Rapport semestriel non audité - Septembre 2019 · Pilet & Renaud à Genève / in Genf Régie Zimmermann SA à Genève / in Genf Régie du Rhône à Genève / in Genf VPI à Etoy

EDMOND DE ROTHSCHILD REAL ESTATE SICAV

RAPPORT SEMESTRIEL NON AUDITÉNICHT GEPRÜFTER HALBJAHRESBERICHT

EDMOND DE ROTHSCHILD, L’AUDACE DE BÂTIR L’AVENIR.

2019

Rapport semestriel non audité pour la période du 1er avril 2019 au 30 septembre 2019. La version française est déterminante.Nicht geprüfter Halbjahresbericht für die Periode 1. April 2019 bis 30. September 2019. Massgebend ist die französiche Version.

3RAPPORT SEMESTRIEL NON AUDITÉ | NICHT GEPRÜFTER HALBJAHRESBERICHT

RAPPORT SEMESTRIEL NON AUDITÉNICHT GEPRÜFTER HALBJAHRESBERICHT30 septembre 2019 / 30. September 2019

Conseil d’administration de la SICAV immobilière / Verwaltungsrat

Jean-Christophe PernolletPrésident / Präsident

Charles SpiererVice-Président / Vize Präsident

Pierre JacquotMembre / Mitglied (depuis/seit 12.07.19)

François RayrouxMembre / Mitglied

Michel LusaMembre / Mitglied

Christian LorenzMembre / Mitglied (jusqu’au/bis 12.07.19)

Max ZollingerMembre / Mitglied (jusqu’au/bis 12.07.19)

Direction de Fonds / Fondsleitung (*)CACEIS (Switzerland) SA Route de Signy 35 – CH-1260 Nyon

Gestionnaire mandaté en investissement / Vermögensverwalter (im Auftrag der Fondsleitung)OROX Asset Management SA Rue du Rhône 30 – CH-1204 Genève

Gestion locative, technique et administrative / LiegenschaftsverwaltungDomicim à Lausanne / in LausanneGribi à Aarau / in AarauArlewo à Lucerne / in LuzernIntercity à Bâle et Zürich / in Basel und ZürichSchanzengraben Immobilien-Treuhand AG à Zürich / in ZürichWeck, Aeby & Cie SA à Fribourg / in FreiburgMoser & Vernet à Genève / in GenfPilet & Renaud à Genève / in GenfRégie Zimmermann SA à Genève / in GenfRégie du Rhône à Genève / in GenfVPI à Etoy / in EtoyRégie de Rham à Lausanne / in LausanneWincasa à Winterthur / in WinterthurRosset et Cie à Onex (depuis le 15.07.2019) / in Onex (vom 15.07.2019)

Experts chargés des estimations / Akkredierte SchätzungsexpertenDr. Christoph Vock ; CIFI SA à Zürich (jusqu’au 31.05.2019) / in Zürich (bis 31.05.2019)Wüest Partner SA, Zurich, succursale à Genève / Zweigniederlassung in GenfCIFI SA, Zurich (depuis le 1.06.2019) / Zürich (vom 1.06.2019)

Banque dépositaire / Depotbank Banque Cantonale VaudoisePlace Saint-François 14 – CH-1003 Lausanne

Société d’audit / Prüfgesellschaft :KPMG SAEsplanade de Pont-Rouge 6 – CH-1211 Grand-Lancy

(*) La direction de fonds agit, par délégation selon l’art. 51 al. 5 LPCC / Die Fondleitung handelt als Delegierter gemäss Art. 51 Abs. 5 KAG

4

30/09/2019 31/03/2019

Fortune totale de la SICAV immobilière Gesamtvermögen der Immobilien SICAV

CHF 1'415'272'763.38 1 278 595 218.97

Fortune nette de la SICAV immobilière Nettovermögen der Immobilien SICAV

CHF 1'055'822'559.61 895 239 384.41

Valeur d’expertise des immeubles terminés Geschätzter Verkehrswert fertiger Bauten

CHF 1'252'196'256.00 1 177 381 256.00

Valeur d’expertise des immeubles en construction (y.c. le terrain)Geschätzter Verkehrswert Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte und angefangene Bauten

CHF 49'927'000.00 33 754 000.00

COMPARTIMENT TEILVERMÖGEN

Actions en circulation

Aktien im Umlauf

Fortune netteNettovermögen

CHF

Valeur nette d’inventaire

par actionNettoinventarwert

pro Aktie CHF

Distribution résultat netOrdentliche Dividenden-

ausschüttung des Nettoertrages

CHF

Distribution gain en capitalAusschüttung

des Kapital- gewinns

CHF

Total Total CHF

31/03/2016 Swiss 6 682 519 735 577 973.59 110.07 3.12 0.09 3.21

31/03/2017 Swiss 6 682 519 753 355 855.94 112.74 3.30 0.00 3.30

31/03/2018 Swiss 7 637 164 878 057 772.99 114.97 3.40 0.00 3.40

31/03/2019 Swiss 7 637 164 894 138 976.56 117.08 3.40 0.10 3.50

30/09/2019 Swiss 9 164 596 1 054 722 151.76 115.09 0.00 0.00 0.00

31/03/2016 Entrepreneur / Unternehmer 11 000 1 100 407.83 100.04 0.00 0.00 0.00





INDICES CALCULÉS SELON LA DIRECTIVE DE LA SFAMA du 13 septembre 2016NACH DEN SFAMA-RICHTLINIEN VOM 13.SEPTEMBER 2016 BERECHNETE KENNZAHLEN

Compartiment Swiss / Teilvermögen Swiss 30.09.19 30.09.18

Taux de perte sur loyers / Mietzinsausfallrate 2.81% 3.81%

Coefficient d’endettement / Fremdfinanzierungsquote 25.24% 30.69%

Marge de bénéfice d'exploitation (marge EBIT) / Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 72.63% 69.93%

Quote-part des charges d'exploitation du Fonds (TER(ref))(GAV) / Total Expense Ratio (TER(ref)(GAV)) 0.67% 0.70%

Quote-part des charges d'exploitation du Fonds (TER(ref))(MV) / Total Expense Ratio (TER(ref)(MV)) 0.87% 0.87%

Rendement des fonds propres « Return on Equity » (ROE) / Eigenkapitalrendite "Return on Equity" (ROE) 1.84% 1.80%

Rendement du capital investi « Return on Invested Capital » (ROIC) / Gesamtkapitalrendite (ROIC) 1.11% 1.43%

Agio au 30.09.19 / Agio per 30.09.2019 21.47% 15.57%

Rendement de placement / Anlagerendite 1.24% 1.80%

PERFORMANCE (DIVIDENDE RÉINVESTI)PERFORMANCE (DIVIDENDE THESAURIEREND)

2018 2019(1) depuis création du compartiment(2)

seit Lancierung des Teilvermögens(2)

COMPARTIMENT SWISS / TEILVERMOGEN SWISS -7.05% 8.46% 61.59 %

SXI Real Estate Funds TR* / SXI Real Estate Funds TR* -5.32% 14.13% 56.60 %(1)du 31.12.2018 au 30.09.2019 / Vom 31.12.2018 bis 30.09.19 (2)du 16.03.2011 au 30.09.2019 / Vom 16.03.11 bis 30.09.19

EN BREF / KENNZAHLEN

* L’indice de comparaison SXI Real Estate Funds Index (SWIIT) englobe tous les fonds immobiliers de Suisse cotés à la SIX Swiss Exchange. Leur pondération dans l’indice est en fonction de leur capitalisation boursière. Pour le calcul de l’indice de performance SWIIT les paiements de dividendes sont pris en compte.Der Referenzindex SXI Real Estate Funds Index (SWIIT) umfasst alle Schweizer Immobilienfonds, die an der SIX Swiss Exchange kotiert sind. Diese sind im Index nach ihrer Marktkapitalisierung gewichtet. Für die Berechnung der SWIIT-Performance werden die Dividendenzahlungen berücksichtigt.La performance historique ne représente pas un indicateur de performance courante ou future.Die historische Performance gilt nicht als Indikator für die aktuelle oder zukünftige Performance.Les données de performance ne tiennent pas compte des commissions et frais perçus lors de l’émission et du rachat des actions.In den Performancedaten sind Kommissionen und Gebühren, die bei Ausgabe oder Rücknahme von Anteilen erhoben wurden, nicht berücksichtigt.


COMPARTIMENTSWISS

TEILVERMÖGENSWISS

6

COMPTE DE FORTUNE / BILANZ

Compartiment Swiss1) / Teilvermögen Swiss1)

30/09/2019CHF

31/03/2019CHF

Avoirs en banque / Bankguthaben

Avoirs à vue / Sichtguthaben 72'526'514.82 30’449’005.97

Immeubles / Grundstücke

Immeubles d'habitation / Wohnbauten 549'353'000.00 534’050’000.00

Immeubles d'habitation en propriété par étage / Stockwerkeigentum an Wohnbauten 67'676'256.00 67’676’256.00

Immeubles à usage commercial / Kommerziell genutzte Liegenschaften 401'220'000.00 373’157’000.00

Immeubles à usage commercial en propriété par étage / Stockwerkeigentum in kommerziell genutzten Liegenschaften 39'062'000.00 10’083’000.00

Immeubles à usage mixte / Bauten mit verschiedenen Verwendungszwecken 184'357'000.00 181’887’000.00

Immeubles à usage mixte en propriété par étage / Stockwerkeigentum an Gemischte Bauten 10'528'000.00 10’528’000.00

Terrains à bâtir, y.c. les bâtiments à démolir et les immeubles en constructionBauland, einschliesslich Abbruchobjekte und angefangene Bauten 49'927'000.00 33’754’000.00

Total immeubles / Total Grundstücke 1'302'123'256.00 1’211’135’256.00

Autres actifs / Sonstige Vermögenswerte 39'522'584.71 35’910’549.15

Fortune totale à la fin de la période comptable / Gesamtvermögen am Ende der Rechnungsperiode 1'414'172'355.53 1’277’494’811.12

Engagements à court terme / Kurzfristige Verbindlichkeiten

Dettes hypothécaires à court terme / Kurzfristige Hypothekarschulden 57'300'000.00 40’460’000.00

Autres engagements à court terme / Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 22'869'864.77 20’220’752.56

Engagements à long terme / Langfristige Verbindlichkeiten

Dettes hypothécaires à long terme / Langfristige Hypothekarschulden 271'410'000.00 312’960’000.00

Autres engagements à long terme / Sonstige langfristige Verbindlichkeiten 0.00 0.00

