Titrisation de créances hypothécairesExpérience de PROPARCO au Maroc

Conférence sur le financement du logementConférence sur le financement du logement en Afrique de l’Ouest en Afrique de l’Ouest

- Bamako, 14-16 février 2005 -

70 %

Actionnaires privés :

4 Etablissements bancaires etfinanciers

4 Organismes financiersinternationaux

4 Sociétés industrielles et deservices

30 %

PROPARCO, société financière dédiée au secteur privé

Un capital de 142 MEUR

4 pôles de métiers

Financement d’entreprises (industrie, service, agro-industrie

…)

Financement de projet (infrastructures et mines)

Financement bancaire et opérations financières

Capital risque (fonds d’investissement et interventions en

fonds propres).

Activité de Proparco en quelques chiffres

Capital social : 140 MEUR

Total bilan (total prêts et prises de participations) : 700 MEUR

Total garanties données : 75 MEUR

Engagements annuels sur le continent africain : 200-220

MEUR

L’expérience MAGHREB TITRISATION

au Maroc

Un marché de l’habitat au Maroc en forte croissance

Un déficit de logements estimé à 1,25 million Une des priorités du gouvernement projet de construction de 100 000 logements sociaux

/an Accès à la propriété : aides financières, fonds de

garantie, micro-crédit Financements bancaires en forte croissance mais

restant encore très en deçà des besoins : d’où l’intérêt de faire appel également au marché

Un marché marocain de la dette dominée par l’Etat

Le marché financier marocain est dominé par les émissions publiques

Sur des maturités variées (jusqu ’à 20 ans), qui permettent de constituer une courbe des taux

Peu d ’émissions privées, en dehors des sociétés de crédit (3 ans en général)

… avec une demande forte

Forte demande de papier long des institutionnels

Forte présence des OPCVM

Mais une faible sophistication des produits : pas d ’agence de rating

La titrisation - introduction

La titrisation née aux USA au début des années 70, introduite en France en 1988, en Italie en 2000

Technique majeure de financement de l’économie dans les pays anglo-saxons. En pleine expansion dans les pays européens

Loi sur la titrisation au Maroc en août 1999 complétée par décret de mars 2001

Titrisation - définitions

La titrisation : transformation de créances en titres Consiste pour un établissement à céder un portefeuille

de créances à une structure adhoc (Fonds commun de créances – FCC-)

Le fonds FCC émet en contrepartie des créances reçues, des titres souscrits par des investisseurs

Opération qui consiste à « sortir » des créances non négociables des bilans d’une banque (par ex) et à les rendre négociables, par l’intermédiaire du FPCT

cession de créances vente de parts

Etablissement ----------- FCC ------------ Investisseurs

de crédit

La réglementation sur la titrisation

Loi marocaine d’août 1999 La titrisation est une cession de créances à un FCC

opposable aux tiers (entraînant de plein droit le transfert de propriété)

Le FCC est une copropriété sans personnalité morale, sans capital, exonérée de tout impôt

Le FCC est à l’abri de toute faillite du cédant Loi marocaine limitée aux créances hypothécaires Cédant ne peut être qu’un établissement de crédit Fonds non rechargeable Et avec des restrictions sur les liens entre le cédant et la

société de gestion (33% du capital au maximum)

La réglementation sur la titrisation (2)

Les souscripteurs des parts du FCC sont des investisseurs institutionnels

Les parts émises par le FCC sont considérées comme des obligations (application de la fiscalité)

Pas de rating obligatoire sur ces opérations La gestion du FCC est assurée par un établissement

gestionnaire dépositaire agréé par l’administration : restrictions sur les liens entre le cédant et la société de gestion (33% du capital au maximum)

Création de MAGHREB TITRISATION

Première société de gestion créée en avril 2001 autour du CIH et du Crédit immobilier de France

CIH

CDG

PROPARCO

Crédit imm. de France

Sociétés de bourse

Le premier cédant : le CIH

Le promoteur et cédant : le Crédit Immobilier et Hôtelier (CIH), premier établissement hypothécaire du pays, en restructuration

La recherche d ’un refinancement à coût réduit en utilisant la partie la plus saine du portefeuille

