Ma sÃ©lection du 14/05/2012 - jean-francois-buet.fr de presse 05-12.pdf · centralisation des fichiers, diversification vers d u "full-service",autanl d e maîtres-mots qui permettent

Ma sélection du 14/05/2012

Interviews de Jean-François BUETentre le 27 avril et le 14 mai 2012

Réception

*** LE NOUVEL ECONOMISTE (10/16 MAI 12) Les agences immobilières face à la crise - Entre inquiétude et optimisme

www.bienpublic.com (12 mai 2012) La bourse immobilière, une particularité dijonnaise

www.bienpublic.com (12 mai 2012) Gros plan sur... Avec l'ambition de replacer le logement au cœur de lapolitique

FNAIM

Actualité FédérationIMMO HEBDO (02 MAI 12) Fnaim : Jean-François Buet, un candidat déterminé à renforcer les

compétences des agents immobiliers

LE DAUPHINE LIBERE (03 MAI 12) Région express - La Fnaim aussi prépare son électionprésidentielle

LE DAUPHINE LIBERE (03 MAI 12) Puisqu'on vous le dit - Immobilier à Villefontaine, la Fnaim aussi prépare sonélection présidentielle

LE DAUPHINE LIBERE (02 MAI 12) Deux candidats pour une place à la présidence de la FNAIM

LE DAUPHINE LIBERE (02 MAI 12) Région express - La Fnaim aussi prépare son électionprésidentielle

France Bleu Bourgogne (06/05/2012) Journal régional de 7H00

ConjonctureLE BIEN PUBLIC (11 MAI 12) Immobilier: le paradoxe de la cité des ducs de Bourgogne

LIBERATION (09 MAI 12) La pierre ne roule plus

LE MONDE (SUPPLEMENT) (09 MAI 12) - 5 %, -10 %, - 20 %... Jusqu'où les prix de l'immobilier vont-ils baisser ?

COURRIER CADRES & DIRIGEANTS (MAI 12) Baisse des prix et tabous professionnels (p.6)

INVESTIR MAGAZINE (MAI 12) Les assurances - loyers impayés

www.lenouveleconomiste.fr (10 mai 2012) Les agences immobilières face à la crise

France Bleu Bourgogne (06/05/2012) Journal 8-9

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10/16 MAI 12Hebdomadaire Paris

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SYNDICS1774822300509/GFS/OTO/2

Eléments de recherche : AMEPI ou ASSOCIATION DES MANDATS EXCLUSIFS DES PROFESSIONNELS DE L'IMMOBILIER : toutes citations

DOSSIERART DE VIVRE «Sl PATRIMOINE

IMMOBILIER

LES AGENCES IMMOBILIÈRES FACE À LA CRISE

Entre inquiétudeet optimismeUne profession plus que jamais condamnée à démontrersa valeur ajoutée

Apres une décennie de croissance ininterrompue, les agents immobiliersaffrontent, depuis 2008, une si tualion autrement plus compliquée. Baissedu nombre de transactions, fin du prêt a taux zéro, assèchement du créditbancaire. . A cela vient s'aiouter la concurrence d'mternet et celle desréseaux de mandataires, qui ne sont pas soumis aux mêmes contraintesréglementaires Profcssionnahsationaccrue.industnalisationdumétier,centralisation des fichiers, diversification vers du "full-service",autanl demaîtres-mots qui permettent aux agents de rester raisonnablement opti-miste, tant lesf ondamentaux du marché restent sains,et les taux d'intérêtbas.

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Estimé à environ 30 000fin 2007, le nombred'agences avait doublé enmoins de vingt ans.Puis entre fin 2007 etfin 2009, plus de 20 %des agences ont misla clé sous la porte

Par Laurence Neveu

Ala faveur de la frénésieimmobiliere de laderniere décennie, desagences ont fleuri

partout en france Les prix de l'ancien ont double entre 2000 et 2007 etle nombre de transactions n'a cessede croître Un marche porteur et aufaible ticket d'entrce qui a attire ceuxque la profession nomme "les aventuners de l'immobilier" Estime aenviron 30000 fm 2007, le nombred'agences avait double en moins devingt ans Puis entre fm 2007 et fm2009, plus dc 20 % des agences ontmis la cle sous la porte, selon uneetude Xerfi A en croire les profes-sionnels, le premier effet du retour-nement de la conioncture aurait doncete d'écarter du mener les moinsprofessionnels Maîs aujourd'hui, lesclignotants sont de nouveau au rougeParallèlement, ce metier ancre dansses habitudes et souvent déprécie,doit s'adapter a la montee en puissance dinternet et defendre sa legilimite dans un paysageconcurrennelbouleverse Crise, stabilisation oumutation du secteur > Comment laprofession s'organise t-elle pour faireface a ces evolutions conjoncturelleset structurelles'

Conjoncture moins favorableLa période d'euphorie s'est inter-

rompue avec la cnsa des subpnmesen2008 "La crise a ete tres violente ettresbrutaleenmémetemps ilyaeuuncoup d'arrêt net au IS septembre 2008,avecl annoncedelafailhtedeLehman& Brothers' se souvient BernardCadeau, president du reseau Orpi \Énombre de transactions s'esteffondre, passant de plus de 800 DOOen 2007 a moins de 600000 en 2009,selon la Chambre des notaires deFrance Et pour la premiere foisdepuis 10 ans, les prix ont baisse, affichant un recul de pres de 10 %entre 2007 et 2009 Une contractionde l'activité imputable a la dégradanon des conditions de financementBeaucoup d agencesn'avaient jamaisconnu de cjcle baissier et n'étaientpas armees pour résister JeanFrançois Buet, secretaire general delaFederauonnaUonaU. dePimmobiher (Fnaim), dresse le portrait desvictimes de la crise 'Ti s'agit souventdestructurestreslegeres,ampletementindépendantes, sans trésorerie et crééesil y a assez peu de temps" Dans l'ensemble, les grands reseaux déclarentavoir bien résiste "Ilyaeusurtoutdeaphénomènes d'arbitrage de la partd'agentsquiavaientdessuccurMlesIlslesontfermees,soitdelmitivement,soittemporairement, et ont recentre leursactivites" affirme Bernard Cadeau Lereseau Guy Hoquet, auparavant enf one exp ansion, aeteplusdurementfrappe, avec ISO fermemresd'agencessurGSQ Aunnal,lenombred'agences en France est tombe a28000, un chiffre qui s'est stabilisedepuisCertes,levolume des transactions estrapidement reparti a la hausse et aatteint en 2011 son plus haut niveauhistorique SSOOOOunites Alafaveurde la repose, les points de vente quiavaient terme ont relevé leursrideaux Maîs si les deux dernieresannees ont ete aussi fastes, c'est engrande partie grâceauretourdetauxtres bas, a la concreUsation desprojets décales pendant la cnse, et

aux dispositifs incitants mis en placeparlTtat "Ona}ait300000pretsarata zero (PTZ) dansl'anaenen2011surSQOOOOtransactions œquiesttoutde même exceptionnel ' rappelle lesecretaire general de la Fnaim Lacombinaison de la suppression duPTZ fm 2011 et de l'arrêt du dispositifde défiscalisation sur les plus-valuesimmobilieres au 31 janvier a gonfleartificiellement la croissance etentraîne un repli de l'activité,renforce par l'attentisme électoralI .es agents immobiliers sont aussipréoccupes par la diminution dupouvoir d'achat des acquéreurs et parle durcissement des conditions d'octroi du credit "On n a pas moins dedemandes de projets d'acheteurs en cemomentqu'ilyaencareunan.ladiffe-rence, c'est entre vouloir et pouvoir Etcomme les prix ont beaucoup monteen20Wet2011,ikMntparfoisdeconnectes des budgets des dumts acqué-reurs' explique Laurent Vimont,president deCemury21 Depuislannde l'année derniere, les professionnels observent que les banques semontrent plus strictes. Entre janvieret fevrier 2012, la production decredits a l'habitat a en effet enregistreune chute de plus de 40 % Pour Icmarche des pnmo-dccedants, déjàprives du PTZ, la situanon devienten tiqueDu coup, le marche se contracte denouveau La hausse des prix s'estinterrompue des le 4e trimestre 2011,avec une regressionnotable sur Pans(-6,3 % ) selon la Fnaim Les delais devente s'allongent et les previsionsd'acnvite sur l'année 2012 sont pessimistes Resultat laFnaimanncipeunrecul du nombre des transactions de20 % Pour son secretaire general,"2012 risque d'être une annee difficileForce est de constater que nous allonsavoirun recul tres sensible del'activuequi, bien entendu, est inquiétant pournos entreprises Desagencesrisquentdemettre un termes leur;activites"

La percée d'Internetla cnse amorcée en 2008 s'estdoublée d'un bouleversement deshabitudes de consommation desFrançais, qui affecte le secteur laprofession a désormais affaire a desclients internautes En France, lemetier d'agent immobilier souffred'une mauvaise réputation et environla moitié du marche échappe auxprofessionnelSjContre 5 % seulementen Angleterre ou aux Etats-Unis Lapercée d'Internet s'accompagne-t-elled'un risque de disparition a terme desagences immobilieres5 Comme lesouligne Herve Parent, president dela Federation française de l'immobi-lier sur Internet (tFZI), 'lensquededesmtermediation est dans les genesd'Internet" et le succes des portailsd'annonces, tels que leboncoin fr,préoccupe les agents Maîs pourSebasnen de Lafond, president deMeilleursagents com, il s'agit d'un"phénomène de miroir aux alouettes"Selon les resultats de l'étude publiéeen janvier 2012 parMeilleursAgents com, 68 % des trans-actions passent par l'intermédiairedes agents immobiliers "Dire quetoutes les agences vont disparaître, c'est

Jean-François Buet, secrétaire generalde la Fnaimanticipe un recul dunombre des transactions de 20 %."2012 nsque d'être une annéedifficile "

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"En période de frénésie, l'agentimmobilier a plus de mal à existercar le vendeur vend plus facilementseul Son rôle est mieux entenduquand le marché est défavorable "Laurent Vimont, Century 21.

"Dire que toutes lesagences vont disparaître,c'est comme lorsqu'ona dit que toutes lesagences bancairesallaient disparaître àcause des banques enligne il y a 10 ans"

comme lorsqu'on a dit que toutes lesagences bancaires allaient disparaître acause des banques en ligne il y a 10 ans",analyse Sebastien de Lafond Pour lesprof essionnels,il s'agit avant tout d'unequestion de rapport quahte/pnx "C'esta nousdedemontrerla valeur ajoutee quenous apportons" résume le secretairegeneral de la Fnaim

La nouvelle concurrence desréseaux de mandatairesDeuxieme sujet de preoccupation pourla profession, les reseaux de mandalames, qui se sont développes a la faveurde la crise et Qrent les commissions a labaisse Ces reseaux regroupent desagents commerciaux independants, quine possèdent pas la carte d'agent immo-bilier Travaillant sous la houlette d'ununique détenteur de carte et sansagence physique, ils se déplacent audomicile des clients Pour démarcher,ils s'appuient sur la force de commun!cation et de négociation d'une enseignenationale presente sur Internet Et enéchange de ses services, ils versent uneredevance forfaitaire d'un montant tresmodere, largement inférieur a Pmvestissement demande par les reseauxtraditionnels ou nécessaire a une creabon d'agence Un modele tres concurrent de celui des agents immobiliers, del'avis d'Hervé Parent, puisque nettement moins coûteux Tentant pourl'agent commercial, qui ne met en jeuque quèlques centaines d'euros deredevance par mois "l'équivalent d'unbillet de loterie s'il réalise une vente"ironise François Gagnon, president dureseau ERA Et peu nsque pour l'agenttitulaire de la carte, dont les revenusdépendent du nombre de négociateurset non des transactions effectuées Lesagents immobiliers accusent lesmandataires de donner une mauvaiseimage de la profession et de tirer profitdes failles du cadre juridique pour leurfaire concurrence de maniere déloyaleCar, en l'état actuel de la loi Hoguet, qui

encadre les activites d'achat et de venteimmobiliere, les agents commerciauxtravaillant pour les reseaux manda-taires peuvent échapper aux obliga-tions professionnelles liées a ladétention de la carte d'agent immobiher Plus spécifiquement, ils n'ont mobligation de formation, ni contrainteen termes de volume de transactions,garantie de competence pour lesclients "Onnesebatpasaarmesegàles"appuie Fredenc Monssu, directeurgeneral de Guy Hoquet

Laprofessionnalisation ne sauraitsuffireAutant d'enjeux qui imposent nonseulement un plan d'action pour luttercontre la crise, maîs plus largement uneprof essionnalisaùon du metier d'agentimmobilier Pour ces dermers,il s'agitala fois de se battre contre l'image de"pousseur de porte" qui colle a laprofession, de résister a la montee desreseaux mandataires, et de justifierauprès des clients le montant descommissions "Laprofessionnalisation

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Les agents immobiliers doivent se battre contre l'imagede "pousseur de porte" qui colle à la profession,résister à la montée des réseaux mandataires,

et justifier auprès des clients le montant des commissions

estl'enjeumajeursurlecourtjemoyenetle long terme avoir de la competencedémontrée et pas de la competenceenoncee,desortequeledientfasseladifference", déclare Bernard Cadeau Celapasse d'abord par une mobilisationcollective en faveur de la revision ducadre juridique actuel, pour imposerdes standards élevés a toute la profession La Fnaim, l'Union des syndicatsde l'immobilier (Unis) et les principauxreseaux viennent de s'unir pour creerl'Union des professionnels des servicesimmobiliers pour la reforme de la loiHoguet (Upsi) Elle reclame notam-ment le renforcement des exigences enmatiere de competences professionnelles, un code de déontologie, et Finstauradon d'un conseil superieurnational pour organiser et discipliner laprofession Joignant les actes a laparole, la Fnaim et les principauxreseaux mettent l'accent sur la formadon continue Dotée d'un college de 120ou 130 formateurs intervenant sur unecinquantaine de sites, la Fnaimdispense 300 modules de formation,totalisantplusdeSOOOOjours hommesde formation par an. Elle tente d'inaterles agents a se former, en abaissant lescoûts et en simplifiant le systeme d'inscnption Le reseau Orpi a fait de laformation un axe tres fort de sa poli-tique Depuis 2008, elle a ete systemetisee et le reseau revendique un effortde 12 000 jours hommes par an, auquelil faut ajouter un coaching en agence"Des salaries de la cooperative vont dansles agences pour dialoguer avec l'agentimmobttier,venfierquelesfondamentauxsontbons,quelaformationabienetereçueet surtout qu'elle a ete appliquée" Lereseau Century 21 dispense un nombreéquivalent de j ours de formation et GuyHoquet a ouvert une ecole des ventesen2008 QuantaureseauEra,ilproposeSO jours de formation par an a sesagences, de Fe learning et des formadons a distance interactives

Maîs la prof essionnalisaùon ne sauraitsuffire C'est pourquoi les agents immo-biliers accentuent leure efforts enmatiere de relation clients, de commumcation et de techniques de vente Pourle secretaire general de la Fnaim, "lesacquéreurs sont plein d'interrogations etd'inquiétudes Ilyaun vrai effort d'explicatumafaire" Le president de Century21 insiste quant a lui sur la nécessited'être reactif face a l'évolution de la

conjoncture flexphquequ'en2008,ilafallu reformer tout le reseau a la ventedu prix Un programme de formation ala nouvelle conjoncture a ete mis enplace, accompagne d'un partage desbormes pratiques Le reseau Era misepour sa part sur la pro activite -'lesagences immobilieres doivent être tresactives sur le marche et aller chercher lesclients"- et sur la rigueur des methodesanalyse economique tres pointue, outilsd'estimation permettant de justifier leprix du bien, coaching des agents etsuivi mensuel par les animateurs dureseau Orpi a réalise un investissementimportant pour harmoniser toutes lesfaçades du reseau et accroître ainsi l'unpart de ses campagnes publicitaires etsa notoriété Pour attirer des clients plusfrileux, Guy Hoquet a lance en 2011 des"contrats de garantie", inspires dumodele Darty, par lesquels le reseaus'engage auprès des vendeurs sur leprix et le délai de vente, ainsi que desmesures spécifiques en direction desprimo accédantsLa diversification des activites est plus

que jamais a l'ordre du jour Lesagences proposent des formationsspécifiques pour se lancer dans lagestion locative et poussent cette activite parmi leure agents II s'agit de luttercontre la cnse, maîs aussi de promouvoir une logique de "guichet unique dulogement" et une approche globalepourléchent Orpi a décide d'officialiser les activites de gestion locative et

d'administration de biens sous sabannière pour erre "iespeaalisteduloge-ment dans tous les secteurs" et mieuxs'inscrire dans le cadre du "parcoursresidentiel" du etent, "qui va être alternati-vement acheteur, vendeur, locataire,bailleur" L'objectif est d'industrialisercette activite dans les agences qui lapratiquaient et déformer lesautres, desorte que 100 % des agences proposentde la location, de façon occasionnelle ourégulière La diversification vers lagestion locative et la vente de biensneufs est également un des douze chantiers stratégiques lances par le nouveaudirecteur general de Guy Hoquet Al'échelle de la Fnaim, on constate qu'environSO % desagencesproposentdelagestion locative et 20 % du syndicat decoproprieteAutre axe de davail pour la professionla centralisation et le partage desmandats dans un fichier commun,l'Amepi (Association des mandatsexclusafsdes professionnels del'immo-biher) Une preoccupation majeurepour le president d'Era, qui observedans les différents pays ou est presentle reseau que le taux d'mtermediaùonest directement correle a l'existenced'un tel fichier Le principe du fichiercommun, qui existe de longue da te auxEtatsunis sous le nom de MLS(Multiple Listing Service), est departager au niveau local les mandatsexclusifsdetouteslesagences L'agencedétentrice du mandat signe lecompromis et partage les honorairesavec l'agence qui a apporte le clientL'intérêt est d'accroître le service auxvendeurs - toutes les agences peuventvendre le bien - et aux acquéreurs, enleur évitant le parcoure physique desagences, explique le secretaire generalde la Fnaim, qui milite pour le fichiercommun "Celacorrespondvraimentauxattentes des acquéreurs et des vendeursCela permet de fluidifier le marche etd'avoir un bon indicateur des prix C'estdoncwTevnaesecunteetunevraieevolu

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non de la profession" Pt c'est uneréponse vitale aux enje ix de service etd'information hes au d^ eloppementdinternet Pourtant,le fichier communinter agences peine encore a se devclopper Le president d Era considèreque la France est a un i ournant "Si lefichier commun a la profession continuea s'implanter, les parts de marche desagents vont continuer a augmenter Sijamaiscdaexplosaitacaibedeguerresdedocher,lespartsdemarchedimmueraientforcement"

Les fondamentaux sont làPlusieurs facteurs matent les professionnels a un optimisme relatif Unedemande structurellement tres forte etsolvable d'abord Avec un déficit d'offrede logement criant, des conditionsd'accès au credit asse? strictes et uneactivite de construction tres reglementee, le marche français est tout afait "sain"..compare a des pays commel'Espagne ou les Etats Unis. Et contrairement a 2008,les agents affirment queles projets immobiliers restent nombreux Et ils ne peuvent être éternelle-ment diffères. Le marche ne devrait pasrester bloque longtemps, car les prix demise en vente finissent par s'ajuster auxconditions de financement des acquereurs S'ajoute a cela un autre phéno-mène vertueux en période de crise, lapierre reste une valeur refuge Enfin etsurtout, les taux d'mte ret restent basTant que ces fondamentaux sont la, etsachant que l'activité part d'un niveauexcepfjonnellementh<iut,les agents sedisent seulement "eon. entres" CM. "mgilants" D'autant qu'ils isnment que lacrise bénéficie parad sxalement a laprofession "Enpmodedefreneste,quandlespnxmontent,l'agentimmobilieraplusde mal a exister car le wndeur vend plusfacilement seul Son rôle est mieuxentenduquandkmarcheestdefavorable"explique le president de Century 21Maîs un nouvel etat d'esprit règne dansla profession, que Fr mçois Gagnonillustre ainsi "Iletaitunefois,onallaitala péche a la chaloupt ct les poissonssautaient tous seuls On ^'installait aumûieudu laceton attendait Aujourd'hui,ilfautallera lapèchea\>ec un hameçon,unecanneapêche,lebon appât" m

CHIFFRES REVELATEURS

Fragile accalmieFluctuations du nombre de transactionsdans l'ancien 810000 en 21x17,673000 en2008,594000 en 2009,784000 en 2010 et858200 en 2011 (Sourie Chambre desNotaires)Allongement du délai de vente desmaisons 3,7 mois en 2 xé, 5,3 mois en2009 et 4,7 mois en 2011Progression des prix de l'ancien de 85,1 %(maisons) et de 114,9 "'- (appartements)entre 2000 et 2007 (source Fnaim)

A lire également

lenouveleconomiste frPatnmoine> Défiscalisation immobiliere Lamode est au rabot N°i6(7 5 avril 2012

Fnaim (Fedération nationale de l'immobilier), Unis (Union des Syndicats del'Immobilier), Amepi (Association desMandats Exclusifs des Professionnels del'Immobilier), MLS (Multiple ListingService), Upsi (Union des Professionnelsdes Services Immobiliers pour la reformede la loi Hoguet), PTZ (Prêt a Taux Zero),PAP (de Particulier A Particulier), FF2l(Federation Française de l'Immobilier surInternet)

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Évaluation du siteCe site couvre l'actualité mondiale ainsi que l'actualité du Val de Saône, du grand Dijon et de laHaute Côte d'Or. Pendant internet du Bien Public, il couvre les domaines classique de la PresseQuotidienne Regionale.