Total des engagements / Total Verbindlichkeiten 351'579'864.77 373’640’752.56

Fortune nette avant estimation des impôts dus en cas de liquidation / Nettovermögen vor geschätzten Liquidationssteuern 1'062'592'490.76 903’854’058.56

Estimation des impôts dus en cas de liquidation / Geschätzte Liquidationssteuern -7'870'339.00 -9’715’082.00

Fortune nette à la fin de la période comptable / Nettovermögen am Ende der Rechnungsperiode 1'054'722'151.76 894’138’976.56

VARIATION DE LA FORTUNE NETTE / VERÄNDERUNG DES NETTOFONDSVERMÖGEN

Fortune nette au début de la période comptable / Nettovermögen zu Beginn der Rechnungsperiode 894'138'976.56 878’057’772.99

Distribution / Ausschüttung -26'730'074.00 -25’966’357.60

Soldes des mouvements d’actions / Saldo der Bewegungen von Anteilen 167'715'441.79 0.00

Résultat total / Gesamtergebnis 19'597'807.41 42’047’561.17

Fortune nette à la fin de la période comptable /Nettovermögen am Ende der Rechnungsperiode 1'054'722'151.76 894’138’976.56

NOMBRE D’ACTIONS RACHETÉES ET ÉMISES / ANZAHL DER ZURÜCKGENOMMENEN UND AUSGEGEBENEN AKTIEN

Évolution du nombre d’actions / Entwicklung der Aktien im Umlauf

Situation en début d’exercice / Stand zu Beginn des Geschäftsjahres 7'637'164.00 7’637’164,00

Actions émises / Ausgegebene Aktien 1'527'432.00 0,00

Actions rachetées / Zurückgenommene Aktien 0.00 0,00

Situation en fin de période comptable / Stand am Ende des Geschäftsjahres 9'164'596.00 7’637’164,00

Valeur nette d’inventaire d’une action à la fin de la période /Nettoinventarwert pro Aktie am Ende der Rechnungsperiode 115.09 117,08


COMPTE DE RÉSULTAT / ERFOLGSRECHNUNG

Compartiment Swiss1) / Teilvermögen Swiss1)

REVENUS / ERTRÄGE

du/von 01/04/2019 au/bis 30/09/2019

CHF

du/von 01/04/2018 au/bis 31/03/2019

CHF

Revenus locatifs / Mietzinseinnahmen 27'979'771.24 57’003’796.90

Autres revenus locatifs / Sonstige Mietzinseinnahmen 118'000.45 162’309.93

Intérêts bancaires / Bankzinsen -53'343.58 -158’783.70

Intérêts intercalaires / Bauzinsen 679'825.08 699’127.43

Participation des souscripteurs aux revenus courus / Einkauf in laufende Erträge bei der Ausgabe von Anteilen 7'114'424.93 0.00

Revenus divers / Sonstiger Ertrag 814'359.06 1’510’599.03

Total des produits / Total Erträge 36'653'037.18 59’217’049.59

CHARGES / AUFWAND

Entretien et réparations / Unterhalt und Reparaturen 1'504'870.16 3’064’068.37

Intérêts hypothécaires / Hypothekarzinsen 2'472'324.15 5’142’925.17

Autres intérêts passifs / Sonstige Passivzinsen 0.00 0.00

Administration des immeubles / Liegenschaftenverwaltung:

a) Frais concernant les immeubles (eau, électricité, conciergerie, nettoyage, assurances, impôt foncier, etc.) / Liegenschaftsaufwand (Wasser, Strom, Hauswart, Reinigung, Versicherung, Liegenschaftssteuer, etc.)

1'981'568.05 3’506’927.69

b) Frais d’administration (honoraires et frais de gérance) / Verwaltungsaufwand (Honorare und Kosten der Liegenschaftsverwaltung) 970'010.98 1’820’557.66

Impôts directs / Steuern 6'489'237.42 12’119’944.82

Frais d’estimation et d’audit / Schätzungs- und Prüfaufwand 113'057.50 283’237.45

Avocats / Rechtskosten 23'832.55 4’159.36

Frais de publication, d’impression / Publikations- und Druckkosten 5'000.00 18’625.00

Autres charges / Weitere Kosten 275'029.80 408’594.83

Rémunérations réglementaires versées / Reglementarische Vergütungen an:

au gestionnaire / die Vermögensverwaltung 2'545'000.00 5’090’000.00

à la direction / die Fondsleitung 498'407.81 960’269.51

à la banque dépositaire / die Depotbank 196'280.33 379’188.95

Attribution(s) aux provisions pour débiteurs douteux / Zuweisung(en) an Rückstellungen für zweifelhafte Forderungen 81'192.98 446’437.66

Total des charges / Total Aufwand 17'155'811.73 33’244’936.47

Résultat net / Nettoertrag 19'497'225.45 25’972’113.12

Gains/pertes sur investissements réalisé(e)s / Realisierte Kapitalgewinne/ -verluste 73'774.99 20’229’166.65

Résultat réalisé / Realisierter Erfolg 19'571'000.44 46’201’279.77

Gains/Pertes de capital non réalisé(e)s (variation) / Nicht realisierte Kapitalgewinne/ -verluste 26'806.97 -4’153’718.60

Résultat de l’exercice / Gesamterfolg des Rechnungsjahres 19'597'807.41 42’047’561.17

UTILISATION DU RÉSULTAT / VERWENDUNG DES ERFOLGES

Résultat net / Nettoertrag 19'497'225.45 25’972’113.12

Gains sur investissements réalisés / Realisierte Kapitalgewinne 73'774.99 20’229’166.65

Report de l’exercice précédent / Vortrag des Vorjahres 24'664'861.72 5’193’655.95

Dividende intermédiaire (produits des placements)Zwischendividenden (anlagegebundene Erträge) 0.00 0.00

Dividende intermédiaire (gains en capitaux réalisés) Zwischendividenden (realisierter Kapitalgewinn) 0.00 0.00

Résultat pouvant être versé aux investisseurs / Zur Ausschüttung verfügbarer Erfolg 44'235'862.16 51’394’935.72

Distribution gain en capital / Ausschüttung vom Kapitalgewinn 0.00 763’716.40

Distribution revenus immobiliers / Zur Ausschüttung bestimmter Ertrag 0.00 25’966’357.60

Report à nouveau / Vortrag auf neue Rechnung 44'235'862.16 24’664’861.72

8

Compartiment Swiss1) / Teilvermögen Swiss1) Prix de revient Gestehungskosten

CHF

Valeur vénale Geschätzter

Verkehrswert CHF

Revenus2) Mietzinseinnahmen2)

CHF

Immeubles d’habitation / Wohnbauten

ARGOVIEAARGAU

Brugg

Sommerhaldenstrasse 13 a-d 21'938'468.14 21'487'000.00 202'748.00

Sommerhaldenstrasse 15 a-c 20'252'534.43 19'593'000.00 321'368.70

BÂLEBASEL

Bâle / Basel

Margarethenstrasse 87 28'431'632.37 32'510'000.00 712'763.10

St. Galler Ring 80-84 12'369'566.83 14'020'000.00 263'150.50

BERNEBERN

DotzigenBahnhofstrasse 3-5-7a-7b 5'881'186.84 5'842'000.00 156'298.00

FRIBOURGFREIBURG

Fribourg / FreiburgRoute de la Pisciculture 4-4A 6'124'854.25 6'727'000.00 158'118.00

Rue Jacques Gachoud 2 3'752'651.94 3'554'000.00 104'120.00



Granges-PaccotAllée des Sources 1, 3 11'256'323.80 11'201'000.00 268'147.50

Châtel-St-DenisChemin des Sires 10-26 34'334'303.32 33'274'000.00 818'335.00

Villars-sur-GlâneRoute du Belvédère 2-4 12'979'933.50 12'422'000.00 331'921.00

GENÈVEGENF

Genève / GenfBoulevard du Pont-d'Arve 46 11'626'346.59 14'820'000.00 281'031.00

MeyrinRue de la Prulay 37 11'224'977.10 13'860'000.00 302'495.00

Rue des Lattes 57-59 9'404'351.05 10'900'000.00 243'861.50

Chemin Léon Guérchet 13-19 15'115'884.92 17'530'000.00 388'547.00

Chemin Antoine-Verchère 9 5'425'854.79 5'965'000.00 132'462.00

VernierChemin de Mouille-Galand 2 11'690'754.49 14'190'000.00 280'320.15

Chemin de Mouille-Galand 2A 14'405'883.19 16'550'000.00 324'693.50

Chemin de Mouille-Galand 2B 13'535'391.02 16'030'000.00 321'192.40

Chemin de Mouille-Galand 2C 13'678'240.82 18'650'000.00 377'860.80

Chemin de Mouille-Galand 2D 14'202'468.24 17'550'000.00 357'877.00

Chemin de Mouille-Galand 2E 14'527'571.55 18'580'000.00 376'901.50

Chemin de Mouille-Galand 2F 12'826'499.21 15'040'000.00 314'041.00

VersoixAvenue Adrien Lachenal 21-23 11'878'485.06 14'170'000.00 284'228.00

LUCERNELUZERN

MaltersNeuhalde 2, 6 11'008'266.57 12'588'000.00 239'128.00

NEUCHÂTELNEUENBURG

Neuchâtel / NeuenburgRue de Jolimont 2-4-6-8-10 25'220'980.80 24'690'000.00 598'854.00

SAINT-GALLST. GALLEN

UznachZürcherstrasse 86 - St. Josefstrasse 1-11 12'649'532.86 12'108'000.00 321'429.10

VAUDWAADT

EpalingesChemin des Geais 19 7'898'744.40 8'635'000.00 185'508.00

La Tour-de-PeilzBoulevard d’Arcangier 10-12 10'589'297.25 10'240'000.00 0.00

VallorbeRue de l'Ancienne Poste 36 - Rue de Pontarlier 1 7'549'263.00 7'257'000.00 142'394.00

INVENTAIRE DES IMMEUBLES / IMMOBILIENINVENTAR



CHF


Verkehrswert CHF


CHF

VAUDWAADT

VeveyAvenue de Gilamont 21 29'710'600.35 31'989'000.00 690'289.00

Yverdon-les-BainsRue des Moulins 127-129 9'323'789.85 9'484'000.00 221'112.00

Rue des Moulins 131-133 18'698'015.45 20'205'000.00 492'041.00

ZURICHZÜRICH

DietikonKreuzstrasse 14-16-18 Überlandstrasse 121-123-125 Gjuchstrasse 29-31-30-32

