PROJET DE LOI WETSONTWERP PROPOSITION DE LOI … · 2 mars 2007 2 maart 2007 NAMENS DE COMMISSIE VOOR DE JUSTITIE UITGEBRACHT DOOR MEVROUW SABIEN LAHAYE-BATTHEU FAIT AU NOM DE LA

CHAMBRE DES REPRÉSENTANTS

DE BELGIQUE

BELGISCHE KAMER VAN

VOLKSVERTEGENWOORDIGERS

6792

DOC 51 2873/020DOC 51 2873/020

C H A M B R E 5e S E S S I O N D E L A 5 1e L É G I S L A T U R EK A M E R 5e Z I T T I N G VA N D E 5 1e Z I T T I N G S P E R I O D E 2006 2007

2 maart 20072 mars 2007

NAMENS DE COMMISSIE VOORDE JUSTITIE

UITGEBRACHT DOORMEVROUW SABIEN LAHAYE-BATTHEU

FAIT AU NOM DE LACOMMISSION DE LA JUSTICE

PARMME SABIEN LAHAYE-BATTHEU

VERSLAGRAPPORT

PROJET DE LOI WETSONTWERP

portant des dispositions diverses (IV)

(art. 1 à 3, 84, 97 à 101 et 209 à 212)

houdende diverse bepalingen (IV)

(art. 1 tot 3, 84, 97 tot 101 en 209 tot 212)

PROPOSITION DE LOI WETSVOORSTEL

modifiant l’article 3, § 6, du livre III, titreVIII, chapitre II, section 2, du Code civil

tot wijziging van artikel 3, § 6, van boek III,titel VIII, hoofdstuk II, afdeling II, van het

Burgerlijk Wetboek

PROJET DE LOI WETSONTWERP

portant des dispositions en matièrede logement

houdende bepalingeninzake huisvesting

SOMMAIRE

I. Exposé introductif de M. Vincent Van Quickenborne,secrétaire d’Etat à la Simplification administrative . . . . 4

II. Exposé introductif de Mme Laurette Onkelinx, vice-premier ministre et ministre de la Justice . . . . . . . . . . 6

III. Exposé introductif de l’auteur de la proposition deloi jointe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

IV. Discussion générale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15V. Discussion des articles et votes . . . . . . . . . . . . . . . 31

A.Projet de loi portant des dispositions diverses (IV)(art. 1 à 3, 84, 97 à 101 et 209 à 212) . . . . . . . . . . 31

B.Projet de loi portant des dispositions en matière de . logement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43

INHOUD

I. Inleidende uiteenzetting van de heer Vincent VanQuickenborne, staatssecretaris voor AdministratieveVereenvoudiging . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

II. Inleidende uiteenzetting van mevrouw Laurette Onkelinx,vice-eersteminister en minister van Justitie . . . . . . . . 6

III. Inleidende uiteenzetting van de indiener van hettoegevoegde wetsvoorstel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

IV. Algemene bespreking . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15V. Artikelsgewijze bespreking en stemmingen . . . . . . . 31

A. Wetsontwerp houdende diverse bepalingen (IV)(art. 1 tot 3, 84, 97 tot 101 en 209 tot 212) . . . . . . . 31

B.Wetsontwerp houdende bepalingen inzake huisvesting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43

2 2873/020DOC 51

C H A M B R E 5e S E S S I O N D E L A 5 1e L É G I S L A T U R EK A M E R 5e Z I T T I N G V A N D E 5 1e Z I T T I N G S P E R I O D E 2006 2007

Abréviations dans la numérotation des publications :

DOC 51 0000/000 : Document parlementaire de la 51e législature, suividu n° de base et du n° consécutif

QRVA : Questions et Réponses écritesCRIV : Version Provisoire du Compte Rendu intégral

(couverture verte)CRABV : Compte Rendu Analytique (couverture bleue)CRIV : Compte Rendu Intégral, avec, à gauche, le compte

rendu intégral et, à droite, le compte rendu analytiquetraduit des interventions (avec les annexes)(PLEN: couverture blanche; COM: couverturesaumon)

PLEN : Séance plénièreCOM : Réunion de commissionMOT : Motions déposées en conclusion d’interpellations

(papier beige)

Publications officielles éditées par la Chambre des représentantsCommandes :Place de la Nation 21008 BruxellesTél. : 02/ 549 81 60Fax : 02/549 82 74www.laChambre.be

Officiële publicaties, uitgegeven door de Kamer van volksvertegenwoordigers

Bestellingen :Natieplein 2

1008 BrusselTel. : 02/ 549 81 60Fax : 02/549 82 74

www.deKamer.bee-mail : [email protected]

cdH : Centre démocrate HumanisteCD&V : Christen-Democratisch en VlaamsECOLO : Ecologistes Confédérés pour l’organisation de luttes originalesFN : Front NationalMR : Mouvement RéformateurN-VA : Nieuw - Vlaamse AlliantiePS : Parti socialistesp.a - spirit : Socialistische Partij Anders - Sociaal progressief internationaal, regionalistisch integraal democratisch toekomstgericht.Vlaams Belang : Vlaams BelangVLD : Vlaamse Liberalen en Democraten

Afkortingen bij de nummering van de publicaties :

DOC 51 0000/000 : Parlementair document van de 51e zittingsperiode +basisnummer en volgnummer

QRVA : Schriftelijke Vragen en AntwoordenCRIV : Voorlopige versie van het Integraal Verslag (groene kaft)CRABV : Beknopt Verslag (blauwe kaft)CRIV : Integraal Verslag, met links het definitieve integraal

verslag en rechts het vertaald beknopt verslag van detoespraken (met de bijlagen)(PLEN: witte kaft; COM: zalmkleurige kaft)

PLEN : PlenumCOM : CommissievergaderingMOT : Moties tot besluit van interpellaties (beigekleurig papier)

Samenstelling van de commissie op datum van indiening van het verslag/Composition de la commission à la date du dépôt du rapport :

Voorzitter / Président : Martine Taelman

A. — Titulaires / Vaste leden :

VLD Sabien Lahaye-Battheu, Claude Marinower, MartineTaelman

PS Valérie Déom, Thierry Giet, Eric Massin, AndréPerpète

MR Alain Courtois, Olivier Maingain, Jean-PierreMalmendier

sp.a-spirit David Geerts, Walter Muls, Guy SwennenCD&V Jo Vandeurzen, Tony Van ParysVlaams Belang Bart Laeremans, Bert SchoofscdH Melchior Wathelet

C. — Membres sans voix délibérative / Niet-stemgerechtigdeleden:

ECOLO Marie Nagy

B. — Suppléants / Plaatsvervangers :

Alfons Borginon,Guido De Padt, Stef Goris, Guy Hove

Alisson De Clercq, Karine Lalieux, Jean-Claude Maene, Eric MassinEric Libert, Marie-Christine Marghem, Charles Michel, DominiqueVan RoyAnne-Marie Baeke, Stijn Bex, Dylan Casaer, Cemal CavdarliCarl Devlies, Liesbeth Van der Auwera, Servais VerherstraetenNancy Caslo, Alexandra Colen, NJoseph Arens, Joëlle Milquet,

32873/020DOC 51


Voorgaande documenten :

Doc 51 2873/ (2006/2007) :001 : Wetsontwerp.002 : Amendementen.003 : Addendum.004 tot 008 : Amendementen.009 : Addendum.010 tot 013 : Verslagen.014 : Amendementen.015 : Verslag.016 : Amendementen.017 : Advies van de Rade van State.018 en 019 : Verslagen.

Zie ook :022 : Teks aangenomen door de commissie.

Doc 51 0257/ (B.Z. 2003) :001 : Wetsvoorstel van de heer Vandeurzen.

Doc 51 2874/ (2006/2007) :001 : Wetsontwerp.

Documents précédents :

Doc 51 2873/ (2006/2007) :001 : Projet de loi.002 : Amendements.003 : Addendum.004 à 008 : Amendements.009 : Addendum.010 à 013 : Rapports.014 : Amendement.015 : Rapport.016 : Amendements.017 : Avis du Conseil d’État.018 et 019 : Rapports.

Voir aussi :022 : Texte adopté par la commission.

Doc 51 0257/ (S.E. 2003) :001 : Proposition de loi de M. Vandeurzen.

Doc 51 2874/ (2006/2007) :001 : Projet de loi.

4 2873/020DOC 51


DAMES EN HEREN,

Overeenkomstig artikel 74.4 van het Reglement vande Kamer, heeft uw commissie de bepalingen van hetwetsontwerp houdende diverse bepalingen (IV) die haarwerden voorgelegd, met name de artikelen 1 tot 3, 84,97 tot 101 en 209 tot 212, alsmede het wetsvoorstel totwijziging van artikel 3, § 6, van boek III, titel VIII, hoofd-stuk II, afdeling II, van het Burgerlijk Wetboek (DOC51 0257/001) besproken tijdens haar vergaderingen van13, 14, 27 en 28 februari 2007.

I. — INLEIDENDE UITEENZETTING VAN DE HEERVINCENT VAN QUICKENBORNE, STAATSSECRE-

TARIS VOOR ADMINISTRATIEVEVEREENVOUDIGING

De heer Vincent Van Quickenborne, staatssecreta-ris voor Administratieve Vereenvoudiging, stipt aan datde handlichting een notariële akte betreft, waarbij debank akkoord gaat om de hypotheek die ingeschrevenis op een bepaald vastgoed als waarborg voor de schul-den van de betrokkenen te schrappen (of te verminde-ren). Deze procedure is zeer omslachtig en vergtmeestal meerdere maanden. In heel wat gevallen is dehandlichting nochtans slechts een formaliteit aange-zien het bijvoorbeeld over schulden gaat die reeds langafbetaald zijn. Bijgevolg is het opportuun een vereen-voudigde procedure te creëren die een vlotteafhandeling mogelijk maakt. De notaris is best geplaatstom te oordelen in welke gevallen de eenvoudige hand-lichting mogelijk is en in welke gevallen het aangera-den is om terug te vallen op de oude procedure.

Deze oude procedure verliep als volgt:

– De bank informeert (email/fax/brief/telefoon)) denotaris over de openstaande schuld;

– De verkoopakte wordt verleden;– De notaris houdt het geld in en garandeert aan de

nieuwe schuldeiser de eerste rang;– De bank wordt betaald door de notaris;– De procedure voor de handlichting start:– De instrumenterende notaris (1) maakt zijn dos-

sier over aan zijn collega notaris (2) die in het kantongevestigd is waar het hoofdkantoor van de bank ge-vestigd is;

– Meestal is er een (aantal) ‘vaste notaris(sen)’ voorKBC, Dexia, … die alle handlichtingen doen;

– Eenmaal het dossier ontvangen werd, stelt de no-taris (2) een akte voor de handlichting op (meestal groe-peert men verschillende handlichtingen in een akte);

– De notaris (2) maakt afspraak op de hoofdkantoormet de gevolmachtigde van de bank;

MESDAMES, MESSIEURS,

Conformément à l’article 74.4 du Règlement de laChambre, votre commission a examiné au cours de sesréunions des 13, 14, 27 et 28 février 2007 les disposi-tions du projet de loi portant des dispositions diverses(IV) qui lui ont été soumises, à savoir les articles 1 à 3,84, 97 à 101 et 209 à 212, ainsi que la proposition de loimodifiant l’article 3, § 6, du livre III, titre VIII, chapitre II,section 2, du Code civil (DOC 51 257/001).

I.— EXPOSÉ INTRODUCTIF DE M. VINCENT VANQUICKENBORNE, SECRÉTAIRE D’ÉTAT À LA

SIMPLIFICATION ADMINISTRATIVE

M. Vincent van Quickenborne, secrétaire d’État à laSimplification administrative, souligne que la mainle-vée concerne un acte notarié par lequel la banque sedéclare d’accord de supprimer (ou de réduire) l’hypo-thèque inscrite sur un bien immobilier en garantie desdettes des intéressés. Cette procédure est très lourdeet prend souvent plusieurs mois. Dans de nombreuxcas, la mainlevée n’est cependant qu’une formalité,étant donné qu’il s’agit par exemple de dettes qui ontdéjà été payées depuis longtemps. Par conséquent, ilest opportun de créer une procédure simplifiée per-mettant un traitement rapide des dossiers. Le notaireest le mieux placé pour juger dans quels cas la main-levée simplifiée est possible et dans quels cas il estconseillé de recourir à l’ancienne procédure.

Cette ancienne procédure se déroulait comme suit:

– La banque informe le notaire (par mail/fax/lettre/téléphone) de la dette existante;

– L’acte de vente est passé;– Le notaire retient l’argent et garantit le premier

rang au nouveau créancier;– Le notaire paie la banque;– La procédure de mainlevée démarre:– Le notaire instrumentant (1) transmet le dossier à

son collègue notaire (2) établi dans le canton où estsitué le siège central de la banque;

– La plupart du temps, il y a un ou plusieurs notaires«attitrés» chez KBC, Dexia, … qui sont chargés detoutes les mainlevées;

– Lorsqu’il a reçu le dossier, le notaire (2) établit unacte pour la mainlevée (on regroupe souvent plusieursmainlevées dans un même acte);

– Le notaire (2) prend rendez-vous avec le fondé depouvoir de la banque au siège central;

52873/020DOC 51


– Op afspraak wordt het dossier en de volmachtengecontroleerd en wordt de akte door de notaris en debank ondertekend;

– De notaris (2) maakt het dossier terug over aan denotaris (1) die kan afronden;

– De notaris (2) maakt akte over aan de hypotheek-kantoor;

– De hypotheekbewaarder doet opnieuw een volle-dige controle van het dossier (zoals notaris reeds ge-daan heeft) (geschiedenis van het goed, van de schuld,gevolmachtigden, ...) alvorens de hypotheek te schrap-pen.

De nieuwe procedure zal als volgt verlopen (het iseen optie – de notaris beslist autonoom):

• De bank informeert (email/fax/brief/telefoon) de no-taris over de openstaande schuld en bevestigt dat dehypotheek mag geschrapt worden;

• De verkoopakte wordt verleden;• De notaris houdt het geld in en garandeert aan de

nieuwe schuldeiser de eerste rang;• De bank wordt betaald door de notaris;• De alternatieve procedure voor de handlichting

start:

– De notaris stelt een «eenzijdige akte» op waarinhij attesteert dat de bank akkoord gaat om de hypo-theek te schrappen;

– De notaris maakt de akte over aan het hypotheek-kantoor (binnen een paar jaar hopelijk ook elektronisch– zoals oprichtingsakte);

– De hypotheekbewaarder doet enkel formele vast-stelling en schrapt hypotheek (geen dubbele inhoude-lijke controle meer – verantwoordelijkheid ligt bij nota-ris).

Dit betekent dus een enorme tijdsbesparing voor denotaris, de bank en de hypotheekbewaarder. Boven-dien wordt het dossier voor de burger sneller afgerond.Met de oude handlichting duurde het al snel enkelemaanden, maar nu zal het in enkele dagen kunnen.

– Lors du rendez-vous, le dossier et la procurationsont contrôlés et l’acte est signé par le notaire et labanque;

– Le notaire (2) renvoie le dossier au notaire (1) quipeut le finaliser;

– Le notaire (2) transmet l’acte au bureau de con-servation des hypothèques;

– Le conservateur des hypothèques effectue un nou-veau contrôle complet du dossier (comme l’a déjà faitle notaire) (histoire du bien, de la dette, fondés de pou-voir,…) avant de supprimer l’hypothèque.

La nouvelle procédure se déroulera comme suit (c’estune option – le notaire décide en toute autonomie):

• La banque informe le notaire (par email/fax/cour-rier/téléphone) de la dette impayée et confirme que l’hy-pothèque peut être levée;

• L’acte de vente est passé;• Le notaire retient l’argent et garantit le premier rang

au nouveau créancier;• Le notaire paie la banque;• La procédure alternative de mainlevée démarre:

– Le notaire rédige un ‘acte unilatéral’ dans lequel ilatteste que la banque est d’accord de lever l’hypothè-que;

– Le notaire transmet l’acte au bureau des hypothè-ques (on peut espérer qu’il puisse aussi le faireélectroniquement dans quelques années, comme pourl’acte constitutif);

– Le conservateur des hypothèques fait uniquementune constatation formelle et lève l’hypothèque (plus dedouble contrôle substantiel – c’est le notaire qui estresponsable).

Cela représente donc un énorme gain de temps pourle notaire, la banque et le conservateur des hypothè-ques. En outre, le dossier est finalisé plus rapidementpour le citoyen. L’ancienne procédure de mainlevée du-rait parfois quelques mois, mais dorénavant, elle pourrase dérouler en quelques jours.

6 2873/020DOC 51


II. — INLEIDENDE UITEENZETTING DOOR ME-VROUW LAURETTE ONKELINX, VICE-EERSTE-

MINISTER EN MINISTER VAN JUSTITIE

Mevrouw Laurette Onkelinx, vice-eersteminister enminister van Justitie, legt uit dat het luik Justitie, naastde bepalingen inzake de effecten aan toonder, die thansbesproken worden in de schoot van de commissie be-last met het Handels- en Economisch Recht, drie pun-ten telt:

Het betreft:

– Allereerst een wijziging van de wet op hetveiligheidskorps, dat meer bepaald betrekking heeft ophet gebruik van de handboeien.

– Ten tweede, de invoering van de bijzondereverjaringstermijnen voor de acties die ingesteld wer-den door de publieke overheden in het kader van enovereenstemmend met de maatregelen voorgesteld intitel XI, hoofdstuk 2, betreffende de milieu-aansprakelijkheid.

– En tot slot de bepalingen over de huisvesting in-zake de wijziging van de wet op de huurovereenkomstenvan 20 februari 1991.

Wijziging van de wet van 25 februari 2003houdende inrichting van de functie

van veiligheidsbeambte met het oog opde uitvoering van taken die betrekking hebben op

de politie van hoven en rechtbanken ende overbrenging van gevangenen

Teneinde de rechten van de burgers te garanderenen met de bedoeling om meer coherentie te scheppen,aangezien de leden van het veiligheidskorps samenmet de politie reeds zorgen voor de overbrenging vangevangenen en voor de politie van hoven en rechtban-ken, voorzag de wet op het veiligheidskorps reeds inde oorspronkelijke versie ervan een verwijzing naarartikel 37 van de wet op het politieambt, dat het ge-bruik van dwangmaatregelen regelt.

Men is momenteel bezig met de wet op het politie-ambt aan te passen, onder meer om een wettelijke ba-sis te geven aan het gebruik van handboeien.

De wijziging van de tekst die aan de commissie wordtvoorgelegd, spruit rechtstreeks voort uit deze aanpas-sing van de wet op het politieambt.

De minister beoogt hiermee dus enerzijds de wette-lijke overeenstemming, maar eveneens de coherentiebij het respecteren van eenieders rechten. Want alhoe-

II.— EXPOSÉ INTRODUCTIF DE MME LAURETTEONKELINX, VICE-PREMIÈRE MINISTRE ET

MINISTRE DE LA JUSTICE

Mme Laurette Onkelinx, vice-premier ministre et mi-nistre de la Justice, explique que le volet Justice com-porte, hormis les dispositions relatives aux titres auxporteurs, actuellement en cours de discussion au seinde la commission chargée des problèmes de Droit com-mercial et économique, trois points.

Il s’agit:

– Premièrement d’une modification de la loi pour lecorps de sécurité qui vise plus particulièrement l’usagedes menottes.

– Deuxièmement, de l’instauration de délais de pres-cription particuliers pour les actions introduites par desautorités publiques dans le cadre et concomitammentaux mesures proposées dans le titre XI, chapitre 2,relatif aux responsabilités environnementales.

– Enfin des dispositions logement relatives à la mo-dification de la loi sur les baux du 20 février 1991.

Modification de la loi du 25 février 2003 portantcréation de la fonction d’agent de sécurité en vuede l’exécution des missions de police des cours et

tribunaux des détenus

Afin de garantir les droits des citoyens, et dans unsouci de cohérence, les membres du corps de sécu-rité étant en charge, avec les services de police, dutransfert des détenus et de la police des cours et tribu-naux, la loi sur le corps de sécurité prévoyait déjà danssa version initiale une référence à l’article 37 de la loisur la fonction de police réglant l’usage de la contrainte.

La loi sur la fonction de police est en cours d’adap-tation, notamment afin de donner une assise légale àl’usage des menottes.

La modification du texte soumise à la commission,découle directement de cette adaptation de la loi sur lafonction de police.

La ministre vise donc par là, d’une part la concor-dance légale mais également la cohérence dans le res-pect des droits de chacun. En effet, même si les agents

72873/020DOC 51


wel de veiligheidsbeambten geen politiemensen zijn,voeren zij in het zeer precieze kader van de wet poli-tie-opdrachten uit en moeten ze soms dwang-maatregelen nemen

Voor wat de milieuaansprakelijkheid betreft enmeer in het bijzonder de invoering van bijzondere

verjaringstermijnen ingesteld door publiekeoverheden tot vergoeding van de kosten van

preventie- en herstelmaatregelen bij milieuschadeen de eventuele problemen

Deze afdeling heeft de omzetting tot doel van deartikelen 10 en 17, 3de streepje, uit richtlijn 2004/35van het Europees Parlement en de Raad van 21 april2004 betreffende milieuaansprakelijkheid met betrek-king tot het voorkomen en herstellen van milieuschade.

Richtlijn 2004/35 legt de Europese lidstaten de plichtom een juridisch kader te scheppen opdat zij in detoekomst snelle en efficiënte preventie –en herstellings-maatregelen zouden kunnen nemen ingeval er zichmilieuschade voordoet of dreigt voor te doen op hungrondgebied. In dat verband legt de richtlijn aan de na-tionale overheden ook de plicht op om de kosten dieaan deze preventie –of herstelmaatregelen verbondenzijn terug te vorderen van de (rechts)persoon die voorde milieuschade verantwoordelijk is. De vorderingendie de overheid in dit kader kan instellen zijn door derichtlijn onderworpen aan twee verjaringstermijnen. Ditwetsontwerp heeft tot doel om deze termijnen in hetBelgisch recht om te zetten.

Enerzijds stipuleert artikel 10 van de richtlijn dat debevoegde overheidsinstantie dergelijke vorderingen dientin te stellen binnen een termijn van 5 jaar te rekenenvanaf de datum waarop de maatregelen geheel zijn vol-tooid of de datum waarop de aansprakelijke exploitantof derde is geïdentificeerd (indien deze datum later is).

Anderzijds is in artikel 17, derde streepje, van derichtlijn een algemene vervaltermijn voorzien, die defacto de uitwerking heeft van een absoluteverjaringstermijn van 30 jaar te rekenen vanaf de da-tum van het schadeverwekkend feit.

Deze verjaringstermijnen worden ingeschreven in eennieuw artikel 2277ter van het Burgerlijk Wetboek.

du corps de sécurité ne sont pas policiers, ils exercentdans le cadre bien précis de la loi des missions depolice et sont amenés à faire usage de la contrainte.

Pour ce qui est des responsabilitésenvironnementales et singulièrement l’instaura-

tion de délais de prescription particuliers pour lesactions introduites par des autorités publiques envue du recouvrement des coûts des mesures de

prévention et de réparation des dommagesenvironnementaux – problèmes éventuels

La présente section vise à transposer les articles10 et 17, 3e tiret, de la directive 2004/35/CE du Parle-ment européen et du Conseil du 21 avril 2004 sur laresponsabilité environnementale en ce qui concerne laprévention et la réparation des dommagesenvironnementaux.

La directive 2004/35 impose aux États membreseuropéens de créer un cadre juridique pour pouvoirprendre à l’avenir des mesures de prévention et deréparation rapides et efficaces au cas où des domma-ges environnementaux se produiraient ou menaceraientde se produire sur leur territoire. À cet égard, la direc-tive impose aussi aux autorités nationales de recou-vrer les coûts liés à ces mesures de prévention et deréparation auprès des personnes morales responsa-bles du dommage environnemental. Les actions qu’uneautorité publique peut introduire dans ce cadre sont,aux termes de la directive, soumises à deux délais deprescription. Le présent projet de loi a pour objectif detransposer ces délais en droit belge.

