Montage et suivi

Extrait du sommaire

DTZ est l’un des leader mondial aux conseil en immobilier d’entreprise avec 47 000 professionnels répartis dans 208 bureaux et 52 pays. Le groupe propose une expertise sectorielle et un panel complet de solutions en matière de conseil, transaction, valorisation et gestion de l’immobilier.

Lefèvre Pelletier & associés, Avocats est l’un des principaux cabinets d’affaires français indépendants, disposant de 7 bureaux à l’étranger.

Montage et suivi d’une opération immobilière d’entrepriseLa règle du jeuLes opérations immobilières d’entreprise rassemblent des acteurs divers et se fondent sur une réglementation complexe. Aussi, est-il nécessaire d’identifier, de coordonner et de contrôler efficacement les intervenants, de maîtriser tous les contrats, les montages financiers et leur fiscalité ainsi que le droit applicable issu de multiples codes.

Grâce à 98 fiches classées chronologiquement, ce livre, à jour de la loi Alur, synthétise l’ensemble des textes en vigueur et propose une méthodologie applicable immédiatement pour :– connaître le marché de l’immobilier d’entreprise, les tendances et être ainsi guidé dans les investissements ;– comprendre le financement et la fiscalité pour sélectionner l’option la plus adaptée ;– choisir le contrat de construction et d’assurance afin de garantir une mise en œuvre optimale ;– maîtriser la législation des différents baux afin de connaître les droits et obligations sur le bien acquis ou construit ;– respecter la réglementation des avant-contrats, de la copropriété et de la vente de l’immeuble, pour sécuriser le transfert de propriété.

Chaque fiche rassemble l’essentiel des connaissances sur un aspect de l’opération : acteurs, réglementation, procédures, mise en œuvre, écueils à éviter. Elles sont également assorties de conseils et de focus sur la réglementation. Les nombreux tableaux et figures explicitent les mécanismes les plus techniques, illustrent les évolutions du marché et synthétisent les chiffres-clés.

Cet ouvrage s’adresse aussi bien aux juristes en immobilier, avocats, investisseurs, experts et conseils, qui souhaitent sécuriser leurs marchés, qu’aux intervenants à ce type d’opérations qui désirent bénéficier d’une méthode efficace et d’une expertise de professionnels reconnus.

Acteurs : promoteur, property manager, notaire, géomètre expert, etc.Marchés : investissement, bureaux, hôtellerie, entrepôts, etc.Financement et fiscalité : sûretés, fiscalité de la production à la cessionProduction : acquisition, contrat, normes, chantier, performance énergétiqueUtilisation : ensemble des baux, ICPETransfert de propriété : pourparlers, avant-contrats, garanties, contrats, copropriété, etc.

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Montageet suivi d’opérations immobilières d’entreprise

La règle du jeu

Les ouvrages de la collection « Méthodes » proposent des outils et des solutions concrètes permettant de maîtriser la gestion d’une opération de construction en toute sécurité. Modèles de documents, fiches opérationnelles, synthèses des méthodologies et recommandations pratiques font de ces manuels des ouvrages de référence utilisables au quotidien par les professionnels de la construction.

Lefèvre Pelletier & associés, Avocats • DTZ

ISSN 1255-1406ISBN 978-2-281-12975-5

7845_Methodes_PELLETIER_couv.indd 1 19/06/14 11:34

1

Sommaire

Chapitre 1 Les acteurs de l’immobilier ................................................................................................. 5

Chapitre 2 Les marchés de l’immobilier d’entreprise .............................................................. 43

Chapitre 3 Financement et fiscalité ....................................................................................................... 77

Chapitre 4 La production de l’immeuble ........................................................................................ 123

Chapitre 5 L’utilisation de l’immeuble .............................................................................................. 173

Chapitre 6 Le transfert de propriété de l’immeuble ............................................................... 241

Index .................................................................................................................................................. 325

Table des matières ............................................................................................................................. 333

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62

Les marchés de l’immobilier d’entreprise

Fiche

Les commerces et les centres commerciaux sont un secteur bien spécifique au sein du marché de l’immobilier d’entreprise.

Tout d’abord, le marché du commerce a ses propres acteurs : les enseignes et leurs franchises, les indépendants, les autorités locales en charge du développement des zones commerciales et les investisseurs spécialisés.

Il a ensuite son propre système de valeurs : il n’est pas rare d’atteindre, voire de dépasser des loyers de 6 000 €/m2 pour les meilleurs emplacements. On atteint même des valeurs supérieures à 20 000 €/m2 dans la meilleure partie de l’avenue des Champs Élysées à Paris.

