“ d’une manière générale, on remarque un intérêt grandissant des ménages pour les

petites parcelles, nécessitant moins d’entretien extérieur ”

Logements individuels neufs en lotissement

“ nous n’étions pas attirés par les pavillons sur sous-sols mais il s’est avéré que ce type de logement répondait parfaitement à l’ensemble

de nos critères ”

Rénovation d’un pavillon des années 60

“ de nombreux ménages souhaitent intégrer des logements adaptés au vieillissement et proche

des commerces ”

Démolition - reconstruction en centre-bourg

LETTRE

N°4JUIN

201

7 DÉPARTEMENTALOBSERVATOIRE

de l’HABITAT

LES NOUVELLES FORMES D’HABITAT EN MAYENNE

Prenant appui sur trois projets menés en Mayenne et sur le retour d’expérience de leurs porteurs, cette lettre a pour vocation, en référence à l’orientation n°1 du Plan départemental de l’habitat, à promouvoir de nouvelles formes d’habitat.

Le Plan départemental de l’habitat avait fait état d’un marché mayennais détendu, peu contraignant en termes de densité et donc favorable au développement d’une accession en individuel consommatrice d’espace. Toutefois, les stratégies individuelles évoluent, avec une recherche de parcelles plus petites par rapport au type d’offre proposée sur le territoire. Les politiques de développement de l’habitat doivent intégrer, voire anticiper, ces évolutions de la demande.

Il a été fait le choix de valoriser trois projets au sein de trois communes structurantes du département :

• La première réalisation est une démolition-reconstruction dans le centre de Meslay-du-Maine. À travers le témoignage de Patrick Le Roux (Mayenne Habitat), cette opération illustre d’une part la cohabitation entre commerces et logements et, d’autre part, une réponse possible face au vieillissement de la population.

• D’initiative privée, la deuxième opération présente une des possibilités de requalification des pavillons sur sous-sol des années 50 à 70, omniprésents en Mayenne et qui, en l’état, ne répondent plus aux attentes des ménages mayennais.

• La troisième opération répond à un objectif de densification tout en proposant aux ménages acquéreurs un logement individuel dans le tissu déjà urbanisé. Les réponses de Jean-François Rollet (Coop Logis) montrent que ce type d’habitat peut facilement trouver preneurs.

Nous remercions le CAUE1 et Yasmine Rocher (Mayenne Communauté) pour nous avoir aiguillé sur les

exemples présentés ainsi que Patrick Le Roux, la famille Beaudouin et Jean-François Rollet pour le temps

consacré à nos questions.

1 CAUE : Conseil en architecture, urbanisme et environnement

Les territoires et acteurs de l’habitat sont en attente d’exemples et de re-tour d’expérience afin de les accompagner, les guider. Sans pour autant être reproduites en l’état, ces opérations peuvent inspirer et s’adapter à nos territoires. L’enrichissement d’un catalogue d’opérations dans le cadre de l’observatoire de l’habitat, permettra d’alimenter la réflexion et ainsi être uti-lisé comme une véritable boite à outils par l’ensemble des acteurs mayennais

Dans une prochaine publication, l’Observatoire de l’habitat s’attachera à mettre en évidence trois autres exemples, sur des communes plus rurales, illustrant dès lors la capacité et la volonté de nombreuses collectivités à œuvrer en faveur de la maîtrise de l’étalement urbain associant des réflexions sur les densités et sur la diversification de l’offre.

La résidence du Parc - Meslay-du-Maine

DÉMOLITION - RECONSTRUCTION EN CENTRE-BOURG

Patrick Le Roux - Directeur général - Mayenne Habitat

Quelle est la genèse du projet ?Le projet démarre par la destruction de 18 logements semi-collectifs près de la mairie. La municipalité a finalement choisi de construire une médiathèque et d’agrandir un parc sur cet espace. Ayant toujours un besoin en logement social, la commune a mis un autre terrain à la disposition de Mayenne Habitat prenant en charge la démolition de l’école désaffectée qui était située en lieu et place de l’actuelle Résidence du Parc.

Pourquoi intégrer des commerces dans ce programme ?Un manque de locaux commerciaux avait été identifiés par la municipalité de Meslay-du-Maine. Par ailleurs, l’emplacement du programme est particulièrement intéressant puisque situé sur la route départemental 21, très fréquentée et dotée de nombreux autres commerces de proximité.

Pourquoi intégrer deux logements au-dessus des commerces ?Il y a dans ce programme une volonté de continuité dans l’architecture de la rue en conservant le modèle des centres-bourgs mayennais (commerce au rez-de-chaussée et logement(s) à l’étage). L’implantation de ces deux logements permet également au porteur de projet de rentabiliser son opération.

