PREMIERE ANALYSE DES IMPACTS de la LOI ALURALUR... · PREMIERE ANALYSE DES IMPACTS de la LOI ALUR Avertissements Le lecteur est avisé u’il s’agit d’une première analyse et

PREMIERE ANALYSE DES IMPACTS de la

LOI ALUR Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014

(Publiée au Journal officiel du 26 mars 2014)

ANALYSE DES IMPACTS de la LOI ALUR – Version N°1 du 1er.04.2014 - © Tous droits réservés - CRIDON-Lyon ® - 04.2014 1

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PREMIERE ANALYSE DES IMPACTS de la LOI ALUR Avertissements

Le lecteur est avisé qu’il s’agit d’une première analyse et interprétation du texte de la loi. Le CRIDON-Lyon réalisera au fur et à mesure de sa réflexion et de la publication des textes d’application attendus, des mises à jour régulières. Ce document est le fruit des travaux d’analyse conduits par les services Construction, Civil Obligations et Commercial.



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ANALYSE DES IMPACTS de la LOI ALUR – Version N°1 du 1er.04.2014 - © Tous droits réservés - CRIDON-Lyon ® - 04.2014

La loi « Pour l’accès au logement et un urbanisme rénové » (loi ALUR) après la décision du

Conseil Constitutionnel rendue le 20 mars dernier, a été publiée au journal officiel du 26 mars

2014. Elle est entrée en vigueur le 27 mars 2014.

Cette loi, qui comprend 177 articles, s’inscrit dans une série de textes adoptés et entrés en

vigueur au fil du temps, depuis le mois de janvier 2013 : une loi du 18 janvier 2013 relative à la

mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de

production de logement social, suivie de cinq ordonnances consacrées à des aspects divers de

notre législation, en lien avec la production de logements.

3



Le législateur a divisé la loi en quatre titres :

Titre I : Favoriser l’accès de tous à un logement digne et abordable (art. 1 à 51).

Titre II : Lutter contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées (art. 52 à 95)

Titre III : Améliorer la lisibilité et l’efficacité des politiques publiques du logement (art. 96 à 125).

Titre VI : Moderniser les documents de planification et d’urbanisme (art. 126 à 177).

La loi ALUR apporte des modifications dans de très nombreux domaines qui touchent au droit privé

comme la loi du 6 juillet 1989 ou le statut de la copropriété, mais aussi au droit public lorsqu’il s’agit du

plan local d’urbanisme intercommunal ou du droit de préemption urbain.

L’objectif du CRIDON de LYON aujourd’hui n’est pas ici d’exposer l’ensemble de la loi mais d’en extraire

les dispositions qui concernent la pratique notariale et sur lesquelles il est apparu nécessaire d’alerter

dès maintenant les praticiens, avant tout commentaire détaillé.

4



Nous avons donc choisi de ne retenir que 13 thèmes dans lesquels nous ne présentons que certains articles de la loi qui nous sont apparus les plus importants.

1. Les baux d’habitation (dont : location en meublé, permis de louer et résidences universitaires)

2. Les dispositions de la loi du 31 décembre 1975 relative à la vente de l’immeuble loué

3. Le changement d’usage des logements (art L 631.7 du CCH )

4. Les professionnels de l’immobilier

5. La copropriété : immatriculation des syndicats et vente du lot

6. La lutte contre la mérule

7. La lutte contre les marchands de sommeil

8. L’autorisation préalable de division de l’immeuble bâti

9. Le bail à construction et emphytéotique : le sort des locataires à la fin du bail

10. Le droit de préemption urbain

11. La disparition du coefficient d’occupation des sols

12. Le lotissement : le sort des documents.

13. Les problèmes de dépollution et des secteurs d’information

5



Pour cette présentation, c’est la forme d’un tableau qui a été retenue afin de situer chaque

disposition nouvelle dans le code ou la loi qu’elle modifie, en résumer l’objet, indiquer

selon quelles modalités elle entrera en vigueur.

Nous avons respecté, autant que possible, la chronologie des articles dans la loi pour

permettre à chacun de situer une disposition évoquée dans son contexte, en se reportant

au texte intégral de la loi.

Ce document n’est encore une fois qu’un message d’alerte et une première interprétation.

L’étude plus complète de la loi conditionnée en partie par une quarantaine de décrets à

venir, fera l’objet de publications du CRIDON. Les conférences qui sont proposées par le

CRIDON de LYON permettront de développer les principaux sujets abordés par le

législateur.

6



1. Les baux d’habitation Article de loi

Alur

Code – Texte

N° Article Objet Résumé Entrée en vigueur Commentaire

Art. 1er Loi du 6 juillet

1989 art. 1er

Droit au logement Condamnation du refus de louer pour

un motif discriminatoire

Immédiate Généralisation de l’interdiction

du refus de louer pour tout motif

discriminatoire visé par le Code

Pénal

Article 2 Champ d’application La loi régit le bail de la résidence

principale : logement occupé au moins

huit mois par an, sauf exceptions, par

le titulaire ou une personne à charge.

Immédiate C’est l’utilisation à titre de

résidence principale qui

détermine l’application de la loi,

qui en donne également la

définition

Article 3 Forme et mentions du contrat de

bail

Création d’un contrat type. Mentions

obligatoires et sanctions de leur

absence

Immédiate pour

certaines dispositions

et repoussée à la

parution d’un décret ou

arrêté pour d’autres :

-contrat type

-loyers de référence

-GUL (à laquelle le

bailleur peut

expressément

renoncer)

-Notice d’information

relative aux droits et

obligations des parties

et aux voies de

conciliation et de

recours

L’indication du montant et de la

date de versement du dernier

loyer acquitté par le précédent

locataire s’il a quitté le logement

depuis moins de 18 mois, ou du

montant des travaux effectués

dernièrement est nouvelle et

d’application immédiate.

En son absence, comme en

l’absence d’indication de la

surface ou du dernier loyer, le

locataire peut mettre en

demeure le bailleur de le faire et

à défaut saisir le juge pour

obtenir le cas échéant une

diminution du loyer.

Article 3-1 Adéquation de la surface habitable

au loyer

Si la surface habitable est inférieure de

plus d’1/20e à la surface mentionnée,

le loyer doit être proportionnellement

réduit

Immédiate à

l’exception des contrats

en cours

Fixe une jurisprudence

incertaine


1. Les baux d’habitation

Article de loi

Alur

Code – Texte


Art. 1er Article 3-2 Etat des lieux

Ses modalités et son coût lorsqu’il est

réalisé par un tiers mandaté, ou par

huissier en l’absence d’accord, sont

fixés par décret. Le locataire peut seul

demander à ce qu’il soit complété

dans les 10 jours de son établissement.

Les états des lieux doivent être

complétés par les relevés des index

pour chaque énergie.

Subordonnée à la

parution de décrets

pour les modalités et le

coût. Immédiate pour

le reste

L’objectif est de réduire le

contentieux par plus de

précision.

Article 3-3 Diagnostic technique Plus complet : au DPE, au CREP et aux

risques naturels et technologiques,

s’ajoutent l’amiante et l’état de

l’installation intérieure d’électricité et

de gaz

Subordonnée pour les

nouveautés à la


La mention expresse du

diagnostic amiante clarifie

la situation. Il fallait se

référer aux dispositions du

CSP exigeant qu’il soit tenu

à disposition des occupants.

Article 4 Clauses non écrites Interdiction de percevoir des pénalités

(clause pénale) en cas d’infraction aux

clauses d’un bail ou d’un règlement de

copropriété.

Pas de facturation au locataire de

l’état des lieux de sortie.

Impossibilité d’imposer la souscription

d’un contrat de location

d’équipements.

Réduction de 40 à 21 jours de la durée

en deçà de laquelle le locataire ne

peut demander une indemnité au

bailleur lorsqu’il réalise des travaux.

Immédiate aux

contrats à conclure.



Article de loi

Alur

Code – Texte


Art. 1er Article 5 Rémunération des

intermédiaires

-Entremise ou négociation d’une mise en location :

charge exclusive du bailleur

- Visite du preneur, constitution de son dossier et

rédaction du bail : partage entre bailleur et

preneur, la part du locataire ne pouvant excéder

celle du bailleur ces frais étant de surcroît

plafonnés par décret (par m² de surface habitable)

-Honoraires des personnes mandatées pour

réaliser l’état des lieux : partage et plafonnement

dans les mêmes conditions.

Communication à l’observatoire des loyers des

informations relatives au logement et au contrat

de location.

L’absence de versement de l’APL n’est pas un

défaut de paiement.

Subordonnée à la


Applicable aux notaires.

La fixation de plafonds

va être déterminante.