D’une part, l’article 10 de la directive prévoit quel’autorité compétente est habilitée à introduire ce genred’actions dans une période de 5 ans à compter de ladate à laquelle les mesures ont été achevées ou de ladate à laquelle l’exploitant responsable ou le tiers, ontété identifiés (si cette date est postérieure).

D’autre part, il est prévu à l’article 17, troisième ti-ret, de la directive, un délai d’échéance général quiproduit, de facto, les effets d’un délai de prescriptionabsolu de 30 ans à partir de la date du fait générateurdu dommage. Le présent chapitre vise à transposerces deux délais en droit belge.

Ces délais de prescription sont aussi inscrits dansun nouvel article 2277ter du Code civil.

8 2873/020DOC 51


Deze nieuwe verjaringstermijn dient ook te gelden:

1. wanneer de milieuschade voortvloeit uit eenbrand of een ontploffing die onder het toepassingsgebiedvan de wet van 30 juli 1979 betreffende de preventievan brand en ontploffing en betreffende de verplichteverzekering van de burgerrechterlijke aansprakelijkheidin dergelijke gevallen of

2. wanneer milieuschade voortvloeit uit eenschadegeval die onder het toepassingsgebied valt vande wet van 25 februari 1991 betreffende de aansprake-lijkheid voor produkten met gebreken.

Vandaar dat deze twee wetten worden aangepast inde artikelen 210 en 211 in ontwerp.

Tenslotte wordt in artikel 212 in ontwerp in eenovergangsbepaling voorzien voor de milieuschade-gevallen die zijn ontstaan voor de inwerkingtreding vande nieuwe verjaringstermijn.

Wijzigingen van de wet van 20 februari 1991betreffende de huurovereenkomsten die

betrekking hebben op de hoofdverblijfplaatsen

In haar beleidsverklaring van 17 oktober 2006 voor-ziet de regering de goedkeuring van nieuwe maatrege-len inzake huisvesting, zowel op het vlak van het bur-gerlijk recht (hervorming van de wet van 20 februari1991 houdende wijziging van de bepalingen van hetBurgerlijk Wetboek inzake huishuur) als inzake fiscaalrecht.

Het fiscale luik werd door de Kamer reeds goedge-keurd in de programmawet die eind 2006 werd gestemd.Nu komen de bepalingen aan de beurt betreffende decontractuele verhoudingen tussen eigenaar en huur-der. Hiertoe werden twee wetsontwerpen ingediend, ééndat een materie van artikel 77 van de Grondwet be-handeld en het andere dat van artikel 78.

De minister zet vervolgens het globale plan van defederale regering inzake huisvesting uiteen.

Het regeerakkoord voorziet dat de wet op de huur-overeenkomsten zal geëvalueerd worden «door eennieuw evenwicht te zoeken inzake rechten en verplich-tingen tussen huurders en verhuurders». Het regeer-akkoord stelde verder vast dat de toegang tot de huis-vesting «moeilijker en moeilijker wordt voor familieszonder of met een laag inkomen of voor grote gezin-nen».

Ce nouveau délai de prescription doit aussi valoir:

1. si le dommage environnemental provient d’un in-cendie ou d’une explosion qui tombe sous le champd’application de la loi du 30 juillet 1979 relative à laprévention des incendies et des explosions ainsi qu’àl’assurance obligatoire de la responsabilité civile dansces mêmes circonstances ou

2. si le dommage environnemental provient d’unecirconstance dommageable qui tombe sous le champd’application de la loi du 25 février 1991 relative à laresponsabilité du fait des produits défectueux.

Raison pour laquelle les deux présentes lois sontadaptées aux articles 210 et 211 en projet.

Enfin, à l’article 212 en projet, il est prévu une dis-position transitoire pour les cas de dommagesenvironnementaux qui sont apparus avant l’entrée envigueur du nouveau délai de prescription.

Modifications de la loi du 20 février 1991relatives aux baux à loyer portant sur

les résidences principales

Dans sa déclaration de politique générale du 17 oc-tobre 2006, le Gouvernement prévoit d’adopter de nou-velles mesures en matière de logement, tant en ma-tière de droit civil (réforme de la loi du 20 février 1991relative aux baux à loyer portant sur les résidencesprincipales et du Code civil) que fiscale.

Le volet fiscal a déjà été adopté par la Chambredans le cadre de la loi-programme votée fin 2006. Cesont maintenant les dispositions relatives aux rapportscontractuels entre propriétaire et locataire qui vont êtreabordées. Deux projets de loi ont été déposés à ceteffet, un qui couvre une matière de l’article 77 de laConstitution, l’autre, l’article 78.

La ministre aborde ensuite le plan global du gouver-nement fédéral en matière de logement.

L’accord de Gouvernement prévoit que la loi sur lesbaux soit évaluée «en recherchant un meilleur équili-bre entre droits et devoirs des locataires et des pro-priétaires». L’accord de Gouvernement, par ailleurs,constatait que l’accès au logement devenait «de plusen plus difficile pour les familles nombreuses ou pourles familles n’ayant pas de revenus ou alors des reve-nus modestes».

92873/020DOC 51


De regering heeft derhalve alle bepalingen van dewet van 20 februari 1991 en van het Burgerlijk Wet-boek met het oog hierop overlopen.

De werkzaamheden van de laatste twee jaar, zowelvan de Interministeriële Conferentie Huisvesting (ermoet niet meer worden aan herinnerd dat inzake huis-vesting in de eerste plaats de Gewesten bevoegd zijn)als door de federale «Task Force» hebben het mogelijkgemaakt de artikelen van de wet van 1991 die aan eenwijziging toe waren te inventariseren.

Deze wijzigingen zijn dus het resultaat van een langrijpingsproces en weerspiegelen twee vereisten die allepartijen zich hadden gesteld:

– een beter evenwicht tussen de rechten van ver-huurders en huurders;

– de toegang tot de huisvesting makkelijker maken.

In de eerste categorie maatregelen kunnen we devolgende bepalingen aanhalen die hernomen zijn inhuidig wetsontwerp:

– verplichting van een schriftelijke huur-overeenkomst;

– verplichting om een plaatsbeschrijving op te stel-len;

– introductie van een verwijzing naar de geweste-lijke gezondheidsnormen, zodat elk in het kader vande wet van 1991 te huur gesteld goed verplichtend over-eenstemt met deze gewestelijke normen (uiteraard infunctie van het gewest waar het goed gelegen is);

– invoering van een standaardbijlage bij elke huur-overeenkomst, met daarin een uitleg over de voornaam-ste bepalingen van de wet van 1991;

– in het vervolg zullen de bepalingen betreffende de«verdeling» van de werken tussen eigenaar en huur-der verplichtend zijn.

Inzake de problematiek van de toegang tot de huis-vesting, besloot de regering om de wet van 1991 optwee punten te wijzigen:

– de transparantie verzekeren van de huurbedragendoor de publicatie ervan te verplichten;

– het hervormen van het systeem van de huur-waarborgen.

Al deze maatregelen worden vandaag aan het parle-ment voorgelegd.

De verplichting om een schriftelijke huur-overeenkomst op te stellen (het ontwerp «artikel 77»).

De verplichting om de huurovereenkomst schrifte-lijk op te stellen maakt het enerzijds mogelijk de par-tijen beter te beschermen, maar anderzijds wordt de

Le Gouvernement a donc passé en revue l’ensem-ble des dispositions de la loi du 20 février 1991 et duCode civil sous cet angle de vue.

Les travaux menés ces 2 dernières années tant parla Conférence interministérielle du Logement (il n’estpas besoin de rappeler qu’en matière de logement, cesont avant tout les Régions qui sont compétentes) quepar la «Task force» fédérale ont permis d’inventorierles articles de la loi de 1991 qui méritaient d’être modi-fiés.

Ces modifications sont donc le fruit d’une longuematuration et reflètent deux impératifs que toutes lesparties s’étaient fixés :

– un meilleur équilibre entre les droits des proprié-taires et des locataires ;

– faciliter l’accès au logement.

Dans la première catégorie de mesures, on peut ci-ter les dispositions suivantes reprises dans le présentprojet de loi:

– obligation du bail écrit ;

– obligation de dresser un état des lieux ;

– introduction d’une référence aux normes de salu-brité régionales afin que tout logement mis en location,dans le cadre de la loi de 1991, soit obligatoirementconforme à ces normes régionales (en fonction bienévidemment de la Région où il est situé) ;

– création d’une annexe standard à tout contrat debail reprenant une explication des principales disposi-tions de la loi de 1991 ;

– dorénavant, les dispositions relatives à la «répar-tition» des travaux entre propriétaire et locataire se-ront impératives

En ce qui concerne la problématique de l’accès aulogement, le gouvernement a décidé de modifier surdeux points, la loi de 1991 :

– assurer la transparence des offres de prix en obli-geant sa publicité ;

– réformer le système des garanties locatives.

C’est l’ensemble de ces mesures qui est aujourd’huiproposé au Parlement.

L’obligation du bail écrit (le projet «article 77»).

Rendre le bail écrit obligatoire permet, d’une part,de mieux protéger les parties mais aussi de rendreplus transparent le marché locatif. En effet, la Cham-

10 2873/020DOC 51


verhuurmarkt er transparanter door. De Kamer heeftinderdaad in het kader van de programmawet een be-paling goedgekeurd die de registratie van de huur-overeenkomst verplichtend en gratis maakt. Die regis-tratie kan uiteraard alleen gebeuren wanneer deovereenkomst op schrift staat.

Maar men kan er natuurlijk van uitgaan dat zolangniet alle huurovereenkomsten geregistreerd zijn, hetook onmogelijk zal zijn om de relevante elementen teverzamelen. De verplichting van een schriftelijke huur-overeenkomst betekent dus een voorafgaande voor-waarde voor de veralgemening van de registratie ende regering maakt dat makkelijker door die enerzijdsgratis te maken en door anderzijds groen licht te gevenvoor de registratie via de elektronische weg.

In deze huurovereenkomst zal verplichtend, naastalle andere modaliteiten, de identiteit moeten staan vande contracterende personen, de aanvangsdatum, deomschrijving van het beoogde goed of delen ervan enhet bedrag van de huur.

Het is voorzien dat, indien één van beide partijen dehuurovereenkomst niet ondertekend, de andere partijdie daartoe kan dwingen, door een ingebrekestellingvia aangetekend schrijven of deurwaardersexploot of,in voorkomend geval, om een vonnis kan verzoekendat de waarde van een geschreven huurovereenkomstheeft.

Deze maatregel beoogt alle huurovereenkomsten vande hoofdverblijfplaatsen en strekt zich uit tot destudentenkoten.

De bekendmaking van het bedrag van de huurprijs(«artikel 78»)

Die maatregel heeft betrekking op allebekendmakingen (raamaffiche, aankondigingen in degeschreven pers en op internet,…).

Dit heeft enerzijds tot doel om iedere vorm van dis-criminatie tegenover de kandidaat-huurder tegen tegaan. Tegen die achtergrond is het niet bekendmakenvan de huurprijs, zowel op affiches als in aankondigin-gen, een element waardoor sommige eigenaars moge-lijk discriminerend gedrag vertonen door de hoogte vande gevraagde huurprijs in functie te stellen van de huids-kleur bijvoorbeeld.

Anderzijds kan deze maatregel in ruimere zin ge-zien worden in het kader van de bescherming van con-sumenten. Als de potentiële huurder de prijs kent vanhet te huur gestelde pand alvorens hij dit gezien heeft,

bre a adopté, dans le cadre de la loi-programme, unedisposition rendant gratuit et obligatoire l’enregistre-ment du contrat de bail. Évidemment, cet enregistre-ment ne peut avoir lieu que si le bail est écrit.

Il est légitime de penser que tant que l’ensembledes baux ne seront pas enregistrés, il sera impossiblede récolter les éléments pertinents. Ainsi, l’obligationdu bail écrit constitue donc un préalable à la générali-sation de l’enregistrement, que le gouvernement faci-lite en le rendant d’une part gratuit et en ouvrant d’autrepart la voie à l’enregistrement informatique.

Ce contrat de bail écrit devra impérativement conte-nir, outre toutes les autres modalités, l’identité des par-ties contractantes, la date de prise en cours, la dési-gnation du bien ou des parties du bien visé, le montantdu loyer.

Il est prévu qu’en cas de non-signature du bail parl’une des deux parties, la partie pourra contraindrel’autre à l’exécution, par mise en demeure par voie re-commandée, par exploit d’huissier ou, le cas échéant,si besoin est, requérir un jugement qui vaudra bailécrit.

Cette mesure vise tous les baux de résidences prin-cipales et s’étend au kots d’étudiants.

L’affichage du montant du loyer («article 78»)

Cette mesure vise toutes publicités (affiche aux fe-nêtre, annonces dans la presse écrit et sur internet,…).

Elle a pour but, d’une part, de lutter contre touteforme de discrimination à l’encontre du candidat loca-taire. Dans cette perspective, le non affichage du prixdu loyer tant sur les affiches que dans les annoncesest un élément permettant à certains propriétairesd’avoir des comportements discriminatoires en faisantvarier la hauteur du loyer demandé en fonction, parexemple, de la couleur de la peau.

D’autre part, de manière plus large, elle peut s’envi-sager dans le cadre de la protection des consomma-teurs puisque, ayant connaissance dès l’amont du mon-tant du loyer demandé, le locataire potentiel pourra

112873/020DOC 51


kan hij immers nagaan of het binnen zijn bereik ligt(tijdsbesparing en mogelijkheid om aan de verleidingte weerstaan).

Bijgevolg dringt zich een wijziging op van het Bur-gerlijk Wetboek via de invoering van een artikel 1716.Dit artikel voorziet erin dat elke openbare en officiëlemededeling omtrent het te huur stellen van een pand,bij wijze van inlichting, het bedrag van de gevraagdehuurprijs moet bevatten samen met het bedrag van degemeenschappelijke lasten zoals ze op dat eigensteogenblik zijn bepaald, met uitzondering van de lastendie te maken hebben met het persoonlijk verbruik (ver-warming, elektriciteit, water…). De niet-naleving vandie vermelding zal bestraft worden met een admini-stratieve boete die, naar keuze van de gemeenten, zalvastgesteld worden tussen 50 euro en 200 euro.

De gemeenten zullen inderdaad de mogelijkheid heb-ben deze beschikking al dan niet in hun politie-verordeningen op te nemen.

Die maatregel werd aangevuld met een andere mo-gelijkheid waarover de gemeenten kunnen beschikken,met name de verplichting van de eigenaar om de basis-inlichtingen met betrekking tot dit pand tijdig over temaken aan de gemeentelijke administratie van de plaatswaar het verhuurde pand is gevestigd.

Het ontwerp voorziet burgerlijke sancties wanneerde eigenaar zijn verplichtingen niet nakomt.

Het is de bedoeling van deze maatregel om de kan-didaat-huurder te beschermen en hem de mogelijkheidte bieden om – vooraleer hij onderhandelt over de huur-overeenkomst – na te denken over de kenmerken vande huurprijs en over de financiële voorwaarden, en ookom hem de mogelijkheid te geven deze te vergelijkenmet andere te huur gestelde panden.

Deze beschikking biedt de gemeenten ook de mo-gelijkheid een betere kijk te hebben op de huurmarktvan hun grondgebied, aangezien ze voortaan zullenbeschikken over een permanente gegevensbank. Doordeze gegevensbanken en de behandeling ervan zullenze ook op meer doeltreffende wijze kunnen optredentegen huisjesmelkers en tegen illegale verhuur, omdatde bestemming van het pand tegenstrijdig is met deregelgeving inzake stedenbouw of ruimtelijke ordening,met de regionale kwalitatieve normen of nog omdatpanden - hoewel ze ongeschikt zijn verklaard - toch tehuur worden gesteld.

In fine, beoogt de regering - met deze twee maatre-gelen – in de eerste plaats een grotere transparantie

savoir, avant d’avoir pu voir le bien mis en location, sicela rentre dans ses moyens ( économie de temps etpossibilité de ne pas se laisser avoir par la tentation).

Dès lors, une modification du Code civil, par l’intro-duction d’un article 1716, s’impose. Cet article prévoitque toute communication publique et officielle relativeà la mise en location d’un bien doit comprendre, à titreinformatif, le montant du loyer demandé ainsi que lemontant des charges communes telles qu’elles sontdéfinies à ce moment précis et ce, en excluant lescharges liées à la consommation personnelle (chauf-fage, électricité, eau …). Le non-respect de cette men-tion sera, afin d’être dissuasif, sanctionné par uneamende administrative fixée entre 50 euros et 200euros, au choix des communes.

En effet, celles-ci auront la capacité d’introduire ounon ce dispositif dans leurs règlements de police.

Cette mesure a été complétée par une autre facultédonnée aux communes, à savoir d’obliger un proprié-taire de mentionner à temps (dans les 14 jours avantla conclusion du contrat de bail) à l’administration com-munale du lieu où le bien loué est situé, les informa-tions de base relatives à cet immeuble.

Le projet prévoit des sanctions civiles en cas denon-exécution de ses obligations par le propriétaire.

L’objectif de cette mesure est de protéger le candi-dat-locataire et de lui permettre, préalablement à lanégociation sur le bail, de réfléchir aux caractéristi-ques du loyer et aux conditions pécuniaires et de luipermettre aussi de les examiner par rapport à d’autresbiens qui sont à louer.

Cette disposition permet également aux communesd’avoir une meilleure connaissance du marché locatifsur leur territoire, car elles disposeront dorénavant d’unebanque de données permanente. Ces banques de don-nées et leur traitement permettront aussi d’agir plusefficacement contre les vendeurs de sommeil, les lo-cations illégales parce que la destination du bien estcontraire à la réglementation en matière d’urbanismeou d’aménagement du territoire ou aux normes qualita-tives régionales ou encore parce que des immeublesdéclarés inadéquats sont pourtant mis en location.

In fine, par ces deux mesures, le gouvernement fé-déral vise avant tout une plus grande transparence du

12 2873/020DOC 51


van de private huurmarkt te bekomen. De private huur-markt vertoont onvolkomenheden zowel inzake de in-formatiestroom als inzake de concurrentie.

Verplichting tot het opstellen van eenplaatsbeschrijving, hygiënenormen, bijlagen bij dehuurovereenkomst en werkzaamheden (artikel 78)

Door het verplicht maken van een plaatsbeschrijvingop tegenspraak bij het betrekken en verlaten van eenpand, behoedt men de partijen voor eventuele geschil-len die verband houden met materiële schade. Het isaan de partijen om de manier overeen te komen waaropdeze zal worden opgesteld.

In de huidige stand van zaken bepaalt het Koninklijkbesluit van 1997 de minimumnormen voor hygiëne, vei-ligheid en bewoonbaarheid waaraan een woning alshoofdverblijfplaats moet voldoen, maar het houdt geenrekening met de bevoegdheidsoverdracht van «Huis-vesting» aan de Gewesten terwijl deze laatste elk eengewestelijke huisvestingscode hebben uitgevaardigdmet de minimumnormen voor hygiëne, veiligheid enbewoonbaarheid.

Deze beschikking is slechts helemaal zinvol als deminimumnormen voor hygiëne, veiligheid enbewoonbaarheid hernomen worden in de bijlagen vaniedere huurovereenkomst.

Deze wijzigingen geven aan dat een te huur gesteldpand – zonder de gewestbevoegdheden te overschrij-den – moet beantwoorden aan de minimumnormen voorhygiëne, veiligheid en bewoonbaarheid zoals deze zijningesteld bij het Koninklijk besluit van 8 juli 1997.

Bovendien kunnen deze normen niet tegenstrijdig zijnmet de normen die in de drie gewesten van kracht zijnen kunnen ze deze ook niet opschorten. Bijgevolg zul-len de wetteksten die in voornoemde gewesten ver-plicht moeten worden opgenomen in de huur-overeenkomst, door middel van een standaardbijlagedie bij koninklijk besluit zal worden opgesteld.

Deze maatregel strekt tot een beter evenwicht tus-sen de rechten van verhuurders en huurders door henbeter te informeren over hun rechten en plichten. Zozullen in de bijlage van iedere huurovereenkomst debasisregels moeten vermeld worden van de wet van1991.

Overigens krijgen de artikelen 1720, 1754 en 1755van het Burgerlijk Wetboek een dwingend karakter methet oog op een betere omkadering maar geenszins om

marché locatif privé. Tant le flux d’informations que laconcurrence sont imparfaits sur le marché privé loca-tif.

Obligation de dresser un état des lieux, normes desalubrité, annexe au bail et travaux (article 78)

En rendant obligatoire l’état des lieux contradictoireà l’entrée et à la sortie du bien, on préserve les partiesd’éventuels litiges liés aux dégâts matériels. C’est auxparties qu’il revient de convenir de la manière dont ce-lui-ci sera dressé.

Dans l’état actuel des choses, c’est l’arrêté royal de1997 qui fixe les normes minimales de salubrité, desécurité et d’habitabilité qu’un logement servant de prin-cipal domicile doit voir remplies, mais ce dernier netient pas compte du transfert de la compétence «loge-ment» aux Régions alors que ces dernières ont pro-mulgué, chacune, un code régional du logement quicontient des normes minimales de salubrité, de sécu-rité et d’habitabilité.

Cette disposition ne prend tout son sens que si lesnormes minimales de salubrité, de sécurité et d’habi-tabilité sont reprises en annexe de tout contrat de bail.

Ces modifications indiquent que, sans outrepasserles compétences régionales, un bien mis en locationdoit répondre aux normes minimales en matière de sa-lubrité, sécurité et habitabilité telles qu’elles sont éta-blies dans l’arrêté royal du 8 juillet 1997.

En outre, ces normes ne peuvent ni être contradic-toires ni surseoir aux normes en vigueur dans les 3régions. Dès lors, les textes légaux en vigueur danslesdites régions devront impérativement être annexésau bail, par le biais d’une annexe standard qui serarédigée par arrêté royal.

Cette mesure vise à mieux équilibrer les droits desbailleurs et des locataires en leur assurant une meilleureinformation quant à leurs droits et devoirs. Ainsi, enannexe de tout contrat de bail devront figurer les règlesde base de la loi de 1991.

Par ailleurs, dans le souci de mieux encadrer maisnon de redéfinir les droits et devoirs du propriétaire etdu locataire en matière de travaux dans un bien loué,

132873/020DOC 51


de rechten en plichten van eigenaar en verhuurder in-zake werkzaamheden in een gehuurd pand te her-definiëren.

De overeenkomst zal dus geen afbreuk meer kun-nen doen aan de wettelijke en reglementaire bepalin-gen inzake het ten laste nemen van werken in een ver-huurde goed.

De beschikkingen omtrent de huurwaarborgen

Deze maatregel is verantwoord door het feit dat hetinstellen van een huurwaarborg een onoverkomelijkehinderpaal kan betekenen voor de kandidaat-huurderbij het zoeken van een woning en dit ongeacht of dezezich al dan niet in een precaire situatie bevindt. In som-mige gevallen kan het OCMW uiteraard tussenkomenmaar met het nadeel dat de huurder hierdoor wordtgestigmatiseerd in de ogen van de verhuurder.

Het is bijgevolg noodzakelijk mechanismen in te voe-ren die deze hinderpaal opheffen.

