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Pilat Solaire SAS par la SEM SOLEIL et Subsol SAS Equipement solaire du patrimoine Immobilier de Gier Pilat Habitat (42) 28 août 2014 – v 2.5

Pilat Solaire SAS - energie-partagee.org · 2.1.3 Prévisionnel de production d'électricit

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Pilat Solaire SASpar la SEM SOLEIL et Subsol SAS

Equipement solaire du patrimoine

Immobilier de Gier Pilat Habitat (42)

28 août 2014 – v 2.5

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SOMMAIRE

1- UN PROJET PORTÉ PAR LA SEM SOLEIL ET SUBSOL SAS..................................................................4

2- LE PROJET.........................................................................................................................................................5

2.1 LES CARACTÉRISTIQUES TECHNIQUES.......................................................................................................................52.1.1 SITE ET ENSOLEILLEMENT...................................................................................................................................52.1.2 DIMENSIONNEMENT DE L'INSTALLATION................................................................................................................ 52.1.3 PRÉVISIONNEL DE PRODUCTION D'ÉLECTRICITÉ....................................................................................................... 62.1.4 BILAN ENVIRONNEMENTAL................................................................................................................................. 82.1 LES CARACTÉRISTIQUES D’EXPLOITATION................................................................................................................. 9

3- ASPECTS FINANCIERS................................................................................................................................. 11

3.1 INVESTISSEMENT ET FINANCEMENT........................................................................................................................113.2 EXPLOITATION................................................................................................................................................... 11

4- ANALYSE DES RISQUES...............................................................................................................................15

5- CALENDRIER OPÉRATIONNEL.................................................................................................................16

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SYNOPSIS

Le projet

Réalisation de l’installation de 300 centrales solaires de production d’électricité sur les toitures du bailleur HLM Giers Pilat Habitat, cumulant une sur face de 21 000 m 2 sur le département de la Loire. Les centrales représentent une puissance crête de 2.1 MWc, et produiront annuellement et en moyenne 2184 MWh.

L’investissement

Le besoin de financement s’élève à 5 240 000 €. Il sera financé à hauteur de :• 420 000 € par la SEM Soleil et SUBSOL SAS

• 4 820 000 € par une banque.

Les actionnaires bénéficient d’une rentabilité annuelle supérieure à 15%.

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1- Un projet porté par la SEM Soleil et SUBSOL SAS

Qu’est Pilat Solaire SARL ?

Pilat Solaire SARL est une société projet SPV (special purpose vehicule), dont le capital est détenu à 65% par la SEM Soleil, et à 35% par Subsol SAS.

Qu’est la SEM Soleil ?

La SEM Soleil est une société anonyme d’économie mixte au capital de 370 200 euros. Elle est détenue à 83,45% par le SIEL, syndicat intercommunal d’électrification de la Loire (www.siel42.fr), 15% par Sergies (www.sergies.fr), SEM du syndicat d’énergie de la Vienne, et 1,65% par des communauté de commune de la Loire (42).Toutes les structures sont spécialisées dans la production et la gestion de l’énergie. Le SIEL investit environ 40 millions d’euros chaque année et générère 300 emplois directs.

Qu’est Subsol SAS ?

Subsol SAS au capital de 49 660 euros, est spécialisé dans l'équipement photovoltaïque du patrimoine décentralisé de bailleurs sociaux et ecclésiaux. Subsol a piloté plus précisément la solarisation des toitures des diocèses (cures et presbytères) de Fréjus-Toulon (0.8 Mwc), Montpellier (0,7 Mwc), Perpignan et périgeux (0,6 Mwc), Beauvais Amiens et Soissons (0,55 Mwc), Le Puy en Velay (0.9 Mwc).

