Perigueux - CAP - Programme Local de l'Habitat 2007

PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT

Projet arrêté en Conseil Communautaire du 27 avril 2007

COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION PÉRIGOURDINE

Programme Local de l’Habitat Avril 2007

S O M M A I R E ___________________________________________________________________

PRÉAMBULE ............................................................................................................................... 1

1ÈRE PARTIE - LE DIAGNOSTIC .......................................................................................... 3

I. LE CONTEXTE SOCIO-ÉCONOMIQUE DE RÉFÉRENCE ......................................... 5

1. PANORAMA DÉMOGRAPHIQUE ......................................................................................... 7

1.1 Une croissance très modérée de la population entre 1990 et 1999 .................. 7 1.2 La population est plutôt jeune relativement à la Dordogne ................................ 11 1.3 Une baisse notable de la taille des ménages .................................................... 13

2. L’ENVIRONNEMENT ÉCONOMIQUE .................................................................................... 17

2.1 Un taux de chômage dans la moyenne départementale ................................... 17 2.2 La CAP est un pôle d’activité important à l’échelle de la Dordogne .................. 18 2.3 Le taux d’emploi est excédentaire ..................................................................... 21 2.4 Les migrations alternantes : des évolutions certaines avec l’A89 ...................... 21 2.5 Les situations sociales et économiques sont variées ........................................ 22

3. LE PARC DE LOGEMENTS EXISTANT : CADRAGES .............................................................. 31

3.1 Le parc des résidences principales ................................................................... 33 3.2 Le parc des logements vacants ......................................................................... 39 3.3 Une diminution des résidences secondaires et des logements occasionnels ... 42

II. ANALYSE DU FONCTIONNEMENT DU MARCHÉ DU LOGEMENT ......................... 45

1. LA DYNAMIQUE DE CONSTRUCTION .................................................................................. 47

1.1 Les logements construits depuis 1999 .............................................................. 47 1.2 Analyse rétrospective de l’utilisation du parc créé entre 1990 et 1999 .............. 50

2. LE MARCHÉ DE L’ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ .................................................................. 55

2.1 Une pression croissante sur le marché foncier .................................................. 57 2.2 L’accession dans le neuf découle des transactions de terrains à bâtir .............. 60 2.3 Une baisse d’activité sur la marché de la revente ............................................. 62

3. LE MARCHÉ DU LOCATIF PRIVÉ ......................................................................................... 69

4. LE MARCHÉ DU LOCATIF SOCIAL ....................................................................................... 77

4.1 Le parc locatif social existant ............................................................................. 77 4.2 Les bailleurs présents sur le territoire et les caractéristiques de leur

patrimoine .......................................................................................................... 81 4.3 Les indicateurs de fonctionnement du patrimoine social ................................... 88 4.4 L’état de la demande connue ............................................................................ 91


5. LE LOGEMENT DES PUBLICS SPÉCIFIQUES ........................................................................ 97

5.1 Le logement des personnes âgées et handicapées .......................................... 97 5.2 Les personnes handicapées et leurs conditions de logement ........................... 101 5.3 Le logement des jeunes et des étudiants .......................................................... 102 5.4 Les situations d’urgence et de grande précarité ................................................ 105 5.5 L’accueil des gens du voyage ........................................................................... 108

III. LE PARC EXISTANT ET SON POTENTIEL D’AMÉLIORATION ................................ 109

1. LA QUESTION DU PATRIMOINE BÂTI ET DE SON AMÉLIORATION ........................................... 111

1.1 Les efforts généraux d’amélioration depuis 2003 : bilan des subventions ANAH................................................................................................................. 111

1.2 L’OPAH Périgueux, Coulounieix, Trélissac ....................................................... 112 1.3 Identification des potentiels dans le parc occupé .............................................. 114 1.4 Identification des potentiels de remise en marché des logements .................... 115

2. LES BESOINS D’AMÉLIORATION DU PARC LOCATIF SOCIAL ................................................. 116

IV. LES COMMUNES DE LA CAP ET LEURS PROJETS D’HABITAT ........................... 119

1. ANTONNE ET TRIGONANT ................................................................................................ 121 2. CHAMPCEVINEL .............................................................................................................. 123 3. CHANCELADE ................................................................................................................. 125 4. CHÂTEAU L’EVÊQUE ....................................................................................................... 127 5. COULOUNIEIX-CHAMIERS ................................................................................................ 129 6. COURSAC ....................................................................................................................... 131 7. ESCOIRE ........................................................................................................................ 133 8. LA CHAPELLE-GONAGUET ............................................................................................... 135 9. MARSAC-SUR-L’ISLE ....................................................................................................... 137 10. NOTRE DAME DE SANILHAC ............................................................................................ 139 11. PÉRIGUEUX, VILLE CENTRE DE RÉFÉRENCE ...................................................................... 141 12. RAZAC-SUR-L’ISLE .......................................................................................................... 147 13. TRÉLISSAC ..................................................................................................................... 149

2ÈME PARTIE : L'ÉNONCÉ DES PRINCIPES ET DES OBJECTIFS .................................... 151

I. LES CONSTATS QUI GUIDENT LA DÉFINITION D’UNE POLITIQUE TERRITORIALISÉE DE L’HABITAT ............................................................................ 153

1. LE MARCHÉ DE L’HABITAT PÉRIGOURDIN CONNAÎT D’IMPORTANTES MUTATIONS ................. 155

2. LES MÉNAGES ONT DES DIFFICULTÉS DE PARCOURS RÉSIDENTIEL..................................... 157

3. SEPT ENJEUX POUR GUIDER L’ACTION ............................................................................. 158

II. L’ÉVALUATION DES BESOINS EN LOGEMENTS .................................................... 159

1. RAPPEL DE LA MÉTHODE ................................................................................................. 161

2. PARTAGER L’OBJECTIF DE PRODUIRE 432 LOGEMENTS PAR AN ......................................... 163


3. CONSTRUIRE POUR RÉPONDRE AUX DIVERSES CATÉGORIES DE BESOIN DES MÉNAGES ...... 167

3.1 Réflexions à partir de la nature des besoins ...................................................... 168 3.2 Les objectifs chiffrés .......................................................................................... 172

4. UNE ÉVALUATION DES POTENTIELS D’AMÉLIORATION ET DE REMISE EN MARCHÉ ................ 173

III. LA TERRITORIALISATION DES OBJECTIFS ............................................................ 175

1. PROPOSITION DE TERRITORIALISATION DES OBJECTIFS DU PLH ........................................ 177

1.1 Les potentiels dans les documents d’urbanisme ............................................... 177 1.2 Les indicateurs pris en compte pour la territorialisation ..................................... 178 1.3 La proposition de territorialisation des objectifs du PLH .................................... 179

2. PROFILS DES COMMUNES ET ORIENTATIONS POUR L’HABITAT ........................................... 180

2.1 Périgueux, ville centre de référence .................................................................. 181 2.2 Coulounieix-Chamiers ....................................................................................... 183 2.3 Les deux communes taxées au titre de la SRU : Chancelade et Trélissac ....... 185 2.4 Les trois communes qui seront à court ou moyen termes concernées par

l’article 55 : Champcevinel, Marsac-sur-l’Isle et Notre-Dame de Sanilhac ........ 189 2.5 Les communes encore rurales avec un développement soutenu : Château-

l’Evêque, Coursac et Razac-sur-l’Isle ................................................................ 194 2.6 Les trois communes plus rurales au développement modéré : Antonne-et-

Trigonant, La Chapelle Gonaguet et Escoire ..................................................... 199

3. SYNTHÈSE COMPARATIVE DES PROJETS ET DE LA PROGRAMMATION DU PLH .................... 203

3.1 Projets et objectifs généraux du PLH ................................................................ 203 3.2 Positionnement des communes dans l’ensemble de la communauté ............... 204 3.3 La territorialisation des objectifs du PLH et l’évolution à terme du parc locatif

social ................................................................................................................. 205

3ÈME PARTIE : LE PROGRAMME DES ACTIONS ............................................................... 207

1. CRÉER LES CONDITIONS DE RÉUSSITE DES OBJECTIFS DU PLH ........................................ 209

1.1 Faire de l’action foncière un préalable ............................................................... 209 1.2 Appliquer les principes de mixité et de développement durable ........................ 210

2. VEILLER AU NIVEAU DE CONFORT DES LOGEMENTS EXISTANTS ......................................... 211

3. PORTER UNE ATTENTION PARTICULIÈRE AUX BESOINS DE CERTAINES CLIENTÈLES ............. 212

3.1 Le logement des personnes âgées.................................................................... 212 3.2 Le logement des personnes handicapées ......................................................... 213 3.3 Le logement des jeunes et des étudiants .......................................................... 214 3.4 L’hébergement d’urgence et le logement temporaire ........................................ 215 3.5 L’accueil des gens du voyage ........................................................................... 216

4. ORGANISER LE SUIVI DE LA POLITIQUE : UNE NÉCESSITÉ POUR LA FAIRE EXISTER .............. 217

LES FICHES ACTIONS ........................................................................................................... 219



PRÉAMBULE La Communauté d’Agglomération de Périgueux propose son deuxième programme local de l’habitat. A partir de constats actualisés et resitués dans le contexte territorial large qu’est le Pays (1), une nouvelle politique est mise en place pour :

▪ organiser une évolution équilibrée et solidaire de l’habitat entre les communes de l’agglomération ▪ décrypter les évolutions possibles du territoire en identifiant les besoins de logement des ménages

actuels et futurs ▪ intégrer la politique dans le processus plus large du fonctionnement urbain, du développement

économique, de l’aménagement du territoire.

La CAP réunit 13 communes pour plus de 63 000 habitants et présente des situations contrastées au sein même de la CAP. Le travail de territorialisation des objectifs du PLH a donc été sensible aux contextes communaux qui vont de l’urbain au rural, avec des problématiques de développement plus ou moins marquées selon les souhaits des élus du territoire. Il faut souligner dans cette introduction que les ambitions des élus de la CAP sont élevées, quantitativement et qualitativement. Le programme des actions comporte ainsi :

▪ un cadrage des volumes de logements que les communes ont à accueillir pour satisfaire les besoins ▪ une déclinaison selon les « familles » de produit logement

(1) Le diagnostic et la trame des orientations ont en effet été réalisés à l’échelle du Pays de l’Isle en Périgord.

2.


▪ une territorialisation de ces objectifs selon les profils des communes ▪ un ensemble de moyens et outils décrits dans des fiches-actions détaillées, relevant de la méthode,

des différentes clientèles visées, des problématiques de construction ou d’amélioration. L’ensemble des acteurs de l’habitat peut ainsi se situer dans cette politique qui peut se développer que collectivement. L’insertion de l’action à l’échelon départemental constitue également un sujet important, au moment où le Conseil Général est, depuis le 1er janvier 2006, délégataire des aides à la pierre. L’écriture d’un PLH est centrale quel que soit le délégataire. Les choix des élus de la CAP s’inscrivent dans cette dynamique, ainsi que dans le respect de la loi de Solidarité et de Renouvellement Urbains qui donnent aux communes de Chancelade et de Trélissac des impératifs de construction de logements locatifs sociaux.

3.


1ère partie Le diagnostic

4.


5.


II.. LLEE CCOONNTTEEXXTTEE SSOOCCIIOO--

ÉÉCCOONNOOMMIIQQUUEE DDEE

RRÉÉFFÉÉRREENNCCEE

7.


1. PANORAMA DÉMOGRAPHIQUE 1.1 Une croissance très modérée de la population entre 1990 et 1999 En 1999 lors du dernier recensement, l’agglomération Périgourdine comptait 63 486 habitants, contre 62 993 en 1990. Un peu moins de la moitié de ces habitants (47%) est concentrée sur Périgueux. Deux communes limitrophes de Périgueux comptent entre 5 000 et 10 000 habitants : Coulounieix-Chamiers et Trélissac. Les autres communes sont de taille plus restreinte. Le taux de croissance s’est considérablement ralenti passant de 0,17% entre 1982 et 1990 à 0,09% entre 1990 et 1999. Le rythme demeure toutefois légèrement supérieur à celui enregistré à l’échelle du département (0,06%).

1982 1990 1999 % 82-90 %90-99 Antonne-et-Trigonant 961 1 050 1 079 1,11% 0,30% Champcevinel 1 697 2 208 2 335 3,35% 0,62% Chancelade 3 297 3 718 3 865 1,51% 0,43% Château-l'Evèque 1 378 1 701 1 760 2,67% 0,38% Coulounieix-Chamiers 8 250 8 403 8 102 0,23% -0,40% Coursac 877 1 175 1 345 3,72% 1,51% Escoire 234 367 429 5,79% 1,75% La Chapelle-Gonaguet 421 703 863 6,62% 2,30% Marsac-sur-l'Isle 1 657 1 939 2 200 1,98% 1,41% Notre-Dame-de-Sanilhac 2 220 2 577 2 617 1,88% 0,17% Périgueux 32 916 30 280 30 193 -1,04% -0,03% Razac-sur-l'Isle 2 062 2 212 2 276 0,88% 0,32% Trélissac 6 186 6 660 6 422 0,93% -0,40% CA Périgourdine 62 156 62 993 63 486 0,17% 0,09% Pays Isle en Périgord 124 179 128 932 131 572 0,47% 0,23% Dordogne 377 356 386 365 388 293 0,30% 0,06%

Source INSEE 1999 Le ralentissement de croissance entre ces deux périodes intercensitaires est sensible sur l’ensemble des communes. Quelques unes d’entre elles, situées au cœur de l’agglomération ont même perdu des habitants entre 1990 et 1999 : Coulounieix-Chamiers, Périgueux et Trélissac. Les autres communes ont continué quant à elles d’attirer de nouveaux habitants. Les dynamiques de construction récentes confirment que cette attractivité périurbaine ne s’est pas démentie depuis.

9.


La croissance est liée au solde migratoire Au global pour la communauté la croissance est entièrement portée par le solde migratoire (solde naturel nul). Dans le détail, la réalité est plus nuancée. En effet, la plupart des communes ont tout de même enregistré une croissance naturelle positive. Mais les villes du cœur de l’agglomération ont connu un solde naturel nul (Périgueux) ou négatif (Trélissac, Coulounieix-Chamiers).

1982-1990 1990-1999

Taux 1982-1990

Lié au solde

migratoire Taux

1990-1999 Lié au solde

migratoire Antonne-et-Trigonant 1,11% 0,94% 0,30% 0,57% Champcevinel 3,35% 3,03% 0,62% 0,45% Chancelade 1,51% 1,42% 0,43% 0,36% Château-l'Eveque 2,67% 3,13% 0,38% 0,73% Coulounieix-Chamiers 0,23% -0,05% -0,40% -0,38% Coursac 3,72% 3,36% 1,51% 1,48% Escoire 5,79% 5,39% 1,75% 1,38% La Chapelle-Gonaguet 6,62% 6,18% 2,30% 1,92% Marsac-sur-l'Isle 1,98% 1,99% 1,41% 1,03% Notre-Dame-de-Sanilhac 1,88% 1,71% 0,17% 0,11% Périgueux -1,04% -1,22% -0,03% -0,03% Razac-sur-l'Isle 0,88% 1,01% 0,32% 0,25% Trélissac 0,93% 0,92% -0,40% -0,16% CA Périgourdine 0,17% 0,02% 0,09% 0,09% Pays Isle en Périgord 0,47% 0,54% 0,23% 0,38% Dordogne 0,30% 0,60% 0,06% 0,42%

Source INSEE 1999

Les nouveaux recensements de l’INSEE et les estimations locales

Pop 1999 Pop 2004 Pop 2005 Tx annuel

1999 -2004/5

Rappel Tx annuel 1990-

1999 Château-l'Eveque 1 760 1 883 1,13% 0,38% Coursac 1 345 1 534 2,22% 1,51% Trélissac 6 422 6 541 0,31% -0,40% ND de Sanilhac 2 617 2 725 0,81% 0,81%

Source : INSEE 2004-2005 Les estimations réalisées par l’INSEE dans le cadre du nouveau recensement ne donnent que des informations extrêmement partielles sur le territoire puisque seules trois communes ont pu être recensées. On constate une accélération du rythme de croissance conséquent sur chacune d’entre elles. Cette tendance est générale à l’échelle du département, l’INSEE évalue la population fin janvier 2005 à 398 259 habitants, ce qui correspond à un rythme d’accroissement annuel de 0,42%. Eu égard au rythme de construction, le Codra avait estimé une évolution plus soutenue de la population, de l’ordre de 0,2%.

ANTONNE-ET-TRIGONANTCHAMPCEVINEL

CHANCELADE

LA CHAPELLE-GONAGUET

CHATEAU-L'EVEQUE

COULOUNIEIX-CHAMIERS

COURSAC

ESCOIRE

MARSAC-SUR-L'ISLE

NOTRE-DAME-DE-SANILHAC

PERIGUEUX

RAZAC-SUR-L'ISLE

TRELISSAC

L'INDICE DE JEUNESSE EN 1999L'INDICE DE JEUNESSE EN 1999

Source : INSEE RP1999

Part des moins de 20 anssur les plus de 60 ans

plus de 2de 1,5 à 2de 1 à 1,5moins de 1

L'indice de jeunesse en 1999

Indice moyen : 0,79

Programme local de l'habitat Communauté d'Agglomération PerigourdineNovembre 2006

11.


1.2 La population est plutôt jeune relativement à la Dordogne L’agglomération présente un indice de jeunesse faible de 0,79. Plus d’un habitant sur quatre a plus de 60 ans. A l’échelle de la Dordogne (indice de 0,66), elle fait cependant figure de territoire relativement jeune avec 21% de moins de 20 ans. Plusieurs communes périphériques ont même un indice supérieur à 1 : Antonne, Champcevinel, Coursac, Escoire, la Chapelle-Gonaguet et Marsac-sur-l’Isle. Leur profil résidentiel proximité de Périgueux, les conduit en effet à attirer des familles avec enfants, ce qui améliore l’indice.

Nb de 0-19 ans en 1999

Part des 0-19 ans en 1999

Nb de + de 60 ans

en 1999

Part des + de 60 ans

en 1999

Indice de Jeunesse

99* Antonne-et-Trigonant 230 21% 225 21% 1,02 Champcevinel 558 24% 486 21% 1,15 Chancelade 847 22% 965 25% 0,88 Château-l’Evêque 421 24% 443 25 % 0,95 Coulounieix-Chamiers 1 769 22% 2 219 27% 0,80 Coursac 343 26% 206 15% 1,67 Escoire 136 32% 53 12% 2,57 La Chapelle-Gonaguet 251 29% 130 15% 1,93 Marsac-sur-l'Isle 573 26% 480 22% 1,19 Notre-Dame-de-Sanilhac 546 21% 629 24 % 0,87 Périgueux 5 545 18% 8 260 27 % 0,67 Razac-sur-l'Isle 531 23% 579 25 % 0,92 Trélissac 1 340 21% 1 942 30 % 0,69 CA Périgourdine 13 090 21% 16 617 26 % 0,79 Pays Isle en Périgord 27 451 21% 36 245 28% 0,76 Dordogne 78 427 20,2% 118 649 30,6% 0,66

Source INSEE 1999 Périgueux compte quant à elle moins de familles avec enfants et davantage de personnes âgées, attirés en fin de cursus résidentiel par les services et commodité de la ville-centre. La prise en compte du vieillissement de la population constitue un des axes soulignés dans la mise en œuvre d’une politique de production de logements adaptés aux personnes âgées.

* Indice de jeunesse = rapport des moins de 20 ans sur les plus de 60 ans.

LES MENAGES EN 1999LES MENAGES EN 1999

Taux d'évolution annuellede 1990 à 1999

augmentationde 0 à -1 %de -1 à -1,5%

La taille moyenne des ménages en 1999 et son évolution


Taux moyen : -0,90% Taille moyenne : 2,202,732,732,732,732,732,732,732,732,73

2,592,592,592,592,592,592,592,592,592,532,532,532,532,532,532,532,532,53

2,972,972,972,972,972,972,972,972,97

2,732,732,732,732,732,732,732,732,73

2,42,42,42,42,42,42,42,42,4

2,792,792,792,792,792,792,792,792,79

2,92,92,92,92,92,92,92,92,9

2,642,642,642,642,642,642,642,642,64

2,522,522,522,522,522,522,522,522,52

1,921,921,921,921,921,921,921,921,92

2,672,672,672,672,672,672,672,672,67

2,432,432,432,432,432,432,432,432,43ANTONNE-ET-TRIGONANT

CHAMPCEVINEL

CHANCELADE


CHATEAU-L'EVEQUE


COURSAC

ESCOIRE

MARSAC-SUR-L'ISLE


PERIGUEUX

RAZAC-SUR-L'ISLE

TRELISSAC


13.


1.3 Une baisse notable de la taille des ménages La taille des ménages est un indicateur important des politiques de l’habitat car son évolution illustre en fait des besoins différenciés : jeunes en décohabitation, séparations des couples, vieillissement de la population…

Taille des ménages en 1990

Taille des ménages en 1999

Evolution %90-99

Antonne-et-Trigonant 2,85 2,73 -0,48% Champcevinel 2,90 2,59 -1,23% Chancelade 2,83 2,53 -1,22% Château-l’Evêque 2,94 2,73 -0,82% Coulounieix-Chamiers 2,61 2,40 -0,92% Coursac 3,08 2,79 -1,11% Escoire 2,82 2,90 0,29% La Chapelle-Gonaguet 3,07 2,97 -0,38% Marsac-sur-l'Isle 2,82 2,64 -0,72% Notre-Dame-de-Sanilhac 2,72 2,52 -0,84% Périgueux 2,09 1,92 -0,95% Razac-sur-l'Isle 2,79 2,67 -0,47% Trélissac 2,66 2,43 -1,00% CA Périgourdine 2,39 2,20 -0,90% Pays Isle en Périgord 2,52 2,33 -0,86% Dordogne 2,57 2,37 -0,88%

Source INSEE 1999 La taille moyenne des ménages est faible, de l’ordre de 2,20 personnes par ménage en 1999, ce qui s’explique en partie par l’importance des ménages âgés. Elle l’est encore davantage à Périgueux : 1,92 personnes par ménage. Il s’agit d’un trait caractéristique des villes centres qui par nature proposent davantage de petits logements et sont des étapes privilégiées du cursus résidentiel des ménages jeunes en décohabitation ou des personnes âgées. On trouve à l’inverse une taille moyenne assez élevée dans certaines communes environnantes qui comptent davantage de familles avec enfants : le résultat de la périurbanisation. La taille moyenne des ménages diminue à un rythme soutenu sur l’agglomération (-0,90% par an contre -0,88% en Dordogne). Ce rythme est encore plus élevé sur bon nombre de communes : Champcevinel, Chancelade, Coursac et Trélissac connaissent des rythmes d’évolution compris entre -1% et -1,25% par an. Ces communes qui avaient accueilli des nombreux ménages avec enfants il y a 20 à 30 ans (cf. leurs rythmes de croissance importants entre 1982 et 1990) voient aujourd’hui leurs habitants vieillir et les jeunes quitter bien souvent leur territoire, faute d’offre adaptée. Ainsi, la taille des ménages continue d’évoluer à la baisse, ce qui signifie que les ménages ont besoin d’évoluer dans leur composition et dans leur parcours résidentiel.

14.


15.


Une évolution très mesurée sur le territoire

▪ 63 486 habitants en 1999 ▪ Un rythme de croissance annuelle deux fois moins fort entre 1990 et 1999 (seulement 0,09%)

qu’entre 1982 et 1990 ▪ La croissance est portée par les phénomènes migratoires positifs car le solde naturel est nul au

global ▪ Une diffusion de la croissance autour de Périgueux qui a perdu de la population depuis 20 ans

La taille des ménages, faible qui continue de diminuer, génère les besoins de logements

▪ 2,20 personnes par ménage en moyenne en 1999 ▪ 1,92 à Périgueux (du fait des jeunes et des ménages âgés), une taille plus élevée autour, liée aux

ménages avec enfants installés en périphérie ▪ Une tendance à la baisse générale mais selon des rythmes divers, en fonction des étapes de

développement des communes

Un indice de jeunesse faible de 0,79 mais supérieur à la moyenne départemental (0,66)

▪ Un territoire tout de même jeune à l’échelle de la Dordogne, avec 21% de moins de 20 ans ▪ Un indice plus faible à Périgueux, du fait du retour en centre-ville des ménages âgés ▪ Des ménages avec enfants dans les communes résidentielles des alentours de Périgueux

En synthèse

Le taux de chômageplus de 15 %de 10 à 15 %moins de 10 %

EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEE

EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEE

EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEE










CHANCELADE


CHATEAU-L'EVEQUE


COURSAC

ESCOIRE

MARSAC-SUR-L'ISLE


PERIGUEUX

RAZAC-SUR-L'ISLE

TRELISSAC


CHANCELADE


CHATEAU-L'EVEQUE


COURSAC

ESCOIRE

MARSAC-SUR-L'ISLE


PERIGUEUX

RAZAC-SUR-L'ISLE

TRELISSAC

L'EMPLOI EN 1999L'EMPLOI EN 1999

Nombre d'emplois

EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEE 22 000

EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEE 2 200

Taux d'emploiplus de 1de 0,5 à 1de 0,25 à 0,5moins de 0,25

Taux et nombre d'emplois en 1999


Taux moyen : 1,22 nombre d'emplois : 31 010


Le taux de chômage

Taux moyen : 13%


17.


Evolution du taux de chômage 2004-2006

8

8,5

9

9,5

10

10,5

2004 2005 2006

Zone d'emploi dePérigueux Dordogne Aquitaine

Evolution comparée du taux de chômage dans les principales zones d'emploi de Dordogne

8

8,5

9

9,5

10

10,5

11

2004 2005 2006Périgueux TerrassonSarlat-la-Canéda Bergerac

2. L’ENVIRONNEMENT ÉCONOMIQUE 2.1 Un taux de chômage dans la moyenne départementale Lors du recensement de 1999, le taux de chômage était non négligeable, de l’ordre de 13% pour l’ensemble de l’agglomération, similaire à la moyenne départementale.

Pop. Nb de Taux de active chôm. chômage Antonne-et-Trigonant 553 62 11,2% Champcevinel 1 175 85 7,2% Chancelade 1 805 156 8,6% Château-l’Eveque 776 71 9,1% Coulounieix-Chamiers 3 555 484 13,6% Coursac 706 75 10,6% Escoire 214 21 9,8% La Chapelle-Gonaguet 420 34 8,1% Marsac-sur-l'Isle 990 98 9,9% Notre-Dame-de-Sanilhac 1 289 123 9,5% Périgueux 13 898 2 163 15,6% Razac-sur-l'Isle 996 111 11,1% Trélissac 2 760 244 8,8% CA Périgourdine 29 137 3 727 13% Pays Isle en Périgord 58 032 7 633 13,2% Dordogne 163 162 21 373 13,1%

Source INSEE 1999 Ainsi le territoire de l’agglomération recouvre des réalités différentes. La ville centre accueillent à la fois davantage d’actifs mais également plus de personnes en situation de recherche d’emploi. Par vocation, et du fait d’un parc de logements plus diversifié, elle compte des habitants dont les situations professionnelles et sociales sont plus variées que dans les communes résidentielles avoisinantes. L’évolution récente indique une baisse sensible du chômage qui serait de 8,8% en mars 2006.

Source : INSEE 2006 – chômage au sens du BIT Conformément aux tendances récentes enregistrées sur le département, ainsi qu’à l’échelle aquitaine, le taux de chômage est à la baisse sur la zone d’emploi entre 2005 et 2006. Il est inférieur à cette date aux taux enregistrés en Dordogne (9,2%) et en Aquitaine (9,3%).

18.


2.2 La CAP est un pôle d’activité important à l’échelle de la Dordogne

Les secteurs d’activité L’agglomération présente un profil largement dominé par le tertiaire (83% des emplois), effet conjugué de la vocation administrative de Périgueux (ville préfecture, pôle universitaire) et de la présence de plusieurs zones commerciales d’importance, notamment à Trélissac et à Marsac-sur-l’Isle. Les autres secteurs sont nettement moins représentés, même si un emploi sur dix relève tout de même du secteur industriel.

Agriculture Industrie Construction Tertiaire Antonne-et-Trigonant 20 4% 44 9% 44 9% 404 79% Champcevinel 4 0% 120 11% 44 4% 916 85% Chancelade 16 1% 240 15% 132 8% 1 200 76% Château-l’Eveque 32 4% 96 13% 48 7% 556 76% Coulounieix-Chamiers 28 1% 332 11% 224 7% 2 493 81% Coursac 32 5% 112 18% 28 4% 452 72% Escoire 0 0% 8 4% 20 11% 160 85% La Chapelle-Gonaguet 8 2% 60 16% 40 11% 272 72% Marsac-sur-l'Isle 4 0% 132 15% 48 5% 716 80% Notre-Dame-de-Sanilhac 24 2% 84 7% 72 6% 980 84% Perigueux 44 0% 1 028 9% 588 5% 10 020 86% Razac-sur-l'Isle 32 4% 140 16% 104 12% 624 69% Trélissac 16 1% 244 10% 104 4% 2 168 86% CA Périgourdine 260 1% 2 640 10% 1 496 6% 20 961 83% Pays Isle en Périgord 2 249 4% 6 198 12% 4 013 8% 39 523 76% Dordogne 14 249 10% 21 878 16% 11 025 8,0% 90 877 65,8%

Source INSEE 1999

Les dix premières entreprises de la CAP en termes d’effectifs

Classe-ment* Entreprise Commune Effectif

2004 Chiffre

d’affaires 2004

1 Polyclinique Francheville Périgueux 324 26 241 € 2 Mad Idem 24 Périgueux 153 - 3 Foies gras Pierre Champion Périgueux 108 16 755 € 4 SA Coopérative artisanale Coulounieix Chamiers 94 18 665 € 5 CETEC Industrie Conditionnement Périgueux 86 7 785 € 6 DISPER Leclerc Périgueux 85 16 619 € 7 SEMITOUR Périgord Périgueux 66 - 8 BEAUGIER Transports Trélissac 65 8 336 € 9 Garage moderne Serreau SA Périgueux 56 24 803 € 10 Les Arches de Périgueux Mac Donald’s Trélissac 55 -

Source : Journal Sud-Ouest, Dordogne – Eco – 14 décembre 2005 * Classement des entreprises par effectif moyen en 2004

19.


On compte seulement trois structures employant plus de 100 salariés sur la CA Périgourdine. Elles sont toutes trois situées sur Périgueux, le principal employeur étant la Polyclinique Francheville. Il s’agit d’entreprises de type divers (commerces, industries agro-alimentaires, transports…), représentatives du tissu économique relativement varié de la CAP. Les chiffres d’affaires de ces principaux employeurs sont par ailleurs très variables.

Le développement économique de la CAP

Zones d’Activités Economiques de la CAP

Source : Communauté d’Agglomération de Périgueux Suite à l’ouverture de l’A89 et la concurrence qui risque de s’accélérer avec les autres agglomérations proches (Bordeaux, Brive), la CA périgourdine, regroupant la moitié des emplois du Pays, a mis en œuvre une stratégie pour asseoir son développement économique. La CA Périgourdine gère aujourd’hui quatre parcs d’activités :

Parcs d’activités Commune Vocation superficie totale aménagée surface disponible

Saltgourde Marsac services, négoce de gros 70 hectares 3 hectares

les Gabares Chancelade commerces, services aux entreprises 10,5 hectares 0,5 hectares

Pont du Cerf 1ère tranche Notre Dame de Sanilhac transport logistique 8 hectares 1 hectare la Rampinsolle Coulounieix Chamiers activités artisanales 19 hectares 6 hectares

Source : CAP, Projet de création de 5 parcs d’activité économiques 2004

20.


Elle envisage le développement d’une stratégie foncière pour accueillir cinq nouveaux parcs d’activités dans les années à venir. En effet, la dizaine d’hectares encore disponible dans les zones existantes sera commercialisée d’ici deux ou trois ans. La première priorité serait d’aménager plusieurs zones dans le secteur où se croisent RN 21 et A89. Plus de 60 ha y ont été acquis par la Communauté. Ce site présente en effet de nombreux atouts logistiques. Différentes opérations y sont envisagées.

Parcs d’activités Commune Vocation surface commercialisée

nb d’entreprises envisagées

nb d’emplois envisagés

Borie Marty Notre Dame de Sanilhac

PME PMI 8,8 hectares 14 400

Pont du Cerf Coulounieix Chamiers hôtellerie restauration et PME 56 ha 45 1 500

Borie Porte Trélissac artisanat, industrie, service 18 hectares 35 600

Parc des Brandeaux Coursac entreprises artisanales 1,5 ha 11 50

Zone de fret du Pont du Cerf 2ème

tranche

Coulounieix Chamiers transport et logistiques 6 ha

10 150

Total 90,3 ha 115 2 700 Source : CAP, Projet de création de 5 parcs d’activité économiques 2004

Notons que l’effet de l’autoroute joue à la fois à l’échelle régionale (pour le positionnement de l’agglomération périgourdine parmi les autres pôles régionaux) mais également à l’échelle locale (pour la diffusion des stratégies résidentielles des actifs vers l’ouest).

21.


2.3 Le taux d’emploi est excédentaire L’agglomération présente un taux d’emploi de 1,22 qui signifie qu’il propose davantage d’emplois qu’il ne compte d’actifs ayant un emploi résidant sur son territoire. Il s’agit donc d’un pôle d’emploi attractif à une échelle plus vaste. En tant que ville-centre, Périgueux regroupe 68% des emplois de l’agglomération et présente un taux excédentaire de 1,80.

Population active

occupée

Nombre d'emplois

sur la communauté

Taux d'emploi∗

Antonne-et-Trigonant 491 507 1,03 Champcevinel 1 090 271 0,25 Chancelade 1 649 707 0,43 Château-l’Evêque 705 245 0,35 Coulounieix-Chamiers 3 071 2 042 0,66 Coursac 631 208 0,33 Escoire 193 40 0,21 La Chapelle-Gonaguet 386 104 0,27 Marsac-sur-l'Isle 892 2 391 2,68 Notre-Dame-de-Sanilhac 1 166 455 0,39 Périgueux 11 735 21 142 1,80 Razac-sur-l'Isle 885 503 0,57 Trélissac 2 516 2 395 0,95 CA Périgourdine 25 410 31 010 1,22 Pays Isle en Périgord 50 399 51 983 1,03 Dordogne 141 789 138 029 0,97

Source INSEE 1999 Il s’agit du principal pôle d’emploi même si d’autres communes, notamment celles qui portent des parcs d’activité font également venir des actifs de l’extérieur. 2.4 Les migrations alternantes : des évolutions certaines avec l’A89 Depuis octobre 2004, l’ouverture de l’A89 a modifié les stratégies résidentielles des actifs travaillant sur la CAP. Traditionnellement, les secteurs résidentiels de l’est étaient plus prisés du fait de l’accessibilité aisée aux zones d’emploi de l’agglomération. L’ouverture de l’A89 a contribué à valoriser les secteurs de l’ouest, devenus à leur tour plus accessibles. Tant et si bien que le trafic enregistré sur les gares ferroviaires de la ligne Périgueux-Libourne est lui aussi remarquable, les parcs de stationnement remplissant bien leur rôle.

∗ Le taux d’emploi exprime le rapport entre les emplois offerts sur un territoire et le nombre d’actifs occupés de ce

même territoire

22.


2.5 Les situations sociales et économiques sont variées

Des niveaux de revenus plus confortables comparés au département

Niveau de revenu (en K€)

Revenu total (K€)

Nb de foyers fiscaux

Revenu par foyer (€)

Antonne-et-Trigonant 8 325 589 14 134 Champcevinel 21 860 1 123 19 466 Chancelade 32 243 2 060 15 652 Château-l’Evêque 15 242 948 16 078 Coulounieix-Chamiers 62 011 4 467 13 882 Coursac 9 434 690 13 672 Escoire 2 798 194 14 423 La Chapelle-Gonaguet 5 395 407 13 256 Marsac-sur-l'Isle 14 700 1 091 13 474 Notre-Dame-de-Sanilhac 22 182 1 452 15 277 Périgueux 237 355 18 911 12 551 Razac-sur-l'Isle 15 091 1 189 12 692 Trélissac 57 604 3 518 16 374 CA Périgourdine 50 4240 K€ 36 639 13 762€ Pays Isle en Périgord 948 584 K€ 74 294 12 768 € Dordogne 2 593 013 K€ 219 816 11 796 €

Source DGI revenus fiscaux 1999 Reflet de l’activité économique soutenue, les revenus moyens par foyers fiscaux, de l’ordre de 13 762 € par an sont supérieurs à la moyenne départementale. On est plus proche de la moyenne régionale d’Aquitaine (environ13 000€ annuels). La gamme de revenus est relativement étendue d’une commune à une autre : c’est à Champcevinel qu’ils sont le plus élevés, autour de 19 500€ par an. Ils sont également supérieurs à 16 000€ à Château l’Evêque et Trélissac. En revanche, c’est à Périgueux et à Razac-sur-l’Isle qu’ils sont les moins élevés, autour de 12 550 € dans la ville-centre (qui regroupe une plus grande diversité de situations sociales) et 12 700 € à Razac-sur-l’Isle.

23.


Un repère en 2003 des ménages pouvant prétendre à un logement aidé Les données communiquées par la DGI en 2003, pour des raisons de confidentialité, ne donnent des éléments que sous formes de tranches de revenus. Elles indiquent le nombre de ménages dont les revenus sont inférieurs aux plafonds du locatif aidé et qui pourraient donc prétendre à un logement de ce type.

Ménages pouvant prétendre

au logement social (revenus < 100% des plafonds

HLM) Nb. % Antonne-et-Trigonant 221 53,4% Champcevinel 349 39,1% Chancelade 832 52,2% Château-l’Evêque 407 59,2% Coulounieix-Chamiers 1 833 56,1% Coursac 269 53,3% Escoire 85 54,5% La Chapelle-Gonaguet 183 60,0% Marsac-sur-l'Isle 514 61,1% Notre-Dame-de-Sanilhac 529 51,1% Périgueux 9 067 63,5% Razac-sur-l'Isle 547 63,0% Trélissac 1 199 45,8% CA Périgourdine 16 035 58% Pays Isle en Périgord 34 662 62% Dordogne 104 067 59% Source : Filocom 2003

Un peu plus de 16 000 ménages seraient en principe en droit d’accéder au parc locatif social sur l’agglomération. C’est légèrement inférieur à la moyenne départementale (car les revenus, on l’a vu, sont plus hauts que la moyenne de Dordogne) ainsi qu’à celle du Pays. Ces ménages connaissent en réalité une diversité de conditions de logements, plus ou moins satisfaisante au vu de leurs ressources et de leurs besoins. A noter qu’en France, en moyenne, ces ont les 2/3 des ménages qui ont des revenus compatibles avec les plafonds du logement locatif aidé.

24.


* La notion de population couverte comprend les allocataires, et éventuellement leur conjoint, leur(s) enfant(s) et autre(s) personne(s) à charge.

Les allocataires de la CAF Des données de la Caisse d’Allocations Familiales peuvent également être analysées à l’échelle communale. En sus des informations concernant les niveaux de revenus, elles permettent de qualifier la nature des ressources des habitants de ces intercommunalités. On recense un peu plus de 11 900 allocataires de la CAF (tous types de prestations confondus).

Source : CAF 24, 2005 (données Dordogne 2004) Périgueux regroupe 62% des allocataires de la CAF : cela témoigne à la fois du fait que la ville centre abrite des situations sociales plus précaires, mais également du fait qu’avec un parc locatif conséquent, les allocataires de la CAF y sont légèrement surreprésentés. La CAF fournit une donnée concernant la population couverte par ces allocations. Au total 43% des habitants bénéficient directement ou non des allocations. La part est moins élevée à Trélissac notamment (un tiers des habitants), Champcevinel ou Antonne… on peut y voir une moindre part de ménages à faibles ressources ou davantage d’allocataires isolés (ils sont particulièrement nombreux à Trélissac ou Antonne).

Nombre des allocataires

Part de la population

couverte par les

allocations* Antonne-et-Trigonant 156 38,4% Champcevinel 246 35,7% Chancelade 496 39,8% Château-l’Evêque 210 37,8% Coulounieix-Chamiers 1 292 43,3% Coursac 186 48,7% Escoire 58 47,1% La Chapelle-Gonaguet 112 46,3% Marsac-sur-l'Isle 326 49,8% Notre-Dame-de-Sanilhac 360 40,9% Périgueux 7 360 45,2% Razac-sur-l'Isle 327 47,2% Trélissac 799 33,2% CA Périgourdine 11 928 42,9% Dordogne 55 564 33,9%

25.


• Une sur-représentation des personnes âgées

Personnes isolées

Couples sans enfants

Familles mono- -parentales

Couples avec 1 ou 2 enfants

Couples avec 3 enf. ou +

Nb % Nb % Nb % Nb % Nb % Antonne-et-Trigonant 58 37% 0 0% 17 11% 67 43% 14 9% Champcevinel 28 11% 5 2% 42 17% 138 56% 33 13% Chancelade 111 22% 22 4% 72 15% 222 45% 69 14% Château-l’Evêque 30 14% 12 6% 33 16% 116 55% 19 9% Coulounieix-Chamiers 413 32% 65 5% 285 22% 410 32% 119 9% Coursac 20 11% 6 3% 16 9% 122 66% 22 12% Escoire 5 9% nr nr nr nr 41 71% 6 10% La Chapelle-Gonaguet 8 7% nr nr 14 13% 66 59% 21 19% Marsac-sur-l'Isle 48 15% nr nr 54 17% 170 52% 50 15% Notre-Dame-de-Sanilhac 78 22% 17 5% 63 18% 174 48% 28 8% Périgueux 4407 60% 372 5% 1206 16% 1 118 15% 257 3% Razac-sur-l'Isle 47 14% 16 5% 51 16% 172 53% 41 13% Trélissac 279 35% 31 4% 142 18% 267 33% 80 10% CA Périgourdine 5532 46% 555 5% 1999 17% 3083 26% 759 6% Dordogne 28 827 38 3 129 4 20 627 27 19 224 25 4 384 6

Source : CAF 24, 2005 (Dordogne 2004) Les personnes isolées représentent 46% des allocataires soit près de la moitié d’entre eux. Ils sont à Périgueux (car la ville compte davantage de petits ménages en général), mais ils forment également un tiers de bénéficiaires à Coulounieix-Chamiers et Trélissac, davantage encore à Antonne. Cela témoigne d’une relative faiblesse de revenus pour des ménages jeunes en décohabitation ou des personnes âgées isolées. On trouve ensuite les familles : les couples avec enfants forment un tiers des allocataires, on peut y lire l’importance des allocations logements parmi les types de prestations. Dans plusieurs communes résidentielles leur part est bien plus importante car les familles avec enfants en général sont dominantes dans la population. Les familles monoparentales, qui correspondent à une situation de plus en plus fréquente représentent 17% des allocataires au total (elles sont plus nombreuses à Coulounieix-Chamiers où ces ménages représentent plus d’un allocataire sur cinq).

26.


• Nature des prestations perçues

Total alloca- -taires

prestations d'entretien

prestations liées à

l'enfance

prestations liées au

logement

Mono-paren- -talité

invalidité précarité

nb nb % nb % nb % nb % nb % nb % Antonne-et-Trigonant 156 79 51 32 21 78 50 7 4 38 24 11 7 Champcevinel 246 175 71 72 29 71 29 10 4 8 3 18 7 Chancelade 496 287 58 122 25 150 30 47 9 30 6 76 15 Château-l’Evêque 210 134 64 60 29 75 36 8 4 12 6 19 9 Coulounieix-Chamiers 1 292 650 50 252 20 751 58 163 13 107 8 255 20 Coursac 186 135 73 59 32 44 24 7 4 7 4 11 6 Escoire 58 41 71 15 26 15 26 nr nr 5 9 nr nr La Chapelle-Gonaguet 112 81 72 35 31 30 27 nr nr nr nr 7 6 Marsac-sur-l'Isle 326 224 69 87 27 92 28 30 9 26 8 39 12 Notre-Dame-de-Sanilhac 360 212 59 83 23 157 44 28 8 27 8 20 6 Périgueux 7 360 1891 26 813 11 5734 78 585 8 533 7 1119 15 Razac-sur-l'Isle 327 218 67 100 31 125 38 26 8 22 7 21 6 Trélissac 799 397 50 154 19 430 54 53 7 99 12 60 8

CA Périgourdine 11 928 4 213 35 1 840 15 7 778 65 924 8 875 7 1 586 13

Dordogne 55 564 25 252 45 10 348 19 31 364 56 3 817 7 6 043 11 6 641 12 Source : CAF 24, 2005, Dordogne 2004

La répartition des prestations par type montre la forte représentation des aides au logement : 65% de l’ensemble. La part de ces allocations est particulièrement dominante à Périgueux, où le locatif est plus répandu. Le cumul des prestations d’entretien (qui comprennent, entre autres, les allocations familiales) et des prestations liées à l’enfance (reçues à partir du premier enfant) représente la moitié du total des allocations. Elles sont prépondérantes dans la plupart des communes environnant Périgueux, du fait de la composition plus familiale de leur population. Les allocations liées à la monoparentalité comptent pour 8% (ce qui n’empêche pas les ménages monoparentaux de bénéficier également d’autres aides, notamment celles liées à l’enfance). Les aides liées à la précarité, qui touchent les allocataires les plus fragiles, représentent 13% de l’ensemble soit plus d’une allocation sur dix, témoignant d’une part non négligeable de ménages en grande difficulté. A Périgueux ils sont 15%, et à Coulounieix-Chamiers leur part s’élève à 20% soit un allocataire sur 5.

27.


• Les minima sociaux

Nb de RMIstes

Nb de ménages en 2003

(Filocom)

Nb de Rmistes 2004 /Nb de ménages 2003

en %

Nb de personnes couvertes

Antonne-et-Trigonant 11 431 2,6% 18 Champcevinel 18 931 1,9% 33 Chancelade 76 1 660 4,6% 203 Château-l’Evêque 19 720 2,6% 46 Coulounieix-Chamiers 255 3 469 7,4% 565 Coursac 11 528 2,1% 14 Escoire nr 164 nr nr La Chapelle-Gonaguet 7 318 2,2% 16 Marsac-sur-l'Isle 39 876 4,5% 100 Notre-Dame-de-Sanilhac 20 1 080 1,9% 33 Périgueux 1 119 15 995 7,0% 1 857 Razac-sur-l'Isle 21 904 2,3% 62 Trélissac 60 2 766 2,2% 125 CA Périgourdine 1 656 29 842 5,5% 3 072 Dordogne 6 641 174 990 3,8% 12 912

Source : CAF 24, 2005, Dordogne 2004 Personne couverte : comprend les allocataires et éventuellement leur conjoint, leurs enfants et autre personnes à charge Nombre de personne à charge par bénéficiaire : en moyenne dans le Pays, les bénéficiaires du RMI ont une personne à charge∗ (0,95 personne) comme en moyenne en Dordogne. * chiffre très légèrement sous-estimé du fait que le nb soit indisponible (car inférieur à 11) pour Escoire. On recense en 2005, sur la CAP, 1 656 bénéficiaires du Revenu Minimum d’Insertion, ce qui représente environ 5,5% des ménages de 2003 (source Filocom). Près de 70% de ces bénéficiaires vivent sur Périgueux, la ville centre est celle qui accueille le plus de personnes en grande difficulté, ce qui s’explique à la fois par la plus grande diversité de son parc de logement mais également la présence sur son territoire d’un certain nombre de services d’aide ou de recherches d’emploi. Pour la même raison, c’est à Coulounieix-Chamiers qu’on trouve la part de Rmistes la plus importante (6,8%). Au total, environ 3 070 personnes sont couvertes par le RMI, ce qui signifie que chaque allocataire a près d’une personne à charge en moyenne (0,86 personne). On pourra noter également, parmi les minima sociaux, que 270 personnes bénéficient dans la CAP de l’allocation personne isolée, dont les deux tiers (178) vivent à Périgueux.

∗ Nombre de personne à charge par bénéficiaire = (nb de personnes couvertes / nb d’allocataires)-1

28.


29.


Un territoire qui fait figure de pôle d’emploi départemental

▪ Un taux d’emploi excédentaire : 1,22 ▪ Des zones d’emplois importantes sur Périgueux, Trélissac et Marsac-sur-l’Isle notamment ▪ Un taux de chômage moyen toujours trop important: 13% en 1999… dans la moyenne

départementale, ▪ Il connaîtrait depuis une baisse sensible : 8,6% à l’échelle plus large du bassin d’emploi en 2006

Les ressources des ménages sont modérées

▪ Le revenu moyen annuel des foyers fiscaux du pays est de 13 762 € (1999) ▪ Des profils plus aisés dans certaines communes résidentielles (Chancelade, Champcevinel…) ▪ 58% des ménages ont des revenus compatibles avec les plafonds HLM (soit proche de la moyenne

départementale mais en-dessous de la moyenne nationale)

40,4% des ménages sont allocataires de la CAF

▪ 1 656 bénéficiaires du RMI, soit 4,8% des ménages : la précarité est présente ▪ 7 778 allocations logement dont :

29% logés en parc locatif social 60% locataires du privé 5% de propriétaires 6% en établissement

En synthèse


CHANCELADE


CHATEAU-L'EVEQUE


COURSAC

ESCOIRE

MARSAC-SUR-L'ISLE


PERIGUEUX

RAZAC-SUR-L'ISLE

TRELISSAC

LE LOGEMENT ENTRE 1990 ET 1999LE LOGEMENT ENTRE 1990 ET 1999


Evolution annuelleentre 1990 et 1999

plus de 2 %de 1,5 % à 2 %de 1% à 1,5 %moins de 1 %

L'évolution annuelle du nombre de logements

Taux moyen : 0,63 %


31.


3. LE PARC DE LOGEMENTS EXISTANT : CADRAGES L’agglomération compte, en 1999, 32 082 logements. Ce parc a augmenté de 1 760 unités entre 1990 et 1999, soit + 0,63% par an. A l’échelle de la Dordogne, cette augmentation a été légèrement plus rapide de l’ordre de 0,79%. Les petites communes de l’agglomération, dont la population s’est fortement accrue sur cette période 1990-1999, ont néanmoins généralement connu un développement plus soutenu de leur parc de logements.

Résidences

principales en 1999 Résidences

secondaires en 1999 Logements

Vacants en 1999 TOTAL

Logements Nombre % Nombre % Nombre % en 1999 Antonne-et-Trigonant 395 89,8% 27 6,1% 18 4,1% 440 Champcevinel 900 96,3% 21 2,2% 14 1,5% 935 Chancelade 1 525 92,6% 67 4,1% 54 3,3% 1 646 Château-l’Evêque 644 88,1% 49 6,7% 38 5,2% 731 Coulounieix-Chamiers 3 371 94,5% 74 2,1% 121 3,4% 3 566 Coursac 482 93,1% 30 5,8% 6 1,2% 518 Escoire 148 89,7% 8 4,8% 9 5,5% 165 La Chapelle-Gonaguet 291 92,1% 14 4,4% 11 3,5% 316 Marsac-sur-l'Isle 832 94,3% 15 1,7% 35 4,0% 882 Notre-Dame-de-Sanilhac 1 039 91,9% 39 3,5% 52 4,6% 1 130 Périgueux 15 708 87,2% 686 3,8% 1 610 8,9% 18 004 Razac-sur-l'Isle 852 91,6% 55 5,9% 23 2,5% 930 Trélissac 2 645 93,8% 69 2,4% 105 3,7% 2 819 CA Périgourdine 28 832 89,9% 1 154 3,6% 2 096 6,5% 32 082 Pays Isle en Périgord 56 514 86,4% 4 701 7,2% 4 232 6,5% 65 447 Dordogne 163 657 78,5% 29 710 14,2% 15 181 7,3% 208 548

Source INSEE 1999 Le caractère urbain de la CAP conduit à une très faible proportion de résidences secondaires sur son territoire, qui contraste avec la moyenne départementale : la Dordogne, territoire touristique compte 14,2%. La part des logements vacants était quant à elle de 6,5% en 1999, légèrement inférieure à la moyenne du département. Cette proportion a sans doute évolué depuis, notamment sur Périgueux, suite aux actions engagées pour l’amélioration du parc et la récupération des logements inoccupés. Mais la production de logements défiscalisables a également pu augmenter la vacance, pour un temps au moins. Cette problématique de la vacance est difficile à cerner au travers des statistiques. Le tableau de la page suivante dresse un état du parc de logements en 2003, d’après le fichier DGI. D’après cette autre source, la part des logements vacants atteindrait les 10,8%, une proportion proche de celle enregistrée pour l’ensemble du département Une stricte comparaison entre ces deux ensembles de données n’est pas possible du fait de la différence de sources, et du mode de recensement. Cependant, on peut s’étonner du différentiel relevé au niveau du stock de logements vacants : 3 755 en 2003 contre 2 096 en 1999. Il s’agit d’une augmentation qui va à l’encontre de la diminution sensible dont ont fait part les acteurs locaux et qui correspondrait également aux efforts menés au travers de l’OPAH de Périgueux.

32.


En 2003, le fichier Filocom issu des impôts indique un total de 34 794 logements soit 15% de l’ensemble départemental.

