Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France – 1er trimestre 2012

Le maître mot du 1er

trimestre : stabilité du marché

En dépit des aléas économiques et financiers récents, le marché

locatif résiste.

Le stock d’offre est en légère diminution et la part du neuf

continue à s’éroder lentement.

En dehors du QCA, la tendance est globalement au maintien des

valeurs locatives « prime ».

Le niveau d’activité du marché de l’investissement est identique à

celui de l’an dernier.

Fait marquant du 1er trimestre : 6 transactions en VEFA ont été

finalisées.

Les taux de rendement prime se maintiennent sur tous les

secteurs.

Maintien du marché locatif

Alors que la crise de l’euro et de la dette souveraine plongeaient

l’Europe dans la tourmente fin 2011, un certain nombre d’acteurs

s’attendaient à un premier trimestre en berne. Et bien ce ne fut pas

le cas.

Le marché locatif s’inscrit dans l’épure du 4ème trimestre 2011 avec

près de 515 000 m² loués au cours des trois premiers mois de

l’année.

Pas de rupture majeure par rapport au 4ème trimestre

Si au global en un an les volumes commercialisés reculent de 18%,

ceci s’explique par les très grandes transactions enregistrées

l’année passée comme celle de THALES pour 80 000 m² à

Gennevilliers. En dehors de cette transaction, l’écart entre le 1er

trimestre 2011 et le 1er trimestre 2012 n’est plus que de 6%.

D’autre part si on analyse les performances du début d’année au

regard de celles du 4ème trimestre, le niveau de demande placée est

comparable alors que nous aurions pu craindre un ralentissement

de l’activité locative compte tenu de la situation économique

perturbée de cet hiver. Depuis 5 ans, les entreprises se sont, d’une

certaine façon, accoutumées à ce régime et ont déjà opéré les

réajustements nécessaires.

Les grandes transactions ont animé le marché

En termes de structure de marché, le segment des transactions de

plus de 5 000 m² a été actif et est le seul à avoir progressé (+14%

en nombre de transactions) par rapport à la même période l’année

dernière. Tous les autres créneaux de surfaces sont en repli,

notamment les surfaces intermédiaires (1 000 - 5 000 m²).

Cette différence de comportement entre grandes entreprises et

PME peut trouver son explication à plusieurs niveaux : l’accès à des

relais de croissance internationaux et des motivations managériales

dans les décisions immobilières des grandes entreprises contre une

logique probablement plus économique pour les PME fortement

exposées à la conjoncture purement nationale. Pour autant, cette

tendance pourrait demeurer un épiphénomène dans la mesure où la

demande exprimée tend à augmenter de nouveau sur tous les

créneaux de surfaces.

Au total 16 transactions de plus de 5 000 m² ont été enregistrées au

1er trimestre (contre 14 l’an passé). Une transaction sur deux portait

sur des immeubles neufs à construire ou en cours de construction

telle la signature la plus importante du trimestre, l’acquisition par le

Ministère de la Justice d’un immeuble de bureaux à construire de 32

000 m², situé porte d’Aubervilliers (Paris 19ème), dans le « Parc du

Millénaire » afin d’y regrouper des services centraux du ministère à

horizon 2015.

La demande placée à Paris est en repli, ce qui profite à la 1ère

périphérie

Globalement l’activité locative dans Paris intra-muros est en repli, et

ce malgré le bon niveau d’activité des plus de 5 000 m²

(5 transactions).

Le Quartier Central des Affaires enregistre une baisse de sa

demande placée (-28% en un an), malgré les signatures de

CRITEO, rue Blanche dans le 9ème (9 200 m²), et de HOGAN

LOVELLS, avenue Matignon dans le 8ème (7 000 m²). Le secteur

pâtit d’un niveau d’offre immédiate limité ; le taux de vacance ne

dépassant pas les 4,7%.