Article 7 Vétusté

Travaux du bailleur

Assurance

Les modalités de prise en compte de la vétusté

seront déterminées par décret.

Une information préalable doit lui être remise. Les

travaux ne peuvent être exécutés les samedis,

dimanches et jours fériés sans son accord.

Il peut saisir le juge afin qu’il prononce leur

interdiction ou leur interruption s’ils ne respectent

pas les conditions définies dans la notification,

sont abusifs ou rendent l’utilisation du local

impossible ou dangereuse.

Possibilité pour le bailleur de souscrire une

assurance pour compte du locataire si ce dernier

n’y a pas procédé.

Le locataire doit permettre l’accès aux lieux loués

pour la préparation des travaux visés.

Décret pour la vétusté

et l’assurance pour

compte

Applicable aux contrats

en cours pour les

travaux ( article 14-1° de

la loi ALUR)



Article de

loi Alur

Code – Texte


Art. 1er Article 7-1 Prescription Prescription triennale des actions

dérivant d’un contrat de bail.

Prescription annale de l’action en

révision du loyer par le bailleur.

Immédiate sauf

contrats en cours et

règles relatives à

l’application dans le

temps d’une

prescription plus

courte

(C. Civ. art. 2222).

Primordial d’autant que le bailleur doit

désormais demander l’indexation.

Article 8-1 Colocation Réglementation de la colocation par

bail unique ou pluralité de contrats.

-Constitutive d’une division de

logement en cas de pluralité de baux

-Normes de peuplement

-Adaptation des normes de décence

-Contrat type

- Assurance pour compte

-Forfait de charges possible

-Limitation de la solidarité du

colocataire ou de la caution qui cesse

avec l’entrée d’un nouveau

colocataire ou 6 mois après la date

d’effet du congé

Des décrets doivent

définir les normes

de décence, établir

un contrat-type.

L’attention des bailleurs devra être attirée

sur la limitation des effets de la solidarité.

Art. 5 Article 11-1 Congés pour vendre dans

le cadre d’une vente par

lots

Abaissement du seuil de 10 à 5

logements vendus par lots

Application

immédiate (aux

congés délivrés

après l’entrée en

vigueur de la loi)

Attention, les accords collectifs n’ont pas

été modifiés : leur seuil d’application

reste de 10 logements



Article de loi

Alur

Code – Texte


Art. 5 Article 11-2 Mise en copropriété

d’un immeuble

indivis de 5 locaux

d’habitation ou plus

Prorogation des baux d’une durée de 3 ans si

l’immeuble est situé en zone d’urbanisation de plus

de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre entre

l’offre et la demande de logements (zones tendues).

Dans l’attente du

décret définissant les

zones tendues.

Le législateur entend-il

véritablement que l’immeuble

soit la propriété d’indivisaires ?

Des problèmes de cumul de

protection peuvent se poser si

la mise en copropriété

intervient dans le cadre d’une

vente par lots.


1. Les baux d’habitation Article de loi

Alur

Code – Texte


Art. 5 Article 15 Congés -Le remise en main propre contre récépissé ou émargement est

expressément validée.

Congé du bailleur

-Congé pour reprise :

Indication de la nature du lien existant entre le bailleur et le

bénéficiaire

Justification du caractère réel et sérieux de la reprise

En cas d’acquisition d’un bien occupé : si le terme du bail intervient

moins de 2 ans après : respect d’un délai de 2 ans

-Congé pour vendre :

Restriction des congés sans droit de préemption : vente entre

parents et alliés jusqu’au 3e et non plus 4e degré inclus

En cas d’acquisition d’un bien occupé : pour le terme du premier

renouvellement du bail.

-Le juge saisi peut d’office vérifier la réalité du motif et la justification par

des éléments sérieux et légitimes.

-Suspension de tout congédiement en cas de :

-Risque sanitaire et technologique

-Bâtiment menaçant ruine

-Délivrance d’une notice d’information relative aux obligations du bailleur

et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire

Amendes pénales en cas de congé frauduleux

Congé du locataire

Nouveaux cas de réduction à un mois du délai de préavis (zones

« tendues », handicapés, attribution logement bénéficiant de l’APL)

et obligation d’en préciser le motif dans le congé.

Locataires et bailleurs protégés :

-niveau plafond de ressources : attribution de logements conventionnés

-âges modifiés : 65 ans pour tous

Immédiate, sauf pour les baux

en cours.

Un arrêté doit déterminer le

contenu de la notice

d’information.

La protection du locataire

est accrue.

Le montage consistant à

acquérir un bien loué,

puis délivrer congé est

désormais encadré si le

congé est motivé par la

reprise ou par la vente.



Article de loi

Alur

Code – Texte


Art. 6 Article 16 Observatoires des loyers Composition et missions des observatoires

des loyers, qui vont recueillir des données

relatives aux loyers et les mettre à disposition

du public.

Des décrets

détermineront leurs

conditions d’agrément.

Permettront notamment

de déterminer les loyers de

référence.

Article 17 Encadrement des loyers Zones d’encadrement

Fixation par le Préfet d’un loyer de

référence, d’un loyer de référence majoré

(+20% maxi) et d’un loyer de référence

minoré (- 30% maxi)

Complément de loyer pour les logements aux

caractéristiques de localisation ou de confort .

Contestable dans les 3 mois par le locataire.

Un décret fixera les

modalités d’application

de l’encadrement.

Article 17-1 Révision des loyers Obligation de demander le jeu de l’indexation

dans l’année de sa prise d’effet.

Majoration possible du loyer par une clause-

travaux

Immédiate ( article 14-

1° loi ALUR)

Les clauses d’indexation ne

sont plus automatiques.

Article 17-2 Loyer du bail renouvelé Zones « tendues » :

-action en diminution possible si loyer

supérieur au LR minoré

-action en réévaluation si loyer inférieur

au LR minoré

Hors zones « tendues » l’ancien système du

loyer manifestement sous-évalué

s’applique.

Décret Le loyer proposé dans le

cadre d’une action en

réévaluation doit être

inférieur ou égal au LR

minoré.

Le locataire peut contester

l’action en réévaluation par

référence aux loyers

habituellement constatés

dans le voisinage pour des

logements comparables.



Article de loi

Alur

Code – Texte


Art. 6 Article 18 Loyer initial Dans les zones tendues, un décret fixe

annuellement le montant maximum

d’évolution des loyers des logements

vacants et des contrats renouvelés.

Attente du décret Double encadrement.

Article 20 Commission de conciliation Elargissement de son champ de

compétence aux litiges relatifs aux

congés.

Immédiate sauf

contrats en cours ?

Article 20-1 Mise en conformité d’un logement

indécent

L’information du bailleur par

l’organisme payeur de son obligation de

mise en conformité tient lieu de

demande par le locataire

Immédiate ( article 14-

1° loi ALUR)

Article 21 Quittances Gratuité des avis d’échéance et des

quittances qui peuvent être

dématérialisées avec l’accord du

locataire

Immédiate

Article 22 Dépôt de garantie Restitution :

- dans les 2 mois de la remise en main

propre ou par LRAR des clés au bailleur

ou à son mandataire avec indication du

nouveau domicile

-dans le mois lorsque l’état des lieux de

sortie est conforme à l’état des lieux

d’entrée

-possibilité de conserver sur

justification une provision de 20% dans

les immeubles collectifs jusqu’à l’arrêté

des comptes annuel

-Majoration de 10% par mois à défaut

de restitution dans les délais

Immédiate sauf

contrats en cours



Article de loi

Alur

Code – Texte


Art. 6 Article 22-2 Etablissement des contrats Liste des pièces justificatives du

candidat et de sa caution

Interdiction d’imposer la

cosignature d’un ascendant ou d’un

descendant

Sanctions par amendes

administratives

Un décret définit la liste des

pièces justificatives.

Application immédiate sauf

contrats en cours pour le reste

Article 23 Charges Modifications mineures sur l’information

des modalités de leur calcul et la

transmission de leur récapitulatif.

Le locataire peut exiger leur paiement par

1/12e si la régularisation n’a pas été

effectuée avant la fin de l’année suivant

celle de leur exigibilité

1er septembre 2015 pour le

récapitulatif.

Immédiate pour le reste.

Article 24 Clause résolutoire Mentions du commandement de payer.

Signalement à la commission de

coordination des actions de prévention

des expulsions locatives.

Saisie préalable de la commission pour les

bailleurs personnes morales

Immédiate

1er janvier 2015 pour la

commission

Article 24-1 Mandat d’agir L’agrément des associations siégeant à la

commission nationale de concertation

n’est plus nécessaire.