In het kader hiervan is het noodzakelijk om artikel10 van de wet van 1991 te wijzigen. Voortaan zal hetmogelijk zijn om de huurwaarborg op drie manieren tesamen te stellen:

– ofwel wordt de huurwaarborg in één keer op eenrekening gestort: deze zal het equivalent zijn van maxi-maal twee maanden huurprijs;

– ofwel wordt de huurwaarborg volledig samenge-steld met permanente maandelijkse afbetalingen bij eenfinanciële instelling van minimaal 12 maanden (vooreen huurovereenkomst van 1 jaar) en maximaal 36maanden (voor elke huurovereenkomst van meer dandrie jaar), zonder interesten: in dit geval bedraagt hetbedrag van de waarborg altijd drie maanden huurgelden de verhuurder krijgt rechtstreeks een huurwaarborg;

– ofwel sluit het OCMW een overeenkomst af metde bank die de huurwaarborg aan de eigenaar verstrekt:in dit geval bedraagt de waarborg eveneens drie maan-den maar zijn er geen financiële uitwisselingen aange-zien het OCMW zich borg stelt voor de huurder. Hetstigmatiserend effect wordt opgeheven door het feit datde verhuurder niet weet dat het OCMW tussenbeidekomt.

In alle gevallen krijgt de verhuurder de waarborg voorhet volledige bedrag bij het afsluiten van het contract.

Het ingevoerde systeem is complex vermits de ma-terie zelf ook complex is. I

les articles 1720, 1754 et 1755 du code civil sont ren-dus impératifs.

Le contrat ne pourra donc plus déroger aux disposi-tions légales et réglementaires en matière de prise encharge des travaux dans un bien loué.

Les dispositions relatives aux garanties locatives

Cette mesure se justifie par le fait que la constitu-tion d’une garantie locative peut constituer un obsta-cle insurmontable pour le candidat locataire dans sarecherche d’un logement et ce, qu’il soit précarisé ounon. Bien sûr, dans certains cas, le CPAS peut inter-venir mais avec un bémol, à savoir celui de stigmati-ser le locataire aux yeux du bailleur.

Dès lors, il est nécessaire de mettre en place desmécanismes qui permettront de lever cet obstacle.

Dans ce cadre, il est nécessaire que l’article 10 dela loi de 1991 soit modifié. Il sera dorénavant possiblede constituer la garantie locative de trois manières :

– soit la garantie locative est versée en une seulefois sur un compte : elle sera alors équivalente à maxi-mum 2 mois de loyer ;

– soit la garantie locative est constituée totalementet par mensualités constantes auprès d’un organismefinancier en minimum 12 mois (si contrat de bail d’unan) et maximum 36 mois (pour tout bail de plus de 3ans), sans intérêt : dans ce cas, le montant de la ga-rantie s’élève toujours à 3 mois de loyer et le bailleurobtient directement une garantie bancaire ;

– soit le CPAS conclut une convention avec la ban-que qui octroie la garantie bancaire au propriétaire :dans ce cas, la garantie est également de 3 mois maisil n’y a pas d’échanges financiers, le CPAS se portantgarant pour le locataire. L’effet stigmatisant est sup-primé par le fait que le bailleur n’est pas au courantque le CPAS intervient.

Dans tous les cas, le bailleur est garanti du montanttotal dès la conclusion du contrat.

Le système mis en place est complexe, car la ma-tière est en elle-même complexe.

14 2873/020DOC 51


Het biedt de huurder de mogelijkheid de waarborggemakkelijker in te stellen zonder afbreuk te doen aande rechten van de eigenaars.

De verlaging van het waarborgbedrag indien contantwordt betaald, is verantwoord gelet op de uiteenlopendeevolutie van enerzijds de huurprijzen en anderzijds deprijzen van de huurherstellingen.

De 10 jaar geleden met 3 maanden huur gefinan-cierde herstellingen kunnen vandaag worden gedektmet een waarborg die overeenstemt met het bedragvoor twee maanden.

Er wordt voorzien in een nieuwe mogelijkheid om dewaarborg in te stellen. Deze bestaat in de verleningvan een bankgarantie, welke de huurder gedurende delooptijd van de huurovereenkomst moet weder-herstellen, met inachtneming van een maximumtermijnvan drie jaar.

De eigenaar is dus onmiddellijk gedekt door eenopvraagbare waarborg.

De bankinstelling is verplicht die waarborg aan elkvan haar klanten toe te kennen, op voorwaarde dat zijer hun geregelde inkomsten laten domiciliëren.

De in deposito gegeven bedragen leveren de huur-der geen intrest op totdat de volledige wederherstellingvan het waarborgbedrag een feit is. Daarmee zou debank haar risico moeten kunnen dekken.

Wel is bepaald dat de regeling na één jaar werkingwordt geëvalueerd. Daarna kan de regering dan even-tueel beslissen de banken een tegengarantie te biedenwat bepaalde huurderscategorieën betreft.

** *

De federale regering blijft – binnen het kader vanhaar bevoegdheden - niet met gekruiste armen zittentegenover de huisvestingscrisis. Zij stelt een belang-rijke waaier maatregelen voor aan het Parlement.

Il permet plus facilement au locataire de constituerla garantie, sans nuire aux droits des propriétaires.

La diminution du montant de la garantie, en cas degarantie «payée cash» est justifiée par l’évolution di-vergente du montant des loyers, et celui des répara-tions locatives.

Le volume de réparations que l’on finançait il y a 10ans avec l’équivalent de 3 mois de loyer peut être cou-vert aujourd’hui avec une garantie équivalente à deuxmois.

Une nouvelle possibilité de constituer la garantie estinstaurée : l’octroi d’une garantie bancaire, qui doit êtrereconstituée par le locataire sur la durée du bail, avecun maximum de trois ans.

Le propriétaire est donc immédiatement couvert parune garantie appelable.

L’institution bancaire est tenue d’octroyer cette ga-rantie à chacun de ses clients, pour autant que ceux-ciy domicilient leurs revenus réguliers.

Les sommes déposées ne portent pas intérêt pourle locataire jusqu’à reconstitution totale de la sommegarantie, ce qui devrait permettre à la banque de cou-vrir son risque.

Il est cependant prévu une évaluation du mécanismeaprès un an de fonctionnement, ensuite de laquelle legouvernement pourrait décider de contregarantir lesbanques pour certaines catégories de locataires.

** *

Le gouvernement fédéral, dans le cadre de ses com-pétences, ne reste pas les bras croisés face à la crisedu logement. C’est un panel important de mesures qu’ilpropose au Parlement.

152873/020DOC 51


III. — INLEIDENDE UITEENZETTING BIJHET TOEGEVOEGDE WETSVOORSTEL

De heer Servais Verherstraeten (CD&V) preciseertdat de kortlopende huurovereenkomst de huurder wel-iswaar gedurende maximaal drie jaar absolute woon-zekerheid biedt, maar dat zulks hem voor problemenzal plaatsen als hij deze verbintenis vroegtijdig wenstte beëindigen.

Er wordt voorgesteld de opzeggingstermijn en ver-goeding van de huur van negen jaar van toepassing teverklaren op de situatie waarbij een huurder een kort-lopende overeenkomst wenst op te zeggen, omdat hijnaar een woning van een socialehusivestingsmaatschappij of een sociaal verhuur-kantoor kan verhuizen.

Het zou interessant zijn in een dergelijke uitzonde-ring te voorzien voor de over het algemeen vrij zwakkecategorieën.

IV. — ALGEMENE BESPREKING

Artikelen 1 tot 3(Wetsontwerp DOC 51 2873/001)

De heer Servais Verherstraeten (CD&V) wenst teweten of de Koninklijke Federatie van het BelgischNotariaat is gehoord.

De heer Vincent Van Quickenborne, staatssecreta-ris voor Administratieve Vereenvoudiging, antwoordt be-vestigend.

De heer Melchior Wathelet (cdH) vraagt zich zoalsde Raad van State in zijn advies af of het wetsontwerpin verband met de procedure niet te veel bevoegdhe-den in de handen van de notarissen legt.

De staatssecretaris vindt die oplossing wenselijk,aangezien elk dossier afhankelijk is van specifieke cri-teria. Men kan niet iemand die een appartement heeftmet een hypotheek bij één enkele bank vergelijken metiemand die een heel gebouw bezit en hypotheken heeftbij verscheidene banken.

De heer Melchior Wathelet (cdH) onderstreept niet-temin dat de keuze van een procedure niet neutraal is,met name uit een financieel oogpunt. Het zou derhalveinteressant kunnen zijn te voorzien in een zekere ter-mijn tijdens welke een evaluatie kan plaatshebben, omzich ervan te vergewissen of de overgang goed is ver-lopen.

III.— EXPOSÉ INTRODUCTIF DE LAPROPOSITION DE LOI JOINTE

M. Servais Verherstraeten (CD&V) précise que si lebail de courte durée offre une sécurité de logementabsolue au preneur pendant trois ans au maximum,cette formule lui posera des problèmes s’il souhaiterésilier cet engagement anticipativement.

Il est proposé de prévoir l’application du congé et del’indemnité de résiliation fixés pour ces baux dans lecas où le preneur souhaite résilier un contrat de courtedurée parce qu’il peut occuper un logement d’une so-ciété de logement social ou d’une agence immobilièresociale.

Il serait intéressant de prévoir une telle exceptionpour ces catégories de personnes qui sont générale-ment relativement faibles.

IV.— DISCUSSION GÉNÉRALE

Articles 1 à 3(Projet de loi DOC 51 2873/001)

M. Servais Verherstraeten (CD&V) souhaite savoirsi la fédération royale des notaires a été entendue.

M. Vincent Van Quickenborne, secrétaire d’État à lasimplification administrative, répond par l’affirmative.

M. Melchior Wathelet (cdH) se demande, comme l’ad’ailleurs fait remarquer le Conseil d’État dans son avis,si le projet de loi ne place pas trop de pouvoir dans lesmains des notaires quant au choix de la procédure.

Le secrétaire d’État estime que cette solution estsouhaitable dans la mesure où chaque dossier dépendde critères spécifiques. L’on ne peut comparer le casd’une personne qui détient un appartement avec unehypothèque dans une seule banque et le cas d’une per-sonne qui possède un immeuble entier et a souscritdes hypothèques auprès de plusieurs banques.

M. Melchior Wathelet (cdH) souligne toutefois que lechoix d’une procédure n’est pas neutre, notamment d’unpoint de vue financier. Il pourrait dès lors être intéres-sant de prévoir un certain délai au cours duquel uneévaluation aurait lieu, afin de s’assurer que la transi-tion s’est bien déroulée.

16 2873/020DOC 51


De staatssecretaris wil er zich gerust toe verbin-den de nieuwe procedure na een bepaalde tijd te eva-lueren.

Mevrouw Liesbeth Van der Auwera (CD&V) vindt eendergelijke evaluatie absoluut noodzakelijk.

De spreekster wil weten of de Belgische Verenigingvan Banken is geraadpleegd. Het is een vrij courantepraktijk dat een hypotheek op een aangegaan kredietmet het oog op de aankoop van een onroerend goedook dient om andere, later aangegane kredieten te dek-ken. Het optreden van een bank blijft dus interessantin het licht van de schulden van de betrokkene. Deprocedure maakt het mogelijk tijd te winnen, maar watwordt dan terzake de rol van de banken?

De staatssecretaris preciseert dat de federaties zijngehoord, maar ook de administraties, met name ACRITen Febelfin, die de bepalingen in het wetsontwerp ui-teraard steunen.

Mevrouw Liesbeth Van der Auwera (CD&V) betreurtdat de Belgische Vereniging van Banken niet is ge-hoord.

Art. 97 tot 101

a) Opmerkingen en van de leden

De heer Bart Laeremans (Vlaams Belang) merkt opdat de wijzigingen die door het wetsontwerp houdendediverse bepalingen aan de huurwetgeving worden aan-gebracht, heel belangrijk zijn. Het gaat om een funda-mentele hervorming van de huurwetgeving, waarbij inBelgië miljoenen mensen betrokken zijn. De sprekervindt dat die bepalingen een afzonderlijke behandelingverdienen.

Hij vraagt zich trouwens af of het federale bestuurwel bevoegd is om het huisvestingsvraagstuk te be-handelen. Is dat geen gewestelijke bevoegdheid?

Men kan zich ook zorgen maken over het bijkomendewerkvolume dat de ontworpen maatregelen voor de lo-kale besturen zal betekenen.

De spreker pleit voor de organisatie van hoorzittin-gen. Hij wenst met name dat vertegenwoordigers vande steden en gemeenten, alsook van de confederatiesvan eigenaars en huurders worden gehoord.

Le secrétaire d’État ne voit pas d’inconvénient à s’en-gager à évaluer cette nouvelle procédure au bout d’uncertain temps.

Mme Liesbeth Van der Auwera (CD&V) pense eneffet qu’une telle évaluation est absolument nécessaire.

L’intervenante aimerait savoir si l’association belgedes banques a été consultée. Il est une pratique assezcourante qu’une hypothèque sur un crédit contracté envue de l’achat d’un bien immobilier serve également àcouvrir d’autres crédits qui seraient contractés ulté-rieurement. L’intervention d’une banque reste donc in-téressante, quant à l’état d’endettement de la personne.Si la procédure en projet permet de faire gagner dutemps, quel devient toutefois le rôle des banques en lamatière?

Le secrétaire d’État précise que si les fédérationsont été entendues, il en est également de même pourles administrations, à savoir ACRIT et Febelfin, qui sou-tiennent bien entendu les dispositions en projet.

Mme Liesbeth Van der Auwera (CD&V) regrette quel’association belge des banques n’ait pas été enten-due.

Art. 97 à 101

a) Intervention des membres

M. Bart Laeremans (Vlaams Belang) observe queles modifications apportées par les articles du projetde loi portant des dispositions diverses à la législationsur les loyers sont très importantes. Il en va d’uneréforme fondamentale de la législation sur les loyers.Cette législation touche des millions de personnes enBelgique. M. Laeremans estime que ces dispositionsauraient du faire l’objet d’un projet de loi distinct.

L’intervenant se demande d’ailleurs si le pouvoir fé-déral est bien compétent pour traiter de la question dulogement. Le logement n’est-il pas une compétence ré-gionale?

On peut aussi s’inquiéter de la charge supplémen-taire de travail que les mesures proposées entraîne-ront au niveau des administrations locales.

L’intervenant plaide pour que des auditions soientorganisées. Il souhaiterait, notamment, que des repré-sentants des organisations représentatives des villeset communes ainsi que des confédérations de proprié-taires et de locataires puissent être entendus.

172873/020DOC 51


Ook de heer Servais Verherstraeten (CD&V) wenstdat men hoorzittingen houdt. De aan de huurwetgevingaangebracht wijzigingen zullen een belangrijke socialeweerslag hebben. Het ligt dus voor de hand dat de be-trokken mensen en verenigingen worden gehoord.

Mevrouw Martine Taelman (VLD), voorzitster van decommissie, merkt op dat de commissie voor de Justi-tie de gewoonte heeft om in het kader van belangrijkeop zich staande wetsontwerpen hoorzittingen te hou-den. Dat is niet het geval voor bepalingen uit wetsont-werpen houdende diverse bepalingen, noch voor dewetsontwerpen overgezonden door de Senaat, waar alhoorzittingen zijn gehouden.

Mevrouw Marie-Christine Marghem (MR) formuleertde volgende opmerkingen:

– De verplichting de huurprijs te vermelden

De minister van Justitie verantwoordt die verplich-ting door te stellen dat bepaalde eigenaars door de niet-vermelding van de huurprijs discriminerend te werkkunnen gaan. Zij zouden die huurprijs bijvoorbeeld kun-nen afstemmen op de huidskleur van de potentiële huur-der; men zou zelfs kunnen gewagen van een willekeu-rige huurprijs naar gelang van de persoon. Deverplichting de huurprijs te vermelden zou uitgaan vanconsumentenbescherming in de ruime zin van het woord.Aldus kan de kandidaat-huurder nog vóór hij het te huurgestelde goed bezoekt, weten of hij de gevraagde huur-prijs financieel aankan.

Mevrouw Marghem licht toe dat haar fractie niet te-gen die formule gekant is. Wel zou het kunnen dat degemeenten die maatregelen niet eenvormig zullen con-troleren en dat veel zal afhangen van de middelen dieelke gemeente voor die nieuwe taak kan uittrekken.Ook de wil en de prioriteiten van de lokale besturenzullen op dit vlak doorslaggevend zijn!

Bovendien kan dat streven naar transparantie, alseerste stap naar de uitbouw van een kadaster, verhul-len dat het eigenlijk de bedoeling is te komen tot eenheuse huurprijscontrole en een belastingheffing op dereële huurinkomsten. Het zou aldus immers mogelijkworden de huurprijzen in elke gemeente te kennen.

– De mogelijkheid voor de gemeenten om een zoge-naamde «huurdatabank» op te richten.

Volgens de minister heeft die maatregel tot doel dekandidaat-huurder te beschermen, door hem in staat

M. Servais Verherstraeten (CD&V) souhaite égale-ment que des auditions soient organisées. Les modifi-cations apportées à la législation sur les loyers aurontdes répercussions sociales importantes. Il est doncévident que les personnes et associations concernéessoient entendues.

Mme Martine Taelman (VLD), présidente de la com-mission, fait observer que la commission de la Jus-tice a l’habitude d’organiser des auditions dans le ca-dre d’importants projets de loi autonomes. Tel n’est parcontre pas le cas dans le cadre de dispositions deprojets de loi portant des dispositions diverses ainsique pour les projets transmis par le Sénat qui y ontdéjà fait l’objet d’auditions.

Mme Marie Christine Marghem (MR) formule lesobservations suivantes.

– L’obligation d’afficher le montant du loyer:

La ministre de la Justice justifie cette obligation d’af-fichage du montant du loyer en expliquant que le non-affichage d’un tel montant permet à certains proprié-taires d’avoir des comportements discriminatoires. Cesderniers feraient en effet varier le montant du loyer enfonction de la couleur de peau du potentiel locataire.On pourrait même parler de «loyer à la tête du client».Cette obligation d’afficher les loyers répondrait à unsouci de protection du consommateur au sens large.Le candidat locataire pourrait ainsi savoir avant de vi-siter le bien mis en location si le montant du loyer de-mandé rentre dans ses moyens financiers.

Mme Marghem explique que le groupe auquel elleappartient n’est pas opposé à cette formule. Toutefois,on peut penser que l’application de ces mesures faitepar les communes ne sera pas uniforme et dépendrades ressources que chaque commune pourra consa-crer à cette nouvelle tâche. Les investissements con-sacrés par les différentes communes pour ce faire se-ront fonction des volontés et des priorités locales !

De plus, cette volonté de transparence qui constituele premier pas vers l’établissement d’un cadastre pour-rait cacher la volonté d’arriver à un véritable contrôledes loyers et à une taxation des revenus locatifs réels.En effet, ce faisant, on connaîtrait les loyers qui sontpratiqués dans chaque commune.

– La possibilité pour les communes d’établir un re-gistre des mises en location:

Selon la ministre, l’objectif de cette mesure est deprotéger le candidat locataire en lui permettant, préa-

18 2873/020DOC 51


te stellen vóór de onderhandelingen over de huur-overeenkomst na te denken over de specifieke ken-merken van de huurprijs.

Volgens de spreekster overlapt deze maatregel deverplichting de huurovereenkomsten te doen registre-ren. Via die registratie is er immers al informatie be-schikbaar. Voorts is ook de door de regering beoogdeadministratieve vereenvoudiging niet gediend met éénverplichting die de interventie van twéé verschillendeadministraties vereist.

Mevrouw Marghem herhaalt dat er verschillen zul-len zijn naar gelang van de keuzen die de gemeentenzullen maken en de middelen waarover zij zullen be-schikken om die regeling ten uitvoer te leggen. Voortszullen die maatregelen een nog grotere last betekenenvoor de verhuurder, die daardoor misschien zal aarze-len zijn goed nog te verhuren of die daarentegen zalbeslissen een fiks hogere huur te vragen.

– De aan de verhuurders opgelegde sancties

De sancties waarin dit wetsontwerp ten aanzien vande verhuurders voorziet, zijn buitensporig. Ze staanniet in verhouding tot de bestrafte overtreding. Alduszal een particulier kunnen profiteren van de niet-nale-ving van een vormvereiste.

– De vermelding van de voorwaarden inzake gezond-heid, veiligheid en bewoonbaarheid op de keerzijde vanelke huurovereenkomst

Mevrouw Marghem erkent dat een dergelijke ver-melding de partijen eraan herinnert wat terzake de mi-nimale vereisten zijn. Niettemin dreigt een en ander dehuurovereenkomsten almaar meer met administratieveaspecten te verzwaren en fors langer te maken. Bo-vendien zou aldus wel eens een wederzijds wantrou-wen tussen de partijen kunnen ontstaan.

– Werken ten laste van de verhuurder.

In de praktijk heeft de spreekster haast nooit huur-overeenkomsten gezien die afwijkingen bevatten vande bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek. Krachten diebepalingen zijn de huurgerelateerde herstellingen tenlaste van de huurder, maar moeten de grote her-stellingen door de verhuurder worden betaald. Hoeweldie in het Burgerlijk Wetboek opgenomen regel slechtsaanvullend van aard is, wijzigen de partijen bij een huur-overeenkomst ze maar heel zelden.

De artikelen 1720, 1754 en 1755 van het BurgerlijkWetboek dwingend opleggen, dreigt een overlapping te

lablement à la négociation sur le bail, de réfléchir auxcaractéristiques du loyer.

L’intervenante estime que cette mesure fait doubleemploi avec l’enregistrement obligatoire des baux. Uneinformation est en effet déjà disponible par le biais decet enregistrement. Imposer une même obligation àdeux administrations différentes est aussi contraire àla volonté de simplification administrative poursuiviepar le gouvernement.

Mme Marghem répète que les situations varieronten fonction du choix fait par les communes et des res-sources dont elles disposeront pour mettre en placece système. Ces mesures alourdiront également lescharges du bailleur qui hésitera certainement davan-tage à mettre ses biens en location ou décidera de leslouer à des prix beaucoup plus élevés.

– les sanctions à l’égard des bailleurs

Les sanctions prévues dans le projet à l’égard desbailleurs sont disproportionnées. Elles ne correspon-dent pas à l’«infraction» sanctionnée. C’est un particu-lier qui pourra profiter du non-respect d’une formalitéadministrative.

– l’indication des conditions de salubrité, de sécu-rité et d’habilité au verso de tout contrat de bail

Mme Marghem reconnaît qu’une telle indication per-met de rappeler aux parties quelles sont les exigencesminimales en ces matières. Toutefois, ceci risque peut-être d’amplifier le caractère administratif du contrat debail et de l’allonger considérablement, d’autant plus queles parties pourraient entretenir une certaine méfiancemutuelle en la matière.

– les travaux à charge du bailleur

Dans la pratique, l’intervenante a rarement constatéde dérogation dans les contrats de bail aux disposi-tions du Code civil qui prévoient que les réparationslocatives sont à charge du locataire et que les grossesréparations sont à charge du bailleur. Cette règle ins-crite dans le Code civil, ayant certes un caractère sup-plétif, est très peu souvent modifiée dans les contratsde bail entre les parties.

Rendre impératif les articles 1720, 1754 et 1755 duCode civil risque de faire double emploi avec la loi de

192873/020DOC 51


vormen met de wet van 1991 en met wat de partijendoorgaans al met elkaar overeenkomen. Tevens gaathet om een aantasting van de contractuele vrijheid.Overigens zal die wijziging niet altijd de huurders tengoede komen, want ze zou wel eens het einde kunneninluiden van de praktijk van de huurovereenkomstenmet renovatiecontract (waarbij de huurder zelf het pandrenoveert). Momenteel mag een huurder er zich im-mers toe verbinden herstellingswerken uit te voerendie de eigenaar niet in staat is te verrichten, tegen eenlagere huurprijs. Veelal leveren die praktijken geenmoeilijkheden op.

De heer Melchior Wathelet (cdH) vindt dat de in hetwetsontwerp opgenomen bepalingen inzake de huur-waarborg (twee of drie maanden) een ander dan hetgewenste effect kunnen hebben. De eigenaars zoudener wel eens toe kunnen worden aangezet veeleer tekiezen voor een huurder die de huurwaarborg van tweemaanden onmiddellijk kan betalen. Het NationaalEigenaarssyndicaat en het Beroepsinstituut van Vast-goedmakelaars (BIV) vrezen trouwens hetzelfde.