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2- Le projet

2.1 Les caractéristiques techniques

2.1.1 Site et ensoleillement

Les sites se répartissent, autour de la commune de Saint Chamond, sur le département de la Loire. La station météorologique de référence est donc la ville de de Saint Chamond. L'irradiation solaire sur plan de 25° atteint 4,02 kWh/m² et par jour en moyenne, soit 1 484 kWh/ m² sur l'année. Cette irradiation correspond à une production de 1 165 kWh/kWc installé, avec 10% de pertes sur la centrale photovoltaïque. Les ombres portées sur les panneaux solaires (masques lointains et proches), ainsi que les différentes orientations, portent la production à 1 040 kWh/kWc. Les données mensuelles provenant de la station météo de Valence sont présentées dans le tableau suivant :

2.1.2 Dimensionnement de l'installation

Les bâtiments mis à disposition par le bailleur sont à usage majoritaire d'habitation, et les centrales ne dépassent pas, unitairement, la puissance de 9 kWc (62 m2). Elles offrent en moyenne une puissance de 7 kWc. Elles bénéficient donc du tarif préférentiel d’achat d’électricité supérieur à 0.28 euros/kWh. Les panneaux solaires seront intégrés au toitures tuiles. Cette conception qui les rend invisible depuis la rue demandera la validation de l’intégration par l’architecte des bâtiment de France. Chaque site, avant validation, est présentée au bailleur, ainsi qu’aux services d’urbanisme de la commune et à l’architecte des bâtiments de France. La perte de puissance, après avoir écarté ces sites, est estimée à 1.5 MWc.

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Intégration du champ photovoltaïque à une toiture

Les panneaux solaires retenus pour cette opération sont de la marque EliFrance. Ils sont fabriqué en France (Saint Etienne – 42), et bénéficie de la prime gouvernementale de 10% sur le tarif de vente de l’électricité. Le système d’intégration de fabrication GSE viendra assurer l’étanchéité de la couverture.

2.1.3 Prévisionnel de production d'électricité

La production électrique est simulée à partir de l'ensemble des contraintes du site (météo, altitude, hygrométrie, ombrages, rendements propres au dimensionnement de l’installation).La production annuelle estimée s'élève à 2 184 MWh, pour une puissance installée de 2.1 MWc.

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2.1.4 Bilan environnemental

Photovoltaïque et pollution

Les gaz à effet de serre (vapeur d’eau, C02, CH4, ...) sont naturellement présents dans l’atmosphère.

Toutefois, au cours de l'histoire, la concentration de ces gaz a pu se modifier : ainsi la concentration de C02 dans l'air, second gaz à effet de serre après la vapeur d'eau, est aujourd'hui dans un haut de cycle de concentration. Sans que la corrélation ne fasse l'objet d’un consensus absolument certain, on peut également constater un haut de cycle dans la température sur la terre, au moins dans certaines de ses régions

Ce qu’on peut en revanche clairement reconnaître, c’est l’utilisation du C02, non comme une pollution, mais comme un relativement bon marqueur de certaines pollutions. En effet, si l'on exclue les émissions de C0 2 naturelles par des organismes vivants (respiration humaine, respiration nocturne des végétaux, animaux, dégazage des océans, etc.), le C02 émis par l'activité humaine est souvent accompagné de rejets de substances nocives (monoxyde de carbone, souffre, etc.) qui, fort heureusement, sont de mieux en mieux traitées (pots catalytiques, filtres à particules, installations de dépoussiérage et de dissolutions des gaz nocifs par aspersion dans les cheminées industrielles, etc.).

L'utilisation de l'énergie solaire, alternativement aux installations énergétiques classiques d’origine fossiles, permet ainsi de diminuer les rejets des substances nocives associées au C02 dans l'atmosphère : on peut considérer que la production photovoltaïque équivaut à la production d'électricité évitée par les centrales à gaz ou à charbon qui gèrent les pics de demandes d'électricité.

En prenant en considération un ratio de 0,06 kg de C02 évité par kWh électrique1 (correspondant à un usage intermittent) et un ratio d'émission des voitures particulières de 154g de C02/km2, le bilan environnemental, pour un site type, est le suivant :

1ऀ Source : ADEME et EDF, 2004, contenu C02 du kWh électrique par usage en France

2ऀ Source : ADEME

3ऀ Base de consommation d'électricité par foyer de 2500 kWh/an, hors chauffage électrique et ECS électrique, source ADEME

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Au delà des considérations du C02, et contrairement aux éoliennes qui sont de plus en plus contestées (pollution visuelle, rentabilité), l'intérêt du solaire est à analyser en fonction d'un argument majeur qui sort des sentiers battus : le panneau solaire photovoltaïque a une durée de vie moyenne supérieure à 50 ans. Les contraintes financières à court et moyen terme ne permettent pas aujourd’hui de valoriser la production au-delà de 20 ans.

