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Charles MORGAN | Liberté Financière 2

REUSSIR VOTRE INVESTISSEMENT IMMOBILIER

REUSSIR VOTRE INVESTISSEMENT

IMMOBILIER Les 7 Clés du succès

Charles Morgan

Liberté Financière

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Introduction

Clé n° 1 - Devenez expert(e) de votre marché immobilier local

Clé n° 2 - Achetez dans un bon quartier

Clé n° 3 - Achetez un bien immobilier sous-évalué

Clé n° 4 - Votre projet doit s’autofinancer

Clé n° 5 - Ne sous-estimez pas le coût des travaux de rénovation

Clé n° 6 - Sélectionnez avec soin vos locataires

Clé n° 7 - Mettez de l’ordre dans vos finances personnelles

Conclusion




Introduction

Investir dans l’immobilier a toujours été – et sera toujours - l’une des meilleures méthodes pour gagner de l’argent et accumuler de la richesse.

Aujourd’hui, avec la crise économique mondiale que nous connaissons depuis 2008, beaucoup de gens ont peur d’investir. C’est pourquoi ceux qui ont encore quelques économies préfèrent souvent, par sécurité, laisser leur argent sur des comptes en banque rapportant moins que l’inflation, plutôt que de courir le risque de perdre leur bas de laine si durement gagné.

Au milieu de cette incertitude économique actuelle, l’immobilier apparaît comme l’une des dernières valeurs refuge aux yeux des investisseurs avisés.

Un bâtiment est en effet une chose réelle, tangible, qui ne peut s’évaporer du jour au lendemain comme le font les actions lors des crises boursières.

Comme l’écrivait Franklin D. Roosevelt :

« L’immobilier ne peut pas être perdu ou volé, et il ne peut pas être emporté. Acheté avec bon sens, payé en totalité, et géré avec raison, il est le placement le plus sûr du monde ».

(lisez à ce sujet mon article L’immobilier est le Meilleur des Investissements)

Mais la sécurité est loin d’être le seul avantage de l’immobilier. Il vous permettra également d’obtenir des rentabilités très importantes et de faire croître rapidement votre fortune.


http://www.commentdevenir-riche.com/limmobilier-est-le-meilleur-des-investissements




Vous pouvez par exemple amasser une fortune simplement en achetant des immeubles en dessous de leur valeur de marché. C’est quelque chose d’impossible avec des actions ou avec de l’or. Si vous voulez acheter pour 10.000 euros d’actions, vous devrez payez 10.000 euros ! Par contre, avec de la recherche et un peu de connaissances, il est possible d’acheter une maison 10, 20, 30% ou même plus, en dessous de sa valeur de marché. Je vous rassure tout de suite, vous n’avez pas besoin d’être millionnaire pour commencer à investir. La bonne nouvelle est que l’immobilier s’achète presque toujours en empruntant de l’argent. Vous pouvez donc contrôler de nombreux biens immobiliers en utilisant très peu de votre argent personnel, et parfois même sans dépenser un euro. COMMENCER A INVESTIR DANS L’IMMOBILIER SERA LA MEILLEURE DECISION DE VOTRE VIE !

Lorsque vous achetez un bien immobilier et que vous le mettez en location :

Votre immeuble se finance tout seul tous les mois, car ce sont les locataires qui payeront le remboursement de votre crédit

Vous bénéficiez d’un puissant effet de levier financier, parce qu’en obtenant un crédit, vous pouvez décupler vos moyens financiers

La valeur de votre immeuble grandira sur le long terme chaque année d’en moyenne 3 à 5%. C’est de l’intérêt composé calculé sur la valeur totale de l’immeuble, et non pas sur la petite somme que vous avez investie !

