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Présentation sur les Surfaces 17 septembre 2014 Séverine GUILLUY – LAWRIZON AVOCATS Alexis DE QUENETAIN – Cabinet DE QUENETAIN Surfaces et impacts juridiques : comment s’y retrouver ? 1

Présentation de surfaces

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P r é s e n t a t i o n s u r l e s S u r f a c e s1 7 s e p t e m b r e 2 0 1 4

S é v e r i n e G U I L L U Y – L A W R I Z O N A V O C A T S A l e x i s D E Q U E N E T A I N – C a b i n e t D E Q U E N E T A I N

Surfaces et impacts juridiques :

comment s’y retrouver ?

1

A titre préliminaire

2

Présentation des intervenants

Introduction - Quels sont les

différents types de surfaces ?

3

4

Contenance cadastrale Base de la publicité foncière depuis

1956

Superficie d’un terrain Etabli à partir d’un mesurage

Surface hors d’œuvre brute (SHOB) Remplacées par SDP depuis le 1er

mars 2012 mais reste utileSurface hors d’œuvre nette (SHON)

Surface de plancher R.112-1 code urbanisme

Surface habitable R.111-2 CCH

Surface de construction (base fiscale) L.331-10 code urbanisme

Superficie privative dite Loi Carrez Loi du 18 décembre 1996

Surface « exploitée » Loi Pinel

Surfaces légales et réglementaires

Quels sont les différents types de surfaces ?

Surfaces norméesCharte de l’expertise en évaluation immobilière - 4ème édition (oct. 2012)

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Surface utile brute (SUB) Evaluation des bureaux

Surface utile nette Réservée au travail

Surfaces pondérées Commerce centre-ville

Surface GLA Ensembles commerciaux (centres

commerciaux, galeries, parcs d’activités

commerciales)

Surface commercialisable Multi-locataires

Surfaces pondérées en

copropriété

Etablissement des tantièmes

Surface de construction Donnée technique

Quels sont les différents types de surfaces ?

6

Autres types de surfaces issues de la pratique

• Surface « quote-part de parties communes »(QPPCI)

• « Surface balayable »

• « Surface locative »

• « Surface libre accessible » (ADI)

Quels sont les différents types de surfaces ?

A quel moment parle-t-on

de surfaces ?

7

1. Au moment de la construction de l’immeuble

8

1. Au moment de la construction

1.1. Pour obtenir une autorisation administrative

• Permis de construire ou DP

Superficie du terrain : bornage d’un géomètre-expert

Notion d’emprise au sol (art. R. 420-1 C. urb.)

Rappel de la SHOB-SHON : reste utile …

Surface de plancher – depuis le 1er mars 2012 (art. R. 112-2 C. urb.)

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1. Au moment de la construction

1.1. Pour obtenir une autorisation administrative Seuils applicables pour les constructions nouvelles

• Aucune autorisation requise (art. R. 421-2 à R. 421-8-1 du C. urb.) :

• Déclaration préalable (art. R. 421-9 à R. 421-12 du C. urb.) :

• Permis de construire (art. R.421-1 du C. urb.) :

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1. Au moment de la construction

Hauteur de la construction Création de SDP et emprise au sol

Inférieure à 12 m. Inférieures à 5 m²

Hauteur de la construction Création de SDP et emprise au sol

Supérieure à 12 m. Inférieures à 5 m²

Inférieure à 12 m. Entre 5 m² < 20 m²

Hauteur de la construction Création de SDP et emprise au sol

Supérieure à 12 m. Supérieures à 5 m²

Inférieure à 12 m. Supérieures à 20 m²

1.1. Pour obtenir une autorisation administrative Seuils applicables pour les constructions existantes

• Aucune autorisation requise (art. R. 421-13 du C. urb.) :

• Déclaration préalable (art. R. 421-17 du C. urb.) :

• Permis de construire (art. R.421-14 à R. 421-16 du C. urb.) :