Autres secteurs en baisse ce trimestre : Paris 5/6/7 et Boucle Nord

qui avaient connu un niveau d’activité particulièrement élevé en

2011, avec notamment les transactions THALES et COFACE dans

la Boucle Nord (110 000 m² à elles deux).

La Défense connaît, quant à elle, un début d’année plutôt positif

grâce à la transaction RTE dans « Cœur Défense » (14 100 m²). Le

secteur de la Boucle Sud enregistre également des performances

remarquables avec trois signatures d’envergure dont YVES

ROCHER (clé-en-main de 22 700 m²) et SAFRAN dans « Equilis »

(pour 16 100 m²) à Issy-les-Moulineaux.

Le critère de la maîtrise des coûts demeure un élément déterminant

qui conduit les entreprises à profiter d’une situation de marché qui

leur donne souvent une position de force dans les négociations.

Pour autant ce critère ne semble pas « surpasser » la notion de

ressources humaines. En effet, la majeure partie des grands

mouvements opérés ce trimestre est endogène c’est-à-dire que les

entreprises ayant déménagé ont privilégié des implantations dans

leur secteur géographique d’origine. Dans un contexte de marché

qui leur est favorable, ces entreprises n’ont pas cherché une

économie supplémentaire de loyer en partant plus loin et en prenant

le risque de perdre une partie de leurs effectifs, pour peu qu’il y ait

déjà sur leur secteur des offres disponibles de qualité comme dans

la Boucle Sud.

Le stock d’offres n’évolue guère : 1 m² sur 4 disponibles dans

le neuf

Le stock d’offres diminue très légèrement : -1% en un trimestre et

-5% en un an. Il demeure toutefois à un niveau élevé avec

3 586 000 m² disponibles, soit un taux de vacance de 6,8% en Ile-

de-France. On note que l’offre dans Paris intra-muros tend à baisser

plus rapidement que la moyenne (-13% sur un an) alors qu’elle est

pratiquement stable dans le Croissant Ouest et en hausse dans les

1ères couronnes parisiennes qui concentrent également l’essentiel de

l’offre neuve et des livraisons.

La part du neuf continue à s’éroder lentement : 25% des surfaces

disponibles étaient de 1ère main (locaux neufs ou restructurés) au 1er

trimestre 2012 contre 28% un an auparavant. La part des pré-

commercialisations et le nombre de clés-en-main toujours élevés

(une transaction sur deux pour les plus de 5 000 m² au 1er trimestre)

ralentissent ainsi l’absorption du stock vacant.

Dans la capitale, le taux de vacance s’établit désormais à 4,6%,

5,7% à La Défense, 12,3% dans le Croissant Ouest et 9,1% en 1ère

Couronne.

En dehors du QCA, la tendance est globalement au maintien

des valeurs locatives « prime »

Les loyers « prime » ont connu des évolutions contrastées selon les

secteurs, le QCA actant de nouveau une hausse alimentée par des

transactions « prime » enregistrées en début d’année alors que ce

secteur demeure en manque de produits de haut de gamme. Il

s’établit désormais à 770€ au 1er trimestre (785€ pour le Triangle

d’Or).

Le loyer parisien le plus élevé atteint 820€, ceci correspondant aux

transactions phares enregistrées dans le 7ème arrondissement dont

les quelques immeubles de grande qualité tirent les valeurs vers le

haut. A La Défense, même si les signatures sur les produits de

qualité ont été peu nombreuses, le loyer « prime » résiste à 570€.

Toutefois « on note que l’écart entre valeurs faciales et

économiques tend à s’accroître. Les propriétaires sont très à

l’écoute des demandes des utilisateurs et préfèrent accorder des

mesures d’accompagnement plutôt que d’augmenter le taux de

vacance de leur patrimoine » commente Jacques Bagge, Directeur

du Département Agence de Jones Lang LaSalle.

Les loyers moyens de seconde main demeurent, quant à eux,

globalement stables à l’échelle de la région.

