1. nousdonnons vie la villeRapport ANNUEL DOCUMENT DE RFRENCE 2011

2. Sommaire Rapport annuel Document de rfrence 2011 Partie 1: corporate01 Lessentiel sur Icade 01 Mission 03 Valeurs 04 Entretien avec Serge Grybowski 06 Panorama financier 2011 10 Les 3 mtiers dIcade 11 Foncire 17 Promotion 19 Services20 Nous donnons vie la ville 22 Investir pour la ville durable 38 Produire des solutions pour amliorer les cadres de vie 44 Raliser de grands projets 48 Proposer des services haute valeur ajoute52 Une gouvernance responsable 54 La gouvernance dIcade 58 Politique de dveloppement durable 60 Relations humaines 63 Indicateurs environnementaux 68 Gestion responsable du sige social70 Portfolio 2011 72 Rpartition gographique du patrimoine par type dactif 83 Organigramme simplifi dIcade Vous trouverez dans le CD-Rom en fin de ce document, lintgralit de la partie 2 : rapport financier et juridique

3. ICADE Rapport annuel document de rfrence 2011 lessentiel sur icade 01Foncire-dveloppeur, btisseur de villesdepuis plus de 150 ans, Icade est un acteurmajeur de limmobilier et du dveloppementdurable des villes. Alliant le meilleur du publicet le meilleur du priv, nous nous mobilisonspour donner vie la ville avec une grandediversit de clients et de parties prenantes.Grce au rapprochement en cours avec Silic,Icade devient le leader des foncires tertiairesfranaises et augmente sa capacit dedveloppement sur des terrains matriss etstratgiques dans le cadre du Grand Paris.1492 M 223M 6,7Mdchiffre daffaires cash-flow net courant valeur du patrimoine83,7 40%actif net rvalu par action loan to value

4. 02 ICADE Rapport annuel document de rfrence 2011 Des assises solides pour mieux anticiper Cote sur Euronext Paris, membre du SBF 120 et adosse un actionnaire puissant, Icade doit sa solidit, dans une conjoncture instable, la robustesse de son modle, la rcurrence de ses revenus, la taille de son portefeuille dactifs diversifi, et une vigilance de tous les instants : gestion performante, endettement matris, anticipation et innovation permanentes, vision long terme.

5. lessentiel sur icade 03Une performance nourriede valeurs partagestre une foncire-dveloppeur, cest aussifaire preuve douverture et de convictions:audace et solidarit sont les cls denotre performance collective. Qualitarchitecturale, matrise conomique etefficience environnementale sont autantdexigences portes par Icade pourdvelopper des espaces urbains mieuxconus, moins coteux et plus humains.

6. 04 ICADE Rapport annuel document de rfrence 2011 2011 aura t une anne rythme par le lancement de nouveaux projets trs prometteurs entretien avec serge grzybowski prsident-directeur gnral dicade Serge Grzybowski, comment sest passe lanne 2011 Le rapprochement dIcade avec Silic va donner naissance pour Icade ? la 1re foncire de bureaux du Grand Paris. Pouvez-vous nous en dire plus ? Serge Grzybowski : 2011 aura t une anne soutenue en termes de performances, avec une amlioration des rsultats conomiques et S. G. : Si le rapprochement est aujourdhui en marche, sa conclusion financiers dIcade. seffectuera lhorizon du second semestre 2012. Il a t rendu possible grce un timing favorable et la confiance de notre actionnaire de Une hausse du cash-flow net courant de 28 % rfrence, la Caisse des Dpts, qui donne Icade une opportunit de dmontrant la dynamique de croissance dIcade croissance sans prcdent dans son histoire. Toutes les composantes du cash-flow courant sont en amlioration: Au terme du processus de rapprochement, le patrimoine du nouvel cest le rsultat de notre stratgie dallocation dactifs (dsengagement ensemble devrait atteindre plus de 9 milliards deuros dactifs, dont du logement, rinvestissement dans des actifs tertiaires), des succs environ 80 % de parcs tertiaires et bureaux. commerciaux enregistrs ces dernires annes (Villejuif, H2O, Millnaire 1&2), de la croissance de lactivit et des marges des ples Promotion Cest effectivement une perspective et Services, de la matrise des frais de structure et des frais financiers. de croissance considrable De nombreux succs commerciaux qui garantissent S. G. : Considrable, et incontestablement en lien avec la direction lavenir le modle de dveloppement dIcade que nous avons prise ces dernires annes car le nouvel ensemble Icade- Icade a connu une anne record en termes de commercialisation Silic, lorsquil sera effectif, va renforcer notre business model commun. de ses actifs avec 105 000 m lous ou relous (Link, Millnaire 6, Mes- En effet, derrire la concidence des 2 base-line, foncire-dve- sine) permettant de faire passer le taux doccupation financier de loppeur pour Icade et propritaire-dveloppeur pour Silic, cest 91% fin 2010 95% fin 2011. Nous avons sign de nouveaux projets une seule et mme stratgie au service dun mme projet industriel, structurants pour le Parc du Millnaire avec des partenaires de 1er plan et un pas de gant dans le recentrage de nos activits vers notre cur (Veolia pour environ 85 000 m, ministre de la Justice et des Liberts de business. pour 34000m) scurisant le dveloppement des parcs tertiaires. Le backlog du ple Promotion augmente de prs de 26 %, notamment celui Ce rapprochement fait aussi sens grce une du ple Promotion tertiaire avec des oprations majeures engages ou complmentarit exceptionnelle des deux foncires gagnes : Pushed Slab (Paris), Macdonald (Paris), START (Saint-Quentin- en-Yvelines), Ambre (Lyon) et Prlude (Bordeaux). S. G. : En effet, et de cette complmentarit va natre une force de frappe nouvelle pour le nouvel ensemble, encore suprieure celle que Un volume dinvestissement de 730millions deuros, nous avons aujourdhui. en grande partie scuris Une complmentarit gographique exceptionnelle tout dabord, Cet investissement a t ralis en 2011 avec lacquisition des murs puisquau terme de lopration finalise, le nouvel ensemble devrait se de 13 cliniques dont 11 exploites par Mdi-Partenaires pour 350 millions positionner comme leader sur les 4 zones stratgiques de dveloppe- deuros (1 900 lits), la rnovation du Beauvaisis (12 000 m) et la poursuite ment du Grand Paris : au nord-est avec Roissy/Charles de Gaulle et tout de la rnovation de la tour EQHO (80 000 m). le territoire de Plaine Commune, louest avec La Dfense/Nanterre et Ainsi, 2011 aura t pour Icade une anne structurante, confirmant la au sud avec Orly/Rungis. Ainsi fdres, Icade et Silic seraient parties stratgie de tertiarisation poursuivie sans relche ces 5 dernires annes. prenantes dans 5 des 17 contrats de Dveloppement Territorial du Grand Cest galement une anne qui aura vu laffirmation de notre modle de Paris (Roissy-Villepinte, Saint Denis-Pleyel, la Dfense-Nanterre, Val-de foncire-dveloppeur, qui inscrit Icade dans une logique industrielle France-Gonesse, et Orly-Val-de-Bivre). puissante, dynamique, et ce, en dpit du ralentissement conomique Une complmentarit de mtiers galement vidente, assortie de la touchant lensemble du march. perspective de mutualisation des offres commerciales dIcade et de Silic