Vervolgens gaat de spreker dieper in op alle admini-stratieve vormvereisten inzake verhuur, met name demededelingen die aan de gemeenten moeten wordengedaan. De verhuurder of zijn gevolmachtigde zijn ver-plicht elke verhuur van een goed te melden aan hetgemeentebestuur van de plaats waar dat goed gelegenis. Als een huurder vaststelt dat de verhuurder niet allevereiste informatie aan de gemeente heeft gegeven,kan hij binnen tien dagen na de ondertekening of desluiting van de huurovereenkomst eenzijdig van hetcontract afzien. Daarbij is hij geen enkele schadever-goeding of betaling verschuldigd. De heer Watheletvraagt zich af of die sanctie wel volstaat. Tevens vreesthij dat die maatregelen wel eens tot administratievewerkoverlast kunnen leiden bij de gemeenten. Daaromwenst hij dat de minister toelicht in hoeverre dergelijkemaatregelen concreet toepasbaar zijn. Hoe kan dehuurder weten dat de verhuurder de gevraagde infor-matie niet tijdig of onvolledig aan het gemeentebestuurheeft bezorgd?

Het is een goede zaak dat de registratie gratis zalzijn: een evenwichtige oplossing die bovendien derechtszekerheid ten goede komt. Zowel de huurder alsde eigenaar hebben er immers belang bij dat de huur-overeenkomst duidelijk is, met welomschreven verant-woordelijkheden voor de beide partijen.

De verplichting om een plaatsbeschrijving op temaken, is ook een goede maatregel, zowel voor deeigenaar als voor de huurder; daardoor zal het risico

1991 et ce que les parties conviennent déjà habituelle-ment entre elles. Ceci constitue également une atteinteà la liberté contractuelle. Ce changement ne serad’ailleurs pas toujours favorable aux locataires car ilpourrait mettre en péril la pratique des baux d’autoréno-vation. Actuellement, un locataire peut en effet s’enga-ger à réaliser des travaux de réparation que le proprié-taire n’est pas en mesure de faire et ce, en contrepartied’une diminution du loyer. Ces pratiques se déroulentsouvent sans problème.

M. Melchior Wathelet (cdH) estime que les mesuresprévues dans le projet en matière de garantie locative(2 ou 3 mois) pourraient avoir un effet pervers et nonl’effet escompté. En effet, les propriétaires pourraientêtre enclins à choisir un preneur en mesure de payerdirectement la garantie locative de 2 mois. Le Syndicatnational des propriétaires et l’Institut Professionnel desAgents Immobiliers (IPI) émettent d’ailleurs aussi cettecrainte.

L’intervenant s’attache ensuite à l’ensemble des for-malités administratives qui accompagneront le bail, no-tamment les communications qui doivent être faites auniveau des communes. Le bailleur ou son mandatairereçoit l’obligation de mentionner toute mise en locationd’un bien à l’administration communale du lieu où lebien loué est situé. Un locataire pourra, s’il a connais-sance du fait que l’ensemble des informations n’a pasété remise par le bailleur à la commune, dans les dixjours suivants la signature ou la conclusion du bail,invoquer unilatéralement le renom du bail, sans qu’unequelconque forme d’indemnités ou de paiement soit due.M. Wathelet se demande si cette sanction est suffi-sante. Il se demande également si ces mesuresn’entraineront pas une surcharge administrative pourles communes. C’est pourquoi, il souhaiterait que laministre donne quelques informations sur la praticabilitéde ce type de mesures. Comment le locataire pourrait-il être informé du fait que le bailleur n’a pas remis àtemps ou n’a pas remis de manière complète les infor-mations à l’administration communale?

La gratuité de l’enregistrement du bail constitue unebonne mesure. Cette solution semble tout à fait équili-brée et permet d’assurer la sécurité juridique. Tant lelocataire que le propriétaire ont en effet intérêt à avoirun bail clair où les responsabilités respectives du pro-priétaire et du locataire sont mentionnées.

L’obligation de dresser un état des lieux d’entrée estaussi une bonne mesure et ce, tant pour le propriétaireque le locataire. Ceci diminuera les contestations pos-

20 2873/020DOC 51


sibles ultérieurement. Toutefois, le fait de devoir an-nexer cet état de lieux au contrat de bail et de le sou-mettre à l’enregistrement ne risque-t-il pas d’entraînerune surcharge administrative? Ces contraintes sup-plémentaires permettront-elles réellement d’atteindrel’objectif de sécurisation juridique des positions du lo-cataire et du propriétaire?

Enfin, M. Wathelet renvoie à la proposition de loi ins-tituant «un Fonds fédéral des garanties locatives» etmodifiant les règles du Code civil portant sur les garan-ties offertes par le preneur d’un bail relatif à la résidenceprincipale du preneur (DOC Sénat 3-1732/1) déposéepar son groupe. Les mesures proposées dans cettedernière paraissent offrir une meilleure solution au pro-blème de la garantie locative.

M. Servais Verherstraeten (CD&V) regrette que lesdispositions modifiant la législation sur les loyers insé-rées dans le projet de loi portant des dispositions diver-ses ne fassent pas l’objet d’un exposé général. Cet ex-posé général aurait pu servir de base d’interprétation.Le Conseil d’État partage d’ailleurs cet avis et déplorele fait qu’un chapitre aussi important doive être traité ausein d’un projet de loi-programme et de la manière ra-pide avec laquelle est en général traité ce type de pro-jet. (DOC 51 2873/001, pp. 253 et 254).

L’intervenant relève que les dispositions du projetde loi confèrent une compétence facultative aux com-munes pour intervenir dans la législation sur les loyers.Ces dispositions autorisent donc des autorités admi-nistratives à intervenir en matière civile. Elles risquentde constituer un précédent dangereux. Ce sera en ef-fet la première qu’en matière civile, une autorité admi-nistrative reçoit un pouvoir de sanctions. L’intervenantne partage pas le choix opéré.

On peut également se demander si l’obligation deconclusion de baux écrits prévue dans le projet consti-tue une véritable simplification administrative. Plus de95 pour cent des baux sont heureusement déjàaujourd’hui conclus par écrits. De même, les obliga-tions en terme d’affichage, de communication de do-cuments à la commune engendreront un tas de forma-lités administratives supplémentaires. Si cetteaugmentation de la bureaucratie offrait une plus-valuesur le terrain, l’intervenant ne s’y opposerait pas. Ilcraint cependant que ce ne sera pas le cas.

op mogelijke betwistingen achteraf verminderen. Dreigthet feit dat die plaatsbeschrijving bij de huur-overeenkomst moet worden gevoegd en geregistreerd,evenwel niet tot administratieve overlast te leiden? Zalmen er door die bijkomende verplichtingen daadwer-kelijk in slagen de positie van de huurder én van deeigenaar juridisch veilig te stellen?

Ten slotte verwijst de heer Wathelet naar het doorzijn fractie ingediende wetsvoorstel tot oprichting vaneen «Federaal huurwaarborgfonds» en tot wijziging vande regels van het Burgerlijk Wetboek in verband metde waarborgen die worden geboden door wie een huur-overeenkomst met betrekking tot de hoofdverblijfplaatsvan de huurders sluit (Stuk Senaat 3-1732/1). De daarinnaar voren geschoven maatregelen lijken een betereoplossing aan te reiken om het knelpunt van de huur-waarborg weg te werken.

De heer Servais Verherstraeten (CD&V) betreurt datde bepalingen tot wijziging van de huurwet, die zijningevoegd in het wetsontwerp houdende diverse bepa-lingen, niet in een algemene toelichting worden uiteen-gezet. Die algemene toelichting had als grondslag kun-nen dienen voor de interpretatie van de bepalingen. DeRaad van State deelt trouwens die zienswijze; de Raadbetreurt dat een dermate belangrijk hoofdstuk moetworden behandeld in het kader van een ontwerp vanprogrammawet, in het ijltempo waartegen soortgelijkeontwerpen doorgaans worden besproken (DOC 512873/001, blz. 253 en 254).

De spreker merkt op dat de bepalingen van het wets-ontwerp aan de gemeenten een facultatieve bevoegd-heid toekennen om op te treden met betrekking tot dehuurwet. Door die bepalingen mogen de administratieveautoriteiten dus optreden in burgerrechtelijke aangele-genheden. Aldus dreigt men een gevaarlijk precedentte scheppen; het zal immers de eerste keer zijn dateen administratieve autoriteit sancties kan opleggen inburgerrechtelijke aangelegenheden. De spreker is hetniet eens met de gemaakte keuze.

Voorts kan men zich afvragen of de in het wetsont-werp opgenomen verplichting om huurovereenkomstenschriftelijk te sluiten, wel echt een administratievevereenvoudiging inhoudt. Bovendien zullen de verplichteaffichering en overzending van de stukken naar degemeentediensten veel bijkomende administratieverompslomp met zich brengen. Gesteld dat die toenamevan de bureaucratie een meerwaarde in het veld zoubieden, dan zou de spreker er niet tegen gekant zijn;hij vreest echter dat zulks niet het geval zal zijn.

212873/020DOC 51


La ministre a-t-elle concerté les secteurs concer-nés avant de déposer ce projet? L’intervenant songenotamment aux associations de locataires telles queVOB, aux associations de propriétaires, à la Confédé-ration des Immobiliers de Belgique (CIB), aux organi-sations représentatives des villes et communes tellesque la Vlaamse Vereniging Voor Steden en Gemeenten(VVSG) . Les concertations en la matière annoncéesdans la déclaration gouvernementale avec le secteurdes banques ont-elles eu lieu? Quel en a été le résul-tat? Quel est le point du secteur bancaire et de Febelfinsur ces dispositions?

Il est aussi à craindre que d’importantes divergen-ces de pratiques apparaissent selon les communes.En effet, certaines administrations communales appli-queront les mesures facultatives inscrites dans le pro-jet, d’autres non. Celles qui décideront de les appliquerpourront également le faire de manière très diverse. Dela sorte, on aboutira à une mosaïque de réglementa-tions et de pratiques de location !

La ministre a été alarmée du fait que des discrimi-nations pouvaient apparaître dans l’application de lalégislation sur les loyers. Certains propriétaires refu-seraient de louer une maison ou un appartement à unepersonne en raison de son appartenance à une autrerace ou religion. M. Servais Verherstraeten s’accordeavec la ministre quant au fait que de telles pratiquesdoivent être dénoncées. Notre société ne peut tolérerracisme et discrimination. Toutefois, faut-il, pour répon-dre à cette problématique, modifier la législation sur lesloyers? Faut-il, en raison du comportement malhonnêted’une minorité de propriétaires, imposer des chargesadministratives supplémentaires à l’ensemble desbailleurs? L’intervenant estime qu’il serait préférable derépondre à ce problème par une modification de la lé-gislation anti-discriminatoire. La ministre pourrait-ellecommuniquer des données chiffrées, par régions, dunombre de plaintes déposées pour comportement dis-criminatoire en matière de location?

On peut aussi se demander si les dispositions enprojet ne portent pas atteinte à la liberté de contrat.L’intervenant pense, à l’instar de la ministre, qu’il fautencourager la transparence du marché de la locationdu secteur privé. Ce marché a un rôle important à jouerpour répondre aux problèmes de logement se posantdans notre pays. Toutefois, cette transparence ne doitpas se faire via des modifications en matière de fisca-lité. On peut se demander si le système proposé par laministre est un système approprié pour obtenir cettetransparence. M. Verherstraeten est convaincu qued’autres moyens existent pour atteindre l’objectif visé !

Heeft de minister overleg gepleegd met de betrok-ken sectoren alvorens dit wetsontwerp in te dienen?De spreker denkt in dat verband meer bepaald aan dehuurdersbonden zoals de VOB, de eigenaars-verenigingen, de Confederatie van Immobiliënberoepen(CIB) en de organisaties die de steden en gemeentenvertegenwoordigen, zoals de Vereniging van VlaamseSteden en Gemeenten (VVSG). Heeft het in de rege-ringsverklaring aangekondigde overleg terzake met debanksector plaats gevonden? Wat was de uitkomst daar-van? Hoe staan de banksector en Febelfin tegenoverdie bepalingen?

Voorts valt te vrezen dat de handelwijzen van degemeenten in de praktijk sterk uiteen zullen lopen. Som-mige gemeentediensten zullen de in het wetsontwerpopgenomen facultatieve maatregelen immers daadwer-kelijk toepassen, terwijl andere dat niet zullen doen.De wijze waarop die gemeenten de bepalingen toepas-sen, kan onderling dan nog sterk verschillen. Alduscreëert men een mozaïek van huurreglementeringenen – praktijken.

Het is de minister ter ore gekomen dat bij de toe-passing van de huurwet een verschil in behandelingkan ontstaan. Sommige eigenaars zouden weigeren eenhuis of een appartement te verhuren aan bepaalde per-sonen, op grond van hun huidskleur of religieuze over-tuiging. De heer Servais Verherstraeten is het eensmet de minister dat soortgelijke praktijken laakbaar zijn;onze samenleving moet racisme en discriminatie ban-nen. Moet evenwel de huurwet worden gewijzigd omdat vraagstuk te beslechten? Als een minderheid vande eigenaars zich onbehoorlijk gedraagt, moet mendaarom bijkomende administratieve lasten opleggenaan alle verhuurders? Volgens de spreker ware hetbeter dat knelpunt weg te werken door de anti-discriminatiewet te wijzigen. Beschikt de minister overcijfergegevens per gewest over het aantal klachten datwerd ingediend op grond van discriminatoir verhuur-gedrag?

Voorts kan men zich afvragen of de ontworpen be-palingen geen afbreuk doen aan de vrijheid van over-eenkomst. Net als de minister meent de spreker meentdat de transparantie van de privéhuurmarkt moet wor-den aangemoedigd. Die markt kan een belangrijke rolspelen in het ondervangen van de problemen die zichop de Belgische huisvestingsmarkt voordoen. Dietransparantie mag echter niet worden bewerkstelligdvia fiscale wijzigingen. De vraag rijst of de door deminister voorgestelde regeling wel geschikt is om totdie transparantie te komen. De heer Verherstraeten iser van overtuigd dat er andere middelen zijn om hetnagestreefde doel te bereiken.

22 2873/020DOC 51


Le système envisagé pourrait même avoir dans lapratique des effets non désirés. En effet, certains pro-priétaires pourraient afficher des prix de location plusélevés pour décourager une série de personnes. La vi-sée sociale des présentes dispositions aurait alors dansles faits des conséquences anti-sociales. Il est à crain-dre que ces mesures constituent, en définitive, un pasen arrière et non un pas en avant. Ceci est d’autant plusà déplorer qu’il en va d’une question aussi importanteque celle du logement !

M. Verherstraeten fait remarquer qu’il est tout à faitpossible de rendre les loyers plus transparents et dé-personnalisés par l’intermédiaire de banques donnéesgérées par les régions. Les données relatives à l’enre-gistrement des baux sont actuellement gérées par l’ad-ministration de l’enregistrement et des domaines au seindu SPF Finances. Cette administration devrait être trans-férée aux régions. Ces dernières géreraient alors lesbaux et connaîtraient les différents loyers pratiqués. El-les pourraient mettre en place de nouvelles bases dedonnées dépersonnalisées des loyers. Ces banques dedonnées permettraient de mener une politique de loge-ment. Les données qui y seraient reprises faciliteraienten effet l’évaluation de l’évolution du marché locatif endifférents endroits. Il serait alors possible de corrigercertaines évolutions en investissant dans des logementssociaux.

M. Servais Verherstraeten estime que l’obligationd’affichage du loyer est une violation du droit à la vieprivée. En effet, les revenus locatifs constituent unepart du revenu. Désormais, le voisin d’un propriétairepourra connaître le montant des revenus locatifs de cedernier. Cette obligation porte lourdement atteinte auprincipe de proportionnalité. L’avis de la commissionde la protection de la vie privée a-t-il été demandé?

L’intervenant observe également que l’introductiond’amendes administratives dans la législation sur leloyer aura pour conséquence que, à l’avenir, non seu-lement le juge de paix mais également les juges depolice seront compétents pour cette législation. Or, onsait combien rendre compétents de nombreux tribu-naux pour un domaine peut générer des difficultés.Comment procèdera-t-on d’ailleurs en cas de récidi-ves? Un propriétaire pourrait être condamné dans unecommune A pour non-respect de l’obligation de men-tion et, par la suite, ne pas respecter non plus cetteobligation dans une commune B. Il se peut que dans

De in uitzicht gestelde regeling kan in de praktijkzelfs niet-gewenste gevolgen hebben. Zo zou het kun-nen gebeuren dat sommige eigenaars hogere huurprij-zen afficheren om een aantal personen af te schrik-ken. De sociale doelstelling van de ter besprekingvoorliggende bepalingen zou dan in de praktijk anti-sociale gevolgen hebben. Te vrezen valt dat die maat-regelen uiteindelijk een achteruitgang in plaats van eenvooruitgang inhouden. Zulks is des te meer te betreu-ren omdat het om een zo belangrijke aangelegenheidals huisvesting gaat.

De heer Verherstraeten merkt op dat het perfect doen-baar is de huurprijzen transparanter en minderpersoonsgericht te maken, met name door databankente gebruiken die door de gewesten worden beheerd.De gegevens inzake de registratie van huur-overeenkomsten worden thans beheerd door de Admi-nistratie van het kadaster, de registratie en de domei-nen van de FOD Financiën. Die diensten zouden naarde gewesten moeten worden overgeheveld. De gewes-ten zouden in dat geval de huurovereenkomsten behe-ren, en zo op de hoogte zijn van de diverse huurprijzendie worden gehanteerd. Ze zouden nieuwe,gedepersonaliseerde huurprijsdatabanken kunnen in-stellen, waardoor een heus huisvestingsbeleid zou kun-nen worden gevoerd. De daarin opgenomen gegevenszouden immers de evaluatie van de ontwikkeling vande huurmarkt op diverse plaatsen vergemakkelijken.Aldus zou men dan bepaalde trends kunnen corrigerendoor in sociale huisvesting te investeren.

De heer Servais Verherstraeten meent dat de ver-plichte affichering van de huurprijs een schending vanhet recht op privacy inhoudt; de huurinkomsten vor-men immers een onderdeel van het inkomen. Voortaanzal de buurman van de eigenaar dus weten welk be-drag aan huurinkomsten deze laatste opstrijkt. De be-wuste verplichting is een ernstige schending van hetevenredigheidsbeginsel. Werd het advies van de Com-missie voor de bescherming van de persoonlijke le-venssfeer ingewonnen?

De spreker merkt ook op dat de invoeging van ad-ministratieve geldboeten in de huurwetgeving met zichzal brengen dat voortaan niet alleen de vrederechters,maar ook de politierechters voor die wetgeving bevoegdzullen zijn. Het is echter bekend dat moeilijkhedenkunnen rijzen als men veel rechtbanken bevoegd maaktvoor een domein. Hoe zal men overigens te werk gaanin geval van recidives? Een eigenaar zou in een ge-meente kunnen veroordeeld worden omdat hij demeldingsplicht niet in acht heeft genomen en zou na-derhand ook in een gemeente B diezelfde verplichtingmet voeten kunnen treden. Het is mogelijk dat in die

232873/020DOC 51


cette commune B, il n’y ait pas d’application d’uneamende administrative ou que la commune B n’ait pasconnaissance du fait que ce bailleur a déjà reçu uneamende dans la commune A… Qu’en sera-t-il si cettepremière amende est contestée et est pendante au tri-bunal de police?

L’orateur est convaincu que l’article 1716, § 2, duCode civil en projet touche à une compétence régio-nale et non à une compétence fédérale !

Que signifie d’ailleurs l’expression «habitation ausens large» et le terme «notamment» utilisés dans l’ar-ticle 1716, § 1er, du Code civil en projet? Un bailleurayant très rapidement trouvé un locataire après avoirrempli les obligations en terme d’affichage du loyer etde mention à la commune de ce dernier, sera-t-il obligéd’attendre 14 jours avant de pouvoir conclure un con-trat avec le nouveau locataire? Ces obligations de pro-cédures prennent beaucoup de temps et peuvent s’avé-rer coûteuses pour le bailleur qui risque de ne pasbénéficier de revenus locatifs pendant l’intervalle detemps. Cette perte de temps portera en définitive pré-judice tant au locataire qu’au bailleur!

De même, l’article 1730, § 1er du Code civil en projetn’est-il pas en contradiction avec l’article 1731 du Codecivil? L’article 1730, §1er du Code civil actuel concernele droit de bail au sens commun alors que l’article 1730,§ 1er , du Code civil en projet à trait à la loi sur les bauxd’habitation. L’intervenant craint que l’obligation de dres-ser un état des lieux coûtera dans la pratique assezcher aux parties car elles feront appel à un tiers pour leréaliser. La formulation actuelle de l’article 1730, § 1er

du Code civil est d’ailleurs excellente. L’article prévoiten effet que «s’il n’a pas été fait d’état des lieux détaillé,le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dansle même état que celui où elle se trouve à la fin du bail,sauf la preuve contraire, qui peut être fournie pour tou-tes voies de droit». La charge de la preuve de dégâtsrepose donc déjà sur le bailleur.

Le projet prévoit également qu’un arrêté royal devradéfinir les conditions minimales en matière de salu-brité, sécurité et habilité ainsi que les réparations àcharge du bailleur qui devront figurer en annexe de toutcontrat de bail. Les modifications apportées à la légis-lation sur les loyers dans les années nonante permet-taient aux bailleurs et aux locataires de conclure desaccords prévoyant que le locataire réaliserait une sé-rie de travaux de rénovations en échange, par exem-

gemeente B geen administratieve boete wordt opge-legd of dat die gemeente niet weet dat die verhuurderreeds een geldboete moet betalen in gemeente A …Wat zal er gebeuren als die eerste geldboete wordtbetwist en ze hangende is bij de politierechtbank?

De spreker is ervan overtuigd dat het ontworpenartikel 1716, § 2, van het Burgerlijk Wetboek betrek-king heeft op een gewestbevoegdheid en niet op eenfederale bevoegdheid !

Wat betekenen trouwens de uitdrukking «bewoningin de ruime betekenis» en de woorden «onder meer» inhet ontworpen artikel 1716, § 2, van het Burgerlijk Wet-boek? Zal een verhuurder die zeer snel een huurderheeft gevonden nadat hij de verplichting is nagekomeninzake de bekendmaking van de huurprijs en meldingaan zijn gemeente, 14 dagen moeten wachten alvo-rens hij met de nieuwe huurder een contract mag slui-ten? Die procedureverplichtingen nemen veel tijd inbeslag en kunnen de verhuurder veel geld kosten om-dat hij in de tussentijd geen huurinkomsten dreigt teontvangen. Dat tijdverlies zal ten slotte zowel voor dehuurder als voor de verhuurder nadelig zijn !

Is het ontworpen artikel 1730, § 1, van het Burger-lijk Wetboek voorts niet in strijd met artikel 1731 vandat Wetboek? Het huidige artikel 1730, § 1, van hetBurgerlijk Wetboek heeft betrekking op het huurrechtin de algemene zin, terwijl het ontworpen artikel 1730,§ 1, van het Burgerlijk Wetboek op de woninghuurwetslaat. De spreker vreest dat de verplichting om eeninventaris op te stellen in de praktijk de partijen vrijveel geld zal kosten omdat ze daartoe een beroep zul-len doen op een derde. De huidige formulering vanartikel 1731, § 1, van het Burgerlijk Wetboek is trou-wens uitstekend. Dat artikel luidt immers als volgt:«Indien geen omstandige plaatsbeschrijving is opge-maakt, wordt vermoed dat de huurder het gehuurdegoed ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin hetzich bevindt op het einde van de huurovereenkomst,behoudens tegenbewijs, dat door alle middelen kanworden geleverd.». De bewijslast voor de schade ligtnu reeds bij de verhuurder.