Perspectives

Compte tenu des résultats du trimestre écoulé et des prévisions

économiques, nous maintenons notre prévision pour 2012 en

matière de demande placée et nous anticipons un chiffre compris

entre 2 et 2,1 millions de mètres carrés.

Le marché locatif devrait être alimenté par l’opportunisme de

preneurs cherchant à profiter d’un marché qui leur est favorable, par

des mouvements de regroupements qui ne sont pas encore

achevés ou par l’intérêt des entreprises pour les immeubles aux

normes environnementales (la loi Grenelle 2 ayant ajouté une

obligation de rénovation énergétique du parc tertiaire existant avant

le 1er janvier 2020).

L’offre locative devrait peu évoluer au cours de l’année. Les projets

en cours de construction en revanche, progressent de manière

significative (+13% en un trimestre) ce qui s’explique par le regain

d’intérêt du marché des VEFA constaté maintenant depuis deux

ans. Fin mars, près d’1,5 million de m² étaient en chantier en Ile-de-

France.

En 2012, seuls 410 000 m² devraient sortir de terre, dont plus des ¾

sont déjà pré-loués. En 2013, par contre, les livraisons vont

s’accroitre puisque 80% des surfaces mises en chantier sont

aujourd’hui disponibles (ce qui représente environ 500 000 m²). Une

certaine vigilance à avoir mais pas d’alarmisme : la majeure partie

de ces programmes neufs (quasi tous certifiés BBC) devraient

trouver preneur d’ici à leur livraison.

Marché de l’investissement :

un niveau d’activité

identique à celui de l’an dernier

Cinq cessions de plus de 100 millions d’euros réalisées au 1er

trimestre 2012

Au 1er trimestre 2012, 1,34 milliard d’euros ont été investis sur le

marché francilien, soit un niveau équivalent à celui du 1er trimestre

2011. Ces engagements ont majoritairement porté sur des actifs de

bureaux (91%).

Rappelons que ce sont près des 12 milliards d’euros qui ont été

investis sur le marché francilien en 2011, et ce malgré les

inquiétudes liées au contexte financier et économique. Le niveau

d’activité du marché du 4ème trimestre 2011 a atteint un niveau élevé

avec un chiffre révisé de 5,745 milliards d’euros.

A la différence du 1er trimestre 2011 où une seule transaction de

plus de 100 millions d’euros avait été enregistrée, au 1er trimestre

2012 ce sont cinq transactions qui ont été finalisées sur cette taille

d’actif, démontrant ainsi la profondeur du marché parisien et la

capacité des acteurs à financer des opérations de grande taille.

Parmi les transactions les plus importantes, citons la vente par Deka

Immobilien Investment d’« Axe France » dans le 13ème

arrondissement de Paris pour 176 millions d’euros, ou celle de

l’immeuble « NVH » à Neuilly-sur-Seine par Ing Real Estate à

Foncière Masséna pour 138 millions d’euros (mandat Jones Lang

LaSalle).

La ré-internationalisation du marché redémarre

Les investisseurs français sont restés les plus actifs au 1er trimestre

2012. Ils comptent pour 81% des volumes investis en ce début

d’année, et 86% des transactions réalisées en Ile-de-France

(25 transactions).

Deux promesses de ventes supérieures à 500 millions ont été

signées avec des investisseurs internationaux (KanAm et Eurosic)

et ce malgré la crise de l’euro et de la dette souveraine.

« L’internationalisation du marché se reporte de Londres à Paris,

appréciant le caractère défensif du marché français face à une plus

grande volatilité du marché anglo-saxon » souligne Stephan von

Barczy, Directeur du Département Investissement de Jones Lang

LaSalle.

Par ailleurs, la fin de l’avantage fiscal, en décembre dernier, lié à

l’article 210-E laisse présager le retour de certains acteurs étrangers

qui s’étaient détournés du marché parisien. C’est le cas notamment

de certains fonds allemands sur les volumes intermédiaires.