Energie grise

L'énergie grise est l'énergie nécessaire à la fabrication du panneau solaire. Un panneau solaire photovoltaïque monocristallin devra fonctionner pendant 3 ans pour produire l'énergie nécessaire à sa propre fabrication et à son recyclage. La durée de vie moyenne d'un panneau solaire est de plusieurs dizaines d'années (avec des coûts de maintenance faibles).

En comparaison, et pour une espérance de vie similaire voire inférieure, une centrale nucléaire devra fonctionner durant 6 à 7 ans pour délivrer l'énergie nécessaire à sa propre construction (avec des coûts de maintenance élevés).

2.1 Les caractéristiques d’exploitation

Pilat Solaire a pour seule activité la production d’électricité sur une seule toiture. La production et les frais d’entretiens sont maîtrisés dans le cadre de contrats long terme. Les frais annuels seront limités à ceux induits par les contrats de location du toit, de maintenance, d’exploitation et les assurances. Aucun frais exceptionnels de gestion n’est à prévoir.

_ Les tarifs de rachat d’électricité sont fixés contractuellement avec ERDF : l’Etat s’engage, sur une période de 20 ans, à garantir un tarif dit « bonifié ».

_ Les fournisseurs de panneaux garantissent un rendement des panneaux installés de 80% pendant les 20 ans de fonctionnement de l’installation.

_ L’accès à la toiture est garanti par un bail de 20 ans.

_ Les frais du contrat de maintenance assurée par Subsol sont forfaitairement dimensionnés sur une période de 20 ans. La garantie constructeur est effective sur 10 ans. La garantie sur les rendements (vieillissement du matérielle) est effective sur 20 ans. Les panneaux deviennent la propriété de l’office HLM Giers Pilat Habitat à l’issue du contrat de maintenance, soit au bout de 20 ans.

_ Tout matériel défectueux, remplacé ou démonté (panneau solaire, onduleur), sera confié à SUBSOL SARL, membre agréé du cycle de recyclage PVcycle, qui s’engage à traiter le matériel selon la charte PVcycle.

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_ Les assurances couvrent les risques de contrepartie et d’exploitation : force majeure, vol, vandalisme et incidents climatiques, décennale travaux, pertes d’exploitation, RC.

S c h é m a c on t r a c t u e l

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3- Aspects financiers

3.1 Investissement et financement

Le besoin de financement s’élève à 5 240 000 €. Il sera financé à hauteur de :• 420 000 € par les fonds propres souscrits par les investisseurs

• 4 816 000 € par une banque.

_ La dette sera d’abord portée en priorité en amont de travaux, ne nécessitant pas d’avance des actionnaires pendant la phase de chantier ;

3.2 Exploitation

Les principales hypothèses de construction du business plan sont les suivantes :

Chiffre d’affaires :

• les centrales présentent une puissance cumulée de 2.1 MWc, soit une production estimée de 2 180 MWh.

• Le prix de rachat par EDF est de 31,68 centimes par KWh. Il est inflaté

chaque année d’un indice contractuel fondé sur le coût de la vie. Dans le business plan, il a été retenu un indice qui progresse de 1 % par an.

• Une dégradation théorique maximum de la production des panneaux a été retenue à haute de -0.5 % par an dans le business plan. Cette hypothèse est prudente par rapport à la dégradation généralement constatée sur les panneaux installés, et s’appuie sur la garantie constructeur (80% du rendement initial garantie la 25 ième année).

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Charges :

Les charges sont dimensionnées en pourcentage du chiffre d’affaires. Les principales hypothèses sont les suivantes :