Il est enfin soumis à une réglementation contraignante. Les enjeux politiques du commerce et de la distribution en font un secteur très réglementé et très protégé pour préserver les intérêts du plus grand nombre.

1 Le commerce de centre-ville

Malgré un contexte économique morose, avec une consom-mation des ménages atone, une baisse historique du pouvoir d’achat en 2013, la course aux meilleurs emplacements de centre-ville n’a jamais été aussi disputée. Les valeurs locatives s’envolent sur les artères n° 1, tant à Paris qu’en Province, avec pour meilleur exemple les Champs-Élysées où la barre symbolique des 10 000 €/m2, qui a longtemps prévalu, a aujourd’hui volé en éclat avec des transactions record à plus de 20 000 €/m2 (tab. 2.05-1 et 2.05-2).

Tab. 2.05-1 Valeurs locatives prime en centre-ville – Paris (source : DTZ)

Paris 2013 TendanceAvenue des

Champs-Élysées8 000 – 20 000 ➚

Rue St Honoré 4 500 – 9 000 ➚

Avenue Montaigne

4 000 – 7 500 ➚

Capucines/Madeleine

1 500 – 3 500 ➙

Ces fourchettes correspondent à des valeurs observées en zone A (suivant la charte de pondération mise en place par les différents conseils).Ces valeurs, exprimées hors taxes hors charges, s’entendent droit au bail réintégré.

Tab. 2.05-2 Valeurs locatives prime en centre-ville – province (source : DTZ)

Province 2013 TendanceLyon

Rue de la République 1 500 – 2 600 ➚

Rue Émile Zola 900 – 1 900 ➙

MarseilleRue St-Ferréol 1 600 – 1 800 ➙

Rue Paradis 800 – 1 900 ➙

LilleRue de Béthune 2 000 – 2 500 ➙

ToulouseRue d’Alsace-Lorraine 1 200 – 2 200 ➚

NiceRue de Paradis 1 500 – 2 200 ➙

Ces fourchettes correspondent à des valeurs observées en zone A (suivant la charte de pondération mise en place par les différents conseils).Ces valeurs, exprimées hors taxes hors charges, s’entendent droit au bail réintégré.

On assiste à l’émergence de deux marchés distincts avec, d’un côté, les artères n° 1 et n° 1 bis pour lesquelles la

2.05 Le marché des commerces

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63

Le marché des commerces


2.05

demande et les valeurs progressent de façon continue, et de l’autre, le reste du marché avec une demande en berne, des locaux vacants et des négociations de plus en plus serrées quant aux valeurs locatives.

Avec le développement du commerce en ligne, les enseignes n’hésitent plus à investir dans de luxueux flag-ships et showrooms dont la vocation est d’abord celle de l’image avant celle de la génération sur site d’un chiffre d’affaires.

La demande est telle que l’on assiste, notamment à Paris, à l’éruption de nouveaux quartiers commerçants, attirant les plus grandes enseignes, à l’image du Marais ou du quartier Montmartre.

2 Les parcs d’activité (retail parks)

Plébiscités par les consommateurs, les parcs d’activité commerciale suscitent un intérêt grandissant chez les promoteurs et les investisseurs. Ils regroupent des enseignes de secteurs très différents allant du prêt-à-porter à la jardi-nerie, de l’équipement de la maison au loisir.

Les retail-parks sont des ensembles à ciel ouvert compre-nant au moins 5 enseignes et d’une superficie supérieure à 3 000 m2. Ils s’articulent généralement autour d’un parking.

Les premiers parcs d’activités commerciales français ont été construits durant les années 60/70 sous forme de « boîtes commerciales », autour des hypermarchés, de manière désorganisée. Ce développement anarchique des entrées de ville est devenu un sujet de préoccupation majeur pour les élus locaux.

Le format a donc été bouleversé comme aucun autre au cours des 10 dernières années avec un accent tout particulier sur l’architecture et l’insertion des parcs dans le paysage. La montée en gamme s’est faite tant au niveau des parcs (espaces verts, aires de jeu, démarche environnementale, etc.) qu’à celui des enseignes, avec l’arrivée de marques que l’on ne retrouvait qu’en centre-ville ou en centre commercial.

Le concept de retail-park correspond aujourd’hui à un parc d’activité commerciale amélioré, dont l’aménage-ment et la structure créent un environnement convivial favorable à l’achat. La création du label « Valorpark® » a été un premier pas dans ce processus de modernisa-tion des anciens parcs d’activité afin de répondre aux prestations aujourd’hui exigées par les consommateurs (tab. 2.05-3).

