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* Variation des IPI sur l’année 2019 et prix au 1 janvier 2020 ** CGEDD d’après DGFiP (MEDOC) et bases notariales
Baromètre national des prix de l’immobilier
N° 120 Janvier 2020
Prix moyen Volume de transactions
2 632 €/m² *
Lyon
+11 %4 596 €/m² *
Nice
-0,9 %4 150 €/m² *
1 063 000**
ventes
L’immobilier français en 2019
+1,9 %+10 %
Quel bilan dressez-vous de l’année écoulée ?2019 constitue une très belle année notamment en volume de transactions. Le contexte social particulier avec la crise des gilets jaunes n’a en effet pas empêché les particuliers de concrétiser leurs projets d’achat. Avec 1,063 million de transactions depuis le 1er janvier dernier*, 2019 enregistre une hausse de près de 10% du nombre de ventes par rapport à 2018. Pour autant, si le seuil du million de transactions a de quoi marquer les esprits, il n’a rien d’étonnant dès lors qu’il est rapporté à l’augmentation du nombre de ménages français depuis une décennie.
Concernant les prix, 2019 marque la quatrième année d’augmentation consécutive. Ce nouveau rebond a néanmoins dépassé nos attentes avec une augmentation de 1,9% au niveau national et de 5,2% dans les dix plus grandes villes de l’Hexagone. L’un des événements les plus marquants du marché 2019 restera cependant la barre des 10 000 € le m² franchi à Paris. Ce niveau record des prix a focalisé tous les regards sur la capitale poussant certains à parler de bulle spéculative. Or, depuis le 1er janvier 2016, date à laquelle les tarifs sont repartis vers le haut, Paris n’a vu ses prix grimper que de 28,6% contre 39% à Lyon et 31,2% à Nantes ou encore 29,8% à Bordeaux. La hausse dans la capitale s’inscrit donc dans le même ordre de grandeur que celle des autres grandes agglomérations françaises.
Depuis plusieurs années, les taux extrêmement favorables du crédit immobilier ont absorbé la hausse des prix. Ce système a-t-il aujourd’hui atteint ses limites ?Contrairement aux idées reçues, le niveau des taux n’est pas le seul facteur à avoir permis de compenser l’augmentation des tarifs immobiliers depuis quatre ans. Le marché a été soutenu par l’évolution des revenus des ménages français ainsi que par l’allongement des durées d’emprunt. Tout cela, combiné à la baisse continue des taux depuis 2016, a joué et joue toujours sur la capacité d’achat des Français qui a, de fait, augmenté de 27% en l’espace de 4 ans.
Or, même si le Haut Conseil de Stabilité Financière a récemment recommandé aux banques de limiter les durées de crédit à 25 ans et de ne pas dépasser le taux d’endettement de 33% pour les ménages les plus fragiles, les dernières annonces de la Banque Centrale Européenne fin novembre semblent repousser toute idée d’une remontée des taux à court terme. Conséquence, la capacité d’achat des ménages ne devrait pas s’effondrer dans les mois à venir.
Toutefois, selon les territoires, la situation peut commencer à se tendre.
L’analyse de Meilleurs Agents
22Baromètre national des prix de l’immobilier | N°120 | janv. 2020
Thomas Lefebvre Directeur scientifique de Meilleurs Agents
dresse le bilan de l’année 2019 et détaille les perspectives du marché de l’immobilier pour 2020
Je suis confiant quant à la bonne santé du marché dans les mois à venir, nous anticipons une hausse de 1,5% des prix dans l’Hexagone en 2020.
* CGEDD d’après DGFiP (MEDOC) et bases notariales
À Toulouse, Nantes ou Paris, la marge devient de plus en plus restreinte. Seuls les fondamentaux de ces communes, au premier rang desquels leur attractivité en termes d’emplois et leur démographie, tirent encore leurs prix vers le haut.
A Nice, Lille ou Strasbourg par exemple, l’évolution de la capacité de financement des candidats à l’achat a plus que compensé celle des prix laissant de fait de la place pour de nouvelles hausses.
Enfin, tous les regards se tournent vers Lyon où le pouvoir d’achat immobilier (38m²) a commencé à se gripper.
La question pour 2020 est de savoir si les autres fondamentaux prendront le relais pour maintenir ce rythme.