11

1. Au moment de la construction

Création de SDP et emprise au sol

Inférieures à 5 m²

Création de SDP et emprise au sol

Hors zones U du PLU Entre 5 m² < 20 m²

Zones U du PLU Entre 5 m² < 40 m² À l’exclusion des projets créant une SDP ou une emprise au sol entre 20 m² < 40

m² lorsque cela conduit à porter la globalité de la construction > 170 m²

Création de SDP ou emprise au sol

Hors zones U du PLU Supérieures à 20 m²

Zones U du PLU Supérieures à 40 m² Restent soumis à PC les projets créant une SDP ou une emprise au sol entre 20

m² < 40 m² et portant la SDP ou l’emprise au sol totales de la construction >

170 m²

1.1. Pour obtenir une autorisation administrative

• Permis de construire ou DP

Nouveautés apportées par la Loi ALUR (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014) : suppression du COS et de la superficie minimale des terrains constructibles

Disparition du COS de fait (C. urb., art. L. 123-1-5, 5°) : le COS de fait permet de reconstruire un bâtiment existant avec une densité supérieure à celle autorisée par le COS de droit mais au plus égale à celle originairement bâtie. Tel est notamment le cas à Paris.

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1. Au moment de la construction

1.1. Pour obtenir une autorisation administrative

• Autorisation de création de surface commerciale de + de 1.000m² (CDAC) Art. L. 752-1 et suivants du Code de commerce Surface de vente

• création ou extension d’un commerce ou d’un centre commercial existant d'une surface de vente supérieure à 1.000 m²

• changement de secteur d'activité d'un magasin de plus de 2.000 m² (ou 1.000 m² pour un commerce à dominante alimentaire)

• réouverture d’un magasin d'une surface supérieure à 1.000 m² après une fermeture de 3 ans

Décision de la CDAC doit être préalable à l'obtention du permis de construire.

13

1. Au moment de la construction

1.2. Pour fixer les taxes afférentes à la construction (1/2)

Surface taxable (article L. 331-10 C. urb.)

Sert de base à la Taxe d’Aménagement depuis le 1er

mars 2012 (remplace les taxes d’urbanisme, notamment la Taxe Locale d’Equipement)

Sert de base à la redevance pour création, reconstruction, agrandissement des locaux à usage de bureaux, des locaux commerciaux et des locaux de stockage en IDF

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1. Au moment de la construction

1.2. Pour fixer les taxes afférentes à la construction (2/2)

Précisions sur la redevance pour création, reconstruction, agrandissement des locaux à usage de bureaux, des locaux commerciaux et des locaux de stockage en IDF

Articles L. 520-1 et suivants du Code de l’urbanisme

8 départements concernés divisés en 3 circonscriptions : Essonne (91), Hauts-de-Seine (92), Paris (75), Seine-et-Marne (77), Seine-Saint-Denis (93), Val-de-Marne (94), Val-d'Oise (95) et Yvelines (78)

3 types de locaux (bureaux, locaux commerciaux, locaux de stockage)

Exclusion des locaux à caractère social ou sanitaire15

1. Au moment de la construction

Comment déterminer la SHOB et la SHON ?

16

Calcul de la SHOB (Surface Hors Œuvre Brute)

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Source : Art. R. 112-2 C. urb - Circulaire n° 90/80 du 12/11/1990 du Ministère de l’Equipement

Définition: Surface du « clos et couvert » prise au nu extérieur des murs. Exclut les vides et trémies.

Déductions SHOB SHON

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On déduit :a- zones < 1.80m en sous-sol et sous les combles ;locaux techniques exclusivement affectés au fonctionnement de l’immeuble en sous-sol et sous les combles ;combles non aménageables

b- toiture terrasse; loggias; balcons et surfaces non closes en RDC (Attention : véranda = SHON)c- aires de stationnement de véhicules (+circulations + sas)d- locaux agricolese- déduction forfaitaire de 5% pour les locaux à usage d’habitation

Focus sur les surfaces non closes

19

Véranda

Comment déterminer la surface taxable et la surface de plancher?

