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Les politiques d’habitat

Prof.Françoise Noël

2008-2009

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Introduction générale1. Les concepts de logement et d’habitat

Logement

= unité d’habitation, appartement ou maison, abritant régulièrement un ou plusieurs individus qui en partagent l’usage

= un bien matériel identifiable à partir de :

ses occupants sa localisation sa forme architecturale

= une catégorie statistique depuis le 19e siècle

= une catégorie administrative : normes réglant la construction, les surfaces, l’occupation et les équipements

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= un bien complexe : multiples fonctions

bien de consommation : bien marchand particulier

ancrage spatial sa production et son investissement nécessitent l’immobilisation de

capitaux

dimension symbolique : repérage social à partir de l’adresse

dimension affective :

participe de l’unité familiale lieu privilégié des relations familiales se transmet (se situe dans le temps long des générations)

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Habitat

= Notion plus floue, plus large

= ensemble des éléments matériels et humains qui qualifient les modes de résidence des hommes

Exemples :

habitat rural/habitat urbain mode de localisation habitat rapports entre le logement et son environnement

= une dimension plus qualitative, plus globalisante

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2. Le logement : un problème !

En permanence un problème social, économique, idéologique, politique

Peu de solutions satisfaisantes et durables Formes historiques de crises du logement plus ou moins aiguës

Depuis 19ème siècle : un des grands terrains de débat sur la question sociale

En effet :

19ème siècle : inconfort, manque d’hygiène, surpeuplement des logements = expressions majeures des inégalités sociales et de l’injustice

Crises périodiques : dégradation, surpeuplement, pénuries… Années ’70 : mouvements sociaux liés au logement

• luttes urbaines en Italie• mouvement des “pobladores” en Amérique Latine• grève des loyers en France

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Période de croissance (après guerre):

industrialisation de la construction accroissement de l’aide publique Développement de l’urbanisme

amélioration importante de la qualité de l’habitat

Dès les années 70 : nouvelles critiques

de l’urbanisation massive et densificatrice des grandes opérations d’habitat collectif (le mythe des grands

ensembles) des rénovations urbaines “ bulldozers ”

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Actuellement : nouvelles formes de crise

Concentration pauvreté, précarité et exclusion dans grands ensembles d’habitat social

Rétrécissement des filières de l’accès au logement pour certains groupes sociaux (logement social, accès à la propriété)

Difficultés croissantes des accédants à la propriété au maintien dans le logement

Difficultés croissantes des institutions (cf. crise du secteur du logement social)

Crise actuelle = accessibilité au logement

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3. Le logement : une problématique sociologique

= objet de réflexions Sur la différenciation sociale Sur l’évolution des modes de vie et de la famille Sur l’évolution et la conception de l’usage du logement

en lien avec Evolution de la distinction entre sphère du “ public ” et sphère “du

“ privé ” Transformations de la famille Autonomisation croissante des individus

Exemples : Evolution des plans des logements Rapports entre sociabilité et habitat individuel ou collectif Stratégies résidentielles des ménages Arbitrages entre consommation, épargne et investissements des

ménages

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I. Aperçu historique de la question du logement

1. 19ème siècle : industrialisation et croissance du prolétariat urbain

Main-d’œuvre ouvrière de plus en plus abondante dans les villes création de logements pour le prolétariat industriel : conditions

d’hygiène extrêmement précaires

A Bruxelles : concentration de la population prolétarienne à Anderlecht, Molenbeek-Saint-Jean et au hameau de Laeken

Recensement de la population de 1846 : 123.874 habitants sur un territoire relativement restreint (450 ha) 60 % de la population bruxelloise appartient à la classe ouvrière

présence ouvrière au cours 2ème moitié 19ème siècle < au renforcement de la position de la ville comme centre administratif, commercial et financier du pays

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Recensement de 1910 : 40 % de la population bruxelloise appartient à la classe ouvrière

Caractéristiques du marché du travail bruxellois :

Sous-emploi structurel Chômage saisonnier élevé

partie importante de la classe laborieuse, de manière occasionnelle ou permanente, dépendante des institutions de bienfaisance publiques

En 1834 : + d’1 indigent sur sept habitants (Belgique)

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1.1. Conditions de logement misérables de la classe ouvrière

• misère extrême et conditions de logement déplorables• création de logements dans les impasses• multiplication des bataillons carrés