Résidences

principales en 2003 Résidences

secondaires en 2003 Logements

Vacants en 2003 TOTAL

Logements Nombre % Nombre % Nombre % en 2003 Antonne-et-Trigonant 431 84,7 31 6,1 47 9,2 509 Champcevinel 931 93,1 26 2,6 43 4,3 1 000 Chancelade 1 660 88,1 62 3,3 162 8,6 1 884 Château-l’Evêque 720 84,0 56 6,5 81 9,5 857 Coulounieix-Chamiers 3 469 92,3 58 1,5 231 6,1 3 758 Coursac 528 89,9 18 3,1 41 7,0 587 Escoire 164 87,2 12 6,4 12 6,4 188 La Chapelle-Gonaguet 318 86,6 20 5,4 29 7,9 367 Marsac-sur-l'Isle 876 90,4 35 3,6 58 6,0 969 Notre-Dame-de-Sanilhac 1 080 87,7 36 2,9 115 9,3 1 231 Périgueux 15 995 82,3 721 3,7 2 727 14,0 19 443 Razac-sur-l'Isle 904 90,2 42 4,2 56 5,6 1 002 Trélissac 2 766 92,2 80 2,7 153 5,1 2 999 CA Périgourdine 29 842 85,6% 1 197 3,4% 3 755 10,8% 34 794 Pays Isle en Périgord 59 424 83,2% 4 448 6,2% 7 524 10,5% 71 396 Dordogne 174 990 76,8% 29 065 12,8% 23 740 10,4% 227 795

Source Filocom 2003

Un parc de logements relativement ancien : 68% du parc est antérieur à 1975 Avant 1949 de 1949 à 1974 de 1975 à 1981 de 1982 à 1989 Après 1989 Nb % Nb % Nb % Nb % Nb % Antonne-et-Trigonant 150 34,1% 102 23,2% 75 17,7% 72 16,4% 41 9,3% Champcevinel 129 13,8% 267 28,5% 177 18,5% 220 23,5% 143 15,3% Chancelade 297 18,0% 497 30,2% 362 22,4% 267 16,2% 223 13,5% Château-l’Evêque 224 30,6% 136 18,6% 127 16,4% 153 20,9% 91 12,4% Coulounieix-Chamiers 365 10,2% 2 080 58,3% 582 16,7% 352 9,9% 190 5,3% Coursac 146 28,2% 56 10,8% 109 23,0% 109 21,0% 98 18,9% Escoire 43 26,1% 26 15,8% 24 14,5% 48 29,1% 24 14,5% La Chapelle-Gonaguet 96 30,4% 30 9,5% 42 13,0% 95 30,1% 53 16,8% Marsac-sur-l'Isle 147 16,7% 291 33,0% 144 15,6% 155 17,6% 145 16,4% Notre-Dame-de-Sanilhac 232 20,5% 417 36,9% 198 18,5% 178 15,8% 104 9,2% Périgueux 8 418 46,7% 5 337 29,6% 2 002 12,9% 1 105 6,1% 1 167 6,5% Razac-sur-l'Isle 238 25,6% 306 32,9% 186 20,2% 140 15,1% 60 6,5% Trélissac 395 14,0% 1 248 44,3% 565 20,4% 440 15,6% 170 6,0% CA Périgourdine 10 880 33,9% 10 793 33,6% 4 593 15,4% 3 334 10,4% 2 509 7,8% Pays Isle en Périgord 23 936 36,5% 18 815 28,7% 9 296 14,9% 7 633 11,7% 5 818 8,9% Dordogne 93 068 44,6% 48 253 23,1% 23 923 12,4% 23 720 11,4% 19 826 9,5%

Source INSEE 1999 recensement complémentaire Le parc est relativement ancien, comme le profil départemental. La production semble avoir été de plus en plus modérée au fil des années : 15% du parc ont été produits entre 1975 et 1981, seulement 10% sur le reste des années 1980, puis 8% pour les années 1990. Pour autant les années 1990 ont donné lieu à des développements du parc dans les petites communes de la CAP qui, à leur échelle, ont eu des répercussions importantes sur le territoire (en termes de besoins d’équipements, de services, de fonctionnement urbain…).

33.


3.1 Le parc des résidences principales Le territoire de l’agglomération comptait, en 1999, 26 369 résidences principales. Ce parc a progressé de 1% par an, soit un rythme presque semblable à celui du département. Il s’agit d’une évolution largement plus soutenue que celle de la population sur la même période (0,09% par an). La production de logements a donc répondu à une diversité de besoins, autres que celui du seul accroissement démographique.

+ 2 463 résidences principales entre 1990 et 1999

Résidences principales Evolution 90-99

1990 1999 Nb Taux annuel

Antonne-et-Trigonant 368 395 27 0,79% Champcevinel 761 900 139 1,88% Chancelade 1 313 1 525 212 1,68% Château-l’Evêque 578 644 66 1,21% Coulounieix-Chamiers 3 218 3 371 153 0,52% Coursac 381 482 101 2,65% Escoire 130 148 18 1,45% La Chapelle-Gonaguet 229 291 62 2,70% Marsac-sur-l'Isle 687 832 145 2,15% Notre-Dame-de-Sanilhac 948 1 039 91 1,02% Périgueux 14 456 15 708 1 252 0,93% Razac-sur-l'Isle 794 852 58 0,79% Trélissac 2 506 2 645 139 0,60% CA Périgourdine 26 369 28 832 2 463 1,00% Pays Isle en Périgord 51 220 56 514 5 294 1,10% Dordogne 150 419 163 657 13 238 0,94%

Source INSEE 1999 Toutes les communes ont vu leur parc s’accroître, selon des rythmes différents. La hausse apparaît plus soutenue dans certaines petites communes comme la Chapelle-Gonaguet ou Marsac-sur-l’Isle qui avaient un parc relativement faible en 1990. C’est à Coulounieix-Chamiers qu’elle apparaissait la moins conséquente mais cette commune a vu son rythme de construction s’accroître de façon notable depuis 1999.

55% de propriétaires en 2003 Selon les données Filocom de 2003, un peu plus de la moitié des habitants de la CAP sont propriétaires de leur logement (55%). Il s’agit d’un pourcentage inférieur à la moyenne départementale. En effet, du fait de son caractère plus urbain, la communauté d’agglomération propose une offre résidentielle relativement variée. On compte 30% de locataires dans le privé et 14% dans le parc public. D’après Filocom en 2003 les proportions entre propriétaires et locataires restent globalement les mêmes (meublés et chambres d’hôtel étant compris dans le parc locatif privé) que l’INSEE en 1999.

34.


Propriétaires

2003 Locataires du

privé 2003 Locataires du

social 2003 Nb % Nb % Nb % Antonne-et-Trigonant 322 77% 81 19% 13 3% Champcevinel 770 84% 90 10% 58 6% Chancelade 1 392 86% 195 12% 40 2% Château-l’Evêque 584 83% 107 15% 13 2% Coulounieix-Chamiers 2 187 64% 500 15% 746 22% Coursac 460 88% 45 9% 17 3% Escoire 141 89% 18 11% 0 0 La Chapelle-Gonaguet 275 - - - - - Marsac-sur-l'Isle 704 82% 123 14% 33 4% Notre-Dame-de-Sanilhac 809 77% 200 19% 45 4% Périgueux 5 730 37% 6 670 43% 3 104 20% Razac-sur-l'Isle 745 - - - - - Trélissac 1 951 72% 610 23% 136 5%

CA Périgourdine 16 070 55% 8 806 30% 4 214 14% Pays Isle en Périgord 37 178 65% 13 892 24% 6 104 11%

Dordogne 117 146 71% 34 771 21% 12 889 8% Source Filocom 2003

L’offre en collectif est présente mais concentrée

Avec 43% du parc, le collectif est surreprésenté dans l’agglomération en comparaison de la place qu’il occupe à l’échelle du département. Ceci n’est le fait que de certaines communes, les plus importantes (Périgueux, Coulounieix-Chamiers, Notre Dame de Sanilhac, Trélissac) puisque dans les autres, l’individuel est largement majoritaire (à plus de 90%). SeulePérigueux présente une part de collectif majoritaire (68,7%). La comparaison des résultats de l’INSEE en 1999 et ceux de Filocom en 2003 marque d’ailleurs une évolution en faveur du collectif. Les données Filocom, plus récentes, ne sont pas disponibles dans le détail pour les communes de Coursac, Escoire, et La Chapelle Gonaguet. Elles confirment les rapports indiqués par le recensement de 1999.

Résidences principales Individuel Collectif

en 2003 Nb % Nb % Antonne-et-Trigonant 431 415 96,3 16 3,7 Champcevinel 931 898 96,5 33 3,5 Chancelade 1 660 1 588 95,7 72 4,3 Château-l’Evêque 720 677 94,0 43 6,0 Coulounieix-Chamiers 3 469 2 642 76,2 827 23,8 Coursac 522 5 - - - Escoire 159 - - - - La Chapelle-Gonaguet 275 - - - - Marsac-sur-l'Isle 876 835 95,3 41 4,7 Notre-Dame-de-Sanilhac 1 080 882 81,7 198 18,3 Périgueux 15 995 5 004 31,3 10 991 68,7 Razac-sur-l'Isle 904 864 95,6 40 4,4 Trélissac 2 766 2 171 78,5 595 21,5

CA Périgourdine 29 842 16 961 57% 12 881 43% Pays Isle en Périgord 59 424 43 832 74% 15 592 26%

Dordogne 174 990 146 413 84% 28 557 16% Source Filocom 2003

35.


Le parc est essentiellement constitué de grands logements

Type 1 Type 2 Type 3 Type 4 Type 5 ou plus Nb % Nb % Nb % Nb % Nb % Antonne-et-Trigonant 10 3% 16 4% 68 17% 141 36% 160 41% Champcevinel 5 1% 32 4% 111 12% 352 39% 401 45% Chancelade 6 0% 56 4% 239 16% 578 38% 647 42% Château-l’Evêque 1 0% 25 4% 102 16% 251 39% 265 41% Coulounieix-Chamiers 18 1% 153 5% 687 20% 1 379 41% 1 134 34% Coursac 0 0% 17 4% 71 15% 167 35% 227 47% Escoire 0 0% 2 1% 22 15% 55 37% 70 47% La Chapelle-Gonaguet 0 0% 11 4% 44 15% 107 37% 129 44% Marsac-sur-l'Isle 3 0% 35 4% 120 14% 340 41% 334 40% Notre-Dame-de-Sanilhac 23 2% 47 5% 148 14% 389 37% 433 42% Périgueux 1 580 10% 2 865 18% 4 358 28% 3 901 25% 3 032 19% Razac-sur-l'Isle 2 0% 35 4% 164 19% 329 39% 321 38% Trélissac 38 1% 121 5% 472 18% 1 016 38% 999 38% CA Périgourdine 1 686 6% 3 415 12% 6 606 23% 9 005 31% 8 152 28% Pays Isle en Périgord 2 203 3,9% 4 909 8,7% 12 201 21,6% 18 520 32,7% 18 730 33,1% Dordogne 4 302 2,6% 12 487 7,6% 33 426 20,4% 52 635 32,1% 60 985 37,2%

Source INSEE 1999 Grâce à la relative diversité de la ville centre, les petits logements (une ou deux pièces) sont davantage représentés sur l’agglomération qu’ils ne le sont en moyenne dans le département : 6% de T1 et 12% de T2. Ces petites typologies sont concentrées à 87% sur Périgueux, partout ailleurs leur part est faible. Avec les récents développements de programmes d’investissement locatif, la typologie des T2-T3 s’est largement développée et diffusée sur le territoire dans plusieurs communes environnantes. Si les petites typologies favorisent les débuts de parcours résidentiels, il faut tout de même veiller à une bonne adéquation de cette offre avec la demande locale, cohérence aujourd’hui souvent insuffisante.

36.


Le confort des résidences principales Les données issues de la Direction Générale des Impôts (Filocom) nous permettent d’actualiser les données fournies par le recensement de 1999, jusqu’alors seules références disponibles. Ces informations de 2003 nous donnent des informations sur l’état du bâti (1).

CC ≤ 5 CC 6 CC 7 et 8 Nb % Nb % Nb % Antonne-et-Trigonant 305 71% 76 18% 50 12% Champcevinel 676 73% 210 23% 45 5% Chancelade 1 279 77% 265 16% 116 7% Château-l’Evêque 458 64% 136 19% 126 18% Coulounieix-Chamiers 2 047 59% 1 307 38% 115 3% Coursac 442 84% 62 12% 24 5% Escoire 136 83% La Chapelle-Gonaguet 249 78% 43 14% 26 8% Marsac-sur-l'Isle 746 85% 105 12% 25 3% Notre-Dame-de-Sanilhac 740 69% 287 27% 53 5% Périgueux 9 657 60% 5 913 37% 425 3% Razac-sur-l'Isle 772 85% 112 12% 20 2% Trélissac 2 074 75% 576 21% 116 4% CA Périgourdine 19 581 66% 9118 31% 1143 4% Pays Isle en Périgord 36 997 62% 17 776 30% 4 651 8% Dordogne 98 593 56% 60 326 34% 16 071 9%

Source : Filocom 2003 Les deux tiers des résidences principales sont jugées en bon état de confort. L’agglomération se distingue en cela de la moyenne départementale. Son contexte plus urbain favorise l’entretien et le renouvellement du parc. On trouve sur le territoire peu de patrimoine rural vétuste. La pression immobilière favorise d’ailleurs les rénovations spontanées. Les efforts d’amélioration menés notamment sur la ville-centre (OPAH de périgueux) ont contribué à faire baisser la part des logements inconfortables (un peu plus d’un millier soit 4%). On relève cependant quelques communes où le taux de résidences principales en état médiocre à très médiocre dépasse les 10%, tel est le cas à Antonne-et-Trigonant et Château-l’Evêque.

(1) Le classement établi par la DGI permet d’évaluer un volume de logements jugés en état médiocre à très médiocre.

Il est nécessaire préciser en amont, que ce classement cadastral, s’établit selon divers aspects relatifs au logement et que les bases cadastrales souffrent en général de n’avoir pas été révisées de façon uniforme dans le temps. Les catégories inférieures à 5 correspondent aux logements en bon état. La catégorie 6 aux logements d’état de confort moyen Les catégories 7 et 8 regroupent les logements d’état général médiocre à très médiocre, c’est à dire : - des bâtiments d’aspect architectural plus ou moins délabré - une qualité de construction allant jusqu’à particulièrement défectueuse - une relative exiguïté des pièces - l’absence de pièces de réception - l’absence courante de locaux d’hygiène - des WC parfois extérieurs - l’absence courante d’autres équipements (chauffage central, ascenseur…) - une impression d’ensemble médiocre à très médiocre

37.


Les occupants du parc de résidences principales au travers de l’allocation logement Plus d’un quart des ménages dispose d’une allocation logement sur l’agglomération. Les allocations logements sont distribuées afin de subvenir au paiement d’une partie d’une charge relative au logement. Il s‘agit le plus souvent d’un loyer, il peut aussi s’agir d’un remboursement de prêt. La proportion d’allocataires est supérieure à la moyenne à Périgueux où le parc locatif public et privé est globalement plus représenté. Les allocataires sont d’ailleurs beaucoup plus fréquemment logés dans le parc locatif privé que dans le parc public, ce qui indique une déficience de l’offre sociale, le privé (plus répandu) abrite des populations peu aisées qui n’ont pas eu accès au logement social.

Total des

allocataires logements

en % des ménages (de 2003)

dont locataires du public

dont locataires du privé

dont en accession

autres (établissement)

nb % nb % nb % nb % Antonne-et-Trigonant 78 18% nr nr 22 28% 13 17% 40 51% Champcevinel 71 8% 17 24% 39 55% 15 21% nr Chancelade 150 9% 22 15% 68 45% 33 22% 27 18% Château-l’Evêque 75 10% 9 12% 46 61% 20 27% nr Coulounieix-Chamiers 751 22% 502 67% 173 23% 50 7% 24 3% Coursac 44 8% 10 23% 17 39% 17 39% nr Escoire 15 9% nr nr 9 60% 5 33% nr La Chapelle-Gonaguet 30 9% nr nr 12 40% 16 53% nr Marsac-sur-l'Isle 92 11% 28 30% 34 37% 30 33% nr Notre-Dame-de-Sanilhac 157 15% 23 15% 104 66% 21 13% 9 6% Périgueux 5 734 36% 1 469 26% 3 891 68% 83 1% 286 5% Razac-sur-l'Isle 125 14% nr 65 52% 48 38% 8 6%

Trélissac 430 16% 80 19% 236 55% 27 6% 87 20%

CA Périgourdine 7 752 26% 2169 28% 4716 61% 378 5% 482 6% Dordogne 31 364 18% 6 956 22% 17 282 55% 3 947 13% 3 163 10,1%

Allocataires à Bas revenus CA Périgourdine 2 879 10% 912 32% 1793 62% 86 3% 88 3% Dordogne 11 448 7% 2 982 26% 7 105 62% 1 102 10% 259 2%

Source : CAF 24, 2005

Le seuil des bas revenus est égal à la demie médiane des RUC (1). La médiane est la valeur en dessous de laquelle il y a 50% des personnes. La population concernée se compose de l'ensemble des allocataires, hors étudiants, personnes de plus de 65 ans et allocataires des régimes particuliers. Les allocataires disposant des ressources les plus faibles représentent environ un ménage sur 10 dans l’agglomération. Leur répartition dans le parc suit celle des allocataires en général mais ils sont encore plus nombreux, en proportion dans le parc locatif, et en particulier le parc privé qui reste le principal recours pour ces publics les plus fragiles.

(1) Le revenu mensuel par unité de consommation rapporte le revenu disponible (revenus + prestations) de la famille,

hors étudiants et personnes de plus de 65 ans, au nombre d'unités de consommation (uc=1 pour l'allocataire, 0.5 par adulte et enfants de 14 ans ou plus, 0.3 par enfant de moins de 14 ans). On ajoute 0,2 pour les familles monoparentales.

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((


CHANCELADE


CHATEAU-L'EVEQUE


COURSAC

ESCOIRE

MARSAC-SUR-L'ISLE


PERIGUEUX

RAZAC-SUR-L'ISLE

TRELISSAC

LES LOGEMENTS VACANTS EN 1999LES LOGEMENTS VACANTS EN 1999

Part du parcde logements

plus de 5 %de 2,5 à 5 %moins de 2,5 %

Nombre de logementsvacants

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((( 1 600

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((( 160

Les logements vacants en 1999

Part moyenne : 6,5%




CHANCELADE


CHATEAU-L'EVEQUE


COURSAC

ESCOIRE

MARSAC-SUR-L'ISLE


PERIGUEUX

RAZAC-SUR-L'ISLE

TRELISSAC

Evolution annuelleentre 1990 et 1999

de 1 à 5 %de 0% à 1%négatif

Evolution annuelle des logements vacants


Taux moyen : -2,39 %

39.


3.2 Le parc des logements vacants

Une diminution des logements vacants depuis 1990

Logements vacants (INSEE) Evolution 1990 -1999

(INSEE)

LV en 2003 selon

Filocom Nb en 1990 % Nb en

1999 %

Antonne-et-Trigonant 27 6,3% 18 4,1% -9 47 Champcevinel 19 2,4% 14 1,5% -5 43 Chancelade 99 6,8% 54 3,3% -45 162 Château-l’Evêque 38 5,6% 38 5,2% 0 81 Coulounieix-Chamiers 118 3,5% 121 3,4% 3 231 Coursac 8 1,9% 6 1,2% -2 41 Escoire 8 5,5% 9 5,5% 1 12 La Chapelle-Gonaguet 17 6,5% 11 3,5% -6 29 Marsac-sur-l'Isle 25 3,4% 35 4,0% 10 58 Notre-Dame-de-Sanilhac 55 5,3% 52 4,6% -3 115 Périgueux 2 056 11,8% 1 610 8,9% -446 2 727 Razac-sur-l'Isle 20 2,2% 23 2,5% 3 56 Trélissac 116 4,3% 105 3,7% -11 153 CA Périgourdine 2 606 8,6% 2 096 6,5% -510 3 755 Pays Isle en Périgord 5 019 8,2% 4 232 6,5% -787 7 524 Dordogne 16 194 8,3% 15 181 7,3% -1 013 23 740

Source : INSEE 1999 et Filocom 2003 On dénombre 2 096 logements vacants en 1999 sur l’agglomération. Le stock a enregistré une baisse de 510 logements entre 1900 et 1999. Leur part est passée de 8,6% à 6,5%. Il n’y a que quatre communes où ce volume a augmenté, et très faiblement : Coulounieix-Chamiers, Escoire, Razac-sur-l’Isle et Marsac-sur-l’Isle. Des résultats plus récents seraient nécessaires pour évaluer l’impact de la pression immobilière continue sur l’agglomération et des actions d’amélioration du patrimoine (type OPAH). Les trois communes recensées en 2004 et 2005 montrent des évolutions distinctes : une baisse à Trélissac avec 87 logements vacants en 2005 au lieu de 105 en 1999, une stagnation à Château-l’Evêque à 38 logements ainsi qu’à Notre-Dame-de-Sanilhac. Dans ces deux communes le stock est resté quasiment stable sur 15 ans, laisse envisager des obstacles structurels aux remises en marché (type indivisions, ou important niveau d’inconfort).

Les chiffres transmis par Filocom pour l’année 2003 sont largement plus élevés que ceux de l’INSEE. Tel est le cas dans toutes les communes, où les volumes sont toujours supérieurs d’au moins 50% à ceux du recensement. Cela ne témoigne pas d’une réelle augmentation du stock, en effet, les chiffres sont généralement contestés par les élus et acteurs locaux. Il est donc nécessaire de prendre des précautions pour l’utilisation et l’affichage de cette donnée. Logements vacants à Périgueux

40.


85% du parc vacant est en état bon ou moyen Malgré les précautions à prendre quant aux volumes de vacance indiqués par Filocom, ces données permettent de mieux qualifier le stock de logements vacants.

CC ≤ 5 CC 6 CC 7 et 8 Nb % Nb % Nb % Antonne-et-Trigonant 15 31,9 12 25,5 20 42,6 Champcevinel 19 44,2 - - - - Chancelade 83 51,2 32 19,8 47 29,0 Château-l’Evêque 22 27,2 19 23,5 40 49,4 Coulounieix-Chamiers 89 38,5 94 40,7 48 20,8 Coursac 19 46,3 11 26,8 11 26,8 Escoire - - - - - - La Chapelle-Gonaguet 12 41,4 - - - - Marsac-sur-l'Isle 35 60,3 - - - - Notre-Dame-de-Sanilhac 45 39,1 52 45,2 18 15,7 Périgueux 1 178 43,2 1 207 44,3 342 12,5 Razac-sur-l'Isle 29 51,8 - - - - Trélissac 91 59,5 37 24,2 25 16,3 CA Périgourdine 1 639 44% 1523 41% 593 16% Pays Isle en Périgord 2 799 37% 2 709 36% 2 016 27% Dordogne 8 821 37% 8 079 34% 6 840 29%

Source : Filocom 2003 NR : non renseigné, en raison des impératifs du secret statistique les données qui concernent moins de 11 unités ne peuvent être communiquées. On relève seulement 16% des logements vacants en classement cadastral 7 ou 8 qui indique un niveau de confort très médiocre. Ils ‘agit donc de logements qui nécessiteront une importante remise à niveau avant de pouvoir être récupérés sur le marché. Il s’agit d’une faible part en comparaison de la moyenne départementale. On retrouve là le bon niveau de confort général déjà constaté pour les résidences principales. Comme pour les résidences principales, on trouve les taux les plus préoccupants à Antonne-et-Trigonant et à Château l’Evêque. Pour la grande majorité du parc, les causes de la vacance sont à trouver ailleurs que dans l’état de dégradation des logements. Il reste néanmoins des logements inoccupés en cours de dégradation, notamment dans certains quartiers de Périgueux (gare, rue Chanzy…).

Un logement vacant rue Barbusse à Périgueux Bâti ancien inoccupé à La Chapelle Gonaguet

41.


Un quart des logements est vacant depuis plus de 5 ans

depuis moins de 3 ans

Depuis 3 ans et plus

Nb % Nb % Antonne-et-Trigonant 17 36,2 30 63,8 Champcevinel Chancelade 76 46,9 86 53,1 Château-l’Evêque 41 50,6 40 49,4 Coulounieix-Chamiers 165 71,4 66 28,6 Coursac 29 70,7 12 29,3 Escoire La Chapelle-Gonaguet 17 58,6 12 41,4 Marsac-sur-l'Isle 46 79,3 12 20,7 Notre-Dame-de-Sanilhac 75 65,2 40 34,8 Périgueux 1 930 70,8 797 29,2 Razac-sur-l'Isle 41 73,2 15 26,8 Trelissac 115 75,2 38 24,8 CA Périgourdine 2 595 69% 1 160 31% Pays Isle en Périgord 4 732 63% 2792 37% Dordogne 13 179 55% 10 561 44%

Source : Filocom 2003 On relève en effet un stock de logements vacants depuis une longue durée (près d’un tiers sont inoccupés depuis plus de 3 ans). Différentes explications peuvent être trouvées : l’état du logement (mais on a vu que cela ne suffisait pas à justifier de telles proportions de vacance de longue durée), problèmes de succession… A Chancelade ou Château-l’Evêque, environ la moitié des logements vacants sont inoccupés depuis plus de trois ans. Les risques de dégradation de ce patrimoine sont patents. A l’inverse, à l’échelle de la CAP dans son ensemble, près de la moitié de logements vacants sont inoccupés depuis moins d’un an, ce qui témoigne d’un certain turn-over dans ce parc, signe positif.

Bâtiment vacant rue Chanzy à Périgueux

42.


3.3 Une diminution des résidences secondaires et des logements occasionnels

Résidences secondaires

(INSEE) Evolution 1990 -1999

(INSEE)

RS en 2003 selon Filocom

Nb en 1990 % Nb en

1999 % Nb en 2003 %

Antonne-et-Trigonant 37 8,6% 27 6,1% -10 31 6,1% Champcevinel 24 3,0% 21 2,2% -3 26 2,6% Chancelade 54 3,7% 67 4,1% 13 62 3,3% Château-l’Evêque 63 9,3% 49 6,7% -14 56 6,5% Coulounieix-Chamiers 65 1,9% 74 2,1% 9 58 1,5% Coursac 31 7,4% 30 5,8% -1 18 3,1% Escoire 7 4,8% 8 4,8% 1 12 6,4% La Chapelle-Gonaguet 15 5,7% 14 4,4% -1 20 5,4% Marsac-sur-l'Isle 26 3,5% 15 1,7% -11 35 3,6% Notre-Dame-de-Sanilhac 36 3,5% 39 3,5% 3 36 2,9% Périgueux 850 4,9% 686 3,8% -164 721 3,7% Razac-sur-l'Isle 79 8,8% 55 5,9% -24 42 4,2% Trélissac 60 2,2% 69 2,4% 9 80 2,7% CA Périgourdine 1 347 4,4% 1 154 3,6% -193 1 197 3,4% Pays Isle en Périgord 5 254 8,5% 4 701 7,2% -553 4 448 6,2% Dordogne 27 737 14,3% 29 710 14,2% 1 973 29 065 12,8%

Source : INSEE 1999 et Filocom 2003 Le territoire comptait 1 154 résidences secondaires en 1999, soit 3,6% du parc de logements. Elles ont baissé en part et en nombre depuis 1990, signe notable d’une tension résidentielle. Dans toutes les communes, le taux demeure inférieur à 7% des logements et il est particulièrement faible dans les communes les plus importantes et les plus urbaines telles que Trélissac et Coulounieix-Chamiers. La part des résidences secondaires recensée en 2003 par Filocom est similaire, le volume légèrement supérieur mais cela serait plus vraisemblablement lié à une méthode de classement différente qu’à une réelle augmentation.

43.


55% des ménages sont propriétaires dans l’agglomération (contre 71% en Dordogne)

▪ Soit une relative diversité des statuts, même si l’accession reste un objectif majeur des ménages, qui suscite des développements périurbains

▪ 30% des ménages sont logés en locatif privé ▪ 14% sont logés dans le parc HLM, ce qui reste limité pour une agglomération de cette taille

Un parc relativement équilibré entre collectif et individuel (en 1999)

▪ Principalement du fait de Périgueux, où le collectif domine à 63% ▪ Partout ailleurs, l’individuel représente au moins les trois quarts du parc ▪ 59% des logements comptent au moins 4 pièces ▪ Les logements de types T1 et T2 représentent que 18% des résidences principales, et sont en

grande majorité (67%) situés à Périgueux

Un bon confort des résidences principales

▪ Seulement 4% de résidences principales classés 7 et 8, d’état médiocre à très médiocre (soit 1 143 logements), l’impact bénéfique de la dernière OPAH

La vacance en baisse selon l’INSEE : 6,5% du parc total

▪ Mais encore 3 755 logements inoccupés selon Filocom en 2003 ▪ Des chiffres rarement validés par les communes ▪ 16% de logements seraient en état médiocre à très médiocre ▪ 22% inoccupés depuis plus de 5 ans ▪ Une part significative sur Périgueux

En synthèse

44.


45.


IIII.. AANNAALLYYSSEE DDUU

FFOONNCCTTIIOONNNNEEMMEENNTT DDUU

MMAARRCCHHÉÉ DDUU LLOOGGEEMMEENNTT

Le rythme annuel de constructionen individuel de 1999 à 2004

Nombre de logements

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((( 40

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((( 8

Rythme annuel : 208

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((ANTONNE-ET-TRIGONANTCHAMPCEVINEL

CHANCELADE


CHATEAU-L'EVEQUE


COURSAC

ESCOIRE

MARSAC-SUR-L'ISLE


PERIGUEUX

RAZAC-SUR-L'ISLE

TRELISSAC

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((


CHANCELADE


CHATEAU-L'EVEQUE


COURSAC

ESCOIRE

MARSAC-SUR-L'ISLE


PERIGUEUX

RAZAC-SUR-L'ISLE

TRELISSAC

LES RYTHMES DE CONSTRUCTION ANNUELS APRES 1999LES RYTHMES DE CONSTRUCTION ANNUELS APRES 1999

Source : SITADEL 99-04

Source : SITADEL 99-04

Le rythme annuel de constructionen collectif de 1999 à 2004

Rythme annuel : 78

Nombre de logements

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((( 80

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((( 8


47.


1. LA DYNAMIQUE DE CONSTRUCTION D’après l’INSEE, 2 509 logements ont été construits sur l’ensemble de la Communauté entre 1990 et 1999. Le rythme annuel de construction aurait donc été de 279 logements sur la période intercensitaire. Le parc des résidences principales avait lui augmenté, entre 1990 et 1999 de 2 463 unités soit environ 274 logements par an. Il s’agit d’une variation nette qui ne tient pas compte des démolitions et des changements d’affectation parmi les résidences principales, ni des variations des logements vacants ou des résidences secondaires. Les données Sitadel indiquent un rythme annuel moyen de 230 logements entre 1992 et 1998 contre 301 logements par an entre 1999 et 2004. Le rythme des constructions s’est donc nettement accru (+31% entre les deux périodes). Cette hausse entre les deux périodes est perceptible sur la quasi-totalité des communes, à l’exception d’Antonne-et-Trigonant et surtout de Périgueux, où le rythme est resté stable en moyenne. 1.1 Les logements construits depuis 1999

Rappel rythme

1992-1998 Construction depuis 1999

Total 92-98

Moy. annu. 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Total 99-04

Moy. annu.

Antonne-et-Trigonant 26 4 3 2 5 7 2 4 23 4 Champcevinel 106 15 5 16 13 19 44 26 123 21 Chancelade 182 26 37 16 12 24 23 30 142 24 Château-l’Evêque 50 7 7 15 4 19 20 25 90 15 Coulounieix-Chamiers 150 21 45 16 40 19 32 21 173 29 Coursac 80 11 17 15 18 20 10 28 108 18 Escoire 22 3 3 7 3 3 5 6 27 5 La Chapelle-Gonaguet 41 6 13 9 9 11 8 14 64 11 Marsac-sur-l'Isle 114 16 8 25 13 19 12 28 105 18 Notre-Dame-de-Sanilhac 93 13 19 10 9 16 29 61 144 24 Périgueux 622 89 79 16 17 122 167 135 536 89 Razac-sur-l'Isle 34 5 6 7 14 38 14 18 97 16 Trélissac 87 12 2 12 77 16 26 39 172 29 CA Périgourdine 1 607 230 244 166 234 333 392 435 1 804 301 Pays Isle en Périgord 3 485 498 618 593 709 757 943 1 072 4 692 782

Source : DRE Aquitaine SITADEL Logements commencés

48.


Une envolée du rythme de construction, qui se fait exponentielle en 2005

Evolution du rythme de construction dans la CAP entre 1992-2005

0

200

400

600

800

1000

1200

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Si le rythme de construction a connu de nombreuses irrégularités sur la période, la hausse est continue depuis 2000. Ainsi le volume de logements commencés en 2004 était déjà plus de deux fois supérieur à celui de 2000. Mais l’année 2005 marque une rupture encore plus brusque, avec un volume global supérieur à 1000 logements, c’est plus de deux fois supérieur au chiffre de 2004 et presque 10 fois supérieur à celui de 2 000. Les données 2005 reflètent l’explosion de la construction avec un rythme multiplié par 2,3 à l’échelle de la CAP entre 2004 et 2005. Ce sont principalement les programmes d’investissement locatifs, en forte expansion sur la communauté qui alimentent cette hausse spectaculaire du rythme de construction. Les communes où leur impact est le plus fort sont Razac (rythme multiplié presque par 9) Coulounieix-Chamiers (rythme multiplié par 7) mais aussi Chancelade ou Champcevinel. Parallèlement, on note une diminution du rythme dans plusieurs communes : la Chapelle Gonaguet, Marsac-sur-l’Isle, Notre Dame de Sanilhac. Mais les perspectives sont très différentes.

Logements construits 2004 2005

Comparaison des rythmes 2004 et 2005

Antonne-et-Trigonant 4 5 25% Champcevinel 26 72 177% Chancelade 30 109 263% Château-l’Evêque 25 46 84% Coulounieix-Chamiers 21 149 610% Coursac 28 59 111% Escoire 6 6 0% La Chapelle-Gonaguet 14 7 -50% Marsac-sur-l'Isle 28 17 -39% Notre-Dame-de-Sanilhac 61 25 -59% Périgueux 135 364 170% Razac-sur-l'Isle 18 11 -63% Trélissac 39 158 305% CA Périgourdine 435 1 028 136% Pays Isle en Périgord 1 072 - -

Source : DRE Aquitaine SITADEL Logements commencés

49.


Statut des maîtres d'ouvrage de constructions neuves pour de l'habitat, tous types confondus

86% 92%83%

7%7% 3%1%1%

3%9%

4%4%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

2003 2004 2005

Particuliers Collectivités et associationsOpérateurs sociaux Sociétés immobilières

L’individuel représente l’essentiel de la production

Collectif Individuel Total Moy.

annu. Total 99-04

Moy. annu. % Total

99-04 Moy. annu. %

Antonne-et-Trigonant 0 0 0% 23 5 100% 23 4 Champcevinel 5 1 4% 118 24 96% 123 21 Chancelade 8 1 6% 134 27 94% 142 24 Château-l’Evêque 0 0 0% 90 18 100% 90 15 Coulounieix-Chamiers 9 2 5% 164 33 95% 173 29 Coursac 0 0 0% 108 22 100% 108 18 Escoire 0 0 0% 27 5 100% 27 5 La Chapelle-Gonaguet 0 0 0% 64 13 100% 64 11 Marsac-sur-l'Isle 17 3 16% 88 18 84% 105 18 Notre-Dame-de-Sanilhac 0 0 0% 144 29 100% 144 24 Périgueux 347 58 65% 189 38 35% 536 89 Razac-sur-l’Isle 2 0 2% 95 19 98% 97 16 Trélissac 82 14 48% 90 18 52% 172 29 CA Périgourdine 470 78 26% 1 334 267 74% 1 804 301 Pays Isle en Périgord 697 116 15% 3 995 666 85% 4 692 782

Source : DRE Aquitaine SITADEL Logements commencés La construction en collectif a représenté un peu plus d’un quart des logements sur l’ensemble de la période 1999-2004 (26%). On rappelle qu’il formait 40% du parc des résidences principales en 1999, avec une forte concentration sur quelques communes. Sur la dernière période, il n’y a guère qu’à Périgueux que ces constructions en collectif soient majoritaires. Elles représentent tout de même près d’un logement sur deux à Trélissac. Partout ailleurs, leur part est relativement faible. Le logement individuel est un élément majeur de satisfaction des ménages, peut-être même avant l’accès à la propriété. Selon une étude réalisée par l’UDAF auprès de 720 ménages de l’agglomération, les propriétaires d’une maison individuelle sont les groupes d’habitants qui présentent le plus fort taux de satisfaction de leur logement (65% de très satisfaits). Vient ensuite, non pas le groupe des propriétaires en collectif (21% de très satisfaits), mais celui des locataires en individuels (35%)

Les permis de construire déposés sur la CA Périgourdine L’analyse des permis déposés à la CA périgourdine entre 2003 et 2005 montre une grande prépondérance des maîtres d’ouvrage particuliers. La part des opérateurs sociaux est minime : elle représentait 4% en 2003 puis seulement 1% en 2004 et 2005. Les sociétés immobilières quant à elles montent en puissance avec une représentation croissante : de 3% en 2003 à 9% en 2005, reflet des produits d’investissement type De Robien, il s’agit de d’ailleurs de sociétés locales mais aussi nationales.

50.


1.2 Analyse rétrospective de l’utilisation du parc créé entre 1990 et 1999 Dans la communauté d’agglomération, 2 509 logements ont été construits après 1990 d’après les données de l’INSEE. Ces constructions peuvent participer à satisfaire trois catégories de besoins :

- le renouvellement du parc de logements - la décohabitation, les besoins liés à l’évolution démographique et à la structure des

ménages : le desserrement - l’alimentation des réserves de fluidité.

L’exercice qui suit consiste à évaluer la part de chaque catégorie de besoins sur le marché de l’habitat, d’une manière générale. Le calcul est détaillé ci-après pour l’ensemble de l’agglomération.

Le renouvellement du parc de logements Parc de logements total en 1999 - Parc de logements total en

1990 = Variation du parc

32 082 - 30 322 = 1 760 Nombre de logements construits - Variation du parc de logements

entre 1990 et 1999 = Logements nouveaux utilisés

pour le renouvellement du parc

2 509 - 1 760 = 749 Le renouvellement du parc a été, sur cette période de 0,27% par an par rapport au parc de 1990, soit environ 83 logements construits chaque année sur l’agglomération, pour remplacer le parc ancien vétuste (rénovation) ou ayant changé d’affectation. Ceci représente près d’un tiers (30%) de la construction neuve entre 1990 et 1999, soit une part relativement importante.

Les phénomènes de desserrement des ménages Pour évaluer la part de production neuve qui a permis de répondre aux besoins de desserrement des ménages, on calcule le nombre de résidences nécessaires si le taux d’occupation (taille des ménages) en 1999 avait été atteint dès 1990. Nombre de résidences nécessaires si taille des ménages 1999 était atteinte en 1990 (1)

- Résidences principales en 1990

= Logements nécessaires à la décohabitation

28 608 - 26 369 = 2 239

(1) La formule est : population 1990 divisée par taille des ménages 1999

51.


Sur les 2 509 logements construits entre 1990 et 1999, 89% ont été utilisés à des fins de décohabitation et plus largement, au desserrement des ménages, soit 249 logements par an sur l’agglomération (et 2 239 sur la période 1990-1999). PRÉCISION IMPORTANTE : cette conclusion ne veut pas dire que les ménages en situation de décohabitation ont investi uniquement les logements neufs. Mais l’existence de ces nouveaux logements a favorisé des mouvements résidentiels, qui ont libéré des logements permettant de satisfaire ces besoins en décohabitation.

La variation des résidences secondaires et des logements vacants Entre 1990 et 1999, le nombre de logements vacants a diminué (- 510 logements) tout comme celui des résidences secondaires (- 193 logements). Ce sont ainsi 703 logements au total (510 + 193) qui sont venus alimenter le parc des résidences principales en plus des constructions neuves.

La solde de la construction a satisfait la croissance démographique Le calcul des logements qui ont servi à satisfaire les besoins d’une population nouvelle se fait par déduction : Nombre de loge-ments construits entre 1990 et 1999

+ Diminution de la vacance

- Logements renouvelés

- Besoins liés au desserrement des ménages

= Logements pour la croissance démographique

2 509 + 703 - 749 - 2 239 = 224 9% de la production de logements entre 1990 et 1999 ont été utiles à l’effet démographique, c’est-à-dire à la croissance externe, par les flux migratoires notamment. PRÉCISION IMPORTANTE : idem que pour les mouvements en décohabitation.

52.


Production de logements entre 1990 et 1999

Communauté d’Agglomération Périgourdine : 2 509 logements nouveaux et 703 logements vacants remis en marché,

soit 3 212 résidences principales au total Renouvellement

du parc Besoins de

desserrement Effet

démographique 749 2 239 224 23% 70% 7%

Dordogne : 18 866 logements nouveaux et 960 logements vacants ou

occasionnels, soit 19 826 résidences principales au total

Renouvellement du parc Besoins de

desserrement Effet démographique

5 628 12 425 813

30% 66% 4% La diminution du parc des logements vacants ou occasionnels a permis la remise en marché de 703 logements qui sont venus s’ajouter aux 2 509 construits pour satisfaire essentiellement les besoins de desserrement et de renouvellement. Les effets de desserrement des ménages ont fortement pesé. Ils ont représenté 70% des besoins en logement sur la période 1990-1999, soit légèrement plus que pour l’ensemble du département. Le renouvellement a quant à lui mobilisé 749 logements, soit près d’un quart des logements neufs et remis en marché. Ce renouvellement important est en lien avec les efforts faits pour la réhabilitation du parc. Il est également à mettre en regard avec l’importance des remises en marché de logements vacants. Ces éléments témoignent d’une certain pression sur le marché, ayant conduit à la récupérer ce qui pouvait l’être et éradiquer les logements les plus dégradés. L’effet démographique est relativement mesuré au global (7% des besoins), du fait de la quasi stagnation de la population sur la période intercensitaire. Il demeure néanmoins plus élevé qu’en moyenne en Dordogne, témoignant de la relative attractivité de ce territoire dans l’espace départemental.

53.


2005 confirmera l’envolée de la construction

▪ 1 028 logements construits en 2005, la moitié en collectif ▪ l’effet « de Robien » a eu un impact fort cette dernière année mais l’évolution est de toutes façons

importante depuis 2000. ▪ 301 logements par an en moyenne entre 1999 et 2004, contre 230 sur la période 1992-1998 (+30%)

L’accession en individuel domine le marché

▪ La production neuve en individuel est soutenue (222/an en moyenne depuis 1999) :

les ¾ de la construction entre 1999 et 2004 plus de 90% de la production dans 10 des communes

▪ Le collectif mieux représenté à Périgueux, Trélissac, Marsac… là où les investisseurs portent la

construction

En synthèse

54.


55.


2. LE MARCHÉ DE L’ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ La dynamique de construction de plus en plus intensive sur l’agglomération est stimulée par la poussée de la pression immobilière en Aquitaine en général. De plus, l’ouverture de l’A89 a assuré un repositionnement de l’agglomération et de son Pays dans l’espace régional, suscitant un regain d’attractivité pour le secteur. Au niveau de l’agglomération même se font à la fois sentir :

- un phénomène en progression de péri-urbanisation, du fait d’un recours croissant des ménages à l’accession individuelle (taux d’intérêt bas…)

- un intérêt nouveau des investisseurs pour le marché de l’agglomération périgourdine. Comme

dans plusieurs pôles régionaux d’Aquitaine, la construction est fortement stimulée par le développement de programmes destinés à de l’investissement locatif. Phénomène qui contribue à l’augmentation des prix du foncier.

Le marché de l’accession à la propriété en individuel reste le mode de développement largement dominant comme le montrent les chiffres de la construction neuve où l’individuel représente les trois quarts de la production. Le développement se fait en pavillonnaire sur les communes alentours à Périgueux (en 2003, la part de l’individuel ne représente encore que 57%). Ce développement, proposé en individuel, correspond parfaitement à l’objectif des ménages qui se positionnent sur l’offre en neuf mais également sur l’achat de maison et la récupération de biens anciens à rénover. Pour autant, il ne contribue pas toujours à la structuration des petites communes qui font face à un développement parfois brusque et consommateur de foncier. Chaque segment du marché de l’accession est passé en revue :

- La vente de foncier et terrains à bâtir

- L’accession en neuf, en individuel et en collectif

- L’accession dans l’ancien en individuel et en collectif : le marché de la revente.

NR

NR

ANTONNE-ET-TRIGONANT

CHAMPCEVINEL

CHANCELADE


CHATEAU-L'EVEQUE


COURSAC

ESCOIRE

MARSAC-SUR-L'ISLE


PERIGUEUX

RAZAC-SUR-L'ISLE

TRELISSAC

Prix en euros au m²plus de 60 €de 40 € à 60 €de 25 € à 40 €moins de 25 €

LES PRIX ANNONCÉS DES TERRAINS À BÂTIR EN 2006LES PRIX ANNONCÉS DES TERRAINS À BÂTIR EN 2006

Le prix moyen des terrains à bâtir au m²

Prix moyen : 48 €/m²

Source : entretiens communes 2005-2006

NR : non renseigné


57.


2.1 Une pression croissante sur le marché foncier Sur l’agglomération, dans les communes périphériques de Périgueux, l’offre en accession se développe en lotissement principalement. De nombreux projets sont engagés par des promoteurs privés, parfois sur des terrains communaux. Les communes possèdent encore en général des espaces constructibles et souhaitent organiser une politique de réserves foncières. Sur la ville centre, au territoire restreint, le développement se fait quasi exclusivement en secteur déjà urbanisé. Les promoteurs privés sont très actifs et proposent des logements de standing, en collectif. Avec l’augmentation des prix, l’offre foncière commence à devenir moins accessible pour les budgets des ménages locaux, et des phénomènes de reports, de l’agglomération vers les autres territoires du Pays peuvent se faire sentir. Des disponibilités demeurent encore sur le territoire de la CAP, mais à des prix élevés. Seule une véritable politique d’aménagement peut contenir ces évolutions qui excluent les jeunes ménages du territoire.

Les données notariales concernant les transactions foncières Les données notariales communiquées par l’agence Perval permettent une lisibilité entre 2000 et 2005 de la quantité des terrains à bâtir transactés et de leurs niveaux de prix. Précautions

• Ces chiffres sont à nuancer en Dordogne car Perval signale un taux de couverture sur le département de 40% à 60% des transactions.

• Les ventes de terrains à bâtir concernent à la fois les transactions de particulier souhaitant faire construire sur leur parcelle et l’achat de grands terrains pour des permis groupés ou sans intention de construction. Aussi les chiffres peuvent-ils différer des prix du marché.

Le degré d’information est donc inégal mais les données notariales permettent tout de même de conforter la tendance pressentie sur le territoire et pointer les zones de pression.

• Les transactions en 2000, 2004, 2005

2000

Nb ventes Prix moy. 1er décile Der. décile prix/m²

CA Périgourdine 38 15 106 € 9 909 € 22 867 € 4,6 €

Pays Isle en Périgord 177 11 567 € 5 641 € 17 989 € 3,5 €

Dordogne 399 10 786 € - - 4,6 €

2004

CA Périgourdine 39 23 799€ 9 150€ 39 440 € 9,2 €


Dordogne 721 16 903 € 4 749 € 31 000€ 4,0 €

2005

CA Périgourdine 12 26 997 € 18 987 € 36 588 € 10,7 €


Dordogne 295 20 805 € 6 098 € 38 112 € 5,8 € Source : données notariales Perval 2000-2005

58.


Les volumes de terrains échangés sur la CA Périgourdine sont relativement stables entre 2000 et 2004, de l’ordre d’une quarantaine. Ce chiffre comprend des acquisitions par des particuliers mais également par des promoteurs, ce qui explique un chiffre inférieur à la moyenne des constructions neuves individuelles (de l’ordre de 267 par an entre 1999 et 2004). Pour 2005, Perval met à disposition des informations encore partielles. Si le volume des ventes n’est pas exploitable, l’évolution des prix est déjà évidente. La CAP semble s’approcher d’un droit à bâtir à 27 000 € avec un prix au m² porté à 10,7 €. L’agglomération de Périgueux possède le droit à bâtir le plus élevé du Pays. En termes de prix au m², ces dernières années, le niveau de la CA Périgourdine est près de deux fois supérieur à celui de la moyenne du Pays.

2000-2004 2004-2005 Taux d’évolution annuelle des prix moyens des TAB 12% 13,40%

Taux d’évolution annuelle des prix au m² 19% 16% Source : données notariales Perval 2000-2005

▪ Quoique les données de 2005 soient encore partielles, on note une très forte évolution des prix du

foncier depuis 2000.

▪ L’évolution est plus marquée pour les prix au m² que pour les prix moyens, laissant entendre que les tailles de parcelles échangées sont à la baisse, du fait des niveaux de prix.

▪ L’évolution annuelle est de l’ordre de 12% par an pour les terrains (ce qui correspond à la moyenne

de Dordogne)

▪ et de 19% pour les prix au m². Sur le début de l’année 2005, cette tendance est à peu près confirmée (taux proches de ceux de la période 2000-2004).

• Un marché à dominante locale Les tableaux suivants présentent l’origine des acquéreurs pour les transactions de terrains à bâtir réalisées sur la Communauté en 2004. Précautions

• Pour plus de la moitié des ventes remontées auprès de l’agence Perval, les informations concernant l’origine des acquéreurs n’ont pas été renseignées. Les données affichées ne représentent donc qu’une information extrêmement partielle.

Interco. autre

Pays autre

Dordogne Gironde autre Aquitaine

Ile de France

autre France étranger non

renseigné CA Périgourdine 35,9% 10,3% 0,0% 0,0% 0,0% 2,6% 0,0% 0,0% 51,3% Pays Isle en Périgord 36,3% 17,9% 3,2% 10,5% 0,0% 0,5% 3,7% 2,1% 25,8%

Source : données notariales Perval 2004

Le marché de l’accession à la propriété en neuf reste principalement local. En moyenne sur l’agglomération, plus d’un tiers des transactions renseignées (36%) sont le fait de ménages vivant déjà sur le territoire communautaire et 10% de ménages issus du reste du Pays.

59.


Les estimations des communes sur les prix des terrains à bâtir Les entretiens réalisés auprès des communes ont permis de relever les niveaux de prix pratiqués sur la communauté pour l’achat de terrains par des particuliers souhaitant construire. Ces éléments permettent d’affiner les informations fournies par Perval qui ne reflètent pas exactement la réalité du marché. Précaution : Les informations fournies par les communes ne sont pas homogènes mais elles reflètent globalement le prix du droit à bâtir. L’absence d’informations à Périgueux s’explique par l’absence de terrains pour bâtir une maison et à Antonne, par l’absence de vendeur. L’étude réalisée à l’échelle du pays montre le différentiel de prix entre l’agglomération (près de 50€/m² en moyenne) et l’ensemble du Pays (16€/m² mais avec certaines communes ne bénéficiant pas d’assainissement collectif). Sur la CAP, l’offre se présente le plus souvent en lotissement ce qui laisse entendre que les prix de droit à bâtir pratiqués correspondent à des terrains aménagés et viabilisés. Les variations entre communes sont notables : La première couronne est celle où les prix sont les plus élevés : Coulounieix, Marsac, Chancelade, Champcevinel et Trélissac. Il existe un réel différentiel avec une deuxième couronne où les prix sont presque deux fois moins élevés (de 40-45 000 à 20-30 000 €). Le prix moyen indiqué par Perval (environ 27 000 € en 2005) semble correspondre, selon ces estimations, à un budget minimum pour acquérir un terrain sur le territoire.

Droit à bâtir

moyen Antonne-et-Trigonant - Champcevinel 35 à 45 000€ Chancelade 30-40 000€ Château-l'Eveque 35 à 40 000€ Coulounieix-Chamiers 45 000€ Coursac 30 000€ Escoire 20 à 25 000€ La Chapelle-Gonaguet 20 000€ Marsac-sur-l'Isle 40 à 45 000€ Notre-Dame-de-Sanilhac 30 à 40 000€ Périgueux - Razac-sur-l'Isle 30 000€ Trélissac 50 000€

Source : Entretien communes 2005-2006

60.


2.2 L’accession dans le neuf découle des transactions de terrains à bâtir Comme l’ont montré les données Sitadel, le rythme de construction sur l’agglomération s’est fortement accéléré depuis 2000. Il était de 301 entre 1999 et 2004, et a atteint 435 logements en 2004 et 426 logements (soit quasiment l’équivalent du volume de 2004) sont déjà construits en avril 2005. L’agglomération centre développe son offre avec des opérations réalisées par des promoteurs. La masse de logements construits ne concerne cependant pas uniquement de l’accession à la propriété. Au contraire, l’explosion récente de la construction est en grande partie imputable aux produits immobiliers de défiscalisation « De Robien ».

Une certaine diversité dans l’agglomération et au-delà La ville de Périgueux table son développement sur les opérations privées de promoteurs, en insertion dans le tissu urbain constitué. Ainsi, des projets de collectifs se construisent en nombre offrant surtout des logements à des investisseurs mais parfois aussi à des propriétaires occupants. Entre 1999 et 2004, 58 logements ont été construits en collectif (65% du volume global) dont plus d’une trentaine en moyenne pour du locatif social. Sur les 25 collectifs restants, une large part a été défiscalisée. Ainsi, l’accession en collectif reste marginale, même à Périgueux. Il existe toujours une offre en accession en individuel mais de plus en plus rare et chère. En moyenne entre 1999 et 2004, 31 logements par an ont été construits en individuel. Les autres communes de la CAP proposent une offre moins diversifiée, en accession en lotissement principalement mais également en collectif et notamment pour de la défiscalisation. Ce phénomène touche les communes plus urbaines de la CAP mais aussi des communes extérieures comme Boulazac ou Saint Astier (dans une moindre mesure) dont le profil se trouve modifié. Hors de l’agglomération, les ménages peuvent trouver une offre à prix souvent moins élevé. Du fait de l’ouverture de l’A89, certains territoires peuvent devenir attractifs pour des ménages travaillant sur l’agglomération. L’offre est alors davantage en détachement parcellaire pour des constructions de maisons individuelles. La première étape pour la plupart de ces communes nouvellement attractives consiste à faire évoluer leurs documents de planification pour réfléchir au rythme et au développement souhaités. Pour autant, il reste d’importantes disponibilités sur les communes de la CA Périgourdine. Un équilibre doit être trouvé à l’échelle de la communauté et également du Pays.

Origine géographique des acquéreurs Concernant les seuls permis de maisons individuelles, on note une évolution dans l’origine géographique des dépositaires de permis. Entre 2003 et 2005, la part des ménages originaires de la CAP a diminué passant de 82% à 72% . Dans le même temps, ont augmenté à la fois la part des ménages venant du reste de la Dordogne (elle a même doublé, passant de 8% à 16%) et celle des ménages girondins (de 3% à 7%).

61.


Le marché de l’individuel neuf dans la CAP semble donc s’être ouvert à l’extérieur, attirant principalement des ménages des environs proches (on note que la part des ménages issus du reste de la France est irrégulière sur la période).

Un recours modéré au prêt à taux zéro Si le recours au Le Prêt à Taux Zéro est largement mobilisé sur le territoire du Pays (on peut estimer qu’une construction nouvelle sur deux en a bénéficié au cours de la période 2000-2004), c’est relativement moins le cas sur le seul territoire de la CA Périgourdine.

▪ 489 prêts réalisés entre 2000 et 2004 : rapportés à la construction individuelle sur 1999-2004, cela représente 37% des acquisitions en neuf.

▪ On peut expliquer cette différence par un coût du foncier plus élevé dans la CAP que sur l’ensemble du Pays ainsi que par des revenus en moyenne supérieurs, soit moins de ménages éligibles. Le récent relèvement des plafonds devrait néanmoins élargir la gamme du public potentiel.

▪ Notons que le nombre de PTZ n’augmente pas proportionnellement au nombre de constructions : le recours à ce prêt est même en baisse entre 2002 et 2004.

2000 2001 2002 2003 2004 Total Moyenne annuelle

% de la construction individuelle

Antonne-et-Trigonant 2 2 6 1 1 12 2 52% Champcevinel 3 4 3 10 4 24 5 20,3% Chancelade 8 11 6 9 4 38 8 28,3% Château-l’Evêque 4 12 9 14 7 46 9 51,1% Coulounieix-Chamiers 11 10 12 5 5 43 9 26,2% Coursac 11 11 8 7 23 60 12 55,5% Escoire 2 3 2 4 4 15 3 55,5% La Chapelle-Gonaguet 4 9 8 6 6 33 7 51,6% Marsac-sur-l'Isle 6 4 9 8 5 32 6 36,4% Notre-Dame-de-Sanilhac 4 4 9 9 7 33 7 22,9% Périgueux 17 19 21 7 6 70 14 37% Razac-sur-l'Isle 4 5 13 9 4 35 7 36,8% Trélissac 5 10 14 11 8 48 10 55,6%

CA Périgourdine 81 104 120 100 84 489 98 36,7% Pays de l’Isle en Périgord 303 322 340 319 326 1 610 322 40,3%

Source : DDE 24

Origine géographique des particuliers déposant un permis pour une maison neuve

82%

76%

72%

8%

15%

16%

6%

7%

3%

7%

3%

5%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

2003

2004

2005

CAP Dordogne hors CAP Gironde reste de la Farnce

Source : Permis de Construire 2003-2005 CA Périgourdine

62.