• maintenance : 4 %, soit 25 000 € en année 1,

• coûts de gestion : 3 %, soit 18 500 € en année 1,

• Loyer : 6 %

Production installée (en MWp) 2.1MWc

Coût du Wc installé (en €) Turnkey connecté au réseau 2.04 €

incluant droits, connexion au réseau, marges développement, études

Ensoleillement minimum des zones d'installations (kWh/kWp) 1040h

Uses

Investissement total projet raccordé au réseau 4,284,000

Structuration opération (audit projet, montage dette, financement…) 84,000

Coûts raccordement + divers 330,330

DSRA 537,360

Total 5,235,690

Sources

EQUITY PROJET 418,855 8

DETTE PROJET 4,816,835 92

Total 5,235,690

Plant

Production annuelle attendue (en kwh) 2,184,000

Dégradation annuelle attendue des modules PV 0.50%

Tariff 0.2794

Inflation Tariff 0.50%

Driver Montant 1ere annee

Estimation Assurances (en % du CA) 3.00% 18,398

Estimation Maintenance (en % du CA) 4.00% 24,530

Estimation Supervision projet et charges annexes hors TP (en % du CA) 3.00% 18,398

Estimation du loyer maximum (en % du CA) 6.00% 36,796

Organic (en % du CA) 0.16%

TP (7,000€ par Wc installé) 0.00%

39 A-B - portion to which allowed 0% -

Dettes

Intérêts maximum de la dette 3.30%

Rémunération du compte courant associé 3.50%

Repayment style 1

Annuity

Profiled (target DSCR) 1.20x 1.24x

Debt 4,816,835 92.0%

18 yearsRepayment period (for annuity debt profile)

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• Assurances : 3 %, soit 18 500 € en année 1

Détail du coût des centrales : Coût (euros/Wc) Coût (k€)Panneaux solaires EliFrance: 0.58 1,218Système d'intégration GSE et écran S/T: 0.18 378Onduleurs SMA avec ext. Garantie à 20 ans: 0.15 315Boîtiers et connectique: 0.06 126Logistique et Installation: 0.3 630Travaux annexes: 0.05 105Tranchées: 0.02 42Dévelopement - promesse de bail: 0.09 189Maîtrise d'œuvre, MO: 0.23 483Division parcellaire et enregistrement au cadastre: 0.05 105Déclarations préalable et demande de raccordement: 0.23 483Imprévus: 0.1 210Total: 2.04 4,284

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Le prévisionnel économique est synthétisé dans les tableaux ci-après (tarifs bloqués avant fin septembre 2014) :

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

Performance 1.000 0.995 0.990 0.985 0.980 0.975 0.970 0.966 0.961 0.956Production attendue en Mwh 2,184 2,173 2,162 2,151 2,141 2,130 2,119 2,109 2,098 2,088

0.27940 0.28080 0.28220 0.28361 0.28503 0.28646 0.28789 0.28933 0.29077 0.29223 0.29369 Chiffre d'Affaires en K euros 0 613261 613245 613 613 613 613 613 613 613 613Maintenance (en % du CA) 24530 25 26 26 27 27 28 28 29 29Management Costs (Fixe + Inflation) 18398 18 18 18 18 18 18 18 18 18Loyer (en % du CA) 36796 37 37 37 37 37 37 37 37 37compteur erdf 16517 17 17 18 18 18 19 19 19 20onduleur 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Assurances (% du CA) 18398 19 19 20 20 20 21 21 22 22Organic 0,16% 981 1 1 1 1 1 1 1 1 1IFER 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 115619 117 118 119 121 122 123 124 126 127% du CA 18.9% 19.0% 19.2% 19.4% 19.7% 19.9% 20.1% 20.3% 20.5% 20.7%

0 497641 496 495 494 493 491 490 489 487 486% du CA 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Amortissement sur 20 ans 234917 235 235 235 235 235 235 235 235 235Résultat d'exploitation en K euros 0 262725 262 260 259 258 256 255 254 252 251Intérêts dette 158996 152 146 139 131 124 116 108 100 91Compte courant d'associés 14664 15 15 15 15 15 15 15 15 15Résultat financier en Keuros 0 -173660 -167 -160 -153 -146 -138 -131 -123 -114 -106Reprise amortissement exceptionnel 0 0 0 0 0 0 0 0 0Dotation amortissement exceptionnel 0Résultat exceptionnel en K euros 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Résultat net avant impôt en K euros 0 89065 94 100 106 112 118 125 131 138 145Résultat fiscal 89065 94 100 106 112 118 125 131 138 145Déficit antérieur restant à imputer 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0IS à 34% 29659 31458 33323 35254 37255 39328 41475 43698 46001 48386Résultat après impôt en K euros 0 59406 63 67 71 75 79 83 88 92 97

Prévisionnel SIEL / Années d'exploitation

Tarif de rachat par EDF, en €/kwh, garanti 20 ans. Avec application de l'inflation.