7. lessentiel sur icade ENTRETIEN AVEC SERGE GRZYBOWSKI 05 Serge Grzybowski en 4 dates Serge Grzybowski a dbut sa carrire comme administrateur civil de la Caisse des Dpts de 1983 1987, avant de rejoindre, notamment, le groupe Bourdais (Conseil en immobilier dentreprise) dont il deviendra Directeur gnral adjoint. En septembre 1992, il rejoint la Banque la Henin (groupe SUEZ) comme Directeur gnral et, de 1997 2000, il prend la direction gnrale de la BDPME, du CEPME et de la Sofaris. En 2001, Serge Grzybowski devient Directeur gnral de Gecina jusqu janvier 2006 o il entre chez HSBC comme Conseiller pour limmobilier et Directeur institutions financires. Le 1er aot 2007, Serge Grzybowski a t nomm Prsident-Directeur gnral dIcade sur proposition dAugustin de Romanet, Directeur gnral de la Caisse des Dpts.et du portefeuille de leurs clients et grands comptes, qui augure pour le S. G. : Nous sommes en premier lieu soumis un imprieux devoirnouvel ensemble le poids dune structure puissante et reconnue vis--vis de vigilance. Quelle sera en 2012 la situation des locataires au regard dede lensemble du march immobilier. leurs chances ? Quelle sera lattitude des banques dans le financement de lconomie et plus gnralement de limmobilier ? Quelle sera lvolu-Comme Silic, Icade dispose de rserves foncires tion des prix immobiliers et de la demande des particuliers ? Commentimportantes, quel atout cela reprsente-t-il pour vous ? volueront les taux dintrt ? Comment voluera la demande locative des bureaux ? Ce sont des questions que nous devons avoir lesprit. S. G. : Cest videmment un atout majeur en priode de crise, que de Cependant, nombre de ces interrogations, Icade apporte ses rponses :disposer de rserves foncires, et pouvoir ainsi acclrer ou temporiser rce sa solidit financire, la constance de son actionnariat, et sa gses dveloppements en fonction de la demande, sans tre tributaire des relation privilgie avec la Caisse des Dpts, qui restera lactionnairefluctuations du march. majoritaire du nouvel ensemble Silic-Icade ; Avec lassociation des parcs tertiaires de Silic et ceux des Portes de rce la solidit de ses portefeuilles, qui lui confrera les statuts gParis dIcade, le nouvel ensemble devrait capitaliser un potentiel de deux de 1re foncire du Grand Paris, 1re foncire de Sant, 3e promoteurmillions de mtres carrs dvelopper sur le long terme. franais, et donnera Icade une lgitimit, une notorit reconnue par lensemble des acteurs du march immobilier ;Justement, quel rythme Icade va-t-elle adopter en 2012 au grce, enfin, la consolidation de ses expertises, Icade a la capacit de grerregard du climat conomique ? de trs grands projets, la lumire de toutes ses comptences intgres.

8. 06 ICADE Rapport annuel document de rfrence 2011 Actionnariat Performance boursire de laction Icade (cours non corrig des dividendes verss), Epra & SBF 120 (base 100 : au 31/12/2010) 120 20,0 % 115 15,0 % 110 10,0 % 105 5,0 % 100 0,0 % 95 -5,0 % 90 -10,0 % 85 -15,0 % 80 -20,0 % 75 -25,0 % 70 -30,0 % 65 -35,0 % 60 -40,0 % 31/12/10 28/02/11 30/04/11 30/06/11 31/08/11 31/10/11 31/12/11 EPRA SBF120 ICADE Lactionnariat dIcade au 31/12/2011 Fiche signaltique Hold Co SIIC (1) Code ISIN FR0000035081 55,58 % Auto-dtention Mnmonique ICAD Place de cotation Euronext Paris Euronext Valeurs locales 0,88 % March Valeurs locales Compartiment A (Blue Chips) Secteur dactivit 8670, Real Estate Investment Trusts (classification Euronext) PEA (Plan dpargne non ligible (sauf pour les actions acquises Flottant en Actions) avant le 21 octobre 2011) dont 0,39 % pour le FCPE (2) SRD (Service ligible Rglement Diffr) 43,54 % Classification sectorielle ICB ICB Industrial & Office REITS, 8671 (1) Dtenue majoritairement par la Caisse des Dpts (2) Fonds commun de placement dentreprise Indices SBF 120, CAC ALL-TRADABLE, Euronext 100, IEIF Siic France, CAC All Shares, CAC Mid & Small, CAC Mid 60, CAC Financials, CAC Real Estate Capitalisation au 31/12/2011 3 160 609 607 euros Sinscrire au nominatif pur ou administr Dans les deux cas, il vous suffit den faire la demande auprs Nombre dactions cotes 51 992 262 au 31/12/2011 de votre intermdiaire financier, ou sur simple demande au 01 40 14 04 00 (BNP Paribas Securities Services).

