Rapport d’Enquêtes Publiques Conjointes...assistantes maternelles. En effet, ce local se situe en haut d’une rue en forte pente et se trouve relativement excentré par rapport

E16000060/06

E16000060/06 Relocalisation Antenne SAF « Lou Nidou » à Nice 1/34 Mars 2017

Département des Alpes Maritimes

Commune de Nice

Rapport d’Enquêtes Publiques Conjointes

N° E16000060/06

Enquête préalable à la Déclaration d’Utilité Publique (DUP) Relative à la relocalisation d’une antenne du Service

Accueil Familial (SAF) « Lou Nidou » dans un local sis 2 Avenue St Joseph à Nice

Enquête parcellaire

afin de déterminer exactement les parcelles à acquérir pour permettre la réalisation du projet

Arrêté de Monsieur Le préfet des Alpes-Maritimes : 19 Janvier 2017 Période de l’Enquête : 27 Février au 17 Mars 2017 Date du rapport : 11 Avril 2017

Commissaire Enquêteur : CAMMAS Henri Destinataires : M. le Préfet des Alpes Maritimes

(avec dossier d’Enquête Publique, les 2 registres A et B) Copie : Tribunal Administratif de Nice

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Préambule

Le présent document comprend trois parties distinctes

Partie 1 : Le rapport et ses annexes, relatant d’une part la présentation de toutes

les parties communes de l’enquête publique conjointe, et d’autre part le traitement

des observations du public distinguées en fonction des 2 types d’enquête : Enquête

A : DUP et Enquête B : Parcellaire.

Partie 2 : Les conclusions motivées et l’avis du Commissaire Enquêteur

concernant l’enquête A de Déclaration d’Utilité Publique.

Partie 3 : Les conclusions motivées et l’avis du Commissaire Enquêteur

concernant l’enquête B Parcellaire

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PARTIE 1

RAPPORT D’ENQUETE PUBLIQUE CONJOINTE

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SOMMAIRE PARTIE 1

1/ CADRE GENERAL DE L’ENQUETE PUBLIQUE .............................................................. 5

1.1 Généralités et Objet de l’enquête ......................................................................................................... 5

1.2 Cadre juridique ...................................................................................................................................... 6

1.3 Nature et caractéristiques du projet ..................................................................................................... 7 a) Introduction ........................................................................................................................................... 7 b) Motivations de la ville de Nice pour ce projet......................................................................................... 7 c) Objet de l’opération ............................................................................................................................... 8 d) Caractéristiques techniques du projet .................................................................................................... 8 e) Appréciation sommaire des dépenses .................................................................................................... 9

1.4 Composition du dossier ....................................................................................................................... 10 a) Enquête DUP ........................................................................................................................................ 10 b) Enquête parcellaire .............................................................................................................................. 10

2/ ORGANISATION ET DEROULEMENT DE L’ENQUETE .............................................. 11

2.1 Désignation du commissaire enquêteur .............................................................................................. 11

2.2 Réception et étude du dossier ............................................................................................................. 11

2.3 Organisation de l’enquête ................................................................................................................... 11

2.4 Information du public .......................................................................................................................... 12

2.5 Visite des lieux ..................................................................................................................................... 12

2.6 Vérification et signature des dossiers, paraphage du registre d’enquête ........................................... 12

2.7 Déroulement de l’enquête publique ................................................................................................... 13

2.8 Incidents et climat au cours de l’enquête ............................................................................................ 13

2.9 Bilan comptable des observations ....................................................................................................... 13

3/ EXAMEN DES OBSERVATIONS RECUEILLIES ............................................................ 14

3.1 Observations relatives à l’enquête DUP .............................................................................................. 14

3.2 Observations relatives à l’enquête parcellaire .................................................................................... 14

4/ ANNEXES AU RAPPORT D’ENQUETE ........................................................................... 16

4.1 Annexe 1 : Décision de désignation du commissaire enquêteur ......................................................... 16

4.2 Annexe 2 : Avis de publication dans Nice-Matin ................................................................................. 17

4.3 Annexe 3 : Avis de publication dans Avenir Côte d’Azur ..................................................................... 18

4.4 Annexe 4 : Avis d'ouverture d'enquête publique ................................................................................ 19

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1/ CADRE GENERAL DE L’ENQUETE PUBLIQUE

1.1 Généralités et Objet de l’enquête

La présente enquête publique concerne la relocalisation de l’Antenne du

Service d’Accueil Familial (SAF) dénommée « Lou Nidou » de la commune de Nice

depuis son emplacement actuel, 24 avenue de Bellevue, au 2 avenue St Joseph. A

ce jour, l’emplacement actuel est jugé exigu, et surtout d’accès difficile pour les

assistantes maternelles. En effet, ce local se situe en haut d’une rue en forte pente

et se trouve relativement excentré par rapport aux domiciles des assistantes

maternelles.

Le local projeté pour la nouvelle antenne au 2 avenue St Joseph présente des

caractéristiques bien plus en rapport avec les besoins d’un Service d’Accueil

Familial, à savoir :

- Le local projeté se situe de plain-pied et en rez-de-chaussée.