Accroissement de l’offre sans contrôle des pouvoirs publics

Recensement de 1842 : analyses d’ Adolphe Quételet

Morphologie dominante de l’habitat ouvrier : la petite hauteur Maisons d’un ou deux étages, comportant deux à quatre pièces Une habitation occupée par plusieurs familles

Recensement de 1846 : confirme l’exiguïté du logement 48 % à 50 % des familles prolétariennes vivent dans une seule pièce 22 % à 27 % dans des logements de deux pièces

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Pression démographique et cherté du prix des terrains conversion des jardins et des cours attenants aux maisons existantes

pour y construire des logements

En 1866 : 375 impasses à Bruxelles

1.2 Pas de régulation des pouvoirs publics

Offre de logements : exclusivement d’initiative privée Première moitié du 19ème siècle : pas de régulation des pouvoirs

publics Deuxième moitié du 19ème siècle : intervention minime des

autorités La plupart des propriétaires = petite classe moyenne (rentiers,

artisans, commerçants) Propriété peu concentrée, marché foncier très fragmenté

Réticence des pouvoirs publics à réguler liée à cet émiettement : un contrôle trop strict = risque de décourager les petits investisseurs

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Conséquence : cherté des loyers et rentabilité forte Loyers = quart du budget des ménages Rentabilité + élevée pour que pour logements convenables Return financier : 15 % à 20 %

Contraste entre absence d’intervention publique et dénonciation du caractère alarmant de la situation du logement ouvrier

Cf. Enquête sur la condition des classes ouvrières et sur le travail des enfants (1843-1846)

opinion publique découvre l’ampleur du problèmeCf. Multiples déclarations d’intentions < Roi Léopold Ier et groupes

politiquesCf. Pressions de la Commission d’enquête pour :

assainir les habitations ouvrières réglementer l’intérieur des nouvelles habitations à construire interdire les impasses

Immobilisme gouvernemental

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1.3 Quelques initiatives pour améliorer les conditions de logement des ouvriers

Quelques grands patrons d’industrie: préoccupation sociale et souci de contrôle social sur la main-d’œuvre.

Exemples : • la cité du Grand-Hornu (1820-1830)• la cité de Bosquetville à Bois-du-Luc (1836)• le Familistère construit en (1887), pour 75 familles, par l’industriel

français Jean-Baptiste André Godin à proximité de sa fonderie de Laeken.

Le logement patronal n’est pas nécessairement salubre et a pour conséquence d’aliéner l’ouvrier à son entreprise.

Sociétés anonymes de logements : à peine quelques cités ouvrières construites au cours de la 2ème moitié du 19ème siècle.

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Exemples :• Immobilière bruxelloise (1865) : maisons rue des Minimes et rue

aux Laines et plusieurs ensembles d’appartements• Société anonyme des habitations ouvrières dans l’agglomération

bruxelloise (1868) : près de 300 maisons construites à la limite des faubourgs (Molenbeek-Saint-Jean, Anderlecht, Schaerbeek)

1.4 Irruption du logement ouvrier dans le champ politique et idéologique

Classe ouvrière : son mode de vie, sa marginalité inquiètent la bourgeoisie. En effet :

• conditions matérielles effroyables • modes de vie et de culture différents (cf. «  les classes

dangereuses »)• concentration du prolétariat industriel dans les quartiers urbains

proches des industries menace pour l’ordre établi. Insalubrité des quartiers ouvriers et surpeuplement des taudis = facteurs favorables au développement des épidémies et aux actes de rébellion

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1.5 Les enquêtes sociales

Grandes enquêtes sociales en Belgique et dans pays voisins• France : VILLERME L. (1840)• Angleterre : BOOTH Charles J. (1892-1903)• Belgique : Ducpetiaux

Mise à jour de la misère de la classe ouvrière, misère

Médecins et hygiénistes : place centrale dans ces enquêtes important appareil d’observation du social

Mise au point de méthodes d’observations quantitatives

logement une catégorie administrative et statistique notion d’ « homme moyen »

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1.6 Le triomphe de la pensée hygiéniste

Naissance de l’urbanisme : ordonner et contrôler le désordre

Privilégie une approche hygiéniste et thérapeutique de la ville une politique de désentassement différenciation et circulation

Peu de résultats au plan sanitaire : permanence de l’insalubrité du logement

1.7. La moralisation de la classe ouvrière

Analogie entre hygiène physique et hygiène morale

Discours des médecins sur l’hygiène physique prolongé et hygiène morale de l’idéologie bourgeoise se répondent

le logement = puissant instrument de normalisation et de stabilisation de l’ordre social.