Une forte activité sur le marché des VEFA au cours des 3

premiers mois de l’année

Véritable fait marquant du 1er trimestre 2012, six opérations en

VEFA ont été finalisées, représentant un tiers des volumes investis

en Ile-de-France soit 483 millions d’euros, contre seulement deux

au 1er trimestre 2011, représentant 108 millions d’euros.

Une partie de ces VEFA provient de reports de signatures

initialement prévues l’année passée, cependant le manque de

produits traditionnels a également créé un effet de report sur ce type

d’actif. Si les deux cessions de l’an dernier étaient des VEFA en

blanc, cette année la moitié porte sur des VEFA pré-louées.

Deux acquisitions du 1er trimestre 2012 sont à l’initiative de

l’investisseur néerlandais Wereldhave qui s’est porté acquéreur

auprès d’Icade d’« Urban Green » situé à Joinville-le-Pont pour 67

millions d’euros, et de « Noda » à Issy-les-Moulineaux auprès de

BNP Paribas immobilier d’entreprise pour 125 millions d’euros.

La moitié des capitaux ont été investis à Paris intra-muros

Au 1er trimestre 2012, près de la moitié des engagements a été

réalisée sur la ville de Paris (contre 30% à la même période l’an

dernier). Cependant, alors que le Quartier Central des Affaires avait

capté 18% des capitaux au 1er trimestre 2011, il ne pèse que pour

un modeste 5% ce trimestre.

Ainsi, ce sont les marchés de Paris 12-13 et Paris 5-6-7 qui ont

attiré les investisseurs dans Paris, avec deux transactions

supérieures à 100 millions d’euros : « Axe France » dans le 13ème

arrondissement, et l’ancien siège de Michelin, immeuble à

restructurer dans le 7ème arrondissement.

Cette année encore, le marché de La Défense connaît un

démarrage difficile puisqu’aucune transaction n’a été actée sur les

trois premiers mois de l’année.

Le Croissant Ouest a capté 23% des engagements du 1er trimestre

2012 avec également deux cessions de plus de 100 millions

d’euros : « NVH » à Neuilly-sur-Seine et « Noda » à Issy-les-

Moulineaux.

Des taux de rendement stables pour les actifs « prime »

Le découplage des taux entre les actifs « prime » et les actifs

secondaires devrait se poursuivre : les premiers restant stables en

raison d’une demande forte pour les meilleurs actifs, et les seconds

pouvant subir une dégradation en raison de la hausse des coûts de

financement et des anticipations de coûts liées au Grenelle.

Ainsi dans le Triangle d’Or, les taux prime à la fin du 1er trimestre

2012, se positionnent toujours dans une fourchette comprise entre

4,75 % et 5,25 %, ils sont compris entre 5,75 et 6,25 % pour le

quartier d’affaires de La Défense, et entre 5,75 et 6,25 % dans le

Croissant Ouest.

Perspectives

Compte-tenu des transactions réalisées sur le marché francilien,

ainsi que celles à venir – la finalisation des promesses de vente par

KanAm de « Cité du Rétiro » et « Néo » pour plus de 600 millions

d’euros et celle d’EUROSIC du « 52 hoche » et « Avant-Seine »

pour plus de 500 millions d’euros – nous maintenons notre prévision

d’un volume d’investissement conforme à sa moyenne historique,

entre 8 et 10 milliards d’euros en Ile-de-France pour l’année 2012.

« Malgré une demande importante des investisseurs, le 1er trimestre

2012 a pâti d’un manque de produit », explique Stephan von

Barczy. Or, le marché parisien étant mature dans son

fonctionnement, on note depuis quelques semaines une plus grande

activité des vendeurs, notamment français et allemands, qui

préparent des arbitrages.

