MARCHÉ IMMOBILIER NEUF DANS LE BASSIN DE VIE DE NANCY€¦ · Délai de vente moyen (en mois) 11,84 + 12 % Prix moyen d’un appartement neuf (€/m 2) 3 065 € - 0,9 % Superficie

À l’échelle nationale, le marché résidentiel neuf fléchit depuis le début de l’an-née 2012 avec une chute des volumes de près de 18 % sur un an. Le marché im-mobilier du bassin nancéien semble résister à la crise avec près de 1 850 mises en chantier et 2 210 logements autorisés fin novembre 2012. Le dynamisme de la construction est particulièrement fort dans le Grand Nancy. Des signes d’in-flexion en matière de commercialisation sont visibles avec le recul des ventes, dès la fin 2011, liés notamment à l’impact de la réforme des dispositifs Scellier. Cette tendance pourrait se prolonger sur une partie de l’année 2013.

Les opérateurs de la promotion immobilière ont, semble-t-il, d’ores et déjà anticipé et ajusté leur stratégie : diminution des stocks et des mises en vente VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) auprès des bailleurs sociaux... Conséquence : dans le Grand Nancy, les prix résistent encore à la baisse des ventes.

MARCHÉ IMMOBILIER NEUF DANS LE BASSIN DE VIE DE NANCYBILAN 2012

SOMMAIREChiffres-clés 2012 ................................................................................................................................. 2

Méthodologie........................................................................................................................................ 2

Construction........................................................................................................................................ 3

Commercialisation................................................................................................................................ 9

Perspectives 2013................................................................................................................................ 12

EN RÉSUMÉ

HABITAT

#03F ÉV. 2 0 1 3

DE L’ADUAN

L’Aduan accompagne depuis plus de 30 ans les territoires dans

l’animation et l’élaboration des politiques locales de l’immobiler

grâce à un partenariat étroit avec l’ensemble des acteurs de la ville et

les professionnels de l’habitat (bailleurs publics et privés,

notaires, promoteurs, aménageurs, constructeurs…).

Ce partenariat s’est construit progressivement, et s’est renforcé

en particulier lors de la mise en œuvre des 6 PLH successifs du

Grand Nancy, et à l’occasion des Entretiens de l’Habitat.

Ce Cahier propose un bilan du marché de l’immobilier neuf pour

l’année 2012 et esquisse les tendances pour 2013.

aduanAGENCE DE DÉVELOPPEMENT ET D’URBANISME DE L’AIRE URBAINE NANCÉIENNE

2 LES CAHIERS DE L’ADUAN #03 | FÉVRIER 2013

Méthodologie L’analyse de la construction neuve repose sur l’exploitation et l’interprétation des données du fichier Sitadel2 (Système d’Information et de Traitement Automatisé des Données Elémentaires sur les Logements et les Locaux) transmis par la DREAL Lorraine (logements commencés et autorisés). Ce dernier recense l’ensemble des opérations de construction soumises à la procédure du permis de construire. L’information est collectée au niveau local (collectivités, DDT), puis transmise aux services statistiques de l’État.

Pour l’analyse de l’activité de la promotion immobilière, la source utilisée est le fichier ECLN (Enquête sur la Commercialisation des Logements Neufs). Cette dernière repose sur une enquête trimestrielle assurant le suivi de la commerciali-sation des logements neufs destinés à la vente aux particuliers.

Ce cahier livre un premier bilan pour l’année 2012 et les premières tendances pour 2013 de :

• la construction neuve à partir des chiffres disponibles fin novembre 2012

• la commercialisation à partir des chiffres obtenus sur les trois premiers trimestres 2012.

Chiffres-clés 2012 GRAND NANCY 2012 Variation

CONSTRUCTION NEUVEBilan 2011 – 2012 ( janv. à nov.)

Logements commencés 1 470 + 45 %Logements autorisés 1 794 - 41 %

COMMERCIALISATIONBilan sur 4 trimestres glissants (4e trim. 2011 – 3e trim. 2012)

Ventes 233 - 33 %Mises en vente 160 - 67 %

Stock de logements à commercialiser au 3ème trim. 2012 152 - 35 %Délai de vente moyen (en mois) 11,84 + 12 %

Prix moyen d’un appartement neuf (€/m 2) 3 065 € - 0,9 %Superficie moyenne des appartements neufs 54 m2 - 14%

Logements les plus vendus T1 et T2 -Sources : DREAL Sit@del2 et ECLN

DéfinitionsLogement individuel pur : permis de construire déposé pour une seule mai-son, le plus souvent pour l’occupation personnelle du demandeur.