20

On déduit :- l’épaisseur des murs extérieurs- les zones < 1.80m à tous les niveaux- les vides et trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs

Déductions SHON Surface Taxable

21

Surface Taxable Surface de Plancher

22

extérieurs

On déduit:- les surfaces couvertes réservées au stationnement et les rampes d’accès- les combles non aménageables- les locaux techniques affectés au fonctionnement de l’immeuble à tous les niveaux- les caves et celliers - une surface de 10% pour certains logements

Résultat : Surface de Plancher

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Source :Art. L. 331-10 C. urb : « La surface de la construction […] s’entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, déduction faite des vides et des trémies »

Focus sur la notion d’emprise au sol

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Définition :Ce critère d’emprise au sol sert à compléter la notion de surface de plancher pour déterminer le champs d’application des autorisations d’urbanisme (art R. 420-1 et suivants du code de l’urbanisme).Elle est définie comme étant la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus, et comprend:- l’épaisseur des murs extérieurs et les garages ;- certains éléments en débord et en surplomb de la construction.

a b c d e f g h

S-(a+b) Sa-(c+d+e+f) Sc=(gx0.90)+h)

(en m²) (en m²) (en m²) (en m²) (en m²) (en m²) (en m²) (en m²) (en m²) (en m²) (en m²) (en m²)

BÂTIMENT "A"

204,0 8,9 3,4 191,7 0,0 0,0 3,9 0,0 187,8 0,0 187,8 187,8 CINASPIC

203,3 96,1 0,0 107,2 0,0 0,0 4,1 0,0 103,1 0,0 103,1 103,1 CINASPIC

163,5 18,4 1,0 144,1 0,0 0,0 5,1 0,0 139,0 105,6 33,4 128,4 CINASPIC/Habitation

146,0 6,6 0,0 139,4 0,0 0,0 0,0 0,0 139,4 139,4 0,0 125,5 Habitation

105,9 6,6 0,0 99,3 0,0 0,0 0,0 0,0 99,3 99,3 0,0 89,4 Habitation

822,7 136,6 4,4 681,7 0,0 0,0 13,1 0,0 668,6 344,3 324,3 634,2

BÂTIMENT "B"

105,9 6,6 0,0 99,3 0,0 0,0 0,0 0,0 99,3 99,3 0,0 89,4 Habitation

105,9 6,6 0,0 99,3 0,0 0,0 0,0 0,0 99,3 99,3 0,0 89,4 Habitation

88,3 8,2 0,0 80,1 0,0 0,0 0,0 0,0 80,1 80,1 0,0 72,1 Habitation

58,1 3,3 0,0 54,8 0,0 0,0 0,0 0,0 54,8 54,8 0,0 49,3 Habitation

358,2 24,7 0,0 333,5 0,0 0,0 0,0 0,0 333,5 333,5 0,0 300,2

1180,9 161,3 4,4 1015,2 0,0 0,0 13,1 0,0 1002,1 677,8 324,3 934,3

SURFACE DE PLANCHER

APRES DEDUCTIONS

SURFACE DE PLANCHER

Premier sous-sol

Rez-de-chaussée

Premier étage

Sc

DESTINATIONS

La somme des surfaces du clos et du couvert, au nu intérieur des

façades

Les vides et trémies

correspondant au passage de

l'ascenseur et de l'escalier

Les surfaces de plancher sous une

hauteur de plafond inférieure ou égale à 1m80

SURFACE TAXABLE

assiette de la taxe

d'aménagement

Les surfaces de plancher

aménagées en vue du

stationnement des véhicules

Les surfaces de plancher des combles non

aménageables

Les surfaces de plancher des locaux techniques

des immeubles

autre qu'une maison

individuelle

Les surfaces de plancher des caves ou des

celliers, annexes à des logements et desservis par

une partie commune

S SURFACES DEDUITES Sa DEDUCTIONS SUPPLEMENTAIRES Sb DESTINATIONS

CERTIFICAT DE SURFACE DE PLANCHER(Art. L 112-1 et R 112-2 du Code de l'Urbanisme)

ADRESSE DE L'IMMEUBLECODE POSTALVILLENUMERO(S) - VOIE(S)

NIVEAU(X)

Deuxième sous-sol

PROPRIETAIRE

Deuxième étage

Troisième étage

Rez-de-chaussée

TOTAL BÂTIMENT "B"

TOTAL GENERAL

Habitation Non affecté à l'habitation

Premier étage

TOTAL BÂTIMENT "A"

Deuxième étage

25

Comment déterminer la surface assujettie à la redevance pour création de bureaux ?