9. lessentiel sur icade panorama 2011 07Chiffres cls financiersCrystal Park. Neuilly-sur-Seine (92). 39 911 m. Icade: investisseur. Le chiffre daffaires dIcade slve 1492,0millions deuros au Lexcdent brut oprationnel slve 355,5millions deuros au31dcembre 2011, contre 1431,8millions deuros au 31dcembre 2010, 31dcembre 2011, contre 304,4millions deuros en 2010, soit unesoit une augmentation de 4%. Cette hausse est lie, pour le ple Foncire augmentation de 17% grce notamment la commercialisation desTertiaire, une commercialisation dynamique des actifs de bureaux et surfaces vacantes, une meilleure matrise des charges des parcsdes parcs tertiaires et des investissements dans les cliniques et, pour tertiaires et lamlioration des marges de la promotion logement etle ple Promotion, un fort niveau dactivit de la promotion logement. du ple Services.Chiffre daffaires (en M) Excdent Brut Oprationnel (en M) +4% + 17 % 1 432 1 492 355 304 394 364 / 24 % 288 / 81 % 264 1 031 1 106 / 74 % Foncire Foncire 82 / 23 % Promotion Promotion Services 61 Services 107 110 / 7 % Autres (1) Autres (1) 8 10 / 3 % (100) (88) / -6 % (28) (24) / -7 % 2010 2011 2010 2011(1) Icade SA et Intra-groupe inter-mtier

10. 08 ICADE Rapport annuel document de rfrence 2011 Chiffres cls financiers Le cash-flow net courant atteint 223,5millions deuros (4,32euros Dans un contexte de forte pression sur les marges de financement par action) au 31dcembre2011, en augmentation de 28% par rapport et un march de taux la hausse, Icade a matris son cot de lendet- au 31dcembre 2010 (175,0millions deuros), grce aux commercia- tement, port 4,08% (aprs couverture) contre 3,93% en 2010. Avec lisations importantes de lanne du ple Foncire Tertiaire, des acqui- un LTV stabilis 40,0% (36,3% aprs prise en compte de louverture sitions de cliniques, de lamlioration significative de la rentabilit de de capital dIcade Sant), obtenu par le pilotage de ses ressources la promotion logement. financires, Icade affiche une structure financire solide en adquation Au 31dcembre 2011, lactif net rvalu EPRA triple net slve avec ses ambitions. 4313millions deuros, soit 83,70euros par action, soit une hausse de En 2011, Icade a lev 277 millions deuros de crdits bancaires, et 2,8% par rapport au 31dcembre 2010 et de 6,8% aprs retraitement initi sa diversification des financements par lmission dun USPP de du dividende de 3,30euros par action vers en avril 2011. 93,5 millions deuros 15 ans. Cash-flow net courant (en M)* ANR EPRA triple net + 28 % 4 130 M 4 208 M 4 313 M 184 175 223 84,5 81,4 83,7 /action /action /action 2009 2010 2011 Dc. 2009 Dc. 2010 Dc. 2011 * RetraitCash-ow net courant * des mesures non rcurrentes daccompagnement la cession des logements (15 M). Dcomposition par mtiers de la valeur prise en compte dans lANR en 2011 (en M) Valeur dentreprise Valeur du patrimoine des socits de services immobilier hors droits 68,5 6 727,3 1% 93,4 % Valeur dentreprise des socits de promotion 406,7 5,6 %

11. lessentiel sur icade panorama 2011 09Chiffres cls financiers Chiffres cls de la dette a dette financire nette slve en 2011 L 2691M, contre 2292M en 2010. e cot de financement moyen aprs couverture L slve en 2011 4,08%, compar 3,93% en 2010. a dure de vie moyenne de lendettement dIcade L stablit 3,8 annes en 2011, contre 4,5 annes en 2010. a part de lendettement plus de 5 ans L est de 25% en 2011, compare 24% en 2010. oan to Value stable en 2011: 40% (36% aprs prise L en compte de laugmentation de capital dIcade Sant). ucun enjeu de covenants au 31/12/11 A Dette financire brute par nature au 31/12/2011 Dcouverts bancaires Emprunts auprs des tablissements de crdits 2% 78 % Locations- nancement 5% Crdit hypothcaire Total dette brute 2 999,14 M 11 % Placements privs 3%En haut : Le Rhne. Villejuif (94). 8 007 m.Icade: investisseur/promoteur. Architecte : Hubert Godet.En bas : La Factory. Boulogne (92). 13 853 m.Icade: investisseur. Architecte : Joseph Luis Mateo.

12. 10 ICADE Rapport annuel document de rfrence 2011 Les 3 mtiers dIcade FONCIRE PROMOTION SERVICEs Icade a pour ambition Promoteur national de plein Le ple Services est ddi de poursuivre le renforcement exercice, Icade intervient aux activits de property de sa position de foncire au plus prs des marchs management, de gestion tertiaire de rfrence en locaux et rgionaux grce dimmeubles et de conseil, sappuyant sur limportant 27 implantations rparties auxquelles sajoute une potentiel que reprsente le sur lensemble du territoire activit Solutions comprenant dveloppement de ses parcs franais. Icade dveloppe des de lingnierie immobilire, tertiaires en le-de-France, projets de bureaux, de centres de la sret-scurit et de la notamment dans le cadre commerciaux, de logements, transaction. du projet du Grand Paris. de grands quipements publics et dtablissements de sant. Repres 2011 : Repres 2011 : Icade dploie galement des 364M expertises en amnagement urbain, conception et ingnierie de projet. 110M Chiffre daffaires Chiffre daffaires 5 500 000m2 Repres 2011 : 6,7Md Patrimoine valu 1106M Grs Chiffre daffaires 2 306 917m2 1808M Patrimoine Foncire Tertiaire Backlog