- Sa superficie exploitable passe de 89 m² pour le local de Bellevue à 173

m² pour le local du 2 avenue St Joseph.

- Sa situation géographique est mieux adaptée par rapport au local actuel :

Le local du 2 avenue St Joseph se trouve au centre d’un secteur. D’après

les relevés de la Mairie de Nice, y résident les 21 assistantes maternelles,

et 15 d’entre elles seront plus proches du SAF.

Le local proposé pour la relocalisation de la SAF « Lou Nidou » résulte d’une

comparaison avec les locaux mis en vente dans le secteur, locaux qui n’ont pas

réellement les « mêmes capacités d’accueil ». Les deux locaux qui auraient pu être

sélectionnés en plus de celui du 2 avenue St joseph présentent des inconvénients

majeurs :

- Le premier, 2 rue Michelet est situé plus au Nord du secteur que la SAF

actuelle.

- Le second, situé 2 rue Trachel, bien que plus au centre, était vendu

occupé.

Le local pressenti au 2 avenue St Joseph se situe dans un endroit central,

accessible et de surface plus importante (89 m² 173 m²) que celui de l’avenue

Bellevue.

Actuellement, il est inoccupé. D’après les dires de la Mairie de Nice, le

propriétaire aurait peut-être pu convenir d’un achat à l’amiable. A ce jour, ce n’est

plus le cas, le propriétaire n’ayant répondu à aucun des courriers qui lui ont été

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adressés. Il faut peut-être rechercher auprès du maître d’ouvrage du projet si un

accord ne pourrait pas être trouvé, portant sur un prix en adéquation avec la valeur

de l’immeuble, d’autant plus que l’évaluation retenue date de la fin de l’année 2015

Si cet accord ne peut être trouvé, il faut alors démontrer l’Utilité Publique d’une telle

opération avant de lancer une procédure d’expropriation.

1.2 Cadre juridique

Les textes qui régissent l’enquête sont au nombre de trois :

- Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et en particulier ses

articles L.1 et L110-1 Déclaration d’utilité publique.

- R112-4 et suivants : Procédures spécifiques aux enquêtes de droit

commun, préalables à la Déclaration d’Utilité Publique.

L’article L1 du code de l’expropriation précise l’obligation de la tenue d’une

enquête publique préalablement à une déclaration d’utilité publique et avant toute

expropriation:

« L'expropriation d'immeubles, en tout ou partie, ou de droits réels immobiliers

ne peut être prononcée qu’à la condition qu’elle réponde à l’utilité publique

préalablement et formellement constatée à la suite d'une enquête publique et qu'il ait

été procédé contradictoirement et préalablement à la détermination des parcelles à

exproprier ainsi qu'à la recherche des propriétaires, des titulaires de droits réels et

autres personnes intéressées. »

Elle donne lieu à une juste et préalable indemnisation.

Les articles R111-1, R11-2, et R112 -2 à R 112-17 du code de l’expropriation

fixent les règles pour le déroulement de l’enquête publique.

J’ai été désigné en tant que commissaire enquêteur par le tribunal

administratif de Nice le 25 Novembre 2016.

Dans le cadre de cette enquête conjointe (DUP + Parcellaire), la Préfecture

de Nice est l’Autorité Organisatrice (AO). A l’issue de la clôture de l’enquête, le

commissaire enquêteur pourra décider s’il est favorable ou défavorable au projet par

un avis motivé.

La première enquête DUP est relative à la déclaration d’utilité publique avant

expropriation.

L’enquête parcellaire est lancée par Monsieur le préfet des Alpes Maritimes

conjointement à l’Enquête Préalable à la Déclaration d’Utilité Publique (DUP). Elle a

pour objet de déterminer la liste des propriétaires réels des biens concernés, et de

tous ceux qui pourraient avoir des droits ou invoquer des servitudes.

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1.3 Nature et caractéristiques du projet

a) Introduction

Le projet envisagé doit permettre une meilleure localisation de l’antenne SAF

« Lou Nidou ». Sa situation actuelle était excentrée par rapport aux lieux de

résidences des assistantes maternelles. Le nouveau lieu pressenti avenue St joseph

est plus adapté car situé sur une zone moins pentue que l’avenue Bellevue. Cela en

favorisera l’accès. Il ne faut pas oublier que les assistantes maternelles peuvent

venir avec des poussettes, parfois accompagnées d’un 3ème enfant à pied.

b) Motivations de la ville de Nice pour ce projet

La ville de Nice a mis en place 7 secteurs géographiques à travers la Ville.

Chaque secteur est doté d’une « Antenne » qui constitue un « SAF », Service

d’Accueil Familial. C’est un lieu de rencontre entre les assistantes maternelles

municipales, les enfants et l’équipe du service d’accueil familial dont font partie la

directrice, une éducatrice de jeunes enfants ainsi qu’une psychologue.

L’antenne « Lou Nidou » est abritée depuis 5 ans par la crèche municipale

Bellevue.

