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CALCUL DES SURFACES
RECOMMANDATIONS
CONCERNANT UN
MODE STANDARD
DE CALCUL
DES SURFACES
un projet
A n d r é G l a s s e y
Economiste | Expert immobil ier diplômé
vice-président USPI Valais
membre CEI – SIV | expert CSEEI
président de la commissionUSPI Suisse pour le calcul des surfaces
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P a g e 2
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PLAN DE LA PRESENTATION
‐ Constat initial
‐ Exemple de quelques bonnes raisons d’unifier nos pratiques
‐ Objectifs | Mesures | Contraintes
‐ Compatibilités | Normes existantes (SIA 116 et SIA 416)
‐ De la norme SIA 416 aux recommandations USPI Suisse
‐ Croquis des différentes surfaces
‐ Contenus détaillés des différentes surfaces
‐ Récapitulation selon les différentes méthodes ( SVB | SVN )
‐ Exemples chiffrés | Croquis
‐ Questions | Discussion
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P a g e 3
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CONSTAT INITIAL
‐ Absence de dispositions légales contraignantes
‐ Norme SIA 416 : exhaustive mais compliquée
‐ ... et incomplète (approche technique mais pas économique)
‐ Spécificités cantonales (surfaces de vente nettes/brutes …)
‐ Pratiques divergentes, même chez les professionnels
‐ Manque de transparence | Comparaisons très difficiles
‐ Objets immobiliers très hétérogènes
‐ Evolution technique (épaisseur des murs, isolation)
‐ Nouvelles tendances (phénomène des terrasses)
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CONSTAT INITIAL
SBP
10.00 x 10.00 100.00 m2
Murs
20 cm Surface nettehabitable (SNH)
9.60 x 9.60 92.16 m2
Surface deconstruction (SC) 7.84 m2
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CONSTAT INITIAL
SBP
10.00 x 10.00 100.00 m2
Surface nettehabitable (SNH)
9.20 x 9.20 84.64 m2
Surface deconstruction (SC) 15.36 m2
Murs
40 cm
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CONSTAT INITIAL
SBP
10.00 x 10.00 100.00 m2
Surface nettehabitable (SNH)
8.40 x 8.40 70.56 m2
Surface deconstruction (SC) 29.44 m2
Murs
80 cm
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CONSTAT INITIAL
20 cm 100 m2 92 m2 8 m2
Epaisseur SBP SNH SC
80 cm 100 m2 70 m2 30 m2
40 cm 100 m2 85 m2 15 m2
5’000/m2 5’435/m2 � 8.7 %
Vente de l’objet pour CHF 500’000
5’000/m2 5’882/m2 � 17.6 %
5’000/m2 7’143/m2 � 42.9 %
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OBJECTIFS
‐ Unifier les pratiques
‐ Simplifier la réglementation existante (norme SIA 416)
‐ Faciliter notre travail quotidien
‐ Nous distinguer de certains acteurs du marché
‐ Améliorer notre image auprès de la clientèle (attentes)
‐ Accroître la transparence du marché (annonces, plaquettes, comparaisons, statistiques)
‐ Disposer de bases pouvant servir pour d’autres usages
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MESURES | CONTRAINTES
Mesures
‐ Groupe de travail USPI Valais
‐ Groupe de travail USPI Suisse
Contraintes
‐ Pas de pouvoir législatif ni normatif (convaincre et non pas contraindre)
‐ Réglementation et prérogatives cantonales (résistances face au changements)
‐ Assurer la compatibilité avec l’existant (publications diverses)
‐ Travailler sur les normes et réglementations existantes
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COMPATIBILITES
Normes & Recommandations‐ Normes SIA
‐ CRB – Centre suisse d’études pour la rationalisation de la construction
‐ Recommandations relatives au calcul des quotes-parts de PPE (VD)(USPI Vaud | CVI | CEI | Ass. Vaudoise des ingénieurs géomètres | Associat ion des notaires vaudois)
Publications officielles‐ Office fédéral du logement
‐ Office fédéral de la statistique
Benchmarks‐ Wuest & Partner
‐ CIFI-IAZI
‐ FPRE | Fahrländer Partner
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NORMES EXISTANTES
Norme SIA 116
1952 | Norme pour déterminer le prix au m3 des bâtiments
Documentation SIA 165
2001 | Indices pour le management de l'immobilier
Norme SIA 416
1993 | Surfaces et volumes des bâtiments et aménagements extérieurs
2003 | Surfaces et volumes des bâtiments
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NORME SIA 116 (1952)
‐ Norme destinée à déterminer approximativement le coût de construction d’un bâtiment (CFC 2).