13. nous donnons vie la ville les 3 mtiers dicade 11Foncire:une stratgierenforce2011 est marque parlamlioration de laperformance conomiqueet financire dIcade et parle lancement de nouveauxprojets qui contribueront la performance future.La poursuite dun travail dassetmanagement actif a location Ingenico de limmeuble LINK L (10000m), Heineken de limmeuble H2O (9000m) Rueil-Malmaison et Oberthur de limmeuble situ avenue de Messine (2200m) permettant daccrotre le taux doccupation financier de 91,0% 94,7%. poursuite des arbitrages dimmeubles La matures avec la cession de limmeuble Atrium (11000m). Lacquisition de 13 cliniques pour 399 millions dont 11 au groupe Mdi-Partenaires avec des Centre commercial Le Millnaire et Millnaire 5 et 6. Aubervilliers (93). 59 000 m centre commercial hors bureaux. Architecte : A. Grumbach. baux fermes de 12 ans. Icade : co-investisseur, co-promoteur, matre duvre dexcution, assistant matre douvrage HQE. ouverture du capital dIcade Sant au pre- L mier trimestre 2012 avec lengagement ferme dinvestisseurs institutionnels de premier plan de souscrire une augmentation de capital a signature dun protocole daccord exclusif L La vente de logements et de commerces en pied rserve. avec le ministre de la Justice et des Liberts dimmeubles pour un montant de 61millions sur le Millnaire 3 pour une acquisition avec deuros.La dynamique des parcs tertiaires option dachat par le ministre de limmeuble a vente de 15 commerces dentre de ville L a signature dun par tenariat exclusif L qui sera dvelopp par Icade horizon 2013 essentiellement sous enseignes Maisons avec Veolia Environnement pour un projet pour 34000m. du Monde et Kiloutou pour un montant de dimplantation denviron 85000m sur le 19millions deuros. quartier du Millnaire et une livraison attendue Des arbitrages dans les fin 2015. portefeuilles non stratgiques Louverture du plus grand centre commercial a finalisation de la cession de limmeuble de L en France depuis 10 ans (59000m). bureaux situ Munich pour 72,5millions deuros.

14. 12 ICADE Rapport annuel document de rfrence 2011 La valeur du patrimoine ressort 6727mil- va en effet permettre Icade de se positionner lions deuros en augmentation de 10% par comme leader du secteur des foncires tertiaires rapport au 31dcembre 2010 et de 2,6% franaises et de renforcer son statut boursier primtre constant. Cette augmentation de tout en conservant une structure financire valeur tmoigne de la trs bonne rsistance solide. des actifs du ple Foncire Tertiaire au regard des tendances de march observes sur le La priode 2012-2015 verra, en outre, la livraison march en 2011. de plusieurs projets identifis et pour certains dj en cours de dveloppement. Ce pipeline de projets dinvestissements denviron 400mil- volution de la valeur du portefeuille lions deuros caractrise la volont dIcade de (en M, hors droits) sappuyer sur son savoir-faire de promoteur pour dvelopper des projets gnrateurs de + 10 % 6 727 (1) cash-flow et crateurs de valeur. + 5,6 % 305 5 804 (1) 6 129 (1) 247 plus long terme, le positionnement dIcade 358 381 61 259 sappuie sur limportant potentiel que reprsente 842 1 514 le dveloppement de ses parcs tertiaires dans 281 1 035 le cadre du projet du Grand Paris. La matrise 370 437 de ses rserves foncires uniques, auxquelles viendront sajouter celles de Silic, permettra 1 289 1 416 1 542 doffrir une gamme complte de produits pour Tertiaire 66 % Tertiaire 94 % Tertiaire 95 % les utilisateurs, dont le dveloppement sera 981 rythm par les besoins du march. 2 307 2 370 La politique dasset management dynamique mene ces dernires annes permet Icade denvisager sereinement lavenir. 1 992 361 312 Logement 34 % Logement 6 % Logement 5 % Dcembre 2009 Dcembre 2010 Dcembre 2011 Rpartition du patrimoine tertiaire par secteur gographique en 2011 Logement Bureaux France Parcs tertiaires Centres commerciaux (en M) quipements publics et Sant Entrepts Bureaux Allemagne Province Allemagne (1) Immeubles valoriss leur valeur dexpertise. 1 486 305 Paris Total le-de-France 1 192 Foncire Tertiaire 4 624 La Dfense Aprs la russite des oprations menes au 1re et 2e 698 cours des annes2010 et2011, telles que la couronne cession du portefeuille logement, lacquisition Croissant et lintgration de Compagnie la Lucette, Icade 1 713 Ouest poursuit sa stratgie au travers du projet de 1 021 rapprochement avec Silic. Cette opration

15. nous donnons vie la ville les 3 mtiers dicade 13Principales caractristiques du patrimoine au 31/12/2011 Donnes Valeur du Surfaces Taux Loyers IFRS Dure moyenne Rendement net au 31 dcembre 2011 patrimoine HD(1) louables doccupation annualiss ferme des baux (hors droits) (M) (m2) financier (%) (M) (annes) (%) Bureaux France 2 370 287 600 92,2 % 106,9 4,9 6,8 %(2) Parcs tertiaires 1 542 471 968 93,9 % 96,4 3,6 7,6 % (2 Centres commerciaux 437 211 295 97,4 % 23,9 5,6 6,1 % (2 Cliniques et autres 1 514(2) 617 186 100,0 % 99,7(2) 10,2 6,8 %(2) quipements publics Entrepts 247 598 470 89,8 % 22,0 5,4 10,4 % (2 Bureaux Allemagne 305 120 397 91,6 % 16,2 6,8 7,5 % (2 TOTAL FONCIRE TERTIAIRE 6 415 2 306 917 94,7 % 365,2 6,2 7,1 % (2(1) Y compris 851 M dactifs non gnrateurs de loyers (essentiellement des actifs en dveloppement). (2) Dont Icade Sant : valeur du patrimoine : 1 317 M, loyers IFRS : 85,8 M, rendement net : 6,8 %.Donnes relatives au ple FoncireLoyers nets (en M) 317 324 (+ 6 %) 299 98 103 99 82 79 87 80 77 66 53 20 20 21 23 8 15 3 62009 2010 2011 2009 2010 2011 2009 2010 2011 2009 2010 2011 2009 2010 2011 2009 2010 2011 2009 2010 2011 Bureaux (1) Parcs Tertiaires (1) Centres quipements Entrepts Logement TOTAL commerciaux (1) Publics & Sant(1) Y compris intra-groupe mtierPrincipaux investissements en 2011 (en M) TOTAL GNRAL 730 M Dont acquisition dactifs 407 M 13 cliniques 399 M 11 cliniques loues Mdi-Partenaires, 2 cliniques loues Vedici Commerces et centres commerciaux : 3 magasins exploits par Mr Bricolage 8 M Lous Mr Bricolage Dont valorisation dactifs 120 M Tour EQHO (ex Descartes), La Dfense 103 M Livraison T2 2013 Le Beauvaisis 028, Paris 19e 17 M Livr dbut 2012 Dont construction et extension dactifs 166 M dont : Bureaux, Villejuif 55 M Prlous LCL Centre commercial Le Millnaire, Aubervilliers 26 M Livr en avril 2011 Extensions et restructurations de cliniques 60 M Prlous