Logement individuel groupé : permis de construire déposé pour plusieurs maisons, le plus souvent par un pro-moteur et destinées à la vente ou à la location.

Logement commencé (ou mise en chantier) : une construction n’est considérée comme commencée dans SITADEL qu’après réception de la déclaration d’ouverture de chantier envoyée par le pétitionnaire.

Logement autorisé (ou permis de construire délivré) : une construc-tion est considérée comme autorisée quand elle a fait l’objet d’une décision d’autorisation de construire.

VEFA (Vente en État Futur d’Achève-ment) : vente sur plans.

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Fin 2012 : un rythme de construction soutenu Tombée à des niveaux très bas en 2008 et 2009 avec la crise immobilière, la construction neuve poursuit en 2012 le rebond déjà engagé en 2010. Avec déjà 1 847 logements commencés fin novembre 2012 à l’échelle du Bassin de vie, l’acti-vité immobilière retrouve le niveau élevé de production du début des années 2000. Les volumes restent toutefois en-deçà du pic des 2 200 logements atteint en 1998 et 2006.

La construction neuve de logements

> Bassin de vie de Nancy : 1 847 mises en chantier entre janvier et novembre 2012

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Bassin de vie (hors CUGN) Grand Nancy (hors Nancy) Ville de Nancy Source : DREAL Sitadel 2 I Logements commencés I Traitement

Bassin de vie de Nancy : 1 847 mises en chantier entre janvier et novembre 2012

+ 37 %

Total Bassin de vie

2011- nov. 2012

1 847 Nombre de logements

commencés fin novembre 2012 à l’échelle du Bassin de vie dont

1 470 dans le Grand Nancy


Un dynamisme en rupture avec le contexte national

Ce bon niveau de mises en chantier (+ 37 % par rapport à 2011) s’explique en grande partie par le nombre record de logements autorisés au cours de l’an-née précédente. Il tranche avec le contexte national et régional, caractérisé par un repli des logements commencés, ainsi qu’avec les décrochages de l’ac-tivité immobilière observés dans la plupart des agglomérations françaises. La bonne tenue des mises en chantier permet en effet au Grand Nancy de figurer en bonne place parmi les agglomérations (grandes et moyennes) résistant le mieux à la crise.

Ce particularisme s’explique notamment par les spécificités du marché im-mobilier de l’agglomération de Nancy : une offre suffisante, répondant glo-balement aux besoins des ménages, notamment soutenue par les politiques locales volontaristes (PLH, rénovation urbaine, ZAC communautaires, etc.).

> Évolution nationale des logements commencés 2011-2012

2011 2012 ( janv. à nov.)

Variation 2011 – 2012

Grand Nancy 1 013 1 470 + 45 % Bassin de vie de Nancy 1 349 1 847 + 37 % Meurthe-et-Moselle 2 686 2 909 8 % Lorraine 9 478 8 447 - 11 % France métropolitaine* 421 306 346 463 - 18 %

*Données sur année entière 2011 et 2012

Source : Sit@del2 I MEEDDM/CGDD/SOeS – Chiffres arrêtés à la fin novembre 2012

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Un recentrage du marché sur le Grand Nancy

On constate une reprise hétérogène selon les territoires. Au plus fort de la crise immobilière en 2008, le territoire du Grand Nancy avait connu la baisse la plus importante des vingt dernières années. Cette tendance s’est inversée en 2012.

En 2012, l’agglomération nancéienne concentre 80 % des mises en chantier (+ 45 % par rapport à l’année précédente). Ce niveau actuel de production lui permet de répondre aux objectifs fixés par le 6e Programme Local de l’Habitat.

Hormis Nancy avec plus de 500 logements commencés, cinq communes de l’ag-glomération enregistrent l’essentiel des mises en chantier : Maxéville (secteurs Rue du Crosne et Alérion Tennis Club), Vandœuvre-lès-Nancy (Les Nations et sec-teur Général Leclerc), Tomblaine (ZAC Bois la Dame), Laneuveville-devant-Nancy (Les Rives de Sainte-Valdrée) et Jarville-la-Malgrange.