22'147'797.95 22'866'000.00 542'196.05

WinterthurRuchwiesenstrasse 20 - 28 15'510'604.26 15'717'000.00 331'250.90

505'560'974.86 549'353'000.00 11'518'104.95

Immeubles d’habitation en propriété par étage / Stockwerkeigentum an Wohnbauten

GENÈVEGENF

ChoulexRoute de la Capite 180 5'521'547.62 6'658'000.00 115'166.00

ColognyChemin de la Tulette 3 17'665'792.22 20'520'356.00 452'433.50

Chemin de la Tulette 3a 11'439'880.55 13'289'000.00 285'360.00

Chemin de la Tulette (parking) 413'472.82 418'900.00 8'648.00

Genève / GenfRue de Rothschild 60 10'946'703.34 13'170'000.00 255'224.00

Rue de Rothschild 64 11'050'609.74 13'620'000.00 287'306.00

57'038'006.29 67'676'256.00 1'404'137.50

Immeubles à usage commercial / Kommerziell genutzte Liegenschaften

BERNEBERN

Berne / BernKasernenstrasse 27 & 27A 17'119'483.20 16'779'000.00 369'159.90

GENÈVEGENF

CarougeRue Joseph Girard 40 11'653'869.95 12'119'000.00 167'975.99

MeyrinRue Veyrot 11 11'119'033.86 20'279'000.00 586'352.00

SatignyRoute de la Maison Carrée 31 44'103'776.39 45'844'000.00 1'140'084.00

VernierBois-des-Frères 81 15'526'948.17 18'690'000.00 787'930.50

NEUCHÂTELNEUENBURG

Neuchâtel / NeuenburgRue de la Maladière 23 11'525'248.80 10'020'000.00 367'986.00

Rue Saint-Maurice 4 20'320'272.25 20'120'000.00 469'319.00

SOLEURESOLOTHURN

OltenBaslerstrasse 37 - Ringstrasse 1 11'233'721.84 10'610'000.00 350'216.75

VALAISWALLIS

ContheyRoute Cantonale 18 21'327'191.08 14'410'000.00 413'858.45

VAUDWAADT

EpalingesRoute de la Corniche 3a-b 46'951'608.16 54'400'000.00 1'489'812.20

Route de la Corniche 9a-b 28'039'161.24 33'960'000.00 849'996.00

LausanneAvenue des Boveresses 44 7'641'767.20 7'922'000.00 220'791.60

Le Mont-sur-LausanneChemin du Petit Flon 29-31 11'720'235.39 10'980'000.00 195'637.00

MontreuxAvenue du Casino 51 40'355'477.02 36'973'000.00 570'631.11

NyonRoute de Champ Colin 2a-b-c 25'560'833.77 33'639'000.00 1'047'755.10

10

RÉCAPITULATIF / ZUSAMMENFASSUNG Prix de revient Gestehungskosten

CHF


Verkehrswert CHF

Revenus3 Mietzinseinnahmen3

CHF

Immeubles d'habitation / Wohnbauten 505'560'974.86 549'353'000.00 11'518'104.95

Immeubles d'habitation en propriété par étage / Stockwerkeigentum an Wohnbauten 57'038'006.29 67'676'256.00 1'404'137.50

Immeubles à usage commercial / Kommerziell genutzte Liegenschaften 380'886'968.55 401'220'000.00 10'085'649.20

Immeubles à usage mixte / Gemischte Bauten 170'659'958.70 184'357'000.00 4'079'641.59

Immeubles à usage commercial en propriété par étage / Stockwerkeigentum an kommerziell genutzten Liegenschaften 40'091'337.52 39'062'000.00 632'963.00

Immeubles à usage mixte en propriété par étage / Stockwerkeigentum an Gemischte Bauten 12'140'241.35 10'528'000.00 259'275.00

Terrains à bâtir, y.c. les bâtiments à démolir et les immeubles en construction / Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte und angefangene Bauten 51'141'974.97 49'927'000.00 0.00

1'217'519'462.24 1'302'123'256.00 27'979'771.24

La valeur incendie totale des immeubles s’élève à CHF 878’163’500,00 / Die Brandversicherungswert des gesamten Immobilienparks beträgt CHF 878’163’500.00Aucun locataire ne représente plus de 5% de l’ensemble des revenus locatifs du fonds (selon la directive SFAMA pour les fonds immobiliers, cm66) / Auf keinen Mieter entfallen mehr als 5% der gesamten Mieteinnahmen des Immobilienfonds (Gemäss Richtlinien der SFAMA für Immobilienfonds, Rz 66)


CHF


Verkehrswert CHF


CHF

ZOUGZUG

ChamSinserstrasse 65/67 14'718'768.20 15'145'000.00 222'619.20

ZURICHZÜRICH

FeldmeilenGeneral Wille Strasse 65 41'969'572.03 39'330'000.00 835'524.40

380'886'968.55 401'220'000.00 10'085'649.20

Immeubles à usage mixte / Gemischte Bauten

FRIBOURG FREIBURG

BulleRue de l'Europe 20 16'664'477.06 15'955'000.00 375'585.00

GENÈVEGENF

Genève / GenfRue du 31-Décembre 26, Rue Henri Blanvalet 22 19'250'176.44 21'120'000.00 440'806.40

Rue du 31-Décembre 433) 9'932'539.43 12'059'000.00 237'989.50

MeyrinRue des Lattes 21A-21B-21C (Promenade des Artisans) 35'516'285.69 36'700'000.00 772'044.69

Ch. Léon Guérchet 1-11 / Ch. Antoine Verchère 1-3 40'174'241.05 46'650'000.00 1'019'306.00

VAUDWAADT

NyonRoute de Signy 35 42'665'370.68 45'900'000.00 1'081'658.10

PullyAvenue de Lavaux 36 6'456'868.35 5'973'000.00 152'251.90

170'659'958.70 184'357'000.00 4'079'641.59

Immeubles à usage commercial en propriété par étage / Stockwerkeigentum an kommerziell genutzten Liegenschaften

BERNEBERN

NiederwangenFreiburgstrasse 555-556 11'184'101.77 10'083'000.00 237'739.80

FRIBOURG FREIBURG

RomontAvenue de la Gare 7 28'907'235.75 28'979'000.00 395'223.20

40'091'337.52 39'062'000.00 632'963.00

Immeubles à usage mixte en propriété par étage / Stockwerkeigentum an Gemischte Bauten

FRIBOURGFREIBURG

La RocheHaut de Scherwyl 2-4-6-8 12'140'241.35 10'528'000.00 259'275.00

12'140'241.35 10'528'000.00 259'275.00

Terrains à bâtir, y.c. les bâtiments à démolir et les immeubles en construction / Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte und angefangene Bauten

GENÈVEGENF

MeyrinRue des coopératives 5, Promenade du Voisinage 1, Promenade de l’Équilibre 1-2, Esplanade des Récréations 25 49'684'204.44 48'028'000.00 0.00

BERNEBERN

KönizBläuacker 2 1'457'770.53 1'899'000.00 0.00

51'141'974.97 49'927'000.00 0.00


LISTE DES ACHATS ET DES VENTES DURANT LA PÉRIODE AUFSTELLUNG DER KÄUFE UND VERKÄUFE WÄHREND DER PERIODE

LISTE DES ACHATS DURANT LA PÉRIODE – Compartiment Swiss1)

AUFSTELLUNG DER KÄUFE – Teilvermögen Swiss1)Prix d’achat en CHF

Kaufpreis in CHF

Immeubles d’habitation / Wohnbauten

VAUDWAADT

La Tour-de-Peilz

Boulevard d’Arcangier 10-12 10’000’000.00

Immeubles à usage commercial / Kommerziell genutzte Liegenschaften

GENÈVEGENF

Carouge

Rue Joseph Girard 40 11’000’000.00

ZOUGZUG

Cham

Sinserstrasse 65-67 14’400’000.00

Immeubles d’habitation en propriété par étage / StockwerkeIgentum an Wohnbauten

FRIBOURGFREIBURG

Romont

Avenue de la Gare 7 27’355’617.00

Total achats / Total Käufe 62’755’617.00

LISTE DES VENTES DURANT LA PÉRIODE – Compartiment Swiss1)

AUFSTELLUNG DER VERKÄUFE – Teilvermögen Swiss1)Prix de vente en CHF

Verkaufpreis in CHF

Immeubles d’habitation en propriété par étage / StockwerkeIgentum an Wohnbauten

LUCERNELUZERN

Malters

Bâtiment B, Haldendrain, 1 lot en propriété par étage : Haus B, Haldendrain, 1 Wohnung im Stockwerkeigentum: 790’000.00

Lot PPE D11 et 2 places de parking / Wohnung D11 und 2 Parkplätze CHF 790’000.00

Total ventes / Total Verkäufe 790’000.00

12

DÉTAIL DES DETTES HYPOTHÉCAIRESHYPOTHEKARSCHULDEN IM DETAIL

Capital / Kapital (CHF)

Taux d’intérêt annuel Jährlicher Zinssatz

Date d’empruntAufnahmedatum

ÉchéanceVerfallsdatum





Engagement à court terme de moins d'un an / Kurzfristige Verbindlichkeiten unter einem Jahr

9'800'000.00 1.050% 03.06.16 03.10.19 21'000'000.00 2.010% 02.07.13 03.09.20

6'000'000.00 1.150% 18.02.16 18.02.20 11'000'000.00 1.930% 02.07.13 03.09.20

9'500'000.00 1.930% 02.07.13 03.09.20









Engagement à long terme de un à cinq ans / Langfristige Verbindlichkeiten zwischen einem und fünf Jahren

8'970'000.00 1.790% 31.01.14 30.01.21 2'000'000.00 2.750% 30.09.13 01.03.22

6'045'000.00 1.790% 31.01.14 30.01.21 1'300'000.00 2.680% 01.06.12 31.07.22

200'000.00 2.900% 12.08.13 31.05.21 2'140'000.00 2.170% 01.06.12 31.07.22

7'150'000.00 1.280% 05.09.14 04.09.21 10'000'000.00 1.470% 07.10.14 07.10.22

5'750'000.00 1.280% 05.09.14 04.09.21 21'000'000.00 1.380% 01.02.16 01.02.23

5'500'000.00 1.350% 07.10.14 07.10.21 12'000'000.00 2.293% 28.06.13 30.06.23

6'500'000.00 1.030% 18.11.14 18.11.21 10'000'000.00 1.580% 07.10.14 07.10.23

10'000'000.00 1.960% 01.07.13 16.01.22 2'500'000.00 1.220% 15.02.16 15.02.24

7'790'000.00 1.100% 15.02.16 15.02.22 8'080'000.00 1.090% 03.06.16 03.06.24

310'000.00 1.100% 15.02.16 15.02.22 6'190'000.00 1.090% 03.06.16 03.06.24

6'270'000.00 1.100% 18.02.16 18.02.22 7'340'000.00 1.090% 03.06.16 03.06.24









Engagement à long terme de plus de cinq ans / Langfristige Verbindlichkeiten mit einer gleich ausführen von mehr als fünf Jahren