16. 14 ICADE Rapport annuel document de rfrence 2011 Le Millnaire 3, le nouveau dveloppement du Parc du Millnaire Aprs les Millnaire 1, 2, 5 et 6, Icade va dvelopper un nouveau btiment sur son parc. Ce site, destin accueillir une partie des effectifs du ministre de la Justice et des Liberts en 2015, dveloppe 34 000 m de bureaux sur 7 tages. Un projet exemplaire qui vise les certifications HQE et BREEAM Excellent, le label BBC (RT 2005 - 50 %), et satisfait aux ambitions du Plan Climat de la Ville de Paris. Le rez-de-chausse rassemble tous les services de limmeuble : hall daccueil, restaurant, caftria, conciergerie et auditorium de 200 places, tous regroups autour dun atrium protg par une verrire, vritable cur de ville de limmeuble. Architecte : KPF.

17. nous donnons vie la ville les 3 mtiers dicade 15 lot E, 26 000 m de bureaux neufs au sein du Parc des Portes de Paris Limmeuble, situ en bordure de la place Proudhon-Gardinoux, au pied de la future station de mtro de la ligne 12, est un projet pilote pour lequel Icade a imagin une enveloppe bio- climatique. Ce projet vise la certification HQE, BREEAM Excellent et la labellisation BBC. Architectes: Fassio-Viaud.

18. 16 ICADE Rapport annuel document de rfrence 2011 Ple Bureaux Centres commerciaux Entrepts Le portefeuille de bureaux en France, Icade dveloppe et possde des centres Icade possde un portefeuille dentrepts 288000m2, principalement situ Paris, accueille commerciaux, tels que le centre commercial comprenant notamment 12 entrepts, repr- des locataires de renom: PricewaterhouseCoo- Le Millnaire inaugur en avril2011 Auber- sentant 431000m lous intgralement au pers Neuilly-sur-Seine dans limmeuble Crys- villiers et le centre commercial Odysseum groupe Casino. La majorit de ces baux ont t tal Park, la banque LCL dans les immeubles de Montpellier. rengocis en 2009 afin de scuriser les loyers bureaux du programme Metropolitan Ville- pour une dure moyenne de 7 ans. juif, Heineken au sein de limmeuble de bureaux Valeur dexpertise: 437 M H2O Rueil-Malmaison. En Allemagne, Icade Valeur dexpertise: 247 M exploite un portefeuille de bureaux dune surface de 120400 m. quipements publics et Sant Ple Foncire Logement En 2011, Icade a concentr ses investisse- Ce portefeuille, en fort dveloppement, ments de bureaux sur des programmes dvelop- est compos notamment de 45 cliniques. Il Icade a cd en2009 et2010 une grande ps en interne, comme le sige social de LCL permet Icade de bnficier de baux longs non partie de son patrimoine de logements un Villejuif (Metropolitan) ou la rnovation de la tour soumis aux cycles immobiliers, et de cash-flows consortium dorganismes sociaux, soit prs de EQHO. Jusqu sa livraison au premier semestre immdiats indexs sur une longue priode. Les 30000 logements. En 2011, Icade a poursuivi le 2013, cette tour de 79 214m2 verra sa faade principaux locataires sont Gnrale de Sant, processus de cession des logements par la vente intrieure et extrieure, ses plateaux de bureaux Mdi-Partenaires, le groupe Vidici, le groupe en bloc de 264 logements situs Sarcelles pour et ses quipements techniques entirement Harpin, 3H et C2S. 12 millions deuros. Par ailleurs, des commerces rnovs par les quipes promotion dIcade. Grce son ancrage gographique histo- en pied dimmeubles, situs essentiellement Retrouvez ce sujet en pages26-27 rique en province, et son expertise en ing- Epinay-sur-Seine, Bagneux, Sarcelles et Crteil, nierie hospitalire, Icade est bien positionne ont t cds pour 32,8 millions deuros. Valeur dexpertise: 2 675 M. pour bnficier du dveloppement important des tablissements privs de sant en France Portefeuille de logements: comme en atteste lacquisition en 2011 de onze estim 312 M Parcs tertiaires cliniques auprs du groupe Mdi-Partenaires. pour 1851838 m et 6 millions deuros Retrouvez ce sujet en pages30-31 de loyers nets. Icade possde et dveloppe des parcs ter- tiaires au nord de Paris, de plus de 80 hectares Afin de capitaliser sur sa connaissance du dont 472 000 m2 louables au 31dcembre 2011, secteur et sur son savoir-faire en matire de ges- porteurs de dveloppements futurs importants. tion dactifs immobiliers de sant, Icade mne Icade y a cr un concept de campus dentre- bien louverture du capital dIcade Sant prises, alliant diversit, mixit et services dans des investisseurs tiers de premier ordre. Ces une volont de dveloppement durable. investisseurs, en participant des augmen- Retrouvez ce sujet en pages23 25 tations de capital venir, accompagneront le dveloppement futur dIcade Sant, dont Icade Par ailleurs, le rapprochement en cours conservera le contrle. entre Icade et Silic donnera naissance la pre- mire foncire de parcs tertiaires et de bureaux Valeur dexpertise: 1 514 M en France avec un patrimoine de plus de 9mil- liards deuros. Retrouvez ce sujet en page23 Valeur dexpertise : 1 542 M

