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Rapport de gestion 20II

Rapport de gestion - Accueil - Scalis · La satisfaction de nos clients, ... obtenir la certification ISO 9001. ... Dans le cadre de son projet de développement durable et pour permettre

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Rappor t de gest ion

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II

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Un contexte financier et économique qui continue à se dégrader La faible croissance française et l’augmentation du chômage en 2011 ont eu des répercussions indéniables sur notre territoire : le département compte 13454 demandeurs d’emploi en fin d’an-née, un chiffre en hausse de 10,90% en un an.

Nos clients locataires sont donc bien touchés par cette crise. Nous jouons, à leurs côtés, le rôle de dernier rempart. La hausse des taux de crédits immobiliers a également impacté nos clients en accession sociale.

L’État sollicite largement les organismes Hlm : scalis versera donc jusqu’à 700 K€ par an pen-dant 3 ans au moins à l’État pour contribuer au redressement. Ajoutons à cela le blocage de l’augmentation des loyers à l’IRL (Indice de Réfé-rence des Loyers) et la hausse du taux du livret A à 2,25%, sur lequel est indexée notre dette.

Politiques nationales de l’habitat et rationalisation Les politiques nationales de l’habitat prévoient de réorienter les constructions de logements sociaux là où sont les plus forts besoins de logements : avec 0,05% de croissance annuelle moyenne entre 1999 et 2008, l’Indre n’est certes pas un département à forte augmenta-tion de population, nous voyons donc baisser les aides de l’État pour construire des loge-ments locatifs et devons financer en totalité les démolitions.

Par ailleurs, l’État souhaiteregrouper les organismes Hlm et encourage les grands actionnaires des ESH (Entreprises Sociales pour l’Habitat) à accélérer le processus.

Nous nous sommes donc engagés avec prudence dans la réflexion.

Un marché de l’habitat indrienencore très fragile La dégradation du tissu économique local a entraîné une rupture du marché locatif, aussi bien sur le marché social que privé. Le nombre de logements vacants ne cesse d’augmenter depuis deux ans, chez tous les acteurs.

Sans surprise, les loyers impayés augmentent, malgré un taux plus élevé de clients bénéficiant de l’allocation logement (53% de nos clients bénéficient de cette APL, contre 52% en 2010).

A l’image de la population du département, près d’un tiers de nos clients ont plus de 60 ans. Les prospectives confirment cette tendance. Nous devons donc absolument adapter notre patri-moine et concevoir de nouveaux logements en fonction de cette réalité.

Malgré ces éléments difficiles, scalis poursuit les opérations de rénovation de son parc im-mobilier, en continuant à y injecter plus de 10 millions d’euros par an. Nous maintenons cet engagement pour les 10 années à venir.

La satisfaction de nos clients, axe prioritaire En 2010, notre société s’est associée aux autres organismes bailleurs de la région Centre pour mener une enquête de satisfaction globale, conformément à l’engagement du secteur Hlm de réaliser cette enquête tous les 3 ans.

Les résultats, livrés au printemps dernier, montrent que 82,5% de nos clients sont très satisfaits ou satisfaits de nos services.

Pour les points qui méritent notre attention, nous avons bâti un plan d’amélioration. Nous en attendons des fruits en 2013, lorsque nous réaliserons la prochaine grande enquête.

2012 : année de défis Conquête de nouveaux marchés, reconquête de la vacance, amélioration continue de la satisfaction de nos clients : autant de challenges qui attendent tous les collaborateurs de scalis.

20IIÉdito

Guy PépinPrésident

Jean Christophe Pichon Directeur général

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� Valoriser et adapter le patrimoine aux besoins des clients et prospects� Mener une stratégie patrimoniale globale par territoire en tenant compte du marché de l’habitat,� Continuer à valoriser et adapter notre patrimoine par des travaux de démolition, de réhabilitation,

de maintenance et d’entretien : 10 M€ de dépenses par an,� Mettre en oeuvre les objectifs de la CUS (Convention d’Utilité Sociale).

� Poursuivre la mise en oeuvre de la rénovation urbaine sur les opérations "La Nation" à Issoudun, "Le Champ de Foire" à Châtillon-sur-Indre, engager celle de "Saint-Aigny" au Blanc et s’interroger de nouveau sur le quartier Saint-Jean à Châteauroux.

� Améliorer la gestion : diminuer la vacance, maintenir les coûts de gestion et des impayés,développer la satisfaction et la fidélisation de nos clients.

� Développer l’offre en accession sociale : poursuivre la vente HLM et développer desproduits neufs en location-accession.

� Développer la recherche foncière et l’aménagement

� Développer l’offre en lotissement

� Développer la maison individuelle

� Poursuivre le développement de l’offre locative sociale en produisant unequarantaine de logements par an si les aides à la pierre de l’État le permettent.