Votre richesse personnelle grandira donc naturellement chaque année. Et si votre ambition est grande, vous pouvez même devenir millionnaire (voir mon article Les 4 étapes pour devenir un investisseur immobilier millionnaire )


http://www.commentdevenir-riche.com/la-puissance-de-leffet-de-levier-financier

http://www.commentdevenir-riche.com/les-4-etapes-pour-devenir-un-investisseur-immobilier-millionnaire




Lorsque vous aurez remboursé votre crédit, vos loyers vous assureront une source de revenus passifs réguliers qui pourront être supérieurs à votre salaire actuel (ou beaucoup plus si vous achetez plusieurs biens immobiliers)

Vous serez ainsi financièrement indépendant et ne serez donc plus l’esclave de votre emploi

Lorsque vos revenus locatifs seront suffisants, vous pourrez (si vous le désirez) arrêter de travailler avant l’âge normal de la pension et profiter pleinement de votre temps pour vous consacrer à vos passions ou à votre famille

Et finalement, quand vous vous prendrez votre retraite, vous aurez toujours des revenus suffisants pour vivre décemment (Qui parmi nous peut en effet encore être certain que le système des pensions tel que nous le connaissons actuellement existera toujours à cette époque ?)

Beaucoup de personnes tout-à-fait ordinaires - et donc pas spécialement riches - ont un jour décidé de se lancer, et chaque année qui passe leur prouve à quel point cela aura été la meilleure décision d’investissement de leur vie

C’est ce que j’ai fait également en achetant mon premier immeuble de rapport à l’âge de 35 ans, avec mes économies et en contractant un crédit. Je travaillais à l’époque comme psychologue salarié dans le secteur social, et mon salaire n’était donc pas mirobolant.

Par la suite j’ai continué progressivement à acheter, rénover, mettre en location, faire construire et vendre un grand nombre de propriétés, tout cela en parallèle de mes activités professionnelles de psychologue.

Puis, à l’âge de 46 ans, j’ai perdu mon emploi. C’est alors que j’ai décidé de devenir rentier et de ne plus vendre mon temps contre un salaire.

Etant propriétaire d’un patrimoine immobilier qui me rapportait tous les mois des revenus locatifs supérieurs à mon ancien salaire, j’étais financièrement indépendant et




donc libre de faire ce que je voulais de mes journées.

Tout le monde peut suivre le même chemin et construire progressivement son indépendance financière et sa richesse. Vous pouvez vous aussi commencer à investir pendant votre temps libre, tout en conservant votre profession.

Mais on n'achète pas une maison ou un appartement comme on achète une paire de chaussures. Pour réussir dans ce domaine, et donc faire des investissements rentables, il faut connaître les règles du jeu et ne pas faire d'erreurs. C’est pourquoi j’ai rédigé ce petit guide pour vous permettre de démarrer du bon pied en mettant toutes les chances de votre côté.

Ces 7 Clés pour Réussir votre Investissement Immobilier représentent ce qui fait la différence entre ceux qui réussissent et ceux qui échouent. Les premiers les suivent scrupuleusement, tandis que les seconds les ignorent parce qu’ils sont pressés de se lancer.

Je vous souhaite une bonne lecture et de très bons investissements.








Devenez expert(e) de votre marché immobilier local

Avant d’acheter une voiture ou une télévision, la plupart des gens comparent différents modèles, vont dans différents magasins et posent des questions afin de s’assurer que l’achat qu’ils vont faire vaut réellement l’argent dépensé.

Eh bien, le travail de recherche à effectuer avant d’acheter un bien immobilier devrait être encore plus rigoureux !

INFORMEZ-VOUS AVANT DE SIGNER !

C’est en général parce qu’elles négligent ce point que de nombreuses personnes prennent des mauvaises décisions. Elles ne font pas, ou insuffisamment, leur travail de recherche personnelle à propos du bien qu’elles voudraient acheter, de la législation en vigueur et des conditions du marché immobilier.

En conséquence, elles finissent par dépenser toutes leurs économies parce que la maison nécessite d’importants travaux de rénovation imprévus, ou parce qu’elles ne parviennent pas à la vendre ou la louer.

Plus votre connaissance du marché local de l’immobilier, des moyens de financement, des procédures et frais d’achat, de la fiscalité, etc. sera bonne, et moins vos placements immobiliers seront risqués. L’achat d’une propriété est

Clé

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presque toujours un investissement sûr, mais il faut connaître les règles de ce genre d’investissement.

En résumé, informez-vous suffisamment avant de signer !

Cette recherche personnelle doit vous permettre de :

a) Connaître les règles générales de l’investissement immobilier, c’est-à-dire notamment savoir comment calculer la rentabilité, connaître tous les frais que vous aurez en tant que propriétaire (en ce compris les taxes et impôts), connaître la procédure d’achat et ses coûts, etc.

b) Connaître votre marché immobilier local, c’est-à-dire savoir pour la zone qui vous intéresse ce que l’on peut trouver, dans quel état et pour quel prix.