Elle est sûrement la plus exigüe à l’heure actuelle, compte tenu de son

voisinage avec la crèche. Depuis quelque temps, cet endroit ne convient plus à

l’emplacement d’un centre d’accueil familial pour des raisons pratiques, mais aussi

parce qu’il n’y a plus assez de place pour accueillir toutes les activités dédiées à la

petite enfance. Sa relocalisation permettra de situer le SAF dans le quartier du Piol,

dense et fréquenté qui ne dispose pas à ce jour d’une antenne de Service d’Accueil

Familial. C’est ce qui a permis de déclencher cette opération. Sur 21 assistantes

maternelles, 15 seront plus proches du SAF.

Dans le cadre de la veille réalisée sur le secteur géographique en matière du

suivi des déclarations d’aliéner, 75 ventes de locaux en rez-de-chaussée avaient été

répertoriés. 10 locaux ont fait l’objet d’études qui ont permis de constater que

certains étaient trop grands, d’autres trop petits.

Celui qui est présenté ici est apparu comme une réelle opportunité permettant

d’améliorer les services rendus aux familles. Ce secteur 3 « collines niçoises » est le

2ème à Nice à compter le plus d’assistants maternels municipaux (26), représentant

68 places d’accueil à temps plein et le plus d’enfants de moins de 3 ans. Il fait partie

des 4 territoires les plus peuplés de Nice.

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c) Objet de l’opération

L’opération consiste donc en la relocalisation d’une antenne du service

familial « Lou Nidou » qui doit abriter différentes activités :

- Des séances d’éveil pour les enfants accueillis par les assistantes

maternelles de la Ville

- Un espace ludothèque

- Un espace bibliothèque

- Des ateliers animés par une éducatrice de jeunes enfants pour les

assistantes maternelles municipales

- Des réunions d’information et de formation

- Des consultations avec le pédiatre

- L’accueil des familles

d) Caractéristiques techniques du projet

Le local disponible qui permettrait de répondre au besoin de cette antenne se

trouve dans une copropriété, cadastrée section MH n°165, sise 2 avenue St Joseph,

dans le quartier du Piol, à proximité du Boulevard Gambetta, au sein du territoire n°3

« Collines Niçoises ». Il constitue le lot 4 de l’immeuble et appartient à l’indivision

AZZABI. Il comprend un sas d’entrée, une grande pièce principale, des locaux à

vocation sanitaire et un local en pied d’immeuble. La façade sur rue est composée

d’une baie vitrée obturée en partie basse et d’une porte d’entrée équipée d’un volet

roulant. Pour le local en pied d’immeuble, la façade est composée de 3 ouvrants.

L’aspect extérieur est à reprendre en totalité (maçonneries, enduits,

menuiseries, peinture, signalétique, sécurisation avec des grilles anti-infractions).

Une rampe d’accès s’avère nécessaire, le niveau de la pièce principale étant

légèrement plus haut que le trottoir.

Pour déterminer les travaux à l’intérieur, il faudra procéder à un diagnostic

précis et exhaustif des locaux (solidité, disposition des pièces, état du second

œuvre, niveaux des sols, étanchéité, isolement par rapport aux tiers, installations

techniques, raccordements aux réseaux publics).

Ces travaux apporteraient une nette amélioration à l’environnement compte

tenu de la qualité médiocre de la façade actuelle, les éléments de façade retenus

pour ces travaux étant conformes au règlement d’urbanisme et en harmonie avec la

façade de l’immeuble et celle des immeubles avoisinants. Il faudra l’accord de la

copropriété pour les travaux de modification de la façade.

Concernant l’accessibilité au site, 2 places de stationnement seront réservées

sur le trottoir du Boulevard Gambetta, l’avenue St Joseph étant une voie privée.

Par ailleurs, les lignes 4, 7, et 23 circulent dans le boulevard.

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Devront être aménagés :

- Un bureau pour la permanence de la puéricultrice en charge de

l’accueil des parents, et pour les consultations médicales, avec une

salle d’attente attenante

- Un bureau pour l’éducatrice

- Une grande salle pour les regroupements d’enfants lors des activités

d’éveil avec sol souple

- Une salle de réunion pouvant contenir au moins 20 adultes

- Un local pour le rangement des poussettes

- Des toilettes enfants (2 petits WC) avec une table de change et

lavabos (salle carrelée)

- Des toilettes pour adultes avec un point d’eau

- Une cuisine pour les activités et les goûters des enfants avec évier,

four, micro-onde, petit réfrigérateur et des rangements pour vaisselle

- Un espace polyvalent (atelier, ludothèque, bibliothèque,

psychomotricité)

La superficie totale du local sera de 173 m2 alors que le local 24 avenue

Bellevue représentait 89 m2.

e) Appréciation sommaire des dépenses

Il est fait l’hypothèse de ratios moyens pour le coût de la rénovation et le

réaménagement des locaux.

S’agissant de l’immeuble, la dépense d’acquisition serait de 185.800 €

représentant un coût de 1.074 €/m² de SDP, qui se situe dans la fourchette basse

comparée à toutes les ventes de locaux commerciaux du secteur recensés depuis

2014.