La collectivité territorialement compétente

en matière d’habitat et les organismes

payeurs des aides au logement peuvent

être mandatés par le locataire en litige

avec son bailleur

Immédiate sauf contrats en

cours



Article de loi

Alur

Code – Texte


Art. 8 Article 24-2

Loi du 6 juillet 1989

Création de la garantie

universelle des loyers

(GUL)

. Objectif :

Eviter les expulsions en garantissant les

impayés du locataire.

. Montant garanti :

L’indemnisation du propriétaire ne devra pas

excéder le montant du loyer de référence

qui sera fixé par le préfet (possible

majoration si le locataire est étudiant,

demandeur d’emploi, apprenti ou salarié

hors CDI).

Les revenus du locataire devront être au

moins deux fois supérieurs au montant du

loyer pour pouvoir prétendre à la GUL.

.Impayés couverts :

- Loyer

-charges locatives.

Sauf : dégradations locatives.

.Conditions succinctes :

1) Contrat de location écrit conformément

au « contrat type » (article 3)

2) Déclaration du contrat de location à

l’Agence de la garantie universelle des loyers

(le « contrat type » devra stipuler qu’il peut

faire l’objet d’une déclaration à l’AGUL.

3) Le logement loué devra être décent au

sens de l’article 6.

4) Le preneur ne devra pas être un parent ou

allié du bailleur.

Au plus tard le 1er janvier

2016 (possibilité

d’application aux contrats

en cours à cette même date

par voie d’avenant, après

vérification des conditions

fixées par l’article 24-2)

Dispositif par défaut dans les

contrats de location, le bailleur

devra donc expressément y

renoncer.

Cette garantie n’est pas

véritablement universelle car le

bailleur reste libre de choisir un

cautionnement ou un système

d’assurance privé (avec possibilité

de cumul avec un cautionnement si

le preneur est étudiant ou

apprenti).

16


1. Les baux d’habitation : Locations en meublé Article de

loi Alur

Code – Texte


Art. 8 Article 25-3


Logements meublés Dispositions d’ordre public dès lors que le

logement constitue la résidence principale

du locataire.

Dans les conditions de

droit commun, mais en

pratique dès la parution

des décrets fixant la liste

des éléments que doit

comporter le logement, et

définissant le « contrat

type ».

Auparavant, l’article 2 alinéa 2 de

la loi du 6 juillet 1989 excluait les «

locations en meublé » de son

champ d’application.

Article 25-4


Donne une définition

du logement meublé.

« Un logement meublé est un logement

décent équipé d’un mobilier en nombre et

en qualité suffisants pour permettre au

locataire d’y dormir, manger et vivre

convenablement au regard des exigences

de la vie courante ».

Cette définition vise à clarifier la

notion de « location meublée » qui

soulevait certaines difficultés.

Article 25-5


Exigence d’un

inventaire pour les

locations meublées.

Rédaction d’un « inventaire et un état

détaillé du mobilier » lors de la conclusion

du bail, dans les mêmes formes et en

autant d’exemplaires que de parties à la

remise et à la restitution des clés.

Cet inventaire amiable et

contradictoire est rendu

obligatoire.

L’inventaire et l’état détaillé ne

peuvent donner lieu à aucune

autre facturation que celle liée à

l’établissement de l’état des lieux.

Article 25-6


Dépôt de garantie pour

les locations meublées.

Fixe le montant du dépôt de garantie à 2

mois de loyer maximum.

Dérogation à l’article 22 qui limite

le dépôt de garantie à un mois de

loyer pour les « locations vides ».

Article 25-7


Durée de la location

meublée.

Rédaction du bail selon un contrat type qui

sera défini en Conseil d’Etat.

Durée minimale d’un an tacitement

reconductible pour la même durée.

La durée peut être ramenée à 9 mois si le

locataire est étudiant.

Reprend les exigences de l’article

L. 632-1 du code de la construction

et de l’habitation.

Exigence d’un écrit strictement

encadré. Réduction possible de la

durée à 9 mois pour les étudiants

17


1. Baux d’habitation : locations en meublé

Article de

loi Alur

Code – Texte

N° Article Objet Résumé

Entrée en

vigueur Commentaire

Art. 8 Article 25-8

Loi du 6 juillet

1989

Renouvellement du

bail et congé de la

location meublée.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée A/R ou

signifié par acte extrajudiciaire.

Le locataire (même si le bail est de neuf mois) peut résilier le

contrat à tout moment sous réserve d’un préavis d’un mois.

Si le bailleur souhaite modifier les conditions du bail, il doit,

à l’expiration du contrat, en informer le locataire avec un

préavis de trois mois. En cas d’acceptation par le preneur, le

contrat est renouvelé pour un an.

Le congé du bailleur doit respecter un préavis de trois mois,

et être motivé par :

- sa décision de reprendre ou vendre le logement (si

caractère réel et sérieux)

- un motif légitime et sérieux (comme le non-respect d’une

obligation du locataire)

Le congé doit comporter le motif allégué à peine de nullité ;

et, en cas de reprise, indiquer les noms et adresse du

bénéficiaire et la nature de son lien avec le bailleur.

Le congé du bailleur n’est pas possible si le locataire est âgé

avec de faibles ressources

Le juge saisi peut (même d’office) vérifier la réalité du motif

et invalider le congé en l’absence de motifs sérieux et

légitimes.

Si le congé émane du bailleur, le locataire n’est redevable du

loyer et des charges que pour le temps où il a occupé

réellement les lieux.

Contrairement à l’article 15, le

congé ne peut pas être remis en

main propre.

Fixation de la forme du congé qui

n’était pas prévue par l’article L.

632-1 CCH.

Pas de modification des délais de

préavis.

Si le preneur quitte les lieux avant

l’expiration du préavis émanant du

bailleur, il n’est redevable du loyer

et des charges que jusqu’à cette

date (il sera en revanche tenu

jusqu’au terme s’il en est l’auteur,

sauf relocation avec l’accord du

bailleur).

18


1. Baux d’habitation : Locations en meublé

Article de

loi Alur

Code – Texte


Art. 8 Article 25-9


Encadrement des

loyers de la location

meublée.

Dans les zones d’encadrement mentionnées à l’article

17 (I), le Préfet fixe un loyer de référence, un loyer de

référence majoré et un loyer de référence minoré.

Une majoration unitaire par mètre carré sera

appliquée à ces loyers de référence pour tenir

compte du caractère meublé du logement.

Ces dispositions ne s’appliquent pas aux logements

meublés situés dans une résidence de service gérée

selon un mode d’organisation adapté aux nécessités

des résidents par un mandataire unique (hôtels,

résidences de tourisme, ou en cas de caractère

habituel de l’activité de location meublée

accompagnée de prestations para-hôtelières).

La révision du loyer s’opère dans les conditions de

l’article 17-1 (I), avec la possibilité supplémentaire

d’une augmentation conventionnelle du loyer en cas

d’acquisition d’équipements par le bailleur en sus de

l’équipement initial.

La majoration unitaire par mètre

carré permettra de pondérer la

valeur des loyers de référence

en tenant compte de la

spécificité du caractère meublé

du logement.

Article 25-10


Récupération des

charges locatives par le

bailleur en cas de

location meublée.

Possibilité pour le bailleur de récupérer les charges

locatives accessoires au loyer principal :

. Soit dans les conditions de l’article 23 pour les

provisions sur charges ;

. Soit sous forme de forfait tel que défini dans le

contrat, versé simultanément au loyer sans

complément ou régularisation ultérieure possible. Sa

fixation doit respecter les termes de l’article 23 et son

montant peut être révisé chaque année aux mêmes

conditions que le loyer principal.

19


1. Les baux d’habitation : Droit commun

Article de

loi Alur

Code – Texte


Art. 1

C. Civ. art. 1724

Réduction du loyer en

cas de réparations

urgentes effectuées

par le bailleur

Réduction de 40 à 21 jours du délai au-delà

duquel le loyer doit être diminué.

Immédiate sauf pour les

contrats en cours

Art. 3 Loi du 9 mars 2010

Article 2, al. 4

CCH art. L. 129-8

Détecteurs de fumée Son installation incombe au bailleur, qui

doit s’assurer de son bon fonctionnement

lors de l’état des lieux.

Le locataire l’entretient et assure son

renouvellement.


contrats en cours

Pour les baux en cours lors de

l’entrée en vigueur de loi de 2010,

l’obligation d’installation faite au

bailleur est satisfaite par la

fourniture d’un détecteur ou par

remboursement du locataire

Art. 4 Code civil, art. 1751

1751-1 nouveau

Cotitularité du bail

Attribution du bail en

cas de dissolution du

PACS

Extension au PACS

Possibilité de saisir le juge pour demander

l’attribution, le bailleur est appelé à

l’instance.


contrats en cours

La cotitularité n’est pas

automatique : les partenaires

doivent en faire la demande

conjointement.