2.3 Une baisse d’activité sur la marché de la revente Les données notariales permettent d’avoir une idée du marché de la revente de maisons sur l’agglomération et des évolutions enregistrées entre les années 2000, 2004 et 2005. Précautions

• Ces chiffres sont à nuancer car Perval signale un taux de couverture sur le département de Dordogne de 40% à 60% des transactions.

• Le secret statistique implique de ne pas diffuser les données inférieures à 5 unités (d’où l’absence d‘informations sur certaines communes)

• Les données pour l’année 2005 ne sont pas totalement exhaustives (leur traitement étant encore en cours), mais on peut considérer qu’elles représentent 95% de l’information qui sera finalement disponible.

Les reventes de maisons

• Volumes et prix des transactions en 2000, 2004 et 2005

2000 2004 2005

Nb ventes Prix moy. 1er décile Dernier décile

Nb ventes Prix moy. 1er décile Dernier

décile Nb

ventes Prix moy.

CA Périgourdine 185 83 184 € 36 588 € 129 582 € 128 127 641 € 64 400 € 201 374 € 83 143 209€

Pays Isle en Périgord 504 73 655 € 27 441 € 121 959 € 442 115 234 € 42 686 € 204 000

€ - -

Dordogne 1 953 74 343 € - - 1 429 121 799 € 38 112 € 233 476 € - 133 586 €

Source : données notariales Perval 2000-2005 ▪ On constate une importante augmentation des prix entre 2000 et 2005 : de 83 184 € en moyenne à

143 209€, parallèle à une baisse notable du nombre de transactions (pratiquement divisé par deux entre les deux dates (1)). On se situe au-dessus de la moyenne départementale (environ 10 000€ de plus, selon un écart qui en s’est pas accru en valeur absolue).

▪ Entre 2000 et 2004, on note la disparition d’une frange de biens à bon marché : le prix moyen du

premier décile est presque doublé, passant de 36 588€ à 64 400€. ▪ Ce fait est confirmé par les agences immobilières : si les prix continuent d’augmenter, on constate

néanmoins une stagnation sur le marché, les biens restant en vente plus longtemps en moyenne. Le niveau de prix est haut comparé aux ressources moyennes des ménages, et les acheteurs se montrent de plus en plus prudents.

(1) Même si l’on considère que 95% des ventes ont été enregistrées seulement en 2005, on peut estimer un total

d’environ 90 transactions pour cette année, soit deux fois moins qu’en 2000. On notera que le taux de retour étant en moyenne de 40% sur la Dordogne, les volumes globaux sont sous-estimés par rapport à la réalité mais il est difficile de savoir de combien.

63.


2000-2004 2004-2005

Taux d’évolution annuelle des prix moyens 11,3% 12,2% Source : données notariales Perval 2000-2005

L’évolution moyenne annuelle sur la dernière année est légèrement supérieure à celle qu’on enregistre sur la période 2000-2004 : les prix continuent d’augmenter mais le rythme des ventes semble se ralentir. Les rythmes d’augmentation observés sont très légèrement inférieurs à ceux des prix des terrains mais suivent le même mouvement.

• A l’échelle des communes 2000 2005 Taux

d'évolution annuel Nb ventes Prix moyen Nb ventes Prix moyen

Antonne-Et-Trigonant <5 <5 Champcevinel 8 128 915 € <5 - Chancelade 9 95 704 € <5 - Château-l’Evêque 9 68 856 € <5 - Coulounieix-Chamiers 24 81 893 € 12 121 607 € 8,23% Coursac <5 5 172 551 € - Escoire <5 <5 - La Chapelle-Gonaguet <5 0 - Marsac-sur-l’Isle 17 71 678 € 9 140 446 € 14,40% Notre-Dame-De-Sanilhac 9 78 765 € <5 - Périgueux 69 78 184 € 35 148 437 € 13,68% Razac-sur-l’Isle 10 63 648 € <5 - Trélissac 19 101 547 € 5 121 168 € 3,60% Communauté d’Agglomération Périgourdine 185 83 184 € 83 143 209 € 11,48%

Source : données notariales Perval 2000-2005 < signifie qu’il n’y a pas d’information lisible à moins de 5 transactions. ▪ La faiblesse des volumes recensés conduit à une information lacunaire sur certaines communes. Elle

permet néanmoins d’observer, en creux, les communes sur lesquelles le marché de la revente est plus dynamique qu’ailleurs : Coulounieix, Marsac, Périgueux et Trélissac.

▪ Si en 2000, seule Trélissac présentait une moyenne de prix supérieure à 100 000€, c’est le cas pour

toutes les communes en 2005. Contrairement au cas des terrains à bâtir on ne voit pas ici se dessiner de première et seconde couronnes homogènes en termes de prix. .

▪ L’augmentation moyenne est de 11,5% sur la période, elle demeure inférieure à Trélissac et

Coulounieix. Les communes plus résidentielles continuent quant à elles d’être recherchées et les prix sont plus élevés.

64.


Périgueux: Prix de vente moyen des maisons anciennes

148 437 €

99 038 €110 421 €

81 837 €

78 184 €

0 €

20 000 €

40 000 €

60 000 €

80 000 €

100 000 €

120 000 €

140 000 €

160 000 €

2000 2001 2002 2003 2005

• Sur Périgueux

▪ Sur Périgueux, l’évolution des prix est nette et progressive entre 2000 et 2005. Au total, les prix on

quasiment doublé (x1,9). ▪ Dans le même temps, le nombre de transactions par an a baissé, il se situe en 2005 à environ 35

reventes (presque deux fois moins qu’en 2000).

• Plus d’un tiers des acquéreurs sont originaires du Pays Le tableau suivant présente l’origine des acquéreurs pour les transactions de maisons anciennes réalisées sur le Pays en 2004. Précaution : Pour environ la moitié des ventes remontées auprès de l’agence Perval, les informations concernant l’origine des acquéreurs n’ont pas été renseignées. Ce manque de données fausse partiellement les pourcentages obtenus. Interco. autre

Pays autre

Dordogne Gironde autre Aquitaine

Ile de France

autre France étranger non

renseigné CA Périgourdine 25,0% 7,8% 3,9% 4,7% 0,0% 4,7% 4,7% 0,0% 49,2% Pays Isle en Périgord 21,5% 14,9% 4,8% 8,6% 0,5% 5,7% 8,4% 9,0% 26,7%

Source : données notariales Perval 2004

Le marché de la revente reste local mais s’ouvre davantage à l’extérieur du département que l’accession en neuf (achat de terrains à bâtir). On voit notamment des acquéreurs originaires du reste de la Dordogne ainsi que de la Gironde (effet A89 mais peut-être aussi acquisition de résidences secondaires).

Nombre

de transactions

2000 69 2001 55 2002 39 2003 46 2005 35 Total 244

Moyenne annuelle 49

65.


Appartements vendus à Périgueux

Périgueux: Prix moyens au m² des appartements anciens

1 258 €1 174 €

1 014 €892 €

1 049 €

0 €

200 €

400 €

600 €

800 €

1 000 €

1 200 €

1 400 €

2000 2001 2002 2003 2004

Les reventes d’appartements à Périgueux seulement

La revente d’appartements est concentrée sur la ville de Périgueux où elle est relativement dynamique. En 2004, la revente d’appartement à représenté 37% de la construction neuve en collectif (si l’on se fie aux volumes rapportés par Perval, certainement sous-estimés). Le nombre de transactions est resté relativement stable entre 2000 et 2005 Le prix a évolué : +6,95% par an. Le prix au m² a augmenté plus modérément + 3,70% ce qui signifie que la taille des logements est plus importante. En 2005, le prix moyen divisé par le prix au m² donne une taille moyenne de 66 m² contre 56 m² en 2000.

En 2005, un appartement dans l’ancien d’une soixantaine de m² s’évalue à 82 736 € à Périgueux soit 1 258 €/m² environ. A titre de comparaison, en neuf, les commercialisations de logements collectifs pour de la défiscalisation se situe actuellement entre 2 500 € et 3 000 € le m². Le marché de l’ancien est donc encore compétitif et il sera peut-être alimenté à moyen terme par des logements issus de la défiscalisation, attractifs pour les primo-accédants.

Pour l’ensemble de la période 2000-2005, le nombre moyen de ventes annuelles d’appartements anciens est comparable à celui des maisons anciennes sur la ville de Périgueux (une petite cinquantaine), mais contrairement aux reventes de maisons, les transactions en collectif ancien ne sont pas à la baisse, et ce malgré l’augmentation continue des prix. Les prix évoluent à la hausse depuis 2001 (de 892€ à 1 258€/m²), mais malgré la rareté du produit, la hausse est bien moindre que pour les maisons (6,95% par an contre 11,7% entre 2000 et 2005 sur Périgueux).

Nb ventes Prix moyen prix/m² 2000 50 59 138 € 1 049 € 2001 46 47 823 € 892 € 2002 43 65 363 € 1 014 € 2003 38 76 653 € 1 174 € 2004 47 78 706 € 1 248 € 2005 51 82 736 € 1 258 €

Evolution annuelle

2000-2004 0,40% 6,95% 3,71%

Source : Perval 2005

66.


67.


Augmentation forte des prix du foncier

▪ Un droit à bâtir autour de 40-45 000 € en première couronne et de 20-25 000 € en seconde couronne

▪ Une augmentation du prix des terrains de l’ordre de 13% par an, entrainant une légère baisse de la taille des parcelles.

▪ Une demande encore importante malgré les prix et le report possible sur les autres communautés du Pays : la proximité de Périgueux est privilégiée.

La revente de maisons est également dynamique

▪ Une augmentation des prix de l’ordre de 12% par an : autour de 140 000 € moyenne en 2005 ▪ Entraînant un ralentissement du marché : deux fois moins de transactions en 2005 qu’en 2000 ▪ Car les prix s’éloignent peu à peu du revenu moyen des ménages et le recours au Prêt à Taux

Zéro se fait plus difficile

L’accession en collectif concentrée à Périgueux

▪ La construction en collectif représente un peu plus d’un quart des logements depuis 2000 − Soit 78 logements par an − Marché ténu, stimulé par la défiscalisation

▪ La revente concerne environ 50 appartements par an

− Une hausse de +7% des prix entre 2000 et 2005 − Le prix moyen au m² avoisine les 1 260 € en ancien en 2005 − En neuf, les commercialisations en cours se situent entre 2 500 € et 3 000 €/m²

En synthèse

LE LOGEMENT LOCATIF PRIVÉLE LOGEMENT LOCATIF PRIVÉ

Part des logements locatifs privés dans le parc de résidences principales en 1999

plus de 38 %de 18 à 38 %de 12 à 18 %moins de 12 %

Répartition des logementsconventionnés privés en 2004

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! 110

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! 11

Les logements locatifs privés

Source : INSEE RP1999, DDE 24 2004

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

CHATEAU-L'EVEQUE

CHAMPCEVINEL

PERIGUEUX

ANTONNE-ET-TRIGONANT

CHANCELADE



COURSAC

ESCOIRE

MARSAC-SUR-L'ISLE


RAZAC-SUR-L'ISLE

TRELISSAC


69.


3. LE MARCHÉ DU LOCATIF PRIVÉ

L’offre en locatif privé Le segment du locatif est relativement bien représenté sur l’agglomération (44% des résidences principales) et répond à une série de besoins exprimés sur le territoire. Il joue un rôle fondamental dans l’équilibre des marchés :

o il a vocation à satisfaire successivement les besoins de différents ménages, avec une rotation régulière

o c’est la seule possibilité des ménages disposant de revenus modestes et moyens pour se loger o il permet aux jeunes en particulier de démarrer leurs parcours résidentiel o il permet aussi de répondre aux besoins des familles séparées.

Le locatif social occupe une part minime de cette offre avec 14% du parc en 1999. C’est donc principalement sur le privé que repose l’offre locative. Un peu moins d’un tiers (30%) des ménages de l’agglomération sont locataires du privé.

Locataires privé selon l’INSEE

en 1999

Locataires privé selon Filocom

en 2003 Nb % Nb % Antonne-et-Trigonant 76 19,2% 81 19% Champcevinel 132 14,7% 90 10% Chancelade 164 10,7% 195 12% Château-l’Evêque 80 12,4% 107 15% Coulounieix-Chamiers 504 15,0% 500 15% Coursac 64 13,2% 45 9% Escoire 32 21,6% 18 11% La Chapelle-Gonaguet 28 9,6% nr nr Marsac-sur-l'Isle 112 13,6% 123 14% Notre-Dame-de-Sanilhac 228 21,9% 200 19% Périgueux 6 516 41,4% 6 670 43% Razac-sur-l'Isle 148 17,4% nr nr Trélissac 560 21,1% 610 23% CA Périgourdine 8 644 30,0% 8 806 30% Pays Isle en Périgord 13 994 25% 13 892 24% Dordogne 33 963 21% 34 771 21%

Source : Filocom 2003 et INSEE RGP 1999 La ville de Périgueux offre 40% de locatif privé. Partout ailleurs cette offre représente 10% à 20% du parc des résidences principales. Il s’agit d’un segment de parc qui recouvre des produits de type et de confort très variés.

70.


L’état de confort du parc locatif privé Le classement établi par la DGI permet d’évaluer un volume de logements jugés en état médiocre à très médiocre. Il est nécessaire de rappeler que les bases cadastrales souffrent en général de n’avoir pas été révisées de façon uniforme dans le temps. Les différentes catégories du classement sont les suivantes :

- Les catégories inférieures à 5 correspondent aux logements en bon état. - La catégorie 6 aux logements d’état de confort moyen - Les catégories 7 et 8 regroupent les logements d’état général médiocre à très médiocre

Locataires privés

(Propriétaires bailleurs) Rappel RP

CC7-8 Nb total CC7-8 % % Antonne-et-Trigonant 81 18 22% 12% Champcevinel 90 9 10% 5% Chancelade 195 23 12% 7% Château-l’Evêque 107 42 39% 18% Coulounieix-Chamiers 500 42 8% 3% Coursac 45 6 13% 5% Escoire 0 0 0 nr La Chapelle-Gonaguet 31 3 10% 8% Marsac-sur-l'Isle 123 6 5% 3% Notre-Dame-de-Sanilhac 200 15 8% 5% Périgueux 6 670 245 4% 3% Razac-sur-l'Isle 136 6 4% 2% Trélissac 610 52 9% 4% CA Périgourdine 8 806 467 5% 4% Pays Isle en Périgord 13 892 1 391 10% 8% Dordogne 34 771 3 730 11% 8%

Source : Filocom 2003 La part des logements inconfortables est très légèrement supérieure dans le locatif privé à la moyenne des résidences principales. Cependant elle reste ténue, deux fois moins élevée que pour le Pays ou le département.

71.


La demande en locatif exprimée dans les communes Il existe une demande locative sur l’agglomération émanant de divers types de clientèles : jeunes en début de parcours, personnes âgées soucieuses de se rapprocher des services, ménages en mutation professionnelle. L’offre est en actuel redéveloppement : la production de locatif ancien via l’OPAH a partiellement réalimenté le marché et aujourd’hui c’est le développement des produits défiscalisés qui renouvelle le marché, quoique de façon parfois déséquilibrée. La réalisation à Périgueux et dans plusieurs autres communes de programmes en collectif recentrés autour des typologies T2-T3 peut correspondre aux besoins de jeunes ménages en décohabitation. Le risque de suroffre pourrait même être évoqué car les loyers pratiqués demeurent élevés pour des étudiants ou des ménages en début de parcours résidentiel et professionnel et de nombreux logements risquent de ne pas trouver de locataires. Pour autant, lorsque ces programmes se diversifient ils sont susceptibles de répondre à une demande bien identifiée dans l’agglomération. La mise en location de petites maisons dans des communes telles que Trélissac ou Chancelade privilégiées pour leur bonne accessibilité aux zones d’emploi de Périgueux répond à un réel besoin et trouve preneurs. La desserte par le réseau Péri-Bus est un atout non négligeable pour des familles avec enfants. Cette offre vient remettre en question les stratégies d’éloignement progressif du centre mises en œuvre par les ménages pour faire diminuer leur budget logement. D’après l’étude réalisée par l’UDAF sur 720 ménages de l’agglomération, les ménages recherchant un logement locatif privé sont ceux qui ont les délais d’attente les moins longs. : 83% des personnes interrogées ont mis moins de 3 mois et 46% ont même trouvé en moins d’un mois. A titre de comparaison, pour l’achat de biens anciens, comme pour l’accès au locatif social, ils ne sont que 60% à avoir trouvé en moins de 3 mois.

La location de maisons : un produit encore rare et cher

Nombre Prix Nb de pièces

moyen Prix minimum Prix maximum Coulounieix-Chamiers 6 762 € 5 662 € 855 € Chancelade 1 760 € 4 760 € 760 € Champcevinel 2 845 € 6 700 € 990 € Château l'évêque 1 600 € 4 600 € 600 € Périgueux 9 622 € 4 510 € 786 € Trélissac 1 760 € 7 760 € 760 € CA Périgourdine 20 699 € 5 510 € 990 €

Source : petites annonces de journaux gratuits et prix d’agence fnaim – dec 2005, janv 2006 La maison à louer est un produit relativement rare (mais disponible en tout cas). Seulement 20 annonces ont été relevées dans la presse gratuite et sur le site Internet de la Fnaim entre décembre 2005 et janvier 2006. Le prix moyen sur l’agglomération est d’environ 700 €.

72.


Près de la moitié de l’offre est localisée sur Périgueux. Du fait de la diversité de produits proposée dans la ville centre, la moyenne des prix n’y est pas trop élevée. Les loyers sont supérieurs dans les communes alentours (jusqu’à 845€ à Trélissac), notamment du fait de typologies plus grandes et d’une offre plus qualitative (prestations supérieures, espace, piscine, …). L’étude de l’UDAF indique que parmi les personnes interrogées, seuls 16% des locataires du privé payaient un loyer inférieur à 300 €, tandis que 38% d’entre eux versaient plus de 450€ pour leur logement et 45%, entre 300 et 450 €.

Commune Nb Prix Nb de pièces Prix mini Prix maxi Périgueux 3 513 € 3 T3 CA Périgourdine 3 513 € 3 510 520 Château-l’Evêque 1 600 € 4 Coulounieix-Chamiers 2 681 € 4 Champcevinel 1 700 € 4 Chancelade 1 760 € 4 Périgueux 4 660 € 4 T4 CA Périgourdine 9 674 € 4 530 786 Coulounieix-Chamiers 813 € 5 Périgueux 2 709 € 5 T5 CA Périgourdine 5 772 € 5 698 855 Champcevinel 1 990 € 7 Trélissac 1 760 € 7 Coulounieix-Chamiers 1 770 € 7 T7 CA Périgourdine 3 840 € 7 760 990

Source : petites annonces de journaux gratuits et prix d’agence fnaim – dec 2005, janv 2006 L’offre disponible en maison à louer est réduite mais relativement diversifiée. La ville centre propose quelques petits produits abordables en termes de prix (autour de 500 €). Le T4 constitue le cœur de l’offre et se loue environ 680€ dans la CAP.

La location d’appartement : une offre très concentrée à Périgueux L’offre en appartement à louer semble bien plus développée que celle de maisons individuelles. D’après les mêmes sources (presse gratuite et site Fnaim) et sur la même période, cinq fois plus d’annonces ont été recensées sur la CA Périgourdine. Ce dynamisme du marché de la location en collectif est en partie la conséquence de l’effet « de Robien ». En effet, on relève un nombre important de programmes en défiscalisation tout juste livrés ou en cours de construction sur la CAP.

Nb Prix taille

moyenne Prix mini Prix maxi Coulounieix-Chamiers 2 447 € 4 443 € 450 € Château-l’Evêque 1 488 € 4 488 € 488 € Périgueux total 91 417 € 2 230 € 600 € Trélissac 9 466 € 3 399 € 505 € Razac-sur-l’Isle 1 660 € 4 660 € 660 €

104 425 € 3 230 € 660 € Source : petites annonces de journaux gratuits et prix d’agence fnaim – dec 2005, janv 2006

73.


Le locatif privé en collectif est à 90% concentré sur Périgueux. Ailleurs, le nombre d’annonce est sensiblement identique à celui de l’offre en individuel. Le collectif permet de répondre à une demande plus urbaine et d’offrir de petits logements meilleur marché. Ainsi, le produit type correspond à un T3 loué à 425 €. A Périgueux même, les appartements sont de plus petite taille (T2 en moyenne) mais les prix se situent dans la même gamme. Les demandeurs d’appartements en location peuvent être des jeunes en début de parcours résidentiel, des ménages issus de divorce ou séparation, des personnes âgées, de nouveaux actifs arrivants sur le secteur….

Nb Commune Prix Nb de pièces Prix mini Prix maxi 15 Périgueux 330 € 1 T1 15 CA Périgourdine 291 € 1 230 € 362 € 36 Périgueux 386 € 2 330 € 550 € 4 Trélissac 429 € 2 399 € 457 € T2 40 CA Périgourdine 390 € 2 330 € 550 € 26 Périgueux 487 € 3 380 € 600 € 5 Trélissac 496 € 3 475 € 505 € T3 32 CA Périgourdine 487 € 3 380 € 600 € 1 Coulounieix-Chamiers 443 € 4 1 Château-l’Evêque 488 € 4 13 Périgueux 494 € 4 422 € 590 € T4 CA Périgourdine 490 € 4 422 € 660 € CAP 1 Périgueux 600 € 5 600 € 600 € CAP 1 CA Périgourdine 600 € 5 600 € 600 €

Source : petites annonces de journaux gratuits et prix d’agence fnaim – dec 2005, janv 2006 Les studios, disponibles à Périgueux, se louent entre 230 € et 362 € avec un prix moyen tout juste inférieur à 300€. Pour les T2, qui constituent le gros de l’offre, il faut compter entre 330 € et 550 € avec un prix moyen à un moins de 400 €. Pour les T3, également bien représentés, les prix s’échelonnent entre 380 et 600 € avec un prix moyen à environ 480 €. Il s’agit des typologies classiques des produits de défiscalisation. On note qu’un certain nombre des logements récemment livrés souffrent de vacance plus ou moins longue. Les écarts de prix montrent que la palette de l’offre est très large, avec des prestations variables. La ville de Périgueux présente l’intérêt d’offrir toute cette palette de produit, diversifié tant au niveau de la typologie que du prix.

LES PROGRAMMES DE LOGEMENTS DE ROBIENLES PROGRAMMES DE LOGEMENTS DE ROBIEN

Nombre de logements en coursou récemment commercialisés

))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))) 205

Nombre de logements en projet

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((( 410

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((( 41

Source : entretiens communes 2005-2006

Programmes de logements en défiscalisation

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

)))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))

)))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))

NR


NOTRE-DAME-DE-SANILHACCOURSAC

ESCOIRE


CHANCELADE


CHATEAU-L'EVEQUE

MARSAC-SUR-L'ISLE

PERIGUEUX

RAZAC-SUR-L'ISLE

TRELISSAC

Logements en projet : 806, Logement en cours : 592

NR : non renseigné


75.


Un marché en redéveloppement via le « De Robien » : 600 logements déjà réalisés et encore 800 à venir

Le marché du locatif en collectif se trouve aujourd’hui bousculé par l’importance des opérations neuves, sur la CAP. Cette offre vient renouveler un marché jusque là peu dynamique mais les quantités et les types de logements proposés posent question. Ces logements locatifs sont vendus selon le dispositif de défiscalisation de Robien, comme produits financiers, à des investisseurs souvent lointains et mal informés sur le contexte immobilier local. Les typologies proposées et les prix calés sur un calcul financier de défiscalisation ne répondent pas aux besoins exprimés sur le territoire. En effet, avec des loyers de l’ordre de 9 €/m² pour un T2 et 8 € le m² pour un T4, les appartements proposés se situent au dessus des loyers du privé (5/6 €/m²) et des loyers HLM (3/4 €) pour de petites typologies, de plus en plus difficile à louer. Ils entrent en concurrence avec les logements sociaux intermédiaires (déjà peu adaptés aux revenus locaux) et avec l’accession des primo-accédants. Ils risquent donc de subir une rotation rapide, qui va user prématurément des logements non conçus pour cela. Outre l’inadéquation du parc avec les besoins, se pose le problème de la quantité des opérations sur le marché. D’après les permis de construire déposés dans la CAP et les estimations des communes, on évalue à environ 800 logements en projet et 600 déjà réalisés. Cette abondance conduit déjà à de la vacance et les investisseurs peinent à louer. Des promotions commerciales telles que 2 mois de loyer gratuits à l’entrée dans le logement tentent de stimuler le marché mais l’on assiste déjà à certaines reventes rapides et à perte d’investisseurs n’ayant pu trouver de locataires. Le risque encouru est la paupérisation rapide de ce patrimoine où le turn-over et la vacance sont importants. On parlerait alors de « copropriétés dégradées », sujet difficile que l’agglomération et en particulier Périgueux, n’a pas eu à affronter jusqu’alors. Rappel du dispositif de Robien :

• Investissement immobilier d’un propriétaire bailleur • Défiscalisation de cet investissement, moyennant le respect de quelques règles • En général un produit complet vendu par un promoteur, le plus souvent de petits produits (du T1bis

au T3 au mieux) en collectif • L’investisseur peut également faire construire lui-même et louer tout en défiscalisant, le produit en

individuel est alors plus recherché

Les logements privés conventionnés en 2005 On recense un peu plus d’une centaine de logements privés conventionnés (soit à peine plus de1% des locatifs privés), dont la majeure partie se situe sur Périgueux, conséquence des récentes OPAH.

Construction De Robien dans le centre de Périgueux

76.


Le parc locatif privé : 8 806 logements en 2003

▪ 30% des ménages ▪ Une offre en plein renouvellement avec les programmes neufs défiscalisables « De Robien », dont

bon nombre sont encore en projet ▪ Aujourd’hui ce sont encore des locations qui restent peu accessibles pour les ménages locaux ▪ Des effets pervers sont à craindre et des risques à anticiper pour les communes ▪ Une offre principalement en collectif, sur Périgueux. ▪ Une petite centaine de logements conventionnés, fruits de l’OPAH principalement

En synthèse

77.


4. LE MARCHÉ DU LOCATIF SOCIAL 4.1 Le parc locatif social existant Le recensement des logements locatifs sociaux réalisé par la DDE au premier janvier 2006 indique un total de 4 553 logements sur la communauté d’agglomération, soit une augmentation de 118 logements depuis 2004 (1). Comparés aux résidences principales de 2003 (au nombre de 29 842 selon la source Filocom), les locatifs sociaux représentent 15,2% du parc.

Parc total au 1er janvier

2006

Parc total au 1er janvier

2004 Part LS 2006/ RP de 2003

Répartition géographique

2006 Antonne-et-Trigonant 14 14 3,2% 0,3% Champcevinel 66 65 7,1% 1,5% Chancelade 54 46 3,3% 1,2% Château-l’Evêque 12 12 1,7% 0,3% Coulounieix-Chamiers 828 831 23,9% 18,2% Coursac 19 19 3,6% 0,4% Escoire 0 0 0,0% 0% La Chapelle-Gonaguet 4 4 1,3% 0,1% Marsac-sur-l'Isle 56 41 6,4% 1,2% Notre-Dame-de-Sanilhac 81 47 7,5% 1,8% Périgueux 3 249 3 186 20,3% 71,6% Razac-sur-l'Isle 31 28 3,4% 0,7% Trélissac 139 142 5,0% 3,1% CA Périgourdine 4 553 4 435 15,3% 100,0% Dordogne 12 671 12 396 7,2% -

Source : Enquête sur le Parc Locatif Social (EPLS) 2004, DDE 24 Il s’agit d’un parc concentré à plus de 70% sur Périgueux (3 249 logements), puis vient Coulounieix-Chamiers qui compte près d’un cinquième du total communautaire, et Trélissac avec 142 logements Partout ailleurs, on relève des parcs de taille variable, mais tous inférieurs à 100 logements, et une seule commune, Escoire sans aucun locatif social.

Logements sociaux à Chancelade Quartier Gour de l’Arche à Périgueux Logements sociaux à Marsac

(1) A noter tout de même que les deux sources (fichier interne DDE pour 2006, Enquête sur le Parc Locatif Social

pour 2004) ne sont pas strictement comparables dans les modes de recensement, ce solde net doit donc être utilisé avec précaution.

78.


Le descriptif détaillé de ce parc n’est disponible qu’avec l’Enquête sur la Parc Locatif Social remontant au premier janvier 2004. On peut estimer que malgré les développements ayant eu lieu depuis, les principales caractéristiques de ce segment de marché n’ont pas fondamentalement évolué.

91% des logements en collectif

Collectif Individuel Total nb % nb %

Antonne-et-Trigonant 0% 14 100% 14 Champcevinel 0% 65 100% 65 Chancelade 18 39% 28 61% 46 Château-L'Eveque 0% 12 100% 12 Coulounieix-Chamiers 670 81% 161 19% 831 Coursac 2 11% 17 89% 19 Escoire La Chapelle-Gonaguet 0% 4 100% 4 Marsac-sur-l’Isle 4 10% 37 90% 41 Notre-Dame-De-Sanilhac 46 98% 1 2% 47 Périgueux 3 160 99% 26 1% 3 186 Razac-sur-l’Isle 0% 28 100% 28 Trélissac 127 89% 15 11% 142 CA Périgourdine 4 027 91% 408 9% 4 435 Pays de l’Isle en Périgord 4 982 79% 1 288 21% 6 270 Dordogne 8 148 66% 4248 34% 12 396

Source : Enquête sur le Parc Locatif Social (EPLS) 2004, DDE 24

▪ Le collectif domine largement dans le parc locatif

social, il est effectivement prépondérant dans les communes qui présentent le plus de logements (Périgueux, Coulounieix).

▪ A l’inverse, les développements les plus récents,

ayant vu le jour dans les petites communes, se font en majorité en individuel.

▪ La comparaison est parfois difficile à supporter

pour le vieux patrimoine en collectif.

Immeuble de l’espace J. Auriol à Coulounieix-Chamiers

79.


L’essentiel de la construction du parc social remonte aux années 70 et 80

▪ Les principaux développements du parc social ont eu lieu au cours des années 1970-1980, qui correspondent notamment à l’édification du Gour de l’Arche à Périgueux.

▪ La production a néanmoins été encore soutenue depuis 1990, époque où les programmes se sont

davantage diffusés sur le territoire. avant 1950 1950-1969 1970-1989 1990 et après

Total nb % nb % nb % nb % Antonne-et-Trigonant 14 100% 14 Champcevinel 32 49% 14 22% 4 6% 15 23% 65 Chancelade 24 52% 0% 22 48% 46 Château-l’Evêque 0% 0% 12 100% 12 Coulounieix-Chamiers 144 17% 381 46% 197 24% 109 13% 831 Coursac 19 100% 19 Escoire La Chapelle-Gonaguet 4 100% 4 Marsac-sur-l’Isle 1 2% 0% 13 32% 27 66% 41 Notre-Dame-De-Sanilhac 47 100% 47 Périgueux 286 9% 678 21% 1680 53% 542 17% 3186 Razac-sur-l’Isle 3 11% 25 89% 28 Trélissac 12 8% 106 75% 24 17% 142 CA Périgourdine 499 11% 1 73 24% 2 017 45% 846 19% 4 435 Pays de l’Isle en Périgord 985 16% 1 380 22% 2 729 44% 1 176 19% 6 270 Dordogne 4 114 33% 2 469 20% 4 007 32% 1 806 15% 12 396

Source : Enquête sur le Parc Locatif Social (EPLS) 2004, DDE 24

Logement social à Trélissac

80.


Des typologies resserrées autour du T3-T4 T1 T2 T3 T4 T5

Total nb % nb % nb % nb % nb % Antonne-Et-Trigonant 9 64% 4 29% 1 7% 14 Champcevinel 5 8% 24 37% 28 43% 8 12% 65 Chancelade 11 24% 18 39% 16 35% 1 2% 46 Château-l’Evêque 4 33% 8 67% 12 Coulounieix-Chamiers 6 1% 127 15% 304 37% 316 38% 76 9% 829 Coursac 1 5% 6 32% 10 53% 2 11% 19 Escoire La Chapelle-Gonaguet 1 25% 2 50% 1 25% 4 Marsac-sur-l’Isle 1 2% 16 39% 23 56% 1 2% 41 Notre-Dame-De-Sanilhac 6 13% 29 62% 12 26% 47 Périgueux 86 3% 575 18% 1441 45% 963 30% 118 4% 3 183 Razac-sur-l’Isle 15 54% 13 46% 28 Trélissac 21 15% 63 44% 48 34% 10 7% 142 CA Périgourdine 101 2% 751 17% 1921 43% 1 439 32% 218 5% 4 430 Pays de l’Isle en Périgord 176 3% 928 15% 2 590 41% 2 144 34% 426 7% 6 264 Dordogne 397 3% 1 625 13% 4 718 38% 4 621 37% 1 017 8% 12 378

Source : Enquête sur le Parc Locatif Social (EPLS) 2004, DDE 24 Les T3 sont les logements les plus représentés (43%), ce qui correspond aux demandes des petits ménages qui peuvent recourir au parc social au début de leur parcours résidentiel (jeunes couples avec un ou aucun enfant)… Les logements plus petits sont rares (18% dont seulement 2% de T1) et concentrés dans certaines communes, notamment Périgueux. Les logements plus grands (T4 et plus) forment quant à eux 37% du parc aidé, ils sont donc sous-représentés en comparaison de la place qu’ils occupent dans le parc global des résidences principales (59%).

81.


4.2 Les bailleurs présents sur le territoire et les caractéristiques de leur patrimoine

On trouve sur le territoire de la CAP les principaux bailleurs de Dordogne : Périgueux Habitat, Office Municipal (dont la quasi-totalité du parc se situe sur l’agglomération), Horizon Habitat (Office Départemental) et la SA de Dordogne. A eux trois, ils comptent 93% du patrimoine social. Deux autres bailleurs aquitains, Clairsienne et Domofrance ont récemment développé leur activité sur le territoire, le premier à Notre-Dame et Razac, le second à Coulounieix, Périgueux et Marsac.

Office Public Départemental

Office Public Municipal

SA HLM de Dordogne

SA Atlantique

Domo France Clairsienne Semiper

TOTAL nb % nb % nb % nb % nb % nb % nb %

Antonne-et-Trigonant 14 100% 14 Champcevinel 15 23% 18 27% 33 50% 66 Chancelade 30 56% 24 44% 54 Château-l'Evêque 12 100% 12 Coulounieix-Chamiers 232 28% 430 52% 9 1% 134 16% 23 3% 828 Coursac 19 100% 19 Escoire La Chapelle-Gonaguet 4 100% 4 Marsac-sur-l'Isle 43 77% 13 23% 56 Notre-Dame-de-Sanilhac 24 30% 37 46% 20 25% 81 Périgueux 76 2% 3 077 95% 89 3% 7 0% 3 249 Razac-sur-l'Isle 6 19% 25 81% 31 Trélissac 127 91% 12 9% 139 CA Périgourdine 602 13% 3 562 78% 78 2% 134 3% 125 3% 45 1% 7 0% 4 553 Dordogne 4 723 37% 3 858 30% 3 142 25% 134 1% 125 1% 89 1% 7 0% 12 671

Source : DDE 24, 2006 A titre marginal, on recense 6 logements aidés mis en service par les communes via la mobilisation de PALULOS communale. Il s’agit d’une pratique plus répandue dans les secteurs ruraux que dans l’agglomération.

Pas de Fenêtre

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((( (((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((( (((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((( (((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

ATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATURATUR

BASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLACBASSILLAC

BOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZACBOULAZAC

CHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINELCHAMPCEVINEL

CHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADECHANCELADE

COULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERSCOULOUNIEIX-CHAMIERS

COURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSACCOURSAC

MARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLEMARSAC-SUR-L'ISLE

NOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHAC

PERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUXPERIGUEUX

RAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLERAZAC-SUR-L'ISLE

SAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRESAINT-LAURENT-SUR-MANOIRE

TRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSAC

Les opérations de locatif socialpar bailleur

Périgueux HabitatHorizon HabitatSA HLM AtlantiqueSA HLM ClairsienneSA HLM de la DordogneSA HLM DomofranceSCI Habitat Services

TitreLE PARC LOCATIF SOCIAL DES PRINCIPALES COMMUNES DE LA CAP *

0 5 10 15

Kilomètres

* : ne sont pas représentés les foyers logements, les logements isolés,les financements ANAH, les RPA, les FJT, leslogements du CROUS.

Source : Fichier Agilos, DDE24, 2006

83.


Périgueux Habitat : l’Office Public Municipal de Périgueux L’Office Public Municipal gère ainsi un total de 3 858 logements concentré sur quelques communes, dont 3 562 sont situés sur la CA Périgourdine dont 3 077 sur la seule ville sur Périgueux même. Hors CAP, le patrimoine est localisé sur la commune proche de Boulazac.

Les perspectives de cet opérateur à court terme sont largement mobilisées par les projets d’ANRU. Les deux quartiers concernés, Gour de l’Arche à Périgueux et Pey Harry à Boulazac, font partie du patrimoine de l’Office. Il sera donc en charge de leur démolition. L’Office assure également l’ensemble des reconstructions liées aux démolitions du Gour de l’Arche. Elles seront réalisées pour partie sur le site (60 logements) et pour partie dans d’autres quartiers de Périgueux. En dehors des perspectives de l’ANRU, l’Office se fixe un objectif de construction de l’ordre de 30 logements par an. Le principal obstacle est la ressource foncière mais un véritable travail de prospection est engagé en collaboration avec la Ville.

Outre son parc destiné à tous les ménages, cet opérateur est le bailleur de plusieurs structures de logements ou d’hébergement destinées à des publics spécifiques : une RPA en cours de transformation en maison relais), une résidence sociale gérée par la SAFED (la résidence Fénelon), le Foyer de Jeunes Travailleurs, une résidence du CROUS d’une centaine de logements.

L’occupation actuelle du parc de Périgueux Habitat

• L’âge des titulaires de bail La part des occupants âgés est particulièrement importante dans le parc de l’Office municipal : la moitié des titulaires de bail ont plus de 50 ans et un quart plus de 65 ans. Une partie d’entre elles vit sur le quartier du Gour de l’Arche, dans le patrimoine ancien qui doit être démoli. Des perspectives de relogement adaptées doivent être trouvées pour ces publics qui ne pensaient plus s’inscrire dans une nouvelle trajectoire résidentielle.

• La composition familiale De façon corrélée à la sur-représentation des personnes âgées, nombreuses sont les personnes isolées parmi les occupants de ce parc : 48% soit près de la moitié.

Nb % Moins de 30 ans 361 10% 30-39 ans 625 18% 40-49 ans 752 21% 50-64 ans 879 25% plus de 65 ans 914 26% non renseigné 14 0,4% Total 3 545 100% Source : Périgueux Habitat

Nb % Couple sans enfant 437 12% Couple 1 ou 2 enfants 418 12% Couple 3 enfants et + 128 4% Isolé sans enfant 1713 48% Isolé 1 ou 2 enfants 739 21% isolés 3 enfants ou + 110 3% Total 3 545 72%

Source : Périgueux Habitat

Gour de l’Arche à Périgueux

84.


• Les catégories socio-professionnelles On retrouve, parmi les catégories d’emploi des chefs de ménages, une forte proportion de retraités (29%). Les personnes ne bénéficiant que de minima sociaux ou d’allocations (chômeurs, Rmistes, sans profession, pensionnés) forment près d’un quart des occupants. Les personnes occupants un emploi précaire forment 17% des chefs de ménages. Il s’agit donc en grande majorité d’une clientèle disposant de ressources faibles ou précaires.

• Les niveaux de revenus : évolution La part des ménages dont le niveau de ressources est inférieur à 60% des plafonds HLM augmente, passant de 64% en 2000 à 68% en 2004. C’est un signe supplémentaire de la fragilisation croissante des occupants de ce parc.

• Les niveaux de revenus par tranches

revenu annuel

moins de

1829€ 1830-3659€

3659-5488€

5488-7318€

7318-9147€

9147-10976€

10976-12806€

12806-14635€

plus de

14635€

ressources non

connues Total

nb ménages 504 284 368 453 433 381 295 206 497 124 3 545

% 14% 8% 10% 13% 11% 11% 8% 6% 14% 4% 100% Source : Périgueux Habitat

Les trois quarts des occupants bénéficient de revenus inférieurs à 12 800 € (la moyenne des revenus à Périgueux en 2000 est de 12 555 €), ce qui les situe en-dessous du montant d’un SMIC (de l’ordre de 13 400 € annuels). Près d’un tiers d’entre eux disposent de moitié moins (32% sous le seuil de 5 500€ annuels). Il s’agit d’une population à très faibles revenus.

• L’évolution de l’occupation du parc

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Nb de locataires

bénéficiant de l’APL 1 919 1 937 2 036 2 010 2 023 1 945 1 933 2 326 2 296

Nb de logements éligibles à l’APL 3 472 3 521 3 625 3 625 3 649 3 649 3 720 3 790 3 545

Part des locataires bénéficiant de l’APL 55,3% 55,0% 56,2% 55,4% 55,4% 53,3% 52,0% 61,4% 64,8%

Source : Périgueux Habitat La part des bénéficiaires de l’APL parmi les locataires augmente au cours des années notamment à partir de 2003, passant au-dessus de 60%. Le public de Périgueux Habitat semble donc se paupériser.

Nb % Fonctionnaire 323 9% Sans profession 124 4% Emploi stable 675 19% Emploi précaire 591 17% Pensionné 154 4% Retraité 1 044 29% Chômeur 332 9% RMI 255 7% Etudiant 15 0,4% Profession libérale 32 1% Total 3 545 100%


Nb de ménages aux revenus < à 60% du plafond HLM

%

2000 2 279 64% 2001 2 339 66% 2002 2 421 67% 2003 2 371 66% 2004 2 395 68%


85.


Horizon Habitat : l’office public départemental

L’Office Public Départemental, gère, sur l’ensemble de l’agglomération, 602 logements au premier janvier 2006. Cela représente 13% de l’ensemble du patrimoine dont il dispose en Dordogne. La stratégie territoriale (qui limite notamment la création de programmes de petites tailles) conduit à privilégier la CA Périgourdine, sur laquelle se porte l’essentiel des demandes, ainsi que les territoires proches de l’A89 et de ses échangeurs.

L’Office départemental intervient traditionnellement sur les communes périphériques de Périgueux laissant les développements de la ville centre à l’Office Municipal. Les constructions nouvelles se font principalement en individuel et comportent donc peu de petits logements. La taille moyenne des parcelles est passée de 700 m² il y a quelques années à 350-400 m² plus récemment. Le rythme prévisionnel de construction est prévu, avec environ 80 logements par an, sans compter les remplacements de logements démolis. Les ménages semblent présenter de très faibles revenus.

• Les patrimoines spécifiques L’Office souhaite développer le PLAi, selon un rythme d’une trentaine par an. L’idée serait de créer 8 à 10 unités, et de collaborer avec un partenaire associatif qui prendrait en charge la location et la gestion de ces immeubles. Ces logements, T2 surtout ou T3 ne serait pas destinés à de l’habitat permanent. Une première expérimentation pourrait être faite avec l’ASD. Le bailleur préfère un fonctionnement plus sécurisant que ce type de structures avec la mise en place de baux glissants. Des formules sont expérimentées à destination des jeunes ménages. Appelés « bloc de huit » il s’agit de deux maisons accolées sans partie commune et qui comprennent quatre T2. Il en existe à Chancelade notamment. Pour l’instant, l’expérience a seulement été conduite avec des financements PLS, logements de loyers supérieurs au PLUS qui visent des jeunes actifs, comme les produits défiscalisés De Robien d’ailleurs.

86.


SA de Dordogne La SA HLM de Dordogne gère 78 logements sur l’ensemble de l’agglomération. Sur l’ensemble du département, cet opérateur construit environ 50 logements par an. A court terme, peu d’opérations nouvelles sont programmées, la SA étant fortement mobilisée par les opérations de renouvellement urbain programmées sur Bergerac dans le cadre de l’ANRU. Mais surtout, l’absence de garantie d’emprunt de la part du Conseil Général conduit la SA à privilégier le secteur de Bergerac, où la collectivité est elle en mesure de lui fournir cette garantie. L’opérateur souligne sa capacité potentielle à produire du PSLA sur les principales agglomérations, si le terrain est mis gratuitement à disposition.

• Le fonctionnement du parc et sa gestion La SA de Dordogne souligne le profil particulièrement fragile, sur le plan économique, des occupants de son parc. La clientèle est peu aisée, souvent en-dessous de 70% des plafonds HLM. Un cinquième des ménages vit des transferts sociaux. Concernant le fonctionnement ce parc, la SA de Dordogne souligne l’importance de la rotation : soit dans le but d’évoluer du collectif vers l’individuel (forme d’habitat largement plébiscitée par les ménages), soit pour des raisons de mobilité professionnelle. L’opérateur fait ainsi état d’un parc relativement difficile à gérer, dont certains segments sont exposés à une désaffection des ménages et donc à des risques de vacance. La demande est exigeante.

• Les patrimoines spécifiques Parmi les structures destinées à des publics spécifiques, la SA de Dordogne est propriétaire d’un Foyer des jeunes Travailleurs sur Chancelade (destiné aux compagnons du devoir). : D’une manière générale, la SA est plutôt encline à revendre ce type de structures d’hébergement. Dans son parc traditionnel, elle pratique également les baux glissants avec des associations telles que l’APARE.

Domofrance Domofrance gère à plus de 100 logements sur la CA Périgourdine (Périgueux, Marsac et Coulounieix). Concernant sa stratégie de développement, Domofrance affiche l’intention de produire 40 logements locatifs par an, en mixte (individuel/ collectif). Il s’agira de PLUS et de PLS (dans des proportions encore indéfinies). A ces logements locatifs est prévue chaque année la production de 30 logements en location-accession, formule déjà expérimentée sur d’autres territoires par le bailleur aquitain.

• L’occupation du patrimoine Parmi les ménages occupant le parc, on compte une grande majorité (62%) d’isolés sans enfants et 11% de couples avec enfants seulement. Ces isolés recouvrent une grande part de personnes âgées (24% au-dessus de 60 ans et 20% de retraités). Les catégories socio-professionnelles indiquent 54% d’employés et 8% de chômeurs. Un petit tiers des occupants (31%) sont affectés via le 1% logement.

87.


Les ressources sont relativement faibles avec 47% des ménages qui se situent sous les 60% des plafonds HLM. Cela s’en ressent sur le taux d’effort des ménages, qui apparaît particulièrement élevé (de l’ordre de 20% contre 15% en moyenne dans l’ensemble du parc de Domofrance). Le niveau moyen des loyers, tout type de logements confondus est de 328€/mois. Ils peuvent en réalité varier de 162€ pour un T2 dans un programme d’acquisition-amélioration à 540€ pour un T4 bien situé. Le taux d’effort montre un léger désajustement entre les loyers pratiqués et le niveau de ressources des ménages. Cela peut faire partie des facteurs explicatifs du fort taux de rotation constaté dans le patrimoine : il est de 23% à Périgueux et 34% à Coulounieix.

Clairsienne Cet opérateur girondin est le dernier arrivé sur le territoire de l’agglomération. Des réalisations ou projets sont en cours dans la CA Périgourdine : à Trélissac, Notre Dame de Sanilhac, Champcevinel, Razac-sur-l’Isle. En général, Clairsienne produit un habitat individuel sur des parcelles d’environ 450 m² (jusqu’à 600 m² à Razac). Clairsienne est susceptible de produire également de l’accession sociale (aujourd’hui hors de la CAP, dans le cadre de programme ANRU à Boulazac). L’objectif de développement est de réaliser environ 60 logements par an sur le territoire du Pays de l’Isle en Périgord dont une quarantaine sur la CA Périgourdine et une vingtaine dans les bourgs. Les opérations pourront parfois prendre la forme de lotissement au sein desquels figurera, entre autres, du logement social.

Autres bailleurs Deux autres bailleurs sont présents historiquement sur le territoire. Il s’agit d’Habitation économique qui compte 27 logements dans une résidence Edilys à Périgueux et de la SA Atlantique qui gère 141 logements sur Chamiers.

88.


4.3 Les indicateurs de fonctionnement du patrimoine social

La vacance est technique uniquement

Parc total Logements vacants depuis plus de trois mois

nb % nb % Antonne-et-Trigonant 14 0 0,0% 0 0,0% Champcevinel 65 0 0,0% 0 0,0% Chancelade 46 1 2,2% 0 0,0% Château-l’Evêque 12 0 0,0% 0 0,0% Coulounieix-Chamiers 831 13 1,6% 0 0,0% Coursac 19 2 10,5% 0 0,0% Escoire La Chapelle-Gonaguet 4 0 0,0% 0 0,0% Marsac-sur-l’Isle 41 1 2,4% 0 0,0% Notre-Dame-De-Sanilhac 47 0 0,0% 0 0,0% Périgueux 3 186 85 2,7% 43 1,3% Razac-sur-l’Isle 28 0 0,0% 0 0,0% Trélissac 142 1 0,7% 0 0,0% CA Périgourdine 4 435 103 2,3% 43 1,0% Pays de l’Isle en Périgord 6 270 237 3,8% 128 2,0% Dordogne 12 396 435 3,5% 189 1,5%

Source : Enquête sur le Parc Locatif Social (EPLS) 2004, DDE 24 La vacance moyenne est de 2,3% sur l’ensemble du parc social.

Soit un taux très faible que l’on retrouve à peu près sur plusieurs communes. Il peut être assimilé à de la vacance d’ordre technique, puisque au final, seule une commune (Périgueux) présente des logements inoccupés depuis plus de trois mois, ce qui peut s’expliquer par la perspective des démolitions liées à l’ANRU. Pour Périgueux Habitat, le détail de la vacance est précisé depuis 1996 par l’organisme :

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 1,17% 1,44% 1,82% 1,98% 2,02% 2,86% 3,84% 4,16% 5,27%

Source : Périgueux Habitat On constate une évolution de la vacance liée à l’anticipation des démolitions de l’ANRU (quartiers du Gour de l’Arche à Périgueux et de Pey Harry à Boulazac). Il s’agit de patrimoines qui ont subi une désaffection croissante de la part des ménages. La vacance y a augmenté, seuls les ménages les plus captifs demeurent dans ces logements. Dans la perspective de leur démolition, le bailleur contribue à organiser la vacance des bâtiments concernés (en évitant de ré attribuer les logements).

89.


La rotation dans le parc est modérée, signe de tension

Parc total

Nb d'emménagements

dans l'année dont

mutations

dont 1er emménagement

dans le logement

Taux de rotation

Antonne-et-Trigonant 14 Champcevinel 65 2 0 0 3,08% Chancelade 46 3 0 3 0,00% Château-l’Evêque 12 1 0 1 0,00% Coulounieix-Chamiers 831 130 12 37 9,75% Coursac 19 3 0 3 0,00% Escoire La Chapelle-Gonaguet 4 Marsac-sur-l’Isle 41 11 0 11 0,00% Notre-Dame-De-Sanilhac 47 6 1 1 8,51% Périgueux 3 186 422 66 35 10,08% Razac-sur-l’Isle 28 25 0 25 0,00% Trélissac 142 19 0 18 0,70% CA Périgourdine 4 435 622 79 134 9,2% Pays de l’Isle en Périgord 6 270 1 075 169 335 7,9% Dordogne 12 396 1 985 220 769 8%

Source : Enquête sur le Parc Locatif Social (EPLS) 2004, DDE 24 Le taux global enregistré dans l’ensemble du parc est de 9,2%, ce qui témoigne d’une situation relativement tendue. Si on observe un taux légèrement supérieur à Périgueux, huit communes au total n’ont vu aucun nouveau logement réattribué en 2005. Périgueux Habitat livre le détail de ses attributions et de la rotation depuis 1996 :

• L’évolution du taux moyen de rotation

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 14% 13% 11% 9% 13% 12% 13% 12% 11%

Source : Périgueux Habitat Le taux moyen de rotation apparaît légèrement en baisse en 2004 pour s’établir à 11%. Ce taux se situe au-dessus de la moyenne enregistrée pour la CA Périgourdine (9,22%).

• Les attributions depuis 1996

Nb attributions

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 473 485 528 455 418 453 478 443 378

Source : Périgueux Habitat Le nombre d’attributions est en baisse pour 2004, ce qui est à mettre en relation avec la vacance organisée dans la partie la plus obsolète du parc, destinée à la démolition.

90.


Ce résultat recouvre plusieurs réalités : d’une part une insuffisance d’offre, en social comme en privé, qui prive les ménages de toute évolution dans leurs parcours résidentiels. D’autre part l’offre nouvelle, individuelle, de qualité, peut amener les ménages à s’installer de manière pérenne dans de tels logements, sans rechercher d’autres solutions, freinant ainsi les possibilités pour l’installation de nouveaux ménages. Le questionnaire de l’UDAF, réalisé sur 720 ménages de l’agglomération au total, indique, pour les locataires du social : - qu’un quart d’entre eux on trouvé leur logement en moins d’un mois (contre 46% dans le locatif privé) - que 36% ont trouvé entre un et trois mois (comme dans le privé – 37%) - que 18% ont mis entre 3 et 6 mois (contre 8% seulement dans le locatif privé) - que pour 21% d’entre eux le temps de recherche a été supérieur à 6 mois (8% dans le privé).

La programmation prévisionnelle des bailleurs sociaux hors ANRU Opérateurs 2006 2007 et suivantes PLUS PLA I PLS total PLUS PLA I PLS total Trélissac Clairisienne ? Marsac Domofrance 15 5 20 Marsac Domofrance 17 2 19 10 5 15 Périgueux Domofrance 1 1 Périgueux Domofrance 16 5 21 Coulounieix Horizon Habitat 63 7 70 Trélissac Horizon Habitat 60 60

Périgueux Office Municipal de Périgueux 15 5 20

Périgueux Office Municipal de Périgueux 15 5 20

Champcevinel SA Dordogne 15 15 CA Périgourdine 126 24 0 150 101 0 10 111

Pays de l’Isle 177 30 0 207 153 0 10 163

Source : DDE 24, 2006 D’après les fichiers de la DDE, 330 logements locatifs sociaux devraient être réalisés sur 2006-2007 dont :

- 130 par Horizon Habitat - 55 par Domofrance - 40 par l’Office Municipal - 10 par la SA Dordogne.

Ces perspectives sont intégrées dans le tableau de bord des opérations de logements. Notons aussi que les bailleurs dotés d’un plan stratégique de patrimoine ont estimé leurs besoins de réhabilitation. Les évaluations sont contenues dans le chapitre « amélioration du bâti existant » du programme des actions.

91.