19. nous donnons vie la ville les 3 mtiers dicade 17PROMOTIONune activitsoutenueEn 2011, lactivit PromotiondIcade a connu un rythmesoutenu : grce la hausse de 9% du backlog du ple Promotion Logement (884 millions deuros) par rapport au 31dcembre 2010 dans un march affichant une nette baisse des rser- vations; rce au doublement du backlog du ple g Promotion Tertiaire (bureaux, 486 millions deuros) par rapport au 31dcembre 2010 Lumine&Sens. Bordeaux (33). Icade: promoteur. Architecte : Flint. avec des oprations majeures engages ou gagnes: Macdonald (Paris), Ambre (Lyon) et Prlude (Bordeaux), Pushed Slab (Rungis) taux zro, de la TVA 5,5%, la Promotion Promotion Tertiaire,Chiffre daffaires: 1 106 M Logement a enregistr un chiffre daffaires quipements publics de 741millions deuros en hausse de 12% par et Sant rapport au 31dcembre 2010.Promotion Logement Le portefeuille foncier des logements et Le chiffre daffaires de la Promotion Ter- lots btir reprsente 8135 lots pour un chiffre tiaire, quipements publics et Sant a atteint Lanne 2011 a t nouveau marque, daffaires potentiel estim 1636 millions 373 millions deuros au 31dcembre 2011, enpour la Promotion Logement, par un niveau deuros. Rsultant dune politique prudente lgre baisse par rapport au 31dcembre 2010,dactivit historique aprs celui de 2010. Forte dengagement foncier, la production en dvelop- refltant la diminution de la Promotion Tertiairedes dispositifs Scellier, du doublement du prt pement reprsente jusqu deux ans dactivit. et de la Promotion quipements publics et Elle comprend notamment 20 projets (1000 Sant dans un contexte de march difficile. lots) sous le label village dor, des ensembles immobiliers conus pour les seniors, destins Promotion Tertiaire Pyramides dargent aux investisseurs dans le cadre des dispositifs de dfiscalisation. Tenant compte du ralentissement du mar- ch, lactivit Bureaux a report le lancement de certaines oprations de faon limiter lexpo- En 2011, Icade Promotion a remport Backlog: 884 M (+9%) sition aux oprations en blanc et remport de 10 pyramides - 9 dargent et 1 de trs belles oprations immobilires scurises, vermeil. Ce concours, organis Prix moyen de vente au m: 3 261 toutes labellises au plus haut niveau de stan- par la Fdration des Promoteurs dard des normes environnementales: Immobiliers (FPI), est destin Nombre de rservations: promouvoir la qualit, le savoir-faire 4 909 appartements et lots ente en tat futur dachvement Banque v et linnovation dans la construction Populaire Rives de Paris de limmeuble de de programmes immobiliers. bureaux Pushed Slab (18900m), situ dans

20. 18 ICADE Rapport annuel document de rfrence 2011 le futur co-quartier de la Zac de la Gare de Ingnierie Amnagement urbain Rungis, Paris 13e. Les travaux dmarreront en mars2012, pour une livraison fin fvrier2014; Au travers de son activit dingnierie, Dans le domaine de lamnagement urbain, Retrouvez ce sujet en page35 Icade assure des fonctions de matrise duvre Icade met, au service des villes et des grands signature dun bail de neuf ans fixe avec Egis gnrale, de bureau dtudes tous corps dtat, comptes souhaitant valoriser leur patrimoine pour 30100m de surface de bureaux (en dexpertise et dassistance technique pour tous foncier, une expertise complte. Les inter- co-promotion), soit la totalit de limmeuble types de projets: tablissements de sant, ventions portent sur toutes les phases des START Saint-Quentin-en-Yvelines (78), pour bureaux, immobilier commercial, logements, projets, de lamont jusqu laboutissement y installer son nouveau sige en juin2013; public ou priv. des oprations. vente en tat futur dachvement (en co-pro- motion) de limmeuble AMBRE (12320m) Lyon Suravenir, compagnie dassurance-vie Ple culturel Grammont. Rouen (76). Architecte : Rudy Ricciotti. du groupe Crdit Mutuel Arka. Le chantier dbutera courant de lt 2011 et la livraison est programme lt 2013; ente en tat futur dachvement (en co- v promotion) de limmeuble OPALE (12 837 m2 ) Foncire Investissement, autre filiale Lyon du groupe Crdit Mutuel Arka. La livrai- son est prvue au premier trimestre 2014; Retrouvez ce sujet en page33 ignature avec la RIVP (Rgie Immobilire s de la Ville de Paris) dune promesse en VEFA pour un immeuble de 15000m de bureaux situ au sein de limportante opration de reconversion de lancien entrept du Bou- levard Macdonald. Backlog: 486 M (+ 115 %) Portefeuille de projets en cours de dveloppement: 221 300 m Portefeuille de projets en cours de montage: 445 700 m Promotion quipements publics et Sant Icade est un des leaders dans le domaine des partenariats public-priv (PPP), la construc- tion dtablissements administratifs ou publics (enseignement, espaces culturels, commissa- riats) ou de sant (hpitaux, cliniques prives, EHPAD) grce une forte implantation locale. Portefeuille de projets en cours de ralisation: 210 900 m Portefeuille de projets en cours de montage: 146 000 m

21. nous donnons vie la ville les 3 mtiers dicade 19SERVICEsun large ventailde solutionsAu second semestre 2011,Icade a cd son activitde gestion et de dtention dersidences tudiantesen Espagne.Chiffre daffaires: 110 M Tour First. Courbevoie (92). Icade : property manager. Architectes : Kohn Pedersen Fox associates associ au cabinet franais SRA.Property Management Rsidences services Conseils et expertises Au travers de son activit de property mana- Par son activit de rsidences services, La diversit des expriences et la formationgement, Icade assure la gestion oprationnelle Icade gre, exploite et commercialise des rsi- pluridisciplinaire des quipes dIcade accom-du patrimoine immobilier de ses clients. dences avec services pour tudiants et person- pagnent les acteurs immobiliers de la rflexion nel en mobilit. Icade met la disposition des stratgique la mise en uvre oprationnelle Syndic dimmeubles tertiaires : Icade prend tudiants un parc de rsidences situes dans des solutions retenues. En 2011, Icade a tenduen charge toutes les problmatiques techniques, les grandes villes universitaires franaises. Avec son offre de services en incorporant lassetfinancires et environnementales du patrimoine prs de 7 953 lots, Icade est lun des leaders management pour compte de tiers.de ses clients. de ce march en France. Icade optimise lorganisation des actifs Dans le cadre de la rationalisation de ses et des contrats sous-traits pour le compte Grance : Icade optimise la gestion locative, activits, Icade a cd cette activit Nexity de ses clients propritaires, investisseurs ettechnique, financire, administrative, juridique dbut 2012. utilisateurs.et comptable du patrimoine de ses clients, et cesur lensemble du territoire national.

