Professionnel en Europe?s... · 2020. 11. 5. · Electronics and Appliance Stores Lost: 94,700 jobs Emplois gagnés, emplois perdus en mai 2020-21.8% ... Nombre de visiteurs dans

8 Juillet 2020

COVID-19 : Quelles Conséquences et

Perspectives pour le Marché de l’Immobilier

Professionnel en Europe?

2

Intervenants

Stéphanie Abboud

CRE Specialist

Eric Bao

CRE Research

Victor Canalog

Head of Moody’s Analytics CRE Research

Richard Malle

Global Head of Research, BNP RE

Christian de Kerangal

CEO, Institut de l'Epargne

Immobilière et Foncière

3

1. Perspectives économiques US du marché immobilier

professionnel

2. Perspectives économiques européennes du marché immobilier

professionnel

3. Focus sur les perspectives du marché français

4. Techniques quantitatives et applications en terme de modélisation

du risque crédit CRE

5. Q&R

Agenda

1Perspectives économiques

US du marché immobilier

professionnel

8 Juillet 2020Victor Calanog PhD

Incertitude Maximale:L’Immobilier Commercial Aux USA Pendant et Après COVID-19

COVID-19: Le Marché de l’Immobilier Professionnel en Europe 6

1. COVID-19 et le contexte économique

2. Crise: les marchés de la dette (et quelles sont les perspectives?)

3. Evolution: l'avenir de «l'environnement construit»

Agenda

1COVID-19 et le contexte

économique


2020 Sera une Mauvaise année (pas de surprise)Croissance du PIB (%) - mais par trimestre (annualisé)

Sources: BEA; Moody’s Analytics


0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

May-19 Jul-19 Sep-19 Nov-19 Jan-20 Mar-20 May-20

Nu

mb

er o

f Jo

bs

(In

millio

ns)

Leisure and HospitalityGained: 1,239,000 jobs

+14.4%

6

6.4

6.8

7.2

7.6

8


Nu

mb

er o

f Jo

bs

(In

millio

ns)

Ambulatory Health Care ServicesGained: 375,700 jobs

+5.8%

0

2

4

6

8

10

12

14


Nu

mb

er o

f Jo

bs

(In

millio

ns)

Food Services and Drinking PlacesGained: 1,370,600 jobs

+21.9%

0

500

1000

1500

2000

2500


Nu

mb

er o

f Jo

bs

(In

th

ou

sa

nd

s)

AccomodationsLost: 148,200 jobs

-12.6%

6

6.2

6.4

6.6

6.8

7

7.2

7.4

7.6

7.8


Nu

mb

er o

f Jo

bs

(In

millio

ns)

ConstructionGained: 464,000 jobs

+7.1%

3.6

3.8

4

4.2

4.4

4.6

4.8

5


Nu

mb

er o

f Jo

bs

(In

millio

ns)

Specialty Trade ContractorsGained: 325,300 jobs

+7.9%

19

20

21

22

23

24

May-19 Jul-19 Sep-19Nov-19 Jan-20Mar-20May-20

Nu

mb

er o

f Jo

bs

(In

millio

ns)

GovernmentLost: 585,000 jobs

-2.7%

12.5

13

13.5

14

14.5

15


Nu

mb

er o

f Jo

bs

(In

millio

ns)

Local GovernmentLost: 487,000 jobs

-3.5%

0

100

200

300

400

500

600


Nu

mb

er o

f Jo

bs

(In

th

ou

sa

nd

s)

Air TransportationLost: 50,300 jobs

-11.6%

0

100

200

300

400

500

600


Nu

mb

er o

f Jo

bs

(in

th

ou

sa

nd

s)

Electronics and Appliance Stores Lost: 94,700 jobs

-21.8%

Emplois gagnés, emplois perdus en mai 2020May 2019-May 2020 Job Trends in Line Graph; May 2020 Absolute and Percentage Changes in Captions.