‐ Basée sur le volume (donc indirectement les surfaces) et sur un prix usuel au m3.
‐ Principe des suppléments afin de tenir compte des coûts de réalisation.
‐ En principe plus utilisée depuis 2003 (nouvelle norme 416).
‐ Dans les faits, tout le contraire car très pratique.
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NORME SIA 116 (1952) | CALCUL DES VOLUMES
Combles Toiture à pans inclinés Habitables Hauteur = 1/1
Pas habitables Hauteur = 1/3 min. 1.00 m.
Toiture plate Accessible Supplément = + 1.00 m.
Pas accessible Supplément = + 0.50 m.
Combles Toiture à pans inclinés Habitables Hauteur = 1/1
Pas habitables Hauteur = 1/3 min. 1.00 m.
Toiture plate Accessible Supplément = + 1.00 m.
Pas accessible Supplément = + 0.50 m.
Sous-sols Non ex cav és Supplément = + 1.00 m.
Ex cav és Habitable Supplément = + 1.00 m.
Ex cav és Pas habitable Supplément = Aucun
Sous-sols Non ex cav és Supplément = + 1.00 m.
Ex cav és Habitable Supplément = + 1.00 m.
Ex cav és Pas habitable Supplément = Aucun
Balcons Pas accessible Saillie < 1.50 m. = 1.00 m.
Marquises Saillie > 1.50 m. = 1.50 m.
Accessible Saillie < 1.50 m. = 1.50 m.
Saillie > 1.50 m. = 2.00 m.
Balcons Pas accessible Saillie < 1.50 m. = 1.00 m.
Marquises Saillie > 1.50 m. = 1.50 m.
Accessible Saillie < 1.50 m. = 1.50 m.
Saillie > 1.50 m. = 2.00 m.
Escaliers extérieurs Volume réel au-dessus du sol min. 1.00 m.
Perrons
Escaliers extérieurs Volume réel au-dessus du sol min. 1.00 m.
Perrons
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NORME SIA 416 (2003)
‐ Définition uniforme des surfaces et volumes.
‐ Base de comparaisons (Benchmarks, statistiques).
‐ Pas une méthode de calcul du coût de construction.
‐ Plus de notion de suppléments (surfaces et volumes effectifs).
‐ Peine à s’imposer, surtout dans les milieux immobiliers (exhaustive mais trop compliquée).
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NORME SIA 416 (2003) | NOTIONS
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DE LA NORME SIA 416 AUX RECOMMANDATIONS USPI SUISSE
‐ La norme SIA 416 définit la manière de calculer les surfaces uniquement (géométrie).
‐ Elle ne tient pas compte des hauteurs de pièces ou sous-toiture p. ex.
‐ Elle ne comprend pas de notion de pondération de surface de balcons.
‐ Il lui manque donc une dimension économique permettant d’approcher la valeur d’un bien immobilier.
‐ Elle sert de base mais est complétée sous ces aspects.
‐ Le but de l’USPI est de tendre vers une manière uniforme et accessible de calculer et mentionner les surfaces.
‐ Certaines spécificités cantonales demeurent réservées.
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RECOMMANDATIONS USPI SUISSE (2014)
SCISurface de construction intérieure
SNHSurface nette habitable
SHSurface habitable
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RECOMMANDATIONS USPI SUISSE (2014)
MEMMurs extérieurset mitoyens
SESurface Externe
SBHSurface brute habitable
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RECOMMANDATIONS USPI SUISSE (2014)
SNH NWFSurface nette habitable Nettowohnfläche
� EXCLUS :
‐ Murs et cloisons intérieurs;
‐ Niches de fenêtres et de portes;
‐ Gaines techniques verticales;
‐ Balcons, loggias et terrasses;
‐ Jardins d’hiver et vérandas;
‐ Buanderies séparées;
‐ Caves et dépôts.