22. 20 ICADE Rapport annuel document de rfrence 2011 Nous donnons vie la ville grce nos comptences intgres de foncire-dveloppeur

23. nous donnons vie la ville 21Millnaire 1 et 2. Paris (75). Icade: investisseur et promoteur. Architecte : Arte Charpentier et associs.26 Investir pour la ville durable38 Produire des solutions pour amliorer les cadres de vie44 Raliser de grands projets52 Proposer des services haute valeur ajoute

24. 22 ICADE Rapport annuel document de rfrence 2011 Investir pour la ville durable Parce que la rponse aux grands enjeux de demain se prpare ds aujourdhui, Icade sengage aux cts de lensemble des parties prenantes du dveloppement du Grand Paris pour une ville durable + connecte, + conome, + solidaire.

25. nous donnons vie la ville investir pour la ville durable 23Le fabuleux destin des Parcsdes Portes de ParisUn territoire symbolede la ville durable Icade et Silic Fin 2011, Icade et la Caisse des Dpts se sont engages dans un processus de rapprochement avec la foncire tertiaire Silic, qui sera finalis courant 2012. Il donnera naissance la premire foncire de parcs tertiaires et de bureaux du Grand Paris, grce une complmentarit gographique, de mtiers, de potentiel de dveloppement exceptionnel entre Icade et Silic. Au service dun mme projet industriel, le nouvel ensemble poursuivra sa stratgie qui consiste valoriser, au rythme du march, les rserves foncires dtenues.Parc du Pont de Flandre. Paris (75).Le patrimoine de rserves foncires dIcade est constitu de Le Parc du Millnaire4parcs tertiaires, le Parc du Pont de Flandre, le Parc du Millnaire, La mtamorphose des anciens Entrepts etle Parc des Portes de Paris et le Parc du Mauvin. Ce territoire lui Magasins Gnraux de Paris reflte la volontpermet de mettre en action sa stratgie de foncire-dveloppeur: dIcade de revitaliser sur le long terme unvaloriser et dvelopper ses rserves dominante tertiaire au existant industriel en perte de vitesse et, plusrythme de la demande immobilire. largement, daccompagner le nouveau souffle du nord-est parisien impuls par les futurs dveloppements du Grand Paris. Avec prs de 200000m construits, livrs et lous sur une priode de 7 annes, Icade a su attirer sur ses parcs de trs grandes entreprises utilisatrices, telles que Pierre & Vacances, Alain Afflelou, Club Med, Quick, lAgence Rgionale de Sant ou Nokia. Linstallation de ces locataires a contribu crer de la valeur pour le nord-est parisien en termes dattractivit et dimage, et un vri- table cur de ville conomique entre Paris et Aubervilliers, sur la zone de Plaine-Commune.

26. 24 ICADE Rapport annuel document de rfrence 2011 Paris-Aubervilliers, le nouveau Une ville o bureaux, logements et commerces cluster de la cration La nature particulire des btiments a, se ctoient, favorisant lchange culturel et social. La reconversion de lentrept Macdonald Ministre depuis quelques annes, attir de nombreuses reprsente, partir dune structure prexistante de la Justice / socits de cration et de production pour y installer leurs studios et ateliers. Une concen- de 630 mtres de long, un programme diversifi de 165 000 m de logements BBC, bureaux, Millnaire 3 tration de talents que lon qualifie aujourdhui de commerces, activits et quipements embl- Le jeudi 22 dcembre 2011, Icade nouveau cluster de la cration, qui sera bientt matiques de la reconqute urbaine. a sign un protocole daccord complte par le premier campus en sciences exclusif avec le ministre de la sociales europen: le campus Condorcet. Justice et des Liberts portant Une certaine ide sur lacquisition par le ministre de la ville durable de limmeuble du Millnaire 3 qui Un levier social et socital sera dvelopp par Icade sur le La ville durable doit limiter son impact Parc du Millnaire. Ainsi, horizon Favoriser lemploi local sur lenvironnement, diminuer sa consom- 2015, le ministre de la Justice Pendant la construction du centre commer- mation dnergie et ses missions carbone, et des Liberts dmnagera cial du Millnaire Aubervilliers, Icade a sou- tout en garantissant une qualit de confort partiellement de la Place tenu lemploi local en signant une convention des habitants de plus en plus exigeants. Dans Vendme, pour regrouper sur cet avec la communaut dagglomration Plaine- cette logique, Icade a enclench la mutation immeuble de 34 000 m quelque Commune et la Ville de Paris. Ainsi, plus de 200 de son territoire en quartier durable, en cours 1600personnels dadministration personnes, dont une majorit de jeunes issus de certification environnementale ISO 14001. centrale, actuellement dissmins des quartiers voisins, ont obtenu un emploi en Cette volont dexemplarit se traduit par des sur plusieurs sites parisiens rinsertion lors du chantier. immeubles dmonstrateurs, tous certifis HQE en location. depuis 2005. Icade a t pilote sur la certifica- Mixit tous les tages tion HQE Exploitation qui garantit un suivi des La vision dIcade sincarne particulirement performances HQE lors de la vie du btiment. dans les programmes mixtes quelle dveloppe. Tous les immeubles venir seront BBC. Centre commercial Le Millnaire. Aubervilliers (93). 59 776 m centre commercial hors bureaux. Architecte : A. Grumbach. Icade: co-investisseur, co-promoteur, matre duvre dexcution, assistant matre douvrage HQE.