L’article 9-1 de la loi du 6 juillet

1989 relatif à l’opposabilité des

notifications du bailleur n’a

toujours aucun sens.

20


1. Les baux d’habitation : permis de louer

Article de

loi Alur

Code – Texte


Art. 92 L635-1 à L 635-11

CCH

Création d’un permis

de louer dans des

zones difficiles

Le conseil municipal ( ou l’établissement

public intercommunal compétent en

matière d’habitat) peut délimiter des zones

imposant une autorisation de louer en cas

d’habitat dégradé .

La demande d’autorisation de louer est

transmise à l’autorité compétente selon

un modèle type avec le dossier de

diagnostic . Le silence dans le délai d’un

mois vaut acceptation. Le refus est

transmis à la CAF et la MSA.

Une nouvelle autorisation est nécessaire à

chaque location.

Sanction : une amende comprise entre

5.000 et 15.000 €, mais sans incidence sur

la validité du bail.

Il faudra attendre le décret

d’application.

Le but est la lutte contre l’habitat

indigne.

Avant de conclure un bail, il faudra

vérifier en mairie si le logement

n’est pas situé dans une zone

soumise à autorisation ou

déclaration.

Art. 93 L634-1 à L 634-5 du

CCH

Instauration d’une

déclaration de louer

Les mêmes organes peuvent instituer non

plus une zone d’autorisation, mais une

zone de déclaration de mise en location.

Cette déclaration devra être effectuée

dans les 15 jours suivant la conclusion du

bail, accompagnée du dossier de diagnostic

technique. Le récépissé, nécessaire pour

bénéficier de l’ APL sera transmis par le

bailleur au locataire. Il faut une déclaration

à chaque nouvelle location.

Sanction : amende de 5.000 €

Attente du décret

d’application.

Cette zone peut concerner un seul

ensemble immobilier .

Il faudra réitérer la déclaration à

chaque location.

21


1. Baux d’habitation : Résidences universitaires

Article de

loi Alur

Code – Texte


Art. 13 CCH, art. L. 631-

12 (nouveau)

Résidences

Universitaires

Etablissement destiné au logement collectif

à titre de résidence principale dans des

immeubles comportant à la fois des locaux

privatifs, meublés ou non, et des locaux

affectés à la vie collective.

Accueille des étudiants, des personnes de

moins de 30 ans en formation ou en stage,

des personnes titulaires d’un contrat de

professionnalisation ou d’apprentissage et à

titre exceptionnel des enseignants et des

chercheurs

Ces résidences peuvent faire l’objet d’une

convention APL.

Immédiate Les baux qu’elles concluent

(meublés ou non) ne sont que

partiellement soumis à la loi du 6

juillet 1989.

Durée maximale d’un an et

renouvellement possible si

l’occupant remplit toujours les

conditions.

Interdiction de cession et sous-

location.

22


2. Les dispositions de la loi du 31 décembre 1975 relative à la vente de l’immeuble loué

Article de loi Alur Code – Texte


Art. 5- II, 1°, a

Loi 31 décembre 1975

Article 10

Droit de préemption du

locataire

Si le locataire renonce à exercer

son droit de préemption, le

bailleur, dès sa renonciation,

doit à peine de nullité notifier

la vente à la commune, qui a

deux mois pour préempter. En

cas de préemption, celle-ci

pourra se faire éventuellement

au prix fixé par le juge, sans que

le vendeur puisse renoncer à la

vente.

Immédiate

Ce nouveau droit de

préemption est autonome, sans

référence au DPU. Il doit donc

être purgé dans toutes les

communes, qu’elles soient

dotées ou non d’un PLU.

Art. 5-II,1°,b

Idem Idem La vente du ou des logements

occupés à un organisme HLM

échappe au droit de

préemption du locataire de

l’article 10 de la loi de 1975

Immédiate

Art. 5-II,2° Loi 31 décembre 1975

Article 10-I

Vente « à la découpe »

Le nombre de logements est

baissé de dix à cinq

pour déterminer les immeubles

concernés

Immédiate

Augmentation notable du

champ d’application de la

loi « Aurillac »

23


3. Le changement d’usage des logements (art. 631.7 du CCH)



Art. 16, 1° Art. L. 631-7 du code

de la construction et

de l’habitation (CCH)

Autorisation préalable de

changement d’usage des

locaux d’habitation.

Nouveau : le fait de louer un local

meublé destiné à l’habitation de

manière répétée pour de courtes

durées à une clientèle de passage qui

n’y élit pas domicile constitue un

changement d’usage.

Immédiate. Cet article transpose la

jurisprudence de la CA Paris et

soumet les meublés de tourisme ou

autres locations meublées de

courtes durées (par opposition aux

meublés de l’article L. 632-1 du

CCH) à la procédure de changement

d’usage de l’article L. 631-7-1 du

CCH.

Art. 16, 2° Création de l’article

L. 631-1-7 A du CCH

Création d’un régime

d’autorisation temporaire

propre aux locations

meublées de courtes

durées.

Dispositions spécifiques aux locations

de courtes durées qui permettent aux

communes entrant dans le champ

d’application de l’article L. 631-7 du

CCH, d’encadrer ce type de locations,

principalement les meublés de

tourisme, en instaurant un régime

d’autorisation temporaire.

Lorsque la location constitue la

résidence principale du loueur, au

sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet

1989 (modifié par la loi ALUR, art. 1er),

aucune autorisation n’est nécessaire,

ni au titre de l’article L. 631-7 ni à

celui de l’article L. 631-7-1 A du CCH.

L’autorisation temporaire exclu de

devoir procéder à un changement de

destination au sens de l’urbanisme.

Immédiate, sous

réserve des

délibérations à

intervenir des

communes ou organes

délibérants des EPCI.

Les délibérations fixent les

modalités de délivrance des

autorisations temporaires et les

critères de celles-ci, notamment :

durée des contrats de location ou

caractéristiques physiques du local,

en fonction de sa localisation…

L’institution d’un régime

d’autorisation temporaire écarte les

dispositions de droit commun des

articles L. 631-7 et L. 631-7-1 du

CCH.

Bien que le texte ne le précise pas,

ces dispositions se cumulent avec

les règles tirées du code du

tourisme qui prévoient également

le mécanisme d’une déclaration

préalable en mairie (cf. art. L. 324-1-

1 du code du tourisme, par ailleurs

modifié par la loi ALUR, art. 10).

24


3. Le changement d’usage des logements (art. 631.7 du CCH)



Art. 16, 3° Art. L. 631-9 du CCH Extension du régime du

changement d’usage aux

communes qui sont hors

champ d’application de

l’article L. 631-7 du CCH.

Les communes (qui le souhaitent)

autres que celles mentionnées au

1er alinéa de l’article L. 631-7,

peuvent rendre applicable la

procédure de changement d’usage

sur leur territoire ou sur certaines

parties.

Immédiate. Accent mis, en particulier, sur les

communes appartenant à une zone

d’urbanisation continue de plus de

50 000 habitants définie à

l’article 232 du code général des

impôts, pour lesquelles la demande

d’extension du dispositif de l’article

L. 631-7 du CCH doit se faire par

une délibération de l’organe

délibérant de l’EPCI compétent en

matière de PLU ou, à défaut, du

conseil municipal.

Art. 17 Art. L. 631-10 du

CCH

Exclusion des zones

franches urbaines des

dispositions de l’article

L. 631-7 du CCH.

Abrogation. Immédiate. Fin de l’exclusion de l’application

du régime d’autorisation pour

changement d’usage aux zones

franches urbaines définies par

l’article 42 (§ 3, B) de la loi n° 95-

115 du 4 février 1995.

Art. 18 Art. L. 651-2 du CCH Sanctions en cas

d’infraction ou de non-

respect des conditions ou

obligations imposées en

application de l’article

L. 631-7 du CCH

La violation des dispositions de

l'article L. 631-7 du CCH est passible

d’une amende de 25 000 €.

Le président du tribunal ordonne le

retour à l'habitation des locaux

transformés sans autorisation dans

un délai qu'il fixe, au-delà duquel une

astreinte d'un montant maximal de

1 000 € par jour et par m² utile des

locaux irrégulièrement transformés

peut être prononcée.

Immédiate. Les produits de l’amende et de

l’astreinte (auparavant versés à

l'agence nationale de l'habitat) sont

dorénavant versés intégralement

au profit de la commune dans

laquelle est situé l’immeuble.

25


4. Professionnels de l’immobilier

Article de loi

Alur

Code – Texte


Art. 24 1er Champ d’application

étendu

-Mandats de recherche

-Souscription, achat et vente de parts de

sociétés d’habitat participatif

-Vente de listes de fonds de commerce

-Syndic de copropriété

Application aux contrats

conclus à compter de

l’entrée en vigueur de la loi.

