R A 2006 - Amazon S3...IMMO CROISSANCE SICAV Route d’Esch, 69 L-1470 Luxembourg Tél.: (352) 45 90 42 05 Fax: (352) 45 90 34 25 [email protected] Conseiller de la société

RAPPORT ANNUEL 2006

Société d’Investissementà Capital Variablede droit Luxembourgeois

400225_Immo_RA06_FR.qxp 3/30/07 6:47 PM Seite C1

RAPPORT ANNUEL 2006

DEXIA BANQUE INTERNATIONALE À LUXEMBOURG

Route d'Esch, 69L-1470 Luxembourg

PUILAETCO DEWAAY PRIVATE BANKERS S.A.

Avenue Herrmann Debroux, 44-46B-1160 Bruxelles

FOYER S.A.

Rue Léon Laval, 12L-3372 Leudelange

Pour l’exercice seclôturant au 31 décembre 2006

Société d’Investissementà Capital Variablede droit Luxembourgeois

400225_Immo_RA06_FR.qxp 3/30/07 6:47 PM Seite 1

RAPPORT ANNUEL 2006

2 IMMO CROISSANCE

Conseil d’Administration 3

Administration 4

Rapport d’activité du Conseil d'Administration 5

Rapport du réviseur d’entreprises 8

Etat consolidé des actifs nets 10

Etat consolidé des variations des actifs nets 11

Etat consolidé des flux de trésorerie 12

Evolution des immeubles de placement 13

Etat des changements intervenus dans le nombre d’actions en circulation 13

Statistiques Pour la période du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2006 14

Etat consolidé des variations de la valeur d’inventaire 14

Evolution des cours de bourse à Luxembourg et de la valeur nette d’inventaire par action 15

Etat consolidé des changements intervenus dans la composition du portefeuille 16

Statistiques des trois derniers exercices 16

Etat consolidé du portefeuille 17

Notes aux états financiers consolidés 19

Information aux actionnaires 36

SOMMAIRE

Page

Aucune souscription ne peut être recueillie

sur base des seuls rapports financiers. Les

souscriptions ne sont valables que si elles

sont effectuées sur base du prospectus

accompagné d’une copie du dernier rapport

annuel et du dernier rapport semestriel si

celui-ci est plus récent que le rapport

annuel. Les souscriptions ne sont acceptées

que dans le cadre d’une émission dûment

annoncée par le conseil d’administration.

Les rachats d’actions ne sont pas réalisables

à la demande unilatérale des actionnaires.


3

RAPPORT ANNUEL 2006

IMMO CROISSANCE

CONSEIL D’ADMINISTRATION

Siège social Immo-Croissance SICAV

Route d’Esch, 69L-1470 Luxembourgwww.immocroissance.com

Conseil d’Administration Monsieur Frank WAGENER

Président Président du Comité de DirectionDexia Banque Internationale à LuxembourgRoute d'Esch, 69L-1470 Luxembourg

Administrateurs Monsieur Marcel DELL

DirecteurFoyer S.A.Rue Léon Laval, 12L-3372 Leudelange

Monsieur Benoît DOURTE

DirecteurFoyer S.A.Rue Léon Laval, 12L-3372 Leudelange

Monsieur Pierre MALEVEZ

Membre du Comité de DirectionDexia Banque Internationale à LuxembourgRoute d’Esch, 69L-1470 Luxembourg

Monsieur Richard SCHNEIDER

AdministrateurPuilaetco Dewaay Luxembourg S.A.Boulevard Emmanuel Servais, 2L-2535 Luxembourg

Monsieur Henri SERVAIS

AdministrateurPuilaetco Dewaay Private Bankers S.A.Avenue Herrmann Debroux, 44-46B-1160 Bruxelles


RAPPORT ANNUEL 2006

4 IMMO CROISSANCE

ADMINISTRATION

Direction Monsieur Karl Heinz DICK

IMMO CROISSANCE SICAVRoute d’Esch, 69L-1470 LuxembourgTél.: (352) 45 90 42 05Fax: (352) 45 90 34 [email protected]

Conseiller de la société Immo Croissance Conseil S.A.

Route d’Esch, 69L-1470 Luxembourg

Banque Dépositaire RBC Dexia Investor Services Bank S.A.

Porte de France, 14L-4360 Esch-sur-Alzette

Service Financier

Luxembourg RBC Dexia Investor Services Bank S.A.

Porte de France, 14L-4360 Esch-sur-Alzette

Belgique Fortis Banque S.A.

Montagne du Parc, 3B-1000 Bruxelles

Puilaetco Dewaay Private Bankers S.A.

Avenue Herrmann Debroux, 44-46B-1160 Bruxelles

Réviseur d’entreprises Ernst & Young S.A.

Réviseurs d’EntreprisesParc d’Activité Syrdall, 7L-5365 Munsbach

Expert immobilier Cushman & Wakefield

Consultants Immobiliers InternationauxAvenue des Arts, 58 – Boîte 7B-1000 Bruxelles


5

RAPPORT ANNUEL 2006

IMMO CROISSANCE

Chers Actionnaires,

Votre Conseil d’Administration a l’honneur de vous présenter son rapport

d’activité au terme de cet exercice 2006.

Lors de l'Assemblée Générale du 12 avril 2006, nous avons confirmé notre

intention de nous recentrer progressivement sur le marché luxembour-

geois. En effet, l’activité des secteurs bancaire et financier, l’augmentation

massive des fonds d’investissement et autres private equities ainsi que

toutes les activités périphériques confirment la position de Luxembourg en

tant que place financière. L’évolution constante de ces secteurs explique

que les rendements locatifs proposés au Grand-Duché soient supérieurs à

la moyenne européenne.

Ainsi, convaincus que la bonne connaissance des marchés sur lesquels

nous opérons représente un avantage stratégique prédominant pour le

succès de notre activité et, conscients que l’investissement sur un marché

donné doit présenter une taille suffisante, nous avons entrepris le désen-

gagement de nos investissements situés en dehors du Grand-Duché de

Luxembourg. Nous pensons que le moment est opportun en raison des

liquidités disponibles à l’investissement dans le secteur immobilier.

C’est dans cette optique que nous avons cédé notre unique immeuble en

France, « Le César » situé à Lyon. Cette opération nous a permis d’enre-

gistrer une plus-value nette de € 2,6M par rapport au prix d’achat. Nous

entretenons également des contacts avec des investisseurs susceptibles

d’être intéressés par nos biens en Belgique et en Allemagne.

Nous avons constaté dans le courant de l’année 2006 un regain d’intérêt

pour les surfaces situées en dehors de la région de Bruxelles-Capitale,

notamment Waterloo et Wavre. De plus, nous avons signé, début 2007, un

bail de longue durée pour la location d’une partie importante de notre

immeuble K2, situé à Diegem et dont les travaux de rénovation se sont

achevés dans le courant du mois de décembre. Ces éléments nous prédis-

posent positivement quant à l’aboutissement favorable de notre politique

de désengagement de Belgique.

Durant cet exercice, nous avons également procédé à la vente de notre sur-

face de bureau « Central Parc », située dans le Central Business District

de Luxembourg. Après le départ du locataire qui occupait la totalité de l’im-

meuble, cette surface, faisant partie d’une grande copropriété, s’est révé-

lée trop petite pour une commercialisation séparée. La vente s’est donc

imposée comme la meilleure alternative, d’autant qu’elle nous a permis

une plus-value de € 0,3M par rapport au prix d’achat.

Pour 2006, la Sicav enregistre un bénéfice réalisé consolidé légèrement

supérieur aux prévisions. Les produits de l’exercice s’élèvent à € 18M

contre € 16,8M en 2005. Cette augmentation de 7,6% s’explique principa-

lement par la bonne tenue des revenus locatifs ainsi que par les ventes

d’immeubles.

RAPPORT D’ACTIVITÉ

DU CONSEIL D’ADMINISTRATION


RAPPORT ANNUEL 2006

6 IMMO CROISSANCE

Les charges quant à elles s’établissent à € 6,1M contre € 5,6M en 2005,

soit une augmentation de 10,3% expliquée par les frais de consultance, de

mesurage, d’études diverses telles que des tests de détection d’amiante et

enfin par les frais de commercialisation. Ceci traduit les efforts entrepris

suite au départ de nombreux locataires.

Dès lors, le résultat d’exploitation consolidé réalisé 2006 s’élève à € 11,9M

contre € 11,3M en 2005, soit une hausse de 6,3%.

Au 31 décembre 2006, la valeur de notre patrimoine s’élevait, hors frais

d’acte, à € 160,5M contre € 172,7M au 31 décembre 2005, soit une baisse

de 7,1%. Outre les ventes d’immeubles, cette diminution s’explique par

l’arrivée à échéance des baux sur nos immeubles « Newton » et « Edison »

situés à Strassen. Afin d’accélérer la commercialisation de ces immeubles

vides, nous avons renforcé nos relations avec les principaux agents immo-

biliers luxembourgeois. La demande soutenue pour des surfaces moyen-

nes conjuguée à l’exode en périphérie des entreprises demandant des sur-

faces de bureau beaucoup plus importantes nous confortent dans l’idée

que ces immeubles trouveront rapidement preneurs. Nous avons d’ailleurs

déjà signé, dans le courant du 1er trimestre 2007, deux baux pour la prise

en location de 2.000m2 de l’immeuble « Edison » qui compte 6.700 m2.