� Maintenir les marges de manoeuvre financières pour assurer nos missionsd’intérêt général de l’habitat social dans l’Indre :� Poursuivre la stratégie de retour aux équilibres financiers à moyen et long terme,� Baisser les dépenses et augmenter les recettes au compte de résultat,� Sortir un autofinancement net complet d’au moins 4 M€/an.

� Finaliser la formalisation du système de management de la qualité etobtenir la certification ISO 9001.

� Professionnaliser les collaborateurs

� Mettre en oeuvre les objectifs du Grenelle de l’Environnement

� Développer le marketing et la communication

� Développer la qualité de service et la qualité des produits

Orientations stratégiques scalis poursuit les objectifs qu’elle s’est fixés et met en œuvre ses orientations stratégiques en 20I2.

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Qui sommes-nous ? , créée en 1929, est l’un des

deux principaux bailleurs sociaux du département de l’IndreNous sommes au service de l’intérêt général dans le secteur de l’habitat social et travaillons au quotidien avec nos partenaires :

� l’État : nous mettons en œuvre les politiques nationales de l’habitat,

� les collectivités locales : nous répondons à leurs besoins d’aménagement et d’habitat,

� les entreprises : nous logeons leurs salariés,

� nos actionnaires,

� les habitants, nos clients locataires et accédants.

Les chiffres clés 8631 logements

154 collaborateursdont 60% directement

en contact avec nos clients

17 000 personnes logées

Un Conseil d’Administration qui décide des orientations stratégiques de la société

1 315 attributions de logements

233 mutations pour fidéliser nos clients et leur offrir un parcours résidentiel

47 700 K€ de chiffre d’affaires

471 logements adaptés aux personnes à mobilité réduite (lotissements en centre-bourg, résidences adaptées, foyers, ...) octobre

juillet

avril

janvier

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� janvier : Convention annuelle du personnel

� février : Attribution du marché à bon de commande pour le maintien à domicile

� mars : Visite de patrimoine en présence du Préfet de l’Indre

� avril : Résultats de l’enquête de satis-faction globale

� mai : Rencontre trimestrielle entre cadres et managers de scalis

� juin : Nomination de Guy Pépin, Président de scalis

� juillet : Pose de première pierre du lotissement BBC au Poinçonnet

� août : Publication des premiers guides à destination de nos clients

� septembre : Inauguration de 25 pavillons à Saint-Marcel

� octobre : Visite de patrimoine avec les salariés

� novembre : Démolition de 19 apparte-ments quartier "La Nation" à Issoudun

� décembre : Rencontre annuelle avec nos entreprises partenaires

Les f

aits

mar

quan

ts

décembrenovembre

septembreaoût

juinmai

marsfévrier

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L’actionnariat L’actionnariat de référence est composé de :

� La Société Interprofessionnelle du Logement,

� Le CIL Val de Loire,

� La Ville de Châteauroux,

qui détiennent 55,6% des actions de scalis.

Répartition (en %)

8,27

20,29

20,31

159,52

6,94

8,67

6 5

� Société Interprofessionnelle du Logement

� CIL Val de Loire

� Ville de Châteauroux

� Caisse Régionale du Crédit Agricole

� Actionnaires représentant - de 5%

� Lafayette Habitat Services

� Caisse d’Épargne et de prévoyance Loire Centre

� Département de l’Indre

� Communauté d’Agglomération Castelroussine

Aucun salarié n’est actionnaire de la société au 31 décembre 2011.

La GouvernanceGuy Pépin est le Président et Jean Christophe Pichon, le Directeur Général de scalis.

La gouvernance est répartie en 4 catégories d’actionnaires :

� Catégorie 1 : l’actionnariat de référence qui détient la majorité des voix,

� Catégorie 2 : les collectivités territoriales,

� Catégorie 3 : les représentants des locataires,

� Catégorie 4 : autres (banques et sociétés, Communes...).

Les catégories 1 et 4 détiennent 2/3 des voix moins 1 ; les catégories 2 et 3 détiennent 1/3 des voix plus 1.

Le Conseil d’AdministrationLe Conseil d’Administration s’est réuni 5 fois en 2011 : les 26 janvier, 29 mars, 22 juin, 26 octobre et 14 décembre. Les principaux thèmes abordés ont été :

� Stratégie 2012 - 2019 actualisée,

� Finances de la société : arrêté des comptes, compte de résultat prévisionnel,

� Gestion locative : politique des loyers,

� Patrimoine : signature de la Convention d’Utilité Sociale (CUS), programmation des travaux 2011, politique de vente, rétrocessions, rénovations urbaines,

� Développement locatif et accession : opérations d’investissements,

� Vie de la société : désignation du Président, représentation de la société, démission-cooptation d’administrateurs.

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Notre Patrimoine Au 31 décembre 2011 scalis détenait 8631 logements dans le département de l’Indre, 23 en location-accession et 43 en gestion pour le compte de tiers.

scalis gère également 302 logements dans 16 foyers conventionnés et 72 commerces.