Het wetsontwerp bepaalt ook dat een koninklijk be-sluit de minimumvoorwaarden inzake veiligheid, gezond-heid en bewoonbaarheid zal moeten vaststellen, als-mede de herstellingen ten laste van de verhuurder dieals bijlage bij iedere huurovereenkomst moeten gaan.De wijzigingen die in de jaren negentig aan de huur-wetgeving werden aangebracht, boden de huurders ende verhuurders de mogelijkheid overeenkomsten te slui-ten naar luid waarvan de huurder renovatiewerken zou

24 2873/020DOC 51


ple, d’une diminution de loyers. Il s’agissait des con-trats de rénovation, une très bonne mesure. Qu’en sera-t-il désormais si, par voie d’arrêté royal, le bailleur estimpérativement tenu de toutes les réparations autresque les réparations locatives? Ceci ne risque-t-il pasd’avoir un effet pervers? Cette matière ne relève-t-elled’ailleurs pas des régions plutôt que du fédéral? Quel-les sanctions seront imposées en cas de non-ajout decette annexe au contrat de bail?

En ce qui concerne la garantie, l’orateur partagel’avis de la ministre quant au fait que, pour certainesfamilles, devoir payer simultanément 3 mois de garan-tie et un premier mois de loyer peut constituer un obs-tacle important. Il faut y remédier. La réponse propo-sée dans le projet est-elle néanmoins la plusappropriée? Facilitera-t-elle réellement l’accès au lo-gement des personnes bénéficiant de faibles revenus?L’intervenant en doute. Il se demande même si cettemesure ne porte pas à atteinte au principe d’égalité.En effet, les locataires «forts» devront seulement ver-ser une garantie de deux mois alors que les locatairesbénéficiant de plus faibles revenus ou ayant des pro-blèmes de solvabilité devront verser une garantie detrois mois. Le fait de ne pas pouvoir verser directe-ment deux mois de garantie ne risque-t-il pas d’entraî-ner une stigmatisation de ces personnes aux yeux deleur futur propriétaire? Cela est déjà le cas actuelle-ment pour les candidats locataires qui bénéficient del’intervention d’un CPAS.

De plus, force est de constater que la garantie ban-caire suggérée ne constitue rien d’autre qu’une formede crédit. Il semble logique qu’une entreprise commer-ciale telle qu’une banque qui est amenée à certifier unegarantie réalise une évaluation du risque. Elle effectuerapar exemple une étude de solvabilité avant d’accordercette garantie. Le projet de loi prévoit que les banquesseront obligées de garantir le montant total de la ga-rantie. Quelles sont toutefois les sanctions prévues encas de refus de la part des banques? Des concerta-tions ont-elles eu lieu avec le secteur? Un accord a-t-ilété dégagé? Certaines banques refuseront sans douted’offrir une telle garantie en l’absence de sanction. El-les exigeront certainement une commission et le paye-ment des frais de dossiers. Ceci aura pour conséquenceque le locataire concerné sera amené à rembourserdes montants très importants et s’endettera. Qu’ensera-t-il également dans le cas de baux de courte du-rée? Que se passera-t-il si le contrat de location estprématurément cassé? Dans ce dernier cas, le pre-neur n’aura pas encore pu reconstituer le montant dû àla banque. Ceci risque de créer des problèmes.

uitvoeren in ruil voor bijvoorbeeld een verlaging van dehuurprijs. Het ging om renovatiecontracten en dat waseen zeer goede maatregel. Hoe zal dat nu in zijn werkgaan als de verhuurder er krachtens een koninklijk be-sluit toe wordt verplicht alle andere herstellingen dande huurherstellingen te doen? Dreigt dat geen kwalijkgevolg te hebben? Behoort die aangelegenheid nietveeleer tot de bevoegdheid van de gewesten dan totdie van de federale overheid? Welke sancties zullenworden opgelegd ingeval die bijlage niet bij de huur-overeenkomst wordt gevoegd?

Wat de waarborg betreft, is de spreker het met deminister eens dat het gelijktijdig betalen van drie maan-den waarborg en een eerste maand huur voor som-mige gezinnen een aanzienlijk obstakel kan zijn. Daar-voor moet een oplossing worden aangereikt. Is diewelke het wetsontwerp voorstelt echter de meest ge-schikte? Zal ze daadwerkelijk de toegang tot de huis-vesting vergemakkelijken voor de minima? De spre-ker betwijfelt dat en vraagt zich zelfs af of die maatregelgeen afbreuk doet aan het gelijkheidsbeginsel.«Kapitaalkrachtige» huurders zullen immers slechts eenwaarborg van twee maanden moeten storten, terwijlde huurders met een lager inkomen of die te kampenhebben met solventieproblemen een waarborg van driemaanden zullen moeten storten. Dreigt het feit datmensen in de onmogelijkheid verkeren onmiddellijk tweemaanden waarborg te betalen hen niet te stigmatiserenin de ogen van hun toekomstige eigenaar? Zulks is nureeds het geval voor de kandidaat-huurders met eenOCMW-uitkering.

Bovendien moet worden vastgesteld dat de voorge-stelde bankwaarborg niets anders is dan een vorm vankrediet. Het lijkt logisch dat een handelsondernemingzoals een bank die voor een waarborg moet instaanhet risico raamt. Alvorens die waarborg toe te staan,zal ze bijvoorbeeld de solventie van de betrokkene na-gaan. Het wetsontwerp bepaalt dat de banken het helebedrag van de waarborg zullen moeten waarborgen. Inwelke sancties is echter voorzien ingeval de bankenweigeren? Is overleg gepleegd met de sector? Is mentot een overeenkomst gekomen? Bij gebrek aan sanc-tie zullen sommige banken wellicht een dergelijke waar-borg weigeren. Ze zullen zeker een commissieloon ende betaling van de dossierkosten eisen. Een en anderzal ertoe leiden dat de betrokken huurder aanzienlijkebedragen zal moeten terugbetalen en dat hij zich in deschulden zal steken. Quid in geval van huur-overeenkomsten van korte duur? Wat zal er gebeurenals de huurovereenkomst vroegtijdig wordt opgezegd?In dat geval zal de huurder het aan de bank verschul-digde bedrag nog niet hebben kunnen bijeengebracht.Dat dreigt voor problemen te zorgen.

252873/020DOC 51


M. Servais Verherstraeten répète que, comme cer-tains acteurs concernés l’ont souligné, les mesuresproposées risquent d’avoir des effets pervers et derésulter en une augmentation des prix de location. Lesbailleurs seront aussi tentés de vendre leur bien. Leslocataires bénéficiant de plus faibles revenus risquentde ne plus trouver d’habitation.

Enfin, l’intervenant renvoie à l’avis du Conseil d’État.Le Conseil d’État observe en effet que «le texte néer-landais des projets et des commentaires laisse à dési-rer du point de vue de la correction de la langue» (DOC51 2873/001, p.269). L’orateur rappelle que son groupeavait déjà déploré un tel problème de correction du textenéerlandais dans le dispositif du projet de loi modifiantle Code judiciaire en vue de lutter contre l’arriéré judi-ciaire (DOC 51 2811/001). Les deux langues nationalessont pourtant sources de droit !

Mme Karine Lalieux (PS) salue les dispositions con-tenues dans le présent projet de loi portant des disposi-tions diverses. Elles visent à garantir un meilleur droitau logement à chacun. Le droit à un logement décentest d’ailleurs garanti dans la Constitution.

Lors de débats télévisés ou dans la presse, tous lespartis plaident en faveur d’un logement pour tous lescitoyens. Toutefois, quand il s’agit d’envisager concrè-tement la traduction de ce principe dans des textes lois,ils sont beaucoup plus frileux !

Mme Lalieux se réjouit de l’initiative prise en matièrede transparence des loyers. Il s’agit d’ailleurs de l’ob-jectif de la proposition de loi qu’elle a déposée en 2004en vue d’améliorer le droit au logement et modifiant lesdispositions du Code civil sur les baux de résidenceprincipale et la loi du 4 août 1992 relative au crédithypothécaire (DOC 51 0670/001). La transparence desloyers constitue un élément essentiel pour lutter con-tre les discriminations. Les mesures avancées permet-tront également aux communes de disposer d’unemeilleure vue de leur parc locatif. Or, cette connais-sance est fondamentale pour l’élaboration de politiquesde logement au niveau local, régional et fédéral. L’inter-venante ne comprend donc pas pourquoi cette trans-parence semble déranger certains !

De heer Servais Verherstraeten herhaalt dat, zoalssommige van de betrokken actoren hebben aangege-ven, de voorgestelde maatregelen kwalijke gevolgendreigen te hebben en dat ze zouden kunnen leiden toteen verhoging van de huurprijzen. De verhuurderszullen ook geneigd zijn hun goed te verkopen. De minst-verdienende huurders dreigen geen woning meer te vin-den.

Tot slot verwijst de spreker naar het advies van deRaad van State, die opmerkt dat «De Nederlandse tekstvan de ontwerpen en de artikelsgewijze besprekingen(…) ondermaats [is] uit een oogpunt van correct taal-gebruik. (DOC 51 2873/001, blz. 269). De spreker her-innert eraan dat zijn fractie reeds een dergelijk pro-bleem van correct taalgebruik in het Nederlands hadbetreurd in het bepalend gedeelte van het wetsontwerptot wijziging van het Gerechtelijk Wetboek met het oogop het bestrijden van de gerechtelijke achterstand (DOC51 2811/001). Beide landstalen zijn nochtans bron vanrecht !

Mevrouw Karine Lalieux (PS) is verheugd over debepalingen van het wetsontwerp houdende diverse be-palingen. Ze beogen voor eenieder een beter recht ophuisvesting te waarborgen. Het recht op een behoor-lijke huisvesting is trouwens verankerd in de Grond-wet.

Tijdens de televisiedebatten of in de pers pleiten allepartijen voor huisvesting voor alle burgers. Als heterom gaat aan dat principe concreet gestalte te gevenin de wetteksten, zijn ze minder enthousiast !

Mevrouw Lalieux verheugt zich over het initiatief datis genomen om de huurprijzen transparanter te ma-ken. Dit is overigens het doel van het door haar in2004 ingediende wetsvoorstel tot verbetering van hetrecht op huisvesting en houdende wijziging van de be-palingen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de huur-overeenkomsten met betrekking tot de hoofd-verblijfplaats en van de wet van 4 augustus 1992 ophet hypothecair krediet (DOC 51 0670/001). Detransparantie van de huurprijzen is een essentieel on-derdeel van de strijd tegen discriminatie. De voorge-stelde maatregelen stellen de gemeenten eveneens instaat een beter idee te krijgen van het aanbod van dehuurwoningen op hun grondgebied. Die kennis is fun-damenteel voor het uitwerken van een lokaal, regio-naal en federaal huurbeleid. De spreekster begrijpt dusniet waarom die transparantie sommigen blijkbaarstoort.

26 2873/020DOC 51


L’obligation de dresser un état des lieux jouera aussien faveur d’une meilleure transparence et constitueracertainement une amélioration pour la qualité du loge-ment. Cette mesure va dans le même sens que lesCodes de logement adoptés dans les différentes ré-gions.

Les mesures prévues dans le projet œuvrent donc àl’amélioration de la qualité et de l’accès au logement.Elles rééquilibrent les relations entre le propriétaire etle locataire. Ces derniers constituent en effet souvent lapartie la plus fragile du contrat.

Mme Lalieux relève enfin que payer simultanémenttrois mois de garantie locative et un mois de loyer peuts’avérer très difficile pour certains ménages. Le projetde loi prévoit que le montant de la garantie locative àverser sur un compte bloqué sera ramené de 3 à 2mois d’équivalent du loyer. Ce changement permettrad’augmenter la possibilité de locations par les familles.

La possibilité de constituer une garantie locative parpetites étapes via une institution bancaire semble éga-lement une avancée importante. Il faudra néanmoinsprévoir une évaluation de la bonne application de cesystème par les banques et vérifier que chaque citoyeny a réellement accès. Pour ce faire, une collaborationavec le SPF Economie pourrait être envisagée.

M. Bart Laeremans (Vlaams Belang) fait tout d’abordremarquer que c’est une bonne chose que l’ensembledes contrats devront désormais être écrits.

L’intervenant souhaite attirer l’attention sur 2 problè-mes en particulier:

– L’obligation d’afficher le montant du loyer:

Il s’agit là d’une modification d’envergure qui impli-quera de grands changements. Se pose notamment lerisque que les bailleurs affichent des prix bien plusélevés pour les revoir à la baisse ultérieurement.

L’on ne peut se permettre de comparer la vente d’unbien immobilier avec sa mise en location. Dans ce cas,la relation personnelle entre le bailleur et le preneurrevêt une importance bien plus importante. Il est dèslors tout à fait compréhensible qu’un bailleur ne sou-haite louer son bien qu’à une personne qui correspondà un profil spécifique. Les arguments sont multiples:

Ook de verplichting een plaatsbeschrijving op te stel-len zal de transparantie bevorderen en stellig de kwali-teit van de woningen verbeteren..

Die maatregel sluit nauw aan bij de huisvestings-codes die in de verschillende gewesten zijn aangeno-men.

De in het wetsontwerp opgenomen maatregelenstrekken er dus toe de kwaliteit van en de toegang totde huisvesting te verbeteren. Zij brengen de relatiestussen de eigenaar en de huurder opnieuw in even-wicht. Die laatsten zijn immers dikwijls de meest kwets-bare partij in de contractuele relatie.

Mevrouw Lalieux wijst er tot slot op dat het gelijktij-dig betalen van drie maanden huurwaarborg en eenmaand huur zeer moeilijk kan blijken voor bepaaldegezinnen. Het wetsontwerp bepaalt dat het bedrag vande op een geblokkeerde rekening te storten huur-waarborg van 3 op 2 maanden huur zal worden terug-gebracht. Door die wijziging krijgen de gezinnen meermogelijkheden om te huren.

De mogelijkheid een huurwaarborg stapsgewijs viaeen bankinstelling op te bouwen, lijkt eveneens eengrote vooruitgang. Toch moet worden voorzien in eenevaluatie van de goede toepassing van dit stelstel doorde banken en moet erop worden toegezien dat elkeburger er daadwerkelijk toegang tot heeft. Met dat doelkan een samenwerking met de FOD Economie wordenoverwogen.

De heer Bart Laeremans (Vlaams Belang) merktvooreerst op dat het een goede zaak is dat alle huur-contracten voortaan schriftelijk moeten worden opge-steld.

De spreker wenst in het bijzonder de aandacht tevestigen op twee problemen:

– De verplichting het bedrag van de huur aan te plak-ken:

Dit is een grootschalige wijziging die grote verande-ringen met zich zal brengen.

Het risico bestaat namelijk dat de verhuurders veelhogere prijzen aanplakken om die later naar benedenbij te stellen. De verhuur van een onroerend goed magniet worden vergeleken met de verkoop ervan. Bij ver-huur weegt de persoonlijke band tussen verhuurder enhuurder veel zwaarder door. Het is daarom volledig tebegrijpen dat een verhuurder zijn goed slechts wenst

272873/020DOC 51


familles nombreuses ou non, proches, affinités de ca-ractère, etc.

Cette évolution va par ailleurs à l’encontre des prin-cipes du marché libre, en empêchant par exemple delouer son bien à un proche pour un prix bien inférieur.Or, il pourrait être tout à fait normal de vouloir fairelouer un bien à un prix inférieur pour diverses raisons.

Il est également complètement aberrant de deman-der aux communes de sanctionner le non-respect d’unetelle obligation. Les communes risquent de devenir dela sorte de véritables Big Brothers, où les agents dequartier s’enquérront du respect ou non de l’obligationd’affichage. Cela n’a absolument aucun sens. D’autressanctions peuvent-elles par ailleurs être prévues?

– La politique de logement:

Il est évident qu’il existe un réel besoin de dévelop-per une politique de logement à certains endroits. Leparlement fédéral n’est toutefois pas le lieu appropriépour mener cette discussion, étant donné qu’il s’agitd’une compétence régionale. La question est dès lorsde savoir si les régions et les communes ont effective-ment été consultées sur ce projet de loi. Cette questionest d’autant plus importante que cette disposition estlourde de conséquence sur la charge de travail futuredes communes. Est-ce que les conséquences ont cor-rectement été évaluées? Il est certain que du personnelcomplémentaire sera nécessaire.

Le projet de loi aboutit à une véritable globalisationde la politique en matière de baux. La politique localeperd toute influence en la matière. L’avis du Conseild’État n’a d’ailleurs pas été demandé.

M. Walter Muls (sp.a-spirit) attire l’attention sur l’im-portance du logement, qui justifie une certaine limita-tion de la liberté de marché. Encore aujourd’hui, bientrop de propriétaires partent du principe qu’ils peuventtout décider lorsqu’ils font louer leur bien. Tel n’est pour-tant pas le cas. Certaines pratiques doivent absolu-ment être éradiquées. Aucune forme de discriminationne peut encore être tolérée, tant celles fondées sur lacouleur de peau que celles fondées sur d’autres critè-res.

L’intervenant souhaite également savoir dans quellemesure la commission des baux a participé à la ré-daction du présent projet de loi.

te verhuren aan iemand met een bepaald profiel. Daarzijn veel argumenten voor: al dan niet grote gezinnen,verwanten, overeenkomst van karakter, enzovoort.

Die evolutie gaat trouwens in tegen het beginsel vande vrije markt, bijvoorbeeld door de eigenaar te verhin-deren zijn goed tegen een veel lagere prijs te verhurenaan een verwant. Het kan volkomen normaal zijn datiemand om uiteenlopende redenen een goed tegen eenlagere prijs wil verhuren.

Het is eveneens volkomen absurd de gemeenten tevragen de niet-naleving van een dergelijke verplichtingte bestraffen. De gemeenten kunnen zo echte BigBrothers worden, waarbij de wijkagenten zullen veri-fiëren of de aanplakverplichting wordt nageleefd. Datheeft helemaal geen zin. Kunnen ook andere sanctiesworden bepaald?

– het huisvestingsbeleid:

Vanzelfsprekend is er her en der een echte noodaan de ontwikkeling van een huisvestingsbeleid. Hetfederaal parlement is echter niet het geschikte forumom die discussie te voeren, aangezien het om een ge-westelijke bevoegdheid gaat. De vraag is dus of degewesten en de gemeenten daadwerkelijk zijn geraad-pleegd over dit wetsontwerp. Die vraag is des te be-langrijker aangezien die bepaling zware gevolgen heeftvoor de toekomstige werklast van de gemeenten. Zijnde gevolgen juist geëvalueerd? Er zal zeker bijkomendpersoneel nodig zijn.

Het wetsontwerp mondt uit in een echte globalisatievan het huurbeleid. Lokaal kan geen invloed meer wor-den uitgeoefend op het beleid. Het advies van de Raadvan State is overigens niet gevraagd.

De heer Walter Muls (sp.a-spirit) vestigt de aandachtop het belang van huisvesting, dat een zekere beper-king van de marktvrijheid rechtvaardigt. Ook nu noggaan teveel eigenaars uit van het beginsel dat zij alleskunnen beslissen wanneer zij hun goed verhuren. Datis nochtans niet het geval. Sommige praktijken moetenabsoluut worden uitgeroeid. Geen enkele vorm van dis-criminatie mag nog worden getolereerd, zowel die we-gens de huidskleur als die wegens andere criteria.

De spreker wenst eveneens te weten in welke matede huurcommissie heeft deelgenomen aan de redactievan dit wetsontwerp.

28 2873/020DOC 51


b) Réponses de la ministre de la Justice:

Mme Laurette Onkelinx, vice-première ministre etministre de la Justice, souligne tout d’abord, en ce quiconcerne l’article 97 en projet, qu’il serait préférablede supprimer la partie de l’article relative à l’établisse-ment d’un registre communal. Cette solution ferait no-tamment suite à l’avis rendu par le Conseil d’État surce point.

Par rapport à l’affichage du prix, la ministre ne voitpas pourquoi l’exigence de transparence des prix nepourrait s’appliquer aux logements. Il s’agit d’un biende toute première importance pour de très nombreu-ses familles. Il est dès lors normal que les personnesà la recherche d’un logement soient averties du mon-tant demandé. La plupart des propriétaires affichentd’ailleurs déjà à l’heure actuelle le loyer qu’ils souhai-tent obtenir de la location de leur bien.

L’affichage obligatoire permettra également de lutterefficacement contre les risques de discrimination. LeCentre pour l’égalité des chances a pointé dans plu-sieurs de ses rapports annuels les problèmes de dis-crimination à l’accès au logement. Ainsi, en 2005, 8pourcent des plaintes au centre en matière de racismeétaient en rapport avec le logement.

Le Conseil d’État s’est interrogé sur le caractèreproportionnel de cette obligation par rapport à l’éven-tuelle publicité des revenus des propriétaires qu’elleimpliquerait. Cette obligation semble être totalementproportionnelle aux objectifs poursuivis. L’intention dedonner une certaine effectivité aux droits fondamen-taux justifie largement le caractère très limité, voireinexistant de l’atteinte, fort subjective d’ailleurs, auxintérêts privés du propriétaire, qui pour beaucoup d’entreeux affichent déjà volontairement le prix de la location.

La sanction du non-respect de cette obligation estlaissée à l’initiative des communes, à l’instar de ce quiexiste pour les incivilités. Le gouvernement a fixé unefourchette pour les montants de l’amende administra-tive qui y est liée (entre 50 et 200 euros).

Enfin, il a également été tenu compte de l’avis duConseil d’État, d’une part en supprimant la notion derécidive, fort difficile à établir et d’autre part, en indi-quant clairement le fait que l’activation du mécanismed’amende administrative relève de la responsabilité dela commune.

b) Antwoorden van de minister van Justitie:

Vice-eersteminister en minister van Justitie Onkelinxwijst er in verband met het ontworpen artikel 97 eerstop dat het de voorkeur zou verdienen het gedeelte vanhet artikel dat betrekking heeft op de totstandkomingvan een gemeentelijk register weg te laten; met dieoplossing wordt met name ingegaan op het advies vande Raad van State terzake.

Wat de bekendmaking van de prijs betreft, ziet deminister niet in waarom de vereiste van prijstransparan-tie niet op de woningen van toepassing zou mogen zijn.Het gaat voor tal van gezinnen om een zeer belang-rijke aangelegenheid. Het is derhalve normaal dat men-sen die op zoek zijn naar een woning in kennis wordengesteld van het gevraagde bedrag. De meeste eige-naars maken trouwens nu reeds bekend welke huur-prijs ze vragen voor het verhuren van hun goed.

De verplichte bekendmaking biedt ook de mogelijk-heid de risico’s van discriminatie doeltreffend tegen tegaan. Het Centrum voor gelijkheid van kansen en voorracismebestrijding heeft in verschillende van zijn jaar-verslagen gewezen op de problemen van discriminatieinzake de toegang tot huisvesting. Zo had in 2005 8%van de wegens racisme bij het Centrum ingediendeklachten betrekking op huisvesting.

De Raad van State heeft zich afgevraagd of die ver-plichting wel in verhouding zou staan tot de eventueleopenbaarmaking van de inkomsten van de eigenaars,die er het gevolg van zou zijn. Kennelijk is dat volko-men het geval. Het streefdoel de fundamentele rechteneen zekere effectiviteit te geven, verantwoordt zekerde zeer beperkte – om niet te zeggen onbestaande enoverigens zeer subjectieve – afbreuk aan de privaterechten van de eigenaars; velen onder hen maken nual vrijwillig hun huurprijzen bekend.

Het komt de gemeenten toe te voorzien in sanctiesbij niet-naleving van die verplichting, net zoals dat hetgeval is voor overlast. De regering heeft voor de be-dragen van de daaraan gekoppelde administratievegeldboete een marge vastgelegd, die gaat van 50 tot200 euro.