En conséquence, le résultat après prise en compte des moins-values non

réalisées et avant impôts est de € -1,4M.


7

RAPPORT ANNUEL 2006

IMMO CROISSANCE

Pour ces mêmes raisons, la valeur de nos actifs, au 31 décembre 2006,

s’élève à € 176,4M, pour un passif de € 66,1M, soit une valeur nette d’in-

ventaire de € 110,3M contre € 117,5M en 2005.

Dans le cadre de notre politique de recentrage sur Luxembourg, et

consécutivement aux désinvestissements intervenus courant 2006, nous

prospectons le marché luxembourgeois et analysons régulièrement des

projets d’investissement. Nous avons ainsi acquis la part de l’immeuble

« Arsenal » que nous ne possédions pas.

Toujours soucieux d’améliorer la qualité de notre patrimoine, nous

avons décidé, après diverses études et l’analyse de plusieurs scénarii,

d’opérer la démolition et la reconstruction complète de notre immeuble

« Arsenal ». En effet, celui-ci est situé sur le Boulevard Royal, adresse

très prisée à Luxembourg. Cet immeuble, construit dans les années 70,

ne répond plus aux standards de qualité attendus par les locataires de

standing. Ainsi, ce projet nous permettra de relouer une surface plus

importante à un prix/m2 largement supérieur à celui appliqué actuelle-

ment, offrant un meilleur rendement à long terme. Les travaux devraient

débuter dans le courant du second semestre 2007.

Une attention toute particulière sera accordée aux aspects de dévelop-

pement durable et de performance énergétique tant pour ce projet de

construction que pour la maintenance des immeubles loués. La Sicav

visera à disposer, pour tous ses bâtiments, d’un certificat énergétique

attestant de la conformité avec la législation européenne en vigueur, et

ce afin de prétendre au titre de fonds immobilier engagé pour le dévelop-

pement durable.

De manière générale, les perspectives d’évolution du marché immobilier

de bureau à Luxembourg pour 2007 sont positives. En effet, l’année 2006

a enregistré des records de prise en location sur ses deux derniers tri-

mestres. Cette tendance devrait se prolonger en 2007. En outre, la sta-

bilité et l’attractivité du marché luxembourgeois se confirment puisque

le Statec annonce une croissance du PIB de 5,5% en 2006, contre 4% en

2005. Cette forte croissance devrait soutenir la demande de surfaces de

bureau puisque les entreprises implantées au Grand-Duché ont créé

plus de 11.000 emplois en 2006. La Sicav espère bien entendu profiter de

ces conditions de marché favorables.

Dès lors, compte tenu des résultats 2006 et des perspectives pour 2007,

votre Conseil vous propose la distribution d’un dividende de € 18, divi-

dende légèrement inférieur à celui de l’année précédente (€ 19).

Le Conseil d’Administration


Aux actionnaires d'Immo-Croissance SICAV Luxembourg

Rapport sur les états financiers consolidés

Nous avons contrôlé les états financiers consolidés, composé de l’état

consolidé des actifs nets, de l’état consolidé des variations des actifs nets

(y compris le résultat consolidé des opérations), de l’état consolidé des flux

de trésorerie, de l’état consolidé du portefeuille et des autres actifs nets, et

de l’annexe contenant un résumé des principales méthodes comptables et

d’autres notes explicatives.

Responsabilité du Conseil d’Administration dans l’établissement et la présen-tation des états financiers consolidés

Le Conseil d’Administration est responsable de l’établissement et de la

présentation sincère de ces états financiers consolidés, conformément aux

Normes Internationales d’Informations Financières telles qu’adoptées

dans l’Union Européenne. Cette responsabilité comprend : la conception, la

mise en place et le suivi d’un contrôle interne relatif à l’établissement et la

présentation sincère d’états financiers consolidés ne comportant pas

d’anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d’erreurs,

ainsi que la détermination d’estimations comptables raisonnables au

regard des circonstances.

Responsabilité du réviseur d’entreprises

Notre responsabilité est d’exprimer une opinion sur ces états financiers

consolidés sur la base de notre audit. Nous avons effectué notre audit

selon les Normes Internationales d’Audit telles qu’adoptées par l’Institut

des Réviseurs d’Entreprises. Ces normes requièrent de notre part de nous

conformer aux règles d’éthique ainsi que de planifier et de réaliser l’audit

pour obtenir une assurance raisonnable que les états financiers consolidés

ne comportent pas d’anomalies significatives.

Un audit implique la mise en oeuvre de procédures en vue de recueillir des

éléments probants concernant les montants et les informations fournis

dans les états financiers consolidés. Le choix des procédures relève du

jugement du réviseur d’entreprises, de même que l’évaluation du risque

que les états financiers consolidés contiennent des anomalies significati-

ves, que celles-ci résultent de fraudes ou d’erreurs. En procédant à ces

évaluations du risque, le réviseur d’entreprises prend en compte le

contrôle interne en vigueur dans l’entité relatif à l’établissement et la pré-

sentation sincère des états financiers consolidés afin de définir des procé-

dures d’audit appropriées en la circonstance, et non dans le but d’exprimer

une opinion sur l’efficacité de celui-ci. Un audit comporte également l’ap-

préciation du caractère approprié des méthodes comptables retenues et

du caractère raisonnable des estimations comptables faites par le Conseil

d’Administration, de même que l’appréciation de la présentation d’ensem-

ble des états financiers consolidés.

Nous estimons que les éléments probants recueillis sont suffisants et

appropriés pour fonder notre opinion.

RAPPORT DU RÉVISEUR D’ENTREPRISES

RAPPORT ANNUEL 2006

8 IMMO CROISSANCE


9

Opinion

A notre avis, les états financiers consolidés donnent une image fidèle de la

situation financière de Immo-Croissance SICAV au 31 décembre 2006, ainsi

que de la performance financière et des flux de trésorerie pour l’exercice

clos à cette date, conformément au référentiel des Normes Internationales

d’Informations Financières tel qu’adopté dans l’Union Européenne.

Les informations supplémentaires incluses dans le rapport annuel ont été

examinées dans le cadre de notre mission, mais n’ont pas fait l’objet de

procédures d’audit spécifiques selon les normes décrites ci-avant. Par

conséquent, nous n’émettons pas d’opinion sur ces informations.

Néanmoins, ces informations n’appellent pas d’observation de notre part

dans le contexte des états financiers pris dans leur ensemble.

Rapport sur d’autres obligations légales ou réglementaires

Le rapport de gestion, qui relève de la responsabilité du Conseil

d’Administration, est en concordance avec les états financiers consolidés.

ERNST & YOUNG

Société Anonyme

Réviseur d’entreprises

Olivier LEMAIRE

Luxembourg, le 7 mars 2007

RAPPORT ANNUEL 2006

IMMO CROISSANCE


RAPPORT ANNUEL 2006

10 IMMO CROISSANCE

ETAT CONSOLIDÉ DES ACTIFS NETS

ACTIFS Notes au 31 déc. 2006 au 31 déc.2005

en EURO en EURO

Actifs non-courants

Immeubles de placement 2d 160.520.000 172.790.000 Immobilisations corporelles 16 1.854.406 3.528.624 Actifs financiers disponibles à la vente 68.930 1.033.387 Dépôts à long terme 4 11.359.646 11.359.646 Actifs d'impôts différés 15 – 406.626

173.802.982 189.118.283

Actifs courants

Clients et autres débiteurs 2e 175.154 119.274 Paiements d'avance – 72.518 Autres actifs courants 826.197 811.284 Trésorerie et équivalents de trésorerie 2f, 5 1.573.098 2.034.752

2.574.449 3.037.828

Total des actifs 176.377.431 192.156.111

PASSIFS

Passifs non-courants

Emprunts bancaires portant intérêts 6 58.050.306 28.059.780 Provisions – 2.521 Passifs d'impôts différés 15 – 108.169

58.050.306 28.170.470

Passifs courants

Fournisseurs et autres créditeurs 9 3.523.211 3.414.510Partie à court terme des emprunts portant intérêts 6 4.372.453 42.662.430 Autres passifs courants 162.966 394.357

8.058.630 46.471.297

Total des passifs 66.108.936 74.641.767

Valeur nette d'inventaire 110.268.495 117.514.344

Valeur d'inventaire par action de capitalisation 668,52 678,71 Nombre d'actions de capitalisation en circulation 47.688 50.492

Valeur d'inventaire par action de distribution 255,59 277,81 Nombre d'actions de distribution en circulation 306.692 299.645

Les notes annexées font partie intégrante des états financiers.