Un maillage très étroit du département :

� présents sur 60% des communes du département (148 parmi les 247 communes que compte le département),

� nous disposons de 7 agences immobilières et de 19 loges.

Le Grenelle de l’Environnement Dans le cadre de son projet de développement durable et pour permettre à ses locataires de

mieux maîtriser leurs dépenses d’énergie, scalis poursuit son programme de ré-habilitation thermique du parc.

Ce sont donc plus de 100 logements par an qui doivent être traités, pour 1,8 M€.

En 2011, les premières campagnes de diagnostics ont été menées pour bâtir les plans de travaux engagés dès 2012.

La Convention d’Utilité Sociale Le 23 juin 2010, le Conseil d’Administration de scalis a approuvé son projet de convention.

Celle-ci a été signée par le Préfet de Région le 24 juin 2011.

Les performances de la société seront désormais évaluées selon 27 indicateurs liés au patrimoine, à la gestion sociale, à la qualité de service et à la gestion financière. Nous sommes engagés envers l’État pour une durée de 6 ans avec un point sur la mesure des indicateurs tous les 2 ans avec le Préfet de Région.

Châteauroux

Issoudun

Valençay

Buzançais

Le Blanc Argenton-sur-Creuse La Châtre

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Les travaux engagés sur le parcscalis maintient son effort d’investissement sur le parc afin d’améliorer la satisfaction de ses clients en consacrant 10 M€ par an en travaux d’entretien, de maintenance et de réhabilitation.

La Rénovation urbaineL’activité de rénovation urbaine se poursuit sur les quartiers de "La Nation" à Issoudun, du "Champ de Foire" à Châtillon-sur-Indre : 36 logements ont été démolis, 2,7 M€ ont été investis dans la réhabilitation de 242 logements.

Les travaux sur le quartier de "Loti-Montaigne" à Châteauroux (220 logements) ont également débuté pour s’achever fin 2013.Montant des travaux : 2,4 M€

Démolition "Champ de Foire " à Châtillon-sur-Indre

Réhabilitation des façadesRue de la Nation à Issoudun

Remplacement des menuiseries et ravalement des façades - Quartier Saint-Denis à Châteauroux

Not

re P

atrim

oine

Sécurité du patrimoineAprès avoir réalisé un audit sur l’ensemble de son parc, scalis a engagé un plan d’action de mise en conformité. Débuté en 2011, il se poursuivra en 2012 et 2013, pour un montant total estimé à 600 K€.

Adaptation et maintien à domicileLa politique d’adaptation du parc, notamment pour nos clients seniors se poursuit.

En 2011, nous avons adapté plus de 150 logements pour un montant de 569 K€.

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Des clients vieillissants…Age de nos locataires

� 60 ans et +

� de 50 à 59 ans

� de 40 à 49 ans

� de 30 à 39 ans

� - de 30 ans

17 %18 %

18 %

Portrait de nos clients

20 %

27 % 45% de nos locataires ont plus de 50 ans. C’est la raison pour laquelle nous nous efforçons de répondre à leurs attentes en adaptant leurs logements ou en construisant des résidences qui leur sont spécialement dédiées afin

qu’ils restent chez eux le plus longtemps possible et en toute tranquillité.

Bénéficiaires de l’APL

� APL

� Pas d’APL

... et modestes.Plus de la moitié de nos clients perçoit l’Aide Personnalisée au Logement (APL) : la proportion s’est accrue en 2011 (52% en 2010). Cela démontre bien la fragilisation financière grandissante de nos locataires. Pour information, 64% des nouveaux entrants en 2011 ont des ressources n’atteignant pas 60% des plafonds PLUS.

47% 53 %

Occupation des logements

� 1 personne

� 2 personnes

� 3 personnes

� 4 personnes

� 5 personnes et +

... seulsLa proportion de nos clients vivant seuls augmente d’année en année (43% en 2009, 45% en 2010). Parmi ces personnes seules, 16% ont moins de 30 ans et 46% plus de 50 ans.

7 %8 %

26 %

13%46 %

82,5% de clients satisfaitsvoire très satisfaits de scalis

87% des clients se sentent bienvoire très bien accueillis

81% des clients recommanderaient scalis à un proche

83% des clients satisfaits ou très satisfaits des relations avec leurs gardiens

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Le service rendu : un engagement de proximitéscalis met un point d’honneur à satisfaire sa clien-tèle : 60% des collaborateurs sont en contact direct avec les clients. En 2011, scalis compte 4 chargés de secteurs, 25 gardiens, 21 employés d’immeubles, 19 loges et 7 agences immobilières pour accueillir ses locataires.

Beaucoup de départsDepuis 2009, les départs ne cessent d’augmenter, quand les attributions diminuent. Cela s’explique notamment par la conjoncture économique ac-tuelle du département. 12% de nos clients nous ont quittés pour accéder à la propriété, 15% pour motif professionnel et 14% pour des difficultés financières.