26

Surface utilisée pour la redevance pour création de bureaux

27

Redevance pour création

Surface prise en compte Surface taxable

Bureaux

Bureaux et circulations internes X

Réserves immédiates, salle techniques

attenantesX

Salle d’attente, hall d’accueil X

Locaux techniques indépendants O

Locaux à caractère social et sanitaire O

Locaux commerciaux

Surfaces commerciales X

Réserves attenantes couvertes* X

Locaux de stockage

Locaux ou aires couvertes destinés à

l’entreposage de produits, marchandise

non intégrés à un établissement de

production

X

Surfaces de stationnements O

*les réserves attenantes couvertes sont déduites si l’activité correspond à de la prestation de

services

Les réserves attenantes non couvertes ne sont prises en compte ni dans la surface taxable, ni dans

la surface utilisées pour la redevance

Exemple de surface « redevance »

95 rue bobillot paris 13

28RDC

Hall

Comment déterminer la surface de vente (CDAC) ?

(pour mémoire)

29

Surface de vente (CDAC)

30Pas de surface de vente si absence de marchandises exposées à la vente. Si marchandises, devient surface de vente.

Définition : Espaces clos et couverts et non couverts, affectés à la circulation de la clientèle pour effectuer ses achats, à l’exposition et au paiement des marchandises proposées à la vente et à la circulation du personnel pour présenter les marchandises à la vente.

RDC

31

2. Au moment de la location de l’immeuble

Quand faut-il indiquerla surface dans le bail ?

32

2. Au moment de la location

En bail d’habitation, c'est obligatoire

33

34

Déterminer le périmètre de l’obligation dedélivrance du Bailleur

• Article 3 de la loi du 6 juillet 1989

• Obligation de préciser la surface habitable dulogement

• Possibilité de demande de diminution du loyeren absence de mention relative à la surfacehabitable (nouveauté de la loi n°2014-366 du 24mars 2014)

2. Au moment de la location

35

En bail commercial, c'est un peu différent

2. Au moment de la location

36

Jusqu’à l’entrée en vigueur de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce – Loi Pinel

Il n’y a pas d’obligation légale d’indiquer la surface des locaux loués dans le bail commercial.

Néanmoins, il est fortement recommandé de l’indiquer

2. Au moment de la location

37

Intérêt n°1 : Déterminer le périmètre de l’obligationde délivrance du Bailleur

• Article 1719 du Code civil (pour tous les baux) :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque deslocaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail oude sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant (…) »

• Cohérence entre les surfaces « administratives » et « contractuelles » (tous les baux)

• Déterminer l’obligation de fournir une annexe environnementale ( > 2.000 m²) (baux commerciaux)

Art. L. 125-9 C. env. « Les baux conclus ou renouvelés portant sur des locaux de plus de 2.000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces comportent une annexe environnementale (…) »

Surface utile?

2. Au moment de la location

38

Intérêt n°1 : Déterminer le périmètre del’obligation de délivrance du Bailleur (suite)

• BEFA (bail commercial) : Prévoir contractuellement unmécanisme d’ajustement du loyer en cas de différenceentre la surface donnée à bail et la surface ressortant durelevé de surfaces du géomètre lors de l’achèvement

« Il est convenu qu’une tolérance sera admise dans les Surfaces de Plancher et/ou Surfaces Utiles mais cette tolérancene pourra entraîner une diminution totale de plus de [X] % de la Surface Utile globale.

Ainsi, dans l’hypothèse d’une diminution de plus de [X] % de la Surface Utile globale mise en évidence par le relevéde surfaces établi par un géomètre expert DPLG lors de l’achèvement de l’Immeuble, le loyer sera diminué de [X]euros HT/an/m² manquant au-delà du seuil de tolérance de [X] %»

• Miroir CPI / BEFA

• 5% (usage selon l’erreur du vingtième art. 1619 C. civ.)

2. Au moment de la location

39

Intérêt n°2 : Fixer le montant du loyer en cas de révision ou de renouvellement (bail commercial)

• Surfaces = élément important de la fixation de la VL

• Pondération en fonction des caractéristiques propres dulocal (appréciation in concreto). Attention aux référentiels.