11

RAPPORT ANNUEL 2006

IMMO CROISSANCE

ETAT CONSOLIDÉ DES VARIATIONS

DES ACTIFS NETS

Notes au 31 Déc. 2006 au 31 Déc. 2005

en EURO en EURO

Revenus

Revenus locatifs 15.212.382 15.329.244 Intérêts bancaires et divers 610.466 725.163 Dividendes sur valeurs mobilières 588 4.204 Autres revenus 719.766 799.059

Total des revenus 16.543.202 16.857.670

Charges

Commission de conseil et parties liées 8 482.327 431.438 Commission de la banque dépositaire 11 120.506 112.747 Frais bancaires, intérêts débiteurs 6 2.981.585 2.938.755 Frais opérationnels 12 2.252.612 1.746.926 Autres charges 13 350.809 376.511

Total des charges 6.187.839 5.606.377

Revenus nets consolidés des

investissements 10.355.363 11.251.293

(Moins-value)/plus-value réalisée sur ventes de titres 175.023 –(Moins-value)/plus-value réalisée sur ventes d'immeubles 1.427.267 –

Bénéfice réalisé consolidé 11.957.653 11.251.293

(Moins-value)/plus-value non réalisée sur immeubles de placement 2d (13.382.276) (1.816.184)

(Moins-value)/plus-value non réalisée sur actifs financiers 1.424 6.015

(13.380.852) (1.810.169)

Résultat avant impôt (1.423.199) 9.441.124

Impôt courant 15 (740.041) (27.764)Passif d'impôts différés 15 (298.457) 176.367 Actif d'impôts différés – (76.707)

Résultat consolidé des opérations (2.461.697) 9.513.020


au 31 déc. 2006 au 31 déc. 2005

en EURO en EURO

Flux de trésorerie nets provenant des activités opérationnelles

Résultat net des activités ordinaires avant impôt (1.423.199) 9.441.124Ajustement pour :Diminution / (Augmentation) du non-réalisé sur immeubles

de placement et autres actifs financiers 13.382.276 1.810.169Amortissement des immobilisations corporelles 319.930 312.406Impôts payés (75.050) (27.764)Diminution / (Augmentation) des Actifs courants 1.724 (396.766)(Diminution) / Augmentation des Passifs courants et

non courants hors prêts bancaires et impôts (122.689) (1.224.606)

Flux de trésorerie nets provenant

des activités opérationnelles 12.082.992 9.914.563

Flux de trésorerie nets provenant des activités d'investissement

Acquisition d'immobilisations corporelles (6.628) (1.125.136)Augmentation du coût des immeubles de placement (2.619.221) (1.496.184)Cession de certificats immobiliers 976.131 –Vente de filiale net de trésorerie (956.135) –


des activités d'investissement (2.605.853) (2.621.320)

Flux de trésorerie nets provenant des activités de financement

(Remboursement)/Augmentation des prêts bancaires - –Intérêts payéesSouscription/(rachat) de parts (12.910) (15.163)Vente des actions propres (878.565) -Distribution aux actionnaires (5.757.342) (5.929.805)


des activités de financement (6.648.817) (5.944.968)

(Diminution)/Augmentation nette de la

trésorerie et équivalent de trésorerie 2.828.322 1.348.275

Avoirs bancaires 2.034.752 2.729.287Découverts bancaires (7.662.429) (9.705.239)

Trésorerie et équivalent de trésorerie au début de l'année (5.627.677) (6.975.952)

Avoirs bancaires 1.573.098 2.034.752Découverts bancaires (4.372.453) (7.662.429)

Trésorerie et équivalent de trésorerie à la fin de l'année (2.799.355) (5.627.677)

RAPPORT ANNUEL 2006

12 IMMO CROISSANCE

ETAT CONSOLIDÉ DES FLUX DE TRÉSORERIE


13

RAPPORT ANNUEL 2006

IMMO CROISSANCE

Description Prix d’acquisition +/- value valeur

euro non réalisée bilantaire

euro

Solde d’ouverture 185.122.171 (12.332.171) 172.790.000

Variation de la valeur 2.619.221* (13.382.276) (10.763.055)

(1.506.945)** * (1.506.945)

Solde clôture 187.741.392 (27.221.392) 160.520.000

* Augmentation nette des cessions** Ce montant correspond à la plus-value non réalisée enregistrée jusqu'en 2005 et relative à la vente desimmeubles Central Parc et Le César, intervenue durant l'exercice 2006.

Pour la période du 1er janvier 2005 au 31 décembre 2005

Description Prix d’acquisition Plus(moins)-value Valeur bilantaire

en EURO non réalisée en EURO

en EURO

Solde d’ouverture 183.625.987 (10.515.987) 173.110.000

Variation de la valeur 1.496.184 (1.816.184) (320.000)

Solde de Clôture 185.122.171 (12.332.171) 172.790.000

EVOLUTION DES IMMEUBLES DE PLACEMENT



Actions de Actions de

capitalisation distribution

Nombre d'actions en circulation au début de la période 50.492 299.645

Nombre d'actions souscrites 1.543 10.990

Nombre d'actions rachetées 4.347 3.943

Nombre d'actions en circulation en fin de période 47.688 306.692

ETAT DES CHANGEMENTS INTERVENUS DANS

LE NOMBRE D'ACTIONS EN CIRCULATION


RAPPORT ANNUEL 2006

14 IMMO CROISSANCE

2006 2005

en EURO en EURO

Valeur d'inventaire au 1er janvier 117.514.344 113.614.394 Rachats de parts (4.069.179) (8.594.052) Souscriptions de parts 4.056.269 8.578.889 Dividende payé (5.697.188) (5.869.651) Résultat consolidé des opérations (2.461.697) 9.513.020 Moins-value/Plus-value (non) réalisée sur actifs disponibles à la vente 80.218 271.744 Variation de périmètre - cessions de filiales (32.837) –Cession d'actions propres 878.565* –Valeur nette d'inventaire au 31 décembre 110.268.495 117.514.344

* Durant l'exercice 2006, Immo Croissance a procédé à la vente de ses actions propres. Comptablement, en cas de rachat d'actions

propres, la valeur de celles-ci serait déduite de la valeur nette d'inventaire. Aucun profit ou perte ne serait comptabilisé dans l’état

consolidé des variations des actifs nets.

ETAT CONSOLIDÉ DES VARIATIONS DE LA

VALEUR D'INVENTAIRE

Actions de capitalisation Actions de distribution

VNI extrême par action– la plus haute € 704,09 Mai 2006 € 286,11 Avril 2006– la plus basse € 667,96 Juin 2006 € 255,38 Juin 2006

Cours extrême de la bourse de Luxembourg– le plus haut € 760,00 (05.09.2006) € 320,00 (07.04.2006)– le plus bas € 651,00 (06.01.2006) € 268,00 (01.12.2006)

Cours extrême de la bourse de Bruxelles– le plus haut € 750,00 (30.08.2006) € 310,00 (07.04.2006)– le plus bas € 618,50 (22.05.2006) € 270,10 (16.06.2006)

STATISTIQUES



15

RAPPORT ANNUEL 2006

IMMO CROISSANCE

EVOLUTION DES COURS DE BOURSE À LUXEMBOURG

ET DE LA VALEUR NETTE D'INVENTAIRE PAR ACTION

Valeur Boursière de Capitalisation

Valeur nette d'inventaire de Capitalisation

juin

00

déc

01

déc

00

déc

02

déc

03

déc

04

déc

05

déc

06

juin

01

juin

02

juin

03

juin

04

juin

05

juin

06

280,00

330,00

380,00

430,00

480,00

530,00

580,00

630,00

680,00

730,00

780,00

Depuis le 31/12/2004, la valeur nette d'inventaire est calculée selon les

normes comptables IAS/IFRS. La diminution de la VNI s'explique par l'ap-

plication de cette nouvelle méthode de calcul.

juin

00

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01

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340

320

300

280

260

240

220

200

Valeur Boursière de Distribution

Valeur nette d'inventaire de Distribution


RAPPORT ANNUEL 2006

16 IMMO CROISSANCE

Pendant l'exercice se clôturant au 31 décembre 2006, les immeubles

Central Parc et Le César ont été vendus en dégageant une plus-value

totale de cession de EUR 2.934.212. Un montant de EUR 1.427.267 est

constaté comme plus-value réalisée pour l'année 2006.