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Dynamisme* : 250* pages nouvelles en moyenne sur une semaine

FNAIM / 9308505 copyright © 2011, Argus de la presse Tous droits réservés

Date : 12/05/12

La bourse immobilière, une particularité dijonnaiseDepuis plus de 30 ans maintenant, il existe à Dijon, sur le modèle de ce que l’on peut trouverau Canada et aux États-Unis, une bourse de l’immobilier. C’est en fait un fichier commun quiregroupe tous les mandats exclusifs de plus de cinquante agences immobilières. Aujourd’hui,chacune de ces agences est adhérente à la FNAIM . « C’est un outil qui nous permet d’offrirà nos clients une plus grande possibilité de trouver un bien. Pour nous, c’est aussi un très beloutil, qui donne un aperçu du marché et qui nous permet de mieux le maîtriser », précise Jean-François Buet.

Surtout, la bourse offre aux professionnels un outil basé sur des prix réels, concrets, pourétudier le marché local et son évolution depuis plus de trente ans. Utile pour expliquer le prixd’un bien à un client potentiel comme pour affiner le montant demandé par un propriétairevendeur un peu trop gourmand.

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Date : 12/05/12

Gros plan sur… Avec l’ambition de replacer le logement au cœurde la politiqueUne élection présidentielle peut en cacher une autre. Pendant que le palais de l’Élysée attendun nouveau locataire, Jean-François Buet est en campagne. Son Graal : la présidence de laFNAIM , la Fédération nationale de l’ immobilier . L’élection aura lieu le 25 mai prochain, et ilen est le grand favori. « J’ai la chance d’avoir déjà été vice-président de la fédération, d’y avoirexercé des responsabilités à plusieurs niveaux ». Un atout dont ne dispose pas son adversaire,le Nantais Loïc Cantin. Pour autant, l’élection n’est pas jouée d’avance. Du coup, Jean-FrançoisBuet se déplace, va visiter les fédérations départementales à un rythme très soutenu.

Son programme, il le décline en sept points. Redonner de la voix à la FNAIM auprèsdes pouvoirs publics, ainsi qu’auprès des médias et de l’opinion, en décentraliser sonfonctionnement, permettre aux talents nouveaux d’émerger, améliorer la transparence etl’efficacité de la fédération, et en faire une institution exemplaire sur le plan moral.

« L’objectif, c’est de promouvoir le logement, et de valoriser les métiers des agencesimmobilières, qui sont des intermédiaires nécessaires entre les bailleurs et les acheteurs oules locataires. Trop souvent, le rôle d’un syndic est mal compris. Je souhaite également mettrel’accent sur les formations, à l’image de ce qui a été fait à Dijon avec la licence professionnelleManagement des organisations spécialité Gestionnaire de l’habitat locatif et de l’habitat social.Surtout, la priorité est de remettre le logement au cœur du débat politique. J’ai trouvé, parexemple, que cette thématique était la grande absente de la campagne présidentielle. Il faudratrès vite la remettre au cœur du débat, les enjeux sont importants ».

Président du groupe Buet Immobilier et candidat à la présidence de la FNAIM

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Eléments de recherche : FNAIM ou Fédération Nationale de l'Immobilier : toutes citations

Fnaim : Jean-François Buet, uncandidat déterminé à renforcerles compétences desagents immobiliersf a campagne

M-à électorale batson plein au semde l'organisationprofessionnelle,dont les 700 grandsélecteurs doiventdésigner le 25 mai lesuccesseur de RenéPallincourt Uneéchéance majeurepour l'avenir desagents immobiliers

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Fnaim : Jean-François Buet, un candidat déterminéà renforcer les compétences des agents immobiliers

L a Fnaim doit désigner le 25 mai lesuccesseur de René Pantacourt,

dont le mandat vient a son terme Sonactuel secretaire general, Jean-FrançoisBuet, est candidat pour prendre la suiteAgent immobilier etabli a Dijon, presidentde la federation de la Côte d'Or, il semblebien place, apres le retrait de Gilles Ri-cour de Bourgies, le patron de la federation d Ile de France, pour reussir dansson entreprise « face » a l'autre postulantdéclare, le nantais Loïc CantinUne campagne électorale qui se déroulealors que le metier d'agent immobilier faitl'objet d'âpres debat autour de la reformede la loi Hoguet, de la poussée specta-culaire des enseignes virtuelles d'agentsmandataires, le tout sur fond persistantd image de marque dégradée auprèsd une partie du grand public C'est beau-coup pour restaurer le credit de leur activite que la Fnaim l'Unis et les grandsoperateurs qu'est nee l'idée de creerl'Union des Professionnels des servicesimmobiliers La Federation, nous déclareJean-François Buet, doit être une force deproposition pour être en cohesion avecl'attente des consommateurs, les evolu-tions du marche et des méthodes Ellereste trop souvent a l'index et ses mem-bres ont le sentiment d'être mal comprisNous nous sommes aujourd'hui orga-nises pour faire plus de formation, plusd'éthique, travailler avec plus de transpa-rence », alors que des « pratiques anor-males » subsistent Or, pour le consom-mateur, acheter, vendre, louer, sont autantde decisions lourdes de conséquences ll

attend donc plus de professionnalisme etd'engagement « Pour ce faire, poursuitle secretaire general, il nous appartientde mieux expliquer nos metiers et la plus-value que nous apportons a nos clientsC'est un devoir de mieux expliquer nosinterventions »Comment y parvenir ? « Nos collabora-teurs en relation avec la clientele doiventavoir un discours professionnel démontrantqu'ils ont les competences nécessaires ll ya un besoin d'amélioration Alors que dansle monde de la coiffure, il faut un CAP pourexercer, les competences de nos collabora-teurs n'ont pas besoin officiellement d'êtrejustifiées C'est une anomalie au regarddu contenu juridique technique, financiertrès complexe des transactions en matiè-re de logement C'est de ce manque quenaît l'idée de l'argent facile alors qu'il s'agitd'apporter des solutions de logement, desécuriser l'environnement juridique et financier des clients » ll propose donc « « uneambition et une vision » pour ce metier qu'ilpratique depuis vingt sept ans La reformede la loi Hoguet, « qui date de 42 ans », estbien entendu nécessaire, et la professiondoit s'organiser maîs, ajoute t-il, « la déré-glementation est une fausse bonne idéece n'est pas en multipliant les acteurs del'immobilier, ni même en ramenant le mon-tant moyen des commissions d environ5 %a 2 a 3 % que l'on fera vraiment baisserles prix, maîs plutôt en assouplissant lesconditions d'accès au credit » Observantque « les vendeurs qui proposent eux-mê-mes leur bien le font a des prix maximum »,il plaide, au rebours d'une déréglementa-

tion, pour le renforcement des niveaux decompetence, et propose que « la professionmette en place une Haute Autorite contrôlant les activites de ces metiers Seraientainsi mis en exergue un service de qualite etune garantie découlant d'une ethique professionnelle » Jean François Buet souhaiteque la carte professionnelle soit étendue atous les collaborateurs en contact avec leconsommateur, agence ou pas agence, sadélivrance sanctionnant une formation dontle referentiel serait etabli par la professionet adaptée aux différentes qualifications Unmois de formation complète est nécessaire,estime t-il, pour un commercialSelon le candidat de la Côte d'Or, unemajorité de responsables d'entreprise estconsciente de la nécessite de mieux ex-pliquer leur rôle et leur metier ll faut aussialter plus loin dans la presence auprès despouvoirs publics, y compris concernant lerôle economique de la profession sur leterrain, son aide a la creation d'emploisll relevé aussi le besoin de creer des observatoires pour disposer de plus de donnees statistiques, de mieux valider les indi-ces actuels de la Fnaim, de creer aussi unindice des charges de copropriete « ll vafalloir modifier la gouvernance de la pro-fession et le mode de fonctionnement desconfrères J'ai une equipe de campagneprête a prendre en charge les dossiersMaîs il faut aussi des confrères en regionqui se sentent concernes Je constitueactuellement mon maillage et j'espèreainsi être opérationnel rapidement » 700grands électeurs voteront le 25 mai

Michéle Cohen-Chabaud

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LE DAUPHINE LIBERELES ISLES CORDEES38913 VEUREY CEDEX - 04 76 88 71 00

03 MAI 12Quotidien Prov. avec dim.

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RÉGIONExpress

VILLEFONTAINELa Fnaim aussiprépare son élection

presidentielleJean-Marc Torrollion (au centre sur laphoto), president Rhône-Alpes, a accueilli, enfin de semaine derniere a la Maison desentreprises, les deux candidats a laprésidence nationale de la Fnaim Jean-François Buet (a gauche) et Loic Cantal (adroite), qui ont presente leur programme aux35 délègues rhônalpms Loic Cantal,president de la Fnaim Loire-Atlantique, veutrenforcer l'image de la federation et salégitimité, et accentuer le lobbymg auprèsdes elus locaux Jean-François Buet,secretaire general de la FNAIM, souhaitequant a lui modifier l'image de la federationpour lui donner davantage une dimensionsociale et veut mettre en place une formationannuelle pour tous les agents immobiliersafin qu'ils puissent s'adapter aux nouveauxmarches L'élection du president aura lieu levendredi 25 mai a La Baule pour une pnsede fonction au ler janvier 2013

LYON

2012 débute bien pour bioMérieuxLa societe lyonnaise bioMeneux, spécialiséedans le diagnostic in vitro, a annonce uneprogression de 9,3 % de son chiffre d'affairesau premier trimestre 2012, a 363 millionsd'euros C'est dans la zone Asie-Pacifiqueque la progression a ete la plus forte (+ 21,1%) L'entreprise bioMérieux est presente dansplus de 150 pays au travers de 40 filiales En2011, le chiffre daffaires de la societe s'esteleve a 1,427 milliard d'euros, dont 87 % ontete réalises a l'international Ses produits sontutilises dans le diagnostic des maladiesinfectieuses Ils sont également utilises pourla détection de micro-organismes dans lesproduits agroalimentaires, pharmaceutiques etcosmetiques

DUPERIER-CATALAZ LIONEL

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puisqu'oNvous le dit

immobilierÀ Villefontaine, la Fnaim aussiprépare son

élection presidentielleJean-Marc Torrollion (au centre sur laphoto), president Rhône-Alpes, a accueilli, enfin de semaine derniere a la Maison desentreprises, les deux candidats a laprésidence nationale de la Fnaim Jean-François Buet (a gauche) et Loic Cantal (adroite), qui ont presente leur programme aux35 délègues rhônalpms Loic Cantal,president de la Fnaim Loire-Atlantique, veutrenforcer l'image de la federation et salégitimité, et accentuer le lobbymg auprèsdes elus locaux Jean-François Buet,secretaire general de la Fnaim, souhaitequant a lui modifier l'image de la federationpour lui donner davantage une dimensionsociale et veut mettre en place une formationannuelle pour tous les agents immobiliersafin qu'ils puissent s'adapter aux nouveauxmarches L'élection du president aura lieu levendredi 25 mai a La Baule pour une prisede fonction au ler janvier 2013

entrepriseLyon : 2012 débute bien pour bioMérieux

La societe lyonnaise bioMérieux, spécialiséedans le diagnostic in vitro, a annonce uneprogression de 9,3 % de son chiffre d'affairesau premier trimestre 2012, a 363 millionsd'euros C'est dans la zone Asie-Pacifique

que la progression a ete la plus forte (+ 21,1%) L'entreprise bioMeneux est presente dansplus de 150 pays forte de 40 filiales En2011, le chiffre d'affaires de la societe s'esteleve a 1,427 milliard d'euros, dont 87 % ontete réalises a l'international Ses produits sontutilises dans le diagnostic des maladiesinfectieuses Ils sont également utilises pourla détection de micro-organismes dans lesproduits agroalimentaires, pharmaceutiques etcosmetiques

communautéLes scouts et guides de Saint-Joseph àGrenoble se rassemblent à Lavaldens

Les 2 et 3 juin, le groupe des Scouts etGuides de France de Saint-Joseph a Grenoblecélébrera ses 80 ans a Lavaldens, pres del'Alpe-du-Grand-Serre Ce rassemblementsera un temps de fête et de retrouvailles pourles jeunes du groupe actuel maîs aussi pourtous ceux qui ont pu y vivre des annees descoutisme depuis quatre-vingts ans Le thèmeretenu sera "La chance d'être scout i"Fonde au début des annees 1930, le groupeactuel compte une centaine de jeunes dè 6 a19 ans A Lavaldens, le groupe vivra les"racines du scoutisme" deux jours de viedans la nature, des grands jeux, une veilléetypiquement scoute, un bal folk maîs aussides temps de retrouvailles et de temoignagesou l'on remontera le temps pour évoquer les

moments forts de la vie du groupe Ledoyen, qui était louveteau en 1935, sera de lafête ' Tous ceux qui ont ete scouts ou guidesa Saint-Joseph a Grenoble sont convies etappelés a s'inscrire, de preference parInternet sur le site http //stjo-sgdf38 fr, parmail 80ans@stjo-sgdf38 fr ou au 04 76 OI09 54 ou au 06 86 70 21 92

PolitiqueStéphane Le Foil en Isère ce vendredi

Stephane Le Foil, responsable del'organisation de la campagne du candidatFrançois Hollande, sera en Isere, vendredi 4mai sur la circonscription du députe (PS)François Brottes II participera a un buffetrepublicain a 12h30 a la maison desassociations de Saint-Martm-le-Vinoux (47,avenue General-Leclerc) avant de rejoindre lecentre-ville de Grenoble de I Sh a 16h30, surle territoire de la circonscription de ladéputée (PS) Genevieve Fioraso


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FNAIM Présentation des programmes des deux candidats à la présidence

Deux candidats pour une placeà la présidence de la FNAIM

Villefontame La maison des entreprises aaccueilli, a la lmd e la semaien derniere, lesdélègues Rhône-Alpes de la FederationNationale de l'Immobilier Au cours de cettejournee, les deux candidats a la présidencede la FNAIM, Jean-François Buet et LoicCantm, ont presente leurs programmes a tourde rôle devant trente-cinq délègues venus detout Rhône-Alpes Le matin, c'est LoicCantm, president de la branche de la FNAIMen Loire-Atlantique, qui a débattu avec lesdélègues pendant deux heures II a presenteles mesures phares de son programme, quisont principalement organisées autour durenforcement de l'image de la federation et

de sa légitimité, ainsi qu'une accentuation dulobbying auprès des elus locaux Dansl'après-midi, c'est Jean-François Buet,secretaire general de la FNAIM, qui adéfendu son programme II souhaite modifierl'image de la federation pour lui donnerdavantage une dimension sociale et ilsouhaite aussi la mise en place d'uneformation annuelle pour tous les agentsimmobiliers afin qu'ils puissent s'adapter auxnouveaux marches L'élection du president sedéroulera le vendredi 25 mai a La Bauledans la Loire-Atlantique et il entrera enfonction a partir du ler janvier 2013

BOUCDR01

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VILLEFONTAINELa Fnaim aussiprépare son élection

presidentielleJean-Marc Torrollion (au centre sur laphoto), president Rhône-Alpes, a accueilli, enfin de semaine derniere a la Maison desentreprises, les deux candidats a laprésidence nationale de la Fnaim Jean-François Buet (a gauche) et Loic Cantal (adroite), qui ont presente leur programme aux35 délègues rhônalpms Loic Cantal,president de la Fnaim Loire-Atlantique, veutrenforcer l'image de la federation et salégitimité, et accentuer le lobbymg auprèsdes elus locaux Jean-François Buet,secretaire general de la FNAIM, souhaitequant a lui modifier l'image de la federationpour lui donner davantage une dimensionsociale et veut mettre en place une formationannuelle pour tous les agents immobiliersafin qu'ils puissent s'adapter aux nouveauxmarches L'élection du president aura lieu levendredi 25 mai a La Baule pour une pnsede fonction au ler janvier 2013

LYON

2012 débute bien pour bioMérieuxLa societe lyonnaise bioMeneux, spécialiséedans le diagnostic in vitro, a annonce uneprogression de 9,3 % de son chiffre d'affairesau premier trimestre 2012, a 363 millionsd'euros C'est dans la zone Asie-Pacifiqueque la progression a ete la plus forte (+ 21,1%) L'entreprise bioMérieux est presente dansplus de 150 pays au travers de 40 filiales En2011, le chiffre daffaires de la societe s'esteleve a 1,427 milliard d'euros, dont 87 % ontete réalises a l'international Ses produits sontutilises dans le diagnostic des maladiesinfectieuses Ils sont également utilises pourla détection de micro-organismes dans lesproduits agroalimentaires, pharmaceutiques etcosmetiques


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7 BOULEVARD DU CHANOINE KIR21015 DIJON CEDEX - 03 83 59 80 54


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Temps fort-DIJ

Économie. A l'achat comme à la location, le marché du logement à Dijon est assez délicat à décrypter. Encause, un parc social plus attractif, des changements d'habitudes et un contexte assez défavorable.