• Calcul effectué par l’expert en fonction du nombre de m²de surface utile

• Art. R. 145-3 C. com : « les caractéristiques propres au local s'apprécient en

considération : (…) 2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, àl'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3° De ses dimensions,de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée (…) »

2. Au moment de la location

40

Intérêt n°2 : Fixer le montant du loyer en cas de révision ou de renouvellement (bail commercial)

• Modification des surfaces louées en cours de bailjustifiant le déplafonnement

Si augmentation de la surface en cours de bail :caractère notable et intérêt pour le commerceconsidéré

Si diminution de la surface en cours de bail :rarement analysée comme modification notabledes obligations des parties (sauf à prendre encompte la diminution du loyer corrélative)

2. Au moment de la location

41

Intérêt n°2 : Fixer le montant du loyer en cas de révision ou de renouvellement (suite)

• Exemples de barème de pondération donné par lacompagnie parisienne des experts :

zone d’angle (coeff. 1,10 à 1,20) 1ère zone de 5 mètres de profondeur (coeff. 1) 2ème zone (coeff. 0,70 à 0,80), etc.

• Prise en compte des surfaces inexploitées dans lafixation de la valeur locative

Cass. 3ème civ., 3 av. 2012, Pourvoi n°10-21008

2. Au moment de la location

42

Intérêt n°3 : Déterminer le montant des charges et impôts récupérables

• Charges

Clé de répartition : Prorata des « surfaces exploitées » ?Prorata des tantièmes de copropriété ? Forfait ?

• Quote-part des parties communes incluses

Préciser de manière contractuelle les modalités decalcul des surfaces « quote-part de parties communesincluses » car elles ne sont pas des surfaces légales ou dessurfaces normées.

Danger de la surface « QPPCI »

2. Au moment de la location

43

Intérêt n°3 : Déterminer le montant des charges et impôts récupérables

• Nouveautés de la Loi Pinel

Répartition entre les locataires pour les charges et lestravaux : « en fonction de la surface exploitée ».

Répartition entre les locataires des impôts, taxes etredevances : « correspond strictement au local occupé parchaque locataire et à la quote-part des parties communesnécessaires à l'exploitation de la chose louée ».

2. Au moment de la location

Quelle surface retenir dans le bail commercial en fonction de la nature du bien loué ?

44

2. Au moment de la location

2.2. Les différentes surfaces dans les baux commerciaux

• Bureaux, commerces en pied d’immeuble,logistiques / activités

Surface Utile Brute et Nette (SUB/ SUN)NB: SHON ou SDP « déconseillées »

Surface commercialisable

• Commerces en centres commerciaux (GLA)

45

2. Au moment de la location

Qu’est ce que la surface utile ?

46

2. Au moment de la location

DEFINITIONS

• surface utile brute (SUB) : est égale à la surface deplancher déduction faite des éléments structuraux(poteaux, cloisons non amovibles, murs intérieursporteurs…) et des circulations verticales.

• surface utile nette (SUN) : correspond à la surfaceréservée au travail, à savoir (surfaces administratives, derecherche fondamentale, de stockage, de production etassimilées…). Obtenue en déduisant de la SUB lescirculations horizontales, les locaux sociaux et les

sanitaires.

47

2. Au moment de la location

Etape 1 : Surface de Plancher

48

Source :Art L. 112-1 et 112-2 C. urb

Etape 2 : Déductions Surface de Plancher Surface Utile Brute

49

On déduit :- les épaisseurs des murs intérieurs- les cuvettes d’ascenseurs (au niveau le plus bas)- les circulations communes (si plusieurs locataires)

- les circulation verticales (en plus des trémies d’ascenseur et d’escalier déjà déduites)- les placards et locaux technique sont toujours exclus

Résultat : Surface Utile Brute

50

Source :Charte de l’expertise en évaluation immobilière (4ème édition – octobre 2012)

Etape 3 : Déductions Surface Utile Brute Surface Utile Nette

51

On déduit :- les circulations horizontales (halls, dégagements…)- les locaux sanitaires et sociaux (water-closets, salles de repos, cafétérias…)

Résultat : Surface Utile Nette

52

Source :Charte de l’expertise en évaluation immobilière (4ème édition – octobre 2012)On entend par espace de travail : les locaux administratifs, de recherche, de production, de stockage et assimilés)

CODE POSTALVILLENUMERO(S) - VOIE(S)PROPRIETAIRE

Bâtiment "A"