Avez-vous rencontré des difficultés pour trouver des locataires ?Aucun problème pour les logements, de nombreux ménages souhaitent intégrer des logements adaptés au vieillissement et proche des commerces. Cela a été plus complexe avec les locaux commerciaux. Le programme ayant été livré à une période où les emprunts étaient difficiles à obtenir, plusieurs candidats ont dû renoncer. Mais aujourd’hui la totalité des cases commerciales sont occupées et l’opération est un succès.

Quels types de ménages habitent la Résidence du Parc ?Les six logements individuels sont occupés par des personnes âgées, voire très âgées (plus de 90 ans). Les liens entre les locataires sont très forts, ils veillent les uns sur les autres. Les deux logements collectifs au-dessus des commerces accueillent quant à eux des personnes entre deux âges vivant seules.

• 6 logements T3 individuels• 2 logements T3 collectifs• 3 commerces• Logements adaptés au vieillissement• 1 Place de stationnement par logement• 6 PLUS2 et 2 PLAI3

• Livraison : 2012• Proximité immédiate des commerces

2 PLUS : Prêt locatif à usage social, il finance la création des logements sociaux classiques. Le loyer est plafonné, ainsi que les ressources des locataires.3 PLAI : Prêt locatif aidé d’intégration , il finance la création des logements sociaux destinés aux personnes en difficulté. Ils accueillent des ménages disposant de ressources inférieures de

55 à 60 % aux plafonds de ressources exigés à l’entrée dans un logement PLUS.

Mairie

Médiathèque

Logements collectifs

+ commerces

Logements individuels

Place du marché

Localisation de l’opération

LL

EU

1

2

3

4

5

6

PP83

Chem

in piéton existant

PP83

Rue de LAVAL

Mur

Moe

llon

Exist

ant

accès piétonau centre Bourget parking mairie (<à 50m)

2

7

10 rue Auguste Beuneux 53000 LAVAL

tel: 02.43.49.81.18 fax: 02.43.49.36.94Construction d'un collectifRDC: surfaces libres (commerces, bureaux...)

ETAGE : 2 Logements Type 3et de 6 Logements Individuels Groupés

de Type 3RUE de LAVAL à MESLAYDUMAINEPLAN MASSEEch : 1/100e

Dossier de Consultation des Entreprises

LAVAL, Avril 2011

CASES COMMERCIALES

Parking

Logt 6 Logt 5

Logt 3Logt 2

Logt 1

Logt 4

LL

EU

1

2

3

4

5

6

Construction d'un collectifRDC: surfaces libres (commerces, bureaux...)

ETAGE : 2 Logements Type 3et de 6 Logements Individuels Groupés

RUE de LAVAL à MESLAYDUMAINEPLAN MASSEEch : 1/100e

Dossier de Consultation des Entreprises

LAVAL, Avril 2011

CASES COMMERCIALES

Cases commerciales (RDC)

Logements collectifs (niveau1)

Plan de l’opération

©A

3 A

rch

itec

ture

©A

3 A

rch

itec

ture

Résidence principale privée - Mayenne

8.40m²

9.50m²

1.19m²

3.32m²

1.07m²

11.83m²

37.68m²

32.55m²

6.72m²

0.67m²4.23m²

10.92m²

9.28m²

0.68m²

Dimension du pavillon avant rénovation

Avant rénovation Après rénovation

RÉNOVATION D’UN PAVILLON DES ANNÉES 60

Vue arrière du logement avant et

après la rénovation

Plan d’ensemble du logement

Monsieur Beaudouin - Propriétaire privé

Pourquoi acheter un pavillon à proximité du centre-ville et non en périphérie ?Nous habitions dans un appartement dans le centre-ville de Mayenne et nous avons souhaité rester à proximité. Nous utilisons moins notre voiture puisque nous sommes près des écoles et des commerces. C’est également agréable de réaliser la plupart de nos activités à pied et de profiter d’un terrain de plus de 500 m2.

Pourquoi rénover un logement ancien ?Notre budget ne nous permettait pas d’acquérir un terrain nu proche du centre-ville. Au départ nous n’étions pas attirés par les pavillons sur sous-sols mais il s’est avéré que ce type de logement répondait parfaitement à l’ensemble de nos critères. Par ailleurs, comme les pavillons de ce type sont réalisés avec des matériaux simples et qu’il n’y a pas de mûrs mitoyens avec les logements voisins, la rénovation est plutôt aisée du point de vue technique.