Le taux de participation est très faibleCurrent Population Survey Participation Rate (Monthly, January 2010 to May 2020)

Sources: Bureau of Labor Statistics

2 Crise: les marchés de la dette (et quelles sont les perspectives?)


Crise de CMBS

Source: CW Capital; Moody’s Analytics Structured Finance Portal

Demandes d'allégement de loyer

(CWCapital, UPB $8 billion)

Prêts avec «COVID-19» en notes

(services, UPB approximately $41 billion)


Commercial Banking, 50.9%

CMBS, CDO, and other ABS

Issues, 8.9%

Life Insurance Companies,

12.2%

Government-Sponsored

Enterprises, 7.9%

REITs, 4.6%

Agency-and-GSE-Backed

Mortgage Pools, 8.3%

Other, 7.2%

Où est la crise? Ça dépendDette totale (l’immobilier commercial) – et compagnies d'assurance-vie

Source: Federal Reserve, latest data available as of February 2020. Data on the insurance sector from the Mortgage Bankers Association.

Total and Multifamily Debt

Outstanding: $4.59 Trillion

Multifamily, 28%

Office, 28%

Retail, 22%

Industrial, 13%

Lodging, 3%Other, 6%

3Evolution: l'avenir de

«l'environnement construit»


Commerce en ligne - % du total

Source: US Dept of Commerce; Moody’s Analytics REIS


Mais chaque cas est différent: Macy’s

Source: Moody’s Analytics REIS


Et pour les bureaux? L'exemple de Google

Source: Moody’s Analytics REIS; CompStak


0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

-50

0

50

100

150

200

250

300

350

400

1984 1988 1992 1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 2024

Va

ca

ncy R

ate

Un

its (

In T

ho

usa

nd

s)

Completions Net Absorption Vacancy Percent

Forecast

Quelles perspectives? L’immobilier individuelOffre vs Demande: Construction, absorption, logements innocupes

Source: REIS, Real Estate Solutions by Moody’s Analytics;

Top 50 Primary Apartment Markets

Merci!

2Perspectives économiques

européennes du marché

immobilier professionnel

COVID-19 REPORTREAL ESTATE PERSPECTIVES

ECONOMIC OUTLOOK

OUTBREAK SITUATION

SANITARY MEASURES

SUPPORT SCHEMES

GLOBAL RESEARCH

8 JUILLET 2020

LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIERD’ENTREPRISE EN EUROPETENDANCES ET PERSPECTIVES

CONTEXTE

ÉCONOMIQUE

PRODUIT INTÉRIEUR BRUT

F O R T E R É C E S S I O N E N 2 0 2 0 P U I S R E P R I S E M O D É R É E E N 2 0 2 1

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21

France Germany Italy Spain UK

Croissance du PIB (%)

2019 2020e 2021e

États-Unis 2.3 -6.6 5.8

Chine 6.1 2.5 8.1

Royaume-Uni 1.4 -8.8 5.4

Zone euro 1.2 -9.2 5.8

Allemagne 0.6 -6.0 5.3

France 1.2 -11.1 5.9

Italie 0.2 -12.1 6.1

Espagne 2.0 -12.5 6.3

France Allemagne Italie Espagne Royaume-Uni

23

Source : BNP Paribas Economic Research (juin 2020).

-100

-80

-60

-40

-20

0

20

Nombre de visiteurs dans les lieux de commerce et de loisirs(moyenne glissante hebdomadaire)

FLUX DANS LES COMMERCES PHYSIQUES

24

Allemagne

Italie

France

Espagne

Royaume-Uni

Début de réouverture

Pologne

Source : Google Mobility Reports, 30 juin 2020.

Variation en %*

*La période de base correspond à la valeur moyenne observée durant 5 semaines du 3 janvier au 6 février 2020.

R E T O U R T R È S P R O G R E S S I F À L A N O R M A L E

25

EMPLOI

13.8

9.68.2

3.7 3.2 2.9

19.6

12.4 11.7

7.05.8

7.8

0

5

10

15

20

Spain Italy France UK Germany Poland

Taux de chômage(en fin de période)

19 20 21

-6.6%

-3.9% -3.5%-2.8%

-1.9%

-5.3%

-10.1%

-2.7%-1.5%

-2.6%

-0.4%

-2.7%

-12%

-8%

-4%

0%

Spain Italy France UK Germany Poland

Emploi(variation annuelle)

2020 2008 crisis

F O R T I M P A C T E N 2 0 2 0 , L E N T E A M É L I O R A T I O N D È S 2 0 2 1

%

Espagne Italie France Royaume-Uni Allemagne Pologne

Source : BNP Paribas Economic Research (juin 2020).

