13
1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 11 Juin au 17 Juin 2012 Comprendre la renégociation de crédit immobilier Le 11/6/12 La baisse récente des taux d'intérêt ne suffit pas à rediscuter favorablement son emprunt auprès du banquier. Les conseils de L'Expansion. Selon Credixia, pour un emprunt sur une durée de vingt ans, le taux moyen hors assurance appliqué est aujourd'hui de 3,50 %, contre 4,10 % il y a un an. "De quoi amener ceux qui ont emprunté à des taux bien supérieurs à se poser des questions", reconnaît Jérôme Robin, président de Vousfinancer.com. A la seule vue des taux actuels, le bénéfice d'une renégociation paraît acquis. Mais, avant de se lancer, il faut se poser certaines questions.

Revue de presse kylia semaine 24

Embed Size (px)

DESCRIPTION

Retrouvez une sélection des meilleurs articles de la presse immobilière de la semaine.

Citation preview

Page 1: Revue de presse kylia   semaine 24

1

LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE

Du 11 Juin au 17 Juin 2012

Comprendre la renégociation de crédit immobilier

Le 11/6/12

La baisse récente des taux d'intérêt ne suffit pas à rediscuter favorablement son emprunt

auprès du banquier. Les conseils de L'Expansion.

Selon Credixia, pour un emprunt sur une durée de vingt ans, le taux moyen hors assurance appliqué

est aujourd'hui de 3,50 %, contre 4,10 % il y a un an. "De quoi amener ceux qui ont emprunté à des

taux bien supérieurs à se poser des questions", reconnaît Jérôme Robin, président de

Vousfinancer.com. A la seule vue des taux actuels, le bénéfice d'une renégociation paraît acquis.

Mais, avant de se lancer, il faut se poser certaines questions.

Page 2: Revue de presse kylia   semaine 24

2

Quel est mon objectif ?

Vais-je conserver le bien immobilier jusqu'au terme du prêt ou le vendre et rembourser mon crédit par

anticipation ? La renégociation entraîne un surcoût immédiat de l'ordre de 8 000 euros qui ne s'amortit

que sur la durée. N'ai-je pas un autre projet qui permettrait une renégociation plus globale ?

Jusqu'à 30 000 euros d'économie sur un prêt

Conditions

initiales en

septembre

2008

Conditions après renégociation en mai

2012 en conservant la même...

... durée de remboursement

... mensualité de

remboursement

Capital emprunté

(initial et après

renégociation +

frais)

250.000 euros

sur 25 ans

240.245 euros (230.812 de capital restant dû +

6.282 de pénalités + 1.616 de frais de

mainlevée + 300 de frais de dossier dans la

nouvelle banque + 1.285 pour la souscription

de la nouvelle garantie), Privilège de prêteur

de deniers (PPD)

Taux 5,40 % 4,36 % 4,36 %

Durée Durée initiale :

300 mois Durée à partir de mai 2012 : 256 mois

Durée à partir de

mai 2012 : 235

mois

Mensualité 1.520,32 euros 1.443,19 euros 1.521,88 euros

Economie

d'intérêts 19.745,28 euros 32.286,60 euros

Dans le premier cas de renégociation, on fait baisser la mensualité en profitant de la baisse du taux, la

durée totale du prêt restant la même. Dans le second cas (colonne de droite), on continue à payer la

même somme chaque mois (1 520 euros environ), mais la durée du prêt est raccourcie du fait de la

baisse des taux : on gagne vingt et un mois, soit un peu moins de deux ans. Et on fait plus

d'économies dans ce cas de figure. Source : Vousfinancer.com pour L'Expansion.

Page 3: Revue de presse kylia   semaine 24

3

Où en est mon prêt ?

Au début, l'emprunteur rembourse plus d'intérêts que de capital, puis la situation s'inverse.

Conséquence : plus on avance dans le temps et moins la renégociation devient opportune. En

général, au-delà de dix ans de remboursement, il n'est pas intéressant de renégocier un prêt d'une

durée supérieure à vingt ans. La plupart des renégociations se font avec un minimum de capital de 50

000 euros restant dû. Au-dessous, cela serait coûteux.

Quels frais cela génère-t-il ?

Le rachat ou la renégociation entraînent des frais qui peuvent annuler l'intérêt financier d'une telle

opération. Dans le cadre d'un prêt à taux fixe, vous aurez du mal à négocier les pénalités de

remboursement par anticipation (de 1,5 % à 3 % du capital restant dû, plafonné à six mois d'intérêts).