Total des Charges d'Exploitation en K euros

Résultat d'exploitation avant amortissement en Keuros

Investor IRR -418,962 108,656 105,720 102,629 99,446 96,170 92,796 89,323 85,747 82,064 78,272

DSCR (inc. release of DSRA) 1.303 x 1.294 x 1.286 x 1.277 x 1.268 x 1.258 x 1.249 x 1.239 x 1.228 x 1.218 x

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Performance

Maintenance (en % du CA)

Assurances (% du CA) Organic 0,16% IFER

% du CA

% du CA

IS à 34%

Prévisionnel SIEL / Années d'exploitation

Production attendue en MwhTarif de rachat par EDF, en €/kwh, garanti 20 ans. Avec application de l'inflation.Chiffre d'Affaires en K euros

Management Costs (Fixe + Inflation)Loyer (en % du CA)compteur erdfonduleur

Total des Charges d'Exploitation en K euros

Résultat d'exploitation avant amortissement en Keuros

Amortissement sur 20 ansRésultat d'exploitation en K eurosIntérêts detteCompte courant d'associésRésultat financier en KeurosReprise amortissement exceptionnelDotation amortissement exceptionnelRésultat exceptionnel en K eurosRésultat net avant impôt en K eurosRésultat fiscalDéficit antérieur restant à imputer

Résultat après impôt en K euros

1.193 x 1.18 x 1.17 x 1.16 x 1.15 x 1.13 x 1.12 x 1.11 x 0.00 x 0.00 x

69,485 65,464 61,324 57,059 52,668 48,145 43,487 577,580 393,009 391,867

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4- Analyse des risques

Risques Commentaires

Force Majeure Une assurance sera souscr i te en cas de Force Majeure

Intempéries Une assurance sera souscr i te af in d’ indemniser les pertes l iées aux anomal ies cl imatiques ( tempête, grê le, etc.) .

Efficience des panneaux

L’équipement ier fourn i t une garant ie de qual i té comprenant une clause de rendement.Les panneaux sola i res ont une ef f icacité garant ie à 80% sur 25 ans . La réduct ion de l ’ef f icacité dans cette fourchette est ent ièrement pr i se en compte dans le modèle de base ( réduct ion de 1% par an), ce qui correspond à une sous-évaluat ion de la per for mance.

DisponibilitéUn contrat de maintenance passé avec Subsol . Le rendement et la d isponibi l i té du matér ie l est enregis t ré et contrô lable à d is tance et en temps réel .

Inflation Le contrat EDF prév ient toute expos i t ion au r isque d’ inf lat ion, du fa i t de son indexat ion.

Taux La société souscr i t un crédit à taux f ixe.

Etudes Les s imulat ions sur le product ib les sont réal i sés sur le f ichier météo moyen des dix dern ières années.

Sécurité d’accès au site (normes,…)

Touts les t ravaux sont réal i sés dans les règ les de l ’art , su ivant le cahier des charges rédigé par Subsol et détai l lant l ’ensemble des nor mes de l’ insta l lat ion. L’ instal lat ion est contrô lée avant son branchement par un bureau de contrôle et val idé par le Consuel (organisme délégué par l ’Etat pour va l ider la confor mité aux normes des insta l lat ions) .

Malfaçon pendant les travaux

Les entrepr i ses retenues sont couvertes par leurs décennales.

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5- Calendrier opérationnel

Calendrier AURIAC SOLAIRE

juin-2013

sept-2013

déc-2013

mars-2014

Juin 201

sept. 2014

mai-2015

mai- 2016

Phase de Prospection

Signature du bail

Benchmark fournisseurs et installateurs

Phase Initiale

Démarches administratives contrat EDF

Démarches autorisations municipales

Enregistrement de société et signature des statuts

Versement des fonds propres

Signature du contrat d'installation

Signature du contrat de Maintenance et Exploitation

Signature du crédit bancaire

Versement du crédit bancaire

Phase Installation

Construction

Signature du contrat de rachat EDF

Raccordement réseau EDF

Test de raccordement

Phase d'opération

Opérations

Première facturation à EDF

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