Immobilier: le paradoxe de la cité des ducs de Bourgogne

Difficile de dresser un tableau exact de lasituation de l'immobilier à Dijon. Lestendances sont variées en fonction desbiens. Et l'écart entre les bailleurs privéset publics fausse encore plus les cartes.Détendu C'est l'adjectif utilise par Jean-François Buet, president du groupeimmobilier eponyme et de la FNAIM 21,pour décrire la tendance actuelle du marchede l'immobilier a Dijon Ce qui signifie quede nombreux biens ne trouvent pas preneursTendu C'est celui utilise le même jour parPierre Pnbetich, ler vice-président du GrandDijon en charge de l'habitat, de l'urbanismeet du renouvellement urbain Ce qui signifieque la demande en logement social est biensuperieure a l'offre Le premier parle del'immobilier prive, le second de l'immobilierpublic, a savoir l'habitat social «II n'est pasbon de jouer sur l'opposition entre les deux»,souligne Jean-François Buet, en affirmantavec force «Si les bailleurs sociaux veulentbien ouvrir leurs fichiers, je suis prêt a fairedu logement social sans demander de fraisaux locataires, en ne me rémunérant que surles honoraires verses par les proprietaires»Les professionnels de l'immobilierreconnaissent avoir des biens en stock dansun marche dijonnais tres stable

Un glissementdu privé au public

Cette proposition resonne d'autant plus fortque le nombre de personnes en attente delogement social dans le Grand Dijon est treseleve «Jai 6000 demandes en souffranceNous arrivons a proposer, chaque annee, 750logements supplémentaires pour toutel'agglomération dijonnaise Je n'y arrive pas»,affirme l'élu communautaire Ce déséquilibreentre la demande pour le pnve et celle pourle public s'explique, selon Pierre Pnbetich,par la difference de qualite des prestations«Je pense que le parc pnve a un problèmequalitatif, notamment au niveau de l'énergie,alors que nos logements a loyers modèressont nickel Quand on sait que 80 % de lapopulation est eligible au logement social, oncomprend qu'une partie des locatairessouhaite basculer du prive au public»

L'intermédiaire,un rôle indispensableUn chiffre sur lequel tout le monde estdaccord, a quèlques pourcentages pres Jean-François Buet parle de 3 Dijonnais sur 4, etITnsee évalue la moyenne des menageseligibles a 74 % Concernant l'accès a lapropriete, la situation est un peu différente«II y a, dans l'agglomération dijonnaise, devraies opportunités de negociations etd'acquisitions, maîs pour l'instant, l'activitéest tres calme», détaille Jean-François Buet,qui n'hésite pas a utiliser l'image d'un

encéphalogramme plat pour decnre l'absencede vitalite du marche local Rien d'étonnantquand on sait que la cnse a eu un impactreel sur le pouvoir d'achat des menagesSurtout, pendant un temps, grâce auxdiverses mesures incitatives, les gens ontacheté de la défiscalisation plus qu'unlogement «Cela dit, le marche des pnmoaccédants et des biens d'exception restevivant C'est celui des seconde accédants quiest plus complique doivent-ils vendre avantd'acheter, signer d'abord et vendre ensuite?Ce sont de ventable choix de vie, dans uncontexte ou les banques donnent moinsfacilement de credit» Pas facile, maîs pasimpossible il suffit d'un peu de volonté, etde beaucoup de patience, histoire de dénicherl'opportunité de ses rêves Visiblement, aDijon et dans les communes avoismantes,elle existe

-éric Chazerans

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Temps fort-DIJ

La bourse immobilière, uneparticularité dijonnaise

Depuis plus de 30 ans maintenant, il existe aDijon, sur le modele de ce que l'on peuttrouver au Canada et aux Etats-Unis, unebourse de l'immobilier C'est en fait unfichier commun qui regroupe tous lesmandats exclusifs de plus de cinquanteagences immobilieres Aujourd'hui, chacunede ces agences est adhérente a la FNAIM«C'est un outil qui nous permet d'offrir a nosclients une plus grande possibilité de trouverun bien Pour nous, c'est aussi un tres beloutil, qui donne un aperçu du marche et quinous permet de mieux le maîtriser», préciseJean-François Buet Surtout, la bourse offreaux professionnels un outil base sur des prixréels, concrets, pour étudier le marche localet son evolution depuis plus de trente ansUtile pour expliquer le prix d'un bien a unclient potentiel comme pour affiner lemontant demande par un proprietaire vendeurun peu trop gourmand

Temps fort-DIJ

Avec l'ambition de replacer le logement au cœur dela politique

Une élection presidentielle peut en cacher agences immobilieres, qui sont desune autre Pendant que le palais de l'Elysée intermédiaires nécessaires entre les bailleursattend un nouveau locataire, Jean-François et les acheteurs ou les locataires TropBuet est en campagne Son Graal la souvent, le rôle d'un syndic est mal compnsprésidence de la FNAIM, la Federation Je souhaite également mettre l'accent sur lesnationale de l'immobilier L'élection aura lieu formations, a l'image de ce qui a ete fait ale 25 mai prochain, et il en est le grand Dijon avec la licence professionnellefavori «J'ai la chance d'avoir déjà ete vice- Management des organisations spécialitépresident de la federation, d'y avoir exerce Gestionnaire de l'habitat locatif et de l'habitatdes responsabilités a plusieurs niveaux» Un social Surtout, la pnonte est de remettre leatout dont ne dispose pas son adversaire, le logement au cœur du debat politique J'aiNantais Loic Cantal Pour autant, l'élection trouve, par exemple, que cette thématiquen'est pas jouée d'avance Du coup, Jean- était la grande absente de la campagneFrançois Buet se déplace, va visiter les presidentielle II faudra tres vite la remettrefédérations départementales a un rythme tres au cœur du debat, les enjeux sontsoutenu Son programme, il le décline en importants» President du groupe Buetsept points Redonner de la voix a la FNAIM Immobilier et candidat a la présidence de laauprès des pouvoirs publics, ainsi qu'auprès FNAIMdes medias et de l'opinion, en décentraliserson fonctionnement, permettre aux talents -Jean-François Buetnouveaux d'émerger, améliorer latransparence et l'efficacité de la federation, eten faire une institution exemplaire sur le planmoral «L'objectif, c'est de promouvoir lelogement, et de valonser les metiers des

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Temps fort-DIJ

Créée en 1946, laFédération nationale del'immobilier est à la fois un

Créée en 1946, la Federation nationale del'immobilier est a la fois un syndicat, unemarque et un regroupement deprofessionnels Elle a pour vocation dedefendre les intérêts des professionnels del'immobilier et de leurs clients Pour ce faire,elle a mis au point des formationsdiplômantes et propose différentes prestationsen vue de developper l'éthique, lacompetence et le professionnalisme de sesadhérents pour sécuriser au mieux lestransactions et satisfaire les clientsAujourd'hui, la FNAIM est la premiereFederation française des professionnels del'immobilier Elle regroupe 12000 agencesqui emploient au total plus de 120000collaborateurs

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11 RUE BERANGER75154 PARIS 3 - 01 42 76 17 89

09 MAI 12Quotidien Paris

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La pierrene roule plus

Prix encore très élevés, vendeurs tropgourmands, attentisme: le marché ducrédit immobilier est en baisse et le nombrede transactions devrait chuter en 2012.

À Paris, le tarif moyen du mètre carré a connu une baisse de O,9% entre novembre et février. Les prix

ont triple en quinze ans dans la capitale. PHOTO P TOURNbbCkLi- TtxDANCb i-LOUt

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ParTONINOSERAFINI

Les crédits à l'immobilier constituentun bon thermomètre pour le marchédu logement. Or, depuis quèlquesmois, la Banque de France, l'Obser-

vatoire Crédit Logement ou encore les cour-tiers spécialisés font tous le même constat :le volume des prêts destinés à des achatsde maisons ou d'appartements baisse net-tement. Ce qui témoigne d'une débâcledes transactions. «JVous observons depuisle début de l'année un ralentissement du nombrede demandes de prêts immobiliers. Le climatanxiogène plonge les futurs acquéreursdans l'attentisme», souligne le cour-tier Credixia. Un constat en ligne ANALYSEavec les chiffres de l'ObservatoireCrédit Logement publiés la semaine dernière :le marché du crédit immobilier s'est repliéde 32,2% en glissement annuel sur lesquatre premiers mois de 2012. Pour sa part,la Banque de France fait état d'une chutede 49% des prêts à l'habitat en février com-paré à la même période en 2011.«Nous anticipons une baisse du nombre detransactions de l'ordre de 15% à 20% pourl'année 2012, affirme Jean-François Buet, secrétaire général de la Fédération nationale del'immobilier (Fnaim). Mais ça pourra être plusdans certaines zones géographiques. » Les no-taires font des prévisions analogues : ils pro-nostiquent de 700000 à 740000 ventesen 2012 dans l'Hexagone, contre 858200

subit une purge depuis 2008. Pas en France.«L'immobilier s'est déconnecté de l'économieréelle, du fait de taux d'intérêt de plus en plusbas, de crédits déplus enptus longs, d'aides pu-bliques malvenues et d'un environnement psy-chologique et médiatique qui désigne lapierrecomme une valeur refuge, analyse Jean-PierrePetit, président des Cahiers verts de l'écono-mie, une société de conseil en stratégie del'investissement. Mais tout cela a une fin,parce que la solvabilité' des ménages n 'est pasextensible à l'infini. »Ainsi les aides publiques octroyées aux accé-dants à la propriété, comme le Prêt à tauxzéro (PTZ) dans l'ancien, ont fait pschitt. A

peine mises en place, elles ont étéanéanties par une nouvelle flambéedes prix en 2011. L'Etat a donc mis

fin à ce PTZ-ancien, très coûteux pour lebudget mais devenu sans secours pour les ac-quéreurs. Pareil pour les dispositifs fiscaux(Robien, Scellier) en faveur des investisseurs ;dcs promoteurs leur ont vendu des logementsdestinés à la location plus chers que les prixdu marché local. Par des biais détournés, ilsont souvent capté à leur profit l'avantage fis-cal dévolu aux investisseurs. Le Scelliers'éteindra fin 2012.

«L'immobilier s'est déconnecté del'économie réelle, du fait de tauxd'intérêt de plus en plus bas, de créditsde plus en plus longs, d'aides publiquesmalvenues...»Jean-Pierre Petit président des Cahiers verts del'économie, une société de conseil en investissement

en 2011. Mais d'aucuns considèrent que lachute pourrait être plus sévère.

PURGE. Ce retournement n'est pas surpre-nant, alors que les prix de l'immobilier onttriplé à Paris en quinze ans, et plus que doublé en moyenne nationale. Mi-2011, ils pro-gressaient encore de 22,5% en rythme an-nuel dans la capitale, et de 15,1% en petitecouronne, alors que nous traversons la pirecrise économique depuis la fin de la guerre.Dans tous les grands pays, notamment lesEtats-Unis et le Royaume-Uni, l'immobilier

GRANDES FORTUNES. Selon Alain Todini, leprésident de Credixia, les signes du retournement se sont manifestés à l'automne : «Enseptembre-octobre, on a senti que le marchéétait moins dynamique que d'habitude. » Le ra-

lentissement s'est confirmé ennovembre-décembre. «Puis fl ya eu une chute au début de l'an-née. » Même dans sa place forte,c'est-à-dire en Ile dè France,où la demande est solide, lemarché de la pierre accuse unsérieux coup de frein. Selon deschiffres publiés fin avril par laChambre des notaires, le volumedes transactions a chuté de 14%

en moyenne en février en région parisienne.Dans la capitale, le ralentissement est encoreplus fort, avec une baisse du nombre de ven-tes de 27% en février par rapport à la mêmepériode un an plus tôt. Les prix, qui sont de-venus inaccessibles (sauf aux grandes fortu-nes et aux ménages déjà propriétaires qui re-vendent leur logement pour en acheter unautre) enregistrent un très léger repli. Entrenovembre et février, le tarif moyen du mètrecarré a baissé de 0,9% à Paris, passant de8 380 euros à 8 300 euros. Un prix qui donnetoujours le vertige. •*•

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REPERES

4,05%C'est le taux d'intérêtactuel (hors assurance)pour des emprunts survingt ans selon le siteinternet Empruntis.com.Les taux, qui avaient pro-gressé au second semes-tre de lannée dernière,sont de nouveau orientésà la baisse.

«Dans tous les paysdu monde, lorsqu'ily aune crise,les prix del'immobilierbaissent, saufen France, où ilscontinuentà augmenter.»

Nicolas Sarkozy le 17 avril

2640euros, c'est l'économieque réalisent lesemprunteurs (pour uncapital de 2OOOOO euros)grâce à la baisse des tauxd'intérêt, qui sont passésde 4,15% à 4,05% pourdes prêts souscrits survingt ans, selon le siteEmpruntis.com.

160milliards d'euros, c'estle montant total des créditsimmobiliers en 2O11 selonl'Observatoire Crédit Loge-ment. Mais cette année,en raison d'une baisse du nom-bre de transactions qui devraitêtre importante, le total desprêts pourrait descendreà 12O milliards.

LE PARC IMMOBILIER

Le parc de logements françaiss'élève à 33,1 millions d'unités.Près de 27,9 millions (84%) sontdes résidences principales,le reste étant constitué de rési-dences secondaires (3,17 mil-lions) et de logements vacants(2 millions). La part -prédomi-nante- des maisons indivi-duelles (56,9%) ne cesse deprogresser depuis quinze ans.

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Trois agents immobiliers témoignentde la crise du secteur.

Ville et campagnesur la même pente

En banlieue, à Paris et en province,trois agents immobiliers racontentcomment ils ressentent la crise du

secteur, de plus en plus importante de-puis quèlques mois.

Issy-les-Moulineaux«Juste un coup de mou,

ça va reprendre en septembre»L'an dernier, «à !a même époque»,c'est-à-dire au premier trimestre,Franck Béasse mettait «trente-sept joursen moyenne» pour vendre les logementspour lesquels il avait reçu un mandat.«Aujourd'hui, on est plutôt autour decinquante jours», affirme le patron del'agence immobilière Century 21d'Issy-les-Moulineaux (Hauts-de-Seine). «Uyaunan, on vendait plus viteet sans trop négocier le prix, reprend-il.Aujourd'hui, les vendeur s n'ont pas en-core acte que le marché s'est inversé.»Leurs exigences de prix sont trop élevées. Dans sa commune, les tarifs de lapierre «ont baissé d'environ 5%». Leprix moyen est tombé à 6 400 euros dumètre carré.Ce que refusent d'admettre les proprié-taires. «Onprend quand même les man-dats. Au bout d'un mois, les vendeursconstatent qu'il y a peu de visites etpas d'acquéreur. Et, à ce moment-là seu-lement, ils réalisent que le marché achange et acceptent de revoir le prix àïa baisse. » Franck Béasse dit que, pourtenir en période de crise, «u faut un peude trésorerie», notamment pour payerles sept salariés de l'agence, en atten-dant mieux. Au premier trimestre, ila réalisé un chiffre d'affaires de l'or-dre de 160000 euros, contre prèsde 230 000 euros pour la même périodeun an plus tôt.Il n'est pas inquiet. «Jepense quec'estjuste un coup de mou. Ça va reprendre enseptembre. Ici, nos clients, ce sont descadres. Us ont toujours leur travail. Us onttoujours besoin de se loger.» Récem-

ment, un commercial est parti. Il l'aremplacé aussitôt. Il est «en train deformer une nouvelle collaboratrice pourqu'elle soit prête dans six mois, quand lemarché va reprendre». Optimiste !

Paris (XVe Ar.)«On en profite pour faire

de la formation»-A Paris, les neuf premiers mois de 2011furent un festin pour les professionnelsde l'immobilier. Tout se vendait vite et,de surcroît, aux prix les plus hauts.«Mais, à partir d'octobre, on a commencéà sentir que les choses changeaient», ra-conte David Queillé, responsable d'uneagence immobilière dans le XVe arron-dissement de la capitale.Mais ce renversement de tendance a étéen partie «masque par la réforme sur lesplus values immobilières». Elles sont da-vantage taxées depuis le 1er février.Alors les investisseurs, dont la valeurdes logements locatifs a triplé enquinze ans, se sont mis à vendre pourempocher leur plus-value avant l'en-trée en vigueur de la réforme. «Beau-coup de studios ou des deux pièces ontainsi été vendus par des investisseurs àd'autres investisseurs. » Un feu de paillequi fera illusion. «H nous a détournés dela réalité du marché. Quand tout cela acessé, on a réalisé que les choses avaientchange, que le marché allait moins bien»,admet David Queillé.Les prix ont baissé de l'ordre de 3%dans le XVe arrondissement. Signe destemps : les délais moyens de vente ontdoublé, passant «de quinze-vingt joursà trente-deux». Le téléphone sonnemoins souvent. Moins de clients pous-sent la porte de cette agence forte de13 salariés. Il y a moins de visites, moinsde rendez-vous. «C'est un moment oùl'on peut seposer. On en profite pour f airede la formation.» Mais pas trop d'in-quiétude pour autant. Les vendeursvont consacrer plus de temps aux

clients, qui demeurent nombreux dansla capitale. «Même sita demande est enretrait, on a quand même de quoi tra-vailler», estime David Queillé. Pascomme dans certaines villes de pro-vince, où le marché est vraiment dé-primé.

Autun«On se rapprochedes prix de 2OO2»

A Autun (Saône-et-Loire) et dans sesalentours, notamment dans le sudMorvan, le marché de l'immobilier estentré en crise en 2008, au moment dela dépression financière. «Depuis, toutest à to baisse.- le nombre de ventes commelesprix, affirme Didier Marbac, patronde l'agence Bibracte Immobilier, àAutun. On est en train de se rapprocherdes prix de 2002, juste au moment dupassage à l'euro.» A l'époque, dans sonsecteur, des maisons se vendaient500 000 francs (76 000 euros). Puis cefut la flambée. «On est monté jusqu'à150 000 euros en 2008.»Depuis, un réajustement salutaire pourles acheteurs est intervenu. «Avec unbudget de IOU 000 euros, on peut trouverde très beUes îongères avec 2000m2 deterrain, souligne Didier Marbac. U y ades biens à vendre partout. » Notammentà Autun, ville en dépression démogra-phique. Durement frappée par le déclinindustriel, la commune, qui comptait21 DOO habitants en 1982, en a moins de15000 aujourd'hui. «Dans Autun, oncompte 300 appartements à vendre. Ontrouve des logements de 100m2 dans debeaux immeubfes haussmanniens pour120 DOO euros. » Des hôtels particuliersavec terrain en centre-ville sont àmoins de 300 DOO euros. La crise séviten ville et à la campagne. Les acheteursnéerlandais, jadis nombreux, se fontrares. Pareil pour les Parisiens acqué-reurs de résidences secondaires, décou-ragés par la flambée des prix des an-nées 2002-2008.

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- 5 %, - IQ %, - 20 %... Jusqu'où les prixde l'immobilier vont-ils baisser ?

N o i e E Tout le monde est d'accord : économistes, réseaux d'agences et notairesconstatent un reflux du marché immobilier. Mais on ignore son ampleur

HELENE HABBAS

La baisse des prix immobiliers est entamee Apres plus d'une décennie dehausse, le recul des prix, même faible,réjouit les candidats a l'accession a la

propriete, ainsi que nombre d'économistesDepuis 2007 - avant pour certains -, les unsont prévu I eclatement de la bulle, les autresl'atterrissage en douceur Du bout des levres,les professionnels, agents immobiliers et promoteurs admettent une « correction » ou un«ajustement» alors, que les ventes de biensanciens ralentissent sérieusement et queI écoulement des programmes neufs auraitbaisse de plus de 30% En 2008, les prixavaient connu un palier suffisant pour briser,un temps, la courbe haussiere, pas pour l'mverser Le moment serait il enfin venu'

Annee électorale dont six mois sont paralyses par l'incertitude des nouvelles reformesannee d'austente apres la suppression depuisle f'janvier du prêt a taux zero pour l'ancienet la reduction de l'avantage fiscal lie a la loiScelher pour l'immobilier neuf, annee demise en place des nouvelles reglementationsbancaires, 2012 s annonçait singulière Défait,tous les indicateurs pointent vers le bas Enjanvier, l'Observatoire credit logement/CSAfaisait etat d'une diminution de 40% desprets immobiliers accordes aux particuliers« Maîs par rapport a quelle reference? interro-ge un observateur Si l'on compare ce chiffre acelui du dernier trimestre 2011, une période deventes record dues a la menace de la fm desaides publiques, la chute est spectaculaire,e est normal et c'était attendu »

Selon les statistiques des différents reseaux,le volume des transactions aurait baisse de10 % a 15 % au premier trimestre par rapport a lamême période un an plus tôt Quant aux prix,ils diminuent sans s'effondrer, même si toutela profession s'accorde surunebaisse compriseentre 5 % et 10 %en 2012 ou en 2013, ce qui laissede la marge «Nous purgeons la hausse de2011 les regions encore trop chères l'an dernieraccusent le coup maintenant, les autres ne bongent quasiment pas», constate LaurentVimont, president du reseau Century 21 La baisse moyenne des prix dans toute la France seraitde 2,1 %, accentuée en Poitou Charentes(-16%), en Aquitaine et en Normandie (-6,9),alors que les valeurs stagnent en Alsace ou enLanguedoc-Roussillon (entre +1 % et -1 %)

Pans n'est pas la France, maîs cette fois, lacapitale est au diapason avec - 0,36 % sur troismois selon les notaires, - 0,1 pour Century 21 etla Fnaim, pour une fois d'accord En admettantla baisse, les professionnels envoient deuxmessages, l'un aux vendeurs, l'autre auxacquéreurs «Aux premiers, ils expliquent

Une décennie de hausse

120

2OO2 2OO3 2OO4 2005 2OO6 2OO7 20O8 2OO9 2O10

Indices Notaires Insee des prix en base 100Appartements anciens

.i 1111. France -^^ Ile-de-France m ProvinceMaisons anciennes

• France

Sources Bases immobilieres des Notaires de France Insee

qu'une cession ne se réalisera dans des delaisnormaux que si le prix est revise a la baisse Lesseconds sont incites a se décomplexer par rapport a la négociation, plutôt que de renoncer,au risque d'enrayeric marche» ecnt[ean Fran-çois Buet, le secretaire general de la Fnaim

PrudenceCe marché, toujours alimenté par la démo

graphie les divorces et les successions, ne s estvisiblement pas retourne II s adapte lorsqueles prix montent, il se bloque Quand les vendeurs revisent leurs prétentions, il repart,redonnant confiance aux mêmes proprietaires qui reclament un peu plus et le cycle recommenée «Les candidatsa l'élection se sont peumteressesausujet,regretteElixRizkallah president du reseau d'agences Laforét Avant que denouvelles mesures soient votées il se passera aumoins six mois, 2Oi2neserapas représentativede la sante du marche »

Les principaux reseaux d agents immobi-liers - qui ont intérêt a la fluidité du marcheencore plus qu au maintien des pnx - se montrent prudents et tablent sur une baisse desprix en 2012 Ils imaginent des variations de2%aio% •

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A LA UNE

C'EST LE MOMENT D'ACHETER !