� EXCLUS :
‐ Murs et cloisons intérieurs;
‐ Niches de fenêtres et de portes;
‐ Gaines techniques verticales;
‐ Balcons, loggias et terrasses;
‐ Jardins d’hiver et vérandas;
‐ Buanderies séparées;
‐ Caves et dépôts.
� COMPRIS :
‐ Escaliers intérieurs (1 x);
‐ Armoires encastrées;
‐ Eléments de cuisine;
‐ Foyers de cheminée;
‐ Mezzanines et combles à partir d’une hauteur de 150 cm (spécificités cantonales réservées).
� COMPRIS :
‐ Escaliers intérieurs (1 x);
‐ Armoires encastrées;
‐ Eléments de cuisine;
‐ Foyers de cheminée;
‐ Mezzanines et combles à partir d’une hauteur de 150 cm (spécificités cantonales réservées).
Somme des surfaces aménageables
situées à l’intérieur des murs extérieurs et
affectées à la destination de l’immeuble,
au sens strict (p. ex. habitat, bureau).
Somme des surfaces aménageables
situées à l’intérieur des murs extérieurs et
affectées à la destination de l’immeuble,
au sens strict (p. ex. habitat, bureau).
‐ Correspond pour l’essentiel à la surface utile principale (SUP) selon SIA 416.
‐ Attention, la qualification de surface habitable est définie par la législation cantonale (généralement par les ordonnances ou règlements sur les constructions).
‐ Constitue généralement la surface de référence en matière de location.
‐ Correspond pour l’essentiel à la surface utile principale (SUP) selon SIA 416.
‐ Attention, la qualification de surface habitable est définie par la législation cantonale (généralement par les ordonnances ou règlements sur les constructions).
‐ Constitue généralement la surface de référence en matière de location.
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RECOMMANDATIONS USPI SUISSE (2014)
SH WFSurface habitable Wohnfläche
Somme des surfaces
aménageables situées à
l’intérieur des murs extérieurs
et affectées à la destination de
l’immeuble, au sens strict (p.
ex. habitat, bureau),
y compris la surface de
construction intérieure (SCI –
cloisons) mais sans les murs
porteurs et sans les gaines
techniques verticales.
Somme des surfaces
aménageables situées à
l’intérieur des murs extérieurs
et affectées à la destination de
l’immeuble, au sens strict (p.
ex. habitat, bureau),
y compris la surface de
construction intérieure (SCI –
cloisons) mais sans les murs
porteurs et sans les gaines
techniques verticales.
‐ Lorsque la SCI n’est pas connue ou
‐ Lorsqu’on ne dispose que de la SNH ou SH
‐ il est généralement possible d’estimer la surface de construction intérieure sur la base d’un facteur moyen de 5 %.
‐ Lorsque la SCI n’est pas connue ou
‐ Lorsqu’on ne dispose que de la SNH ou SH
‐ il est généralement possible d’estimer la surface de construction intérieure sur la base d’un facteur moyen de 5 %.
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RECOMMANDATIONS USPI SUISSE (2014)
SBH GFSurface brute habitable Geschossfläche
Surface habitable plus :
• SCI (surface de construction
intérieure) yc murs porteurs,
cloisons et gaines techniques)
• ME (murs extérieurs)
comptés à 100 % (avec
revêtements et isolations)
• MM (murs mitoyens) comptés
à 50 %.
Surface habitable plus :
• SCI (surface de construction
intérieure) yc murs porteurs,
cloisons et gaines techniques)
• ME (murs extérieurs)
comptés à 100 % (avec
revêtements et isolations)
• MM (murs mitoyens) comptés
à 50 %.
‐ Correspond pour l’essentiel à la surface de plancher du lot (SP) selon SIA 416.
‐ Notion couramment utilisée dans certains cantons (Valais et Genève)
‐ Par soucis d’équité et de comparaison, cette notion peut, dans le cadre de la vente dans ces deux cantons, continuer à être mentionnée.
‐ Correspond pour l’essentiel à la surface de plancher du lot (SP) selon SIA 416.