Le coût total des travaux serait de 460.000 € TTC, ce qui représente un coût

raisonnable au regard des budgets disponibles et des opérations du même type.

L’opération (acquisition + travaux) reviendrait donc à 645.800 € TTC.

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1.4 Composition du dossier

a) Enquête DUP

- Plan de situation

- Plan de périmètre

- Notice explicative

- Plan général des travaux

- Caractéristiques des ouvrages les plus importants

- Estimation sommaire des dépenses

- Registre d’enquête

- Arrêté préfectoral d’ouverture d’enquête

- Avis d’enquête

- Certificats d’affichage

- Publication journaux

- Autres pièces

b) Enquête parcellaire

- Plan de situation

- Plan parcellaire

- Etat parcellaire

- Registre d’enquête

- Délibération

- Arrêté préfectoral d’ouverture d’enquête

- Avis d’enquête

- Notifications individuelles

- Certificats de publication et d’affichage

- Publication journaux

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2/ ORGANISATION ET DEROULEMENT DE L’ENQUETE

2.1 Désignation du commissaire enquêteur

J’ai été désigné par le Président du tribunal administratif de Nice le 25

novembre 2016 afin de procéder à une enquête publique ayant pour objet l’enquête

conjointe publique préalable à déclaration d’utilité publique et enquête parcellaire

relative à la relocalisation d’une antenne du Service d’accueil Familial (SAF) « Lou

Nidou » dans un local sis 2 avenue St joseph à Nice.

2.2 Réception et étude du dossier

Le dossier m’a été remis le 17 Janvier 2017 à la Préfecture par Mme Corine

Tomas du service foncier de la ville de Nice. Nous avons compulsé ensemble le

dossier.

2.3 Organisation de l’enquête

Le siège de l’enquête est fixé en mairie de Nice : Territoire collines niçoises -

70 avenue de Pessicart-06 100 Nice

Les pièces du dossier ainsi qu’un registre d’enquête à feuillets non mobiles

(registre A pour l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique du projet de

relocalisation de l’antenne du service familial « Lou Nidou »), côté et paraphé par le

commissaire enquêteur ont été déposés en mairie de Nice au siège de l’enquête du

27 Février au 17 Mars 2017 inclus ainsi que le plan parcellaire, la liste des

propriétaires et le registre d’enquêtes à feuillets non-mobiles coté et paraphé par le

maire (registre B).

Avant le début de l’enquête, il a été fait notification individuelle du dépôt de

dossier de l’enquête parcellaire, par pli recommandé avec demande d’avis de

réception aux propriétaires figurant sur la liste déposée.

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Les permanences du commissaire-enquêteur au siège de l’enquête ont été

tenues :

- Le lundi 27 février 2017 de 8h30 à 12h et de 13h à 17h

- Le jeudi 9 mars 2017 de 8h30 à 12h et de 13h à 17h

- Le vendredi 17 mars de 8h30 à 12h et de 13h à 15h45

- Le vendredi 17 mars, à la clôture du délai d’enquête, le registre A a été

clos et signé par le commissaire enquêteur ainsi que le registre B.

2.4 Information du public

Affichage en mairie principale de Nice et territoire Collines Niçoises sur les

panneaux habituels depuis le 13 février 2017 de la notification faite le 7 Février 2017

à la SCI Famy et Monsieur et Madame AZZABI, ainsi que l’arrêté et avis d’ouverture

des enquêtes conjointes DUP et parcellaire.

Les publications des 2 enquêtes ont été faites dans Nice-Matin et L’avenir

Côte d’Azur :

- Avenir Côte d’Azur : Avis d’ouverture et 1er avis d’enquête le vendredi

10 février 2017 ; 2ème avis d’enquête le 3 mars 2017

- Nice matin : Avis d’ouverture et 1er Avis le 13 février 2017; 2ème avis le

27 février 2017

2.5 Visite des lieux

Je me suis rendu d’abord sur les lieux actuels de l’antenne SAF et ai pu

constater les difficultés d’accès ainsi que l’exiguïté du local. Je me suis rendu

ensuite 2 avenue St-Joseph et ai pu constater l’accès environnant plus adapté de ce

local. Je n’ai pu pénétrer à l’intérieur en l’absence d’autorisation des propriétaires.

2.6 Vérification et signature des dossiers, paraphage du registre d’enquête

Il a été effectué le 1er jour de l’enquête, soit le lundi 27 février 2017.

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2.7 Déroulement de l’enquête publique

L’enquête s’est déroulée sans incident. Les personnes qui se sont déplacées

ont pu consulter le dossier.

2.8 Incidents et climat au cours de l’enquête

Aucun incident n’a été relevé.

Plusieurs assistantes maternelles se sont déplacées pour déposer leurs

observations, ainsi que des personnels spécialisés de la petite enfance, dont le lieu

de travail est ailleurs dans Nice.

Quelques voisins se sont déplacés, certains favorables au projet, d’autres

inquiets. Monsieur AZZABI et son fils sont également venus pour faire constater

simplement leur avis défavorable au projet.