L’activité devrait être plus dynamique dans les mois à venir puisque

« le marché s’est ouvert, et de nombreux marketing ont été lancés

au début du 2ème trimestre » poursuit-il. Les 2ème et 3ème trimestre

2012 devraient donc être nettement plus dynamiques.

Nous prévoyons un intérêt continu des investisseurs de profil

institutionnel et opportuniste pour les VEFA, tempéré néanmoins

pour ces derniers par une politique bancaire plus restrictive dans

l’attribution de la dette, et pour tous les profils d’acquéreurs, par une

attention particulière à l’évolution du marché locatif et à la qualité

intrinsèque des programmes.

Les indicateurs clés de marché au 1er trimestre 2012

(Sources : Immostat-IPD/Jones Lang LaSalle)

QCA 67 633 -29% 324 000 4,7% 770 508

Paris Centre Ouest (hors QCA) 25 050 -6% 129 000 7,1% 560 411

Total Paris Centre Ouest 92 683 -24% 453 000 5,2% 785 -

Paris 5/6/7 5 585 -69% 40 000 3,0% 820 487

Paris 12/13 17 186 38% 82 000 4,3% 475 400

Paris 14/15 22 096 -10% 88 000 4,4% 550 368

Total Paris Sud 44 867 -18% 210 000 4,0% 820 -

Paris 3/4/10/11 16 268 -42% 51 000 3,2% 440 354

Paris 18/19/20 33 560 -1% 49 000 4,1% 310 277

Total Paris Nord Est 49 828 -20% 100 000 3,6% 440 -

Total Paris Intra Muros 187 378 -21% 763 000 4,6% 820 -

La Défense 33 028 169% 219 000 5,7% 570 414

Boucle Nord 5 721 -95% 258 000 15,0% 365 158

Péri Défense 32 877 -30% 297 000 18,0% 385 250

Neuilly / Levallois 24 611 -12% 124 000 8,7% 545 382

Boucle Sud 89 531 152% 235 000 8,9% 445 321

Total Croissant Ouest 152 740 -34% 914 000 12,3% 545 -

1ère Couronne Nord 20 812 13% 257 000 11,0% 300 225

1ère Couronne Est 8 645 -37% 121 000 7,8% 280 218

1ère Couronne Sud 21 685 65% 153 000 7,9% 330 255

Total 1ère couronne 51 142 13% 531 000 9,1% 330 -

Pôle de Roissy 10 871 -28% 67 000 5,7% 190 131

Saint-Quentin-en-Yvelines 6 375 -22% 153 000 10,7% 210 154

Marne-la-Vallée 11 261 26% 132 000 9,4% 190 146

2ème Couronne Sud 32 620 4% 351 000 10,1% 245 156

Reste 2ème Couronne 28 899 -11% 456 000 4,1% 260 125

Total 2ème couronne 90 026 -6% 1 159 000 6,2% 260 -

Ile-de-France 514 314 -18% 3 586 000 6,8% 820 316

Loyer moy. de 2nde

main (€/m²/an)

Taux de vacance

immédiat Offre Immédiate (m²)

Loyer "prime" calculé

(€/m²/an)Secteur Immostat

Demande placée au

31 mars 2012 (m²)

Evol. demande

placée

(1T2012/ 1T2011)

Répartition des montants investis par secteur Immostat

(Source : Immostat-IPD)

Répartition des montants investis par type d’actifs

(Source : Immostat-IPD)

Taux de rendement « prime »

(Source : Jones Lang LaSalle)

Fourchette de

taux de rendement prime

au 1T 2009 (%)

Fourchette de taux de

rendement prime

au 1T 2010 (%)

Fourchette de taux

de rendement prime

au 1T 2011 (%)

Fourchette de taux

de rendement prime

au 1T 2012 (%)