Précisions et adaptation aux

nouveaux modes d’habitat.

1-1 -Location possible lorsqu’elle est accessoire

à un mandat de gestion

Déjà acquis

3 Délivrance des cartes Par le Président de la CCI et non plus le

Préfet

Décret devant fixer la durée

et les modalités de

délivrance

Du public au privé

Garants financiers Mise en place obligatoire de procédures de

contrôle interne

Décret

3-1 Formation continue Obligatoire Décret Obligatoire pour les agents

mais aussi les directeurs

d’agence et les négociateurs,

salariés et agents commerciaux.

4 Compétence Exigée de toute personne habilitée Décret Non-rétroactif : les personnes

déjà habilitées sont censées

justifier de la compétence

requise

Agents commerciaux Assurance obligatoire

Interdiction de détenir des fonds, donner

des consultations juridiques, assurer la

direction d’une agence.

Décret pour l’assurance Eviter que les agents

commerciaux apparaissent

comme des agents immobiliers.

Doivent également mentionner

leur qualité sur les mandats, les

publicités et tous les

documents d’une transaction

immobilière.

4-1 Information des clients Sur les liens capitalistiques ou juridiques

avec les entreprises dont des

intermédiaires proposent leurs services à

leurs clients

Décret Transparence

Pénalement sanctionné

26



Article de

loi Alur

Code – Texte


Art. 24 6 Mandats -Moyens employés pour diffuser les

annonces

-Actions que le mandataire s’engage à

réaliser et modalités reddition de comptes

pour les mandats exclusifs

-Plafonnement de la clause pénale

-Obligation d’exclusivité pour les marchands

de listes et de remboursement de la

rémunération en cas de non-conformité

1er jour du 4e mois suivant la

promulgation : 1er juillet 2014

Décret

On ne dit plus « commissions »

mais « honoraires ».

Le mandat exclusif n’est pas mort

contrairement à ce que l’on

aurait pu croire.

Assainissement de l’activité de

marchand de listes.

Art. 24 et

54

6-1

6-2

CCH art. L. 721-1

Publicité

Annonces

Montant TTC des honoraires charge locataire

ou acquéreur (en % du prix)

Mention du statut d’agent commercial.

Les annonces relatives à la vente d’un lot ou

d’une fraction de lot d’un immeuble bâti

soumis au statut de la copropriété doivent

mentionner :

-le fait que le bien est soumis au statut de la

copropriété

-le nombre de lots

-le montant annuel de la quote-part de

charges du vendeur

-l’existence d’une éventuelle procédure

relative aux copropriétés en difficulté

Immédiate Participe à l’information et

développe la concurrence au

profit du client.

Art. 24 7 Mandats Modalités de non-reconduction de l’article L.

136-1 du Code de la consommation.

Modalités de dénonciation des mandats

exclusifs en caractères très apparents

Application aux contrats

conclus après l’entrée en

vigueur de la loi.

Il suffirait de conclure des

contrats d’une durée ferme (avec

faculté éventuelle de résiliation

annuelle par le mandant).

27



Article de loi

Alur

Code – Texte


Art. 24 13-1

13-2

Conseil national de la transaction et

de la gestion immobilière

Missions

Composition

Décret Elaboration, maintient et

promotion des principes

nécessaires à

l’accomplissement des

activités soumises à la loi.

Code de déontologie.

13-5 Commission de contrôle des

activités de transaction et de

gestion immobilière

Composition

Missions

Décret Contrôle et sanctionne

(sanctions disciplinaires)

14 et s. Nouvelles sanctions pénales et

administratives

Exercice au mépris d’une

interdiction disciplinaire

Mise en location de locaux

dangereux (impropres à

l’habitation, insalubres, péril…)

Publicité sans indication des

honoraires ou mention statut

d’agent commercial

Décret

Immédiate

28


5. La copropriété : immatriculation des syndicats

Article de loi

Alur

Code – Texte


Art. 52 et 53 Code de la

construction et de

l’habitation

La partie

législative est

complété par un

nouveau livre VII

(comprenant un

chapitre unique

intitulé « De

l’immatriculation

des syndicats de

copropriétaires »,

et comportant de

nouveaux articles

L 711-1 à L 711-7)

Immatriculation

des syndicats de

copropriétaires

- La loi institue un registre tenu par un établissement public,

auquel sont immatriculés les syndicats de copropriétaires.

- Cette obligation ne concerne que les d’immeubles à

destination partielle ou totale d’habitation.

Par ailleurs, les petites copropriétés visées à l’articles 14-3 de

la loi du 10 juillet 1965 (syndicats comportant moins de 10

lots à usage de logements, de bureaux, ou de commerce,

dont le budget prévisionnel moyen est inférieur à 15 000 €,

sur une période de trois exercices consécutifs), peuvent faire

l’objet d’une adaptation quant à ces obligations.

- Doivent figurer au registre des informations permettant

d'identifier le syndicat et notamment ( nom, adresse, date

de création du syndicat, nombre et la nature des lots, et le

cas échéant, le nom du syndic) , et de connaître les

caractéristiques financières et techniques essentielles de la

copropriété et de son bâti.

- La réalisation des démarches d'immatriculation du syndicat

incombe au syndic, ou au notaire pour les immeubles mis

en copropriété.

- Le syndic est tenu de déclarer toute modification des

données figurant au registre.

- Le défaut d'immatriculation et de mise à jour des données

pourra donner lieu, après mise en demeure restée sans effet

pendant un mois, à l'application d'une astreinte à l'encontre

du syndic.

- Par ailleurs, les syndicats de copropriétaires ne pourront

bénéficier de subventions publiques que s'ils sont

immatriculés au registre et si les données sont actualisées.

- Les syndicats de

copropriétaires devront être

immatriculés selon un

calendrier fixé par la loi :

Avant le 31/12/2016

pour les syndicats

comportant plus de 200

lots.

Avant le 31/12/2017

pour les syndicats

comportant plus de 50

lots.

Avant le 31/12/2018

pour les autres

syndicats.

- Après le 31 décembre

2016, les syndicats de

copropriétés des

immeubles neufs ou des

immeubles mis en

copropriété sont

immatriculés dès

publication du règlement

et de l’état descriptif de

division, quel que soit le

nombre de lots.

Les conditions

d’application du chapitre

unique doivent être

précisées par décret en

conseil d’Etat


5. La copropriété : Vente du lot

Article de

loi Alur

Code – Texte


Titre II

Art. 52,

Nouveau

Livre VII du

CCH.

Titre Ier

CCH, Art.

L.711-5.

Identifier les

immeubles relevant

du statut de la

copropriété.

Tout acte authentique de vente relatif à un lot de

copropriété comportera la mention d’un numéro

d’immatriculation de la copropriété.

Attente d’un décret en

Conseil d’Etat précisant les

conditions d’application du

chapitre relatif à

l’immatriculation des

syndicats de copropriétaires.

L’immatriculation ne peut pas

avoir lieu immédiatement

puisqu’un décret d’application

est attendu.

Toutefois des dates butoir sont

prévues.

Art. 53,

Le Notaire procède d’office à l’immatriculation :

en l’absence de syndic,

lorsque la mise en demeure faite au syndic est

restée sans effet, au terme d’un délai d’un

mois.

A cette occasion, les frais sont supportés par le

syndic ou le syndicat (selon l’hypothèse).

Le Notaire informe l’établissement public chargé

de la tenue du registre de toute erreur qu’il y

constate.

Des dates butoir sont

prévues en fonction du

nombre de lots (avant le 31

déc. 2016, le 31 déc. 2017 ou

le 31 déc. 2018).

30



Article de

loi Alur

Code – Texte


Art. 54,

Titre II

CCH Art. L.721-2

Mieux informer les

acquéreurs de lots

de copropriété.

Vente d’un lot de copropriété à usage d’habitation.

En sus du dossier de diagnostic technique, doivent

être annexés à l’acte ou à l’avant-contrat divers

documents (liste, art. L.721-1 CCH).

Pour certains de ces nouveaux documents, l’entrée

en vigueur est différée :

fiche synthétique,

attestation de la superficie de la partie

privative et surface habitable (ces notions sont

définies par décret en CE),

notice d’information

diagnostic technique global et plan pluriannuel

de travaux (le cas échéant)

Le défaut d’annexion de certains de ces documents

empêche le délai de rétractation de courir. Celui-ci

ne court qu’à compter du lendemain de la

communication desdits documents à l’acquéreur

(ne sont pas visés, le carnet d’entretien, la notice

d’information, le DTG et le plan pluriannuel de

travaux).

-Entrée en vigueur différée

(dates butoir en fonction du

nombre de lots).