2.9 Bilan comptable des observations

20 observations sur le registre A et 2 sur le registre B

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3/ EXAMEN DES OBSERVATIONS RECUEILLIES

Concernant l’enquête DUP et l’enquête parcellaire

3.1 Observations relatives à l’enquête DUP

Les observations reçues relèvent de deux catégories, les professionnels de la

petite enfance et le voisinage. Personne n’est formellement opposé au projet.

Les professionnels de la petite enfance : ceux qui sont appelés à être

relocalisés et d’autre affectés à d’autres secteurs de Nice se sont sentis concernés.

Ils sont tous très favorables, mettant particulièrement en avant l’accès pentu Avenue

de Bellevue, difficile d’accès pour des assistantes maternelles se déplaçant à pied

avec poussettes et jeunes enfants devant marcher, ainsi que l’amélioration attendue

avec les nouveaux locaux. La plus grande surface des nouveaux locaux favoriserait

le bien-être des enfants et la possibilité d’activités d’éveil diverses.

S’agissant du voisinage, certains sont très favorables, attendant de ce projet

un début de redynamisation du quartier. Ils espèrent que ce projet sera suivi

d’autres, avec des infrastructures adaptées. D’autres ne s’y opposent pas totalement

mais veulent être rassurés sur la possibilité pour le quartier d’absorber un surcroît de

circulation et de besoin en stationnement alors que les possibilités de stationnement

elles, sont limitées.

3.2 Observations relatives à l’enquête parcellaire

Deux membres de la famille AZZABI concernée par l’expropriation se sont

déplacés, M. Mohamed AZZABI, le propriétaire, et son fils. Ils ne sont pas favorables

à l’expropriation, le fils ayant des projets qui ne sont pas précisés sur ce local et le

père souhaitant faciliter ces projets. La notification individuelle de l’enquête

parcellaire a été faite.

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En conclusion générale des 2 enquêtes conjointes

Le rapport, tout en répondant aux observations des intervenants, a permis

d’examiner les dires du public relatives au projet de relocalisation d’une antenne du

Service Accueil Familial (SAF) « Lou Nidou » dans un local sis 2 Avenue St Joseph

à Nice et ceux portant sur l’acquisition foncière par le Maître d’Ouvrage pour la

réalisation du projet.

Au vu de l’étude du dossier et des réponses formulées, le commissaire

enquêteur, après avoir répondu à toutes les observations du public et entendu les

acteurs aptes à le renseigner sur le dossier fonde ses conclusions dans un

document séparé au titre de ces 2 enquêtes intitulées « CONCLUSIONS

MOTIVEES ET AVIS DU COMMISSAIRE ENQUETEUR ».

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4/ ANNEXES AU RAPPORT D’ENQUETE

4.1 Annexe 1 : Décision de désignation du commissaire enquêteur

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4.2 Annexe 2 : Avis de publication dans Nice-Matin

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4.3 Annexe 3 : Avis de publication dans Avenir Côte d’Azur

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4.4 Annexe 4 : Avis d'ouverture d'enquête publique

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PARTIE 2

CONCLUSIONS MOTIVEES ET AVIS SUR LA DUP

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Commune de Nice

Conclusions et Avis motivé

Enquête préalable à la Déclaration d’Utilité Publique (DUP) Relative à la relocalisation d’une antenne du Service

Accueil Familial (SAF) « Lou Nidou » dans un local sis 2 Avenue St Joseph à Nice

Arrêté de Monsieur Le préfet des Alpes-Maritimes : 19 Janvier 2017

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Préambule

La présente enquête publique concerne la relocalisation de l’Antenne du

Service d’Accueil Familial (SAF) dénommée « Lou Nidou » de la commune de Nice

depuis son emplacement actuel, 24 avenue de Bellevue, au 2 avenue St Joseph. A

ce jour l’emplacement actuel est jugé exiguë et surtout d’accès difficile pour les

assistantes maternelles. En effet, le local actuel se situe en haut d’une rue en forte

pente et se trouve relativement excentré par rapport aux domiciles des assistantes

maternelles.

Le local projeté pour la nouvelle antenne au 2 avenue St Joseph présente des

caractéristiques bien plus compatibles avec les besoins d’un Service d’Accueil

Familial, à savoir :

- Le local projeté se situe de plain-pied et en rez-de-chaussée.

- Sa superficie exploitable passe de 89 m² pour le local de Bellevue à

173 m² pour celui du 2 avenue St Joseph.

- Sa situation géographique est plus adaptée aux besoins par rapport au

local actuel : la ville étant divisée en 7 secteurs, le local visé se trouve

au centre du secteur intéressé par le projet et intègre le quartier du

Piol, dense et fréquenté, qui ne dispose pas à ce jour d’une antenne de

service d’accueil familial.

Le local proposé pour la relocalisation de la SAF « Lou Nidou » résulte d’une

comparaison entre les locaux mis en vente dans ce secteur, locaux qui n’ont pas

réellement les mêmes capacités d’accueil. Les deux locaux qui auraient pu être

sélectionnés en plus de celui du 2 avenue St joseph présentent des inconvénients

majeurs : pour l’un, d’être trop excentré, pour l’autre d’être vendu occupé.