Tab. 2.05-3 Valeurs locatives retail-parks de nouvelle génération (source : DTZ)

Tranche de surface 2013 Tendance300 – 400 m2 180 – 200 ➙

500 – 750 m2 160 – 180 ➙

800 – 1 500 m2 130 – 150 ➙

Plus de 1 500 m2 110 – 140 ➙

On observe un intérêt croissant des investisseurs pour les retail-parks, moins coûteux et plus rapides à mettre en œuvre que les centres commerciaux. Les projets sont nombreux avec près de 200 000 m2 de nouvelles surfaces en chantier fin 2013, et 600 000 m2 additionnels avec leurs auto-risations administratives et prêts à être lancés (fig. 2.05-1).

Fig. 2.05-1 Retail-parks en chantier fin 2013 (source : DTZ)

3 Les centres commerciaux

À l’inverse de la création empirique des commerces et des enseignes dans une rue traditionnelle, le centre commercial est, quant à lui, méthodiquement organisé à partir d’un emplacement phare ou moteur appelée « locomotive ». De la qualité de cette organisation et de la politique d’animation mise en œuvre par le gestionnaire du centre dépend en partie le succès ou l’échec du centre commercial.

Dans les centres commerciaux, le loyer est le plus souvent composé d’une partie fixe contractuelle, à laquelle s’ajoute un loyer complémentaire, généralement proportionnel au chiffre d’affaires réalisé. Ainsi, le propriétaire est direc-tement intéressé au succès du centre et de ses locataires. Cette pratique confirme bien la spécificité du commerce au plan des valeurs locatives. Moins que la localisation, la valeur d’un emplacement commercial résulte directement du chiffre d’affaires qu’il est susceptible de générer pour un commerce déterminé (tab. 2.05-4).

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64


Montage et suivi d’une opération immobilière d’entreprise

2.05

Tab. 2.05-4 Valeurs locatives prime en centres commerciaux (source : DTZ)

€/m2/an 2013Centres super régionaux 1 500 – 1 700

Centres régionaux 1 000 – 1 200Grands centres 600 – 800Petits centres 400 – 600

Là encore, les 5 dernières années ont vu autant de bouleversements que les 30 précédentes. L’explosion du e-commerce et les changements sociétaux ont porté un coup dur au format traditionnel des centres commerciaux. Les courses de plusieurs heures du samedi après-midi sont désormais supplantées par les livraisons à domicile et surtout les formats de proximité, amplement plébiscités par une clientèle urbaine.

Dans ce contexte, les centres commerciaux ont donc du se réinventer, en attirant de nouvelles enseignes, inédites en France, en revoyant également les équipements pour mettre l’accent sur une « expérience shopping ». Unibail Rodamco le premier propriétaire de centres commerciaux en France a ainsi lancé ces dernières années un vaste programme de montée en gamme de ses centres commer-ciaux : « le shopping 4 étoiles ». Montée en gamme des enseignes proposées, cartes de fidélité, services, tout est fait pour différencier le centre commercial et lui garder un intérêt.

Les propriétaires se sont lancés dans un vaste plan de remise à niveau du parc français de centre commercial, l’un des plus anciens d’Europe. Ainsi, fin 2013, plus de 200 000 m2 de centres commerciaux sont en phase de restructuration (fig. 2.05-2).

Fig. 2.05-2 Centres commerciaux en chantier fin 2013 (source : DTZ)

4 Le marché de l’investissement en commerce

En 2013, le marché français de l’investissement commer-cial a représenté une enveloppe d’environ 3 milliards d’euros, dont quasiment la moitié pour les commerces de centre-ville (fig. 2.05-3).

Le commerce, actif défensif par excellence, a été plébiscité par les investisseurs institutionnels dans la période de crise débutée en 2009. Cette classe d’actif qui ne représen-tait qu’environ 6 % des engagements en immobilier d’en-treprise au milieu des années 2000, est la destination, depuis 2009, de 22 % des sommes investies (fig. 2.05-4 et 2.05-5).

Fig. 2.05-3 Répartition des investissements réalisés en France par type de produit, hors immobilier de service (source : DTZ)

Fig. 2.05-5 Taux de rendement prime par type d’actif

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2.05

Fig. 2.05-2 Centres commerciaux en chantier fin 2013 (source : DTZ)

4 Le marché de l’investissement en commerce

En 2013, le marché français de l’investissement commer-cial a représenté une enveloppe d’environ 3 milliards d’euros, dont quasiment la moitié pour les commerces de centre-ville (fig. 2.05-3).