> Les logements commencés dans le Bassin de vie de Nancy en 2012

Source : DREAL Sitadel 2 I Logements commencés I Traitement Aduan

Malzéville

Maxéville

Laxou

Saint-Max

Dommartemont

Essey-lès-Nancy

Seichamps

Pulnoy

Art-sur-Meurthe

TomblaineSaulxures-lès-Nancy

Jarville-la-Malgrange

Laneuveville-devant-Nancy

Heillecourt

Fléville-devant-Nancy

Houdemont

Villers-lès-Nancy Vandoeuvre-lès-Nancy

Ludres

Aingeray

Sexey-les-Bois

Velaine-en-Haye

Maron

Chaligny

Chavigny

Messein

Richardménil

Pont-Saint-Vincent

Bainville-sur-Madon

Maizières

ViterneMéréville

Flavigny-sur-MoselleFrolois

Lupcourt

VarangévilleSommerviller

Rosières-aux-SalinesCoyviller

Azelot

Saint-Nicolas-de-Port

Manoncourt-en-Vermois

Burthécourt-aux-Chênes

Réméréville

Buissoncourt

Gellenoncourt

Haraucourt

Lenoncourt

Velaine-sous-Amance

Laneuvelotte

Amance

Laître-sous-Amance

Eulmont

Bouxières-aux-Chênes

Cerville

Dommartin-sous-Amance

Agincourt

Saizerais

Liverdun

Frouard

Champigneulles

Marbache

CustinesMalleloy Montenoy

Faulx

Bouxières-aux-Dames

Lay-saint-Christophe

Toul

Sexey-aux-Forges

Fontenoy-sur-Moselle

Belleau

Leyr

Moutrot

Nancy

Dombasle-Sur-meurthe

Gondreville

Neuves-maisons

Ville-en-vermois

Champenoux

Pompey

Pas de logements

1 à 5 logements

6 à 25 logements

26 à 70 logements

71 à 120 logements

121 à 520 logements


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100%

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 Nov.

Bassin de vie (hors CUGN)

Grand Nancy (hors Nancy)

Ville de Nancy


Les mises en chantier par secteur géographique

20 % 52 % 28 %

1 470Nombre de logements

commencés dans le Grand Nancy dont 1 262 appartements

et 208 maisons

> Évolution des mises en chantier par secteur géographique

Dans les communes du Bassin de vie extérieures au Grand Nancy, la moyenne des logements commencés s’élève à moins de 7 logements. Les communes de Champigneulles et Neuves Maisons se distinguent avec respectivement 95 et 37 logements commencés à la fin novembre 2012.

Un marché dopé par le collectif

L’agglomération nancéienne a connu une chute brutale de la production de logements en 2008 et 2009. L’année 2012 confirme la reprise : les logements collectifs représentent à la fin novembre déjà près de 90 % des logements com-mencés sur Nancy (stabilité par rapport à 2011), 84 % de ceux du reste du terri-toire communautaire (contre 69 % en 2011) et 78 % sur l’ensemble du Bassin de vie (contre 75 % en 2011).

Sur les 1 470 logements commencés en 2012 dans le Grand Nancy, 1 262 sont des logements collectifs (86 %).

Les 208 logements restants sont des maisons. Les communes de Tomblaine et Saulxures-lès-Nancy se distinguent : elles localisent sur les secteurs de Bois-la-Dame et des Génôves (route de Bosserville) plus du tiers de l’offre recensée en individuel neuf dans l’agglomération.

À noter que le 1er semestre 2012 a également été marqué par la mise en chantier d’une résidence-services sur la commune de Heillecourt (résidence étudiante « Arboréa » proposant 68 chambres), un produit qui avait disparu après avoir connu un essor au milieu des années 2000.

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Logements collectifs

Logements individuels

1262

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Grand Nancy : répartition des mises en chantier par type de construction

RAPPEL : Objectif 6ème PLH (2011-2016) :

produire 880 log. neufs par an

Moyenne 1990-1999 : 1 060 log. / an Moyenne 2000-2009 : 1 070 log. /an Moyenne 2010-2012

1 115 log. /an

Les promoteurs dominent à nouveau le marchéAprès avoir déserté le marché en 2008 et 2009 en raison de la crise, l’année 2010 est marquée par le retour progressif des promoteurs immobiliers à l’échelle du Bassin de vie.

En 2011, on constatait une répartition plus équilibrée des niveaux de production entre bailleurs sociaux et opérateurs privés. Quant à l’année 2012, elle est marquée par la prédominance des promoteurs : ils représentent 45 % de l’offre disponible du Bassin de vie et même 55 % de celle du Grand Nancy.