Taux bas, ralentissement de la hausse des prix... la période estfavorable aux futurs acquéreurs. En tout cas à ceux qui ont lesmoyens de se lancer, car les conditions d'octroi des crédits sontaussi plus drastiques. Faut-il pour autant attendre que la baissese poursuive, au risque de voir les indicateurs repartir à la haussedans les prochains mois ? Que vous soyez primo-accédant ou dans une logique d'investisseur, voiciun panel de ce que vous devez savoir avant de vouslancer.

Dossier réalisé par Aline GÉRARD

I

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AU SOMMAIRE

P.32Versunretournement dumarché ?

P.36 Baisse des prix ettabous professionnels,par Jean-François Buet

P.38Où acheter?

P.42 Acheter pour louer

P.43 Faut-il miser sur leneuf ou l'ancien?

P.44 Bien choisir son bien

P. 46 Crédit: et si vouspassiez par un courtier?

P.48 "Nous sommes dansune individualisation de ladécision"

P.50 Acquéreurs: quelssont vos droits?

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Versun retournementdu marché ?

Les transactions ont atteint un record en 2011 : près de 860 DOO biens anciens ontainsi changé de mains. Sur l'ensemble de l'année, les prix ont poursuivi leuraugmentation, mais le dernier trimestre a enregistré une légère baisse. Queréserve 2012 ?

C'est le moment d'ache-

ter, et ça l'est constam-ment ! C'est en toutcas ce que se plaisentà souligner les agents

immobiliers. Philippe Buyens,directeur du réseau Guy HoquetL'Immobilier, détaille : "L'impactdu marché va dépendre de ce quel'on attend. Les personnes quiachètent ou vendent leur résidenceprincipale ne sont pas sur unachat spéculatif. C'est quelquechose qui est calé sur un projetde vie. La décision va être liêe àun divorce, à l'arrivée d'un enfantet non au marché. Pour les gensqui veulent acheter une résidencesecondaire, pour qui il n'y a doncpas d'urgence, le marché va accé-lérer la décision. Les investisseurs,de leur côté, sont plus sensibles àla valeur des choses. L'aspect prixentre en ligne de compte maisaussi la fiscalité''Toutefois, quel que soit lecontexte dans lequel on se situe,le bon moment est surtout celuioù le projet entre en adéquationavec le budget. Et de multiples

"Le marchén'a pas décroché

et les prixne sont pas partis

pour baisser."

facteurs peuvent obliger à leretarder ou au contraire encou-rager à l'amorcer.

2011 : ANNÉE DE TRANSITION

"En 2011, le marché françaisaffiche des résultats exceptionnelsqui vont à l'encontre du mouve-ment de stabilisation ou baissierobservé sur d'autres marchéseuropéens, soulignait en févrierdernier une enquête ERA Immo-bilier. De nombreux facteurs ontjoué, parmi lesquels les mau-

vaises performances de la Boursequi ont conduit les Français à seréfugier dans l'immobilier. Lephénomènefrançais illustre bienl'importance que revêt la politiquede soutien des États à leur marchéimmobilier. Et en France, le plande relance de 2OO9 n'est pasétranger à ces résultats."En 2011, comme le révélait l'en-quête des Notaires de Francedatée d'avril 2012, plus de858 000 transactions (de loge-ments anciens) ont été enregis-trées en France : 710 000 enprovince et environ 148 DOO enÎle-de-France. "Le record absoludu nombre annuel de transac-tions, 837 000 à la mi-2006, estainsi battu", soulignent lesauteurs de l'étude. Un recorddonc et une hausse sur l'ensem-ble du territoire de 9 % dansune économie pourtant plutôtmorose. Selon les Notaires, plu-sieurs données expliquent le phé-nomène. "Tout d'abord, l'effet'plus-values', comme à Bordeaux,où les ventes se sont accumuléesavant l'entrée en vigueur de la

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nouvelle imposition sur les plus-values immobilières le I" février2012. D'autres raisons peuventêtre avancées telles que les tauxd'intérêt qui restent bas et lePTZ+ [prêt à taux zéro, ndlr]dans l'ancien."

DES PRIX EN HAUSSE EN 2O11

Ces résultats cachent cependantdes disparités. En effet, malgré unnombre important de ventes enÎle-de-France, les chiffres y sonten baisse en raison d'un sérieuxcoup de frein en fin d'année ( - 8 %).A contrario, la province enregistreune progression de 14 %.Côté prix, révolution est de + 6,5 %sur un an pour les appartementsanciens. "Les prix semblent tiréspar un certain nombre de grandesagglomérations dans lesquellesils augmentent fortement, avecdes hausses de près de 9% commeà Lyon et Bordeaux", poursuitl'étude. Les trois derniers moisde 2011 ont cependant amorcéune baisse (- 0,4 %, provincecomme Île-de-France). MêmeParis a connu un coup de frein.

"Fin décembre, le prix au mètrecarré d'un appartement s'élevaità 8 390 euros (+ 0,2 % sur troismois et +14,7 % sur un an)".En France, les maisons anciennesont elles aussi enregistré un légerrepli au dernier trimestre (-1,3 %).Mais sur l'année, l'augmen-tation globale atteint + 2,1 %(+ 5,7 % en Île-de-France, +1,3 %en province).

VERS UNE CORRECTION ?

En ce qui concerne le neuf, uneanalyse du Crédit Agricolepubliée en janvier révélait unebaisse des ventes de 13 % surl'année ; le marché ayant été net-tement touché par le durcisse-ment fiscal Qoi Scellier, par exem-ple). Ralentissement de la haussedans l'ancien, baisse dans le neuf,l'immobilier serait-il en train decorriger une partie de ses excès ?Pour le Crédit Agricole, s'il abien résisté en 2011, "il va connaî-tre un mouvement de correctionen 2012". Les fondamentaux res-tant bons, le groupe n'envisagecependant pas d'effondrement.

Selon ses prévisions, "en 2012,les ventes de logements reculeraientde 10 % (dans le neuf commedans lancien) et les prix dansl'ancien connaîtraient une baissede l'ordre de 5% en moyenne".Dans sa note de Conjoncture dejanvier, le Réseau Laforêt tablaitsur des données assez proches :"Malgré le rebond envisagé endeuxième partie d'année, lestransactions accuseront un reculglobal de 10 % par rapport àl'année 2011. Les prix subirontune baisse cumulée d'environ7 %• Reconstituée, l'offre sera plusen mesure de satisfaire les besoinsdes acquéreurs, qui auront lepouvoir d'acheter au juste prix".

PAS DE RETOURNEMENTEN VUE

Mi-avril, Bernard Cadeau, pré-sident du réseau Orpi, constataitdéjà que le stock global avaitcommencé à se reconstituer :"Les délais de vente sont un peuplus longs, Hy a du choix." Selonlui, si le marché est actif, il restetoutefois contraint par le pou-

IMMOBILIER:UN RÊVE QUIS'ÉLOIGNE POURLES MOINSDE 30 ANSUne enquêtepubliée par lesNotaires de Francerévèle que lestransactionsréalisées par desacquéreurs demoins de 30 ansn'ont cessé debaisser depuis lacrise de 2008. Lesjeunesreprésentaient parexemple 16,6 % del'ensemble en 2011contre 18,3 % en2010. L'immobilierdemeure doncdifficile d'accèspour certains et enparticulier pour lesprimo-accédants.

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"Les prix semblent tirés parun certain nombre

de grandes agglomérationsdans lesquelles

ils augmentent fortement."

> voir d'achat des ménages, enparticulier des primo-accédants.D'où l'importance pour lui demener une véritable pédagogieauprès des vendeurs pour qu'ilsreviennent à des prix correspon-dant à la valeur du marché.Il ne croyait cependant pas nonplus à un retournement : "IIy ades phénomènes d'ajustement,mais ils ne sont pas si impor-tants que cela. Certains secteurssont d'ailleurs déjà corrigés etje ne crois pas à une baisseimportante."Pour Yann Jehanno, directeurexécutif chez Laforêt Franchise,"le marché n'a pas décroché et lesprix ne sont pas partis pour bais-ser". Il constate que les vendeurs,hormis ceux qui n'ont d'autrechoix que de vendre, font encore

peu de concessions. "Les prixrestent très élevés. Certaines villesou régions les ont vu baisser fin2011, mais les transactions ysont reparties et les prix remon-tent". Dans le réseau, le stock alégèrement régressé au premiertrimestre (47 000 biens étaienten vente chaque mois sur le ter-ritoire contre 48 000 au mêmemoment en 2011). L'enseignenote également une augmenta-tion de la demande. "Contraire-ment à ce que beaucoup prédisent,je pense que le marché n'a pasencore suffisamment monté",conclut-il.Laurent Vimont, président deCentury 21 France, note quedepuis cinq ans, malgré des varia-tions régulières, 'Tes prix fluctuentplus à la hausse qu'à la baisse.Cela descend pendant sia; moiset on sait que la baisse est termi-née quand les prix remontent !"

TENDANCE À LA HAUSSE

Malgré ces cycles, de plus en pluscourts, la tendance est donc sansconteste à la hausse sur le longterme et l'investissement, qu'ilsoit fait aujourd'hui ou dans sixmois, demeurera intéressant.D'autant que comme le remar-quent les différents acteurs, les

ÉVOLUTION DES PRIX AU MÈTRE CARRÉ, EN MOYENNE NATIONALE

3100

3000

2900

2800

2700

26002007 2008 2009 2010 2011

Source Réseau Laforêt Note de conjoncture de janvier 2O12

taux d'intérêts pour les empruntsimmobiliers restent attractifs :4,10 % de taux moyen affichépar les banques pour un prêt survingt ans, comme le relève MaelBernier, porte-parole d'Emprun-tis.com. "Les taux sont histori-quement bas (...) Dans les années90, vous en aviez à 10 %, se sou-vient Jérôme Host, directeur dela communication d'ERA Immo-bilier. Ouf ! Enfin, le consomma-teur ne fait pas que payer sesintérêts, ny a assez peu de chancesque l'on voit les taux remonter.S'ils remontent, ce sera de façonanecdotique."Philippe Taboret, directeur géné-ral adjoint du réseau de courtiersCafpi, évoque toutefois la possi-bilité qu'après l'élection du nou-veau président de la République,les deux agences de notation res-tantes dégradent la note de laFrance : "Dans ce cas, le coût del'argent va augmenter et ondevrait voir une remontée destaux en fin d'année." Jérôme Host,de son côté, pense au contraireque "les banques ont déjà anticipécette dégradation".Malgré cette incertitude, tousdemeurent optimistes et n'envi-sagent qu'une faible augmenta-tion. Reste que l'accès aux prêtsn'est pas si simple et que lesdurées se réduisent. "Les banquesreviennent sur les critères tradi-tionnels qui étaient appliquesmoins strictement", souligne MaelBernier.Pour les cadres aux dossierssolides, Jérôme Best conclut :"En ce moment, les prix sont sta-bles, ce qui ne va sans doute pasdurer, les taux de crédits sont bas,et les vendeurs sont plus raison-nables en raison de la médiati-sation de cette tendance. Ils arrê-tent d'être dans des délires etacceptent de négocier. Cela faittrois bonnes raisons d'acheter .'"•

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Baisse nes prix

Par Jean-François BUET,secretaire géneral etcandidat à la présidencede la Fnaim (Fedérationnationale de l'immobilier),président du groupe BuetImmobilier.

Deux questions me pré-occupent : les agentsimmobiliers ont-ilsdu mal à parler debaisse ? Et leur dis-

cours a-t-il une influence surrévolution des prix ?Sur le premier sujet, on a beau-coup dit que les agents immobi-liers étaient l'une des causes del'augmentation des prix, favori-sant leur montée pour avantagerle niveau de leurs honoraires.En fait, ceux qui disent cela setrompent : l'intérêt de l'agentn'est pas de vendre au prix leplus haut sans considération dutemps, mais d'équilibrer l'équa-tion entre prix optimise et rapi-dité de vente. L'agent immobilierest un acteur du flux, et le stock,sur lequel il ne perçoit aucunerétribution et qui risque d'êtresanctionné par la perte du man-dat, est pour lui un fléau.

MEA CULPA

Ils se trompent sur un autre point :les négociations d'honoraires nesont jamais aussi sévères quequand les prix sont élevés. Oncomprend bien pourquoi : le prixs'entend "honoraires inclus", etc'est le total que regardent vendeur

professionnelsPour la première fois depuis... la crise de 1991, lesobservateurs sont unanimes sur la probabilité que le prixdes logements baisse cette année. Je voudrais dans ces

onstances, assez nouvelles et exceptionnelles,m'attarder sur le discours des professionnels immobiliers

' et son rapport à la baisse des prix.

et acquéreur. Ils se trompent enfinparce qu'ils négligent que leshonoraires sont dégressifs et quelorsqu'un prix augmente de 5 %ou 10 %, la tranche de commis-sion pertinente conduit à un pour-centage d'honoraires plus bas.Cela dit, je voudrais faire un meaculpa au nom de la profession :si elle n'est pas cause des aug-mentations, elle a par construc-tion, par culture, une sensibilitépatrimoniale. On ne peut nierqu'elle ait du mal à admettre queles valeurs puissent baisser. Ellea en elle, secrètement, l'idée etl'idéal d'un marché indéfinimenthaussier, avec une solvabilité desacquéreurs éternellement au ren-dez-vous. Je reconnais que lesagents immobiliers, en général,n'aiment pas parler de baisse.D'ailleurs, ils ont fini par user demots atténués, comme les ban-quiers, et la "baisse" devient "cor-rection" ou "ajustement". Lahausse elle-même, quand on sentqu'elle pourrait ne pas faire quedes heureux, devient "rattrapage"...

INFLUENCE

Mais c'est sur un second phéno-mène, jamais traité, que je veuxvous livrer ma réflexion : je suis

convaincu que le discours desacteurs immobiliers a une influ-ence sur le marché, que pourcette raison il faut avoir le couraged'évoquer une baisse lorsqu'onla croit nécessaire. En la prédisantpour 2012, nous lisons certes lesindicateurs économiques etsociaux, mais nous rendonscompte aussi d'une certitude,empirique et démontrée. Lesclasses moyennes, a fortiori lesplus modestes, n'en peuvent plus.Il faut une modération urgente.En tenant ce discours, les pro-fessionnels envoient deux mes-sages, un aux vendeurs, un auxacquéreurs. Aux premiers, ilsexpliquent qu'une cession ne seréalisera dans des délais normauxque si le prix est révisé par rap-port à leurs prétentions, condi-tionnées par le passé. Les secondssont incités à se décomplexerpar rapport à la négociation, plu-tôt que de renoncer a priori etd'enrayer le marché.Bref, les professionnels ont unpouvoir plus important qu'ils nel'imaginent : modeler le marchéen parlant du marché. •

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En matière d'immobilier, toutes les villes et toutes les régions ne sont pas logées àla même enseigne. Certaines demeurent plus accessibles que d'autres, mais ce n'estgénéralement pas là que se trouvent les meilleures opportunités de carrière. Lesmétropoles compensent-elles les prix élevés des biens par des salaires supérieurs ?

La ville ou la régiondans laquelle on achètesa résidence principaledépend certes d'unchoix de vie, mais aussi

et surtout des opportunités pro-fessionnelles. Une étude del'Apec, publiée en octobre der-nier, révélait que fin 2010, lesrégions Île-de-France (36 %des effectifs), Rhône-Alpes (10 %)et Paca-Corse (7 %) concentraientà elles-seules 53 % des cadres.Près de quatre sur dix travaillentainsi en Île-de-France alors que,sans surprise, un seul petit pour-

cent fait sa carrière dans le Limou-sin. Et que dire si l'on s'attachaità la répartition géographique descadres supérieurs ?

DYNAMISMEÉCONOMIQUE ET PRIX

Comme le résume BernardCadeau, président du réseauOrpi, 'TInsee détermine des zonesd'emploi et comme par hasardle marché immobilier y est actif".Il y a un lien direct entre attractivitééconomique et prix du marché.La région parisienne concentredonc l'essentiel des opportunités.

Et cela impacte directement lesecteur, même si ce n'est pasl'unique facteur. Alors que leprix au mètre carré dépasse les8 DOO euros à Paris, selon desdonnées du Réseau Laforêt, iln'est que peu supérieur à3 000 euros à Lyon et tourneautour de 2 500 euros à Mar-seille. Strasbourg franchit légè-rement la barre des 2 000 euros."Pour 220 000 euros, vous aurezun studio de 28 mètres carrésdans le XVIIP arrondissementde Paris, complète Yann Jehanno,directeur exécutif de Laforêt

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Franchise Pour le même mon-tant, vous obtiendrez un troispieces de 70 metres carres a Bor-deaux centre et une maison dequatre pieces a Dijon"

DES ÉCARTSDE RÉMUNÉRATIONINSUFFISANTS

Ces différences de prix sont-ellespour autant compensées par lessalaires ? En 2009, selon des don-nees de l'Insee, les cadres (y com-pris les chefs d'entrepnse salaries)gagnaient en moyenne sur uneannee 51 720 euros nets en Ile-de-France La region était la mieuxlotie Par comparaison, un cadrene touchait que 43 070 euros enRhône-Alpes, 42 280 euros enPaca, et seulement 38 680 eurosen Languedoc-Roussillon Cesécarts suffisent-ils a rattraper lesdécalages des coûts de l'immo-bilier ? Rien n'est moins sûr

LES PARISIENSGRANDS PERDANTS

En mars 2012, Empruntis com(comparateur de credits et d'as-surance) et MeilleursAgents com(selection d'agents immobiliers)ont publie une etude intituléeLes gagnants et les perdants dupouvoir d'achat immobilier enFrance Bilan malgre des revenusnets largement superieurs, lesParisiens sont les grands perdantsL'étude a pris en compte les reve-nus nets moyens de l'ensembledes menages (cadres et noncadres) fournis par l'Insee ainsique les prix au metre carre consta-tes en fevrier 2012 et les tauxpratiques Alors qu'avec ses reve-nus, un Parisien ne pourra s'offrirque 31 metres carres, un Lyonnaispourra acheter 55 metres carrestandis que le Strasbourgeois etle Rennais se paieront un biende 62 metres carres 'Cependant, quelle que soit leurplace dans le classement, tous yont perdu entre 2012 et 2011

Seuls les Marseillais ont main-tenu la donne Alors que le Pari-sien a laisse filer 6 % de son pou-voir d'achat d'une annee surl'autre, le Lyonnais 4 %, le Stras-bourgeois I % et le Rennais 6 %C'est le Lillois qui a perdu leplus important pouvoir d'achatimmobilier avec 8 % en moins

DES BAISSES À LA MARGE

En dehors de ces questions liéesdirectement a la carriere, existe-t-il des zones ou l'on peut faireactuellement de bonnes affairesen matiere d'immobilier 7 Faut-il également s'attendre a desbaisses de prix dans les mois avenir dans d'autres ' "Certainssecteurs ont déjà été corriges,explique Bernard Cadeau C'estle cas du Limousin, de la Dor- *•

"II faut aller chercherles bonnes affaires

dans les zonesaujourd'hui

peut-être mal desserviesmais qui le serontmieux demain."