Le commerce, actif défensif par excellence, a été plébiscité par les investisseurs institutionnels dans la période de crise débutée en 2009. Cette classe d’actif qui ne représen-tait qu’environ 6 % des engagements en immobilier d’en-treprise au milieu des années 2000, est la destination, depuis 2009, de 22 % des sommes investies (fig. 2.05-4 et 2.05-5).

Fig. 2.05-5 Taux de rendement prime par type d’actif

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L’utilisation de l’immeuble

Fiche

Le droit pour un propriétaire de choisir l’affectation de son local, est un attribut du droit de propriété. Cependant, ce principe est aujourd’hui limité par des dispositions visant à interdire les transformations de locaux à usage d’habitation, en locaux affectés à un autre usage. Cette réglementation, qui vise au maintien du nombre de loge-ments affectés à l’habitation, reste placée sous le contrôle de l’État. Elle figure à l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation. Outre ces dispositions, les textes relatifs au changement de destination et présents dans le Code de l’urbanisme continuent de s’appliquer en parallèle.

IMPORTANTLes dispositions des articles L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (CCH) ont été profondément réformées par les articles 24 à 29 de l’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 dans le sens d’une plus grande simplification par rapport au régime antérieur issu de l’ordonnance du 11 octobre 1945. La loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l’économie, a transféré cette police du contrôle des usages de locaux des préfets aux maires, sur la base d’une délibération municipale fixant la procé-dure à suivre et le régime des compensations. La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014 prévoit désormais la possibilité pour la ville d’instaurer un régime tempo-raire de changement d’usage, pour la location des locaux meublés.

1 Le changement d’usage des locaux d’habitation

1.1 Le champ d’application

1.1.1 Champ d’application territorial

La nouvelle police de l’« usage » des locaux, qui s’est subs-tituée à l’ancienne police de l’« affectation », s’applique :

− à Paris ; − dans les communes situées dans les départements des

Hauts de Seine (92), de Seine Saint-Denis (93) et du Val de Marne (94) ;

− dans les villes de plus de 200 000 habitants (sont donc concernées selon l’administration : Lille, Lyon, Marseille,

Toulouse, Nice, Bordeaux, Nantes, Strasbourg, Rennes et Montpellier).

L’article L. 631-9 du Code de la construction et de l’habi-tation (CCH) autorise l’extension du champ d’application de l’article L. 631-7 par arrêté ministériel à tout ou partie de communes déjà soumises ou non de plein droit à la réglementation relative au changement d’usage.

1.1.2 Champ d’application matériel

Seuls les locaux d’habitation sont désormais concernés par la police de l’« usage ».

Aux termes de l’article L. 631-7 du CCH, il n’existe plus que deux types d’« usage », à savoir l’« habitation » d’une part, et l’usage « autre que l’habitation » d’autre part.

Les « locaux destinés à l’habitation » (dont le change-ment d’usage est réglementé) sont « toutes catégories de logements et leur annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location ».

A contrario, la transformation d’un local régulière-ment affecté à un usage autre que l’habitation n’est pas concernée par l’article L. 631-7 du CCH.

IMPORTANTLa date de référence pour apprécier l’usage d’un local au regard de l’article L. 631-7 du CCH est fixée au 1er janvier 1970. En pratique, la preuve de l’usage dudit local à cette date, qui peut être rapportée par tout moyen, ressort le plus souvent de la consultation du relevé de déclaration foncière établie en 1970 le concernant Cette simplification du régime de la police de l’usage a conduit le légis-lateur à supprimer le « certificat d’affectation » prévu par l’ancien article L. 631-7-2 du CCH, aux termes duquel l’administration indi-quait si la situation des locaux sur lesquels elle était interrogé était ou non régulière au regard des prescriptions de l’article L. 631-7 du CCH.

5.17Les changements d’usage et de destination

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222

Les changements d’usage et de destination


5.17

1.2 Principes directeurs de la nouvelle police de l’usage

1.2.1 Suppression de la distinction entre dérogations et autorisations préfectorales

La distinction qui existait précédemment entre les déro-gations (qui portaient sur la conversion à un autre usage, et en totalité, d’un local d’habitation) et les autorisations (autorisant l’exercice d’une profession non commerciale dans une partie d’un local d’habitation) de changement d’affectation a été supprimée.