Evolution

depuis 1 an

Triangle d’Or 5,75 - 6,25 5,50 - 6,00 4,75 - 5,25 4,75 - 5,25 g

Cité Financière 6,00 - 6,50 5,75 - 6,25 5,00 - 5,50 5,00 - 5,50 g

Paris 5/6/7 6,00 - 6,50 5,75 - 6,25 5,25 - 5,75 5,25 - 5,75 g

Paris 12/13 6,25 - 6,75 6,00 - 6,50 5,25 - 5,75 5,50 - 6,00 k

Paris 14/15 6,25 - 6,75 6,00 - 6,51 5,25 - 5,75 5,50 - 6,00 k

Paris 3/4/10/11 6,25 - 6,75 6,00 - 6,50 5,50 - 6,00 5,75 - 6,25 k

Paris 18/19/20 7,00 - 7,50 6,75 -7,25 6,25 - 6,75 6,25 - 6,75 g

La Défense 6,25 - 6,75 6,00 - 6,50 5,50 - 6,00 5,75 - 6,25 k

Boucle Nord 7,00 - 7,50 6,75 - 7,25 6,25 - 6,75 6,25 - 6,75 g

Péri Défense 7,00 - 7,50 6,75 - 7,25 6,25 - 6,75 6,25 - 6,75 g

Neuilly-Levallois 6,50 - 7,00 6,25 - 6,75 5,75 - 6,25 5,75 - 6,25 g

Boucle Sud 6,50 - 7,00 6,25 - 6,75 5,75 - 6,25 5,75 - 6,25 g

Première Couronne Nord 7,00 - 7,50 6,75 - 7,25 6,25 - 6,75 6,25 - 6,75 g

Première Couronne Est 7,25 - 7,75 7,00 - 7,50 6,50 - 7,00 6,50 - 7,00 g

Première Couronne Sud 7,00 - 7,50 6,75 - 7,25 6,25 - 6,75 6,25 - 6,75 g

Secteur Immostat

Montants investis

au 31 mars 2008

(en millions d'euros)

%

Montants investis

au 31 mars 2009

(en millions d'euros)

%

Montants investis

au 31 mars 2010

(en millions d'euros)

%

Montants investis

au 31 mars 2011

(en millions d'euros)

%

Montants investis

au 31 mars 2012

(en millions d'euros)

%

Bureaux 2 649 97% 358 80% 704 87% 1 144 85% 1 222 91%

Locaux d'activ ité / mixtes 62 2% 30 7% 28 3% 56 4% 24 2%

Entrepôts 13 0% 18 4% 4 1% 0 0% 20 1%

Commerce 20 1% 39 9% 74 9% 151 11% 77 6%

Total IDF 2 744 100% 445 100% 810 100% 1 351 100% 1 343 100%

Secteur Immostat

Montants investis

au 31 mars 2008

(en millions d'euros)

%

Montants investis

au 31 mars 2009

(en millions d'euros)

%

Montants investis

au 31 mars 2010

(en millions d'euros)

%

Montants investis

au 31 mars 2011

(en millions d'euros)

%

Montants investis

au 31 mars 2012

(en millions d'euros)

%

Paris Quartier Central des Affaires (QCA) 451 16% 149 33% 483 60% 245 18% 70 5%

Paris Centre Ouest (Hors QCA) 14 1% 7 2% 25 3% 84 6% 20 1%

Paris Sud 206 8% 86 19% 29 4% 45 3% 404 30%

Paris Nord Est 7 0% 0% 22 3% 33 2% 130 10%

La Défense 660 24% 23 5% 20 2% 0 0% 0 0%

Croissant Ouest 657 24% 105 23% 98 12% 641 47% 304 23%

Première Couronne 378 14% 0% 30 4% 150 11% 147 11%

Deuxième Couronne 337 12% 40 9% 92 11% 138 10% 214 16%

Portefeuille IDF 34 1% 36 8% 10 1% 16 1% 54 4%

Total IDF 2 744 100% 445 100% 810 100% 1 351 100% 1 343 100%

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