Même si la plupart des banques privilégient la souscription d'une caution, quand l'emprunteur a une

garantie hypothécaire ou un privilège de prêteur de deniers, il faudra ajouter les frais de mainlevée

(entre 0,7 % et 1 %). On peut faire baisser le coût d'un rachat de crédit, en proposant via le notaire un

transfert de la garantie initiale, ce qui permet d'éviter de payer des frais de mainlevée et de repayer

une nouvelle garantie. Ne pas négliger non plus les frais de dossier que peut prendre votre banque

actuelle pour le décompte de remboursement par anticipation. Enfin, il peut y avoir une surprime de

votre tarif d'assurance si votre situation de santé a changé.

Comment traiter avec sa banque L'expert: Jérôme Robin, président de Vousfinancer.c om

La première démarche dans le cadre d'une renégociation de crédit, c'est de contacter sa banque.

Mais le banquier ne verra pas forcément d'un très bon oeil votre démarche. S'il accepte de renégocier,

il vous proposera deux options : soit une nouvelle offre de prêt si le contrat initial est modifié en

profondeur, soit un simple avenant que vous aurez la faculté d'accepter ou de refuser (dix jours de

réflexion). Dans tous les cas, cette démarche ne restera pas gratuite. La banque prendra des frais de

dossier se montant en général à 1 % de la somme restante. En cas de refus du banquier de

renégocier ou si son offre n'est pas suffisamment attractive, il vous appartient de frapper à la porte

d'autres banques. Il ne faut pas oublier que, pour les banques, la renégociation est un moyen de

capter une clientèle qu'il faudra équiper. Ce qui vous impose d'être regardant et vigilant, non

seulement sur le taux proposé, mais aussi sur les assurances (assurance de groupe ou délégation

d'assurance), sur les garanties, les frais de dossier perçus par votre nouveau partenaire bancaire,

ainsi que sur toutes les contreparties qu'il peut exiger : ouverture de PEL-CEL, souscription d'une

carte bancaire, etc.

Source : L’Expansion.fr

Page 4: Revue de presse kylia   semaine 24

4

Immobilier : la France est l'un des pays les plus c hers

d'Europe

Le 12/6/12

La France est l'un des pays les plus chers d'Europe en ce qui concerne l'immobilier, selon une

étude rendue publique, mardi 12 juin, par le cabine t Deloitte sur douze pays de l'Union

européenne, à savoir l'Autriche, la Belgique, la Ré publique tchèque, le Danemark, la France,

l'Allemagne, la Hongrie, l'Italie, les Pays-Bas, la Pologne, l'Espagne et le Royaume-Uni.

Après le Danemark, la France est le pays où le coût total du logement (location, service, réparations,

reconstructions...) est le plus élevé : il dépasse de 41 % la moyenne de l'UE (un peu plus de 3 200

euros par personne par année). Le Danemark la dépasse de 70 %.

C'est en France que les logements neufs sont les plus chers : ils y atteignent entre 3 500 et 4 000

euros le mètre carré en moyenne, devant le Royaume-Uni (environ 3 000 euros) et l'Italie (entre 2 500

et 3 000 euros). En termes de transactions, Paris est là encore la plus chère parmi les capitales et les

grandes villes, avec des transactions dépassant 8 000 euros par mètre carré en moyenne dans le

neuf.

Page 5: Revue de presse kylia   semaine 24

5

SEULE EXCEPTION, L'ENDETTEMENT

La France affiche aussi la plus forte hausse des prix sur un an (+ 6,2 %), suivie par l'Allemagne (+ 4

%), l'Autriche (+ 3,14 %) et la Belgique (+ 3 %). A l'inverse, il y a une "baisse significative" en Hongrie

(de plus de 20 %) et en Espagne (de plus de 5 %).

La France se distingue également pour l'accessibilité des logements à l'achat, que Deloitte évalue par

rapport au salaire moyen national. Pour acheter un appartement de 70 mètres carré, il faudra en

France 9,1 années de salaire, le niveau le plus élevé. A l'autre bout de l'échelle, au Danemark, 2,43

années de salaire suffisent.

Enfin, l'un des rares indicateurs où la France n'arrive pas dans le haut du classement est

l'endettement. Le montant total des emprunts immobiliers y représente 41 % du produit intérieur brut,

en dessous de la moyenne de l'UE (52 %) et loin derrière les Pays-Bas et le Danemark où

l'endettement dépasse 100 % du PIB.