Aujourd’hui, le changement d’usage des locaux d’habi-tation implantés dans une commune relevant du champ d’application de l’article L. 631-7 du CCH est soumis à une unique « autorisation préalable », qui peut être accordée avec, ou sans compensation.

Une délibération du conseil municipal fixe, dans chaque commune, les conditions de délivrance de cette auto-risation et les règles de détermination des compen-sations. Pour Paris, cette délibération a été adoptée le 16 décembre 2008 et a été modifiée par la délibération publiée au bulletin municipal officiel du 18 février 2011. Si la commune est membre d’un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme, la délibération est prise par l’organe délibérant de cet établissement.

IMPORTANTLorsqu’une mesure de compensation est exigée, il est demandé aux pétitionnaires de procéder à cette compensation sous forme de resti-tution à l’habitation d’un local affecté à autre usage, présentant une surface au moins équivalente, dans le même quartier ou arrondisse-ment que celui objet de la demande.

1.2.2 Caractère réel des autorisations de changement d’usage subordonnées à une compensation

« L’autorisation de changement d’usage est accordée à titre personnel ».

Cependant, la réforme de 2005 a conféré un caractère réel aux autorisations de changement d’usage subordonnée à une compensation qui sont désormais attachées « au local et non à la personne (de leur bénéficiaire) » et doivent, à ce titre, être publiées au fichier immobilier (avec mention des locaux offerts en compensation).

Ce même caractère réel a également été accordé aux dérogations et autorisations de changement d’affectation définitives délivrées sous l’empire de l’ancienne police de l’« affectation » et qui « ont donné lieu à compensation effective ».

COMMENTAIRESous couvert de la réforme adoptée en 2005, la régularité au regard de l’article L. 631-7 du CCH de la situation d’un local ayant un usage autre que l’habitation peut être établie en démontrant :• soit que ledit local n’était plus affecté à l’habitation à la date du 1er janvier 1970 ;• soit, qu’étant toujours affecté à l’habitation à cette date, ce local a depuis fait l’objet :

− soit d’un permis de construire de changement de destination ; − soit d’une autorisation (ou dérogation) préfectorale ayant donné

lieu à une compensation effective.Les locaux à usage d’habitation au 1er janvier 1970 qui ont ultérieu-rement fait l’objet d’une autorisation (ou dérogation) de changement d’affectation à caractère personnel (parce que non subordonnée à compensation) devront être restitués à un usage d’habitation à la cessation de l’occupation des locaux par le bénéficiaire de ladite autorisation ou dérogation (sous réserve du cas particulier des locaux affectés à un usage professionnel en vertu d’une autorisation réelle délivrée sans compensation antérieurement à la loi Méhaignerie du 23 décembre 1986).

1.3 Les sanctions

La violation des principes édictés par l’article L. 631-7 du CCH est sanctionnée par deux séries de dispositions.

Toute personne qui enfreint ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées par la réglementa-tion est susceptible d’être condamnée à une amende civile de 25 000 € et, en cas de condamnation, les locaux doivent être remis en état et réaffectés à leur usage antérieur (article L. 651-2 du CCH).

En outre, l’administration considère que les infractions commises en la matière sont imprescriptibles et que, par suite, sauf autorisation définitive de changement d’affec-tation dûment délivrée par ses soins, seuls les locaux d’habitation pouvant justifier d’une affectation continue à un autre usage depuis le 1er janvier 1970 sont susceptibles d’échapper à son contrôle.

De plus, les accords ou conventions conclus en violation de la réglementation des changements d’affectation sont nuls.

C’est au juge judiciaire qu’il appartient d’en tirer les conséquences, par exemple à l’occasion de contentieux relatifs à des baux commerciaux, en ordonnant, éventuel-lement sous astreinte, le retour à l’habitation des locaux irrégulièrement transformés (article L. 651-2 du CCH).

2 Le changement de destination des locaux affectés à un usage autre que l’habitation

La transformation d’un local ayant pour objet de modifier l’usage pour lequel la construction de ce local a été auto-

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223

Les changements d’usage et de destination

L’utilisation de l’immeuble

5.17

risée constitue un changement de destination au sens de l’article L. 421-1 du Code de l’urbanisme.

REMARQUEDepuis le 1er octobre 2007, l’article R. 123-9 du Code de l’urbanisme fixe neuf catégories de destination des constructions qui sont : habi-tation, hébergement hôtelier, bureaux, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt et constructions néces-saires aux services publics et d’intérêt collectif (CINASPIC). La loi ALUR prévoit qu’un décret en Conseil d’État va fixer une nouvelle liste des destinations, dans un objectif de mixité fonctionnelle.