Quel était le prix d’acquisition du logement ?125 000 € avec les frais de notaire en 2012, avec la baisse des prix ce montant serait probablement inférieur si nous devions acheter aujourd’hui (cf : Lettre de

l’observatoire n°2 "Ventes de logements anciens en Mayenne").

Quel a été le coût total des travaux ?Depuis notre acquisition en 2012, nous avons réalisés plus de 100 000 € de travaux au total. Ce montant peut paraître important mais nous avons fait le choix d’utiliser un maximum d’écomatériaux et d’installer un poêle de masse ce qui a engendré un surcoût. Ce montant élevé est aussi lié à la mise à niveau du terrain à l’arrière du logement.

Avez-vous bénéficié de subventions ?Comme nos revenus étaient sous les plafonds de ressources requis et que le logement n’était pas en très bon état, nous avons bénéficiés de plus de 20 000 € de subventions provenant de l’Anah4, de la Région et de la Communauté de Communes. Couplées à l’éco-PTZ5 et au Crédit d’impôt développement durable, ces subventions nous ont permis de concrétiser notre projet.

Avant rénovation• 62 m2

• 2 chambres

• Petite pièce de vie

• Étiquette E

Après rénovation• 109 m2

• 3 chambres

• Pièce de vie de plus de 37m2

• Étiquette D

4 Anah : Agence nationale de l’habitat5 Éco-PTZ : L’éco-prêt à taux zéro permet, sous certaines conditions, de financer les travaux de rénovation énergétique des logements

Place des Halles

Place de Hercé

Pavillon rénové

Château

Localisation de l’opération

Réalisation : ADIL 53, Conseil départemental, services de l’État Contact : ADIL 53 - 21, rue de l’Ancien-Évêché - 53000 Laval - x.verite.adil53@orange.fr

La résidence Saint-Exupéry - Château-Gontier

LOGEMENTS INDIVIDUELS NEUFS EN LOTISSEMENT

Localisation de l’opération au sein du

lotissement de la Croix du Sud

Jean-François Rollet - Directeur du développement et de la construction - Coop Logis

Quelle est la genèse du projet ?Les huit logements se trouvent au sein d’un lotissement d’une soixantaine de parcelles à Château-Gontier, dont la grande majorité correspond à une offre classique de construction de maisons individuelles sur-mesure.Ces logements nous permettent de proposer une offre différente au sein du lotissement en conservant une cohérence architecturale. Ils occupent des parcelles plus petites, livrés clés en main et s’adressent donc à un public différent amenant à de la mixité au sein de l’opération.

Quels types de ménages ont acheté ces logements ?Tout d’abord, trois logements ont fait l’objet d’une acquisition par des investisseurs et sont donc aujourd’hui en location. Les cinq autres logements ont été achetés par des familles monoparentales ou des personnes seules n’ayant pas la garde de leurs enfants. Bénéficiant d’une TVA réduite et d’un foncier restreint, les logements de la résidence St Exupéry sont proposés à des prix très attractifs pour des logements neufs BBC. Ce type de produit répond parfaitement à l’augmentation du nombre de couples séparés constatée depuis quelques années. À la suite d’une séparation, la résidence principale du couple est fréquemment vendue ou rachetée par l’un des conjoints. Beaucoup de personnes séparées désirent ensuite redevenir propriétaires et rencontrent des difficultés puisqu’elles recherchent un bien avec plusieurs chambres mais disposent souvent de peu de moyens.D’une manière générale, on remarque un intérêt grandissant des ménages pour les petites parcelles, nécessitant moins d’entretien extérieur.

Pourquoi des logements accolés ?Les maisons accolées structurent également l’unique entrée du lotissement et créent une forme urbaine rappelant les rues des centres anciens. D’autre part, la pente assez marquée du terrain ne permettait pas d’envisager d’autres formes urbaines sans créer d’importants vis-à-vis.

6 PSLA : Prêt social location-accession, dispositif d’accession à la propriété. Il s’adresse à des ménages sous plafonds de ressources qui achètent un logement neuf agréé par l’État7 PLS : Prêt locatif social, dispositif destiné à financer la construction ou l’achat de logements à destination d’investisseurs, et à leur mise en location par ceux-ci en faveur de locataires

dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond, le loyer étant lui-même plafonné.

• 8 logements individuels• 4 T3 de plain-pied de 73 m2 • 4 T4 R+1 de 96 m2

• Minimum 1 chambre au rez-de-chaussée• Parcelles comprises entre 230 et 283 m2

• Livrés clés en main• 5 PSLA6 et 3 PLS7

• Prix de vente : de 125 000 à 140 000 €• Livraison : 2012

Centre commercial

Hôpital

Mairie

RésidenceSt Exupéry

Localisation de l’opération

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