Espagne Italie France Royaume-Uni Allemagne Pologne

2009

26

INDICATEURS ÉCONOMIQUES

U N E I N F L A T I O N M O D É R É E , D E S T A U X P L U S B A S P L U S L O N G T E M P S

1.61.2

2.21.8

0.7

1.7

1.2

0.2

1.2

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

19 20 21 19 20 21 19 20 21

United States UK Euro

Inflation1.8

0.3 0.3

0.8

0.1 0.10.0 0.0 0.0

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

19 20 21 19 20 21 19 20 21

United States UK Euro

Taux directeurs

-2

0

2

4

6

8

07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21

Rendement des obligations à 10 ans

Pologne

Italie

Royaume-Uni

Espagne

France

Allemagne

%

% Taux 10 ans (%)

2019 2020e 2021e

États-Unis 1,92 1,25 1,50

Allemagne -0,19 -0,20 0,00

France 0,08 0,05 0,20

Italie 1,32 1,10 1,10

Espagne 0,47 0,50 0,60

Royaume-Uni 0,83 0,90 1,10

Japon -0,02 0,05 0,15Source : BNP Paribas Economic Research (juin 2020).

%

L’IMMOBILIER

D’ENTREPRISE

EN EUROPE

F A I B L E P R E S S I O N H A U S S I È R E S U R L E S S E G M E N T S C O R E

RENDEMENTS IMMOBILIERS EN EUROPE

28

3.9%

5.0%

3.8%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

8.0%

07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

Bureau Logistique CommerceRendements immobiliers par secteurs

(moyenne non pondérée)

0

100

200

300

400

500

07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

Spread Rendements immobiliers vs Bund 10 ans(écart moyen européen)

Pb

Source : BNP Paribas Real Estate Research (juin 2020).

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

January February March April May June

C U M U L H E B D O M A D A I R E 2 0 2 0

D E S I N V E S T I S S E M E N T S I M M O B I L I E R S E N E U R O P E

COVID-19 ET FLUX DE CAPITAUX

29

CRISE

COVID-19

EN EUROPE

+43%

-68%

+17%

-45%

55%

39%

Source : BNP Paribas Real Estate Research, RCA (juin 2020).

janvier février mars avril mai juin

Investissements

étrangers

Semaines 1 à 27

de janvier à juin 2020

Investissements

domestiques

INVESTISSEMENT ET TRANSACTIONS EN EUROPE

30

Investissement en immobilier commercial (Mds €) Transactions locatives de bureaux (millions de m²)

73

61

61

43

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21

Allemagne

Royaume-Uni

Advisory 9*

France

* Belgique, Espagne, Irlande, Italie, Luxembourg, Pays-Bas, Pologne, République

Tchèque, Roumanie

* Berlin, Cologne, Düsseldorf,

Francfort, Hambourg, Munich

** Bruxelles, Barcelone, Madrid, Dublin, Milan, Rome,

Luxembourg, Amsterdam, Varsovie, Prague, Bucarest

3.8

4.4

2.3

1.1

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

4.5

5.0

07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21

Allemagne Big 6*

Advisory 9 (11 marchés**)

Ile-de-France

"Central London"

S C É N A R I O D E M A R C H É 2 0 2 0 - 2 0 2 1


TAUX DE VACANCE DES BUREAUX

31

4.9%

4.9%

8.2% 8.6%

13.3%

6.4%

12.2%

9.9%

3.2%

5.8% 5.3%6.8%

18.3%

5.7%

4.9%

1.5%2.4%

6.8%

4.1%5.1%

7.1%

7.8% 8.2%6.7%

9.8%

6.2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

20%

CentralLondon

CentralParis

Berlin Munich Francfort Hambourg Dublin Bruxelles Varsovie Madrid Barcelone Milan Amsterdam

Taux de vacance 2007 Taux de vacance 2019

5.7%4.9%

1.5%2.4%

6.8%

4.1%

5.1%

7.1% 7.4%8.2%

6.7%

9.8%

6.2%6.5%6.6%

1.7%2.6%

7.3%

4.3%

7.0%

8.0% 8.0%

9.5%

8.5%

11.0%

7.0%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

CentralLondon

CentralParis

Berlin Munich Francfort Hambourg Dublin Bruxelles Varsovie Madrid Barcelone Milan Amsterdam

Taux de vacance 2019 Taux de vacance 2020

* Chiffres en fin de période.Source : BNP Paribas Real Estate Research (juin 2020).