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2 La loi du 9 août 1889

= début de la politique de logement en Belgique

Vise à encourager l’accès à la propriété. Elle prévoit :

construction d’habitations par des associations, destinées à l’achat, la location ou la vente à crédit

Création de comités de patronage pour le logement ouvrier chargés de déceler les cas d’insalubrité, avec une mission d’avis

intervention de la CGER dans le financement des habitations ouvrières, après avis des comités de patronage

allègements fiscaux et réductions de taxes – exonération de l’impôt foncier et allègement des droits d’enregistrement – en faveur des ouvriers acquéreurs et des sociétés de construction

Cette loi exclut de son bénéfice les employés, les commis, les artisans.

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traitement sélectif de la problématique du logement conditions désastreuses de logement dans les impasses de la ville

subsistent

1908 : extension de cette loi en faveur des petits propriétaires

1.3 L’Entre deux Guerres

Création des principales institutions chargées de mettre en oeuvre la politique du logement en Belgique.

Fin 1ère guerre mondiale : pénurie d'environ 200.000 logements (pays)

Deux positions idéologiques mais sans remise en cause du modèle idéal de la maison unifamiliale avec jardin :

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• socialistes : conception plus collectiviste de la propriété, plus intégrative de la communauté ouvrière et jugée socialement plus épanouissante → Cités-jardins

• catholiques : opposés au non interventionnisme libéral mais privilégient la propriété individuelle, plus garante de la personne, d’une vie familiale équilibrée et moins menaçante pour la paix sociale.

→ Triomphe de la 2ème option = tendance dominante à l’individualisation de la satisfaction des demandes sociales de logement

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1919 : Société Nationale des Habitations et Logements à Bon Marché (S.N.H.L.B.M.)

Sous impulsion du POB. = volonté d’intervention plus active et plus directe de l’Etat dans le

financement de la construction d’habitations sociales Mission :

favoriser la création de sociétés locales ou régionales de logements les agréer leur faire des avances de fonds pour construction d’habitations à bon

marché, destinées à être louées

Dès 1921 : autorisation de vente des maisons + prêts à taux réduits et de primes complémentaires pour candidats acquéreurs

→ Vente fortement encouragée : entre 1920 et 1939, 22 % des 61.780 logements construits

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1928 : Fonds du Logement de la Ligue des Familles Nombreuses de Belgique

Mission = fournir aux familles nombreuses de condition modeste les moyens

• soit d'acquérir ou de conserver la propriété du logement• soit de s'en assurer l'usage en location

→ octroi de prêts hypothécaires à taux réduit = activité dominante

1935 : Société Nationale de la Petite Propriété Terrienne Objectif :

• freiner l’exode rural vers les villes• améliorer l’habitat des campagnes

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Après 1945 : déficit de logements de 300.000 unités

Début 1950 : perspectives modestes d’accroissement du parc de logements sociaux

→ deux lois importantes : la loi DE TAEYE et la loi BRUNFAUT

1.4 Années 1950 : un nouveau souffle

Dispositions nouvelles pour relancer la politique du logement

1948 : loi De Taeye

Objectif : encourager la construction d’habitations modestes par les particuliers.• système de primes et de garanties de l’Etat • accès facilité au crédit par les ménages à bas revenu (prêts

hypothécaires)

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1949 : loi Brunfaut

Objectif : organiser les activités publiques du logement• création d’un Fonds National du Logement : financement des

charges de la politique du logement• intervention de l’Etat dans les charges d’intérêt afférentes à ce

financement• prise en charge par l’Etat des coûts d’infrastructures des

nouveaux complexes d’habitations construits par SNL et sociétés agréées et SNT

1953 : loi organisant la lutte contre l’habitat insalubre

1956 : intervention de l’Etat limitée aux complexes comportant un minimum de 25 logements

→ encouragement construction de grands immeubles à logements multiples.

