PROJET « MEDIACITE » A LIEGE

Anouk Herbiet – MCUAT – 03/12/08

1. CONTEXTE URBAIN

Situation géographique : Liège

Source : http://www.maps.google.be

Situation du quartier du Longdoz

Source : www.liegecongres.be

Quelques chiffres à propos de Liège… (données 2007)

- population: 193 009 habitants au centre (population en augmentation depuis 2002 après une longue période de baisse)80 649 habitants en périphérie

- superficie: 69,2 km²- densité moyenne de population: 2746,36 hab/km²

…et du quartier du Longdoz

- population: 12 234 habitants (assez stable)- un des quartiers les plus densément peuplés de Liège après le Centre,

Outremeuse et Avroy- rue Grétry = 9ème rue la plus peuplée de Liège- population assez âgée, plutôt féminine, constituée essentiellement de

ménages de petite taille

Repères historiques

Avant le XIXème siècle, Longdoz essentiellement couvert par des présAu XIXème siècle :

- rectification et canalisation des cours d’eau liégeois- explosion de l’activité industrielle (métallurgie surtout) à Liège- percée de la rue Grétry (1834)- implantation de la gare du Longdoz (1851) à l’emplacement de l’actuel centre commercial du Longdoz

- développement nouveaux moyens de transport (passage du tram rue Grétry)

- développement important de la rue Grétry- implantation de nombreux ateliers et industries au Longdoz

Au XXème siècle :- 1959 : implantation du Delhaize (2ème en Belgique)- 2ème moitié du XXème siècle : déclin industriel: fermeture de nombreuses industries et apparition de friches industrielles

- 1975 : démolition de la gare (marchandises) et construction du centre commercial Longdoz 1

- 1995 : construction du centre commercial Longdoz 2

Localisation du projet Médiacité

Localisation du projet Médiacité2 parties (pour une surface totale de 6,5 ha) :

Site des anciens laminoirs du Longdoz (3,5 ha) :- 1847 : ateliers créés par les frères Dothée- 1862 : fusion avec les charbonnages et hauts-fourneaux de

l’Espérance- 1877 : ensemble sidérurgique Espérance-Longdoz- 1970 : fusion avec Cockerill- 1984 : arrêt des activités d’Espérance-Longdoz- début années 90 : utilisé comme site de stockage par Interbrew

Centres commerciaux Longdoz 1 et 2 (3 ha) :- construits en 1975 et 1995 sur le site de l’ancienne gare- tour de logement au-dessus du centre commercial- centre commercial en perte de vitesse, fermeture de certains commerces

Site avant chantier

Anciens LaminoirsSource : liege-photos.skynetblogs.be

Centre commercial Longdoz 2 et Place BrenuSource : EIE 2006 Bureau Pissart-Van der Stricht

2. HISTORIQUE DU CAS

Milieu années ’90 : début du projet17 août 1995 : CU 2 délivré sur base d’un 1er projet uniquement sur

site des laminoirs1996 : 1ère EIE à la demande de la Ville de Liège1998 : introduction permis de bâtir portant uniquement sur site des

laminoirspermis refusé par la Ville de Liègesouhait de suivre recommandation EIE : améliorer synergies avec centre commercial Longdoz qui est en déclin

entre-temps : négociations pour acquérir CC Longdoz (propriété assurances « L’intégrale »), analyses de sol, études diverses

mai 2000 : permis délivré pour démolition bâtiments laminoirs2003 : 2ème projet intégrant le CC Longdoz avec coupure rue

d’Harscamp

Comparaison projets 1996/2003

2003-2004 : 2ème EIE

recommandation : introduire activité particulière pour- améliorer spécificité Médiacité et donc sa polarité- inclure équipement publics en synergie avec le privé

2004 : 3ème projet intégrant patinoire communalemars 2005 : dossier candidature pour nouvelle implantation RTBFmars 2005 : PU transformation bâtiment Belgacom (« Pole Image »)mai 2005 : obtention 1er permis unique sur base 3ème projet

incluant patinoirehors RTBF et hôtel car pas encore de décisionrefus façades et aménagement place Brenu