Le seul risque qui, à nos yeux, pourrait donc perturber légèrement le marché début 2020 serait celui d’un mouvement de grève dur sur la retraite qui paralyserait le pays et ralentirait la machine économique. Un scénario catastrophe qui nous semble néanmoins peu crédible.
Quelles sont vos prévisions pour 2020 ?Je suis confiant quant à la bonne santé du marché dans les mois à venir. Les taux d’intérêts devraient en effet rester bas et le chômage continuer à diminuer. Au regard de ces paramètres et de nos indicateurs, notamment de tension immobilière, nous anticipons une hausse de 1,5% des prix dans l’Hexagone en 2020. Selon nos analyses, les 10 plus grandes villes françaises devraient enregistrer une augmentation de l’ordre de 5% et Paris intra-muros pourrait quant à elle voir ses prix flamber à nouveau de 6%. Les premiers effets du développement du Grand Paris pourraient également doper d’ici les prochains mois quelques communes de la petite couronne comme celles de la grande couronne. A l’image de Saint-Ouen, située sur le prolongement de ligne 14 du métro dont la mise en service est prévue à l’été 2020. A contrario, les zones rurales devraient connaître une stabilisation de leurs tarifs (+0,5%).
L’année qui vient s’annonce donc tout aussi dynamique que celle qui s’achève avec un volume de transactions qui devrait rester au-delà du million. Le seul grain de sable qui pourrait venir gripper le marché serait la décision des banques de fermer le robinet du crédit. Mais ce scénario ne me semble pas d’actualité.
33Baromètre national des prix de l’immobilier | N°120 | janv. 2020
Les prévisions de Meilleurs Agents sur les prix immobiliers pour 2020
Les plus fortes hausses à venir
En France
dans le Top des 10 grandes villes
Nantes, Toulouse
+1,5 %
+5 %
+9 %
Baromètre national des prix de l’immobilier | N°120 | janv. 2020 4
L’analyse de Meilleurs Agents
+5,2% pour le Top 10 des grandes villes en 2019
10 ans 5 ans depuis
1 jan. 2019 1 mois Indice en points
Paris 55,3 29,4 8,0 0,0 157,3
Top 10 grandes villes 27,6 19,4 5,2 0,5 123,5
Top 50 grandes villes 10,5 9,1 3,2 0,2 105,8
Zones rurales -4,6 2,7 1,6 0,3 87,7
France 8,6 5,1 1,9 0,2 102,7
Lyon et Nantes, les plus fortes augmentations de 2019
Variation des IPI sur l’année 2019
Prix au m2
Evolution des prix immobiliers en France en 2019
Indices des Prix Immobiliers (IPI)
Rennes
Nantes
MarseilleNiceToulouse
Montpellier
Bordeaux
Lyon
Paris
Strasbourg
10 175 € +8%
2 798 € +6,9%
2 926 € +4,7%
4 596 € +11%
4 150 € -0,9%
2 755 € +3,5%2 951 € +2%
3 169 € +7,3%
4 531 € +0,9%
3 315 € +9,5%
3 070 € 3,7%
Lille
Source : IPI Meilleurs Agents
5Baromètre national des prix de l’immobilier | N°120 | janv. 2020
15e
+4,1%
16e
+6,7%
17e
+6,2%
8e
+5,5%
9e
+10,3%
11e
+8,3%
2e
+7,3%1e
+9,9%3e
+9%
4e
+5,2%
5e
6,4%
6e
+1,5%
7e
+2,6%
10e
10,3%
18e
+7%19e
+9%
20e
+10,8
12e
+7,9%
13e
+9%
14e
+10,6%
Val-d’Oise
+1,6%
Yvelines
+3,6%
Essonne
+2,5%
Seine-Saint-Denis
+3,8%
Val-de-Marne
+3,7%
Seine-et-Marne
+2,7%Hauts-de-Seine
+6,1%
Paris
+8 %
Évolution des prix en Île-de-France
Évolution des prix à paris
Les Hauts-de-Seine tire la croissance de l’île de France
Depuis 10 ans
Indice notaires recalé base promesses (-3 mois )
Indice Meilleurs Agents base promesses
Une augmentation de +10% pour 4 arrondissements
Hausse des prix : + 5%
Hausse des prix : entre 2 et 5%
Hausse des prix : < 2%
+ de 10%
de + 5 à 10%
- de 5%
Indices des Prix Immobiliers à Paris depuis 2008
IPI Paris
+ 55,3 %
90,00
100,00
110,00
120,00
130,00
140,00
150,00
160,00
2008
-08
2008
-11
2009
-02
2009
-05
2009
-08
2009
-11
2010
-02
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-05