PRIX AU MÈTRE CARRÉ EN FÉVRIER 2012Lille 2948€

Source MeilleursAgents com Empruntis com Les gagnants et les perdantsdu pouvoir d achat immobilier en France mars 2012

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"Il y a un lien direct entreattractivité économique et

prix du marché."

> dogne. Et cela fait suite auxeffets pervers de la loi sur lesplus-values. Ce sont des zones oùHy avait beaucoup de résidencessecondaires". Parmi les régionsactuellement en "correction", Bor-deaux et Marseille. Mais lesbaisses se font à la marge et nedépassent pas les I %. "Tout lemonde guette la baisse à Paris,poursuit le président d'Orpi. Jen'y crois pas. Les fondamentauxsont tellement f arts qu'il ne peutpas y avoir de baisse. Le niveaudes prix est la conséquence directedu déficit de logements. À Paris,Hy a à la f ois des Français et desétrangers qui veulent acheter. Etcelui qui voyage beaucoup se ditque Paris n'est finalement pascher. À SS ans, on peut consentirl'effort, mais un jeune ne peutpas !"Pour lui, en dehors de la capitale,toutes les grandes métropolespeuvent être intéressantes. Il citenotamment Lille, ville dyna-mique et active, qui prend de

l'essor. Mais aussi Lyon, Bordeauxou encore Nantes... en sommeles principaux pôles économiquesfrançais. "Le marché des grandesmétropoles est porteur", résume-t-il.

ANTICIPER

Aux futurs acquéreurs qui veulentétayer leur réflexion et savoir oùinvestir, Laurent Vimont, prési-dent de Century 21 France,conseille de s'interroger sur lesdifférents éléments qui peuventdans le futur influencer le marchéde la ville en question : "II fautpar exemple s'intéresser au GrandParis jusqu'à Rouen. Il faut allerchercher les bonnes affaires dansles zones aujourd'hui peut-êtremal desservies mais qui le serontmieux demain". Lignes TGV,transports urbains futurs commede nouvelles lignes de métro sontà prendre en compte dans l'ana-lyse. Autre donnée à ne pas négli-ger, la flambée des prix dupétrole : "Tous les hypers-centressont très demandes. Il y a toujourseu des avantages à habiter encentre-ville mais le coût des car-burants amplifie ce phénomène.Comment faire quand l'essencesera à deux euros ?"Pour Yann Jehanno, Paris resteévidemment une valeur sûre.Mais la Seine-Saint-Denis tou-chant la capitale aussi. "L'Ouest

parisien est extrêmement dyna-mique, tout comme l'Arc atlan-tique de Brest à Bordeaux, ajoute-t-il. Bordeaux reste une ville toutà f ait accessible, Nantes égale-ment". Il cite par ailleurs Tou-louse, ville étudiante et bassind'emploi, mais aussi l'Est encoreplus abordable. En revanche, "laCôte d'Azur a flambé".

REGARDER VERSLES VILLES INTERMÉDIAIRES

Parmi les agglomérations encoreaccessibles, Philippe Buyens,directeur du réseau Guy HoquetLimmobilier, évoque lui aussiNantes ainsi que Rennes, où lesprix au mètre carré n'ont pasencore atteint les 3 000 euros.Il conseille également de s'inté-resser aux villes intermédiairescomme Reims, Tours, Troyes,Orléans, etc. Nombre d'entreelles étant reliées à Paris en uneheure avec le TGV.Mais que réserve l'avenir ? Latendance est-elle aune réductiondes prix ? En vérité, il n'y a sansdoute pas grand chose à attendrede ce côté, en tout cas dans lesgrandes villes où le tissu écono-mique est actif. Inutile de retar-der son projet dans cette optique.Pour Philippe Buyens : "Dansles grandes agglomérations et larégion parisienne, les prix ne vontpas bouger !" •

POUVOIR D'ACHAT IMMOBILIER PAR VILLE

Revenus moyensdes ménages (Insee)

Pouvoir d'achat en m* en2012Pouvoir d'achat en m2 en2011

Paris I Nice Lille I Marseille I Bordeaux I Toulouse I Lyon I Nantes Istrasbour

4710€

31

33

2628 €

38

39

2389€

46

49

2461€

51

51

2723C

53

55

2626C

55

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3077€

55

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2722€

58

59

2665C

62

63

2626€

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Source : MeitlcurxAgents.coni, EmpruntiK.com - Le* gagnimtx ci Ic* pc rdtl nia (/it pouvoir d'achat immobilier en l-'i

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Des immeubles, situés

loin du coeur des gran-des villes et dont lamajeure partie deslogements demeurent

vacants. Des biens vendus pardes promoteurs peu scrupuleuxau-dessus des prix du marché.Une offre qui prolifère et desdemandes qui se font rares. Àl'arrivée, des investisseurs lésés,qui restent sans locataire et finis-sent par vendre leur bien à perte.Les dérives des lois Borloo etRobien, permettant aux proprié-taires d'un logement neuf (met-tant en location leur bien pendantau moins neuf ans et respectantdes loyers plafonnés) de déduirefiscalement une partie de leurinvestissement ont beaucoup faitparler d'elles.

L'EMPLACEMENT !

Depuis 2010, c'est le dispositifScellier (lire encadré ci-dessous)

LA LOI SCELLIERDepuis 2012, le dispositif Scellier ne concerne plus que leslogements neufs ou réhabilités, labellisés bâtiments à basseconsommation énergétique (BBC 2005, BBC Renovation, etc.), saufen outre-mer. Vous bénéficiez d'une reduction d'impôts de 13 %sur le montant de l'investissement (c'était encore 22 % en 2011).

Acheterpour louerQue ce soit parce que l'on souhaite se construire unpatrimoine ou parce que l'on désire se créer unesource de revenus supplémentaire (en prévision parexemple de la retraite), investir dans la pierre et louerson bien peut s'avérer gagnant. À condition de bienchoisir son emplacement.

qui a pris la relève. Mais lesrisques et les arnaques demeu-rent pour ceux qui ne seraientpas assez vigilants. En novembredernier, sa suppression étaitconfirmée pour le 31 décembre2012, échéance que prévoyaitdéjà la loi à l'origine. À ce jour,on ignore encore si le prochaingouvernement lancera un nou-veau dispositif de ce type, leurbut affiché étant d'encourager laconstruction de logements et desoutenir l'emploi dans le secteur.Ces dérives permettent finale-ment de rappeler une règle debase. L'acquisition et le choixd'un bien ne se fait pas en fonc-tion d'aides ou de critères fiscaux.Le projet doit toujours être mûre-ment réfléchi et fondé sur uneanalyse du marché. '77 y a unerègle universelle, c'est l'emplace-ment I, souligne Bernard Cadeau,président du réseau Orpi. Il fauttoujours se mettre dans unelogique et une dynamique derevente potentielle".

RENTABILITÉ OU PATRIMOINE

Pourrai-je revendre mon biensans difficulté ? Son prix corres-pond-il à ceux pratiques sur lemarché ? La demande en locationest-elle importante ? La zone

est-elle plutôt en situation depénurie de logements ou l'offrese révèle-t-elle excessive ? Lataille du bien correspond-elleaux besoins du quartier ? Autantde questions qu'il est indispen-sable de se poser avant de selancer.Ensuite, le choix dépendra de ceque vous attendez. Souhaitez-vous utiliser à terme ce logementpour y loger votre progéniturelorsqu'elle fera ses études ? Dési-rez-vous vous y installer aumoment de la retraite ? Souhai-tez-vous une rentabilité immé-diate ou privilégiez-vous la consti-tution d'un patrimoine sur lelong terme ? Comme l'expliqueLaurent Vimont, président deCentury 21 France, parmi lesinvestisseurs, on voit aujourd'huide plus en plus d'employés, d'ou-vriers et déjeunes qui ne peuventacheter leur résidence principale.Ayant pour objectif principal larentabilité, ils investissent dansles périphéries des grandes villesoù celle-ci "est plus forte. Enrevanche aujourd'hui, les gensqui achètent à Paris ne visentplus la rentabilité mais le place-ment à long terme. C'est le Hugod'or de la pierre ! ". •

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Faut-il miser surle neuf ou l'ancien ?Si vous ne recherchez pas à tout prix le "charme de l'ancien", le neuf a de beaux

arguments à faire valoir, surtout avec la suppression du PTZ pour le premier. L'offredemeure toutefois restreinte.

r 'est intéressant ence moment d'acheterdans le neuf, car lestock est légèrementplus important que

d'habitude et il est possible denégocier un peu plus", com-mente Yann Jehanno, directeurexécutif de Laforèt Franchise.Une situation qui devrait per-durer selon lui jusqu'à l'été.Les élections de ce printempsentraînent en effet un certain at-tentisme. "Tout le monde attendde connaître le nouveau disposi-tif fiscal", poursuit-il.Alors que l'ancien s'est vu sup-primer le droit au PTZ (prêt àtaux zéro) au 1er janvier 2012, cen'est pas le cas du neuf. "C'estl'un des avantages du neuf, ilbénéficie encore du PTZ, ajoutePhilippe Buyens, directeur duréseau Guy Hoquet Limmobilier.Acheter dans k neuf, c'est déplusbénéficier d'un bien respectanttoutes les nouvelles normes : iso-lation, etc."Jérôme Best, directeur de lacommunication d'ERA Immo-bilier, constate d'ailleurs que ladonne est en train de changer,par rapport aux normes desnouveaux bâtiments en construc-tion : "On commence à sentir gué

les personnes sont prêtes à payerplus cher un bien à basse consom-mation énergétique".

LE NEUF 15 À SO % PLUS CHER

Sur le long terme, l'achat d'unbien neuf peut effectivement per-mettre des gains d'énergie. C'estaussi une garantie supplémen-taire : celle de ne pas avoir detravaux à réaliser dans la copro-priété durant les premièresannées. Autant d'éléments quiexpliquent que sauf biens d'ex-ception dans l'ancien, "le neufsoit en général plus cher de 15 à30 % à emplacement géogra-phique égal", indique PhilippeBuyens.Surtout, il se vend chaque année"130 000 logements dans le neufcontre 800 000 dans l'ancien",souligne Laurent Vimont, pré-sident de Century 2l France.Tout le monde ne pourra pas ytrouver son bonheur.Autres contraintes du neuf quemet en avant Philippe Buyens :"Vous ne pouvez pas choisirvotre adresse, cela dépend desprogrammes. Et puis il ne fautpas être pressé, vous allez atten-dre entre 18 et 24 mois". Desarguments qu'évoqué égalementYann Jehanno : "L'ancien, c'est

concret, vous pouvez le visiteret l'avoir trois ou quatre moisaprès".

UN FAUX DÉBAT ?

De plus, rares sont les pro-grammes au coeur des villes. 'Avecle neuf, vous ne serez pas dansl'hyper-centre, prévient JérômeHost. C'est pourtant ce qui est leplus prisé pour les locations". Ilmet en garde contre les zonesd'habitation nouvelles où il n'estpas rare que des appartementsrestent longtemps vacants, sanstrouver de locataires : "Si vousêtes à côté de la Fox à Rennes,vous pouvez y aller les yeux fer-més. Si c'est à Guéret dans laCreuse..."Neuf ou ancien, à chacun doncses avantages et inconvénients.Mais pour Bernard Cadeau, pré-sident du réseau Orpi, la questionne se pose de toute façon pas ences termes. : "Neuf ou ancien,c'est un faux débat. Si je veux unemaison, je peux en vouloir uneneuve, c'est un choix de vie. Si jesuis cadre dans une grande métro-pole et que j'ai besoin de me loger,je vais d'abord chercher une typo-logie de produit, plutôt que sanature !" Bref, restez ouverts àtoutes les opportunités. •

POUR LINEÉQUITÉ ENTRE LENEUF ET L'ANCIENLe réseau Orpi a publiérécemment l'ouvrage12 propositions poursortir de la crise etréconcilier les Françaisavec le logement, encollaboration avecPascal Pern. Parmi lespropositions évoquées :Installer Line équitéparfaite entre le neuf etl'ancien. "Créditimmobilier à taux zéro,frais de notairesréduits... les avantagesfiscaux liés à l'achat d'unbien neuf sontnombreux. Pourtant ilest aujourd'huinécessaire d'appliquerces mêmes avantages àl'ancien. Outre lacréation d'emplois,l'ancien peut répondre àdes besoins immédiatset constitue ainsi unstock disponible qui doitêtre considéré au mêmetitre que le neuf enmatiere de fiscalité pouren favoriser l'accès etainsi réduire le déficit delogements".

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Bien choisirson bienQue ce soit pour louer ou pour y vivre avec sa famille, le choix du bien immobilierà acheter est une décision lourde de conséquences. Pour ne pas se tromper, denombreux critères sont à prendre en compte. En voici quelques-uns.

"Avant même de selancer, il faut réa-liser en amont unréel plan dè finan-cement pour ne

pas perdre de temps. Sinon, onpeut avoir une douche froide I,met en garde Yann Jehanno, di-recteur exécutif de Laforêt Fran-chise. Ensuite, il ne faut pas sefixer, ne pas avoir trop d'apriori.Dans la majeure partie des cas,les acquisitions sont différentesde ce que les acheteurs avaient entête initialement. Plus on a d'àpriori, plus cela va être difficile.Surtout, il faut être patient !". Larecherche d'un bien à acheter nepeut effectivement se faire dansla précipitation. "Ce n'est pas unachat d'impulsion, ce n'est pas lapaire de chaussures que vousavez vue en vitrine !, lance Ber-

nard Cadeau, président du ré-seau Orpi. Surtout quand vousprenez un crédit sur quinze ouvingt ans !"Avant toute chose, il convientdonc de se poser pour définirtrès clairement quels sont sesobjectifs. Un investisseur devras'interroger sur ce qu'il attendde son placement - des revenusà courts ou à plus longs termespar exemple. S'il s'agit d'une rési-dence principale, c'est le projetde vie qui devra être mûrementréfléchi.

RÉPONDRE À SES BESOINS

Pour commencer, il faut doncfaire le point sur ses besoins,trois ou quatre pièces, proched'un métro ou de l'autoroute,cinquième étage sans ascenseuren cœur de ville ou maison avec

un coin de jardin en périphé-rie... ? Pour ces différents aspects,Jérôme Best, directeur de lacommunication d'ERA Immo-bilier, prévient : "II faut acheterun bien par rapport à ses besoinsactuels et non pas à long terme.Il arrive que des gens avec unenfant de trois ans vous disentque l'appartement est bien, maisque le lycée est un peu loin. Etque du coup, ils ne le prendrontpas. En réalité, le temps que votreenfant aille au lycée, vous aurezpeut-être déménage !"Entre temps, vous aurez peut-être été muté, des triplés seront,éventuellement, venus boulever-ser la donne rendant la maisontrop petite et vous obligeant àen acheter une nouvelle, etc.Pour Bernard Cadeau, il fautcependant se donner des critèresde priorité, intangibles : "Un pro-jet réussi, c'est celui que l'on auramûri et passé au crible de sespriorités".

EMPLACEMENTET ENVIRONNEMENT

Parmi les éléments fondamen-taux à prendre en considération :l'emplacement. En effet, un loge-ment bien placé se revendra (etse louera) toujours. Si vous sou-haitez y vivre, interrogez-vous :Êtes-vous prêt à passer troisheures par jour dans les trans-ports ou les embouteillages pourprofiter d'un coin de verdure le

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soir et le week-end, par exemple ?Et inutile de se mentir à soi-même, en s'auto-persuadantquel'on est capable de le faire si cen'est pas le cas.Choisir un logement, c'est aussiopter pour un environnement.Et dans ce domaine, il n'y a pasde règles. Comme le note LaurentVimont, président de Century21 France, certains ne peuventimaginer de vivre face à un cime-tière alors que d'autres ne vonty voir que le calme du voisinage.Le spécialiste se souvient égale-ment d'un chef de gare qui voulaitune maison au calme. Quelquetemps plus tard, il était revenuà l'agence, amaigri, en pleinedépression : "Le bruit lui man-quait, on lui a retrouvé une mai-son près d'une ligne de TGV!".À chacun donc son idéal... Maispour Bernard Cadeau, la questionest de savoir si "l'on aura plaisirà vivre dans cette maison et danscet environnement". Et pour nepas se tromper, il faut, d'unemanière générale, "ne pas hésiterà être curieux, aller à la rencontredes commerçants, des gens quiconnaissent le quartier, complèteYann Jehanno. Vous pouvez pas-ser à 17 heures un samedi et avoirl'impression qu'il est dynamique,bien fréquenté, mais à 21 heuresun mardi, ce ne sera pas forcé-ment la même chose."

BÂTI ET CHARGESDE COPROPRIÉTÉ

Une fois que vous aurez trouvéle bon emplacement et un bienqui correspond à vos besoins,vous devrez prendre garde à uncertain nombre de points. Dansle cas d'un appartement, YannJehanno remarque que beaucoupd'acheteurs ne font pas suffisam-ment attention à la copropriété :"Ils oublient qu'il s'agit d'unimmeuble, qu'il y a une assembléegênérale. Si deux ans après votreachat, les copropriétaires se met-

tent à faire un ravalement, àrevoir le systeme électrique,, etc.,cela peut devenir très difficile."Regardez en détail le montantdes charges de copropriété, ren-seignez-vous sur les travauxrécents, sur les dernières déci-sions de l'assemblée générale..."Il faut être très curieux, ques-tionner les voisins. C'est une his-toire de bon sens", souligne Lau-rent Vimont.L'achat d'une maison demandeégalement une très grande atten-tion : "II faut prendre garde à lasurface car les maisons ne sontpas soumises à la loi Carrez, pré-vient Yann Jehanno. Cette der-nière ne concerne en eifet quela vente de lots ou d'une fractionde lots (de plus de 8 mètres car-rés) en copropriété. De plus, ilfaut être encore plus vigilant aubâti, à la chaudière... S'il y a unefuite dans le toit, cette fois c'estun bien individuel et il faudrapayer sévi"Pour mesurer les frais déjà enga-gés par les anciens propriétaires,réclamez des factures, des photosdes travaux. "Il ne faut pas hésiterà demander un reportage, undossier complet".Pour obtenir plus grand, oumoins cher, il est tentant d'opterpour un bien à "rafraîchir". Maisattention à ce que les travaux nese révèlent pas plus lourds queprévus. "Il ne faut pas surestimerses compétences et ne pas sous-estimer le budget", prévient Lau-rent Vimont. Il conclut : "Unachat immobilier est souvent àl'origine un projet financier quise transforme en coup de cœur,pour une odeur, une ambiance...Ce n'est pas forcément rationnel.Il ne faut pas se limiter à celamais voir les conséquences del'achat, les efforts que cela vademander. Acheter c'est généra-lement renoncer à quèlques plai-sirs de la vie, il ne faut donc pasle faire à tout prix !" •

"Quel que soit le projet, ce qui compte, c'estde bien définir son objectif Le client va écrireson cahier des charges, voir ce qui estimportant et ce qui l'est moins. Il fautdistinguer les besoins et les envies. Sur lesenvies, on peut déroger.Après, il faut mettre a l'épreuve son intentionet la réalité du marché. Je pense d'ailleursqu'il n'est pas forcément nécessaire de visiterquarante biens pour se faire une vision. Enprincipe, le professionnel auquel vous faitesappel vous montre des biens qui vouscorrespondent.Il faut ensuite avoir en tête qu'une solutionqui ne réunit que des avantages estquasiment impossible. La solution miraclen'existe pas ' Vous allez visiter un produit fmiqui n'a pas été construit pour vous, à moinsde faire bâtir sa maison, et encore Maîs il ya des points négatifs sur lesquels on peutagir : un etat général, cela se change. Enrevanche, si l'appartement est situé en rez-de-chaussée, orienté nord et face à un arrêtde bus, vous ne pourrez rien y faire 'll faut malgré tout partir enthousiaste etgagnant. Vous pouvez avoir de bonnessurprises : un état général pas terrible maîsun produit plus grand."