Ten slotte werd rekening gehouden met het adviesvan de Raad van State: het begrip «recidive» werdweggelaten omdat zulks zeer moeilijk te bewijzen valt;bovendien wordt duidelijk aangegeven dat de active-ring van de administratieve-geldboeteregeling onder deverantwoordelijkheid van de gemeente ressorteert.

292873/020DOC 51


D’autres questions portaient sur l’état des lieux obli-gatoire. Il ne s’agira désormais plus d’une simple fa-culté, mais bien d’une obligation, afin d’assurer la pro-tection des deux parties. Aujourd’hui le système estfavorable au locataire, où en l’absence d’un état deslieux, le bien est présumé rendu dans l’état reçu. Unétat des lieux obligatoire permettra de rééquilibrer lesdroits et devoirs en faveur du bailleur. A ce titre, il esttout à fait logique de conserver l’article 1731 du Codecivil, car si l’obligation n’est pas exécutée, on retombesur le régime actuel de présomption. Il s’agit d’une sortede sanction civile de la non-exécution de l’obligationd’établir un état des lieux.

Pour ce qui concerne les normes de salubrité, il n’ya aucune augmentation de la charge administrative,les annexes standards étant uniformes par région etdevront uniquement être jointes au contrat de bail.

L’article ne fait qu’une référence aux normes régio-nales, sans bien entendu, y toucher. Il n’y a donc aucunempiètement de compétence. La ministre rappelle à cetitre que les règles de droit civil régissant le contrat debail sont toujours bien de compétence fédérale. Afinqu’il n’y ait plus d’ambiguïté à cet égard, il n’est plusfait mention des dispositions régionales relatives auxnormes fixées par les différents codes du logement,puisqu’il s’agit de rendre ces normes impératives, cequi n’est pas le cas pour les annexes.

Quant aux travaux, toutes les dispositions de la loide 1991 sont impératives. Le projet de loi ne fait qu’in-tégrer les dispositions relatives aux travaux dans lesprincipes de la loi de 1991. En effet, il a semblé quel’équilibre entre les droits et devoirs du locataire et dubailleur serait mieux assuré si le bailleur ne pouvaitplus «indûment» mettre dans le contrat un certain nom-bre de travaux à charge du locataire, qui lui incombenormalement. Par ailleurs, cela ne préjudicie en rien lapratique des baux à rénovation, étant donné que ceux-ci peuvent être conclus sur base des règles de droitcommun du Code civil.

En ce qui concerne la garantie locative, la ministrea tenu plus d’une demi-dizaine de réunions avec lesecteur bancaire. Cette concertation a permis d’amé-liorer grandement le texte.

Andere vragen hadden betrekking op de verplichteplaatsbeschrijving. Voortaan is het opstellen van eenplaatsbeschrijving niet langer een mogelijkheid, maareen verplichting, die de bescherming van de beide par-tijen beoogt. De huidige regeling speelt in het voordeelvan de huurder: bij gebrek aan een plaatsbeschrijvingwordt het pand verondersteld te zijn verhuurd in destaat waarin het zich bevindt als de huurder het ver-laat. Door een plaatsbeschrijving op te leggen, zullende rechten en plichten kunnen worden herschikt tenvoordele van de verhuurder. In dat verband is het vol-komen logisch dat artikel 1731 van het Burgerlijk Wet-boek wordt behouden: als de verplichting niet ten uit-voer wordt gelegd, valt men terug op de huidige regeling,die op «vermoeden» steunt. Het gaat om een soortburgerrechtelijke sanctie voor het niet-uitvoeren vande verplichting een plaatsbeschrijving op te stellen.

Met betrekking tot de gezondheidsnormen wordt deadministratieve werklast niet verhoogd: aangezien destandaardbijlagen eenvormig zijn per gewest, moetenzij alleen bij de huurovereenkomst worden gevoegd.

Het artikel verwijst alleen maar naar de geweste-lijke normen, zonder er uiteraard aan te raken. Er isdus geen bevoegdheidsoverschrijding. De minister her-innert er in dat opzicht aan dat de burgerrechtelijkeregelgeving inzake de huurovereenkomst nog altijd eenfederale bevoegdheid is. Om op dat vlak alle dubbel-zinnigheid te voorkomen, wordt niet langer verwezennaar de gewestelijke bepalingen met betrekking tot dedoor de verschillende huisvestingscodes vastgestelderegels, aangezien die normen dwingend moeten wor-den, wat niet het geval is voor de bijlagen.

Aangaande de werkzaamheden zijn alle bepalingenvan de wet van 1991 dwingend. Het wetsontwerp neemtde bepalingen in verband met de werkzaamheden lou-ter op in de principes van de wet van 1991. Kennelijk ishet evenwicht tussen de rechten en de plichten van dehuurder en de verhuurder immers beter gewaarborgdals de verhuurder in de overeenkomst een aantal werk-zaamheden die normalerwijze te zijnen laste zijn, nietlanger «ten onrechte» op de huurder kan afwentelen.Voorts doet de in uitzicht gestelde regeling geenszinsafbreuk aan de praktijk van de renovatieovereen-komsten, aangezien die op grond van de gemeenrechte-lijke regels van het Burgerlijk Wetboek kunnen wordengesloten.

In verband met de huurwaarborg heeft de ministermeer dan vijf keer vergaderd met de banksector. Dankzijdat overleg kon de tekst fors worden verbeterd.

30 2873/020DOC 51


c) Répliques

M. Servais Verherstraeten (CD&V) aimerait savoirsi une concertation a eu lieu avec l’Association belgedes banques (ABB). En est-il de même pour les CPASet la Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten(VVSG)?

La ministre répond que l’ABB a effectivement étéconsultée. Tel n’est par contre pas le cas de la VVSGou des CPAS. Cela ne semble toutefois pas néces-saire étant donné qu’un amendement n° 1 a été dé-posé afin de supprimer le texte qui aurait pu faire l’ob-jet d’une concertation avec la VVSG et les CPAS.

M. Servais Verherstraeten (CD&V) regrette que lacommission de la protection de la vie privée n’ait pasété consultée sur l’obligation d’afficher le montant duloyer demandé. Cette mesure n’est en effet pas ano-dine. Le Conseil d’Etat lui-même reste d’ailleurs dubi-tatif. Il s’agit tout de même d’un revenu pour les parti-culiers.

Si l’idée de vouloir lutter contre la discrimination etle racisme en particulier est défendable, il ne semblepas pertinent d’intervenir par le biais d’une modifica-tion de la loi sur les baux. Il aurait été préférable defonder son action sur les instruments existants, spéci-fiques à cette problématique.

M. Melchior Wathelet (cdH) pense lui aussi que l’obli-gation d’affichage pose un problème du point de vuede la protection de la vie privée. On ne peut comparercette situation à l’obligation pour un commerçant d’af-ficher le prix d’un produit qu’il vend. D’ailleurs, lors-qu’un particulier souhaite revendre sa voiture, il n’aaucune obligation d’en afficher le prix.

Se pose également la question de la pertinence d’unetelle mesure, si le montant affiché peut tout de mêmeêtre discuté lors de la conclusion du contrat.

M. Bart Laeremans (Vlaams Belang) estime quecette mesure sera tout à fait contre-productive. Il sem-ble en effet logique que les bailleurs déclarent des prixbien plus élevés pour après en débattre. Il est égale-ment probable qu’ils tentent d’abord de faire louer leurbien par des voies alternatives, avant d’afficher effec-tivement le bien en question.

c) Replieken

De heer Servais Verherstraeten (CD&V) wenst teweten of overleg is gepleegd met de Belgische vereni-ging van banken (BVB), de OCMW’s en de Verenigingvan Vlaamse Steden en Gemeenten (VVSG).

De minister antwoordt dat de BVB inderdaad werdgeraadpleegd, maar de OCMW’s en de VVSG niet. Zulkslijkt evenwel niet nodig, aangezien amendement nr. 1werd ingediend, dat beoogt de tekst weg te laten waar-over men met de VVSG en de OCMW’s had kunnenoverleggen.

De heer Servais Verherstraeten (CD&V) betreurt datde Commissie voor de bescherming van de persoon-lijke levenssfeer niet werd geraadpleegd over de ver-plichting om de gevraagde huurprijs te vermelden. Diemaatregel is immers niet zo onschuldig. Zelfs de Raadvan State heeft trouwens zijn twijfels. Uiteindelijk staaner inkomsten voor privépersonen op het spel.

De wil om discriminatie, en racisme in het bijzonder,te bestrijden, is weliswaar een lovenswaardige zaak,maar het lijkt niet aangewezen zulks te doen door dehuurwet te wijzigen. Men had zich daarvoor beter be-diend van de bestaande instrumenten, die specifiek opdat vraagstuk zijn afgestemd.

Ook de heer Melchior Wathelet (cdH) meent dat dieverplichting om de huurprijs te vermelden een probleemdoet rijzen met betrekking tot de bescherming van hetprivéleven. Die situatie kan niet vergeleken worden metde verplichting van een handelaar om de prijs te ver-melden van een product dat hij verkoopt. Wanneer eenprivépersoon zijn wagen wenst door te verkopen, is hijtrouwens geenszins verplicht de prijs daarvan te ver-melden.

Voorts rijst de vraag of een soortgelijke maatregelwel relevant is, als over het vermelde bedrag sowiesokan worden onderhandeld bij het sluiten van de over-eenkomst.

De heer Bart Laeremans (Vlaams Belang) meent datdie maatregel volkomen contraproductief zal werken.Het lijkt immers niet meer dan logisch dat de verhuur-ders fors hogere prijzen zullen aangeven, en er ach-teraf nog over onderhandelen. Mogelijk proberen ze ookeerst hun pand via andere wegen te verhuren, vooral-eer ze effectief «te huur» afficheren.

312873/020DOC 51


L’intervenant se demande également si les sanctionsprévues par le projet de loi sont effectivement de na-ture administrative ou si elles ne revêtent pas plutôt uncaractère pénal.

V. — DISCUSSION DES ARTICLES

A. Projet de loi portant des dispositions diverses(art. 1 à 3, 84, 97 à 101 et 209 à 212)

TITRE II

Simplification administrative

CHAPITRE PREMIER

Modification de la loi hypothécairedu 16 décembre 1851

Art. 1 à 3

Ces dispositions ne font l’objet d’aucun commen-taire.

Les articles 1er à 3 sont successivement adoptés àl’unanimité.

TITRE VI

Justice

CHAPITRE PREMIER

Modification de la loi du 25 février 2003 portantcréation de la fonction d’agent de sécurité en vuede l’exécution des missions de police des cours et

tribunaux et le transfert des détenus

Art. 84

M. Jean-Pierre Malmendier (MR) pense qu’il seraitpréférable de modifier l’article 37bis de la loi du 5 août1992, auquel l’article en projet fait référence. Cette dis-position laisse la possibilité, mais n’impose pas auxfonctionnaires et agents de police de menotter une per-sonne dans des cas précis. Un problème assez parti-culier pourrait toutefois se poser dans le cas où unagent aurait à menotter un des ses supérieurs par exem-ple. Bien que le comportement de son supérieur puissejustifier la mise des menottes, la crainte pour d’éven-tuelles représailles ultérieures pourraient rebuter l’agent

Voorts vraagt de spreker zich af of het bij de in hetwetsontwerp opgenomen sancties wel degelijk om ad-ministratieve sancties gaat, en niet veeleer om straf-rechtelijke sancties.

V. — BESPREKING VAN DE ARTIKELEN

A. Wetsontwerp houdende diverse bepalingen(art. 1 tot 3, 84, 97 tot 101 en 209 tot 212)

TITEL II

Administratieve vereenvoudiging

HOOFDSTUK 1

Wijziging van de hypotheekwet van16 december 1851

Art. 1 tot 3

Over deze artikelen worden geen opmerkingen ge-maakt.

De artikelen 1 tot 3 worden achtereenvolgens een-parig aangenomen.

TITEL VI

Justitie

HOOFDSTUK 1

Wijziging van de wet van 25 februari 2003,houdende de inrichting van de functie van

veiligheidsbeambte met het oog op de uitvoeringvan de taken die betrekking hebben op de politievan hoven en rechtbanken en de overbrenging

van gevangenen

Art. 84

Volgens de heer Jean-Pierre Malmendier (MR) warehet beter artikel 37bis van de wet van 5 augustus 1992te wijzigen, waarnaar het ontworpen artikel verwijst.Die bepaling houdt voor de politieambtenaren en –agen-ten de mogelijkheid, maar niet de verplichting in omeen persoon in welbepaalde gevallen te boeien. Er kanevenwel een bijzonder probleem rijzen wanneer eenagent bijvoorbeeld één van zijn meerderen handboeienmoet omdoen; ook al gedraagt de meerdere zich dus-danig dat hij terecht wordt geboeid, dan nog zou debetrokken agent daarvoor kunnen terugdeinzen, uit

32 2873/020DOC 51


concerné. En imposant que les menottes soient misesdans les cas énumérés, l’on permet de régler ce pro-blème délicat.

La ministre précise qu’il s’agit là d’une compétencedu ministre de l’Intérieur.

** *

Cet article est adopté par 9 voix contre 1 et 1 abs-tention.

CHAPITRE III

Modifications de la loi du 20 février 1991 relativeaux baux à loyer portant sur les résidences

principales

Art. 97

M. Servais Verherstraeten (CD&V) a une série dequestions et de réserves à formuler à propos de cetarticle, et plus particulièrement à propos de l’exposédes motifs qui renvoie à la théorie de l’ «offre au public»(DOC 51 2873/001, p. 70).

· Entend-on par là une offre «contraignante»?Dans l’affirmative, la notification par le candidat-locataire de son «acceptation» au propriétaire, parexemple au moyen d’une lettre (recommandée) donnenaissance au contrat. Que se passe-t-il s’il n’y a pasde preuve écrite? Comment doit-on lire cette dispositionconjointement avec le nouvel article 1erbis, en projet,de la loi sur les baux à loyer (DOC 2874/01)? Commentdoit-on apporter la preuve d’un contrat oral?

· Existe-t-il encore une possibilité de négocier, parexemple au sujet du loyer? Que faire si des négociationssont menées avec plusieurs candidats-locataires?Existe-t-il une possibilité de louer au locataire plusoffrant, ou le bailleur doit-il accepter la personne quise présente la première?

· N’y a-t-il pas un risque que le bailleur fixe unloyer si élevé que celui-ci en devient dissuasif pourune catégorie moins aisée ou non souhaitée decandidats-locataires, de sorte que la loi n’atteindra passon objectif? Que se passe-t-il si le bailleur, qui re-cherche une catégorie solvable et/ou ciblée decandidats-locataires, diminue son loyer par la suite?Existe-t-il un contrôle du loyer réellement convenu, ouce contrôle est-il nécessaire?

vrees voor eventuele latere vergeldingsmaatregelen.Door de gevallen op te sommen waarin iemand de hand-boeien moeten worden aangelegd, kan dat netelige knel-punt worden geregeld.

De minister preciseert dat die aangelegenheid on-der de bevoegdheid van de minister van BinnenlandseZaken valt.

** *

Artikel 84 wordt aangenomen met 9 stemmen tegen1 en 1 onthouding.

HOOFDSTUK III

Wijzigingen van de wet van 20 februari 1991betreffende de huurcontracten inzake de

hoofdverblijfplaatsen

Art. 97

De heer Servais Verherstraeten ( CD&V) heeft eenaantal vragen en bedenkingen bij dit artikel en meerbepaald met de toelichting die verwijst naar de theorievan het «aanbod aan het publiek» (DOC 51 2873/001,blz. 70).

· Wordt hier een «bindend» aanbod bedoeld? Zoja, wanneer de kandidaat-huurder aan de verhuurderkennis geeft van de «aanvaarding» dan komt deovereenkomst tot stand, bijvoorbeeld door middel vaneen (aangetekende) brief. Wat indien er geen schriftelijkbewijs is? Hoe moet dit samen gelezen worden methet ontworpen nieuwe ar tikel 1bis van dewoninghuurwet (DOC 2874/01)? Hoe moet het bewijsgeleverd worden van een mondelinge overeenkomst?

· Is er nog een onderhandelingsmogelijkheid,bijvoorbeeld in verband met de huurprijs? Wat te doenwanneer met meerdere kandidaat-huurders wordtonderhandeld? Is er een mogelijkheid om te verhurenaan de meest biedende huurder, of moet de verhuurderde persoon aanvaarden die zich eerst aanbiedt?

· Bestaat er niet het gevaar dat de verhuurder zijnhuurprijs zo hoog stelt, dat een minder gegoede of niet-gewenste categorie van kandidaat-huurders wordenafgeschrikt, zodat het beoogde doel van de wet nietwordt bereikt? Wat wanneer de verhuurder, op zoeknaar een solvabele en/of beoogde categorie vankandidaat-huurder, zijn huurprijs later verminderd? Iser controle (nodig) op de werkelijk overeengekomenhuurprijs?

332873/020DOC 51


· Amende administrative: la hauteur de l’amendedissuadera-t-elle réellement un bailleur? Quid en casde récidive?

Le tribunal de police est compétent pour l’amendeadministrative. Le dédale des tribunaux compétentsdans une seule matière s’étend encore. Cela représenteen outre une surcharge inutile pour les tribunaux depolice qui expriment actuellement déjà de vives réser-ves au sujet de toutes sor tes d’amendesadministratives.

· Quelles ne sont pas les tracasseriesadministratives qui sont imposées au bailleur (souventun simple citoyen): d’abord, une notification à la com-mune, ensuite une notification de la cessation de lalocation (est-ce également obligatoire lorsqu’un contratde bail est conclu?)

Les particuliers ont-ils le droit de consulter à toutmoment les banques de données communales?

Existe-t-il un droit de renonciation en faveur dupreneur? Est-il possible, en cas de contestation per-sistante, d’introduire une procédure devant le juge depaix? Le preneur reste-t-il lié par le contrat lorsque lebailleur prouve qu’il a respecté la loi? Dans cettesituation, les relations bailleur-preneur sontvraisemblablement déjà perturbées et la confiancerisque d’être compromise dès le départ. Le délai de dixjours imposé par le projet de loi semble irréaliste: lebailleur doit réagir dans les dix jours suivant la date àlaquelle l’avis de renonciation lui a été «signifié». Cettenotion n’est-elle pas sujette à interprétation?

L’article 1716 du Code civil relève-t-il du droitcommun du bail? Cette disposition s’applique-t-elle auxbaux commerciaux et aux baux à ferme portant sur unimmeuble également destiné au «logement au senslarge du terme»? Le droit commun de la locationd’immeubles s’applique en principe à tous les baux, àcondition que les lois (spéciales) n’y dérogent pas (voir,par exemple, l’article 1730 § 4, du Code civil).

La disposition à l’examen s’applique-t-elle égalementaux terrains de camping (location de chalets, decaravanes)?

M. Thierry Giet (PS) et consorts déposent un amen-dement n° 1 (DOC 51 2873/014), en vue de supprimerle paragraphe 2 de l’article 1716, proposé, ceci dansun souci de sécurité juridique. L’amendement faitd’ailleurs suite à l’avis n° 42.374/2 du Conseil d’Etat.

· Administratieve geldboete: zal de omvang vande geldboete een verhuurder effectief afschrikken? Watmet de recidive?

Voor de administratieve geldboete is depolitierechtbank bevoegd. Het doolhof van bevoegderechtbanken in één materie wordt weer groter. Ditbetekent bovendien een onnodige overbelasting van depolitierechtbanken, die nu al hun grote bedenkingenhebben bij alle soorten van administratieve geldboeten.

· Welke administratieve rompslomp wordt aan deverhuurder (dikwijls eenvoudige burgers) niet opgelegd:eerst melding aan de gemeente, nadien melding vanniet verdere verhuring (is dit ook verplicht wanneereen huurovereenkomst is afgesloten?)

· Is er te allen tijde een inzagerecht voorparticulieren van de bij de gemeente aangelegdedatabanken?

· Is er een verzekeringsrecht voor de huurder? Ishet bij blijvende betwisting mogelijk om een procedurebij de vrederechter te starten? Blijft de huurdergebonden door het contract wanneer de verhuurderaantoont de wet te hebben nageleefd? De verhoudingverhuurder-huurder is in dat geval wellicht al verstoord,met alle risico op een reeds van den beginne afvertroebelde vertrouwensrelatie. De termijn van tiendagen die het ontwerp oplegt lijkt niet realistisch: deverhuurder moet reageren binnen tien dagen nadat hetverzakingsbericht hem wordt «aangeboden» –interpretatiemoeilijkheden?

· Artikel 1716 BW ressorteert onder het gemeenhuurrecht? Geldt de bepaling ook wanneer inzakehandelshuur en pacht het verhuurde goed ook bestemdis voor «bewoning in de ruime zin van het woord»? Hetgemeenterecht inzake huur van onroerende goederengeldt in de regel voor alle huurovereenkomsten, voorzover de (bijzondere) wetten er niet van af wijken (ziebv. art. 1730 § 4 Burgerlijk Wetboek).

· Geldt de bepaling ook voor kampeerterreinen(verhuren van chalets, caravans)?

De heer Thierry Giet (PS) c.s. dient amendement nr.1 (DOC 51 2873/014) in teneinde § 2 van het ontwor-pen artikel 1716 te schrappen omwille van de rechts-zekerheid. Het amendement geeft trouwens gevolg aanadvies nr. 42.374/2 van de Raad van State.

34 2873/020DOC 51


Mme Laurette Onkelinx, vice-premier ministre et mi-nistre de la Justice, souligne, que, hormis l’obligationd’afficher le prix demandé, la situation actuelle nechange pas. Le bailleur et le candidat-preneur ontcomme avant toute la latitude pour négocier et le caséchéant modifier le montant du loyer.

En ce qui concerne les amendes administratives,l’objectif est de retirer la notion de récidive et de lais-ser la possibilité aux communes d’en déterminer lemontant dans une fourchette allant de 50 à 200 euros.

La ministre n’est par ailleurs pas convaincue quel’obligation d’afficher le prix entraînera une hausse desprix mentionnés. Il ne faut tout de même pas perdre devue qu’en exigeant un prix trop élevé, même à négo-cier, l’on risque d’effrayer une clientèle potentielle. Sile propriétaire souhaite louer son bien rapidement, iln’aura aucun intérêt à procéder de la sorte.

En ce qui concerne les autres questions, celles-ciportent sur le paragraphe 2 que l’amendement n° 1vise à supprimer et que la ministre soutient.

M. Bart Laeremans (Vlaams Belang) se réjouit dudépôt d’un tel amendement. Il était absolument néces-saire de suivre le Conseil d’Etat sur ce point.

M. Melchior Wathelet (cdH) s’interroge quant auxconséquences de l’obligation d’affichage sur la naturedu contrat de bail. Est-ce que le fait pour une personned’accepter le prix demandé par le propriétaire entraîneconclusion immédiate du contrat? Cette question sepose particulièrement lorsque l’offre est complète etclairement rédigée.

M. André Perpète (PS) fait remarquer que cette théo-rie s’applique en matière de vente, mais pas dans lecadre d’un contrat de location.

M. Alfons Borginon (VLD) estime, lui aussi, que lacomparaison avec un contrat de vente n’est pas tota-lement possible. Il existe en effet de nombreux élé-ments à prendre en compte dans le cadre d’un bail, quifont que la simple acceptation, par le candidat-preneur,du prix ou des quelques éléments affichés ne peut abou-tir à la conclusion automatique du contrat. Il en va parexemple ainsi de la possibilité ou non pour le locatairede sous-louer.

Mevrouw Laurette Onkelinx, vice-eersteminister enminister van Justitie, wijst erop dat, behalve de ver-plichting de prijs bekend te maken, de huidige situatieongewijzigd blijft. De verhuurder en de kandidaat-huur-der hebben zoals voorheen alle vrijheid om over dehuurprijs te onderhandelen en hem in voorkomend ge-val te wijzigen.

Wat de administratieve geldboeten betreft, is het debedoeling het begrip «recidive» weg te laten en de ge-meenten de mogelijkheid te bieden het bedrag van deboete te bepalen in een bandbreedte gaande van 50 tot200 euro.