4.4 L’état de la demande connue

En théorie plus 16 000 ménages de la CA Périgourdine peuvent prétendre à un logement social

Avant d’examiner la demande exprimée, telle qu’elle est recensée par les bailleurs, on peut s’intéresser, au vu des niveaux de ressources, à la clientèle potentielle du parc social. Effectivement, les données issues de la DGI (Filocom) permettent de quantifier le nombre de ménages qui se situent en dessous des plafonds de ressources requis pour l’entrée en HLM.

Plafonds de ressources pour l’accès au logement aidé PLUS (Prêt locatif à usage social)

Régions hors Ile de France

Catégories de

ménages Nb de personnes et composition du ménage Revenus imposables de

l’année n-2

1 Personne seule 15 586 €

2 Deux personnes, ne comportant aucune personne à charge, à l’exclusion des jeunes ménages (moins de 55 ans à deux)

20 813 €

3 Trois personnes ou - une personne seule avec une personne à charge - un jeune ménage sans personne à charge (1)

25 030 €

4 Quatre personnes ou une personne seule avec deux personnes à charge 30 216 €

5 Cinq personnes ou une personne seule avec trois personnes à charge 35 545 €

6 Six personnes ou une personne seule avec quatre personnes à charges 40 058 €

Par personne supplémentaire 4 468 €

Source : circulaire UHC/FB3 n°2005-83 du 13 décembre 2005 (1) couple marié dont la somme des âges révolus est au plus égale à 55 ans (arrêté du 26.6.1998)

Pour chaque opération, les contraintes suivantes doivent être respectées : - 30% au moins des logements doivent être occupés par des ménages dont les ressources n’excèdent pas 60% desdits plafonds -10% au plus des logements peuvent être loués à des ménages dont les ressources restent inférieures à 120% desdits plafonds.

92.


Au total ce sont plus de 16 035 ménages soit 58% des ménages de l’agglomération, qui pourraient prétendre à l’accès dans un logement HLM. Ce taux apparaît élevé, il est pourtant inférieur à la moyenne de Dordogne (67%) ainsi qu’à la moyenne nationale car les plafonds HLM permettent potentiellement d’accueillir les deux tiers des ménages français. Il s’agit là d’une demande « potentielle » sans qu’on doive prétendre loger tous ces ménages dans le parc aidé. Une partie d’entre eux sont d’ores et déjà logés dans ce parc, d’autres trouvent des solutions alternatives qui peuvent convenir et ne pas entrainer d’attente particulière par rapport au parc aidé.

Niveau des revenus imposables en fonction des plafonds HLM <60% entre 60 et 100% >100% Total RP

2003 Nb % Nb % Nb % Antonne-et-Trigonant 85 20,5 136 32,9 193 46,6 414 Champcevinel 124 13,9 225 25,2 543 60,9 892 Chancelade 344 21,6 488 30,6 762 47,8 1 594 Château-l'Évêque 197 28,6 210 30,5 281 40,8 688 Coulounieix-Chamiers 918 28,1 915 28,0 1 433 43,9 3 266 Coursac 124 24,6 145 28,7 236 46,7 505 Escoire 27 17,3 58 37,2 71 45,5 156 La Chapelle-Gonaguet 82 26,9 101 33,1 122 40,0 305 Marsac-sur-l'Isle 220 26,2 294 35,0 327 38,9 841 Notre-Dame-de-Sanilhac 224 21,6 305 29,5 506 48,9 1 035 Périgueux 4 816 33,7 4 251 29,8 5 211 36,5 14 278 Razac-sur-l'Isle 260 30,0 287 33,1 321 37,0 868 Trélissac 524 20,0 675 25,8 1 418 54,2 2 617 CA Périgourdine 7 945 28,9 8 090 29,5 11 424 41,6 27 459 Pays Isle en Périgord 17 805 32% 16 857 30% 21 006 38% 59 424 Dordogne 54 921 31% 49 146 28% 61 685 35% 174 990

Source : Filocom 2003

93.


La demande enregistrée auprès de Périgueux Habitat L’Office Municipal recense au total 1 305 demandes dont 1 000 externes au 31/12/2004. Fin 2006, il semble que la demande s’élève toujours à un millier, portant sur des logements à faibles loyers en majorité.

• Les quartiers souhaités Chaque demandeur peut formuler plusieurs choix : le centre ville de Périgueux est le quartier le plus désiré (22%) juste devant celui de Saint-Georges. Les patrimoines de Boulazac et Chamiers semblent également attractifs (respectivement 9% et 10% des demandes). Entrent en compte la localisation mais également l’image des patrimoines. A l’échelle du bailleur municipal, on peut penser que ceux-ci sont relativement bien identifiés par les ménages.

• La taille des logements souhaités La demande se porte surtout vers les T3 mais également les petits logements (36% pour T1 et T2). On peut y lire l’expression des besoins de décohabitation.

• L’âge des demandeurs L’importance des besoins de décohabitation est confirmée par l’analyse par âge du stock des demandeurs, dont les moins de 30 ans forment près d’un tiers.

• Les niveaux de ressources Les ménages dont les ressources sont inférieures au niveau du SMIC (environ 13 400 € annuels) constituent 80% des demandeurs (contre 75% parmi les occupants), ce qui est très élevé. Plus d’un quart des ménages disposent d’un revenu annuel inférieur à 1 829 € ce qui apparaît extrêmement faible.

revenu annuel

moins de

1829€ 1830-3659€

3659-5488€

5488-7318€

7318-9147€

9147-10976€

10976-12806€

12806-14635€

plus de

14635€

ressources non

connues Total

nb ménages 257 89 115 102 105 84 39 32 52 125 1 000

% 26% 9% 12% 10% 11% 8% 4% 3% 5% 13% 100%

Quartiers souhaités Nb % Boulazac 237 9% Centre ville Périgueux 587 22% Gour de l’Arche 76 3% Le Toulon 312 12% St Georges 547 21% Vésone 443 17% Chamiers 264 10% Indifférent 197 7% Total 2 663 100%

Type souhaité Nb % T1 52 4% T2 408 32% T3 508 40% T4 228 18% T5 78 6% T6 6 0,5% Total 1 280 100%

Age des demandeurs Nb % moins de 30 ans 323 32% de 30 à 39 ans 259 26% de 40 à 49 ans 189 19% de 50 à 64 ans 155 16% Plus de 65 ans 74 7% Total 1 000 100%

94.


• L’ancienneté de la demande Les deux tiers des demandes semblent pouvoir être traités en un an. Mais les délais d’attente peuvent être longs puisque près d’un ménage sur cinq a dû attendre plus d’un an et demi pour voir sa demande satisfaite … tout dépend en effet du niveau d’exigence des locataires potentiels.

La demande exprimée auprès d’Horizon Habitat

L’office départemental recense un total de 1 468 demandes sur l’agglomération, réparties comme suit :

- avec environ 600 demandes, la ville de Périgueux est la plus demandée (41%)

- viennent ensuite Trélissac et Chancelade - ailleurs la demande est plus marginale, néanmoins,

toutes les communes comportant du locatif social font l’objet de demandes.

Typologies de logement demandées

- La demande se porte majoritairement sur les T3 (près d’une demande sur deux)

- Un quart se porte sur les T4 - Mais près d’un quart également concerne de petits

logements (T1 mais surtout T2 – 20%)

Le bailleur précise que le délai moyen d’attente pour un logement sur la CAP est d’une année.

Ancienneté Nb % de 0 à 6 mois 344 34% de 6 à 12 mois 327 33% de 12 à 18 mois 138 14% plus de 18 mois 191 19% 1 000 100%

Commune souhaitée Nb % Antonne-et-Trigonant 10 1% Champcevinel 63 4% Chancelade 154 10% Château-l’Evêque 48 3% Coulounieix-Chamiers 212 14% Coursac 15 1% Escoire La Chapelle-Gonaguet 1 0% Marsac-sur-l'Isle 86 6% Notre-Dame-de-Sanilhac 33 2% Périgueux 602 41% Razac-sur-l'Isle 16 1% Trélissac 228 16% CAP 1 468 100%

20%

46%

26%

2%1%5%

T1T2T3T4T5T6

95.


La demande exprimée auprès de la SA de Dordogne Le nombre de demandes recensées à l’échelle du Pays est faible, il s’élève à 44 dossiers pour 326 logements début 2006. Les mairies font remonter la demande. Généralement, elles peuvent être satisfaites en 3 mois. La demande est exigeante : les ménages souhaitent des logements individuels, sur de grandes parcelles et isolés du voisinage.

La demande exprimée auprès de Domofrance La demande émanant des personnes âgées a augmenté en 2005 (+14%). La demande externe s’élève au total à 112 dossiers début 2006, répartis comme suit :

- 62 pour Périgueux - 41 pour Marsac - 9 pour Coulounieix.

Les informations du numéro unique Le fichier du numéro unique communiqué par la DDE indique un total d’environ 1 220 demandeurs en instance sur la CAP au 31 décembre 2005 (dont 548 demandes de mutations de la part de ménages déjà logés dans le parc aidé). Cette donnée est à utiliser avec précaution étant donné les difficultés rencontrées pour maintenir cette base à jour. Le fichier permet également, avec les précautions qui s’imposent, d’estimer les délais d’attente pour l’attribution. Il semblerait que le délai moyen d’attribution soit de 6 mois en moyenne pour la CA Périgourdine comme pour l’ensemble du Pays. L’estimation de la demande demeure donc malaisée : Ce sont environ 1 200 demandes en instance qui sont enregistrées au numéro unique. Cela correspond au fichier de Périgueux Habitat, bailleur le plus représenté sur le territoire de l’agglomération. On peut donc estimer que le volume de ménages en demande se situe entre 1 200 et 1300 demandeurs. On doit rappeler qu’il ne s’agit là que d’une demande exprimée, qui, malgré sa variété, ne représente pas l’ensemble des besoins existants sur le territoire. Les besoins sont estimés dans le PLH. On peut noter aussi que ce volume est constant dans le temps, ce que l’on constate généralement dans tous les marchés locaux.

96.


4 553 logements locatifs sociaux, soit 15,3% des résidences principales

▪ 58% des ménages du territoire ont des revenus compatibles avec le parc HLM … ▪ Plus de 70% du parc est situé sur Périgueux ▪ 90% des logements sont en collectif mais les développements récents sont plus mixtes ▪ Deux communes concernées par l’article 55 de la loi SRU : Chancelade et Trélissac

Un parc social ancien, en évolution

▪ L’essentiel de la construction remonte aux années 70 et 80 ▪ En particulier quelques quartiers identifiés (à Périgueux, Trélissac ou Coulounieix) ▪ Un processus de renouvellement est initié sur Gour de l’Arche dans le cadre de l’ANRU ▪ Une préoccupation des communes de répondre à l’article 55 de la loi SRU : de nouveaux

programmes plus petits voient le jour

▪ Quelques indicateurs de fonctionnement − Un taux de vacance de 2,3%, − Une rotation plutôt faible : 9,2% en moyenne, − Une augmentation du nombre des locataires bénéficiant de l’APL : une paupérisation des

locataires du parc social

Les productions nouvelles répondent mieux à une demande exigeante

▪ Depuis 2000, la moitié de l’offre nouvelle est en individuel ▪ Environ 1 200 à 1 300 demandes en instance en permanence. Vu le rythme actuel de rotation, il

faudrait trois années pour en venir à bout.

En synthèse

97.


5. LE LOGEMENT DES PUBLICS SPÉCIFIQUES 5.1 Le logement des personnes âgées et handicapées Bien qu’elle se distingue de l’ensemble du département de la Dordogne, la Communauté d’Agglomération présente un indice de jeunesse relativement faible (0,79) et plus d’un quart d’habitant (26,2%) de plus de 60 ans en 1999. Il est difficile de généraliser la problématique des personnes âgées, car une même tranche d’âge recouvre des publics et des situations souvent variés. Selon l’avancement en âge, le choix de la localisation (plus ou moins proche du centre), du type de logements… peuvent s’avérer très différents. L’existence de structures spécifiques répond à un certain nombre de besoins mais l’âge d’entrée moyen recule d’année en année, allongeant d’autant la durée du maintien dans le logement. L’adaptation du logement au vieillissement et au handicap se doit dès lors d’être envisagée. Parallèlement on note, de la part de personnes âgées vivant isolées en milieu rural, une demande de retour à proximité des centre-bourgs et des commodités. Cette évolution de la population en place peut être anticipée.

• Quelques indicateurs issus du Schéma Gérontologique de Dordogne

Secteur 5 (correspondant grossièrement à la CA

Périgourdine, aux CC Pays Vernois, Isle Manoire, et

Causses et rivières

Dordogne

Nb de personnes de plus de 75 ans en 1999 10 381 soit 10% 46 023 soit 11,9%

Evolution du nb de personnes de plus de 75 ans entre 1990 et 1999 +19,5% +11%

Part des personnes de plus de 75 ans vivant à domicile en 1999 33,5% 32%

Nb de médecins libéraux pour 1 000 hab. de plus de 75 ans 12 9,3

Nb d’infirmiers libéraux pour 1 000 hab. de plus de 75 ans 8,1 9,4

Couverture en soins infirmiers à domicile Toutes communes couvertes

Nb de places autorisées d’hébergement en 2002 pour 1 000 hab. de plus de 75 ans 150,9 147,7

Nb de places en maisons de retraite en 2002 pour 1 000 hab. de plus de 75 ans 95,1 106,7

Nb de places en logements foyers en 2002 pour 1 000 hab. de plus de 75 ans 26,9 19,8

Nb de places d’hébergement habilitées à l’aide sociale en 2002 pour 1 000 hab. de plus de 75 ans 91,2 93,7

Nb de places d’hébergement en Unité de Soins de Longue Durée en 2002 pour 1 000 hab. de plus de 75 ans 59,3 57,5

Source : Schéma départemental des établissements et service pour personnes âgées 2001-2006, Conseil général Dordogne Le Schéma Départemental prévoit, entre 2000 et 2009, une augmentation de l’ordre de 6,8% des personnes de plus de 60 ans et de 18,6% des personnes de plus de 75 ans, soit un rythme bien plus accentué que celui enregistré entre 1990 et 1999 (+11%).

98.


En parallèle de ce vieillissement on constate un prolongement de la période de maintien à domicile (en Dordogne, 4/5ème des plus de 85 ans vivent toujours chez eux). Concernant le secteur de la CAP, le Schéma montre que le vieillissement a été davantage marqué sur le territoire de l’agglomération au sens large (vaste) qui partait avec une population plus jeune. L’attractivité des centres villes et de la proximité des services de soins, n’est pas étrangère à ce phénomène. Il s’agit d’un secteur qui parait également mieux doté en places d’hébergement que le département dans son ensemble.

• Les orientations de la politique de logement et hébergement des personnes âgées Au terme de son diagnostic territorialisé, le Schéma prévoit un certain nombre d’orientations :

« - Mettre en œuvre une politique départementale gérontologique pour soutenir la cohésion sociale et la citoyenneté des retraités

- Construire une action sociale de proximité contribuant à l’aménagement et au développement des territoires et encourageant la participation des acteurs locaux.

- Promouvoir la qualité de vie des personnes âgées en privilégiant le maintien et le soutien à domicile

- Etendre et diversifier les solutions alternatives en adaptant le nouveau dispositif d’ « accueil familial » et en développant les possibilités d’accueil de jour ou d’hébergement temporaire

- Harmoniser l’offre d’hébergement permanent aux besoins et aux attentes des personnes âgées et/ou handicapées

- Améliorer la prise en considération des personnes handicapées vieillissantes - Affirmer la primauté de l’action préventive et de l’éducation à la santé pour un vieillissement actif et

réussi » L’objectif du maintien à domicile est réaffirmé : il nécessite des mesures d’accompagnement visant à mieux coordonner et compléter les dispositifs d’aide à domicile, il doit également pouvoir s’accompagner d’un dispositif d’action clair en matière d’adaptation des logements au vieillissement. A l’heure actuelle, le PACT intervient pour ce type d’adaptation. Dans le parc social, une subvention de l’ordre de 200€ par logement est prévue dans ce but. La recherche de solutions visant à développer et renforcer l’hébergement est également souhaitée. L’accent est particulièrement mis sur une meilleure adaptation de ces structures d’accueil : humanisation des établissements, soumission à des critères plus exigeants en matière de localisation et de qualité de projets, rénovation de l’image des bâtiments, évolution de logements foyers en fonction des besoins et des demandes locales. A noter que les logements-foyers, qui sont nombreux sur le secteur du Pays, souffrent souvent d’une certaine désaffection liée au fait qu’ils offrent peu d’avantages par rapport à un maintien à domicile bien accompagné et assisté. Aujourd’hui les personnes âgées retardent généralement le plus possible l’entrée dans un logement spécifique, souvent jusqu’à ce que la prise en charge de la dépendance devienne nécessaire. Les solutions complémentaires que constituent l’accueil de jour mais également la prise en charge par des familles d’accueil doivent être développées.

99.


• L’offre en hébergement pour personnes âgées disponible sur la CAP

Total nb de places en EHPAD*

Dont : Total nb de places en

maisons de retraite

Dont :

public autonome

public hospitalier

Asso- ciatif

non habilités aide sociale

Pub- lique

associative privée

CA Périgourdine 784 597 187 44 44 Total Pays 1 435 285 597 123 430 294 165 95 34

DDSP, Conseil Général, 2006 *(Etablissement d’hébergement pour Personnes Agées Dépendantes)

L’agglomération compte 828 places d’hébergement, de types variés pour répondre aux besoins des personnes âgées.

Commune Type d’établissement Nom Capacité Antonne-et-Trigonnant EHPAD public hospitalier Centre Hospitalier de

Lanmary 40 lits

Périgueux EHPAD public hospitalier « Long séjour Beaufort Magne » – CH de Périgueux

322 lits

Périgueux EHPAD public hospitalier « Parrot »CH de Périgueux 235 lits Coulounieix-Chamiers Maison de retraite

associative Maison de retraite « Jean Gallet »

44 lits

Notre Dame de Sanilhac EHPAD non habilité à l’aide sociale

« Résidence autonome » 76 lits

Trélissac EHPAD non habilité à l’aide sociale

« Le Moulin de l’Isle » 67 lits

Razac sur l’Isle EHPAD non habilité à l’aide sociale

« la Feuilleraie » 44 lits

Total 828 lits Il s’agit en grande majorité de places en Etablissement Hébergement pour personnes âges dépendantes. Le centre hospitalier de Périgueux compte deux grosses structures (capacité d’accueil médicalisée de plus de 550 places au total). Les communes alentour présentent des structures plus restreintes, généralement non habilitées à l’aide sociale.

100.


Un atelier s’est tenu sur ce thème au cours de la « journée habitat » du Pays de l’Isle en Périgord organisée en avril dernier. En sont ressorti les constats suivants :

- Il n’apparaît pas nécessaire de développer de nouvelles structures d’hébergement plus ou moins médicalisées sur le secteur, l’accent sera mis au contraire sur l’adaptation des logements ou la conception de logements adaptés au vieillissement.

- En revanche, la prise en compte du vieillissement dans les politiques publiques et notamment

l’habitat est un vrai sujet. - Le développement d’un partenariat fort autour du vieillissement et de son intégration la plus

opérationnelle possible dans les réflexions et actions en matière de logement est sollicité. En particulier, le lien avec les CCAS doivent être renforcés et organisés.

- Sur l’adaptation des logements du parc privé, il pourrait être utile de lancer une opération ciblée

(PIG ou OPAH). Il faudra aussi soutenir le développement des savoir-faire des artisans.

- Le développement de logements aidés, conçus dès l’origine de manière à faciliter le maintien à domicile des personnes âgées est un véritable outil pour prolonger l’autonomie de ces personnes. Ce progrès pourrait faire baisser le coût de la prise en charge supportée par la collectivité, économie qui reste à mettre en balance avec le surplus de financement nécessaire aux bailleurs pour produire des logements adaptés. Même si ces montants s’égalisent, une réflexion et un partenariat fort resteront à mettre en place pour que tous les financeurs puissent y trouver leur compte.

101.


5.2 Les personnes handicapées et leurs conditions de logement

La question du handicap est fréquemment liée à celle du vieillissement bien que les deux problématiques et les solutions qui peuvent y être apportées ne se confondent pas totalement. Il s’agit davantage de l’expression de besoins d’adaptation du logement que d’encadrement spécifique. Il est difficile à l’heure actuelle d’estimer précisément l’importance de la population handicapée sur le territoire de l’agglomération. La mise en place récente d’une Maison Départementale du Handicap devrait permettre d’obtenir, à court ou moyen terme, des informations précises et actualisées sur ces ménages. Au total sur l’ensemble de l’agglomération, ce sont 788 personnes qui recevaient en 2004 l’Allocation Adulte Handicapé. A noter que sur l’ensemble des bénéficiaires de l’AAH recensées sur le Pays de l’Isle en Périgord, près de la moitié (47%) sont des habitants de la CA Périgourdine, où des solutions de logements adaptés sont sans doute plus aisées à trouver.

Depuis 2004, une centaine de personnes vivant dans le Pays se sont adressées à l’association des Paralysés de France, (soit un peu moins de 20% de l’ensemble des demandes traitées sur le département) pour obtenir l’adaptation de leur logement ou pour la recherche d’un logement adapté. Parmi eux, une vingtaine de demandes était localisée sur Périgueux

Un atelier s’est tenu sur ce thème au cours de la « journée habitat » organisée en avril dernier. En sont ressorti les constats suivants :

- le problème du financement de l’adaptation : dans le privé, le problème est celui de la méconnaissance des circuits de financement en amélioration, dans le social la question se pose de l’estimation du surcoût lors de la conception d’un logement adapté

- l’amélioration possible du circuit d’information sur l’offre en logements adaptés au sein du

parc social et sa mise à disposition. La mise en place de la Maison Départementale des Handicapés pourra peut-être permettre à moyen terme de centraliser cette information.

(1) Nombre de personne à charge par bénéficiaire = (nb de personnes couvertes / nb d’allocataires)-1

nb de bénéficiaires de l’AAH Antonne-et-Trigonant 35 Champcevinel 7 Chancelade 26 Château-l’Evêque 11 Coulounieix-Chamiers 89 Coursac nr Escoire 5 La Chapelle-Gonaguet nr Marsac-sur-l’Isle 21 Notre-Dame-De-Sanilhac 22 Périgueux 485 Razac-sur-l’Isle 19 Trélissac 93 CA Périgourdine 813 *

Source : CAF 24, 2005 * Hors Coursac et La Chapelle Gonaguet qui comptent chacune moins de 5

allocataires handicapés (seul du secret statistique)

AAH : Allocation Adulte handicapé Nombre de personne à charge par bénéficiaire (1) : en moyenne dans le Pays, moins d’un bénéficiaire sur 2 à une personne à charge (1,4 personne

par allocation dans le Pays comme en Dordogne)

102.


5.3 Le logement des jeunes et des étudiants Malgré un indice de jeunesse relativement faible, les jeunes ne sont pas absents du territoire communautaire. En 1999, les moins de 25 ans formaient plus de 20% de la population. Dans les communes périphériques de Périgueux, où se sont installées au cours des dernières décennies, un certain nombre de familles avec enfants, les jeunes sont présents et les besoins en décohabitation se font déjà sentir. Ces besoins sont perceptibles dans la demande qui s’exprime auprès des bailleurs sociaux, y compris parmi les ménages déjà logés dans leur parc. Par ailleurs la communauté d’agglomération représente un pôle régional du point de vue de l’emploi et de la formation universitaire, ce qui contribue également à attirer des jeunes des alentours. De ce fait, la ville de Périgueux est dotée de plusieurs structures spécifiques (résidence du CROUS, Foyer de Jeunes Travailleurs.) La taille des ménages relativement peu élevée (2,20 en 1999) et l’importance du desserrement parmi les besoins satisfaits au cours de la période 1990-1999 tendent à montrer que des solutions existent pour ces ménages en début de parcours résidentiel. Néanmoins, elles sont plus ou moins aisées à mobiliser selon les niveaux de ressources et de mobilisation de l’entourage des jeunes. Cette catégorie de public n’est pas homogène (isolés ou en couple, avec ou sans enfants, précaires, en formation, ou insérés dans un parcours professionnel) mais il s’agit globalement d’une tranche d’âge dont les revenus sont encore peu importants, parfois incertains et qui est en recherche d’une solution de logement.

Un public à faibles ressources

Nombre d'allocataires

< 25 ans Nombre total d’allocataires

Part des <25 ans

CA Périgourdine 2 129 11 659 18,3% Pays Isle en Périgord 2 709 21 604 12,5% Dordogne 4 942 55 564 8,9%

Source : CAF 2004 La part des jeunes de moins de 25 ans parmi les allocataires de la CAF est de 18,3% ce qui apparaît non négligeable. Ce pourcentage est également à rapprocher de la sur-représentation des personnes isolées parmi ces allocataires. Il existe une part de petits ménages, relativement jeunes, avec des niveaux de ressources modestes, en recherche de logement sur l’ensemble du Pays. Les données CAF nous montrent la sur représentation de ce genre de profil dans la CA Périgourdine, sans doute du fait de la vocation de pôle universitaire et de pôle d’emploi de Périgueux, mais également parce que la ville centre et sa proche périphérie offrent une plus grande variété de logements que le reste du Pays. Sur la ville centre, compte tenu des prix pratiqués, les jeunes doivent recourir à des solutions adaptées à leur diversité de statut. Dans le parc aidé de l’Office Municipal, les moins de 30 ans représentent 10% des occupants. Mais leur part parmi les demandeurs est bien plus importante, de l’ordre de 32%. Cette différence témoigne sans doute de difficultés d’accès au parc locatif aidé. Certaines catégories de public peuvent être isolées : ainsi les jeunes qui entament leur vie professionnelle (apprentis, débutants…) et les étudiants peuvent présenter des besoins et des ressources différentes. Pour les premiers, il existe une structure de Foyer de Jeunes Travailleurs (FJT) sur Périgueux, quant aux autres, leurs conditions d’accès au logement ont fait l’objet d’une étude régionale.

103.


CROUS de Périgueux

• Le Foyer de Jeunes Travailleurs (FJT)

Le Foyer des Jeunes Travailleurs de Périgueux se décompose en deux entités : - la structure la plus ancienne comporte 56 lits et accueille des jeunes pour une durée de 1 mois à 2

voire 3 ans. Elle se compose de chambres individuelles avec une restauration collective. - l’autre structure date de 1997 et est destinée, à l’origine, plus particulièrement aux apprentis.

Située à proximité du CFA elle compte 106 lits dont 18 chambres individuelles et le reste en chambres collectives. Elle fonctionne pour des durées plutôt courtes, sur un système de type internat. Les chambres individuelles accueillent des étudiants.

De plus en plus, la structure doit s’adapter à des durées d’occupation variables et une volonté du public d’occuper une chambre individuelle. Des perspectives de restructuration du bâtiment le plus récent sont envisagées dans ce sens., au risque de connaître des difficultés de gestion encore plus importante qu’à l’heure actuelle. Les publics de ces établissements sont plutôt des jeunes issus de l’extérieur du département, pour la majeure partie des apprentis. Mais le foyer héberge aussi des jeunes issus d’outre-mer ou de l’étranger, ou des personnes qui ont des horaires de travail atypiques. Les loyers pratiqués se situent dans une fourchette de 250 à 320€ mensuels environ, abordables donc. A la sortie, il semble que les jeunes trouvent plus fréquemment des débouchés dans le parc privé que dans le parc social, faute d’offre adaptée. Le FST doit absolument composer un partenariat pour que l’offre, nécessaire à l’agglomération, continue de répondre à une demande.

• Le public des étudiants (d’après l’étude du Conseil régional d’Aquitaine, 2005)

A la rentrée 2003-2004, on recensait 2 062 étudiants dont 93% sur Périgueux même. Ces effectifs apparaissaient en hausse depuis 2000. A 80%, les étudiants étaient inscrits en premier cycle, ce qui traduit une attractivité à l’échelle départementale (pour 54% les étudiants sont originaires de Dordogne et un autre quart vient du reste de l’Aquitaine). En fonction des distances par rapport au lieu de résidence d’origine, l’étude estime que 1 135 étudiants (soit 55% du total) nécessitent une solution logement au sein de l’agglomération.

Cette donnée est également à mettre en regard des ressources de ces étudiants : pour 30% ce sont des boursiers, ce qui paraît élevé en regard des autres sites universitaires régionaux. Il apparaît de ce fait nécessaire de « promouvoir des réponses logements accessibles aux publics à ressources modestes alors que la situation des marchés du logement se tend dans la plupart des agglomérations d’Aquitaine ». Par ailleurs des demandes pour de courts séjours (issues d’étudiants étrangers ou dans le cadre de stages, de plus en plus fréquents), tendent à s’exprimer davantage. Ainsi sont recensées sur Périgueux : 400 demandeurs auprès du CROUS (dont 330 boursiers) ainsi qu’une cinquantaine d’étudiants étrangers et vingt courts séjours. En regard de cette demande, l’offre proposée par le CROUS sur Périgueux est relativement faible (139 places). Les logements proposés sont assez neufs, plus souvent des T1 que des chambres : de ce fait les loyers pratiqués sont élevés, trop pour les boursiers. Les équilibres de gestion sont fragiles, notamment car les durées d’occupation des étudiants sont variables et la vacance peut apparaître dès le mois de mars.

104.


Face à l’insuffisance et à l’inadaptation de cette offre, 86% des étudiants se logent dans le parc privé de Périgueux. En raison des niveaux de loyers, de l’abondance de petits logements, la ville apparaît comme le pôle universitaire d’Aquitaine où le privé répond le mieux aux besoins des étudiants : en effet, il s’avère relativement aisé de trouver un logement locatif privé où le loyer résiduel (hors aide de la CAF) n’excède pas les 100 euros. L’étude note que l’OPAH du centre ville de Périgueux, ainsi que la production massive de petits logements neufs dans le cadre des programmes de défiscalisation viennent abonder l’offre globale. Mais elle souligne aussi que leurs niveaux de loyer sont aujourd’hui rarement compatibles avec des revenus étudiants. A moins que les difficultés de mise en location ne contribuent à moyen terme à une baisse des loyers. Enfin, l’étude pointe l’existence d’un gisement résiduel de petits logements, parmi les logements vacants, notamment dans le quartier de la gare. Les réponses offertes en matière de logement passent par la structure CROUS, relativement coûteuse pour de petits budgets, et par l’offre du parc locatif privé, souvent d’un état de confort inégal. On notera que certaines réflexions, formulée à propos des étudiants peuvent s’étendre à une bonne partie des ménages jeunes et isolés, en début de parcours résidentiel. Aujourd’hui le parc privé semble le plus disposé à répondre à leurs attentes, mais les niveaux prix, tant de l’offre réhabilitée du cœur de ville que des nouveaux programmes sont peu adaptés. Pour les étudiants comme pour l’ensemble des publics jeunes, l’accès au logement est rendu difficile par l’importance du coût des dépenses induites (dépôt de garantie, frais d’agence…) ainsi que par la recherche d’une caution

Un atelier s’est tenu sur ce thème au cours de la « journée habitat » organisée en avril dernier. En sont ressorti les constats suivants :

- Il existe une population jeune à faibles revenus qui aujourd’hui ne bénéficie pas de solutions logements satisfaisantes. Le parc social comme le FJT peinent à répondre à cette demande, notamment car les besoins sont de plus en plus irréguliers dans le temps, parfois de durée courte ou moyenne.

- Dans le parc social, il existe des débuts de réponse spécifiquement dédiées aux jeunes, mais elles

nécessitent d’être adaptées aux revenus les plus modestes (PLUS voire niveaux de loyers PLAi)

- Dans le parc privé, vers lequel nombre de jeunes se tournent pour un rapport qualité-prix

généralement décevant, des moyens doivent être mis en place pour que les récentes évolutions (amélioration via les OPAH, développement d’une offre neuve de petits logements via le Robien) puissent être mobilisée au profit du logement des jeunes.

105.


5.4 Les situations d’urgence et de grande précarité L’offre en hébergement d’urgence, uniquement située à Périgueux, se structure de plusieurs façons : certaines associations disposent de petites structures d’hébergement, parfois également d’une structure de type CHRS. Au total, 130 places d’hébergement d’urgence peuvent être mises à disposition. Pour le logement temporaire (qui peut durer plusieurs mois) les associations disposent de places dans les structures CHRS et les foyers. La transition de l’urgence au temporaire puis du temporaire au parc classique sont des étapes difficiles. Bien souvent, l’engorgement des différentes structures de ce type tiennent au manque d’offre adaptée (notamment avec un accompagnement social) dans le parc locatif classique.

L’offre en hébergement d’urgence et logement temporaire

Gestionnaire Nb de places type Public Suivi social

Foyer Lakanal 17 dortoir Personnes isolées non

SOS Femmes 6 3 chambres de 2 Femmes avec ou sans enfants non

Restos du cœur (en hiver) 24 11 chalets de 2 SDF non

115 (gestion ASD et SAFED)

indéterminé nuitées d’hôtel Tout public non 1 CHRS Personne isolée non

HÉBERGEMENT D’INSERTION – CHRS (HÉBERGEMENT D’URGENCE) CHRS APARE 20 CHRS Tout public oui

CHRS ASD 12 CHRS Hommes seuls surtout oui

CHRS SAFED 31 CHRS familles oui

CHRS SOS Femmes 19 CHRS Femmes avec ou sans enfant oui

HÉBERGEMENT D’INSERTION – ALT (LOGEMENT TEMPORAIRE) APARE 16 CHRS Tout public oui

ASD 20 CHRS Tout public oui

ASD 33 CHRS Demandeurs d’asile oui

Collectif femmes 12 foyer SOS femmes Femmes avec ou sans enfant oui

HÉBERGEMENT D’INSERTION – AUTRES Résidence Fénelon 30 dont 2 ALT Résidence sociale Tout public oui

CCAS de Périgueux 25 Maison relais Public en grande difficulté

France terre d’Asile 40 CADA Demandeurs d’asiles oui

Nb de places total 306

Source : Plan Logement Dordogne, Conseil Général 24, 2005 Un dispositif spécifique est en place à l’adresse des demandeurs d’asile avec plus de 70 places au total. La maison relais s’adresse quant à elle à un public particulièrement fragilisé, qui n’est pas en mesure, même à moyen terme de réintégrer le parc classique. L’occupation n’est soumise à aucune limitation de durée.

106.


Le Plan Départemental d'Action pour le Logement des Personnes Défavorisées : Plan Dordogne

Le Plan Logement Dordogne a été adopté fin 2005. Il fait état d’un certain nombre d’objectifs et de publics cibles ainsi que de la liste des actions mises en place pour rendre ces principes opérationnels. Il rappelle qu’au total sur le département, 30% des allocataires de la CAF ne vivent que des minima sociaux et 20% d’entre eux se situent sous le seuil de pauvreté (contre 17% à l’échelle nationale). Il relevait une insuffisance des réponses du parc locatif social et un parc social de fait quasiment équivalent au parc public. Le secteur de Périgueux ressort comme présentant les caractéristiques propres à une agglomération centre : davantage de personnes isolées, de familles monoparentales, taux de chômage plus élevés, signes de précarité plus présents… En préambule, le document constate une bonne structuration des acteurs départementaux mobilisés sur le champ du logement des plus défavorisés. Il déplore cependant la faible production à laquelle a pu aboutir le précédent plan, des difficultés à décentraliser l’action et le manque de visibilité sur les publics concernés et l’impact des actions menées. Par ailleurs des évolutions sont en cours et notamment l’émergence de nouveaux publics : populations vieillissantes précarisées, populations étrangères tout juste arrivées, jeunes exclus… par ailleurs des populations fragiles mais difficile à faire rentrer dans les catégories « classiques » sont relevées : néo-ruraux, ouvriers agricoles… Les principaux objectifs auxquelles il prétend répondre sont notamment :

- le développement de l’offre locative pour les ménages défavorisés - la facilitation de l’accès au logement - l’action en faveur du maintien dans des logements décents - le soutien aux politiques locales et l’accentuation des actions de prévention

Une série d’actions sont préconisées pour atteindre ces objectifs. Parmi elles figurent : la relance de production de logements locatifs très sociaux dans le parc social comme en conventionné privé. L’aide au relogement doit être encouragée et pour cela le développement d’un partenariat entre associations et bailleurs privés est souhaité. Tout comme le développement d’attributions prioritaires dans les HLM. L’état de confort des logements est également traité avec des actions visant à lutter contre l’indécence et à favoriser l’amélioration, Les accidents de parcours sont pris en considération avec la lutte contre les expulsions et l’aide aux accédants en difficulté. Le thème des gens du voyage est également soulevé. Enfin diverses formes de partenariat et d’observation sont mises en place. La mobilisation de divers outils est prévue pour mener à bien ces actions (FSL, Commission de relogement adapté, MOUS, Fonds d’aide aux accédants, dispositifs relatifs à la politique de la ville…)

107.


Une réunion spécifique s’est tenue sur ce thème en avril dernier avec les acteurs sociaux. En sont ressorti les constats suivants :

- Un maillage départemental est possible via le 115, un travail d’organisation est nécessaire pour permettre de travailler à l’animation du réseau, d’identifier au mieux les ressources disponibles, de contractualiser des partenariats.

- Il est nécessaire de mieux coordonner les structures d’hébergement existantes à Périgueux et

les différents acteurs concernés afin de faire se rencontrer au mieux l’offre et la demande correspondante. Quantitativement, cela devrait suffire avec les projets récents de l’ASD.

- Hors de l’agglomération périgourdine, il apparait nécessaire de développer des haltes de nuit,

afin de mieux répartir l’offre à l’échelle du Pays et que les structures de la CAP ne soient pas saturées.

Les actions engagées par la CAP La Communauté d’Agglomération a décidé de mettre à disposition des logements acquis récemment dans le cadre d’opérations structurantes de voiries communales. Ces solutions demeurent temporaires mais permettent aux associations d’augmenter leur choix de solutions. Il faut noter un projet important monté par l’ASD pour organiser une offre nouvelle autour des locaux de l’association.

108.


5.5 L’accueil des gens du voyage

Les préconisations du Schéma d’accueil des gens du voyage Compte tenu des flux de voyageurs recensés au cours du Schéma, des points d’arrêts traditionnels sur le territoire et des communes soumises aux obligations de la loi du 5 juillet 2000, le Schéma d’accueil des gens du voyage de Dordogne a établi une liste de préconisations pour la réalisation de différentes formes d’infrastructures. Celles qui concernent le territoire de l’agglomération sont les suivantes :

AIRE DE GRAND PASSAGE

Places Localisation Maître

d’ouvrage Etat

d’avancement Observations Champcevinel

120 Champcevinel CAP Projet en cours

de réalisation Utilisation alternée avec ND de Sanilhac

Notre Dame de Sanilhac 120

Notre Dame de Sanilhac CAP Projet en cours de réalisation

Utilisation alternée avec Champcevinel

Total : 240 places

AIRE D’ACCUEIL Ouest agglomération 24 (s/3

sites) Chancelade/Marsac/Razac CAP et

commune de Razac

Projet en cours de réalisation

Aire « multisite »

Trelissac 16 Trélissac CAP Projet en cours de réalisation

Total : 124 à 132 places Source : Schéma croisé avec les délibérations des collectivités

Parmi les objectifs du contrat d’agglomération de la CAP figure la mise en œuvre du schéma d’accueil des gens du voyage, via le réaménagement de la Rapimsolle et la construction de nouvelles aires. Au total doivent être réalisés :

- 42 emplacements pour les aires de passage - 2 aires de grand passage - 10 habitats adaptés sur Périgueux pour des personnes en voie de sédentarisation.

Une série de mesures d’accompagnement doivent être mises en œuvre dans le même temps (volet social et éducatif). L’association « Ecoute le voyage » est soutenue par la CAP pour mener à bien ces missions d’accompagnement social.

109.


IIIIII.. LLEE PPAARRCC EEXXIISSTTAANNTT EETT

SSOONN PPOOTTEENNTTIIEELL

DD’’AAMMÉÉLLIIOORRAATTIIOONN

110.


111.


1. LA QUESTION DU PATRIMOINE BÂTI ET DE SON AMÉLIORATION Ce volet du diagnostic est un des enjeux de la définition des orientations d’une politique communautaire de l’habitat Un bilan des opérations globales engagées sur le territoire est proposé avant de revenir sur les potentiels identifiés à partir des données Filocom qui datent de 2003. Depuis, des logements sont améliorés régulièrement comme en témoignent les financements distribués et les élus du territoire. 1.1 Les efforts généraux d’amélioration depuis 2003 : bilan des subventions

ANAH Le nombre de subventions ANAH distribuées est faible à l’échelle de chacune des communes. Le gros des subventions a été distribué sur Périgueux, dans les autres communes l’ANAH est sollicité très épisodiquement et ponctuellement.

Communes concernées de la CAP 2003 2004 2005 Total

Moyenne annuelle

PO PB PO PB PO PB PO PB PO PB Antonne-et-Trigonant 3 2 3 2 1 1 Champcevinel 3 1 3 1 1 0 Chancelade 2 1 1 5 8 1 3 0 Château-l’Evêque 1 4 5 0 2 0 Coulounieix-Chamiers 3 1 5 1 8 2 3 1 Coursac 2 1 3 0 1 0 Escoire 0 0 0 0 La Chapelle-Gonaguet 0 0 0 0 Marsac-sur-l’Isle 1 1 1 1 0 0 Notre-Dame-De-Sanilhac 2 2 4 0 1 0 Périgueux 10 48 14 52 15 29 39 129 13 43 Razac-sur-l’Isle 3 3 6 1 3 12 4 4 1 Trélissac 1 5 1 2 4 2 6 9 2 3 CA Périgourdine 30 80 24 58 38 32 92 170 31 57 Pays de l'Isle 113 114 139 94 96 53 348 261 116 87

Source : DDE 24, 2005 L’équilibre des subventions entre propriétaires bailleurs et propriétaires occupants a quelque peu évolué sur ces trois années. En 2003 l’avantage est aux propriétaires bailleurs mais progressivement leur part faiblit pour atteindre le même niveau que celui des propriétaires occupants. On peut certainement lire dans ce résultat l’influence de la procédure d’OPAH en début de période, est un retour à une conjoncture plus « normale » ensuite. Sur Périgueux même, les aides aux propriétaires bailleurs continuent de dominer.

112.


Communes concernées de la CAP

Logements locatifs

améliorés entre 2003 et

2005

Dont :

loyers maîtrisés dont loyers

conventionnés dont logements intermédiaires

Logements remis en marché

nb % nb % nb % nb % Antonne-et-Trigonant 2 2 Champcevinel 1 Chancelade 1 2 Château-l’Evêque 2 2 Coulounieix-Chamiers 2 Périgueux 149 27 18,1% 16 10,7% 11 7,4% 83 55,7% Razac-sur-l’Isle 4 0,0% 2 50,0% 0,0% 3 75,0% Trélissac 9 2 22,2% 0,0% 0,0% 3 CA Périgourdine 170 29 17,1% 18 10,6% 11 6,5% 95 55,9% Pays de l'Isle 261 32 24% 51 20% 11 4% 163 62%

Source : DDE 24, 2005 Les subventions mobilisées par les propriétaires bailleurs ont été faibles sur ces trois années et fortement concentrées sur Périgueux. La part de logements conventionnés est faible (17%) alors que la remise en marché a relativement bien fonctionné (56% des subventions). 1.2 L’OPAH Périgueux, Coulounieix, Trélissac Une Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat a été lancée en 1999, portant sur trois communes : l’ensemble du territoire de Périgueux, un secteur de l’avenue du Général de Gaulle à Coulounieix-Chamiers, le quartier des Maurilloux à Trélissac. Prolongée en 2002, elle s’est achevée en 2003. Un bilan définitif de cette opération a pu être dressé par le PACT ARIM fin 2005. Le premier fait notable est le dépassement des objectifs et surtout la montée en puissance de la

mobilisation du dispositif au cours de la période. Sur le plan géographique, on peut noter que si l’opération a très bien fonctionné sur Périgueux, elle a

été moins efficace sur les deux autres communes (notamment Coulounieix Chamiers), sans doute du fait d’un problème dans la délimitation initiale des objectifs et des périmètres.

Sur le plan qualitatif, quatre principales cibles avaient été identifiées pour formuler des objectifs :

− les propriétaires bailleurs, − les propriétaires occupants, − les propriétaires primo accédants, − le ravalement de façades.

Concernant les propriétaires bailleurs L’opération est un succès quantitatif mais les objectifs de conventionnement de loyer n’ont pas été atteints. Au total et sans doubles comptes, ce sont 658 logements qui ont été réhabilités. La quasi-totalité de ces logements (97%) se situent sur la ville de Périgueux. Sur la ville centre, l’objectif a d’ailleurs été dépassé pour le libre, 40% des objectifs ayant été atteint pour le locatif intermédiaire (le très

113.


social n’ayant lui convaincu que deux propriétaires). Les loyers maîtrisés se concentrent uniquement sur quelques secteurs de Périgueux (XIXème, secteur sauvegardé et le Toulon). Il s’agit généralement de logements ayant bénéficié de réhabilitations particulièrement lourdes. On recense 54 logements locatifs à loyer maîtrisé (dont 51 sur Périgueux). Sur Trélissac l’objectif en libre est dépassé mais non atteint pour les autres niveaux de loyers. L’OPAH a également permis la remise en marché de 285 logements vacants soit 41% des logements aidés. Cependant, le bilan d’OPAH pointe la nécessité de continuer un effort de production de locatif à prix maîtrisé sur les trois communes concernées. Par ailleurs, il précise l’impuissance d’un dispositif incitatif de type OPAH face à la situation de propriétaires indélicats (type marchands de sommeil) ou défaillants. Le bilan évoque pour cela l’utilité d’un périmètre de restauration immobilière (PRI).

Concernant les propriétaires occupants 137 logements ont été financés, soit presque deux fois plus que l’objectif initial (76 logements). Les personnes âgées et isolées ont été majoritaires parmi ces propriétaires. Selon le bilan dressé, ces caractéristiques soulignent la nécessité de maintenir un dispositif permanent d’accompagnement de ces personnes pour l’obtention de subventions, notamment compte tenu du vieillissement de la population.

Concernant les primo accédants Il s’agit d’une aide à la ville de Périgueux, qui a attribué une prime spécifique aux primo-accédants acquérant un bien ancien nécessitant des travaux. Elle est réservée aux ménages pouvant bénéficier du Prêt à taux Zéro. Au total, 130 dossiers ont été accordés alors que l’objectif était uniquement d’une centaine. Le bilan souligne le succès et l’intérêt d’une telle démarche mais précise qu’une durée minimale d’occupation devrait être exigée si l’opération se renouvelait, afin d’éviter d’éventuelles stratégies de mobilisations de subvention en vue d’une revente.

Concernant les ravalements de façades Il s’agissait d’une action d’accompagnement de l’OPAH instituée par les communes. Elle portait principalement sur les secteurs d’entrée de villes et le quartier du XIXème. Les objectifs étaient de 48 immeubles sur la durée entière de l’opération, les résultats finaux indiquent que 126 immeubles en ont finalement profité. Certains axes ont manifestement bénéficié d’un changement d’image grâce à cette action. Peut-être un périmètre opérationnel plus restreint pourrait-il être défini en cas de prolongation de cette action ? Des actions plus concrètes auprès des propriétaires pourraient également rendre la démarche plus visible. Au 1er janvier 2005, de nombreux travaux sont encore programmés mais non réalisés. Le bilan exhaustif (et qualitatif –notamment sur les types de loyers choisis) ne pourra être disponible que fin 2006.

114.


1.3 Identification des potentiels dans le parc occupé Le classement établi par la DGI permet d’évaluer un volume de logements jugés en état médiocre à très médiocre. Il est nécessaire de rappeler d’une part, que pour ce classement cadastral, divers aspects relatifs au logement sont considérés et d’autre part, que les bases cadastrales souffrent en général de n’avoir pas été révisées de façon uniforme dans le temps. Rappel des catégories :

- Les catégories inférieures à 5 correspondent aux logements en bon état. - La catégorie 6 aux logements d’état de confort moyen - Les catégories 7 et 8 regroupent les logements d’état général médiocre à très médiocre

L’état du parc global des résidences principales par statut d’occupation A l’échelle de la CA Périgourdine, la part des résidences principales en classement cadastral 7 et 8 est modérée, de l’ordre de 4% (avec une part très légèrement supérieure dans le locatif privé). Il s’agit d’une moyenne plus faible que les résultats départementaux ou de ceux du Pays. En effet, le parc de l’agglomération apparaît globalement bien entretenu et il compte peu de patrimoine rural vieillissant, qui manquerait des éléments de confort standards.

Source : Filocom 2003 Par ailleurs des OPAH telles que celle qui s’est achevée en 2003 sur Périgueux a contribué à la remise à niveau d’une partie du parc urbain. Pour autant, certains secteurs présentant du patrimoine inconfortable peuvent encore être identifiés et la Ville s’interroge sur les possibilités de relancer une procédure d’amélioration ciblée.

CC 7 et 8

Propriétaires bailleurs

(loc privé) Propriétaires

occupants Total RP

Nb % Nb % Nb % Antonne-et-Trigonant 18 22% 29 9% 50 12% Champcevinel 9 10% 31 4% 45 5% Chancelade 23 12% 92 7% 116 7% Château-l'Évêque 42 39% 76 13% 126 18% Coulounieix-Chamiers 42 8% 69 3% 115 3% Coursac 6 13% 15 3% 24 5% Escoire 0 0% nr nr nr nr La Chapelle-Gonaguet 3 10% 22 8% 26 8% Marsac-sur-l'Isle 6 5% 18 3% 25 3% Notre-Dame-de-Sanilhac 15 8% 32 4% 53 5% Périgueux 245 4% 146 3% 425 3% Razac-sur-l'Isle 6 4% 14 2% 20 2% Trélissac 52 9% 61 3% 116 4% CA Périgourdine 467 5% 607 4% 1 143 4% Pays Isle en Périgord 1 391 10% 2 827 8% 4 651 8% Dordogne 3 730 11% 10 392 9% 16 071 9%

115.


1.4 Identification des potentiels de remise en marché des logements

Qualification du parc vacant

depuis plus de

3 ans CC 7 et 8 Total vacant

Nb % Nb % Nb Antonne-et-Trigonant 30 63,8 20 42,6 47 Champcevinel 43 Chancelade 86 53,1 47 29,0 162 Château-l'Évêque 40 49,4 40 49,4 81 Coulounieix-Chamiers 66 28,6 48 20,8 231 Coursac 12 29,3 11 26,8 41 Escoire 12 La Chapelle-Gonaguet 12 41,4 29 Marsac-sur-l'Isle 12 20,7 58 Notre-Dame-de-Sanilhac 40 34,8 18 15,7 115 Périgueux 797 29,2 342 12,5 2 727 Razac-sur-l'Isle 15 26,8 56 Trélissac 38 24,8 25 16,3 153 CA Périgourdine 1 160 31% 593 16% 3 755 Pays Isle en Périgord 2792 37% 2 016 27% 7 524 Dordogne 10 561 44% 6 840 29% 23 740

Source : Filocom 2003 Parmi les logements vacants identifiés par la base Filocom, une minorité serait en mauvais état de confort (16%) et un sur cinq environ serait sujet à une vacance de longue durée. La remise en marché de la majeure partie du stock devrait donc pouvoir être envisagée sans nécessiter d’importants travaux de remise en état.

Encore de l’inconfort et de l’insalubrité

▪ 1 143 résidences principales et 593 logements vacants en 2003 ▪ Repérage à partir des données des impôts (Filocom) ▪ Repérage statistique souvent contesté lors des entretiens, mais le suivi de terrain du PACT ARIM

atteste de vraies difficultés

Des potentiels concentrés sur Périgueux

▪ Dans le quartier de la gare, Saint-Georges, le Toulon, … ▪ Des perspectives pour une nouvelle OPAH ou tout dispositif opérationnel d’amélioration

Des opportunités dans d’autres communes

▪ Certains bâtis de cœurs de village (La Chapelle-Gonaguet, Antonne et Trigonant, Château l’Evêque)

pourraient être mobilisés et améliorés à l’exception d’opérations cœur de village

En synthèse

116.


2. LES BESOINS D’AMÉLIORATION DU PARC LOCATIF SOCIAL Les bailleurs sociaux du territoire s’accordent pour souligner l’importance non seulement du développement d’une offre nouvelle mais également de l’entretien du parc existant. Il s‘agit à la fois de la nécessité de maintenir à un bon niveau d’entretien les quartiers d’habitat social, de s’adapter aux évolutions sociodémographiques, aux nouvelles réglementations, et également d’éviter de voir le patrimoine existant concurrencé par une offre neuve plus attractive aux yeux des locataires. Les besoins d’amélioration du parc locatif peuvent être regroupés en trois grandes catégories :

- les améliorations liées à la consommation d‘énergie : elles sont nécessaire pour se mettre en concordance avec les nouvelles réglementations européennes ; elles permettent par ailleurs de faire baisser les charges des locataires.

- les adaptations à apporter aux logements : il s’agit notamment de revoir la disposition des salles d’eau, qui ne répondent plus aux mêmes besoins aujourd’hui que lors de la conception des logements. La question du vieillissement et l’adaptation des salles de bain est notamment prégnante.

- les aménagements extérieurs : il s’agit de la sécurisation des accès et de la résidentialisation des espaces communs.

Un bilan a pu être dressé avec les trois bailleurs sociaux locaux afin d’estimer les besoins potentiels, leur type, et le montant indicatif des travaux.

Périgueux Habitat considère que l’ensemble de son parc serait susceptible de nécessiter une intervention d’amélioration. Le détail de ses besoins sera connu ultérieurement, eu égard plan de patrimoine.

L’Office départemental Horizon Habitat liste 353 logements nécessitant une intervention d’amélioration : soit 59% du patrimoine dont il dispose sur la CA Périgourdine. Près de la moitié se situent sur Coulounieix-Chamiers.

Concernant la SA de Dordogne, seuls 8 logements, situés sur Coulouneix-Chamiers nécessiteraient des travaux d’amélioration et de réhabilitation (hors simple « maintenance » qui quant à elle concerne la totalité des logements).

Horizon Habitat SA Dordogne Total besoins

amélioration

Nb de logement en

gestion Nb de logements à

améliorer Nb de

logement en gestion

Nb de logements en amélioration

Champcevinel 15 15 33 15 Chancelade 30 24 Coulounieix-Chamiers 232 170 8 8 178 Périgueux (hors Périgueux Habitat) 76 76 76

Trélissac 127 79 12 79 Marsac 43 13 13 Total CAP 602 353 77 8 361

Source : bailleurs

117.


Parmi l’ensemble des logements de Horizon Habitat nécessitant des travaux (travaux de maintenance compris), 76,6% nécessiteraient des travaux d’isolation thermique, 90% des adaptations liées à la sécurisation et résidentialisation des parties communes, et seulement 25% une adaptation de l’aménagement interne des logements.