Comparaison projets 2003/2004

juin 2005 : CU2 pour volet RTBFjanvier 2006 : plan de réhabilitation (dépollution + modification relief)mai 2006 : obtention permis socio-économique2006 : RTBF annonce sa décision de s’installer à Médiacité

exigences importantes en terme de superficie nouvelles modifications importantes au projet3ème EIE : nouvelles recommandations de moindre ampleuraméliorations apportées au projet2ème demande permis unique

avril 2007 : obtention 2ème permis unique Médiacité(places réservées patinoire et RTBF mais PU séparés)

24 juin 2008 : obtention PU pour RTBF2008 : obtention permis pour charges urbanisme imposées au

promoteur2008 : introduction PU patinoire par Ville de Liège

délivrance espérée fin décembre 20082008 : introduction PU Kinepolis (diminution nombres salles)

délivrance espérée début janvier 20092008 : introduction permis pour charges urbanisme pour Ville de

LiègeUltérieurement : PU pour place Brenu et piazza

Comparaison projets 2004/2006

Caractéristiques du projet finalsuperficie construite totale : 190 000 m²

superficie locative commerces et loisirs (hors cinéma et patinoire) : 43 000 m²

105 commerces (dont Media Saturn)

cinéma : 8 salles, 1 440 sièges

patinoire olympique communale : 7 500 m²

centre de production fictions et divertissement RTBF

pôle image : bureaux et studios de production dans le domaines du multimedia

2 350 emplacements parking public au sous-sol

220 emplacements parking privatifs RTBF et pôle image

Vue Médiacité depuis les quais

Source : Ville de LiègeVue Médiacité depuis la place Brenu

Vue patinoire depuis rue la rue Stouls

Source : Ville de LiègeVue RTBF depuis la piazza

Evolution du chantier19 juin 2007 : pose 1ère pierre Médiacité

17 septembre 2008 : pose 1ère pierre RTBF

octobre 2009 : ouverture prévue Médiacité

printemps 2010 : déménagement prévu RTBF

Depuis piazza Depuis place Brenu

Depuis rue d’Harscamp Intérieur du centre commercial Longdoz

3. ENJEUX A L’ECHELLE DE LA VILLE

réhabiliter une friche industrielle au cœur de la ville

ramener en ville des fonctions ayant tendance à la périurbanisation, en accord avec le SDER

donner à la ville une image forte de renouveau et de dynamisme en exploitant l’axe Gare TGV – Parc de la Boverie – Médiacité

redonner à un ancien quartier industriel en perte de vitesse une image de modernité grâce à un bâtiment emblématique et un thème spécifique, redynamiser autres fonctions du quartier via la fonction économique

assurer une spécificité des fonctions et enseignes du projet, en lien avec le thème multimédias – loisirs, afin de compléter, plutôt que concurrencer, les équipements situés à proximité (Belle-Ile, centre-ville,…)

améliorer le cadre de vie des habitants en créant ou réaménagement des espaces publics, en améliorant la fonction commerciale tout en conservant les commerces de proximité qui ont un rôle social,…

4. ACTEURS DU PROJET

CPL S.C.A. : société en charge de la promotion du projetpropriétaire du terrainsociété constituée uniquement pour le dossier Médiacité = SPV (special purpose vehicle)

isoler le risque financierWilhelm & Co : maître d’ouvrage déléguéspécificité : développer projets en cœur de ville autour d’un thème fort et fédérateur (préexistant ou à créer de toutes pièces)Ville de Liège : autorité qui délivre les permis uniques/d’urbanismenégociation avec le maître d’ouvrageorganisation des consultations/informations du publicmaître d’ouvrage pour la patinoireRTBF :maître d’ouvrage du centre de production RTBFarrivée tardive ayant mené à une modification conséquente du projetKinepolis/UGC :maître d’ouvrage et exploitant du cinéma : Kinepolisaprès longue bataille entre les 2 groupes ayant mené à des modifications du projet

Bureau d’études Pissart – Van Der Strichtauteur de l’étude des incidences sur l’environnementformule des mises en garde quant aux impacts environnementaux etsuggère améliorations possibles

Architectes : - Chapman-Taylor Londres : plan-masse et esquisses Médiacité;- Ron Arad : design bâtiments et espaces accessibles au public (mall,…);- Jaspers-Eyers : coordination des études, interface avec cabinets étrangers, architecture d’exécution;- Archi 2000+Syntaxe+Greish : bâtiment RTBF;- Weinand – l’Escaut : patinoire;- ESTE architects, Peter Flamend : Kinepolis;