Pour apprendre les règles générales de l’investissement immobilier (point a), lisez des livres, suivez des formations, et lisez beaucoup d’articles sur internet.

Mais pour connaître votre marché immobilier local et évaluer la valeur des immeubles (point b), vous devez obligatoirement aller sur le terrain et visiter autant de biens immobiliers que vous pouvez. Il n’y a aucune autre solution !

COMMENCEZ PAR DEFINIR VOS CRITERES D’ACHAT

Pour trouver la perle rare - le bien immobilier qui vous rapportera de l’argent et vous permettra d’augmenter votre fortune -, vous devez d’abord commencer par définir ce que vous allez chercher !

Prenez une feuille de papier et décidez quels seront vos critères de recherche, et donc d’achat. Parmi ceux-ci :

La localisation : le point le plus important (voyez la page 13)

Le type de bien immobilier : un studio ? un appartement ? une maison ? un immeuble avec plusieurs unités locatives ? Informez-vous sur ce qui attire la plus forte demande en location, et achetez uniquement en fonction de cela. (Voyez à ce sujet mon article Les avantages d’un immeuble de rapport)

Les caractéristiques du bien : sa surface, le nombre de chambres minimum, son état (« à rénover » (un peu ? beaucoup ?) ou en parfait état)


http://www.commentdevenir-riche.com/investissement-immobilier-les-avantages-dun-immeuble-de-rapport




Votre prix maximal : à déterminer en fonction de votre capacité d’emprunt (demandez à votre banquier ou votre courtier de vous faire une simulation).

La rentabilité minimale que vous désirez obtenir. Pour calculer la rentabilité d’un bien immobilier de rapport, divisez son loyer annuel par son prix total (prix d’achat + frais d’achat).

Prenons par exemple un appartement dont le loyer net est de 600 euros/mois et le prix de vente de 100.000 euros frais d’achat compris. Son loyer annuel est de 600 euros x 12 = 7.200 euros, et sa rentabilité est donc de 7.200 / 100.000 = 7,2%.

En pratique vous trouverez le plus souvent des rentabilités entre 5% et 10%, parfois plus mais rarement. Personnellement, je trouve que 5% c’est trop peu. Visez donc plutôt 8-10%, même si cela vous demande un peu plus de recherche.

COMMENT TROUVER DES BIENS IMMOBILIERS A VENDRE ?

Il existe de nombreux moyens de trouver des biens à vendre qui correspondent à ce que vous cherchez.

Aujourd’hui, avec internet, on peut avoir accès à énormément d’annonces de ventes d’immeubles sans bouger de chez soi. Il y a des sites multi-listings où vous pouvez effectuer des recherches sur base de critères de prix, d’endroits, de type de biens, etc.

Il y a également les sites des agences immobilières, la presse écrite, les notaires, les ventes publiques, etc.

Enfin, regardez autour de vous ! En vous promenant, à pied ou en voiture, soyez à l’aguets des affiches « A vendre », et tout particulièrement celles qui ont l’air d’être là depuis longtemps.




VISITEZ LE PLUS DE BIENS POSSIBLE

Visitez le plus possible d’immeubles correspondant à vos critères de recherche !!!

Plus vous en verrez, plus vous serez à même de reconnaître « la bonne affaire ». Vous allez regarder des centaines d’annonces, et faire des dizaines de visites. De cette quantité, vous devez progressivement arriver à isoler la bonne affaire.

Tenez un journal et notez-y les caractéristiques des propriétés intéressantes : prix, loyers, taxes, surface, etc.

Ce travail de recherche sur le terrain vous familiarisera avec votre marché immobilier. Vous connaîtrez les prix des propriétés dans cette zone, ainsi que l’état dans lequel elles sont. De cette manière, vous aurez des bases solides pour estimer la valeur des biens qui vous intéressent, et vous assurer que vous ne payez pas trop cher votre achat.

Renseignez-vous également sur le montant des loyers dans la zone qui vous intéresse. Cela vous permettra de faire des calculs de cash-flow réalistes (voir page 18) lorsque vous serez prêt à acheter un immeuble.