2010
-08
2010
-11
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-02
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2011
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2011
-11
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-02
2012
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2012
-08
2012
-11
2013
-02
2013
-05
2013
-08
2013
-11
2014
-02
2014
-05
2014
-08
2014
-11
2015
-02
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2015
-11
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-02
2016
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2016
-11
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-11
6Baromètre national des prix de l’immobilier | N°120 | janv. 2020
Lyon, Nantes et Villeurbanne, tel est le podium des villes ayant connu les plus fortes augmentations de prix au cours de l’année écoulée
Largement en tête avec 11% de hausse, la préfecture du Rhône (4 596 €/m²) confirme ainsi son attractivité. Économique d’abord avec un taux de chômage parmi les plus faibles de France (7,5%) et un statut de pôle d’innovation international dans des secteurs de pointe (biotechnologies, digital, industrie de la chimie…) mais aussi démographique avec une croissance de sa population de l’ordre de 5% entre 2011 et 2016 selon l’Insee.
Même constat à Nantes (+9,5% à 3 315€/m²) où le développement d’une activité diversifiée dans le secteur secondaire (construction navale, agro-alimentaire…) comme tertiaire (biotechnologie, santé, banque,…) attire près de 3 500 nouveaux habitants par an depuis 2011.
Quant à Villeurbanne (+8,1% à 3 297 €/m²) qui réalise la troisième meilleure performance de 2019, elle profite de sa proximité immédiate avec Lyon. Cette commune est un véritable marché de report pour les candidats à la propriété n’ayant pas trouvé leur bonheur dans la capitale des Gaules.
A l’opposé de ce trio de tête, Mulhouse (1 193 €/m²), Le Havre (1 772 €/m²) et Calais (1 302 €/m²) ont vécu une année 2019 difficile en enregistrant les plus fortes baisses de prix de l’Hexagone avec respectivement 5,1%, 4,3% et 2,8% de recul.
Principales explications à ces mauvais résultats dans un contexte immobilier national pourtant positif : un taux de chômage dans ces communes particulièrement élevé (12,7% à Calais et à 10,5% au Havre au 2e trimestre 2019) et une démographie en berne (-1,2% à Mulhouse entre 2011 et 2016).
+ 11%4 596 €/m²
-5,1%1 193 €/m²
+ 9,5%3 315 €/m²
- 4,3%1 772 €/m²
+ 8,1%3 297 €/m²
- 2,8%1 302 €/m²
Lyon Mulhouse
Nantes Le Havre
Villeurbanne Calais
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Zoom sur… Les tops et flops immobiliers de 2019
Variation des IPI sur l’année 2019 - Meilleurs Agents
Sébastien de Lafond Président Co-Fondateur
Le Baromètre Meilleurs Agents apporte une grille de lecture objective permettant de comprendre les dynamiques du marché, anticiper ses évolutions et prendre des décisions éclairées. Il est actualisé tous les mois à partir des dernières données collectées sur le mois écoulé. Il reflète donc au plus près la réalité de l’évolution du marché de l’immobilier.
Les sources d’informations Meilleurs Agents s’appuie sur :
• Les transactions historiques enregistrées par la base BIEN des Notaires de Paris / Ile-de-France.
• Les transactions communiquées par les 11 000 agences immobilières présentes asur la plateforme. Elles couvrent en moyenne plus de 30% des transactions immobilières nationales, y compris dans les zones rurales.
• Les annonces immobilières de la plateforme retraitées car il s’agit de prix de commercialisation et non de prix de vente.
• Des données socio-démographiques.