OFFRE VS DEMANDE PLACÉE DE BUREAUX

32

18

26 26

28

19

14 1415

1211 11

78

78

7 7

4

6

9

13

7

11

7

9

2 23

Moyenne Europe : 14 mois

Total Ville + Périphérie

Focus QCA

D É L A I D ’ A B S O R P T I O N * D E L ’ O F F R E ( E N M O I S )

* Offre immédiate au 1er avril 2020 rapportée à la moyenne annuelle des transactions sur la période T1 2017 – T1 2020.Source : BNP Paribas Real Estate Research (juin 2020).

LOYERS « PRIME » DES BUREAUX

33

Central Paris (850 € / -3%)

Varsovie (275 € / -5%)

Bruxelles (305 € / -3%)

Milan (580 € / -3%)

Central London (1 210 £ / -2%)

Madrid (430 € / -1%)

Munich (468 € / -1%)

Berlin (474 € / -1%)

60

80

100

120

140

160

180

200

10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

Amsterdam (450 € / -2%)

Dublin (630 € / -6%)

Prévisions fin 2020

(m² par an /

variation sur un an)

D E S B A I S S E S T R È S M O D É R É E S A T T E N D U E S S U R L E P R I M E


Indice

(Base 100 en 2010)

EUROPEAN COMMERCIALREAL ESTATE MARKETSTRENDS & OUTLOOK

HELSINKI

FEBRUARY 2020

3Focus sur les perspectives

du marché français

Webinar Moody’s Analytics - IEIF

8 juillet 2020

COVID-19Quelles conséquences pour l’économie et l’immobilier en France ?

Économie

37

Perspectives de l’économie française

38

❑ Au fur et à mesure que se déroule le déconfinement, les perspectives économiques deviennent plus fiables

❑ Selon la Banque de France, la croissance économique en France devrait chuter de 10,3 % sur 2020, suivi d’un rebond de 6,9 % en 2021 et de 3,9 % en 2022, ramenant le niveau de PIB en volume fin 2022 au niveau de fin 2019

❑ La chute du PIB en 2020 est la conséquence d’une baisse de près de 10 % de la consommation des ménages et de 25 % de leur investissement, tandis que l’investissement des entreprises chute de près de 25 % également et la consommation publique reste stable

✓ Les dégâts sur la situation des ménages se traduisent principalement par une destruction nette d’emplois portant le taux de chômage au-dessus de 11 % et provoquant par contrecoup une stagnation de leur revenu disponible brut

✓ Les dégâts sur la situation des entreprises se traduisent par un faible taux d’utilisation des capacités et des bilans dégradés par le recours à l’emprunt pour couvrir leur besoin en fonds de roulement. La hausse des défaillances d’entreprises devrait être du même ordre de grandeur que lors de la Crise Financière Globale

❑ La reprise en 2021 reste conditionnée à la baisse du taux d’épargne des ménages, qui est monté à près de 30 % du revenu disponible durant la période de confinement, et à la reprise de l’investissement des entreprises

✓ La réussite du plan de relance européen sera clé pour une sortie par le haut

L’impact du confinement sur l’emploi salarié en avril est absolument majeur

39

Source : OFCE, OIT

Des évolutions sectorielles en grand écart au niveau mondialentre fin décembre 2019 et fin juin 2020

40

Source : Datastream, Coface

Part des salariés en demande d’indemnisation en % de l’emploi en France en mars

41

Source : Datastream, Coface

42

202,4

-330,7

-2,8

-326,1-350

-175

0

175

350

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Tertiaire marchandTertiaire marchand (sect. privé)Construction (sect. privé)Industrie manuf. (sect. privé)Tertiaire non marchand (sect. privé)Agriculture (sect. privé)Interim

T1 2020

Evolution de l’emploi en France au 1er trimestre 2020

43

Prévisions de taux de chômage

Source : INSEE jusqu’au 1er trimestre 2020, prévisions Banque de France en fond bleu,Juin 2020

(BIT, en % de la population active, France entière))

44

-0,2%

-10,3%

6,9%

-7,4%

-19,0%

12,5%

-20%

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

-12%

-10%

-8%

-6%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

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10%

12%

19

90

19

91

19

92

19

93

19

94

19

95

19

96

19

97

19

98

19

99

20

00

20

01

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

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20

14

20

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20

16

20

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20

18

20

19

20

20

20

21

20

22

Emplois de bureaux(branches réactives)

Croissance économique(PIB)

