Maître d’ouvrage: PNR Loire-Anjou-Touraine Équipe d’études :

Étape 3 – ATD 04642 – Mise à jour: juillet 10, setur1/11

Maître d’ouvrage:

PNR Loire-Anjou-Touraine

Équipe d’études :

Médiation & Environnement(mandataire)

La Mercerie, 72800 SAVIGNÉ-SOUS-LE-LUDETél 02 43 45 27 [email protected]

cabinet SETUR

Boîte à outils « PLU durables »Boîte à outils « PLU durables »

Ingénierie – Audit - Conseil16 rue de la Croix aux PotiersBP 97637 35176 CHARTRES de BRETAGNETel: 02 99 41 35 35 [email protected]

Georges EMBLANC7 rue des Longaines 91330 YERRESTél: 06 76 75 87 66 [email protected]

Plan du Parc (annexe IV) : extrait du Plan des Espaces Naturels et des Paysages du PNR

Module n°5 – L’enjeu de la maîtrise foncière


• La stratégie foncière: un préalable incontournable

• Absence de stratégie foncière

Des élus sollicités au coup par coup pour l’ouverture à l’urbanisation de nouvelles zones, par des particuliers ou des opérateurs privés

Une ouverture à l’urbanisation liée davantage à des opportunités foncières (terrain disponible) qu’à un véritable projet urbain

Des implantations non maîtrisées, souvent en extensions urbaines

Impacts

• Stratégie foncière = anticipation

Constitution progressive de réserves, disponibles le moment venu (lorsque le projet de territoire a été défini dans le cadre du PLU) pour organiser les possibilités d’urbanisation, et assurer une meilleure maîtrise des impacts

Disponibilité directe (réserve = secteur à urbaniser) ou indirecte (réserve = monnaie d’échange)

Intervention précoce = transaction sur le prix du moment (et non au prix du marché lorsque la collectivité décidera d’engager une opération)

Intervention précoce = transaction sur le prix du foncier agricole (et non au prix du marché lorsque l’ouverture à l’urbanisation sera actée dans le PLU)

L’enjeu de la maîtrise foncièreL’enjeu de la maîtrise foncière

Suggestion: insérer dans le cahier des charges PLU une possibilité d’option pour l’aide à l’élaboration d’une stratégie foncière portant sur le potentiel d’urbanisation, voire les espaces naturels remarquables à préserver


Veille foncière

• Qui ?

• Projet de création d'un établissement public foncier régional (EPFR) pour les Pays-de-la-Loire: délibération du conseil régional 17-12-2004 + dossier transmis le 2-11-2005 par le préfet de région au ministre des transports, de l'équipement, du tourisme et de la mer en vue de la publication d’un décret en Conseil d'État

• Collectivité: valoriser la connaissance du contexte local (opportunités foncières potentielles), en particulier dans les petites communes (proximité entre élus et population)

• Sur quoi ?

• Zones ou bâtiments d’activités désaffectés sont un potentiel à valoriser avant d’ouvrir de nouveaux territoires à l’urbanisation

• Organiser une veille (inventaires actualisés périodiquement), via d’éventuels partenariats (CCI ?)

• Tableau de bord: situation foncière et juridique, pollutions potentielles …

• Habitat vacant: recensement, localisation, situation foncière, état … (possibilité de solliciter des fiches d’information par îlot auprès de l’INSEE, pour une analyse fine de la vacance et des opportunités d’intervention: à faire le cas échéant au niveau des PLH)

• « Dents creuses »

• Secteurs U ou AU périphériques

• Secteurs A (en priorité pour d’éventuels échanges, et en dernier recours en vue d’une urbanisation à long terme)


La stratégie foncière: quels outils ?


Droit de Préemption Urbain (DPU)

• Il peut être institué sur des zones urbaines (U) ou d’urbanisation future (AU), pour des projets d’aménagement urbain

• Titulaire du droit: communes dotées d’un PLU ou d’une carte communale (ou par EPCI compétent pour la réalisation des documents d’urbanisme et la réalisation de ZAC); Délégataires du droit: État, établissements publics fonciers, concessionnaire d’une ZAC …

• L’exercice du DPU n’est possible que … si le bien est mis en vente

• DPU droit de délaissement:: le propriétaire peut mettre en demeure la collectivité d’acquérir son bien la collectivité doit disposer des fonds nécessaires … … mais à défaut d'accord sur le prix, le titulaire du DPU peut renoncer en cours de procédure à l'exercice de son droit (art. L213-7 CU). En cas de fixation judiciaire du prix, et pendant un délai de 2 mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive, les parties peuvent renoncer à la mutation, ce qui permet au titulaire du DPU de se retirer face à un prix trop élevé

• La préemption, par le biais des déclarations d’intention d’aliéner (DIA), est aussi un moyen de connaître les prix et de constituer des références sur le marché local

• Par délibération motivée, une commune peut décider d'appliquer le DPU lors de la cession de la majorité des parts d'une société civile immobilière, lorsque le patrimoine de cette société est constitué par une unité foncière, bâtie ou non (Art. L.211-4 CU; Remarque: l’article L. 211-4 prévoit en ce sens de déroger à la règle fixée … par ce même article, via une simple délibération)




Acquisitions foncières

• Le principe d’acquisition ne doit pas viser uniquement une maîtrise totale de secteurs à urbaniser, en particulier dans le cas des petites communes rurales aux ressources financières limitées

Le seul fait de détenir une partie du foncier d’un secteur soumis à opération d’ensemble par le PLU permet à la collectivité d’être partie prenante du projet, à la fois partenaire et instructeur

