2013Rapport de gestion 2013société de valoRisation foncièRe et immobilièRe

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La « gare de Montrouge »La société a cédé l’ intégralité du site de la « gare de Montrouge » à la SCI PARIS14 Gare de Montrouge détenue par Nexity pour un montant de 21,2 M€ à raison de 4,8 M€ pour la partie Est cédée le 26 avril 2013 et de 16,4 M€ pour la partie Ouest cédée le 23 décembre 2013.

L’ opération Fontenoy-Ségur (Paris 7e)Le Conseil d’Administration de la SOVAFIM a autorisé le 1er février 2013 la création d’une société destinée à porter le projet. C’est ainsi que la SOVAPAR 4, société par actions simplifiée au capital de 25 M€, a été créée le 16 mai 2013.L’ ensemble des études préparatoires à la réhabilitation de l’ ensemble immobilier Fontenoy-Ségur menées depuis 2011 par la SOVAFIM a été refacturé en 2013 à SOVAPAR 4 pour un montant de 3 M€.

L’ opération MadridEn 2013, la SOVAFIM a poursuivi les études de faisabilité de l’ opération de relocalisation de la chancellerie en Espagne en liaison avec le Ministère des Affaires Etrangères.

> Périmètre de consolidation

Le périmètre de consolidation inclut :• outre la SOVAFIM et les filiales SOVAPAR 1, SOVAPAR 2, SOVAPAR 3 et

SOVAPAR 4 constituées sous forme de sociétés par actions simplifiées dont elle détient 100% du capital,

• SOVA SOLAIRE, société par actions simplifiée, respectivement détenue à

hauteur de 49,9% par SOVAPAR 1 et 50,1% par la société GDSOL ENERGIE, qui porte SOVASUN, PARC SOLAIRE EV8, GDSOL BETA, GDSOL IOTA, GDSOL ZETA COLLOBRIERES et ELECTRICITE SOLAIRE DE SANGUINET d’une part et BELVESOL4 d’autre part, sociétés de projets photovoltaïques, dont elle détient respectivement 100% et 80% du capital.

Le groupe SOVAFIM et son activité

> Activité de la SOVAFIM

La SOVAFIM est une société anonyme de droit commun dont le capital est intégralement détenu par l’ Etat et dont l’ objet social, fixé par ses statuts, est d’acquérir auprès de l’ Etat, de tout établissement public de l’ Etat ou de tout autre organisme, tous actifs immobiliers et de les valoriser.

A cet effet, la SOVAFIM a constitué quatre filiales, SOVAPAR 1, SOVAPAR 2, SOVAPAR 3 et SOVAPAR 4, dont elle détient 100% du capital.

www.sovafim.fr

SOVAFIM RaPPoRt de gestion 2013 3

• S’agissant de SOVAPAR 1

Les négociations relatives à l’ installation de deux entreprises sur le site de la commune de Sourdun ont abouti à la signature d’une convention d’occupation précaire de 2 ans assortie d’une promesse de vente à cette issue avec la société PAGOT ainsi que d’un crédit-bail immobilier de 12 ans avec option d’achat à cette issue, avec la société OTICO.

Le 23 décembre 2013, SOVAPAR 1 a cédé la totalité de ses parts dans SOVASUN à la société SOVA SOLAIRE dont elle est actionnaire à 49,9%. Cette cession a généré un résultat exceptionnel de 1 722 K€.

SOVA SOLAIRE a acquis les actions de la société « GDSOL BETA » titulaire des droits de réalisation d’installations photovoltaïques sur les toits de lycées de la région Languedoc Roussillon. SOVA SOLAIRE a présenté, le 16 septembre 2013, 4 projets photovoltaïques à l’ appel d’offres de la Commission de Régulation de l’ Energie (CRE), par le truchement de sociétés de projet ad hoc.

• S’agissant de SOVAPAR 2

En 2013, SOVAPAR 2 a poursuivi les processus de valorisation des actifs immobiliers acquis en 2010 auprès de l’ Etat - Ministère de l’ Intérieur.La société a ainsi réalisé six cessions pour un montant de 2 032 K€.