‐ Notion couramment utilisée dans certains cantons (Valais et Genève)
‐ Par soucis d’équité et de comparaison, cette notion peut, dans le cadre de la vente dans ces deux cantons, continuer à être mentionnée.
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RECOMMANDATIONS USPI SUISSE (2014)
SE AGFSurface externe Aussen-Geschossfläche
Surfaces nettes à usage exclusif
situées à l’extérieur et non fermées de
toutes parts, essentiellement :
‐ Les balcons, les loggias, les
terrasses:
‐ Les terrasses d’attiques et des
combles; les toitures-jardins;
‐ Les terrasses de rez-de-chaussée
auxquelles sont attachés des
droits d’usage exclusif;
Les jardins d’hiver et vérandas dont il
convient de mentionner les
caractéristiques.
Surfaces nettes à usage exclusif
situées à l’extérieur et non fermées de
toutes parts, essentiellement :
‐ Les balcons, les loggias, les
terrasses:
‐ Les terrasses d’attiques et des
combles; les toitures-jardins;
‐ Les terrasses de rez-de-chaussée
auxquelles sont attachés des
droits d’usage exclusif;
Les jardins d’hiver et vérandas dont il
convient de mentionner les
caractéristiques.
Les surfaces externes sont pondérées pour constituer la surface de vente. Elles sont généralement comptées :
‐ À 50 % pour les balcons et loggias;
‐ À 33 % pour les terrasses;
‐ Ces parts peuvent être augmentées à l’appréciation de l’expert, notamment si elles sont couvertes;
‐ Les jardins d’hiver et vérandas sont à considérer en fonction de leur degré d’aménagement et de fonctionnalité;
‐ Toute modification doit être justifiée.
‐ Les jardins auxquels sont attachés des droits d’usage exclusif sont à mentionner séparément.
Les surfaces externes sont pondérées pour constituer la surface de vente. Elles sont généralement comptées :
‐ À 50 % pour les balcons et loggias;
‐ À 33 % pour les terrasses;
‐ Ces parts peuvent être augmentées à l’appréciation de l’expert, notamment si elles sont couvertes;
‐ Les jardins d’hiver et vérandas sont à considérer en fonction de leur degré d’aménagement et de fonctionnalité;
‐ Toute modification doit être justifiée.
‐ Les jardins auxquels sont attachés des droits d’usage exclusif sont à mentionner séparément.
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RECOMMANDATIONS USPI SUISSE (2014) | SCHEMA DE LA SURFACE DE VENTE NETTE (SVN)
Surface nette habitableSNH
Surf. construct.intérieure
SCI
Surface habitableSH
Surfaceexterne
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Surface de vente netteSVN
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RECOMMANDATIONS USPI SUISSE (2014)
SVN NWFSurface de vente nette Nettowohnfläche
Surface habitable plus
surfaces externes
pondérées.
Surface habitable plus
surfaces externes
pondérées.
Les surfaces externes sont pondérées pour constituer la surface de vente. Elles sont généralement comptées :
‐ À 50 % pour les balcons et loggias;
‐ À 33 % pour les terrasses;
‐ Ces parts peuvent être augmentées à l’appréciation de l’expert, notamment si elles sont couvertes;
‐ Les jardins d’hiver et vérandas sont à considérer en fonction de leur degré d’aménagement et de fonctionnalité;
‐ Toute modification doit être justifiée.
Les surfaces externes sont pondérées pour constituer la surface de vente. Elles sont généralement comptées :
‐ À 50 % pour les balcons et loggias;
‐ À 33 % pour les terrasses;
‐ Ces parts peuvent être augmentées à l’appréciation de l’expert, notamment si elles sont couvertes;
‐ Les jardins d’hiver et vérandas sont à considérer en fonction de leur degré d’aménagement et de fonctionnalité;
‐ Toute modification doit être justifiée.
‐ Méthode utilisée dans les cantons de Vaud, Fribourg et Neuchâtel.
‐ Méthode utilisée dans les cantons de Vaud, Fribourg et Neuchâtel.