L'endettement par habitant est de 12 310 euros en France, comparable à celui de l'Espagne, de

l'Autriche et de la Belgique, mais nettement en dessous de celui du Royaume-Uni (23 270 euros) et

des Pays-Bas (38 010 euros).

Meilleur pouvoir d'achat à Strasbourg

Dans l'Hexagone, à remboursement comparable, c'est à Strasbourg que l'on peut s'offrir la plus

grande surface (64 m²), contre à peine 29 m² à Paris, si l'on en croit les calculs de Meilleurtaux.com.

Les 29 m² que l'on peut s'offrir actuellement à Paris sont ridicules, comparés à l'an 2000 : pour un taux

d'effort comparable (mensualité d'un tiers du revenu moyen sur une durée de vingt ans), il était alors

possible d'acheter 51 m² dans la capitale. Heureusement, les taux de crédit immobilier ont atteint en

juin leur plus bas niveau depuis décembre 2010, sur fond de baisse historique du taux de l'OAT sur 10

ans, a annoncé le courtier. Une tendance qui améliore la situation des acquéreurs mais a aussi

renforcé la hausse des prix.

Source : LeMonde.fr

Page 6: Revue de presse kylia   semaine 24

6

Le nombre des constructions de logements en région

parisienne doit doubler

Le 13/6/12

Le nombre de logements construits chaque année en I le-de-France est inférieur de moitié aux

besoins identifiés par la loi sur le Grand Paris.

Période de réserve oblige, la préfecture d'Ile-de-France, en charge de la mise en œuvre de la politique

du logement, ne commente pas les propositions de la région. « La région et la préfecture font le même

constat, explique néanmoins en coulisses un haut fonctionnaire, l'offre est insuffisante pour satisfaire

la demande et ce phénomène n'est pas nouveau, puisqu'il s'est manifesté sous des formes diverses,

avec des pics dans les années 1950 et 2000. » La population de l'Ile-de-France s'accroît de

50.000 habitants par an depuis 1975 et l'évolution socio-économique (mariages tardifs, familles

recomposées, vieillissement de la population) accentue la demande de logements. Or, depuis dix ans,

le niveau des mises en chantier, à 37.000 par an, est historiquement bas, presque la moitié de

l'objectif de 70.000 fixé par la loi sur le Grand Paris.

Résultat, la pénurie de logements à la portée des revenus moyens est réelle et se traduit par une forte

pression sur le parc social. Près de 70 % des Franciliens peuvent prétendre à un logement social et y

restent. Les raisons sont multiples et complexes. Le coût du foncier n'est pas seul en cause. Les

experts pointent la multiplicité des acteurs et des intervenants (politiques, financiers, administrations,

offices d'HLM, Anah, élus, régions, départements).

La DRIHL monte « en puissance »

Pour mieux coordonner les différentes initiatives, la préfecture d'Ile-de-France s'est dotée il y a deux

ans d'une structure unique en France, une Direction régionale et interdépartementale de

l'hébergement et du logement (DRIHL). « L'idée est que la question du logement peut se gérer

comme une chaîne, de l'hébergement d'urgence au logement classique et à l'accession à la propriété,

afin de retrouver une fluidité sans laquelle personne ne quitte un logement social », poursuit le

fonctionnaire. Pour cela, cette direction met en oeuvre des équipes pluridisciplinaires constituées de

psychologues, de travailleurs sociaux et de techniciens du logement. Ces spécialistes, qui

appartenaient à l'origine à des directions distinctes de la préfecture, ont dû apprendre à travailler

ensemble et la « mécanique » est désormais à peu près rodée. « La fluidité commence à s'exercer

notamment entre l'hébergement et le Solibail, qui permet aux propriétaires de louer sans risques, la

DRIHL est en phase de montée en puissance », témoigne un acteur de la filière.

Page 7: Revue de presse kylia   semaine 24

7

Parallèlement, la préfecture a commencé à faire évoluer le comité régional de l'habitat, qui regroupe

tous les acteurs du logement. « L'année 2011 a vu la mise en chantier de près de 40.000 logements

neufs dont 20.500 logements locatifs sociaux, soit plus de 30 % des logements sociaux financés dans

toute la France », indique le site Internet de la DRIHL. En 2012, un effort financier particulier est prévu

pour l'Ile-de-France, à hauteur de 226 millions d'euros d'aides directes et d'au moins 500 millions

d'euros d'aides indirectes.