En conclusion, faites votre propre recherche vous-même. Vous verrez, c’est passionnant et très amusant. Vous développerez ainsi votre propre expertise, et ne serez plus à la merci de ce que vous racontent les agents immobiliers et autres « experts ».

Et, lorsque vous rencontrerez finalement LA bonne affaire, vous serez en mesure de la reconnaître immédiatement.




Achetez dans un bon quartier

Vous avez certainement déjà entendu le fameux dicton disant que dans l’immobilier, il y a 3 règles d’or :

1) l’emplacement

2) l’emplacement

et …. 3) l’emplacement !

En effet, quand vous achetez un bien immobilier, vous achetez aussi le quartier dans lequel il est situé.

Et comme vous le savez, il y a des quartiers ou des villes qui sont très recherchés, et d’autres qui sont moins bien cotés et que fuient les gens aisés.

L’une des deux premières étapes de votre projet d’investissement immobilier (l’autre étant de choisir quel type de bien vous voulez acheter), est donc de définir une « bonne » zone de recherche.

Clé

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COMMENT CHOISIR UNE BONNE LOCALISATION ?

La règle la plus simple est de rechercher les zones où l’emploi se développe. Quand un endroit connaît une bonne santé économique, de nombreuses personnes viennent y travailler, et ces travailleurs ont besoin d’un logement. Par contre, quand une zone connaît un déclin économique, les gens ont tendance à la quitter pour aller chercher du travail ailleurs.

Les capitales des pays sont toujours de bons endroits pour investir, parce qu’elles abritent de nombreuses institutions publiques et beaucoup d’entreprises. Mais la loi de l’offre et de la demande fait que les prix de l’immobilier y sont souvent les plus élevés du pays.

Des villes secondaires dynamiques peuvent donc parfois être plus intéressantes, parce que les prix de l’immobilier y sont plus bas (mais les loyers sont en général également inférieurs). Evitez les villes qui se sont développées par le passé autour d’une seule grosse entreprise, par exemple sidérurgique. Lorsque l’entreprise ferme, c’est toute la zone qui plonge dans le déclin.

Quel que soit le lieu que vous choisissez, il faut toujours vous assurer que la demande de biens (à la vente et à la location) y est forte et ne court pas de risques majeurs à l’avenir. Préférez un endroit près de bonnes écoles, des commerces et des moyens de transport. Ce sont des éléments que rechercheront vos futurs locataires ou acheteurs.

Idéalement, vous devriez choisir une localisation proche de l’endroit où vous vivez de façon à pouvoir vous y rendre facilement.

Renseignez-vous également auprès des autorités locales pour voir s’il n’existe pas des projets qui risquent de diminuer la valeur de votre investissement (construction d’usines ou d’autoroutes, …). Et inversement, soyez aussi à l’affut de toute information sur de futures améliorations du quartier susceptibles de faire prendre de la valeur à votre bien (grands projets de rénovation urbaine, nouvel accès routier ou ferroviaire, etc.)




Achetez un bien immobilier sous-évalué La première raison pour laquelle certains investisseurs immobiliers ne gagnent pas d’argent est simple : ils paient trop cher à l’achat. Votre profit potentiel est immédiatement déterminé et cadenassé au moment où vous achetez un bien immobilier. Si vous faites des erreurs en analysant la propriété, vous risquez de la payer trop cher et vous serez ensuite surpris plus tard de constater que vous ne gagnez pas d’argent. Souvenez-vous toujours de cette règle de base :

La recherche de la bonne affaire peut parfois prendre du temps. Et quand on trouve enfin une maison ou un appartement qui répond totalement à nos critères de recherche, on est naturellement anxieux de voir le vendeur accepter notre offre. Mais le problème, c’est que lorsque l’on a peur de perdre une bonne affaire, on a tendance à surenchérir sur la propriété. Et faire une offre trop élevée peut provoquer des problèmes en cascade. L’acheteur peut ainsi se retrouver bien plus loin que les limites financières qu’il s’était fixées, et être ainsi contraint de s'endetter trop lourdement, avec des paiements mensuels plus élevés que ce qu'il peut se permettre. En conséquence, cela peut prendre de nombreuses années supplémentaires pour récupérer son investissement.

Dans l’immobilier, c’est à l’achat que l’on gagne de l’argent !!!

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COMMENT ETRE CERTAIN DE NE PAS PAYER TROP CHER ?