10'000'000.00 1.690% 07.10.14 07.10.24 8'000'000.00 0.920% 22.01.18 22.01.26

750'000.00 1.500% 02.07.16 31.12.24 15'000'000.00 0.990% 27.04.18 27.04.26

1'500'000.00 2.850% 12.08.13 30.06.25 5'000'000.00 0.890% 23.07.18 23.07.26

9'500'000.00 1.050% 15.07.16 31.07.25 11'500'000.00 0.890% 23.07.18 23.07.26

4'800'000.00 1.050% 15.07.16 31.07.25 430'000.00 2.150% 12.08.13 28.02.27

2'000'000.00 2.930% 30.09.13 13.08.25 495'000.00 2.150% 12.08.13 28.02.27

4'000'000.00 1.500% 02.07.16 31.08.25 20'000'000.00 0.940% 15.12.17 15.12.27

7'500'000.00 1.050% 23.09.16 23.09.25 10'000'000.00 0.940% 15.12.17 15.12.27

1'000'000.00 2.650% 12.08.13 30.09.25 4'100'000.00 1.190% 03.04.18 03.04.28

4'000'000.00 1.050% 17.10.16 30.09.25 4'800'000.00 1.190% 03.04.18 03.04.28

TOTAL DES DETTES / TOTALE HYPOTHEKARSCHULDEN 328 710 000.00 1.403% taux moyen modéré / gewichteter durchschnittlicher Satz









Détail des dettes hypothécaires remboursées / Details zu den zurückbezahlten Hypothekarschulden

2'000'000.00 1.153% 24.06.14 24.06.19 24'000'000.00 0.700% 12.07.19 27.09.19

16'000'000.00 0.900% 09.09.14 30.09.19 5'120'000.00 0.590% 01.07.19 30.09.19

5'000'000.00 0.950% 09.09.14 30.09.19 11'000'000.00 0.700% 17.07.19 30.09.19

1'660'000.00 1.320% 30.09.14 30.09.19


INFORMATION SUR LE TAUX EFFECTIF DES RÉMUNÉRATIONSANGABEN ÜBER DIE EFFEKTIVEN VERGÜTUNGSSÄTZE

Compartiment Swiss Teilvermögen Swiss

Taux maximum selon règlement de placement Maximaler Satz gemäss Anlagereglement

Taux appliquéAngewandter Satz

Rémunération à la direction / Entschädigung der Fondsleitung

§ 19 règlement de placement§ 19 Anlagereglement

Commission d'administration, de gestion et de distributionKommissionen für die Verwaltung, die Leitung und den Vertrieb des Teilvermögens 0.95% 0.51%

Commission de gestion et de distribution / Kommissionen für die Verwaltung und den Vertrieb des Teilvermögens 0.77% 0.40%

Commission de direction / Kommissionen für die Fondsleitung 0.18% 0.11%

Commission en sus de la commission de gestion / Nebst der obigen Verwaltungskommission

Commission pour l'achat ou la vente d'immeubles / Kommissionen für den Kauf oder Verkauf von Gebäuden 3.00% 0.85 à 2%

Commission pour le travail occasionné lors de la construction, rénovation ou transformation / Kommissionen für die vermittelte Arbeit während des Baus, der Renovation oder der Umwandlung

2.00% 1.75 à 2%

Commission pour la gestion des immeubles / Kommissionen für die Gebäudeverwaltung 5.00% 0.70% à 4%

Rémunération à la banque dépositaire /Entschädigung der Depotbank

§ 19 règlement de placement§ 19 Anlagereglement

Pour l’administration, le règlement du trafic des paiements et la surveillance de la direction du fonds /Für die Verwaltung, die Besorgung des Zahlungsverkehrs und die Überwachung der Fondsleitung 0.05% 0.04% à 0.05%

Pour le versement du produit annuel aux investisseurs / Auszahlung des Jahresertrages an die Aktionäre 0.50% 0.50%

INFORMATIONS SUR LES ENGAGEMENTS / INFORMATIONEN ÜBER VERBINDLICHKEITEN

Engagements de paiement contractuels au jour de clôture du bilan pour les achats d’immeubles ainsi que les mandats de construction et les investissements dans des immeubles / Vertragliche Zahlungsverpflichtungen am Bilanzstichtag für Immobilienkäufe sowie für Bauaufträge und Investitionen in Immobilien

Au jour de clôture du bilan, les engagements de paiements contractuels en cours pour les mandats de construction et les investissements dans des immeubles se montent, au total, à près de CHF 36 432 772.66 / Zum Bilanzstichtag belaufen sich die laufenden vertraglichen Zahlungsverpflichtungen für Bauaufträge und Investitionen in Immobilien insgesamt auf circa CHF 36 432 772.66:

Sommerhaldenstrasse 13-15, Brugg CHF 1’083’959.44

Bläuacker 2, Köniz CHF 17’836’250.18

Les Vergers, Meyrin CHF 17’512’563.04

Notes aux états financiers / Anmerkungen zur Jahresrechnung1) Compartiment Swiss consolidé avec la SI Tredec / Teilvermögen Swiss konsolidiert mit der Immobiliengesellschaf2) Loyers encaissé et à recevoir / Mietzinseinnahmen, einschliesslich noch zu erhaltender Mietzinseinnahmen 3) En détention indirecte à hauteur de 100% / Immobilie indirekt zu 100% gehalten

14

COMPARTIMENTENTREPRENEUR

TEILVERMÖGENUNTERNEHMER


BILAN / BILANZ


Actionnaires entrepreneurs détenant plus de 5% des actions (selon Art.97 al.5 OPC-FINMA)Unternehmer Aktionär mit mehr als 5% Aktienanteilen (gemäss des art. 97 abs. 5 KKV-FINMA)

Edmond de Rothschild (Suisse) S.A. – 18, rue de Hesse – CH - 1204 Genève – Participation : 100% / Beteiligung : 100%

Compartiment Entrepreneur / Teilvermögen Unternehmer

ACTIFS / AKTIVEN30/09/2019

CHF31/03/2019

CHF


Avoirs à vue / Sichtguthaben 1'100'407.85 1'100'407.85

Autres actifs / Sonstige Vermögenswerte 0.00 0.00

Total des actifs / Total Aktiven 1'100'407.85 1'100'407.85

PASSIFS / PASSIVEN

Fonds étrangers / Ausländische Fonds

Autres engagements / Andere Verpflichtungen 0.00 0.00

Fonds propres / Aktienkapital

Capital actions / Aktienkapital 1'100'000.00 1'100'000.00

Résultat reporté / Ergebnis vertagt 407.85 407.83

Résultat de l'exercice / Jahresüberschuss 0.00 0.02

Total des passifs / Total Passiven 1'100'407.85 1'100'407.85

NOMBRE D'ACTIONS RACHETÉES ET ÉMISES / ANZAHL DER ZURÜCKGENOMMENEN UND AUSGEGEBENEN ANTEILE

Évolution du nombre d'actions / Entwicklung der Anteile im Umlauf

Situation en début d'exercice / Stand zu Beginn des Geschäftsjahres 11'000.00 11'000.00

Actions émises / Ausgegebene Anteile 0.00 0.00

Actions rachetées / Zurückgenommene Anteile 0.00 0.00

Situation en fin de période comptable / Stand am Ende des Geschäftsjahres 11'000.00 11'000.00

Valeur nette d'inventaire d'une action à la fin de la période / Nettoinventarwert pro Aktien am Ende der Rechnungsperiode 100.04 100.04

Compartiment Entrepreneur / Teilvermögen Unternehmer REVENUS / ERTRÄGE

du/vom 01/04/2019 au/bis 30/09/2019

CHF

du/vom 01/04/2018 au/bis 31/03/2019

CHF

Intérêts bancaires / Bankzinsen 0.00 0.00

Revenus divers / Sonstige Erträge 0.00 0.02

Total des produits / Total Erträge 0.00 0.02

CHARGES / AUFWAND

Total des charges / Total Aufwand 0.00 0.00

Résultat net / Nettogewinn 0.00 0.02

Résultat réalisé / Realisierter Gewinn 0.00 0.02

Résultat de l’exercice / Gesamterfolg des Rechnungsjahres 0.00 0.02

Utilisation du résultat / Verwendung des Erfolges

Résultat net réalisé / Nettoertrag 0.00 0.02

Virement à gains/pertes de capital accumulés / Deckung Geschäftsverlust aus Kapitalgewinn 0.00 0.00

Résultat pouvant être versé aux investisseurs / Zur Verteilung verfügbarer Erfolg

Distribution gain en capital / Kapitalgewinne Ausschüttung 0.00 0.00

Distribution revenus immobiliers / Zur Ausschüttung bestimmter Ertrag 0.00 0.00

Report à nouveau / Vortrag auf neue Rechnung 0.00 0.00

16

TOTALDE LA SICAV

SICAVTOTAL


COMPTE DE FORTUNE / BILANZ

Total de la SICAV immobilière / Total Immobilien SICAV 30/09/2019CHF

31/03/2019CHF


Avoirs à vue / Sichtguthaben 73'626'922.67 31’549’413.82

Immeubles / Grundstücke

Immeubles d'habitation / Wohnbauten 549'353'000.00 534’050’000.00

Immeubles d'habitation en propriété par étage / Stockwerkeigentum an Wohnbauten 67'676'256.00 67’676’256.00

Immeubles à usage commercial / Kommerziell genutzte Liegenschaften 401'220'000.00 373’157’000.00

Immeubles à usage commercial en propriété par étage / Stockwerkeigentum an kommerziell genutzten Liegenschaften 39'062'000.00 10’083’000.00

Immeubles à usage mixte / Bauten mit verschiedenen verwendungszwecken 184'357'000.00 181’887’000.00

Immeubles à usage mixte en propriété par étage / Stockwerkeigentum an Gemischte Bauten 10'528'000.00 10’528’000.00

Terrains à bâtir, y.c. les bâtiments à démolir et les immeubles en construction / Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte und angefangene Bauten 49'927'000.00 33’754’000.00

Total immeubles / Total Grundstücke 1'302'123'256.00 1’211’135’256.00

Autres actifs / Sonstige Vermögenswerte 39'522'584.71 35’910’549.15

Fortune totale à la fin de la période comptable / Gesamtvermögen am Ende der Rechnungsperiode 1'415'272'763.38 1’278’595’218.97

Engagements à court terme / Kurzfristigen Verbindlichkeiten

Dettes hypothécaires à court terme / Kurzfristige Hypothekarschulden 57'300'000.00 40’460’000.00

