32 PwC Luxembourg

Une population vieillissanteBien que lge mdian au Luxembourg (39 ans) soit parmi les plus faibles dEurope, le nombre des seniors augmentera plus rapidement que par le pass. En 2050, lge mdian de la population luxembourgeoise sera suprieur celui de la population franaise et belge42. Laugmentation du nombre des seniors renforcera donc les besoins en matire de maisons de retraite et de soins. Cette tendance se manifeste dj clairement : en 2011, le pays comptait 5 000 personnes en maison de retraite ou de soin, soit plus du double par rapport 200143. Les services de soins domicile se sont galement fortement dvelopps au cours des dernires annes. Cependant, du fait de laugmentation de lesprance de vie, les maisons de retraite et de soins auront un plus grand rle jouer sur le long terme, et pourront sappuyer sur les ressources dune population vieillissante et aise.

Table 25: Projection de lge mdian

Table 26: Evolution de la population au Luxembourg par groupe dge


Source: Division de la population au Dpartement des affaires conomiques et sociales du Secrtariat des Nations Unies, Perspectives de la population Mondiale, Rvision 2012

n Luxembourg n Europe n Belgique n France n Allemagne

n 0-20 n 20-45 n 45-70 n 70+

2010

1950

2015

1960

2020

1970

2025

1980

2030

1990

2035

2010

2040

2020

2045

2030

2050

2040

2055

2050

2060

2060

2065

2070

2070

2080

2075

2090

2080

2085

2090

2095

2100

2100

38

0

40

100

42

200

44

300

46

400

48

500

50

600

52

700

800

PerspectivesLe paysage de limmobilier rsidentiel a considrablement volu au cours des dernires dcennies et poursuivra sa mutation. Les promoteurs entreprennent les changements ncessaires pour sadapter aux besoins des nouveaux arrivants savoir: Davantage de logements

collectifs que de maisons individuelles, et

La surface habitable des logements neufs, lesquels deviendront galement plus fonctionnels, sera rduite.

La concurrence autour des htels particuliers et des actifs immobiliers de premier ordre dans la capitale et dans les communes alentours sintensifiera. La qualit des habitations sera aussi un facteur dterminant: certains prfreront acheter dans lancien pour rnover, voire dmolir et construire nouveau.

Age

en m

illi

ers

42 Division de la population au Dpartement des affaires conomiques et sociales du Secrtariat des Nations Unies, Perspectives de la population mondiale, Rvision 201243 STATEC, Portail statistique


Technologie et dveloppement durable

4

n Avec plus de 94% de foyers qui ont un accs internet, le Luxembourg est un des pays europens les mieux connects44

n 13% du parc immobilier de bureau a dj obtenu une certification environnementale45

Le-commerce bouleverse le secteurLimpact des nouvelles technologies sur limmobilier est considrable. Le Grand-Duch compte parmi les pays les plus connects au monde, avec plus de 94 % des mnages disposant dun accs Internet (la moyenne europenne stablissant moins de 75 %)46.Entre 2008 et 2012, le nombre dachats raliss en ligne a augment de 58 %, faisant du Luxembourg le premier pays au sein de lUE en matire dachat en ligne de livres et de magazines47.

Ce taux lev peut sexpliquer en partie par le nombre important de rsidents trangers ayant recours aux achats en ligne de biens et produits disponibles uniquement ltranger.Ces dernires annes ont vu lessor de nombreux services proposs en ligne. Par exemple, de nombreux commerces proposent prsent des points de retrait (pick n go ou drive) et la livraison domicile. Les centres commerciaux devront ainsi se rinventer afin de proposer de vritables espaces de vie et de divertissement leurs clients. En proposant de tels services, les commerces des centres-villes pourront continuer attirer des clients et des touristes.Cependant, les besoins du secteur de la logistique deviendront galement plus importants, et cette tendance se reflte dans lobjectif annonc du gouvernement de promouvoir le dveloppement des services logistiques. De par sa position stratgique au sein de lEurope, la force de ses exportations et ses infrastructures de transport efficaces, comme le rseau ferr ou le fret arien, le Luxembourg dispose de nombreux avantages comptitifs dans le domaine de la logistique et du transport.