ETAT CONSOLIDÉ DES CHANGEMENTS

INTERVENUS DANS LA COMPOSITION DU

PORTEFEUILLE


STATISTIQUES

Des trois derniers exercices

2006 2005 2004

en EURO en EURO en EURO

Valeur nette d'inventaire globale 110.268.495 117.514.344 113.614.394

Valeur nette d'inventaire par action

de capitalisation 668,52 678,71 622,89de distribution 255,59 277,81 273,39

Dividende payé durant l'exercice 19,00 19,00 19,00


17

RAPPORT ANNUEL 2006

Evaluation Valeur Valeur %d’acquisition estimée actifs nets

(en EURO) (en EURO)

GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG 143.322.063 134.150.000 121,66

AUTRES PAYS 44.419.329 26.370.000 23,91

TOTAL PORTEFEUILLE-IMMEUBLES 187.741.392 160.520.000 145,57

Date Année de Surface Surface Surface Parkings Locatairesd’acquisition construction bureaux résidentielle archives -

et commerciale(en m2) (en m2) (en m2) (en m2)

GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG

ArsenalAv. E. Reuter, 6 • L-2420 Luxembourg 22.11.88 1973 5.177 – 1.240 87 adm. gouvernementale

Royal ArsenalAv. E. Reuter, 12-14 • L-2420 Luxembourg 23.05.89 1992 3.048 – 205 81 adm. gouvernementale

Centre MontereyAv. Monterey, 23 • L-2163 Luxembourg 22.11.88 1965 1.668 – 252 21 fiduciaire

Résidence 22 MontereyAv. Monterey, 22 • L-2163 Luxembourg 29.06.89 1993 – 913 112 3 commercial, résidentiel

Auf der HartCeinture Um Schlass, 1 • L-5880 Hesperange 27.10.88 1990 2.950 – – 95 multinationale

EdisonRue Thomas Edison, 7 • L-1445 Strassen 10.02.99 2000 6.579 – – 379 banque

NewtonRue Thomas Edison, 5 • L-1445 Strassen 01.10.99 2001 6.150 – 192 313 banque

GutenbergRue des Primeurs, 3 • L-2361 Luxembourg 13.09.99 2002 5.952 – 443 219 adm. gouvernementale

AUTRES PAYS

Mörsenbroich grandes entreprisesMünsterstraße, 359 • D-4000 Düsseldorf 10.01.90 1990 4.044 – 350 51 et PME

Waterloo Office ParkDrève Richelle, 161 • B-1410 Waterloo 17.12.93 1993 2.331 – 60 67 grandes entreprises

Keyberg 2Kouterveldstraat, 2 commercialisationB-1831 Diegem-Zaventem 31.03.95 1993 7.123 – 1.085 174 en cours

Les Collines de Wavre - Centre d’affairesChaussée des Collines, 50 • B-1300 Wavre 27.11.95 1995 1.372 – 150 34 multinationale

Marcel Thiry CourtAvenue Marcel Thiry, 200B-1200 Woluwe Saint Lambert 26.06.98 1990 4.664 – – 122 grandes entreprises

ETAT CONSOLIDÉ DU PORTEFEUILLE

AU 31 DÉCEMBRE 2006

A. PORTEFEUILLE-IMMEUBLES IMMEUBLES DE BUREAUX ET RÉSIDENTIELS

IMMO CROISSANCE


RAPPORT ANNUEL 2006

18 IMMO CROISSANCE

Dénomination Quantité Prix d’acquisition Valeur estimée % actifs nets

EUR Marie-Thérèse 565 185.900 68.930 0,06

TOTAL PORTEFEUILLE

CERTIFICATS IMMOBILIERS 565 185.900 68.930 0,06

B. PORTEFEUILLE – CERTIFICATS IMMOBILIERS

du 31 décembre 2006

Dénomination Quantité Prix d’acquisition Valeur estimée % actifs nets

EUR Marie-Thérèse 565 185.900 65.258 0,06EUR Metropolitan Buildings 5615 1.561.207 945.566 0,80

TOTAL PORTEFEUILLE

CERTIFICATS IMMOBILIERS 6180 1.747.107 1.010.824 0,86

au 31 décembre 2005


19

RAPPORT ANNUEL 2006

IMMO CROISSANCE

Note 1 – Généralités

Immo-Croissance est une société d'investissements immobiliers constituée

le 22 septembre 1988 sous la forme d'une Société d'Investissement à Capital

Variable (SICAV) en conformité avec la loi luxembourgeoise du 10 Août 1915

(modifiée) relative aux sociétés commerciales, et celle du 30 mars 1988 rela-

tive aux organismes de placement collectif. A partir du 13 février 2004, la

SICAV est régie de plein droit par la loi du 20 décembre 2002.

Le siège social d'Immo-Croissance est situé 69, route d'Esch, L-1470 Luxem-

bourg. Immo-Croissance est enregistrée sous le numéro RCS B 28872 au

Registre de Commerce et des Sociétés à Luxembourg.

L'objectif de la SICAV est d'offrir aux investisseurs privés et institutionnels la

possibilité d'investir dans un portefeuille diversifié et spécialisé en biens

immobiliers de qualité situés au sein de l'Union Européenne. Les investisse-

ments immobiliers pourront être de toutes natures, mais ils seront surtout

à usage commercial ou de bureaux.

La politique d'investissement d'Immo-Croissance est orientée vers le long

terme et des achats/ventes répétés de biens ne sont pas envisagés. Le

conseil d'administration pourra toutefois vendre à tout moment des biens

immobiliers de la SICAV en raison, entre autres, des perspectives de ces

biens ou des marchés.

Les états financiers consolidés sont présentés en Euro, qui est la monnaie

fonctionnelle et de présentation de l’entité et de ses filiales.

Les états financiers de la SICAV ont été approuvés par le conseil d’admi-

nistration du 07 mars 2007. Ils sont soumis à l'approbation de l'Assemblée

Générale des actionnaires du 11 avril 2007.

Note 2 – Principales méthodes comptables

Les états financiers consolidés de la SICAV et de toutes ses filiales ont été

préparés en conformité avec les Normes Internationales d’Information

Financière («IFRS») telles qu’adoptées par l’Union Européenne.

2a Principes de préparation des états financiers consolidés

Les comptes consolidés de la SICAV ont été établis selon le principe du

coût historique, à l'exception des immeubles de placement et des actifs

financiers disponibles à la vente qui sont évalués à leur juste valeur.

2b Principes de consolidation

Filiales

Une filiale est une entreprise sur laquelle la Sicav exerce un contrôle direct

ou indirect. Le contrôle est le pouvoir de diriger les politiques financière et

opérationnelle de cette entreprise afin de bénéficier des résultats de ses

activités. Une liste des filiales est incluse dans la Note 3.

NOTES AUX ETATS FINANCIERS

Consolidés au 31 décembre 2006


RAPPORT ANNUEL 2006

20 IMMO CROISSANCE

Les états financiers consolidés comprennent les états financiers d'Immo-

Croissance SICAV, et de ses filiales, préparés au 31 décembre de chaque

année. Les filiales sont consolidées à partir du moment où la SICAV en

prend le contrôle, et jusqu'à la date à laquelle la SICAV cesse d'en avoir le

contrôle. Les filiales ont été intégrées dans les états financiers consolidés

selon la méthode de l'acquisition. En conséquence, le prix d'acquisition a

été affecté aux actifs et passifs sur la base de leur juste valeur à la date

d'acquisition.

Pour établir les états financiers consolidés, les états financiers individuels

de la SICAV et de ses filiales sont combinés ligne par ligne en additionnant

les éléments semblables d'actifs, de passifs, de produits et de charges.

Afin que les états financiers consolidés présentent l'information financière

du groupe comme celle d'une entreprise unique, les étapes ci-dessous

sont alors suivies:

(a) la valeur comptable des participations de la SICAV dans chaque filiale et

la quote-part de la SICAV dans les capitaux propres de chaque filiale

sont éliminées,

(b) les intérêts minoritaires dans le résultat net des filiales consolidées de

l'exercice sont identifiés et soustraits du résultat du groupe afin d'obte-

nir le résultat net attribuable aux actionnaires de la SICAV.

Eliminations intra-groupe

Les soldes et les transactions intra-groupe, y compris les ventes, les char-

ges et les dividendes, sont intégralement éliminés.

2c Conversion des monnaies étrangères

En cas d'opération réalisée dans une monnaie autre que l'EURO, ces opé-

rations en monnaies étrangères sont enregistrées au taux de change en

vigueur à la date de l'opération. Les actifs et passifs monétaires libellés en

monnaies étrangères sont convertis au taux de change en vigueur à la date

de la clôture. Tous les écarts sont enregistrés dans l'état consolidé des

variations des actifs nets.

2d Immeubles de placement

Les immeubles de placement comprennent les biens immobiliers (terrains

et bâtiments) détenus par la SICAV soit pour en retirer des loyers, soit pour

en valoriser le capital, ou les deux.

Les immeubles de placement sont évalués initialement à leur coût d'acqui-

sition. Les coûts de transaction sont inclus dans l'évaluation initiale. Le

coût d'un immeuble de placement acheté comprend son prix d'achat, ainsi

que toutes les dépenses directement attribuables. Les dépenses directe-

ment attribuables sont, par exemple, les honoraires juridiques, droits de

mutation et autres coûts de transaction.

Après la comptabilisation initiale, les immeubles de placement sont esti-

més à leur juste valeur définie comme le meilleur prix pouvant être raison-

nablement obtenu par le vendeur, et le prix le plus avantageux pouvant être


21

RAPPORT ANNUEL 2006

IMMO CROISSANCE

raisonnablement obtenu par l'acheteur dans une transaction de gré à gré

où les parties agiraient en connaissance de cause, prudemment et sans

contrainte. Depuis le passage aux normes IFRS, cette juste valeur est esti-

mée hors frais d'acte.