Le local de l’avenue St Joseph est inoccupé. D’après les dires de la Mairie de

Nice, le propriétaire aurait peut-être pu convenir d’un achat à l’amiable. Mais à ce

jour, ce n’est plus le cas, comme le confirment les propriétaires du local dans leurs

observations portées sur le registre B. Il faut donc démontrer l’Utilité Publique d’une

telle opération avant de lancer une procédure d’expropriation, ce qui justifie une

enquête publique.

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Description succincte du projet

Le projet envisagé doit permettre une meilleure localisation de l’antenne SAF

« Lou Nidou » et une meilleure adaptation aux besoins. C’est un lieu de rencontre

entre les assistantes maternelles municipales, les enfants et l’équipe du service

d’accueil familial dont font partie la directrice, une éducatrice de jeunes enfants ainsi

qu’une psychologue.

L’antenne « Lou Nidou » est abritée depuis 5 ans par la crèche municipale

Bellevue. En étant adossée à la crèche, elle est parmi les plus exigües. Depuis

quelque temps, cet endroit ne convient plus à l’emplacement d’un centre d’accueil

familial pour des raisons liées à la conformité des lieux avec le projet, mais aussi

parce qu’il n’y a plus assez de place pour accueillir toutes les activités dédiées à la

petite enfance. Sa relocalisation permettra de situer le SAF dans le quartier du Piol,

dense et fréquenté qui ne dispose pas à ce jour d’une antenne de Service d’Accueil

Familial. La crèche Bellevue disposera alors de plus d’espace.

Ce local est apparu comme une réelle opportunité permettant d’améliorer les

services rendus aux familles, ce secteur 3 « collines niçoises » étant le 2ème à Nice à

compter le plus d’assistants maternels municipaux (26) représentant 68 places

d’accueil à temps plein et le plus d’enfants de moins de 3 ans. Il fait partie des 4

territoires les plus peuplés de Nice.

Par ailleurs, la nouvelle antenne doit permettre d’abriter différents espaces

ludiques, ateliers divers, destinés à améliorer le bien-être des enfants et l’accueil

des familles.

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Caractéristiques générales de l’opération

Le local disponible qui permettrait de répondre au besoin de cette antenne se

trouve dans une copropriété, cadastrée section MH n°165, sise 2 avenue St Joseph,

dans le quartier du Piol, à proximité du Boulevard Gambetta, au sein du territoire n°3

« Collines Niçoises ». Il constitue le lot 4 de l’immeuble et appartient à l’indivision

AZZABI. Il comprend un sas d’entrée, une grande pièce principale, des locaux à

vocation sanitaire et un local en pied d’immeuble. La façade sur rue est composée

d’une baie vitrée obturée en partie basse et d’une porte d’entrée équipée d’un volet

roulant. Pour le local en pied d’immeuble, la façade est composée de 3 ouvrants.

L’aspect extérieur est à reprendre en totalité. Une rampe d’accès s’avère

nécessaire, le niveau de la pièce principale étant légèrement plus haut que le

trottoir.

Pour déterminer les travaux à l’intérieur, il faudra procéder à un diagnostic

précis et exhaustif des locaux (solidité, disposition des pièces, état du second

œuvre, niveaux des sols, étanchéité, isolement par rapport aux tiers, installations

techniques, raccordements aux réseaux publics).

Ces travaux apporteraient une nette amélioration à l’environnement compte

tenu de la qualité médiocre de la façade actuelle, les travaux proposés dans le projet

étant conformes au règlement d’urbanisme et en harmonie avec la façade de

l’immeuble et celle des immeubles avoisinants. Il faudra l’accord de la copropriété

pour les travaux de modification de la façade. Concernant l’accessibilité au site, 2

places de stationnement seront réservées sur le trottoir du Boulevard Gambetta,

l’avenue St Joseph étant une voie privée. Par ailleurs, les lignes 4, 7, et 23 circulent

dans le boulevard.

Devront être aménagés à l’intérieur différents espaces permis par la surface

plus grande de 173 m².

Ce projet a fait l’objet d’une estimation des dépenses :

Il est fait l’hypothèse de ratios moyens pour le coût de la rénovation et le

réaménagement des locaux.

S’agissant de l’immeuble, la dépense d’acquisition estimée le 25 novembre

2015 par France domaine serait de 185.800 € représentant un coût de 1.074 €/m²

de SDP, somme qui se situe dans la fourchette basse comparée à toutes les ventes

de locaux commerciaux du secteur recensés depuis 2014.

Le coût total des travaux serait de 460.000 € TTC, ce qui représente un coût

raisonnable au regard des budgets disponibles et des opérations du même type.