De minister is er voorts niet van overtuigd dat deverplichting de prijs bekend te maken een verhogingvan de vermelde prijzen met zich zal brengen. Menmag toch niet uit het oog verliezen dat als men eenhoge prijs vraagt, ook al kan daarover worden onder-handeld, men potentiële klanten dreigt af te schrikken.Als de eigenaar zijn goed snel wil verhuren, zal hij ergeen enkel belang bij hebben zo te werk te gaan.

De andere vragen hebben betrekking op § 2 dieamendement nr. 1 beoogt te schrappen en de ministersteunt dat amendement.

De heer Bart Laeremans (Vlaams Belang) is ver-heugd over de indiening van een dergelijk amendement.Het was absoluut noodzakelijk de Raad van State opdat punt te volgen.

De heer Melchior Wathelet (cdH) heeft vragen overde gevolgen van de verplichte bekendmaking voor deaard van het huurcontract. Brengt het feit dat iemandmet de door de eigenaar gevraagde prijs instemt metzich dat de overeenkomst meteen gesloten is? Dievraagt rijst meer bepaald als het aanbod volledig enduidelijk geredigeerd is.

De heer André Perpète (PS) merkt op dat die theo-rie geldt inzake verkoop, maar niet in het kader vaneen huurovereenkomst.

Ook de heer Alfons Borginon (VLD) vindt dat de ver-gelijking met een verkoopovereenkomst niet helemaalopgaat. In het kader van een huurovereenkomst moe-ten immers tal van elementen in aanmerking wordengenomen waardoor de loutere aanvaarding door de kan-didaat-huurder van de prijs of van de paar bekendge-maakte elementen niet kan leiden tot het automatischsluiten van het contact. Dat geldt bijvoorbeeld voor demogelijkheid voor de huurder het goed al dan niet on-der te verhuren.

352873/020DOC 51


La ministre explique en effet que l’accord n’est com-plet, que s’il porte sur l’ensemble de l’offre, dont le prixne constitue qu’un des éléments. Ainsi, la durée dubail doit également être précisée par exemple.

M. Melchior Wathelet (cdH) en conclu donc que lesdonnées fournies ne sont que de nature purement indi-cative. Si le propriétaire le souhaite, il pourra augmen-ter le prix demandé lors de la négociation.

M. Servais Verherstraeten (CD&V) se demande sicet article porte uniquement sur les résidences princi-pales ou sur l’ensemble des biens affectés à l’habita-tion. Il existe en effet une incertitude dans la mesureoù le titre du chapitre III, de même que l’exposé desmotifs, parlent de résidences principales, alors que l’ar-ticle vise le deuxième cas.

La ministre confirme que ce sont bien les biens af-fectés à l’habitation dans leur ensemble qui sont con-cernés par cette disposition. Les autres biens, tels queles bureaux par exemple, ne le sont par contre pas.

Mme Marie-Christine Marghem (MR) aimerait sa-voir si un budget a été prévu, afin que les communespuissent ériger les sanctions envisagées. Il est évi-dent qu’un système doit être mis en place, ce qui cau-sera des dépenses.

M. Melchior Wathelet (cdH) s’étonne de retrouverun montant d’une amende administrative dans le Codecivil. Il s’agit là d’une première.

La ministre fait remarquer que le Conseil d’Etat n’apas fait de remarques à ce sujet.

Quant aux moyens financiers, il est clair que c’estaux communes de décider ou non de protéger leurscitoyens-locataires en développant un système de sanc-tion.

M. Servais Verherstraeten (CD&V) se demande toutde même si l’objectif est effectivement de lutter contreles discriminations ou simplement de bloquer les prixdes loyers, comme le ministre Dupont l’a laissé enten-dre.

La ministre n’est pas au courrant des propos tenuspar le ministre Dupont. Par contre, il est clair que l’ob-jectif de cette disposition n’est pas de bloquer les prix.L’objectif est bel et bien d’éviter toute discrimination etde faciliter la tâche des candidats-locataires dans leursrecherches.

De minister geeft aan dat de overeenkomst inder-daad alleen volledig is als ze betrekking heeft op hethele aanbod, waarvan de prijs slechts een van de ele-menten is. Zo moet bijvoorbeeld ook de duur van dehuurovereenkomst worden gepreciseerd.

De heer Melchior Wathelet (cdH) leidt daaruit af datde verstrekte gegevens louter indicatief zijn. Als deeigenaar dat wenst, kan hij de gevraagde prijs verho-gen tijdens de onderhandeling.

De heer Servais Verherstraeten (CD&V) vraagt ofdit artikel alleen op de hoofdverblijfplaats dan wel opalle voor bewoning bestemde goederen betrekking heeft.Er bestaat immers onzekerheid omdat het opschrift vanhoofdstuk III en de memorie van toelichting het overde hoofdverblijfplaatsen hebben, terwijl in het artikelsprake is van het tweede geval.

De minister bevestigt dat die bepaling wel degelijkop alle voor bewoning bestemde goederen betrekkingheeft. De andere goederen, zoals bijvoorbeeld de kan-toren, vallen daar echter niet onder.

Mevrouw Marie-Christine Marghem (MR) wenst teweten of in een budget is voorzien zodat de gemeen-ten de overwogen sancties kunnen instellen. Het ligtvoor de hand dat er een regeling moet komen en datzulks uitgaven met zich zal brengen.

De heer Melchior Wathelet (cdH) is verwonderd datin het Burgerlijk Wetboek een bedrag van een admini-stratieve geldboete wordt vermeld. Dat is een primeur.

De minister wijst erop dat de Raad van State daar-over geen opmerkingen heeft gemaakt.

Wat de financiële middelen betreft, ligt het voor dehand dat de gemeenten moeten beslissen of ze hunburgers-huurders al dan niet beschermen door eensanctieregeling uit te werken.

De heer Servais Verherstraeten (CD&V) vraagt niet-temin of het wel degelijk de bedoeling is dediscriminaties te bestrijden of gewoonweg de huurprij-zen te blokkeren, zoals minister Dupont heeft latenverstaan.

De minister heeft geen weet van wat minister Dupontheeft gezegd. Het is daarentegen duidelijk dat die be-paling niet tot doel heeft de prijzen te blokkeren. Het iswel degelijk de bedoeling iedere discriminatie te voor-komen en het zoeken te vergemakkelijken voor de kan-didaat-huurders.

36 2873/020DOC 51


La ministre souligne que la violation du principed’égalité n’a pas été soulevée par le Conseil d’État.Elle s’est d’ailleurs déjà exprimée sur ce sujet.

Le système envisagé prévoit un certain nombre degardes fou pour les banques, ainsi que certains avan-tages, telles que la possibilité de garder les intérêtsjusqu’à la fin de la reconstitution. Quand la garantiebancaire est constituée par mensualité, l’équilibre at-teint devra assurer une participation sans trop de pro-blèmes de la part des banques.

Des réunions avec des fédérations de CPAS ont éga-lement eu lieu, qui accueillent très favorablement lamesure moyennant la discussion d’un accord-cadreentre eux et les banques. La ministre s’y attellera unefois la loi votée.

M. Bart Laeremans (Vlaams Belang) constate ques’il existe une obligation de mentionner le prix du loyeren cas d’affichage, il n’existe aucune obligation dansle chef du propriétaire de procéder à un affichage.

La ministre répond par l’affirmative.

** *

L’amendement n° 1 est adopté par 8 voix et 1 abs-tention.

L’article, tel qu’amendé, est adopté par 7 voix contre2.

De minister onderstreept dat de Raad van State nietheeft gewezen op enige schending van het gelijkheids-beginsel. Zij heeft zich terzake trouwens reeds uitge-sproken.

De overwogen regeling voorziet voor de banken ineen aantal beschermingsmaatregelen en sommige voor-delen, zoals de mogelijkheid de intresten te behoudentotdat de zogenaamde «wederherstelling» volledig rondis. Wanneer de bankgarantie met maandelijkse schij-ven wordt aangelegd, zal die evenwichtige regeling erwellicht voor zorgen dat de banken zonder al te veelmoeilijkheden participeren.

Voorts hebben vergaderingen plaatsgehad met ver-enigingen van ocmw’s, die de maatregel erg gunstigonthalen, op voorwaarde dat er overleg komt tussenhen en de banken over een kaderovereenkomst. Zodrade wet is aangenomen, zal de minister die zaak aan-pakken.

De heer Bart Laeremans (Vlaams Belang) consta-teert dat er weliswaar een verplichting bestaat de huur-prijs te vermelden in geval van bekendmaking, maardat er voor de eigenaar geen enkele verplichting totbekendmaking is.

De minister beaamt dat.

** *

Amendement nr. 1 wordt aangenomen met 8 stem-men en 1 onthouding.

Het aldus geamendeerde artikel wordt aangenomenmet 7 tegen 2 stemmen.

372873/020DOC 51


Art. 98

L’article 98 vise à préserver les parties des éven-tuels litiges liés aux dégâts matériels dans le bien oc-cupé, en cours de bail ou à la fin du bail. Un état deslieux contradictoire sera obligatoirement dressé avantl’entrée en jouissance ou dans le mois qui suit celle-cipar le bailleur et le preneur.

M. Bart Laeremans (Vlaams Belang) considère quecette disposition entraînera inutilement des frais pourles locataires. Le bailleur qui n’apporte pas de modifi-cations importantes au bien peut utiliser à plusieursreprises le même état des lieux et peut à chaque foisfaire payer la moitié du prix d’établissement de ce do-cument par le nouveau locataire.

Le ministre répond que le document ne doit pasnécessairement être établi par un expert et que l’éta-blissement d’un inventaire ne doit pas nécessairementaller de pair avec une dépense importante. En outre, ilest également possible d’insérer dans le bail une dis-position relative à la manière dont le coût de l’inven-taire sera réparti.

M. Claude Marinower ( VLD) fait observer que l’étatdes lieux peut également être dressé sans frais.

Le ministre le confirme. Le projet de loi ne modifiepas la législation existante sur ce point.

M. Melchior Wathelet (cdH) demande si le non-res-pect de cette disposition est punissable.

Le ministre répond que, dans ce cas, il est présuméque le locataire quitte le bien, au terme de la location,dans l’état dans lequel il l’a reçu.

M. Melchior Wathelet (cdH) infère de la réponse dela ministre que seul le bailleur est désavantagé parl’absence d’état des lieux et il ne voit pas l’utilité del’obligation de dresser un état des lieux. Le bailleur ensubira alors les conséquences.

La ministre répond que le projet défend en effet tantles intérêts du preneur que ceux du bailleur. L’état deslieux doit être enregistré en même temps que le bail.En l’absence d’enregistrement, il reste néanmoins op-posable au preneur qui a signé le document. L’enregis-trement est gratuit, même s’il n’est pas effectué enmême temps que l’enregistrement du bail.

Art. 98

Dit artikel is bedoeld om de partijen te beschermentegen eventuele geschillen in verband met de materiëleschade in het gehuurde goed tijdens de loop of bij heteinde van de huurovereenkomst. Er zal verplichtend eentegensprekelijke plaatsbeschrijving worden opgestelddoor de verhuurder en de huurder alvorens het goed be-trokken wordt of binnen de maand die daarop volgt.

De heer Bart Laeremans (Vlaams Belang) meent datdeze bepaling de huurders nodeloos op kosten zal jagen.De verhuurder die geen ingrijpende veranderingen aanhet goed doet kan verschillende malen gebruik makenvan dezelfde plaatsbeschrijving en kan de prijs voor hetopstellen van dit document telkens opnieuw voor de helftlaten betalen door de nieuwe huurder.

De minister antwoordt dat het document niet nood-zakelijk door een deskundige moet worden opgestelden dat het opstellen van een inventaris niet noodzake-lijk een grote meerkost zal betekenen. Bovendien ishet ook mogelijk om in de huurovereenkomst een be-paling op te nemen over de wijze waarop de kostenvoor de inventaris zullen verdeeld worden.

De heer Claude Marinower ( VLD) merkt op dat deplaatsbeschrijving ook zonder kosten kan opgemaaktworden.

De minister bevestigt dit. Het ontwerp wijzigt de be-staande wetgeving op dit punt niet.

De heer Melchior Wathelet (cdH) wil weten of hetniet naleven van deze bepaling strafbaar is.

De minister antwoordt dat in dat geval vermoed wordtdat de huurder het goed op het einde van de huur ver-laat in de staat waarin hij het gekregen heeft.

De heer Melchior Wathelet (cdH) besluit uit het ant-woord van de minister dat alleen de verhuurder nadeelondervindt van het feit dat geen inventaris werd opge-steld en ziet het nut van de verplichting om een inven-taris op te stellen niet in. De verhuurder zal er dan degevolgen dragen.

De minister antwoordt dat het ontwerp inderdaadzowel de belangen van de huurder als de verhuurderbehartigt. De inventaris moet geregistreerd worden sa-men met het huurcontract. Indien die registratie nietgebeurt blijft ze niettemin tegenstelbaar aan de huur-der die het document ondertekend heeft. De registra-tie is kosteloos, zelfs indien ze niet tegelijk met deregistratie van het huurcontract gebeurt.

38 2873/020DOC 51


** *

L’article est adopté par 7 voix contre 2.

Art. 99

Cet article modifie l’article 1731 du Code civil.

M. Servais Verherstraeten (CD&V) considère quecette nouvelle disposition ne permettra plus de con-clure des contrats de rénovation dans lesquels le pre-neur prend en charge un certain nombre de répara-tions locatives en contrepartie d’une réduction du loyer.

La ministre dément cette interprétation. Les règlesprévues par la loi de 1991 comportaient des excep-tions au droit commun et visaient la protection du loca-taire. La nouvelle disposition ne porte pas atteinte auxrègles relevant du droit commun, comme la possibilitéde conclure des contrats de rénovation.

M. Claude Marinower ( VLD) propose d’améliorer letexte néerlandais de l’article en projet, car il s’agit d’unetraduction par trop littérale du texte français. Il proposede remplacer le 2° par le texte suivant: «De in het vorigelid beoogde minimumvoorwaarden zijn van dwingendrecht en moeten bij de huurovereenkomst wordengevoegd».

La commission souscrit à cette correction techni-que.

Le membre estime par ailleurs que le texte gagne-rait en clarté si l’entrée en vigueur faisait l’objet d’unalinéa distinct.

M. Servais Verherstraeten ( CD&V) fait observer àcet égard que l’exposé des motifs indique que la dispo-sition à l’examen est applicable immédiatement auxcontrats de bail en cours alors que l’article lui-mêmedispose qu’il s’applique aux contrats de bail qui ont étésignés après l’entrée en vigueur de la nouvelle loi.

La ministre répond que c’est l’article en projet quiest correct et pas l’exposé des motifs.

** *


** *

Het artikel wordt aangenomen met 7 tegen 2 stem-men.

Art. 99

Het artikel wijzigt artikel 1731 van het Burgerlijk Wet-boek.

De heer Servais Verherstraeten ( CD&V) meent dathet met deze nieuwe bepaling niet meer mogelijk zalzijn om renovatiecontracten af te sluiten waarbij dehuurder een aantal huurherstellingen op zich neemt inruil voor de vermindering van de huurprijs.

De minister ontkent dit. De regels die in de wet van1991 werden vastgelegd bevatten uitzonderingen op hetgemeen recht en waren bedoeld als bescherming vande huurder. Aan regels die deel uitmaken van het ge-meen recht, zoals de mogelijkheid om renovatie-contracten af te sluiten, wordt geen afbreuk gedaan.

De heer Claude Marinower ( VLD) stelt voor dat deNederlandse tekst van dit artikel zou verbeterd wor-den omdat het ontworpen artikel een al te letterlijkevertaling is van de Franse tekst. Hij stelt voor om het2° te wijzigen als volgt: «De in het vorige lid beoogdeminimumvoorwaarden zijn van dwingend recht en moe-ten bij de huurovereenkomst worden gevoegd».

De commissie stemt met deze technische verbete-ring in.

Het lid meent voorts dat de tekst duidelijker zouzijn indien de inwerkingtreding in een afzonderlijk lidvan de paragraaf zou opgenomen worden.

De heer Servais Verherstraeten ( CD&V) merkt indit verband op dat de toelichting vermeldt dat dezebepaling onmiddellijk van toepassing is op de lopendehuurovereenkomsten terwijl het artikel zelf bepaalt dathet van toepassing is op huurovereenkomsten die on-dertekend werden na de inwerkingtreding van de nieuwewet.

De minister antwoordt dat niet de memorie van toe-lichting maar wel het ontworpen artikel correct is.

** *


392873/020DOC 51


Art. 99bis

MM. Servais Verherstraeten ( CD&V) et Tony VanParys (CD&V) présentent l’amendement n°2 qui tend àinsérer un article 99bis (DOC 51 2873/014).

L’amendement vise à permettre à un locataire derésilier anticipativement un contrat de bail lorsqu’on luipropose un logement d’une société de logements so-ciaux ou d’une agence immobilière sociale ou dans unerésidence-services ou une habitation pour personnesâgées.

L’amendement tend à prévoir, dans ce cas, l’appli-cation du congé et de l’indemnité de résiliation fixéspour le bail de neuf ans aux contrats de bail de courtedurée.

L’amendement est rejeté par 7 voix contre une etune abstention.

Art. 100

Pour mieux équilibrer les droits des bailleurs et deslocataires, cet article prévoit de faire figurer en annexede tout contrat de bail les règles de base de la loi de1991 afin que l’information soit la plus transparente pos-sible.

L’article prévoit, en outre, que le Roi rédigera desannexes par région, précisant ces informations.

M. Thierry Giet (PS) fait observer que selon l’article99, le Roi peut établir la liste des réparations locativeset que cette disposition charge le Roi de dresser cetteliste. S’agit-il d’une possibilité ou d’une obligation?

La ministre précise que chaque article a sa propreportée.

M. Melchior Wathelet (cdH) constate que les listesferont aussi état de la possibilité pour les parties depouvoir être «épaulées» en cas de litige. Il demande àla ministre d’expliquer cette disposition.

La ministre réplique que les parties pourront évi-demment faire appel à un avocat, mais qu’elles pour-ront par ailleurs aussi être assistées par des repré-sentants d’un groupement d’intérêts. L’arrêté royalapportera des précisions à cet égard.

Art. 99bis

De heren Servais Verherstraeten ( CD&V) en deheer Tony Van Parys (CD&V) dienen amendement nr. 2in dat strekt tot de invoeging van een artikel 99bis(DOC 51 2873/014).

Het beoogt een huurder de mogelijkheid te geveneen huurovereenkomst vroegtijdig te beëindigen indienhem een woning van een sociale huisvestingsmaat-schappij wordt aangeboden, van een sociaal verhuur-kantoor, een serviceflat of een bejaardenwoning.

Het amendement strekt ertoe in dat geval de opzeg-gingstermijn en – vergoeding van de huur van negenjaar van toepassing te verklaren op kortlopende huur-overeenkomsten.

Het amendement wordt verworpen met 7 tegen 1stem en 1 onthouding.

Art. 100

Om meer evenwicht te hebben tussen de rechtenvan de huurders en de verhuurders, bepaalt dit artikeldat op de achterkant van elke huurovereenkomst debasisregels moeten staan van de wet van 1991, zodatde informatie zo transparant mogelijk is.

Het artikel bepaalt tevens dat de Koning per ge-west bijlagen zal opstellen waarin deze informatienader wordt vastgelegd.

De heer Thierry Giet (PS) merkt op dat volgens arti-kel 99 de Koning de lijst van huurherstellingen kan op-stellen en dat deze bepaling de Koning opdraagt omdie lijst op te stellen. Gaat het om een mogelijkheid ofeen verplichting?

De minister verduidelijkt dat elk artikel een eigendraagwijdte heeft.

De heer Melchior Wathelet (cdH) stelt vast dat delijsten ook melding zullen maken van de mogelijkheidvoor de partijen om «ondersteund» te worden bij hetgeschil. Hij vraagt aan de minister om dit verder toe telichten.

De minister antwoordt dat de partijen uiteraard be-roep kunnen doen op een advocaat maar dat ze daar-naast ook kunnen bijgestaan worden door vertegen-woordigers van een belangenvereniging. Het koninklijkbesluit zal dat verder preciseren.

40 2873/020DOC 51


M. Servais Verherstraeten ( CD&V) constate que l’ar-ticle 99 ne s’applique qu’aux contrats de bail signésaprès l’entrée en vigueur de la loi. Ne serait-il pas pré-férable que cette disposition ne s’applique pas non plusaux contrats en cours?

La ministre répond par l’affirmative.

Mme Valérie Déom (PS)et consorts présentent en-suite un amendement visant à adapter l’entrée en vi-gueur de cet article ( n° 3, DOC 51 2873/016 ).

** *

L’amendement n° 3 est adopté par 8 voix contre une.

L’article, ainsi modifié, est adopté par 7 voix contreune et une abstention.

Art. 101

Cet article concerne la garantie locative.

M. Melchior Wathelet (cdH) estime que le texte àl’examen organise une discrimination. Les preneurs lesmoins bien nantis n’auront pas le choix et devront tou-jours payer l’équivalent de trois mois de loyer, alorsque les plus fortunés pourront choisir entre une garan-tie équivalente à deux mois et une garantie équiva-lente à trois mois.

M. Servais Verherstraeten (CD&V) formule les ques-tions et les observations suivantes:

1. Lorsqu’une personne dispose des moyens finan-ciers pour payer d’emblée, la garantie équivaut à deuxmois de loyer, dans le cas contraire, elle équivaut àtrois mois de loyer. Cette mesure n’est-elle pas con-traire au principe d’égalité contenu dans les articles 10et 11 de la Constitution?

2. L’intervention du CPAS (sous le régime actuel)stigmatiserait le preneur (voir exposé des motifs 2873/001, p. 77). Les choses ne s’empirent-elles pas large-ment à présent? Lorsqu’un candidat preneur opte pourune garantie bancaire, le bailleur supposera immédia-tement qu’il s’agit d’un preneur insolvable.

3. La garantie bancaire: qui supporte les risques sile preneur ne s’acquitte pas de ses mensualités ou sile bail est dénoncé avant le délai de constitution à

De heer Servais Verherstraeten ( CD&V) stelt vastdat artikel 99 slechts van toepassing is op de overeen-komsten die afgesloten werden na de inwerkingtredingvan de wet. Zou het niet beter zijn om ook deze bepa-ling nog niet toepasselijk te maken op de lopende over-eenkomsten.

De minister antwoordt bevestigend.

Mevrouw Valérie Déom (PS) c.s. dienen vervolgenseen amendement in om de inwerkingtreding van dit ar-tikel aan te passen ( nr. 3, DOC 51 2873/016 ).

** *

Amendement nr. 3 wordt aangenomen met 8 tegen 1stem.

Het aldus gewijzigde artikel wordt aangenomen met7 tegen 1 stem en 1 onthouding.

Art. 101

Dit artikel gaat over de huurwaarborg.

De heer Melchior Wathelet (cdH) is van oordeel datde voorliggende tekst een discriminatie organiseert. Deminder gegoeden hebben geen keuze en zullen steeds3 maanden waarborg moeten betalen terwijl dekapitaalkrachtigen de keuze hebben tussen een waar-borg van twee maanden en een waarborg van driemaanden.

De heer Servais Verherstraeten ( CD&V) heeft vol-gende vragen en bemerkingen:

1. Wanneer iemand over de financiële middelen be-schikt om onmiddellijk te betalen is de waarborg gelijkaan twee maanden huur, zoniet wordt het drie maan-den. Strookt dit met het gelijkheidsbeginsel dat vervatis in de artikelen 10 en 11 van de Grondwet?

2. De tussenkomst van het OCMW (onder de hui-dige regeling) zou stigmatiserend overkomen voor dehuurder (zie memorie van toelichting 2873/001 blz. 77).Wordt het nu nog niet veel erger? Wanneer een kandi-daat-huurder kiest voor een bankwaarborg zal de ver-huurder al onmiddellijk vermoeden dat het om eeninsolvabele huurder gaat.