• La base des Demandes de valeurs foncières (DVF)
Les indicateurs Indices des Prix Immobiliers (IPI)
Indices d’évolution des prix de l’immobilier, présenté en base 100 au 1er janvier 2008 pour l’ensemble des
segments du marché français : IPI France, IPI Paris, IPI top 10 pour les 10 plus grandes villes de France (hors Paris), IPI Top 50 pour les 50 plus grandes villes de France (hors Paris et région parisienne), et un indice pour les zones rurales (~30 000 communes comptant 15% de la population). Pour refléter au plus près la réalité de chacun de ces marchés, l’indice de Paris, le Top 10 et le Top 50 ciblent uniquement les appartements. L’indice France regroupe les appartements et les maisons et l’indice rural est calculé uniquement sur les prix des maisons.
Indicateur de Tension Immobilière (ITI)Mesure le rapport de force entre la demande et l’offre dans une zone et à un moment donné. Un ITI positif indique une demande excédentaire par rapport à l’offre et donc, une tendance haussière des volumes et des prix. C’est donc un indicateur avancé (6 à 12 mois) de l’évolution du marché.
Délai de Vente Médian (DVM)Exprime en nombre de jours le temps entre la mise en vente (publication de l’annonce) et le retrait du marché (disparition de l’annonce suite à la signature d’un compromis de vente) de plus de la moitié des biens d’une zone donnée.
Taux de Décote Moyen (TDM)Exprime le pourcentage de réduction consenti en moyenne par les vendeurs entre le premier prix de commercialisation et le prix de vente.
Leader de l’estimation immobilière en ligne, la plateforme Meilleurs Agents aide les particuliers à avancer en toute confiance vers la réussite de leur projet immobilier en leur donnant les meilleures informations sur les prix ainsi que sur les agents immobiliers.
Avec ses solutions digitales dédiées, MeilleursAgents accompagne également les agents immobiliers pour être plus visibles et plus performants dans
leur prospection, et pouvoir se dédier pleinement à la réussite du projet de leurs clients. Créée en 2008 avec l’ambition de rendre le marché de l’immobilier plus transparent, plus fluide et plus efficace, Meilleurs Agents est aujourd’hui un acteur incontournable de la tech française et met ses 260 collaborateurs ainsi que son expertise au service de la société, des agents immobiliers et des particuliers.
Méthodologie
A propos de Meilleurs Agents
77Baromètre national des prix de l’immobilier | N°120 | janv. 2020
Après une expérience de plus de 20 ans dans la finance internationale et le développement de sociétés innovantes, il co-fonde en 2008 Meilleurs Agents. Son expertise unique des tendances de fond et des usages des Français fait de lui un interlocuteur privilégié sur les enjeux économiques et sociétaux. Il étudie avec l’équipe scientifique la situation du marché de l’immobilier.
L’équipe scientifique est intégrée au pôle Datascience de Meilleurs Agents comptant une vingtaine d’experts : ingénieurs R&D spécialistes de l’extraction et du traitement de l’information, de l'architecture système, du traitement du signal, de la géomatique et du machine learning. De nombreuses interactions avec les plus grands laboratoires de recherche français enrichissent les réflexions liées à la modélisation du
marché immobilier. Un conseil scientifique composé de personnalités reconnues du monde académique, spécialistes du marché du logement, de l’économie, des mathématiques et de la géographie urbaine, collabore régulièrement avec cette équipe pluridisciplinaire.
Thomas Lefebvre Directeur ScientifiqueIl a rejoint la société en 2010 pour effectuer une thèse en collaboration avec l’Université Paris Dauphine. Il est aujourd’hui Docteur en Finance de l’immobilier et pilote les projets et les équipes de R&D de Meilleurs Agents. Sous sa responsabilité, l’équipe Scientifique de Meilleurs Agents produit de nombreuses analyses sur l’évolution du marché immobilier français. De nombreuses études portant sur la modélisation économique du marché immobilier, la compréhension des systèmes d’intermédiation mais aussi la digitalisation de l’économie et du marché sont régulièrement publiées dans des journaux académiques ou présentées lors de conférences internationales. Il est également enseignant de finance et d’économie de l’immobilier dans le master de gestion de patrimoine de l’Université Paris Dauphine.
Pierre Vidal Responsable R&D
Doctorant
Sarah Soleiman Data Scientist Doctorante
Emilien Boizard Data Scientist
Doctorant
Carmélo Micciche Data Scientist
Martin Regnaud Data Scientist
Alexandra Verlhiac Chargée d’études
statistiques et économiques
L’équipe scientifique
88Baromètre national des prix de l’immobilier | N°120 | janv. 2020