-Applicable aux ventes

conclues 3 mois après la

promulgation de la loi.

-Son contenu doit être défini

par arrêté du Ministre du

logement.

-Date butoir : 1er janvier 2017.

Pour les autres documents à

annexer (cf. article L.721-2 du

CCH) l’entrée en vigueur est

immédiate

Certaines exceptions sont prévues

pour les petites copropriétés relevant

de l’article 14-3 al. 2 de la loi du 10

juillet 1965 (celles de moins de 10

lots principaux, dont le budget

moyen est <15.000 euros et qui n’ont

pas de comptabilité en partie

double).

Quid de la possibilité de demander la

nullité d’une vente qui aurait eu lieu

plusieurs mois auparavant pour

défaut de purge du délai de

rétractation ?

31



Article de loi

Alur

Code – Texte


Art. 55

Art. 20 de la

loi du 10 juillet

1965

Avis de mutation

d’un lot.

En cas d’opposition, le Notaire libère les fonds dès l’accord

entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues.

A défaut d’accord, dans un délai de 3 mois après

l’opposition, la somme est versée au syndicat sauf si

l’opposition a été contestée devant les Tribunaux.

Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi

énoncé.

Avant l’établissement de l’acte authentique de vente, le

Notaire notifie au syndic le nom du candidat acquéreur ou

le nom des mandataires sociaux et des associés de la

société se portant acquéreur, ainsi que le nom de leurs

conjoints ou partenaires de PACS.

Dans le délai d’un mois, le syndic doit fournir une

attestation précisant notamment

si l’acquéreur ou son conjoint (ou pacsé) sont déjà

copropriétaires dans l’immeuble.

dans l’affirmative, s’ils ont fait l’objet, de la part du

syndic, d’une mise en demeure de payer restée

infructueuse depuis plus de 45 jours.

Si tel est le cas, le Notaire doit notifier aux parties

l’impossibilité de conclure la vente.

Si un avant-contrat a déjà été signé, les candidats

acquéreurs dont les noms ont été notifiés par le Notaire

ont 30 jours pour payer leur dette vis-à-vis du syndicat des

copropriétaires. A défaut de certificat après ces 30 jours,

l’avant-contrat est nul aux torts de l’acquéreur.

Immédiate

Exercice d’un contrôle accru

de la part du Notaire.

Allongement des délais de

signature.

32


6. La lutte contre la mérule



Art. 76

L.133-7 CCH

Mérule

Obligation de déclaration de

présence de mérule en mairie

Immédiate (mais

nécessité que le préfet

détermine les zones à

risque)

Il ne paraît pas prévu de méthode

de repérage ni de modèle de

diagnostic

L.133-8 CCH Arrêté préfectoral délimitant les

zones.

-Obligation d’incinération ou de

traitement en cas de démolition

Immédiate (mais



risque)

L.133-9 CCH Information sur la présence de

mérule en cas de vente

Immédiate (mais



risque)

L.271-4 CCH

(modification)

Dossier de diagnostic technique lors

de la vente dans une zone de l’article

L.133-8 complété par l’information

sur la présence de mérule

Immédiate Sanction : à défaut de fourniture du

document relatif à l’information sur

la présence de mérule :

impossibilité pour le vendeur de

s’exonérer de la garantie des vices

cachés

33


7. La lutte contre les marchands de sommeil Article de loi

Alur

Code – Texte


Art. 77.

Code pénal, Art. 225-

19 5° bis,

C. santé publique, art.

L.1337-4 3°,

CCH, art. L.123-3 V 3°,

CCH, art. L.511-6 III 3°,

Lutte contre les marchands

de sommeil.

Peine complémentaire

d’interdiction d’achat.

Une peine complémentaire d’interdiction d’achat d’un bien

immobilier (ou de parts) à usage d’habitation ou d’un fonds de

commerce d’un ERP à usage total ou partiel d’hébergement peut

être prononcée à l’encontre de toute personne (acquéreur,

associé, mandataire social de la société) condamnée pour l’une

des infractions suivantes :

- hébergement incompatible avec la dignité humaine (art.

225-14 du c. pén),

- non-respect d’un arrêté d’insalubrité ou de péril (CSP, art.

L.1337-4 ; CCH, art. L.511-6),

- non-respect d’un arrêté du maire enjoignant de mettre

fin à une situation d’insécurité dans un ERP à usage total

ou partiel d’hébergement (CCH, art. L.123-3).

Cette interdiction est prononcée pour 5 ans au plus.

Immédiate.

Nouveau Titre V,

Lutte contre l’habitat

indigne,

CCH, art. L.551-1,

Vérification en cas de

vente d’un bien à usage

d’habitation ou d’un fonds

de commerce d’un ERP à

usage total ou partiel

d’hébergement.

I- Le Notaire chargé de la vente d’un bien à usage d’habitation ou

d’un fonds de commerce d’un ERP à usage total ou partiel

d’hébergement devra vérifier si l’acquéreur a fait l’objet d’une

condamnation en tant que « marchand de sommeil ». Il

interrogera le casier judiciaire National.

En cas de réponse affirmative, l’acte n’est pas signé, l’avant-

contrat tombe.

II- Exception : l’acte peut être signé si l’acquéreur atteste du fait

que le bien est destiné à son occupation personnelle.

Le Notaire notifie l’acte de vente et l’attestation à

l’administration fiscale.

Immédiate.

Immédiate.

Code pénal, Art. 434-

41 (complété)

Sanction pénale en cas de

violation de cette

interdiction d’achat.

Deux ans d'emprisonnement et 30 000 euros d'amende.

34


8. L’autorisation préalable de division de l’immeuble bâti Article de loi

Alur

Code – Texte


Art. 91

L.111-6-1 CCH

(modification)

Divisions en locaux

d’habitation

interdites

Exclusion des locaux communs pour le calcul de la

superficie (et volume) minimale

Immédiate

L.111-6-1-1 CCH Autorisation de

division

Habitat dégradé

Possibilité, pour la commune ou l’EPCI compétent en

matière d’habitat, par délibération motivée, de

soumettre à autorisation, dans les zones d’habitat

dégradé, les travaux conduisant à la création de

plusieurs locaux d’habitation. Contrôle par l’autorité

du respect de l’article L.111-6-1 CCH.

Un arrêté du ministre du

logement doit déterminer les

formes de la demande

d’autorisation

Le cas échéant,

l’autorisation

d’urbanisme peut

tenir lieu

d’autorisation de

division

L.111-6-1-2 CCH

Autorisation de

division

Taille des logements

Possibilité, pour la commune ou l’EPCI compétent en

matière d’habitat, par délibération motivée, de

soumettre à autorisation, dans les zones délimitées

au 3° du II de l’article L.123-1-5, les travaux

conduisant à la création de plusieurs locaux

d’habitation. Contrôle par l’autorité du respect des

proportions et tailles de logement fixées par le PLU.

Un arrêté du ministre du

logement doit déterminer les

formes de la demande

d’autorisation

L.111-6-1-3 CCH Autorisation de

division

Dispositions

communes

-Demandes d’autorisation adressées au président de

l’EPCI ou au maire de la commune, dans les formes

fixées par un arrêté du ministre du logement.

-Notification de la décision dans les quinze jours

(sinon : autorisation tacite).

-Défaut d’autorisation sans effet sur le bail

d’habitation.

-Le préfet peut ordonner le paiement d’une amende

allant jusqu’à 15000 euros pour manquement à ces

obligations, et jusqu’à 25000 en cas de récidive,

amende dont le produit est versé à l’Agence national

de l’habitat, et qui ne peut être prononcée plus d’un

an après la constatation des manquements.

35


9. Le bail à construction et emphytéotique : le sort des locataires à la fin du bail



Art. 113 Code de la

construction et de

l’habitation :

article L 251-6

Code rural et de la

pêche maritime :

article L 451-2

Loi n°89-462 du 6

juillet 1989 article 10

Sort des contrats de bail

de locaux à usage

d’habitation conclus par

le preneur à bail à

construction ou

emphytéotique, à

l’expiration du bail

En principe les droits consentis par le

preneur à bail à construction ou

emphytéotique pendant la durée du bail

cessent à l’expiration du terme. Il est

ainsi des baux qui ont pu être consentis

par ces preneurs.

La loi introduit cependant un

tempérament à ce principe, s’agissant

des baux d’habitation.

Désormais à l’expiration du bail à

construction ou emphytéotique, les

contrats de bail conclus par le preneur à

bail à construction ou emphytéotique

avec les locataires se poursuivront avec

le propriétaire de l’immeuble

Immédiate, mais on peut

se demander si ces

dispositions

s’appliqueront aux baux

en cours ou seulement

aux baux conclus après

leur entrée en vigueur.