Les dépenses ultérieures relatives à un immeuble de placement qui a déjà

été comptabilisé doivent être ajoutées à la valeur comptable de l'immeuble

de placement lorsqu'il est probable que des avantages économiques

futurs, au-delà du niveau de performance défini à l'origine de l'actuel

immeuble de placement, iront à l'entreprise.

La juste valeur des immeubles de placement est déterminée sur la base

d'une évaluation faite par un évaluateur indépendant avec une qualification

professionnelle, pertinente et reconnue, telle celle de Cushman &

Wakefield, qui peut faire valoir une expérience certaine dans l'évaluation

des immeubles de placement. Le mandat de l'évaluateur est renouvelé

annuellement par l'assemblée générale des actionnaires.

La juste valeur des immeubles de placement est établie sur base des

projections actualisées des flux de trésorerie futurs. Ces projections

s'appuient sur les termes des contrats de location, sur les autres

contrats existants ainsi que sur des indications externes telles que les

loyers actuels proposés sur le marché pour des biens comparables. Les

calculs des taux d'actualisation appliqués à la date de clôture sont éta-

blis par Cushman & Wakefield. Les estimations de la juste valeur des

immeubles de placement sont subjectives et les valeurs réelles peuvent

uniquement être établies lors de transactions de vente.

Les gains ou pertes non réalisés résultant des changements de valeur

d'évaluation des immeubles de placement sont compris dans l'état

consolidé des variations de l'exercice au cours duquel ils surviennent.

Les profits ou pertes résultant de la mise hors service ou de la réalisation

d'un immeuble de placement sont la différence entre le produit net de la

sortie et la valeur comptable de l'actif, et sont comptabilisés en produits ou

en charges dans l'état consolidé des variations de l'exercice au cours

duquel ils surviennent.

Les informations détaillées relatives aux immeubles de placement sont

présentées dans le tableau d’évolution des immeubles de placement.

2e Clients et autres débiteurs

Les créances clients, dont les échéances sont généralement comprises

entre 15 et 90 jours, sont reconnues et comptabilisées pour le montant

initial de la facture, déduction faite des provisions pour dépréciation des

montants non recouvrables. Une estimation du montant des créances

douteuses est effectuée lorsqu'il n'est plus probable que la totalité de la

créance puisse être recouvrée. Les créances irrécouvrables sont consta-

tées en pertes lorsqu'elles sont identifiées comme telles.


RAPPORT ANNUEL 2006

22 IMMO CROISSANCE

2f Trésorerie et équivalents detrésorerie

La trésorerie et les équivalents

de trésorerie comprennent la

trésorerie en banque, ainsi que

les dépôts à court terme ayant

une échéance initiale de moins

de trois mois.

Pour les besoins du tableau des flux de trésorerie consolidés, la trésorerie

et les équivalents de trésorerie sont définis nets des encours bancaires

courants.

2g Prêts et emprunts portant intérêts

Tous les prêts et emprunts sont initialement enregistrés au coût historique,

qui correspond à la juste valeur du montant reçu, net des coûts liés à

l'emprunt.

Postérieurement à la comptabilisation initiale, les prêts et emprunts portant

intérêts sont évalués au coût amorti. Le coût amorti est calculé en prenant en

compte tous les coûts d'émission et toute décote ou prime de remboursement.

Les profits et pertes sont enregistrés en résultat lorsque les passifs sont

extournés ou font l'objet d'une perte de valeur, ainsi qu'au travers du pro-

cessus d'amortissement.

2h Provisions

Les provisions sont comptabilisées lorsque la SICAV a une obligation

actuelle (juridique ou implicite) résultant d'un événement passé et qu'il est

jugé probable qu'une indemnisation sera nécessaire afin d'éteindre cette

obligation. Le montant de cette indemnisation doit dès lors être estimé de

manière fiable.

2i Revenus locatifs

Les contrats de location sont des accords par lesquels le bailleur cède au

preneur pour une période déterminée, le droit d'utilisation de la totalité ou

d'une partie des immeubles de placement en échange d'un loyer.

Un contrat de location non résiliable est un contrat de location pouvant être

résilié uniquement:

(a) si une éventualité peu probable survient;

(b) avec l'autorisation du bailleur;

(c) si le preneur conclut avec le même bailleur un nouveau contrat de loca-

tion portant sur le même immeuble de placement ou sur un actif équi-

valent; ou

(d) lors du paiement par le preneur d'une somme complémentaire (un

dédommagement quelconque) telle que définie, dès la signature du

contrat.


23

RAPPORT ANNUEL 2006

IMMO CROISSANCE

La durée du contrat de location désigne la période non résiliable pour

laquelle le preneur s'est engagé à louer le bien immobilier, ainsi que toutes

les périodes ultérieures pour lesquelles le preneur a l'option d'obtenir la

poursuite de son contrat de location moyennant ou non le paiement d'une

somme complémentaire dans la mesure où, dès le commencement du

contrat de location, on peut avoir la certitude raisonnable que le preneur

exercera son option.

Les revenus locatifs résultant d'immeubles de placement sont comptabilisés

de façon linéaire sur la durée des contrats de location en cours.

2j Objectifs et politique de gestion des risques financiers

Les principaux instruments de la SICAV sont constitués d'emprunts auprès

de banques. L'objectif de ces instruments financiers est de permettre le

financement des opérations de la SICAV. Cette dernière détient d'autres

instruments financiers tels que des certificats immobiliers.

Les risques principaux attachés aux instruments financiers de la SICAV

sont le risque de taux d'intérêt, le risque de liquidité, le risque de marché

et le risque de crédit. Cependant, la SICAV n'est pas exposée à une concen-

tration significative du risque de crédit. Le conseil d'administration de la

SICAV contrôle et évalue ces risques périodiquement.

2k Risque de taux d’intérêt

L'exposition du groupe au risque de variation des taux d'intérêt est liée à

l'endettement financier à long terme de la SICAV. La politique de la SICAV

consiste à gérer sa charge d'intérêt en utilisant une combinaison d'emprunts

à taux fixe et à taux variable.

2l Risque de liquidité

Le risque de liquidité provient du fait que les locataires seraient dans l'im-

possibilité de payer leur loyer dans un délai acceptable.

2m Risque de marché

Le risque de marché s'analyse au niveau macro et micro-économique. Une

analyse est effectuée en ce qui concerne les places européennes, et plus

spécifiquement au niveau des marchés sur lesquels les immeubles de la

SICAV sont situés. Ce risque englobe également l'exposition aux risques

politiques, à savoir la sensibilité d'un marché immobilier à des décisions

politiques supranationales.

2n Risque de crédit

La SICAV n'entretient de relations commerciales qu'avec des tiers dont la

santé financière s'avére solide. La politique de la SICAV est de vérifier la

santé financière de tous les locataires. De plus, les soldes clients font

l'objet d'un suivi permanent et, par conséquent, l'exposition du groupe aux

créances irrécouvrables n'est pas significative. Il n'y a pas de concentration

du risque de crédit.


RAPPORT ANNUEL 2006

24 IMMO CROISSANCE

2o Restrictions d'investissement

Conformément à la législation luxembourgeoise du 10 août 1915 (modifiée)

relative aux sociétés commerciales, à celle du 20 décembre 2002 relative

aux organismes de placement collectif et au prospectus, la SICAV est sou-

mise à certaines restrictions d'investissement. Les principales restrictions

sont détaillées ci-dessous:

– La SICAV ne peut investir plus de 20% de ses avoirs nets dans un seul

objet immobilier; cette limitation est applicable au moment de l'acqui-

sition de l'objet en question. Ne sont pas considérés comme objets dis-

tincts les objets immobiliers dont la viabilité économique est liée.

– La SICAV peut en outre investir jusqu'à concurrence de maximum 20%

de ses avoirs nets dans des certificats immobiliers, ou dans des titres

d'organismes de placement collectif de type ouvert ou fermé investis-

sant dans l'immobilier. Ils doivent être admis à la cote officielle d'une

bourse de valeurs dans un Etat européen, ou négociés sur un autre

marché d'un pays européen, sans que l'investissement en organismes

de placement collectif puisse dépasser 15% des avoirs de la SICAV.

– La SICAV peut placer temporairement les avoirs en instance de place-

ments immobiliers en comptes courants de dépôts à terme, et autres

placements de type trésorerie à court/moyen terme comme des certifi-

cats de dépôts et des bons de caisse par exemple.

2p Instruments financiers et décomptabilisation d'actifs et passifs

financiers

Actifs disponibles à la vente

Les actifs financiers disponibles à la vente sont des actifs financiers non-

dérivés qui sont désignés comme étant disponibles à la vente ou qui ne

sont classés dans aucune des autres catégories d’actifs financiers. Après

leur comptabilisation initiale, les actifs financiers disponibles à la vente

sont mesurés à la juste valeur et les gains et pertes sur de tels actifs sont

comptabilisés directement dans la valeur nette d'inventaire, jusqu’à ce que

l’investissement soit décomptabilisé ou jusqu’à ce que l’investissement

soit identifié comme devant faire l’objet d’une dépréciation auquel cas le

profit ou la perte cumulé précédemment comptabilisé dans la valeur nette

d'inventaire est alors inclus dans l'état des variations des actifs nets. La

juste valeur des investissements qui sont négociés activement sur des

marchés financiers organisés est déterminée par référence aux prix de

marchés publiés à la date de clôture.