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Conclusions et motivation de l’avis

Sur le déroulement de l’enquête

Toutes les étapes de l’enquête ont été effectuées :

- Arrêté de Monsieur le préfet des Alpes Maritimes

- Dossier remis au commissaire enquêteur à la préfecture

- Publication des avis dans les journaux et en mairie conformément à la

réglementation et sur les lieux envisagés pour la relocalisation

extérieurs de l’antenne SAF

- Visite des lieux

- Ouverture et clôture de l’enquête, ainsi que tenue des permanences

aux jours et heures prévus en mairie de Nice : Territoire collines

niçoises, 70 avenue de Pessicart, 06 100 Nice

Lors de la remise du dossier par une représentante de la mairie comme

pendant la visite des lieux, la rencontre avec les personnes porteuses du projet a

permis de constater un consensus quasi général sur l’intérêt du projet, confirmé par

les visites pendant les permanences, les lettres collectives reçues. Les quelques

réserves énoncées dans le voisinage doivent être éventuellement étayées lors de la

réalisation éventuelle de ce projet.

On peut donc en conclure que toutes les procédures et mises en œuvre

de l’enquête se sont correctement déroulées, sans incident, avec le soutien

logistique de la mairie de Nice.

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Sur la participation à l’enquête publique et les observations du public

Pendant l’enquête publique, ont été recueillies 20 observations, soit après

visite pendant les permanences, soit par réception de lettres collectives.

On a pu constater l’intérêt porté au projet par les personnes intéressées

directement ou indirectement par l’accueil de la petite enfance, selon qu’elles sont

appelées à travailler directement sur le site ou pas. L’essentiel des avis émane de

ces personnes, toutes dans un sens positif.

Certains voisins sont favorables au projet, attendant de ce dernier une

nouvelle dynamique du quartier, d’autres font remarquer que les personnels du

service de la petite enfance sont venus nombreux mais qu’ils n’habitent pas en

général dans ce quartier. Eux voudraient être rassurés :

- par la prise en compte d’un surcroît de circulation occasionné par la

délocalisation, et susceptible de créer de nouvelles nuisances

- par le choix des moyens qui pourraient être retenus pour y remédier.

Ces observations n’appelaient pas de réponse détaillée à ce stade par le

commissaire-enquêteur, la plupart étant favorables ou même très favorables

au projet, sans justifier leur sentiment.

Il en ressort que certains espèrent une plus grande dynamique du

quartier, tandis que d’autres craignent de perdre leur tranquillité :

- Ceux qui sont en attente d’une dynamique, espèrent globalement

de nouvelles infrastructures pour accompagner ce projet.

- Les autres sont plus réservés.

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Sur la conformité des opérations qui ont conduit à l’enquête publique

J’ai mené l’enquête publique à partir des éléments confiés par la préfecture

de Nice. Le dossier remis a été complété par les informations recueillies après visite

à la préfecture et sur les lieux.

Ce dossier soumis à enquête publique contient tous les documents

nécessaires, en particulier la notice explicative de présentation faisant état des

avantages de cette solution et de l’opportunité du projet.

Les publications officielles (arrêté et avis d’enquête) ont été faites dans les

règles.

Le processus de conduite des opérations a été correctement suivi.

La procédure à été respectée tant au plan administratif que

réglementaire.

Sur les caractéristiques de l’opération permettant de conclure à un intérêt général

Concernant l’aspect financier

Parmi les raisons qui ont poussé les partis à préférer ce choix, l’aspect

financier n’est pas négligeable. Ce local est apparu comme une opportunité réelle au

regard des ventes de locaux à usage commercial ou d’activités, en rez-de-chaussée

situées dans le même secteur depuis deux ans. Si des locaux étaient présentés

moins chers, soit ils étaient trop excentrés alors que c’est une critique faite au local

avenue de Bellevue, soit occupés.

Par ailleurs, selon l’estimation globale qui a été faite de l’opération,

l’évaluation des travaux fixée à 460.000 € TTC se situe dans la fourchette basse

comparée à toutes les ventes de locaux commerciaux du secteur depuis 2014,

somme à laquelle il faut rajouter l’évaluation des Domaines pour l’immeuble,

s’élevant à 185.800 € TTC.


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Conditions d’insertion dans l’environnement

Compte tenu de la qualité médiocre de l’état actuel de la façade, il sera

privilégié un traitement soigné de celle-ci dans le cadre du projet. Les éléments de

façade retenus seront conformes aux règles d’urbanisme et en harmonie avec la

façade propre de l’immeuble et celle des immeubles avoisinants. Cette réhabilitation

sera l’occasion de permettre une meilleure performance énergétique, tout en

assurant un meilleur confort.

Il faudra un accord de la copropriété pour les modifications de façade

envisagées.

L’aspect social

Ce local permettrait une amélioration du service rendu aux familles par ses

caractéristiques :

- Locaux plus spacieux, permettant de nouvelles activités et meilleure

accessibilité, ce qui n’est pas à négliger quand l’accès concerne

essentiellement des personnes accompagnées par des enfants en bas

âge. Ce projet plus global permet de renforcer la politique familiale en

répondant aux objectifs attendus par la population et la ville de Nice ;

- Une plus grande proximité de l’antenne, proche du centre ville et du

domicile de la plupart des assistantes maternelles, ce qui devrait

permettre d’accroître la participation des assistantes maternelles aux

activités proposées, et améliorer le maillage avec 5 autres antennes,

d’autant plus que la rue est desservie par 3 lignes de bus ;

- Des partenariats pourraient être développés dans le quartier ;

- La crèche Bellevue récupèrerait un espace qui servirait à la création

d’une salle de psychomotricité.