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mrQUELLERÉGLEMENTATION ?

À partir de janvier 2013,les intermédiaires enopération de banquedevront s'inscrire à l'Orias(Registre desintermédiaires enassurance), avec unegarantie responsabilitecivile. Ils devrontégalement prouver leurqualification enrépondant a un niveauminimum en termes dediplômes et de formation.Quatre catégories serontproposées : ellesdistinguent notammentles mandataires et lescourtiers. Ces dernierstravaillant sous le mandatdu client et non de labanque et assumant laresponsabilité de laprestation fournie et duconseil.

LES AUTRESACTEURSDU SECTEUR

Meilleurtaux.com, m&FiCrédits, ACE Credit,Broker France,VousFmancer.com, etc.

(Liste non exhaustive)

Crédit : et si vous passiezpar un courtier?À moins de revendre un autre bien ou de posséder sous votre matelas un bas delaine considérable, vous allez devoir emprunter pour acheter. Pour obtenir l'offre laplus intéressante possible, vous pouvez passer par un intermédiaire en opérationde banque.

Le premier réflexe de toutemprunteur reste encorede se tourner vers sa ban-que historique. Pourtant,ce n'est pas toujours elle

qui vous fera la meilleure offre.La demande d'un crédit immo-bilier est une occasion inespéréepour les banques de conquérirde nouveaux clients, il est donctout à fait possible de faire jouerla concurrence et d'obtenir devraies différences. Pour cela,vous pouvez toujours prendrevotre dossier sous le bras et allerfrapper aux portes. Mais celademande du temps. "La plupartdes gens attaquent le financementen même temps que la recherched'un bien, ils n'ont plus de tempspour tout faire, souligne PhilippeTaboret, directeur général adjointdu réseau de courtiers Cafpi. Ilsont souvent l'intention au départd'aller voir plusieurs banquesmais le font très rarement etfinissent par échouer chez leurbanquier."

LEURS ATOUTS

Les courtiers en crédit vont donceffectuer les recherches à votreplace et trouver pour vous l'offrela plus avantageuse, celle quicorrespond le plus à vos attentes."Nous allons d'abord effectuerun diagnostic de la situation, cequi permet de constituer un dos-sier qui tient la route, poursuitPhilippe Taboret. Nous allons

ensuite voir dans quelle banquece profil, ce projet, sera le mieuxplacé pour avoir les meilleuresconditions. Le client devra ensuitechoisir."Les grands réseaux de courtageont également un autre atout :leur force de frappe. "Les gros

"En moyenne,vous allez

économiser de0,2 à 0,3 %."

courtiers traitent d'importantsvolumes d'affaires et ont doncun gros pouvoir de négociation.Ils peuvent obtenir des taux plusbas", souligne Maël Bernier, porteparole d'Empruntis.com.

QUELS GAINS ?

Que peut réellement rapporterun passage par un courtier ? "Enmoyenne, vous allez économiserde 0,2 à 0,3 % (sur les taux d'in-térêts, ndlr), répond le directeurgénéral adjoint de Cafpi. Ce serala même chose sur l'assuranceemprunteur*, au total cela faitprès de 0,5 %."Philippe Taboret ajoute égale-ment un autre élément : le conseil

apporté par le courtier pour lemontage. Il pourra faire le pointavec vous sur les différentes aidesauxquelles vous avez droit. "Ceque ne fera pas forcément le ban-quier. Même à taux égal vouséconomisez énormément d'ar-gent", assure-t-il.Mais attention ! Si passer parun courtier présente des avan-tages, soyez vigilant. Renseignez-vous d'une part sur son indé-pendance vis-à-vis des banques.Sachez également ce que vousen attendez, tous n'apportent pasle même accompagnement. Cer-tains se contentent de présenterdes offres, d'autres mettent enplace un réel suivi. Entre lesentreprises présentes unique-ment sur Internet et celles quimisent sur un réseau d'agences,l'approche ne sera pas la même.Côté coût, sachez que certainsne vous feront rien payer(comme Empruntis.com) car ilsse rémunèrent par le biais d'unecommission de la banque. D'au-tres en revanche vous deman-deront des frais de dossier, maisils se substitueront parfois àceux qui auraient été versés à labanque (c'est le cas chez Cafpi,par exemple). •

* Auparavant les banques imposaient biensouvent leur assurance a ceux quiempruntaient Depuis la lm Lagarde entree envigueur en 2O1O, vous êtes libre de choisir celleque vous souhaitez II est donc possible derealiser des gains sur les deux aspects

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"Nous sommes dansune individualisationde la décision99

Taux d'endettement, apport... Quels sont les critères qui entrent en compte dansl'obtention d'un crédit immobilier ? Dans quelle mesure l'humain pèse-t-il dans lesdécisions prises ? Le point avec deux banquiers.

François Rabat,responsable Epargne-Crédits pour le marchedes particuliers au GroupeCrédit du Nord

Quels sont les critères à remplirpour obtenir un prêtimmobilier ?François Rabat, responsableÉpargne-Crédits pour le marchédes particuliers au Groupe Créditdu Nord : "Les banquiers, d'unemanière générale, encore plus ence moment, ont deux critères prin-cipaux qui vont immédiatementleur venir à l'esprit : c'est le tauxd'apport et le taux d'endettementPlus le taux d'apport est significatifet plus le taux d endettement estfaible, plus l'emprunteur aura de

"C'est difficile d'être normatifen matière d'apport,

tout dépend de la qualitédu client et du dossier."

chances d'obtenir un accord surson prêt et des conditions de tauxfavorables."Christophe Pierre, responsabledu secteur Marketing Crédits chezLCL : "Le critère, c'est acheter unbien qui nécessitera un empruntqu'il pourra rembourser. Qu'est-ce qu'il fait qu'il peut rembour-ser ? C'est qu'il ait une capacitéd'emprunt à savoir qu'il ait unrevenu professionnel suffisantpour faire face aux charges deson remboursement, qu'il ait unesituation professionnelle stable.Cela va améliorer sensiblementles choses".

Cela veut dire un CDI ?Christophe Pierre : "II faut êtreclair, le fait de disposer d'uncontrat à durée indéterminée estun élément discriminant. Prêterà quelqu'un qui pourrait êtredans une situation qui serait évo-lutive mais plutôt vers une perted'emploi, je ne pense pas que ceserait lui rendre service. Notrepremier souhait, c'est quandmême de faire en sorte que nosclients ne se retrouvent pas endifficulté. Au-delà de cela, si lasituation professionnelle, pourun cadre par exemple, pouvaitêtre évolutive, [ce serait un plus].Nous sommes dans une indivi-dualisation de chacun des dos-siers, nous n'industrialisons pasle processus. Il y a des outils

industriels pour rentrer, faciliter,éditer des offres, etc., mais noussommes véritablement dans uneindividualisation de la décision.Elle tient compte d'une part dubien qui est acheté, du prix, dela capacité de ce client à rem-bourser ce prêt, de ses revenus,de sa situation personnelle, desa surface patrimoniale et éven-tuellement de sa capacité à voirses revenus évoluer positivementdans les années à venir."

On évoque souvent le fameuxplafond des 33 % d'endette-ment. Est-il toujours vrai ?Christophe Pierre : "On n'est pasdans un plafond, mais dans unenorme. Parce qu'à un moment,il faut bien fixer des normes.Mais ce qui nous importe, c'estun taux d'endettement qui soitaussi regardé en fonction du resteà vivre pour la personne quiemprunte. Je donnerais un exem-ple : un médecin qui a 150 DOOeuros de revenus annuels et quiserait à 40 % de taux d'endet-tement, il aurait un reste à vivrebien supérieur à un salarié quiaurait 30 000 euros de reve-nus et qui ne serait qu'à 25 %d'endettement."François Rabat : "Non, c'est effec-tivement un ratio qui peut êtreutilisé mais qui a vocation à êtreadapté à la hausse ou à la baisseen fonction du profil du client.

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Christophe Pierre,responsable du secteur Marketing credits chez LCL

Sur des emprunteurs cadresgagnant 10 DOO euros nets, vousallez pouvoir sans problème allersur 4 000 euros d'endettementA contrario, sur quelqu'un quigagne I 200 avec deux enfantsau fo> er, on n'ira pas forcementa 33 % d endettement C'est uneapproche macro maîs elle estreetudiee a I aune de chaquedossier

Quel est le pourcentaged'apport idéal? 10 %?François Rabat : "C'est difficiled'êtie normatif en la matiere, toutdépend de la qualite du client etde la qualite du dossier Maîs oui,en general, pour un dossier 'classique', on aime bien que le clientpuisse apporter les frais (I essentielétant constitue des frais de notaireet des frais de garantie), et unedizaine de pourcents sur le coûtde lacquisition Ce qui ne veutpas dire que nous ne prêtons pasen deca Le fait d apporter 10 %améliore sensiblement le regardque porte le banquier sur le dos>-siei du client 'Christophe Pierre : "II n'y a pasde pourcentage idéal Le pour-centage idéal est celui qui permetd'acheter le bien que \ous cherchez et qui va solvabiliser votreremboursement Apres, il est cer-tain que lorsque vous êtes déjàen capacite d apporter 10-15 %du montant de l'acquisition vousvous situez dans quelque chosede tres acceptable "

Est-ce que l'on peut aujourd'huiimaginer venir sans apport ?Christophe Pierre : 'Nous avonsdes financements sans apportC'est quelque chose que nous faisons couramment Maîs il est certam que si vous disposez d'unapport, vous aurez deux consé-quences assez lourdes vous pour-rez emprunter soit moins pourle même objet, soit emprunter lamême somme maîs avoir un biendont la valeur est superieure, doncpeut-être plus intéressant Cela

démontre aussi la capacited'épargne de la personne, sa capa-cite a avoir mis de côte et ainsiconforter notre opinion sur sacapacite a rembourser sonemprunt ultérieurement"François Rabat : Bien sûr Enrevanche, chez nous, on ne sur-finance pas, c'est-à-dire que nousnallons pas aller au-delà de 100 %du prix d acquisition du bienNous demandons systématique-ment la couverture par nos clientsdes frais de notaires et des fraisde garantie "

Dans ce cas, quels sont lescritères qui entrent en compte ?François Rabat : "On va être d autant plus regardants et plus vigilanta a la solidité financiere duou des acquéreurs et a la notionde taux d endettement par exem-ple maîs aussi au patrimoine exis-tant Nous nallons pas du toutporter le même regard sur unpnmo-accedant qui acheté sa resi-dence principale, et sur quelqu'unqui a déjà un patrimoine immo-bilier conséquent et qui achetéun bien en locatif Sur un cadreou sur quelqu'un qui a une surfacepatrimoniale déjà existante et quiréalise d'autres operations d'acquisition de biens immobiliers avocation locative, on va beaucoupplus souvent sur du financementa 100%'

Pourquoi certains dossierspeuvent-ils passer dans unebanque et pas dans une autre ?Christophe Pierre : ' Lorsque l'onest sur des dossiers sensibles, onpeut avoir des visions différentesdim etablissement a lautre oudes strategies voire des analysesdifférentes en termes de risqueOn est toujours entre le verre amoitié plein et le verre a moitiévide II v a des etablissements quipeuvent avoir des systemes dedecision ou le fait d etre a plus de33 % entraîne un non' systéma-tique Nous n avons pas fait cechoix la Cela se fait au regard

"Notre premier souhait,c'est de faire en sorte que

nos clients ne seretrouvent pas en difficulté."

bien sûr, de criteres tres normes,maîs néanmoins a\ec une[approche] humaine tres fortepour que chacune des decisionsqui nous est soumise soit regardéeindividuellementFrançois Rabat : "Même si lesprocess sont de plus en plus nor-mes, il y a toujours malgre toutun lien de confiance qui s'établitentre le client et son conseillerde clientele bancaire Ce qui faitqu'un dossier n'est pas étudie for-cement de la même maniere danschaque etablissement II y a cepen-dant des grands intervenants quivont quand même orienter ladecision finale d une certaine par-tie de la profession Je pense, parexemple, au Credit Logement, quiest aujourd rmi, majoritairement,la garantie associée aux prêtsimmobiliers qui sont mis en placepar le Credit du Nord maîs aussipar de nombreux autres etablis-sements de la place - certainsmutualistes ont d'autres caissesde caution II est certain quequand l'organisme cautionneurn'accorde pas sa caution, cestplus difficile Maintenant, Texception confirme toujours la regleet oui, un conseiller qui y croît -en tout cas chez nous - a la possi-bilité de defendre le dossier vis-a-vis de sa hiérarchie qui pourra,si elle aussi y croît, le porter auprèsdes autorites compétentes pouressayer de le faire passer ' •

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Acquéreurs :quels sont vos droits ?Les démarches pour acquérir un bien immobilier sont longues et parfois techniques.Voici un rappel des principaux points de droit en la matière.

Vous avez trouvé le

bien de vos rêves, ouen tout cas celui quicorrespond à vosbesoins et à vos pos-

sibilités. Vous allez donc êtreamené à signer un "pré-contrat"pour formaliser votre engage-ment : une promesse unilatéralede vente ou bien un compromis.

S'il est courant d'em-ployer indistincte-ment ces deux ter-mes, il faut savoir

4 pièce:

MAISON.95Itf.Jar«650m

qu'ils ne recouvrentpas la même réalité.Dans la première,le propriétaire s'en-gage auprès dufutur acheteur àlui vendre le bienà un prix donné.

Cette option en exclusivité estaccordée à l'acquéreur pour untemps limité (deux ou trois moisenviron). Pendant cette période,le propriétaire ne pourra nirenoncer à revendre le bien, nile vendre à quelqu'un d'autre.Cette option n'est évidemmentpas gratuite. Le candidat à l'achatverse une indemnité d'immobi-lisation (généralement 10 % duprix). S'il achète le bien, cettesomme sera déduite du total. S'ilrenonce ou ne se manifeste pasdans les délais, ce dédommage-ment restera au propriétaire. Ànoter que pour être valable, la

promesse de vente doit être enre-gistrée auprès du centre desimpôts.

LE DÉLAI DE RÉTRACTATION

Un compromis, quant à lui,engage à la fois le vendeur etl'acquéreur, sur un prix déterminé.Un dépôt de garantie de 5 à 10 %du prix de vente sera demandé.Si l'une des parties renonce, l'autrepeut l'y contraindre en faisantappel à la Justice et demanderen plus des dommages et intérêts."Qu'il s'agisse d'une promesse devente ou d'un compromis, ache-teur et vendeur peuvent déciderd'un commun accord d'y insérerdes clauses suspensives, soulignenttoutefois les Notaires de France.Celles-ci permettent de prévoir lanullité de l'avant-contrat si cer-tains événements surviennentavant la vente définitive (chacunedes parties reprenant alors saliberté). Il peut s'agir, par exemple,d'un refus de prêt de la part dela banque de l'acquéreur, de l'exer-cice du droit de préemption parla commune, de la découverted'une servitude d'urbanismegrave. Dans ce cas, les sommesqui avaient été versées par l'ac-quéreur lui sont restituées."De plus, depuis 2001, les parti-culiers qui achètent un bien dansl'ancien bénéficient du délai derétractation auquel avaient déjàdroit ceux qui investissaient dans

le neuf. Durant sept jours, ilspeuvent ainsi revenir sur leurdécision. Le décompte démarreau lendemain de la réceptionpar l'acquéreur d'un exemplairedu pré-contrat. Il faut savoir quede particulier à particulier, aucunacompte ne pourra être versédurant le délai de rétractation.A contrario, si cela se fait devantnotaire, ce dernier peut dès lasignature du compromis récla-mer à l'acheteur une indemnitéd'immobilisation. Elle sera rem-boursée en cas de rétractation.

LES VICES CACHÉS

D'une manière générale, le ven-deur doit toujours communiquerà l'acheteur toutes les informa-tions qu'il détient sur le bien(état du logement, existence deservitudes, etc.). Cette obligationest d'autant plus forte pour lesprofessionnels qui ne peuventdégager leur responsabilité enprétextant de leur ignorance.Si après réception du bien (géné-ralement dans les six mois à unan maximum), l'acheteur constatedes vices cachés, c'est-à-dire,selon l'article 1641 du Code civil,des vices qui rendent la chosevendue "impropre à l'usageauquel on la destine, ou qui dimi-nuent tellement cet usage quel'acheteur ne l'aurait pas acquise,ou n'en aurait donné qu'un moin-dre prix, s'il les avait connus",

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"D'une manièregénérale,

le vendeurdoit toujours

communiquerà l'acheteur

toutesles informations

qu'il détientsur le bien."

POUREN SAVOIR PLUS• www.anil.org• www.immobilier.notaires.fr

*• il peut faire jouer la garantiecorrespondante. Elle n'entrerapas en compte si le vice étaitapparent au moment de la venteou si l'acquéreur en a été informépar le vendeur. De plus, le vicedoit bien évidemment être anté-rieur à la vente et c'est au nouveaupropriétaire de le prouver. Sitout est réuni, l'acheteur pourraengager une action pour deman-der une restitution partielle duprix ou bien l'annulation de lavente. Des dommages et intérêtspourront être accordés si le ven-deur avait connaissance de ceproblème et qu'il l'a caché déli-bérément.

UN BIENCONFORME AU CONTRAT

Le vendeur devra bien évidem-ment dans tous les cas remettreun bien conforme à ce qui étaitspécifié dans le contrat. En cequi concerne la question de lasurface, la loi Carrez impose auvendeur de spécifier dans lecontrat la surface exacte pourtous les biens en co-propriété.Si l'acheteur constate après coupqu'elle est inférieure de plus de5 %, il pourra dans l'annéedemander une réduction du prixen conséquence. En théorie, ilen est de même pour les biensindividuels (cela peut alors aussise faire à la hausse pour l'acqué-reur), mais bien souvent lescontrats prévoient des clausesde non-garantie de surface. Laresponsabilité du vendeur nesera alors pas engagée (à moinsqu'il s'agisse d'un professionnel)sauf volonté claire de sa part detromper l'acheteur.

DES DIAGNOSTICSOBLIGATOIRES

Comme Ie souligne l'Agencenationale d'information sur lelogement (Anil), dans sa bro-chure "Acheter ou vendre unlogement - Quels diagnostics ?",

"plusieurs diagnostics, 'constats'ou 'états', réunis dans un dossierde diagnostic technique doiventêtre fournis par le vendeur".Parmi les plus courants, onretrouve le constat de risque d'ex-position au plomb qui concerneles bâtiments construits avant1949. L'état mentionnant la pré-sence ou l'absence d'amiante estobligatoire pour les bâtimentsdont le permis de construire aété accordé avant le 1er juillet1997- Dans les départementsayant fait l'objet d'un arrêtépréfectoral, un état relatif à laprésence de termites devra êtreremis. Si elles datent de plus dequinze ans, un état de l'instal-lation intérieure de gaz ainsiqu'un état des installations d'élec-tricité seront à joindre au dossier.Dans les zones couvertes par unplan de prévention des risquesou dans les zones sismiques défi-nies par décret, figurera égale-ment un état des risques naturelset technologiques.Autre document obligatoire (saufrares exceptions) : le diagnosticde performance énergétique.Depuis le Ier janvier 2011, leclassement de performance doitd'ailleurs figurer sur toutes les

annonces immobilières. Autrenouveauté de janvier 2011 : laremise d'un document relatif àl'installation d'assainissementnon collectif, pour les bâtimentsnon raccordés au tout-à-1'égoût.