Autres engagements à court terme / Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 22'869'864.77 20’220’752.56

Engagements à long terme / Langfristige Verbindlichkeiten

Dettes hypothécaires à long terme / Langfristige Hypothekarschulden 271'410'000.00 312’960’000.00

Autres engagements à long terme / Sonstige langfristige Verbindlichkeiten 0.00 0.00

Total des engagements / Total Verbindlichkeiten 351'579'864.77 373’640’752.56

Fortune nette avant estimation des impôts dus en cas de liquidation / Nettovermögen vor geschätzten Liquidationssteuern 1'063'692'898.61 904’954’466.41

Estimation des impôts dus en cas de liquidation / Geschätzte Liquidationssteuern -7'870'339.00 -9’715’082.00


VARIATION DE LA FORTUNE NETTE / VERÄNDERUNG DES NETTOFONDSVERMÖGEN

Fortune nette au début de la période comptable / Nettofondsvermögen zu Beginn der Rechnungsperiode 895'239'384.41 879’158’180.82

Distribution / Ausschüttung -26'730'074.00 -25’966’357.60

Solde des mouvements d’actions / Saldo der Bewegungen von Anteilen 167'715'441.79 0.00

Résultat total / Gesamtergebnis 19'597'807.41 42’047’561.19


NOMBRE D'ACTIONS RACHETÉES ET ÉMISES / ANZAHL DER ZURÜCKGENOMMENEN UND AUSGEGEBENEN AKTIEN

Évolution du nombre d'actions / Entwicklung der Aktien im Umlauf

Situation en début d'exercice / Stand zu Beginn des Geschäftsjahres 7'648'164.00 7’648’164.00

Actions émises / Ausgegebene Aktien 1'527'432.00 0.00

Actions rachetées / Zurückgenommene Aktien 0.00 0.00

Situation en fin de période comptable / Stand am Ende des Geschäftsjahres 9'175'596.00 7’648’164.00

18


Total de la SICAV immobilière / Immobilien SICAV Total

REVENUS / ERTRÄGE

du 01/04/2019 au 30/09/2019

CHF

du 01/04/2018 au 31/03/2019

CHF

Revenus locatifs / Mietzinseinnahmen 27'979'771.24 57’003’796.90

Autres revenus locatifs / Sonstige Mietzinseinnahmen 118'000.45 162’309.93

Intérêts bancaires / Bankzinsen -53'343.58 -158’783.70

Intérêts intercalaires / Bauzinsen 679'825.08 699’127.43

Participation des souscripteurs aux revenus courus / Einkauf in laufende Erträge bei der Ausgabe von Anteilen 7'114'424.93 0.00

Revenus divers / Sonstiger Ertrag 814'359.06 1’510’599.05

Total des produits / Total Erträge 36'653'037.18 59’217’049.61

CHARGES / AUFWAND

Entretien et réparations / Unterhalt und Reparaturen 1'504'870.16 3’064’068.37

Intérêts hypothécaires / Hypothekarzinsen 2'472'324.15 5’142’925.17

Autres intérêts passifs / Sonstige Passivzinsen 0.00 0.00

Administration des immeubles / Liegenschaftenverwaltung:

a) Frais concernant les immeubles (eau, électricité, conciergerie, nettoyage, assurances, impôt foncier, etc.) / Liegenschaftsaufwand (Wasser, Strom, Hauswart, Reinigung, Versicherung, Liegenschaftssteuer, etc.)

1'981'568.05 3’506’927.69

b) Frais d'administration (honoraires et frais de gérance) / Verwaltungsaufwand (Honorare und Kosten der Liegenschaftsverwaltung) 970'010.98 1’820’557.66

Impôts directs / Steuern 6'489'237.42 12’119’944.82

Frais d’estimation et d’audit / Schätzungs- und Prüfaufwand 113'057.50 283’237.45

Avocats / Rechtskosten 23'832.55 4’159.36

Frais de publication, d'impression / Publikations- und Druckkosten 5'000.00 18’625.00

Autres charges / Weitere Kosten 275'029.80 408’594.83

Rémunérations réglementaires versées / Reglementarische Vergütungen an:

au gestionnaire / die Vermögensverwaltung 2'545'000.00 5’090’000.00

à la direction / die Fondsleitung 498'407.81 960’269.51

à la banque dépositaire / die Depotbank 196'280.33 379’188.95

Attribution(s) aux provisions pour débiteurs douteux / Zuweisung(en) an Rückstellungen für zweifelhafte Forderungen 81'192.98 446’437.66

Total des charges / Total Aufwand 17'155'811.73 33’244’936.47

RÉSULTAT NET / NETTOERTRAG 19'497'225.45 25’972’113.14

Gains/pertes sur investissements réalisé(e)s / Realisierte Kapitalgewinne/ -verluste 73'774.99 20’229’166.65

Résultat réalisé / Realisierter Erfolg 19'571'000.44 46’201’279.79

Gains/Pertes de capital non réalisé(e)s (variation) / Nicht realisierte Kapitalgewinne/ -verluste 26'806.97 -4’153’718.60

Résultat de l’exercice / Gesamterfolg des Rechnungsjahres 19'597'807.41 42’047’561.19


20

OBJECTIFDE LA SICAV IMMOBILIÈRE

ZIELE DERIMMOBILIEN-SICAV


Edmond de Rothschild Real Estate SICAV, dont le siège est à Genève, est un placement collectif de droit suisse conçu sous la forme d’une société d'investissement à capital variable (SICAV) de la catégorie « Fonds immobi-liers« (la « SICAV immobilière ») selon les art. 36 ss et 58 ss de la Loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux (« LPCC ») du 23 juin 2006. La SICAV immobilière a été créée le 9 décembre 2010 ; elle est inscrite sous le numéro CH-660-2683010-7 auprès du Registre du commerce du canton de Genève. La SICAV immobilière se subdivise en différents compartiments, à savoir :

• Edmond de Rothschild Real Estate SICAV – Comparti-ment Entrepreneur,

• Edmond de Rothschild Real Estate SICAV – Swiss, (le « Compartiment Swiss »)

Le but exclusif de la SICAV immobilière est le placement collectif de capitaux conformément à ses statuts. La SICAV immobilière dispose d'un capital et d'un nombre d'actions non déterminé à l'avance.

Son capital est divisé en actions d’entrepreneur (« Actions Entrepreneur ») et en actions d'investisseurs (« Actions »).

Seule la fortune sociale de la SICAV immobilière garantit les engagements de la SICAV immobilière.

Le compartiment des investisseurs répond en exclusivité de ses propres engagements. Dans les contrats avec des tiers, la limitation de la responsabilité d’un compartiment doit être communiquée.

Le Compartiment Entrepreneur répond de tous les enga-gements de la SICAV immobilière et, à titre subsidiaire, des engagements de tous les compartiments.

Dans tous les cas, la responsabilité de l'ensemble de la fortune de la SICAV immobilière, au sens des art. 55 et 100 CO, demeure réservée. Selon l'art. 5 de ses statuts, la SICAV immobilière peut créer, supprimer ou regrouper des classes d'actions.

À l’heure actuelle, la SICAV immobilière compte pour son Compartiment deux classes d’actions ayant les déno-minations suivantes : « A-CHF » (classe à distribution) et « B-CHF » (classe à thésaurisation, non commercialisée à ce jour).

Les classes d'actions ne représentent pas une fortune distincte. Il ne peut ainsi pas être exclu qu'une classe d'actions réponde des engagements d'une autre classe d'actions, même si les coûts ne sont imputés en principe qu'à la classe d'actions profitant d'une prestation définie.

Il est renvoyé aux statuts et au règlement de placement pour d’autres informations, notamment s’agissant de la structure de la SICAV immobilière, ses compartiments, ses actions ou classes d'actions ainsi que sur les tâches de ses organes.

La SICAV immobilière ou le compartiment peuvent être mis en liquidation ou dissous par une décision des action-naires Entrepreneurs regroupant les deux tiers au moins des actions Entrepreneur émises.

Edmond de Rothschild Real Estate SICAV mit Sitz in Genf ist eine kollektive Kapitalanlage nach schweizerischem Recht in Form einer Investmentgesellschaft mit variab-lem Kapital (SICAV) der Kategorie «Immobilienfonds» (die «Immobilien-SICAV») gemäss der Art. 36 und 58 des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalanla-gen («KAG») vom 23. Juni 2006. Die Immobilien- SICAV ist am 9 Dezember 2010 gegründet worden; und unter der Nummer CH-660-2683010-7 im Handelsregister des Kantons Genf eingetragen. Die Immobilien-SICAV ist in mehrere Teilvermögen unterteilt, und zwar:

• Edmond de Rothschild Real Estate SICAV – Unterneh-merteilvermögen,

• Edmond de Rothschild Real Estate SICAV – Swiss

Auschliesslicher Zweck der Immobilien-SICAV ist nach Massgabe der Statuten die kollektive Kapitalanlage. Die Immobilien-SICAV verfügt über ein Kapital und eine Anzahl Aktien, die nicht im Voraus bestimmt sind.

Ihr Kapital ist in Unternehmeraktien («Unternehmerak-tien») und Anlegeraktien («Aktien») unterteilt.

Für die Verbindlichkeiten der Immobilien-SICAV haftet nur das Gesellschaftsvermögen.

Das Anlegerteilvermögen haftet ausschliesslich für seine eigenen Verbindlichkeiten. In Verträgen mit Dritten ist die Beschränkung der Haftung eines Teilvermögens offen zu legen.

Das Unternehmerteilvermögen haftet für sämtliche Ver-bindlichkeiten der Immobilien-SICAV sowie subsidiär für die Verbindlichkeiten aller Teilvermögen.

Die Haftung des Gesamtvermögens der Immobilien-SI-CAV gemäss dem Art. 55 und 100 OR bleibt auf jeden Fall vorbehalten. Gemäss Art. 5 der Statuten kann die Immo-bilien-SICAV Aktienklassen schaffen, aufheben oder ver-einigen.

Gegenwärtig bestehen bei der Immobilien-SICAV für diese Teilvermögen zwei Aktienklassen mit den folgen-den Bezeichnungen: «A-CHF» (Ausschüttungsklasse) und «B-CHF» (Klasse mit Thesaurierung, bis jetzt nicht ver-marktet).

Die Aktienklasse stellen keine separaten Vermögen dar. Es kann nicht ausgeschlossen werden dass eine Aktienklasse von Vergütungen und Kosten einer anderen Aktienklasse belastet wird, auch wenn normalerweise die Vergütungen und Kosten diejenige Aktienklasse belasten welche von der Leistung betroffen ist.