Les méthodes et estimations suivantes sont utilisées pour évaluer la juste

valeur des instruments financiers:

Actifs et passifs courants:

La juste valeur des actifs et passifs courants est approximativement égale à

la valeur comptable retenue dans les états financiers. Ceci s’explique par le

fait que ces actifs et passifs sont réalisables à court terme. Les actifs cou-

rants pour lesquels une correction de valeur est nécessaire sont présentés

dans les états financiers nets de correction de valeur, reflétant ainsi leur

valeur de recouvrement estimée.


25

RAPPORT ANNUEL 2006

IMMO CROISSANCE

Dettes à court terme:

La valeur comptable des dettes à court terme retenue dans les états finan-

ciers est approximativement égale à leur juste valeur. Ceci s’explique par

l’échéance à court terme de ces dettes.

Dettes à long terme:

La juste valeur des dettes à long terme est basée sur la valeur de marché

de dettes cotées avec des caractéristiques similaires. Aux 31 décembre

2006 et 31 décembre 2005, la juste valeur des dettes à long terme est

approximativement égale à leur valeur comptable.

Actifs financiers

Un actif financier (ou, si applicable, une partie d’un actif financier ou une

partie d’un groupe d’actifs financiers similaires) est décomptabilisé

lorsque:

• Les droits sur les flux de trésorerie liés à l’actif financier arrivent à expi-

ration,

• La SICAV a transféré ses droits de recevoir les flux de trésorerie liés à

l’actif financier et soit, a transféré la quasi-totalité des risques et

avantages inhérents à la propriété de l’actif financier; soit, n’a pas

transféré ni conservé la quasi-totalité des risques et avantages inhé-

rents à la propriété de l’actif financier mais a transféré le contrôle de

l’actif financier.

Passifs financiers

Un passif financier est décomptabilisé lorsque l’obligation liée au passif

est éteinte, qu’elle est annulée ou qu’elle arrive à expiration. Un échange

entre la SICAV et un prêteur existant d’instruments d’emprunt dont les

termes sont substantiellement différents est comptabilisé comme une

extinction du passif financier initial et un nouveau passif financier est

comptabilisé. Il en est de même en cas de modification substantielle des

termes d’un passif financier existant. La différence entre les valeurs

comptables respectives du passif financier initial et du nouveau passif

financier est comptabilisée en résultat.

2q Evénements postérieurs à la date de clôture

Les événements postérieurs à la date de clôture sont les événements, tant

favorables que défavorables, qui se produisent entre la date de clôture et

la date de publication des états financiers.

2r Information sectorielle

Les activités opérationnelles se concentrent exclusivement dans le secteur

des immeubles de placement à usage commercial ou de bureaux situés au

sein de l'Union Européenne.


RAPPORT ANNUEL 2006

26 IMMO CROISSANCE

2s Actions

Les actions Immo-Croissance sont soit des actions de distribution, soit des

actions de capitalisation.

Les actions de distribution, appelées Immo-Croissance Distribution, sont

rétribuées par des dividendes alloués sur les résultats approuvés par l'as-

semblée générale des actionnaires.

Les actions de capitalisation, appelées Immo-Croissance Capitalisation, ne

donnent pas droit à la distribution d'un dividende, la part des résultats leur

revenant étant capitalisée.

2t Parties liées

Les parties liées sont définies comme les parties contrôlées directement

ou indirectement par la SICAV ou par la société de gestion. Lorsqu'il y a

une situation de contrôle, des informations sur les relations entre parties

liées sont fournies, qu'il y ait eu ou non des transactions entre elles.

2u Impôts

Les actifs et les passifs d’impôt exigibles de l’exercice et des exercices pré-

cédents sont évalués au montant que l’on s’attend à recouvrer ou à payer

auprès des administrations fiscales. Les taux d’impôt et les réglementa-

tions fiscales utilisés pour déterminer ces montants sont ceux qui ont été

adoptés ou quasi adoptés à la date de clôture.

Les impôts différés sont comptabilisés, pour toutes les différences tempo-

relles existant à la date de clôture entre le bilan fiscal des actifs et passifs

et le bilan comptable.

La valeur comptable des actifs d'impôts différés est revue à chaque date de

clôture et réduite dans la mesure où il n'est plus probable qu'un bénéfice

imposable suffisant sera disponible pour permettre l'utilisation de l'avan-

tage de tout ou d’une partie de cet actif d'impôts différés. Les actifs d’im-

pôts différés non reconnus sont réappréciés à chaque date de clôture et

sont reconnus dans la mesure où il devient probable qu’un bénéfice futur

imposable permettra de les recouvrer.

Les actifs et passifs d’impôts différés sont compensés s’il existe un droit

juridiquement exécutoire de compenser les actifs et passifs d’impôt exigi-

ble, et que ces impôts différés concernent la même entité imposable et la

même autorité fiscale.

2v Adoption de normes internationales d’information financière

(IFRS) durant l’année

Adoption anticipée

La SICAV a adopté les normes révisées suivantes durant l'année 2006 :


27

RAPPORT ANNUEL 2006

IMMO CROISSANCE

Amendement IAS 39 et IFRS 4 concernant les contrats de garantie finan-

cière

L’IASB a modifié le champ d’application de IAS 39 pour y inclure les

contrats émis de garantie financière. Cependant, si un émetteur de

contrats de garantie financière a clairement exprimé préalablement qu’il

traite ces contrats comme des contrats d’assurance et qu’il a appliqué les

règles comptables propres aux contrats d’assurance, il peut choisir d’ap-

pliquer soit IAS 39 (présents amendements), soit IFRS 4 aux contrats de

garantie financière concernés.

Selon ces nouveaux amendements à la norme IAS 39, les contrats de

garantie financière sont évalués initialement à la juste valeur puis ultérieu-

rement au montant le plus élevé de (a) celui déterminé selon IAS 37

"Provisions, passifs éventuels et actifs éventuels" et (b) du montant initia-

lement comptabilisé, diminué le cas échéant des amortissements compta-

bilisés selon IAS 18 "Produits des activités ordinaires".

L’émetteur pourra choisir IAS 39 ou IFRS 4 contrat par contrat, mais le

choix pour chaque contrat est définitif.

IFRIC 4 : déterminer si un contrat contient un contrat de location.

L'adoption de ces normes n'a pas eu d'impact sur les états financiers

consolidés.

Normes IFRS et interprétations de l’IFRIC non encore en vigueur.

La SICAV n’a pas appliqué les normes et interprétations suivantes qui ont

été publiées mais qui ne sont pas encore en vigueur :

IFRS 7 – instruments financiers : informations à fournir

IFRS 7 annule et remplace l'actuelle IAS 30 "Informations à fournir dans

les états financiers des banques et des institutions financières assimilées",

ainsi que la partie relative aux obligations d'information (et non de présen-

tation) requises par IAS 32 "Instruments financiers: informations à fournir

et présentation".

Amendement IAS 1 - Informations à fournir sur le capital

L’amendement à IAS 1 « Présentation des états financiers » ajoute des dis-

positions relatives aux informations à fournir sur le capital par une entité,

qui permettent aux utilisateurs de ses états financiers d'évaluer ses objec-

tifs, politiques et procédures de gestion de son capital.

IFRIC 9 relative à la réévaluation des dérivés incorporés.

IFRIC 10 relative à la dépréciation d’actifs et aux comptes intermédiaires.

Ces normes et interprétations doivent être appliquées aux périodes

annuelles ouvertes à compter du 01 Janvier 2007. La SICAV s’attend à ce

que l’adoption des positions officielles listées ci-dessus n’ait pas d’impact

sur les états financiers de la SICAV pour la période de leur première appli-

cation.


RAPPORT ANNUEL 2006

28 IMMO CROISSANCE

Note 3 – Participations dans des filiales

Les états financiers consolidés regroupent les états financiers de la SICAV

et de ses filiales listées dans le tableau ci-dessous:

Note 4 – Dépôts à long terme

Taux d'intérêt

effectif % Echéance 2006 2005

Estaks Properties N.V 4,50% 31.Mar.10 9.053.071 9.053.071

Immo Wavre S.A 8,50% 30.Nov.10 2.306.575 2.306.575

Total 11.359.646 11.359.646

Les dépôts à long terme ne sont pas disponibles et détenus en garantie des

emprunts bancaires (Note 6).

Note 5 – Trésorerie et équivalents de trésorerie

2006 2005

Avoirs bancaires et caisses 1.573.098 2.034.752

Les avoirs bancaires sont rémunérés à des taux variables indexés sur les

taux de rémunération des dépôts à vue. Les dépôts à court terme courent

pour des périodes diverses comprises entre un jour et un mois selon les

besoins immédiats du groupe en trésorerie.