Dans un arrêt du 2 juin 2010,

la Cour de cassation avait

posé le principe de

l’opposabilité au bailleur

emphytéotique, à l’arrivée

du terme du bail

emphytéotique, des baux

d’habitation soumis à la loi

du 6 juillet 1989 qui ont pu

être conclus par

l’emphytéote en cours de

bail. Pour justifier cette

position la Cour de cassation

visait expressément le

caractère d’ordre public des

dispositions de la loi du 6

juillet 1989 (cf. Cass. 3°civ. 2

juin 2010, n°08-17. 731 Juris-

Data n°2010-007853).

36


10. Le droit de préemption urbain Article de loi

Alur

Code – Texte


Art. 147 L 230-3 CU Emplacement réservé

Possibilité d’acquisition par

personne autre que celle au

bénéfice de laquelle terrain a été

réservé

Immédiate

Art. 149.I. 1) a)

Art. 149.I 1) b)

L 210-1 DPU Extension de la liste des biens

soumis au DPU

Augmentation du nombre des

délégataires du DPU

Immédiate

Art. 149.I.2° L. 211-2 Compétence pour exercer DPU Les EPCI à fiscalité propre,

métropole de Lyon sont

compétents de plein droit pour

exercer DPU

Immédiate

Art. 149. I. 4° b)

Art. 149. I. 4° a)

L 211-4 Abrogation du d) Cession majorité

des parts d’une SCI, dont patrimoine

composé d’une unité foncière

c) L’exonération du DPU simple ne

joue que pour une période de 4 ans

de l’achèvement

entrée dans champ

d’application du DPU de droit

commun

Immédiate

Immédiate

Attention aux

immeubles achevés

depuis plus de 4 ans

Augmentation du

nombre de mutations

soumises

Art. 149. I. 4° c) L 211-4 Possibilité pour le Préfet de

renforcer DPU pour les biens visés

à l’article L 211-4 dans zone

« carencée » en logements sociaux

Immédiate Hypothèse des zones

ne respectant pas

quota de logements

sociaux

Art. 149 L 211-5 DPU

L 212-3 ZAD

Suppression du droit de

rétrocession pour non-paiement ou

consignation du prix dans les 6 mois

Immédiate Car transfert de

propriété différé

37




N° Article Objet Résumé

Entrée en

vigueur Commentaire

Art. 149. I. 9° L 213-1 Redéfinition des biens soumis au DPU

de droit commun

Sont ajoutés aux biens soumis au DPU de droit

commun :

-cession majorité de parts SCI …

-immeubles construits ou acquis par organisme

HLM sous réserve des droits des locataires

définis à L. 443-II CCH

Immédiate

Art. 150 L 213-1-1 Soumission au DPU de droit commun des aliénations à titre gratuit – sauf aliénation à

titre gratuit entre personnes ayant liens de parenté 6e degré ou lien de mariage ou

pacs – portant sur immeuble ou droits sociaux donnant vocation à l’attribution en

propriété ou jouissance d’un immeuble (cf. 1° L 213-1)

Immédiate

Attention DPU

applicable à certaine

aliénation à titre

gratuit

DIA ne mentionne pas le prix

Décision du titulaire indique estimation du prix

pour services fiscaux

S’agit-il d’une offre au

sens de l’article R

213-9 C. Urb ?

Art. 149 L 213-1-2 C. Urb.

DPU

Apport en nature à SCI. DIA doit être

accompagnée d’un état de la situation sociale,

financière et patrimoniale

Immédiate

38



Article de loi

Alur

Code – Texte


Art. 149 L 213-2 -Contenu DIA

-Suspension du délai

-Formalités incombant au

titulaire du DPU

-Formalités incombant au

notaire

DIA doit contenir indication du prix et conditions de

l’aliénation + info au titre L 514-20 C. Env

-Dans délai de 2 mois de la réception de la DIA en

mairie, le titulaire du DPU peut demander au

propriétaire :

1)documents complémentaires permettant d’apprécier

consistance, état de l’immeuble, situation sociale et

patrimoniale de la SCI

2)à visiter les biens

Demande de documents ou de visite suspension du

délai

Si aucune demande de document ou de visite délai

reste fixé à deux mois

-Publication de la décision de préemption

-Notification de la décision au vendeur, au notaire, à

l’acquéreur pressenti

-Notaire la transmet aux titulaires de droits réels ou

personnels (mentionnés dans DIA)

(ICPE)

Décret en CE fixera

liste des documents

Décret fixera

conditions de la

demande de visite

Si documents non-

transmis délai n’expirera

pas

La reprise du délai après

visite devra être matérialisée

par un document ?

Obligation à la

charge de la collectivité pas

du notaire

Art. 149. I.

12°

L 213-8 Renonciation à

préemption

a) La renonciation à préempter permet au propriétaire

de vendre au prix indiqué dans DIA, révisé en fonction

des variations de coût de la construction constatées par

l’INSEE depuis date de la DIA.

b) Durée limitée à 3 ans

Immédiate

39



Article de loi

Alur

Code – Texte


Art. 149. I 14° L 213-11

Utilisation des biens

préemptés

Pour l’un des objets mentionnés à L 210-1 qui peut

être différent de celui indiqué dans décision de

préemption

Immédiate

Assouplissement dans

conditions d’utilisation

Art. 149. I 15° L 213-11-1 Droit de rétrocession -à l’ancien propriétaire

-à l’acquéreur évincé

Immédiate

Si décision de

préemption annulée ou

déclarée illégale

Art. 149. I 17° L 213-14 Transfert de propriété À la plus tardive des dates auxquelles seront

intervenues - paiement

-acte authentique

Sanction du non-paiement du prix ou consignation

dans les 4 mois : résolution automatique de la vente.

Immédiate

Modification date

du transfert de propriété

Le vendeur retrouve sa

liberté : il peut aliéner

librement son bien

Problème de comptabilité

publique : le paiement ne

peut avoir lieu au jour de

l’acte.

2e acte nécessaire pour

constater le paiement . Et

transfert de propriété ?

Art. 154 II L 240-1 Droit de priorité Elargissement au profit des EPCI à fiscalité propre

pour opérations conformes à L. 300-1

Immédiate

40


11. La disparition du coefficient d’occupation des sols Article de loi

Alur

Code – Texte


Art. 157 Code de

l’urbanisme

Article L 123-1-5

Réécriture des

dispositions relatives

au contenu du

règlement du PLU

Suppression des dispositions

relatives au COS , visées au 13°

de l’ancien article L 123-1-5

pour déterminer la densité des

constructions admise dans les

zones urbaines et à urbaniser et

dans les zones à protéger en

raison de la qualité des

paysages et écosytèmes en vue

d’opérer des transferts de

constructibilité

A relever également la

suppression de la superficie

minimale maintenue après la

loi SRU pour des contraintes

techniques liées à un dispositif

d’assainissement non collectif

ou pour préserver

l’urbanisation traditionnelle ou

l’intérêt paysager de la zone

Immédiate

Les dispositions du nouvel

article L 123-1-5 ne

s’appliquent pas aux

demandes de permis de

construire et aux déclarations

préalables déposées avant la

publication de la loi. Par une

lecture à contrario ces

dispositions s’imposent aux

demandes effectuées après

publication de la loi.

Attention : les dispositions de

l’article L 123-1-5 ancienne

rédaction continuent de

s’appliquer aux secteurs

délimités par le PLU en

application du 14° de l’article L

123-1-5 ancien,

jusqu’à la première révision

de ce plan engagée après la

publication de la loi

En conséquence de la suppression du COS, on

observe notamment la suppression du contrôle

de la densité de l’article L 123-1-11 et du

transfert de COS dans sa rédaction antérieure de

l’article L 123-4.

Ce secteurs non clairement identifiés devraient

concerner les secteurs de taille et capacité

d’accueil limitées dans lesquels des

constructions peuvent être autorisées, situés

dans les zones naturelles , agricoles, ou

forestières …

Le VI du même article renvoie à un décret du

Conseil d’Etat pour fixer la liste des destinations

des constructions que les règles du PLU peuvent

prendre en compte.

En l’absence de ce décret, les nouvelles

dispositions devraient pouvoir s’appliquer aux

diverses destinations identifiées à l’article R 123-

9 du code de l’urbanisme.

Attention : ces mesures ne sont pas applicables

dans les POS qui conservent leur contenu de

POS (déjà affirmé pour les superficies minimales

après la loi SRU,) jusqu’à leur mutation en PLU

au plus tard le 1/01/2016.

41


11. La disparition du coefficient d’occupation des sols Article de loi

Alur

Code – Texte


Art. 158

Code de

l’urbanisme

Article L 123-1-11

Suppression du contrôle

des divisions de terrains

bâtis instauré dans les

communes où ont été

fixées un ou des COS.