Lorsque la destination initiale du local à transformer est à usage autre que l’habitation, cette opération doit être appréciée au regard de trois réglementations dont l’application peut se cumuler et qui sont issues du Code de l’urbanisme :

− les dispositions du Plu applicable (cf. article L. 160-1). − les dispositions des POS. En effet, certaines dispositions

du POS peuvent, par exemple, interdire dans un secteur déterminé telle ou telle destination.

En revanche, la loi ALUR a supprimé le COS dans les PLU. Les dispositions des PLU recourant à une différen-ciation de COS en fonction de la destination du local sont ainsi privées d’application.

− la réglementation sur la redevance pour création de bureaux en Ile-de-France (article L. 520-1 du Code de l’urbanisme)

Dans l’hypothèse de la transformation en bureaux de locaux antérieurement affectés à un autre usage (habita-tion, commerce), cette redevance est exigible.

− la réglementation relative à l’agrément préalable à la construction ou transformation de bureaux – cf. article L. 510-1 du Code de l’urbanisme (voir la fiche 3.07 « La fiscalité de l’utilisation de l’immeuble »). Si les changements d’utilisateurs de locaux, quelle que soit leur nature, sont dispensés de l’agrément de la construction de locaux à usage notamment de bureaux et entrepôts, ils restent soumis en région Ile-de-France à l’obtention d’un agrément préalable au-delà de certains seuils de surface.

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333

Table des matières

Sommaire ............................................................................................................................................... 1

Liste des contributeurs ............................................................................................................................ 3

Préface ................................................................................................................................................... 4

Chapitre 1 Les acteurs de l’immobilier ................................................................................................. 5

Fiche 1.01 Le promoteur ........................................................................................................................................ 6

Fiche 1.02 Le constructeur ..................................................................................................................................... 8

Fiche 1.03 L’investisseur ....................................................................................................................................... 10

Fiche 1.04 Le marchand de biens ...................................................................................................................... 13

Fiche 1.05 Le conseil en immobilier d’entreprise ............................................................................................. 14

Fiche 1.06 L’asset manager ................................................................................................................................. 17

Fiche 1.07 Le management de l’immobilier ...................................................................................................... 18

Fiche 1.08 Les experts en évaluation ................................................................................................................. 21

Fiche 1.09 Le diagnostiqueur immobilier .......................................................................................................... 23

Fiche 1.10 Le banquier ........................................................................................................................................ 26

Fiche 1.11 Le notaire et l’avocat ........................................................................................................................ 29

Fiche 1.12 L’architecte .......................................................................................................................................... 32

Fiche 1.13 Le géomètre-expert ............................................................................................................................ 35

Fiche 1.14 L’État et France Domaine .................................................................................................................. 37

Fiche 1.15 Les collectivités territoriales et les acteurs publics locaux ........................................................... 40

Chapitre 2 Les marchés de l’immobilier d’entreprise .............................................................. 43

Fiche 2.01 Le marché français en Europe ......................................................................................................... 44

Fiche 2.02 Les valeurs du marché ...................................................................................................................... 47

Fiche 2.03 Le marché de l’investissement ......................................................................................................... 50

Fiche 2.04 Bureaux : le marché locatif .............................................................................................................. 56

Fiche 2.05 Le marché des commerces ............................................................................................................... 62

Fiche 2.06 Le marché des locaux d’activité et d’entrepôts ............................................................................. 66

Fiche 2.07 Le marché de l’hôtellerie .................................................................................................................. 70

Fiche 2.08 Le marché de l’immobilier de santé ............................................................................................... 75

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334


Chapitre 3 Financement et fiscalité ....................................................................................................... 77

Fiche 3.01 Les financements de l’investissement .............................................................................................. 78

Fiche 3.02 Le financement et les sûretés de l’acquisition de l’immeuble en direct ..................................... 79

Fiche 3.03 Le financement et les sûretés de l’acquisition d’une société ....................................................... 87

Fiche 3.04 Le crédit-bail immobilier ................................................................................................................... 90

Fiche 3.05 La fiscalité de la production de l’immeuble .................................................................................. 95

Fiche 3.06 La fiscalité de l’acquisition immobilière ....................................................................................... 101

Fiche 3.07 La fiscalité de l’utilisation de l’immeuble ..................................................................................... 108

Fiche 3.08 La fiscalité de l’acquisition de la société immobilière ............................................................... 113