27. nous donnons vie la ville investir pour la ville durable 25 324916m2 Transports doux Avec lextension du tramway T3, le nou- veau terminus du mtro 12 et la future gare de RER E, le dveloppement des transports est un enjeu majeur pour la zone Paris Nord-Est. Btiments certifis HQE raliss Lobjectif dIcade : offrir la plus large gamme et venir de transports possible pour ses collaborateurs et locataires, en privilgiant des transports collectifs et respectueux de lenvironnement comme les navettes fluviales 100 % lectriques et les Vlib. Le centre commercial Le Millnaire Veolia Le centre commercial Le Millnaire Environnement possde la double certification HQE Com- a choisi Icade merce et BREEAM niveau Very Good, pour laquelle il a t pilote. Pour protger la biodi- Veolia Environnement a choisi versit, les sols ont t dpollus, 70arbres Icade comme partenaire exclusif plants et plus de 240000abeilles installes pour le projet dimplantation de sur le toit. Dautres projets de biodiversit sont son nouveau sige social sur le ltude comme, par exemple, une rserve Parc du Millnaire. Un btiment biologique pour les oiseaux. dmonstrateur de lordre de 85000m, qui sera conformeCentre commercial Le Millnaire. aux meilleurs standards duAubervilliers (93). dveloppement durable, et vise dores et dj lobtention de certifications internationales: HQE, BREEAM, LEED et DGNB. horizon 2015, ce sont prs de 4000 nouveaux salaris qui devraient sinstaller sur le quartierComprendre du Millnaire.Quelle est limportance de lusage dans laperformance environnementale du btiment ?La performance environnementale dun btiment (HQE et BBC par exemple)dpasse aujourdhui sa phase de conception. Lusage que les locataires et lemainteneur en font est tout aussi primordial. Gestion des tempratures intrieures,type dclairage, usage des quipements lectroniques sont des critres qui peuventfaire fortement varier la consommation relle dnergie de limmeuble. De mme,la gestion de leau et des dchets est fortement lie aux utilisateurs. Icade prend encompte ces aspects dexploitation et dusage dans sa dmarche de dveloppementdurable et accompagne ses locataires vers une matrise des consommationsdnergie et de fluides. Icade a engag la certification HQE Exploitation de sesbureaux, en contribuant la mise au point du rfrentiel et en obtenant cettecertification pour deux de ses immeubles (le btiment 270 et son sige,le Millnaire1). Elle a mis en place les annexes environnementales (bail vert) quivisent amliorer la performance nergtique globale dun immeuble par undialogue entre propritaire et locataire.Icade amliore en permanence la qualit environnementale de ses immeubles, neufs ouexistants. Elle exploite, en 2011, plus de 200 000 m de bureaux certifis Haute qualitenvironnementale (HQE) ou quivalent (BREEAM, LEED), soit 30 000 m de plus quen2010 (+ 16 % sur un an).

28. 26 ICADE Rapport annuel document de rfrence 2011 La rnovation haute qualit environnementale Icade se positionne en leader Cest au cur du premier quartier daffaires dans la ville, dans laquelle la communication europen de La Dfense quIcade sest enga- est facilite, lenvironnement co-durable, et de la rnovation dimmeubles ge dans son plus beau dfi dentreprise: la les services, multiples, varis et rpartis sur de bureaux haute qualit rnovation totale de limmeuble de bureaux lensemble des tages. environnementale. Un EQHO, anciennement Tour Descartes, qui fut La renaissance dEQHO se traduit par des savoir-faire reconnu et des le sige social dIBM pendant 20 ans (immeuble choix architecturaux ambitieux, impulss par le conu lorigine par les architectes Fernando cabinet darchitecture Hubert & Roy, fonds sur comptences intgres qui Urquijo, Giorgio Macola). louverture de limmeuble la lumire dans tous illustrent une vision long Son objectif: redonner cet immeuble ses clats, louverture sur la ville, louverture sur terme de la ville durable, et une emblmatique du skyline de la Dfense ses des jardins, en restructurant profondment les exigence de tous les instants lettres de noblesse, en offrant aux futurs utili- espaces de travail pour quils offrent 95% des sateurs les prestations dun immeuble tertiaire surfaces en premier jour. pour rpondre aux grands neuf, aux meilleures normes du march. Fleuron du dveloppement durable, enjeux urbains de demain. limmeuble vise la double certification HQE Rnovation et BREEAM Very Good, et la cer- Icade invente le premier tification HQE en phase Exploitation, et du La Tour EQHO en chiffres campus vertical point de vue nergtique, lanticipation de la nouvelle rglementation thermique RT 2012 78859 m de surface utile Icade a regroup autour dun mme projet avec, terme, 40% de rduction de la consom- toutes ses comptences intgres de foncire, mation dnergie primaire globale. Par ailleurs, 42 niveaux de promoteur et dexpert en ingnierie pour la labellisation BBC Rnovation est en cours. imaginer une nouvelle dfinition du bureau de 140 m de hauteur demain, et instaurer une nouvelle rfrence en Pour prparer les dcisions sur les matire de rnovation dimmeubles de grande prochaines rnovations, Icade a engag + de hauteur. une cartographie nergtique de son 5000 postes de travail Son originalit: appliquer en mode vertical patrimoine en 2011, dont les rsultats Livraison mi-2013 tous les avantages dun campus, vritable ville seront connus en 2012. Tour EQHO. Courbevoie La Dfense (92). Icade: investisseur et promoteur. Architectes: Hubert & Roy.

29. nous donnons vie la ville investir pour la ville durable 27 Comprendre Pourquoi rnover le patrimoine existant ? En France, la grande majorit des btiments ont t construits des poques o les proccupations dconomie dnergie et de performances environnementales taient inexistantes. Les immeubles neufs ne renouvelant que 1 % du parc par an, la rnovation de ce patrimoine, en particulier sur le plan nergtique, est une priorit, afin de limiter les impacts en gaz effet de serre. La consommation moyenne