PLUS DE TRANSPARENCE

"L'obligation de fournir ces dif-férents diagnostics et documentsvise à améliorer la transparencedans les transactions. Elle n'em-porte pas l'obligation défaire destravaux, sauf pour ce quiconcerne le plomb, souligne l'Anil.L'acquéreur peut toutefois avoirintérêt à convenir avec k vendeur,par écrit, dès l'avant-contrat, desconséquences d'un état positifconstatant, par exemple, la pré-sence dè termites, d'amiante ouune accessibilité au plomb."S'il venait à manquer, lors de lasignature de l'acte de vente notarié,l'un des documents phares encours de validité, Ie vendeur nepourrait s'exonérer de la garantiedes vices cachés correspondante,demeurant alors responsable vis-à-vis de l'acquéreur. L'Anil pour-suit : "Si le vendeur est un profes-sionnel, il ne peut pas, en toutétat de cause, s'exonérer". •

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16 RUE DU QUATRE SEPTEMBRE75112 PARIS CEDEX 02 - 01 49 53 65 65

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LES MEILLEURS PLACEMENTS DANS L'IMMOBILIER) EN COUVERTURE

Le vade-mecumdu propriétaire bailleurDevenir propriétaire bailleur ne s'improvise pas, ne vous lancez pasdans une location sans connaître la loi au risque de belles déconvenues.Pour gérer sans souci, mettez tous les atouts de votre côté.

G erer son bien en directnécessite une bonnedose de patiente etbeaucoup de temps Si

vous n'avez rn I un rn I autre passezpar un professionnel«Lorsque mon locataire a arrete depayer sun loyer n arrivant pas a lejoindre j ai appelé son employeurpour vérifier qu'il était toujours enachille et suis tombe des nues lorsquej ai appris qu il n avait jamais travaille dans cette grande entreprise»témoigne Jean Ce jeune retraite pansien avait jeté un œil distiait sur ledossier bien ficelé que lui avait presente son locataire et signe un bailen toute confiance Finalement apres négocialions Jean a réussi arécupérer son logementet l'a confie a une agenceimmobiliereMême si les locataires indélicats sontminoritaires cet exemple prouve qu lln est pa« si simple de gerer en directson patrimoine locatif Si vous voulezvous lancer «uivcz nos conseilsD abord soignez la selection de votrelocataire, en traquant les incohérences

Traquez lesincohérencesdans les dossiersdes locataires.

entre par exemple, le montant desrevenus déclares et celui inscrit surles fiches de paie «Sur les marchesou I offre est rare et la demande abondante le nombre de pieces falsifiéesest plus important que dans d autreszones» confie Syh ain Jutteau direcleur national de la gestion immobiliere a Century 21 France Atlentionvous n avez pas tous les droits il estillegal de demander certains documems fi oir encadre page 44)

Ne négligez pas l'état des lieuxEnsuite signez un bail aux normes,« beaucoup de particuliers récupèrentdes baux qui ne sont plus d actualite

si le locataire va en jusnee le tribunal trancheraen sa faveur» préciseJean Perrin president del'Union nationale de lapropriete immobiliere

(UNP1) Enfin décrivez soigneusement I etat du bien lors de I etat deslieux a I entree cela vous évitera dessoucis d la sortie si votre locatairevous rend un logement degrade Dermer conseil une fois la location mise

Signez un bail aux normeset décrivez so gneusementI etat du bien lors de I etat

des lieux a I entree

en place envoyez les quittances entemps et en heure si vous êtes elastique sur votre calendrier votre bcataire risque de I etre dans le paiementde ses loyersSi toutes ces demarches vous semblenttrop fastidieuses confiez la gestion devotre bien a un professionnel Lesagences peuvent sélectionner le locdtaire rédiger le bail et faire I etat deslieux puis vous laisser assurer la gestion Ce service est facture en generalun mois de loyer au proprietaire et unau locataire Si vous leur déléguezentierement la gestion de votre bienleurs honoraires varient entre 6 °/i et12% des loyers mensuels • MP

Les assurancesloyers impayésll existe trois grandes famillesd'assurance qui vous couvrentcontre les risques d impayes et dedégradation La premiere n estaccessible que si vous passez parun administrateur de biens, il s'agitde contrats proposes par Century 21la Fnaim, Orpi Ils sont factures de1,7% a 3% du montant des loyersmensuels Deuxieme possibilité,opter pour un contrat individuel asouscrire chez un assureur ils valentde 2,2 à 3,6% du montant des loyersEnfin, dernier choix opter pourla garantie risques locatifs (GRI),a condition que votre locataireremplisse les conditions deressources elle coûte autourde 3,1 % du montant des loyers

JEAN PERRINpresident de I Unionnat onale de la propnetemmobiliere(UNPI)

«Beaucoupde particuliersrécupèrent desbaux qui ne sontplus d'actualité,si le locataireva en justice,le tribunaltrancheraen sa faveur. »

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La location vide dure trois ans...au minimumLa location nue est plus facile à gérer qu'un bail meublé. Mais elle est pluscontraignante car elle engage le propriétaire sur une durée minimale de trois ans.

JEAN-FRANÇOIS BUET,secretaire generalde la Fnaim

«tes travauxd'entretiencourant doiventêtre réaliséspar le locataire.»

En louant votre bien vide,avec un bail d'une duréeminimale de trois ans, vousassurerez la stabilité de

votre gestion locative. D'autant quesi vous n'avez aucune raison de récu-pérer votre bien, le bail sera reconduittacitement tous les trois ans. Premierconseil: une fois le locataire entré dansles lieux, établissez de bonnes rela-tions avec lui. En cas de problèmes(chaudière en panne, fuite sur unecanalisation...), intervenez le plus rapi-dement possible, vous le conserverezainsi longtemps dans les lieux. Atten-tion, avec un bail vide, tous les tra-vaux ne sont pas à votre charge. «Lestravaux d'entretien courant, de typeramonage de chaudière, changementde joint de robinet ou graissage de ser-rure, doivent être réalisés par le loca-taire», explique Jean-François Buet,secrétaire général de la Fnaim.Seul écueil avec un bail vide : si votrelocataire ne vous donne pas soncongé, il faudra justifier d'une raisonvalable pour récupérer votre loge-ment. «La loi n'autorise que deuxcongés : le congé pour vendre et lecongé pour reprise», précise Sylvain

La loi n'autorise que deux congés : le congé pour vendre et le congé pour reprise.

Jutteau, directeur national de la ges-tion immobilière à Century 21 France.

Comment récupérer le logement?Si vous voulez vendre votre loge-ment, vous devrez en informer votrelocataire, par lettre recommandéeavec avis de réception ou par acted'huissier, au moins six mois avant lafin du bail. Ce courrier devra préci-ser le prix et les conditions de lavente, et reproduire les cinq premiersalinéas de l'article 15-2 de la loi de

Les pièces que vous avez ie droit de demanderà votre locatairePour constituer un dossier de location, vous avez le droit de demander à votre futur locataire sa pièced'identité (passeport, carte d'identité, permis de conduire), son livret de famille, ses trois derniere bulletinsde salaire ou une attestation de son employeur, son dernier avis d'imposition sur le revenu, ses troisdernières quittances de loyer, sa dernière facture EDF ou de téléphone et son relevé d'identité bancaire.En revanche, vous ne pouvez pas exiger de lui une photo d'identité, une copie de son relevé de comptebancaire ou postal, une autorisation de prélèvement automatique (vous pouvez lui proposer cette solution,mais pas l'imposer), sa carte d'assuré social, une attestation du précédent bailleur, un extrait de casierjudiciaire et un chèque de réservation du logement.

1989. Attention, si vous ne respectezpas ce formalisme, le bail de votrelocataire sera automatiquement pro-longe car votre congé sera considérécomme non valable.Autre précision : l'offre est valabledu sixième au quatrième mois avantl'expiration du bail. Et si votre loca-taire accepte d'acheter à vos condi-tions, la vente doit se faire dans lesdeux mois (ou quatre mois s'il arecours à un crédit). Si votre loca-taire refuse la vente et que vous trou-vez un acquéreur à un prix inférieur,vous devez lui notifier cette nouvelleoffre, toujours par lettre recomman-dée. Il aura un droit de préemption,au nouveau prix, dans le mois quisuit la réception.Deuxième possibilité pour récupé-rer votre bien : le congé pour reprise.ll n'est valable que si le propriétaire,son conjoint, pacsé ou concubinhabitent le bien après le départ dulocataire, ou y logent leurs enfantsou parents. • M. P.

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La location meublée,nouvelle solution en vogueSi vous ne souhaitez pas vous engager pour une période de trois ans, la locationmeublée offre davantage de souplesse qu'un bail nu.

Pour une résidenceprincipale, la duréeminimale de locationest de douze mois.

A utrefois dévolue auxlocations dc residencesde vacances, la locationmeublee se développe a

grande vitesse a Paris et dans lesgrandes villes de province Elle MSCpour I essentiel une clientele decadres superieurs en mission pourtrois mois a un an d'étudiants et detouristesPour être considèrecomme meuble, unbien devra permettreau locataire de s'msfaller avec ses seulseffets personnels« Un logement meuble doit etre loueavec un lit, un canape, une table etdes chaises maîs aussi toute la vais-selle et l'électroménager», pieciseJean François Buet, secretaire generalde la Fnaim N'espérez pas recyclerdu mobihei de famille ringard quirebutera des locataires de plus en plusexigeants «Notre clientele de cadreset d étrangers cherche un logementfonctionnel a la decoration neutre,avec un acces au Wi Fi », affirmeMaud Velter, directrice associée del'agence Lodgis

Le locataire n'est pas plus facileà expulserSi le logement est la residence principale du locataire la duree minimalede location est de douze mois (neufpour un étudiant) Si, en revanche, lelocataire a un autre logement, la dureedu bail est librement fixée Attention,ce type de location risque d'être reglemente prochainement, car il cst dansle collimateur de la maine de PansDepuis deux ans, elle attaque certains

propnétaires car elle considère leuractivite comme hôtelièreContrairement a une idée reçue, lalocation meublee n'est pas forcementplus rentable « Lin logement en parfait etat meuble avec goût se loue enmoyenne de 15 a 20% plus cher ques tl était vide, maîs les charges sontsupérieures II faut remettre le bienen etat a chaque depart de locataire et

changer les meublesrégulièrement», préciseMaud Velter Bon asavoir il n est pas plusfacile de mettre un locataire indélicat a la porte

avec un bail meuble «Si vous avezdes soucis pour récupérer votre loyeril faudra entamer les mêmesdemarches qu'avec une locationvide», confie un agent immobilierlyonnaisFiscalement les revenus tires d'unelocation meublee sont des beneficesindustriels et commerciaux (BIC) Sile montant des loyers a ete inférieur a32 600€ en 2011, ils sont imposespar défaut, avec vos autres revenus

apres un abattement forfaitaire de50 % (regime du micro BIC) Sinonle regime reel s'applique et I ensembledes charges (intérêts d'emprunt ges-tion locative, amortissement dubien ) est déductible, puis les BICnets sont imposes avec les autresrevenus Dans tous les cas, vousdevrez regler en sus 15,5 % de prèlevements sociaux • M. P.

Choisissez cles agencesimmobilières spécialiséesSi vous optez pour une location meublee saisonnière, passezpar une agence immobiliere spécialisée (www book-a-f Iat com, www.pansattrtude com, www capitale-partners com,www homemarseille com) Elle disposera d'une expertise,d'un site Internet dedie a ce type de location et d'un personnelpolyglotte capable de gerer les soucis de locatairesinternationaux En general, ces agences facturent entre10 et 20% du loyer pour un service complet de gestion (choixdu locataire, rédaction de bail, gestion du bien ) Une agencepeut également assurer la simple mise en relation avec lelocataire, a condition que le bien sort haut de gamme et loueplus d'un mois Dans ce cas, les frais sont en general reglespar le locataire

N espérez pas recycler du mobilier de famille ringard qui rebutera des locataires de plus en plus exigeants

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La location sociale,une alternative à étudierDans les villes où la tension locative est forte, la location sociale peut êtreune alternative intéressante, car elle assure une grande sécurité et offredes avantages fiscaux intéressants.

Si vous souhaitez privilégier la sécuritéen contrepartie d'une rentabilité légè-rement moindre, il existe deux méca-nismes pour faire de la location sociale.

w Conventionnement Anahr avec travaux : le plus utilisé

A condition de louer votre bien pendant sixans au minimum à un tarif inférieur à celuidu marché, vous bénéficierez d'une déduc-tion fiscale sur vos revenus fonciers. Ellesera de 30 % si vous louez au plafond inter-médiaire (qui va de 8,41 €/m2 dans lespetites villes à 17,77€/m2 à Paris) et de60 % si vous optez pour un loyer social ettrès social (de 5,01 à 6,36€/m2). En plusde ces conditions, vos locataires doiventrépondre à des plafonds de ressources ;«environ deux tiers des Français sont éligi-bles en loyer intermédiaire», précise [ean-François Buet, secrétaire général de laFnaim. Si votre logement nécessite des tra-vaux lourds de remise en état, ce mécanismevous permet de bénéficier, en plus, d'unesubvention de 25 à 35 % selon la nature destravaux effectués par des professionnels.Dans ce cas, l'engagement de location est

porté à neuf ans au minimumet les déductions fis-

cales sur les reve-

nus fonciers sont de 30 % (loyer intermé-diaire), 60% (loyer social) et 70% (loyertrès social).Même avec des loyers moindres, la rentabi-lité est au rendez-vous, comme en témoigneCatherine, une lectrice d'Aix-en-Provence.«fe venais d'hériter de l'appartement quema mère avait habité pendant quaranteans à Marseille. J'ai passé un conventionne-ment avec ('Anah et reçu des subventionspour réaliser une réhabilitation complète.En contrepartie, je loue mon logement àun loyer intermédiaire à un jeune couple, etbénéficie d'une déduction fiscale. Si jel'avais loué au tarif du marché, j'auraisgagné environ 10% déplus, mais j'auraisdû financer 100% de mes travaux. »

k L'intermédiation locative :r une solution en plein essor

Alternative au conventionnement, le méca-nisme de type Solibail lancé en Ile-de-Franceest aujourd'hui disponible en Provencc-Alpes-Côte d'Azur, Languedoc-Roussillon, Nord-

Pas-de-Calais, Pays de la Loire et Rhône-Alpes. Il consiste, pour un propriétaire, àlouer son appartement pour trois ans à uneassociation conventionnée par la préfecturede région, et à accepter qu'elle sous-loue cebien à un locataire. «Le risque locatif esttransféré sur l'association, car c'est elle quirègle tous les mois le loyer au propriétaire»,confie Bernard Devert, président d'Habitat etHumanisme. L'association gère la location,assure les travaux à la charge des locatairespendant la durée du bail et remet le loge-ment en état au terme de l'opération. Lemontant du loyer doit respecter des plafonds,mais le propriétaire bénéficie d'une déductionfiscale de 30 à 70 % (pour en savoir plus :www.solibail.fr). • M. P.

VIS D'EXPERTBERNARD DEVERT,president d'Habitatet Humanisme

La location sociales'adresse aux propriétairesqui ne recherchent pas la

rentabilité maximale, mais veulent unesécurisation de leur location. Encontrepartie du manque à gagner, ilsbénéficient d'un avantage fiscal, parfois trèsintéressant. Les plafonds de loyers sontceux de ('Anah, parfois ajustés localement.Il faut également louer à des locataires souscondition de ressources, mais beaucoupsont éligibles.

Avec un conventionnement Anah,I engagement de locationest porte a neuf ans au minimumet les déductions fiscales sur lesrevenus fonciers sont de 30% a 70%.

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Que faire si votre locataire ne payeplus son loyer?Votre locataire traverse une mauvaise passe et ne vous règle plus votre loyer,agissez rapidement avant que vos arriérés ne soient trop importants.

J usqu'à present, votre locatairea toujouis honore ses quittanceset vous a regle tous les mois lemontant de son lojer, sauf

pour sa derniere échéance L'impayéde loyer, sujet de nuits blanches pourtous les propnétaires, n'est pas si cou-rant que cela Maîs la crise econo-mique et la plus grande precarite del'emploi qui en découle, ainsi quel'augmentation du nombre de sépara-tions chez les couples font que parfoisun locataire seneux doit faire face ades difficultés financieres Si cela vousarrive, ne faites pas l'autruche et agis-sez immédiatement car plus vous lais-sez passer de delais mutiles, plus leproblème risque de s'envenimer.Si vous avez souscnt une assuranceloyers impayes, pre\enez immediatement votre assureur, il réglera lesformalités avec votre locataire et vousversera les loyers, apres l'éventuellepériode de carence Si vous n'avezpas d assurance, vous devrez prendre votre bâton de pelerin pour récu-pérer vos loyers « La premieredemarche que] effectue lorsque monlocataire ne me regle pas uneéchéance est de le contacter poursavoir s'il s'agit d'un simple oubli ou

s'il rencontre des difficultés Dans cecas j'essaie de trouver une solutiona l'amiable, c'est ce que devraientfaire tous les proprietaires avant delancer une procedure de recouvrement», confie Jean Perrin presidentde l'Union nationale de la proprieteimmobiliere (UNPI)

Une stricte procédureSi néanmoins vous ne trouvez pasd'accord avec votre locataire, ou qu'ilrefuse de vous repondre il faudraentamer des demarches tres formellesD'abord, huit jours apres l'échéance,relancez-le par lettre sim-ple, «cela permet de dis-tinguer la mauvaise foi dela bonne f o i » , expliqueSylvain Jutteau, directeurnational de la gestionimmobiliere a Century 21France Au bout de vingt jours deretard, et avant d'enregistrer unedeuxieme échéance impayée prépa-rez une mise en demeure Fnvoyezlui une lettre pour l'informer dc sonretard et exigez le paiement de votreloyer Vous pouvez également le pre-venir que vous allez demander lereglement de ses arnéres a sa caution,

Sans assuranceloyers impayés,des démarchesprécises sontà engager.

s'il en a une Bon a savoir depuis le25 mars 2009, il est interdit de cumu-ler une caution et une assurance loyersimpayes A l'entrée dans les lieux devotre locataire, vous a\ez donc dûfaire le choix entre ces deux solutionsSi le problème n'est pas regle au boutde 35 jours, envoyez une seconde miseen demeure, cette fois en recommandeavec accuse de reception «II s'agitdu dernier avertissement avant defaire appel a un huissier si le loca-taire est de bonne foi, il est possiblepour un propnetaire d'envisager unéchelonnement des paiements»,

confie Sylvain JutteauEnfin, si au bout de 50jours vous n'avez toujourspas vu votre reglementarriver, transmettez le dos-sier à un huissier qui éta-blira un commandement

de payer Si toutes ces demarchesn'aboutissent pas, l'étape suivante estle contentieux judiciaire qui pourraaboutir au reglement du conflit sivotre locataire est solvable Si ce n'estpas le cas, la derniere solution restela procedure d expulsion II est - heu-reusement pour les bailleurs - rared'enamverla • M. P.