Fiche 3.09 La fiscalité de la cession de l’immeuble ...................................................................................... 119

Chapitre 4 La production de l’immeuble ........................................................................................ 123

Fiche 4.01 La constructibilité de l’immeuble ................................................................................................... 124

Fiche 4.02 Les autorisations administratives ................................................................................................... 127

Fiche 4.03 Les contraintes d’urbanisme ........................................................................................................... 130

Fiche 4.04 Le choix de la structure de réalisation ......................................................................................... 132

Fiche 4.05 L’acquisition du foncier ................................................................................................................... 134

Fiche 4.06 Le contrat de promotion immobilière ........................................................................................... 137

Fiche 4.07 Le contrat d’entreprise .................................................................................................................... 140

Fiche 4.08 Les assurances de la construction ................................................................................................. 143

Fiche 4.09 Le chantier de travaux, formalités et sécurité .............................................................................. 148

Fiche 4.10 IGH, ERP, Accessibilité ................................................................................................................... 152

Fiche 4.11 L’achèvement et la réception des travaux .................................................................................... 156

Fiche 4.12 La performance énergétique de l’immeuble ................................................................................ 161

Fiche 4.13 La prise en compte de la pollution des sols ................................................................................ 164

Fiche 4.14 Les indicateurs de qualité environnementale de l’immeuble ..................................................... 167

Fiche 4.15 La responsabilité des constructeurs ............................................................................................... 170

Chapitre 5 L’utilisation de l’immeuble .............................................................................................. 173

Fiche 5.01 Les diagnostics de la location ....................................................................................................... 174

Fiche 5.02 Le bail commercial : champ et durée .......................................................................................... 175

Fiche 5.03 Le bail commercial : le déroulement ............................................................................................ 179

Fiche 5.04 Le bail vert et l’annexe environnementale ................................................................................... 184

Fiche 5.05 La propriété commerciale .............................................................................................................. 186

Fiche 5.06 La fin du bail commercial .............................................................................................................. 190

Fiche 5.07 Le bail en état futur d’achèvement (Befa) .................................................................................... 194

Fiche 5.08 Les baux de longue durée ............................................................................................................. 196

Fiche 5.09 La location-accession ...................................................................................................................... 200

Fiche 5.10 Le bail d’habitation ......................................................................................................................... 201

Fiche 5.11 Le logement aidé et conventionné ................................................................................................ 208

Fiche 5.12 Les statuts locatifs résidentiels spéciaux ....................................................................................... 210

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335

Table des matières

Fiche 5.13 Le démembrement de propriété .................................................................................................... 214

Fiche 5.14 L’usufruit locatif social ..................................................................................................................... 216

Fiche 5.15 Le bail professionnel ....................................................................................................................... 218

Fiche 5.16 L’État locataire .................................................................................................................................. 219

Fiche 5.17 Les changements d’usage et de destination ................................................................................ 221

Fiche 5.18 Les commerces intégrés .................................................................................................................. 224

Fiche 5.19 Les équipements commerciaux ...................................................................................................... 226

Fiche 5.20 La réglementation des installations classées pour la protection de l’environnement ............ 230

Fiche 5.21 Hôtels et résidences hôtelières ...................................................................................................... 234

Fiche 5.22 L’immobilier de loisirs ..................................................................................................................... 236

Fiche 5.23 L’immobilier de santé ...................................................................................................................... 239

Chapitre 6 Le transfert de propriété de l’immeuble ............................................................... 241

Fiche 6.01 Les pourparlers ................................................................................................................................ 242

Fiche 6.02 La due diligence juridique ............................................................................................................. 245

Fiche 6.03 L’expertise immobilière ................................................................................................................... 247

Fiche 6.04 Les actes et techniques juridiques ................................................................................................. 250

Fiche 6.05 Les diagnostics de la vente ............................................................................................................ 255

Fiche 6.06 Les avant-contrats ............................................................................................................................ 257

Fiche 6.07 La signature de l’acte authentique ................................................................................................ 261

Fiche 6.08 Les droits de préemption du locataire .......................................................................................... 263

Fiche 6.09 La vente en bloc .............................................................................................................................. 265

Fiche 6.10 La vente par lots dans un immeuble d’habitation ...................................................................... 267

Fiche 6.11 La vente en état futur d’achèvement ............................................................................................. 270

Fiche 6.12 La vente en état futur de rénovation ............................................................................................. 273

Fiche 6.13 Les garanties du vendeur ............................................................................................................... 276

Fiche 6.14 Cession et acquisition de terrains pollués ................................................................................... 279