T1 2020

T4 2020

T4 2021

Croissance économique et emplois de bureaux

Source IEIF, INSEE, Banque de France

La répartition asymétrique du partage de revenu

45

❑ L’année 2020 restera marquée par une perte de revenu national de l’ordre de 220 milliards d’euros

❑ Cette perte sera porté à hauteur de 60 % par les administrations publiques alors que leur part du revenu dans un contexte normal est de 24 % : ceci traduit les transferts massifs mis en œuvre à destination des entreprises et des ménages, transferts qui porteront la dette publique de 100 % à 120 % du PIB

❑ Les entreprises supporteront 24 % de la perte alors que leur part de revenu dans un contexte normal est de 13 %

❑ Les ménages supporteront seulement 15 % de la perte (40 % de cette perte provient de la baisse du revenu brut d’exploitation des entrepreneurs individuels) alors que leur part de revenu dans un contexte normal est de 60 %

❑ Ce partage asymétrique est appelé à se réduire progressivement en 2021 et 2022 pour revenir à la normale

Marchés financiers

46

Marché d’actions en dollars

47

Source : MSCI

Taux des emprunts d’état à 10 ans

48

Source : Bloomberg

Taux des obligations d’entreprise en Europe

49

Source : BOFA

Marchés immobiliers

50

Signaux de marché

51

❑ En France, l’indice EDHEC IEIF de prix des SCPI investies en immobilier d’entreprises est en baisse de 3,3% sur les mois de mars et d’avril

✓ Cette baisse vient annuler la progression enregistrée en janvier et février

❑ Au Royaume-Uni, seul pays disposant d’un indice mensuel d’immobilier direct publié par MSCI, le rendement en capital de l’ensemble des segments immobiliers s’inscrit en recul de 4,3 % pour les mois de mars, d’avril et mai

✓ Le recul est de 1,4 % pour le segment résidentiel, 2,7 % pour le segment industriel, 3,5 % pour le segment des bureaux, 7,9 % pour le segment hôtellerie et 9,8 % pour le segment des commerces

❑ Cette hiérarchie des performances entre les segments immobiliers se retrouve amplifiée sur l’immobilier coté en Europe

✓ L’indice de prix du segment résidentiel est revenu à son niveau de début d’année, les autres segments sont en dessous : le segment industriel de 5 %, le segment des bureaux de 25 %, le segment hôtellerie de 50 % et le segment des commerces de 55 %

✓ Tous ces segments sont progressivement revenus de profonds plongeons enregistrés en mars : 25 % pour le résidentiel, 30 % pour l’industriel, 40 % pour les bureaux, 60 % pour les commerces, 80 % pour l’hôtellerie

L’immobilier coté en Europe discrimine fortement les segments

52

Source : EPRA

La question de l’inflation

53

❑ A court terme, l’inflation devrait rester très faible, proche de 0,5 % en rythme annuel, avec la baisse du prix des matières premières dans le monde

✓ Ceci malgré une hausse de 3 % des prix de l’alimentation, des coûts salariaux unitaires en zone euro en forte progression de 3,4 % au T1 2020, conséquence de la baisse des heures travaillées et l’apparition de coûts sanitaires

✓ La dégradation du marché de l’emploi va peser sur les salaires

❑ A moyen terme, les mesures de soutien de la demande et les relocalisations régionales des chaînes de valeur devraient raffermir l’inflation

✓ La déglobalisation de la production pourrait aussi conduire à une déglobalisation financière, c’est-à-dire à une réduction des déséquilibres des balances courantes

Baisse temporaire de l’indexation des loyers

54

Quel comportement de la prime de risque ?

55

❑ Avant la crise du Covid-19, la prime de risque sur les bureaux Prime Paris QCA, exprimée comme l’écart entre le taux de capitalisation et le taux d’intérêt réel des OAT à 10 ans, était supérieure de 1 % à son niveau moyen observé depuis 1996

❑ La prime de risque locatif sera vraisemblablement revue à la hausse dans le taux de rentabilité exigée.