Nb de logements concernés

dont Montant Théorique

d'investisse-ment en K€

Adaptation des logements

Isolation thermique

Sécurité/rési-dentialisation

Champcevinel 15 15 75

Coulounieix-Chamiers 178 17 161 146 20 691

Marsac 13 13 13 62

Périgueux 76 70 76 76 684

Trélissac 79 79 150

Total CAP 346 87 265 314 21 747 Source : état des patrimoines de Horizon Habitat

A noter que la SA Dordogne classe en maintenance tout ce qui relève de l’adaptation et du confort thermique. Seule la sécurisation est considérée comme de l’amélioration plus lourde (à Coulounieix-Chamiers).

118.


119.


IIVV.. LLEESS CCOOMMMMUUNNEESS DDEE LLAA

CCAAPP EETT LLEEUURRSS PPRROOJJEETTSS

DD’’HHAABBIITTAATT

&

&&

&

&&

&

&

&&

&

&&

&

ANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANTANTONNE-ET-TRIGONANT

ESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIRE

SARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLESARLIAC-SUR-L'ISLE

1

2

1

12

2

2

PROJETS DE DÉVELOPPEMENT DE L'HABITATET POTENTIELS D'URBANISATIONANTONNE ET TRIGONANT

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

&

Projets habitat identifiésRequalification du centre-bourg à envisager

Parc locatif social existant

Arrêt de PéribusLigne de bus Péribus

Zones à urbaniser : NA ou AUZones déjà construites

N° du projet dans la commune faisantréférence au tableau de bordProjet comprenant des logements aidés

4

43 0 3 6 9

Kilomètres

121.


1. ANTONNE ET TRIGONANT La commune d’Antonne comptait un peu plus de 1 000 habitants en 1999. Il s’agit d’une petite commune rurale où le développement est modéré (4 logements par an depuis 1999). La part d’habitat social relevée (3,3%) est liée à la présence de logements de fonction de personnel hospitalier sur la commune. La commune présente proportionnément un bon niveau d’équipement, c’est l’effort fourni par la ville ces dernières années. Elle est bien située par rapport aux zones d’emploi de l’Est de la CAP. Le rythme modéré de construction provient de l’absence d’offre de logements ou de terrains à bâtir. La question de l’adduction d’eau est également soulevée.

Les projets en cours

n° sur le plan

Nature de l'espace

Nom de l'opération Opérateur

Nombre de logements identifiés

total

dont logements

aidés Echéancier

1 zone NA nd 2 zone NA nd

A l’heure actuelle, les projets sont concrètement inexistants. Les zones NA du POS actuel sont des propriétés qui ne font pas l’objet d’intentions d’aménagement. L’élaboration du PLU en cours devrait permettre de donner de nouvelles orientations.

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((( (((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

&&

&&&

&

&&&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&&

&&

&

& &

&

&

&&&&

&&

&&

&

&&&

&

&&

&&

&

&

&& &

&

&

&

&&&

&

&&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&&

&

&&

&&&&

&&

&

&&

&

&&

&

&

&

&

& &

&

&

&&

&

&&&&

&&

&

&&

&

&&&

&

&&&&&&&

&

&

&

&

&

&&&&

&

&

&

&

&

&&

&

&

&

&

&

&

&

&&&

&

&&

&&

&&

&&&

&&&

&&

&&

&&&

&

&& && &

&&&

&&

&&

&&

&

&&

&&

&&

&

&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&

&&&&&&

&

&

&

&

&

&

& &&&

&

&

&

&

&

&&

&

&

&

&

&&

&&

&&

&

&&

&

&&&&&&&

&

&&

&

&

&

&

&

&&&&&

&&

&

&&

&

&&

&

&&&&

&&

&

&

&

&

&

&

&

& &&

&

&

&&

&

&

&&&&

&

&

&

&&

&

&

&&

&

&

&

&

&&&&&&

&&

&&

&&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&&&

&

&

&&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&&

&

&

&

&&&

&&

&&

& & &

&&

&&&

&

&

& &

&

&&

&



9

6

153

7

1823

012

821

1

2

0

910

7

15

11

17

16

18

5

12

43

1312 814

14

19

2016

11

617

13

22 10

Titre PROJETS DE DÉVELOPPEMENT DE L'HABITATET POTENTIELS D'URBANISATIONCHAMPCEVINEL

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

&






4

4

3 0 3 6 9

Kilomètres

123.


2. CHAMPCEVINEL Champcevinel, commune de 2 335 habitants en 1999, limitrophe de Périgueux, a su accueillir des ménages actifs avec enfants, comme le montre le taux de croissance démographique de 0,62% par an qu’elle a connu entre 1990 et 1999. Ainsi l’indice de jeunesse est particulièrement élevé pour l’agglomération (1,15) et la taille des ménages importante (2,59). Celle-ci diminue néanmoins à un rythme soutenu ce qui laisse augurer des besoins de décohabitation relativement importants. Le profil purement résidentiel de la commune est confirmé par le faible taux d’emploi de 0,25. Si son rythme de construction a légèrement progressé entre les périodes 1992-1998 (15 logements par an) et 1999-2004 (21 logements par an), c’est en 2005 qu’une brusque augmentation s’est produite avec un rythme pratiquement multiplié par trois entre 2004 et 2005. La commune est directement touchée par le phénomène des programmes défiscalisés qui présentent l’avantage de renouveler le parc de la commune, et notamment l’offre locative mais présentent des risques de désajustement par rapport aux besoins des ménages locaux et à leur capacité financière. Une bonne part des projets prévus dans les prochaines années sur la commune relèvent encore de ce type de programmes. Qu’un tel développement soit choisi ou non par la collectivité, elle devra en assumer les conséquences, non seulement en termes d’équipements induits mais également en termes de développement de l’habitat. A moyen terme, ces perspectives de développement devraient faire passer Champcevinel au-dessus des 3 500 habitants, soit le seuil imposé par la SRU pour l’acquittement de la taxe concernant le locatif social. Or à l’heure actuelle, ce segment du parc est très peu représenté sur la commune (6,8% de locatif aidé en 2005).


n° sur le plan

Nature de

l'espace Nom de l'opération Opérateur


total

dont logements

aidés Echéancier

1 Les Hauts du soleil Chanseau 12 0 2006 2 Les hameaux du Soleil Chanseau 8 0 2006 3 Le Clos des Chênes France Terre 46 0 2006-2007 4 Domaine de Majoulet France Terre 20 0 2006-2007 5 Le Chemin de Jacquou France foncier dévelo 23 0 2006-2007 6 Pierre Montagut Clairsienne 30 20 2007-2008 7 Le Clos des Daines Immobilière sud atlantique 18 0 2007-2008 8 Domaine de Fontroubade Sci Netou 40 0 2007-2008 9 Résidence des Vignes Privé 158 0 2010 10 Parc St Vincent Privé 82 0 nd 11 zone NA nd > 2008 12 zone NA nd > 2008 13 zone U nd > 2008 14 zone NA nd > 2008 15 zone NA Terrains de l'hôpital nd > 2010 16 zone NA nd > 2010 17 Zone NA Terrains Gasque Privé 8 0 > 2010 18 zone NA Terrains Comagnac Privé nd > 2010

Total 445 20

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

&&

&

&

&

&

&

&&

&&

&

&&

&&

&

&

&&

&&

&

&&&&

&

&&

&&&

&&

&&

&

&

&

&&

&

&

&&

&&&

&

&

&

&

&

&&

&

&

&&

&&&&

&&&

&

&

&

&

&

&&

&

&&

&

&

&

&

&&

&

&

&

&&

&

&

&&&

&

&

&

&

&

&&

&&

&

&&

&

& &&&

&&

&

&&

&


NAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUETNAGUET


8

54

7

2

2

3

5

6

324

65

4

1

1213

9

11

10

11

58

91

2

1

4

7

Titre PROJETS DE DÉVELOPPEMENT DE L'HABITATET POTENTIELS D'URBANISATIONCHANCELADE

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

&






4

4

3 0 3 6 9

Kilomètres

125.


3. CHANCELADE Chancelade est située en limite Ouest du cœur d’agglomération, dont les développements urbains et commerciaux ont permis de constituer un pôle secondaire de référence. La commune de Chancelade comptait, en 1999, 3 865 habitants et se situait dans une dynamique démographique positive, avec un accroissement à la fois du solde naturel et du solde migratoire. Il s‘agit d’une commune au profil résidentiel, comme l’indique son taux d’emploi de 0,45. La commune compte un quart d’habitants au-dessus de 60 ans et la taille des ménages diminue au rythme soutenu de -1,22% par an entre 1990 et 1999. Avec 5,9% de logements sociaux en 2005, la commune est soumise à l’article 55 de la loi SRU. Avec un développement d’environ 25 logements par an depuis près de 15 ans, elle se doit de maintenir également une production en logements aidés, pour ne pas aggraver le déficit. Elle s’y emploie en veillant à une mixité quasi-systématique de ses opérations d’aménagement. Le PLU prévoit d’ailleurs ces modalités de développement. A minima, Chancelade devra construire 79 logements sociaux locatifs au cours des six années du PLH. La commune est attractive aussi pour des promoteurs privés de la défiscalisation. S’en inquiétant, des négociations ont lieu de plus en plus à l’origine des projets.


n° sur le plan Nature de l'espace

Nom de l'opération Opérateur


total

dont logements

aidés Echéancier

1 Zone AU Immobilière sud atlantique & Maison girondine 15 4 2007-2008

2 Zone AU Clairsienne 50 26 2007 3 Zone AU privé 50 10 4 Zone AU privé 75 20

5 Zone AU promoteur 4M/ Horizon Habitat 45 9 2007

6 Zone AU Horizon Habitat 80 73 2008 7 Zone U projet Senior Clairsienne 20 20 2007-2008

8 Zone U rue Jean Jaurès mairie 2 2 2007-2008

9 Zone U réserve foncière mairie 10 2008

10 Zone AU2 nd nd

11 Zone AU2 nd nd

12 Zone AU1 nd nd

13 Zone AU1 nd nd

Total 347 164

&

&&

&

&

&

&

&

&&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&&

&&&

& &

&

&

&

&&

&

&&

&

&

&

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((


CHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUECHATEAU-L'EVEQUE


6

2

8

AAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAA

13

1110

1

4

3

7

11

1716

5

1241312 8

14

Titre PROJETS DE DÉVELOPPEMENT DE L'HABITATET POTENTIELS D'URBANISATIONCHATEAU-L'EVEQUE

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

&






4

4

3 0 3 6 9

Kilomètres

127.


4. CHÂTEAU L’EVÊQUE Porte Nord de l’agglomération, Château l’Evêque vient d’être libérée de la traversée de la nationale reliant Angoulême à Périgueux. Le reconquête du cœur historique va donc pouvoir commencer. Le recensement réalisé en 2005 a comptabilisé 1 883 habitants sur la commune, témoignant d’une accélération nette du rythme de croissance : +1,13% par an depuis 1999, contre +0,38% précédemment. Avec 2,73 personnes en moyenne, la taille des ménages était encore relativement élevée en 1999 et le rapport jeunes-personnes âgées très équilibré (indice de 0,95). Le rythme de construction enregistré depuis et l’accélération de la croissance laissent à penser que la commune compte à présent davantage de ménages avec enfants. La construction neuve, entièrement individuelle, est en effet largement destinée à ce public. Le profil résidentiel de la commune est affirmé par un taux d’emploi faible de 0,35. La construction est passée de 7 logements en moyenne sur 1992-1998 à 15 sur 1999-2004, soit un doublement du volume. L’année 2005 est relativement exceptionnelle avec 45 logements commencés. La part du locatif social est de 1,5% seulement sur la commune ce qui demeure faible, y compris pour les besoins locaux (décohabitation des jeunes, solutions pour les personnes âgées…). Mais des projets existent.


n° sur le plan

Nature de l'espace Nom de l'opération Opérateur


total

dont logements

aidés Echéancier

1 zone AU2 France Terre 32 0 2007-2008 2 zone UB Horizon Habitat 32 32 2007 3 zone UB foncier communal privé 20 0 2007 4 zone AU foncier communal nd nd

Total 84 32

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((( ((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

&

&

&&&&&&

&

&&&&&&&

&

&

&

&

&

&&&&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&&&

&

&&

&&

&

&&&

&&

&

&&

&

&&

&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&

&&

&&

&

&&

&&&&&&

&

&

&

&

&

&

& &&&

&

&

&

&

&

&&&

&

&

&

&&

&&

&&

&

&&

&

&&&&&&&

&

&&

&

&

&

&

&

&&&&&&

&&

&&

&

&

&

&&

&

&

&

&&&&

&&

&

&

&

&

&

&

&

& &&

&

&

&&

&

&

&&&&

&

&

&

&&

&

&

&&

&

&

&

&

&&

&

&

&

&

&

&

&

&

&&

&&

&

&&

&&

&&

&

&

&

&&

&&

&

&

&&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&&&&&&

&&

&&

&&&&&

&

&&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&&

&

&

&

&&&

&

&&

&&

&

&

& & &

&&

&&&

&

& &

&& &

&

&&

&

&

&&&

&

&&

&&&

&&

&&

&

&

&

&&

&

&

&&

&&&

&

&

&

&

&

&&

&

&

&&&&

&&&

&

&

&

&

&&&

&

&

&

&

&

&

R-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLER-L'ISLE



54

7

25

6

65

4

0 21

1

8

1213

9

2

11

58

910

12

1

7

3

6

10

1

4

14

19

2016

11

617

13

22 10

7

Titre PROJETS DE DÉVELOPPEMENT DE L'HABITATET POTENTIELS D'URBANISATIONCOULOUNIEIX-CHAMIERS

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

&






4

4

3 0 3 6 9

Kilomètres

129.


5. COULOUNIEIX-CHAMIERS Deuxième commune de l’agglomération en nombre d’habitants, Coulounieix-Chamiers comptait un peu plus de 8 100 habitants en 1999. La commune avait perdu des habitants entre 1990 et 1999. L’indice de jeunesse de 0,80, montre un rapport favorable au plus de 60 ans (27% des habitants en 1999) mais se situe dans la moyenne de la CAP. La taille des ménages élevée (2,40) témoigne néanmoins de la présence de familles avec enfants et laisse présager des besoins de décohabitation non négligeables. Après Périgueux, il s’agit de la commune qui présente la plus importante mixité de l’habitat : 38% de locataires et 23% dans le social. Le parc social bénéficie d’une implantation ancienne sur la commune et totalise 828 logements en 2006. Sa proximité de Périgueux ne l’empêche pas d’être une ville autonome au niveau des principaux commerces et équipements. L’organisation de ce vaste territoire communal est assez complexe et se décompose en deux entités, l’une plutôt urbaine, l’autre plus rurale. Les perspectives de développement sont réparties et gérées dans un PLU. L’enjeu de la qualité urbaine est tout à fait central dans le développement futur de cette commune peuplée de la CAP. Son rythme de développement a connu une récente explosion avec l’arrivée sur le territoire de plusieurs programmes en défiscalisation : de 21 en 2004, le rythme de construction neuve est passé à 149 en 2005. Cette envolée amène d’ores et déjà la commune à se poser des questions sur les qualités et conditions de pérennité de cette offre.


n° sur le plan



total

dont logements

aidés Echéancier

1 zone UC L'orée du Bois Privé 178 0 Non précisé

2 Camp américain foncier CAP nd 0

3 zone U Les Crouchots Horizon Habitat 6 0

4 zone AU Côte de France Horizon Habitat 107 107

5 Domaine de Bellevue privé 132 0

6 Les Eglantiers Privé 10 0

7 Lot des Moulineaux Privé nd

8 Zone AU Privé nd

9 Zone AU Privé nd

10 zone AU nd

11 Mérillet nd

12 Zone AU2 nd

Total 433 107

Les projets de logements sont conséquents pour les années qui viennent.

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

&&

&

COULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULOCOULO



2

5

4

7

5

34

1

2

6

Titre PROJETS DE DÉVELOPPEMENT DE L'HABITATET POTENTIELS D'URBANISATIONCOURSAC

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

&






4

4

3 0 3 6 9

Kilomètres

131.


6. COURSAC Commune rurale du Sud-Ouest de la CAP, Coursac accueille un peu moins de 1 500 habitants. Elle propose une offre de logements importante, essentiellement dédiée à l’accession à la propriété. De ce fait, Coursac apparaît comme particulièrement « jeune » avec plus d’un quart de moins de 25 ans et surtout 15% de plus de 60 ans, ce qui est rare sur l’agglomération : le développement actuel de la commune se joue autour de jeunes ménages avec enfants. La taille des ménages est encore élevée mais elle diminue rapidement (- 1,11% par an entre 1990 et 1999). Il s’agit également d’un vaste territoire où l’agriculture est bien présente. L’enjeu de structuration d’un cœur de bourg semble assez central et se lit dans les évolutions de la commune.


n° sur le plan



total

dont logements

aidés Echéancier

1 zone AU Potentiel pour une opération d'aménagement > 2010 2 zone AU Potentiel pour un lotissement 25 nd > 2010 3 zone AU Lotissement privé Novac 38 0 2007-2008 4 zone AU Potentiel pour une opération d'aménagement oui 5 zone AU Terrain communal potentiel nd oui 6 petit programme de Robien privé 8 0 2008 7 zone AU potentiel privé nd nd 2008-2009

Total 71 0

Les projets montrent que la commune a anticipé sur ses développements et que le rythme, soutenu, sera maintenu.

NANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANTNANT

ESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIREESCOIRE

1

2

2

2

Titre PROJETS DE DÉVELOPPEMENT DE L'HABITATET POTENTIELS D'URBANISATIONESCOIRE

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

&






4

4

3 0 3 6 9

Kilomètres

133.


7. ESCOIRE Escoire est la plus petite commune de l’agglomération avec 429 habitants. Elle élabore sa carte communale qui met en évidence des espaces non bâtis au cœur de village et qui pourraient utilement être « Zadés » pour ménager l’avenir. Tout comme La Chapelle Gonaguet, elle connaît un rythme de construction modéré mais élevé en comparaison de sa taille (5 logements par an depuis 1999), du fait notamment de prix fonciers relativement modérés et donc attractifs pour les ménages de l’agglomération. Les efforts communaux seront d’aller vers l’assainissement du village.


n° sur le plan



total

dont logements

aidés Echéancier

1 ZAD potentiel 10 n 2 zone de préemption urbaine nd

Total 10 0

L’essentiel de la construction se fera encore par détachement parcellaire, mais les potentiels s’éteignent.

&

&

&&

&

&&

&

&

&

&&

LA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUETLA-CHAPELLE-GONAGUET

5

6

243

1

1

Titre PROJETS DE DÉVELOPPEMENT DE L'HABITATET POTENTIELS D'URBANISATIONLA CHAPELLE-GONAGUET

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

&

Projets habitat identifiésRequalification du centre-bourg à envisagerParc locatif social existant




4

43 0 3 6 9

Kilomètres

135.


8. LA CHAPELLE-GONAGUET Située au Nord-Ouest de Périgueux, La Chapelle-Gonaguet est une commune rurale au sortir de la forêt. La Chapelle-Gonaguet comptait 863 habitants en 1999. Elle a connu un rythme de développement relativement élevé (2,30% entre 1990 et 1999, plus de 6% dans les années 1980). Le rythme de construction actuel, de l’ordre de 10 logements par an, reste limité en volume mais porte à conséquence compte-tenu de la taille de la commune. La commune affiche d’ailleurs encore 35 logements à venir, en lotissement. Ce dynamisme de la construction s’explique en partie par la disponibilité sur cette commune d’une offre foncière à prix relativement modéré (droit à bâtir de l’ordre de 20 000 €, soit près de deux fois moins qu’au cœur de l’agglomération). Un PLU est en cours d’élaboration. Par ailleurs, on relève en cœur de village des bâtiments anciens, inoccupés, qui méritent réellement d’être reconquis pour du logement. Ces quelques potentiels d’amélioration constituent un axe fort d’intervention pour cette commune rurale de la CAP.


n° sur le plan



total

dont logements

aidés Echéancier

1 lotissement privé 35 0

Total 35 0

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

&

&&&

&

&

&&

&

&

&&

&&

&

&

&&

&

&&&&

&

&&

&&&

&&

&&

&

&

&

&&

&

&

&&

&&&

&

&

&

&

&

&&

&

&

& &

&&&&

&&&

&

&

&

&

&

&

&&

&

&

&

&

&&

&

&

&

&&

&

&

&&&

&

&

&

&

&

&&

&&

&

&&

&

& &&&&

&&

&&

&



COULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIECOULOUNIE


2

3

324

5

5

6

54

2

7

6

8

1

1213

9

11

58

1

2

1

4

4

6

7

7

Titre PROJETS DE DÉVELOPPEMENT DE L'HABITATET POTENTIELS D'URBANISATIONMARSAC-SUR-L'ISLE

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

&






4

43 0 3 6 9

Kilomètres

137.


9. MARSAC-SUR-L’ISLE Marsac, 2 200 habitants en 1999, fait partie des communes de la CAP qui ont connu le plus fort développement entre 1990 et 1999 avec un taux de croissance de 1,41%, tendance qui persiste sur la commune depuis le début des années 1980 (près de 2% de croissance sur la période intercensitaire précédente). En conséquence elle présente une population relativement jeune (plus d’un quart des habitants ont moins de 25 ans, l’indice jeunesse est de 1,19), ce qui laisse présager des besoins de décohabitation à court et moyen termes. La taille moyenne des ménages était encore conséquente en 1999 avec 2,64 personnes. La commune connaît un rythme de développement relativement stable, d’un peu plus d’un quinzaine de logements par an depuis le début des années 1990. Egalement bien située à l’Ouest de Périgueux, disposant des zones commerciales et d’emploi, elle est attractive. A moyen terme néanmoins, un tel rythme devrait la conduire à atteindre le seuil des 3 500 habitants qui la soumettra à l’article 55 de la loi SRU. Or la commune dispose en 2005, d’un parc locatif aidé estimé à 4,5% de ses résidences principales. La commune met en œuvre une politique foncière, à l’appui de son PLU de 2004.


n° sur le plan



total

dont logements

aidés Echéancier

1 Projet immobilier du Golf SVC Domaine Selgourgue 35 0 2007 2 Domaine de l'Isle Domofrance 22 22 2007 2 Domaine de l'Isle Groupe Carrère 80 0 2007 3 Terres du Périgord ACM2i 106 20 2008-2009 4 Lotissement communal commune 29 0 2006-2007 5 zone AU proche mairie 25 25 > 2008 6 petite unité de vie 10 10 > 2008 7 potentiel foncier communal nd > 2008

Total 307 77

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((( (((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

&

&

&&&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&&

&&

&

&&

&

&

& &&&

&

&&&

&

&

&

&&

&

&

&

&

&

&

&&

&

&

&

&&

&& &

&&

&

&&

&&&

&&&&&&&&&&&

&&

&

&&&&

&&

&

&&&

&&&&

&

&&

&

&

&

&&

&

&

&

&

&

&

&

&

&&

&&

&

&

&&

&&

&

&

&&

&

&

&

&

&

&

&

&

NOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHACNOTRE-DAME-DE-SANILHAC


2

4

1

AAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAA

1

3

546

910

12

1

7

3

6

Titre PROJETS DE DÉVELOPPEMENT DE L'HABITATET POTENTIELS D'URBANISATIONNOTRE-DAME-DE-SANILHAC

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

&






4

4

3 0 3 6 9

Kilomètres

139.


10. NOTRE DAME DE SANILHAC Notre Dame de Sanilhac, est une commune résidentielle en forte croissance démographique : son taux de croissance est demeuré positif et stable depuis le début des années 1990 jusqu’en 2004 date du dernier recensement (0,81% par an). A cette date, elle comptait 2 617 habitants. Elle attire des ménages actifs qui viennent s’installer en périphérie immédiate de Périgueux pour travailler sur ses zones plus centrales, comme l’indique le taux d’emploi relativement faible de 0,39. Elle n’en demeure pas moins une commune marquée par un certain vieillissement avec un indice de jeunesse déficitaire de 0,87 en 1999. On recensait en moyenne sur la commune 25 constructions neuves par an entre 1999 et 2004 : ce rythme est en augmentation en comparaison de la décennie précédente. Le taux de locatif aidé était de 5,4% au premier janvier 2005. Il s’agit d’une commune qui doit anticiper sur son évolution en termes démographique et commencer à viser les 20% de locatif aidé. Le PLU cadre des perspectives de développement importantes de l’urbanisation, notamment en termes résidentiels.


n° sur le plan



total

dont logements

aidés Echéancier

1 zone AU Gégaudie commune nd 2008-2012 2 zone AU Le bourg Cabrita 104 20 2006-2008 3 La Guillaumie Lotisseur privé 54 0 2007 4 zone U foncier communal nd nd oui nd 5 foncier HD Horizon Habitat 20 oui nd 6 zone AU nd nd nd nd

Total 178 20

140.


141.


11. PÉRIGUEUX, VILLE CENTRE DE RÉFÉRENCE Périgueux, préfecture de la Dordogne est une ville moyenne d’environ 30 200 habitants en 1999, soit près de la moitié (48%) de la population de l’agglomération. Elle avait connu une perte continue de population entre 1982 et 1999, qui semble s’être tassée depuis. En tant que ville centre, elle compte davantage de petits ménages (1,92 personnes en moyenne), notamment des personnes âgées. La ville compte en effet 27% de plus de 60 ans et présente l’indice de jeunesse le plus faible de l’agglomération : 0,69. Cette évolution était en partie liée au départ des familles qui recherchaient un logement dans les communes résidentielles de la périphérie. Pour contrer cette évolution mais également pour revaloriser son patrimoine bâti, la Ville a mené durant plusieurs années une OPAH sur le grand centre ville. L’hyper-centre médiéval, situé autour de la cathédrale et classé en secteur sauvegardé, a particulièrement bénéficié de l’opération, notamment grâce aux dispositifs de défiscalisation la loi Malraux. A l’issue de cette procédure, la Ville constate néanmoins que des quartiers continuent de présenter des bâtiments en état médiocre voire insalubre : on recenserait 425 résidences principales en classement cadastral 7 et 8 (soit 2,7% d’entre elles) et 12,5% des logements vacants. Plusieurs quartiers, concentrent des problèmes de confort, couplés à une occupation par des populations souvent modestes. Au Toulon par exemple, on note à la fois la présence de propriétaires occupants à petits revenus, éprouvant des difficultés à entretenir leur patrimoine et des propriétaires bailleurs peu scrupuleux, à la limite des marchands de sommeil. Si le quartier commence à connaître une nouvelle dynamique du fait de reventes récentes, des problèmes sociaux demeurent. Le quartier de la Gare fait également partie des quartiers où un potentiel d’amélioration pourrait être dégagé. La Ville de Périgueux dispose également d’un parc social conséquent, puisqu’elle présente plus de 20% de locatif aidé (22,7%). Une grande partie de ces logements sont regroupés au Gours de l’Arche. Situé à l’entrée Ouest de Périgueux, en bordure de l’Isle, il s’agit d’un quartier relativement séparé du reste de la ville. Ce secteur s’est constitué au cours des années cinquante et soixante. Il comporte à la fois de petites maisons individuelles et surtout un important ensemble de logements sociaux collectifs. Ces logements font aujourd’hui l’objet d’une procédure de renouvellement dans le cadre de l’ANRU qui conduira à la démolition des ensembles les plus anciens (160 logements) et une revalorisation du quartier dans son ensemble. La ville connaît par ailleurs de nouveaux développements en immeubles neufs, destinés pour partie aux investisseurs. Il y a donc un nouveau potentiel de logements locatifs, à prix plutôt élevés. L’afflux de ces produits risque de déstabiliser le parc locatif existant, moins attractif parfois. Néanmoins, les niveaux de loyers devront préalablement s’équilibrer. L’attractivité de la ville est d’évidence pour les populations jeunes, en début de parcours résidentiel, du fait d’une offre locative abondante. C’est également le cas des plus âgés qui trouvent à Périgueux le logement en accession ou en locatif, « au pied » des équipements et services auxquels ils aspirent. C’est l’avantage de la ville, qui s’améliore, s’embellit, se valorise au fil du temps. Pour les familles, le marché est plus difficile : l’accession en individuel y est rare, et cher, et on voit une évasion vers les communes périphériques et souvent extérieures à la CAP. Pour autant, les positionnements des ménages évoluent et on peut souligner le succès des dispositions en faveur des primo-accédants à la propriété dans le cadre de l’OPAH, preuve que la ville peut séduire.

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((( (((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((( ((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((( (((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

&&&

&

&

&&

&

&

&

&

&

&&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&&

&

&

&&

&

&&

&

&

&&

&

& &&

&

&&

&&&&

&&

&&

&

& &&&

&&

&&

&

&

&& &

&

&

&

&&&

&

&&

&

&

&&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&&

&

&&

&&&&

&&

&

&&

&

&&

&

&

&

&

& &

&

&

&&

&

&&&&

&&

&&

&&

&&&

&

&&&&&&&

&

&

&

&

&

&&&&

&

&

&

&

&

&&

&

&

&

&

&

&

&

&&&

&

&&

&&&

&

&

&

&&

&

&

&

&

&

&

&&

&

&

&

&&

&& &

&&

&&

&&

&&&

&&&

&

&&

&&&

&&&

&

&&

&

&&

&&&

&

&&&& &

&&&&&&&&

&

&&

&&

&&

&&

&

&&

&&

&&

&

&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&

&&

&&

&

&&

&&&&&&

&

&

&

&

&

&

&&&&

&

&

&

&

&

&&&

&

&

&&&

&&&&

&

&&

&

&&&&&&&

&

&&

&

&

&

&

&

&&&&&& &&

&&

&

&&

&&

&&

&

&&&&

&&

&&&

&

&&&

& &&

&

&

&&

&

&

&&&&

&

&

&

&&

&

&

&&

&

&

&

&

&&

&

&

&

&

&

&

&

&

&&

&&

&

&&

&& &&

&

&

&

&&

&&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&&&&&&

&&

&&

&&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&&&

&

&

&&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&&

&

&

&&

&&&&&

&&

&

&& & &

&&

&&&&

& &

&& &

&

&&

&

&

&&&

&

&&&&

&&&

&


ADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADEADE



1

54

2

4

1280 21

23

153

7

9

18

6

11

1

1

2

11

58

910

12

1

7

910

7

15

11

17

1618

5

12

43

1312 814

1

14

19

20 16

11

617

1322 10

Titre PROJETS DE DÉVELOPPEMENT DE L'HABITATET POTENTIELS D'URBANISATIONPÉRIGUEUX

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

&






4

4

3 0 3 6 9

Kilomètres

143.



n° sur le plan Nom de l'opération Opérateur


total

dont logements

aidés Echéancier

1 rue Font Claude OPM Périgueux 43 43 2 rue Raudier OPM Périgueux 60 60 2007 3 rue des Remparts OPM Périgueux 16 16 2007 4 rue Brantôme OPM Périgueux 19 19 2008 5 14 rue Raudier OPM Périgueux 7 7 2008 6 rue Louis Blanc OPM Périgueux 64 64 2009 7 rue A de Musset Domofrance 44 32 2008 8 place Mauvart Domofrance 25 25 nd 9 Bd du Petit Change Domofrance 24 24 2008

PC 2005 de 10 logements et plus

10 4, rue des Farges E. du Chazaud 10 0 2007 11 32, rue de Chanzy Groupe Pichet 178 20 2008 12 14, rue P L Courier Groupe Pichet 127 0 2008 13 125, av du Mal Juin Royal Esbly SAS 163 20 2008 14 119, rue Cl. Bernard IMMO-TOULOUSE 33 0 2008 15 5ter Place Faidherbe Groupe Pichet 80 0 2008 16 rue L. De Tassigny COFRIMO 43 0 2006 17 rue Jules Ferry KHOR 24 0 2007 18 rue Alfred de Musset SCI Résidence 21 0 2006 19 avenue Cavaignac COFRIMO 19 0 2008 20 rue Kléber COFRIMO 10 0 2007 21 28, rue Ernest Huiller SARL GMJ 11 0 2008 22 21, place Francheville SARL GMJ 21 0 2007 23 rue de l'Arsault SCCV les jardins 16 0 2009 24 terrains de l'hôpital nd nd nd 25 rue du Jardin Public Horizon Habitat 14 14 2008

26 rue Lagrange Chacelle Horizon Habitat 19 19 2008

Total 1091 363

Bien que l’espace libre périgourdin soit devenu rare, on note un nombre important de projets de construction pour plus d’un millier de logements nouveaux, dont une petite partie concerne le projet de renouvellement urbain. L’offre à venir est encore constituée d’importants programmes dits de défiscalisation. Selon les typologies des logements, une partie de l’offre pourrait s’adresser à des accédants à la propriété plus âgés, ce qui permettrait de stabiliser les programmes.

144.


Extrait du dossier de candidature ANRU de septembre 2005

145.


Les projets dans le cadre de l’ANRU L’action porte sur le quartier du Gour de l’Arche. Il comprend la démolition des immeubles les plus anciens, datant des années 1950, qui apparaissent impossible à réhabiliter. Ce sont au total 160 logements qui devront être détruits. Ces immeubles connaissent aujourd’hui une vacance organisée de l’ordre de 50%. Les logements sont petits, inconfortables. Après plusieurs réhabilitations, ce patrimoine est aujourd’hui considéré comme obsolète et justifie une démolition. La plupart des habitants ont exprimé le désir de rester sur place, souvent parce qu’il s’agissait de personnes âgées ou de ménages ayant du mal à s’inscrire dans un cursus résidentiel différent de celui qu’ils connaissaient. La démolition se fera en deux phases de 80 logements (soit deux fois deux barres de logements). Sur le site même de la démolition seront reconstruits deux tranches de 30 logements chacune (sur Raudier). Les autres logements seront reconstruits en d’autres lieux du quartier.

Quartier Opérateur Nb. de logt Financement Type de logt échéance Rue des remparts Office Municipal 16 PLUS et PLAi collectifs 2006 Rue Brantôme Office Municipal 12 PLUS CD collectifs 2006 Rue Beauronne Office Municipal 7 PLUS CD collectifs 2005 Rue Raudier Office Municipal 7 PLUS CD collectifs 2006 Rue Raudier (site démolition) Office Municipal 60 PLUS CD collectifs 2008-2009

Ilot Louis Blanc Office Municipal 50 PLUS collectifs 2007 Ilot Louis Blanc Office Municipal 10 PLAi collectifs 2007 Total 162 logements

Dossier pour l’Agence Nationale de Rénovation urbaine, Mairie de Périgueux, septembre 2005 Le programme comprend également de nombreuses actions d’aménagement et de résidentialisation des logements qui demeurent sur le quartier du Gour de l’Arche. La question du relogement est gérée par l’office municipal. Les propositions sont étudiées avec les familles en fonction de leurs choix et de leurs capacités. Plus de la moitié entendent rester sur le quartier. La difficulté est alors de rendre compatibles les niveaux de loyers nouveaux pur ces ménages. L’offre réalisée en PLAi devrait permettre de répondre à cette exigence, mais elle n’est pas majoritaire.

&

&&

&

&

&

&&

&

&

&

&

&&

&&

&

&&

&

& &&&&

&&

&&

&




1

2

3

324

5

5

6

ANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEUANNESSE-ET-BEAULIEU

NTREMNTREMNTREMNTREMNTREMNTREMNTREMNTREMNTREMNTREMNTREMNTREMNTREMNTREMNTREMNTREMNTREMNTREMNTREMNTREMNTREMNTREMNTREMNTREMNTREMNTREMNTREMNTREMNTREMNTREMNTREMNTREMONTREMONTREMONTREMONTREMONTREMONTREMONTREMONTREMONTREMONTREMONTREMONTREMONTREMONTREMONTREMONTREMONTREMONTREMONTREMONTREMONTREMONTREMONTREMONTREMONTREMONTREMONTREMONTREMONTREMONTREMONTREMONTREMNTREM

12

2

5

3

4

6

7

5

6

Titre PROJETS DE DÉVELOPPEMENT DE L'HABITATET POTENTIELS D'URBANISATIONRAZAC-SUR-L'ISLE

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

&






4

4

3 0 3 6 9

Kilomètres

147.


12. RAZAC-SUR-L’ISLE Razac-sur-l’Isle est une commune de 2 276 habitants en 1999. Elle présente une taille des ménages encore élevée en 1999 (2,67) ce qui montre son attractivité pour des familles souhaitant s’installer à proximité de Périgueux. Le taux d’emploi de 0,57 confirme ce profil plutôt résidentiel. La part des moins de 20 ans demeure en-dessous du quart de la population néanmoins (23%, indice de jeunesse légèrement déficitaire de 0,92). Depuis 1999, le développement de la commune s’est accéléré nettement : de 5 logements neufs par an entre 1992 et 1998, on passe à 16 sur la dernière période 1999-2004, soit un triplement de volume. C’est l’accession à la propriété qui mène ce développement urbain. Le locatif social ne représente encore que 2,8% des résidences principales en 2005, mais des projets sont en réflexion.


n° sur le plan


Nombre de logements

identifiés total

dont logements

aidés Echéancier

1 zone NA opération mixte Horizon Habitat 17 10 2008-2009 2 Zone NA Terrain communal nd 60 nd > 2010 3 zone UB potentiel sur 2- 3 hectares privé 20 nd 2008-2012 4 Zone NA potentiel pour opération mixte nd > 2008 5 zone NA Potentiel privé 12 0 >2008

6 projet de réhabilitation privée pour du logement étudiant 10 0 nd

Total 119 10

Les intentions de développement sont proportionnellement importantes et montrent la voie d’une plus grande diversité de l’offre de logements. Il sera important de travailler les intentions d’aménagement afin qu’elles concrétisent les perspectives de mixité proposées selon les communes de la CAP.

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((( (((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

&

&&

&

&

&

&

&&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&&

&

&

&

&&

&

&

&

&&

&&

&

&&& &&&

&

&

&

&&

& &&&

&&

&&

&

&

&

&

&&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&&

&&

&

& &&

&

&&

&&&&

&&

&&

&

& &&&

&&

&&

&

&

&& &

&

&

&

&&&

&

&&

&

&

&

&&

&

&

&

&

&

&

&&

&

&&

&&&&

&&

&&&&

&

&&

&&

&& &

&&

&&

&&

&&&

&&&

&&&&

&

&&

&

&&&&

TRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSACTRELISSAC

VINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINELVINEL

9

9

6

1823

2

CORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLECORNILLE

7

15

17

1618

5

12

43

3 814

12

46

3

3

7

8

10

5

Titre PROJETS DE DÉVELOPPEMENT DE L'HABITATET POTENTIELS D'URBANISATIONTRELISSAC

(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((

&

Projets habitat identifiésRequalification du centre-bourg à envisagerParc locatif social existant




4

4

3 0 3 6 9

Kilomètres

149.


13. TRÉLISSAC La ville de Trélissac, troisième en poids de population au sein de la CAP a connu un léger déclin démographique entre 1990 et 1999, tendance qui semble s’inverser puisque la commune compte 6 541 habitants en 2005 d’après l’INSEE. Il s’agit d’une des communes dynamique de la CAP sur le plan économique, notamment grâce à la vaste zone commerciale qui s’étend en limite Est de Périgueux. Cela lui permet notamment d’afficher un taux d’emploi proche de 0,95 et très certainement d’attirer des actifs de l’extérieur, qui viennent y travailler. Pour autant, la commune présentait en 1999, un profil vieillissant avec l’un des indices de jeunesse les plus faibles de l’agglomération (0,69), 30% de personnes âgées de plus de 60 ans et, en conséquence, une taille des ménages de 2,43, la plus faible après Périgueux. Le rythme de construction a presque doublé sur la commune entre les périodes 1992-1998 (87 logements au total) et 1999-2004 (183 logements). La part du parc social s’élevait en 2005 à 6,2% du parc, ce qui soumet la commune au prélèvement prévu par l’article 55 de la SRU. Au vu du développement récent du parc global et de projets à venir, l’objectif du rattrapage en matière de logement aidé doit être l’un des axes qui guide la programmation. A minima, il faudra construire 128 locatifs sociaux sur les six années du PLH.


n° sur le plan Nom de l'opération Opérateur


total

dont logements

aidés Echéancier

1 Opération de Charriéras Groupe GTI 353 0 2006-2007 2 potentiel nd 3 lotissement le Libournais privé 150 0 > 2012 4 Terrains de l'hôpital potentiel nd > 2008 5 Résidence service personnes âgées Domytis 90 0 6 terrain communal nd 7 lotissement privé 41 2006-2007 8 lot. Les cottages privé 78 0 > 2012 9 Pinots Clairsienne 300 180 2007-2010 10 Terrain Teulet privé 50 0 2007-2012 11 Terrain Teulet "derrière Leclerc" privé 50 2008-2012 12 Av M. Graudon Vallency 17 13 Libournais bas Vinci 20

Total 1 149 180

150.


151.


2ème partie L'énoncé des principes

et des objectifs

152.


153.


II.. LLEESS CCOONNSSTTAATTSS QQUUII

GGUUIIDDEENNTT LLAA DDÉÉFFIINNIITTIIOONN

DD’’UUNNEE PPOOLLIITTIIQQUUEE

TTEERRRRIITTOORRIIAALLIISSÉÉEE DDEE

LL’’HHAABBIITTAATT

AR

BR

E D

E C

HO

IX D

ES

SE

GM

EN

TS

DE

MA

RC

HE

P.L

.H. D

U P

AY

S D

E L

'ISLE

EN

PE

RIG

OR

D

Offr

e pa

r rap

port

à la

dem

ande

le P

ays

de l'

Isle

en

Périg

ord

la C

AP

les

CC

sou

s in

fluen

ce d

e la

CA

Ple

Pay

s V

erno

isLa

Val

lée

de l'

Isle

L'ou

est s

ous

influ

ence

giro

ndin

e

Soci

alre

vent

e de

lo

gem

ent H

LM,

acce

ssio

n so

cial

e<

<<

<<

<

IND

IVID

UEL

Inte

rméd

iaire

Acc

essi

on a

idée

ty

pe "P

TZ"

=<

= =

=<

Libr

ese

cteu

r priv

é cl

assi

que,

neu

f ou

occa

sion

= =

= =

= =

AC

CES

SIO

N

Soci

alre

vent

e de

lo

gem

ent H

LM

CO

LLEC

TIF

Inte

rméd

iaire

Acc

essi

on a

idée

ty

pe P

TZ =

=

Libr

ese

cteu

r priv

é cl

assi

que,

neu

f ou

occa

sion

= =

Soci

alP

LUS

, PLA

i et

PLS

<<<<

<<

<<

IND

IVID

UEL

Inte

rméd

iaire

PLI

, dé

fisca

lisat

ion

De

Rob

ien

= =

= =

= =

Libr

ese

cteu

r priv

é cl

assi

que

= =

= =

= =

LOC

ATI

F

Soci

alP

LUS

, PLA

i et

PLS

<<

CO

LLEC

TIF

Inte

rméd

iaire

PLI

, dé

fisca

lisat

ion

De

Rob

ien

>>

> =

= =

Libr

ese

cteu

r priv

é =

=

Très

bie

n re

prés

enté

(> 3

0%)

<<O

ffre

très

infé

rieur

e à

la d

eman

de>

Offr

e su

périe

ure

à la

dem

ande

Bie

n re

prés

enté

(10

à 15

%)

<O

ffre

plut

ôt in

férie

ure

à la

dem

ande

ou

désa

just

éeM

arch

é à

ce jo

ur in

exis

tant

Faib

lem

ent r

epré

sent

é (<

à 1

0 %

) =

Mar

ché

équi

libré

ent

re o

ffre

et d

eman

de

Segm

ent a

bsen

t

Type

de

loge

men

tSt

atut

Niv

eau

de

prés

ence

su

r le

mar

ché

Cat

égor

ie d

e fin

ance

men

t, pr

ofil

de

prod

uits

Cod

raFé

vrie

r 200

6

155.


1. LE MARCHÉ DE L’HABITAT PÉRIGOURDIN CONNAÎT

D’IMPORTANTES MUTATIONS L’arbre de choix ci-contre a synthétisé pour l’ensemble du Pays, et par territoires, les situations d’offre et de demandes constatées pour tous les grands segments du marché potentiellement présents.

Le marché est très fortement tourné vers l’accession, en individuel Le marché de l’accession domine et c’est avant tout un marché du foncier, même si la revente de maisons est également un segment important. Cette dynamique est stimulée par la pression aquitaine et notamment girondine qui se fait sentir sur l’ouest du Pays. Les niveaux de prix s’en trouvent renchéris : jusqu’alors calés sur les niveaux de revenus moyens locaux (et permettant un recours fréquent au PTZ), ils subissent une hausse qui se diffuse sur le territoire du Pays. Le marché de l’accession en collectif demeure ténu, resserré à Périgueux. Les programmes de défiscalisation lui redonnent une certaine vigueur, entretenue par des investisseurs extérieurs. Les mêmes phénomènes se lisent à l’échelle de la CAP, mais l’offre étant devenue rare et chère, la CAP « déborde » sur le reste du Pays. Les besoins des ménages ne sont pas satisfaits sur la CAP.

Le parc social est peu présent et souffre de son image Le parc social est en grande part ancien et sa typologie est reconnaissable : les quartiers de ZUS sont bien identifiés et plusieurs programmes sont également dispersés dans le tissu des différentes communes. La production se renouvelle avec une offre en individuel plus importante (la moitié des logements construits depuis 2000). Celle-ci répond mieux à la demande actuelle des ménages. La rotation est plutôt faible et l’occupation se paupérise comme le montre le nombre croissant de ménages recourant aux allocations logements. Les équilibres de fonctionnement sont donc assez fragiles entre parc ancien dévalorisé et offre nouvelle. A l’échelle de la CAP, l’offre locative sociale est mieux représentée, néanmoins c’est aussi là que s’exprime la demande plus massivement. Le problème de l’image du parc ancien est bien sûr souligné dans ce territoire.

Une offre neuve gonflée par les programmes de défiscalisation

Résultant d’un calcul principalement financier, les programmes en De Robien apparaissant sur le territoire n’ont pas fait l’objet de réelle étude de marché. Le phénomène est relativement récent mais il aurait représenté près de 30% de la production neuve ces trois dernières années. Près de 1 300 logements sont encore en cours de réalisation ou en projet. La CAP est la première concernée, mais les investisseurs s’intéressent également aux chefs-lieux de canton alentour. Cette offre nouvelle présente de réels désajustements par rapport aux besoins locaux : calés sur l’investissement défiscalisable, les loyers de sortie sont élevés, bien au-dessus des moyens de la demande locale. Concentrée sur quelques typologies, généralement de petits logements, l’offre est surabondante et ne trouve que difficilement preneur ou alors pour peu de temps. De premiers symptômes sont observables : vacance avérée, revente rapide des investisseurs… mais les risques sont à terme, encore plus élevés pour les collectivités : paupérisation du patrimoine et des occupants (peu d’entretien, pas de contrôle des attributions), récupération par des marchands de sommeil… Il est apparu urgent de limiter l’importance de ces programmes et d’intervenir pour mieux les calibrer, à chaque dépôt de permis : discuter la qualité des projets, les typologies, exiger une diversité des programmes pour y trouver également des propriétaires occupants.

Les

poss

ibilité

s de

par

cour

s ré

side

ntiels d

es m

énag

es d

e la C

AP

dans

l'é

tat

actu

el d

u mar

ché

Loca

tif

soci

alLo

cati

f in

term

édia

ire

Loca

tif

priv

éA

cces

sion

ai

dée

Acc

essi

on e

n ne

ufA

cces

sion

en

anci

enau

tres

Etud

iant

s -

- -

Des

stru

ctur

es s

péci

fique

s ex

iste

nt m

ais

sont

mal

ada

ptée

s au

x be

soin

s, to

utef

ois

mod

érés

Faib

le -

- - -

-M

oyen

- +

+ +

+H

aut

+ +

+ +

+ +

Faib

le -

-M

oyen

+ +

+ +

+ +

- - -

- +

+H

aut

+ +

+ +

+ +

+ +

Faib

le -

-M

oyen

+ +

+ +

+ +

- - -

- +

+H

aut

+ +

+ +

+ +

+ +

Faib

le -

Moy

en -

- -

- -

-H

aut

+ +

+ +

+ +

+ +

Faib

le -

-M

oyen

- +

+ -

- +

+H

aut

+ +

+ +

+ +

+ +

Isol

é(e)

s âg

és, e

n re

cher

che

de

stru

ctur

es o

u de

ser

vice

s -

-D

es s

truct

ures

spé

cial

isée

s ex

iste

nt m

ais

ne s

embl

ent p

as

couv

rir l'

impo

rtanc

e de

s be

soin

s d'

une

popu

latio

n pa

rticu

lière

men

t âgé

e.

Seg

men

t pré

sent

da

ns la

CA

P, u

n m

illie

r de

dem

ande

s en

st

ock,

par

c an

cien

qui

sou

ffre

de s

on im

age

Seg

men

t en

déve

lopp

emen

t m

assi

f, dé

saju

sté

en te

rmes

de

prix

. U

ne o

ffre

souv

ent

déjà

sup

érie

ure

à la

dem

ande

.

De

l'offr

e di

spon

ible

ave

c de

s pr

ix é

levé

s en

neu

f, ni

veau

de

con

fort

parfo

is

insu

ffisa

nt d

ans

l'anc

ien.

Niv

eau

de p

rix n

e pe

rmet

tant

pas

un

reco

urs

fréqu

ent a

u P

TZ :

man

que

impo

rtant

pou

r le

déve

lopp

emen

t de

la C

AP

Prix

éle

vés

pour

le

s ac

tifs

loca

ux

Seg

men

t de

la

reve

nte

dyna

miq

ue :

offre

ré

guliè

re m

ais

prix

var

iabl

es.

Pro

duits

exi

stan

ts

mai

s ne

ré

pond

ant p

as à

l'e

nsem

ble

de la

de

man

de.

- - -

-+

+P

ossi

ble

Mén

ages

plu

s âg

és (p

lus

de 6

0 an

s), e

n év

olut

ion

de p

arco

urs

rési

dent

iel

A c

e st

ade

de le

ur p

arco

urs,

les

mén

ages

son

t sou

vent

déj

à pr

oprié

taire

s et

peu

vent

trou

ver u

n lo

gem

ent c

orre

spon

dant

à

leur

s at

tent

es. L

'offr

e dé

fisca

lisée

peu

t rép

ondr

e au

x vo

lont

és

de re

tour

ver

s le

cen

tre v

ille.

Lége

nde

Diff

icile

de

trouv

er fa

ute

d'of

fre,

prod

uits

déc

alés

par

rapp

ort à

la

dem

ande

, de

l'inco

nfor

t par

fois

Très

diff

icile

d'a

ccéd

er à

cet

te c

atég

orie

de

loge

men

t : d

élai

s d'

atte

nte

très

long

s,

défic

its

Coup

les

avec

enf

ants

L'ac

cess

ion

pour

les

fam

illes

moy

enne

s ou

mod

este

s de

la C

AP

est d

iffic

ile :

prix

éle

vés,

qui

exp

lique

l'él

oign

emen

t pro

gres

sif d

ucœ

ur d

'agg

lom

érat

ion.

Fam

illes

mon

opar

enta

les,

ave

c en

fant

s

Les

mén

ages

mon

opar

enta

ux o

nt p

eu d

'alte

rnat

ives

, du

fait

des

gara

ntie

s de

man

dées

en

géné

ral,

ils s

ont p

énal

isés

et p

ourta

nt

en n

ombr

e cr

oiss

ant

Isol

é(e)

s, je

unes

act

ifs

Peu

d'a

ltern

ativ

es p

our l

es je

unes

en

situ

atio

n pr

écai

re. E

n re

vanc

he, l

a m

ise

en m

arch

é de

pet

its lo

gem

ents

déf

isca

lisés

re

donn

e de

la fl

uidi

té (t

rop?

) pou

r les

mén

ages

inte

rméd

iaire

s.

Coup

les

sans

enf

ants

Les

jeun

es m

énag

es a

vec

des

reve

nus

vont

bén

éfic

ier p

our l

a lo

catio

n de

l'of

fre n

ouve

lle a

ppor

tée

par l

a dé

fisca

lisat

ion.

Sur

l'a

cces

sion

, l'a

ncie

n re

ste

abor

dabl

e m

ais

l'offr

e de

stin

ée a

ux

mén

ages

inte

rméd

iaire

s es

t qua

sim

ent a

bsen

te

Clie

ntèl

es, p

rofil

des

m

énag

esN

ivea

u de

s re

ssou

rces

Type

s de

loge

men

ts p

ouva

nt p

oten

tielle

men

t rép

ondr

e à

leur

s be

soin

sC

omm

enta

ires

Codr

aN

ovem

bre

2006

157.


2. LES MÉNAGES ONT DES DIFFICULTÉS DE PARCOURS

RÉSIDENTIEL Le tableau ci-contre s’attache à décliner les possibilités de logements offertes globalement aux ménages en fonction des différents stades ou situations familiales et sociales. D’une manière générale, on note que la situation actuelle est plutôt favorable à l’exercice des parcours résidentiels d’un grand nombre de ménages … à condition que l’on considère l’ensemble du Pays. En effet, si l’on observe strictement la CAP, le défaut d’une offre abordable en accession à la propriété posait jusqu’à peu question. On peut souligner quelques enseignements généraux :

Le parc social ne parvient pas à répondre à l’ensemble des besoins, quantitatifs mais aussi qualitatif (image négative de certains segments du parc, demande exprimée pour de l’individuel, difficultés d’entrée des jeunes) : l’essentiel de la demande émanant de la CAP.

La tension du marché de l’accession risque de perturber l’équilibre qui permettait jusqu’à présent à une grande partie des ménages de trouver un logement d’accession, quitte à s’éloigner davantage des pôles d’emploi.

L’offre intermédiaire en développement, risque de dépasser les besoins de cette catégorie de clientèle, alors que des besoins sur les ménages moins aisés continuent de se faire sentir.

Les structures existantes destinées aux plus jeunes et aux plus âgés souffrent parfois de désajustement, leur type et leur fonctionnement seront sans doute à examiner plus en détail.

On se trouvait dans une situation de marché proche de l’équilibre, en dehors des désajustements provoqués par la mise en marché massive de logements intermédiaires, du fait des programmes de défiscalisation. On peut supposer qu’une partie de ces logements se retrouvera à la revente dans quelques années. Une réponse à des primo-accédants sera alors accessible. Les questions pour la CAP concernent à présent l’avenir : comment répondre à la demande par une offre adaptée d’accession à la propriété ? et comment intégrer dans ces dynamiques l’évolution des patrimoines existants ? Comment prendre en compte les évolutions démographiques et donc les évolutions de la demande ? On pourrait souligner la difficulté plus grande pour les ménages de la CAP disposant de revenus modestes ou moyens d’accéder à la propriété dans les communes les plus centrales. L’enjeu de produire une offre adaptée est fondamental pour étoffer le nombre des habitants. Les niveaux de prix ont atteint des niveaux tels que la plupart de ses ménages sont contraints à l’éloignement faute de trouver une offre différente, adaptée en termes de coût, sur les communes de leur choix. Mais les ménages commencent à raisonner globalement (on pourrait dire « durablement »). La question des coûts induits par l’éloignement commence à entrer en ligne de compte dans les choix des ménages. Un travail sur la programmation de produits d’accession maîtrisée est très important pour la CAP.

158.