Note 6 – Emprunts bancaires portant intérêts

La SICAV avait au 31 décembre 2006 des emprunts et découverts bancai-

res dont l'encours s'élève à EUR 62.422.759 (2005 – EUR 70.722.210). Ces

emprunts sont grevés de mandats hypothécaires sur immeubles situés

au Luxembourg et à Diegem. En outre, certains revenus locatifs ont été

donnés en garantie.

Les charges d'intérêts pour l'excercice s'élevent à EUR 2.981.585

(2005 - EUR 2.938.755).

Noms Pays % d'intérêt et de contrôle

d'enregistrement 2006 2005

Immo Wavre Office Parc S.A. • Mail 3, boîte 15 • B-1083 Bruxelles Belgique 100 100

Immo Diegem S.A. • 180, rue des Aubépines • L-1145 Luxembourg Luxembourg 100 100

Estaks Properties N.V. • Mail 3, boîte 15 • B-1083 Bruxelles Belgique 100 100

Immo Thiry Avenue S.A. • Mail 3, boîte 15 • B-1083 Bruxelles Belgique 100 100

Immo Waterloo S.A. • Mail 3, boîte 15 • B-1083 Bruxelles Belgique 100 100

Immo Orléans S.A. • 180, rue des Aubépines • L-1145 Luxembourg Luxembourg - 100

Immo Neuilly S.A. • 40, boulevard Henri Sellier • F-92156 Suresnes France - 100


29

RAPPORT ANNUEL 2006

IMMO CROISSANCE

Taux d'intérêt

effectif % Echéance 2006 2005

CourantDécouverts bancaires 1.460 2.279.420

Ligne de crédit L.T. - EUR 15.000.000 3,82% 19-Jan-06 – 15.000.000



Crédit de caisse - EUR 25.000.000 3,23% * 4.370.993 5.383.010

4.372.453 42.662.430

Non-courantLigne de crédit L.T. - EUR 15.000.000 3,82% 19-Jan-11 15.000.000 –

Ligne de crédit L.T. - EUR 10.000.000 2,89% 19-Jan-11 10.000.000 –

Ligne de crédit L.T. - EUR 10.000.000 3,37% 19-Jan-11 10.000.000 –

Immo Neuilly S.A. 3,53% 3-Apr-07 – 3.885.387

Immo Neuilly S.A. 3,71% 3-Apr-07 – 1.124.087

Immo Thiry S.A. 5,42% 26-Jun-08 11.690.659 11.690.659

Immo Wavre S.A. 8,50% 30-Nov-10 2.306.575 2.306.575

Estaks Properties N.V. 4,50% 31-Mar-10 9.053.072 9.053.072

Autres emprunts

58.050.306 28.059.780

62.422.759 70.722.210

(*) Emprunt bancaire à taux variable : ce taux correspond au taux Euribor 1 mois effectif sur l'année 2006

Le tableau suivant présente la valeur comptable, par échéance, des

emprunts:

Emprunts bancaires 2006 2005

<1 an 4.372.453 42.662.430 1-5 ans 58.050.306 28.059.780 > 5 ans – –

Total 62.422.759 70.722.210

Dexia Banque Internationale à Luxembourg ainsi que Dexia Banque Bruxelles

sont la contrepartie de la majorité des emprunts contractés par le groupe.

Boulevard Royal LuxembourgPhoto: Carlo Hommel – © Photothèque V.d.L.


RAPPORT ANNUEL 2006

30 IMMO CROISSANCE

Note 7 – Cession de participations dans des filiales

En date du 16 novembre 2006, la SICAV a vendu ses filiales Immo Orléans

et Immo Neuilly pour un montant total de EUR 1.801.640. Les actifs et pas-

sifs suivants ont été cédés.

Actifs

Actifs circulants 3.024.477Autres dettes (724.694)Dettes fiscales (664.191)

Actif nets cédés 1.635.592

Gain sur cession 166.048

Note 8 – Commission de Conseil et parties liées

Immo-Croissance est conseillée pour ses investissements par Immo-

Croissance Conseil S.A., société détenue intégralement et à parts égales par

Dexia Banque Internationale à Luxembourg, le groupe d'assurances Foyer S.A.

et Puilaetco Dewaay Private Bankers S.A., et spécialement créée à cet effet

pour une durée indéterminée le 22 septembre 1988. En date du

14 avril 2004, une nouvelle convention a été signée entre les parties susvisées.

Immo-Croissance Conseil S.A. reçoit des honoraires de conseil, payables à

la fin de chaque semestre, équivalents à 0,25% des actifs bruts de la SICAV

tels qu'estimés par les experts indépendants.

Le Conseiller a également droit à une commission de 5% sur les plus-

values nettes réalisées lors des ventes d'immeubles.

Immo Croissance Sicav pourra mettre fin au contrat à n'importe quel

moment moyennant une indemnité de 3% de la valeur des actifs bruts de

la Sicav.

Immo-Croissance Conseil S.A. représente la seule partie liée avec laquelle

des opérations ont été effectuées. Les charges relatives à la commission

de conseil s’établissent comme suit:

31 décembre 2006 31 décembre 2005

Immo-Croissance Conseil S.A. 482.327 431.438


31

RAPPORT ANNUEL 2006

IMMO CROISSANCE

Note 9 – Fournisseurs et autres créditeurs

2006 2005

Commission de conseil (note 8) 210.300 431.437

Dettes envers les fournisseurs 305.268 190.977

Intérêts à payer 1.817.186 1.624.456

Autres créditeurs 1.190.457 1.167.640

3.523.211 3.414.510

Note 10 – Engagements sur contrats de location

Les loyers futurs minima payables au titre de contrats de location simple

non résiliables sont les suivants au 31 décembre 2006 et au 31 décembre

2005:

2006 2005

Moins d'un an 1.544.849 14.782.151

Plus d'un an mais moins de cinq ans 3.952.805 14.938.986

Plus de cinq ans 3.422.489 5.819.135

8.920.143 35.540.272

Les loyers futurs minima sont en baisse au 31/12/2006 suite au départ

anticipé d'un locataire significatif. De nouveaux baux ont été signés durant

le premier trimestre 2007.

Note 11 – Commission de la Banque Dépositaire

Sur base du contrat de depôt signé le 23 septembre 1988 entre Immo-

Croissance et Dexia Banque Internationale à Luxembourg (la “Banque

Dépositaire”), la SICAV confie à la Banque Dépositaire la fonction de dépo-

sitaire des espèces, valeurs mobilières, autres avoirs et titres de proprié-

tés que la SICAV possède ou pourra acquérir.


RAPPORT ANNUEL 2006

32 IMMO CROISSANCE

La Banque Dépositaire est en droit de prélever sur les avoirs de la SICAV,

une commission de Banque Dépositaire payable à la fin de chaque trimes-

tre, calculée comme suit:

(a) 0,10% par an sur les actifs bruts en valeurs mobilières, liquidités et

autres actifs à l'exclusion de tout investissement direct en biens immo-

biliers, à la fin de chaque trimestre;

(b) 0,01% sur les actifs immobiliers avec un maximum de EUR 1.239,47 par

immeuble.

De plus, la Banque Dépositaire sera remboursée par la SICAV de tous les

frais et commissions mis à charge par les correspondants (système de

clearing ou banques) des avoirs et valeurs mobilières de la SICAV.

Note 12 – Frais opérationnels

Les principales charges locatives sont liées aux prestations collectives

(entretien, éclairage, etc.) et individuelles, les taxes locatives (nettoyage,

égouts, ordures ménagères), les impôts fonciers, les frais de concierge, les

frais de gérance et les frais d'assurance.

En ce qui concerne les autres charges locatives telles que les prestations

individuelles (par exemple, eau chaude, location des compteurs, le chauf-

fage) elles sont récupérables auprès des locataires. La SICAV tient à la dis-

position des locataires, avant l'échéance, la justification tant des dépenses

engagées par le groupe que des calculs de répartition entre les locataires.

2006 2005

Frais de maintenance 415.730 324.247

Amortissement pour travaux de rénovation & d'aménagement 319.930 312.406

Frais d'assurance 24.723 105.321

Frais d'expert immobilier indépendant 62.328 58.906

Frais d'exploitation 1.429.901 946.046

2.252.612 1.746.926

La SICAV prend à sa charge les frais d'intermédiaire immobilier, ainsi que tous

ses frais d'exploitation (incluant les éventuels émoluments et certaines dépen-

ses des administrateurs, de la gérance administrative, de l'agent domicilia-

taire, des réviseurs d'entreprises et des experts immobiliers, des conseillers

juridiques, des droits de mutation, ainsi que les coûts d'impression et de distri-

bution des rapports annuels et semestriels et du prospectus), toutes les com-

missions ou courtages, contributions et charges sur les sociétés payables par

la SICAV, et les frais d'enregistrement de la SICAV et du maintien de cet enre-

gistrement auprès de toutes les agences gouvernementales et des Bourses.