REZ-DE-CHAUSSEE

ESPACES DE TRAVAIL - - - - - - - - - -LOCAUX SANITAIRES ET SOCIAUX - - - - - - - - - -CIRCULATIONS HORIZONTALES - - - - - - - - - -LOCAUX TECHNIQUES D'IMMEUBLE - - - - - - - - - -CIRCULATIONS VERTICALES - - - - - - - - - -STATIONNEMENT VEHICULES - - - - - - - - - -

TOTAL REZ-DE-CHAUSSEE - - - - - - - - - -

PREMIER ETAGE

ESPACES DE TRAVAIL - - - - - - - - - -LOCAUX SANITAIRES ET SOCIAUX - - - - - - - - - -CIRCULATIONS HORIZONTALES - - - - - - - - - -LOCAUX TECHNIQUES D'IMMEUBLE - - - - - - - - - -CIRCULATIONS VERTICALES - - - - - - - - - -STATIONNEMENT VEHICULES - - - - - - - - - -

- TOTAL PREMIER ETAGE - - - - - - - - - -

DEUXIEME ETAGE

ESPACES DE TRAVAIL - - - - - - - - - -LOCAUX SANITAIRES ET SOCIAUX - - - - - - - - - -CIRCULATIONS HORIZONTALES - - - - - - - - - -LOCAUX TECHNIQUES D'IMMEUBLE - - - - - - - - - -CIRCULATIONS VERTICALES - - - - - - - - - -STATIONNEMENT VEHICULES - - - - - - - - - -

TOTAL DEUXIEME ETAGE - - - - - - - - - -

NIVEAU TOITURE

LOCAUX TECHNIQUES D'IMMEUBLE - - - - - - - - - -

TOTAL NIVEAU TOITURE - - - - - - - - - -

TOTAL BÂTIMENT "A" - - - - - - - - - -

CIRCULATIONS HORIZONTALESSUPERFICIES (en m²)

LOCAUX SANITAIRES ET SOCIAUX

ZONES H<1,80M

ESPACES DE TRAVAIL

SURFACE UTILE NETTE

ADRESSE DE L'IMMEUBLE

TABLEAU DES SUPERFICIES UTILES

AIRES DE CIRCULATION ET STATIONNEMENT

VEHICULES

SURFACE UTILE BRUTE

SURFACE TOTALE AU SOL

CIRCULATIONS VERTICALES

LOCAUX TECHNIQUES D'IMMEUBLE

ESPACES EXTERIEURS

53

Focus sur les vides et trémies

54

Qu’est ce que la surface commercialisable ?

55

2. Au moment de la location

Surface Commercialisable

56

Source :Charte de l’expertise en évaluation immobilière (4ème édition – octobre 2012)« Souvent utilisée pour les locaux d’entreprise multi-locataires. Elle correspond à la Surface Utile Brute sous réserve de la comptabilisation effective des parties de locaux à usage commun (sanitaires, plateaux d’accueil commun à un étage…) »

Qu’est ce que la surface pondérée ?

(pour mémoire)

57

2. Au moment de la location

Surface pondérée

58

Source : Charte de l’expertise en évaluation immobilière (4ème édition – octobre 2012)Définition : Elle est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial. Il n’existe pas de norme concernant les pondérations: une méthode a été créée par les commercialisateurs, mais elle ne correspond pas forcément aux exigences des experts…

Exemple

Comment déterminer les différents types de surfaces dans les centres

commerciaux ?

(pour mémoire)

59

2. Au moment de la location

60

2. Au moment de la location

Gross Leasing Area (GLA)

Surface de vente (différence entre les surfaces autorisées et les surfaces déclarées TaSCom)

Surface « GLA » (Gross Leasing Area)

61

Source : Charte de l’expertise en évaluation immobilière (4ème édition – octobre 2012)Définition : Elle correspond à la SHON d’un local commercial augmentée des auvents, des paliers extérieurs et des gaines techniques. Elle ne comprend pas les voies de desserte ou circulations communes à différents lots. Elle est d’usage très courant pour les galeries marchandes, les centres commerciaux ou les parcs d’activités commerciales »