44 STATEC, Regards 1 fvrier 201445 Base de donnes PwC46 ITU World Communication / ICT Indicator Database, 201447 Eurostat

Source: Eurostat

% dutilisateurs dinternet ayant achet en ligne lors des 12 derniers mois

TotalVtements et

articles de sportVoyage et vacances

Livres, magazines et matriel

pdagogique

Produits alimentaires

2012 2008 2012 2008 2012 2008 2012 2008 2012

UE 28 59 21 32 21 32 19 23 6 9

Belgique 55 7 20 11 28 6 15 1 5

Allemagne 77 33 49 29 39 35 41 7 11

Espagne 43 6 14 20 28 7 11 3 6

France 69 27 38 25 39 19 23 6 8

Luxembourg 73 18 32 33 52 35 47 3 10

Sude 79 20 43 31 60 21 38 3 7

Royaume-Uni 82 30 51 35 51 27 36 14 21

Table 27: Achats en ligne

34 PwC Luxembourg

La construction durable et le logement cologique se dmocratisent Le Luxembourg fait figure de proue en matire de construction durable. lheure actuelle, plus de 13 % des immeubles de bureau au Luxembourg disposent dune certification environnementale48. Cette proportion est appele augmenter, tant donn que la plupart des bureaux en construction et venir suivent des principes de construction durable et que de nombreux propritaires dans lancien cherchent rendre leurs immeubles plus performant en matire dnergie.Le parc de bureaux au Luxembourg est en moyenne plus rcent que celui des autres pays europens ; de ce fait les immeubles de bureau au Luxembourg tendent se conformer davantage aux normes en matire dconomies dnergie. Cette tendance se reflte galement sur le march rsidentiel : soutenu par de nouvelles rgles durbanisme visant promouvoir larchitecture cologique, le march des maisons passives, trs faible consommation dnergie notamment en matire de chauffage et climatisation, a connu une forte croissance au cours des dernires annes.Lentre en vigueur en 2020 de la nouvelle rglementation europenne relative la performance nergtique des btiments devrait galement renforcer cette tendance.

Table 28: Surface de btiments certifis au Luxembourg (en m2)

Source: Base de donnes PwC

n Surface certifie n % de certification

2003 2004 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

1,500,000

1,800,000

1,200,000

300,000

600,000

900,000

0

PerspectivesLes nouvelles technologies et le dveloppement durable reprsentent des enjeux cls pour le secteur immobilier. Les commerants devront sadapter aux nouveaux modes de consommation, et ceux qui sauront trouver le meilleur quilibre entre vente traditionnelle et commerce en ligne seront les plus mme de russir. Les plateformes logistiques seront galement appeles se dvelopper pour accompagner lessor du commerce en ligne. De par sa situation gographique, le Grand-Duch dispose de nombreux atouts dans le domaine logistique, et les politiques gouvernementales menes en ce sens tendront conforter cet avantage. Au vu des enjeux grandissants du dveloppement durable, les immeubles conomes en nergie seront davantage priss par les locataires, entranant une hausse des loyers pour les constructions cologiques et une dcote pour les immeubles nergivores.

48 Base de donnes PwC


Nouvelles sources de financement

5

n Les investisseurs institutionnels se montrent de plus en plus interesss par le march immobilier luxembourgeois

n 22% des foyers au Luxembourg ont un patrimoine net de plus de 1 million deuros49

Arrive de nouveaux investisseurs institutionnelsLe march immobilier luxembourgeois connat depuis quelques annes un fort intrt de la part des investisseurs institutionnels trangers, notamment en matire dinvestissement spculatif. Auparavant, ces investisseurs taient peu enclins cibler le march luxembourgeois en raison de sa taille, de son manque de transparence et du nombre limit dinvestisseurs prsents sur ce march.Cependant, ce schma est en train dvoluer, notamment la faveur de la stabilit politique du pays, de ses perspectives conomiques, de sa rsistance la crise financire et des rendements attractifs prsents par limmobilier de bureau.

La solvabilit leve des locataires et les faibles taux de vacance constituent galement des avantages non ngligeables pour les investisseurs institutionnels. Malgr les incertitudes actuelles exprimes par certains investisseurs, lensemble des acteurs du secteur, notamment les promoteurs, les constructeurs, le gouvernement et les autorits locales, devront se mobiliser afin de promouvoir laccs au march immobilier et de louvrir linternational.

49 Julius Baer report: Wealth report Europe 2014

Table 29: Volume dinvestissement par origine de largent

Source: JLL Research

n Luxembourg n Belgique n Allemagne n Autres n Pays-Bas n France n Italie n USA

2010

2011

2012

2013

2014

0%

50%

100%

36 PwC Luxembourg

Davantage dinvestisseurs privs trangersOn constate une augmentation des acquisitions immobilires ralises par les banquiers privs et les gestionnaires de patrimoine pour le compte de leurs clients. Malgr la nature confidentielle de ces transactions, de nombreuses sources confirment le rle grandissant jou par les family office sur ce march.Larrive de nouveaux rsidents fortuns aura galement un impact considrable sur le march rsidentiel. En outre, les moyens financiers considrables des foyers luxembourgeois constituent un facteur important : 22 % des mnages disposent dun patrimoine suprieur 1 million deuros, devanant lensemble des pays europens dans ce domaine, ainsi que la Suisse, deuxime au classement (13 %)50.