Cette bonne tenue de la promotion immobilière privée doit être cependant nuancée. Une part croissante de la production de logements sociaux se réalise en VEFA au sein des programmes lancés par les promoteurs. De ce point de vue, les bailleurs sociaux constituent des acteurs importants de la régulation du marché immobilier grand nancéien.

> Grand Nancy : répartition des mises en chantier par type de construction

> Bassin de vie - Répartition des maîtres d’ouvrage



Logements autorisés : retour à la normale après une année record en 2011

Les autorisations de logements connaissent en 2012 un repli de 41 % pour l’agglomération nancéienne et de 14 % pour le reste du territoire. C’est la ville de Nancy qui enregistre les plus fortes baisses avec un recul de 48 % pour les logements collectifs autorisés et de 74 % pour les logements individuels. Il faut toutefois nuancer ces chiffres, car l’année 2011 fut exceptionnelle pour la ville de Nancy qui a autorisé la construction de 1 700 logements qui seront progres-sivement mis en chantier.

Avec 2 210 logements autorisés en 2012 sur le Bassin de vie, ces résultats restent très positifs car le volume de logements autorisés en 2011 constitue un record (plus de 3 500).

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Bassin de vie (hors CUGN) Grand Nancy (hors Nancy) Nancy

Nov 2012 : 2 209 log autorisés (soit - 37 % par rapport à 2011)

Source : DREAL Sitadel 2 I Logements autorisés I Traitement Aduan

Évolution des logements autorisé dans le Bassin de vie > 2 209 logements autorisés au sein du Bassin de vie (soit - 37 % par rapport à 2011)

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4è trim. 2005 au 3è trim

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2012

Bassin de vie (hors Grand Nancy) Grand Nancy

Source : DREAL ECLN I Traitement Aduan

Évolution des ventes à l'échelle du Bassin de vie sur 4 trimestres glissants

236 ventes

- 25 %

La commercialisation de logements neufs

Une baisse sensible des ventes

Au niveau local comme au niveau national, l’année 2012 montre un recul des ventes de logements neufs en promotion immobilière privée. Les ventes réali-sées au cours des quatre derniers trimestres à l’échelle du Bassin de vie nan-céien ont en effet baissé de près 25 % par rapport à la période précédente, attei-gnant le niveau le plus bas enregistré depuis le début de la crise immobilière en 2008.

Dans le détail, on observe que les communes du Bassin de vie extérieures au Grand Nancy ont quasiment disparu du marché de la promotion immobilière. Sur la communauté urbaine, les ventes se répartissent à parts égales entre la ville et les autres communes. Cependant, ces résultats doivent être relativisés : des ventes en VEFA au profit de bailleurs sociaux ont été enregistrées, gonflant de manière artificielle les ventes.

Ce recul des réservations s’explique en premier lieu par les excellents scores de la fin 2011 afin de bénéficier du dispositif Scellier avant sa réforme du 1er jan-vier 2012 (réduction d’impôt ramenée de 22 à 13 %). Les autres facteurs d’expli-cation sont la crise économique, le durcissement des critères d’octroi du crédit aux acquéreurs, et enfin des prix de commercialisation qui demeurent élevés pour les primo-accédants.

> Évolution des ventes à l’échelle du Bassin de vie de Nancy sur 4 trimestres glissants

152C’est le stock de logements

disponible dans le Grand Nancy au 3e trimestre 2012


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Stock au 3ème trimestre Ventes Mises en vente

Activité de la promotion immobilière dans le Grand Nancy sur 4 trimestres glissants


Effet "De Robien"

Effet "Scellier"

Crise de 2008

Un marché tributaire des dispositifs fiscaux

> Activité de la promotion immobilière dans le Grand Nancy sur 4 trimestres glissants

Suite à un volume de mises en vente important en 2011 lié à la baisse des avan-tages fiscaux (réforme Scellier), les promoteurs semblent observer une pause expliquant la chute des mises en vente. Cette stratégie pénalise et retarde le lancement de nouvelles opérations en 2012 et sans doute en 2013.

Conséquence : les stocks de logements à commercialiser ont fortement dimi-nué (- 35 % sur le Grand Nancy). L’offre au sein du Grand Nancy est ainsi consti-tuée de 152 logements à la fin du 3ème trimestre 2012, représentant 11,8 mois de ventes. Pour autant, cette offre correspond à des opérations en cours de pré-commercialisation qui pourraient être encore abandonnées.

Les délais moyens de commercialisation des programmes restent stables. Il faut ainsi compter un peu plus de 10 mois en moyenne pour commercialiser un programme au 3e trimestre 2012 dans le Grand Nancy (contre près de 12 mois au 3e trimestre 2011).