• S’agissant de SOVAPAR 3

En 2013, SOVAPAR 3 a poursuivi les processus de valorisation des actifs immobiliers acquis auprès de l’ Etat – Ministère de la Justice. La société a notamment cédé ses trois premiers biens pour un montant de 650 K€.

• S’agissant de SOVAPAR 4

Le 24 mai 2013, la société SOVAPAR 4 a acquis auprès de l’ Etat par la voie d’un arrêté ministériel, la propriété des droits de superficie de l’ ensemble immobilier Fontenoy-Segur situé à Paris au prix de 32,8 M€ pour une durée de 34 ans.Concomitamment, SOVAPAR 4 a signé avec l’ Etat un protocole locatif par lequel elle s’engage à lui louer après restructuration, l’ ensemble immobilier pour une durée de 12 ans renouvelable, moyennant un loyer indexé de 16,8 M€ par an, hors taxes et hors charges.Depuis cette date, la SOVAFIM a piloté trois processus qui doivent respectivement se conclure par la signature du Contrat de Promotion Immobilière et d’Exploitation-Maintenance (CPIEM), la signature du Bail en l’ Etat Futur d’Achèvement (BEFA) et la signature des documents afférents au financement de l’ opération.

> Activité des filiales

Les filiales ne disposent d’aucun personnel. C’est ainsi que la SOVAFIM intervient pour leur compte dans le cadre d’une convention de gestion.

LeS PeRSPectIVeS pour 2014

La SOVAFIM va poursuivre les négociations relatives à

l’ acquisition de nouveaux actifs ainsi que les processus

de valorisation des biens immobiliers qu’elle et ses

filiales détiennent.

SOVAPAR 4 a signé en février 2014 le contrat de

promotion immobilière et d’exploitation maintenance

(CPIEM) avec le lauréat du dialogue compétitif

engagé au printemps 2013.

De même, SOVAPAR 4 va signer fin mai 2014 le bail

en l’ état futur d’achèvement (BEFA) de l’ ensemble

immobilier Fontenoy-Ségur. Par ailleurs, des discussions relatives au financement de

l’ opération seront entamées sur 2014.

La SOVAFIM va identifier et étudier les projets

photovoltaïques susceptibles d’être réalisés sur les

emprises immobilières publiques.

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compte de résultat consolidé Groupe SOVAFIM - au 31 décembre 2013

au 31/12/13 au 31/12/12 variation

Chiffre d'affaires 35 174 13 025 22 149

Production immobilisée 0 2 443 -2 443

Reprise de provision 1 022 5 206 -4 184

transfert de charges 50 249 -199

Refacturation de charges 295 470 -176

Total produits d'exploitation 36 540 21 394 15 146

achats de marchandises 298 7 686 -7 389

variation de stocks 3 440 -322 3 762

autres achats et charges externes 2 216 1 492 725

impôts et taxes 828 562 266

salaires et charges sociales 1 589 1 971 -382

dotations aux amortissements 1 766 1 687 79

dotations aux dépréciations et provisions 3 231 564 2 667

autres charges 524 8 516

Total charges d'exploitation 13 892 13 649 244

Résultat opérationnel 22 648 7 745 14 902

Résultat financier 94 475 -381

Résultat exceptionnel 3 -115 118

impôts -7 867 -2 221 -5 646

Résultat des sociétés intégrées après IS 14 878 5 885 8 993

Résultat hors groupe -5 0 -5

Résultat du groupe 14 883 5 885 8 998

cOMPte de RéSuLtAt cOnSOLIdé (en K€)