Ces dernières années, la mobilité des locataires tend à se réduire

Moyenne annuelle UM-2012 Taux de mobilité rtsidentiellle

98 99 00

Studio et 1 piece

2 pieces

3 pieces

4 pieces

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Ensemble

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SYLVAIN JUTTEAU,directeur national de lagestion immobiliere aCentury 21 France

«Sile locataireest de bonne foi,il est possiblepour un proprié-taire d'envisagerun échelonnementdes paiements »

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Date : 10/05/12

Les agences immobilières face à la crise

Une profession plus que jamais condamnée à démontrer sa valeur ajoutée

Après une décennie de croissanceininterrompue, les agents immobiliers affrontent, depuis 2008, une situation autrement pluscompliquée. Baisse du nombre de transactions, fin du prêt à taux zéro, assèchement du créditbancaire… A cela vient s’ajouter la concurrence d’internet et celle des réseaux de mandataires,qui ne sont pas soumis aux mêmes contraintes règlementaires. Professionnalisation accrue,industrialisation du métier, centralisation des fichiers, diversification vers du “full-service”,autant de maîtres-mots qui permettent aux agents de rester raisonnablement optimiste, tant lesfondamentaux du marché restent sains, et les taux d’intérêt bas.

A la faveur de la frénésie immobilière de la dernière décennie, des agences ont fleuri partouten France. Les prix de l’ancien ont doublé entre 2000 et 2007 et le nombre de transactionsn’a cessé de croître. Un marché porteur et au faible ticket d’entrée qui a attiré ceux que laprofession nomme “les aventuriers de l’immobilier”. Estimé à environ 30 000 fin 2007, le nombred’agences avait doublé en moins de vingt ans. Puis entre fin 2007 et fin 2009, plus de 20 % des

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agences ont mis la clé sous la porte, selon une étude Xerfi. A en croire les professionnels, lepremier effet du retournement de la conjoncture aurait donc été d’écarter du métier les moinsprofessionnels. Mais aujourd’hui, les clignotants sont de nouveau au rouge. Parallèlement,ce métier ancré dans ses habitudes et souvent déprécié, doit s’adapter à la montée enpuissance d’Internet et défendre sa légitimité dans un paysage concurrentiel bouleversé. Crise,stabilisation ou mutation du secteur ? Comment la profession s’organise-t-elle pour faire face àces évolutions conjoncturelles et structurelles ?

Conjoncture moins favorableLa période d’euphorie s’est interrompue avec la crise des subprimes en 2008. “La crise a ététrès violente et très brutale en même temps : il y a eu un coup d’arrêt net au 15 septembre2008, avec l’annonce de la faillite de Lehman & Brothers” se souvient Bernard Cadeau,président du réseau Orpi. Le nombre de transactions s’est effondré, passant de plus de 800000 en 2007 à moins de 600 000 en 2009, selon la Chambre des notaires de France. Et pour lapremière fois depuis 10 ans, les prix ont baissé, affichant un recul de près de 10 % entre 2007et 2009. Une contraction de l’activité imputable à la dégradation des conditions de financement.Beaucoup d’agences n’avaient jamais connu de cycle baissier et n’étaient pas armées pourrésister.

Jean-François Buet, secrétaire général de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim),dresse le portrait des victimes de la crise : “Il s’agit souvent de structures très légères,complètement indépendantes, sans trésorerie et créées il y a assez peu de temps”.Dans l’ensemble, les grands réseaux déclarent avoir bien résisté. “Il y a eu surtout desphénomènes d’arbitrage de la part d’agents qui avaient des succursales. Ils les ont fermées,soit définitivement, soit temporairement, et ont recentré leurs activités” affirme Bernard Cadeau.Le réseau Guy Hoquet, auparavant en forte expansion, a été plus durement frappé, avec 150fermetures d’agences sur 650. Au final, le nombre d’agences en France est tombé à 28 000, unchiffre qui s’est stabilisé depuis.

Certes, le volume des transactions est rapidement reparti à la hausse et a atteint en 2011 sonplus haut niveau historique : 850 000 unités. A la faveur de la reprise, les points de vente quiavaient fermé ont relevé leurs rideaux. Mais si les deux dernières années ont été aussi fastes,c’est en grande partie grâce au retour de taux très bas, à la concrétisation des projets décaléspendant la crise, et aux dispositifs incitatifs mis en place par l’Etat : “On a fait 300 000 prêtsà taux zéro (PTZ) dans l’ancien en 2011 sur 800 000 transactions, ce qui est tout de mêmeexceptionnel” rappelle le secrétaire général de la Fnaim.

La combinaison de la suppression du PTZ fin 2011 et de l’arrêt du dispositif de défiscalisationsur les plus-values immobilières au 31 janvier, a gonflé artificiellement la croissance et entraînéun repli de l’activité, renforcé par l’attentisme électoral. Les agents immobiliers sont aussipréoccupés par la diminution du pouvoir d’achat des acquéreurs et par le durcissement desconditions d’octroi du crédit. “On n’a pas moins de demandes de projets d’acheteurs en cemoment qu’il y a encore un an. La différence, c’est entre vouloir et pouvoir. Et comme lesprix ont beaucoup monté en 2010 et 2011, ils sont parfois déconnectés des budgets desclients acquéreurs” explique Laurent Vimont, président de Century 21. Depuis la fin de l’annéedernière, les professionnels observent que les banques se montrent plus strictes. Entre janvier

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et février 2012, la production de crédits à l’habitat a en effet enregistré une chute de plus de40 %. Pour le marché des primo-accédants, déjà privés du PTZ, la situation devient critique.

Du coup, le marché se contracte de nouveau. La hausse des prix s’est interrompue dès le 4etrimestre 2011, avec une régression notable sur Paris (-6,3 %) selon la Fnaim. Les délais devente s’allongent et les prévisions d’activité sur l’année 2012 sont pessimistes. Résultat : laFnaim anticipe un recul du nombre des transactions de 20 %. Pour son secrétaire général,“2012 risque d’être une année difficile. Force est de constater que nous allons avoir un recultrès sensible de l’activité qui, bien entendu, est inquiétant pour nos entreprises. Des agencesrisquent de mettre un terme à leurs activités”.

La percée d’internetLa crise amorcée en 2008 s’est doublée d’un bouleversement des habitudes de consommationdes Français, qui affecte le secteur : la profession a désormais affaire à des clients internautes.En France, le métier d’agent immobilier souffre d’une mauvaise réputation et environ la moitiédu marché échappe aux professionnels, contre 5 % seulement en Angleterre ou aux Etats-Unis. La percée d’Internet s’accompagne-t-elle d’un risque de disparition à terme des agencesimmobilières ? Comme le souligne Hervé Parent, président de la Fédération française del’immobilier sur Internet (FF2I), “le risque de désintermédiation est dans les gènes d’Internet”et le succès des portails d’annonces, tels que leboncoin.fr, préoccupe les agents. Mais pourSébastien de Lafond, président de Meilleursagents.com, il s’agit d’un “phénomène de miroir auxalouettes”.

Selon les résultats de l’étude publiée en janvier 2012 par MeilleursAgents.com, 68 % destransactions passent par l’intermédiaire des agents immobiliers. “Dire que toutes les agencesvont disparaître, c’est comme lorsqu’on a dit que toutes les agences bancaires allaientdisparaître à cause des banques en ligne il y a 10 ans”, analyse Sébastien de Lafond. Pourles professionnels, il s’agit avant tout d’une question de rapport qualité/prix. “C’est à nous dedémontrer la valeur ajoutée que nous apportons” résume le secrétaire général de la Fnaim.

La nouvelle concurrence des réseaux de mandatairesDeuxième sujet de préoccupation pour la profession, les réseaux de mandataires, qui se sontdéveloppés à la faveur de la crise et tirent les commissions à la baisse. Ces réseaux regroupentdes agents commerciaux indépendants, qui ne possèdent pas la carte d’agent immobilier.Travaillant sous la houlette d’un unique détenteur de carte et sans agence physique, ils sedéplacent au domicile des clients. Pour démarcher, ils s’appuient sur la force de communicationet de négociation d’une enseigne nationale présente sur Internet. Et en échange de sesservices, ils versent une redevance forfaitaire d’un montant très modéré, largement inférieur àl’investissement demandé par les réseaux traditionnels ou nécessaire à une création d’agence.Un modèle très concurrent de celui des agents immobiliers, de l’avis d’Hervé Parent, puisquenettement moins coûteux.

Tentant pour l’agent commercial, qui ne met en jeu que quelques centaines d’euros deredevance par mois : “l’équivalent d’un billet de loterie s’il réalise une vente” ironise FrançoisGagnon, président du réseau ERA. Et peu risqué pour l’agent titulaire de la carte, dont lesrevenus dépendent du nombre de négociateurs et non des transactions effectuées. Les agents

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immobiliers accusent les mandataires de donner une mauvaise image de la profession et detirer profit des failles du cadre juridique pour leur faire concurrence de manière déloyale. Car,en l’état actuel de la loi Hoguet, qui encadre les activités d’achat et de vente immobilière, lesagents commerciaux travaillant pour les réseaux mandataires peuvent échapper aux obligationsprofessionnelles liées à la détention de la carte d’agent immobilier. Plus spécifiquement, ilsn’ont ni obligation de formation, ni contrainte en termes de volume de transactions, garantiede compétence pour les clients. “On ne se bat pas à armes égales” appuie Frédéric Monssu,directeur général de Guy Hoquet.

La professionnalisation ne saurait suffireAutant d’enjeux qui imposent non seulement un plan d’action pour lutter contre la crise, maisplus largement une professionnalisation du métier d’agent immobilier. Pour ces derniers, ils’agit à la fois de se battre contre l’image de “pousseur de porte” qui colle à la profession, derésister à la montée des réseaux mandataires, et de justifier auprès des clients le montantdes commissions. “La professionnalisation est l’enjeu majeur sur le court, le moyen et le longterme : avoir de la compétence démontrée et pas de la compétence énoncée, de sorte que leclient fasse la différence”, déclare Bernard Cadeau. Cela passe d’abord par une mobilisationcollective en faveur de la révision du cadre juridique actuel, pour imposer des standards élevésà toute la profession. La Fnaim, l’Union des syndicats de l’immobilier (Unis) et les principauxréseaux viennent de s’unir pour créer l’Union des professionnels des services immobiliers pourla réforme de la loi Hoguet (Upsi).

Elle réclame notamment le renforcement des exigences en matière de compétencesprofessionnelles, un code de déontologie, et l’instauration d’un conseil supérieur national pourorganiser et discipliner la profession. Joignant les actes à la parole, la Fnaim et les principauxréseaux mettent l’accent sur la formation continue. Dotée d’un collège de 120 ou 130 formateursintervenant sur une cinquantaine de sites, la Fnaim dispense 300 modules de formation,totalisant plus de 30 000 jours-hommes de formation par an. Elle tente d’inciter les agents à seformer, en abaissant les coûts et en simplifiant le système d’inscription. Le réseau Orpi a fait dela formation un axe très fort de sa politique.

Depuis 2008, elle a été systématisée et le réseau revendique un effort de 12 000 jours-hommespar an, auquel il faut ajouter un coaching en agence : “Des salariés de la coopérative vont dansles agences pour dialoguer avec l’agent immobilier, vérifier que les fondamentaux sont bons,que la formation a bien été reçue et surtout qu’elle a été appliquée”. Le réseau Century 21dispense un nombre équivalent de jours de formation et Guy Hoquet a ouvert une école desventes en 2008. Quant au réseau Era, il propose 50 jours de formation par an à ses agences,de l’e-learning et des formations à distance interactives.

Mais la professionnalisation ne saurait suffire. C’est pourquoi les agents immobiliers accentuentleurs efforts en matière de relation clients, de communication et de techniques de vente. Pour lesecrétaire général de la Fnaim, “les acquéreurs sont plein d’interrogations et d’inquiétudes. Il y aun vrai effort d’explication à faire”. Le président de Century 21 insiste quant à lui sur la nécessitéd’être réactif face à l’évolution de la conjoncture. Il explique qu’en 2008, il a fallu reformer toutle réseau à la vente du prix. Un programme de formation à la nouvelle conjoncture a été mis enplace, accompagné d’un partage des bonnes pratiques.

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Le réseau Era mise pour sa part sur la pro-activité –“les agences immobilières doivent être trèsactives sur le marché et aller chercher les clients” – et sur la rigueur des méthodes : analyseéconomique très pointue, outils d’estimation permettant de justifier le prix du bien, coachingdes agents et suivi mensuel par les animateurs du réseau. Orpi a réalisé un investissementimportant pour harmoniser toutes les façades du réseau et accroître ainsi l’impact de sescampagnes publicitaires et sa notoriété. Pour attirer des clients plus frileux, Guy Hoquet a lancéen 2011 des “contrats de garantie”, inspirés du modèle Darty, par lesquels le réseau s’engageauprès des vendeurs sur le prix et le délai de vente, ainsi que des mesures spécifiques endirection des primo-accédants.

La diversification des activités est plus que jamais à l’ordre du jour. Les agences proposentdes formations spécifiques pour se lancer dans la gestion locative et poussent cette activitéparmi leurs agents. Il s’agit de lutter contre la crise, mais aussi de promouvoir une logique de“guichet unique du logement” et une approche globale pour le client. Orpi a décidé d’officialiserles activités de gestion locative et d’administration de biens sous sa bannière pour être “lespécialiste du logement dans tous les secteurs” et mieux s’inscrire dans le cadre du “parcoursrésidentiel” du client, “qui va être alternativement acheteur, vendeur, locataire, bailleur”.

L’objectif est d’industrialiser cette activité dans les agences qui la pratiquaient et de former lesautres, de sorte que 100 % des agences proposent de la location, de façon occasionnelle ourégulière. La diversification vers la gestion locative et la vente de biens neufs est également undes douze chantiers stratégiques lancés par le nouveau directeur général de Guy Hoquet. Al’échelle de la Fnaim, on constate qu’environ 50 % des agences proposent de la gestion locativeet 20 % du syndicat de copropriété.

Autre axe de travail pour la profession : la centralisation et le partage des mandats dans unfichier commun, l’Amepi (Association des mandats exclusifs des professionnels de l’immobilier).Une préoccupation majeure pour le président d’Era, qui observe dans les différents pays oùest présent le réseau que le taux d’intermédiation est directement corrélé à l’existence d’un telfichier. Le principe du fichier commun, qui existe de longue date aux Etats-Unis sous le nom deMLS (Multiple Listing Service), est de partager au niveau local les mandats exclusifs de toutesles agences.

L’agence détentrice du mandat signe le compromis et partage les honoraires avec l’agence quia apporté le client. L’intérêt est d’accroître le service aux vendeurs – toutes les agences peuventvendre le bien – et aux acquéreurs, en leur évitant le parcours physique des agences, expliquele secrétaire général de la Fnaim, qui milite pour le fichier commun. “Cela correspond vraimentaux attentes des acquéreurs et des vendeurs. Cela permet de fluidifier le marché et d’avoir unbon indicateur des prix. C’est donc une vraie sécurité et une vraie évolution de la profession.”

Et c’est une réponse vitale aux enjeux de service et d’information liés au développementd’Internet. Pourtant, le fichier commun inter-agences peine encore à se développer. Leprésident d’Era considère que la France est à un tournant : “Si le fichier commun à la professioncontinue à s’implanter, les parts de marché des agents vont continuer à augmenter. Si jamaiscela explosait à cause de guerres de clocher, les parts de marché diminueraient forcément”.

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Les fondamentaux sont làPlusieurs facteurs incitent les professionnels à un optimisme relatif. Une demandestructurellement très forte et solvable d’abord. Avec un déficit d’offre de logement criant, desconditions d’accès au crédit assez strictes et une activité de construction très réglementée, lemarché français est tout à fait “sain”, comparé à des pays comme l’Espagne ou les Etats-Unis.Et contrairement à 2008, les agents affirment que les projets immobiliers restent nombreux. Etils ne peuvent être éternellement différés. Le marché ne devrait pas rester bloqué longtemps,car les prix de mise en vente finissent par s’ajuster aux conditions de financement desacquéreurs.

S’ajoute à cela un autre phénomène vertueux : en période de crise, la pierre reste une valeurrefuge. Enfin et surtout, les taux d’intérêt restent bas. Tant que ces fondamentaux sont là, etsachant que l’activité part d’un niveau exceptionnellement haut, les agents se disent seulement“concentrés” ou “vigilants”. D’autant qu’ils estiment que la crise bénéficie paradoxalement àla profession : “En période de frénésie, quand les prix montent, l’agent immobilier a plus demal à exister car le vendeur vend plus facilement seul. Son rôle est mieux entendu quand lemarché est défavorable” explique le président de Century 21. Mais un nouvel état d’esprit règnedans la profession, que François Gagnon illustre ainsi : “Il était une fois, on allait à la pêche àla chaloupe et les poissons sautaient tous seuls. On s’installait au milieu du lac et on attendait.Aujourd’hui, il faut aller à la pêche avec un hameçon, une canne à pêche, le bon appât”.

La redistribution des cartes entre les portails d’annonces internet

Le succès des portails d’annonces ne se dément pas. La santé de SeLoger.com en témoigne.Le site revendique 23 000 agences clientes, près de 1 350 000 annonces en ligne (contre1 million en 2008), 6 ou 7 millions de visiteurs uniques chaque mois (contre 2,5 millions en2008) et un chiffre d’affaires de 100 millions d’euros, en croissance constante et à deux chiffres.Ses recettes proviennent à 95 % des professionnels mais, malgré la crise qui se profile dans lesecteur, l’heure est à l’optimisme : “Notre activité est en croissance régulière depuis longtempset la force du modèle est telle que, même dans un marché immobilier ralenti, on connaît unecroissance soutenue” affirme Roland Tripard, directeur général du groupe, qui déclare en cedébut d’année une centaine de nouveaux clients agents immobiliers chaque mois.

Une forme qu’il attribue à la part croissante des investissements en ligne dans le budget decommunication des agents. Elle serait déjà passée de 20 % en 2006 à 68 % en 2011. De plus,c’est une dépense qui a du sens en période de crise, compte tenu de l’efficacité du rapport coût/contact et de la possibilité de construire une notoriété ciblée : “Il y a eu un deuxième temps dansle succès du site auprès des professionnels, déclenché par la crise de 2008”.

Pour les portails qui ont fait le choix du marché des particuliers, la problématique est différente.Le groupe PAP (Particuliers A Particuliers), qui se partage le marché des annonces payantesavec SeLoger.com, a vu son chiffre d’affaires chuter inexorablement depuis 2008, passant de28 millions d’euros à 20 millions en 2011. Quant au nombre d’annonces publiées (350 000 paran), il est loin derrière ses concurrents SeLoger et Leboncoin.fr. PAP subit de plein fouet lapercée de ce dernier, qui met en ligne les annonces des particuliers gratuitement. Et ce malgré

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la spécialisation et l’éventail des services proposés. Mais Patrick Jolly, président-directeurgénéral du groupe, se dit tributaire de l’offre au même titre que les agents, et directementimpacté par la crise : “Le marché est très difficile. Nous sommes tributaires de la conjoncture etsurtout du nombre de biens mis en vente. Si les particuliers ne vendent pas ou ne mettent pas àla location, nous avons moins d’annonces”.

D’autant que l’allongement des délais renforce le coût de l’annonce pour le vendeur. Malgréses bons chiffres, le modèle de seloger.com n’est pas non plus complètement hermétique à lacrise. Hervé Parent, président de la Fédération Française de l’Immobilier sur Internet, expliquequ’elle agit en deux temps sur les portails d’annonces : “Les agents immobiliers achètent desabonnements mensuels. Tant qu’ils sont vivants, ils paient leur abonnement tous les mois. Ettout d’un coup, ils font faillite et arrêtent de payer. Donc, dans une période de difficulté latente, leportail d’annonces ne la subit pas. Mais la crise devient brutale quand les agences ferment.”

Par Laurence Neveu

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La Fédération Nationale des Agents Immobiliers s'adressera au Président de laRépublique. Itw de Jean-François Buet, président de la FNAIM. Les agents immobiliersen ont assez que l'on oppose le logement social au logement privé.

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Ma sÃ©lection du 14/05/2012 - jean-francois-buet.fr de presse 05-12.pdf · centralisation des fichiers, diversification vers d u "full-service",autanl d e maîtres-mots qui permettent