Für weitere Informationen, insbesondere in Bezug auf die Struktur der Immobilien-SICAV, ihrer Teilfonds, ihrer Aktien oder Aktienklassen sowie in Bezug auf die Aufga-ben ihrer Organe wird auf die Satzung und auf das Anla-gereglement verwiesen.

Die Immobilien-SICAV oder der Teilfonds können liquidiert oder durch einen Beschluss der Unternehmeraktionäre, die mindestens zwei Drittel der ausgegebenen Unterneh-meraktien halten, aufgelöst werden.

22

Informations sur les affaires d’une importance économique ou juridique particulière

Le Conseil d’administration de la SICAV informe les inves-tisseurs des modifications matérielles suivantes apportées au prospectus et au règlement de placement de la SICAV, telles qu’approuvées par le Conseil d’administration de la SICAV en date du 14 décembre 2018. Les modifications apportées au règlement de placement ont également été approuvées par l’Assemblée générale des actionnaires de la SICAV en date du 12 juillet 2019.

Modifications apportées au prospectus :

1. Modifications au sein du Conseil d’administration de la SICAV.

M. Christian Lorenz et M. Max Zollinger ne se sont pas représentés en tant que membres du Conseil d’Adminis-tration lors de l’Assemblée générale ordinaire des action-naires qui s’est tenue le 12 juillet 2019. M. Pierre Jacquot, Directeur Général au sein d’OROX Asset Management SA, a été nommé, lors de cette Assemblée générale ordinaire, en tant que nouveau membre du Conseil d’administration de la SICAV.

2. Les données sur les avoirs gérés CACEIS (Switzerland) SA, direction de fonds de la SICAV, ont été mises à jour.

3. Les données financières (VNI et TER au 31 mars 2019) ont été mises à jour suite à la clôture annuelle de la SICAV.

4. La partie 4.5 Rémunérations et frais accessoires a été modifiée comme suit (extrait des §18 et 19 du règlement de placement) :

a. La commission d’émission en faveur des distributeurs en Suisse et à l’étranger est passée de maximum 5% à 3% de la VNI du compartiment.

b. La commission de gestion de la SICAV immobilière est passée de maximum 1% à 0.77% par année sur VNI du compartiment.

c. La commission de la société de direction est passée de maximum 0.20% à 0.18% par année sur la VNI du compartiment.

Modifications apportées au règlement de placement :

1. Les paragraphes 18 et 19 concernant les rémunérations et frais accessoires à la charge des actionnaires et du compartiment ont été modifiés.

- Paragraphe 18 : La commission d’émission en faveur des distributeurs ou autres mandataires en Suisse et à l’étranger est passée de 5% à 3% de la valeur nette d’inventaire.

- Paragraphe 19 : Les commissions pour l’administration, la gestion et la distribution du compartiment s’élèvent au total à 0.95% maximum de la valeur nette d’inventaire (au lieu de 1.20%).

Pour la gestion et la distribution du compartiment, la SICAV immobilière facture à la charge du compartiment une commission annuelle maximale de 0.77% (au lieu de 1.00%) de la valeur nette d’inventaire du comparti-ment calculée à la fin de l’exercice comptable (commis-sion de gestion).

Informationen zu Angelegenheiten von besonderer wirtschaftlicher oder juristischer Bedeutung

Der Verwaltungsrat der SICAV informiert die Anleger über die folgenden, am 14. Dezember 2018 vom Verwaltungsrat der SICAV verabschiedeten sachlichen Änderungen am Verkaufsprospekt und am Anlagereglement der SICAV. Die Änderungen am Anlagereglement wurden auch von der Hauptversammlung der Aktionäre der SICAV am 12. Juli 2019 genehmigt.

Änderungen am Verkaufsprospekt:

1. Änderungen innerhalb des Verwaltungsrats der SICAV.

Herr Christian Lorenz und Herr Max Zollinger waren bei der ordentlichen Hauptversammlung der Aktionäre am 12. Juli 2019 nicht als Mitglieder des Verwaltungsrats ver-treten. Der Generaldirektor von OROX Asset Management SA, Herr Pierre Jacquot, wurde bei dieser ordentlichen Hauptversammlung zum neuen Mitglied des Verwaltungs-rats der SICAV ernannt.

2. Die Daten über das verwaltete Vermögen von CACEIS (Switzerland) SA, der Fondsleitung der SICAV, wurden aktualisiert.

3. Die Finanzdaten (NIW und TER zum 31. März 2019) wurden nach dem Jahresabschluss der SICAV aktuali-siert.

4. Der Abschnitt 4.5 Vergütungen und Nebenkosten wurde wie folgt geändert (Auszug aus § 18 und § 19 des Anlagereglements):

a. Der Ausgabeaufschlag zu Gunsten der Vertriebs-träger in der Schweiz und im Ausland wurde von maximal 5 % auf 3 % des NIW des Teilfonds gesenkt.

b. Die Verwaltungsgebühr der Immobilien-SICAV wurde von maximal 1 % auf 0,77 % des NIW des Teilfonds pro Jahr gesenkt.

c. Die Gebühr der Leitungsgesellschaft wurde von maximal 0,20 % auf 0,18 % des NIW des Teilfonds pro Jahr gesenkt.

Änderungen am Anlagereglement:

1. Die Absätze 18 und 19 über die Vergütungen und Nebenkosten zu Lasten der Aktionäre und des Teilfonds wurden geändert.

- Absatz 18: Der Ausgabeaufschlag zu Gunsten der Vertriebsträ-ger und sonstigen Beauftragten in der Schweiz und im Ausland wurde von 5 % auf 3 % des Nettoinventarwerts gesenkt.

- Absatz 19: Die Management-, Verwaltungs- und Vertriebsgebüh-ren des Teilfonds belaufen sich insgesamt auf maximal 0,95 % des Nettoinventarwerts (anstatt 1,20 %).

Für die Verwaltung und den Vertrieb des Teilfonds stellt die Immobilien-SICAV dem Teilfonds eine jährliche Gebühr in Höhe von maximal 0,77 % (anstatt 1,00 %) des Nettoinventarwerts des Teilfonds in Rechnung. Diese Gebühr wird am Ende des Rechnungsjahres berechnet (Verwaltungsgebühr).


Pour l’administration de la SICAV immobilière, la SICAV immobilière débite le compartiment d’une commission annuelle maximale de 0.18% (au lieu de 0.20%) de la valeur nette d’inventaire du compartiment.

Pour la complète information des actionnaires de la SICAV, les modifications prévues initialement au §12 « Ins-truments financiers dérivés » et au §18 « Rémunérations et frais accessoires à la charge des actionnaires » concer-nant l’augmentation de la commission de rachat d’actions de 2% à 5%, sont abandonnées. Elles seront représentées lors de la prochaine Assemblée générale, sur la base de sa convocation.

Le Conseil d’administration de la SICAV informe les action-naires de la SICAV que l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers FINMA a approuvé les modifica-tions du règlement de placement le 11 septembre 2019. Les modifications du règlement de placement entreront en vigueur le 16 septembre 2019.

Calcul de la valeur nette d’inventaire, émission et rachat d’actions et experts chargés des estimations.

Chaque compartiment présente une propre valeur nette d’inventaire par action, et dans la mesure où plusieurs classes d’actions sont émises, par classe d’actions.

La valeur nette d’inventaire de chaque compartiment et la quote-part des différentes classes (quotes-parts) sont déterminées par la valeur vénale à la fin de l’exercice comptable et lors de chaque émission d’actions, dans l’unité de compte spécifiée pour chaque compartiment en annexe.

La SICAV immobilière fait estimer par des experts indé-pendants la valeur vénale des immeubles appartenant aux compartiments à la clôture de chaque exercice comp-table ainsi que lors de l’émission d’actions. Dans ce but, la SICAV immobilière mandate au moins deux personnes physiques ou une personne morale en qualité d’experts chargés des estimations, avec l’approbation de l’autorité de surveillance. La visite des immeubles par les experts chargés des estimations doit être renouvelée au moins tous les trois ans.

Lors de l’acquisition/vente d’immeubles, la SICAV immo-bilière doit faire préalablement estimer lesdits immeubles. Lors d’une vente, il peut être renoncé à une nouvelle esti-mation si l’estimation existante date de moins de trois mois et que les conditions n’ont pas changé considéra-blement.

Les placements négociés en bourse ou sur un autre marché réglementé ouvert au public doivent être évalués au prix payé selon les cours du jour du marché principal. Les autres placements ou les placements pour lesquels aucun cours du jour n’est disponible doivent être évalués au prix qui pourrait être obtenu s’ils étaient vendus avec soin au moment de l’évaluation. Pour déterminer la valeur vénale, la SICAV immobilière applique dans ce cas des modèles et principes d’évaluation appropriés et reconnus par la pratique.

Les placements collectifs ouverts sont évalués à leur prix de rachat ou à leur valeur nette d’inventaire. S’ils sont négociés en bourse ou sur un autre marché réglementé ouvert au public, la SICAV immobilière peut les évaluer selon le paragraphe précédent.

Für die Verwaltung der Immobilien-SICAV stellt die Immobilien-SICAV dem Teilfonds eine jährliche Gebühr in Höhe von maximal 0,18 % (anstatt 0,20 %) des Netto-inventarwerts des Teilfonds in Rechnung.

Der Vollständigkeit halber informieren wir die Aktionäre der SICAV ebenfalls darüber, dass die ursprünglich bei § 12 «Derivative Finanzinstrumente» und § 18 «Vergütungen und Nebenkosten zu Lasten der Aktionäre» vorgesehe-nen Änderungen in Bezug auf die Erhöhung der Aktien-rückkaufsgebühr von 2 % auf 5 % verworfen wurden. Sie werden bei der nächsten Hauptversammlung auf Basis der Einladung erneut vorgelegt.

Der Verwaltungsrat der SICAV informiert die SICAV-Aktio-näre darüber, dass die Eidgenössische Finanzmarktauf-sicht FINMA die Änderungen am Anlagereglement am 11. September 2019 genehmigt hat. Die Änderungen am Anlagereglement treten am 16. September 2019 in Kraft.

Berechnung des Nettoinventarwertes und Bewertungsprinzipien

Jedes Teilvermögen weist einen eigenen Nettoinventar-wert pro Aktie aus, und sofern mehrere Aktienklassen aus-gegeben sind, für jede Aktienklasse.

Der Nettoinventarwert jedes Teilvermögens und der Anteil der einzelnen Klassen (Quoten) wird zum Verkehrswert auf Ende des Rechnungsjahres, sowie bei jeder Ausgabe von Aktien, in der für jedes Teilvermögen in angegebenen Rechnungseinheit berechnet.