PerspectivesLe secteur immobilier devra voluer afin de rpondre aux exigences des investisseurs institutionnels. Les opinions favorables des investisseurs prcurseurs permettront de convaincre les plus rticents, levant ainsi le profil du Luxembourg lchelle internationale. Lvolution plus rapide de la demande par rapport loffre fera natre de nouvelles opportunits dinvestissement.

50 Julius Baer report: Wealth report Europe 2014


PerspectivesDans le contexte actuel, laction du gouvernement aura un impact important et rapide sur limmobilier au Luxembourg. Les professionnels du secteur devront ainsi prter attention aux initiatives du gouvernement afin de pouvoir optimiser leurs investissements et dnicher de nouvelles opportunits.

Action gouvernementale

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Un acteur cl du secteur immobilierLe gouvernement a pleinement conscience des enjeux du pays en matire de croissance dmographique, de multiculturalisme, de mobilit, de prix immobiliers, de dveloppement durable, de respect de lenvironnement et de croissance conomique. Pour rpondre ces enjeux, quatre plans directeurs sectoriels en matire damnagement du territoire ont t prsents par le gouvernement en juillet 2013, portant notamment sur les transports, le logement, les paysages et les zones dactivits conomiques.Cependant, en raison dincompatibilits perues avec le cadre rglementaire actuel, ces initiatives ont t mises en suspens la fin de lanne 2014. Bien quils aient suscit de nombreuses inquitudes, notamment de la part des autorits locales, les plans sectoriels ont nanmoins eu le mrite daborder les problmatiques fondamentales auxquelles le pays doit faire face pour conserver ses atouts comptitifs et sa qualit de vie.Le logement social constitue ce titre un enjeu de taille. Le gouvernement a dj fait des propositions pour la promotion du logement social, mais il devra srement prendre des mesures supplmentaires pour forcer son dveloppement. Le rcent dbat portant sur lamnagement du territoire organis par le Ministre du Dveloppement durable et des Infrastructures constitue ainsi un exemple parlant de lengagement du gouvernement.Enfin, il est vident que la mobilit reste une question relevant avant tout de la Grande Rgion. Compte tenu du nombre croissant de travailleurs frontaliers au Luxembourg, des solutions devront tre apportes de concert avec les autorits belges, franaises et allemandes.

Conclusion : Opportunits et enjeux du march

Cinquime partie

Le Luxembourg a connu un essor considrable au cours des dernires dcennies. La croissance du Grand-Duch a surpass celle de lensemble des pays europens et de la plupart des conomies avances tant au niveau conomique que dmographique. Le pays a fait lobjet de transformations profondes, posant de nouveaux dfis.

Fort de ses avantages comptitifs, le Grand-Duch prsente une conjoncture et des perspectives favorables, portant dans leur sillage le march immobilier.

Cependant, les acteurs du secteur devront galement prendre en compte les tendances fondamentales du march, telles que les volutions sociales et dmographiques, les besoins des nouveaux arrivants, limpact des nouvelles technologies et la hausse soutenue des prix de limmobilier. Bien que le march runisse tous les critres pour attirer de nouveaux investisseurs institutionnels et privs, certains restent rticents. Les professionnels locaux devront ainsi sadapter aux attentes des nouveaux investisseurs pour rendre Luxembourg encore plus attractif.

Dans cette optique, le gouvernement a galement un rle majeur jouer afin de maintenir la comptitivit et lattractivit du pays, tant pour les entreprises que pour les particuliers. Les autorits locales et gouvernementales ont pleinement conscience des besoins en infrastructures du pays, non seulement au niveau des travailleurs frontaliers et de la population trangre, mais aussi au regard de la cohsion sociale et de lcart entre loffre

et la demande immobilire. De nombreuses initiatives long terme ont dores et dj t lances par le gouvernement et devront tre suivies de prs pour assurer la russite du pays.

Le march immobilier luxembourgeois a de beaux jours devant lui, moyennant la mise en uvre des volutions ncessaires. ce titre, les annes venir seront dterminantes : le gouvernement avec les acteurs du march devront prendre les bonnes dcisions pour mener bien la croissance du march.

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