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RECOMMANDATIONS USPI SUISSE (2014) | SCHEMA DE LA SURFACE DE VENTE BRUTE (SVB)
Surface nette habitableSNH
Surf. construct.intérieure
SCI
Surface habitableSH
Murs extérieurset mitoyens
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Surface brute habitableSBH
Surfaceexterne
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Surface de vente bruteSVB
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RECOMMANDATIONS USPI SUISSE (2014)
SVB BVFSurface de vente brute Brutto-Verkaufsfläche
Surface brute habitable plus
surfaces externes pondérées.
Surface brute habitable plus
surfaces externes pondérées.
Les surfaces externes sont pondérées pour constituer la surface de vente. Elles sont généralement comptées :
‐ À 50 % pour les balcons et loggias;
‐ À 33 % pour les terrasses;
‐ Ces parts peuvent être augmentées à l’appréciation de l’expert, notamment si elles sont couvertes;
‐ Les jardins d’hiver et vérandas sont à considérer en fonction de leur degré d’aménagement et de fonctionnalité;
‐ Toute modification doit être justifiée.
Les surfaces externes sont pondérées pour constituer la surface de vente. Elles sont généralement comptées :
‐ À 50 % pour les balcons et loggias;
‐ À 33 % pour les terrasses;
‐ Ces parts peuvent être augmentées à l’appréciation de l’expert, notamment si elles sont couvertes;
‐ Les jardins d’hiver et vérandas sont à considérer en fonction de leur degré d’aménagement et de fonctionnalité;
‐ Toute modification doit être justifiée.
‐ Méthode utilisée dans les cantons de Genève (surface PPE officielle) et du Valais.
‐ Par rapport à la SVN, on ajoute la surface des murs porteurs intérieurs, des gaines techniques et des murs extérieurs à 100 % plus celle des murs mitoyens à 50 %.
‐ La différence avec la surface habitable est généralement de l’ordre de 10 % à 15 % mais peut être bien supérieure en fonction du type de construction.
‐ Méthode utilisée dans les cantons de Genève (surface PPE officielle) et du Valais.
‐ Par rapport à la SVN, on ajoute la surface des murs porteurs intérieurs, des gaines techniques et des murs extérieurs à 100 % plus celle des murs mitoyens à 50 %.
‐ La différence avec la surface habitable est généralement de l’ordre de 10 % à 15 % mais peut être bien supérieure en fonction du type de construction.
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RECOMMANDATIONS USPI SUISSE (2014) | SVN ET SVB COMPARÉES
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RECOMMANDATIONS USPI SUISSE (2014)
SUPSurface utile principaleCf. surface nette habitable (SNH)
‐ Surfaces affectées à la destination de l’immeuble,
au sens large.
‐ Elles complètent la SUP.
� COMPREND :
‐ Locaux de service;
‐ Buanderie;
‐ Economat;
‐ Caves, celliers;
‐ Abri …
� COMPREND :
‐ Locaux de service;
‐ Buanderie;
‐ Economat;
‐ Caves, celliers;
‐ Abri …
SUS Surface utile secondaire
SUSACaménagée et chauffée
� COMPREND :
‐ Salle de jeux;
‐ Fitness, hammam, sauna;
‐ Piscine intérieure;
‐ Salle de cinéma;
‐ Pièces polyvalentes …
� COMPREND :
‐ Salle de jeux;
‐ Fitness, hammam, sauna;
‐ Piscine intérieure;
‐ Salle de cinéma;
‐ Pièces polyvalentes …
ATTENTION !
‐ Les surfaces utiles secondaires aménagées et chauffées (SUSAC) ne sont pas forcément des surfaces habitables.
‐ Dépend de la législation.
ATTENTION !
‐ Les surfaces utiles secondaires aménagées et chauffées (SUSAC) ne sont pas forcément des surfaces habitables.
‐ Dépend de la législation.
Surfaces affectées à la
destination de l’immeuble,
au sens strict.
SUSNAnon aménagée
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RECOMMANDATIONS USPI SUISSE (2014) | PRINCIPES DE CALCUL
‐ Les surfaces définies concernent les lots ou objets à usage exclusif uniquement.
‐ Les principes de calcul s'appliquent aux surfaces de logement, de bureau et de commerces ou destinés à l'exercice d'une activité professionnelle (p. ex. cabinet médical, étude d'avocat ...).