Suppression des 5 premiers alinéas

de l’article L 123-1-11, remplacé

par un alinéa anecdotique

permettant au PLU dans les

secteurs bâtis des zones urbaines

issus d’une opération

d’aménagement d’ensemble d’un

domaine boisé antérieure au

XXème de comporter des

dispositions règlementant la

surface de plancher des

constructions en fonction de la

taille des terrains

Immédiate

Contrôle supprimé

automatiquement, y compris

dans les communes couvertes

par un POS.

Le solde de l’article subsiste et le

règlement peut toujours

déterminer des secteurs à

l’intérieur desquels un

dépassement des règles relatives

au gabarit, à la hauteur et à

l’emprise au sol est possible pour

permettre l’agrandissement ou la

constructions de bâtiments à

usage d’habitation. Toutes

références au dépassement de

COS est supprimé.

Art. 158 Code de

l’urbanisme

Article L 123-4

Transformation du

transfert de COS en

transfert de

constructibilité

Dans sa rédaction antérieure,

l’article L 123-4 prévoyait que dans

les zones à protéger en raison de la

qualité de leurs paysages, le PLU

pouvait déterminer les conditions

dans lesquels les possibilités de

construction résultant COS

pouvaient être transférés.

Ce mécanisme subsiste, mais

désormais ces possibilités de

construire seront appréciées en

fonction des règles fixées par le

PLU

Immédiate

Le IV de l’article 158 prévoit que

l’article dans sa rédaction antérieure

à l’entrée en vigueur de la loi est

applicable aux demandes de permis

et déclarations préalables

accompagnées d’une convention de

transfert de COS conclue avant

l’entrée en vigueur de la loi.

Pour les POS ou PLU ayant

institué un transfert de

constructibilité basé sur le COS,

la suppression du dispositif

nécessitera une modification

simplifiée du document. En

l’absence de modification le

dispositif sera écarté par les

services instructeurs.

Le dispositif de transfert de

constructibilité ne sera

applicable pour les demandes

après entrée en vigueur de la loi

que si le PLU détermine les

« règles qu’il fixe »

42


12. Le lotissement : le sort des documents



Art. 159

Code de l’urbanisme

Article L 442-9

Caducité des règles

d’urbanisme des

lotissements autorisés

depuis plus de 10 ans

dans les communes

dotées d’un PLU ou d’un

POS.

Suppression de la

possibilité de demander le

maintien des règles

d’urbanisme propres au

lotissement + disparition

des règles d’urbanisme

maintenues.

Elargissement du champ

d’application de l’article

aux cahiers des charges

approuvés et aux « clauses

de nature règlementaire

des cahiers des charges

non approuvés ».

Ne remet pas en cause les

droits et obligations entre

colotis définis dans le

cahier des charges.

Ne s’applique pas aux

lotissements jardin.

Inopposabilité de certaines

dispositions de cahiers des

charges non approuvés qui

n’ont pas été publiés si

cette publication n’est pas

décidée par les colotis.

Immédiate

Immédiate

Pas nouveau

Pas nouveau

5 ans de la promulgation

de la loi

Si RNU ou carte communale :

pas de caducité

Attention

Difficultés d’interprétations :

Pas de définition des « clauses

de nature règlementaire du

cahier des charges » ;

Interrogation sur la portée de la

caducité : vis-à-vis de

l’administration ou également

entre colotis ? Risque que la

Cass maintienne sa

jurisprudence sur la nature

contractuelle du cahier des

charges.

Attention : ne concerne pas tous

les cahiers des charges anciens

non publiés, ni toutes leurs

dispositions.

43


12. Le lotissement : le sort des documents



Art. 159


Article L 442-10

Modification des

documents des

lotissements à la

demande d’une majorité

qualifiée de colotis avec

arrêté modificatif du

maire.

Diminution des conditions

de majorité pour recueillir

l’accord des colotis à la

modification.

Réduction du champ

d’application en ce qui

concerne les cahiers des

charges.

Immédiate

Immédiate

Attention :

La procédure de l’article L 442-

10 ne peut pas être utilisée pour

modifier tous les cahiers des

charges, ni toutes leurs

dispositions.

Art. 159


Article L 442-11

Mise en concordance des

documents du

lotissement avec le PLU

par le maire, après

enquête publique, sans

l’accord des colotis.

Affirmation de la

possibilité d’utiliser cette

procédure même lorsque

les règles d’urbanisme sont

devenues caduques,

concerne tous les

documents du

lotissements, tous les

cahiers des charges.

Immédiate Confirmation de la

jurisprudence du CE du 7 oct

2013, n° 361934

Fin du parallélisme de rédaction

entre l’article L 442-10 et

l’article L 442-11, le champ

d’application des deux articles

n’est plus le même.

44


13. Les problèmes de dépollution et les secteurs d’information

Article de loi

Alur

Code – Texte


Art. 173. 1°

Art. 173. 2°

L 125-6 C. Env

L 125-7 C. Env

Secteur d’information -Obligation d’information dans les ventes ou baux

sur situation de l’immeuble dans secteur

d’information ou pas (risque de pollution)

-Semble résulter du texte, l’obligation de faire

préciser dans l’acte par l’acquéreur ou le locataire la

destination du terrain

Décret Si l’acte de vente ou le bail ne

précise pas destination

envisagée par l’acquéreur ou

locataire, et si une pollution

est constatée, la

responsabilité du rédacteur

risque d’être engagée.

Sanction du non-respect du

texte : l’acquéreur ou le

locataire peut demander

résolution du contrat, ou

restitution d’une partie du

prix, ou réduction du loyer.

L’acquéreur peut demander

réhabilitation du terrain.

Art. 173. 3° L 512-21 C. Env Dépollution site ayant

abrité ICPE

Ce texte va permettre la prise en charge de la

dépollution par un tiers intéressé.

Décret Commentaire dans prochains

cahiers du Cridon

Art. 173 4°

L 514-20 C. Env Obligation d’information

en cas d’aliénation d’un

immeuble ayant

supporté ICPE autorisée

ou enregistrée (dont

l’activité a cessé).

Obligation d’indiquer dans acte de vente à quoi

l’acquéreur destine l’immeuble acquis.

Si pollution constatée , rend impropre l’immeuble à

cet usage déclaré l’acquéreur peut demander

résolution de la vente, restitution partie du prix ou

dépollution par vendeur

Immédiate Dès l’avant-contrat (portant

sur immeuble ayant abrité

ICPE enregistrée ou autorisée

), le notaire doit se préoccuper

de la destination envisagée

par l’acquéreur.

Art. 173. 5° L 515-12 C. Env SUP (due à la pollution) Texte prévoit la possibilité de supprimer telle

servitude si devenue sans objet

Immédiate

45


13. Les problèmes de dépollution et les secteurs d’information

Article de loi

Alur

Code – Texte


Art. 173. 6° L 556-1 C. Env Modification de destination d’un

terrain remis en état après

cessation activité ICPE

Lorsque l’utilisation d’un ancien site

industriel réutilisé pour un autre usage

nécessitera mesures de gestion de la

pollution, une attestation de mise en

œuvre des « mesures de gestion de la

pollution par le Me de l’ouvrage »

(produite par Bureau d’étude) devra être

jointe au dossier de demande de PC ou PA

Décret + arrêté

Art. 173. 7° L 556-2 C. Env. Etude de sol + mesures de gestion

de la pollution

Projet de construction ou lotissement

dans secteur d’information L 125-6 doit

être précédé d’une étude de sols

permettant d’établir mesures de gestion

de la pollution, qui donnera lieu à une

attestation établie par Bureau d’étude.

Cette attestation devra être jointe au

dossier de PC, PA (sauf hypothèse de

création d’un lotissement par personne

ayant qualité pour bénéficier d’une

expropriation, dès lors que l’opération a

été déclarée d’UP)

Décret + arrêté Dans secteur d’info sur

les sols aviser

candidat acquéreur

L 556-3 C. Env Travaux d’office sur site pollué

Etablit liste des responsables par

ordre de priorité

-exploitant

-1/3 intéressé

- producteur ou détenteur de

déchets

-propriétaire

Procédure de travaux d’office , en cas de

pollution présentant des risques pour la

santé, la sécurité, la salubrité publique et

environnement aux frais du responsable

ou de l’ADEME

Possibilité de DUP pour ces travaux

Décret

46

Documents

PREMIERE ANALYSE DES IMPACTS de la LOI ALURALUR... · PREMIERE ANALYSE DES IMPACTS de la LOI ALUR Avertissements Le lecteur est avisé u’il s’agit d’une première analyse et