Surface de vente

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Source : INSEEDéfinition : « Espace couvert ou non affecté à la circulation de la clientèle pour effectuer ses achats, espace affecté à l’exposition des marchandises proposées à la vente et à leur paiement, espace affecté à la circulation du personnel pour présenter les marchandises à la vente (hors réserves, laboratoires et surfaces de vente de carburants). Ne sont pas compris les réserves, les cours, les entrepôts, ainsi que toutes les zones inaccessibles au public, les parkings, etc. Sont exclues également les surfaces correspondant à des formes de vente non sédentaires, en stand ou par correspondance »

• Recommandation dans la rédaction du bail encentre commercial (surface de vente)

Il convient de préciser dans le bail : (i) la surfacede vente autorisée par la CDAC et allouée aupreneur et (ii) l’obligation pour le preneur del’exploiter intégralement et sans interruption.

• Attention à la cohérence surfaces données à bailet surfaces de vente « autorisées »

63

2. Au moment de la location

• Recommandation dans la rédaction du bail (TASCOM)

Calcul du montant de la TASCOM : la définition de lasurface de vente retenue est différente de celle relative àl’autorisation de la CDAC (moins large).

En effet, la surface de vente doit être close et couverte.

Par précaution, prévoir la communication annuelle dupreneur au bailleur du formulaire de déclaration relativeaux surfaces de vente exploitée.

64

2. Au moment de la location

65

3. Dans le cadre de l’imposition lors de l’exploitation

66

3.1 Taxe foncière

• Contenance cadastrale détermine montant de la taxe foncière,de la taxe d’enlèvement des ordures ménagère (TEOM) et de lacotisation foncière des entreprises (CFE)

Réforme de la valeur locative cadastrale (2015) => « surfacepondérée ».

Pour rappel, vous avez dû remplir un formulaire entre février et juin 2013 quia permis la collecte des informations nécessaires à l’établissement desnouvelles modalités d’évaluation.

NB : Projet de réforme pour les locaux d’habitation (taxe d’habitation) sur lemême principe. En attente de la loi de finances 2015

• Hausses (importantes) d’imposition à craindre

3. Pour déterminer les taxes

67

3.2 Surface « taxe annuelle » - TABIF

• Définition :La « taxe sur les bureaux » (TSB), applicable dans la région d'Île-de-France, est une taxe annuelle qui concerne les locaux à usagede bureaux, locaux commerciaux, locaux de stockage et surfacesde stationnement.

La TSB est due par tout propriétaire, que ce soit un particulier,une entreprise, un organisme privé ou public, au 1er janvier,d'un local imposable en pleine propriété, copropriété ouindivision, ou bien titulaires d'un droit réel sur un localimposable, même en cas d'inoccupation.

• Article 231 ter du CGI

3. Pour déterminer les taxes

68

3.2 Surface « taxe annuelle » - TABIF

• Porte sur locaux à usage de bureaux, locauxcommerciaux, locaux de stockage et surfaces destationnement en IDF

Sont concernés:

- Bureaux et locaux professionnels > 100 m²

- Locaux commerciaux > 2.500 m²

- Locaux stockage > 5.000 m²

- Surfaces de stationnement > 500 m²

• 8 départements d'Île-de-France : Essonne (91), Hauts-de-Seine (92), Paris (75), Seine-et-Marne (77), Seine-Saint-Denis (93), Val-de-Marne (94), Val-d'Oise (95) et Yvelines(78).

3. Pour déterminer les taxes

Comment déterminer la surface soumise à la « taxe annuelle » pour les locaux

situés en IDF ?

69

3. Pour déterminer les taxes

Particularités de la surface de la taxe annuelle

70

Taxe annuelle

Surface prise en compte Surface utile

Bureaux

Bureaux et circulations internes X

Réserves immédiates, salle techniques

attenantesX

Salle d’attente, hall d’accueil O

Locaux techniques indépendants O

Locaux à caractère social et sanitaire X

Locaux commerciaux

Surfaces commerciales X

Réserves attenantes couvertes X

Réserves attenantes non couvertes X

Locaux de stockage

Locaux ou aires couvertes destinés à

l’entreposage de produits, marchandise

non intégrés à un établissement de

production

X

Surfaces de stationnements X (Si parkings + circulation

+ rampe > 500m²)

PART I CULAR I TES

Exemple de surface « taxe annuelle »

71

72

3.3 Taxe sur les surfaces commerciales (TASCOM)

• Loi n°72-657 du 13 juillet 1972

• Sont soumis à la taxe sur les surfaces commerciales les commerces exploitant une surface de vente au détail de plus de 400 m², et réalisant un chiffre d'affaires hors taxe de plus de 460 000 €, (TaSCcom). La taxe est déductible du résultat fiscal de l'entreprise.

