Perspectives du marché Locatif RMR de Montréal...Perspectives du marché Locatif RMR de Montréal Tania Bourassa-Ochoa Geneviève Lapointe Analystes principales, Centre d’analyse

SOCIÉTÉ CANADIENNE D’HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT

Perspectives du marché LocatifRMR de Montréal

Tania Bourassa-Ochoa

Geneviève Lapointe

Analystes principales, Centre d’analyse de marché

16 février 2017


Au programme

1. Profils des locataires

2. État du marché locatif traditionnel

3. État du marché des copropriétés en location

4. Les questions de l’heure

• Investisseurs étrangers

• Loi 122

• Retour des baby-boomers au locatif


Profil des locataires Quel est le profil de votre clientèle?


Les locataires : une clientèle diversifiée

37% 29%

24%10%

Part de locataires selon le groupe d’âge – RMR de Montréal

35-54 ans Moins de 35 ans

55-74 ans75 ans et plus

Source : Statistique Canada,Enquête nationale auprès des ménages de 2011Calculs de la SCHL

Ville-Marie, Î-d-SPlateau

Anjou/St-LéonardSt-Laurent/AhuntsicRosemont/Villeray

Rive-Sud Ouest de la R-N et St-JérômeVaudreuil-Soulanges

Outremont/West./Mt-RoyalOuest de LavalPointe Est de l‘Île


Une part importante de familles et de personnes seules

Part de locataires selon le type de ménage – RMR de Montréal


Famillesavec enfants

Seuls

CouplesAutres

39% 32%

23%

5%


39% 32%

23%5%

Seuls

Davantage de ménages seuls dans les secteurs centraux de l’île


Ville-Marie, Î-d-S : 54 %

Plateau Mont-Royal : 51 %

Mercier - Ho.-Ma. : 45 %



39% 32%

23%5%

Davantage de familles dans l’Ouest de l’île et dans certains secteurs de la banlieue

Centre et Est de la Rive-Nord, Est de la Rive-Sud,

Vaudreuil-Soulanges, Laval: entre 45 et 48 %

Ouest de l’île : 50 %


Famillesavec enfants



40 200

36 700

65 100

Revenus moyens des ménages locataires selon le secteur - RMR de Montréal

Des revenus moyens plus faibles dans l’Est de l’île de Montréal et dans l’Ouest de la Rive-Nord


Revenus moyens 2010 ($)

SOCIÉTÉ CANADIENNE D’HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENTSource : Statistique Canada, Enquête nationale auprès des ménages de 2011Calculs de la SCHL

Les immigrants: une part importante des ménages locataires dans la RMR de Montréal

Afflux annuel de 15k à 20k de ménages locataires

28 % des locataires Environ 34 % des locataires sur l’île 20 % des locataires à Laval

45 % sont des familles (21 % non-immigrants)

35 % vivent seuls (56 % non-immigrants)

SOCIÉTÉ CANADIENNE D’HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENTSource : Statistique Canada, Enquête nationale auprès des ménages de 2011Calculs de la SCHL

Les immigrants: une part importantedes ménages locataires dans la RMR de Montréal

Revenu moyen de 39 000 $

À leur arrivée, leur revenu est inférieur Rattrapage et même plus élevé après quelques années Revenu plus élevé en banlieue que sur l’île


Les locataires de copropriétés dans la RMR: un portrait différent

Clientèle plus jeune : plus de 35 % ont moins de 35 ans

Une part plus importante de ménages seuls (44 %)

Revenu moyen de 49 000$ : 20 % plus élevé que sur le marché locatif traditionnel

Plus élevé à Outremont, Westmount, Ville Mont-Royal, Ville-Marie et Île-des-Soeurs

Source : Statistique Canada, Enquête nationale auprès des ménages de 2011Calculs de la SCHL


État du marché locatif traditionnel Comment a évolué le marché?


3,9

0

2

4

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Taux d’inoccupation (%) RMR de Montréal

2,8

3,4

4,0

Un taux d’inoccupation à la hausse depuis les dernièresannées qui s’est stabilisé en 2016

Source : SCHL, octobre 2016 ,

Immeubles d’initiative privée de 3 logements et plus


Comment expliquer la stabilité du taux d’inoccupation dans la RMR de Montréal en 2016 ?

Une demande locative traditionnelle en hausse

Forte hausse du solde migratoire

Maisconcurrence accrue des copropriétés en location

Source : SCHL


Mises en chantier de logements locatifs traditionnels*, RMR de Montréal

La construction d’appartements locatifs traditionnels a été de nouveau soutenue en 2016

* : Appartements dans des immeubles locatifs de trois unités et plus excluant les résidences pour personnes âgéesSource : SCHL

2 044

1 290

1 932

2 402

4 3184 553

2011 2012 2013 2014 2015 2016

SOCIÉTÉ CANADIENNE D’HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENTSource : SCHL, immeubles mis en chantier, janvier à octobre 2016.