Source : LesEchos.fr

Page 8: Revue de presse kylia   semaine 24

8

Les prix de l'immobilier vont baisser, démographie oblige

Le 14/6/12

ANALYSE Freinée par l'accroissement de la populatio n et le développement des

décohabitations, qui renforcent la demande, la bais se des prix immobiliers va s'accélérer avec

le vieillissement des baby-boomers.

Avec le vieillissement de la population, l'offre immobilière va devenir supérieure à la demande. (c)

Challenges

Depuis la mi-2009, la France se démarque de la moyenne des pays de l'OCDE avec une hausse des

prix immobiliers supérieure à la croissance du PIB. Pour savoir si ce mouvement va s'inverser, il faut

d'abord décrypter la hausse exceptionnelle des années 2000. A cet égard, les évolutions

démographiques sont éclairantes, car les décisions d'achat et de vente sont très liées aux âges des

individus.

L'acquisition de la première résidence principale se fait, dans la plupart des cas, par des crédits sur

longue période et réservés, le plus souvent, aux moins de 50 ans. Ensuite, les mobilités sont en partie

associées à des événements affectant la démographie familiale (naissance et départ des enfants, legs

des parents) dont la fréquence est aussi très concentrée sur certains âges. Comme le bien immobilier

est un actif indivisible, les effets d'âge sont très prononcés. Ainsi, on constate que les achats sont

fortement concentrés, atteignant un maximum à 31 ans, tandis que la distribution des ventes est

Page 9: Revue de presse kylia   semaine 24

9

relativement uniforme après 30 ans. Au total, la fréquence des ventes excède celle des achats après

49 ans, d'après les données de l’enquête logement de l'Insee.

Le développement de la décohabitation

Le vieillissement de la population va-t-il alors provoquer une baisse des prix, les ventes se multipliant?

On pourrait s'y attendre, car ce phénomène déséquilibre le marché en faveur des acheteurs. Pourtant,

bien que ce vieillissement soit en France déjà bien engagé, le mouvement de baisse des prix

immobiliers n'a pas vraiment eu lieu. Pourquoi? D'abord, à l'âge moyen de la population - autour de 40

ans -, les acheteurs restent plus importants que les vendeurs. Surtout, l'effet simultané de

l'accroissement de la population et du développement des décohabitations (par exemple, suite à une

rupture conjugale) a tendu le marché. En France, même si l'offre de nouveaux biens est forte, elle

reste insuffisante pour compenser ces phénomènes.

Enfin, pour anticiper l'évolution des prix, il est utile de suivre la cohorte des baby-boomers nés entre

1945 et 1975. Cette cohorte est certes devenue vendeuse nette à la fin des années 1990, mais

surtout elle a vu la part des primo-accédants se réduire progressivement au cours des années 2000.

Ces baby-boomers qui continuent d'acheter sont donc, par nature, moins sensibles aux niveaux de

prix puisque ce sont, en général, des acheteurs qui viennent de vendre leur bien. Le marché s'est

ainsi accommodé d'une hausse des prix, facilitée par des incitations fiscales et des crédits

avantageux. Mais ce mouvement est en train de s'inverser. Pour l'heure, il se traduit par une chute

des transactions sans baisse de prix. Toutefois, à moyen terme, le vieillissement des baby-boomers

pèsera significativement sur ceux-ci.

Source : Challenges.fr

Page 10: Revue de presse kylia   semaine 24

10

Immobilier: le top 5 des arnaques pour les locatair es

Le 15/6/12

Louer un appartement relève aujourd'hui du parcours du combattant dans les grandes villes. Une

situation qui favorise les dérives malhonnêtes: chèques de réservation, facturations de frais en tous

genres, et même des pots-de-vin... Tour d'horizon des pires pratiques illégales.

IMMOBILIER - Les futurs locataires en mal de logement sont parfois prêts à accepter les pires dérives

pour avoir une chance de voir leur dossier retenu par une agence immobilière ou un propriétaire.

Le Pot-de-vin

A Paris et dans les grandes villes, la concurrence pour louer un appartement est telle que certains

agents immobiliers n'hésitent pas à proposer aux candidats de verser un dessous-de-table pour

mettre leur dossier en haut de la pile... Une enquête publiée jeudi dans Le Parisien Aujourd’hui en

France met en lumière cette pratique, comme le montre cette vidéo. Certains locataires, épuisés par

de nombreuses réponses négatives, proposent parfois d'eux-mêmes le versement d'un bakchich. Un

arrangement qui ne leur garantissent pas pour autant d'obtenir le logement tant convoité, puisque

c'est le propriétaire qui a le dernier mot...