33

RAPPORT ANNUEL 2006

IMMO CROISSANCE

Note 13 – Autres charges

2006 2005

Taxe d'abonnement 59.205 57.133

Autres frais divers 291.604 319.378

350.809 376.511

En vertu de la législation et des règlements en vigueur actuellement, la SICAV

est soumise au Luxembourg à une taxe annuelle de 0,05% payable trimes-

triellement et calculée sur l’actif net de la SICAV à la fin de chaque trimestre.

D’après la législation actuellement en vigueur au Luxembourg, la SICAV n’est

pas sujette aux taxes de sociétés ou aux impôts sur les plus-values, ni à une

quelconque taxation immobilière sur les immeubles qu’elle détient au Grand-

Duché de Luxembourg, autres que les impôts fonciers.

Note 14 – Emission, rachats et conversion d’actions

Le Conseil d'Administration peut émettre des actions à tout moment dans

le respect des dispositions décrites dans le prospectus daté de mai 2004.

Il peut habiliter tout organisme financier pour ce faire. Le prix d'émission

peut être majoré d'une commission d'émission de 3% maximum.

La valeur nette d'inventaire est calculée le dernier jour ouvrable de chaque

mois. Il n'y a pas de calcul de la valeur nette d'inventaire pendant que les

souscriptions sont en cours.

Immo-Croissance a le droit de racheter ses propres actions. Les rachats

doivent être effectués sur le marché boursier de Luxembourg ou sur tout

autre marché organisé sur lequel les actions sont traitées. Le conseil d'ad-

ministration a toute latitude pour effectuer de tels rachats dans l'intérêt

général de la SICAV et de ses actionnaires. Le conseil d'administration n'est

cependant pas tenu de racheter la totalité des actions autorisées au rachat.

Le prix de rachat ne pourra pas dépasser la dernière valeur nette d’inven-

taire calculée.

Les actions rachetées par Immo-Croissance pourront être gardées dans le

portefeuille de la SICAV et replacées sur le marché boursier de Luxembourg

ou sur tout autre marché organisé sur lequel les actions sont traitées.

Les actions de distribution peuvent être converties en actions de capitalisa-

tion et vice versa, deux fois par an, sur base des valeurs nettes d'inventaire

déterminées le dernier jour ouvrable de mars et de septembre.


RAPPORT ANNUEL 2006

34 IMMO CROISSANCE

Note 15 – Impôts sur le résultat

La charge d'impôt pour les périodes au 31 décembre 2005 et au 31 décem-

bre 2006 se compose comme suit:

2006 2005

Impôt exigible

Charge d'impôt exigible (740.041) (27.764)Ajustement au titre de l'impôt exigible des années précédentes – –

Impôt différé

Afférents à la naissance et au renversement des différences temporelles (298.457) 99.660

(Charge)/Produit d'impôts comptabilisé(e)

au compte de résultat consolidé (1.038.498) 71.896

Le rapprochement chiffré entre la charge d'impôt et le produit du bénéfice

comptable multiplié par le taux d'impôt applicable à Luxembourg est le

suivant pour les périodes au 31 décembre 2005 et au 31 décembre 2006.

2006 2005

Résultat avant l'impôt sur les revenus (1.423.199) 9.441.124

Charge d'impôt sur les revenus au taux d'impôt en vigueur au Luxembourg pour les SICAV – –

Ajustement au titre de l'impôt exigible des années précédentes – (76.707) Effets des taux d'impôts dans d’autres juridictions (1.038.498) 148.603

Charge d’impôt sur les revenus au taux réel (1.038.498) 71.896

Les sources d'impôts différés sont les suivantes au 31 décembre 2006:

Bilan consolidé Compte de résultat consolidé

2006 2005 2006 2005

Passifs d'impôt différé Réévaluation à la juste valeur des

terrains et constructions – 108.169 108.169 176.367

Actifs d'impôt différé Pertes reportables sur des

bénéfices fiscaux futurs – 406.626 (406.626) (76.707)

Les actifs d'impôts différés au titre des déficits fiscaux générés en

Belgique (EUR 1,215,690) n'ont pas été reconnus car leur utilisation est

incertaine.

En accord avec les lois fiscales applicables aux sociétés du groupe, les dis-

tributions des résultats reportés des filiales à la SICAV ne sont pas taxa-

bles. Dans ce contexte, aucun passif d'impôts différés n'a été comptabilisé

(2005: 0) pour des impôts qui seraient dus sur les résultats non distribués

des filiales.


35

Note 16 – Immobilisations corporelles

Installations techniques Immobilisations Total

matériels et outillages en cours

Au 31 décembre 2004Valeur brute comptable 3.106.373 309.619 3.415.992Amortissement cumulé (700.098) – (700.098)

Valeur nette comptable 2.406.275 309.619 2.715.894

Mouvement 2005Acquisition 64.617 1.370.138 1.434.755Transfert – (309.619) (309.619)

Amortissement (312.406) – (312.406)

Au 31 décembre 2005Valeur brute comptable 3.170.990 1.370.138 4.541.128Amortissement cumulé (1.012.504) – (1.012.504)

Valeur nette comptable 2.158.486 1.370.138 3.528.624

Mouvement 2006Acquisition 6.628 – 6.628Transfert 9.222 (1.370.138) (1.360.916)

Amortissement (319.930) – (319.930)

Au 31 Décembre 2006Valeur brute comptable 3.186.840 – 3.186.840Amortissement cumulé (1.332.434) – (1.332.434)

Valeur nette comptable 1.854.406 – 1.854.406

RAPPORT ANNUEL 2006

IMMO CROISSANCE


RAPPORT ANNUEL 2006

36 IMMO CROISSANCE

La valeur des actifs nets d’Immo-Croissance et la valeur nette des actions

sont disponibles au siège social d’Immo-Croissance, auprès de la Banque

Puilaetco Dewaay Private Bankers S.A. et auprès de la Fortis Banque S.A. à

Bruxelles. En cas de changement important dans la valeur nette d’inventaire

ou d’une impossibilité d’établir cette valeur, Immo-Croissance demandera

la suspension des cotations et publiera un communiqué explicatif.

La SICAV publie annuellement un rapport détaillé sur son activité et sur la

gestion de ses avoirs. En outre, elle procède, après la fin de chaque

semestre, à la publication d’un rapport semestriel. Ces documents peuvent

être obtenus sans frais par tout intéressé, au siège social de la SICAV,

auprès de Dexia Banque Internationale à Luxembourg, Puilaetco Dewaay

Luxembourg S.A., Puilaetco Dewaay Private Bankers S.A. et auprès de

Fortis Banque S.A. à Bruxelles.

L’exercice social de la SICAV se termine le 31 décembre de chaque année.

L’assemblée générale annuelle des actionnaires se tiendra chaque année

au siège social d’Immo-Croissance ou à toute autre adresse dans la com-

mune de Luxembourg spécifiée dans le document convoquant l’assemblée.

Cette assemblée générale annuelle aura lieu le deuxième mercredi du

mois d’avril à 11 heures. Toutes les autres assemblées générales des

actionnaires se tiendront aux jours et heures spécifiés dans le document

convoquant ces assemblées. Ces convocations seront publiées dans le

“Mémorial” luxembourgeois, le “Moniteur” belge, le “Luxemburger Wort”,

dans un autre journal luxembourgeois, dans “l’Echo”, dans “De Financieel-

Ekonomische Tijd” et éventuellement dans des journaux étrangers à dési-

gner par le conseil d’administration. Les invitations à participer aux

assemblées générales sont envoyées par courrier aux détenteurs d’actions

nominatives au moins deux semaines avant la date de l’assemblée.

Ces invitations détailleront l’ordre du jour de l’assemblée, les conditions

d’admission ainsi que le quorum et les majorités requises, ceci en confor-

mité avec les stipulations de la loi du 10 août 1915 sur les sociétés com-

merciales établies au Grand-Duché de Luxembourg.

Les actions de la SICAV sont cotées en Bourse de Luxembourg et de

Bruxelles. Les actions de distribution donneront droit à la répartition d’un

dividende dont le montant sera proposé à l’approbation de l’assemblée

générale des actionnaires par le conseil d’administration. Quant aux

résultats revenant aux actions de capitalisation, ils seront systématiquement

et intégralement réinvestis. Le conseil pourra décider du paiement

d’acomptes sur dividende de l’exercice échu ou en cours dans le respect

des prescriptions légales en la matière.

Tout avis aux porteurs d’actions sera inséré dans le “Luxemburger Wort”,

dans un autre journal luxembourgeois, dans “l’Echo” et dans “De

Financieel-Ekonomische Tijd” et éventuellement dans d’autres journaux

étrangers.

INFORMATION AUX ACTIONNAIRES

Boulevard Royal LuxembourgPhoto: Carlo Hommel – © Photothèque V.d.L.


400225_Immo_RA06_FR.qxp 3/30/07 6:47 PM Seite C2

Documents

R A 2006 - Amazon S3...IMMO CROISSANCE SICAV Route d’Esch, 69 L-1470 Luxembourg Tél.: (352) 45 90 42 05 Fax: (352) 45 90 34 25 [email protected] Conseiller de la société