Construction d’immeubles locatifs traditionnels : des chantiers partout dans la RMR de Montréal en 2016


0

1

2

3

4

5

6

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Taux d’inoccupation (%)RMR de Montréal

Le taux d’inoccupation demeurera près de 4 % en 2017

Source : SCHLp : prévisions SCHL

%

3,9 %4,0 %

2017p: 3,8 %2018p: 3,6 %


Taux d’inoccupation et loyers plus bas à Laval et sur la Rive Nord

Île 4,0 812

Laval 3,0 740

Rive-Nord 3,2 718

Rive-Sud 4,3 748

Vaudreuil-Soulanges 3,2 768Source : SCHL, octobre 2016.Immeubles d’initiative privée de 3 logements et plus

* Appartements de 2 chambres à coucher

Tauxd’inoccupation

%

Loyer moyen*$

RMR de Montréal3,9 %, 791 $


Des taux d’inoccupation plus bas dans les immeubles récents* malgré des loyers beaucoup plus élevés

Île 1,9 1 322 $

Laval 0,3 1 030 $

Rive-Nord n.d. 902 $

Rive-Sud n.d. 975 $Source : SCHL, octobre 2016.Immeubles d’initiative privée de 3 logements et plus

*immeubles construits après 2010

Tauxd’inocc. %

Loyer moyen*$

RMR de Montréal 3,0 % , 1 068 $


5 %

Source : SCHL, octobre 2016. Immeubles d’initiative privée de 3 logements et plus

Taux d’inoccupation plus bas dans les petits immeubles de la RMR de Montréal

3 à 5 unités

2,8 %

6 à 19 unités

4,5 %

20 à 49 unités

5,2 %

50 à 199 unités

4,3 %

200 + unités

5 %

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Taux de rotation des locataires

RMR de Montréal17 %

% des appartements ayant accueilli un nouveau ménage locataire au cours des douze derniers mois

Centre-ville de Montréal

27 %

Nouveauté 2016

Île de Montréal

17,3 %

Source : SCHL, octobre 2016.Immeubles d’initiative privée de 3 logements et plus


Nouveauté 2016 Autres constats sur les taux de rotation des locataires dans la RMR de Montréal

Le taux de rotation est plus élevé dans les

studios et les appartements de 1 chambre à coucher

23 % 19 %

3 à 5 unités

15 %

100 unités +

22 %

Le taux de rotation est plus élevé dans les grands immeubles



Variation estimative du loyer moyen en 2016

Hausse globale des loyers

+ 2,1 %



État du marché locatif secondaireComment a évolué le marché des copropriétés à louer?


Une part importante du parc de copropriétés se retrouve sur le marché locatif

Part des copropriétés qui sont offertes en location

16 %

25 % Centre-ville/Île-des-Sœurs

RMR de Montréal

Source : SCHL, octobre 2016.


Taux d’inocc. stable à 3,1 %

Loyer 46 % plus élevé que sur le

marché locatif traditionnel

Loyer moyen 1 850 $

Copropriétés offertes en location : un produit en demande

Taux d’inocc. stable à 2,5 %

Loyer 25 % plus élevé que sur le

marché locatif traditionnel

Loyer moyen 1 158 $

RMR de Montréal Centre-ville / île-des-Soeurs

Source : SCHL, octobre 2016.


Près de 200 copropriétés offertes en location par l’entremise du réseau Centris®

Inclus tous les types d’ensembles de copropriétés (taille, année, etc.) Ville-Marie / Griffintown

«Cashflow» des copropriétés en location


Mise en contexte

Paiement hypothécaire

- Taux d’intérêt: terme 5 ans fixe

- Mise de fond de 20 %

Frais de copropriété

Taxes municipales et scolaires

Assurances habitations

Revenus

Dépenses

Loyers $ mensuels

L’unité est louée pour 12 mois

$

$

$

$Sources : Réseau Centris®,

ville de Montréal (rôle d’évaluation foncière).

Compilation et calculs de la SCHL


0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

moins de - 10 % entre -7.5% et -10% entre -5 et -7.5 % entre -2.5 et -5 % entre 0 et -2.5 % entre 0 et 2.5 % entre 2.5 et 5% entre 5 et 7.5% entre 7.5 % et 10 % plus de 10 %

29

Un « cashflow » moyen positif,mais une grande dispersion des résultats

0 %

Sources : Réseau Centris®,

ville de Montréal (rôle d’évaluation foncière).

Compilation et calculs de la SCHL Cashflow moyen

2 %


Questions de l’heure


Quelle est l’importance de l’investissement étranger résidentiel à Montréal?