• La surface de vente détermine le montant de la TASCOM

établissements commerciaux permanents, quels que soient les produits vendus au détail

ouverture a eu lieu à partir de 1960

chiffre d'affaires annuel (HT imposable de l'année précédente) > 460 000 € HT

surface de vente > 400 m²

Nuance entre surface de vente autorisées et surfaces déclarées TASCOM

3. Pour déterminer les taxes

73

4. Dans le cadre de la vente de l’immeuble

• En droit commun de la vente, il n’y a pas d’obligation spécifique de mentionner les surfaces dans l’acte de vente sauf …

Obligation de renseignement du vendeur

Article 1602 du Code civil : « le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige. Tout pacte obscur ou ambigu s'interprète contre le vendeur »

Obligation de délivrance (art. 1619 du Code civil)

74

4. Dans le cadre de la vente de l’immeuble

• Il existe des obligations légales spécifiques

Loi Carrez

VEFA

Surface Habitable

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4. Dans le cadre de la vente de l’immeuble

• Exception 1 – VEFA : art. 1617 et suivants du code civil

l’action en diminution du prix pour insuffisance de surface est régie par les dispositions de l’article 1622 C. civ et non par celles de la Loi Carrez (Cass. 3ème civ., 11 janv. 2012, Pourvoi n°10-22924)

• Exception 2 - Surface privative (dite Loi Carrez) : vente d’un lot de copropriété (quelque soit l’usage)

En cas d’erreur dans le métrage Carrez : l’acquéreur doit agir contre le vendeur pour obtenir le remboursement de la fraction de prix (délai d’un an à compter de la vente) (Cass. 3ème civ., 11 sept. 2013, Pourvoi n°12-23772)

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4. Dans le cadre de la vente de l’immeuble

• Nouveautés Loi ALUR (vente de lot habitation)

A côté de la superficie du lot au titre de la Loi Carrez,devra également figurer dans les promesses de venteou d’achat, ainsi que dans les actes de vente, la SurfaceHabitable du lot.

La surface habitable est définie à l’article R. 111-2 duCode de la construction et de l’habitation

Application de la loi dans le temps : pour lespromesses et ventes conclues à compter du 24 juin2014 (soit après l’expiration d’un délai de 3 moissuivant la promulgation de la loi ALUR)

77

4. Dans le cadre de la vente de l’immeuble

Comment déterminer la surface habitable et la « superficie Carrez » ?

78

4. Dans le cadre de la vente de l’immeuble

79

Surface habitable

D’un point de vue légal, les notions de surfacehabitable et superficie Loi Carrez doivent désormaisêtre indiquées dans les ventes alors que la surfacehabitable est utilisée dans un bail d’habitation

D’un point de vue technique, ces deux notions sontproches.

La différence entre les deux : la surface habitable estbasée sur l’utilisation de l’appartement alors que la LoiCarrez se base sur la limite d’un lot de copropriété

Superficie privative (dite loi « Carrez »)

80 La détermination d’une surface Loi Carrez nécessite l’étude des titres de propriété et du

règlement de copropriété.Sujet très délicat : être très vigilant. TOUJOURS DEMANDER LE METRAGE CARREZ EN DATA-ROOM.

Source :Loi du 18 décembre 1996 et décret d’application du 23 mai 1997. Il s’agit de la surface d’un lot de copropriété.Cette surface est très proche de la surface utile brute.Particularité de la surperficie Carrez : sont exclus les locaux indépendants <8m².

81

Focus Loi Carrez

82

Focus Loi Carrez – Cas pratique

83

Focus Loi Carrez – Cas pratique

84

Focus Loi Carrez – Cas pratique

Focus sur les embrasures

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Questions

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Séverine Guilluy, Avocat à la Cour

Cabinet Lawrizon Avocats

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Nouvelle adresse postale à compter du 1er octobre 2014 : 7 rue Paul Valéry – 75116 Paris

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