Attributions et départs

� attributions � départs

La mutation : un outil de fidélisationNombre de mutations

La mutation fait partie du processus de fidélisa-tion de nos clients et reste une valeur affirmée dans leur parcours résidentiel. C’est bien en leur proposant un nouveau logement adapté à leur mode de vie (famille qui s’agrandit, logement adapté à la mobilité réduite…) qu’ils sont fidé-lisés et restent dans notre parc.

Des clients mobiles : le taux de rotation ne cesse d’augmenterL’offre de logements étant plus importante sur un marché détendu, ce qui est le cas pour notre dépar-tement, le client est moins fidèle et le contexte plus propice aux changements et aux déménagements.

Taux de rotation en %

La vacance croît d’année en annéeCela devient une constante et surtout une géné-ralité pour tous les bailleurs sociaux et privés. Une fois encore, la dégradation du tissu économique local n’est pas étrangère aux résultats constatés.

Vacance commerciale (en nb)

Des loyers impayésen hausseUn contexte économique difficile dans l’Indre en 2011 générant une augmentation des impayés deslocataires présents : + 18 % en masse (996 K€ en 2011 contre 847 K€ en 2010).Le taux de recouvrement des loyers est de 99,23%.

Les impayés

La Gestion Locative

600

500

400

300

200

100

02007 2008 2009 2010 2011

214 192

300

466538

250

200

150

100

50

02007 2008 2009 2010 2011

221190

218 216233

1600

1550

1500

1450

1400

1350

1300

1250

12002007 2008 2009 2010

1439

1362 1377

1337 1331

13901370

1546

2011

1315

1525

18%

17%

16%

15%2007 2008 2009 2010 2011

16,46 %

17,61 %

15,59 %16,42 %

15,99 %

3000

2500

2000

1500

1000

500

02007 2008 2009 2010 2011

� nb de dossier � masse impayée (en K€)

213020831887

2229

18582175 2036

23332126

2435

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Évolution des livraisons

Parallèlement, 5 nouveaux chantiers ont démarré pour 73 logements dont 15 en accession sociale à la propriété.

2011 est également l’année du lancement du BBC* chez scalis avec le démarrage des travaux du lotissement "Le Clos de La Charbonnière" au Poinçonnet. Ces 31 logements (15 pavillons et 16 appartements) répondront aux normes BBC attendues par le Grenelle de l’Environnement.

* Bâtiment Basse Consommation

I Saint-Marcel - 12 maisonnées pour seniors 2 Issoudun "La Nation" 15 pavillons en location

3 Le Poinçonnet "Le Clos de la Charbonnière" 31 logements BBC* en locationlivraisons 2012 et 2013

4 Pavillons en vente à Vendoeuvres5 Pavillons en vente à Diou

Au cours de l’année 2011, scalis a mis en location 70 logements et en a livré 5 en accession et 6 en location-accession.

La production neuve

180

160

140

120

100

80

60

40

20

02007 2008 2009 2010 2011

4

5

81

103

164

120

98

I

2

3

En 2011, le Conseil d’Administration a décidé de mettre en vente 11 nouveaux programmes représentant 85 logements dans les communes de Châteauroux, Chezelles, Diou, Poulaines, Saint-Lactencin, Saint-Gaultier, Tendu, Thevet-St-Julien, Valençay et Vendoeuvres.

scalis propose donc à la vente 645 logements.

En 2011, 61 ventes ont été réalisées (53 pavillons et 8 appartements) et 65 compromis signés. Le chiffre d’affaires dégagé cette année est de 3 888 K€.

En moyenne, le client achète un pavillon (87% de nos ventes), pour y vivre seul (59%), a 46 ans, travaille (82%), et n’a pas d’enfant à charge (70%).

Prix moyen (tous secteurs confondus) :� d’un pavillon de type 4 : 66 231 €� d’un appartement de type 4 : 62 600 €

Près de 40% des acheteurs étaient locataires scalis.

La vente HLM

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La Location-AccessionCe dispositif d’accession à la propriété permet au locataire en place de devenir propriétaire au bout d’un an minimum s’il le souhaite. Il peut lever l’option à tout moment entre la deuxième et la quatrième année d‘occupation. Il a donc 4 ans pour tester son logement et ses capacités de remboursement d’emprunt.

Ce mode d’accession est très sécurisé (obligation de proposition de rachat et de relogement par scalis en cas de difficultés) et propose de nombreux avantages aux acquéreurs : TVA à taux réduit, exonération de la taxe foncière pendant 15 ans (à partir de la date de la mise en service du logement)… Il favorise ainsi le parcours résidentiel de nos clients.

Bilan 2011 :� 14 levées d’options,� 18 contrats préliminaires signés,� 4 contrats définitifs signés chez le notaire

Eguzon "La Grande Pièce" - 7 pavillons en location-accession

L’Aménagement et l’Assistance à Maîtrise d’Ouvragescalis recherche, valorise le foncier, et réalise des opérations d’aménagement.