Comme nous l’avons déjà vu dans la première clé, la seule façon de ne pas vous tromper est de visitez de nombreuses propriétés dans la même zone. C’est en comparant le bien qui vous intéresse avec ce que vous aurez vu lors de vos visites que vous pourrez vous faire une idée relativement correcte de la valeur de ce bien.

Pour estimer la valeur d’une propriété, commencez par chercher pour quel prix se sont vendus d'autres biens semblables dans le secteur ces derniers mois. Regardez les annonces de vente sur internet et voyez à quel prix ces propriétés sont mises en vente (mais il s’agira là du prix demandé, et non du prix auquel elles ont réellement été vendues. Vous pouvez donc vraisemblablement diminuer ce prix de 5%). Tout agent immobilier devrait aussi être en mesure de fournir cette information relativement facilement.

Soyez cependant certain de comparer des pommes avec des pommes ! Prenez en considération des critères tels que la surface habitable, la taille du terrain, la présence d’un garage, d’un jardin, l’état du bien (rénové récemment ou « à rénover »), etc.

Que donne la comparaison de la propriété qui vous intéresse avec ces autres propriétés proches ? A-t-elle plus ou moins à offrir pour le prix ?

Egalement, soyez attentifs à la durée depuis laquelle toutes ces propriétés sont en vente. Si elles restent sur le marché pendant longtemps, c’est un signe clair que soit le marché est très lent (peu de gens s’intéressent à ces maisons et à cet endroit), soit que personne n’est prêt à payer un prix aussi élevé pour elles. Dans ces cas, prudence … !

Lorsqu’en bonne connaissance de cause votre choix s’est arrêté sur une propriété, faites une offre basse. Vous n’avez rien à perdre, mais au contraire tout à gagner !




NE PAYEZ JAMAIS LE PRIX DEMANDE !

Les vendeurs mettent toujours un prix qui est supérieur à ce qu’ils veulent vraiment obtenir. Ils se préservent ainsi une marge de manœuvre, car ils s’attendent à ce que l’acheteur demande un rabais. N’ayez donc jamais peur de négocier. Le pire qui puisse vous arrivez, c’est que le vendeur rigole de votre prix. Mais s’il accepte de baisser ses exigences de 20.000 euros, dites-vous bien que c’est 20.000 euros que vous aurez immédiatement gagné le jour où vous signerez le contrat !

Acheter un bien immobilier « sous-évalué » (dont le prix est inférieur à sa valeur de marché) est aussi quelque chose qui plaira à votre banquier.

Acheter bas aura en effet comme conséquence de diminuer la « quotité empruntée», c’est-à-dire le rapport entre le montant que vous voulez emprunter et la valeur de la maison telle qu’estimée par l’expert.

Quotité empruntée = Montant emprunté Valeur du bien (hors frais d’achat)

Au plus la quotité empruntée est basse, au plus facilement le banquier vous prêtera et au plus avantageux sera le taux d’intérêt de votre crédit hypothécaire.

Prenez votre temps et ne vous précipitez pas. Si vous manquez une affaire, vous en trouverez d’autres meilleures. C’est une règle que j’ai souvent constatée.

C’est juste une question d’être patient. Comme dit le dicton : « Qui va lentement va sûrement » !




Votre projet doit s’autofinancer Si votre stratégie est d’acheter une propriété pour la louer, le chiffre le plus important - celui qui déterminera si votre projet est bon ou mauvais -, c’est le cash-flow (flux de liquidités en français). Le cash-flow est la somme d’argent qu’il vous reste en main à la fin de chaque mois après avoir payé toutes les dépenses.

Les rentrées mensuelles sont ce que vous rapporte votre immeuble, c’est-à-dire les loyers bruts. Du côté des dépenses mensuelles, la plus importante sera vraisemblablement le remboursement du ou des emprunt(s) que vous aurez contracté(s) pour acheter l’immeuble. Mais en plus de cela, vous devrez vous acquitter également d’autres dépenses, et au minimum :

• l’assurance de l’immeuble • l’assurance décès pour votre crédit hypothécaire • la taxe foncière • les impôts ou taxes sur vos revenus locatifs

N’achetez que des immeubles qui ont un cash-flow positif. Cela signifie que lorsque vous avez tout payé, il vous reste un peu d’argent que vous pouvez, par exemple, mettre de côté pour faire face à d’éventuelles réparations ou à des vides locatifs. Si le cash-flow est nul, vos revenus locatifs couvriront tout juste vos dépenses, et vous devrez sortir de l’argent de votre poche en cas d’imprévus.