CWEDD :remet avis sur qualité EIE et opportunité environnementale du projetremet avis sur l’agrément de l’auteur EIE

CCAT :remet avis sur qualité EIE et conformité du projet

Public : émet objections et suggestions via les procédures de consultation

TEC/SRWT :avis sur déviation ligne de bus 4 et déplacement terminus suite à la coupure de la rue d’HarscampMET :remet avis sur aménagement nécessaires sur les voiries régionalesRW :autorité compétente pour la délivrance des permis concernés par l’art. 127subventionnement partiel de la patinoire et bâtiment RTBFOffice Wallon des Déchetsémet avis sur plan réhabilitationMeusinvest et Invest Minguet Gestion S.A.partenariat avec Wilhelm & Co en tant que promoteur, investisseur, animateur et gestionnaire du « Pôle Image »

5. OUTILS URBANISTIQUES

Montage juridique et financierPropriétaires/locataires présents sur le site avant le projet

achat terrain laminoirs à Interbrewachat centre commercial Longdoz aux assurances « L’Integrale »achat d’une partie de ses bâtiments à Belgacom (« Pôle Image »)commerçants présents dans centre commercial Longdoz : - soit non-renouvellement des baux à terme- soit diminution de loyer pendant les travaux;pas d’achat de la tour de logements au-dessus du centre commercial

: conflits pour la modification des accès aux logements depuis le centre commercial

Budget et financement

Médiacité : budget 285 millions €financement entièrement privé, y compris piazza et place Brenu

Patinoire : construit sur dalle parking, cédée par CPL à la Ville de Liège pour 1€ symboliquebudget 8.119.000 € dont 2.500.000 € financés par RW (Infrasports)

5.619.000 € à charge de Ville de Liègemarché soumis à appel d’offre public

RTBF : achat du terrain à CPL S.A.budget 39 millions € dont 14 millions € pour équipement technique

25 millions € pour immobiliercofinancé par RTBF et RW (au travers de la FERI = Financière d’Entreprise et de Rénovation Immobilière) dans le cadre du planMagellanmarché soumis à appel d’offre public

Kinepolis : achat du terrain à CPL S.A.financement privé

Pôle Image : partenariat avec Meusinvest et Invest Minguet Gestion S.A.= à la fois promoteur, investisseur, animateur et gestionnaire

Une fois en activité

Autres exploitants : locatairesProjet destiné à être vendu à un investisseur unique, non encore connuAgent Immobilier : Cushman & Wakefield + Wilhelm & CoOpérateur gestionnaire unique pour tout le site

Outils réglementaires et opérationnels« simple » demande de permis d’urbanisme ou permis unique

dérogations au PPA n° 48/4 datant de 1993- diminution taille place Brenu et coupure rue d’Harscamp- prescriptions littérales

entérinées par l’obtention du permis unique de 2005

demande scindée en multiples permis partiels (Pôle Image, sous-sol, Médiacité, Kinepolis, patinoire, RTBF, places publiques, charges d’urbanisme promoteur et Ville de Liège)

NB : site se trouve en zone destinée à l’habitat au plan de secteur

il appartient à l’étude d’incidences de déterminer si projet est compatible avec l’habitat

Modalités de participation de la populationNote théorique quant à l’évaluation des incidences sur l’environnement

Système mis en place en 1985, initiative UE

Objectifs : 1 – déterminer impacts environnementaux d’1 plan/projet2 – chercher moyens de diminuer ces impacts3 – voir s’il n’existe pas alternatives moins dommageables4 – mettre informations à portée du public dans langage

accessible

2 mécanismes différents selon que : - plan/programme (CWATUP)- projet concret (Code Environnement)

Quelle méthode pour les projets concrets ?1 – projets les + lourds (P Envt classe 1, PU au-delà d’1 certain seuil):

EIE réalisée par bureau différent du promoteur mais payée par luiindépendance garantie par CWEDD et CRAT qui donnent avis sur qualité EIE et agrément bureau d’études

2 – autres projets soumis à permis : - notice évaluation incidences sur l’environnement par promoteur- si administration juge nécessaire sur base notice : EIE (classe 2)

Information et participation de la population dans le cadre EIE

Dès que bureau études EIE désigné : consultation préalablepossibilité pour population : - émettre observations/suggestions sur projet