❑ Sur le segment des bureaux, la hausse moyenne du taux de capitalisation implicite dans la baisse de l’immobilier coté est de l’ordre de 40 à 60 points de base

❑ Les secteurs économiques sont très diversement impactés par la crise, d’où un écartement important des taux entre les différents niveaux de risque de crédit : la dispersion du niveau de risque locatif a fortement augmenté selon l’activité et la qualité des entreprises locataires

❑ La crise va révéler, accélérer ou modifier de nombreux comportements qui vont toucher l’usage des bureaux, des commerces et des logements. Ceci va impacter l’investissement immobilier dans ses fondements et dans sa valorisation

✓ Il faudra attendre quelque mois pour en tirer des leçons pérennes sur l’équilibre entre l’offre et la demande locative, ainsi que sur les primes de risque d’obsolescence et de liquidité exigées par les investisseurs

56

A terme, les entreprises se dirigent vers un modèle hybride d’adoption du télétravail

Source : Enquête ANDRH/BCG,19 juin 2020

57

➢ Le télétravail va se développer beaucoup plus rapidement, mais le besoin d’un lieu physique de rassemblement apparaît évident (créativité, « sérendipité », partage des valeurs, interactions physiques…) : croissance d’un modèle hybride

➢ Impact sur la demande de bureaux : importance d’un seuil, celui de 2 jours par semaine de télétravail. Mais il est trop tôt pour évaluer l’impact réel.

➢ Impact différencié selon les typologies d’activité, d’emplois et de fonctions.

➢ Renforcement des localisations Core ou offrant le maximum de services. Les territoires offrant peu de services et/ou mal desservis souffriront encore plus.

➢ C’est en matière de conception des immeubles et des espaces de travail que la crise sanitaire devrait avoir le plus de conséquences.

Quelques pistes de réflexion…

Perspectives

58

Sur une ligne de crête

59

❑ Même sans considérer la possibilité d’un retour de la pandémie, la ligne de crête qui permet d’envisager un retour sans heurt à la normale est extrêmement étroite

✓ Derrière l’observation des agrégats économiques moyens se cache une très forte augmentation des disparités de situation entre ménages, entreprises, secteurs économiques, pays

✓ De façon générale, les plus faibles financièrement sont pénalisés et les plus solides sortent renforcés, la cohésion de l’ensemble est très fragilisée

✓ C’est le scénario qui permet d’envisager que les performances de l’immobilier core ne seront globalement pas ou peu affectées

❑ Pour de multiples raisons, notamment le poids de la dette, si l’investissement et la consommation ne repartent pas, l’activité économique peut rester faible

✓ Dans ce cas, la baisse de l’activité immobilière pèsera sur les loyers

❑ Mais si la demande repart, le stimulus fiscal et monétaire massif peut réserver de bonnes surprises en termes de croissance

✓ Un tel redémarrage aurait des effets sur les anticipations d’inflation à long terme, l’immobilier changerait progressivement son statut de valeur de rendement à valeur d’indexation

4Techniques quantitatives et

applications en terme de

modélisation du risque

crédit CRE

CRE Europe Webinar, Juillet 2020 61

Impact COVID-19 sur les Probabilités de Défaut en Europe

» Moody's Analytics analyse deux prêts hypothétiques pour examiner l'impact de

COVID-19 sur les nouvelles prévisions:

– Prêt 1: LTV de 60% et DSCR de 1,7x

– Prêt 2: LTV de 80% et DSCR de 1,2x

Hypothèses:

– Montant du prêt de départ: €50,000000

– Taux d'intérêt fixe (bureau: 1,5%, commerce: 2,5%, logistique: 2%)

– Maturité: 5 ans

– Amortissement: 25 ans (soit 300 mois)

– Scénario: Mean Reverting

Prévisions Printemps 2020 vs. Automne 2019


Techniques Quantitatives de Modélisation du

Risque du crédit – Cadre d’Analyse

User Input Market Data

Last Observed

Property

Financials

Historical

Market Trend

Historical

Market

Statistics

Current

Market

Condition

Mortgage Payment

Schedule

Economic Data

Interest Rate

Contractual Loan

Cashflow

Current Property

Financials

Market

Vacancy

Market Price

ChangeLTVDSCRLoan Age

Property

Type

Probability of

Default (“PD”)