Cash-flow mensuel = Rentrées Mensuelles – Dépenses Mensuelles

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N’achetez jamais un immeuble qui a un cash-flow négatif. Vous devriez chaque mois rajouter de l’argent pour faire face à toutes vos obligations et pour pouvoir conserver l’immeuble. C’est une situation d’équilibre instable qui risque de conduire à la faillite si les difficultés s’accumulent.

Notez que si vous êtes certain que l’immeuble est une bonne affaire, il y a moyen d’améliorer son cash-flow en prenant une période d’amortissement du crédit plus longue. Vous aurez ainsi des remboursements mensuels moindres, et donc moins de dépenses mensuelles.

Il est primordial que votre calcul du cash-flow soit le plus exact possible. Pour cela, il doit reposer des chiffres corrects et réalistes qui ne sortent pas de votre imagination. Sinon, vous risquez à l’avenir de faire des cauchemars et de vivre des fins de mois très difficiles !

La principale raison pour laquelle des gens voient leur maison saisie et mise en vente publique, est qu’ils n’ont pas bien calculé leur cash-flow avant d’acheter.

DES ERREURS DE CALCUL A EVITER ABSOLUMENT Une mauvaise estimation du cash-flow peut venir :

- soit d’une surestimation des rentrées - soit d’une sous-estimation des dépenses

Surestimer les rentrées, c’est rêver que les loyers que vous recevrez seront plus élevés que ce qu’ils seront en réalité. Si vous êtes exagérément optimiste sur ce point, tous vos calculs seront faussés. Pour éviter cela, étudiez le niveau des loyers en lisant les annonces de location pour des biens semblables dans la même zone. Aujourd’hui, grâce à internet, vous pouvez voir des photos des appartements et ainsi les comparer aux vôtres. Sous-estimer les dépenses est aussi quelque chose que l’on fait très souvent. Tous les propriétaires savent bien que posséder un immeuble implique d’autres dépenses que le seul remboursement de l’emprunt




hypothécaire. Mais le fait est que les gens qui investissent pour la première fois dans l’immobilier ont parfois tendance à oublier ces coûts. Lorsque vous aurez déterminé que l’immeuble qui vous intéresse dégage un cash-flow positif, vous saurez que vous avez devant vous un bon projet d’investissement. C’est-à-dire un projet qui génère suffisamment de revenus locatifs pour pouvoir couvrir toutes les dépenses de fonctionnement et les remboursements du crédit. Un cash-flow positif est également le meilleur moyen de trouver un financement pour votre achat. Que veut le banquier pour vous accorder un crédit ? Etre certain que vous pourrez le rembourser tous les mois pendant toute la durée du prêt. Vos revenus professionnels sont importants bien sûr, mais ce qui l’est plus encore, c’est que l’immeuble produise assez d’argent pour s’autofinancer. Le meilleur moyen de convaincre le banquier de vous suivre est donc de lui présenter un cash-flow très nettement positif.




Ne sous-estimez pas le prix des travaux de rénovation

Nous venons de voir précédemment le danger de sous-estimer les dépenses mensuelles. Mais il est une autre sorte de dépense qui est à la fois onéreuse et difficile à estimer : le coût des travaux de rénovation.

Bien sûr, il se pourrait que vous achetiez un immeuble neuf, ou qui a été rénové récemment, et dans ce cas ce qui suit ne vous concerne pas.

Mais les meilleures affaires sont souvent à trouver dans des immeubles délaissés qui – au minimum – ont besoin d’un bon rafraichissement pour gagner en valeur et donner leur plein potentiel. Si vous décidez d’acheter ce genre de bien, vous devrez introduire dans votre plan financier un budget « travaux » et savoir comment le financer.

A moins que vous ne soyez vous-même un professionnel du bâtiment, il n’est pas simple d’estimer ce que vont réellement coûter les travaux. On peut donc très facilement tomber dans le piège de sous-estimer cette dépense, une erreur qui peut avoir des conséquences très fâcheuses. Ce fut mon cas, comme vous pouvez le lire dans l’article : Mon Premier Immeuble de Rapport : Bilan Après 15 ans.