La majoration du loyer en cas de retard

D'autres pratiques, moins étonnantes, n'en sont pas moins illégales. Dans la majorité des baux, une

clause pénale prévoit la majoration du loyer, généralement de l'ordre de 10%, en cas de retard de

paiement. Or, "cette clause doit être réciproque", explique David Rodriguez, juriste à l'association de

Page 11: Revue de presse kylia   semaine 24

11

consommateurs CLCV. "Cela signifie que si le bailleur ne remplit pas ses obligations, comme réaliser

des travaux, le locataire doit lui aussi percevoir des indemnités. Et quasiment aucun bail ne comporte

de clause pénale mentionnant cette réciprocité". Le cas échéant, un locataire sommé de verser des

indemnités de retard pourra aller en justice pour contester son bail.

Le blocage d'une somme sur un compte

Anne, 27 ans, à la recherche d'un deux pièces à Paris, a eu une surprise en donnant son dossier à un

agent immobilier à l'issue d'une visite. "Mes documents mentionnent ma situation financière, celle de

mes parents qui se portaient garants. Comme assurance de ma solvabilité, je donne même la preuve

que j'ai une coquette somme qui fructifie à la banque!", raconte la jeune femme. "L'œil de mon

interlocuteur s'allume soudain. 'Et cette somme, vous pourriez la bloquer et nous donner la preuve

qu'elle est bloquée? On ne sait jamais, en cas de souci...'" Pour s'assurer de la solvabilité d'un futur

locataire, un bailleur ou une agence peut oser demander le blocage d'une somme allant jusqu'à un an

de loyer... En toute illégalité.

Envoi de quittance et frais de relance

Certaines facturations, qui peuvent à première vue paraître anodines, sont aussi illégales. L'envoi

d'une quittance de loyer, par exemple, peut être facturé de 60 centimes -le prix d'un timbre- à 3 euros.

Une relance, elle, peut coûter entre 5 et 40 euros au locataire.

Etat des lieux et boîte en carton

Même le départ du locataire peut lui coûter cher, puisqu'il arrive qu'on lui demande jusqu'à 150 euros

pour faire l'état des lieux et 30 à 40 euros de "clôture de compte", toujours illégalement. Enfin, la

palme des frais les plus loufoques est décernée aux "frais d'archivage". "J'ai déjà vu une agence faire

payer 3 euros pour cela, raconte David Rodriguez. "En somme, le prix d'une boîte en carton".

Bonus: les effets pervers de la loi Boutin

La loi Boutin de 2009 a bouleversé la donne en matière de location. Elle dit que les bailleurs ne

peuvent pas demander à bénéficier d'un cautionnement lorsque les candidats à la location ont souscrit

une assurance garantissant les obligations locatives. Avec la Garantie des risques locatifs (GRL) l'Etat

a voulu protéger les plus précaires en évitant les discriminations. Le dispositif n'a pas séduit et a subi

la concurrence des assureurs, qui proposent leur propre formule, la Garantie loyers impayés (GLI). La

différence: l'assureur est plus sélectif et les chances des aspirants locataires sans emploi ou en CDD

sont quasi-nulles. Même s'ils ont des garants, puisque ces derniers ne sont plus acceptés... Quant

Page 12: Revue de presse kylia   semaine 24

12

aux bailleurs qui ne souscrivent pas d'assurance, ils retiennent eux aussi les dossiers le plus solides,

autrement dit les locataires en CDI. Ainsi, un salarié en contrat à durée déterminée, avec de bons

garants, un salaire bien supérieur à trois fois le montant du loyer, aura toutes les peines du monde à

trouver un logement. "C'est bon mais pas suffisant" martelait il y a des années la voix off d'un faux

reportage de Groland Cela n'a jamais été aussi vrai.

Source : L’Expansion.fr

Page 13: Revue de presse kylia   semaine 24

13

A propos de KYLIA

KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau 100% web composé d’une famille d’enseignes immobilières toutes spécialisées dans un domaine de transaction. Le concept KYLIA repose sur 3 idées fortes : • La dématérialisation de l’agence avec vitrine permettant une meilleure rémunération des agents et la pratique de taux de commission jusqu’à deux fois inférieurs par rapport aux agences immobilières traditionnelles. • L’hyperspécialisation des agents engendrant une plus grande réactivité sur le terrain, plus de professionnalisme mais surtout plus d’efficacité vis-à-vis des clients. • La culture du partage permettant de fédérer l’ensemble des équipes autour d’un objectif commun : La croissance ! Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier

Marie LAURENT / [email protected] / 01 46 51 93 39