Nous souhaitons également vendre des lots à bâtir.

Nous développons l’offre d’assistance à maîtrise d’ouvrage pour les collectivités qui le souhaitent.

Trois projets sont aujourd’hui en cours de montage. À Ardentes, au lieu-dit "Les Grands Buissons", nous prévoyons de construire 63 logements et pour l’association Aidaphi, nous sommes en train de développer une maison pour autistes. Au Poinçonnet, nous travaillons sur une opération d’aménagement de 17 ha, à "L’Aumée".

Le Poinçonnet "l’Aumée" zone d’aménagement de location, accession, lots libres.

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Les Ressources HumainesEn 2011, la direction des ressources humaines a poursuivi ses actions en adaptant sa politiqueaux enjeux de scalis. Celle-ci porte sur différents leviers.

Management social et environnement au travailNous avons continué à travailler sur la qualité de vie au travail avec les salariés: aidés par un cabinet de conseil (Midori Consulting), ils ont proposé des solutions d’amélioration très concrètes.Un plan d’action sera présenté en 2012 pour suivre et évaluer régulièrement nos actions dans ce domaine.

L’ensemble des managers de scalis a été formé aux risques psychosociaux. En 2012, les formations continueront, sur la base du co-développement managérial.

La direction de scalis a conclu un accord avec l’ensemble des organisations syndicales au cours des négociations annuelles obligatoires. Elle

est parvenue également à négocier un accord d’intéressement lié à l’autofinancement net complet conforme à notre politique de rémunération, valorisant la performance des salariés. Nous avons en outre signé un accord sur l’égalité profession-nelle entre les hommes et les femmes.

L’ensemble du siège social a été rénové, avec une attention particulière à l’ergonomie du poste de travail. Nous continuons la création des loges pour les gardiens, participant à la satisfaction de nos clients.

Nous poursuivrons ces actions en 2012 et commen-cerons la rénovation de certaines agences rurales.

Administration du personnelA la suite du départ en retraite d’une salariée, le service de la paie a été externalisé et la gestion des congés modernisée.

Politique de recrutementAfin d’assurer un gardien d’immeubles pour 100 appartements, nous poursuivons le recrutement de ces gardiens, sans remplacer les employés d’immeubles quittant la société. En 2011, nous avons recruté 6 gardiens d’immeubles.

Pour les postes administratifs, la politique est de recruter des cadres juniors à des fonctions expertes.

Pour les cadres dirigeants, la direction demandera maintenant une dizaine d’années d’expérience au poste recruté. Pour les autres postes, il est demandé

un niveau bac minimum pour garantir les futures évolutions. Afin de prévoir d’ores et déjà leur mobilité, en fonction des futurs besoins de scalis, nous attachons une importance primordiale à la dimension créative et aux capacités d’adaptation des personnes que nous recrutons. scalis investit également auprès de ses salariés présents par un accompagnement dans les formations métiers, VAE et formations longues.

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*DAS : Domaine d’Activité Stratégique

PrésidentConseil d’Administration

Guy PEPIN

Directeur généralJean Christophe PICHON

Assistante de DirectionMarie-Laure JARRY

BureauCommission d’Appel d’OffresCommission d’Attribution des LogementsConseil de Concertation Locative

Comité de DirectionComité d’EngagementComité du Patrimoine

Comité du Système de Management de la QualitéComité d’Entreprise, DP

Direction de la Gestion Locative

À recruter

Directeur Adjoint de la Gestion Locative

Nicolas FROIDURE

DAS* :

Gestion locative

Direction du Patrimoine

Pascal ZILLIOX

Contrats et sécurité du patrimoine

DAS* :

Propriété patrimoine immobilier (PSP)Maîtrise d’ouvrage patrimoine :- démolition- amélioration- réhabilitation- gros entretienRénovation urbaine

Direction de la Promotion Immobilière

Yves DEBEAUMONT

DAS* :

Recherche foncièreAménagement-lotissementDéveloppement locatif :Neuf/reconstruction RUAccession & commercialisationVente HLMPrestations de service AMO-MOD

Direction des Ressources Humaines

Hervé KEROMNES

Direction Administrativeet Financière

Rémy GIRAUD

Direction JuridiqueSylvie TECKLENBURG

Service Marketing et Communication

Marie HOCHET

Actionnaires GPA logement

CH

SC

T

La gestion prévisionnelle des emplois et des carrières (GPEC)La direction des ressources humaines a eu à coeur de professionnaliser les salariés. Pour cela, un outil : la GPEC ou plan de développement et d’évolution des compétences validé en sep-tembre 2007.