ModelPD

Input Data

Model Variables


Données de marché

Géographie

» Couverture de 34

pays européens

» Plan d’expansion

prévue dans 12 pays

supplémentaires

Types d’actifs

» Bureaux

» Commerce

» Industriel

» Résidential

» Hôtellerie

Niveau de

Réduction de la Mobilité

Sévère

Modeste

Légère

Covered in CRE Europe

Potential Expansion

No Coverage

IS

BYKZ

AZGE

AM

MD

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AL

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NO

IE

SE

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FR

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IT

DE

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PT

DK

NL

RU

TR

UA

EE

LV

LT

RO

BG

GR

RS

HU

SK

HRSI

LU

IE

MK


Analyse par type d’actifs: Bureaux

2.01% 2.00% 1.76%2.20%

1.81% 1.86%2.41% 2.28%

1.98%

3.10%3.38%

2.57%

3.35%2.68%

3.33% 3.59%

4.46%

3.08%

Paris Inner Rim Northern Paris Outer Rim Paris Centre West Paris la Defense Southern Paris Western Crescent Nation

Prêt ILTV:60% & DSCR:1.7x

Aut-19 Prin-20

5.82% 5.73%4.97%

6.41%5.19% 5.34%

6.95% 6.63%5.72%

9.37%10.29%

7.68%

9.99%

8.04%

10.12% 10.19%

13.57%

9.33%

Paris Inner Rim Northern Paris Outer Rim Paris Centre West Paris la Defense Southern Paris Western Crescent Nation

Prêt IILTV:80% & DSCR:1.2x

Aut-19 Prin-20

Baa3 Ba1 Baa3 Ba1 Baa3 Ba1

Ba2 Ba3 Ba2 Ba3 Ba2 Ba3


Analyse par type d’actifs: Bureaux

2.01% 2.24% 2.46%3.28%

1.87% 1.80%3.10% 3.69%

3.90%

5.82%

2.76% 2.17%

Paris Londres Madrid Milan Frankfurt Stockholm


Aut-19 Prin-20

5.82% 6.34% 6.63%

9.24%

5.28% 5.14%

9.37%10.80% 11.19%

17.11%

8.14%6.41%

Paris Londres Madrid Milan Frankfurt Stockholm


Baa3 Ba1

Ba2 Ba3


Analyse par secteur: Commerce

-85%

Tendances de Mobilité

Commerce & Loisirs

Source: Google COVID-19 Community Mobility Report

-10%2.55%1.60%

6.09%

4.59%

Paris Nation


Aut-19 Prin-20

7.07%

4.17%

14.99%

12.79%

Paris Nation


Aut-19 Prin-20

Baa3 Ba2 Baa3 Ba1 Ba2 B1 Ba1 B1


Analyse par secteur: Commerce

2.55% 1.92%

4.76% 4.25%

1.76% 2.20%

6.09%

3.23%

7.20%6.21%

3.56% 3.34%

Paris Londres Madrid Milan Berlin Stockholm


Aut-19 Prin-20

7.07%5.28%

12.45% 11.65%

4.95%6.59%

14.99%

10.21%

17.82%16.94%

10.84% 10.63%

Paris Londres Madrid Milan Berlin Stockholm


Baa3 Ba2

Ba2 B1


Analyse par secteur: Industriel

2.09% 2.09%

2.64% 2.69%

Paris Nation


Aut-19 Prin-20

Baa3 Baa3 Baa3 Baa3

6.04% 6.03%

7.70% 7.82%

Paris Nation


Aut-19 Prin-20

Ba2 Ba2 Ba2 Ba2


» Les scénarios économiques présentent plusieurs avantages pour le

marché immobilier:

– reflètent la relation entre le marché de l’immobilier et l'économie

– tournés vers l'avenir

– offrent un éventail de résultats possibles en fonction de différentes hypothèses

économiques

– peuvent être utilisés à diverses fins telles que les stress tests, IFRS 9, etc.

Scénarios Économiques pour le Marché Immobilier


Données Macroéconomiques Européennes

» Des données infranationales sont disponibles pour

les principales aires urbaines de chaque pays

20+

11-20

6-10

1-5

» Moody's Analytics fournit des données historiques

et des prévisions pour 36 pays européens

Données Infranationales

Données Nationales

Histoire Seulement


Variables Économiques Pertinentes pour le

Marché Immobilier

» PIB national et

infranational

» PIB par industrie

Produit Intérieur

Brut (“PIB”)