3. SEPT ENJEUX POUR GUIDER L’ACTION Un certain nombre d’enjeux généraux ont été identifiés spécifiquement pour la CAP.

La politique de l’habitat doit accompagner le développement économique de l’agglomération. Il faudra savoir anticiper sur les besoins à venir, sur la base de la recherche de nouveaux équilibres : une politique coordonnée d’offre de logements pour les nouveaux actifs

La question du foncier est centrale. Le foncier est l’outil indispensable pour crédibiliser une politique d’aménagement public…

La politique de l’habitat doit également concerner les patrimoines existants : privés ou publics, ils jouent un rôle dans l’équilibre global des marchés. Il faudra veiller à préserver ces équilibres parfois fragiles : entre reconquête et renouvellement

Cœur d’un Pays de 130 000 habitants, la CAP assume la présence de plusieurs types de public et doit pouvoir répondre à leurs attentes et leurs besoins. Il est essentiel de mettre à plat la problématique du logement des différentes catégories de ménages, relevant notamment du parc social. En effet, le marché de l’habitat est très sensible : toute nouvelle production mal calée vient bousculer les segments existants

Cette politique doit se fonder sur un partenariat actif entre tous les acteurs de l’habitat : solidarités et mixité doivent être au cœur des orientations de cette politique concertée.

L’équilibre entre les territoires doit être préservé, à la fois entre la ville centre et les communes périphériques mais aussi entre les centres bourgs et les secteurs diffus

La question de l’aménagement du territoire est capitale. La politique du logement doit prendre en compte les préoccupations de développement durable, en particulier :

- La lutte contre l’étalement urbain, générateur de surcoûts et de dégradation de l’environnement et du cadre de vie

- La localisation des constructions au plus près des lignes de transport en commun - La qualité environnementale des logements et des opérations d’aménagement

159.


IIII.. LL’’ÉÉVVAALLUUAATTIIOONN DDEESS

BBEESSOOIINNSS EENN LLOOGGEEMMEENNTTSS

160.


161.


1. RAPPEL DE LA MÉTHODE Au préalable, il faut souligner que cette programmation s’entend tous types de logements confondus : logements nouveaux en accession, en locatif, en individuel, en collectif, issus de la réhabilitation d’un parc précédemment vacant … Les calculs sont réalisés à l’horizon 2012, soit des objectifs à 6 ans. Les résultats sont néanmoins exprimés en besoins annuels et concernent tous les segments de marché. Les objectifs correspondent bien aux logements nouveaux (neufs mais aussi issus des remises en marché de logements). En matière de prospective, il est désormais admis que l’exercice vise à définir des ordres de grandeur, évalués à partir d’hypothèses partagées qui permettent de fixer un objectif. Ce qui fait le « résultat » démographique provient tout autant de l’attractivité du territoire que de la politique mise en œuvre (notamment la programmation de logements) par les collectivités : si une commune décide de geler toutes ses opérations d’aménagement, on constatera effectivement au bout de 10 ans, que la population n’a pas connu un rythme de croissance important. Les besoins annuels en logements se mesurent en totalisant trois composantes :

les besoins des ménages en résidences principales : c’est le résultat de l’accroissement démographique et concomitamment de l’évolution des structures familiales (desserrement des ménages : réduction du nombre de personnes par ménage). Ce besoin s’exprime par la différence entre le nombre de résidences principales en 2012 et en 1999 (divisée par 12 ans pour obtenir les besoins annuels). Le nombre de résidences principales en 2012 est calculé sur la base d’un ménage par résidence principale (nb résidences principales= nb de ménages = population / taille des ménages)

ansRPthéoriqueménagestaille

théoriquepopulationsprincipalerésidencesenannuelsbesoins 1319992012

2012

⎟⎟⎟⎟⎟

⎠

⎞

⎜⎜⎜⎜⎜

⎝

⎛

−=

Ce nombre total de besoins en résidences principales couvre en réalité deux catégories de besoins :

les besoins annuels liés au desserrement des ménages : c'est-à-dire, à population constante (population 1999), le nombre de résidences principales supplémentaires nécessaire pour la décohabitation (taille des ménages plus faible : taille des ménages théorique 2011)


populationntdesserremelepourbesoins 13992012

1999⎟⎟⎠

⎞⎜⎜⎝

⎛−=

Identifier cette partie de la programmation est important pour prendre conscience des besoins de la population en place.

les besoins annuels liés à la croissance démographique : ils s’obtiennent par différence ntdesserremelepourbesoinssprincipalerésidencesenannuelsbesoinsdémocroissancelapourbesoins −=

162.


les besoins du parc : c’est-à-dire les besoins liés au renouvellement du parc ancien qui est un facteur important à prendre en compte. Ce besoin s’exprime par la formule suivante :

9990x99 −= mentrenouvelledeannueltauxRPmentrenouvellelepourbesoins

les besoins du marché : c’est la traduction de l’évolution de la part des logements vacants et celle des résidences secondaires utiles à la fluidité du marché. Cela représente au plus 10% des constructions supplémentaires. Ce besoin s’exprime par la formule suivante :

)99%99(%x)( ssecondairerésidencesvacantslogementssprincipalerésidencesenannuelsbesoinsfluidité +=

Remarque : Les données utilisées proviennent du recensement général de la population de l’INSEE de 1990 et 1999. La population théorique en 2011 est calculée en appliquant sur les 13 ans le même taux de croissance annuelle qu’entre 1990 et 1999. De même pour la taille des ménages théorique en 2012.

163.


2. PARTAGER L’OBJECTIF DE PRODUIRE 432 LOGEMENTS PAR AN

Alors que la CAP a produit en moyenne par an entre 1999 et 2005, 301 logements, les deux hypothèses de cadrage conduisent à retenir un objectif élevé :

Une hypothèse « de base » qui poursuit les évolutions de la dernière décennie : évolution de la population au rythme faible de + 0,09% mais une forte diminution de la taille des ménages (-0.90% par an), un renouvellement moyen (0,27% du parc des résidences principales) et une fluidité de 10%. Cette référence de base aboutit à mettre en marché 415 logements par an. Elle marque le décalage qu’il y a eut sur la CAP qui a produit en moyenne 301 logements entre 1999 et 2005 : les besoins sont en fait bien supérieurs à la production.

La seconde hypothèse est légèrement supérieure car elle prévoit une augmentation plus soutenue de la population, de 0,18% par an, le double. Les autres besoins sont évalués au même niveau : renouvellement et desserrement sont incontournables en quelque sorte et ils représentent au moins 356 logements par an.

C’est la moyenne entre les deux qui est retenue : ce sont les bornes du cadrage.

Evolution du rythme de construction dans la CAP entre 1992-2005 et perspectives du PLH

0

200

400600

800

1000

1200

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

Obj

ectif

PLH

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Avec ces 432 logements par an, on peut couvrir les besoins des ménages liés aux facteurs suivants :

Desserrement ⇒ 277 ⇒ 64% Renouvellement ⇒ 79 ⇒ 18%

Croissance démographique ⇒ 44 ⇒ 10% Fluidité ⇒ 32 ⇒ 7%

Avec cette évaluation de la construction de 2 600 logements sur six ans, la population sans double compte de la CAP devrait se situer en 2012 entre 64 200 et 65 000 habitants. Les calculs des deux hypothèses sont détaillés ci-après.

164.


Hypothèse de base : maintien des rythmes observés sur la CAP entre 1990 et 1999

Cette hypothèse est classique et présuppose sur la période 1999-2012 un maintien des rythmes et des tendances propres au territoire sur la décennie passée. Les indicateurs évoluent dans le même sens que depuis 1990 : la population croît au même rythme, la taille des ménages diminue au même rythme qu’entre 1990 et 1999, le renouvellement est identique et la fluidité est maintenue au même niveau.

Les besoins en résidences principales liés à l’évolution démographique La croissance démographique demeure modérée à 0,09% : → population 2012 : 64 205 habitants La taille des ménages diminuait de -0,90% par an sur la dernière période intercensitaire. On considère que cette diminution se poursuit jusqu’en 2012 : → 1,96 personne par ménage en 2012, soit une petite taille Ainsi, les besoins annuels liés à l’évolution démographique sont pour 2012 :



2012⎟⎟⎠

⎞⎜⎜⎝

⎛−=

64205 - 28 832 1,96 = 304 logements par an 13

La part des besoins strictement liée à la décohabitation et plus largement au desserrement des ménages (avec également les phénomènes des divorces et séparations) est de 277 logements par an.

Les réserves pour la fluidité du parc Le cumul des parts des résidences secondaires et des logements vacants est de 10 % en 1999. Le principe retenu est de maintenir, dans la production future, un volume de logements qui contribuera à favoriser la fluidité sur le marché à cette hauteur.

)99%99(%x)( ssecondairerésidencesvacantslogementssprincipalerésidencesenannuelsbesoinsfluidité +=

Pour 2012 : 305 x 10% = 31 logements par an

Les besoins en renouvellement Le taux de renouvellement sur la dernière période intercensitaire était de 0,27%. On l’applique à l’ensemble du parc des résidences principales de 1999.

9990x99 −= mentrenouvelledeannueltauxRPmentrenouvellelepourbesoins Ce sont ainsi : 28 8322x 0,27% = 79 logements par an qui seraient consacrés au renouvellement. Synthèse hypothèse de base Besoins annuels – horizon 2012 Besoins liés à l’évolution démographique (hors desserrement) 28 Besoins liés au desserrement des ménages 277 Réserve pour la fluidité du parc 31 Besoins liés au renouvellement du parc 79 TOTAL 415

165.


Hypothèse « supérieure » : Avec la perspective d’un développement démographique bien plus soutenu

Cette hypothèse envisage une accélération de l’accroissement de la population de 0,09% à 0,18% par an. En réalité, il s’agit du rythme estimé d’évolution démographique qu’aurait connu l’agglomération depuis 1999. Il s’agit d’une estimation fondée sur les rythmes de construction enregistrés sur le territoire. Il s’agit donc d’une hypothèse ambitieuse mais non irréaliste puisqu’elle correspond à la dynamique actuelle. Les autres facteurs de besoins (desserrement, renouvellement, fluidité) évoluent au même rythme que sur la période 1990-1999.

Les besoins en résidences principales liés à l’évolution démographique La CAP gagnerait donc des habitants au rythme de 0,18% par an, soit un doublement par rapport à la période 1990-1999 : → population 2012 : 64 998 habitants La taille des ménages diminuerait au même rythme de -0,90% par an : → 1,96 personne par ménage en 2012, soit une taille relativement faible Ainsi, les besoins annuels liés à l’évolution démographique sont pour 2012 :



2012⎟⎟⎠

⎞⎜⎜⎝

⎛−=

64 998 - 28 832 1,96 = 336 logements par an 13

Les besoins strictement liés au desserrement des ménages sont de 277 logements par an, soit légèrement supérieurs à ceux dégagés par l’hypothèse « fil de l’eau ».

Les réserves pour la fluidité du parc On choisit de fixer la fluidité à 10%, (soit une part équivalente au cumul résidences secondaires et logements vacants en 1999), niveau jugé suffisant pour répondre aux besoins du parc.

%10x)( sprincipalerésidencesenannuelsbesoinsfluidité = Pour 2012 : 336x 10% = 34 logements par an

Les besoins en renouvellement Le taux de renouvellement sur la dernière période intercensitaire était de 0,27%. On l’applique à l’ensemble du parc des résidences principales de 1999.

mentrenouvelledeannueltauxRPmentrenouvellelepourbesoins x99= Ce sont ainsi : 28 832 x 0,27% = 79 logements par an qui seraient consacrés au renouvellement. Synthèse hypothèse « supérieure » Besoins annuels – horizon 2012 Besoins liés à l’évolution démographique (hors desserrement) 59 Besoins liés au desserrement des ménages 277 Réserve pour la fluidité du parc 34 Besoins liés au renouvellement du parc 79 TOTAL 449

166.


TABLEAU DE SYNTHÈSE DES HYPOTHÈSES ET CŒUR DE CIBLE

Types de besoins Hypothèse de base

Hypothèse « supérieure » Cœur de cible

Besoins liés à l’évolution démographique 305 74%

336 75%

321 82%

dont desserrement 277 67%

277 62%

277 64%

Réserves pour la fluidité du parc 31 7%

34 7%

32 7%

Besoins liés au renouvellement du parc 79 19%

79 18%

79 18%

TOTAL 415 100%

449 100%

432 100%

L’hypothèse de base montre le volume de construction qu’induiraient des tendances similaires à celles enregistrées entre 1990 et 1999 avec un rythme de croissance similaire. On obtient un objectif de 415 logements par an. On doit rappeler que sur la période 1990-1999 le rythme de construction était quasiment deux fois moindre avec 230 logements par an. Les besoins liés au renouvellement et au desserrement se font sentir fortement, même à croissance constante. La montée en puissance de la construction, depuis 1999, rend néanmoins cette hypothèse déjà dépassée. L’hypothèse supérieure indique qu’avec un rythme de croissance deux fois supérieur, les besoins seraient estimés à 449 logements par an. Si en 2004 la production neuve était effectivement proche de cet objectif, en 2005, elle était de 1 028… En un sens, la construction neuve a récemment dépassé les objectifs de cette hypothèse ambitieuse, ce qui amène à réfléchir sur l’occupation de ces logements neufs, largement alimentés par les programmes défiscalisables qui s’apparentent davantage à des produits financiers qu’à des produits logements. On choisit de se situer entre ces deux hypothèses, en prenant un cœur de cible autour de 432 logements à produire par an. Il s’agit de tabler sur une augmentation plus rapide de la population mais tout en restant modérée. En effet, on voit que les besoins endogènes du territoire (renouvellement, desserrement, fluidité), s’élèvent en moyenne à 388 logements, ce que l’on construira en plus devra répondre à un besoin lié à l’accroissement de la population. En se fixant un objectif supérieur la CAP doit se mettre en situation de savoir qui elle veut attirer et comment. On peut imaginer que l’effort de production réalisé sur le territoire de la communauté conduisent à attirer un certain nombre de ménages, qui auparavant allait rechercher plus loin au sein du Pays une offre abordable. Ce sont alors les services et facilités offerts par la CAP (type Péribus) qui feront la différence.

167.


3. CONSTRUIRE POUR RÉPONDRE AUX DIVERSES CATÉGORIES DE

BESOIN DES MÉNAGES La seconde partie de l’évaluation des besoins consiste à définir, selon la nature des besoins, le type de produits à développer. Il y a ainsi des questions de choix à assumer au travers d’une ambition sur telle ou telle composante de l’évaluation :

- sur le desserrement des ménages en premier lieu, principale source d’expression de besoins sur laquelle les collectivités peuvent intervenir,

- sur la volonté (ou la capacité) d’accueillir plus ou moins d’habitants sur le territoire de l’agglomération

même, dans l’optique d’un développement maîtrisé souhaité par les élus. C’est à partir de la nature du besoin que sont déclinées ci-après les grandes familles de produits :

- les logements locatifs aidés, allant du très social (le plus important) à l’intermédiaire (plus marginal), avec la mise en place du PLS proposé par les bailleurs sociaux,

- l’accession sociale, avec des produits à développer et à créer, qui devraient être une réponse que les ménages pourraient trouver dans les opérations d’aménagement ou en diffus,

- les produits d’accession intermédiaire, correspondent à un besoin des ménages en cours d’évolution de cursus résidentiel, aujourd’hui mal pris en compte faute d’une politique tournée vers ces ménages,

- le champ du privé, qui est en fait large puisqu’il recouvre tant les produits d’accession libre individuelle (lotissement, détachements parcellaires…) que du collectif en accession, ou encore qui se présente comme résultat d’investissements locatifs défiscalisés (dispositif De Robien).

Plafonds de ressources des ménages selon les produits logements (exemple pour un ménage de 4 personnes) et prix des loyers en m² pour le locatif

Intitulé des produits Plafonds de

ressources ménage de 4 personnes

Prix maximum du m² de loyer

Public Privé Zone B ou 2 (1) Zone C ou 3 (2)

Locatif

PLA d’insertion Prêt social thématique (PST)

15 836 € 4,22 € 3,92 €

PLUS, PLUS CD, conventionné privé

Prêt conventionné privé

28 635 € 4,76 € 4,42 €

PLS (social intermédiaires)

ANAH intermédiaire 37 226 € 7,14 € 6,63 €

Accession

Prêt Spécial Location-Accession (PSLA)

24 959 € 7,30 € en phase locative prix de vente au m² de

1 878 €

6,77 € en phase locative prix de vente au m² de

1 660€ Prêt à Taux Zéro (PTZ) 32 390 €

Juillet 2005 (1) Agglomération de plus de 50 000 habitants (2) Zone rurale (Pays)

168.


3.1 Réflexions à partir de la nature des besoins L’évaluation quantitative qui a précédé est fondée sur quatre types de besoins :

- les besoins de desserrement des ménages, basé sur l’évolution de la structure des ménages : il représente 64% de la production dans l’hypothèse choisie,

- les besoins en renouvellement du parc ancien ou insalubre : 18% pour l’hypothèse choisie,

- les besoins liés à la croissance démographique (hors desserrement) : 10%,

- les besoins en termes de fluidité nécessaire au marché : de 7%.

Il est proposé de revenir sur chacun d’entre eux et de proposer une ventilation par grandes catégories de logements qui répondent globalement et potentiellement à la nature de ces besoins : locatif social, locatif intermédiaire, accession sociale et intermédiaire aidée (type PTZ), privé (locatif et accession, remise en marché de logements vacants). Cela ne présume pas encore ni de la forme urbaine que cela peut prendre ni de la répartition spatiale. L’appréciation de la part de chaque produit est le résultat d’une méthode empirique, qui considère néanmoins les caractéristiques du territoire dans ses composantes, ses capacités à faire, la stratégie des acteurs de l’habitat et plus largement de l’aménagement du territoire… Les hypothèses de travail précédemment exposées ont conduit à se fixer un objectif de construction de 432 logements par an. C'est-à-dire qu’en six ans, à l’horizon du PLH, l’agglomération doit prévoir la réponse aux besoins estimés de 2 592 logements afin de répondre à :

2 592 logements nouveaux en 6 ans

Desserrement 64% 1 662 Renouvellement 18% 475 Croissance démographique 10% 263 Fluidité 7% 192

169.


Le desserrement des ménages : environ 64 % de la production future Sur la période précédente, le desserrement a représenté 70% de la production en logements. Avec 60%, on maintient un rythme assez soutenu de possibilité de desserrement des ménages, mais proportionnellement plus faible du fait de l’accroissement démographique qui pèse davantage depuis 1999 (10% contre 7% sur la dernière période intercensitaire).

• Profil de la demande Le besoin de desserrement des ménages recouvre des situations et des cas extrêmement diversifiés :

- jeunes ménages en situation de décohabitation : isolés, couples avec ou sans enfants, - familles monoparentales suite à divorce ou séparation, - personnes âgées …

Différents types de logements sont susceptibles de répondre aux besoins de ces clientèles. L’analyse des parcours résidentiels a montré les difficultés rencontrées par certains jeunes, en phase de décohabitation. L’accès au parc locatif social leur est difficile, faute de ressources stables. La demande des jeunes auprès des bailleurs est croissante. D’autres types de logements en location (notamment les locatifs intermédiaires privés, issus de la défiscalisation), peuvent répondre à une partie de cette demande. C’est le cas par exemple des jeunes ménages sans enfants, pour lesquels le parc locatif privé peut représenter une porte de sortie de la cellule familiale d’origine, mais les coûts demeurent généralement élevés. Enfin, même pour des ménages constitués, en évolution de cursus résidentiel, les « accidents » ne sont pas exclus, obligeant les familles à se recomposer et certains de leurs membres à décohabiter, la location s’avérant alors le choix de logement le plus commun.

• Evaluation de la part des produits Locatif social 30% Locatif intermédiaire 5% Accession sociale 5% Accession intermédiaire (PTZ) 20% Marché privé (accession/locatif) 40%

Le desserrement des ménages concerne majoritairement un public aux revenus modestes, parfois précaire, comme les jeunes en décohabitation, les familles monoparentales ou les personnes âgées. Aussi, l’accent est mis sur le parc locatif social HLM et conventionné privé (plus que sur l’intermédiaire). En effet, l’agglomération continue de manquer de solutions à petits loyers pour de telles situations. Il est suggéré de produire 499 logements locatifs sociaux pour satisfaire ces besoins en particulier, soit 30% des besoins totaux en desserrement. Pour les revenus légèrement supérieurs, et notamment dans le cadre de programmes destinés aux personnes âgées, on prévoit également 5% de locatif intermédiaire (83 logements). L’accession sociale (5% des besoins), et plus largement intermédiaire (20%), peut également être mobilisée par de jeunes couples en décohabitation. Enfin, une part importante de ces besoins (40%) devrait pourvoir être satisfaite par le privé. Les programmes de défiscalisation encore à venir sur le territoire de l’agglomération produiront de petits logements, à des prix pourtant élevés, à l’heure actuelle. Un recalage est toutefois prévisible pour éviter aux propriétaires d’avoir des logements vacants.

170.


Le renouvellement du parc ancien ou insalubre : environ 18% de la production future Au cours de la période précédente, 23% de la production avaient été dévolus au renouvellement du parc. Cette part devrait diminuer à l’avenir pour se stabiliser autour de 18%, proportion qui demeure importante. Elle comprendra les besoins liés au renouvellement du parc locatif social (et notamment ceux qui sont programmés dans le cadre de l’ANRU) mais elle inclura également les constructions nouvelles venues remplacer des logements privés à l’abandon tels que certains bâtiments aux abords du cours Chanzy qui devraient être remplacés dans le cadre d’opérations immobilières.

• Profil des besoins La production de logements au titre du renouvellement est censée apporter une réponse :

- aux ménages en situation d’inconfort, de précarité ou d’insalubrité : logements à reconstruire, - aux logements détruits pour diverses raisons (renouvellement urbain, inconfort, opération

d’urbanisme…), - aux logements ayant changé de destination.


Les besoins liés au renouvellement concernent à part égale (40%) le marché privé et le locatif social. En effet, au moins 160 logements locatifs aidés sont réservés, dans le cadre de l’ANRU, pour le renouvellement d’un segment dégradé du parc qui doit être démoli au Gour de l’Arche. Ce programme devrait également être l’occasion de diversifier les parcours dans le parc aidé, d’où une part du renouvellement programmée en accession sociale ou intermédiaire (47 logements de chaque produit).

171.


Le solde lié à la croissance démographique : environ 10 % de la production future La production de logements liée à la croissance démographique vient par déduction des autres catégories de besoins (renouvellement et desserrement). C’est l’offre de logements qui fera au final le résultat démographique. A cours de la période 1990-1999, elle a représenté 7% environ de la production de logements. Depuis 1999, le marché a évolué et la production en logements est plus dynamique. Cela étant dit, certains logements restent à ce jour inoccupés, ce qui confirme l’attention qu’il faut porter au positionnement du curseur quant à cette composante des besoins en logements.

• Profil de la demande Toutes les catégories de ménages souhaitant s’établir ou évoluer dans leur parcours résidentiel au sein de l’agglomération, en fonction de la structure du ménage, ses composantes et ses évolutions.


Les ménages qui viennent de l’extérieur pour s’installer dans la Communauté d’Agglomération Périgourdine souhaitent accéder à la propriété ou plus généralement évoluer dans leur parcours résidentiel. Les besoins se concentrent donc sur le marché privé et sur l’accession intermédiaire. Du fait de sa position de pôle de référence, la communauté d’agglomération est également susceptible d’accueillir des ménages extérieurs aux profils diversifiés, et se doit de proposer une palette de logements plus large. Une part des besoins liés à la croissance démographique est donc satisfaite par le champ du social (en locatif et en accession).

La fluidité du marché : environ 7 % de la production future La fluidité du marché consiste à prévoir finalement une marge de manœuvre par rapport aux évolutions du reste du parc. On en prévoit davantage sur le segment du privé mais au final chaque segment assume une partie de ces besoins. Locatif social 10% Locatif intermédiaire 10% Accession sociale 10% Accession intermédiaire (PTZ) 35% Marché privé (accession/locatif) 35%

172.


3.2 Les objectifs chiffrés Sur cette base, la CAP doit répondre à diverses catégories de besoins et dispose des quelques grandes familles de produits logements:

12228%

297%

17641%

8820%

174% Locatif intermédiaire (PLS)

Locatif social (PLUS/PLAI/conventionné privé)

Accession sociale (type PSLA)

Accession intermédiaire (type PTZ)

Marché privé

Cette répartition par type de logements permet :

- la recherche d’une mixité des réponses et des solutions logements quelle que soit la nature des besoins,

- la poursuite de l’effort consacré à la production de locatifs aidés, pour répondre aux besoins de desserrement importants parmi les jeunes ménages mais aussi les séparations de couples,

- la prise en compte du segment de l’accession aidée tout aussi importante dans l’offre produite que le seul locatif.

Notons que cet objectif global correspond à la mise en marché de logements nouveaux : l’essentiel est en neuf mais une partie sera issue de la remise en marché de logements vacants. On estime qu’avec la mise en place de dispositifs opérationnels (type OPAH), une trentaine contribuerait à la satisfaction des besoins, dont la moitié correspondrait à du locatif conventionné.

Desser-rement

Renouvel-lement

Croissance démo Fluidité TOTAL

6 ans Par an %

Locatif social type PLUS/PLAi/conventionné privé

499 30%

190 40%

26 10%

19 10%

734 122 28%

Locatif intermédiaire type PLS ou ANAH intermédiaires

83 5%

- -

- -

19 10%

102 17 4%

Accession sociale type PSLA

83 5%

47 10%

26 10%

19 10%

176 29 7%

Accession intermédiaire type PTZ

332 20%

47 10%

79 30%

67 35%

526 88 20%

Marché privé (accession/locatif)

665 40%

190 40%

131 50%

67 35%

1 053 176 41%

TOTAL 1 662 475 263 192 2 592 432 100%

173.


4. UNE ÉVALUATION DES POTENTIELS D’AMÉLIORATION ET DE

REMISE EN MARCHÉ Les données Filocom issues de la Direction général des Impôts pour 2003 font état de :

- 3 755 logements vacants (donnée certainement surestimé) dont 15% (551) seraient en état médiocre à très médiocre.

- 607 logements occupés par leur propriétaire mais relèveraient d’un habitat relativement insalubre - 467 logements loués sur le marché privés, occupés mais dans un état jugé également indigne.

Dans le détail du tableau ci-dessous, sont identifiés, par commune, le potentiel de ces logements supposés inconfortables, avec un objectif raisonnable d’amélioration, fixé à 5% par an.

Propriétaires

occupants Propriétaires bailleurs Dont

50% de conven-tionné

logements loués Logements vacants

potentiel

Objectif de

5%/an

potentiel (en CC

7-8)

Objectif de

5%/an

potentiel (en CC

7-8)

Objectif de

5%/an Antonne-et-Trigonant 29 1 18 1 20 1 1 Champcevinel 31 2 9 0 0 0 Chancelade 92 5 23 1 47 2 2 Château-l'Évêque 76 4 42 2 40 2 2 Coulounieix Chamiers 69 3 42 2 48 2 2 Coursac 15 1 6 0 11 1 Escoire 2 0 0 0 0 La Chapelle-Gonaguet 22 1 3 0 0 Marsac-sur-l'Isle 18 1 6 0 0 Notre-Dame-de-Sanilhac 32 2 15 1 18 1 1 Périgueux 146 7 245 12 342 17 15 Razac-sur-l'Isle 14 1 6 0 0 Trélissac 61 3 52 3 25 1 2 CAP total 607 30 467 23 551 28 25

Source : DGI – Filocom 2003 En choisissant de tels objectifs, on se cale :

- pour les propriétaires occupants, sur le rythme d’amélioration connu ces dernières années : 31 logements améliorés chaque année depuis 2003

- pour les propriétaires bailleurs, on maintiendrait également le rythme avec 51 réhabilitations par an, au lieu de 57 précédemment.

Parmi eux, le rythme des remises en marché ne devrait pas fondamentalement évoluer : on prévoit 28 logements vacants à remettre en état et en service chaque année, on en comptait 30 par an entre 2003 et 2005. L’objectif le plus volontaire est celui du conventionnement : au lieu des 10 logements maîtrisés sortis chaque année depuis 2003, on fixe ici la cible à 25. C’est principalement sur Périgueux que portera l’effort : en effet la ville présente encore des poches d’insalubrité et d’inconfort, et elle a besoin d’alimenter l’offre à loyers modérée. Il s’agit de poursuivre l’effort entamé avec la précédente OPAH tout en accentuant la vocation sociale d’une telle procédure. Il est probable que l’objectif moyen de 5% soit inférieur à la productivité d’une opération ciblée d’amélioration de l’habitat.

174.


175.


IIIIII.. LLAA

TTEERRRRIITTOORRIIAALLIISSAATTIIOONN DDEESS

OOBBJJEECCTTIIFFSS

176.


Avec le décret du 4 avril 2005 portant application de la loi d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine du 1er août 2003, le Programme Local de l’Habitat doit notamment préciser les objectifs de construction en les territorialisant. Il s’agit finalement de s’assurer que le territoire s’empare bien des objectifs généraux en les concrétisant dans le cadre des opérations d’urbanisme. Dans cette perspective, le recueil des informations a également concerné les projets des communes et le contexte territorial d’aménagement :

- les documents d’urbanisme et leur capacité - le mode « habituel » de développement de la commune - les projets et perspectives de la commune.

C’est cette base qui a permis de proposer des objectifs qui sont cohérents avec les intentions ou les tendances des communes. Toutes, chacune selon leur potentiel, leur volonté et leur capacité, vont contribuer à l’écriture de la politique de l’habitat. Toutes vont faire des efforts pour aller vers les objectifs d’une agglomération qui connaît maintenant des besoins.

177.


1. PROPOSITION DE TERRITORIALISATION DES OBJECTIFS DU

PLH

1.1 Les potentiels dans les documents d’urbanisme

Le panorama des disponibilités foncières, dressé après examen de chaque document de planification communal et complété par les estimations des communes, amène à poser la question des capacités de développement à venir et des formes qu’elles pourront prendre. La disponibilité foncière, relevée à moyen ou long termes au travers des zones NA et AU des documents d’urbanisme fait apparaître un total de plus de 1 000 hectares. Les territoires identifiés comme pouvant servir pour des projets d’habitat représentent quant à eux près de 500 ha.

Document d’urbanisme

Espaces urbanisables

A moyen terme (zone AU/NA)

Espaces identifiés pour des projets

Antonne et Trigonant POS 64 ha 8 ha Champcevinel POS 256 ha 84 ha Chancelade PLU 113 ha 61 ha Château-l’Evêque POS 109 ha 37 ha Coulounieix-Chamiers POS - PLU en cours 131 ha 49 ha Coursac PLU 136 ha 33 ha Escoire Carte communale - 6 ha La Chapelle Gonaguet - - 22 ha Marsac-sur-l’Isle PLU 93 ha 32 ha Notre-Dame de Sanilhac PLU 93 ha 43 ha Périgueux POS - PLU en cours 22 ha 13 ha Razac-sur-l’Isle POS 91 ha 17 ha Trélissac POS 159 ha 93 ha

Total CAP 1 018 ha 498 ha Source : documents d’urbanisme et entretiens auprès des communes été 2006

Cet état des documents d’urbanisme montre une capacité d’accueil large et confortable, confirmée par les projets de développement de l’habitat annoncés par les communes. On note que bon nombre de ces documents d’urbanisme sont encore des POS, et s’ils ne sont pas un obstacle à la réalisation du PLH, ne constituent pas véritablement un soutien à la mise en œuvre de la mixité de l’habitat, telles que les nouvelles dispositions notamment de la loi ENL (Engagement National pour le Logement) permettent de le faire. Les mises en révision des documents futurs intégreront cette dimension du PLH.

178.


1.2 Les indicateurs pris en compte pour la territorialisation Le tableau ci-dessous reprend les éléments essentiels et chiffrés de la problématique des communes : les indicateurs de référence. Ils ont été détaillés précédemment, mais ils représentent les bases de l’analyse pour proposer une répartition.

Périgueux, ville centre de référence 30 193 48% 22,7% SRU 1 091 25% 363 36%

Coulounieix- Chamiers 8 102 13% 23,8% SRU 465 11% 139 14%

Les deux communes déjà taxées par l'article 55 de la SRU : Chancelade et Trélissac 10 287 16% 10,2% 1 496 35% 344 34%

Chancelade 3 865 6% 6,8% SRU 347 8% 164 16%Trélissac 6 422 10% 6,2% SRU 1 149 27% 180 18%

Trois communes qui seront à court ou moyen terme concernées par l'article 55 : Champcevinel, Marsac-sur-l'Isle et Notre-Dame de Sanhilac 7 152 11% 7,7% 930 22% 117 12%

Champcevinel 2 335 4% 6,8% SRU 445 10% 20 2%Marsac-sur-l'Isle 2 200 3% 4,5% SRU 307 7% 77 8%Notre-Dame de Sanhilac 2 617 4% 5,4% SRU 178 4% 20 2%

Les communes encore rurales, avec un développement soutenu : Châteaul'Evêque, Coursac et Razac-sur-l'Isle

5 381 8%3,40%

274 6% 42 4%

Château l'Evêque 1 760 3% 1,50% 84 2% 32 3%Coursac 1 345 2% 2,90% 71 2% - 0%Razac-sur-l'Isle 2 276 4% 2,80% 119 3% 10 1%

Les trois communes plus rurales, au développement modéré : Antonne-et-Trigonnant, La Chapelle Gonaguet et Escoire

2 371 4% 1,8% 45 1% - 0%

Antonne-et-Trigonnant 1 079 2% 3,30% 0 0% - 0%La Chapelle Gonaguet 863 1% 1,10% 35 1% - 0%Escoire 429 1% 0,00% 10 0% - 0%

la CAP 63 486 100% 14,40% 4 301 100% 1 005 100%

Communes Population 1999

poids en 1999

% actuel de logt locatif

social

Nombre de logements projetés au

total

Poids des projets

Dont des logements

aidés

Poids des logements

aidés

Pour ce faire, il a été considéré :

- le poids des communes - la part du parc locatif social au départ - l’importance des projets, et notamment les intentions de faire du logement aidé.

L’idée étant de retrouver une certaine cohérence entre les communes ou les groupes de communes. Le fait que cette cohérence existe de fait et que les projets soient supérieurs en nombre aux besoins a facilité l’exercice. Remarque importante : Cette proposition de répartition entre groupes de communes devra conserver une souplesse afin de pouvoir tenir compte des réalités du marché et notamment de l’avancement effectif des opérations sociales.

179.


1.3 La proposition de territorialisation des objectifs du PLH

LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX ACCESSION LIBRE

total

% LOCATIFS SOCIAUX

PLAI PLUS PLS sous total PSLA Accession intermédiaire avant

PLH après PLH

Communes PST Conv. Interm nb % hors ANRU 7% 20% 41%

Périgueux 41 231 54 326 26,9% 54 78 319 777 22,7% 22,9% C Chamiers 10 63 13 86 25,5% 27 89 135 337 23,9% 24,0% Chancelade 9 86 9 104 36,0% 23 47 115 289 8,6% 12,5% Trélissac 15 143 16 174 35,6% 39 79 196 488 6,2% 10,6%

sous total 24 229 25 278 35,8% 62 126 311 777 7,1% 11,3% Champcevinel 0 30 3 34 23,9% 9 41 59 142 6,8% 8,9% Marsac 0 32 3 35 26,4% 8 37 53 133 4,5% 7,4% Notre Dame 0 38 4 42 25,4% 10 46 67 165 5,4% 7,9%

sous total 0 100 11 111 25,2% 26 124 179 440 5,6% 8,1% Ch^teau l'Evèque 0 10 0 10 15,0% 3 27 27 68 2,6% 3,7% Coursac 0 8 0 8 15,0% 3 22 22 56 3,6% 4,7% Razac 0 12 0 12 15,0% 4 33 33 83 3,4% 4,4%

sous total 0 31 0 31 15,0% 10 83 83 207 3,2% 4,2% Antonne 0 2 0 2 9,6% 0 11 10 24 3,2% 3,6% La Chapelle 0 2 0 2 9,6% 0 9 8 19 1,9% 2,3% Escoire 0 1 0 1 9,6% 0 4 4 9 0,0% 0,5%

sous total 0 5 0 5 9,6% 0 24 23 52 2,2% 2,6% TOTAL 75 659 103 837 0 179 524 1050 2590 17,2% 18,4%

Cette proposition de territorialisation repose sur : − en premier lieu, une ventilation de l’offre globale des logements projetés par les villes, sachant que

toutes ont des projets en nombre supérieur à la programmation du PLH. Pour toutes, l’objectif PLH est inférieur aux projets, sauf pour le dernier groupe

− la référence moyenne de répartition par famille de produits est celle de la CAP, à savoir :

- 3% de PLAi - 25% de PLUS pour l’offre locative sociale - 4% de PLS - 7% de PSLA, location - accession - 20% d’accession maîtrisée (profil PTZ) - 41% d’accession libre

− pour Périgueux, on propose davantage de locatifs pour tenir compte de la démolition - reconstruction

dans le cadre de l’ANRU et on limite d’autant l’accession intermédiaire pour des raisons de prix − Coulounieix-Chamiers est dans le profil moyen de la CAP − Chancelade et Trélissac ont un effort légèrement supérieur à la moyenne CAP pour tenir compte du

rattrapage SRU − un objectif de 24% de production locative aidée est donné aux communes qui pourraient être à moyen

terme concernées par l’article 55, mais il est également important qu’elles ménagent une accession maîtrisée à la propriété pour les actifs de la CAP

− ce dernier point vaut aussi (et toujours) pour les autres communes plus rurales, où l’on estime que 40% à 50% de l’offre pourrait correspondre à de l’acquisition intermédiaire, notamment des primo-accédants qui sortaient jusque là du territoire CAP. Un objectif de 15% de locatifs est néanmoins proposé pour les trois communes de Château l’Evêque, Coursac et Razac

− pour les trois petites communes, l’accession à la propriété sera dominant. Néanmoins, la création de quelques locatifs dans le bâti ancien trouvera évidemment l’écho à une demande locale.

180.


2. PROFILS DES COMMUNES ET ORIENTATIONS POUR L’HABITAT Le territoire de la Communauté d’Agglomération Périgourdine rassemble des communes avec des profils variés. Le diagnostic a montré les contrastes qui existaient en ce qui concerne les caractéristiques urbaines (ou rurales) de cette agglomération. Aussi toutes les communes de la communauté ne répondront pas de la même manière à l’objectif global, ne serait-ce qu’en raison de leur configuration et caractéristiques actuelles et de leur positionnement dans l’agglomération. Il faut en tenir compte pour intégrer la faisabilité effective du programme. Partant des diagnostics établis en première partie (avec notamment les intentions des communes), les communes sont réparties en « profils » distincts : − Périgueux, ville centre de référence, en représente une à elle seule bien évidemment. Elle réunit près

de la moitié des habitants en 1999 (48%). Son niveau d’équipement maximum, ses 23% de logements sociaux en 2005, caractérisent ce pôle urbain, qui connaît une relative stagnation de sa population. Ses projets de construction sont relativement réduits en comparaison de son poids car les espaces d’exten-sion urbaine y sont rares. Elle concentre néanmoins des perspectives de renouvellement dans le parc social (ANRU au Gour de l’Arche), de densification urbaine comme par exemple autour de l’axe Chanzy.

− Coulounieix-Chamiers, commune en continuité urbaine avec la ville centre, présente un profil

particulier au sein de la CAP. Avec plus de 8 000 habitants, elle est la deuxième commune de l’agglomération et présente un territoire à la fois bien desservi et bien équipé. Il s’agit avec Périgueux, de la seule autre commune présentant plus de 20% de logements sociaux (23,9%). Ses perspectives de projet sont cohérentes avec son poids relatif dans l’agglomération (11%).

− Les deux communes déjà taxées par l’article 55 de la SRU : Chancelade et Trélissac. Communes à

fort développement économique et commercial, elles comptent respectivement 7% et 6% de logements locatif aidé. Leurs projets de développement sont supérieurs à leur poids actuel, ce qui s’explique en partie par le retard qu’elles ont à combler (au total 207 logements à l’horizon du PLH) et surtout, par l’attractivité résidentielle.

− Trois communes plus petites, mais dont le développement les expose également à l’article 55 de

la loi SRU : Champcevinel, Marsac-sur-l’Isle et Notre-Dame de Sanilhac. Ces trois communes, d’environ 2 500 habitants chacune sont situées à proximité du cœur d’agglomération et présentent de ce fait une forte attractivité résidentielle. Leur développement est de ce fait soutenu mais peu orienté vers le locatif social (6% environ).

− Les communes encore rurales, au développement soutenu : Château l’Evêque, Coursac et

Razac-sur-l’Isle. Il s’agit de communes rurales de seconde couronne. Elles connaissent un certain développement avec un poids de projets cohérent avec leur part dans l’agglomération (7%). Le locatif social, y est encore peu répandu (2%).

− Les trois communes plus rurales, au développement modéré : Antonne-et-Trigonnant, La

Chapelle Gonaguet et Escoire. Elles représentent à elles toutes moins de 4% de la population de la CAP et leur part de locatif aidé est très minime. Elles présentent peu de projets (1% du total CAP).

On voit compte tenu des potentiels urbains de l’agglomération périgourdine, que la territorialisation des objectifs devra s’accorder avec la capacité des territoires à se développer et avec les dynamiques dans lesquels ils sont d’ores et déjà engagés. En réalité, le cumul des projets des communes de la CAP est bien supérieur aux objectifs du PLH qui sont pourtant ambitieux au regard de ce qui était fait précédemment. Le principal travail consistera à ajuster l’offre qualitativement, surtout que le quantitatif est potentiellement disponible.

181.


2.1 Périgueux, ville centre de référence

Rappel des potentiels de projets La Ville élabore son Plan Local d’Urbanisme, mais l’on compte déjà un nombre important de projets :

- 1 091 logements identifiés, à court ou long terme - 363 logements locatifs aidés, dont la programmation de l’ANRU (160 logements).

Bilan par rapport aux objectifs de la CAP

• Quantitativement

La programmation affichée par la ville est supérieure aux objectifs qui lui sont fixés dans le PLH. Les projets de Périgueux représentent 25% du total programmé sur la CAP (alors que la ville regroupe 48% des habitants en 1999).

• Qualitativement On dénombre seulement 336 logements aidés sur le total programmé (soit 32% des projets). Ce résultat est tout à fait favorable à l’obtention des objectifs du PLH qui sont de 326 pour Périgueux, en locatif (du PLAi au PLS). En revanche, les produits d’accession maîtrisée n’apparaissent pas encore. Nombre total de logements à réaliser en 6 ans : 778 soit 30% des objectifs du PLH de la CAP

− dont locatif aidé PLAi - PST : 41 PLUS - PC : 231 PLS - ANAH intermédiaire : 54

326 soit 39% de l’offre nouvelle de ce type sur la CAP

− dont accession sociale (PSLA) 54 soit 15% de l’offre nouvelle de ce type sur la CAP

− dont accession maîtrisée (PTZ) 78 soit 15% de l’offre nouvelle de ce type sur la CAP

− dont marché libre 319 soit 30% de l’offre nouvelle de ce type sur la CAP

LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX

AVANT / APRES PLH

avant PLH PLH après PLH

nombre % des résidences nombre

% des nouvelles

résidences nombre % des

résidences

Périgueux 3 702 22,7% 166 26,9% 3 868 22,9%

182.


Recommandations par rapport à la mise en œuvre du PLH Pour Périgueux, l’accent est mis davantage sur les produits locatifs que sur l’accession maîtrisée qui serait plus difficile compte tenu de la rareté et des prix du foncier. Néanmoins, des objectifs sont donnés car ils pouvaient se décliner sous des formes urbaines différentes mais attractives pour des jeunes ménages voire des familles, ce qui serait utile au maintien démographique. Dans le cas de Périgueux, le lien avec sa politique d’amélioration du bâti ancien est à faire. On pourrait imaginer en effet que la remise en marché de logements vacants concernerait encore des primo-accédants bénéficiant d’une aide à l’amélioration, comme cela a été fait lors de la précédente OPAH. Les stratégies pour l’action en faveur de l’habitat combinent assurément la densification - rénovation et l’occupation maximale du bâti existant. Des opérations d’urbanisme valorisantes peuvent y contribuer, comme par exemple le long de l’axe structurant de la voie de Chanzy. En ce qui concerne le type de logements locatifs, il faut insister sur les besoins et les demandes exprimés qui relèvent davantage du social (financement PLUS et PLAi) que de l’intermédiaire lui-même (trop) développé dans le cadre des programmes défiscalisés.

183.


2.2 Coulounieix-Chamiers

Rappel des potentiels de projets Coulounieix-Chamiers affiche un total de 465 logements dont 139 logements aidés, alors que le PLU s’élabore.


• Quantitativement La programmation affichée par la commune dépasse les objectifs fixés par le PLH : 337 logements soit 13% des perspectives.

• Qualitativement Une partie des projets est encore portée par des programmes privés en défiscalisation. Il faut être prudent quant à l’adéquation de ces produits à la demande et aux besoins locaux, tant sur le plan des loyers pratiqués que des typologies de logements. En matière de locatif aidé, la programmation de la commune est supérieure aux objectifs PLH, qui sont de 86 en locatif. C’est l’équivalent d’un quart de la production neuve qui est prévue en aidé. La seule réserve possible vient du fait que l’ensemble de ces locatifs sont prévus au sein d’une seule opération, les Côtes de France, ce qui concorde difficilement avec les principes de mixité que préconise le PLH. Une orientation de l’opération serait nécessaire pour tendre vers une meilleure mixité urbaine et sociale au profit des produits en accession sociale et intermédiaire. Nombre total de logements à réaliser en 6 ans : 337 soit 13% des objectifs du PLH de la CAP


86 soit 26% de l’offre nouvelle

− dont accession sociale (PSLA) 27 soit 8% de l’offre nouvelle

− dont accession maîtrisée (PTZ) 89 soit 26% de l’offre nouvelle

− dont marché libre 135 soit 40% de l’offre nouvelle


AVANT / APRES PLH



% des nouvelles


résidences

Coulounieix Chamiers 842 23,9% 86 25,5% 928 24,0%

184.


Recommandations par rapport à la mise en œuvre du PLH La programmation proposée par le PLH pour Coulounieix-Chamiers est très proche de la moyenne de la CAP. Les projets de la commune permettent aisément cette ventilation équilibrée. Il manque encore certains produits plus atypiques comme l’accession sociale, qui n’apparaît pas encore dans les intentions. Il faudrait en effet s’assurer de la mise en route d’un projet de location-accession (27 PSLA prévus à Coulounieix), ainsi que des produits accession destinés à des ménages pouvant accéder à un prêt à taux zéro. L’ampleur annoncée des programmes doit permettre de négocier ces objectifs avec les opérateurs privés. Enfin, la poursuite des actions de valorisation urbaine est une nécessité, notamment dans les espaces interstitiels de faubourgs entre la ville et Périgueux. L’incitation à l’amélioration des façades pourrait déjà avoir un impact positif en entrée de ville.

185.


2.3 Les deux communes taxées au titre de la SRU : Chancelade et Trélissac Ces deux communes ne sont pas strictement comparables : Trélissac compte près de 6 500 habitants et Chancelade un peu moins de 3 900, soit respectivement 10% et 6% du total des habitants de la CAP. Elles partagent cependant la même situation de déficit au vu des impératifs de la loi SRU : avec entre 6 et 7% de locatif social elles ont l’obligation de respecter un objectif de rattrapage en matière de logements aidés. Ces communes sont déficitaires en logements locatifs sociaux au sens de la loi. Pour atteindre le seuil de 20%, il manque :

- 198 locatifs sociaux sur Chancelade (en prenant en compte les 50 nouveaux logements livrés ou en cours de livraison)

- 384 locatifs sociaux sur Trélissac L’effort de rattrapage à faire est donc important. Trélissac apparait comme l’une des communes fortement pourvoyeuse d’emploi à l’échelle de l’agglomération avec notamment la présence d’une importante zone commerciale, son taux d’emploi prouve ainsi une relative autonomie (0,95) alors que Chancelade affirme un profil plus résidentiel pour des actifs de Périgueux notamment (taux d’emploi de 0,43). Les deux communes se distinguent également par le rythme de développement qu’elles ont connu ces dernières années. En effet, en volume, le rythme de construction neuve est comparable sur les deux communes : une vingtaine de logements par an entre 1999 et 2004, ce qui ne représente évidemment pas le même poids pour les deux communes. Mais les projets affichés par les deux communes montrent des perspectives de développement proportionnelles au poids qu’elles occupent actuellement dans l’agglomération : ces perspectives sont notamment caractérisées par une part importante de locatif aidé (15% des projets à Trélissac et 47% à Chancelade).

Recommandations par rapport à la mise en œuvre du PLH Pour ces deux communes, la programmation se doit au moins de répondre aux objectifs de la SRU. Les projets permettent de l’envisager sur le locatif comme sur l’accession libre. Les produits d’accession sociale sont peu présents encore dans les intentions des villes. Ces deux communes contribuent fortement au développement de la CAP avec 35% du total des projets (alors qu’en 1999 elles regroupent seulement 16% des habitants de l’agglomération). Conscientes de leurs objectifs en matière de rattrapage, elles ont déjà programmé à elles deux la réalisation de 344 logements aidés, soit plus que l’objectif qui leur est fixé par le PLH de 340. Reste à affiner les types de produits à mettre en service.

186.


Les objectifs chiffrés pour ces deux communes réunies Nombre total de logements à réaliser en 6 ans : 777 soit 30% des objectifs du PLH de la CAP






La répartition envisageable entre les communes

Compte tenu des objectifs à atteindre par chacune des communes et de leur déficit en logements locatifs sociaux, la répartition pour les 6 prochaines années peut être effectuée de la manière suivante :


AVANT / APRES PLH



% des nouvelles


résidences

Chancelade 150 8,6% 104 36,0% 254 12,5% Trélissac 173 6,2% 174 35,6% 347 10,6%

Total 323 7,1% 278 35,8% 601 11,3%

187.


Trélissac

Rappel des potentiels de projets Trélissac affiche plus d’une douzaine de potentiels qui conduisent à la réalisation de 1 149 logements dont 180 logements aidés.


• Quantitativement La programmation de Trélissac dépasse à elle seule les objectifs fixés par le PLH pour le groupe Trélissac et Chancelade : avec 1 149 logements on a presque 9 ans de besoins potentiellement satisfaits. Cela représente 27% des projets affichés sur l’ensemble de la CAP : c’est beaucoup comparé à la place que la commune occupe actuellement (10% des habitants), c’est davantage que Périgueux (25%).

• Qualitativement La ville affiche en matière de logements aidés, une programmation de l’ordre de 180 logements, dont 150 en locatif et 30 en accession sociale. Trélissac dispose de plus de la moitié des objectifs pour les communes taxées par l’article 55. L’ensemble de ces 180 logements aidés, sont prévus au sein d’une seule et même opération, les Pinots. Cette opération comprend également 120 logements privés. Pour la mixité et les équilibres de développement, il faudrait décliner à l’échelle de l’opération les objectifs du PLH. Dans l’absolu, il serait intéressant de développer plus systématiquement des logements au sein des petites opérations d’urbanisme, voire des opérations privées. Il faudrait pour cela ajouter dans le document d’urbanisme des règles incitatives de diversité de l’habitat : une part minimale de locatifs sociaux sur toute opération significative. Cet outil lui permettrait en outre de ne pas creuser l’écart avec la part actuelle du parc social.

188.


Chancelade

Rappel des potentiels de projets Chancelade affiche également une grosse douzaine d’opérations qui devraient produire 347 logements à terme, dont 164 aidés.


• Quantitativement Avec 347 logements programmés, la commune de Chancelade assure 45% de l’objectif défini par le PLH pour les deux communes. Cela représente 8% des projets de la CAP, soit un peu plus que la part qu’elle y occupe actuellement (6%).

• Qualitativement Compte tenu des objectifs de rattrapage auxquels elle est soumise, près de la moitié (47%) des logements en prévision sur la commune sont des logements aidés. Cela représente 18% de l’ensemble des logements aidés prévus sur la CAP. La commune développe une politique foncière active, qui lui permet de s’inscrire dans la logique de son PLU et de son projet global. A chaque fois que cela est possible, un objectif de mixité est décliné dans les opérations. A l’heure actuelle, l’effort est légitimement porté sur la production de locatif, dans la perspective du rattrapage. Néanmoins, le besoin d’accession sociale (PSLA) ou maîtrisée (PTZ) est un enjeu important pour la ville comme pour l’agglomération.

189.


2.4 Les trois communes qui seront à court ou moyen termes concernées par l’article 55 : Champcevinel, Marsac-sur-l’Isle et Notre-Dame de Sanilhac

Ces trois communes comptaient en 1999 entre 2 200 et 2 700 habitants. Elles partagent un profil similaire de communes proches du cœur d’agglomération et donc soumises à une forte pression résidentielle. Elles connaissent ainsi une relative accélération de leur rythme de construction, et surtout Champcevinel, (a vu son rythme annuel multiplié par près de 3 entre 2004 et 2005). Leur part en logement locatif social est actuellement comprise entre 5% et 7%... au vu de leur développement actuel, cela devrait s’avérer problématique. Si elles dépassent prochainement le seuil des 3 500 habitants, c’est un retard important en matière de locatif aidé qu’elles devront rattraper. Outre l’aspect législatif et financier de cette obligation, l’importance que ces communes prendraient alors les conduiraient de toutes façons à générer des besoins plus importants en locatifs à petit prix (pour la décohabitation des jeunes notamment, les personnes âgées également…) Cette évolution est à prévoir notamment à Champcevinel et Marsac dont le volume affiché de projets représente une part relativement élevée au sein de projets de l’agglomération, plus élevée que le poids qu’elles y occupent actuellement (les deux communes réunissent 18% des projets contre 7% des habitants en 1999). Le phénomène est moins notable à Notre-Dame de Sanilhac, qui affiche un poids de projets proportionnel à son poids actuel mais n’en est pas moins soumise aux mêmes pressions de développement. Le risque est de voir un décalage se creuser entre les produits logements qui seront proposés et les attentes de la population locale. L’importance, parmi les projets, des programmes en défiscalisation laisse craindre un désajustement au moins en termes de prix. Les collectivités doivent donc être vigilantes quant aux types de logements (forme, taille, typologie,…) qui seront projetés.

Recommandations par rapport à la mise en œuvre du PLH Pour ces trois communes se rapprochant du seuil des 3 500 habitants, il est souhaitable d’intégrer une plus grande mixité de l’habitat, d’autant qu’un nombre important de projets s’y prête. Les communes prévoient d’ailleurs aussi des projets bien supérieurs à l’estimation des besoins. Elles vont donc probablement attirer de nouveaux ménages qui viendront grossir la population. L’enjeu d’une offre d’accession maîtrisée est tout à fait central également : offrir aux actifs moyens des possibilités d’accéder au cœur de l’agglomération plutôt que de les contraindre à s’éloigner de leur emploi.

Les objectifs chiffrés pour ces trois communes réunies Nombre total de logements à réaliser en 6 ans : 440 soit 17% des objectifs du PLH de la CAP






190.