Le bilan est positif, les grandes lignes de ce plan ayant été respectées. Pour exemples : la suppres-sion de la régie technique en 2008, l’arrivée de la fonction marketing en 2009, l’évolution du métier des gardiens d’immeubles, la création de la direction du patrimoine et, au coeur de ce dispositif, la politique de formation, partie intégrante de notre GPEC.

Depuis 2008, nous poursuivons notre investisse-ment dans la formation, autour des 6% de notre masse salariale. La formation est primordiale pour accompagner la mobilité interne, favoriser la diver-sité des carrières, accompagner l’amélioration des compétences non encore maîtrisées et l’évolution des métiers.

Pour 2011, cela représente un budget de 145 K€, cumulant le plan de formation et le droit indivi-duel à la formation (DIF).

En 2011, nous pouvons affirmer que scalis a une vision plus prospective de ses métiers et de leur évolution.

Organigramme

Les R

esso

urce

s Hum

aine

s

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Les Résultats financiersRappel des faits caractéristiques de l’exercice 2011 :2011 est la première année de la mise en place du nouveau prélèvement sur les organismes HLM qui s’est traduit pour notre société par une augmentation de notre cotisation CGLLS de 152K€, un niveau toutefois inférieur à ce qui était craint, du fait de la faiblesse de notre potentiel financier persistant malgré les bons résultats dégagés depuis 2008.

2011 a également vu la mise en place d’un nouveau plafonnement de nos variations de loyers qui ne peuvent plus dépasser, logement par logement, la variation de l’IRL*.

1. LE COMPTE DE RÉSULTAT� Un résultat positif de 6 883 K€

Le résultat de l’exercice s’élève à 6 883 K€ à comparer aux résultats des trois derniers exercices� 2010 + 9 556 K€ � 2009 + 7 174 K€ � 2008 + 6 462 K€

Ce résultat provient des éléments suivants :

a. Les produitsLes produits de la société ont globalement diminué de 1,95% en 2011 par rapport à 2010.

Les principaux éléments sont les suivants :� La masse des loyers des logements locatifs augmente de 0,46 % (38 028 K€ en 2011 pour 37 855 K€ en 2010). Cette hausse est due aux effets conjugués :

- du quittancement sur l’ensemble de l’année 2011 des logements livrés courant 2010 et de la mise en location de 70 logements (ou équivalents) en 2011, pour un total de 486 K€, soit une augmentation de 1,28% de la masse,- des augmentations de loyers décidées par le Conseil d’Administration pour 1,10% en moyenne,- une hausse de la vacance financière de 1,69% de la masse des loyers.

� La location-accession a généré 133 K€ de loyers (contre 122 K€ en 2010), ainsi que 2 198 K€ de produits provenant de la vente de 14 lots en location-accession (levées d’option) et 5 lots en accession, contre 1 436 K€ en 2010 pour 12 lots de location-accession.

� Les subventions d’exploitation ont augmenté de 76 K€, principalement grâce aux subventions CGLLS (plan de prévention), pour atteindre 307 K€ en 2011.

� Les produits financiers (hors reprises de provisions et transfert de charges) ont progressé de 27% pour atteindre 623 K€ (contre 491 K€ en 2010) alors que les volumes placés se réduisaient.

� Les produits exceptionnels baissent de 13 % passant de 7 462 K€ en 2010 à 6 471K€ en 2011. Cela provient essentiellement d’une exonération de TFPB** d’un niveau exceptionnel en 2010. Ils comprennent également des reprises de subventions d’investissement pour 1 179 K€ et les produits de cession d’actifs.

� Les ventes HLMLa vente de 61 logements a généré une plus value nette de frais commerciaux de 2 142 K€.

b. Les chargesLes charges de la société ont globalement augmenté de 3,22%.

� Les charges d’exploitationLes consommations de l’exercice en provenance des tiers progressent de 1 490 K€, essentiellement du fait :

- d’une dotation exceptionnelle de 1 115 K€ supplémentaires au budget alloué à l’entretien et la remise en état du patrimoine existant,

- de l’augmentation de la cotisation additionnelle CGLLS pour un montant de 152 K€ (nouveau prélèvement de l’Etat).

* IRL : Indice de Référence des Loyers ** TFPB : Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties

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Les charges de personnel ont progressé de 1,26% pour les salaires ; 12,56% pour les charges sociales.

Les dotations aux amortissements et aux provisions d’exploitation s’élèvent à 11 701 K€ (dont 10 400 K€ pour les seuls amortissements des immeubles locatifs).

Les dotations sont en augmentation de 439 K€ principalement du fait de provisions sur immobilisations en cours qui pourraient être abandonnées (pour 307K€) et de l’augmentation de la provision sur créances douteuses (107K€).

Les passages en pertes définitives de créances irrécouvrables ont baissé de 330K€ alors que les dotations nettes de provisions pour créances douteuses augmentaient de 380K€, soit une dégradation de 50 K€.