Fiche 6.15 L’acquisition de la société immobilière ........................................................................................ 282

Fiche 6.16 La due diligence de la société immobilière ................................................................................ 287

Fiche 6.17 Le contrat de garantie .................................................................................................................... 289

Fiche 6.18 Le droit de propriété ....................................................................................................................... 291

Fiche 6.19 Préemption, réquisition et expropriation ...................................................................................... 294

Fiche 6.20 Indivision et mitoyenneté ................................................................................................................ 298

Fiche 6.21 La division en volumes .................................................................................................................... 302

Fiche 6.22 La copropriété et son organisation ............................................................................................... 304

Fiche 6.23 Les rapports entre copropriétaires ................................................................................................ 308

Fiche 6.24 La gestion technique de l’immeuble ............................................................................................. 310

Fiche 6.25 Régimes particuliers : SIIC, SCPI ET OPCI .................................................................................. 312

Fiche 6.26 La valeur verte ................................................................................................................................. 317

Fiche 6.27 L’amortissement de l’immeuble ...................................................................................................... 319

Fiche 6.28 L’action des créanciers et la saisie immobilière ......................................................................... 322

Index .................................................................................................................................................. 325

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Extrait du sommaire

DTZ est l’un des leader mondial aux conseil en immobilier d’entreprise avec 47 000 professionnels répartis dans 208 bureaux et 52 pays. Le groupe propose une expertise sectorielle et un panel complet de solutions en matière de conseil, transaction, valorisation et gestion de l’immobilier.

Lefèvre Pelletier & associés, Avocats est l’un des principaux cabinets d’affaires français indépendants, disposant de 7 bureaux à l’étranger.

Montage et suivi d’une opération immobilière d’entrepriseLa règle du jeuLes opérations immobilières d’entreprise rassemblent des acteurs divers et se fondent sur une réglementation complexe. Aussi, est-il nécessaire d’identifier, de coordonner et de contrôler efficacement les intervenants, de maîtriser tous les contrats, les montages financiers et leur fiscalité ainsi que le droit applicable issu de multiples codes.

Grâce à 98 fiches classées chronologiquement, ce livre, à jour de la loi Alur, synthétise l’ensemble des textes en vigueur et propose une méthodologie applicable immédiatement pour :– connaître le marché de l’immobilier d’entreprise, les tendances et être ainsi guidé dans les investissements ;– comprendre le financement et la fiscalité pour sélectionner l’option la plus adaptée ;– choisir le contrat de construction et d’assurance afin de garantir une mise en œuvre optimale ;– maîtriser la législation des différents baux afin de connaître les droits et obligations sur le bien acquis ou construit ;– respecter la réglementation des avant-contrats, de la copropriété et de la vente de l’immeuble, pour sécuriser le transfert de propriété.

Chaque fiche rassemble l’essentiel des connaissances sur un aspect de l’opération : acteurs, réglementation, procédures, mise en œuvre, écueils à éviter. Elles sont également assorties de conseils et de focus sur la réglementation. Les nombreux tableaux et figures explicitent les mécanismes les plus techniques, illustrent les évolutions du marché et synthétisent les chiffres-clés.

Cet ouvrage s’adresse aussi bien aux juristes en immobilier, avocats, investisseurs, experts et conseils, qui souhaitent sécuriser leurs marchés, qu’aux intervenants à ce type d’opérations qui désirent bénéficier d’une méthode efficace et d’une expertise de professionnels reconnus.

Acteurs : promoteur, property manager, notaire, géomètre expert, etc.Marchés : investissement, bureaux, hôtellerie, entrepôts, etc.Financement et fiscalité : sûretés, fiscalité de la production à la cessionProduction : acquisition, contrat, normes, chantier, performance énergétiqueUtilisation : ensemble des baux, ICPETransfert de propriété : pourparlers, avant-contrats, garanties, contrats, copropriété, etc.

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Montageet suivi d’opérations immobilières d’entreprise

La règle du jeu

Les ouvrages de la collection « Méthodes » proposent des outils et des solutions concrètes permettant de maîtriser la gestion d’une opération de construction en toute sécurité. Modèles de documents, fiches opérationnelles, synthèses des méthodologies et recommandations pratiques font de ces manuels des ouvrages de référence utilisables au quotidien par les professionnels de la construction.

Lefèvre Pelletier & associés, Avocats • DTZ

ISSN 1255-1406ISBN 978-2-281-12975-5

7845_Methodes_PELLETIER_couv.indd 1 19/06/14 11:34

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