La répartition envisageable entre les communes Si l’on répartit les nouvelles résidences au prorata de la population, les objectifs à atteindre par ces trois communes, compte tenu des déficits locatifs sociaux, peuvent être estimés ainsi


AVANT / APRES PLH



% des nouvelles


résidences

Champcevinel 68 6,8% 34 23,9% 102 8,9% Marsac 41 4,5% 35 26,3% 76 7,4%

Notre Dame 61 5,4% 42 25,4% 103 7,9% Total 170 5,6% 111 25,2% 281 8,1%

191.


Champcevinel

Rappel des potentiels de projets La commune identifie près d’une vingtaine d’opérations d’habitat pour un total de 445 logements dont 20 logements aidés.


• Quantitativement Les 445 logements projetés sur Champcevinel suffiraient en théorie à répondre aux besoins identifiés par le PLH pour l’ensemble du groupe formé par les trois communes de Champcevinel, Marsac et Notre-Dame de Sanilhac. Cette programmation devrait faire évoluer quelque peu l’importance relative de la commune au sein de la CAP puisqu’elle représente 11% des projets globaux lorsque la commune ne comptait, en 1999 que 4% des habitants.

• Qualitativement On a souligné la prédominance, parmi les projets d’une offre défiscalisée qui présente des risques de déséquilibres de l’offre. Parallèlement, le développement de l’offre aidée, reste très limité avec 20 logements en projet sur une opération. Cela ne représente que 4,5% des projets lorsque l’estimation du PLH fixe un objectif de 25% pour le locatif aidé et 6% pour l’accession sociale. Ces objectifs permettraient notamment de commencer à anticiper sur les obligations de la loi SRU. Si Champcevinel accueillait déjà 3 500 habitants, elle devrait produire 7 logements locatifs par an, soit 44 sur la période du PLH. L’objectif affiché dans le PLH est d’une trentaine de logements. Le conseil serait d’amener dès à présent les promoteurs des opérations d’habitat à jouer le jeu des objectifs de la commune :

- en réservant quelques terrains au locatif - en favorisant une accession à la propriété évolutive - en favorisant une accession maîtrisée, à partir de parcellaires plus resserrés, ce qui limiterait le coût.

192.


Marsac-sur-l’Isle

Rappel des potentiels de projets On compte à Marsac 7 projets d’aménagement pour un total de 307 logements dont 77 aidés.


• Quantitativement Avec 307 logements au total, la commune devrait voir son rythme de construction s’accélérer dans les années à venir. Ce volume représente quatre années de besoins tels qu’évalués par le PLH pour le groupe des trois communes de Marsac, Champcevinel et Notre-Dame. Cela représente 7% du total des logements prévus dans la CAP lorsque Marsac ne comptait en 1999 que pour 3% du total des habitants.

• Qualitativement La programmation en aidé, réparties sur quatre opérations en projet, atteint un quart du total des logements projetés ce qui est relativement important (le PLH préconise en effet 25% de locatif aidé et 6% d’accession sociale). Parmi ces futurs logements aidés, on relève une certaine diversité dans les types d’opérations et les produits prévus, ce qui est également positif. Si la commune comptait dès à présent 3 500 habitants, elle aurait pour impératif de produire 8 logements locatifs aidés par an, soit 46 logements à l’échéance du PLH. Ce volume devrait être dépassé au vu des logements projetés, ce qui permet une bonne anticipation. L’application du principe de diversité de l’habitat sur toute opération permet en effet d’anticiper et de ménager les équilibres.

193.


Notre Dame de Sanilhac

Rappel des potentiels de projets Notre-Dame de Sanilhac affiche 3 opérations identifiées et autant de zones pour d’autres projets potentiels. La production est estimée à 178 logements dont 20 aidés.


• Quantitativement Les 178 logements projetés (soit 29 par an sur 6 ans), ne représentent pas un bouleversement en comparaison des rythmes enregistrés auparavant mais confirment une montée en puissance de la construction sur la commune. Ils correspondent à deux années de besoins tels qu’estimés par le PLH pour le groupe des 3 communes dont Notre-Dame fait partie. La part que constituent les projets recensés sur la commune au sein des projets de la CAP (4%) concorde avec le poids de cette commune dans l’agglomération (4% des habitants en 1999).

• Qualitativement Seuls 20 logements sociaux sont programmés soit 11% du total. C’est encore insuffisant au vu des objectifs du PLH. Mais les opérations globales d’aménagement envisagées devraient permettre de décliner les objectifs du PLH. Le rythme de construction soutenu est susceptible de faire croître rapidement la commune. Si Notre-Dame accueillait déjà 3 500 habitants, elle devrait produire 9 logements locatifs aidés par an, soit 55 sur la période du PLH. L’objectif affiché dans le PLH est d’environ 30 logements (une petite centaine au total pour les 3 communes de ce groupe). Les moyens de mise en œuvre sont ici aussi à trouver avec les promoteurs : parcelles de tailles variables pour ménager à tous des possibilités d’accéder, opérations mixtes comprenant du locatif aidé, pratique de la VEFA, …

194.


2.5 Les communes encore rurales avec un développement soutenu : Château-l’Evêque, Coursac et Razac-sur-l’Isle

Ces trois communes, qui comptent entre 1 300 et 2 300 habitants, sont situées en deuxième couronne de l’agglomération, et donc moins directement touchées par la pression résidentielle qui s’exerce sur les communes plus limitrophes de la ville-centre. Pour autant, elles se situent actuellement dans des dynamiques d’évolution importantes, comme en témoigne leur rythme de construction. Entre les périodes 1992-1998 et 1999-2004, ce rythme a augmenté de près de 50% à Coursac, a doublé à Château-l’Evêque et triplé à Razac-sur-l’Isle. A Coursac et Razac, cette tendance se conclue sur un pic de construction en 2005. La rareté et le coût du foncier sur le cœur de l’agglomération incite en effet les ménages à s’éloigner pour accéder à la propriété, quitte à allonger leurs déplacements quotidiens. Le taux d’emploi relativement faible sur ces communes montre qu’elles n’offrent que peu d’emplois à leurs habitants qui vont davantage travailler au centre de l’agglomération. Ces communes ne peuvent pas se contenter pour autant d’une offre monolithique, à leur échelle des besoins différents se font sentir : pour les petits ménages, les personnes âgées… et le développement accentuera cette variété de besoins. En regard, l’offre aidée demeure fort limitée : entre 2 et 3% du parc des résidences principales. Les projets recensés sur les communes confirment qu’elles se situent dans une dynamique de développement : celle-ci reste conforme à leur poids actuel où presque. Ces trois communes représentaient 9% des habitants de la CAP en 1999, elles affichent 7% des projets en logement. A l’exception de Coursac, chaque commune prévoit une part de logements aidés pour accompagner ce développement.

Recommandations par rapport à la mise en œuvre du PLH En deuxième couronne, ces communes souhaitent développer une mixité proportionnelle à leur taille. La répartition proposée s’accorde aux projets de ces plus petites communes dont l’atout, pour la CAP, sera de continuer à proposer des produits en accession maîtrisée ou en tous cas abordable pour des ménages disposant de revenus moyens. C’est la raison pour laquelle est souhaité l’objectif de 40% d’accession maîtrisée, qui suppose, pour ces communes aussi, de cadrer les développements des opérations.


− dont locatif aidé (PLUS - PC) 31 soit 15% de l’offre nouvelle




195.


Quelle répartition entre les communes ? Si l’on répartit les nouvelles résidences au prorata de la population, les objectifs à atteindre par ces trois communes peuvent être estimés ainsi


AVANT / APRES PLH



% des nouvelles


résidences

Château l'Evèque 19 2,6% 10 15,0% 29 3,7% Coursac 19 3,6% 8 15,0% 27 4,7%

Razac 31 3,4% 12 15,0% 43 4,4% Total 69 3,2%! 31 15,0% 100 4,2%

196.


Château l’Evêque

Rappel des potentiels de projets Château l’Evêque compte 4 espaces de projets totalisant 84 logements, dont 32 logements aidés. On note également que la commune s’engage dans un important programme de requalification de son cœur de bourg.


• Quantitativement La commune de Château l’Evêque affiche un volume de projets qui représente 2 années de besoins tels qu’estimés par le PLH pour le groupe de 3 communes dont elle fait partie. Cela représente 2% du total des projets de la CAP soit un peu moins que le poids de la commune en 1999 ( 3% des habitants à cette date).

• Qualitativement Sur les 84 logements, on recense 32 logements sociaux, dans le cadre d’une opération Horizon Habitat soit 38% du total : on se situe largement au-dessus des 15% de locatif social nécessaires estimés dans les besoins. La commune, dont le développement devrait pouvoir évoluer positivement du fait de la déviation, s’inscrit donc dans les objectifs communs de la CAP. La revalorisation de son centre-bourg, notamment par des améliorations et remises en marché pourrait permettre de diversifier encore la typologie des logements et de valoriser cette commune, qui constitue une des portes d’entrée du territoire de l’agglomération.

197.


Coursac

Rappel des potentiels de projets Coursac dispose de 7 espaces identifiés de projets. Ces opérations comptent aujourd’hui 71 logements. Aucune production aidée n’est encore prévue.


• Quantitativement Sur la commune de Coursac, on recense 71 logements en projet, ce qui représente deux années de besoins tels qu’estimés par le PLH pour les trois communes de Château l’Evêque, Coursac et Razac sur l’Isle. Ils permettent à Coursac d’afficher un poids de projet similaire au poids qu’elle représente dans la CAP, en termes d’habitants en 1999.

• Qualitativement Aucun logement aidé n’est effectivement programmé sur Coursac alors qu’au vu des objectifs PLH l’objectif est d’en faire 15%. En effet, Coursac pourrait prendre sa part des objectifs intercommunaux en produisant environ 10 locatifs aidés à l’horizon 6 ans. La structuration d’un centre bourg est une base réelle de développement d’une offre de logements différents. Locatif ancien conventionné, acquisition - amélioration, quelques parcelles dans une opération privée, la commune peut trouver des moyens de réaliser progressivement cet objectif modéré.

198.


Razac-sur-l’Isle

Rappel des potentiels de projets Razac présente 6 espaces de projet pour un total de 119 logements. Dix d’entre eux seront des locatifs aidés.


• Quantitativement Avec 119 logements en projet, la commune assurerait un peu plus de trois ans des besoins estimés pour son groupe. Cela représente 3% des projets de la CAP, soit un volume cohérent avec son poids (4% en 1999).

• Qualitativement Avec 10 logements locatifs programmés, la commune prend sa part des 30 logements fixés comme objectif à ces trois communes. Néanmoins, compte tenu des perspectives importantes affichées sur la commune, on pourrait attendre une production aidée plus conséquente, afin d’anticiper les besoins endogènes que devrait créer ce développement. Pour respecter la part de 15%, c’est plutôt une vingtaine de locatifs aidés que la commune pourrait produire. L’introduction d’une certaine mixité pourrait être possible au sein des programmes prévus, ce qui demande d’en définir les moyens avec les opérateurs (VEFA pour des opérateurs sociaux, produits d’accession maîtrisée, évolutive, …).

199.


2.6 Les trois communes plus rurales au développement modéré : Antonne-et-Trigonant, La Chapelle Gonaguet et Escoire

Ces trois communes sont les plus petites de l’agglomération, parmi elles, seule Antonne dépasse les 1 000 habitants. Elles n’en ont pas moins connu des taux de croissance relativement importants entre 1990 et 1999 (notamment à Escoire avec 1,75% par an et La Chapelle Gonaguet avec 2,30%). Mais les volumes demeurent faibles : sur la période 1999 et 2004, Antonne et Escoire ont produit 4 et 5 logements par an, La Chapelle en ayant produit le double. Seule cette dernière commuent affiche véritablement un projet ferme, soit un lotissement de 35 logements. Ces communes ne sont pas appelées à se développer très vite sur la période du PLH. Néanmoins, on doit veiller à ce que leur croissance soit maîtrisée, en termes d’aménagement du territoire notamment.

Recommandations par rapport à la mise en œuvre du PLH La participation à la programmation du PLH pour ces trois communes rurales se fera autour des produits d’accession. Il n’est pas à exclure cependant que certaines réhabilitations des patrimoines anciens puissent donner lieu à la création de logements locatifs conventionnés dans le privé.


− dont locatif aidé (PLUS - PC) 5 soit 10% de l’offre nouvelle

− dont accession sociale (PSLA) 0



Quelle répartition entre les communes ?

Si l’on répartit les nouvelles résidences au prorata de la population, les objectifs à atteindre par ces trois communes peuvent être estimés ainsi :


AVANT / APRES PLH



% des nouvelles


résidences

Antonne 14 3,2% 2 9,6% 16 3,6% La Chapelle 6 1,9% 2 9,6% 8 2,3%

Escoire 0 0,0% 1 9,6% 1 0,5% Total 20 2,2% 5 9,6% 25 2,6%

200.


Antonne et Trigonant

Bilan par rapport aux objectifs de la CAP Antonne n’affiche pour le moment aucun projet concret de développement de l’habitat. Il existe deux zones NA qui pourraient être les supports de ce développement modéré dans le bourg, mais les propriétaires ne sont pas vendeurs. Si la commune souhaitait sa part de l’objectif, l’objectif serait de produire entre 15 et 20 logements à échéance 6 ans (2 à 3 logements par an). Ces perspectives seront développés dans le cadre de l’élaboration du PLU engagée récemment. La mise en œuvre de petits projets sur une commune telle qu’Antonne permettrait d’offrir notamment des produits d’accession à prix maîtrisés pour des ménages de la CAP. Aujourd’hui, de tels ménages sont contraints de s’éloigner davantage du centre de l’agglomération.

201.


La Chapelle Gonaguet

Rappel des potentiels de projets La Chapelle présente un projet de 35 logements, en lotissement. Elle souhaite également revaloriser certains patrimoines bâtis du cœur de village.


• Quantitativement Avec les 35 logements prévus dans le cadre du lotissement à venir, la Chapelle Gonaguet assure environ 4 ans des besoins estimés pour les trois communes.

• Qualitativement Elle devra s’assurer que les prix pratiqués sur son territoire demeurent abordables, en termes de prix, pour des ménages locaux notamment. Cela passe notamment par une attention portée à la taille des parcelles qui seront proposées. Si ces 35 logements devaient suffire à remplir l’objectif sur la durée du PLH, il est important d’anticiper les développements futurs, en identifiant des secteurs potentiellement intéressants pour de l’habitation. Il paraît important que le bâti existant puisse être revalorisé et que ce soit l’occasion de proposer quelques logements locatifs.

202.


Escoire

Rappel des potentiels de projets La commune compte 2 espaces potentiels de projet, pour un nombre de logements futurs aujourd’hui estimé à une dizaine.


• Quantitativement La commune prévoit potentiellement un projet privé d’une dizaine de logement, ce qui comblerait presque deux ans des besoins estimés sur les trois communes.

• Qualitativement Les deux zones de projet sont maîtrisées par la commune : ZAD et zone de préemption urbain. Ceci doit permettre de maîtriser l’évolution de la commune, à la fois dans le temps mais aussi dans le type de produits qui sera offert. Il doit s’agir de solutions d’accession à prix modérés.

203.


3. SYNTHÈSE COMPARATIVE DES PROJETS ET DE LA

PROGRAMMATION DU PLH 3.1 Projets et objectifs généraux du PLH Cette synthèse nous indique plusieurs résultats. Le recensement des projets des communes conduit au nombre de 4 301 logements, soit pratiquement 10 années des objectifs du P.L.H, tous types confondus. Toutes les communes ont des projets identifiés, plus ou moins précisément à court ou moyen terme. Quantitativement, les communes de l’agglomération seront largement en mesure de réaliser le nombre de logements. Qualitativement, la programmation de logements aidés affichés atteint pratiquement les objectifs fixés par le PLH : seuls 26 logements manquent pour atteindre les 1 012 préconisés dans l’évaluation des besoins. Le bilan est donc globalement positif, deux limites peuvent néanmoins y être apportées : − d’une part, l’affichage théorique de projets - qui se réfère tout de même aux documents d’urbanisme - ne

fait pas le projet, il faut encore le mettre en œuvre : maîtriser les terrains, les équiper, les desservir… − d’autre part, les logements aidés prévus ne sont pas tous définis en termes de produits : 16% d’entre

eux restent à définir qui devraient être répartis entre locatif et accession aidée. C’est surtout sur ce dernier segment que l’accent devra être mis (rattrapage de 120 logements à réaliser), or il nécessite de dégager des disponibilités foncières en conséquence.

Objectifs du PLH sur 6 ans

Logements aidés projetés recensés

Ecart entre programmés et objectifs

Locatif aidé 836 779 -57 Accession sociale 180 60 -120 Non précisé - 166 +166 Total aidé 1 012 1 005 -7 C’est sur ce décalage qu’il faut travailler et engager les projets nécessaires. Il sera plus difficile de contrôler les réalisations en termes d’accession maîtrisée. Néanmoins, le suivi des programmes et de leurs caractéristiques dans le cadre de l’observatoire permettra de savoir si l’objectif fixé est approché ou atteint. Au global, la question se pose tout de même d’un éventuel surdimensionnement des projets comparés aux besoins de l’agglomération… L’objectif des 432 logements par an, correspond à l’éventualité d’un taux de croissance compris entre 0,9% et 0,18% au cours des six années qui viennent. L’affichage d’un volume de logement beaucoup plus élevé, laisse entendre que la communauté envisage une croissance plus rapide. Il est alors nécessaire d’identifier les bases d’une telle hypothèse afin de pouvoir assurer le scénario correspondant : attractivité nouvelle fondée sur une offre économique dynamisée, retour d’une population de « Pays » vers l’agglomération centre, volonté d’attractivité de certains types de ménages (retraités…) originaires d’un bassin géographique national … L’expérience récente de logements produits dans le cadre d’opérations de défiscalisation, conçus comme des produits financiers et demeurant vides, appelle à la plus grande vigilance. D’autant plus que ces programmes type De Robien forment encore un volume important des projets en cours.

204.


3.2 Positionnement des communes dans l’ensemble de la communauté

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Résidences principales 1999 Ensemble des projets Projets en aidé

TrélissacRazac-sur-l'IslePérigueuxNotre-Dame-de-SanilhacMarsac-sur-l'IsleLa Chapelle-GonaguetEscoireCoursacCoulounieix-ChamiersChâteau-l’EvêqueChanceladeChampcevinelAntonne-et-Trigonant

La synthèse, rapprochée de la situation actuelle en termes de poids de population montre que : − Du fait de disponibilités foncières de plus en plus rares, Périgueux, ville la plus importante en poids,

n’est pas celle qui projette le plus de logements. Elle compte actuellement la moitié des habitants et sa programmation représente un quart du total (soit un peu plus de 1 000 logements). En revanche, elle prend une place plus conséquente si l’on considère les logements aidés : avec 36% des projets de la CAP elle est la commune qui en programme le plus. Les logements sociaux prévus correspondent en partie aux reconstructions de l’ANRU mais elle compte également d’autres programmes.

− Trélissac est la commune qui prévoit proportionnellement le plus de logements neufs : avec 27% du

total, elle dépasse largement son poids actuel (10% de la population). Elle arrive en second rang au vu des projets en aidé avec 18% du total. Il s’agit d’un effort nécessaire si la commune, déjà taxée par la SRU, ne veut pas voir son déficit s’aggraver du fait des développements prévus.

− Plusieurs communes, de taille moyenne à petite, présentent une proportion de projets supérieure à leur

poids actuel : tel est le cas de Chancelade, Champcevinel, Marsac-sur-l’Isle et Notre Dame de Sanilhac. Toutes prévoient également une part de locatif social. A Chancelade et Marsac, la programmation aidée représente également un part supérieure au poids relatif de la commune : 16% de la programmation aidée pour 6% de la population dans le premier cas, 8% des projets aidés pour 3% de la population dans le second cas. Cette sur-représentation des projets sociaux correspond à une préoccupation, de rattrapage ou d’anticipation du rattrapage lié à la SRU.

− La commune de Coulounieix-Chamiers a quant à elle une programmation proportionnelle à son poids

actuel : si l’ensemble des projets est légèrement plus faible (11% du total contre 13% de la population) la ville est résolue à maintenir un niveau d’offre sociale (elle assure 14% de l’ensemble des projets aidés).

− Enfin restent cinq communes qui prévoient une programmation modeste, pratiquement proportionnelle à

leur taille : Château l’Evêque, Coursac, Razac-sur-l’Isle et la Chapelle Gonaguet et Escoire. Trois d’entre elles ne comptent pas de projet en aidé.

205.


3.3 La territorialisation des objectifs du PLH et l’évolution à terme du parc locatif social

Les objectifs globaux de la communauté d’agglomération, territorialisés par groupe de communes, vont faire évoluer les communes, tout en restant dans des équilibres acquis :

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Population1999

Nombre delogementsprojetés au

total

Dont deslogements

aidés

Objectif duPLH total

Objectif duPLH en

locatif aidé

Objectif duPLH en

accessionsociale

Les trois communes plusrurales, au développementmodéréLes communes encorerurales, avec undéveloppement soutenuTrois communes qui seront àcourt ou moyen termeconcernées par l'article 55Les deux communes déjàtaxées par l'article 55 de laSRUCoulounieix- Chamiers

Périgueux

Le tableau ci-dessous évalue à l’horizon du P.L.H. la structure du parc de logements et en particulier l’évolution de la part du locatif aidé.

Nb % des RP 2005

Périgueux, ville centre de référence 16 288 3 702 22,7% 160 777 326 22,9%

Coulounieix-Chamiers 3 530 842 23,9% - 337 86 24,0%

Les deux communes déjà taxées par l'article 55 de la SRU :Chancelade et Trélissac 4 472 323 7,1% - 777 278 11,3%

Trois communes qui seront à court ou moyen terme concernées parl'article 55 : Champcevinel, Marsac-sur-l'Isle et Notre-Dame deSanhilac

3 030 170 5,6% - 440 111 8,1%

Les communes encore rurales, avec un développement soutenu :Château l'Evêque, Coursac et Razac-sur-l'Isle 2 536 69 3,2% - 207 31 4,2%

Les trois communes plus rurales, au développement modéré :Antonne-et-Trigonnant, La Chapelle Gonaguet et Escoire 966 20 2,2% - 52 5 2,6%

la CAP 30 822 5 229 17,2% 160 2 590 837 18,4%

Communes

Parc total des RP en 2005

(inventaire SRU ou estimation)

% des locatifs sociaux au terme

du PLH

Démolitions deLS prévues par l'ANRU

Logements locatifs sociaux (inventaire SRU ou EPLS) Objectif PLH

totalObjectifs PLH en locatif aidé

206.


Les objectifs en pourcentage de construction dans les projets pourraient laisser à penser que les proportions sont importantes et qu’elles déstabiliseraient le marché. On constate qu’il n’en est rien puisque au final : − la part du locatif social n’augmente que d’un point sur l’agglomération passant de 17,2% à 18,4% au

terme du PLH. − Elle reste stable à Périgueux, qui demeure à 23% de locatif social et continuerait d’être donc exonéré du

paiement de la taxe prévue par l’article 55 de la SRU. − Les deux communes actuellement taxées que sont Chancelade et Trélissac parviennent à amorcer un

réel rattrapage, en augmentant leur part de locatif aidé : de 7,1% à 11,3%. Les communes concernées à moyen terme commencent dès à présent à étoffer proportionnellement leur offre (de 5,6% à 8,1%).

− Les communes au développement le plus modéré continuent globalement de maintenir leur part, qui est très limitée (environ 3%).

207.


3ème partie Le programme des

actions

208.


209.


1. CRÉER LES CONDITIONS DE RÉUSSITE DES OBJECTIFS DU PLH 1.1 Faire de l’action foncière un préalable Le niveau des prix du foncier sur le territoire de la CA Périgourdine, rend, comme ailleurs, le montage des opérations difficile. Les coûts du foncier et d’équipement des terrains, ainsi que l’évaluation des besoins en logement confirment l’intérêt de constituer des réserves foncières ou plus exactement de mobiliser ces potentiels pour de l’aménagement et la diversité. Le PLH détermine des besoins en logement à l’échelle de la CAP : construire 2 600 logements nouveaux en six ans, c’est-à-dire augmenter sensiblement le rythme suivi depuis 1999. Dès lors se pose la question des formes que pourra prendre cette production sur le territoire de l’agglomération. Ressources foncières, modes de production, souci de mixité, impératifs de développement durable et économe… sont autant d’enjeux à prendre en compte pour envisager le développement résidentiel sur le territoire. On se situe alors à la charnière de la programmation de logements et de l’aménagement du territoire : quels produits logements ? Dans quelle enveloppe physique ? Pour satisfaire quelles clientèles actuelles et futures ? En conséquence, le Programme Local de l’Habitat doit être l’occasion d’une action globale et structurée, à partir des objectifs suivants :

- Suivre les évolutions du marché foncier et de l’immobilier, pour une stratégie foncière,

- Mobiliser les outils existants de la maîtrise du foncier et de l’aménagement,

- Acquérir du foncier ou du potentiel immobilier.

210.


1.2 Appliquer les principes de mixité et de développement durable Les besoins en habitat sont identifiés, dans leur diversité. La mixité de l’habitat doit être favorisée, afin d’éviter les phénomènes de ségrégation, d’exclusion et les déséquilibres sociaux du territoire. Les difficultés générées par une trop forte concentration d’un habitat du même type, a fortiori d’habitat locatif social, reste très présentes dans l’esprit du plus grand nombre. Par conséquent, il faut que toute nouvelle opération d’aménagement respecte une meilleure diversité de l’habitat, quelle que soit son importance. Le parc existant peut contribuer également à cette diversité, au travers d’opérations d’amélioration, de type PIG ou OPAH. A ces principes de mixité viennent s’adjoindre des préoccupations en matière de qualité des opérations : s’inquiéter de la consommation d’espace générée par les développements urbains, de la qualité des constructions neuves, de l’utilisation de matériaux respectueux de l’environnement, du coût généré par le fonctionnement de la ville, des économies d’énergies… sont autant de questionnements qui rejoignent les impératifs d’un développement durable. Afin de mener à bien cette orientation, on peut fixer les objectifs suivants :

- Prévoir, à chaque programme, une diversité suivant la ventilation proposée par le PLH,

- Utiliser les outils d’une politique d’habitat durable,

- Produire des formes urbaines permettant d’atteindre les objectifs tout en s’insérant dans l’environnement des territoires communaux,

- Limiter le niveau de charges des futurs locataires et propriétaires.

211.


2. VEILLER AU NIVEAU DE CONFORT DES LOGEMENTS EXISTANTS La qualité du patrimoine bâti existant et des logements qui y sont proposés constitue un axe fort des politiques locales de l’habitat, d’autant plus dans un contexte de perte de vitalité de certains centre-bourgs, de périurbanisation et de pression foncière. On recense, sur la CAP, 1 143 résidences principales en mauvais état et 3 755 logements vacants en 2003. Il existe donc encore des difficultés à traiter et des logements inoccupés à remettre en marché :

- la reconquête du bâti ancien des cœurs de bourg est stratégique (Château L’Evêque, La Chapelle Gonaguet),

- certains quartiers de faubourgs entre Périgueux et les villes limitrophes nécessitent une amélioration de la qualité de l’environnement urbain (vers Coulounieix, vers Trélissac)

- à Périgueux se concentrent dans certains quartiers les logements vacants ou inconfortables (quartier de la gare, Cathédrale…), qui se trouvent déqualifiés, notamment avec l’offre en neuf issue de la défiscalisation,

- se pose aussi la question du vieillissement du parc HLM et de son devenir (Périgueux, C. Chamiers mais aussi Champcevinel, Trélissac…).

Les « potentiels ou gisements » doivent être affinés. Il est intéressant de noter qu’outre la remise à niveau du parc, une action sur le parc vacant permettrait la remise sur le marché de logements et de répondre à une partie des objectifs du PLH pour ceux qui seront conventionnés (au moins 15 logements par an vu le potentiel identifié). Plusieurs axes d’intervention sont identifiés pour la remise à niveau du parc ancien sur le territoire de la CAP :

- pour le parc privé, mettre en œuvre des procédures d’amélioration de l’habitat en ciblant différents types de territoires et en se donnant des objectifs précis, qui détermineront les moyens à mettre en place. On envisage notamment la mise en œuvre d’un dispositif opérationnel qui pourrait être une OPAH multi-site sur Périgueux, en visant certain quartier, avec un objectif fort de conventionnement de loyers. Ailleurs, la problématique est à la croisée de l’amélioration et de l’aménagement de bourg : un dispositif innovant est à créer, qui puisse aider les collectivités à se saisir de cet outil pour revitaliser leurs centres.

- Dans le parc social, aider les bailleurs à identifier et hiérarchiser les besoins d’amélioration qui s’expriment sur le territoire de l’agglomération. En effet, cette mise à niveau du parc est importante pour que les logements restent dans la cause concurrentielle. Le patrimoine ancien a des avantages incomparables en termes de loyers notamment, voire de situation géographique. Il faut que la production nouvelle valorise des parcours sans gêner le fonctionnement du parc plus ancien.

212.


3. PORTER UNE ATTENTION PARTICULIÈRE AUX BESOINS DE

CERTAINES CLIENTÈLES Pour s’assurer de la mixité effective des opérations, et d’un accès possible au logement pour tous, il est nécessaire de prendre en compte, dans la programmation, un certain nombre de besoins spécifiques, émanant de certaines catégories de ménages. 3.1 Le logement des personnes âgées Parmi ces types de ménages viennent d’abord les populations âgées ou vieillissantes. A l’heure où l’entrée en maison de retraite est de plus en plus retardée au cours du parcours résidentiel, au profit du maintien à domicile, de véritables solutions restent à développer. En effet, le manque d’adaptation des logements au vieillissement, et à l’éventuel handicap physique, est l’un des premiers obstacles au maintien d’une vie autonome. Même s’il est difficile de généraliser la problématique des personnes âgées (la même tranche d’âge recouvrant des conditions physiques, familiales, sociales et économiques fort diverses), on note généralement une demande de retour vers les centres d’agglomération et les services qu’elles recèlent. La CAP se doit donc d’apporter une réponse ciblée, dans un département où le vieillissement est une réalité encore plus sensible qu’ailleurs en France. Le maintien à domicile est la formule qui est la plus désirée par les personnes âgées, et elle se révèle également le plus économique pour les pouvoirs publics. La volonté de maintien entraîne la nécessité de l’adaptation du logement au vieillissement, voire au handicap. Dans le parc social, la prise en compte du vieillissement du public est un enjeu important pour les organismes HLM tel que Périgueux Habitat, dont 20% des locataires ont plus de 60 ans. L’adaptation des logements (il s’agit notamment des salles d’eau) est parfois compliquée et coûteuse. Il faut donc dès maintenant envisager de produire, au sein de la construction nouvelle, une part de logements adaptés. Compte-tenu des prospectives départementales qui tablent sur une proportion de 30% de plus de 60 ans à l’échéance 2020, la même proportion de logements adaptés pourrait être réservée à cette clientèle dans le parc social nouveau : 40 logements par an. Les objectifs du PLH, à destination des personnes âgées pourraient donc être les suivants :

- Intensifier les actions d’amélioration et d’adaptation des logements des personnes vieillissantes (20 logements par an),

- Proposer une offre nouvelle adaptée en locatif social, dans les communes périphériques

notamment (40 logements par an).

213.


3.2 Le logement des personnes handicapées La question du handicap est fréquemment liée à celle du vieillissement. Si les problématiques ne sont pas comparables, des besoins communs peuvent être distingués, au moins en ce qui concerne le logement. La loi du 11 février 2005 pour « l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées », affirme la nécessité de promouvoir l’accessibilité à la vie de la cité pour tous. Elle rend notamment obligatoire l’accessibilité des locaux d’habitation, privés ou publics, quel que soit le type de handicap. Si dans l’absolu, chaque handicap nécessiterait une adaptation bien particulière, un certain nombre de règles standard existent. Les adaptations plus spécifiques (qui vont au-delà de la simple accessibilité) sont susceptibles de générer un surcoût à la construction, incitant à porter une attention toute particulière à l’attribution de ces logements, afin qu’ils soient constamment alloués aux ménages qui le nécessitent. Le rôle de la CAP, dans le cadre du PLH est de s’assurer du respect de la loi et d’une utilisation optimale de l’offre adaptée sur son territoire. Les objectifs sont donc les suivants :

- Vérifier la prise en charge du logement des personnes handicapées dans les nouveaux programmes,

- Améliorer la visibilité de l’offre et des attributions pour éviter la vacance de logements adaptés

existants.

214.


3.3 Le logement des jeunes et des étudiants Les jeunes représentent un public en réalité très hétérogène. Les 18-28 ans doivent généralement composer avec la mobilité et instabilité lors de cette période correspondant aux études ou aux premières expériences professionnelles. Elle s’accompagne, le plus souvent, d’une précarité en termes de ressources et d’un taux de cohabitation élevé. Les besoins en logements de ce type de public sont donc assez ciblés : petits, peu chers, en centre-ville, permettant une grande mobilité. Le parc HLM semble être une réponse tout à fait appropriée, de même que le parc privé conventionné. Concernant le logement étudiant, il convient de rappeler que le CROUS n’a pas vocation à loger tous les étudiants mais uniquement les étudiants boursiers. Il apparaît qu’il n’est pas prévu de développement des filières nouvelles et par conséquent que l’offre spécifique n’aurait pas lieu de se développer considérablement. Face à ces constats qualitatifs, le PLH de la CAP peut fixer un certain nombre d’objectifs :

- Répondre aux besoins en logement des jeunes, actifs ou en voie d’insertion professionnelle dont la situation est spécifique du fait de leur faible solvabilité et de leur statut parfois précaire.

- Proposer une offre nouvelle adaptée en locatif social : Le logement autonome des jeunes ne doit

pas être nécessairement "spécifique". Il doit être petit et bon marché (PLUS voire niveaux de loyers PLAi) mais doit permettre une mixité d’âge et de niveau social. Un objectif de 10 logements par an.

- Dans le parc privé, des moyens peuvent être mis en place pour que les récentes évolutions

(amélioration via les OPAH, développement d’une offre neuve de petits logements via le Robien) puissent être mobilisées au profit du logement des jeunes.

215.


3.4 L’hébergement d’urgence et le logement temporaire L’hébergement d’urgence est un besoin dont la réponse ne peut être différée. Il concerne un public bien distinct de celui des SDF, dont les problématiques sont particulières. Les personnes accueillies peuvent être, par exemple :

- des femmes battues, avec ou sans enfants, - des jeunes poussés hors du domicile familial - des personnes ayant perdu leur emploi et en situation de divorce, - des ménages ayant perdu leur logement suite à un sinistre…

Lorsque le réseau familial et amical ne fonctionne plus, ces personnes se retrouvent en situation de rupture et parfois à la rue. Les situations d’urgence touchent toutes les catégories de ménages, même si l’on observe depuis peu une féminisation et un rajeunissement du public. Face à cette question, l’agglomération bénéficie d’un maillage associatif structuré et d’une offre d’hébergement d’une centaine de places. L’offre en logements temporaires, qui permet de dépasser l’urgence, existe également sur la CAP. Mais ce sont les dispositifs de sortie qui font défaut, à savoir du logement locatif « classique » à loyer très modéré. Ainsi la phase transitoire nécessaire pour une réintégration efficace des publics en difficulté vers un parc classique est rendue longue et complexe, et provoque un engorgement de l’offre en logements temporaires, susceptible de se répercuter sur l’accueil d’urgence (délais plus longs, rotation moins soutenue dans les structures d’hébergement…) Ainsi, la CAP peut se fixer les objectifs suivants :

- Assurer, chaque année, la production de 12 logements adaptés à la sortie de l’urgence et du temporaire, qui a tendance à durer.

- Maintenir le principe de mise à disposition gratuite des immeubles acquis par la CAP.

216.


3.5 L’accueil des gens du voyage (pour mémoire des actions engagées, et devant être rappelées dans le PLH)

La CAP a déjà beaucoup travaillé sur la mise en œuvre d’une politique adaptée à l’accueil, au sens large, des gens du voyage. Le schéma départemental a prévu la création de 62 places d’accueil sur la CAP, ce à quoi elle travaille, dans le souci d’une répartition étudiée sur le territoire, évitant ainsi des regroupements trop importants et difficiles à gérer. Se pose par ailleurs la question des besoins de sédentarisation de certaines familles, c’est-à-dire un processus adapté de production de logement, sur la base d’un travail social approfondi. Le PLH rappelle les objectifs suivants, qui sont d’ores et déjà poursuivis par la CAP :

- Créer 62 places d’accueil réparties sur le territoire,

- Favoriser la création d’une dizaine de logements pour des familles en voie de sédentarisation,

- Soutenir une action sociale renforcée pour les familles qui en ont besoin.

217.


4. ORGANISER LE SUIVI DE LA POLITIQUE : UNE NÉCESSITÉ POUR

LA FAIRE EXISTER La politique locale de l’habitat restera lettre morte si elle ne fournit pas la méthode et les outils pour une mise en œuvre concrète et partagée. L’ensemble des actions le montre, la mise en œuvre de la politique de l’habitat et la réalisation effective de la programmation prévue soulèvent des problèmes annexes à la simple question du logement : questions d’aménagement, de formes urbaines, de publics-cibles… C’est une véritable démarche de projet qu’il sera nécessaire d’adopter, quelque soit pratiquement la taille de l’opération envisagée. Une telle démarche nécessite à la fois une bonne connaissance du contexte, à l’échelle communautaire, et de son évolution. Elle suppose également une véritable concertation entre les acteurs du logement : élus, bailleurs, techniciens… Pour cela, il faut que des rencontres régulières soient organisées pour le suivi du PLH. Un tel dispositif doit permettre :

- de suivre la stratégie fixée et de la recadrer régulièrement - de faire partager l’avancement des programmes (OPAH, opérations d’aménagement…) - d’animer la politique de façon partenariale et d’initier des réflexions particulières qui pourraient

apparaître au cours des 6 années que dure le PLH. Sur le fond, une telle plate-forme doit se fixer comme objectif de garantir un niveau de débat satisfaisant entre l’ensemble des partenaires et de construire une culture commune sur le territoire : il s’agit de résorber une certaine étanchéité des savoirs et de remédier à l’absence de lieux d’échanges sur les thèmes de l’habitat. Ces rencontres doivent être l’occasion d’échanger sur des thèmes particuliers mais également de partager les connaissances acquises lors de l’élaboration et de la mise en œuvre d’opérations sur les différentes communes. L’échange sur les projets et la mise en commun des procédures jugées intéressantes, des difficultés rencontrées, est un pilier important pour l’appropriation et la dynamisation constante de la politique locale. Ces rencontres serviront enfin à actualiser un certain nombre de connaissances. En effet, l’ensemble des données réunies dans le cadre du diagnostic se doit d’être réactualisée périodiquement, pour une meilleure lecture des résultats de la politique, en fonction des évolutions du contexte et des marchés. Un réseau de partenaires doit être sollicité pour la mise à jour des ces données. Cette forme d’observatoire devra notamment prendre sa place en fonction des autres instances d’observation (Pays, Département…) Au global, les objectifs pour réussir le suivi-animation du PLH sont les suivants :

- Développer la démarche de projet dans les communes,

- Favoriser les échanges de pratiques et d’expériences pour promouvoir des opérations nouvelles d’aménagement,

- Faire vivre les éléments et les outils de connaissance développés dans le cadre de l’élaboration

du PLH,

- Avoir une connaissance en temps réel de la demande… et de l’offre : suivi de la programmation, création d’un fichier des demandeurs en réseau (CAP et communes) au sens large (locatif, amélioration),

- Evaluer le PLH « en continu » pour aider à la décision politique.

218.


219.


LLEESS FFIICCHHEESS AACCTTIIOONNSS

par les communes par la CAP

1 L'action foncière est un préalable

S'assurer de la maîtrise foncière nécessaire aux objectifs du PLH, soit environ 30 hectares en développant une action foncière active et en suivant les évolutions du marché foncier.

Identifier avec précision les secteurs à enjeux Utiliser les outils d'urbanisme opérationnel (ZAC, ZAD, DPU...)Acheter le foncier pour des opérations comprenant minimum 25% de logements sociauxMettre les documents d'urbanisme en cohérence avec le PLH

Soutenir les communes dans leurs projetsAssurer une veille foncière (personne ressource habitat)Aide financière directe : fonds de concours aux communes, cession de terrains de la CAP avec moins values, subventions foncières aux opérateurs…

Objectifs généraux et opérationnels

TABLEAU DE SYNTHESE DES ACTIONS POUR LA MISE EN ŒUVRE DE LA POLITIQUE DE L'HABITAT DANS LA CAP

Les moyens à engagerTHEMES Intitulé de l'action

A

Etablir une programmation équilibrée pour favoriser la diversité de l'offre en produisant 432 logements en moyenne par an dont :- 139 logements locatifs sociaux- 29 logements en accession sociale à la propriété.

Inscrire des règles dans les PLU (% de logements sociaux dans les opérations, E.R)Prévoir à chaque programme une diversité suivant la ventilation moyenne du PLH définie pour chaque commune : 25% PLUS, 3% PLAI, 7% PSLANégocier avec les promoteurs privés pour une part de locatif ou d'accession sociale (rétrocession de terrains, VEFA...)

Participer à l'animation via un apport technique aux communesNégocier avec les partenaires au côté des communesGarantir les emprunts des bailleurs sociaux pour diminuer le montant des loyersSoutenir les projets auprès des gestionnaires des aides à la pierre

B

Veiller à la qualité des espaces urbains produits et s'inscrire dans une perspective de lutte contre l'étalement urbain et de développement durable en veillant à : - localiser les opérations au plus près des transports en commun et des centres bourgs- produire des formes urbaines conformes aux objectifs et aux contextes des territoires- limiter le niveau des charges des futurs locataires et propriétaires.

Intégrer dans les PLU des dispositions de développement durableRecourir à des cahiers des charges et des préconisations spécifiquesNégocier avec les promoteurs privés et sociaux l'application de principes HQE

Assurer une veille foncière (personne ressource habitat)Financer une campagne d'information sur les économies d'énergie dans les logementsDégager un budget pour atteindre ces objectifs (à définir)

A

Coordonner les actions d'amélioration sur des quartiers ciblés pour prévenir l'insalubrité et redéployer une offre locative aidée, par : - la remise à niveau du parc de la ville centre (200 logements), - la baisse de la vacance, - le développement du locatif conventionné, - le traitement des situations des propriétaires occupants à faibles ressources, - la poursuite de l'action en faveur des primo-accédants.

Lancer de nouveaux dispositifs adaptés (OPAH RU, ZPPAUP…) pour faire suite au PIGAbonder les aides de l'ANAH sur le logement conventionné et/ou les propriétaires occupants à faibles ressources et traiter les espaces publicsMotiver l'opération auprès de leurs administrés

Assurer le montage des dispositifs avec la communeAnimer et financer le suivi animation et l'étude action du PIG

Monter des opérations mixtes d'amélio/rénovation pour produire du locatif conventionné3VEILLER AU NIVEAU DE

CONFORT DES

CRÉER LES CONDITIONS DE REUSSITE DES

OBJECTIFS DU PLH

L'intervention sur le parc

Les applications du principe de mixité et de développement durable

2

BRéconquérir le bâti ancien inconfortable, insalubre ou inoccupé dans certains îlots ciblés de cœur de villages ou les faubourgs de l'agglomération au profit du logement conventionné et de la prise en compte de la situation des propriétaires occupants à faibles ressources.

Monter des opérations mixtes d amélio/rénovation pour produire du locatif conventionnéAbonder les aides de l'ANAH sur le logement conventionné et/ou les propriétaires occupants à faibles ressources et traiter les espaces publicsMotiver l'opération auprès de ses administrés

Assurer le montage des dispositifs avec la communeAnimer et financer le suivi animation et l'étude action du PIG

CValoriser et améliorer la qualité du parc existant de logements sociaux anciens et son insertion dans l'environnement (performances techniques, adaptation au vieillissement, résidentialisation…) sur la base de plans de patrimoine partagés.

Accompagner les bailleurs dans le traitement qualitatif des espaces publicsVérifier l'équilibre entre opérations neuves et qualité du parc social ancien Participer au diagnostic des logements HLM anciens (à définir)

4 Le logement des personnes âgées

Offrir aux personnes âgées la garantie d'un logement qui soit adapté au vieillissement : - intensifier les actions d'adaptation des logements des personnes vieillissantes (20 logements / an)- proposer 30% de l'offre nouvelle en locatif social (40 logements / an)

Mobiliser le CLIC et les CCAS pour connaître les besoinsNégocier avec les promoteurs sociaux un volume de logements réservésIntégrer cette problématique à la politique d'amélioration du patrimoine

Animer le partenariat indispensable à l'action (personne ressource Habitat)

5 Le logement des personnes handicapées

S'inscrire dans la loi pour l'égalité des droits et des chances des personnes handicapées :- vérifier la prise en charge du logement des personnes handicapées dans les futurs programmes- améliorer la visibilité de l'offre et des attributions pour éviter la vacance de logements existants

Identifier un référent au sein du CCASContrôler les permis de construireAccompagner les opérations par l'accessibilité des espaces publics

Vérifier l'accessibilité au moment de l'accord de garantie pour la création de logementsAnimer le partenariat (personne ressource Habitat) en lien avec la Maison Départementale du Handicap

Soutenir l'accès au logement de tous les jeunes en favorisant la production de nouveaux logements locatifs à bon marché

3

CIBLER L'ACTION SUR UN CERTAIN NOMBRE

CONFORT DES LOGEMENTS EXISTANTS

pancien privé et public

6 Le logement des jeunes et des étudiants

locatifs à bon marché,- dans le parc social neuf (10 logements par an)- à l'occasion des opérations d'amélioration du parc privé (10 logements par an)- développer une offre réservée aux étudiants (60 logements dans les 6 ans)

Identifier et qualifier les projets de logements locatifs à mettre en œuvre Animer et négocier avec les partenaires (personne ressource Habitat)

7 L'hébergement d'urgence et le logement temporaire

S'inscrire dans les objectifs du Plan Départemental pour le logement des personnes défavorisées :- produire des logements adaptés à la sortie de l'urgence et du temporaire (12 logements par an)- maintenir le principe de mise à disposition gratuite des immeubles par la CAP pour de l'urgence

Partager l'information sur les problèmes sociaux gérés via les CCASIdentifier et qualifier les projets de logements locatifs à mettre en œuvre

Coût de la mise à disposition des immeublesDéfinir les programmes avec les communes et animer le partenariat (personne ressource Habitat)

8 L'accueil des gens du voyage

Respecter les objectifs du Plan Départemental d'accueil et d'habitat des gens du voyage : - créer 62 places d'accueil réparties sur le territoire de l'agglomération- favoriser la création de 10 logements pour des familles en voie de sédentarisation- soutenir l'action sociale renforcée des familles qui en ont besoin

Aider la CAP dans la mise en œuvre des projetsAssurer le relais pour l'accueil scolaire, cantine…

Financer le coût des aménagements et de la gestion des équipementsNégocier avec les partenaires pour trouver des solutions de logementSubventionner l'association "Ecoute le voyage"

9

ORGANISER ET METTRE EN ŒUVRE LA

POLITIQUE9

Une méthode pour atteindre les objectifs du

P.L.H.

Conjuguer les efforts de tous dans la mise en œuvre et le suivi de la politique de l'habitat : - développer la démarche de projet dans les communes grâce à l'urbanisme opérationnel- favoriser les échanges de pratiques et d'expériences , - alimenter un observatoire départemental, - évaluer le PLH "en continu"…

Identifier un référent Habitat "Elu" et un référent Habitat "Technique" si possibleAlimenter le tableau de bord des opérations et les échangesS'impliquer dans la réussite du PLH

Redéfinir l'intérêt communautaire en matière d'équilibre social de l'HabitatSuivre le tableau de bord des opérations et actions du PLH avec les élus et services des communes et les partenairesEtablir des conventions d'objectifs avec les bailleurs et avec le Département, délégataire des aides à la pierre

UN CERTAIN NOMBRE DE CLIENTELES

SPECIFIQUES

PLH DE LA CAP – FICHES ACTION – AVRIL 2007

CRÉER LES CONDITIONS DE REUSSITE DES OBJECTIFS DU PLH

N°1 L’action foncière est un préalable

Suivre les évolutions du marché foncier, mobiliser les outils existants pour la maîtrise publique du foncier, acquérir du foncier pour inscrire la programmation sur le territoire …

CONSTATS

L’élaboration d’une stratégie d’action foncière est un préalable à la mise en place de toute politique de l’habitat. Le PLH de la CAP détermine des besoins de l’ordre de 432 logements par an sur six ans. Il sera donc nécessaire d’augmenter le rythme de construction qui était de 301 logements par an entre 1999 et 2005. Dans le but d’assurer cette programmation quantitative, ainsi que les orientations en termes de produits (soit la production de 139 logements locatifs aidés et 29 produits d’accession sociale par an), une véritable politique de maîtrise foncière apparaît nécessaire. L’acquisition foncière en est bien entendu un volet principal, mais cette action s’intègre dans l’élaboration globale d’un Plan d’Action Foncière, en plusieurs volets. OBJECTIFS S’assurer de la maîtrise foncière nécessaire aux objectifs du PLH : environ 30 hectares à raison de

30 logements à l’hectare sur 6 ans pour le locatif aidé et l’accession sociale MOYENS Veiller à la mise en cohérence des documents d’urbanisme avec les orientations du PLH, faire de la question

foncière un thème central des échanges de savoirs et de pratiques au sein de la CAP (utilisation des outils ZAC, ZAD, DPU…)

Définir des modalités d’intervention pour l’acquisition foncière : subvention foncière aux opérateurs, cession de terrains CAP avec moins-value, fonds de concours de la CAP aux communes

Identifier un budget pour ces acquisitions Suivre l’évolution du marché foncier afin d’alimenter l’observatoire : suivi des DIA concernant les terrains à

bâtir (relevés des prix et des tailles de parcelles), suivi régulier (trimestriel) des évolutions de prix auprès des notaires, des agents immobiliers, des mairies…

ACTIONS LIÉES 2 – Les applications du principe de mixité et de développement durable 9 – La méthode pour atteindre les objectifs du PLH


ACTEURS ET PARTENAIRES

QUI FAIT QUOI La Communauté d’agglomération Anime la politique

Veille à la cohérence des documents d’urbanisme avec les orientations du PLH Soutien les communes (proposition de modes opératoires, aide aux projets) Participe financièrement à l’acquisition foncière (subvention foncière aux opérateurs, cession de terrains CAP avec moins-value, …) Cède pour du logement social les terrains acquis lors d’opérations d’aménagement (Chanzy, Arsault, …)

Les Communes Identifient avec précision les secteurs à enjeux Comparent les besoins estimés par le PLH à leur potentiel de construction Choisissent parmi les modes opératoires Révisent leurs documents d’urbanisme pour faciliter la mise en œuvre du PLH (en pourcentage de logements sociaux …) Dégagent des moyens budgétaires complémentaires Procèdent aux acquisitions foncières

Le Conseil Général Abonde l’aide de la CAP sur le foncier Le Conseil Régional/ l’EPFR (à venir) Intègre le PAF et participe à la définition en commun de ses objectifs à moyen et

long terme… Les aménageurs et professionnels de l’urbanisme

A consulter éventuellement en amont des prises de décision.

L’Etat Soutien aux procédures de ZAD COÛTS ET FINANCEMENTS La veille foncière doit pouvoir être gérée et animée par une personne en charge de l’Habitat à la CAP. En cas d’approfondissement technique, un budget pourra être spécifié. La CAP participera à la gestion foncière avec le fonds de concours. ECHÉANCIER

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Préparation Mise en œuvre

INDICATEURS DE SUIVI Evolutions de prix du foncier (éléments à recueillir auprès des notaires- Perval, des maires, des agences

locales), selon un rythme trimestriel par exemple. Evolution de l’offre : actualiser en continu les modifications éventuelles apportées aux documents

d’urbanisme, notamment ouverture de nouvelles zones à l’urbanisation. Nombre de mètres carrés ou d’hectares maîtrisés. Nombre de logements sociaux réalisés dans les communes, conformes aux objectifs qualitatifs.



N°2a Les applications du principe de mixité et de développement

durable Des programmations équilibrées pour favoriser la diversité de l’offre

CONSTATS

Le souci d’une trop forte concentration d’un habitat du même type, a fortiori d’habitat locatif social, reste très présent dans l’esprit du plus grand nombre. Il faudrait prévoir à chaque fois qu’une opération d’aménagement s’engage, de respecter une meilleure diversité de l’habitat. OBJECTIFS Prévoir, à chaque programme, une diversité suivant la ventilation proposée par le PLH (en fonction des

orientations validées pour la commune concernée), en respectant notamment les pourcentages de locatif, 25% de PLUS, 3% de PLAi, et d’accession aidée, 7% de PSLA, préconisés pour chaque commune.

MOYENS Négocier avec les promoteurs privés pour qu’ils réalisent ou favorisent une partie des logements sociaux

(VEFA, rétrocession de foncier, …) Participer au financement des logements locatifs aidés en définissant des règles communes d’intervention Inscrire des règles visant à la mixité dans les documents d’urbanisme (emplacements réservés, % de locatif

social) ACTEURS ET PARTENAIRES

QUI FAIT QUOI La CAP Anime la politique à partir du tableau de bord des opérations

Dégage un budget pour atteindre ces objectifs Garantit, à la place des communes, des emprunts des bailleurs sociaux intervenant sur la CAP Négocie avec les partenaires aux côtés des communes

Les Communes Modifient leurs PLU pour l’intégration des contraintes de mixité Ont recours aux cahiers des charges et préconisations formalisées par la CAP Négocient avec les opérateurs privés et sociaux pour la réservation de terrains destinés au logement à prix maîtrisé

Le Conseil Général Peut offrir la garantie d’emprunt aux opérateurs sociaux Abonde le fonds de concours de la CAP Gère les crédits des aides à la pierre

Le Conseil Régional Subvention aux organismes pour la construction de logements HLM dans les communes de moins de 3 500 habitants. Subvention maximale : 5%, plafonnée à 38 200€.