Le premier fonds : CREDILOG I

Un fonds commun de créances de 506 MMAD (50 MEUR)

Sur un portefeuille de 4900 créances hypothécaires sur des fonctionnaires

Durée moyenne des créances : 94 mois

MAGHREB TITRISATION, arrangeur et gérant, le CIH restant dépositaire et assurant le recouvrement

Pas de rating

Paiement des échéances Octroi de Prêts Capital et intérêts Achat/vente de Transfert des Créances cash flows Emission de Souscription Paiement du principal et des intérêt Parts de FPCT aux porteurs de parts

Réglementation

Débiteurs

Cédant

CIH

Fonds de

Placements Collectifs en Titrisation CREDILOG I

(FPCT)

Etablissement Gestionnaire Dépositaire MAGHREB

TITRISATION

Ministère de l'économie et des finances

INVESTISSEURS

Etablissement Recouvreur

CIH

Schéma de l’opération

Critères de sélection du portefeuille

• Nature• Bénéficiaire• Objet • Situation du prêt• Prêteur• Echéances :• Périodicité :• Garanties

Prêts au logement

Particuliers ( Fonctionnaires )

Acquisition et/ou Construction portant sur logements individuels

Non défaillants ou impayés à la date de la titrisation

Crédit Immobilier et Hôtelier

Constantes (intérêts + capital),

Mensuelle

Sûretés réelles ( Hypothèque de 1er Rang )

Structuration du FCC avec 3 niveaux de parts

Montant total de l’émission : 500 MMAD

Des parts prioritaires en deux tranches pour 474 MMAD– P1, 365 MMAD (6 ans - taux : 6,22%)– P2, 109 MMAD (15 ans dont 6 différé – taux : 7,32%)

Des parts subordonnées pour 25 MMAD (15 ans, 6,29%)

Une part résiduelle souscrite par le CIH pour 1 MMAD(remboursée in fine par attribution du boni de liquidation)

Un système de sûretés multiple

Sûretés liées aux créances sous-jacentes Surdimensionnement du fonds avec un

portefeuille de créances cédées de 575 MMAD pour un fonds de 506 MMAD (parts résiduelles revenant au CIH)

Émission de parts subordonnées pour 5% du total, elles-mêmes garanties par PROPARCO

Constitution d’un fonds de réserve de 5% du montant total

PROPARCO, garant des parts subordonnées

PROPARCO a pris le risque de subordination en garantissant le paiement des parts subordonnées

Ces parts ont été préplacées auprès d ’un ou deux institutionnels

Accroissement du montant des parts subordonnées, et donc diminution du risque sur les parts senior

Effet d ’affichage auprès des souscripteurs

Allocation des flux

.

COMMISSIONS

COUPONS

AMORTISSEMENTDES PARTS

COMPTE DE RESERVE

SENS PRIORITAIRE DE PAIEMENT

Part Résiduelle-

+

Une première opération de référence

CREDILOG-I a créé un standard pour le marché marocain sur un produit nouveau et un type de risques complexe à appréhender, en l ’absence d ’agence de notation

D ’où la nécessité d’avoir réalisé une première opération irréprochable :– chantier interne lourd chez le cédant– assistance du CIF sur la documentation– créances sous-jacentes d’excellente qualité– schéma de sécurités « surdimensionné »

Avantages pour la banque cédante

Amélioration de la structure de bilan, en particulier grâce à la déconsolidation des actifs

Accès direct aux marchés financiers permettant une diversification des sources de financement

Possibilité de solliciter les marchés sous une meilleure signature, généralement indépendante de la qualité du cédant

Avantages pour les investisseurs

Accès à des actifs offrant un meilleur rapport rendement/risque que les produits classiques

Accès à des titres représentatifs de créances généralement non négociables

Dynamisation du marché financier local

Le développement de la titrisation au Maroc

Un deuxième fonds lancé en 2003 – CREDILOG 2 . Fonds d’1 Md MAD

. créances hypothécaires du CIH (plus uniquement sur fonctionnaires)

. Structuration similaire à CREDILOG 1 mais sans garantie externe (PROPARCO)

Un projet d’élargissement de la loi

Merci de votre attentionMerci de votre attention