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http://www.commentdevenir-riche.com/mon-premier-immeuble-de-rapport-bilan-apres-15-ans-partie-1

http://www.commentdevenir-riche.com/mon-premier-immeuble-de-rapport-bilan-apres-15-ans-partie-1



Avant d’acheter un immeuble, faites le visiter par un expert professionnel. De toute façon, la plupart des banques vous le demanderont. Même si la maison vous semble en bon état, un expert pourra vous aider à voir les défauts cachés, et plus particulièrement les problèmes de structure. Pour un prix modique, une telle inspection peut vous faire économiser des dizaines de millier d'euros.

Et pour avoir la meilleure estimation du coût des travaux, le mieux est encore de visiter la maison en compagnie d’un entrepreneur. Celui-ci pourra vous faire un devis précis, et vous pourrez également utiliser ce document pour emprunter la somme d’argent nécessaire.

Comme tout le monde le sait, il y a toujours des retards dans les travaux de bâtiment. Si vous

comptez que votre appartement sera prêt le 1er avril après 3 mois de travaux, il vaut donc mieux compter large et ajouter un mois ou deux dans votre planning.

Cela peut être très lourd de conséquences, dans la mesure où des travaux non-finis prolongent le temps pendant lequel votre bien ne produit pas de loyers. Or, vous devrez quand même rembourser votre emprunt pendant cette période. Avoir une réserve de liquidités dans laquelle vous pouvez puiser en cas d’urgence vous permettra de passer ce cap plus facilement.




Sélectionnez avec soin vos locataires

Vous avez certainement déjà entendu autour de vous des gens dire qu’ils ne veulent pas investir dans l’immobilier parce qu’avoir des locataires entraîne trop de problèmes.

Et c’est vrai qu’il y a des propriétaires complètement dégoûtés de la location parce que leurs locataires ne paient pas leurs loyer, détériorent l’immeuble ou leur créent de gros ennuis.

J’ai connu de tels propriétaires au bout du rouleau. Mais s’ils en sont arrivés là, c’est parce qu’ils ont mal géré leur petite entreprise !

Si vous vous empressez de donner aveuglément votre bien en location à la première personne qui fait une visite et veut emménager dès le lendemain, vous risquez de le regretter amèrement par la suite !

Si vous ne voulez pas avoir de problèmes, le plus important est de bien choisir vos locataires. Tout commence par là !

Dites-vous bien qu’il vaut mieux que votre appartement reste vide pendant 1 mois, plutôt que de laisser s’y installer un mauvais locataire qui ne paie pas régulièrement et que vous aurez bien du mal à mettre dehors.

Si vous êtes victime de ce genre de personnes, vous devrez probablement faire appel à la Justice pour qu’elle s’en aille, et cela prendra du temps, peut-être une année. Et pendant tout le temps que durera la procédure, vous ne

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recevrez pas vos loyers, mais vous devrez cependant continuer à rembourser votre emprunt.

Et, lorsqu’enfin le locataire indélicat sera parti, qui sait dans quel état vous retrouverez votre appartement ? Ce seront encore des frais supplémentaires pour le remettre en état correct pour le locataire suivant.

QU’EST-CE QU’UN BON LOCATAIRE ?

C’est quelqu’un :

→ qui paie régulièrement son loyer → qui reste longtemps → qui entretient le bien et ne le dégrade pas

Avant d’accepter le moindre argent et de signer un contrat, prenez le temps de parler avec vos candidats locataires, afin de vérifier qu’il s’agit de personnes sérieuses et qu’ils sont solvables. C’est un exercice qui n’est pas facile et demande une certaine dose de psychologie, mais qui est absolument nécessaire.

Ne soyez pas pressé. Fiez-vous à votre intuition, et si quelqu’un ne vous plaît pas à 100%, gagnez du temps, par exemple en disant de retéléphoner plus tard car il y a déjà une option dessus. Si votre bien est de qualité et bien situé, le locataire idéal ne tardera pas à vous appeler.

Croyez-moi, cela fait presque vingt ans que j’applique cette logique, et je n’ai jamais eu un seul loyer impayé !