Les opérateurs sociaux

Montent les projets d’habitat Finalisent les programmes au regard de l’analyse dynamique de la demande

Les Promoteurs privés Intègrent l’objectif de diversité comme un élément de contrainte et de participation à l’effort communautaire

L’Etat


ACTIONS LIÉES 2 – Veiller à la qualité des espaces urbains produits et s’inscrire dans une perspective de lutte contre l’étalement urbain et de développement durable. 4 – Le logement des personnes âgées 5 – Le logement des personnes handicapées 6 – Le logement des jeunes et des étudiants 7 – Le logement temporaire 9 – La méthode pour atteindre les objectifs du PLH COÛTS ET FINANCEMENTS La CAP choisit de participer à l’animation de la politique grâce à un apport technique aux communes et une

négociation avec les partenaires La CAP intègre dans son budget et plus largement dans ses comptes, les garanties apportées aux bailleurs

sociaux. ECHÉANCIER 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Préparation Mise en œuvre INDICATEURS DE SUIVI Nombre de logements de locatifs sociaux ou d’accession aidée réalisés sur le territoire : crédits Conseil

Général distribués ou évolution de l’enquête annuelle sur le parc locatif social Le volume de logements sociaux créé dans le cadre d’opérations privées Clé de répartition par famille de produit

DES OUTILS

• La Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA) : La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat qui permet d’acquérir un bien immobilier alors que sa construction n’est pas encore terminée voire pas encore commencée. Ainsi, pour assurer une mixité sociale dans les opérations, un bailleur social peut acquérir une partie des logements d’une opération privée en vu de leur conventionnement. • Le Prêt Locatif Social à des bailleurs privés : le PLS peut également être mis en œuvre par des opérateurs privés • Les emplacements réservés du POS ou du PLU : La commune peut réserver dans son document d’urbanisme des emplacements destinés à accueillir du logement social (art L 123- 1 -.8). • Le dépassement de COS, autorisé, dans la limite de 20% de ladite norme et dans le respect des autres règles du plan d'occupation des sols, sous réserve : que la construction soit réservée à du logement aidé, et que le coût du foncier soit plafonné (article L127-1 du Code de l’Urbanisme) • La possibilité d’imposer dans le règlement du PLU un pourcentage minimal de logements sociaux ou intermédiaires lors de la réalisation de programmes immobiliers. • Le bail emphytéotique : Il permet la mise à disposition par la commune de terrains ou de biens immobiliers aux bailleurs HLM pour une durée de 18 à 99 ans. Cette procédure a l’avantage de favoriser la production de logements sociaux, d’alléger la charge foncière et immobilière pour la commune tout en restant propriétaire. • Le Prêt Social de Location Accession (PSLA) : Le contrat de location-accession a été mis en place en 2004, il comporte deux phases: - une phase locative : dont la durée peut être variable. Au cours de cette phase, le logement appartient à un opérateur auquel le ménage verse une redevance divisée en une part "locative" assimilable à un loyer (correspondant au plus au plafond PLS) et une part "acquisitive", acompte sur le prix de vente. Le ménage, titulaire d'un bail, peut s'il le souhaite peut se porter acquéreur de son logement. S'il n'opte pas pour l'acquisition au terme de son contrat, le bailleur s'engage à lui proposer des offres de relogement. - une phase d'accession : le ménage est propriétaire du logement et rembourse un emprunt. La part acquisitive accumulée pendant la phase locative est 'imputée sur le prix de vente.



N°2b Les applications du principe de mixité et de développement

durable Veiller à la qualité des espaces urbains produits et s’inscrire dans une perspective

de lutte contre l’étalement urbain et de développement durable

CONSTATS

Le développement durable du territoire de l’agglomération passe à la fois par un aménagement de l’espace raisonné et économe et par une meilleure qualité des opérations de logements. Face à la prédominance de l’habitat individuel, d’autres solutions peuvent être trouvées pour favoriser la facilité des déplacements pour tous et permettre aux collectivités d’économiser les dépenses en matière de réseaux notamment. Les règles fixées en matière de bâti, tant pour la construction que pour la gestion des logements peuvent permettre de sensibles économies en termes de charges thermiques, et d’entretien, tant dans le logement privé que social, en neuf et en ancien. OBJECTIFS Utiliser les outils d’une politique d’habitat durable Produire des formes urbaines permettant d’atteindre les objectifs tout en s’insérant dans l’environnement des

territoires communaux Limiter le niveau de charges des futurs locataires et propriétaires

MOYENS Etablir des cahiers des charges d’opérations respectueuses de l’environnement urbain ainsi que des règles

architecturales, voire de préconisations concernant le bâti Définir des règles dans les PLU en cours favorisant l’économie de l’espace Formuler des recommandations portant sur la conception du bâti, l’application de techniques favorisant les

économies d’énergie, tant dans les opérations de construction neuve que de réhabilitation (principes HQE Haute Qualité Environnementale)



Communique auprès des habitants sur le thème des économies d’énergie dans le logement Dégage un budget pour atteindre ces objectifs Négocie avec les partenaires

Les Communes Modifient leurs PLU pour l’intégration des dispositions de développement durable Ont recours aux cahiers des charges et préconisations formalisées par la CAP Négocient avec les opérateurs privés et sociaux pour le respect des principes HQE

Le Conseil Général Le Conseil Régional/ADEME Dispense des aides techniques et financières, notamment pour le développement

des énergies renouvelables CAUE Apporte un support technique et une expertise, notamment sur les questions de

développement et d’aménagement urbain Les aménageurs et professionnels de l’urbanisme

Intègrent et proposent des solutions innovantes de développement de l’habitat

L’Etat


ACTIONS LIÉES 3 – L’intervention sur le parc ancien public et privé 9 – La méthode pour atteindre les objectifs du PLH COÛTS ET FINANCEMENTS Les coûts liés à ce type de préoccupation correspondent à la rémunération d’une personne ressource

chargée du PLH au sein de la Communauté La communauté peut choisir de financer une campagne d’information sur ce sujet De manière plus volontaire elle pourra attribuer des subventions pour l’application d’un certain nombre de

normes techniques favorisant les économies d’énergie. ECHÉANCIER 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Préparation Mise en œuvre INDICATEURS DE SUIVI Peut être suivi via l’instauration d’un label A l’occasion d’un bilan d’opération (OPAH, ZAC…), donner un ratio de consommation d’espace Montant des charges des locataires et corrélation avec les impayés de loyer ou le recours au FSL Energie

DES OUTILS

Le cahier des orientations particulières dans le PLU : il s’agit d’un document regroupant les schémas d’aménagement d’ensemble des futures zones à urbaniser. Dans ces zones, les constructions sont autorisées si elles respectent le schéma d’aménagement d’ensemble qui a été validé par le conseil municipal. Ces schémas identifient notamment l’emplacement des équipements publics (voies primaires, bassins d’orage, espaces verts…) Ce cahier permet d’orienter et de mieux maîtriser les opérations d’aménagement des nouveaux quartiers. La zone d’aménagement concerté (ZAC) : art L. 311 du Code de l’urbanisme :" Les zones d’aménagement concerté sont des zones à l’intérieur desquelles une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement et l’équipement de terrains, notamment de ceux que cette collectivité ou cet établissement a acquis ou acquerra en vue de les céder ou des les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés." C’est l’instrument le plus efficace pour réaliser une réelle opération d’ensemble. La ZAC, située en zone urbanisée ou d’urbanisation future, peut constituer simplement un mode de production de terrains à bâtir, mais plus largement, en matière d’habitat, elle représente une alternative à la procédure plus fréquemment employée du lotissement. La ZAC est en effet un outil qui permet un urbanisme diversifié en associant logements et équipements collectifs (contrairement au lotissement). La programmation d’une ZAC de centre urbain peut inclure des éléments très différents en associant production de logements, amélioration du bâti existant, création d’équipements collectifs et d’activités de services publiques ou privées. La procédure de ZAC conduit à une modification du POS ou du PLU en vigueur. Son cahier des charges peut également inclure un certain nombre de dispositions plus ou moins contraignantes en matière de matériau, de techniques utilisées, afin de se rapprocher d’un objectif HQE. Le lotissement : D’initiative privé ou publique, un lotissement correspond à "toute division d’une propriété foncière en vue de l’implantation de bâtiment". Il permet un projet d’aménagement plus limité car il n’inclut pas la réalisation d’équipement. Néanmoins, au travers de son document d’urbanisme, la commune peut imposer un certain nombre de contraintes sur les zones destinées à accueillir de l’habitat (hauteur du bâti, densité, alignement…) et qui devront être respectée dans le cadre de la réalisation d’un lotissement.


VEILLER AU NIVEAU DE CONFORT DES LOGEMENTS EXISTANTS

N°3a L’intervention sur le parc ancien public et privé

Un nouveau dispositif à Périgueux : engager un PIG avec un objectif vacance ou insalubrité, pour produire du logement conventionné et améliorer les conditions de

vie des propriétaires occupants à faibles ressources

CONSTATS Une précédente opération d’amélioration d’envergure a permis de restaurer et de revitaliser le centre ville de Périgueux. Pour autant il demeure des besoins d’amélioration ciblés sur la ville, identifiés visuellement et plus en profondeur par le PACT ARIM. La ville compte, en 2003, 425 résidences principales d’état médiocre à très médiocre (37% du total de l’agglomération) ainsi qu’un stock important de logements vacants (plus de 2 700 en 2003) dont 342 (12,5%) en mauvais état de confort. Les quartiers de la Gare, de Saint-Georges, du Toulon, de Chanzy présentent en effet des problématiques d’inconfort qui militent en faveur d’une action coordonnée d’amélioration. L’enjeu de la réhabilitation est majeur pour maintenir le développement de la ville centre et notamment le redéploiement d’une offre locative aidée. Dans la chaîne de l’offre, il est en effet nécessaire de veiller à l’état du parc ancien. Les programmes neufs (type De Robien) représentent une sévère concurrence et menacent de reléguer une partie du parc ancien vétuste à l’état d’offre insalubre. Le travail de la collectivité vise également à valoriser la qualité des espaces extérieurs. OBJECTIFS Remettre à niveau le parc de la ville centre, dans différents quartiers : un potentiel de plus de 200 logements. Faire diminuer la vacance sur Périgueux, s’assurer de l’absence de logements indignes. Permettre le développement d’une offre locative conventionnée dans l’ancien. Traiter les situations des propriétaires occupants pauvres. Poursuivre l’action en faveur des primo-accédants.

MOYENS Lancer un PIG multi-site, pour permettre de repérer les secteurs à enjeux spécifiques et identifier les

dispositifs adaptés (OPAH RU, PRI …) qu’il conviendra de développer sur certains quartiers (Secteur de la Gare, St Georges, le Toulon, Victor Hugo, bas de la Cathédrale, Chanzy, cours Fénelon…)

Favoriser le conventionnement des logements locatifs réhabilités et l’amélioration pour les propriétaires occupants à faibles ressources

Assurer un repérage approfondi avec les arrêtés d’insalubrité pour pointer des situations, utiliser les outils réglementaires existants.


QUI FAIT QUOI La CAP Participe au montage du dispositif avec Périgueux

Anime et finance l’étude-action et le suivi-animation du PIG La Commune de Périgueux Anime la politique

Abonde les aides de l’ANAH pour le conventionnement, les propriétaires occupants pauvres Motive l’opération auprès de ses administrés Traite les espaces publics en accompagnement du travail sur le logement Définit et porte les dispositifs post-PIG

Le Conseil Général Réserve les crédits ANAH dans le cadre de la délégation de compétence Participe au financement du suivi-animation

Le Conseil Régional/ADEME Dispense des aides techniques et financières, notamment pour le développement des énergies renouvelables dans le cadre de réhabilitation

Les opérateurs type PACT ARIM Mettent en place le dispositif et son animation L’Etat - ANAH Participe au financement de l’étude-action et du suivi et au montage du dispositif

Finance les travaux d’amélioration DDASS Signale des situations d’insalubrité


ACTIONS LIÉES 2 – Les applications du principe de mixité et de développement durable 4 – Le logement des personnes âgées 5 – Le logement des personnes handicapées 6 – Le logement des jeunes et des étudiants 7 – Le logement temporaire 9 – La méthode pour atteindre les objectifs du PLH

COÛTS ET FINANCEMENTS Abondement aux aides de l’ANAH sur le conventionnement et les propriétaires occupants à faibles ressources, par les communes, de manière harmonisée ECHÉANCIER Dispositif : PIG de 2 ans renouvelable peut-être 1 an

2007 2008 2009 2010 2011 2012 Préparation Mise en œuvre

INDICATEURS DE SUIVI Bilans partiels et finaux d’opérations : nombre de logements insalubres traités Nombre de subventions distribuées, de logements remis en marché et de conventionnement (source ANAH,

annuel) Nombre de logements vacants

DES OUTILS

Le PIG : peut être engagé par une collectivité territoriale dans le cadre d’une contractualisation avec l’Etat, pou par l’Etat directement. Il est une alternative à l’OPAH ayant pour objectif de résoudre une problématique ciblée de l’habitat, sociale ou technique (par exemple la question du logement des étudiants, de jeunes travailleurs ou la résorption de l’habitat insalubre, mais aussi éventuellement les économies d’énergie…). La mise en place d’un PIG permet l’octroi de subventions majorées de l’ANAH pour les propriétaires bailleurs qui s’engagent à respecter certains niveaux de loyer. Le PIG est engagé pour une durée d’un an, renouvelable. L’OPAH : l’objectif d’une OPAH est de revaloriser et d’améliorer l’habitat. Elle a pour objet la requalification générale du quartier par la remise sur le marché de logements réhabilités ainsi que le maintien des services de voisinage et du cadre urbain. Il s’agit d’une procédure qui résulte d'une convention signée entre la commune, ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, l'Etat et l'ANAH. L'OPAH est incitative : elle n'impose pas de travaux, mais crée les conditions favorables à leur réalisation par tous les acteurs publics et privés. Pour inciter les propriétaires à réaliser des travaux, la collectivité met en œuvre des actions d'accompagnement : équipement, commerces, aménagement d'espaces publics, insertion de logements publics. Un certain nombre d’OPAH poursuivent explicitement les objectifs techniques liés au développement durable et tout premièrement la maîtrise de l’énergie (sous-tendus par l’objectif de maîtrise des charges). Dans ces OPAH, ces objectifs techniques se traduisent souvent par une adaptation du dispositif opérationnel avec la mise en œuvre de nouveaux partenariats, de moyens de communication spécifiques… La durée de contractualisation d’une OPAH est de trois ans minimum.



N°3b L’intervention sur le parc ancien public et privé

Dans les cœurs de village ou faubourgs du centre d’agglomération, innover en montant des opérations mixtes d’amélioration/rénovation pour produire du locatif conventionné au travers d’un dispositif PIG et améliorer des conditions de vie des propriétaires occupants à faibles ressources

CONSTATS

On recense, sur la CAP, 1 143 résidences principales en mauvais état et 3 755 logements vacants en 2003. Certaines communes du territoire concentrent ainsi dans leur centres-bourgs des îlots vétustes, plus ou moins délaissés, qui sont susceptibles de contribuer à une perte d’attractivité des communes. Il semblerait donc utile de conduire parallèlement au développement de l’offre en neuf, des opérations de reconquête des cœurs de villages de la CAP. OBJECTIFS Récupérer le bâti ancien inconfortable ou inoccupé dans les cœurs de villages (Château l’Evêque, La

Chapelle Gonaguet, Antonne) ou les faubourgs de l’agglomération(par exemple de Coulounieix-Chamiers) Permettre le développement de l’offre locative conventionnée dans l’ancien Traiter les situations des propriétaires occupants à faibles ressources

MOYENS Lancer un PIG sur le territoire de la CAP


QUI FAIT QUOI La CAP Participe au montage du dispositif avec les communes

Anime et finance l’étude-action et le suivi-animation du PIG Les Communes Participent au montage du projet

Animent la politique Abondent les aides de l’ANAH pour le conventionnement et/ou les propriétaires occupants pauvres Participent à l’aménagement urbain des actions Motivent l’opération auprès de leurs administrés

Le Conseil Général Réserve les crédits ANAH dans le cadre de la délégation de compétence et soutien dans le cadre des conventions d’objectifs avec les communes

Le Conseil Régional Dans le cadre du PIG, pour les communes de moins de 10 000 habitants : pour les propriétaires bailleurs privés :

• Soutien aux logements conventionnés : subvention de 5% du montant des dépenses subventionnées par l’ANAH si co-financement local de 2,5% au moins

• Soutien aux logements intermédiaires : idem avec subvention de 2,5% • Lutte contre la vacance : prime de 1 000€ pour les dossiers conventionnés • Logement des jeunes : prime régionale de 1 000€ pour PB s’engageant à louer à des moins de 30 ans

pour les communes : • Logements locatifs communaux (réhabilitation-acquisition et réhabilitation) subvention max de 20% et coût plafonné à 180€/m² (plafond de travaux 900€/m²)+ prime de 1 000€ pour les jeunes

L’ADEME Dispense des aides techniques et financières, notamment pour le développement des énergies renouvelables dans le cadre de réhabilitation

Les opérateurs type PACT ARIM

Mettent en place le dispositif et son animation

L’Etat - ANAH Participe au financement des études préalables et du suivi-animation Finance des travaux d’amélioration


ACTIONS LIÉES 2 – Les applications du principe de mixité et de développement durable 4 – Le logement des personnes âgées 6 – Le logement des jeunes et des étudiants 9 – La méthode pour atteindre les objectifs du PLH

COÛTS ET FINANCEMENTS Financement d’un PIG (étude-action) et des dispositifs post-PIG : étude - action : environ 80 k€ Abondement aux aides de l’ANAH sur le conventionnement et les propriétaires occupants à faibles ressources, par les communes, de manière harmonisée ECHÉANCIER Dispositif : PIG de 2 ans renouvelable peut-être 1 an


INDICATEURS DE SUIVI Bilans partiels et finaux d’opérations : nombre de logements traités Nombre de subventions distribuées, de logements remis en marché et de conventionnement (source ANAH,

annuel) Nombre de logements vacants



N°3c L’intervention sur le parc ancien privé et public

Valoriser le parc existant et son insertion dans l’environnement urbain sur la base de plans de patrimoines partagés

CONSTATS

Le parc de logements sociaux sur le territoire de la CAP (4 553 logements au 1er janvier 2006) a été constitué au fil des ans, depuis plusieurs décennies. Il nécessite un entretien constant de la qualité du bâti. Afin de conserver l’attractivité de ce parc et de garantir son insertion optimale dans le tissu urbain, il convient de veiller au maintien de la qualité du bâti et des espaces publics. D’autant plus que ce parc pratiquant des loyers modérés, il rend un service nécessaire à nombre de ménages dont les revenus sont largement inférieurs aux plafonds HLM. Une estimation est en cours, par les bailleurs, de l’étendue des besoins quantifiés, de leur localisation ainsi que des types d’intervention nécessaires, et de leurs priorités. OBJECTIFS Améliorer la qualité du parc de logements sociaux anciens sur le territoire de la CAP (besoins estimés de 361 logements) en : Améliorant des performances thermiques des logements (économie d’énergie) Adaptant des cellules d’habitat à l’évolution des conditions de vie et notamment au vieillissement Travaillant à la résidentialisation des programmes qui le nécessitent : espaces publics, clôtures, contrôle

d’accès, traitement des halls… Veillant à l’équilibre de l’occupation de ces logements

MOYENS Inciter les bailleurs sociaux à intégrer dans leur projet patrimonial l’amélioration de leur parc existant et

l’adaptation des logements au handicap et le vieillissement de la population Obtenir des financements PALULOS de l’Etat Participer à des actions de réhabilitation concernant l’espace public Hiérarchiser les territoires d’intervention, en distinguant notamment les secteurs en Contrat Urbain de

Cohésion Sociale


QUI FAIT QUOI La CAP Participe à l’identification du besoin réel d’amélioration Les Communes Participent à l’identification du besoin réel d’amélioration

Accompagnent les bailleurs dans le traitement qualitatif des espaces publics Vérifient l’équilibre entre opérations neuves et qualité du parc social ancien

Le Conseil Général Accompagne les opérations de renouvellement urbain Le Conseil Régional Aide à la réhabilitation à destination des organismes HLM pour PLUS et PLAi dans les

communes de moins de 3 500 habitants. Subvention Max : 5% plafonnée à 38 200€. ADEME Dispense des aides techniques et financières, notamment pour le développement des

énergies renouvelables dans le cadre de réhabilitation Les opérateurs sociaux Estiment et qualifient les besoins

Mettent en place le dispositif et son animation L’Etat Réserve les crédits PALULOS


ACTIONS LIÉES 2 – Les applications du principe de mixité et de développement durable 4 – Le logement des personnes âgées 5 – Le logement des personnes handicapées

COÛTS ET FINANCEMENTS A définir ECHÉANCIER 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Préparation Mise en œuvre INDICATEURS DE SUIVI Nombre de PALULOS distribuées Plans stratégiques de patrimoine pour dénombrer les besoins au départ Analyse de la rotation et de la demande sur les patrimoine anciens Analyse de l’occupation du parc


CIBLER L’ACTION SUR UN CERTAIN NOMBRE DE CLIENTELES SPECIFIQUES

N°4 Le logement des personnes âgées

Intensifier les actions d’amélioration et d’adaptation des logements (20/an), proposer une offre nouvelle en locatif social dans les communes périphériques notamment (40/an)

CONSTATS

L’agglomération dans son ensemble présente une population relativement âgée, avec un indice de jeunesse faible de 0,79. Plus d’un habitant sur quatre (26%) a plus de 60 ans, moyenne inférieure à celle de la Dordogne (28%). L’agglomération dispose d’une offre d’hébergement conséquente et diversifiée avec 828 places dont 784 places en EHPAD, et 44 places en maisons de retraite. Cependant, face au retardement progressif de l’âge d’entrée dans les structures d’hébergement spécialisées (et médicalisées), il est important de pouvoir offrir aux personnes âgées, la garantie d’un logement qui soit adapté au vieillissement et qui puisse compenser une éventuelle perte d’autonomie. Le maintien à domicile est d’ailleurs la formule la plus plébiscitée par les ménages, et au centre des politiques sociales en faveur des personnes âgées. OBJECTIFS Améliorer et adapter 20 logements occupés par des personnes vieillissantes (quel que soit leur statut

d’occupation) Proposer une offre nouvelle adaptée en locatif social, dans les communes périphériques notamment

(40 logements par an, soit 30% de l’offre nouvelle). MOYENS Le développement d’un partenariat fort autour du vieillissement et de son intégration la plus opérationnelle

possible dans les réflexions et actions en matière de logement est sollicité. En particulier, le lien avec les CCAS doit être renforcé et organisé.

Le préalable est d’évaluer le potentiel des besoins en matière d’amélioration comme de production neuve

adaptée, en lien avec le CLIC de Périgueux. Le développement de logements aidés, conçus dès l’origine de manière à faciliter le maintien à domicile des

personnes âgées, est un véritable outil pour prolonger l’autonomie de ces personnes. Ce progrès pourrait faire baisser le coût de la prise en charge supportée par les collectivités.

ACTIONS LIÉES 2 – Les applications du principe de mixité et de développement durable 9 – La méthode pour atteindre les objectifs du PLH 3 – L’intervention sur le parc ancien privé et public



QUI FAIT QUOI La Communauté d’agglomération Fait la synthèse des besoins de la CAP

Anime la politique Négocie avec les partenaires

Les Communes Identifient avec précision les besoins de la commune pour cette clientèle Négocient avec les promoteurs sociaux la réservation d’un volume de logements pour des ménages vieillissants Intègrent cette problématique à leurs politiques d’amélioration du patrimoine

Le Conseil Général Aide les initiatives destinées à créer ou développer les services à domicile (max : 7 600€) Aide aux adaptations des logements Le CLIC coordonne l’action en faveur des personnes âgées

Le Conseil Régional Contribution aux travaux d’adaptation des logements pour les propriétaires occupants âgés dans le cadre PIG et PST

Les bailleurs sociaux Proposent des solutions pour répondre à cet enjeu de prospective en termes d’évolution de clientèle.

Opérateurs de l’amélioration Montent les dossiers et réalisent les travaux d’amélioration L’Etat Réserve de la PAH

COÛTS ET FINANCEMENTS La création nouvelle de logements n’induit pas de coûts spécifiques Le coût correspond au temps passé par la CAP pour faire aboutir cette action ECHÉANCIER L’action d’adaptation des logements anciens peut démarrer en diffus mais doit être amplifiée à l’occasion du lancement de nouvelles procédures d’amélioration.


INDICATEURS DE SUIVI Nombre d’adaptations réalisées, à recenser dans le cadre de l’observatoire avec les dossiers montés Nombre de logements dédiés aux personnes âgées et localisation, à recenser dans le cadre de l’observatoire Bilan du poids du logement dédié dans les opérations



N°5 Le logement des personnes handicapées Vérifier la prise en charge dans les nouveaux programmes, améliorer la visibilité de l’offre et des attributions pour éviter la vacance des logements adaptés

CONSTATS

Il est difficile à l’heure actuelle d’estimer précisément l’importance de la population handicapée sur le territoire de l’agglomération. La mise en place récente d’une Maison Départementale du Handicap devrait permettre d’obtenir, à court ou moyen terme, des informations précises et actualisées sur ces ménages. Au total sur l’ensemble de l’agglomération, ce sont 788 personnes qui recevaient en 2004 l’Allocation Adulte Handicapé. La loi du 11 février 2005 « pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées », affirme la nécessité de promouvoir l’accessibilité à la vie de la cité pour tous. Elle rend notamment obligatoire l’accessibilité des locaux d’habitation, privés et publics, quel que soit le type du handicap. Si dans l’absolu, chaque handicap nécessiterait une adaptation bien particulière, un certain nombre de règles standard peuvent être énoncées. Ainsi la notion d’accessibilité imposée pour le logement social comprend :

- une obligation d’avoir 5% du stationnement réservé pour des personnes handicapées - un accès au bâtiment de plain pied ou en plan incliné - l’absence de ressaut - une largeur de porte de 0,90 cm minimum - une hauteur d’installation comprise entre 0,40 et 1,30 m pour les interrupteurs, prises électriques, boîtes aux

lettres… - un ascenseur dès que le bâtiment atteint 3 étages.

OBJECTIFS Vérifier la prise en charge du logement des personnes handicapées dans les nouveaux programmes Eviter la vacance de logements adaptés existants

MOYENS S’assurer de l’application de l’ensemble des normes en vigueur pour favoriser l’accès au logement des

personnes handicapées : la logique de quota étant généralement écartée par l’ensemble des acteurs, seule une concertation autour de la problématique et des projets permettra de définir quelques règles simples de prise en compte.

Développer un partenariat autour du handicap : associations, CCAS et bailleurs sociaux, pour faciliter la réattribution des logements adaptés au handicap




QUI FAIT QUOI La Communauté d’agglomération Intègre le suivi de cette problématique à l’observatoire

Assure l’interface bailleur/association/CCAS au moment des attributions Vérifie la question de l’accessibilité au moment de l’accord de garantie pour la création de logements

Les Communes Prennent en charge la question avec un référent au sein du CCAS Vérifient la question de l’accessibilité au moment du permis de construire

Le Conseil Général Participe au financement des actions de développement des services de proximité pour le maintien à domicile des personnes handicapées Subventionne via le FSL les actions d’amélioration pour les propriétaires occupants handicapés

Le Conseil Régional Assure le lien entre les partenaires au travers de la plate-forme offerte par la maison départementale du handicap Contribue aux travaux d’adaptation des logements pour les propriétaires occupants handicapés dans le cadre PIG et PST

Les bailleurs sociaux Proposent des solutions pour répondre à cette problématique Offrent davantage de visibilité en termes de disponibilités et de réattribution des logements adaptés

Les associations Font remonter les besoins Proposent des ménages lors des réattributions

L’Etat COÛTS ET FINANCEMENTS Le coût est celui du temps passé à animer le partenariat ECHÉANCIER Tout au long de la durée du PLH, dans le cadre du fonctionnement de l’observatoire


INDICATEURS DE SUIVI Nombre de logements adaptés produits, type et localisation (à intégrer à l’observatoire) Disponibilité de l’offre, en temps réel, pour faciliter les réattributions



N°6 Le logement des jeunes et des étudiants Favoriser la production de nouveaux logements locatifs bon marché dans le parc

social neuf et à l’occasion des opérations d’amélioration

CONSTATS En 1999, les moins de 25 ans formaient plus de 20% de la population. Cette catégorie de public n’est pas homogène (isolés ou en couple, avec ou sans enfants, précaires, en formation, ou insérés dans un parcours professionnel) mais il s’agit globalement d’une tranche d’âge dont les revenus sont encore peu importants (plus de 2 000 jeunes de moins de 25 ans sont allocataires de la CAF), parfois incertains et qui est en recherche d’une solution de logement. On note par exemple la difficulté de trouver des solutions aux formations par alternance et évidemment les apprentis. Il existe des structures d’hébergement (Foyer de Jeunes Travailleurs, résidence CROUS pour les étudiants) mais cette réponse est loin de couvrir la diversité des besoins de cette catégorie de publics. D’une manière plus générale, les débuts de parcours résidentiels nécessitent une offre classique mais adaptée, en termes de prix notamment. OBJECTIFS Proposer une offre nouvelle adaptée en locatif social : objectif de 10 logements par an. Le logement

autonome des jeunes ne doit pas être nécessairement "spécifique". Il doit être petit et bon marché (PLUS voire niveaux de loyers PLAi) mais doit permettre une mixité d’âge et de niveau social.

Dans le parc privé, des moyens peuvent être mis en place pour que les récentes évolutions (amélioration via les OPAH, développement d’une offre neuve de petits logements via le Robien) puissent être mobilisées au profit du logement des jeunes : objectif de 10 logements par an.

Développer une offre réservée aux étudiants : Cf. programme établi par la Région de 60 nouveaux logements dans les 6 ans.

Suivre l’évolution des apprentis pour trouver des solutions innovantes à partir des expériences et de l’existant. MOYENS

Orienter la programmation sociale, ponctuellement, pour répondre à ce type de besoins : concept de petite

unité de vie, test de nouveaux produits. Abonder dans le cadre d’une éventuelle OPAH pour le conventionnement des loyers, voire aide aux primo-

accédants. Identifier les programmes répondant à la demande étudiante.

ACTIONS LIÉES 2 – Les applications du principe de mixité et de développement durable 3 – L’intervention sur le parc ancien privé et public




Négocie avec les partenaires Les Communes Identifient et qualifient les projets de logements locatifs à mettre en œuvre Le Conseil Général Subventions aux maîtres d’ouvrage à prendre sur l’enveloppe déléguée par l’Etat

au Département pour réaliser du PLAi Relance du PST (majoration des aides et accompagnement social lié au logement)

Le Conseil Régional Aide diversifiée au logement des étudiants : • Dans le cadre d’OPAH ou de PIG : prime régionale de 1 000€ pour les

propriétaires bailleurs s’engageant à louer en conventionné à des moins de 30 ans, dans les communes de moins de 10 000 habitants.

• Pour la création de locatifs communaux, prime de 1 000€ pour les communes créant des logements destinés aux moins de 30 ans (avec autres critères pour le locatif communal cf 2.)

Les bailleurs sociaux Proposent des solutions pour répondre à cette problématique Offrent davantage de visibilité en termes de disponibilités et de réattribution de ces logements

L’Etat Chambre des métiers et CCI Contribuent à la connaissance des besoins en logement des apprentis

COÛTS ET FINANCEMENTS

Le coût est celui du temps passé à animer le partenariat sur ce thème. ECHÉANCIER


INDICATEURS DE SUIVI Nombre de logements dédiés produits, type et localisation (à intégrer à l’observatoire)



N°7 L’hébergement d’urgence et le logement temporaire

Assurer la production de logements adaptés à la sortie de l’urgence et du temporaire, Maintenir le principe de mise à disposition gratuite des immeubles de la CAP, Renforcer les moyens d’accompagnement

CONSTATS

Concernant les besoins d’urgence, la communauté dispose d’un maillage associatif structuré et d’une centaine de places d’hébergement concentrées sur Périgueux. Comme souvent pour ce genre de problématique c’est l’introduction d’une certaine fluidité dans le dispositif, et notamment de solutions à la sortie des structures temporaires qui fait principalement défaut, créant des délais importants et un engorgement du dispositif. OBJECTIFS Assurer, chaque année, la production de 12 logements adaptés à la sortie de l’urgence et du temporaire, qui

a tendance à durer. Maintenir le principe de mise à disposition gratuite des immeubles acquis par la CAP pour de l’hébergement

d’urgence MOYENS Prévoir une proportion de 10 % de PLAi et de PST au sein de la programmation locative pour répondre à ce

besoin (12 PLAi ou PST par an). Continuer la mise à disposition temporaire d’immeubles acquis par la CAP, s’assurer que ces solutions

s’intègrent dans la chaîne des réponses offertes

ACTIONS LIÉES 2 – Les applications du principe de mixité et de développement durable 3 – L’intervention sur le parc ancien privé et public 9 – La méthode pour atteindre les objectifs du PLH ACTEURS ET PARTENAIRES

QUI FAIT QUOI La CAP Anime la politique avec les partenaires (associations, opérateurs)

Met à disposition de façon temporaire son parc immobilier (acquis pour des opérations d’aménagement)

Les Communes Partagent l’information sur les problèmes sociaux gérés (via CCAS) Identifient et qualifient les projets de logements locatifs à mettre en œuvre

Le Conseil Général Subventionne les maîtres d’ouvrage à prendre sur l’enveloppe déléguée par l’Etat au Département pour réaliser du PLAi Relance le PST (majoration des aides et accompagnement social lié au logement) Participe au FSL qui aide pour l’accès au logement, le maintien dans le logement, le relogement

Les bailleurs sociaux Assurent la réalisation et le montage technique et financier des opérations intégrant des PLAi L’Etat Garant, avec le Conseil Général, du PDALPD


COÛTS ET FINANCEMENTS Coût de la mise à disposition des immeubles Coût du temps passé ECHÉANCIER 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Préparation Mise en œuvre INDICATEURS DE SUIVI Nombre de PLAi distribués Retours sur le fonctionnement des structures d’accueil d’urgence et de logement temporaire (via les

associations)

DES OUTILS

• Le bail à réhabilitation : Il s’agit d’un "contrat passé entre un propriétaire et un bailleur social, impliquant la réhabilitation du logement et de son inscription temporaire dans le parc social". Cette procédure permet à un propriétaire de logements insalubres ne voulant ou ne pouvant pas réhabiliter son parc de le remettre à niveau et de loger des publics sociaux.



N°8 L’accueil des gens du voyage Créer 62 places d’accueil sur l’agglomération, favoriser la création de 10 logements pour la sédentarisation, soutenir l’action sociale renforcée

CONSTATS

La CAP a déjà beaucoup travaillé sur la mise en œuvre d’une politique adaptée à l’accueil, au sens large, des gens du voyage. Le schéma départemental a prévu la création de 62 places d’accueil sur la CAP, ce à quoi elle travaille, dans le souci d’une répartition étudiée sur le territoire, évitant ainsi des regroupements trop importants et difficiles à gérer. Se pose par ailleurs la question des besoins de sédentarisation de certaines familles, c’est-à-dire un processus adapté de production de logement, sur la base d’un travail social approfondi. OBJECTIFS Créer 62 places d’accueil réparties sur le territoire Favoriser la création d’une dizaine de logements pour des familles en voie de sédentarisation Soutenir une action sociale renforcée pour les familles qui en ont besoin

MOYENS Assurer la maîtrise d’ouvrage, le financement et la gestion des équipements créés Assister les organismes compétents pour du logement social adapté à Périgueux (location ou accession) : les

dispositifs de financement du PLA d’insertion s’adaptent à ces projets qui vont du terrain familial équipé au minimum au logement classique.

Participer financièrement au financement de l’association « Ecoute le voyage » : se charge de construire le projet avec les familles, qui nécessitent en outre un accompagnement social appuyé.


QUI FAIT QUOI La Communauté d’agglomération Anime la politique avec les partenaires (associations, opérateurs)

Met en œuvre le dispositif des aires d’accueil Finance l’association « Ecoute le voyage » Négocie avec les partenaires pour obtenir des solutions de logement

Les Communes Aident la CAP dans la mise en œuvre des projets d’aires d’accueil Assurent le relais pour l’accueil scolaire, social, …

Le Conseil Général Participe au financement des aires d’accueil et au coût de gestion annuel Subventionne les maîtres d’ouvrage sur l’enveloppe déléguée par l’Etat au Département pour réaliser du PLAi Participe au FSL pour l’accès au logement

Les bailleurs et opérateurs sociaux Assurent la réalisation et le montage technique et financier des opérations intégrant des PLAi Peuvent réaliser des opérations de terrains familiaux à l’aide des mêmes crédits

Les associations : Ecoute le voyage Anime la politique, fait le lien avec les ménages L’Etat (Education Nationale et DDASS)

Garant, avec le Conseil Général, du PDALPD



COÛTS ET FINANCEMENTS Le coût des aménagements : Le coût de l’animation avec « Ecoute le voyage » :

ECHÉANCIER


INDICATEURS DE SUIVI Nombre de places créées Nb de PLAi dédiés à cette clientèle (via observatoire)

DES OUTILS

Exemples de solutions d’habitat spécifique destiné à la sédentarisation :

1 - Des Terrains familiaux sans habitat en dur : Il s’agit d’un terrain destiné à l’accueil de plusieurs caravanes, dans lesquelles les ménages continuent principalement de vivre. Il est équipé d’un bloc sanitaire et d’un compteur individuel pour l’eau et l’électricité. D’après les expériences déjà menées, leur dimensionnement doit permettre l’accueil de six caravanes. Leur réalisation comme opération d’aménagement diffère de celle des aires d’accueil (qui sont des équipements communaux ou intercommunaux). Leur implantation doit être conforme au règlement du POS ou du PLU. Ces terrains peuvent être :

- d’initiative privée : pour location ou accession

- réalisées par une collectivité locale : pour une mise en location mêmes conditions financières que pour les aires d’accueil (subvention d’Etat : 70% de la

dépense totale HT) pas de possibilité d’évolution vers un habitat mixte avec ces financements avec autorisation de stationnement ou d’aménagement auto-construction prescrite

Il faut souligner que la réussite de ce type de projet repose fortement sur l’implication des familles dans la définition du projet d’habitat. Le terrain familial doit être un mode d’habitat choisi.

2- Un habitat individuel plus traditionnel

Il peut s’agir de formules en accession sociale ou en location sociale. Il est alors nécessaire d’entrer en contact avec un bailleur HLM (avec la mobilisation de financements PLAi) ou d’un opérateur type PACT si le logement doit être créé dans le privé. Concernant l’accession à la propriété elle peut être facilitée par la création d’une SCI d’attribution qui contracte l’emprunt. Les parts de la SCI sont attribuées aux gens du voyage qui deviennent associés. La SCI est dissoute lorsque l’emprunt est totalement remboursé. Ce système évite la négociation directe par les gens du voyage d’un prêt d’accession à la propriété. Ce système a entre autres été mis en place à Thenay en Indre et Loire.

3- Habitat mixte : bâti en dur + caravanes

Dans le cas d’habitat mixte ou en dur, il faut s’assurer que le terrain est d’au moins 600m² pour pouvoir accueillir une ou deux caravanes de parents.


ORGANISER ET METTRE EN ŒUVRE LA POLITIQUE

N°9 La méthode pour atteindre les objectifs du PLH Développer la démarche de projet dans les communes, favoriser les échanges de pratiques, alimenter un observatoire, …

CONSTATS

Face à l’importance des besoins constatés, le PLH préconise la réalisation annuelle de 432 logements dont près d’un tiers (32%) de logements aidés (dans le public et le privé) et 7% d’accession aidée. Si l’ensemble des programmes projetés à plus ou moins long terme sur l’agglomération totalisent 4 230 logements, la question se pose de savoir comment ils pourront prendre place sur le territoire et de quelle façon ils permettront de répondre aux enjeux qualitatifs posés par le PLH. Au-delà des objectifs fixés en matière de programmation de logements, et au-delà des images traditionnellement associées à ces différents produits logements, la question qui se pose est celle du « Projet » et de sa formulation. Comment les communes et la Communauté d’Agglomération vont-elles pouvoir répondre au double enjeu quantitatif et qualitatif de production de logements ? La Communauté d’Agglomération Périgourdine doit continuer de disposer des outils de connaissance et de synthèse, qui sont jugés très précieux. Ceux-ci doivent être partagés par l’ensemble des partenaires, d’une part pour une plus grande lisibilité de la politique et d’autre part, parce que les partenaires seront souvent à l’origine de la connaissance. Le diagnostic du Programme Local de l’Habitat a permis un recueil et une mise à jour d’un ensemble de données. Il est souhaitable d'actualiser régulièrement ces éléments pour pouvoir suivre les informations année après année (voire au semestre pour certaines données) et surtout détecter toute évolution sur le fonctionnement du marché du logement, afin de se placer en situation de réagir rapidement. OBJECTIFS Mettre en œuvre la politique définie en commun. Favoriser les échanges de pratiques et d’expériences pour promouvoir des opérations nouvelles

d’aménagement. Evaluer le PLH « en continu » pour aider à la décision politique.

MOYENS Actualiser le tableau de bord des opérations de logements et plus largement des actions du PLH, avec

les partenaires : 4 fois par an Organiser des groupes de travail ciblés sur des difficultés particulières de mise en œuvre, des thèmes

spécifiques (personnes handicapées …), partager des expériences, … Restituer ces éléments en bureau communautaire 3 fois par an Utiliser l’ensemble des éléments comme « dispositif d’observation » de la CAP pour alimenter un

observatoire départemental ACTIONS LIÉES Toutes



QUI FAIT QUOI La Communauté d’agglomération Anime la politique communautaire de l’habitat avec les partenaires

Organise et prépare les commissions habitat, groupes de travail, … Suit la programmation du PLH Participe à l’observatoire départemental

Les communes Alimentent le tableau de bord au rythme de l’évolution des projets Partagent leurs avancées techniques comme leurs difficultés avec les autres communes, dans le cadre de l’objectif communautaire Désignent un référent technique et élu

Le Conseil Régional Participe à l’observatoire Le Conseil Général S’appuie sur la politique communautaire de la CAP dans le cadre d’une convention

Réserve les crédits nécessaires pour atteindre les objectifs communautaires Anime l’observatoire départemental

Les bailleurs sociaux Prennent connaissance et s’inscrivent dans les objectifs de la CAP Peuvent intervenir pour présenter des expériences locales avec les communes ou des références innovantes extérieures Participent à l’observatoire

L’Etat Participe à l’observatoire COÛTS ET FINANCEMENTS Coût de l’animation nécessaire en interne pour développer cet axe de travail. Le coût équivaut au temps passé pour mener cette action

ECHÉANCIER Tout au long de la durée du PLH, et au-delà


INDICATEURS DE SUIVI Tenue régulière des réunions techniques et politiques Diffusion des opérations exemplaires (journal communautaire, plaquette…)

Sigle Définition Commentaire

PLAi Prêt Locatif Aidé d'Intégrationpour les ménages cumulant deshandicaps économiques et sociauxnouveau financement depuis le 1er janvier 2000

Logement bon marchéClients dont les revenus sont < 60% des plafonds de ressources autorisés pour accéder au logement HLM

PLUS Prêt Locatif à Usage Social nouveau financement depuis le 1er janvier 2000Logement économiqueClients dont les revenus sont < 100% de ces plafonds de ressources

PLS Prêt Locatif Social nouveau financementLogement résidentielClients dont les revenus sont <130% de ces plafonds de ressources

PALULOS Prime à l'Amélioration des Logementsà Usage Locatifs et à Occupation Sociale

Pour l'amélioration et la mise aux normes de logements locatifs sociaux existants dont la maîtrise d’ouvrage est assurée par les organismes d’H.L.M. ou une collectivité locale

PSLA Prêt Social de Location Accession

PTZ Prêt à Taux Zéro

de Robien

Malraux

ANAH Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat

OPAH Opération Programméepour l'Amélioration de l'habitat

PIG Programme d'Intérêt Général

PST Programme Social Thématique LogementConventionné

VEFA Vente en Etat Futur d'Achevement

bailemphytéotique bail emphytéotique

bail à réhabilitation bail à réhabilitation

Cette aide de l’Etat comprend :- une subvention à taux fixe portant sur une dépense subventionnable- une TVA. à taux réduit- un prêt d’une durée maximale de 20 ans

Le contrat de location-accession a été mis en place en 2004, il comporte deux phases:- une phase locative : dont la durée peut être variable. Au cours de cette phase, le logement appartient à un opérateur auquel le ménage verse une redevance divisée en une part "locative" assimilable à un loyer (correspondant au plus au plafond PLS) et une part "acquisitive", accompte sur le prix de vente. Le ménage, titulaire d'un bail, peut s'il le souhaite peut se porter acquéreur de son logemenent. S'il n'opte pas pour l'acquisition au terme de son contrat, le bailleur s'engage à lui proposer des offres de relogement.- une phase d'accession : le ménage est propriétaire du logement et rembourse un emprunt. La part acquisitive accumulée pendant la phase locative est 'imputée sur le prix de vente.

La vente en état futur d’achèvement est le contrat qui permet d’acquérir un bien immobilier alors que sa construction n’est pas encore terminée voire pas encore commencée. Ainsi, pour assurer une mixité sociale dans les opérations, un bailleur social peut acquérir une partie des logements d’une opération privée en vu de leur conventionnement

L'ANAH accorde des subventions aux propriétaires qui réalisent des travaux d'amélioration dans des logements qu'ils occupent, s'ils remplissent les conditions de ressources, ou qu'ils louent.Les travaux doivent permettre :- d'améliorer l'habitat en matière de sécurité, de confort, de salubrité, d'équipement, d'accessibilité et d'adaptation aux personnes handicapées physiques

Les baux

Il s’agit d’un "contrat passé entre un propriétaire et un bailleur social, impliquant la réhabilitation du logement et de son inscription temporaire dans le parc social".Cette procédure permet à un propriétaire de logements insalubres ne voulant ou ne pouvant pas réhabiliter son parc de le remettre à niveau et de loger des public sociaux.

Financement public du logement

Defiscalisation

L'objectif d'une OPAH est de revaloriser et améliorer l’habitat. On distingue plus spécifiquement l’OPAH RU (Renouvellement Urbain) qui a pour vocation de traiter les situations urbaines et sociales les plus difficiles et qui bénéficie d’aides majorées de l’Etat et l’OPAH RR (Revitalisation Rurale) qui s'appuie sur un projet de développement local de territoires ruraux en déclin dans le cadre d’une intercommunalité constituée (pays, établissement public de coopération intercommunale, parc naturel régional…).Ce type d'opérations, incitatives pour les propriétaires alors subventionnés par l'ANAH, permet notamment le conventionnement des logements remis en état.

Le PST permet de produire du logement social dans le parc locatif privé grâce aux subventions de l'Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat (ANAH) et du Conseil Général. L'objectif est d'inciter les propriétaires bailleurs à mettre leur logement en location avec un loyer conventionné pour une durée de 9 ans à destination de ménages mal logés aux ressources modestes.

Amélioration et mixité

Un PIG peut être engagé par une collectivité territoriale dans le cadre d’une contractualisation avec l’Etat ou par l'Etat directement. Il est une alternative à l'OPAH ayant pour objectif de résoudre une problématique ciblée de l’habitat, sociale ou technique comme par exemple, la question du logement des étudiants, des jeunes travailleurs ou la resorption de l'habitat insalubre. La mise en place d’un PIG permet l’octroi de subventions majorées de l’ANAH pour les propriétaires bailleurs qui s’engagent à respecter certains niveaux de loyers.

Défiscalisation sur l'achat d'un ou plusieurs logements à louer (sans meubles) pendant une durée minimale de neuf ans. La déduction peut atteindre jusqu’à 65% du montant de l’investissement : 8 % par an au cours des 5 premières années puis 2,5% pendant les 10 années suivantesDes plafonds de loyers doivent être respectés, ils varient selon la zone géographique:- 18 €/m² pour la zone A (agglomération parisienne,Côte d’Azur, Genevois français)- 12,5 €/m² pour la zone B (agglomérations de plus de 50 000 hab, agglomérations proches de l'agglomération parisienne et zones littorales ou frontalières)- 9 €/m² pour la zone C (reste du territoire).

La loi permet aux propriétaires d'immeubles classés et mis en location de déduire de leur revenus globaux le déficit foncier résultant des travaux de restauration à l'exception des intérêts d'emprunts. Les immeubles doivent être situés dans une ZPPAUP ou un secteur sauvegardé, leurs restaurations doivent être totales et ne pas provenir de l'investisseur. La rénovation doit aboutir à une location en habitation principale. Obligation de location et de détention de 6 ans.

Aide de l'Etat pour accéder à la propriété. Elle est accordée aux ménages dont le niveau de revenus est inférieur à certains plafonds de ressources. Il s'agit d'un crédit sans intérêt, dont les caractéristiques dépendent du nombre de personnes composant le foyer, de la zone géographique et de l'ancienneté du logement. Le nouveau PTZ (fev 2005) permet l'acquisition d'un logement neuf ou ancien sans condition de travaux.

LogementConventionné

Glossaire de l'habitat et du logement

Il permet la mise à disposition par la commune de terrains ou de biens immobiliers aux bailleurs HLM pour une durée de 18 à 99 ans. Cette procédure a l’avantage de favoriser la production de logements sociaux, d’alléger la charge foncière et immobilière pour la commune tout en lui permettant de rester propriétaire.

PDALPDPlan Départemental d'Action pour le Logementdes Personnes Défavorisées

APL Aide Personnalisée au Logement

AL Allocation Logement

ALT Allocation Logement Temporaire

FSL Fonds Solidarité Logement

DPU Droit de Préemption Urbain

ZAD Zone d’Aménagement Différé

DUP Déclaration d’utilité publique

cartecommunale carte communale

POS Plan d'Occupation des Sols

PLU Plan Local d'Urbanisme

ZAC Zone d'Aménagement Concerté

lotissement lotissement

Le PDALPD est élaboré et mis en oeuvre par l’Etat et le Conseil Général. Il s'adresse "aux personnes ou familles qui éprouvent des difficultés particulières, en raison notamment de l'inadaptation de leurs ressources ou de leurs conditions d'existence, pour accéder à un logement décent et indépendant ou pour s'y maintenir" . Le PDALPD se fixe alors des objectifs départementaux à l'attention de ce public à remplir durant un temps fixé.L'APL permet sous certaines conditions (nombre de personnes à charge, montant des revenus et prix du logement) de réduire les dépenses des bénéficiaires du logement en allégeant : - pour les propriétaires : la charge de prêt - pour les locataires : la charge de loyer

Outils d'aménagementart L. 311 du Code de l’urbanisme : " Les zones d’aménagement concerté sont des zones à l’intérieur desquelles une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement et l’équipement de terrains, notamment de ceux que cette collectivité ou cet établissement a acquis ou acquerra en vue de les céder ou des les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés." C’est l’instrument le plus efficace pour réaliser une réelle opération d’ensemble. La ZAC, située en zone urbanisée ou d’urbanisation future, peut constituer simplement un mode de production de terrains à bâtir, mais plus largement, en matière d’habitat, elle représente une alternative à la procédure plus fréquemment employée du lotissement. La ZAC est en effet un outil qui permet un urbanisme diversifié en associant logements et équipements collectifs (contrairement au lotissement) ou dans le cadre de ZAC d’activités la mise en place de zones d’activités industrielles ou artisanales. La ZAC de centre urbain peut être très hétérogène en associant production de logements, amélioration du bâti existant, création d’équipements collectifset d’activités de services publiques ou privées. La procédure de ZAC conduit à une modification du POSou du PLU en vigueur.D’initiative privé ou publique, un lotissement correspond à "toute division d’une propriété foncière en vue de l’implantation de bâtiment". Il permet un projet d’aménagement plus limité car il n’inclut pas la réalisation d’équipement. Néanmoins, au travers de son document d’urbanisme, la commune peut imposer un certain nombre de contraintes sur les zones destinées à accueillir de l’habitat (hauteur du bâti, densité, alignement…) et qui devront être respectées dans le cadre de la réalisation d’un lotissement.

La DUP est nécessaire lorsque l’opération projetée par la collectivité concerne un terrain privé. Il s’agit d’une procédure d’expropriation qui ne peut être engagée que dans le cadre d’opération présentant une utilité publique certaine. Elle est soumise à enquête publique.

Documents d'urbanisme et de planificationElle délimite les zones constructibles et les zones naturelles sans avoir à se doter d’un règlement particulier. Les permis de construire y sont délivrés selon le règlement national d’urbanisme (RNU). Cet outil permet de maîtriser l’urbanisation de manière plutôt limitée, il s’adresse donc aux communes peu contraintes et non soumises à une forte pression de la construction.C’est un document d’urbanisme qui fixe les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols sur une commune. Il peut déjà intégrer la notion de projet urbain en fixant des dispositions particulières dans lerèglement. A noter qu'il est possible d'en intégrer de nouvelles dans un POS déjà approuvé via une modification sous reserve de certaines conditions. Par exemple, il est possible d'indicer une zone NA pour repréciser l’orientation souhaitée sur ce secteur en particulier avec un règlement propre à cette zone (zone d’habitat, taille minimum de parcelle, obligation de réaliser une opération d’ensemble…) et d'en maîtriser ainsi l’urbanisation.Il remplace le POS depuis la loi SRU et intègre de plus une dimension d’urbanisme de projet à l’échelle globale de la commune. Il s’exprime dans le projet d’aménagement et de développement durable (PADD). Ces orientations peuvent être traduites de manière plus précise à l’échelle des quartiers dans les orientations d’aménagement. La commune peut ainsi asseoir des projets d’ensemble sur certains secteurs communaux. A l’échelle de la parcelle, des emplacements peuvent être réservés pour accueillir du logement social par exemple. A noter que si aucun projet n’est encore réellement défini mais qu’une zone est identifiée comme stratégique pour le développement communal, la commune peut fixer sur cette zone un périmètre d’étude dans lequel les terrains sont gelés pour une durée maximum de cinq ans, laissant le temps à la commune de penser son projet d’aménagement (art L 123 du Code de l’urbanisme).

Maîtrise du foncierSuite à la déclaration d’intention d’aliéner d’un propriétaire, la commune peut se substituer à l’acquéreur pressenti et bénéficier de la cession du bien à un prix donné. La commune doit être dotée d’un POS ou d’un PLU et les terrains ou biens immobiliers doivent être situés en zone urbaine ou d’urbanisation future. Ils peuvent ensuite être rétrocédés par vente ou par bail emphytéotique à un organisme HLM. (Seules les communes dotées d’un document d’urbanisme (PLU, POS ou carte communale) peuvent exercer ce droit)Sous l’impulsion de la commune et par arrêté préfectoral, la ZAD permet de délimiter le périmètre d’une future opération d’aménagement. Cette zone octroie alors un droit de préemption aux collectivités locales afin d’assurer la mise œuvre de la politique de l’habitat. Contrairement au DPU, cette procédure offre la possibilité d’exercer un droit de préemption en dehors des zones urbaines ou urbanisables. De plus, en gelant le prix des terrains, la ZAD permet de maîtriser l’évolution du marché et d’éviter la spéculation foncière. Les propriétaires concernés par le périmètre de la ZAD bénéficient d’un droit de délaissement

Après signature d'une convention avec les services préfectoraux de la DDASS, les associations ou CCAS, peuvent bénéficier d'une aide spécifique pour héberger, à titre temporaire, des personnes très défavorisées, n'ayant pas provisoirement accès à un logement autonome et ne pouvant ouvrir droit aux aides individuelles au logement (AL ou APL).Le Conseil Général peut créer des FSL locaux. Par ailleurs, un EPCI peut créer un FSL intercommunal.Cet outil permet de :- prendre en charge les impayés de factures d’eau, énergie, téléphone- accorder une aide pour financer les surcoûts de gestion aux associations qui sous-louent des logements ou qui en assurent la gestion immobilière pour le compte de propriétaires. Cette aide peut également être reversée aux bailleurs sociaux qui louent directement des logements à des personnes

L'Allocation Logement peut être attribuée, sous condition de ressources, à toute personne, locataire ou propriétaire, qui ne bénéfice pas de l'APL.

Pour les publics défavorisés