Faible présence d’investisseurs étrangersdans la RMR de Montréal

Sources : SCHL, JLR et MAMROTCompilation et calculs de la SCHL

Méthodes Résultats

Enquête de la SCHL sur les propriétaires étrangerssur le marché de la copropriété (2016)

- 1 % du stock de copropriétés- concentration dans le centre-ville

Registre foncier (2016)- 1 % des achats réalisés par des étrangers- surtout des copropriétés au centre-ville - provenance : surtout France et États-Unis

Rôle foncier (2015)

- moins de 1 % du stock de la RMR- surtout des copropriétés au centre-ville - provenance : surtout France et États-Unis

SOCIÉTÉ CANADIENNE D’HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENTSource : MAMROTCompilation et calculs de la SCHLImmeubles de 20 unités et plus avec au moins un investisseur étranger

Un phénomène concentré au centre-ville et à l’Île-des-Soeurs, mais les résultats varient d’un immeuble à l’autre


Quel sera l’impact de la modernisation des normes de sécurité de la Loi sur le bâtiment (Loi 122)?


Quoi ?

Modification de la Loi sur le bâtiment,

modernisant les normes de sécurité.

Contexte de la Loi 122

Pourquoi ?

Lacunes -> Risque à la sécurité du public.

Comment ?

Façades d’immeubles de 5 étages et plus, balcons,

stationnements étagés, résidentiels ou non.

Source : Gouvernement du Québec

http://www.google.ca/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwii-4-1p4zLAhXFnIMKHTZNCTEQjRwIBw&url=http://montreal.ctvnews.ca/pedestrian-critically-injured-by-falling-bricks-1.823849&psig=AFQjCNGm9ljSHy6SFCKIUEpajDHIDCDGDw&ust=1456262686680892

http://www.google.ca/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwii-4-1p4zLAhXFnIMKHTZNCTEQjRwIBw&url=http://montreal.ctvnews.ca/pedestrian-critically-injured-by-falling-bricks-1.823849&psig=AFQjCNGm9ljSHy6SFCKIUEpajDHIDCDGDw&ust=1456262686680892


Les exigences de la Loi 122

Âge de l’immeuble au 18 mars 2013

Échéance du rapport d’inspection

Plus de 45 ans 18 mars 2015

25 à 45 ans 18 mars 2016

15 à 25 ans 18 mars 2017

10 à 15 ans 18 mars 2018

Source : Gouvernement du Québec


S’applique à plus de 1 400 immeubles dans la granderégion de Montréal

Locatifs Copropriétés

Nombre total d’immeubles* 210 185 9 307

Immeubles de 5 étages et + 867 562

Immeubles de 5 étages et + 20 ans et +

811 255 Plus sujet

à des

réparations

Inspection

Estimation du nombre d’immeubles faisant l’objet d’inspection - RMR de Montréal

Sources : compilation spéciale provenant de la base de données de l’enquête sur les logements locatifs, mise à jour en janvier 2015.Compilation spéciale provenant de la base de données du Ministère des affaires municipales et de l’occupation du territoire (MAMROT), mise à jour : janvier 2015.


Assistera-t-on à un retour des baby-boomers vers le locatif?


Les générations les plus récentes sontbeaucoup moins locataires qu’avant

(pour tous les groupes d’âge)

Sources : Statistique Canada, recensements de 1971 à 2006 et Enquête nationale auprès des ménages de 2011.Calculs de la SCHL

Des différences importantes existent entre les générations


60

67

5052

45 46

3730

40

50

60

70

80

90

100

20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85

La génération des baby-boomers tendent à être moins locataire que leurs aînés

Évolution du taux de locataires (%) chez les ménages les plus âgés

RMR de Montréal

ÂgeSources : Statistique Canada, recensements de 1971 à 2006 et Enquête nationale auprès des ménages de 2011.Calculs de la SCHL

Nés entre 1912 et 1916

Nés entre 1922 et 1926

Nés entre 1927 et 1931Premiers baby-boomersNés entre 1942 et 1951


Une demande potentielle de logements locatifssoutenue par les ménages les plus âgés

2011-2016p

2016p-2021p

6 000

3 000

55 et - 55-74 75 et +

0 4 800 1 200

-2 600 3 400 2 200

Total

Sources : Institut de la statistique du Québec (Perspectives démographiques du Québec et des régions) et Statistique Canada, recensements de 1971 à 2006 et Enquête nationale auprès des ménages de 2011p : projections et calculs de la SCHL

Croissance annuelle du nombre de ménages

locataires (projections) - RMR de Montréal


Geneviève LapointeAnalyste principale

(514) [email protected]

Tania Bourassa-OchoaAnalyste principale

(514) [email protected]

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