� Les charges financièresLes charges financières passent de 7 188 K€ à 7 020 K€ en baisse de 168 K€. Cette réduction est due en grande partie à l’impact des remboursements anticipés effectués depuis 2009.

� Les charges exceptionnellesLes charges exceptionnelles sont en baisse de 166 K€ principalement par la baisse de 371 K€ de la valeur nette comptable des immobilisations cédées. Elles incluent en outre cette année le coût de démolition de 36 logements pour 418 K€.

� L’impôt sur les sociétésLe résultat fiscal est de 618 K€ contre 603 K€ en 2010 avec un chiffre d’affaires taxable de 2 108 K€. C’est donc un impôt de 206 K€ (201 K€ en 2010) que nous enregistrons dans nos charges 2011.

� L’autofinancement net HLML’autofinancement net HLM s’élève à 6 162 K€, contre 7 658 K€ en 2010, la différence étant due essentiellement à des produits exceptionnels en 2010 et à une dotation exceptionnelle de budget d’entretien et de maintenance en 2011. Il représente ainsi 16,2% des loyers.

2. LE BILANUn bilan qui reste globalement stable (+0,16%).Les principales variations sont:

� A l’actifLes immobilisations corporelles prennent en compte les nouveaux investissements réalisés en 2011, soit la réception de 81 nouveaux logements locatifs et les travaux immobilisés sur le patrimoine existant. Cela se traduit par une augmentation de 4 971 K€ de valeur brute en immobilisations corporelles et une diminution de 4 262 K€ des immobilisations en cours.

Les stocks sont restés à un niveau stable (0,05%) entre la vente de 19 logements terminés et le démarrage d’un chantier de 15 logements en location-accession.

Les créances subissent des variations diverses poste à poste, mais restent globalement assez stables (+1,48%). A noter, les créances douteuses augmentent de 56 K€ en valeur nette par rapport à 2010 malgré des passages en pertes (nets de mouvements de provisions) en augmentation de 50 K€.

La trésorerie nette a diminué de 1 715 K€ pour atteindre un niveau légèrement inférieur à treize millions d’euros, résultat de notre politique de désendettement en particulier par le rééquilibrage financier actif-passif.

� Au passifL’augmentation de 6 629 K€ des capitaux propres provient principalement de l’intégration du résultat de l’exercice.

Les emprunts sont passés de 218 033 K€ à 207 745 K€ soit une nouvelle baisse de plus de 10 M€ de l’endettement de la société.

Ceci a été obtenu grâce à la politique financière mise en place en 2008 qui s’est traduite en particulier en 2011 par des remboursements anticipés de 8 821 K€ dont 2 628 K€ sur les ventes HLM, les démolitions et les contrats définitifs PSLA, le solde, soit 6 193 K€ sans contreparties.

Ainsi le montant total des capitaux d’emprunts remboursés s’est élevé à 17 864 K€ en 2011.

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� Gestion des risques financiersDepuis décembre 2009, date à laquelle nous avons mis un terme définitif au contrat de swap conclu en 2005, nous n’avons souscrit aucun nouveau contrat dit ‘structuré’ et nos risques financiers sont quasiment limités aux variations du livret A et de l’inflation.

Au 31 décembre 2011, le taux moyen de la dette était de 3,15%, sa durée résiduelle moyenne de 21,89 ans. 86% de la dette était souscrite auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, 82% était indexée sur le livret A (taux moyen 31/12/2011 de 3,18%) et 12% était à taux fixe (taux moyen de 4,03%).

� Échéance des dettes fournisseursConformément à la loi LME, art 24-II, nous devons vous informer des éléments suivants :

Information sur le solde des dettes fournisseurs à la clôture des exercices 2010 et 2011La société a pour politique de régler ses fournisseurs dans les 60 jours de la date d’émission. Les délais supérieurs sont dus à des contestations des montants facturés et à des factures datées de fin 2011 reçues très postérieurement au 31/12/2011.

* dont litiges 2011 : 8 428 € ** non compris avoirs non encore déduits : 105 176 €

Les dividendes mis en distribution au titre des 3 exercices précédents ont été :

Les R

ésul

tats

fina

ncie

rs

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2011 2010< ou = à 30 jours 1 140 487 € 1 020 796 €

De 31 à 60 jours inclus 814 814 € 1 702 944 €

> 60 jours * 20 436 € 130 592 €

Total** 1 975 737 € 2 854 332 €

Exercice clos leNombre de titres

rémunérés

Dividende(montant)

Revenus dis-tribués éligibles à l’abattement fiscal art. 158.3.2° du CGI

Revenus distribués non éligibles à

l’abattement de 50 %

31 décembre 2010 160 000 83 200 € 83 200 € 0

31 décembre 2009 160 000 70 400 € 70 400 € 0

31 décembre 2008 160 000 64 000 € 64 000 € 0

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Investissements locatifs (neuf + réhabilitation en M€)

Résultats (en M€)