» Population totale

» Population par

tranche d’âge

Démographie

» Taux d'intérêt

– Taux sans

risque

– Taux de prêt

Marché Financier

» Ventes au détail

» Revenu disponible

Autres

» Taux de chômage

» Emploi total

» Emploi par

industrie

Marché du Travail


Allemagne Berlin -58%

Autriche Vienne -26%

Belgique Bruxelles -34%

Danemark Copenhague -32%

Espagne Madrid -66%

Finlande Helsinki -45%

Irlande Dublin -77%

Italie Rome -43%

Norvège Oslo -61%

Pays Bas Amsterdam -44%

Pologne Varsovie -58%

Portugal Lisbonne -39%

Royaume-Uni Londres -56%

Suisse Berne -26%

Suède Stockholm -38%

Tchéquie Prague -53%

Pays Aire UrbaineCorrélation entre taux de

chômage et taux de croissance du loyer prime

France Paris -71%

Forte corrélation entre les conditions du marché immobilier

aux conditions économiques

0%

2%

4%

6%

8%

10%

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

Taux

de c

hôm

age

Ta

ux

de

cro

issa

nce

an

nu

alis

éd

u P

IB

Cycles d’Affaires de Paris

Taux de croissance du PIB des bureaux

Taux de chômage

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2%

3%

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5%

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-0.3

-0.2

-0.1

0

0.1

0.2

0.3

Taux

de v

acance

Taux

de c

rois

sance

annualis

édu loye

rprim

e

Cycles du Marché des Bureaux de Paris

Taux de croissance du loyer prime

Taux de vacance

La Grande

Récession

Source de données: Moody’s Analytics, Cushman & Wakefield


Stress test pour des Portefeuilles CRE

Scénarios

Macroéconomiques

Macroeconomic Translation Model

Tauxd’intérêt

PIB

Taux de chômage

Modèles de PD et LGD

Taux de capitalsation

LoyerTaux de vacance

Prévisions du

Marché Immobilier

Mesures du risque de crédit:

PD, LGD, EL


Prévision Baseline du Marché des Bureaux de Paris

0%

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6%

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25

Taux de Chômage

-40%

-30%

-20%

-10%

0%

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40%

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25

Taux de Croissance du PIB des Bureaux

0.00%

1.00%

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3.00%

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5.00%

6.00%

7.00%

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25

Taux de Vacance

Prévision

Prévision

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25

Loyer Prime

Économie Marché de l’Immobilier

Prévision

Prévision


Prévision Baseline du Marché

des Bureaux Français

Loyer prime des bureaux dans un an

(par m2 par mois)

La prévision du marché est affectée par deux facteurs

clés:

1. La prévision d'économie régionale

2. La volatilité du marché immobilier

Paris

€ 66 (-10%)

Lille

€ 15 (-4%)

Strasbourg

€ 15 (-7%)

Nantes

€ 13 (-8%)

Bordeaux

€ 14 (-4%)

Toulouse

€ 14 (-9%)

Lyon

€ 23 (-11%)

Marseille

€ 20 (-10%)

Nice

€ 15 (-5%)



Prévision Baseline du Marché des Bureaux Européen

Paris€ 66sqm (-10%)

Berlin€ 36sqm (-8%)

Londres£ 6.22sqf (-14%)

Rome€ 33sqm (-17%)

Madrid€ 28sqm (-21%)

Stockholmkr 571 sqm

(-11%)

Loyer prime des bureaux dans

un an (par m2 ou pi2 par mois)



» Baseline représente le résultat

économique le plus probable prévu

par Moody's Analytics

» S1 représente l'hypothèse que la

crise du COVID-19 commence à

s'atténuer un peu plus tôt que

prévu

» Contrairement aux scenarios S3 et

S4 qui représentent l'hypothèse

que la crise persiste plus

longtemps que prévu et s'aggrave

avec plus de cas et de décès que

prévus

Scénarios Alternatifs

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10

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30

40

50

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5

Lo

ye

rp

rim

e p

ar

m2

pa

r m

ois

Loyer Prime du Marché des Bureaux de Paris

Baseline

S1: Upside 10%

S3: Downside 90%

S4: Downside 96%

Historique Prévision


78

Numérisation – Analyse Immobilier Professionel

Moody’s Analytics & RealXData

1. Structurer et Faciliter la

remontée de données :

– Chargement et validation de

automatisée des loyers

2. Analyser l’exposition et le

risque de location

3. Intégration avec l’offre

Moody’s Analytic CRE

– Complémente l’analyse

du portefeuille de prêts

CRE du point de vue actif

et collatéral

– S’inscrit dans le cadre de

la « data alliance » et

facilite la modélisation

des actifs et des crédits

immobiliers


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