3. Bankwaarborg: voor wie is het risico ingeval dehuurder zijn maandelijkse afbetalingen niet verricht, ofwanneer de huurovereenkomst voor de samenstelling-

412873/020DOC 51


charge du preneur et que celui-ci est ensuite condamnéà payer des arriérés de loyer, des indemnités derelocation, etc.?

Les banques vont-elles reprendre le rôle du CPAS?La banque ne peut pas refuser de constituer une ga-rantie pour des raisons liées à l’état de solvabilité dupreneur. Les banques ne seront-elles pas suffisammentcréatives pour invoquer d’autres raisons, cette dispo-sition perdant dès lors toute son utilité? Si, avant laconstitution de la garantie auprès de la banque A, lepreneur retire tous ses comptes pour les placer à labanque B, la banque A peut-elle exiger la constitutionimmédiate de la garantie?

Il ne s’agit pas de considérations purement hypo-thétiques, étant donné qu’il est évident que ce sontprécisément les preneurs en difficulté financière quipasseront d’une banque à l’autre. Cela débouchera alorssur des procédures judiciaires à charge du preneur,entraînant des coûts complémentaires.

Qu’advient-il si la banque refuse quand même deconstituer une garantie locative?

4. Dorénavant, les tribunaux prononceront plus rapi-dement la résiliation du bail, car ils se fonderont surune garantie locative de deux mois et non plus de troismois.

M. Melchior Wathelet (cdH) souscrit à ces considé-rations. Il renvoie aux questions qu’il a déjà poséeslors de la discussion générale et précise que malgrétoutes les bonnes intentions affichées, cette nouvelleréglementation aura des effets non désirés en prati-que. Il préconise l’instauration d’une réglementationuniforme prévoyant une garantie locative de trois mois.

Mme Marie-Christine Marghem (MR) considère, elleaussi, que la réglementation proposée aura en prati-que des effets non voulus.

Bien que le contrat de bail soit un contrat synallag-matique, le projet autorise le preneur à déterminer uni-latéralement la façon dont la garantie locative sera cons-tituée. Le bailleur est contraint d’accepter ce choix.

L’intervenante présume que la plupart des preneursopteront pour le système de la garantie de trois moisde loyer. Elle constate que c’est à contrecoeur que lesbanques acceptent la mission qui leur est confiée dansce cadre.

La membre craint également que les bailleurs neréagissent en réclamant des loyers plus élevés ou enretardant la conclusion du contrat, ce qui entraîneraitune régression du marché immobilier.

stermijn wordt ontbonden lastens de huurder, en hijvervolgens veroordeeld wordt tot betaling van huur-achterstallen, wederverhuringsvergoedingen enz…?

Gaan de banken de rol van het OCMW overnemen?De bank kan niet weigeren een waarborg te stellen omredenen die verband houden met de kredietwaardig-heid van de huurder. Zullen de banken niet creatief ge-noeg zijn om andere redenen aan te halen, zodat dezebepaling ieder nut verliest? Wanneer de huurder, voor-aleer de huurwaarborg bij bank A is samengesteld, metal zijn rekeningen overstapt naar bank B, kan bank Adan eisen dat de waarborg onmiddellijk wordt samen-gesteld?

Dit zijn geen zuiver hypothetische overwegingen wanthet ligt voor de hand dat precies de huurders met fi-nanciële problemen zullen overstappen. Daaruit zullendan weer gerechtelijke procedures ten laste van dehuurder voorvloeien, met bijkomende kosten tot ge-volg.

Wat indien de bank toch weigert om een huurwaarborgte stellen?

4. De rechtbanken zullen voortaan sneller de huurverbreken omdat ze zullen uitgaan van een huur-waarborg van twee maanden in de plaats van drie maan-den.

De heer Melchior Wathelet (cdH) sluit hierbij aan.Hij verwijst naar de vragen die hij reeds tijdens de al-gemene bespreking stelde en meent dat deze nieuweregeling, alle goede bedoelingen ten spijt, in de praktijkanders zal uitdraaien. Zijn voorkeur gaat uit naar eeneenvormige regeling met een huurwaarborg van driemaanden.

Mevrouw Marie-Christine Marghem (MR) is even-eens de mening toegedaan dat de regeling die voorge-steld wordt in de praktijk onbedoelde effecten zal te-weegbrengen.

Ondanks het feit dat de huurovereenkomst een we-derkerig contract is wordt de keuze over de samen-stelling van de huurwaarborg eenzijdig door de huur-der bepaald. De verhuurder kan niet anders dan dezekeuze aanvaarden.

Zij meent dat de meeste huurders gebruik zullenmaken van het systeem van een waarborg van driemaanden huur en stelt vast dat de banken deze op-dracht met tegenzin aanvaarden.

Zij vreest tevens dat de verhuurders hun conclusiezullen trekken en hogere huurprijzen zullen vragen oflanger zullen wachten om een overeenkomst aan te gaanen dat de immobiliënmarkt een neergang zal kennen.

42 2873/020DOC 51


Mme Laurette Onkelinx, vice-première ministre etministre de la Justice, renvoie aux réponses qu’elle aformulées lors de la discussion générale. L’obligationde payer une garantie locative représente pour un grandnombre de personnes une charge financière importantequi limite leur accès au marché immobilier ou les enexclut.

Il est évident qu’on ne peut pas obliger le preneur àpayer la garantie locative par mensualités.

C’est pour ce motif que les deux systèmes ont étéinclus dans la loi. Par ailleurs, tant que le preneur n’apas constitué entièrement sa garantie, la banque estgarante du montant total. En contrepartie, elle perçoitentre-temps les intérêts sur la somme déjà versée.

La ministre souligne que la réglementation propo-sée est équilibrée: les charges et les avantages sontrépartis de manière égale entre les trois parties, à sa-voir la banque, le preneur et le bailleur.

M. Melchior Wathelet (cdH) maintient qu’un systèmeuniforme de garantie locative de trois mois serait avan-tageux pour toutes les parties: les propriétaires dispo-seraient d’une garantie plus élevée et la solvabilité deslocataires ne serait plus remise en cause.

M. André Perpète (PS) fait observer qu’à l’heure ac-tuelle, le locataire doit parfois s’acquitter de cinq loyersau cours d’un seul et même mois: un loyer pour l’habi-tation qu’il quitte, un loyer pour l’habitation dans la-quelle il emménage et trois mois de caution. Le poidsde cette charge financière extrêmement importantepourrait être allégé en l’étalant dans le temps.

** *


Mevrouw Laurette Onkelinx, vice-eersteminister enminister van Justitie verwijst naar haar antwoorden tij-dens de algemene bespreking. De verplichting om eenhuurwaarborg te betalen is voor vele mensen een grotefinanciële last die hen de toegang tot de woningmarktbeperkt of zelfs ontzegt.

Het is duidelijk dat men de huurder niet kan ver-plichten om de huurwaarborg door middel van maan-delijkse afbetalingen te voldoen.

Vandaar dat de twee systemen in de wet zijn opge-nomen. Voorts is het ook zo dat de bank, zolang dehuurder zijn waarborg niet volledig heeft samengesteld,garant staat voor het geheel. Daartegenover staat datde bank ondertussen de rente verkrijgt voor het reedsbetaalde gedeelte.

Zij onderstreept dat de regeling die wordt voorge-steld evenwichtig is: de lasten en de voordelen wordengelijk verdeeld over de drie partijen, met name de bank,de huurder en de verhuurder.

De heer Melchior Wathelet (cdH) blijft erbij dat allepartijen baat zouden hebben bij een eenvormig sys-teem met een huurwaarborg van drie maanden: zowelde eigenaar, die kan beschikken over een grotere waar-borg, als de huurder, wiens kredietwaardigheid nietmeer in vraag zal gesteld worden.

De heer André Perpète (PS) merkt op dat met hethuidige systeem een huurder soms in één maand vijf-maal huur moet betalen: de huur voor het huis dat hijverlaat, de huur voor de nieuwe woning en bijkomendnog drie maanden waarborg. Dit is een extreem hogefinanciële last die door een spreiding in de tijd kan op-gelost worden.

** *


432873/020DOC 51


CHAPITRE II

Responsabilité environnementale

Section première

Justice

Instauration de délais de prescription particulierspour les actions introduites par des autorités publi-ques en vue du recouvrement des coûts des mesu-res de prévention et de réparation des dommages

environnementaux

Articles 209 à 212

Ces articles ne font l’objet d’aucune observation.

Ils sont adoptés par 7 voix contre une et une abs-tention.

** *

L’ensemble des dispositions soumises à la commis-sion, telles qu’elles ont été modifiées, est adopté par 7voix contre 2.

En conséquence, la proposition de loi jointe devientsans objet.

** *

B. Projet de loi portant des dispositions enmatière de logement(DOC 51 2874/001)

Article 1er

Cet article ne fait l’objet d’aucune observation.Il est adopté par 8 voix et une abstention.

Art. 2

M. Servais Verherstraeten (CD&V) constate que cetarticle s’applique non seulement aux baux en cours (àpartir de 6 mois après l’entrée en vigueur), mais éga-lement à tous les nouveaux baux à partir de l’entrée envigueur (cf. avis du Conseil d’État, p. 8 point 1).

HOOFDSTUK II

Milieuaansprakelijkheid

Afdeling 1

Justitie

Invoering van bijzondere verjaringstermijnen voorvorderingen ingesteld door publieke overheden tot

vergoeding van de kosten van preventie- enherstelmaatregelen bij milieuschade

Art. 209 tot 212

Over deze artikelen worden geen opmerkingen ge-maakt.

Ze worden aangenomen met 7 tegen 1 stem en 1onthouding.

** *

Het geheel van de aan de commissie voorgelegdebepalingen, zoals geamendeerd, wordt aangenomenmet 7 tegen 2 stemmen.

Bijgevolg vervalt het toegevoegde wetsvoorstel.

** *

B. Wetsontwerp houdende bepalingen inzakehuisvesting

(DOC 51 2874/001)

Artikel 1

Over dit artikel worden geen opmerkingen gemaakt.Het wordt aangenomen met 8 stemmen en 1 ont-

houding.

Art. 2

De heer Servais Verherstraeten ( CD&V) stelt vastdat dit artikel niet alleen op de thans bestaande monde-linge huurovereenkomsten (vanaf 6 maanden na de in-werkingtreding) van toepassing te zijn maar ook op allenieuwe huurovereenkomsten vanaf de inwerkingtreding.(cf. Advies van de Raad van State, blz. 8 punt 1).

44 2873/020DOC 51


L’alinéa 2 n’est pas très clair. Les observations duConseil d’État sont justifiées.

L’exposé des motifs (p. 4) précise que dans tous lescas, un contrat de bail oral doit préexister à la saisinedu juge. Comment une partie peut-elle toutefois prou-ver l’existence d’un tel contrat de bail oral? Les arti-cles 1341 et suivants du Code civil s’appliquent auxbiens d’une valeur de plus de 375 euros (la plupart desbaux sont visés) et donc seule une preuve écrite estadmise. Un écrit ne peut avoir valeur de commence-ment de preuve que lorsqu’il émane de celui à qui onl’oppose. Que se passe-t-il s’il n’y a encore aucundébut d’exécution?

La voie est ouverte aux abus et saisines intempes-tives du juge. N’importe qui peut déclarer ou préten-dre qu’il a négocié avec le bailleur ou le preneur. Maisces négociations ont-elles abouti à un contrat? Com-ment le juge peut-il établir l’existence du contrat oral?Selon l’exposé des motifs (p. 10), toutes les possibili-tés offertes par le Code judiciaire peuvent être utili-sées, mais quelles sont-elles dans ce cas? Le jugepeut en effet ordonner la comparution personnelle desparties, mais on peut encore s’interroger sur son uti-lité si l’une des parties continue à nier l’existence d’uncontrat.

Que signifient les mots «faute d’exécution»? Ici éga-lement, le problème de la preuve reste fondamental.Les affirmations ne sont pas suffisantes.

Une fois entamée, la procédure prendra de toute fa-çon un certain temps (un recours éventuel est mêmepossible). Quelle attitude les parties doivent-elles adop-ter dans l’intervalle: doivent-elles attendre sans rienfaire ou peuvent-elles conclure un bail avec un tiers(voir aussi Conseil d’État, p. 13)? Des dommages etintérêts peuvent-ils être réclamés?

Une autre question qui se pose est de savoir si,pour les conventions actuellement en cours, un nou-veau bail est établi lorsque celles-ci seront fixées parécrit. Quelle durée sera d’application (soit, il y a unnouveau bail à partir de la date de l’écrit, en principed’une durée de 3-6-9 ans; soit, le bail en cours reste-rait valable, mais comment le constater dans certainscas)? Et, point plus important encore, l’article 2 de laloi sur les baux d’habitation s’applique-t-il à cette con-vention écrite?

La jurisprudence estime en effet que la demandefondée sur l’article 2 doit être effectuée peu après l’en-trée en jouissance et concerne uniquement l’état dubien lors de l’entrée en jouissance. Cela donne lieu à

Het tweede lid is zeer onduidelijk. De opmerkingenvan de Raad van State zijn terecht.

De memorie van toelichting (blz. 4) stelt dat in allegevallen een mondelinge overeenkomst moet bestaanvooraleer men zich tot de rechter kan wenden. Hoekan een partij echter het bestaan van zo’n mondelingeovereenkomst bewijzen? Voor goederen met een waardevan meer dan 375 euro (de meeste huurovereenkom-sten vallen daaronder ) geldt artikel 1341 en volgendevan het Burgerlijk Wetboek en wordt dus alleen eengeschreven bewijs aanvaard. Een geschrift kan enkelals begin van bewijs gelden, wanneer het uitgaat vandegene tegen wie het wordt tegengeworpen. Wat in-dien er nog geen enkel begin van uitvoering is?

De weg voor misbruiken en een ongebreideld be-roep op de rechter staat open. Eender wie kan stellen,kan beweren dat hij onderhandeld heeft met de ver-huurder of huurder. Maar is er dan ook een overeen-komst tot stand gekomen? Hoe kan de rechter het be-staan van de mondelinge overeenkomst vaststellen?Volgens de memorie van toelichting (blz. 10) kunnenalle mogelijkheden die het gerechtelijk wetboek ver-schaft worden gebruikt, maar welke zijn dat in dit ge-val? De rechter kan inderdaad een persoonlijke ver-schijning van partijen bevelen, dan nog is de vraag ofdit enig resultaat oplevert wanneer één van de partijeneen overeenkomst blijft ontkennen?

Wat betekent «bij gebreke aan uitvoering»? Ook hierblijft het bewijsprobleem fundamenteel. Beweringen zijnniet voldoende.

Eenmaal een procedure gestart, zal deze hoe danook enige tijd in beslag nemen (eventueel beroep iszelfs mogelijk). Welke houding moeten de partijen intussentijd aannemen: blijven stilzitten of kunnen zij meteen derde een huurovereenkomst sluiten (zie ook Raadvan State, blz. 13)? Kan er schadevergoeding gevor-derd worden?

Voorts is de vraag of er voor de thans lopende over-eenkomsten een nieuwe huurovereenkomst tot standkomt wanneer deze schriftelijk zullen worden vastge-legd: Welke termijn zal van toepassing zijn (een nieuwevanaf het geschrift in principe voor 3-6-9, de lopendeblijft gelden maar hoe deze in sommige gevallen vastte stellen)? En, nog belangrijker,is artikel 2 van dewoninghuurwet op deze schriftelijke overeenkomst vantoepassing?

De rechtspraak stelt immers dat de vordering, ge-steund op artikel 2, kort na het in genot treden moetworden gesteld en enkel de staat van het goed betreft bijhet in genot treden. Dit leidt tot onoverkomelijke

452873/020DOC 51


des problèmes inévitables d’application s’il est cons-taté, après la nouvelle convention (écrite), que le loca-taire n’a pas entretenu le bien pendant des années.

Mme Laurette Onkelinx, vice-première ministre etministre de la Justice, répond que l’objectif est quetous les baux affectant la résidence principale du pre-neur et des chambres d’étudiants soient établis parécrit.

Le projet a été adapté à la suite des observations duConseil d’État.

La ministre souligne qu’il a été répondu à toutes lesobservations du Conseil d’État dans l’exposé des mo-tifs ou dans le texte du projet même ( DOC 51 2874/001, p. 5 et 6).

M. Servais Verherstraeten (CD&V) fait observer queles syndicats de locataires craignent que l’on profitede la transposition en un bail écrit pour augmenter leloyer ou que d’autres dispositions soient prévues audétriment du preneur.

La ministre réplique que la partie lésée pourra prou-ver le contraire en justice à l’aide de tous les moyenspossibles.

M. Servais Verherstraeten (CD&V) constate que seu-lement 5% des baux sont verbaux. À l’avenir, il y enaura encore moins. Ne serait-il pas préférable de nepas s’occuper des baux verbaux en cours et de n’exi-ger un écrit que pour l’avenir?

Mme Marie-Christine Marghem (MR) demande quelleest la sanction si le bail verbal n’est pas transposé.

La ministre répond que les parties disposent de sixmois pour transposer le bail. S’il n’y a pas transposi-tion, elles perdent le bénéfice de la protection offertepar la loi spéciale de 1991 et le droit commun est d’ap-plication.

Mme Marie-Christine Marghem (MR) conclut quecela lèse le preneur.

La ministre répond qu’au contraire, cette dispositionle protège.

En conclusion de cette discussion, Mme ValérieDéom (PS) et consorts présentent un amendement (n°1) en vertu duquel la disposition à l’examen ne s’appli-querait qu’aux futurs contrats de bail.

toepassingsproblmen indien na de zogenaamd nieuwe (schriftelijke) overeenkomst wordt vastgesteld dat dehuurder het goed gedurende jaren niet onderhouden heeft.

Mevrouw Laurette Onkelinx, vice-eersteminister enminister van Justitie antwoordt dat het de bedoeling isdat alle huurovereenkomsten die betrekking hebben opde hoofdverblijfplaats van de huurder en op studenten-kamers schriftelijk zouden opgesteld worden.

Het ontwerp werd aangepast ingevolge de opmer-kingen van de Raad van State.

De minister onderstreept dat alle opmerkingen vande Raad van State in de memorie van toelichting of inde tekst van het ontwerp zelf beantwoord werden (DOC 51 2874/001, blz. 5 en 6).

De heer Servais Verherstraeten (CD&V) merkt opdat de huurdersbonden vrezen dat van de omzetting ineen schriftelijke huurovereenkomsten gebruik zou wor-den gemaakt om de huurprijs te verhogen of dat an-dere bepalingen in het nadeel van de huurder zoudenbedongen worden.

De minister antwoordt dat de benadeelde partij metalle mogelijke middelen in rechte het tegendeel kanbewijzen.

De heer Servais Verherstraeten (CD&V) stelt vastdat slechts 5% van de huurovereenkomsten monde-ling zijn. In de toekomst zullen dat er nog minder zijn.Zou het niet beter zijn om de lopende mondelinge huur-overeenkomsten ongemoeid te laten en alleen voor detoekomst een geschrift te eisen?

Mevrouw Marie-Christine Marghem (MR) vraagt watde sanctie is indien de mondelinge overeenkomst nietomgezet wordt.

De minister antwoordt dat de partijen zes maandende tijd hebben om de overeenkomst om te zetten. In-dien de omzetting niet gebeurt dan verliezen ze hetvoordeel van de speciale bescherming die de wet van1991 biedt en wordt het gemeen recht van toepassing.

Mevrouw Marie-Christine Marghem (MR) besluit datdit ten nadele van de huurder uitvalt.

De minister antwoordt dat deze bepaling hem in te-gendeel beschermt.

Tot besluit van deze bespreking dienen mevrouwValérie Déom (PS) c.s. amendement nr.1 in dat dezebepaling alleen van toepassing verklaart op toekom-stige huurcontracten.

46 2873/020DOC 51


MM. Thierry Giet (PS) et Claude Marinower (VLD)demandent que le texte soit revu sur le plan linguisti-que et, le cas échéant, corrigé.

La ministre répond que les textes ne se lisent peut-être pas aisément, mais qu’ils sont corrects.

** *

L’amendement n° 1 est adopté par 8 voix et une abs-tention.

L’article amendé est adopté par 7 voix contre 2.

Articles 3 et 4

Ces articles ne font l’objet d’aucune observation defond.

Mme Martine Taelman, (VLD), présidente, renvoie àl’avis du Conseil d’État, selon lequel:

«L’avant-projet de loi contient deux parties, l’une re-levant de l’article 77 de la Constitution, l’autre de l’arti-cle 78, sur le vu de la présentation des textes commu-niqués au Conseil d’État.

S’il est vrai que l’article 1er du dispositif «art. 77 dela Constitution» relève bien de la procédure bicaméraleparfaite, parce qu’il a trait à une attribution de compé-tence aux juridictions de l’ordre judiciaire; l’article 2est étranger à cette procédure, puisqu’il se borne àorganiser les relations entre divers articles du Codecivil.» (DOC 51 2874/001,

p. 7 ).

La présidente propose de suivre cet avis et de dis-joindre les articles du projet de loi pour les intégrerdans le projet de loi «article 78», conformément à l’ar-ticle 72,2 du Règlement.

La commission souscrit à cette proposition.

La présidente portera cette décision à la connais-sance de la Commission de concertation;

** *

Les articles 3 et 4 sont successivement adoptéspar 7 voix contre 2.

De heren De heer Thierry Giet (PS) en de heerClaude Marinower ( VLD) vragen dat de tekst op taal-kundig vlak zou nagezien en zo nodig verbeterd zouworden.

De minister antwoordt dat de teksten misschien nietgemakkelijk leesbaar maar wel correct zijn.

** *

Amendement nr 1 wordt aangenomen met 8 stem-men en 1 onthouding.

Het geamendeerde artikel wordt aangenomen met7 tegen 2 stemmen.

Artikelen 3 en 4

Over deze artikelen worden geen opmerkingen tengronde gemaakt.

Mevrouw Martine Taelman, (VLD), voorzitter, ver-wijst naar het advies van de Raad van State die hetvolgende stelt:

«Het voorontwerp van wet bevat twee delen, waarbijhet eerste valt onder artikel 77 van de Grondwet enhet tweede onder artikel 78, op basis van het voorko-men van de teksten die aan de Raad van State zijnvoorgelegd.

Terwijl artikel 1 van het dispositief «art. 77 van deGrondwet» inderdaad valt onder de procedure van hetvolledige bicamerisme, omdat het betrekking heeft opeen opdracht van bevoegdheid aan de justitiële gerech-ten, heeft artikel 2 niets uit te staan met die procedure,aangezien daarin alleen de verbanden tussen onder-scheiden artikelen van het Burgerlijk Wetboek wordengeregeld.» DOC 51 2874/001, blz. 7 ).

De voorzitster stelt voor om dit advies te volgen ende artikelen, in toepassing van artikel 72,2 van hetReglement uit het ontwerp te lichten en ze onder tebrengen in het ontwerp «artikel 78».

De commissie stemt met dit voorstel in.

De voorzitster zal de overlegcommissie van dezebeslissing in kennis stellen;

** *

De artikelen 3 en 4 worden achtereenvolgens aan-genomen met 7 tegen 2 stemmen.

472873/020DOC 51


L’ensemble du projet, tel qu’il a été modifié, est adoptépar 7 voix contre 2.

La rapporteuse, La présidente,

Sabien LAHAYE-BATTEU Martine TAELMAN

Het gehele ontwerp, zoals geamendeerd, wordt aan-genomen met 7 tegen 2 stemmen.

De rapporteur, De voorzitter,

Sabien LAHAYE-BATTEU Martine TAELMAN

Centrale drukkerij – Deze publicatie wordt uitsluitend gedrukt op volledig gerecycleerd papierImprimerie centrale – Cette publication est imprimée exclusivement sur du papier entièrement recyclé