Beim Kauf oder Verkauf von Liegenschaften, muss die Fondsleitung zuvor die besagten Liegenschaften schät-zen lassen. Bei einem Verkauf, kann auf eine neue Schät-zung verzichtet werden wenn die bestehende Schätzung weniger als drei Monate alt ist und die Bedingungen sich nicht erheblich verändert haben.

Die Immobilien-SICAV lässt auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres, sowie bei der Ausgabe von Aktien, den Verkehrswert der zu den Teilvermögen gehörenden Grundstücke durch unabhängige Schätzungsexperten überprüfen. Dazu beauftragt die Immobilien- SICAV mit Genehmigung der Aufsichtsbehörde mindestens zwei natürliche oder eine juristische Person als unabhängige Schätzungsexperten. Die Besichtigung der Grundstücke durch die Schätzungsexperten ist mindestens alle drei Jahre zu wiederholen.

Die Anlagen, die an einer Börse oder an einem anderen geregelten, dem Publikum offen stehenden Markt gehan-delt werden, sind zu dem Preis der am Hauptmarkt gehan-delten Kursen zu bewerten. Die anderen Anlagen oder Anlagen, für die keine aktuellen Kurse verfügbar sind, sind mit dem Preis zu bewerten, der bei sorgfältigem Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Die Immobilien-SICAV wendet in diesem Fall zur Ermitt-lung des Kaufwertes angemessene und in der Praxis aner-kannte Bewertungsmodelle und Grundsätze an.

Offene kollektive Kapitalanlagen werden mit ihrem Rück-nahmepreis bzw. Nettoinventarwert bewertet. Werden sie regelmässig an einer Börse oder an einem anderen gere-gelten, dem Publikum offen stehenden Markt gehandelt, so kann die Immobilien-SICAV diese Anlagen gemäss obenstehendem Abschnitt bewerten.

24

Les valeurs mobilières à court terme servant un intérêt fixe qui ne sont pas négociés en bourse ou sur un marché réglementé ouvert au public est déterminée de la manière suivante : le prix d’évaluation de tels placements est adapté successivement au prix de rachat, en partant du prix net d’acquisition, avec maintien constant du ren-dement de placement calculé. En cas de changements notables des conditions du marché, la base d’évaluation des différents placements est adaptée aux nouveaux rendements du marché. En l’absence de prix actuel du marché, on se réfère en règle générale à l’évaluation d’ins-truments du marché monétaire présentant des caractéris-tiques identiques (qualité et siège de l’émetteur, monnaie d’émission, durée).

Les avoirs postaux ou bancaires sont évalués avec leur montant de créance plus les intérêts courus. En cas de changements notables des conditions du marché ou de la solvabilité, la base d’évaluation des avoirs bancaires à terme est adaptée aux nouvelles circonstances.

Les immeubles sont évalués pour la SICAV immobilière conformément à la Directive actuelle de la SFAMA pour les fonds immobiliers.

L’évaluation des terrains non bâtis s’effectue selon le principe des frais effectifs. Les immeubles en construc-tion sont évalués à la valeur vénale. Cette évaluation est soumise à un test annuel de dépréciation.

La valeur nette d’inventaire d’une classe d’actions résulte de la quote-part de la classe d’actions à la valeur vénale du compartiment concerné, dont sont soustraits les éven-tuels engagements du compartiment attribués à la classe d’actions concernée, ainsi que les impôts prévisibles affé-rents à la liquidation éventuelle du compartiment, attri-bués à la classe d’actions concernée (impôts immobiliers et, le cas échéant, droits de mutation), divisée par le nombre d’actions émises de la classe considérée. Elle est arrondie à CHF 0.01.

Les quotes-parts à la valeur vénale du compartiment (fortune du compartiment, déduction faite de ses enga-gements) devant être imputées aux différentes classes d’actions sont définies la première fois lors de la première émission de plusieurs classes d’actions (lorsque celles-ci sont émises simultanément) ou lors de la première émis-sion d’une autre classe d’actions sur la base des résultats entrant pour chaque classe d’actions dans le comparti-ment. La quote-part fait l’objet d’un nouveau calcul lors des événements suivants :

a. lors de l’émission et du rachat d’actions ;

b. à la date de référence pour les distributions, si (i) de telles distributions ne reviennent qu’à différentes classes d’actions (classes de distribution) ou si (ii) les distributions aux différentes classes d’actions sont dif-férentes en pour cent de leur valeur nette d’inventaire ou si (iii) des commissions ou des frais différents calcu-lés en pour cent des distributions, sont appliqués aux distributions des différentes classes d’actions ;

c. lors du calcul de la valeur d’inventaire, dans le cadre de l’attribution d’engagements (y compris les frais et commissions échus ou courus) aux différentes classes d’actions, pour autant que les engagements des dif-férentes classes d’actions exprimés en pour cent de leur valeur nette d’inventaire soient différents, à savoir

Der Preis der kurzfristigen festverzinslichen Effekten, die nicht an der Börse oder einem der Öffentlichkeit zugäng-lichen reglementierten Markt gehandelt werden, wird wie folgt bestimmt: der Schätzwert solcher Anlagen wird fortwährend dem Rücknahmepreis angepasst ausgehend vom Nettokaufspreis unter konstanter Aufrechterhaltung der berechneten Anlagerendite. Bei wesentlichen Ände-rungen der Marktbedingungen wird die Bewertungs-grundlage der einzelnen Anlagen der neuen Marktrendite angepasst. Dabei wird bei fehlendem aktuellem Markt-preis in der Regel auf die Bewertung von Geldmarktinst-rumenten mit gleichen Merkmalen (Qualität und Sitz des Emittenten, Ausgabewährung, Laufzeit) abgestellt.

Post- und Bankguthaben werden mit ihrem Forderungs-betrag plus aufgelaufene Zinsen bewertet. Bei wesent-lichen Änderungen der Marktbedingungen oder der Bonität wird die Bewertungsgrundlage für Bankguthaben auf Zeit den neuen Verhältnissen angepasst.

Die Liegenschaften werden für die Immobilien-SICAV gemäss der SFAMA Richtlinie für Immobilienfonds bewertet.

Die Bewertung der unbebauten Grundstücke und der Liegenschaften im Bau erfolgt nach dem Prinzip des Ver-kehrswerts.

Der Nettoinventarwert einer Aktienklasse ergibt sich aus der der betreffenden Aktienklasse am Verkehrswert des betreffenden Teilvermögens zukommenden Quote, ver-mindert um allfällige Verbindlichkeiten des Teilvermö-gens, die der betreffenden Aktienklasse zugeteilt sind, sowie um die bei einer allfälligen Liquidation des Teilver-mögens wahrscheinlich anfallenden Steuern (Grundstück- und gegebenenfalls Handänderungssteuern), die der betreffenden Aktienklasse zugeteilt sind, dividiert durch die Anzahl der im Umlauf befindlichen Aktien der entspre-chenden Klasse. Er wird auf CHF 0,01 abgerundet.

Die Quoten am Verkehrswert des Teilvermögens (Vermö-gen des Teilvermögens abzüglich der Verbindlichkeiten), welche den jeweiligen Aktienklassen zuzurechnen sind, werden erstmals bei der Erstausgabe mehrerer Aktien-klassen (wenn diese gleichzeitig erfolgt) oder der Erstaus-gabe einer weiteren Aktienklasse auf der Basis der dem Teilvermögen für jede Aktienklasse zufließenden Betreff-nisse bestimmt. Die Quote wird bei folgenden Ereignissen jeweils neu berechnet:

a. bei der Ausgabe und Rücknahme von Aktien;

b. auf den Stichtag für Ausschüttungen, sofern (i) solche Ausschüttungen nur auf einzelne Aktienklassen (Aus-schüttungsklassen) anfallen oder sofern (ii) die Aus-schüttungen der verschiedenen Aktienklassen in Prozenten ihres jeweiligen Nettoinventarwertes unter-schiedlich ausfallen oder sofern (iii) unterschiedliche in Prozent der Ausschüttungen berechnete Kommissi-ons- oder Kostenbelastungen auf die Ausschüttungen der verschiedenen Aktienklassen anfallen;

c. bei der Inventarwertberechnung, im Rahmen der Zuwei-sung von Verbindlichkeiten (einschliesslich der fälligen oder laufenden Kosten und Kommissionen) an die verschiedenen Aktienklassen, sofern die Verbindlich-keiten der verschiedenen Aktienklassen in Prozenten ihres jeweiligen Nettoinventarwertes unterschiedlich ausfallen, namentlich, wenn (i) für die verschiedenen Aktienklassen unterschiedliche Kommissionssätze zur


lorsque (i) des taux de commission différents sont appliqués pour les différentes classes ou si (ii) des charges de frais spécifiques aux classes d’actions sont imputées ;

d. lors du calcul de la valeur d’inventaire, dans le cadre de l’attribution de produits ou de gains en capital aux dif-férentes classes d’actions, pour autant que les produits ou gains en capital résultent de transactions interve-nant seulement en faveur d’une classe ou de plusieurs classes d’actions, mais toutefois pas proportionnelle-ment à leur quote-part à la fortune nette du compar-timent.

Modèle d’évaluation DCF

Les experts chargés des estimations utilisent un modèle d’évaluation DCF qui répond aux standards internatio-naux et prend en compte les lignes directrices du TEGoVA (The European Group of Valuers’ Associations) et du RICS (The Royal Institution of Chartered Surveyors), aussi bien que le IVSC (International Valuation Standards Council), le SVS (Swiss Valuation Standards), le SEK/SVIT, le SIV (Schweizerischer Immobilienschätzer Verband) et la CEI (Chambre suisse d’experts en estimations immobilières).

« La valeur de marché ou fair-value est le montant estimé auquel un immeuble devrait s’échanger à la date de l’expertise entre un acheteur consentant et un vendeur consentant dans une transaction normale après une mise sur le marché courante où les parties ont agi chacune sciemment, prudemment et sans contrainte ».

Dans la valeur de marché, ne sont compris aucun coût de financement de transactions, provisions, impôts et frais de changement de propriétaire, ni impôts sur gain immobilier. Par contre les impôts immobiliers sont pris en compte dans l’évaluation.

La méthode de Discounted Cashflow fournit une valeur de rendement basée sur des entrées et des dépenses futures. Elle comprend des prévisions des futurs flux de trésorerie potentiels (cashflow) en relation avec la loca-tion et l’utilisation du bien immobilier.

Les revenus bruts annuels (loyers nets) sont définis en partant des revenus actuels et d’éventuels potentiels de marché. D’éventuels manques de revenus dus au risque de vacance sont également pris en compte. En outre, les coûts d’exploitation non répercutables ainsi que les coûts d’entretien et de rénovation sont portés en déduction.