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= principaux dispositifs de la politique du logement

= un tournant dans la politique du logement : • élargir le champ d’action à l’ensemble des travailleurs salariés• favoriser leur intégration à la société de consommation • cible = petites classes moyennes• la politique du logement = un moyen d’action sur la conjoncture

économique et de lutte contre le chômage

3 grands objectifs :• généraliser l’accès à la propriété du logement• stimuler la construction de logements par une intervention

importante de l’Etat sous forme directe ou indirecte• éradiquer l’habitat insalubre

Maintien jusqu’à la crise des années 1975

succès de cette politique : nbre de propriétaires occupants

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Mais une situation qui reste préoccupante : pénurie quantitative de logements• Maintien de la pénurie qualitative• Forte tension sur le marché des loyers

1.5. Années ’60-’70 : le logement providence

Activité intense de construction de logements publics : 20 à 25 % des logements construits

Plusieurs modifications : • Renforcement du contrôle des sociétés agréées • Elargissement de la population-cible de la SNL • Extension des sources de financement à de nouveaux

organismes de crédit;• Elargissement des conditions d'octroi de primes à l'acquisition et

à la construction

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1960 : introduction de la limite de plafond de revenu pour accès au logement social

Années 1970 : rénovation = nouvel axe de la politique du logement 1974 : le logement = matière régionale - compétence régionale

depuis 1980

1.6 La politique régionale bruxelloise

La politique du logement est une compétence des régions

Certains aspects essentiels relèvent encore de la compétence de l’Etat fédéral :• Garantie du droit à un logement décent (dans la Constitution depuis

1994)

• Droit du bail dans le secteur privé

• Fixation des taux d’intérêt

• Une partie de la fiscalité

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Pas de remise en cause fondamentale des principales modalités d’interventions publiques : 3 grands types d’interventions

1) Construction de logements sociaux destinés principalement à la location2) Aides financières directes (primes…) et indirectes (incitations ficales)3) Aides à l’investissement aux ménages à faibles revenus

+ régime d’allocations temporaires aux locataires

Contractualisation des rapports entre la Région et institutions et acteurs du logement

Grands axes de la politique actuelle :

• Construction de logements sociaux par le secteur public – dans les limites budgétaires fixées par la Région

• Priorité à l’amélioration du parc public existant • Elargissement de l’offre de logements locatifs à prix sociaux

(socialisation d’une partie du parc privé et lutte contre la vacance d’immeubles) 

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• Orientation des politiques publiques vers des publics cibles : ménages en état de précarité, personnes âgées, familles de travailleurs immigrés, familles monoparentales …

• Parallèlement, dans la tradition de la politique nationale menée antérieurement, stimulation de l’initiative privée en faveur de la construction de logements, de l’accès à la propriété et de l’amélioration des logements existants (publics et privés)

• Programmes transversaux associant logements avec revalorisation urbanistique ou renforcement de la cohésion sociale → définition de quartiers prioritaires d’intervention – coordination des actions et partenariat

• Renforcement du rôle des pouvoirs locaux (les municipalités) pour répondre aux besoins locaux

• Renforcement du contrôle financier des sociétés locales• Mécanismes de solidarité

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II. Acteurs du logement en RBC1. La Société du Logement de la Région bruxelloise (SLRB) et ses

sociétés agréées • 34 sociétés locales agréées• Champ d'action : limité à un territoire communal particulier ou

étendu à plusieurs communes • Financement par crédits budgétaires : chaque année, un montant

est prévu au budget régional

2. Le Fonds du Logement des Familles nombreuses (FLRB)

• Destinés aux familles nombreuses de condition : prêts hypothécaires pour acquérir le logement

• Service de l’Aide locative : location à des populations très démunies

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3. Les Agences immobilières sociales (A.I.S.)

• Socialiser une partie du parc locatif privé• Répondre à des besoins spécifiques locaux par une augmentation de

l’offre de logements abordables• Prise en gestion ou en location des immeubles dont les propriétaires ne

souhaitent pas s’occuper pour les louer ou les sous-louer à des ménages se trouvant en situation de précarité

• Deux garanties au propriétaire : le paiement du loyer et la remise en état de l’immeuble en cas de dégâts

• Peuvent bénéficier des primes à la réhabilitation

4. La Société de Développement de la Région bruxelloise (SDRB)

• Organisme régional• Produire du logement moyen subventionné, en partenariat avec des

acteurs privés • Logements destinés à être vendus à des particuliers (sous condition de

revenus « moyens »)• Subventions régionales permettent de limiter le prix de revient du

logement 

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5. Les communes

• Activités d’achat et de rénovation d’immeubles dans le cadre des opérations de rénovation grâce à des subventions régionales

• En principe : logement à vocation sociale.

6. Les centres publics d’aide sociale (CPAS)

• Subventions régionales pour la rénovation d’immeubles dont ils sont propriétaires