ventes de marchandises 24,4 5,2 19,2

Produits de gestion locative 6,9 6,4 0,5

Redevances d'électricité 1,0 0,9 0,1

Prestations de services 0,0 0,5 -0,5

autres produits 2,9 0,0 2,9

Chiffre d'affaires 35,2 13,0 22,2

Production immobilisée 0,0 2,4 -2,4

achats de marchandises -0,3 -7,7 7,4

variation du stock de marchandises -3,4 0,3 -3,8

autres achats et charges externes (yc/autres charges) -2,4 -1,1 -1,4

Valeur ajoutée 29,0 7,1 21,9

Impôts, taxes, et versements assimilés -0,8 -0,3 0,5

charges de personnel -1,6 -2,0 0,4

Excédent Brut d'Exploitation 26,6 4,8 21,8

autres produits 0,0 0,0 0,0

dotations aux amortissements et provisions -5,0 -2,3 -2,7

Reprises sur amortissements et provisions 1,0 5,2 -4,2

ReSuLtAt OPéRAtIOnneL 22,6 7,7 14,9

ResUltat financieR 0,1 0,5 -0,4

ResUltat coURant 22,7 8,2 14,5

ReSuLtAt net 14,9 5,8 9,1

SOLdeS InteRMédIAIReS de GeStIOn (en m€) au 31/12/13 au 31/12/12 variation

SOVAFIM RaPPoRt de gestion 2013 5

Bilan consolidé Groupe SOVAFIM - au 31 décembre 2013

ActIF (en K€)

ecart d’acquisition 183 84 98

immobilisations incorporelles 0 1 -1

immobilisations corporelles 121 308 85 708 35 600

Immobilisations financières 2 761 1 267 1 493

total des actifs immobilisés 124 069 86 976 37 092

stocks et en-cours 16 406 20 825 -4 419

créances 15 773 5 544 10 228

Autres créances, charges constatées d'avance 2 766 3 202 -436

vmP et disponibilités 105 399 125 438 -20 039

total des actifs circulants 140 344 155 009 -14 666

charges à répartir 436 561 -125

tOtAL ActIF 265 031 242 631 22 401

au 31/12/13 au 31/12/12 variation

PASSIF (en K€)

capital social 100 037 100 037 0

Réserve légale 10 004 10 004 0

autres réserves 53 417 47 532 5 885

Résultat de la période 14 883 5 885 8 998

Total des capitaux propres 178 341 163 458 14 883

Intérêts minoritaires -5 0 -5

Provisions pour risques et charges 3 890 3 790 100

Emprunts et dettes financières 68 985 71 240 -2 255

dettes fournisseurs et comptes rattachés 539 984 -445

Dettes fiscales et sociales 11 689 1 721 9 967

autres dettes et produits constatés d'avance 1 593 1 437 156

total des dettes 82 805 75 383 7 423

tOtAL PASSIF 265 031 242 631 22 401

au 31/12/13 au 31/12/12 variation

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> compte de résultat

Le chiffre d’affaires, qui s’établit à 35,2 M€, est en augmentation de 22,1 M€ par rapport à 2012. Il se répartit entre 24,4 M€ de produits de cession, 6,9 M€ de produits de gestion locative, 2,9 M€ de refacturation des coûts liés à l’ opération Ségur et 1 M€ de redevances d’électricité.

L’ excédent brut d’exploitation (EBE) qui s’élève à 26,6 M€, est en augmentation de 21,8 M€ par rapport à 2012, laquelle résulte d’une part :

• de l’augmentation de 20,7M€ des plus-values decession correspondant pour l’ essentiel à la plus-value dégagée par la vente du site dit de l’ ancienne gare de Montrouge ;

• d’un effet positif de 1,8 M€ résultant de la refacturation des coûts d’études relatifs à l’ opération Ségur supportés depuis 2011 par la SOVAFIM ;

• de l’ augmentation de 0,5 M€ des produits de location, correspondant au loyer complémentaire prévu dans le bail de l’ exploitant du Parking de l’ Europe et calculé en fonction du chiffre d’affaires annuel réalisé ;

• de l’ augmentation de 0,1 M€ des redevances d’élec-tricité résultant de la mise en service de panneaux photovoltaïques en toiture ;

• d’une diminution de 0,4 M€ des frais de personnel, l’ effectif moyen s’établissant en 2013 à 12 contre 14,3 en 2012 ;

et d’autre part,

• d’une diminution de 0,5 M€ du montant des prestations de services ;

• de la reconnaissance de l’ insolvabilité d’un ancien locataire définitivement insolvable à hauteur de 0,5 M€.

Le résultat net avant impôt, qui s’élève à 22,7 M€, est en augmentation de 14,6 M€ par rapport à 2012, à raison :

• de l’ augmentation de 21,8 M€ de l’ EBE ;

• d’une augmentation des dépréciations d’actifs nettes de 6,9 M€ ;

• et d’une diminution du résultat financier de 0,4 M€ ; conséquence du remboursement à la fin de l’ année 2012 du prêt intragroupe consenti à SOVASUN.