La valeur résiduelle résulte de la capitalisation du cash-flow net de la 11e année et la prise en compte d’entretiens extraordinaires futurs non répercutables. La situation, l’utilisation et l’état d’entretien du bâtiment à ce moment précis sont pris en compte dans la capitalisation. Les coûts de rénovations cycliques après un horizon de 10 ans sont calculés en % de la valeur de l’immeuble, corrigée du renchérissement (CapEx).

Les immeubles en construction sont évalués au moyen de la méthode Discounted Cash-Flow (DCF).

Compartiment Swiss :

Les taux d’escompte varient entre 3.10% (minimum) et 4.90% (maximum) avec une moyenne pondérée à 3.77%.

Anwendung gelangen oder wenn (ii) klassenspezifi-sche Kostenbelastungen erfolgen;

d. bei der Inventarwertberechnung, im Rahmen der Zuweisung von Erträgen oder Kapitalerträgen an die verschiedenen Aktienklassen, sofern die Erträge oder Kapitalerträge aus Transaktionen anfallen, die nur im Interesse einer Aktienklasse oder im Interesse mehre-rer Aktienklassen, nicht jedoch proportional zu deren Quote am Nettoteilvermögen, getätigt wurden.

DCF-Bewertungsmodell

Die für Werteinschätzungen zuständigen Fachleute ver-wenden ein DCF-Bewertungsmodell, das den internatio-nalen Standards entspricht und die Leitlinien des TEGoVA (Europäischer Dachverband nationaler Immobilienbewer-tungsorganisationen) und des RICS (Britischer Berufs-verband für Immobilienfachleute) ebenso berücksichtigt wie das IVSC (Komitee für internationale Bewertungsstan-dards), die SVS (Schweizer Bewertungsstandards), die SEK/SVIT (Schweizer Schätzungsexperten-Kammer), den SIV (Schweizer Immobilienschätzer Verband) und die CEI (Schweizer Kammer für Immobilienschätzungsexperten).

«Der Marktwert oder Zeitwert ist der geschätzte Betrag, zu dem eine Liegenschaft am Datum des Gutachtens zwi-schen einem kaufwilligen Käufer und einem verkaufswil-ligen Verkäufer nach entsprechendem Angebot auf dem Markt, im Rahmen einer normalen Transaktion, bei der beide Parteien wissentlich, umsichtig und ohne Zwang gehandelt haben, den Besitz wechseln sollte.»

Im Marktwert nicht enthalten sind Finanzierungskosten der Transaktion, Provisionen, Steuern und Kosten des Besitz-wechsels sowie Liegenschaftsgewinnsteuern. Dagegen fliessen Liegenschaftssteuern in die Wertermittlung ein.

Die Discounted Cashflow-Methode (DCF) liefert einen Ertragswert auf der Grundlage künftiger Eingänge und Ausgaben. Sie umfasst Vorhersagen künftiger potenzieller Zahlungsströme (Cashflows) im Zusammenhang mit der Vermietung und Nutzung der Liegenschaft.

Die jährlichen Bruttoeinkünfte (Nettomieten) werden ausgehend von den aktuellen Einkünften und allfälligen Marktpotenzialen festgelegt. Eventuell fehlende Einkünfte aufgrund des Risikos möglicher Leerstände werden eben-falls berücksichtigt. Darüber hinaus werden die nicht umlegbaren Betriebskosten sowie die Instandhaltungs- und Renovierungskosten in Abzug gebracht.

Der Restwert ergibt sich aus der Kapitalisierung des Net-to-Cashflows des 11. Jahres sowie der Berücksichtigung künftiger nicht umlegbarer ausserordentlicher Instandhal-tungen. Die Situation, die Nutzung sowie der Instandhal-tungszustand des Gebäudes zu diesem Zeitpunkt fliessen bei der Kapitalisierung ein. Die Kosten zyklischer Renovie-rungen in einem Zeithorizont von 10 Jahren werden in % des Immobilienwertes berechnet, und entsprechend der Teuerung (CapEx) korrigiert.

Die Liegenschaften im Bau werden mittels der Discounted Cash Flow Methode (DCF) bewertet.

Teilvermögen Swiss

Die Abzinsungssätze bewegen sich zwischen 3,10% (Minimum) und 4,90% (Maximum), der gewichtete Durch-schnitt beträgt 3,77%.

26

Indication sur la réalisation d’une évaluation du risque

Le Conseil d’administration est en charge d’effectuer une analyse des risques qui traite des principaux risques encourus par la SICAV immobilière et de la pertinence des mesures visant à en réduire l’impact.

L’analyse des risques est effectuée par le Conseil d’ad-ministration, par le biais des séances du Conseil, de la manière suivante :

• un reporting du gestionnaire est présenté à chaque séance du Conseil. Ce reporting met en exergue les principaux risques et points d’attention, que ce soit sur le portefeuille, mais aussi de manière plus générale sur les aspects compliance, juridiques ou opérationnels.

• Le gestionnaire présente également au Conseil, une fois par an, des stress tests sur les principaux risques (risque de taux, risque de vacant, risque boursier, risque de liquidité, etc.)

En plus de la revue des risques évoquée ci-dessus, l’ana-lyse générale des risques est formalisée dans une matrice des risques et un document synthétisant le système de contrôle interne. Ces documents sont mis à jour une fois par an au minimum.

Consolidation de la société immobilière

Le compartiment Swiss possède une société immobilière à hauteur de 100%. Cette société est intégrée globale-ment dans les comptes du compartiment Swiss et clôture au 31 mars.

Liste des sociétés immobilières et leurs détentions immo-bilières

Société Immobilière TREDEC SA, Genève - Immeuble rue du 31-Décembre 43, Genève

Éléments subséquents

Les transactions dont le transfert de propriété n’a pas eu lieu avant la date de clôture sont les suivantes :

• Achat d’un immeuble mixte, rue Léon-Gaud 7, Genève (GE) via la SI Le Petit Nice, au prix de CHF 14’500’000.

• Achat d’un immeuble résidentiel, via Giulio Vicari 30, Lugano (TI), au prix de CHF 5’800’000.

• Achat d’un immeuble mixte, rue des Sources 22, Genève (GE), via la SI Philosophes Sources SA, au prix de CHF 4’800’000.

• Achat à terme de quatre immeubles résidentiels E1, E2, E3.1 et E3.2, en cours de construction, Chemin de l’Etang 46, 1219 Châtelaine (GE), au prix total de CHF 116’000’000.

• Achat à terme d’un immeuble mixte en cours de construction, «les Jardins de Pâla», rue de Vevey 254, 1630 Bulle (FR), au prix de CHF 20’500’000.

• Vente à terme de l’immeuble situé à Uznach (SG), Zürcherstrasse 86 / St. Josefstrasse 1-11, au prix de CHF 13’250’000.

Hinweis zur Durchführung einer Risikobewertung

Der Verwaltungsrat ist verpflichtet, eine Risikoanalyse durchzuführen, die die wichtigsten Risiken der Immobi-lien-SICAV sowie die Angemessenheit der Massnahmen zur Verminderung der Auswirkungen berücksichtigt.

Diese Risikoanalyse wird vom Verwaltungsrat auf Vor-standssitzungen wie folgt durchgeführt:

• Ein Bericht des Portfoliomanagers wird bei jeder Vorstandssitzung vorgelegt. Dieser Bericht zeigt die Hauptrisiken und Aufmerksamkeitspunkte auf, sowohl im Hinblick auf das Portfolio als auch allgemein auf die Compliance, rechtlichen oder operativen Aspekte.

• Der Portfoliomanager legt dem Verwaltungsrat, einmal jährlich, Stresstests zu den Hauptrisiken (Zins-risiko, Leerstandsrisiko, Aktienmarktrisiko, Liquiditäts-risiko usw.) vor.

Zusätzlich zur oben erwähnten Risikobewertung wird die allgemeine Risikoanalyse in einer Risikomatrix und einem Dokument, das das interne Kontrollsystem zusammen-fasst, formalisiert. Diese Dokumente werden mindestens einmal jährlich aktualisiert.

Konsolidierung der Immobiliengesellschaft

Der Subfonds Swiss hat eine Immobiliengesellschaft zu 100% übernommen. Diese Gesellschaft ist vollständig in dem Konzernabschluss des Subfonds Swiss zum 31. März integriert.

List der Immobiliengesellschaften und ihr Immobilienbe-sitz:

Société Immobilière TREDEC SA, Genf - Gebäude rue du 31-Décembre 43, Genf

Nachfolgende Ereignisse

Die Transaktionen, bei denen der Eigentumsübergang nicht vor dem Abschlussdatum erfolgt ist, lauten wie folgt:

• Kauf eines Gebäudes mit Mischnutzung, rue Léon-Gaud 7, Genf (GE), über die „SI Le Petit Nice SA“, zum Preis von CHF 14.500.000.

• Kauf eines Wohngebäudes, Via Giulio Vicari 30, Lugano (TI) zum Preis von CHF 5.800.000.

• Kauf eines Gebäudes mit Mischnutzung, rue des Sources 22, Genf (GE), über die „SI Philosophes-Sour-ces SA“, zum Preis von CHF 4.800.000.

• Terminkauf von vier sich im Bau befindlichen Wohn-gebäuden E1, E2, E3.1 und E3.2, Chemin de l’Etang 46 – 1219 Châtelaine (GE) zum Gesamtpreis von CHF 116.000.000.

• Terminkauf eines sich im Bau befindlichen Gebäu-des mit Mischnutzung, Rue de Vevey 254 - 1630 Bulle (FR) „Les Jardins de la Pâla“ zum Preis von CHF 20.500.000.

• Terminverkauf eines Gebäudes in Uznach (SG), Zür-cherstrasse 86-St. Josef-Strasse 1-11 zum Preis von CHF 13.250.000.


Contact

EDMOND DE ROTHSCHILD REAL ESTATE SICAVOROX Asset Management SARue du Rhône 30 – 1204 Genève – Suisse

www.edr-realestatesicav.ch+41 58 201 75 40 • [email protected]

La Direction de Fonds

CACEIS (Switzerland) SA Route de Signy 35 – 1260 Nyon – Suisse

Copyright photos : Nicolas Briffod, DR

EDMOND DE ROTHSCHILD, L’AUDACE DE BÂTIR L’AVENIR.

Documents

Rapport semestriel non audité - Septembre 2019 · Pilet & Renaud à Genève / in Genf Régie Zimmermann SA à Genève / in Genf Régie du Rhône à Genève / in Genf VPI à Etoy