Dans le cas d’un projet de lotissement privé, qui nécessite la maîtrise foncière de l’ensemble du terrain à diviser, la commune peut négocier la cession de son terrain en contrepartie de la rédaction d’un règlement de lotissement (pièce facultative) assorti de prescriptions environnementales fortes (un règlement de lotissement ne peut porter que sur des règles d’urbanisme renforçant celles édictées par le règlement du PLU)




Zone d’Aménagement Différé (ZAD)

• Secteur institué par l’État à la demande d’une collectivité, à l’intérieur de laquelle est institué un droit de préemption au profit de la collectivité, pour une durée de 14 ans

• A la différence du DPU, une ZAD peut être instituée en zone urbaine ou naturelle (N ou A), dans des communes dotées ou non d’un document d’urbanisme

Possibilité de s’opposer à la spéculation foncière (acquisition par des aménageurs dans l’attente du classement de terrains en AU) et de constituer des réserves foncières à des prix « raisonnables » (prix du terrain naturel non urbanisable, ou prix défini par le juge de l’expropriation)

• La création d’une ZAD doit être compatible avec les orientations des SCOT

• ZAD droit de délaissement:: le propriétaire d’un terrain en ZAD peut mettre en demeure la collectivité d’acquérir son bien la collectivité doit disposer des fonds nécessaires (à défaut, elle perd son droit)






• Possibilité d’emplacement réservé, en zone urbaine ou à urbaniser, pour la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programmes de logements (qui doivent être définis par le PLU) – Art. L. 123-2 b CU

– Le programme peut être réalisé par la collectivité, ou par le propriétaire (directement ou via un promoteur)

– Droit de délaissement

– Le propriétaire n’est pas contraint de vendre son terrain

– Ex: 3 000 m² SHON (ou nombre de logements) de logements locatifs sociaux + 1000m² de logements intermédiaires sur un terrain de 6 000 m²

– Ex: en vue de la réalisation d’une maison de retraite

– La seule indication d’un % de logements sociaux ne constitue pas un programme

– ! Une collectivité ne peut maintenir indéfiniment un terrain en emplacement réservé sans y réaliser un aménagement (CE 17-5-2002, Kergall, req. N°221 186)

• Possibilité de secteur réservé en zone urbaine ou à urbaniser, dans lesquels, en cas de réalisation d’un programme de logement, x % du programme doit être affecté à des catégories de logement locatif (définies par ledit programme) dans une perspective de mixité sociale (pas de programme précis à définir) – Art. L. 123-1 16°


Stratégie fiscale

• Pour inciter les propriétaires à réaliser des constructions (ou à vendre un terrain en vue d’une construction), la Taxe Foncière sur les Propriétés Non Bâties (en fait la valeur locative cadastrale) peut être majorée (jusqu’à +3€ /m ²)pour les terrains constructibles situés en zone urbaine délimitée par un PLU ou une carte communale (Art. 1396 code général des impôts)

Densification des enveloppes urbaines existantes

• Article 1407 bis code général des impôts: possibilité, par une délibération, d’assujettir à la taxe d'habitation, les logements vacants depuis plus de 5 années au 1er janvier de l'année d'imposition

Incitation à la mise sur le marché des logements vacants réduction des éventuels besoins en nouveaux logements et à la consommation d’espace




Bail à construction (Art. L251-1 à 9 et R251-1 à 3 code de la construction) et bail à réhabilitation (Art. L252-1 à 4 code de la construction):

• L’opération doit être déclarée d’intérêt général

• Une unité foncière communale est mise à disposition d’un opérateur sans division de terrain (pas de transfert) obligation de construire

• A la fin du bail (12 à 99 ans), le terrain et la construction reviennent à la commune

• Mise à disposition à titre gratuit, ou rente qui peut être symbolique (juridiquement possible du fait de l’intérêt général de l’opération et de la contrepartie représentée par la cession gratuite de la construction à la collectivité en fin de bail)

• Intéressant pour les communes disposant de réserves foncières mais n’ayant pas les moyens financiers de portage d’une opération immobilière …. et pour les bailleurs sociaux, car normes techniques exigeantes, susceptibles d’augmenter les coûts de construction

• Pas d’impôt sur le revenu pour le preneur si bail supérieur à 30 ans

• Bail à réhabilitation: mêmes principes, appliqués dans la perspective d’un renouvellement urbain (évite l’étalement), au profit d’un organisme HLM, un organisme dont l’objet est de contribuer au logement des personnes défavorisées ou à une collectivité territoriale





La stratégie foncière: quels acteurs ?

Les outils de la politique départementalede l’habitat ( CG49) – juin 2008


• A défaut de pouvoir maîtriser le foncier quand une opportunité se présente, une collectivité peut utiliser des dispositifs juridiques lui permettant de temporiser, d’éviter les « coups partis », d’intervenir dans le jeu d’acteurs

1. Règlement de PLU - Article 2 : occupations et utilisations du sol autorisées sous condition

– Dans les zones U ou AU, le PLU peut instituer des servitudes consistant (…) à interdire, sous réserve d'une justification particulière, dans un périmètre qu'il délimite et pour une durée au plus de cinq ans dans l'attente de l'approbation par la commune d'un projet d'aménagement global, les constructions ou installations d'une superficie supérieure à un seuil défini par le règlement (L. 123-2 a CU)

• Exemple de justification particulière : objectifs de protection de l’environnement (déplacements doux, mixité sociale)

2. Lorsque des travaux, des constructions ou des installations sont susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreuse l'exécution de travaux publics ou la réalisation d'une opération d'aménagement, le sursis à statuer peut être opposé, dès lors que la mise à l'étude d'un projet de travaux publics a été prise en considération par l'autorité compétente et que les terrains affectés par ce projet ont été délimités (Article L111-10 CU secteur d’étude) – délai mise en œuvre: 10 ans



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