Mettez de l’ordre dans vos finances personnelles

Avant de vous lancer dans l’achat d’un bien immobilier, je vous encourage vivement à mettre de l’ordre dans vos finances personnelles. Vous serez ainsi plus à l’aise au cas où vous devriez faire face à des dépenses imprévues. Si vous avez un vide locatif prolongé, des loyers impayés ou de grosses réparations urgentes, c’est dans votre portefeuille personnel que vous devrez puiser pour rembourser la banque ou payer le plombier. Si vos finances personnelles sont saines et sous contrôle, vous serez en mesure d’absorber le choc.

Essayez notamment de vous débarrasser de vos autres dettes et crédits. Outre la liberté retrouvée que cela vous procurera, vous augmenterez également ainsi votre capacité d’emprunt.

Beaucoup d’organismes de crédit hypothécaire évaluent en effet votre capacité d’emprunt en se basant sur la règle selon laquelle l’ensemble de vos remboursements de crédits ne peut dépasser 33% de vos revenus.

Donc, si vous avez déjà beaucoup de dettes à rembourser (crédits auto, prêts personnels, financements divers, etc.), cela diminue votre capacité d’emprunt. Et dans les pays industrialisés, ces institutions ont accès à des banques de données qui centralisent tous les crédits. Elles peuvent donc facilement avoir connaissance de l’ensemble de vos dettes, et savoir si vous êtes un bon emprunteur qui rembourse régulièrement ses créanciers.

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Et, comme vous vous en doutez, les banques préfèrent prêter aux personnes qui ont un bon historique de crédit !

Résorber vos dettes avant d’acheter de l’immobilier constituera de plus un excellent entraînement qui vous sera très utile lorsque vous aurez à gérer votre emprunt hypothécaire.

Pour être certain de garder longtemps votre propriété, il vaut mieux avoir toujours une réserve de liquidités. Si vous n’avez pas de bas de laine dans lequel puiser en cas de difficulté, vous risquez de connaître des moments de stress, ce qui vous amènera peut-être à prendre de mauvaises décisions, comme par exemple ne pas effectuer des réparations nécessaires ou accepter de mauvais locataires.

Lorsque vous avez un peu d’argent de côté, vous pouvez agir de façon plus rationnelle et efficace :

• Vous pouvez vous permettre de choisir des locataires de qualité, quitte à laisser le bien vide pendant un mois supplémentaire

• Vous pouvez effectuer les réparations nécessaires, et ainsi non seulement préserver votre bien, mais également satisfaire vos locataires

• Si vous vendez, vous pouvez vous permettre d’attendre pour avoir un prix de vente supérieur




Conclusion

Si vous avez de l’argent à investir, vous trouverez dans l’immobilier un placement sûr et rentable.

Si vous êtes moins fortuné, investir dans l’immobilier vous permettra à terme d’avoir des revenus supplémentaires et d’accumuler du patrimoine.

Et dans tous les cas, cela vous assurera un joli complément de pension.

Investir dans l’immobilier est aussi le moyen par lequel vous développerez votre indépendance financière et prendrez le contrôle de votre avenir financier et celui de votre famille. Vous y gagnerez un élément de sécurité par rapport aux crises économiques de ce monde, et vous éviterez ainsi d’être l’esclave impuissant d’un monde du travail de plus en plus déshumanisé qui broie souvent les gens quand il n’a plus besoin d’eux.

Ce n’est pas un rêve inaccessible, et vous pouvez vous aussi construire votre indépendance financière si vous le décidez fermement et passez à l’action !

Enfin, avant de vous quitter, je vous invite à me retrouver sur mon blog LIBERTE FINANCIERE. J’y publie régulièrement des articles sur l’investissement immobilier, la création de richesse et l’indépendance financière.

Vous pourrez y rencontrer une communauté de personnes qui partagent le même intérêt que vous pour l’investissement immobilier, et appliquent les principes exposés dans cet ebook.

N’hésitez pas à commenter les articles. Je serai particulièrement très heureux, et tous les lecteurs avec moi, de lire les expériences de vos investissements. Cela sera une source d’encouragement et de partage de connaissances pour nous tous.

Je vous souhaite de réaliser d’excellents investissements.

Bien à vous.









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REUSSIR VOTRE INVESTISSEMENT · PDF filemon salaire n’était donc pas mirobolant. Par la suite j’ai continué à acheter, ... Mais on n'achète pas une maison ou un appartement