Après déduction de l’ impôt sur les sociétés (7,9 M€), le résultat net de l’ exercice 2013 ressort à 14,9 M€, en augmentation de 9 M€ par rapport à 2012.

> Bilan

L’ actif du bilan, qui s’élève à 265 M€, est composé de 0,2 M€ d’écart d’acquisition, 124,1 M€ d’actif immobilisé, de 140,3 M€ d’actif circulant et de 0,4 M€ de frais d’émission d’emprunt à étaler. Il est en augmentation de 22,4 M€ par rapport à la fin 2012, à raison :

• d’une augmentation de l’ actif immobilisé de 37,1 M€ correspondant essentiellement à l’ acquisition par SOVAPAR 4 des droits de superficie de l’ immeuble Fontenoy-Ségur, des coûts d’études et de pilotage pour un montant total de 35,8 M€ ; et à l’ installation, en cours ou réalisée, de panneaux photovoltaïques en toitures par les sociétés Parc Solaire EV8 et GDSOL Beta, à hauteur de 1,8 M€ ;

• d’une diminution de 4,4 M€ de la valeur du stock de biens immobiliers résultant des cessions réalisées en 2013 (2,9 M€) et de la dépréciation d’un actif détenu par SOVAPAR 3 (1,5 M€) ;

• d’une augmentation des créances clients de 10,2 M€ conséquence d’un règlement différé de la cession du site de la gare de Montrouge (13 M€) ;

• d’une diminution des autres créances de 0,7 M€ ;

• d’une diminution de la trésorerie de 20 M€, résultant pour l’ essentiel de l’ acquisition de l’ ensemble immobilier « Fontenoy-Ségur ».

Le passif du bilan est composé de 178,3 M€ de capitaux propres, de 3,9 M€ de provisions pour risques et charges et de 82,8 M€ de dettes. La variation du passif s’explique principalement :

• par l’ augmentation des capitaux propres de 14,9 M€ correspondant au montant du bénéfice réalisé par le groupe sur l’ exercice ;

• et par l’ augmentation des dettes de 7,4 M€ corres-pondant essentiellement à une augmentation des dettes fiscales.

Les résultats consolidés 2013 du groupe SOVAFIM

Alors qu’elle n’en a pas l’ obligation légale, depuis 2012, la SOVAFIM présente des comptes consolidés afin de donner une représentation économique globale du groupe qu’elle constitue avec ses filiales.

à l’ Actionnaire Unique,

En exécution de la mission que vous nous avez confiée, nous vous présentons notre rapport relatif à l’ exercice clos le 31 décembre 2013, sur le contrôle des comptes consolidés de la SOVAFIM, tels qu’ils sont joints au présent rapport.

Ces comptes ont été arrêtés par vos administrateurs. Il nous appartient, sur la base de notre audit, d’exprimer une opinion sur ces comptes.

Nous avons effectué notre audit selon les normes d’exercice professionnel applicables en France ; ces normes requièrent la mise en œuvre de diligences permettant d’obtenir l’ assurance raisonnable que les comptes consolidés ne comportent pas d’anomalies significatives. Un audit consiste à vérifier, par sondages ou au moyen d’autres méthodes de sélection, les éléments justifiant des montants et informations figurant dans les comptes consolidés. Il consiste également à apprécier les principes comptables suivis, les estimations significatives retenues et la présentation d’ensemble des comptes consolidés. Nous estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.

à notre avis, les comptes consolidés présentent sincèrement, dans tous leurs aspects significatifs, et au regard des règles et principes comptables français, le patrimoine et la situation financière de l’ ensemble constitué par les personnes et entités comprises dans la consolidation au 31 décembre 2013.

Fait à Paris et Neuilly-sur-Seine, le 30 avril 2014.

SOVAFIM RaPPoRt de gestion 2013 7

Rapport d’audit contractuel sur les comptes consolidés - exercice clos le 31 décembre 2013

PRICEwATERhOUSECOOPERS AUDIT

Florence PeStIe Associée

COREVISE

Hélène KeRMORGAnt Associée

“AcQuéRIR, tRAnSFORMeR, cédeR” www.sovafim.fr

27, rue de la Ville l’ Evêque - 75008 Paris

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