‐ Les surfaces sont mentionnées séparément pour chaque niveau de l'objet considéré.
‐ Elles sont mesurées d'après leurs dimensions effectives.
‐ Les mezzanines et combles sont considérées habitables à partir de 150 cm (spécificités cantonales réservées)
‐ Les surfaces habitables (SH), surfaces utiles (SU) et surfaces externes (SE) sont mentionnées séparément.
‐ S'agissant des maisons individuelles, les différentes surfaces sont à mentionner mais le prix de vente tient généralement compte du prix du terrain, du volume du bâtiment, des aménagements extérieurs et des frais secondaires.
‐ Les cas particuliers doivent être justifiés objectivement et la méthode de calcul retenue expliquée.
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RECOMMANDATIONS USPI SUISSE (2014)
Chambre 1
12.5 m2
SdB
6.7 m2
Chambre 2
16.5 m2
Chambre 3
12.5 m2
Douche
4.4 m2
Hall‐entrée
14.8 m2
Cuisine
10.0 m2Salon
24.7 m2
Coin à
manger
16.0 m2
Terrasse
26.8 m2
Ba
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n‐L
og
gia
11
.1 m
2
Econ.
2.8 m2
WC
2.7 m2
Y compris armoires encastrées, bloc de cuisine, foyersde cheminée, escaliers intérieurs (1 x). Mezzanines etcombles > 150 cm (spécificités cantonales réservées).
SVN
Surface de v ente nette
SNH Surface nette habitable 123.6 m2
+ SCI Surface construct. intérieure 6.1 m2
= SH Surface habitable 129.7 m2
Balcon-Loggia 11.1 m2 5.6 m2Terrasse 26.8 m2 8.8 m2
+ SE Surface externe 14.4 m2
= SVN Surface de vente nette 144.1 m2
En l'absence de précisions, ~ 5 % de la SNH.
Surface "à l'intérieur des murs ex térieurs".
Balcons-loggias à 50 % , terrasses à 33 % .Dérogation possible si justifiée et expliquée.
SVN : à mentionner dans les deux méthodes.
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RECOMMANDATIONS USPI SUISSE (2014)
Chambre 1
12.5 m2
SdB
6.7 m2
Chambre 2
16.5 m2
Chambre 3
12.5 m2
Douche
4.4 m2
Hall‐entrée
14.8 m2
Cuisine
10.0 m2Salon
24.7 m2
Coin à
manger
16.0 m2
Terrasse
26.8 m2
Ba
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n‐L
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Econ.
2.8 m2
WC
2.7 m2
Y compris armoires encastrées, bloc de cuisine, foyersde cheminée, escaliers intérieurs (1 x ). Mezzanines etcombles > 150 cm (spécificités cantonales réservées).SNH Surface nette habitable 123.6 m2
+ SCI Surface construct. intérieure 6.1 m2
= SH Surface habitable 129.7 m2
Balcon-Loggia 11.1 m2 5.6 m2Terrasse 26.8 m2 8.8 m2
+ SE Surface externe 14.4 m2
En l'absence de précisions, ~ 5 % de la SNH.
Surface "à l'intérieur des murs ex térieurs".
Balcons-loggias à 50 % , terrasses à 33 % .Dérogation possible si justifiée et expliquée.
SVBSurface de v ente brute
+ MEM Murs extérieurs et mitoyens 11.3 m2
= SBH Surface brute habitable 141.0 m2
= SVB Surface de vente brute 155.4 m2
En complément dans certains cantons, selon usage.Murs ex térieurs à 100 % , mitoyens à 50 % .
SVN : à mentionner dans les deux méthodes.SVB : à mentionner en complément pour certains cantons.
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RECOMMANDATIONS USPI SUISSE (2014)
SURFACES ET ELEMENTS COMPLEMENTAIRESEléments à mentionner séparément.
SUSNA Surface utile secondaire non aménagéeCave 5.0 m2
+ Dépôt 10.0 m2= SUS non aménagée 15.0 m2
SE Surface externesJardin à usage exclusif 30.0 m2
P ParkingsPlace intérieure 1 pl.Place extérieure 1 pl.
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‐ QUESTIONS ?
‐ DISCUSSION
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