Le commissaire enquêteur forge son opinion à partir des éléments du dossier,

des observations du public et des éléments complémentaires fournis par la Direction

Foncière. Restant centré sur l’objet de l’enquête, il n’a été ni sollicité, ni entendu par

les élus et les médias, gage d’indépendance.

Le choix de ce site est donc apparu le meilleur par rapport à l’investigation

faite préalablement par les services immobiliers.

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Le bilan coût-avantage penche-t-il en faveur de la réalisation du projet ?

Les atteintes à la propriété privée sont-elles totalement justifiées ?

L’atteinte à la propriété privée concerne un seul propriétaire. Elle n’est pas

démesurée par rapport à l’intérêt du projet qui répond à une finalité d’intérêt général

pour satisfaire les attentes fortes des familles. Les activités liées au projet sont

compatibles avec la destination de l’immeuble, le règlement de copropriété ne

l’interdisant pas.

Le coût financier de l’opération poursuivie est-il supportable ?

L’estimation financière qui figure au dossier a été réalisée par France

Domaine à la date du 25 Novembre 2015.

Le commissaire enquêteur s’interroge sur l’estimation financière de 1074 €/m²

pour la réhabilitation des bâtiments qui lui semble être une fourchette basse.

Néanmoins elle devrait permettre un réaménagement du local assurant un

fonctionnement de base de la structure en conformité avec la réglementation en

vigueur, la ville pouvant être à même d’optimiser les coûts par des prestations

internes.

L’estimation du coût pour cette réalisation, qui s’inscrit dans

l’accompagnement de la politique familiale, approuvé par le Conseil municipal,

ne me semble pas faire obstacle à la reconnaissance de l’utilité publique

compte tenu des services offerts à la collectivité.

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En conséquence de tout ce qui a été exposé précédemment, le commissaire-enquêteur émet un

AVIS FAVORABLE

A la déclaration d’utilité publique de la relocalisation Du service d’accueil familial

« Lou Nidou »

Avec les recommandations suivantes : Associer le comité de quartier afin d’améliorer entre autres les problèmes de circulation et de stationnement ; Porter une attention particulière à l’accès aux handicapés ;

Privilégier l’accord amiable en demandant au Maître d’ouvrage de porter une attention particulière pour que le propriétaire perçoive de la façon la plus juste une indemnisation à la hauteur de ses biens.

Fait à Vallauris le 11 Avril 2017

Le commissaire-enquêteur

Henri CAMMAS

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PARTIE 3

CONCLUSIONS MOTIVEES ET AVIS SUR

L’ENQUETE PARCELLAIRE

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Commune de Nice

Conclusions et Avis motivé

Enquête parcellaire afin de déterminer exactement les parcelles à acquérir

pour permettre la réalisation du projet

Arrêté de Monsieur Le préfet des Alpes-Maritimes : 19 Janvier 2017

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Une ouverture des enquêtes conjointes d’utilité publique et parcellaire a été

sollicitée par délibération du Conseil municipal de Nice le 5 Février 2016 afin

d’obtenir par voie d’expropriation la maîtrise du local souhaité au regard de l’intérêt

public. Ce local appartient à M et Mme AZZABI avec qui les négociations amiables

ont échoué, même pour une éventuelle location, par absence de réponse des

propriétaires. Ceci justifie l’enquête parcellaire, dès lors que l’intérêt public de la

délocalisation de l’antenne du service d’accueil familial serait admis.

A la suite de l’arrêté en date du 19 Janvier 2017 émanant de Monsieur le

Préfet, qui a autorisé l’ouverture des enquêtes conjointes préalables à la déclaration

d’utilité publique et parcellaire portant sur la cessibilité du bien concerné, notification

a été faite à la SCI Famy, à Monsieur Mohamed AZZABI, à Madame Souad Jaieb

AZZABI, au cabinet SAG, syndic de copropriété le 10 Février 2017 :

- de la tenue de ces enquêtes en mairie de Nice, Territoire collines

niçoises, 70 avenue de Pessicart (06100) du 27 Février au 17 Mars

2017 inclus

- qu’ils pourraient faire des observations sur le registre d’enquête ou en

adressant un courrier à Monsieur Henri CAMMAS, commissaire-

enquêteur à la même adresse.

Les publications et affichages réglementaires ont été effectués, constatés par

voie d’huissier par PV du 14 Février 2017 en ce qui concerne l’affichage sur les lieux

du local.

E16000060/06


En conséquence de tout ce qui a été exposé précédemment, le commissaire-enquêteur émet un

AVIS FAVORABLE

afin de déterminer exactement les parcelles à acquérir pour permettre la réalisation du projet

Fait à Vallauris le 11 Avril 2017

Le commissaire-enquêteur

Henri CAMMAS

Documents

Rapport d’Enquêtes Publiques Conjointes...assistantes maternelles. En effet, ce local se situe en haut d’une rue en forte pente et se trouve relativement excentré par rapport