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3ème trim.)

4 pièces et plus 3 pièces 1 et 2 pièces

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6 %

Typologie des appartements neufs vendus sur le Grand Nancy

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Le marché du collectif neuf : plus de 60 % des ventes en T1 et T2

Avec un marché orienté principale-ment vers les dispositifs de défiscali-sation, on constate une nette prédo-minance des T1- T2 dans les ventes. Ces typologies représentent 61 % des ventes dans le Grand Nancy. Par rap-port à 2010 et 2011, la part des grands appartements (4 pièces et plus) a ain-si diminué, de même que celles des 2 et 3 pièces.

> Typologie des appartements neufs vendus sur le Grand Nancy

Résistance des prix au sein du Grand Nancy, baisse dans le reste du Bassin de vie

> Appartements neufs : prix moyens au m² (en euros constants - hors parking)

À l’échelle du Grand Nancy, les prix des appartements neufs enregistrent pour la première fois depuis 2008 un léger ralentissement. Après avoir dépassé le seuil symbolique des 3 000 €/m2 en 2011, le prix moyen d’un appartement neuf au 3ème trimestre 2012 est quasi stable par rapport à l’année précédente. En 2012, il s’élève à 3 065 €, soit + 14 % sur 5 ans, et + 49 % sur 10 ans.

Par ailleurs, le marché immobilier neuf n’a pas connu les emballements ob-servés dans d’autres territoires. Les comportements spéculatifs y sont globa-lement limités. Il constitue globalement un marché peu tendu et équilibré.

Une baisse significative des prix est en revanche observée sur le reste du Bassin de vie nancéien : - 6,7 % sur un an et - 14 % sur 5 ans.

3 065 €

2 342 €

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1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 (au

3ème trim.)

Appartements neufs : prix moyens au m² (en euros constants - hors parking)

Grand Nancy

Bassin de vie de Nancy


Grand Nancy

Bassin de vie(hors Grand

Nancy)

- 0,9 %en 1 an

- 6,7 %en 1 an

+ 14 %en 5 ans

- 14 %en 5 ans

+ 49 %en 10 ans nc


Si les prévisions d’une baisse durable des prix du marché immobilier français se multiplient, les pronostics à l’échelle locale demeurent hasardeux et com-plexes tant les incertitudes économiques et législatives sont grandes et les variables d’ajustement nombreuses.

L’environnement réglementaire et financier reste en effet très incertain et les ménages sont confrontés à de multiples inquiétudes : incertitude économique, mesures de resserrement budgétaire, évolutions du cadre budgétaire et fiscal, marchés financiers jugés risqués, volatils et peu rémunérateurs…

De plus, un certain nombre de questions demeurent en suspens pour 2013, en particulier en ce qui concerne les impacts sur le marché immobilier nancéien de deux mesures : le recentrage en faveur des ménages modestes du PTZ+ (Prêt à taux Zéro renforcé) et le nouveau dispositif de défiscalisation en faveur de l’investissement locatif (le « Duflot »), succédant au Scellier.

L’investissement immobilier constitue cependant une valeur refuge. En outre, les moteurs structurels de la demande devraient continuer à jouer en faveur des marchés immobiliers : désir d’accession à la propriété, réduction de la taille des ménages ou encore la préparation de la retraite.

Perspectives 2013

49 boulevard d’Austrasie BP 20516 - 54008 NANCY CedexTél. : 03 83 17 42 00 - Fax : 03 83 17 42 10

Nous remercions pour leurs contributions : la Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement (DREAL Lorraine), les services de la Communauté urbaine du Grand Nancy, les directions urbanisme des mairies du Grand Nancy.

DIRECTION DE LA PUBLICATION : PASCAL TATON I COORDINATION GÉNÉRALE : FRANÇOISE JEANTIT – FUNMI AMINU I RÉALISATION : JASMINE CAILLER – FUNMI AMINU I SUIVI ÉDITORIAL : PRISCILLA PIERRE I CONCEPTION ET MISE EN PAGE : ESTELLE PATOUT

POUR EN SAVOIR PLUS [email protected] www.aduan.fr

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MARCHÉ IMMOBILIER NEUF DANS LE BASSIN DE VIE DE NANCY€¦ · Délai de vente moyen (en mois) 11,84 + 12 % Prix moyen d’un appartement neuf (€/m 2) 3 065 € - 0,9 % Superficie