- proposer alternatives- soulever points devant être abordés par EIE

15 jours pour transmettre remarques supplémentaires

Après dépôt demande permis unique et EIE : enquête publique 30 jours

Autorité doit motiver sa décision en regard EIE

Cas Médiacité

Séances d’informations supplémentaires régulières

Comité de suivi de chantier

Principaux points de désaccord : - coupure rue d’Harscamp- fermeture de Médiacité par rapport au quartier- aménagement espace jeux et terminus bus 4- maîtrise flux circulation- sorties de l’immeuble au-dessus du centre commercial Longdoz

Rôle de l’EIE pour proposer des améliorations

6. PRINCIPALES LECONS

Points fortsréhabilitation d’une friche industrielle polluée que la ville n’avait pas les moyens d’assainir elle-même

implantation d’activités attractives en ville plutôt qu’en périphérie

complémentarité des fonctions publiques (patinoire – RTBF) qui viennent renforcer le thème médias – loisirs du projet privé

possibilités de synergie RTBF – Pôle Image – Médiacité

étude en cours pour une liaison piétonne sécurisée Gare – Boverie –Médiacité (Atelier 4D)

continuité dans la position de la Ville de Liège face à un projet porteur (effet d’1 majorité inchangée depuis le début?)

relations Ville de Liège – promoteur : gentlemen-agreement concernant les enseignes, cession de la dalle pour la patinoire,…

adaptation continue du projet en fonction des remarques de l’EIE et des consultations publiques

maintien du commerce de proximité côté Longdoz 1 (rôle social)

Points faiblesrisque de déforcer le centre-ville par des équipements redondants (cinéma, commerces,…) et plus accessibles en voiture

thème « loisirs – médias » moins central qu’annoncé au départ, part importante du centre commercial

pas de réelle garantie que les enseignes seront différentes de celles de Belle-Ile et du centre-ville

marge de manœuvre de la Ville de Liège réduite face aux choix du promoteur: - opportunité de mettre en œuvre une friche industrielle qu’elle ne peut assumer seule et qui n’intéresse a priori personne- frais importants déjà consentis par promoteur (réhabilitation)- mise à disposition de la dalle de la patinoire pour 1€ symbolique

comparativement moins de prise sur le programme que dans le cas d’un appel à intérêts (Bavière, Ilot Caserne Léopold)

peu de remise en cause coupure rue d’Harscamp

au fil du temps, projet de – en – perméable, assez fermé sur le quartier et profitant peu aux habitants

opportunité manquée de créer les espaces verts manquants au Longdoz

positionnement de l’espace de jeux pour enfants (charge d’urbanisme)

peu d’interactions avec le Musée de la Métallurgie pourtant contigu

juxtaposition des expressions architecturales des différents sous-projetssans réelle cohérence

7. SOURCES ET REFERENCES

Entretiens

M. Julien Pissart (Bureau Pissart-Van Der Stricht – auteur EIE)Prof. Bernadette Merenne (ULg – SEGEFA – partie géographie économique de l’EIE)M. Pierre Hanquet (MET - avis sur aménagements voiries MET)Mme Valérie Burlet (Ville de Liège – Echevinat de l’Urbanisme, Environnement, Tourisme et Développement Durable)M. Pierre Grivegnée (CPL S.A.)

Publications et rapports

Etude d’Incidences sur l’Environnement du projet Médiacitérésumé non technique (Bureau Pissart-Van Der Stricht - 2006)Tableau de bord de la population liégeoise en 2005 (Echevinat de l’EtatCivil, des Mairies de Quartier et des Cimetières – 2008)Le CWATUP face à d’autres législations : l’évaluation des incidences sur l’environnement (fiche inter environnement wallonie – juin 2008

Dossier de presse et brochures publicitaires

Brochure publicitaire Médiacité (Wilhelm & Co)Brochure publicitaire Wilhelm & CoDossier de presse à l’occasion de la pose de la 1ère pierre de Médiacité(Wilhelm & Co – 19 juin 2007)Dossier de presse à l’occasion de la pose de la 1ère pierre du nouveau bâtiment RTBF à Liège (Communauté Française de Belgique – 17 septembre 2008)

Sites internet

www.mediacite.bewww.wilhelmandco.betootie50.ifrance.com (site d’une historienne habitant le Longdoz)www.lesoir.bewww.lalibre.bewww.proxiliege.netwww.liege.be