� Résultat � Autofinancement complet

10

9

8

7

6

5

4

3

2

1

02007 2008 2009 2010 2011

25

20

15

10

5

0

Utilisation des recettes

� Autofinancement complet

� Plus-value nette

� Coût de fonctionnement

� Taxe foncière

� Annuités d’emprunt

� Entretien locatif

� Divers

Annuités d’emprunt (en M€)

� Annuité d’emprunt � En % de loyers

70

60

50

40

30

20

10

0

6,4

0

6,5

5

7,2

4,4

9,5

6,7

21 20,1

14,3

13,3 %5,2 %

21,4 %

7,6 %

37,2 %

12,9 %

10,8

Les R

ésul

tats

fina

ncie

rs

6,9

5,5

2,4 %

2007 2008 2009 2010 2011

12,3

2007 2008 2009 2010 2011

60,4 %55 % 50,1 %

43,1 %

20,6 19,7 18,7 16,6

40,4 %

15,4

La communication et le marketingLa communication interneDes salariés fédérés autour d’un projet d’entreprise sont une garantie de performance. Aussi, nous nous attachons à valoriser la stratégie et les compé-tences de chacun à travers différents outils.

Journal interne,intranet, visite de patrimoine, revue de presse…

… et externeElle permet de soutenir la notoriété de notre société. Elle comprend les relations institutionnelles, l’appui aux services commerciaux et la communication auprès des clients locataires.

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Le MarketingAfin de mieux connaître nos clients et de leur proposer des produits et services complètement adaptés à leurs besoins, nous réalisons des enquêtes tout au long de leur vie chez nous. Par exemple, après l’emménagement dans un logement neuf ou encore avant et après des travaux de réhabilitation ou de maintien à domicile.

Nous accompagnons ensuite les équipes dans la mise en place de plan d’actions d’amélioration de nos produits et services.

Le système de management par la qualité…… ou l’amélioration continue de nos processusAprès le démarrage du système de management de la qualité en 2010, l’année 2011 fut celle de la poursuite de l’écriture des processus. Un premier audit blanc a clôturé l’année, lançant réellement la démarche d’amélioration continue.

L’équipe des auditeurs internes devant "la maison de la qualité"

La Responsabilité Sociétale & Environnementalescalis, entreprise responsable

Avec chacune des parties prenantes de notre métier, les enjeux, différents, se rejoignent, au service du respect de notre environnement au sens large :� Les femmes et les hommes de l’entreprise - L’année 2011 fut l’occasion de consolider les compétences de nos salariés et de garantir leur santé et leur sécurité. La signature d’un accord sur la parité hommes / femmes avec les partenaires sociaux est le signe d’un dialogue social soucieux de la diversité et de la non-discrimination.� Nos clients - Nous attachons une importance toute particulière à la qualité du service que nous leur rendons, aussi bien grâce aux services de proximité rendus par leurs gardiens ou les personnes pré-sentes dans nos agences immobilières que dans l’amélioration continue du nettoyage des parties communes et dans le budget toujours conséquent que nous consacrons à l’entretien des logements. Nous sommes également très sensibles à la transpa-rence des attributions des logements et l’accom-pagnement social de nos clients les plus fragiles.

� Les fournisseurs - Nous assurons à tous nos fournisseurs une égalité de traitement, grâce à notre processus de mise en concurrence.� L’environnement - Lorsque nous construisons de nouveaux logements, lorsque nous les réhabilitons, nous sommes très attentifs à leur qualité architec-turale et à leur performance énergétique, garantie de charges diminuées pour nos clients et de la préservation de notre planète.� Notre empreinte sur le territoire - Acteur majeur de l’habitat dans le département de l’Indre, nous participons à l’élaboration des politiques locales de l’habitat et nous engageons à concevoir des projets immobiliers bien intégrés dans le tissu urbain des territoires.� La gouvernance - La transparence est notre maître mot, avec nos actionnaires, notre Conseil d’Administration, et les représentants des locataires au sein des Conseils de Concertation Locative..

La Responsabilité Sociétale d’une Entreprise (RSE) est la déclinaison des principes de développement durable à son échelle. scalis, dont la mission est d’intérêt général, est évidemment engagée dans cette démarche.

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14 -16, rue Saint-Luc - BP 315 36000 Châteauroux - Tél.: 02 54 08 15 15 - Fax: 02 54 08 15 03 - www.scalis.fr

Châteauroux

Issoudun

Valençay

Buzançais

Le Blanc

Argenton-sur-Creuse La Châtre

Châteauroux1 agence immobilière14 loges de gardien

Argenton-sur-Creuse1 agence immobilière

Buzançais1 agence immobilière

Issoudun1 agence immobilière1 loge de gardien

La Châtre 1 agence immobilière2 loges de gardien

Le Blanc 1 agence immobilière2 loges de gardien

Valençay1 agence immobilière

Co

nce

pti

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ww

w.p

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esig

n.c

om